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マンション標準管理規約（複合用途型）及び同コメント
【民泊関係改正】
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第４章 用法 〔※住宅宿泊事業に使用することを可能とする場合、禁止する場 合に応じて、次のように規定〕 （ア）住宅宿泊事業を可能とする場合 （専有部分の用途） 第１２条 住戸部分の区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。 ２ 住戸部分の区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第 ３条第１項の届出を行って営む同法第２条第３項の住宅宿泊事 業に使用することができる。 ３ （イ）住宅宿泊事業を禁止する場合 （専有部分の用途） 第１２条 住戸部分の区分所有者は、その専有部分を専ら住宅と して使用するものとし、他の用途に供してはならない。 ２ 住戸部分の区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第 ３条第１項の届出を行って営む同法第２条第３項の住宅宿泊事 業に使用してはならない。 ３ 店舗部分の区分所有者は、その専有部分を店舗として使用す るものとし、暴力団の活動に供するなど、他の区分所有者の迷 | 第 12 条関係 ① 住宅としての使用は、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判断する。したがって利用方法は、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することを要する。 ② 住宅宿泊事業法第２条第３項に規定する住宅宿泊事業につい ては、第２項のように、可能か禁止かを明記することが望ましい。また、旅館業法第３条第１項の簡易宿所の許可を得て行う 「民泊」については、旅館業営業として行われるものであり、 通常は第１項の用途に含まれていないと考えられるため、可能としたい場合には、その旨を明記することが望ましい。旅館業法や住宅宿泊事業法に違反して行われる事業は、管理規約に明記するまでもなく、当然に禁止されているとの趣旨である。 さらに、「住戸部分の区分所有者は、その専有部分を、宿泊料 を受けて人を宿泊させる事業を行う用途に供してはならない。」のような規定を置くこともあり得る。 ③ マンションによっては、一定の態様の住宅宿泊事業のみを可 能とすることも考えられ、その場合は規約に明記すべきである。 多数の区分所有者等による共同生活の場であり、その共同生 活の維持のための法的手段が区分所有法上特に設けられているというマンションの特性に鑑みれば、個別のマンションの事情によっては、例えば、住宅宿泊事業者が同じマンション内に居住 している住民である等のいわゆる家主居住型の住宅宿泊事業に |
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惑となるような営業形態、営業行為等をしてはならない。 | 限り可能とするケースも考えられる。 いわゆる家主居住型の住宅宿泊事業のみ可能とする場合の例 第１２条 住戸部分の区分所有者は、その専有部分を専ら住宅 として使用するものとし、他の用途に供してはならない。 ２ 住戸部分の区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法 第３条第１項の届出を行って営む同法第２条第３項の住宅宿泊事業（同法第１１条第１項２号に該当しないもので、住宅宿泊事業者が自己の生活の本拠として使用する専有部分と同法第２条第５項の届出住宅が同一の場合又は同じ建物内にある場合に限る。）に使用することができる。 さらに、個別のマンションの事情によっては、このようないわ ゆる家主居住型の住宅宿泊事業のうち、住宅宿泊事業者が自己の生活の本拠として使用している専有部分において宿泊させる場合（いわゆる家主同居型）に限り可能とするケースも考えられる。 いわゆる家主同居型のみ可能とする場合の例 第１２条 住戸部分の区分所有者は、その専有部分を専ら住宅 として使用するものとし、他の用途に供してはならない。 ２ 住戸部分の区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第３条第１項の届出を行って営む同法第２条第３項の住宅宿 泊事業（同法第１１条第１項２号に該当しないもので、住宅宿泊事業者が自己の生活の本拠として使用する専有部分と同法第２条第５項の届出住宅が同一の場合に限る。）に使用することができる。 ④ 新規分譲時の原始規約等において、住宅宿泊事業の可否を使 用細則に委任しておくこともあり得る。 |
