用途 物件番号 物件名称 所在地 取得予定価格（百万円）（注１） 鑑定評価額（百万円）（注２） 取得先（注３） 特定資産の種類 ホテル D54 ホテルマイステイズ横浜関内 神奈川県横浜市 5,326 5,380 Ginga特定目的会社 信託受益権 D55 アートホテル上越 新潟県上越市 2,772 2,800 エイチエル・インベストメンツ特定目的会社 D56 アートホテル弘前シティ 青森県弘前市 2,723 2,750 Monza特定目的会社 D57 ホテルマイステイズ大分 大分県大分市...
平成 30 年２月５日
各位
不動産投資信託証券発行者名
xxx港区六本木六丁目 10 番１号 六本木ヒルズ森タワーインヴィンシブル投資法人
代表者x x 行 役 員 xx xx
（コード番号：8963）
資産運用会社名
コンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社代表者名 代 表 取 締 役 社 長 xx xx
問合せ先 企 画 部 長 xx x
（ＴＥＬ 00-0000-0000）
資産の取得に関するお知らせ
インヴィンシブル投資法人（以下「本投資法人」といいます。）が資産の運用を委託する資産運用会社であるコンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）は、本日、ホテル４物件（以下「本ホテル４物件」といいます。）の取得を決定いたしましたので、下記のとおりお知らせいたします。
記
１. 取得の概要
用途 | 物件番号 | 物件名称 | 所在地 | 取得予定価格 （百万円） （注１） | 鑑定評価額 （百万円） （注２） | 取得先 （注３） | 特定資産の種類 |
ホテル | D54 | ホテルマイステイズ横浜関内 | 神奈川県横浜市 | 5,326 | 5,380 | Ginga 特定目的会社 | 信託受益権 |
D55 | アートホテル上越 | 新潟県上越市 | 2,772 | 2,800 | エイチエル・ インベストメンツ特定目的会社 | ||
D56 | アートホテル弘前シティ | 青森県弘前市 | 2,723 | 2,750 | Monza 特定目的会社 | ||
D57 | ホテルマイステイズ大分 | 大分県大分市 | 1,604 | 1,620 | Suisei 特定目的会社 | ||
合計 | 12,425 | 12,550 | |||||
（注１） 「取得予定価格」は、信託受益権売買契約書に記載された売買価格を記載しており、固定資産税及び都市計画税の精算分並びに消費税及び地方消費税を含みません。
（注２） 「鑑定評価額」は、平成 30 年１月１日を価格時点とする株式会社xx総合鑑定所による不動産鑑定評価書に基づく鑑定評価額を記載しています。詳細については、後記「４．本ホテル４物件の内容等 （１）本ホテル４物件の内容」をご参照ください。
（注３） 取得先の概要については、後記「５.取得先の概要」をご参照ください。
（注４） 金額は単位未満を切り捨てて記載しています。以下同じです。
２. 取得及び貸借の理由
平成 29 年 12 月 21 日付及び平成 29 年 12 月 26 日付の各「資産の譲渡に関するお知らせ」で公表のとお
り、本投資法人は平成 29 年 12 月及び平成 30 年１月に９物件（以下「本譲渡９物件」といいます。）を譲
渡価格合計 9,746 百万円、実績ＮＯＩ利回り（注１）4.2％となる価格で譲渡（以下「本譲渡」といいます。）しました。本譲渡における譲渡価格は帳簿価額（注２）を 26.6％上回っており、譲渡価格と帳簿価額の差額（注２）は 2,048 百万円となります。また、鑑定評価額（注３）を 15.1％上回っており、譲渡価格と鑑定評価額（注３）の差額は 1,275 百万円となります。
本投資法人は、本譲渡による譲渡資金を活用し、スポンサーである Fortress Investment Group LLC（以下「ＦＩＧ」といいます。）の関係法人より、ポートフォリオ収益の成長性及び安定性に貢献することが期待できる本ホテル４物件を鑑定ＮＯＩ利回り（注４）6.2％となる価格である取得価格合計 12,425 百万円で取得（以下「本取得」といい、本譲渡と併せて以下「本入替え」といいます。）することとしました。本ホテル４物件は、各物件におけるサブマーケットにおいて好立地の物件であり、全て株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメント（以下「ＭＨＭ」といいます。）により運営されています。本取得は、首都圏をはじめとした訪日外国人宿泊者の需要を取り込むことが期待できる物件を中心に、立地やスペック面において競争力が高く、高い利回りが見込め、収益の成長性と安定性を実現することが期待できる物件を取得する点で、本投資法人の外部成長戦略に沿ったものであると考えています。本ホテル４物件の鑑定Ｎ ＯＩ（償却後）（注５）合計は本譲渡９物件の実績ＮＯＩ（償却後）合計（注６）を 190 百万円（１口当
たり 38 円（注７））上回っています。また、本入替えは、投資口の追加発行や新規借入れを伴わずに実施されます。
なお、平成 29 年 12 月 26 日付「資産の譲渡に関するお知らせ」で公表のとおり、本投資法人はノンコア・アセット（注８）の譲渡（以下「追加譲渡」といいます。）を進めており、近日中に譲渡先と合意できる見込みです。本投資法人は、かかる追加譲渡が合意された場合は、その譲渡資金を原資とした更なる物件取得も検討していきます。
（注１） 「実績ＮＯＩ利回り」は本譲渡９物件の平成 28 年７月１日～平成 29 年６月 30 日の実績ＮＯＩ合計を譲渡価格合計
で除して算出しています。また、本譲渡９物件の実績ＮＯＩ合計は、平成 28 年７月１日～平成 29 年６月 30 日の実績ＮＯＩの合計です。
（注２） 帳簿価格は、平成 29 年６月 30 日時点での帳簿価格を記載しています。また、譲渡価格と帳簿価格との差額は、当該帳簿価格を用いて算出した参考値であり、不動産等売却益とは異なります。
（注３） 平成 29 年 12 月１日を価格時点とする一般財団法人日本不動産研究所、株式会社xx総合鑑定所、xx総合鑑定株式会社及び株式会社アセッツアールアンドティーによる不動産鑑定評価書に基づきます。
