Contract
平成 28年1月5日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
xxxxx区道玄坂一丁目 16 番 3 号コンフォリア・レジデンシャル投資法人代表者x x 行 役 員 xx xx
(コード:3282)
資産運用会社名
東急不動産コンフォリア投信株式会社代表者名 代 表 取 締 役 xx xx問合せ先 取締役財務部長 xx xx
(TEL.00-0000-0000)
資産の取得及び貸借に関するお知らせ(コンフォリア新宿イーストサイドタワー他1物件)
コンフォリア・レジデンシャル投資法人(以下「本投資法人」といいます。)が資産の運用を委託する資産運用会社である東急不動産コンフォリア投信株式会社(以下「本資産運用会社」といいます。)は、本日、下記のとおり資産の取得及び貸借を決定しましたのでお知らせいたします。なお、本資産の取得の決定に際しては、投資信託及び投資法人に関する法律(昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。以下「投信法」といいます。)及び本資産運用会社の利害関係者取引規程に基づき、本投資法人役員会の承認を経た上で投資法人の同意を得ています。
記
1.取得及び貸借の概要
番号 | 特定資産の種類 | 物件名称 | 取得価格 (千円)(注 1) |
1 | 不動産信託受益権 | コンフォリア新宿イーストサイドタワー(注 2) | 13,264,000 |
2 | 不動産信託受益権 | コンフォリア品川EAST | 1,430,000 |
合 計 | 14,694,000 |
(注 1) 「取得価格」は、取得資産の取得に要する諸費用(公租公課等)を含まない金額(信託受益権売買契約書等に記載された信託受益権の売買代金の金額)を記載しています。
(注 2) 本日以降1ヶ月後を目処に物件名称を変更する予定です。なお、現在の物件名称は下表のとおりです。以下、現在の物件名称は省略します。
番号 | 現在の物件名称 |
1 | パークハビオ新宿イーストサイドタワー |
(1) 契約締結日 平成 28年1月5日
(2) 取得日 平成 28年2月2日
(3) 売主 後記「5.取得先の概要」参照
(4) 取得資金 本日付で公表した「新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ」に記載の、一般募集による新投資口発行の手取金及び借入金(注)による
(5) 決済方法 引渡し時に全額支払い
(注) 当該借入金については、決定次第お知らせします。
2.取得及び貸借の理由
本投資法人の規約に定める資産運用の対象及び方針に基づき、ポートフォリオの着実な成長と安定的な収益の確保を図るため、本資産の取得及び貸借を決定しました。なお、本取得資産のテナントに関しては、平成 27
年 10 月 29 日提出の「不動産投資信託証券の発行者等の運用体制等に関する報告書」に記載しているテナントの選定基準に適合していると判断しています。
3.取得資産の概要
(1) コンフォリア新宿イーストサイドタワー
物件名称 | コンフォリア新宿イーストサイドタワー(注 9) | ||
特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | ||
信託受託者(予定) | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | ||
信託期間の満了日(予定) | 平成 43年2月2日 | ||
所在地(住居表示)(注 1) | (タワー棟) (アネックス棟) (ゲート棟) | xxxxxxxxxxx 00 x 00 x xxxxxxxxxxx 00 x 00 x xxxxxxxxxxx 00 x 00 x | |
土地 | 敷地面積(注 1) | 10,870.10 ㎡ | |
所有形態 | 定期借地権 | ||
建物 | 建築時期(注 1) | 平成 24年1月 | |
構造/階数(注 1) | (タワー棟) (アネックス棟) (ゲート棟) | 鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根地下 1 階付 32 階建 鉄筋コンクリート造陸屋根 4 階建 鉄筋コンクリート造陸屋根xxx | |
延床面積(注 1) | (タワー棟) (アネックス棟) (ゲート棟) | 69,308.35 ㎡ 2,305.29 ㎡ 203.15 ㎡ | |
所有形態 | 所有権 | ||
用途(注 1) | (タワー棟) (アネックス棟) (ゲート棟) | 共同住宅・店舗 共同住宅・店舗店舗 | |
賃貸可能戸数(注 5) | 765 戸 | ||
PM会社(注 2)(予定) | 三菱地所リアルエステートサービス株式会社 | ||
ML会社(注 3)(予定) | 三菱地所リアルエステートサービス株式会社 | ||
ML種別 | パス・スルー型 | ||
担保設定の有無 | なし | ||
特記事項(注 4) | 1.本物件の該当する新宿六丁目西北地区地区計画は、建築基準法第 68 条の 3(再開発等促進区等内の制限の緩和等)の規定により、開発区域全体で容積率の緩和を受けています。本物件については、同規定に基づき、指定容積率が 400%のところ容積率が 500%に緩和されています。 2.本件土地の全部は独立行政法人都市再生機構が所有しており、定期借地契約に基づき借地借家法第 22 条に定める定期借地権の設定を受けています。当該定期借地契約の概要は以下の通りです。 賃貸借期間 平成 19 年 12 月 25 日から平成 89 年 12 月 24 日 (70 年間) 月額支払賃料 月額 113,546,000 円 固定資産税の基準年度毎に、本件土地に課せられる公租公課の増減相当額を加減し、かつ消費者物価指数の変動に比例して改定されます。 保証金 1,497,065,000 円 固定資産税の基準年度毎に、消費者物価指数の変動に比例して改定されます。 その他 定期借地契約締結から 30 年経過した日から借地権の満了する日の 1 年前までの間に、賃借人は賃貸人に対して本件土地を譲り受ける旨を、賃貸人は賃借人に対して本件土地を譲り渡す旨を申し出ることできます。 賃借人が定期借地契約に違反し、賃貸人がこれを解除した場合、賃借人は 1,680,000,000 円 (消費者物価指数の変動に応じて調整されま |