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（駐車場の使用） 第１５条 管理組合は、別添の図に示す駐車場について、特定の区分所有者に駐車場使用契約により使用させることができる。 ２ 前項により駐車場を使用している者は、別に定めるところに | 住宅宿泊事業の可否を使用細則に委任する場合 | ||
第１２条 住戸部分の区分所有者は、その専有部分を専ら住宅 として使用するものとし、他の用途に供してはならない。 ２ 住戸部分の区分所有者が、その専有部分を住宅宿泊事業法 第３条第１項の届出を行って営む同法第２条第３項の住宅宿泊事業に使用することを可能とするか否かについては、使用細則に定めることができるものとする。 ⑤ （イ）の場合において、住宅宿泊事業の実施そのものだけで なく、さらに、その前段階の広告掲載等をも禁止する旨を明確に規定するため、「住戸部分の区分所有者は、前２項に違反する用途で使用することを内容とする広告の掲載その他の募集又は勧誘を行ってはならない。」のような規定を置くこともあり得る。 ⑥ ⑦ 第15条関係 ① 本条は、マンションの住戸及び店舗の数に比べて駐車場の収容台数が不足しており、駐車場の利用希望者（空き待ち）が多い場合を前提としている。 | |||
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より、管理組合に駐車場使用料を納入しなければならない。 ３ 区分所有者がその所有する専有部分を、他の区分所有者又は第三者に譲渡又は貸与したときは、その区分所有者の駐車場使用契約は効力を失う。 | 近時、駐車場の需要が減少しており、空き区画が生じているケースもある。駐車場収入は駐車場の管理に要する費用に充てられるほか、全体修繕積立金として積み立てられるため（第３３条）、全体修繕積立金不足への対策等の観点から組合員以外の者に使用料を徴収して使用させることも考えられる。その場合、税務上、全てが収益事業として課税されるケースもあるが、区分所有者を優先する条件を設定している等のケースでは、外部貸しのみが課税対象となり区分所有者が支払う使用料は共済事業として非課税とする旨の国税庁の見解（「マンション管理組合が区分所有者以外の者へのマンション駐車場の使用を認めた場合の収益事業の判定について(照会)」（平成２４年２月３日国住マ第 ４３号）及びこれに対する回答（平成２４年２月１３日））が公表されているため、参照されたい。 ② ここで駐車場と同様に扱うべきものとしては、倉庫等がある。 ③ 本条の規定のほか、使用者の選定方法をはじめとした具体的な手続、使用者の遵守すべき事項等駐車場の使用に関する事項の詳細については、「駐車場使用細則」を別途定めるものとする。また、駐車場使用契約の内容（契約書の様式）についても駐車場使用細則に位置付け、あらかじめ総会で合意を得ておくことが望ましい。 ④ 駐車場使用契約は、次のひな型を参考とする。 |
駐車場使用契約書 | |
○○マンション管理組合（以下「甲」という。）は、○ |
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○マンションの区分所有者である○○（以下「乙」とい う。）と、○○マンションの駐車場のうち別添の図に示す ○○の部分につき駐車場使用契約を締結する。当該部分の使用に当たっては、乙は下記の事項を遵守するものとし、これに違反した場合には、甲はこの契約を解除することができる。 記 １ 契約期間は、平成 年 月 日から平成 年 月 日までとする。ただし、乙がその所有する専有部分を他の区分所有者又は第三者に譲渡又は貸与したときは、本契約は効力を失う。 ２ 月額○○円の駐車場使用料を前月の○日までに甲に納入しなければならない。 ３ 別に定める駐車場使用細則を遵守しなければならない。 ４ 当該駐車場に常時駐車する車両の所有者、車両番号及び車種をあらかじめ甲に届け出るものとする。 ⑤ 第３項は、家主同居型の住宅宿泊事業を実施する場合は、対 象としていないと考えられる。 ⑥ ⑦ ⑧ |