（注４） 「鑑定ＮＯＩ利回り」は、平成 30 年１月１日を価格時点とする株式会社xx総合鑑定所による不動産鑑定評価書における直接還元法で採用された運営純収益（ＮＯＩ）の合計を取得予定価格の合計で除して算出し、小数点以下第２位を四捨五入して記載しています。
（注５） 本ホテル４物件の鑑定ＮＯＩ（償却後）は、平成 30 年１月１日を価格時点とする株式会社xx総合鑑定所による不動産鑑定評価書における直接還元法で採用された運営純収益（ＮＯＩ）の合計から、減価償却費を控除して算出しています。なお、減価償却費は、本資産運用会社による試算値を採用しています。
（注６） 本譲渡９物件の実績ＮＯＩ（償却後）合計は、平成 28 年７月１日～平成 29 年６月 30 日の実績ＮＯＩの合計額から同期間の減価償却費の合計額を控除した金額です。
（注７） 本ホテル４物件の鑑定ＮＯＩ（償却後）と本譲渡物件の実績ＮＯＩ（償却後）との差額を、本日現在の本投資法人の発行済投資口の総口数（4,793,181 口）で除した試算値であり、本投資法人の投資口１口当たりの分配金の増減に与える影響を示したものではなく、同額につき本投資法人の投資口１口当たりの分配金が上昇することを保証するものでもありません。
（注８） コアアセットであるホテル及び住居以外の用途の物件を指します。
賃貸事業収入の構成比（注１）（平準化ベース）
本入替え前（注３） 本入替え後
本入替え前 本入替え後
（注１） 「本入替え前」については、平成 29 年 12 月１日時点において本投資法人が保有していた全ての物件（本譲渡９物件を
含みます。）について、本譲渡９物件以外については平成 30 年年間の営業収益（賃貸事業収入）の予想値に基づき、本
譲渡９物件については平成 30 年年間の営業収益（賃貸事業収入）の予想値がないため平成 29 年年間の営業収益（賃貸事業収入）の実績値に基づき、構成比を算出しています。「本入替え後」については、「本入替え前」の数値に、本資産運用会社が算定した本ホテル４物件の平成 30 年の営業収益の予想値を加算のうえ、本譲渡９物件の平成 29 年年間の営
業収益（賃貸事業収入）の実績値を控除しています。なお、平成 29 年２月に取得する本ホテル４物件については、平
成 30 年１月１日から本投資法人が保有していると仮定しています。また、本投資法人が保有する、特定目的会社の優先出資証券（以下「優先出資証券」といいます。）の配当収入及び優先出資証券の裏付不動産である「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」に係る賃貸事業収入については、含めていません。
（注２） 「その他」はオフィスビル及び商業施設で構成されています。以下同じです。
（注３） 平成 29 年 12 月１日時点において本投資法人が保有していた不動産及び信託受益権（に係る信託不動産）をいい、本譲渡９物件を含みます。以下同じです。
（注４） 比率は小数点以下第２位を四捨五入して記載しています。
用途別のポートフォリオ構成比（注）
本入替え前 本入替え後
（注） 取得（予定）価格に基づいて算出しています。なお、優先出資証券については、優先出資証券に係る本投資法人の出資金額を取得価格としています。また、優先出資証券は、裏付不動産の用途区分に基づき、「ホテル」に含め、物件数においては裏付不動産の物件数に基づき算定しています。別段の記載がない限り、以下同じです。
優先出資証券を含む、本入替え後のポートフォリオの概要は、以下のとおりです。
本入替え前 （注１） | 本譲渡 ９物件 | 本ホテル ４物件 | 本入替え後 （注１） | |
物件数（うちホテル数）（件） | 130 (54) | ９（０） | ４ (４) | 125 (58) |
取得（予定）価格の合計 （百万円）（注２） | 357,074 | 8,114 | 12,425 | 361,386 |
（注１） 「本入替え前」及び「本入替え後」に係る各項目においては、優先出資証券を含めた数値を記載しています。
（注２） 「取得（予定）価格の合計」は、単位未満を切り捨てて記載しています。
優先出資証券を除く、本入替え後のポートフォリオの概要は、以下のとおりです。
本入替え前 | 本譲渡 ９物件 | 本ホテル ４物件 | 本入替え後 （注１） | |
物件数（うちホテル数）（件） | 129 (53) | ９（０） | ４ (４) | 124 (57) |
取得（予定）価格の合計 （百万円）（注２） | 339,229 | 8,114 | 12,425 | 343,540 |
鑑定評価額の合計 （百万円）（注２）（注３） | 404,929 | 8,288 | 12,550 | 409,191 |
鑑定ＮＯＩ利回り（注４） | 6.5％ | 5.1％ | 6.2％ | 6.5％ |
（注１） 「本入替え前」及び「本入替え後」に係る各項目においては、優先出資証券を除外した数値を記載しています。
（注２） 「取得（予定）価格の合計」及び「鑑定評価額の合計」は、単位未満を切り捨てて記載しています。
（注３） 「鑑定評価額の合計」は、平成 29 年７月末時点で取得済の 125 物件については平成 29 年６月 30 日を価格時点とする鑑定
評価書における鑑定評価額（調査報告書における調査価額を含みます。以下同じです。）、平成 29 年 10 月 13 日付で取得し
たホテル 4 物件については平成 29 年７月１日を、平成 29 年 10 月 31 日付で取得した「ホテルマイステイズxxx駅前」の
追加取得部分については平成 29 年６月 30 日を、本ホテル４物件については平成 30 年１月１日をそれぞれ価格時点とする鑑定評価書に記載の鑑定評価額に基づいています。なお、「ホテルマイステイズxxx駅前」の追加取得部分に係る鑑定評価額は、取得決定時において追加取得部分における客室増設工事が未竣工であったため、平成 29 年６月 30 日を価格時点とするxx総合鑑定株式会社による不動産調査報告書における調査価格に基づいて算定した額（本投資法人の既保有部分を対象とした調査価格（24,800 百万円）と、客室増設工事の完成を前提とした本投資法人の既保有部分及び追加取得部分を対象とした調査価格（27,400 百万円）との差額）に基づいています。詳細については、平成 29 年７月 25 日付「資産の取得及び譲渡に関するお知らせ」をご参照ください。
