住宅ローンを利用する場合、予定どおりにつかないケースがあります。ローンがつかない場合の白紙解除条項（いわゆるローン条項）を必ず契約書に入れてもらいましょう。ロ ーン条項の内容があいまいな場合には、トラブルになることがあるので、白紙解除とする旨を必ず明記しましょう。［P.35『土地・建物売買契約書の参考例』
ローンを利用する場合
住宅ローンを利用する場合、予定どおりにつかないケースがあります。ローンがつかない場合の白紙解除条項（いわゆるローン条項）を必ず契約書に入れてもらいましょう。ローン条項の内容があいまいな場合には、トラブルになることがあるので、白紙解除とする旨を必ず明記しましょう。［P.35『土地・建物売買契約書の参考例』
第 19 条・P.42『Ⅱ.不動産取引の紛争事例』(1)参照］
また、住宅ローンの手続きを業者に代行してもらう場合、いわゆる「ローン事務代行手数料」等がかかることがありますので、必ず確認しましょう。なお、ローン事務代行手数料の額の妥当性などについてはご自身でご判断ください。
契約は、売主と会ってしよう
売主と買主の間に媒介（仲介）業者が入っている場合は、売主・買主が同席して契約するのが望ましいです。そうすれば、売主に直接、物件について質問や確認をすることができます（重要な約束事は契約書に盛り込みましょう）。
なお、売主と買主が会わず、持ち回りで契約書に調印することもあります。
最終代金の決済
。
最終決済日には、所有権移転申請書類の準備、残工事や補修工事が残っていないか、確認する必要があります契約の履行(*)は同時が原則です。代金を支払ってしまった後で、物件の引渡しをひきのばされてトラブルにな
るケースがあります。
* 売主：物件の引渡し・所有権移転登記買主：代金の支払い
業者から被害を受けた場合の弁済
代金を支払ったのに売主業者が物件を引き渡さない等、宅地建物取引に関して業者から損害をこうむった場合は、「営業保証金」又は「弁済業務保証金」の範囲内で損害額の弁済を受けられる制度があります。［P.53『参考資料 5 弁済業務制度と弁済業務保証金制度』参照］
ＭＥＭＯ 失敗しないために
悪質な業者は、あなたに不利な契約内容であることを隠すためにいろいろな手口を使います。特に、次のようなことに気をつけて、くれぐれも失敗のないようにしてください。
印鑑は必ず自分で押すこと
１
「印鑑を貸してください」と言われて渡したところ、自分の知らない書類に押印され、思い当たりのない金銭を請求された例もあります。
仮契約書は作らぬこと 拇印や署名も要注意
２
「仮契約だから･･････」と言われて気軽にハンを押したり、「ハンを押さないのだから心配いりませんよ」と言われて拇印や署名に応じ、後でキャンセルしようとしたら、契約は成立したとして手付金を没収されたり違約金を請求される例もあります。
大切な約束はすべて契約書に入れる
３
口約束では証拠が残りませんので、後になって、「そんな約束はしていない」と言われれば、「言った」、「言わない」の水かけ論になります。大切な約束は全て契約書の中に入れる（記載する）ことが重要です。
７
マンションについては、
こんな注意を
マンションは、「建物の区分所有等に関する法律」の適用を受ける建物です。マンションの特性を理解して、快適な生活を送りましょう。
マンションの区分所有とは？
区分所有とは、一棟の建物を構造と利用上から、専有部分（個別的な所有･利用の目的となる部分）と共用部分（一棟全体の区分所有者の共有･共用の目的となる部分）とに分け、しかも専有部分と共用部分を不可分としている所有形態です。
したがって、専有部分を買う（個人所有・個人管理）と自動的に共用部分（共同所有・共同管理）がついてきます。特に、共同管理をいかにうまくできるかが、快適なマンション生活の決め手ともいえますから、購入時から管理規約の内容などに、十分注意しましょう。
重要事項説明書をよく読もう
マンションは共同住宅ですので、共用部分がどうあるかは大きな問題です。ところが購入者は、どうしても専有部分のみに気をとられ、共用部分のチェックがおろそかにされがちです。
そのため、廊下、駐車場、駐輪場、ベランダ、植栽などの権利や管理をめぐってのトラブルが絶えません。そこで、宅地建物取引業法では、敷地の権利関係、共用部分に関する規約の定め、専用使用を許すときはその規約の定め、修繕費、通常の管理費用、管理を業者に委託している
ときは管理会社名等を重要事項説明書に記載することが、義務づけられています（管理規約等は内容が多いため重要事項説明
書に添付されるのが一般的です）。また、専有部分においても、
ペット飼育やピアノ使用の禁止など、何らかの利用制限が存在することがあるので、管理規約をよく読んで十分に確認しておくことが重要です。
モデルルームで買うマンションの注意点
マンションは、戸数も多く投下資本も大きいので、完成前に図面とモデルルームで販売活動をする、いわゆる👉田売りが行われています。