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抽選、２回目以降の場合には抽選又は申込順にする等、xxな方法により行うものとする。 また、マンションの状況等によっては、契約期間終了時に入れ替えるという方法又は契約の更新を認めるという方法等について定めることも可能である。例えば、駐車場使用契約に使用期間を設け、期間終了時にxxな方法により入替えを行うこと（定期的な入替え制）が考えられる。 なお、駐車場が全戸分ある場合であっても、平置きか機械式か、屋根付きの区画があるかなど駐車場区画の位置等により利便性・機能性に差異があるような場合には、マンションの具体的な事情に鑑みて、上述の方法による入替えを行うことも考えられる。 駐車場の入替えの実施に当たっては、実施の日時に、各区分所有者が都合を合わせることが必要であるが、それが困難なため実施が難しいという場合については、外部の駐車場等に車を移動させておく等の対策が考えられる。 ⑨ また、平置きか機械式か、屋根付きの区画があるかなど駐車場区画の位置等による利便性・機能性の差異や、使用料が高額になっても特定の位置の駐車場区画を希望する者がいる等の状況に応じて、柔軟な料金設定を行うことも考えられる。 ⑩ |
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（使用細則） 第１８条 対象物件の使用については、別に使用細則を定めるものとする。 | 専用に駐車場使用権を設定する場合には、店舗部分に特別の利益を与えることとなることから、駐車場使用細則又は駐車場使用契約における使用条件及び使用料等について別途考慮する必要がある。 第18条関係 ① 使用細則で定めることが考えられる事項としては、動物の飼育やピアノ等の演奏に関する事項等専有部分の使用方法に関する規制や、駐車場、倉庫等の使用方法、使用料等敷地、共用部分の使用方法や対価等に関する事項等が挙げられ、このうち専有部分の使用に関するものは、その基本的な事項は規約で定めるべき事項ものである。 なお、使用細則を定める方法としては、これらの事項を一つの使用細則として定める方法と事項ごとに個別の細則として定める方法とがある。 ② 犬、猫等のペットの飼育に関しては、それを認める、認めない等の規定は規約で定めるべき事項である。基本的な事項を規約で定め、手続等の細部の規定を使用細則等に委ねることは可能である。 なお、飼育を認める場合には、動物等の種類及び数等の限定、管理組合への届出又は登録等による飼育動物の把握、専有部分における飼育方法並びに共用部分の利用方法及びふん尿の処理等の飼育者の守るべき事項、飼育に起因する被害等に対する責任、違反者に対する措置等の規定を定める必要がある。 ③ ペット飼育を禁止する場合、容認する場合の規約の例は、次 のとおりである。 |
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（専有部分の貸与） 第１９条 区分所有者は、その専有部分を第三者に貸与する場合には、この規約及び使用細則に定める事項をその第三者に遵守させなければならない。 ２ 前項の場合において、区分所有者は、その貸与に係る契約に | ペットの飼育を禁止する場合 | ||
（ペット飼育の禁止） 第○条 区分所有者及び占有者は、専有部分、共用部分の如何を問わず、犬・猫等の動物を飼育してはならない。ただし、専ら専有部分内で、かつ、かご・水槽等内のみで飼育する小鳥・観賞用魚類（金魚・熱帯魚等）等を、使用細則に定める飼育方法により飼育する場合、及び身体障害者補助犬法に規定する身体障害者補助犬（盲導犬、介助犬及び聴導犬）を使用する場合は、この限りではない。 ペットの飼育を容認する場合 （ペットの飼育） 第○条 ペット飼育を希望する区分所有者及び占有者は、使用細則及びペット飼育に関する細則を遵守しなければならない。ただし、他の区分所有者又は占有者からの苦情の申し出があり、改善勧告に従わない場合には、理事会は、飼育禁止を含む措置をとることができる。 ④ 第１２条において住宅宿泊事業を可能とする場合は、必要に 応じ、住宅宿泊事業法第１３条に基づき掲げなければならないこととされている標識の掲示場所等の取扱いについて、あらかじめ使用細則において明確化しておくことが望ましい。 第19条関係 ① 規約の効力は対象物件の使用方法につき占有者にも及ぶが、本条は、それ以外に、区分所有者がその専有部分を第三者に貸与する場合に、区分所有者がその第三者に、この規約及び使用細則に定める事項を遵守させる義務を定めたものである。 | |||
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この規約及び使用細則に定める事項を遵守する旨の条項を定めるとともに、契約の相手方にこの規約及び使用細則に定める事項を遵守する旨の誓約書を管理組合に提出させなければならない。 | ② 第三者が遵守すべき事項は、この規約及び使用細則に定める事項のうち、対象物件の使用に関する事項とする。 ③ 貸与に係る契約書に記載する条項及び管理組合に提出する誓約書の様式は次のとおりとする。 |