（注４） 「鑑定ＮＯＩ利回り」は、前記（注３）記載の鑑定評価書における直接還元法で採用された運営純収益（ＮＯＩ）の合計を取得（予定）価格の合計で除して算出し、小数点以下第２位を四捨五入して記載しています。なお、「ホテルマイステイズxxx駅前」のＮＯＩについては、前記（注３）記載の不動産調査報告書における本投資法人の既保有部分を対象とした調査と、客室増設工事の完成を前提とした本投資法人の既保有部分及び追加取得部分を対象とした調査における、それぞれ直接還元法で算出された運営純収益（ＮＯＩ）の差額に基づいています。
地域別投資比率（注１）（注２）
本入替え前 本入替え後
（注１） 取得（予定）価格に基づいて算出しています。なお、優先出資証券については、優先出資証券に係る本投資法人の出資金額を取得価格としています。また、優先出資証券は、裏付不動産の地域区分に基づき、「首都圏（東京 23 区除く）」に含めて算定しています。
（注２） 各エリアは以下のように定義しています。
首都圏（除く東京 23 区）：xxx（東京 23 区を除く）、神奈川県、xx県及び埼玉県関西：大阪府、兵庫県、京都府、滋賀県、和歌山県及び奈良県
中部：愛知県、岐阜県、三重県、静岡県、xx県、山梨県、新潟県、富山県、xx県及びxx県
３. 賃貸借契約の締結
本ホテル４物件のうち、「ホテルマイステイズ横浜関内」及び「ホテルマイステイズ大分」については ＭＨＭと、「アートホテル上越」については株式会社エイチエル・インベストメンツと、「アートホテル弘前シティ」については弘前ホテル・マネジメント合同会社と、それぞれ変動賃料及び固定賃料を組み合わせた賃貸借契約を締結する予定であり、変動賃料はＧＯＰ（注１）に基づくものとします。なお、株式会社エイチエル・インベストメンツ及び弘前ホテル・マネジメント合同会社は、それぞれＭＨＭと運営委託契約を締結し「アートホテル上越」及び「アートホテル弘前シティ」のホテル運営をＭＨＭに委託する予定です。本ホテル４物件取得後の本投資法人が保有するホテル 58 物件のうち 47 物件（注２）において上
記の変動賃料スキームが採用されており、そのうち 46 物件（注３）については、経験豊富なホテルオペレーターであるＭＨＭ及びＭＨＭの子会社が運営することとなります。
ＭＨＭは、全国で 82 物件を運営する経験豊富なオペレーターであり、システムや人的資源への継続的な投資を通じて運営ホテルの経営効率化と収益性改善を図っています。最近の取り組みとして、ウェブサイトをリニューアルしたのに続き、現在は新しい予約システムの導入に取り組んでおり、宿泊客による直接予約の比率を高めることで代理店への支払手数料を削減することを図っています。また、直近において、オーバーブッキングにより予約キャンセルの影響を最小化し、収益向上を図るべく、オーバーブッキングの最適なアルゴリズムを自己学習する機能を備えた新しいレベニューマネジメントシステムを導入しました。
また、ＭＨＭは拡大する訪日外国人旅行客の需要の取り込みを図っており、平成 29 年においてＭＨＭが運営する本投資法人の保有物件の海外サイト売上比率は 42％に達しました。複数言語対応のチャットの導入やマルチリンガル・スタッフの配置はもとより、中国からの宿泊客の取り込みを企図し、ＭＨＭは日本のホテル運営会社の中で初めて Fliggy（以下「フリギー」といいます。）での客室の販売を開始しました。フリギーは、中国アリババ集団の傘下で、オンライン旅行代理店や旅行会社を通じてホテル、旅行ツアー及びその他の旅行関連サービスを提供するプラットフォームであり、ＭＨＭは「W11」（11 月 11 日の「独身の日」に中国で開催される世界最大規模のセール）で中国国外のホテルチェーンとしてトップレベルの売上を記録し、フリギーから賞を授かりました。
なお、本ホテル４物件のテナントに関しては、平成 29 年９月 28 日付提出の「不動産投資信託証券の発行者等の運用体制等に関する報告書」に記載のテナント選定方針に適合していると判断しています。
（注１） 売上高営業粗利益（Gross Operating Profit）をいい、テナントのホテル売上高からホテル営業に係る費用（人件費、水道光熱費、広告費等の諸費用）及びオペレーターへの管理業務委託手数料（ある場合）を控除した額であり、本投資法人が賃料として収受する賃貸事業収入をいいます。
（注２）優先出資証券の裏付不動産である「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」を含みます。
（注３）平成 30 年５月１日付でオペレーターをＭＨＭに変更予定の「ホテルネッツ函館」を含みます。当該オペレーター変更の
詳細については、平成 30 年 1 月 31 日付「オペレーターの変更に関するお知らせ」をご参照ください。
＜テナント及びオペレーターの概要＞
本ホテル４物件のテナント及びオペレーターの概要は以下のとおりです。
「ホテルマイステイズ横浜関内」及び「ホテルマイステイズ大分」のテナント兼オペレーター並びに「アートホテル上越」及び「アートホテル弘前シティ」のオペレーター
① | 名 称 | 株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメント | ||
② | 所 在 地 | xxxxxxxxxxx0x 00 xxxxxxxxxxxxx00 x | ||
③ | 代 表 者 の 役 職 ・ 氏 名 | 代表取締役社長 | xx | xx |
④ | 事 業 x x | ホテル、旅館の管理運営 | ||
⑤ | 資 本 金 | １億円（平成 29 年 12 月末日現在） | ||
⑥ | 設 立 年 月 日 | 平成 11 年７月８日 | ||
⑦ | 投資法人・資産運用会社と当該会社の関係 | |||