す。)の違約金を支払う義務を負います。 | ||
物件特性 | 本物件は、東京メトロ副都心線、都営大江戸線「東新宿」駅から徒歩 2 分、東京メトロ丸ノ内線、都営新宿線他 1 路線「新宿三丁目」駅から 徒歩 4 分に位置する、コンパクトタイプ及びファミリータイプが中心 の物件です。2 駅 4 路線が利用可能であり、「霞ヶ関」駅まで約 12 分、「渋谷」駅まで約 6 分と、主要ビジネス・商業ゾーンへのアクセスは非常に良好です。 東京メトロ副都心線と東急東横線の相互乗り入れにより、繁華性が向上した新宿三丁目エリアに近接し、「新宿六丁目西北地区地区計画」における拠点地区に位置する本物件は、多様な都市機能が集積した街区の形成における良好な都市居住を実現すべく、上質な共用空間や充実したセキュリティシステム等による施設の充実のほか、敷地内には豊かな緑地空間を配する等、エリアにおけるランドマークとしてふさわしい物件となっています。こうした特性から、主として都心立地及び居住環境の利便性、快適性等を重視する単身者及び DINKS 層からフ ァミリー層まで幅広い賃貸需要が期待できる物件です。 | |
賃貸借状況の概要(平成 27 年 10 月末日時点)(注 5) | ||
賃貸可能面積 | 48,267.60 ㎡ | |
賃貸面積 | 45,778.98 ㎡ | |
稼働率 | 94.8% | |
賃貸可能戸数 | 765 戸 | |
賃貸戸数 | 721 戸 | |
テナント総数 | 1 | |
月額賃料総額 | 217,113 千円 | |
敷金・保証金 | 492,635 千円 | |
建物状況調査の概要(注 6) | ||
調査会社 | 株式会社ハイ国際コンサルタント | |
調査書日付 | 平成 27 年 10 月 | |
緊急修繕費用の見積額 | - | |
短期修繕費用の見積額 | 2,050 千円 | |
長期修繕費用の見積額 | 1,002,800 千円 | |
建物再調達価格 | 16,698,500 千円 | |
地震リスク分析の概要(注 7) | ||
PML評価者 | 損保ジャパンxxxxリスクマネジメント株式会社 | |
調査書日付 | 平成 27 年 10 月 | |
PML値 | 0.78% | |
設計者・施工者・建築確認検査機関等(注 8) | ||
設計者 | 三井住友建設株式会社 | |
施工者 | 三井住友建設株式会社 | |
建築確認検査機関 | 株式会社都市居住評価センター | |
調査機関又は構造計算適合性判定 者等 | (タワー棟)国土交通大臣 (アネックス棟)財団法人日本建築設備・昇降機センター |
(2) コンフォリア品川EAST
物件名称 | コンフォリア品川EAST | |
特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | |
信託受託者(予定)(注 10) | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | |
信託期間の満了日(予定) | 平成 43年2月2日 | |
所在地(住居表示)(注 1) | xxxxxxxxxxxx 00x0x | |
土地 | 敷地面積(注 1) | 688.25 ㎡ |
所有形態 | 定期借地権 | |
建物 | 建築時期(注 1) | 平成 27年2月 |
構造/階数(注 1) | 鉄筋コンクリート造陸屋根 12 階建 | |
延床面積(注 1) | 3,701.07 ㎡ | |
所有形態 | 所有権 | |
用途(注 1) | 共同住宅 | |
賃貸可能戸数(注 5) | 97 戸 | |
PM会社(注 2)(予定) | 東急住宅リース株式会社 | |
ML会社(注 3)(予定) | 東急住宅リース株式会社 | |
ML種別 | パス・スルー型 | |
担保設定の有無 | なし | |
特記事項(注 4) | 本件土地の全部は国内の一般社団法人が所有しており、定期借地契約に基づき借地借家法第 22 条に定める定期借地権の設定を受けています。当該定期借地契約の概要は以下の通りです。 賃貸借期間 平成 25 年 4 月 1 日から平成 80 年 3 月 31 日(55年間) 月額支払賃料 月額 2,191,667 円 3 年経過毎に公租公課等の負担の増減、経済情勢の変動または法令の定める事由等により金額が不相当となった時は賃料の改定を行うことができます。 保証金 なし その他 賃貸人は本件土地を第三者に譲渡しようとする場合には、他に優先して賃借人に対し書面による本件土地の買取の申し入れをしなければなりません。また賃借人は、定期借地契約締結から 30 年経過後においては、随時本件土地の買取の 申し入れをすることができます。 | |
物件特性 | 本物件は、京急本線「北品川」駅から徒歩 5 分、JR東海道新幹線、 山手線、京浜東北線他 3 路線「品川」駅から徒歩 10 分に位置する、シングルタイプが中心の物件です。2 駅 6 路線が利用可能であり、「東京」駅まで約 8 分、「渋谷」駅まで約 12 分と、主要ビジネス・商業ゾーンへのアクセスは非常に良好です。オフィスビルや商業施設の集積する都内屈指のターミナル駅である「品川」駅へは徒歩圏に位置し、 「羽田空港」へのアクセスにも優れる一方で、天王洲運河に面した場所に立地していることから周辺は開放的な空間が拡がっています。こうした特性から、主として都心立地及び居住環境の利便性、快適性等 を重視する単身者層を中心に底堅い賃貸需要が期待できる物件です。 | |
賃貸借状況の概要(平成 27 年 10 月末日時点)(注 5) | ||
賃貸可能面積 | 2,588.19 ㎡ | |
賃貸面積 | 2,469.63 ㎡ | |
稼働率 | 95.4% | |
賃貸可能戸数 | 97 戸 | |
賃貸戸数 | 92 戸 | |
テナント総数 | 1 | |
月額賃料総額 | 11,125 千円 | |
敷金・保証金 | 17,440 千円 | |
建物状況調査の概要(注 6) | ||
調査会社 | 株式会社ハイ国際コンサルタント | |
調査書日付 | 平成 27 年 10 月 | |
緊急修繕費用の見積額 | - | |
短期修繕費用の見積額 | 650 千円 |
長期修繕費用の見積額 | 54,820 千円 | |
建物再調達価格 | 822,300 千円 | |