契約にあたっては、モデルルームのイメージにとらわれず、完成時の予想図面や重要事項説明書（特に共用部分は念入りに）のチェックをしっかりしておくことが大切です。また、手付金や中間金の合計額が売買代金（消費税を含む）の５％または 1 千万円を超える場合は、買主を保護するため業者は手付金等の保全措置を講じる必要がありますので、業者から手付金等保証証書をもらうようにしましょう。
ＭＥＭＯ
１.管理規約で確認すべきこと
◎管理方式：居住者の直接管理か。
管理会社への委託方式か。
➡委託方式の場合、委託先はどこか。管理人は常駐か。
◎管理費・修繕積立金の金額は。
➡中古物件の場合、前の所有者の滞納金はないか。
滞納金があれば、前の所有者が清算を済ましておくこと。
◎専用使用権：駐車場や庭はどのように利用されるのか。
➡使用者は誰か。また、使用料の帰属先は。
◎使用目的など、制限はないか。
。
➡ペット飼育、事務所使用の禁止など
２.アフターサービスの特約は
マンションは、大規模な建物のため、個人で完全にチェックするのは困難です。
そこで、マンション分譲業者が一定期
間、欠陥や不具合を無償で補修するという、特約を結んでいることがありますので、念のため確認しましょう。
Ⅱ．不動産取引の紛争事例
大阪府に寄せられる様々な不動産取引に関するトラブルの例をご紹介します。
(1) 住宅ローンが否認されたので、白紙解除したいが
…Ａさんの場合
Ａさんは、土地付き一戸建て住宅を購入するにあたり、売主業者と売買契約を締結しました。Ａさんは、住宅ローンを利用する購入計画をたてていたので、売買契約書に、「ローンが否認された場合、買主は、当該契約を白紙解除できる」旨のローン条項とともに、ローン解除できる期限を契約日から２週間後に定めました。
その後、Ａさんは、ローン事務の代行をしてもらった仲介業者を通じて、銀行からのローンの可否についての連絡を待っていましたが、ローン解除期限までに何の連絡もなく、ローン解除期限を切れてから、ローンが否認されたという通知があったと仲介業者が伝えてきました。
Ａさんは、「ローンがつかなかったので白紙解除して、手付金を返してほしい。」と業者に申し出ましたが「契約書に定めた期日を過ぎているから、白紙解除には応じられない。」と言われました。
！注意点！
ローン条項を定めるときには、ローン条項の内容だけでなくローン解除期 限についても確認しましょう。そして、その期限までにローンの可否について確認し、xxxが否認された場合には、ローン解除期限までに、契約書に規定されているローン解除の手続きをしましょう。［P.29『ローンを利用する場合』・
P.35『土地・建物売買契約書の参考例』第 19 条 参照］
か い か
(2)買換えがうまくいかなかったＢさんの場合
現在住んでいる一戸建て住宅を買い換える計画を立てていたＢさんは、業者に自宅の売却を依頼するとともに、業者に紹介された建築条件付土地を購入して住宅の建築工事請負契約を結びました。
その土地売買契約書には、現在住んでいる一戸建て住宅が一定の期日までに売却できなか った場合に契約を白紙解除する旨の特約（いわゆる買換え特約）をつけていませんでした。 Ｂさんは、業者に自宅の売却を任せていましたが、一向に買主は見つからないまま、土地 売買契約の決済日がきてしまいました。Ｂさんは二重にローンを抱えることになるので、自宅を早く売却したいと何度も業者に伝えていますが、業者は最近、Ｂさんの自宅は競売にか
けるしかないと言い始めました。それでは約束が違うとＢさんは不満に思っています。
！注意点！
自宅を買換える場合、現在の所有物件の売却が思うようにいかない場合が ありますので、売却ができなかった場合は購入契約を白紙解除する旨を契約書に明記しましょう。［P.４『買換えをするときの注意点』・［P.36『土地・建物売買契約書の参考例』
参照］
(3)「フリープラン」のはずが…Ｃさんの場合
Ｃさんは、「フリープラン」という広告を見て物件の見学に行き、住宅のプランを自由に立てられるという説明を業者から聞き、契約することにしました。「住宅のプランは契約してから立てていく」と業者に言われ、業者が用意していた２通の契約書（土地の売買契約書と住宅の建築工事請負契約書）にサインしました。その後、Ｃさんは住宅のプランについて業者と話合いをしましたが、間取りは業者が提示したプランの中から選ぶよういわれ、キッチンなどについて希望を言ったら、別途オプション料金がかかると言われました。「フリープラン」のはずなのに自由にプランが立てられず、オプション料金がかさんで予算オーバーになるので解約を申し出たところ、業者に違約金を請求されました。
！注意点！
「フリープラン」をうたう物件の多くは建築条件付土地です。住宅につい ては、土地売買契約とは別に建築請負契約を締結することになりますが、土地と住宅の契約を同時に結んでしてしまうと、後で住宅のプランを思うようにならない場合に解約トラブルになりがちです。住宅の建築工事請負契約書にサインするのは、土地売買契約を結んだ後で住宅のプランを十分に練ってからにしましょう。［P.49『参考資料２ 建築条件付土地売買契約』参照］
うけおい
⑷ 住宅建築の請負代金も含めた仲介手数料？
