（JASDAQ 8844) 2013年６月６日
2013年３月期 決算説明資料
株式会社コスモスイニシア
（JASDAQ 8844) 2013年６月６日
コスモアベニュー綾瀬 イニシア豊洲コンフォートプレイス
目次
1. | 2013年３月期 決算概要 | 4. | xxハウス工業㈱との資本業務提携契約締結 | ||
① 業績概要（ＰＬ） | 2 | ① 資本業務提携契約締結 | 21 | ||
② 報告セグメント概要 | 3 | ② 業務提携内容 | 23 | ||
③ 業績概要（セグメント） | 4 | 5. | トピックス | ||
④ 業績概要（ＢＳ） | 8 | ① タウンハウス第３号物件 好反響 | 24 | ||
⑤ 業績概要（ＣＦ） | 9 | ② バリューアップ工事受注・着工 | 25 | ||
2. | 2014年３月期 通期業績見通し | ③ 一棟リノベーションマンションの取り組み | 26 | ||
① 業績見通し（PL） | 10 | ④ コンサルティング＆マネジメントでの実績 | 27 | ||
② 業績見通し（販売状況） | 11 | 6. | 参考資料 | ||
③ 業績見通し（BS） | 12 | ① 株主資本の推移 | 28 | ||
3. 事業再生計画期間の総括＋その先のxxに向けた取組 ② 株式数の推移 29 | |||||
① | 事業化中止物件の処理とBSの圧縮 | 13 | |||
② | 現状と今後の方針 | 14 | |||
③ | 収益体質確立への取り組み | 15 | |||
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目次
コスモアベニュー北烏山
1. 2013年３月期 決算概要
① 業績概要（ＰＬ）
・新築マンションの引渡戸数が増加、不動産賃貸事業・不動産仲介事業も好調に推移
・事業化中止物件の地中埋設物除去工事費用/海外事業撤退損失を特別損失に計上
単位：百万円 | 2012/3期 | 2013/3期 | 増減 |
売上高 | 80,200 | 85,824 | 5,624 |
売上総利益 | 14,717 | 15,891 | 1,174 |
販売費及び一般管理費 | 12,864 | 13,329 | 465 |
営業利益 | 1,852 | 2,562 | 709 |
経常利益 | 1,398 | 2,100 | 701 |
当期純利益 | 1,334 | ▲1,073 | ─ |
１株当たり当期純利益 | 71.48円 | ▲134.96円 | ─ |
計画※ | 増減 |
88,400 | ▲2,575 |
16,400 | ▲508 |
13,400 | ▲70 |
3,000 | ▲437 |
2,500 | ▲399 |
2,500 | ▲3,573 |
151.35円 | ─ |
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1. 2013年３月期 決算概要
※ 2012年11月12日発表
単位：百万円 | 悪化 | 改善 |
売上総利益の変動 | ▲508 | ─ |
販売費及び一般管理費の変動 | ─ | 70 |
営業外損益の変動 | ─ | 38 |
特別損益・法人税等の変動 | ▲3,173 | ─ |
当期純利益の計画比較 | ▲3,573 | ─ |
1. 2013年３月期 決算概要
② 報告セグメント概要
セグメント別売上構成（内部売上高含む）
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1. 2013年３月期 決算概要
その他事業 11,359
単位：百万円
不動産仲介事業 1,058
不動産賃貸事業 13,336
合計 86,885
土地・建物
990
不動産販売事業 61,130
新築マンション ＋ タウンハウス 52,242 | 戸建住宅 6,659 |
不動産販売事業 | ： | 新築マンション、 戸建住宅、タウンハウス、 リノベーションマンション販売、販売代理等 |
不動産賃貸事業 | ： | 首都圏におけるマンション及び |
オフィスビル等の転貸 （サブリース） | ||
不動産仲介事業 | ： | リテール仲介、法人仲介、 |
不動産コンサルティング | ||
その他事業 | ： | 子会社における工事事業、 |
海外事業 |
販売代理・その他 1,238
1. 2013年３月期 決算概要
③-１ セグメント（不動産販売事業）
・新築マンションの引渡戸数の増加により増収増益