地震リスク分析の概要(注 7) | ||
PML評価者 | 損保ジャパンxxxxリスクマネジメント株式会社 | |
調査書日付 | 平成 27 年 10 月 | |
PML値 | 4.78% | |
設計者・施工者・建築確認検査機関等(注 8) | ||
設計者 | 株式会社デザインネットワークス | |
施工者 | xx建設株式会社 | |
建築確認検査機関 | 株式会社都市居住評価センター | |
調査機関又は構造計算適合性判定 者等 | 株式会社東京建築検査機構 |
(注 1) 「所在地」欄は、住居表示を記載しています。ただし、住居表示が実施されていないものについては、番地表示による建物住所又は登記事項証明書上の建物所在地を記載しています。また、土地の「敷地面積」欄、並びに建物の「建築時期」欄、
「構造/階数」欄、「延床面積」欄及び「用途」欄は、登記事項証明書の記載に基づいています。登記事項証明書の記載は、当該不動産の現況とは一致しない場合があります。また、「延床面積」欄は、建物全体の床面積(ただし、附属建物の床x xは除きます。)を記載しています。
(注 2) 「PM会社」欄は、不動産についてプロパティ・マネジメント業務を委託予定のプロパティ・マネジメント会社を記載しています。
(注 3) 「ML会社」欄は、不動産所有者との間でマスターリース契約を締結予定の賃借人を記載しています。
(注 4) 「特記事項」欄は、平成 27 年 10 月 31 日現在において、以下の事項を含む、不動産の権利関係や利用等に関連して重要と考えられる事項のほか、不動産の評価額、収益性、処分への影響度を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。
ⅰ 法令諸規則上の制限又は規制の主なもの
ⅱ 権利関係等に係る負担又は規制の主なもの
ⅲ 当該不動産の境界を越えた構築物等がある場合や境界確認等に問題がある場合の主なものとそれに関する協定等
ⅳ 共有者・区分所有者との間でなされた合意事項又は協定等の主なもの
(注 5) 「賃貸借状況の概要」欄に関する説明
ⅰ 「賃貸可能面積」は、取得資産において、実際にエンドテナントに対して賃貸が可能な住宅及び店舗等の合計面積(共用部分等を賃貸している場合には当該面積を含みます。)を記載しています。賃貸可能面積は、登記簿上の表示ではなく、賃貸借契約書に記載されている面積、建物竣工図等をもとに算出した面積によっていますので、登記簿上の表示に基づく延床面積とは必ずしも一致するものではありません。
ⅱ 「賃貸面積」は、取得資産において、貸室の一部又は全部が一括して賃貸に供され、当該賃貸借契約(以下「マスターリース契約」といいます。)における賃借人がエンドテナント(実際の利用者たる転借人)に対し当該貸室の転貸を行う場合で、かつ、マスターリース契約の賃料をエンドテナントから収受した賃料等の金額と同額とする旨合意されている場合(このようなマスターリース契約の種別を、以下「パス・スルー型マスターリース契約」といいま
す。)は、実際にエンドテナントとの間で賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積(賃貸借契約書に記載された面積をいいます。ただし、住宅及び店舗等の面積(貸室の全部が一括して賃貸に供されている場合は、その貸室全体の面積)のみを含み、駐車場等の賃貸面積は含みません。)を記載しています。
ⅲ 「稼働率」は、取得資産の賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合を示しています。
ⅳ 「賃貸可能戸数」は、取得資産において、賃貸が可能な戸数(店舗等がある場合は、店舗等の数を含みます。)を記載しています。
ⅴ 「賃貸戸数」は、取得資産において、実際にエンドテナントとの間で賃貸借契約が締結され、エンドテナントに対して賃貸している戸数(店舗等がある場合は、店舗等の数を含みます。)を記載しています。
ⅵ 「テナント総数」については、本投資法人又は信託受託者との間で直接の賃貸借関係を有するテナントの総数を記載しております。したがって、本投資法人又は信託受託者が取得資産の全部の貸xxをマスターリース会社に対して包括的に賃貸した上で(以下「マスターリースの導入」といいます。)、当該マスターリース会社が各貸室をエンドテナントに転貸している場合、テナント総数は1と記載し、当該転貸借に係るエンドテナントの数はテナント総数に含めておりません。なお、マスターリースの導入がなされている取得資産であっても、当該マスターリースの導入について承諾していないエンドテナントについては、当該エンドテナントと本投資法人又は信託受託者との間で直接の賃貸借関係が存在することになりますが、当該エンドテナントの数はテナント総数に含めていません。
ⅶ 「月額賃料収入」は、マスターリース種別がパス・スルー型マスターリース契約の場合には、平成27年10月末日現在においてマスターリース会社又は各不動産若しくは信託不動産の所有者とエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約書等に表示された月額賃料(共益費は含みますが、駐車場やトランクルーム等の附属施設の使用料は除きます。)の合計額を記載しています。なお、千円未満は切り捨てて、消費税等は除いて記載しています。
ⅷ 「敷金・保証金」は、取得資産において、実際にエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約書に基づく各エンドテナントの敷金・保証金等の平成27年10月末日現在における残高の合計を記載し、千円未満を切り捨てて記載しています。ただし、各賃貸借契約において、敷引又は敷金償却等の特約により返還不要な部分がある場合には、当該金額控除後の金額を記載しています。
(注 6) 「建物状況調査の概要」欄は、本投資法人との間に特別の利害関係のない第三者である調査会社が取得資産に関して作成した報告書の記載に基づいて、その概要を記載しています。ただし、報告内容はあくまで上記調査会社の意見であり、本投資法人がその内容の妥当性及び正確性を保証するものではありません。
ⅰ 「緊急修繕費用の見積額」は、建物状況調査報告書に記載された緊急を要すると想定される修繕更新費です。千円未満を切り捨てて記載しています。