…Ｄさんの場合
Ｄさんは「自由設計」の物件を気に入り、土地の売買契約と住宅の建築工事請負契約を結びました。その後、仲介業者から請求された仲介手数料の額が多いような気がするので計算してみると、法定上限額をオーバーしていました。Ｄさんが仲介業者に指摘すると、住宅の請負代金を含めて仲介手数料を計算している、重要事項説明書にも記載している、と言われました。改めて土地の重要事項説明書を読んでみると、土地だけでなく住宅の内容も記載されており、請求額と同じ仲介手数料が記載されていました。
！注意点！
建築条件付土地の取引において、土地の売買契約の仲介をした業者が受領 できる仲介手数料は、土地の売買代金から計算される法定上限額の範囲内となります。土地の重要事項説明書に住宅の内容も記載されていたり、住宅の代金の分も含めた仲介手数料の額が記載されている場合には、自由設計をうたいながら実質的に建売住宅（土地建物セット売買）で、住宅のプランを自由に立てられずトラブルになるおそれもありますので、注意しましょう。［P.48
『参考資料１ 媒介（仲介）手数料の額』・P.49『参考資料２ 建築条件付土地売買契約』参照］
⑸ モデルルームでシニア向けマンションを契約した Ｅさんの場合
Ｅさんは、老後のことを考え、高齢者用の設備が整った物件を探していたときに、シニア向けマンションの広告を見て販売会社に問い合わせました。すぐに担当者が自宅まで迎えにきてモデルルームに案内され、そのまま長時間にわたり勧誘が続きました。「帰りたい」、「家族に相談したい」と申し出ましたが、「相談する必要はない」などと受け入れてもらえず、精神的にも疲れて契約してしまい、手付金（３百万円）を支払いました。不本意な契約だったので、２日後にクーリング・オフを申し出ると「モデルルームで契約したのでクーリング・オフはできない。解約するなら手付放棄による解除になるので手付金は返せない」と言われました。
！注意点！
売買契約書に署名押印して契約が成立すると、後で契約解除しても手付金は返還されない のが一般的です。クーリング・オフは、事務所に準じた場所であるモデルルームでの契約には適用されません。契約するかどうか検討する時間が必要であれば、その旨を毅然と伝え、何らかの書面へのサイン等を求められてもすぐに応じることは避けましょう。［P.54『参考資料 6 クーリング・オフ制度』参照］
ＭＥＭＯ 投資用マンションのしつこい勧誘電話
《典型的な事例》
勤務先に、「投資用マンションを購入しませんか」という勧誘電話がかかってきた。「今は忙しいから」と断ったが、また同じ内容の勧誘電話がかかってきた。再度断ったが、その後も勧誘電話がしつこくかかってくる。勤務中に何回も電話がかかってくるので仕事に支障が出て困っている。
対応のポイント(1)
「今は忙しいから」などと、はっきりと断らずあいまいな態度をとると、「購入の見込みがある客」と思われ、勧誘電話が続くことになってしまいます。投資用マンションに興味がないのであれば、「興味がない」こと、そして、「もう勧誘電話はかけてこないでほしい」ことをはっきりと宅地建物取引業者に伝えましょう。
対応のポイント(2)
断っているにもかかわらず勧誘電話をかけてくる宅地建物取引業者に対しては、商号又は名称と勧誘を行った従業員の名前を確認し、宅地建物取引業法違反に当たる勧誘行為であることを指摘し、監督官庁に相談すると警告しましょう。
対応のポイント(3)
しつこい勧誘電話が続く場合には、その宅地建物取引業者が大阪府知事免許業者であれば大阪府（都市整備部住宅建築局建築指導室建築振興課xxx指導グループ）へ、国土交通大臣免許業者であれば国土交通省（近畿地方整備xx政部建設産業第二課）へ相談しましょう。
なお、電話をかけてきた宅地建物取引業者がどちらの免許業者かわからない場合は、業者の名称（例「株式会社○○不動産」）を聞き取った上で大阪府建築振興課に電話でお問い合わせいただければ確認できます。［P.56『関係官公庁・各種団体』参照］
→詳しくは建築振興課ホームページをご参照ください。
xx業者は、
Ⅲ．同和地区の所在に関する質問にはお答えしません！
● このポスターは、「宅地建物取引業法に基づく指導監督基準」、「宅地建物取引業法第４７条と同和地区に関する告知」、「大阪府部落差別事象に係る調査等の規制等に関する条例（改正）」の周知啓発を目的に、平成２３年１０月、大阪府と府内の宅地建物取引業関連団体で構成する「不動産に関する人権問題連絡会」が作成したものです。
例えば、不動産の売買契約に関しては次のようなことが人権問題となります。
◆ Ａさんの質問
A さんは、業者の仲介で家を購入することとなり、いよいよ契約の日となりました。
A さんは、契約書に目を通している間に、業者にふと「この辺りは同和地区ではないでしょうね」と尋ねました。
◆ Ｂさんが契約を見合わせる理由
Ｂさんは、業者の分譲住宅を見に行き、気に入ったので売買の申込みをしました。
数日後、業者は、契約の締結をするために、Ｂさんの自宅へ行きましたが、 Ｂさんは契約を見合わせたい、とのことでした。