・2012/3期において事業化中止物件の売却完了の反動により土地・建物は減収
単位：百万円 | 2012/3期 | 2013/3期 | 増減 | 増減率 |
売上高 | 56,163 | 61,130 | 4,966 | 8.8% |
営業利益 | 3,519 | 3,838 | 318 | 9.0% |
2012/3期 | 2013/3期 | 増減 | ||||
単位：百万円 | 引渡戸数 | 売上高 | 引渡戸数 | 売上高 | 引渡戸数 | 売上高 |
新築マンション | 1,091戸 | 37,406 | 1,435戸 | 52,242 | 344戸 | 14,835 |
戸建住宅 | 116区画 | 5,765 | 118区画 | 6,659 | 2区画 | 893 |
土地・建物 | ─ | 11,694 | ─ | 990 | ─ | ▲10,704 |
販売代理・その他 | ─ | 1,295 | ─ | 1,238 | ─ | ▲57 |
合計 | ─ | 56,163 | ─ | 61,130 | ─ | 4,966 |
新築マンション※ | ：売上総利益率 16.5%（前年同期比 ▲4.6%） | 未契約完成在庫 41戸 |
戸建住宅 | ：売上総利益率 11.4%（前年同期比 ▲5.2%） | 未契約完成在庫 26区画 |
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1. 2013年３月期 決算概要
※ 2010年２月以降取得の新築マンションの売上総利益率は18.0%（期初計画比▲0.7%）
1. 2013年３月期 決算概要
③-２ セグメント（不動産賃貸事業）
・新規稼働のサブリースマンションが収益寄与、空室率も改善
・収益性の低い既存物件が一掃され利益改善
単位：百万円 | 2012/3期 | 2013/3期 | 増減 | 増減率 | |
売上高 | 13,175 | 13,336 | 161 | 1.2% | |
営業利益 | 79 | 000 | 000 | 000.1% | |
転貸戸数 | マンション | 7,069戸 | 7,375戸 | 306戸 | 4.3% |
空室率 | 5.2% | 3.8% | ▲1.4% | ─ | |
サンウエスト横浜
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ダイイチ フレアxx
参考） 2013/3期 新規サブリース受託物件
1. 2013年３月期 決算概要
（※写真は新規稼働物件） | 受託戸数 |
東大泉計画（xxxxxx） | 00x |
xx計画（xxxxxx） | 00x |
xxx計画（xxx府中市） | 33戸 |
西新井計画（xxxxx区） | 25戸 |
下北沢計画（xxx世田谷区） | 21戸 |
上記他15計画 | 355戸 |
合計20計画※ | 563戸 |
※ 年間売上高：約９億円相当
1. 2013年３月期 決算概要
③-３ セグメント（不動産仲介事業）
・リテール仲介/法人仲介ともに取扱件数が増加するなど好調に推移し、増収増益
・法人向け不動産コンサルティングフィーの獲得が増加
単位：百万円 | 2012/3期 | 2013/3期 | 増減 | 増減率 |
売上高 | 694 | 1,058 | 363 | 52.4% |
営業利益 | ▲55 | 82 | 138 | ─ |
取扱高 | 24,270 | 33,191 | 8,920 | 36.8% |
取扱件数（件） | 000 | 000 | 000 | 36.3% |
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1. 2013年３月期 決算概要
参考）2013/3期 首都圏/近畿圏別 取扱高
単位：百万円 | 2012/3期 | 2013/3期 | 増減 | 増減率 |
リテール仲介/首都圏 | 11,203 | 15,564 | 4,360 | 38.9% |
リテール仲介/近畿圏 | 3,540 | 5,159 | 1,619 | 45.7% |
法人仲介（首都圏のみ） | 9,526 | 12,467 | 2,940 | 30.9% |
合計 | 24,270 | 33,191 | 8,920 | 36.8% |
1. 2013年３月期 決算概要
③-４ セグメント（その他事業）
・工事事業：スチールハウス建設事業が好調に推移
・海外事業：欧州金融不安と豪ドル高の影響等により業績低迷