ⅱ 「短期修繕費用の見積額」は、建物状況調査報告書に記載された 1 年以内に必要と想定される修繕更新費です。千円未満を切り捨てて記載しています。
ⅲ 「長期修繕費用の見積額」は、建物状況調査報告書に記載された 12 年間に必要と想定される修繕更新費です。千円未満を切り捨てて記載しています。
ⅳ 「建物再調達価格」とは、建物状況調査報告書に記載された、調査時点において、取得資産を同設計、同仕様にて新たに建設した場合の建設工事調達見積額をいいます。ただし、その内容は、一定時点における調査会社独自の見解と意見であり、その内容の妥当性及び正確性を保証するものではありません。なお、「建物再調達価格」は、千円未満を切り捨てて記載しています。
(注 7) 「地震リスク分析の概要」欄は、本投資法人との間に特別の利害関係のない第三者であるPML評価者が取得資産に関して作成した報告書の記載に基づいて、その概要を記載しています。ただし、報告内容はあくまで上記PML評価者の意見であり、本投資法人がその内容の妥当性、正確性を保証するものではありません。
「PML値」とは、地震による予想最大損失率をいいます。予想損失率には、個別物件に関するものと、ポートフォリオ全体に関するものがあります。上記数値は、想定した予定使用期間中(50 年=一般的建物の耐用年数)に想定される最大規模の地震(50 年間で 10%を超える確率で襲ってくると予想される大地震=再現期間 475 年相当の大地震)によりどの程度の被害を受けるかを、90%非超過確率に相当する予想損失額の再調達価格に対する割合で示したものを意味します。
(注 8) 「設計者・施工者・建築確認検査機関等」欄は、取得資産に係る設計者、施工者、建築確認検査機関及び調査機関又は構造 計算適合性判定者等を記載しています。なお、本投資法人は、原則として、専門の第三者機関に調査を依頼し、構造設計関 連書類(構造設計図、構造計算書等)に意図的な改ざん、偽造等の不正が見受けられないとの報告を受けています。ただし、かかる報告内容はあくまで当該第三者機関の意見であり、本投資法人がその内容の妥当性及び正確性を保証するものではあ りません。なお、平成 19 年 6 月に改正された建築基準法(昭和 25 年法律第 201 号。その後の改正を含みます。)に基づき、指定構造計算適合性判定機関から、構造計算が国土交通大臣が定めた方法等により適正に行われたものであることの判定を 受けている物件については、指定構造計算適合性判定機関が専門の第三者機関に該当します。
(注 9) 本物件は、タワー棟、アネックス棟及びゲート棟の 3 棟の建物から構成されています。
(注 10) 信託受託者として予定されている三菱UFJ信託銀行株式会社との間で、信託契約の締結等にかかる基本合意書を締結しています。
4.鑑定評価書の概要
(1)コンフォリア新宿イーストサイドタワー
(単位:xx)
物件名 | コンフォリア新宿イーストサイドタワー |
鑑定評価機関 | 一般財団法人 日本不動産研究所 |
価格時点 | 平成 27 年 10 月 31 日 |
鑑定評価額 | 13,500,000 |
内容 | 概要等 | ||||
直接還元法による収益価格(⑥÷⑦) | 13,600,000 | ||||
① 運営収益 | 2,889,020 | ||||
潜在総収益 | 3,048,402 | 現行の賃貸借契約に基づく平均収入、新規に賃貸することを想定した場合における収入水準等を勘案し計上。その他の収入については、現行の運用を勘案し計上。 | |||
貸室賃料(共益費込み)収入 | 2,783,132 | ||||
水道光熱費収入 | 22,000 | ||||
駐車場等収入 | 123,094 | ||||
権利金・更新料等 | 88,976 | ||||
その他の収入 | 31,200 | ||||
空xx損失相当額 | ▲ 159,382 | 過去の稼働状況や同一需給圏内の類似不動産の稼働状況等を勘案し計上。 | |||
貸倒損失相当額 | 0 | 貸倒損失は計上しない。 | |||
② 運営費用 | 2,144,153 | ||||
維持管理費 | 247,500 | 過年度実績額をはじめ、類似不動産の費用を参考に、対象物件の個別性を 勘案し計上。 | |||
水道光熱費 | 100,000 | ||||
修繕費 | 42,825 | 原状回復費は通常発生する水準等を勘案し計上、修繕費は過年度実績額、類似不動産の水準及びエンジニアリング・レポートにおける修繕費の年x x額を考慮し計上。 | |||
プロパティマネジメントフィー | 68,782 | PM会社の報酬体系を参考に、類似不動産における報酬料率、対象不動産 の個別性等を考慮し計上。 | |||
テナント募集費用等 | 144,783 | 現行の契約条件や類似不動産の賃貸条件を参考に、入居者の年平均入替率 及び稼働率等を考慮し計上。 | |||
公租公課 | 144,095 | 平成 27 年度の課税標準額に基づき査定。 | |||
損害保険料 | 6,712 | 現行の保険契約及び類似の建物の保険料率を考慮し計上。 | |||
その他の費用 | 1,389,456 | 支払地代について、現行の借地権設定契約条件をもとに査定した中長期的 な見込み額を計上。 | |||
③ 運営純収益(NOI、①-②) | 744,867 | ||||
④ 敷金等の運用益 | ▲ 20,943 | 現行及び新規契約時の賃貸条件並びに稼働率、運用利回りを勘案し設定。 | |||
⑤ 資本的支出 | 58,497 | 類似不動産における水準、築年数及びエンジニアリング・レポートにおけ る更新費の年平均額を勘案の上査定。 | |||
⑥ 純収益(NCF、③+④-⑤) | 665,427 | ||||
⑦ 還元利回り | 4.9% | 各地区の基準となる利回りに、対象不動産の立地条件、建物条件及びその 他条件に起因するスプレッドを加減するとともに、将来における不確実性や類似不動産に係る取引利回り等を勘案の上査定。 | |||
DCF 法による収益価格 | 13,300,000 | ||||
割引率 | 4.0% | 類似不動産の取引における投資利回りを参考に、対象の個別性等を総合的 に勘案し査定。 | |||
最終還元利回り | 5.7% | 類似不動産に係る取引利回りを参考に、投資利回りの将来動向、投資対象 としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格及び賃料の動向等を総合的に勘案の上査定。 | |||