業者が、その理由を聞いたところ、Ｂさんは「間取りや広さは気に入っていたんだが、場所が、同和地区の近くでどうもなあ…」ということでした。
⇒Ａさんのような質問をすることやＢさんが契約を見合わせた理由に問題はないでしょうか―――大いにあります。
同和問題の解決は国民的課題であり、私たち一人ひとりが自らの課題として取り組まなければなりません。同和地区であるかどうかを調査したり、同和地区又は同和地区と同じ校区にあるという理由で、宅地建物を購入しない、入居しないということは、明らかに差別です。
予断と偏見をなくしお互いの人権を尊重し、差別のない明るい社会をつくることが大切です。
● 大阪府の宅地建物取引業法に基づく指導監督基準（抜粋）
（平成23年１月１日施行）
第２章 業者への監督処分及び指導等
•••略•••
（宅地建物取引業の運営に関し適正を欠く行為に対する指導等）
第９ 知事は、業者が宅地建物取引業に関し次に掲げる行為をした場合は、必要な指導等を行うことがある。
(1) 取引の対象となる物件が同和地区（大阪府部落差別事象に係る調査等の規制等に関する条例第２条第１号の規定による。）に所在するか否かについて調査すること又は取引関係者に教示すること。
(2) 賃貸住宅の入居申込者が外国人、障がい者、高齢者又は母子（父子）家庭であるという理由（以下「特定理由」という。）だけで、特定理由該当者からの入居申込みを拒否すること。
•••略•••
Ⅳ.参 考 資 料
参考資料１
媒介（仲介）手数料の額
宅地建物取引業者（課税事業者）に宅地や建物の売買の媒介（仲介）の依頼をして取引が成立したときに支払う手数料の限度額は、次のように決められています。
業者はこの限度額を超えて手数料を受けとってはいけないことになっています。実際に支払う金額は、この限度額以内で話し合いをして決めてください。
⚫ 売買価額が２００万円以下の場合 → 売買価額の５．５％
【計算例】 売買価額１８０万円の土地の場合
１８０万円×５．５％＝９９，０００円
⚫ 売買価額が２００万円をこえ、４００万円以下の場合
→ ２００万円までの部分 ： 売買価額の５．５％
２００万円をこえる部分 ： 売買価額の４．４％
【計算例】 売買価額３５０万円の土地の場合
２００万円×５．５％＋１５０万円×４．４％＝１７６，０００円
⚫ 売買価額が４００万円をこえる場合
→ ２００万円までの部分 ： 売買価額の５．５％
２００万円をこえ４００万円までの部分 ： 売買価額の４．４％
４００万円をこえる部分について ： 売買価額の３．３％
★ 簡易な計算法 ： 売買価額×３．３％＋６万６千円
【計算例１】 売買価額４０００万円の土地の場合
４０００万円×３．３％＋６万６千円＝１，３８０，０００円
【計算例２】 売買価額５５００万円（うち、建物消費税 550 万円）の建売住宅の場合
（６０５０万円－５５０万円）×３．３％＋６万６千円＝１，８７５，０００円
＜注＞
１） １つの取引に複数の仲介業者が関わっている場合、売主・買主から受けとることのできる手数料の限度額は、各々、上記限度額の範囲内です。（仲介業者が複数いるからといって、売主・買主が支払う手数料の限度額が増えるわけではありません。）
２） 報酬の限度額を算出するに当たって、計算の基礎となる取引額は、当該取引にかかる消費税等相当額を含まない本体価額（税抜き価格）となります。
３） 上記の限度額は課税業者の場合です。報酬に消費税がかからない場合（消費税の免税業者の場合）の限度額は、上記で計算された限度額に消費税等相当額を減じた額（100/1１０）（以下「税抜金額」といいます。）となります。なお、仕入れに係る消費税額相当額をコスト上昇要因として価格に転嫁することができます。この場合、仕入れに係る消費税等相当額は、税抜金額の 0.0
４倍(４%)を限度とします。
参考資料２
けんちくじょうけんつき と ち
建築条件付土地売買契約
建築条件付土地売買契約とは、まず、土地の売買契約を締結して土地を購入した後、売主又は売主の指定する建設業者との間で住宅の建築請負契約を締結することが条件となっている契約形態のことです。もし、最終的に建築請負契約が締結されなかったときは、土地の売買契約は白紙解除になります。
建築請負契約により建築される住宅は、あらかじめできあがった住宅を購入する建売住宅とは異なり、注文者（土地の購入者）の希望を取り入れて間取り・仕様などのプランを練ることができる「注文住宅」です。
新築建売住宅と建築条件付土地には以下のような違いがあります。
新築建売住宅 | 建築条件付土地 | ||
契約の種類 | 土地付建物の売買契約 （土地・住宅セット売買） | 土地売買契約及び 住宅の建築請負契約 （２つの契約） | |
住宅のプラン | 業者のつくった固定プラン （建築確認を受けた内容） | 基本的にフリープラン | |
住宅が完成物件か未完成物件か | 完成・未完成いずれもありえる未完成物件の場合、建築確認を受けていることが要件となる | 未完成 買主と業者がプランを練り 建築請負契約を締結した上で着工する | |