単位：百万円 | 2012/3期 | 2013/3期 | 増減 | 増減率 |
売上高 | 11,202 | 11,359 | 157 | 1.4% |
営業利益 | 146 | 47 | ▲98 | ▲67.4 |
：工事事業
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1. 2013年３月期 決算概要
オフィス移転改修工事 スチールハウス建設
：海外事業
■ オーストラリアにおける海外事業について海外事業については、撤退方針
大和ハウス工業株式会社との間で、2011年４月27日付で締結した海外事業に関する「業務提携の基本合意書」は、見直し予定
1. 2013年３月期 決算概要
④ 業績概要（ＢＳ）
・総資産・負債が減少、事業再生ＡＤＲ債務1,008億円を完済
・自己資本比率27.2%・実質無借金（ネットxxx負債はマイナス23億円）
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1. 2013年３月期 決算概要
単位：百万円 | 2012/3末 | 2013/3末 | 増減 |
総資産 | 58,375 | 48,170 | ▲10,205 |
※１(たな卸資産) | (29,540) | (20,044) | (▲9,496) |
※２(うち 新規物件) | (23,715) | (18,215) | (▲5,500) |
※３(うち 既存物件) | (5,825) | (1,829) | (▲3,995) |
負債 | 43,950 | 35,060 | ▲8,889 |
(借入金) | (13,547) | (5,995) | (▲7,552) |
純資産 | 14,425 | 13,109 | ▲1,315 |
ネットxxx負債 | 5,134 | ▲2,375 | ▲7,509 |
自己資本 | 14,425 | 13,109 | ▲1,315 |
自己資本比率 | 24.7% | 27.2% | 2.5% |
ネットＤ/Ｅレシオ | 0.4倍 | ─ | ─ |
総資本回転率 | 1.2回 | 1.6回 | 0.4回 |
ＲＯＡ（総資産営業利益率） | 3.1% | 5.1% | 2.0% |
※１
たな卸資産：その他流動資産（前渡金）を含む
※２
新規物件：2010年２月からの事業用地取得再開以降の物件
※３
既存物件から新規物件への入替えを概ね完了
■たな卸資産において、
新築マンション 1,677戸戸建住宅 186区画
相当分を保有※１
1. 2013年３月期 決算概要
⑤ 業績概要（ＣＦ）
営業活動による増加：85億円、投資活動による減少：１億円財務活動による減少：85億円
マスター タイトルの書式設定
1. 2013年３月期 決算概要
■2013/3期（2012年４月１日～2013年３月31日） （単位：百万円）
現金及び 現金同等物期首残高
8,437
投資活動によるキャッシュ・フロー
△132
現金及び 現金同等物
に係る換算差額
40
現金及び 現金同等物期末残高
8,394
営業活動による 財務活動による
キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー
8,525 △8,475
2012年３月末
2013年３月末
■（参考）2012/3期（2011年４月１日～2012年３月31日） （単位：百万円）
現金及び 現金同等物期首残高 16,860
2011年３月末
営業活動によるキャッシュ・フロー
9,130
投資活動によるキャッシュ・フロー
24
財務活動によるキャッシュ・フロー
△17,581
現金及び 現金同等物
に係る換算差額
4
現金及び 現金同等物期末残高
8,437
2012年３月末
2. 2014年３月期 通期業績見通し
① 業績見通し（ＰＬ）
・不動産賃貸事業/不動産仲介事業は堅調、新築マンションの引渡戸数減少により減収
・特別損失の計上がなくなることから最終利益は黒字化
単位：百万円 | 2013/3期 実績 | 2014/3期 今回計画 | 増減 |
売上高 | 85,824 | 71,400 | ▲14,424 |
不動産販売事業 | 61,130 | 45,250 | ▲15,880 |
不動産賃貸事業 | 13,336 | 13,100 | ▲236 |
不動産仲介事業 | 1,058 | 1,550 | 492 |
その他事業 | 11,359 | 12,500 | 1,141 |
連結消去 | ▲1,060 | ▲1,000 | 60 |