資 本 関 係 | 本投資法人・本資産運用会社とＭＨＭとの間には記載すべき資本関係はありませんが、ＭＨＭの親会社は Calliope 合同会社（以下「カリオペ」といいます。）の関係法人であるＦＩＧの関係法人が運用するファンドが間接的に保有しています。なお、ＦＩＧの関係法人であるxxxxは本日現在において、本投資法人の発行済投資口のうち 609,942 口（保有投資口比率 12.72％）の投資口を保有しています。また、カリオペは本日現在、本資産運用会社の発行済株式の 100％を保有する本資産運用会社の親会社です。 | |||
人 的 関 係 | 本投資法人・本資産運用会社とＭＨＭとの間には記載すべき人的関係はありませんが、本日現在において、本投資法人の役員及び本資産運用会社の役職員のうち本投資法人の執行役員かつ本資産運用会社の代表取締役社長であるxxxxxはカリオペからの出向者です。また、本資産運用会社の非常勤取締役であるxxxxxxx・xxx氏はＦＩＧの子会社であるフォートレス・インベストメント・グループ・ジャパン合同 会社からの出向者です。 | |||
取 引 関 係 | 本投資法人は、本日現在において、ＭＨＭとの間で、ホテル合計 42 物件（注）に係る賃貸借契約を締結しています。 | |||
関 連 当 事 者 へ の該 当 状 況 | ＭＨＭは、本投資法人・本資産運用会社の関連当事者には該当しません。また、ＭＨＭの関係者及び関係会社は、本投資法人・本資産運用会社の関連当事者には該当しません。また、ＭＨＭは、本資産運用会社の投資信託及び投資法人に関する法律（以下「投信法」といいます。）に規定 する利害関係人等に該当しません。 | |||
（注）ＭＨＭの子会社との契約及びＭＨＭとテナントとの間の運営委託契約を含みます。なお、平成 30 年５月１日付でオペレーターをＭＨＭに変更予定の「ホテルネッツ函館」に係る運営委託契約を含みます。
「アートホテル上越」のテナント
① | 名 | 称 | 株式会社エイチエル・インベストメンツ | ||
② | 所 | 在 | 地 | xxx港区赤坂二丁目 10 番５号税理士法人赤坂国際会計事務所内 | |
③ | 代 | 表 者 の 役 | 職 ・ 氏 | 名 | 代表取締役 xx xx |
④ | 事 | 業 | x | x | (１) ホテル等の娯楽、保養および宿泊に関する施設、プール、ジム等スポーツ施設ならびにエステ、公衆浴場、遊技場の経営、賃貸借ならびに管理 (２) 結婚式場および駐車場の経営ならびに賃貸 (３) 料理飲食業 |
(４) 貸会場の経営 | |||||||
⑤ | 資 | 本 | 金 | 1,100 万円（平成 29 年 12 月末日現在） | |||
⑥ | 設 | 立 | 年 | 月 | 日 | 平成 20 年９月 30 日 | |
⑦ 投資法人・資産運用会社と当該会社の関係 | |||||||
資 | 本 | 関 | 係 | 本投資法人・本資産運用会社と当該テナントとの間には記載すべき資本関係はありませんが、当該テナントの親会社はカリオペの関係法人であるＦＩＧの関係法人が運用するファンドが間接的に保有しています。なお、ＦＩＧの関係法人であるxxxxは本日現在において、本投資法人の発行済投資口のうち 609,942 口（保有投資口比率 12.72％）の投資口を保有しています。また、カリオペは本日現在、本資産運用会社の発行済株式の 100％を保有する本資産運用会社の親会社です。 | |||
人 | 的 | 関 | 係 | 本投資法人・本資産運用会社と当該テナントとの間には、記載すべき人 的関係はありません。 | |||
取 | 引 | 関 | 係 | 本投資法人・資産運用会社と当該テナントとの間には、記載すべき人的関係はありません。 | |||
当該テナントは、本投資法人・本資産運用会社の関連当事者には該当し | |||||||
関 | 連 | 当 | 事 | 者 | へ | の | ません。また、当該テナントの関係者及び関係会社は、本投資法人・本 |
該 | 当 | 状 | 況 | 資産運用会社の関連当事者には該当しません。また、当該テナントは、 | |||
本資産運用会社の投信法に規定する利害関係人等に該当しません。 | |||||||
「アートホテル弘前シティ」のテナント
① 名 称 | 弘前ホテル・マネジメント合同会社 |
② 所 在 地 | 青森県弘前市xxx丁目１番地２ |
③ 代 表 者 の 役 職 ・ 氏 名 | 代表社員 Monza 一般社団法人 職務執行者 xx xx |
④ 事 業 x x | (１) 不動産の取得、賃貸借、管理、保有及び処分 (２) 信託受益権の取得、保有、管理及び処分 (３) ホテル及び旅館の経営並びに売店の経営 (４) レストラン、コンビニエンスストアー及び宴会場の経営 (５) 飲食店業 |
⑤ 資 本 金 | 10 万円（平成 29 年 12 月末日現在） |
⑥ 設 立 年 月 日 | 平成 26 年７月 16 日 |
⑦ 投資法人・資産運用会社と当該会社の関係 | |
資 本 関 係 | 本投資法人・本資産運用会社と当該テナントとの間には記載すべき資本関係はありませんが、当該テナントの親会社はカリオペの関係法人であるＦＩＧの関係法人が運用するファンドが間接的に保有しています。なお、ＦＩＧの関係法人であるxxxxは本日現在において、本投資法人の発行済投資口のうち 609,942 口（保有投資口比率 12.72％）の投資口を保有しています。また、カリオペは本日現在、本資産運用会社の発行済株式の 100％を保有する本資産運用会社の親会社です。 |
人 的 関 係 | 本投資法人・本資産運用会社と当該テナントとの間には、記載すべき人 的関係はありません。 |
取 引 関 係 | 本投資法人・資産運用会社と当該テナントとの間には、記載すべき人的関係はありません。 |
当該テナントは、本投資法人・本資産運用会社の関連当事者には該当し | |
関 連 当 事 者 へ の | ません。また、当該テナントの関係者及び関係会社は、本投資法人・本 |
該 当 状 況 | 資産運用会社の関連当事者には該当しません。また、当該テナントは、 |
本資産運用会社の投信法に規定する利害関係人等に該当しません。 | |
４. 本ホテル４物件の内容等
（１） 本ホテル４物件の内容
本ホテル４物件の個別の内容、収支状況等及び鑑定評価書の概要は以下のとおりです。
＜本ホテル４物件の内容に関する説明＞
a. 「特定資産及び不動産の概要」欄の記載について