賃貸借契約書 | |
○○条 賃借人は、対象物件の使用、収益に際して、○○マンション管理規約及び同使用細則に定める事項を誠実に遵守しなければならない。 ２ 賃借人が、前項に規定する義務に違反したときは、賃貸人は、本契約を解除することができる。 | |
誓 約 書 | |
私は、○○○○（賃貸人）との○○マンション○○号室 （以下「対象物件」という。）の賃貸借契約の締結に際し、下記事項を誓約します。 記 対象物件の使用に際しては○○マンション管理規約及び同使用細則に定める事項を誠実に遵守すること。 | |
平成 年 月 日 ○○マンション管理組合理 事 長 ○○○○ 殿 住所 |
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（総会の会議及び議事） 第５１条 総会の会議は、前条第１項に定める議決権総数の半数以上を有する組合員が出席しなければならない。 ２ 総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。 | 氏名 印 ④ 第１２条において住宅宿泊事業を可能とする場合は、管理組 合が事業開始を把握することがトラブル防止に資すると考えられるため、例えば、「住戸部分の区分所有者は、その専有部分において住宅宿泊事業法第２条第３項の住宅宿泊事業を実施することを内容とする、同法第３条第１項の届出を行った場合は、遅滞なく、その旨を管理組合に届け出なければならな い。」等と規約に定めることも有効である。また、宿泊者等か らの誓約書については提出義務を免除する旨を定めることも考えられる。 ⑤ （当該専有部分から転出する場合のみならず、転出後さらに転居する場合も含む。）は、現に居住する住所、電話番号等の連絡先を管理組合に届け出なければならない旨を規約に定めることも、区分所有者に連絡がつかない場合を未然に回避する観点から有効である。また、長期間不在にする場合も、届出の規定を設けることが有効である。 なお、上述の定めをした場合であっても、届出をしない区分所有者に対する総会招集手続については、第４７条第２項及び第３項によることとなる。 第 51 条関係 ① 第２項は、議長を含む出席組合員（書面又は代理人によって議決権を行使する者を含む。）の議決権の過半数で決議し、過半数の賛成を得られなかった議事は否決とすることを意味する |
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３ 次の各号に掲げる事項に関する総会の議事は、前項にかかわらず、組合員総数の４分の３以上及び議決権総数の４分の３以上で決する。 一 規約の制定、変更又は廃止 二 敷地及び共用部分等の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないもの及び建築物の耐震改修の促進に関する法律第２５条第２項に基づく認定を受けた建物の耐震改修を除く。） 三 区分所有法第５８条第１項、第５９条第１項又は第６０条第１項の訴えの提起 四 建物の価格の２分の１を超える部分が滅失した場合の滅失した共用部分の復旧 五 その他総会において本項の方法により決議することとした事項 ４ 建替え決議は、第２項にかかわらず、組合員総数の５分の４以上及び議決権総数の５分の４以上で行う。 ５ マンション敷地売却決議は、第２項にかかわらず、組合員総数、議決権総数及び敷地利用権の持分の価格の各５分の４以上で行う。 〔※管理組合における電磁的方法の利用状況に応じて、次のように規定〕 （ア）電磁的方法が利用可能ではない場合 ６ 前５項の場合において、書面又は代理人によって議決権を行使する者は、出席組合員とみなす。 （イ）電磁的方法が利用可能な場合 ６ 前５項の場合において、書面、電磁的方法又は代理人によっ | ものである。 ② 特に慎重を期すべき事項を特別の決議によるものとした。あとの事項は、会議運営の一般原則である多数決によるものとした。 ③ 区分所有法では、共用部分の変更に関し、区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議（特別多数決議）で決することを原則としつつ、その形状又は効用の著しい変更を伴わない共用部分の変更については区分所有者及び議決権の各過半数によることとしている（なお、共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、区分所有法第１ ７条第２項（第１８条第３項において準用する場合を含む。）の規定に留意が必要である。（第８９項参照））。 