売上総利益 | 15,891 | 14,400 | ▲1,491 |
販売費及び一般管理費 | 13,329 | 13,100 | ▲229 |
営業利益 | 2,562 | 1,300 | ▲1,262 |
経常利益 | 2,100 | 800 | ▲1,300 |
当期純利益 | ▲1,073 | 750 | ─ |
１株当たり当期純利益 | ▲134.96円 | ※22.12円 | ─ |
マスター タイトルの書式設定
2. 2014年３月期 通期業績見通し
※ 発行済普通株式総数33,911,219株（2013年６月27日現在予定：xxハウス工業株式会社との資本業務提携による普通株式発行後）で算出
2. 2014年３月期 通期業績見通し
② 業績見通し（販売状況）
不動産販売事業の「売上高内訳」及び「販売進捗状況」
単位：百万円 | 2013/3期 実績 | 2014/3期 今回計画 | 増減 | |||
引渡戸数 | 売上高 | 引渡戸数 | 売上高 | 引渡戸数 | 売上高 | |
新築マンション※ | 1,435戸 | 52,242 | 899戸 | 36,000 | ▲536戸 | ▲16,242 |
戸建住宅※ | 118区画 | 6,659 | 112区画 | 6,350 | ▲6区画 | ▲309 |
土地・建物※ | ─ | 990 | ─ | 1,900 | ─ | 909 |
販売代理・その他 | ─ | 1,238 | ─ | 1,000 | ─ | ▲238 |
合計 | ─ | 61,130 | ─ | 45,250 | ─ | ▲15,880 |
マスター タイトルの書式設定
2. 2014年３月期 通期業績見通し
売上総利益率 | |
2013/3期 実績 | 2014/3期 今回計画 |
16.5% | 17.7% |
11.4% | 8.7% |
通期引渡計画に対する 2013年５月末現在の販売進捗状況
契約戸数 | 引渡計画 | 進捗率※ | 前年同時期 進捗率 | ||
新築マンション | 282戸 | 899戸 | 31.4% | 40.4% | |
戸建住宅 | 43区画 | 112区画 | 38.4% | 8.2% |
※ 新築マンションにはタウンハウス、戸建住宅には宅地分譲、土地・建物にはリノベーションマンションを含む
2. 2014年３月期 通期業績見通し
③ 業績見通し（ＢＳ）
・資金調達力の回復を背景に2014年３月期は事業用地の仕入を積極的に展開
・自己資本比率26.2%・ネットＤ/Ｅレシオ0.5倍・総資本回転率1.4回
マスター タイトルの書式設定
2. 2014年３月期 通期業績見通し
単位：百万円 | 2013/3末 （実績） | 2014/3末 （今回計画） | 増減 |
総資産 | 48,170 | 52,400 | 4,229 |
※１（たな卸資産） | (20,044) | (24,500) | (4,455) |
※２（うち 新規物件） | (18,215) | (23,500) | (5,285) |
（うち 既存物件） | (1,829) | (1,000) | (▲829) |
負債 | 35,060 | 38,600 | 3,539 |
（借入金） | (5,995) | (16,700) | (10,704) |
純資産 | 13,109 | 13,700 | 590 |
ネットxxx負債 | ▲2,375 | 7,100 | 9,475 |
自己資本 | 13,109 | 13,700 | 590 |
自己資本比率 | 27.2% | 26.2% | ▲1.0% |
ネットＤ/Ｅレシオ | ─ | 0.5倍 | ─ |
総資本回転率 | 1.6回 | 1.4回 | ▲0.2回 |
ＲＯＡ（総資産営業利益率） | 5.1% | 2.7% | 2.4% |
※１
たな卸資産：その他流動資産（前渡金）を含む
※２
新規物件：2010年２月からの事業用地仕入再開以降の物件
■たな卸資産において、
新築マンション 1,900戸戸建住宅 200区画
相当分の保有を計画※１
3. 事業再生計画期間の総括＋その先のxxに向けた取組
① 事業化中止物件の処理とＢＳの圧縮
2013/3期における自己資本比率は27.2%、ネットxxx負債はマイナス（実質無借金）
・2014/3期以降、資金調達力の回復を背景に事業用地仕入れを積極展開
・但し、事業規模の適正水準を意識し、健全なＢＳ指標の維持に注力
マスター タイトルの書式設定
3. 事業再生計画期間の総括＋その先のxxに向けた取組