土地付建物売買契約 | 土地売買契約 | 住宅の建築請負契約 | |
法規制 | 買主の自己都合による解除 の場合 | 原則として、手付金放棄による契約解除 （いわゆる手付解除）をすることができる | 違約金を請求されることがある |
手付金や違 約金の上限 | 売買代金の２割以内 | 上限規制なし | |
取引に関して 被害を被った場合 | 営業保証金等による弁済の対象となる （P.51『参考資料５ 弁済業務制度と弁済業務保証金制度』参照） | 営業保証金等による弁済の対象外 | |
宅地建物取引業法の
適 用 範 囲
セ ッ ト
売買契約
建築請負契約
土 地
買 主
売 主
売主(宅地建物取引業者)又は
売主が指定する建設業者
土地・住宅
売 主 | 売買契約 | 買 主 |
○新築建売住宅
住 宅
○建築条件付 土地売買契約
建築条件付土地の取引のトラブルで多いのは、土地売買契約と同時に請負契約を締結した後、住宅のプランが思うようにならないので契約解除しようとしたら違約金を請求された、というパターンです。
万が一、住宅のプランが希望通りにならない場合でも、住宅の建築請負契約を締結していない段階であれば、土地売買契約は白紙解除となり金銭的負担は発生しません。住宅の建築請負契約を締結するのは、プランを十分に練ってからにしましょう。
建築条件付土地売買の取引の流れ
事前に業者から重要事項
説明書の「案」をもらって、
内容を確認しましょう。
注意！！土地売買契約と建築請負契約を同時に結ぶことは避けましょう。
「間取り」「仕様」「設備」などが決まり見積金額を確認してから契約しましょう。
完成・引渡し
着工
建築確認
建築請負契約
建築条件付土地売買契約
（一定期間（２、３ヵ月）内に建築請負契約を締結することを条件）
土地についての重要事項の説明＆交付
参考資料 3
契約不適合責任
１．契約に適合しないとは
売買の目的物が通常有すべき品質・性能を有しないことをいいます。
契約不適合の例 | 建物 | 雨漏り、シロアリ など |
土地 | 土壌汚染、地中埋設物（産業廃棄物、古井戸） など |
２．契約不適合責任とは
売買の目的物に｢契約の内容に適合しない場合｣(※)がある時の売主の責任のことを契約不適合責任といいます。具体的には、買主は売主に対して損害賠償や契約の解除の請求ができます。なお、売主の契約不適合は過失がなくても負わなければならない無過失責任です。
※「契約不適合責任」とは
買主が瑕疵を知らず又は知りえなかった瑕疵をいいます。売主や媒介業者から告げられた瑕疵、買主が知っている瑕疵、買主が普通の注意をしていれば知りえた瑕疵は「隠れた瑕疵」にはあたりません。
例えば、売主より、雨漏りすることを告げられて購入した場合、その雨漏りは事前に知らされていますので「隠れた瑕疵」にあたらず、瑕疵であっても、瑕疵担保責任は問えないことになります。
また、「瑕疵」は契約締結時に存在していたことが必要ですので、引渡し後に発生した後発的な瑕疵や経年劣化等については、瑕疵担保責任は問えません。
２．売主が契約不適合責任を負う期間
売主の契約不適合責任に基づく損害賠償請求、契約の解除、追完請求または代金減額請求は、買主が「契約の内容に適合しない場合」の事実を知ってから 1 年以内にする必要があります。
（民法 566 条）
ただし、売主・買主の話し合いにより、契約不適合責任の期間を限定したり、契約不適合責任を免除する特約を定めることは可能です。しかし、売主が業者の場合には、売主業者は契約不適合責任を引渡しの日から２年以上負う必要があります。（もし、契約不適合責任の期間を引渡しの日から２年より短くする特約や契約不適合を免責する特約を定めた場合、その特約は無効となります。）
３．「アフターサービス」との違い
～契約不適合責任に時効はあるの？～
平成 13 年 11 月、最高裁判所は、瑕疵担保による損害賠償請求権は
引渡しの日から 10 年で消滅時効にかかるとしました。
契約不適合責任は法律により売主が負わなければならない責任ですが、アフターサービスは契約当事者間の約束（契約）に基づくものであり、その内容・期間は当事者間の契約により定められます。
参考資料４
新築住宅の売主等は、住宅の品質確保の促進等に関する法律に基づき、住宅の主要構造部分の瑕疵について、１０年間の瑕疵担保責任を負うこととされていますが、構造計算書偽装問題を契機に、売主等が瑕疵担保責任を十分に果たすことができない場合、住宅購入者等が極めて不安定な状態におかれることが明らかになりました。
このため、「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律（住宅瑕疵担保履行法）」が施行され、平成２１年１０月１日以降に引き渡される新築住宅の売主等に対し、瑕疵担保責任を履行するための資力確保（保険または供託）が義務付けられました。
新築住宅の重要事項説明書には、瑕疵担保責任を履行するための資力確保の内容（保険の場合、保険法人の名称や保険契約の内容など。供託の場合、供託所の名称・所在地）が記載されていますので、確認するようにしましょう。