積算価格 | 14,000,000 | ||||
定期借地権・建物の合計価格 | 13,962,900 | ||||
定期借地権価格 | 442,000 | 借地権評価の基礎となる土地価格に契約内容等を考慮した対象地の定期借 地権割合を乗じて査定。 | |||
建物価格 | 13,520,900 | 原価法を適用し、新規に再調達する場合の再調達価格から現況及び地域的 特性から判断した現価率を乗じて査定。 | |||
増減価修正 | 100% | 市場性を考慮して査定。 |
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項 | 収益的側面からの価格形成プロセスをxxに再現した収益価格がより説得力を有すると判断し、積算価格は参考に留め、収益価格を採用。 |
(2)コンフォリア品川EAST
(単位:xx)
物件名 | コンフォリア品川EAST |
鑑定評価機関 | 一般財団法人 日本不動産研究所 |
価格時点 | 平成 27 年 10 月 31 日 |
鑑定評価額 | 1,440,000 |
内容 | 概要等 | ||||
直接還元法による収益価格(⑥÷⑦) | 1,450,000 | ||||
① 運営収益 | 139,280 | ||||
潜在総収益 | 148,495 | 現行の賃貸借契約に基づく平均収入、新規に賃貸することを想定した場合における収入水準等を勘案し計上。その他の収入については、現行の運用を勘案し計上。 | |||
貸室賃料(共益費込み)収入 | 141,898 | ||||
水道光熱費収入 | 0 | ||||
駐車場等収入 | 2,330 | ||||
権利金・更新料等 | 4,267 | ||||
その他の収入 | 0 | ||||
空xx損失相当額 | ▲ 9,215 | 過去の稼働状況や同一需給圏内の類似不動産の稼働状況等を勘案し計上。 | |||
貸倒損失相当額 | 0 | 貸倒損失は計上しない。 | |||
② 運営費用 | 59,393 | ||||
維持管理費 | 4,400 | 過年度実績額をはじめ、類似不動産の費用を参考に、対象物件の個別性を 勘案し計上。 | |||
水道光熱費 | 2,000 | ||||
修繕費 | 3,355 | 原状回復費は通常発生する水準等を勘案し計上、修繕費は過年度実績額、類似不動産の水準及びエンジニアリング・レポートにおける修繕費の年x x額を考慮し計上。 | |||
プロパティマネジメントフィー | 3,381 | PM会社の報酬体系を参考に、類似不動産における報酬料率、対象不動産 の個別性等を考慮し計上。 | |||
テナント募集費用等 | 9,692 | 現行の契約条件や類似不動産の賃貸条件を参考に、入居者の年平均入替率 及び稼働率等を考慮し計上。 | |||
公租公課 | 8,880 | 建物は再調達原価をもとに、償却資産は類似不動産の償却資産税等を参考 に査定。 | |||
損害保険料 | 426 | 現行の保険契約及び類似の建物の保険料率を考慮し計上。 | |||
その他の費用 | 27,259 | 支払地代について、現行の借地権設定契約条件をもとに査定した中長期的 な見込み額を計上。 | |||
③ 運営純収益(NOI、①-②) | 79,887 | ||||
④ 敷金等の運用益 | 358 | 現行及び新規契約時の賃貸条件並びに稼働率、運用利回りを勘案し設定。 | |||
⑤ 資本的支出 | 3,198 | 類似不動産における水準、築年数及びエンジニアリング・レポートにおけ る更新費の年平均額を勘案の上査定。 | |||
⑥ 純収益(NCF、③+④-⑤) | 77,047 | ||||
⑦ 還元利回り | 5.3% | 各地区の基準となる利回りに、対象不動産の立地条件、建物条件及びその他条件に起因するスプレッドを加減するとともに、将来における不確実性 や類似不動産に係る取引利回り等を勘案の上査定。 | |||
DCF 法による収益価格 | 1,430,000 | ||||
割引率 | 4.2% | 類似不動産の取引における投資利回りを参考に、対象の個別性等を総合的 に勘案し査定。 | |||
最終還元利回り | 6.0% | 類似不動産に係る取引利回りを参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価 格及び賃料の動向等を総合的に勘案の上査定。 | |||
積算価格 | 1,280,000 | ||||
定期借地権・建物の合計価格 | 1,280,000 | ||||
定期借地権価格 | 472,000 | 借地権評価の基礎となる土地価格に契約内容等を考慮した対象地の定期借 地権割合を乗じて査定。 | |||
建物価格 | 808,000 | 原価法を適用し、新規に再調達する場合の再調達価格から現況及び地域的 特性から判断した現価率を乗じて査定。 | |||
増減価修正 | 100% | 市場性を考慮して査定。 |
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項 | 収益的側面からの価格形成プロセスをxxに再現した収益価格がより説得力を有すると判断し、積算価格は参考に留め、収益価格を採用。 |
(注)鑑定評価書の概要は、本投資法人が、投信法に基づく不動産鑑定評価上の留意事項及び不動産の鑑定評価に関する法律(昭和
38 年法律第 152 号。その後の改正を含みます。)並びに不動産鑑定評価基準に基づき、一般財団法人日本不動産研究所が評価対象不動産に関して作成した鑑定評価書の概要を記載しています。当該各不動産鑑定評価は、一定時点における評価者の判断と意見であり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。
5.取得先の概要
商号 | 東急不動産株式会社 | |
本店所在地 | xxxxxxxxxxxx 00x0x | |
代表者 | 代表取締役社長 xx x | |
主な事業の内容 | 1.土地建物の管理、賃貸、売買、仲介、コンサルティング及び鑑定 2.特定目的会社、特別目的会社及び不動産投資信託に対する出資並びに出資持分等の売買、仲介及び管理 3.前各号に附帯関連する一切の事業 | |