2,318
(単位：億円)
2,000
1,878
◼ 売却処理物件
２０プロジェクト 売上 372億円
1,500
◼ 共同事業組成・再事業化物件
４プロジェクト
当社売上 221億円
1,057
1,000
586
739
584
482
500
304
140
140
135 144
60
131
0
09/3期
10/3期
11/3期
12/3期
13/3期
-500
▲452
事業再生計画期間
純資産
借入金
資産
3. 事業再生計画期間の総括＋その先のxxに向けた取組
② 現状と今後の方針
事業セグメント | 事業再生計画 | 今後の事業取組方針 | |
不動産販売事業 | |||
新築マンション事業 | 規模縮小 売上：350億円 | ⚫ 住宅分譲事業として、一定規模維持し、強化 →中規模物件や「再開発」「建て替え」にも取り組む ⚫ 首都圏特化方針 →近畿圏での取り組みも再開へ | |
戸建住宅事業 | 規模縮小 売上：150億円 | ||
投資用不動産開発 （ＲＥＩＴ向け一棟賃貸住宅） | 撤退 | ⚫ ノウハウを活かし、コンサルティング（ＣＲＤ事業）として新規取り組み開始済。 →ＲＥＩＴなどＥＸＩＴを見据えた開発再開も検討 ⚫ 分譲事業の一環として一棟リノベーションマンションを再開（xxライフネクストとの共同事業） →今後も継続拡張方針（単独事業/共同事業共に） | |
コンバージョン/リノベーション | 撤退 | ||
不動産賃貸事業 | 継続 | ⚫ 不動産ソリューション事業として、進化・拡張 →今後も継続拡張方針 | |
不動産仲介事業 | 継続 | ||
工事事業（コスモスモア） | 継続 | ⚫ 進化・拡張→今後も継続拡張方針 | |
海外事業（フレーザー島） | 売却 | ⚫ xxハウス工業と締結済の「基本合意書」は見直し 予定 | |
マスター タイトルの書式設定
3. 事業再生計画期間の総括＋その先のxxに向けた取組
3. 事業再生計画期間の総括＋その先のxxに向けた取組
③-１ 収益体質確立への取り組み
住宅分譲事業 ～供給実績が多い得意エリアに特化～
マンション 戸建 | 75ＰＪ 28ＰＪ | 4,366戸 424区画 |
合計 | 103ＰＪ | 売上1,480億円 |
・今後も入札に依存しない事業用地取得に注力
・単独事業比率を高め、売上総利益額・利益率の向上を目指す
・近畿圏での取り組みを再開へ
マスター タイトルの書式設定
3. 事業再生計画期間の総括＋その先のxxに向けた取組
◼ 2010年２月（仕入再開）～2013年３月
１０３プロジェクト
→うち78%が入札によらない取得
→資金効率優先で「事業スキーム」組成を
基本とした取組
3. 事業再生計画期間の総括＋その先のxxに向けた取組
③-２ 収益体質確立への取り組み
住宅分譲事業 ～得意商品企画に特化～
マスター タイトルの書式設定
3. 事業再生計画期間の総括＋その先のxxに向けた取組
■ ■
■ ■
今後、既存商品ブランドの継続・進化により、『ブランド認知度向上』に取り組む
3. 事業再生計画期間の総括＋その先のxxに向けた取組
③-３ 収益体質確立への取り組み
住宅分譲事業 ～新商品の開発、投入～
◼ 一棟リノベーションマンション
◼ ３階建て戸建住宅
◼ タウンハウス
今後、これら新商品群の継続展開に加え、シニアマーケット向けの商品開発などにも取り組む
マスター タイトルの書式設定
3. 事業再生計画期間の総括＋その先のxxに向けた取組
3. 事業再生計画期間の総括＋その先のxxに向けた取組
③-４ 収益体質確立への取り組み
不動産ソリューション事業 ～経営の安定と成長のためノンアセットビジネスを拡張～
◼ 賃貸事業
⚫ xxxxx受託のボリューム拡大と派生ビジネス創造に注力
→既存オーナーからのリピート受託多数
→既存オーナーへのコンサルティングから派生ビジネスを創造
⚫ 2013/3期で収益性の低い既存物件を一掃
⚫ 新たな賃貸管理システムの開発・導入
2014/3期から事業収益性向上を見込む
2013/3期末マンション受託戸数 7,375戸
早期に、『マンション受託戸数10,000戸体制』により、『セグメント営業利益５億円』の達成を目指す
マスター タイトルの書式設定
3. 事業再生計画期間の総括＋その先のxxに向けた取組
3. 事業再生計画期間の総括＋その先のxxに向けた取組
③-５ 収益体質確立への取り組み
不動産ソリューション事業 ～経営の安定と成長のためノンアセットビジネスを拡張～
◼ 仲介事業
＜一般住宅＞
首都圏
⚫ 営業拠点の拡大展開