供託
保険
新築住宅の売主等に対し、住宅の供給戸数
に応じた保証金の供託を義務付け。
住宅瑕疵担保責任保険契約に係る住宅戸数
は、供託すべき保証金の算定戸数から除か
＜供託のスキーム＞
れる。
保証金の供託
＜保険のスキーム＞
保険料
保証金の供託保険金支払
補
修等請
求
補
修等
還付
補
修等請
求
補
修等
保険金支払
瑕疵
住宅購入者等
還付請求
売主等倒産時不履行時 確定判決
瑕疵
住宅購入者等
保険金直接請求
売主等倒産時不履行時
住宅瑕疵担保責任保険法人
売主等
供託所
（法務局）
売主等
資力確保の方法
参考資料５ 弁済業務制度と弁済業務保証金制度
消費者保護の趣旨から作られた制度で、宅地建物取引業者はその事業を始める前に一定額の保証金を供託しておき、宅地建物取引業者と宅地建物取引業に関して取引をした者は、その取引に関して損害を受けた場合、供託していた保証金から弁済を受けられる制度のことです。
営業保証金も弁済業務保証金も趣旨は同じものですが、営業保証金は業者自らが主たる事務所の最寄りの供託所（法務局等）に直接供託するものであり、弁済業務保証金は宅地建物取引業保証協会（以下、「保証協会」という。）の社員である宅地建物取引業者が保証協会へ弁済業務保証金分担金を納付し、保証協会が弁済業務保証金を供託所（法務局等）へ供託するものです。
営業保証金
最 主寄 た
（ り る
法 の 事務 供 務局 託 所等 所 の
）
主たる事務所・・・
1,000 万円
その他の事務所・・・
各 500 万円
宅地建物取引業者
宅地建物取引業者との宅地建物取引業に
損 関
害 す
を る
受 取
け 引
た に
者 よ
り
認証
（ 供法 託務 所局
等
）
弁済を受けることができるか、営業保証金については供託所で判断され、弁済業務保証金については保証協会の認証が必要とされています。弁済を受けることができる上限額はどちらも、主たる事務所につき、1,000 万円、その他の事務所１ヵ所につき各 500 万円の割合による金額の合計額です。
営業保証金・・・
払戻請求還付(※)
弁済業務保証金・・・
宅
地 弁済業務
建
物 保証金分担金
取引業者
宅 （苦情の申出）
地建物取引
業 弁済業務保証金
保証協会
還付(※)
主たる事務所・・・
60 万円その他の事務所・・・
各 30 万円
（※上限額）
営業保証金・弁済業務保証金いずれの場合も、
・主たる事務所１ヵ所につき・・・
1,000 万円
・その他の事務所１ヵ所につき・・・
各 500 万円
参考資料６
クーリング・オフ制度
宅地建物取引業法で定められるクーリング・オフ制度は、消費者が特異な状況のもとで締結した契約について苦情や紛争が絶えないため、クーリング・オフにについて書面で告げられた日から８日以内に限り、無条件の契約解除を認めることにより、消費者を保護するものです。
この場合、宅地建物取引業者は、買主から受領した手付金その他の金銭を返還しなければなりません。この制度の概略は以下のとおりです。
○ 宅地建物取引業者が売主となる宅地・建物の売買契約に限られます。（賃貸借契約や売
主が宅地建物取引業者でない売買契約はクーリング・オフ対象外です。）
○ 宅地建物取引業者の事務所や事務所に準ずる場所（下表参照）以外での契約のように、特異な状況下の契約に限られます。
※ 買主の自宅や勤務先で締結した契約については、買主が自宅または勤務先で売買契約に関する説明を受けると申し出た場合には、クーリング・オフ対象外となります。
○ 売買の対象となる物件が建物の場合、新築物件か中古物件かは問いません。（中古物件でもクーリング・オフの対象となります。）
○ 無条件解約ができなくなるのは、
(1) 宅地建物取引業者から、クーリング・オフができること、及び、クーリング・オフの方法について、書面で告げられた日から８日間を経過したとき。
(2) 買主が物件の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払ったとき。
○ クーリング・オフは、「書面により」行わなければなりません。この書面は、証拠力をもたせるため内容証明郵便がよいでしょう。
オ ク 書
フ ー 面
の リ に
告 ン よ
知 グ る
８日以内に発信すれば
よく、８日以内に相手方に到達する必要はあり
ません。
・
１日 ２日 ３日 ４日 ５日 ６日 ７日 ８日
仮設小屋等
クーリング・オフ適用期間(８日間)
契
約
締結
解
除通知
※この期間内に書面で通知
クーリング・オフの適用対象外となる場所 |
・ 宅地建物取引業者の事務所 ・ 継続的に業務を行うことができる施設を有する場所（分譲マンションのモデルルームなど） ・ １０区画以上の一団の宅地か１０戸以上の一団の建物の分譲を行う案内所（ただし、テント張りや仮設小屋であればクーリング・オフの対象となります） ・ 買主が、自宅か勤務先で売買契約に関する説明を受けることを申し出た場合のその自宅又は勤務先 |
参考資料７