・ 「特定資産の種類」は、特定資産としての不動産等資産の種別を記載しています。
・ 「取得予定日」は、不動産売買契約書又は信託受益権売買契約書等に記載された売買実行日を記載しています。
・ 「取得予定価格」は、不動産売買契約書又は信託受益権売買契約書等に記載された本ホテル４物件の売買価格を記載しています。なお、価格に消費税等は含まれず、百万円未満を切り捨てています。
・ 「鑑定評価額」は、取得にあたり不動産鑑定士より取得した鑑定評価書に記載された価格を記載しています。
・ 「所在地（住居表示を除きます。）」、土地の「地積」並びに建物の「延床面積」、「構造・階数」、「用途」及び「建築時期」については、別段の記載がない限り、登記簿上に表示されているものを記載しています。なお、「延床面積」は床面積の合計を記載しており、特に注記のない限り附属建物に係る床面積は含みません。建物の「用途」については、登記簿上に表示されている種類のうち、主要なものを記載しています。また、「建築時期」は、登記簿上表示されている当初新築時期を記載しています。
・ 「交通条件」については、不動産鑑定評価書の記載に基づく最寄り駅までの徒歩分数（不動産鑑定評価書に所要時間の記載がないものは、不動産の表示に関するxx競争規約（平成 15 年xx取引委員会告示第２号、その後の改正を含みます。）（以下「xx競
争規約」といいます。）及びxx競争規約施行規則に基づき、道路距離 80 メートルにつき１分間を要するものとして算出した数値によっています。）を記載していますが、不詳のものは他の資料に基づき記載しています。
・ 「用途地域」については、都市計画法（昭和 43 年法律第 100 号、その後の改正を含みます。）第８条第１項第１号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
・ 「建ぺい率」については、建築基準法（昭和 25 年法律第 201 号、その後の改正を含みます。以下「建築基準法」といいます。）第
53 条に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合（指定建ぺい率）を記載しています。
・ 「容積率」については、建築基準法第 52 条に定める、建築物の延床面積の敷地面積に対する割合（指定容積率）を記載しています。
・ 「信託受託者」については、本投資法人による取得時に予定している信託受託者を記載しています。
・ 「信託期間」については、本投資法人による取得時に予定している信託期間を記載しています。
b. 「賃貸借の概況」欄の記載について
・ 平成 29 年 12 月 31 日現在有効なテナントとの間の賃貸借契約に基づき記載しています。
・ 「テナントの総数」は、本投資法人又は信託受託者と直接賃貸借契約等の締結を予定している賃借人を１テナントとして算出し、
１テナントが同一物件において複数の貸室を賃借している場合も、１テナントとして算出しています。
・ 「客室数」は、テナントが転貸可能な客室数を記載しています。「（Ｓ・Ｔ・Ｄ・Ｏ）」は、客室数の内訳をルームタイプ（シングル・ツイン・ダブル・その他）別に分類し記載しています。
・ 「賃貸可能面積」は、本ホテル４物件に関し本投資法人が所有することとなる部分における賃貸が可能な客室、住宅、事務所及び店舗等の合計面積を記載しています。
・ 「賃貸面積」は、原則として、「賃貸可能面積」のうち、実際にエンドテナントと賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積又は取得後に賃貸が予定されている面積（賃貸借契約書に記載されている数値）の合計を記載しています。
・ 「稼働率」は、「賃貸面積」の「賃貸可能面積」に占める割合を表しており、小数点以下第２位を四捨五入しています。
・ 「敷金等」は、締結されている又は本投資法人の取得後に予定されている賃貸借契約に基づく償却後の敷金額又は保証金額を記載しています。
・ 「賃貸事業収入（月額）」とは、売上高営業粗利益（Gross Operating Profit（ＧＯＰ））をいい、テナントのホテル売上高からホテル営業に係る費用（人件費、水道光熱費、広告費等の諸費用）及びオペレーターへの管理業務委託手数料（ある場合）を控除した額であり、本投資法人が賃料として収受する賃貸事業収入をいいます。
c. 「賃貸借契約の概要」欄の記載について
・ 平成 29 年 12 月 31 日現在有効なテナントとの間の賃貸借契約に基づき記載しています。
・ 「契約形態」は、オペレーターから収受する賃料の種別（固定賃料型、固定賃料プラス変動賃料型）を記載しています。なお、ホテル営業の状況にかかわらず一定金額の賃料を受け取る契約を「固定賃料型」、固定賃料のほかホテルの売上高営業粗利益（ＧＯ Ｐ）に連動する変動賃料を受け取る契約を「固定賃料プラス変動賃料型」と定義しています。
・ 「賃貸借による賃料設定」は、月額については一万円未満を切り捨て、年額については百万円未満を切り捨てています。
・ 「管理業務委託手数料」とは、契約上テナントが提供する管理業務の対価として賃貸借契約における規定に従って賃借人が賃貸人から収受する手数料のことをいいます。なお、管理業務委託手数料については、開示につきテナントの同意が得られていないため開示していません。但し、ＭＨＭが運営するホテルについては、原則として(i)月間売上高の２％相当額、(ii)テナントの本社営業部門及びテナントが管理運営する自社ホームページを経由した送客実績に基づく月間売上高の０％から６％相当額の送客手数料、並びに(iii)手数料控除前月間ＧＯＰから上記(i)及び(ii)の金額を控除した金額の４％から６％相当額のマネジメントフィー
合計額を手数料として収受することとなっています。
・ 「敷金・保証金」は、賃貸借契約に基づく償却後の敷金・保証金等の額を記載しています。
d. 「建物状況調査報告書の概要」欄の記載について
本投資法人は、本ホテル４物件に関して、建物劣化診断調査、短期・長期修繕計画の策定、建築基準法等の法令遵守状況調査、建物有害物質含有調査、土壌環境調査等の建物状況評価を、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社に委託し報告を受けており、本欄にはその概要を記載しています。