資本金 | 57,551 百万円 | |
設立年月日 | 昭和 28 年 12 月 17 日 | |
純資産 | 291,612 百万円(平成 27年3月 31 日現在) | |
総資産 | 1,093,655 百万円(平成 27年3月 31 日現在) | |
大株主 | 東急不動産ホールディングス株式会社 | |
投資法人・資産運用会社と当該会社の関係 | ||
資本関係 | 当該会社は、平成 27 年 7 月末日現在において、本投資法人の発行済投資口数の 10.06%の投資口を保有しています。また、当該会社は、本資産運用会社の親会社(出資割合 100%)であり、投信法に定める利害関係人等に 該当します。 | |
人的関係 | 本書の日付現在において、資産運用会社の役職員のうち 17 名が当該会社か らの出向者です。 | |
取引関係 | 本投資法人は、平成 27 年 7 月期において、当該会社より 9 物件の資産を取 得しています。 | |
関連当事者への該当状況 | 当該会社は、本投資法人の関連当事者には該当しませんが、上記のとお り、当該会社は投信法に定める資産運用会社の利害関係人等に該当します。 |
6.物件取得者等の状況
(1) コンフォリア新宿イーストサイドタワー
前所有者 | 前々所有者 | |
会社名 | 東急不動産株式会社 | 特別な関係にあるもの以外 |
特別な利害関係にあ る者との関係 | 上記「5.取得先の概要」参照 | - |
取得経緯・理由等 | 投資運用目的 | - |
取得価格 | 1 年を超えて所有しているため省略 | - |
取得時期 | 平成 26 年 12 月 | - |
(2) コンフォリア品川EAST
前所有者 | 前々所有者 | |
会社名 | 東急不動産株式会社 | 特別な関係にあるもの以外 |
特別な利害関係にあ る者との関係 | 上記「5.取得先の概要」参照 | - |
取得経緯・理由等 | 開発目的 | - |
取得価格 | 開発目的のため省略 | - |
取得時期(注) | 平成 27 年 2 月(建物新築) 平成 25 年 4 月(土地) | - |
(注)土地の取得時期は、前所有者が賃貸人と定期借地契約を締結した日をいいます。
7.取得資産にかかる本資産運用会社の利害関係について
(1) 上記「5.取得先の概要」に記載の取得先である東急不動産株式会社は、本投資法人の利害関係者に該当することから、内部規程に従い所要の手続きを経ています。
(2) 本投資法人は、取得資産のうちコンフォリア品川EASTについて、マスターリース兼プロパティ・マネジメント業務を資産運用会社の利害関係者である東急住宅リース株式会社に委託する予定です。そのため、同社とのマスターリース兼プロパティ・マネジメント契約の締結に関して、内部規程に従い所要の手続きを経ています。
8.媒介の概要
該当事項はありません。
9.今後の見通し
取得資産の取得を織り込んだ平成 28 年 7 月期(平成 28 年 2 月 1 日~平成 28 年 7 月 31 日)の運用状況の見
通しは、本日付で公表した「平成 28 年 7 月期及び平成 29 年 1 月期の運用状況の予想に関するお知らせ」をご参照下さい。
以 上
*本資料の配布先:兜倶楽部、国土交通記者会、国土交通省建設専門紙記者会
*本投資法人のホームページアドレス:xxxx://xxxxxxxx-xxxx.xx.xx
【参考資料】
1.ポートフォリオ一覧
2.取得予定資産の外観写真等
<参考資料1>ポートフォリオ一覧
地 域 (注 1) | 不動産等の名称 | 所在地(住居表示) | 特定資産の種類 | 取得価格 (百万円) (注 2) | 投資比率 (注 3) |
東京都心 | コンフォリア日本橋人形町 | xxxxxxxxxxxxxxx 0 x 00 x | 不動産信託受益権 | 1,586 | 1.0% |
コンフォリア早稲田 | xxxxxxxxx 000 xx | 不動産信託受益権 | 1,900 | 1.2% | |
コンフォリア下落合 | xxxxxxxxxxxx 0 x 00x | 不動産信託受益権 | 1,181 | 0.7% | |
コンフォリア東中野 | xxxxxxxxxxxx 00 x 0x | 不動産信託受益権 | 552 | 0.3% | |
コンフォリア銀座EAST | xxxxxxxxxxx 0 x 0 x | 不動産信託受益権 | 3,059 | 1.9% | |
コンフォリア麻布台 | xxxxxxxxxxx 0 x 0 x | 不動産信託受益権 | 574 | 0.4% | |
コンフォリア芝公園 | xxxxxxxxxxx 0 x 00 x | 不動産信託受益権 | 1,398 | 0.9% | |
コンフォリア西麻布 | xxxxxxxxxxx 0 x 00 x | 不動産信託受益権 | 755 | 0.5% | |
コンフォリア南青山 | xxxxxxxxxxx 0 x 00 x | 不動産信託受益権 | 1,041 | 0.6% | |
コンフォリア南青山DEUX | xxxxxxxxxxx 0 x 0 x | 不動産信託受益権 | 248 | 0.2% | |
コンフォリア西早稲田 | xxxxxxxxxxxxx 0 x 00 x | 不動産信託受益権 | 1,685 | 1.0% | |
コンフォリア原宿 | xxxxxxxxxxxxx 00 x 0 x | 不動産信託受益権 | 3,629 | 2.2% | |
コンフォリアxxノース | xxxxxxxxxx 0 x 00 x | 不動産信託受益権 | 850 | 0.5% | |
コンフォリア芝浦バウハウス | xxxxxxxxxx 00 x 00 x | 不動産信託受益権 | 2,650 | 1.6% | |
コンフォリア白金高輪 | xxxxxxxxxx 0 x 00 x | 不動産信託受益権 | 1,300 | 0.8% | |
コンフォリア日本橋人形町イースト | xxxxxxxxxxxxxxx 0 x 0 x | 不動産信託受益権 | 2,139 | 1.3% | |
コンフォリアxx | xxxxxxxxxxx 00 x 0 x | 不動産信託受益権 | 826 | 0.5% | |
コンフォリア九段 | xxxxxxxxxxxxx 0 x 00 x | 不動産信託受益権 | 1,280 | 0.8% | |