→首都圏 ： ７拠点
→近畿圏 ： ２拠点
⚫ 自社供給物件の取引シェア拡大に注力
⚫ 地域密着ワンストップサービス提供
→錦糸町センター設置（2012年10月）
＜事業用不動産＞
⚫ 所有者/購入者との直接取引に注力
近畿圏
⚫ ベストソリューション提供に注力
xx営業所
京都営業所
田町営業所 池袋営業所 錦糸町営業所埼玉営業所 川口店
横浜営業所
武蔵xx営業所
今後、手数料収入の増加に加え、区分所有マンションの買取・リフォーム・再販への取り組みを再開し、更なる増収増益を目指す
マスター タイトルの書式設定
3. 事業再生計画期間の総括＋その先のxxに向けた取組
3. 事業再生計画期間の総括＋その先のxxに向けた取組
③-６ 収益体質確立への取り組み
不動産ソリューション事業 ～経営の安定と成長のためノンアセットビジネスを拡張～
マスター タイトルの書式設定
3. 事業再生計画期間の総括＋その先のxxに向けた取組
◼ コンサルティング & マネジメント
～コスモスイニシアならではの“強み”を発揮する、不動産コンサルティング
⚫ 不動産健康診断サービス
→資産オーナー様向け運用資産の最適化コンサルティング
⚫ ＣＲＤ事業
→投資用一棟賃貸マンション開発コンサルティング
⚫ バリューアップ（大規模修繕）工事（※25ページ参照）
→コスモスモアによる工事受注
⚫ コンストラクションマネジメント
→当社一級建築士事務所による業務受注
※2013/3期には、不動産ソリューション各事業との連携により
９件の外部受注実績
住宅分譲デベロッパー機能と上記コンサルティング機能を、自社内に内包する強みを活かし、今後一層の拡張を目指す
4. xxハウス工業㈱との資本業務提携契約締結
①-１ 資本業務提携契約締結
2013/3期(事業再生計画期間 最終期）における重要な経営課題認識
マスター タイトルの書式設定
4. xxハウス工業㈱との資本業務提携契約締結
◼ 財務基盤の抜本的強化
→信用補完、資金調達力の回復
→第１種優先株式315万株（315億円）への対応
⚫ 今後の『成長戦略の実現』や『経営基盤の安定』には、一定の新規/先行投資が不可欠
⚫ 優先配当金（年間約６億円）の支払い負担の軽減
⚫ 将来の株式希薄化リスクの低減
◼ 成長戦略へのパートナーシップ構築
⚫ 互いに事業シナジー効果が高く、双方の企業価値向上に寄与
⚫ コスモスイニシアグループの自主性を持った成長戦略の実現性がxx
xxハウス工業との資本業務提携契約締結が最良の選択と判断
・2009年９月以降のxxハウスグループとの提携関係実績により、両社の親和性を確認（共同事業取組実績・・・１０プロジェクト/総戸数2,484戸/総売上909億円）
・xxハウス工業が、当社グループの成長志向の高い人材や将来性を高く評価、上場会社としての当社の経営独自性を尊重
4. xxハウス工業㈱との資本業務提携契約締結
①-２ 資本業務提携契約締結
大和ハウスグループの出資割合64.1% → xxハウスグループへ
第1種優先株式（305億円）
1株あたり120.3円で転換可
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4. xxハウス工業㈱との資本業務提携契約締結
12金融機関が保有
第１種優先株式買取
第１種優先株式買取資金
（91.5億円）
増資資金
（95億円）
払込
首都圏マンション事業の強化
マンション管理会社とも連携した
ストックビジネス強化
・中古流通
・リフォーム
・リノベーション
マンション工事事業の連携促進
第三者割当増資等による新株発行（約2,142万株）
REIT向け不動産開発での連携
※ 2013年４月16日 共同会見時配布資料より
4. xxハウス工業㈱との資本業務提携契約締結
② 業務提携内容
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4. xxハウス工業㈱との資本業務提携契約締結
◼ 基本方針① ～首都圏マンション事業の強化～
⚫ 首都圏及び近畿圏におけるマンションを中心とした住宅分譲事業において、「新築マンション」・「リノベーションマンション」・「建替え事業」への取組み含め、一定のマーケットシェアを維持した安定的な事業継続を目指す
◼ 基本方針② ～ＲＥＩＴ向け不動産開発での連携～
⚫ 投資用不動産開発に注力し、当社と大和ハウスグループの投資法人との連携を目指す
◼ 基本方針③ ～ストックビジネスの強化～