用途地域制度
第一種低層住居専用地域 低層住宅のための地域です。住宅や小規模なお店や事務所をかねた住宅、小中学校、診療所などが建てられます。 | 第二種低層住居専用地域 主に低層住宅のための地域で、第一種低層住居専用地域に建てられるもののほか、床面積が 150 平方メートル以下のお店などが建てられます。 | 第一種中高層住居専用地域 中高層住宅のための地域です。第二種低層住居専用地域に建てられるもののほか、病院や大学、床面積が 500 平方メートル以下のお店などが建てられます。 |
第二種中高層住居専用地域 主に中高層住宅のための地域です。第一 種中高層住居専用地域に建てられるもののほか、床面積 1,500 平方メートル以下のお店や事務所などの利便施設が建てられま す。 | 第一種住居地域 住居の環境を守るための地域です。第二種中高層住居専用地域に建てられるもののほか、床面積 3,000 平方メートル以下のお店、事務所、ホテルなどが建てられます。 | 第二種住居地域 主に住居の環境を守るための地域で、第一種住居地域に建てられるもののほか、床面積10,000 平方メートル以下のお店、カラオケボックスなどが建てられま す。 |
準住居地域 道路の沿道地域にふさわしい施設と、住宅との調和を図るための地域です。第二種住居地域に建てられるもののほか、客席の床面積が 200 平方メートル未満の劇場などが建てられます。 | 近隣商業地域 住宅地周辺で日用品の買物などをするための地域です。住宅のほか、床面積が 10,000 平方メートルを超えるお店、カラオケボックスなどが建てられます。 | 商業地域 銀行、映画館、飲食店、百貨店などが集まる地域です。住宅や小規模の工場も建てられます。 |
準工業地域 主に軽工業の工場やサービス施設等が立地する地域です。危険性、環境悪化が大きくない工場や、住宅、お店などが建てられます。 | 工業地域 どんな工場でも建てられる地域です。住宅や床面積が 10,000 平方メートル以下のお店は建てられますが、学校、病院、ホテルなどは建てられません。 | 工業専用地域 工場のための地域です。どんな工場でも建てられますが、住宅、お店、学校、病院、ホテルなどは建てられません。 |
田園住居地域 農業と調和した低層住宅の環境を守るための地域です。住宅に加え農産物の直売所などが建てられます。 | ||
都市計画区域内の土地をその利用目的によって区分し、建築物などに対するルールを決め、土地の合理的な利用を図るために指定されるのが地域地区です。用途地域は、地域地区のうち最も基礎的なものであり、都市全体の土地利用の基本的枠組みを設定するものです。住居、商業、工業などを適正に配置して機能的な都市活動を確保するとともに、建築物の用途や容積率、建ぺい率、高さなどの形を規制・誘導し、秩序あるまちづくりに大きな役割を果たすものです。住宅を購入する際には、用途地域からその地域のイメージを知ることができます。用途地域には以下の 1３種類があります。
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参考資料８ 関係官公庁・各種団体
宅地建物取引業法所管課（国土交通省・近畿府県）
官 庁 名 | 所 在 地 | 電話番号 |
大阪府 都市整備部 住宅建築局 建築指導室建築振興課 | 大阪市住之江区南港北 1‐14‐16 （大阪府咲洲庁舎１階） | 06-6941-0351 ㈹ |
国土交通省 近畿地方整備局建政部 建設産業第二課 | 大阪市中央区大手前 1‐5‐44 （大阪合同庁舎第１号館） | 06-6942-1141 ㈹ |
滋賀県 土木交通部 住宅課 https://www.pref.shiga.lg.jp/kensei/gaiyou/soshiki/doboku kotsubu/jyuuminka/ | 大津市京町 4‐1‐1 | 077-528-3993 ㈹ |
京都府 建設交通部 建築指導課 | 京都市上京区下立売通新町西入薮ノ内町 | 075-451-8111 ㈹ |
兵庫県 県土整備部 まちづくり局 土地対策室 https://web.pref.hyogo.lg.jp/tochitaisaku/index.htm l | 神戸市中央区下山手通 5‐10‐1 | 078-341-7711 ㈹ |
奈良県 県土マネジメント部 地域デザイン推進局 建築安全推進課 | 奈良市登大路町 30 | 0742-22-1101 ㈹ |
和歌山県 県土整備部 都市住宅局 建築住宅課 | 和歌山市小松原通 1‐1 | 073-432-4111 ㈹ |
法律相談
名 称 | 所 在 地 | 電話番号 |
大阪市北区西天満 1-12-5大阪弁護士会館 B1 階 ☎ 050-3383-5425 | 利用条件や受付時間は HP を ご覧ください。 | |
大阪弁護士会 総合法律相談センター https://soudan.osakaben.or.jp/ | 大阪市北区西天満 1-12-5 大阪弁護士会館 1 階 ☎ 06-6364-1248 | 料金や受付時 間は HP をご覧ください。 |