建物の維持・保全に関して、区分所有者は協力してその実施に努めるべきであることを踏まえ、機動的な実施を可能とするこの区分所有法の規定を、標準管理規約上も確認的に規定したのが第５１条第３項第二号である。 なお、建築物の耐震改修の促進に関する法律第２５条の規定により、要耐震改修認定区分所有建築物の耐震改修については、区分所有法の特例として、敷地及び共用部分等の形状又は効用の著しい変更に該当する場合であっても、過半数の決議（普通決議）で実施可能となっている。 ④ 第１項に基づき議決権総数の半数を有する組合員が出席する総会において、第２項に基づき出席組合員の議決権の過半数で決議（普通決議）される事項は、総組合員の議決権総数の４分の１超の賛成により決議されることに鑑み、例えば、大規模修 繕工事のように多額の費用を要する事項については、組合員総 |
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て議決権を行使する者は、出席組合員とみなす。 ７ 第３項第一号において、規約の制定、変更又は廃止が一部の組合員の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。この場合において、その組合員は正当な理由がなければこれを拒否してはならない。 ８ 第３項第一号において、一部共用部分に関する事項で組合員全員の利害に関係しないものについての規約の変更は、当該一部共用部分を共用すべき組合員の４分の１を超える者又はその議決権の４分の１を超える議決権を有する者が反対したときは、することができない。 ９ 第３項第二号において、敷地及び共用部分等の変更が、専有部分又は専用使用部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分を所有する組合員又はその専用使用部分の専用使用を認められている組合員の承諾を得なければならない。この場合において、その組合員は正当な理由がなければこれを拒否してはならない。 10 第３項第三号に掲げる事項の決議を行うには、あらかじめ当該組合員又は占有者に対し、弁明する機会を与えなければならない。 11 総会においては、第４７条第１項によりあらかじめ通知した事項についてのみ、決議することができる。 | 数及び議決権総数の過半数で、又は議決権総数の過半数で決する旨規約に定めることもできる。 ⑤ このような規定の下で、各工事に必要な総会の決議に関しては、例えば次のように考えられる。ただし、基本的には各工事の具体的内容に基づく個別の判断によることとなる。 ア）バリアフリー化の工事に関し、建物の基本的構造部分を取り壊す等の加工を伴わずに階段にスロープを併設し、手すりを追加する工事は普通決議により、階段室部分を改造したり、建物の外壁に新たに外付けしたりして、エレベーターを新たに設置する工事は特別多数決議により実施可能と考えられる。 イ）耐震改修工事に関し、柱やはりに炭素繊維シートや鉄板を巻き付けて補修する工事や、構造躯体に壁や筋かいなどの耐震部材を設置する工事で基本的構造部分への加工が小さいものは普通決議により実施可能と考えられる。 ウ）防犯化工事に関し、オートロック設備を設置する際、配線を、空きxx内に通したり、建物の外周に敷設したりするなど共用部分の加工の程度が小さい場合の工事や、防犯カメラ、防犯灯の設置工事は普通決議により、実施可能と考えられる。 エ）ＩＴ化工事に関し、光ファイバー・ケーブルの敷設工事を実施する場合、その工事が既存のパイプスペースを利用するなど共用部分の形状に変更を加えることなく実施できる場合や、新たに光ファイバー・ケーブルを通すために、外壁、耐力壁等に工事を加え、その形状を変更するような場合でも、建物の躯体部分に相当程度の加工を要するものではなく、外観を見苦しくない状態に復元するのであれば、普通決議により実 施可能と考えられる。 |
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オ）計画修繕工事に関し、鉄部塗装工事、外壁補修工事、屋上等防水工事、給水xxx・更新工事、照明設備、共聴設備、消防用設備、エレベーター設備の更新工事は普通決議で実施可能と考えられる。 カ）その他、集会室、駐車場、駐輪場の増改築工事などで、大規模なものや著しい加工を伴うものは特別多数決議により、窓枠、窓ガラス、玄関扉等の一斉交換工事、既に不要となったダストボックスや高置水槽等の撤去工事は普通決議により、実施可能と考えられる。 ⑥ 建替え決議及びマンションxxxx決議の賛否は、売渡し請求の相手方になるかならないかに関係することから、賛成者、反対者が明確にわかるよう決議することが必要である。なお、第４項及び第５項の決議要件については、法定の要件を確認的に規定したものである。 |