⚫ xxハウスグループとの具体的な業務提携の促進を図り、中古住宅及び事業用不動産の流通市場と、既存の集合住宅等の大規模修繕・リノベーション・リフォーム市場において、当社の事業拡張を目指す
◼ その他 ～xxハウス工業による180億円の融資保証枠の供与～
⚫ 資金調達力の回復を背景に事業用地仕入れを積極展開
5. トピックス
① タウンハウス第３号物件 好反響
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5. トピックス
◼ ザ・ロアハウス代々木初台 xxxx://xxx.xxx-xxxxx.xx/xxxxxx-xxxxxxxx/
⚫ ザ・ロアハウスシリーズでは、モデルルームを設営しない
販売手法を確立
2013年５月31日現在：
→資料請求数：958件、総来訪数：167件（予約制） 2013年５月17日から：
→第１期 18戸の登録受付開始 →11戸申込済
【物件概要】
・ 交通/xxx線「初台」駅xx徒歩７分
・ 総戸数/27戸
・ 構造/鉄筋コンクリート造・地上３階地下１階搭屋1階建（連棟式）
・ 敷地面積/826.93㎡ ・入居時期/平成25年８月上旬予定
5. トピックス
② バリューアップ工事（大規模修繕工事）受注・着工
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5. トピックス
◼ コスモスイニシアグループのマンション大規模修繕工事
xxxx://xxx.xxxxxx-xxxxxxx.xxx/
～業界の新基準を目指し、昨年秋から事業開始（第１号物件着工）～
＜受注実績＞
⚫ 着工済み物件概要
・ 所在地/xxx江戸川区（当社既分譲マンション）
・ 総戸数/51戸
⚫ 請負契約締結済・工事内定済
→４件（2013年４月30日現在）
＜業界の新基準を目指した新たな３つの取り組みを実施＞
⚫ 工事計画を模型を制作し、わかりやすい説明を徹底
⚫ 専有部分の最新設備機器販売会を実施
⚫ お客様専用ＷＥＢページでの工事情報の配信サービス
大規模修繕工事状況（外部足場）
お客様専用ＷＥＢページ 工事計画模型
5. トピックス
③ 一棟リノベーションマンションの取り組み
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5. トピックス
◼ 一棟リノベーションマンション『リノマークス』シリーズを展開
～管理会社xxライフネクストとの共同事業
40年の長期修繕計画・充実のアフターサービス制度の設定が好評価～
⚫ 『リノマークス横浜仲町台』～シリーズ第２号物件～ 2013年６月２日：
オープン
【物件概要】
・ 所在地/神奈川県横浜市xx区xxx
・ 交通/横浜市営地下鉄ブルーライン「仲町台」駅徒歩10分
・ 総戸数/18戸
→マンションギャラリーオープン
⚫ 『リノマークス津田沼』 ～リノマークスシリーズ第１号物件～
→“いいものを、きちんと手入れをして、永く大切に使っていく”という考えに基づき、大手総合商社の社宅として19年間利用された建物を専有部から共用部までトータルに刷新
→2012年９月から販売開始し、2013年４月に全戸引渡完了
※ テレビ東京「ワールド・ビジネス・サテライト」（2013年２月15日放送）において、当社の取組みが取り上げられました
今後も、一棟リノベーションマンション事業を積極的に取り組む
5. トピックス
④ コンサルティング＆マネジメントでの実績
不動産ソリューション各事業の連携強化で、受注実績を伸ばす
マスター タイトルの書式設定
5. トピックス
◼ コンストラクション・マネジメント
⚫ 一級建築士事務所が設計監理業務を受託した賃貸サブリース物件が竣工、入居開始
→好評のうちに、初月で全戸賃貸借契約終了
⚫ 不動産健康診断サービス・賃貸サブリース受注などを通じ、設計監理業務を受託
→2013/3期に５件の業務を完了し、2013年５月31日現在における受託中件数は４件
賃貸サブリース物件「サンウエスト横浜」
◼ 不動産健康診断サービス
⚫ 当社主催セミナー（３ヶ月に1回開催）の他、賃貸オーナー向けマガジン発行会社が主催する賃貸経営フェスタなどに参加し、会員数を伸ばす
→2013年５月31日現在の会員数は664名
⚫ 不動産健康診断サービスからの受注
→2012年４月～2013年５月までの実績１２件
※ 現在年に４回発行している会員向けの会報誌、不動産市況や税制に関してのタイムリーな情報が満載
6. 参考資料 ～xxハウス工業㈱との資本業務提携～
① 株主資本の推移
大和ハウス工業への第三者割当増資（95億円）、資本金（47.5億円）及び資本準備金