・ 「再調達価格」とは、評価対象の建物を調査時点において再建築することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額をいいます。
・ 「早期修繕費」とは、調査時点において劣化が著しく最低限必要となる機能を維持していない項目、又は法規上の違反項目、指摘項目等で１年以内に修繕や更新をした方が良いと判断できるものの修繕費用を示したものです。
・ 「長期修繕費」は、資本的支出と修繕費に分けられます。資本的支出とは、設定した建築物機能維持レベルに建築物を維持するために必要になると予測される改修費用のうち、対象建築仕上、建築設備の使用可能期間を延長させるため及び全面的更新のための費用をいい、修繕費とは、設定した建築物機能維持レベルに建築物を維持するために必要になると予測される改修費用のうち、資本的支出以外の費用をいいます。
e. 「地震リスク評価報告書の概要」欄の記載について
本投資法人は、本ホテル４物件に関して、地震リスク分析を東京海上日動リスクコンサルティング株式会社に委託し、報告を受けており、本欄にはその概要を記載しています。
・ 「予想最大損失率（ＰＭＬ）」とは、地震による予想最大損失率をいいます。予想最大損失率（ＰＭＬ）には個別物件に関するものと、ポートフォリオ全体に関するものとがあります。予想最大損失率（ＰＭＬ）についての統一された厳密な定義はありませんが、本書においては、想定した予定使用期間（50 年）中に、想定される最大規模の地震（再現期間 475 年の大地震＝50 年間に起こる可能性が 10％の大地震）によりどの程度の被害を被るかを、損害の予定復旧費用の再調達価格に対する比率（％）で示したものをいいます。
f. 「地域特性等」欄の記載について
「地域特性等」は、原則として本ホテル４物件に係る鑑定機関の鑑定評価書又は調査会社のマーケットレポートにおける記載を抜粋、要約又は参照して作成しています。
g. 「特記事項」欄の記載について
「特記事項」は、本ホテル４物件に関する権利関係、評価額、収益性及び処分性への影響等を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。
h. 「収支状況等」欄の記載について
・ 平成 28 年１月１日から平成 29 年 12 月 31 日までの各事業期間について、売主から受領した情報に基づいて記載しています。また、これらは将来における収支を保証するものではありません。
・ 金額は、千円未満を切り捨てて記載しています。そのため、記載されている数値を足し合わせても、合計値とは必ずしも一致しません。なお、特に注記のない限り、金額に消費税等は含まれていません。
・ 「公租公課」に含まれる、固定資産税及び都市計画税は、原則として毎年１月１日時点における所有者に課されます。本ホテル４物件に関して現所有者又は前所有者が取得した際に負担した固定資産税、都市計画税等については、その精算額を取得原価に算入しており、「公租公課」には含みません。
・ 「損害保険料」には、支払保険料を対象期間で按分した金額を計上しています。
・ 「ＮＯＩ」（Net Operating Income）は、原則として、売主から提供を受けた実績値を記載しています。但し、信託報酬、管理報酬、減価償却費及び保険料については、本投資法人が保有する場合を想定した調整後の数値を記載しています。
・ 「客室収入」には、客室利用料及び賃貸利用料が含まれています。
・ 「その他収入」には、駐車場使用料、ランドリー利用料、自販機手数料等の上記「客室収入」項目に属さない項目が含まれています。
・ 「ＡＤＲ」とは、平均客室単価（Average Daily Rate）をいい、一定期間の客室収入合計（サービス料を除きます。）を同期間の販売客室数合計で除した値をいいます。
・ 「RevPAR」とは、１日当たり総客室数当たり客室収入（Revenues Per Available Room）をいい、一定期間の客室収入合計を同期間の総客室数（客室数×日数）合計で除して算出され、客室稼働率をＡＤＲで乗じた値と同値となります。
・ 「客室稼働率」は、次の計算式により算出しています。
客室稼働率＝対象期間中に稼働した延べ客室数÷対象期間中の総客室数（客室数×日数）
・ 「ＧＯＰ比率」は、次の計算式により算出しています。 ＧＯＰ比率＝ＧＯＰ÷売上高
・ 「デイリー/ウィークリー/マンスリー」は、各宿泊形態（デイリー/ウィークリー/マンスリー）の割合をいい、各運用期間の客室収入合計に対する同期間における各宿泊形態別の客室収入の割合をいいます。なお、デイリー＝１～６泊、ウィークリー＝７～29
泊、マンスリー＝30 泊以上として宿泊日数により区分しています。
・ 「海外売上高」は、海外オンライン・トラベル・エージェント（ウェブサイトにおいて海外からの申込みを受け付ける業者）経由の売上高を意味し、「海外売上比率」は、客室収入に対する海外売上高の比率をいいます。
i. 「不動産鑑定評価書の概要」欄の記載について
本投資法人は、本ホテル４物件に関して、投信法に基づく不動産鑑定評価上の留意事項、不動産の鑑定評価に関する法律（昭和 38 年法律第 152 号、その後の改正を含みます。以下「不動産の鑑定評価に関する法律」といいます。）及び不動産鑑定評価基準に基づき、鑑定機関に鑑定評価を依頼しました。
不動産の鑑定評価額は、不動産の鑑定評価に関する法律及び不動産鑑定評価基準等に従って鑑定評価を行った不動産鑑定士が、価格時点における評価対象不動産の価格に関する意見を示したものにとどまります。
不動産の鑑定評価額は、現在及び将来において当該鑑定評価額による売買の可能性を保証又は約束するものではありません。
特定資産及び不動産の概要 | ||||
特定資産の種類 | 信託受益権 | |||
取得予定日 | 平成30年２月７日 | |||
取得予定価格 | 5,326百万円 | |||
鑑定評価額 | 5,380百万円 | |||
鑑定機関 | 株式会社xx総合鑑定所 | |||
所在地 | （地番） | xxxxxxxxxxxxxxx00xx0x | ||
（住居表示） | 住居表示は未実施です。 | |||