コンフォリア日本橋人形町ノース | xxxxxxxxxxxxxxx 0 x 0 x | 不動産信託受益権 | 1,108 | 0.7% | |
コンフォリアxx | xxxxxxxxxxx 00 x 0 x | 不動産信託受益権 | 1,840 | 1.1% | |
コンフォリア赤坂 | xxxxxxxxxx 00 x 00 x | 不動産信託受益権 | 1,945 | 1.2% | |
コンフォリアxxEAST | xxxxxxxxx 00 x 0 x | 不動産信託受益権 | 3,190 | 2.0% | |
コンフォリア芝浦キャナル | xxxxxxxxxx 0 x 0 x | 不動産信託受益権 | 1,570 | 1.0% | |
コンフォリア北参道 | xxxxxxxxxxxxx 0 x 00 x | 不動産信託受益権 | 4,268 | 2.6% | |
コンフォリア代々木xx | xxxxxxxxxxx 00 x 0 x | 不動産信託受益権 | 1,560 | 1.0% | |
コンフォリア笹塚 | xxxxxxxxxxx 00 x 00x | 不動産信託受益権 | 1,789 | 1.1% | |
コンフォリア新宿御苑Ⅱ | xxxxxxxxxxx 00 x 0 x | 不動産信託受益権 | 1,806 | 1.1% | |
コンフォリアxxxx | xxxxxxxxxx 00 xx 0 | 不動産信託受益権 | 1,623 | 1.0% |
東京都心 | コンフォリア神楽坂 | xxxxxxxxx 00 xx 0 | 不動産信託受益権 | 736 | 0.5% |
コンフォリア二番町 | xxxxxxxxxx 0 xx 0 | 不動産信託受益権 | 1,621 | 1.0% | |
コンフォリア西新宿 | xxxxxxxxxxxx 00 x 00 x | 不動産信託受益権 | 1,625 | 1.0% | |
コンフォリアxx神保町 | xxxxxxxxxxxxxxx 00 xx 0 | 不動産信託受益権 | 1,434 | 0.9% | |
コンフォリア日本橋 | xxxxxxxxxxxxxxx 0 x 0 x | 不動産信託受益権 | 1,956 | 1.2% | |
コンフォリア田町 | xxxxxxxxxx 0 x 00 x | 不動産信託受益権 | 3,272 | 2.0% | |
コンフォリア麻布十番 | xxxxxxxxxx 0 x 00 x | 不動産信託受益権 | 1,471 | 0.9% | |
コンフォリア新宿御苑Ⅰ | xxxxxxxxxxx 00 x 0 x | 不動産信託受益権 | 1,406 | 0.9% | |
コンフォリア神楽坂DEUX | xxxxxxxxx 0 xx 0 | 不動産信託受益権 | 1,245 | 0.8% | |
コンフォリア麻布EAST | xxxxxxxxxxx 00 x 0 x | 不動産信託受益権 | 1,900 | 1.2% | |
コンフォリア新宿イーストサイドタワー | (タワー棟)xxxxxxxxxxx 00 x 00 x (アネックス棟)xxxxxxxxxxx 00 x 00 x (ゲート棟)xxxxxxxxxxx 00 x 00 x | 不動産信託受益権 | 13,264 | 8.2% | |
小 計 | 77,285 | 47.9% | |||
準都心 | コンフォリア文京xx | xxxxxxxxxxx 00 x 00x | 不動産信託受益権 | 1,470 | 0.9% |
コンフォリア浅草松が谷 | xxxxxxxxxxxx 00 x 0x | 不動産信託受益権 | 910 | 0.6% | |
コンフォリア西大井 | xxxxxxxxxxxx 0 x 0x | 不動産信託受益権 | 902 | 0.6% | |
コンフォリア中野 | xxxxxxxxxxxx 00 x 00 x | 不動産信託受益権 | 881 | 0.5% | |
コンフォリア下北沢 | xxxxxxxxxxxxx 0 x 00 x | 不動産信託受益権 | 2,587 | 1.6% | |
コンフォリア西蒲田 | xxxxxxxxxxxx 00 x 0x | 不動産信託受益権 | 1,550 | 1.0% | |
コンフォリアxx | xxxxxxxxx 0 x 0 x | 不動産信託受益権 | 1,987 | 1.2% | |
コンフォリアxx白河サウス | xxxxxxxxxxx 0 x 00 x | 不動産信託受益権 | 740 | 0.5% | |
コンフォリア駒澤 | xxxxxxxxxxxx 0 x 0x | 不動産信託受益権 | 1,290 | 0.8% | |
コンフォリアxxx | xxxxxxxxxxxx 00 x 00 x | 不動産信託受益権 | 552 | 0.3% | |
コンフォリアxx | xxxxxxxxxxx 0 x 00 x | 不動産信託受益権 | 1,219 | 0.8% | |
コンフォリア代官山青葉台 | xxxxxxxxxxxx 0 x 0x | 不動産信託受益権 | 926 | 0.6% | |
コンフォリア池袋 | xxxxxxxxxxx 00 x 0 x | 不動産信託受益権 | 602 | 0.4% | |
コンフォリア両国xx | xxxxxxxxxxx 00 x 0 x | 不動産信託受益権 | 651 | 0.4% | |
コンフォリア浅草橋DEUX | xxxxxxxxxxxx 00 x 00 x | 不動産信託受益権 | 874 | 0.5% | |
コンフォリア押上 | xxxxxxxxxxx 0 x 0 x | 不動産信託受益権 | 714 | 0.4% |
準都心
コンフォリア本所吾妻橋 | xxxxxxxxxxx 00 x 00x | 不動産信託受益権 | 762 | 0.5% |
コンフォリアxx白河トロワ | xxxxxxxxxxx 0 x 00 x | 不動産信託受益権 | 873 | 0.5% |
コンフォリア門前仲町 | xxxxxxxx 00 x 0 x | 不動産信託受益権 | 2,658 | 1.6% |
コンフォリア碑文谷 | xxxxxxxxxxxx 0 x 0x | 不動産信託受益権 | 1,189 | 0.7% |
コンフォリア三宿 | xxxxxxxxxxxx 00 x 0x | 不動産信託受益権 | 1,874 | 1.2% |
コンフォリア学芸大学 | xxxxxxxxxxxx 00 x 0x | 不動産信託受益権 | 1,138 | 0.7% |