（47.5億円）の減少、第１種優先株式の取得及び消却（91.5億円）
xxハウス工業への第三者割増資
資本金及び資本準備金の振替
第１種優先株式の取得・消却
資本合計 129億円
資本合計 131億円
資本合計 226億円
資本合計 226億円
資本金 50億円
資本剰余金 60億円
資本金 97.5億円
（資本金 +47.5億円）
資本剰余金107億円
（資本準備金 +47.5億円）
資本金 50億円
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6. 参考資料 ～xxハウス工業㈱との資本業務提携～
（資本金 ▲47.5億円）
資本剰余金155億円
（資本準備金▲47.5億円）
（その他資本剰余金
+95億円）
資本金 50億円資本剰余金 57億円
（第１種優先株式取得
▲91.5億円）
（第１種優先株式配当
▲6.1億円）
利益剰余金 36億円その他 ▲15億円
利益剰余金 36億円その他 ▲15億円
利益剰余金 36億円その他 ▲15億円
利益剰余金 36億円その他 ▲15億円
2013年３月31日発行済株式総数
普通株式：12,482,603株
第１種優先株式：3,150,000株
2013年６月27日発行済株式総数
普通株式：33,911,219株 第１種優先株式：0株（消却）
6. 参考資料 ～xxハウス工業㈱との資本業務提携～
② 株式数の推移
第１種優先株式の転換による希薄化リスクを2,097％から171％に大幅低減
総額 315億円転換価格 120.3円
2,097％の希薄化
第１種優先株式 3,150,000株
第１種優先株式全株式転換想定
普通株式
261,845,386株
大和ハウス工業保有
第１種優先株式
10億円転換価格 490円 171％の希薄化に
低減を実現
第１種優先株式 3,150,000株
総額：315億円
転換価格：120.3円
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6. 参考資料 ～xxハウス工業㈱との資本業務提携～
金融機関12行保有第１種優先株式
305億円
当社が 91.5億円で取得・消却
➀xxハウス工業保有
第１種優先株式を転換
普通株式 2,040,816株
➁xxハウス工業第三者割当
普通株式 19,387,800株
普通株式 12,482,603株
普通株式 12,482,603株
普通株式 12,482,603株
普通株式 12,482,603株
2013年３月31日発行済株式総数
普通株式：12,482,603株
第１種優先株式：3,150,000株
第１種優先株式 全株式転換想定発行済株式総数
普通株式：274,327,989株
希薄化を大幅に低減
2013年６月27日発行済株式総数
普通株式：33,911,219株 第１種優先株式：0株（消却）
＜企業理念＞
Next Value For The Customer
マスター タイトルの書式設定
私たちコスモスイニシアは、商品やサービスを通じて、
お客様に求められる、“次の価値”をつくり、提供し続けてまいります。企業理念 “Next Value For The Customer”の
「Next」には、“今までとはちょっと違う”“次の時代に求められる”という意味を込めました。
「Value」には、お客様の一歩先を行く安心や、期待以上の喜びをもたらす “本質的な価値”を追求し、提供していくという思いを込めています。
いつの時代、どんな場面においても私たちの基点は「For The Customer」。 “お客様にいかにご満足いただけるか”を常に意識し、
行動し続けていくことが何よりも大切であると考えています。私たちコスモスイニシアは、
『Next Value For The Customer～お客様に求められる、次の価値をつくる～』という企業理念を掲げ、新たな価値創造に挑戦し続けます。
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～本資料についてのご注意～
本資料は、2013年６月６日現在の将来に関する前提・見通し・計画に基づく予測が含まれています。経済動向・事業環境などの不確定要因により、実際の業績が記載の予測と大幅に異なる可能性があります。
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株式会社コスモスイニシア
ＩＲチーム（xx・xx・杦本・xx）
℡：00-0000-0000