交通条件 | 横浜市営地下鉄ブルーライン「関内」駅徒歩１分、JRxx線「関内」駅徒歩４分 | |||
土地 | 所有形態 | 所有権 | 用途地域 | 商業地域 |
地積 | 519.32㎡ | 建ぺい率／容積率 | 80％/800％ | |
建物 | 所有形態 | 所有権 | 用途 | ホテル |
延床面積 | 4,501.18㎡ | 建築時期 | 平成28年８月13日 | |
構造・階数 | 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付10階建 | |||
リノベーション時期 | - | |||
信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | |||
信託期間 | （自）平成28年10月28日（至）平成40年２月６日 | |||
担保設定の有無 | 無 | |||
賃貸借の概況（平成 29 年 12 月 31 日） | ||||
テナントの総数 | １ | 客室数 | 165室 （うちＴ40・Ｄ125） | |
賃貸可能面積 | 4,501.18㎡ | |||
賃貸面積 | 4,501.18㎡ | 敷金等 | 1,679千円 | |
稼働率 | 100.0％ | 賃貸事業収入（月額） | 22,014千円 | |
賃貸借契約の概要 | ||||
テナント | 株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメント | |||
契約形態 | 固定賃料プラス変動賃料型 | |||
契約期間 | 平成30年２月７日から平成40年２月６日まで | |||
賃貸借による賃料設定 | 固定賃料（年額151.5百万円（１～３月：月額11.0百万円/４～６月：月額12.5百万円/７～９月：月額13.7 百万円/10～12月：月額13.3百万円）にテナントによるホテル営業のＧＯＰに連動する変動賃料を加えた額とします（注）。 | |||
管理業務委託手数料 | 開示につきテナントの同意が得られていないため開示しません。 | |||
敷金・保証金 | 1,679千円 | |||
期間満了時の更新につい て | 定期建物賃貸借であり、再契約しない限り期間満了時に終了します。 | |||
賃料の改定について | 賃貸借期間内は改定不可 | |||
中途解約について | 賃貸借期間中の解約不可 | |||
その他特記事項 | - | |||
建物状況調査報告書の概要 | ||||
調査会社 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式 会社 | レポート日付 | 平成30年１月 | |
早期修繕費（１年以内） | - | 再調達価格 | 1,472,700千円 | |
長期修繕費（今後12年間） | 55,071千円 | |||
地震リスク評価報告書の概要 | ||||
調査会社 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式 会社 | レポート日付 | 平成30年１月 | |
予想最大損失率（ＰＭＬ） | 10.2％ | |||
地域特性等 | ||||
「ホテルマイステイズ横浜関内」は、横浜市営地下鉄ブルーライン「関内」駅より徒歩約１分、JRxx線「関内」駅より徒歩約４分に位置しています。関内エリアは、神奈川県庁、横浜市役所等の官公庁や、事務所ビル、飲食店舗等のビルが立ち並ぶ横浜市の商業中心地であり、安定したビジネス需要が見込まれるとともに、県立歴史博物館を始めとした歴史的xx物、赤レンガ倉庫、xx公園、横浜中華街などへの観光の拠点となることから、観光利用時の滞在先としての利便性に優れ、国内のみならず海外からも底堅いレジャー需要が見込まれま す。 | ||||
特記事項 | ||||
本物件の土地は、セットバック部分（建築基準法第42条第２項により道路としてみなされる部分）（約0.65㎡）を含みます。 | ||||
（注） 変動賃料は、各３か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。
収支状況等 | ||||
運用期間 | 平成28年１月１日～ 平成28年12月31日（注） | 平成29年１月１日～ 平成29年12月31日 | ||
ＧＯＰ（＝賃貸事業収入）（=（1）－（2）） | 71,886千円 | 271,474千円 | ||
a. 借地料 | 36千円 | 141千円 | ||
b. 公租公課 | 1,031千円 | 18,285千円 | ||
c. 損害保険料 | 62千円 | 251千円 | ||
d. 信託報酬 | 142千円 | 800千円 | ||
ＮＯＩ（=ＧＯＰ－[a. + b. + c. + d.]） | 70,613千円 | 251,996千円 | ||
(参考) | （1）売上高 | 117,503千円 | 524,723千円 | |
客室収入 | 114,209千円 | 511,011千円 | ||
その他収入 | 3,294千円 | 13,712千円 | ||
（2）営業費用 （上記a.～d.は含みません） | 45,617千円 | 253,249千円 | ||
ＡＤＲ | 8,889円 | 9,069円 | ||
RevPAR | 8,545円 | 8,485円 | ||
客室稼働率 | 96.1％ | 93.6％ | ||
ＧＯＰ比率 | 61.2％ | 51.7％ | ||
デイリー／ウィークリー／マンスリー | 100.0％ / 0.0％ / 0.0％ | 100.0％ / 0.0％ / 0.0％ | ||
海外売上比率 | 11.0％ | 24.8％ | ||
（注）平成28年10月11日以前はデータが存在しないため、平成28年10月12日から12月31日のデータを記載しています。
D54 ：ホテルマイステイズ横浜関内
不動産鑑定評価書の概要 | |
鑑定機関 | 株式会社xx総合鑑定所 |
鑑定評価額（正常価格） | 5,380百万円 |
価格時点 | 平成30年１月１日 |
１. 収益還元法による収益価格 | |||
(1) 直接還元法 | 内容 | 概要等 | |