建築基準法・都市計画法(開発許可関係)に関する問合せ先
担 当 課 | 所 在 地 | 電話番号 |
大阪府都市整備部住宅建築局建築指導室審査指導課 | 大阪市住之江区南港北 1-14-16 大阪府咲洲庁舎 27 階 | 06-6941-0351 ㈹ |
※大阪市、堺市などの物件については、各市役所の所管課にお問い合わせください。
→府内で建築確認申請・中間／完了検査・許認可業務を行う市役所一覧
＜ https://www.pref.osaka.lg.jp/kenshi_kikaku/kikaku_sidou/tokutyou.html ＞
→府内で開発許可業務を行う市役所一覧
＜ https://www.pref.osaka.lg.jp/kenshi_shinsa/kaihatukyoka/kaihatu-toiawase.html ＞
登記に関する問合せ先
官 庁 名 | 所 在 地 | 電話番号 |
大阪法務局 https://houmukyoku.moj.go.jp/osaka/index.html | 大阪市中央区谷町 2-1-17 大阪第２法務合同庁舎 | 06-6942-1481 |
税に関する問合せ先
官 庁 名 | 所 在 地 | 電話番号 | |
国税 (*1) | 大 阪 国 税 局 | 大阪市中央区大手前 1-5-63 大阪合同庁舎第３号館 | 06-6941-5331 |
府税 (*2) | 府税事務所 不動産取得税課 | 大阪府ホームページ内「府税あらかると」参照 | |
市町村税 (*3) | 各市町村の担当課 | 各市町村にお問い合わせください | |
*1)不動産取引に関するものとしては、相続税、贈与税、消費税、印紙税、登録免許税など
*2)不動産取引に関するものとしては、不動産取得税など
*3)不動産取引に関するものとしては、固定資産税など
関係機関・各種団体
機 関 ・ 団 体 名 | 所 在 地 ・ 電 話 番 号 | 主な相談等 |
（一社）大阪府宅地建物取引業協会 | 大阪府大阪市中央区船越町 2-2-1（大阪府宅建会館） ☎ 0570-783-810（相談専用） | 不動産取引の相談など。 |
(公社)全国宅地建物取引業保証協会 | 大阪府大阪市中央区船越町 2-2-1（大阪府宅建会館） ☎ 06-6943-0704 | 弁済業務など。 |
（公社）全日本不動産協会 大阪府本部 | 大阪市中央区谷町 1-3-26 （全日大阪会館） ☎ 06-6947-0341 | 不動産取引の相談など。 |
（公社）不動産保証協会 大阪府本部 https://osakahonbu.zennichi.or.jp/ | 大阪市中央区谷町 1-3-26 （全日大阪会館） ☎ 06-6947-0341 | 弁済業務など。 |
（公社）民間総合調整センター https://minkanchotei.or.jp/ | 大阪市北区西天満 1-12-5 （大阪弁護士会館 1 階） ☎ 06-6364-7644 | 民事上の紛争全般。 多様な専門家が、和解あっせん手続き及び仲裁手続きを実施する裁判外紛争解決機関（ＡＤＲ）で す。 |
大阪司法書士会 司法書士総合相談センター https://www.osaka-shiho.or.jp/soudan/in dex.html | 大阪市北区、堺市堺区、泉佐野市の３箇所にて実施 ☎ 06-6943-6099 | 簡易裁判所における訴訟等の相談など。 ※ 予約制のため詳しく は HP をご覧ください。 |
（一財）不動産適正取引推進機構 https://www.retio.or.jp | 東京都港区虎ノ門 3-8-21 （第 33 森ビル 3 階） ☎ 03-3435-8111 | 不動産取引における紛争相談など |
(＊)弁済業務については P.51『参考資料５ 弁済業務制度と弁済業務保証金制度』参照
本書は、取引完了後においても保存して役立てていただければ幸いです。
また、知人やご近所の方でマイホーム購入予定の方がおられましたら、本書を紹介してあげて下さい。
大阪府 都市整備部 住宅建築局 建築指導室 建築振興課
大阪市住之江区南港北１丁目 14 番 16 号 TEL 06(6941)0351 内線 3082～4ホームページ https://www.pref.osaka.lg.jp/kenshin/
大阪府都市整備部住宅建築局建築指導室建築振興課宅建業指導グループ
【不動産取引相談】
月～金曜日（祝日及び年末年始（12/29～1/3）を除きます）受付時間 ○電話による相談：午前９時～午後６時
○来課による相談：午前９時～午後４時 30 分
【電話番号】
０６－６９４１－０３５１（内線）３０８２～３０８４
【所在地】
〒559-8555 大阪市住之江区南港北１－１４－１６ 大阪府咲洲庁舎１階
【最寄駅】
地下鉄中央線「コスモスクエア」駅下車、南東へ徒歩約８分
ニュートラム南港ポートタウン線「トレードセンター前」駅下車、ATC ビル直結
【駐車場】
咲洲庁舎地下に有料駐車場あり（３９０台収容）