コンフォリア東中野DEUX | xxxxxxxxxxxx 0 x 00x | 不動産信託受益権 | 833 | 0.5% |
コンフォリア東池袋WEST | xxxxxxxxxxxx 00 x 00 x | 不動産信託受益権 | 3,911 | 2.4% |
コンフォリア両国DEUX | xxxxxxxxxxx 0 x 00 x | 不動産信託受益権 | 1,014 | 0.6% |
コンフォリアxxDEUX | xxxxxxxxxxxx 0 x 0x | 不動産信託受益権 | 1,188 | 0.7% |
コンフォリア町屋 | xxxxxxxxxxx 00 x 0 x | 不動産信託受益権 | 594 | 0.4% |
コンフォリア浅草橋 | xxxxxxxxxxx 00 x 00x | 不動産信託受益権 | 2,680 | 1.7% |
コンフォリア両国サウス | xxxxxxxxxxx 00 x 0 x | 不動産信託受益権 | 1,240 | 0.8% |
コンフォリア豊洲 | xxxxxxxxxxx 0 x 00 x | 不動産信託受益権 | 3,096 | 1.9% |
コンフォリア墨田xx | xxxxxxxxxxx 00 x 0 x | 不動産信託受益権 | 938 | 0.6% |
コンフォリアxx広小路 | xxxxxxxxxxx 00 x 0 x | 不動産信託受益権 | 1,050 | 0.7% |
コンフォリアxx富坂 | xxx文京区xxx丁目 11 番 18号 | 不動産信託受益権 | 2,912 | 1.8% |
コンフォリア本駒込 | xxxxxxxxxxxx 00 x 00 x | 不動産信託受益権 | 1,344 | 0.8% |
コンフォリアxx | xxxxxxxxxxxx 0 x 0x | 不動産信託受益権 | 1,530 | 0.9% |
コンフォリアxx公園 | xxxxxxxxxxx 00 x 0 x | 不動産信託受益権 | 956 | 0.6% |
コンフォリアxx長者丸 | xxxxxxxxxxxx 0 x 00x | 不動産信託受益権 | 1,972 | 1.2% |
コンフォリア西馬込 | xxxxxxxxxxxx 00 x 0x | 不動産信託受益権 | 990 | 0.6% |
コンフォリア東池袋EAST | xxxxxxxxxxxx 0 x 0x | 不動産信託受益権 | 1,712 | 1.1% |
コンフォリア東池袋 | xxxxxxxxxxxx 0 x 0x | 不動産信託受益権 | 1,132 | 0.7% |
コンフォリア駒場 | xxxxxxxxxxxx 0 x 00x | 不動産信託受益権 | 5,000 | 3.1% |
コンフォリア錦糸町 | xxxxxxxxxxx 0 x 0 x | 不動産信託受益権 | 1,042 | 0.6% |
コンフォリア南砂町 | xxxxxxxxxxx 0 x 00 x | 不動産信託受益権 | 4,681 | 2.9% |
コンフォリア東品川 | xxxxxxxxxxxx 00 x 00 x | 不動産信託受益権 | 1,510 | 0.9% |
コンフォリア目黒八雲 | xxxxxxxxxxx 00 x 00x | 不動産信託受益権 | 813 | 0.5% |
コンフォリア用賀 | xxxxxxxxxxxx 00 x 0x | 不動産信託受益権 | 1,041 | 0.6% |
準都心 | コンフォリア板橋仲宿 | xxxxxxxx 00 x 0 x | 不動産信託受益権 | 3,794 | 2.4% |
コンフォリア品川EAST | xxxxxxxxxxxx 00 x 0x | 不動産信託受益権 | 1,430 | 0.9% | |
小 | 計 | 74,755 | 46.3% | ||
その他東京圏 | コンフォリア狛江 | xxxxxxxxxxxx 0 x 0x | 不動産信託受益権 | 399 | 0.2% |
コンフォリア横濱関内 | xxxxxxxxxxxxxx 0 xx 00 | 不動産信託受益権 | 972 | 0.6% | |
コンフォリア市川妙典 | xxxxxxxxxxx 0 x 00 x | 不動産信託受益権 | 606 | 0.4% | |
コンフォリア谷塚 | xxxxxxxxxxx 00 x 0 x | 不動産信託受益権 | 626 | 0.4% | |
コンフォリア新子安 | xxxxxxxxxxxxxxxxx 000 x 0 x | 不動産信託受益権 | 1,077 | 0.7% | |
小 | 計 | 3,680 | 2.3% | ||
その他中核都市 | コンフォリア新大阪 | xxxxxxxxxxxxxxxx 00 x 00 x | 不動産信託受益権 | 2,400 | 1.5% |
コンフォリア新栄 | xxxxxxxxxxxxxx 00x 00 x | 不動産信託受益権 | 1,653 | 1.0% | |
コンフォリア北xx | xxxxxxxxxxxxxx 00x 0 x | 不動産 | 1,010 | 0.6% | |
コンフォリア北三条 | xxxxxxxxxxxxxxxx 0 xx 00 | 不動産信託受益権 | 660 | 0.4% | |
小 | 計 | 5,723 | 3.5% | ||
合 | 計 | 161,444 | 100.0% |
(注 1) 地域欄に関する説明
ⅰ 「東京都心」とは、都心 5 区(xxx区、中央区、港区、新宿区及びxx区)をいいます。
ⅱ 「準都心」とは、東京都心に準ずる住宅集積地(上記ⅰを除く東京 23 区)をいいます。
ⅲ 「その他東京圏」とは、東京都心及び準都心に準ずる住宅集積地(東京圏(xxx、神奈川県、埼玉県及びxx県をいいます。)のうち、上記ⅰからⅱを除き、賃貸需要が厚く見込まれるエリア)をいいます。
ⅳ 「その他中核都市」とは、上記ⅰからⅲ以外の政令指定都市等の住宅集積地をいいます。
(注 2) 取得価格は、売買契約書に記載された各不動産又は信託受益権の売買代金(税金を含まず、百万円未満を切り捨てて記載しています。)を記載しています。
(注 3) 取得価格の総額に対する各物件の取得価格の割合を記載しており、小数点第 2 位を四捨五入しています。
<参考資料2>取得資産の外観写真等
(1)コンフォリア新宿イーストサイドタワー
(2)コンフォリア品川EAST