(a) 貸室賃料収入 | 279,677千円 | 予定賃貸借契約等を前提として、過年度のホテル事業収支及び周辺の類似ホテルの事業収支を参考に、中長期的な観点から求 めた賃料を査定のうえ貸室賃料収入及び共益費収入を計上 | |
(b) 共益費収入 | - | ||
(c) 水道光熱費収入 | - | ||
(d) 駐車場収入 | - | ||
(e) その他収入 | - | ||
①潜在総収益 ＝［(a)＋(b)＋(c)＋(d)＋(e)] | 279,677千円 | ||
(f) 空xx損失 | - | ||
(g) 貸倒れ損失 | - | ||
②運営収益 ＝［①－(f)－(g)] | 279,677千円 | ||
(h) 維持管理費 | - | ホテル事業にかかる収支に含まれるため計上しない | |
(i) 水道光熱費 | - | ホテル事業にかかる収支に含まれるため計上しない | |
(j) 修繕費 | 1,470千円 | 類似不動産の費用水準及びＥＲにおける修繕更新費の年平均 額等を考慮し、建物再調達原価の0.35％相当額を計上 | |
(k) プロパティ・マネジメントフィー | - | ||
(l) テナント募集費用等 | - | ||
(m) 公租公課 | 18,285千円 | 公租公課関係資料による課税標準額、負担調整措置及び改装工 事の内容を勘案して税額を計上 | |
(n) 損害保険料 | 251千円 | 見積額を妥当として計上 | |
(o) その他費用 | 279千円 | ||
③運営費用 =［(h)＋(i)＋(j)＋(k)＋(l)＋(m) ＋(n)＋(o)] | 20,286千円 | ||
④運営純収益（ＮＯＩ）＝［②－③] | 259,391千円 | ||
(p) 一時金の運用益 | 16千円 | ||
(q) 資本的支出 | 2,940千円 | 類似不動産における資本的支出の水準及びＥＲにおける修繕 更新費の年平均額等を勘案のうえ、建物再調達原価の0.8％相当額を計上 | |
(r）ＦＦ＆Ｅリザーブ | 10,833千円 | 類似不動産におけるＦＦ＆Ｅリザーブの水準や修繕・更新計画 等を参考に査定 | |
⑤純収益（ＮＣＦ）＝［④＋(p)－(q)－(r）] | 245,634千円 | ||
⑥還元利回り | 4.5％ | 近隣地域または同一受給圏内の類似地域等における複数の取引利回りを比較検討し、将来の純収益の変動予測を勘案したう えで査定 | |
⑦直接還元法による収益価格 ＝［⑤÷⑥] | 5,460,000千円 | ||
（参考）運営純収益（ＮＯＩ）ベース利回り （④運営純収益 ÷ ⑦収益価格） | 4.8％ | ||
(2) ＤＣＦ法 | 内容 | 概要等 | |
①分析期間中の純収益の現在価値の合計額 | 1,950,000千円 | ||
(a) 売却価格 | 5,420,000千円 | ||
(b) 売却費用 | 108,000千円 | 売却価格の2.0％として査定 | |
(c) 復帰価格 ＝［(a)－(b)] | 5,312,000千円 | ||
②復帰価格現在価値 | 3,390,000千円 | ||
③割引率 | 4.6％ | 類似不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性等を 総合的に勘案のうえ査定 | |
④最終還元利回り | 4.7％ | 類似不動産の取引利回り等を参考に、将来の予測不確実性を総 合的に勘案のうえ査定 | |
⑤ＤＣＦ法による収益価格＝[①＋②] | 5,340,000千円 | ||
(3) 収益還元法による収益価格 | 5,380,000千円 | ||
２. 原価法による積算価格 | ||
内容 | 概要等 | |
(ⅰ) 土地価格 | 3,030,000千円 | |
(ⅱ) 建物価格 | 2,140,000千円 | |
(ⅲ) 家具・什器・備品・内装等の価格 | 170,000千円 | |
( ⅳ ) 原 価 法 に よ る 積 算 価 格 ＝ ［(ⅰ)+(ⅱ)+(ⅲ)] | 5,340,000千円 | |
収益的側面からの価格形成プロセスをxxに再現した収益価格がより説得力を有すると判断し、収益価格を採用し、積算価格は参考に留め、鑑定評価額を決定した。
その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項
D55 ： アートホテル上越
特定資産及び不動産の概要 | ||||
特定資産の種類 | 信託受益権 | |||
取得予定日 | 平成30年２月７日 | |||
取得予定価格 | 2,772百万円 | |||
鑑定評価額 | 2,800百万円 | |||
鑑定機関 | 株式会社xx総合鑑定所 | |||
所在地 | （地番） | 新潟県上越市xxx丁目182番２、183番１、183番２、183番３、183番４、183番 ５他14筆（注１） | ||
（住居表示） | 新潟県上越市xxx丁目１番11号 | |||
交通条件 | えちごトキめき鉄道妙高はねうまライン「xx」駅から徒歩約４分 | |||
土地 | 所有形態 | 所有権（注１） | 用途地域 | 商業地域 |
地積 | 3,321.81㎡ （注１） | 建ぺい率／容積率 | 80％/500％ | |
建物 | 所有形態 | 所有権 | 用途 | ホテル |
延床面積 | 7,563.60㎡ | 建築時期 | 平成５年11月11日 | |
構造・階数 | 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付11階建 | |||
リノベーション時期 | - | |||
信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | |||
信託期間 | （自）平成18年10月２日（至）平成40年２月６日 | |||
担保設定の有無 | 無 | |||
賃貸借の概況（平成 29 年 12 月 31 日） | ||||
テナントの総数 | １ | 客室数 | 198室 （うちＳ106・Ｔ43・Ｄ49・Ｏ0） | |
賃貸可能面積 | 7,563.60㎡ | |||
賃貸面積 | 7,563.60㎡ | 敷金等 | 700千円 | |
稼働率 | 100.0％ | 賃貸事業収入（月額） | 19,833千円 | |
賃貸借契約の概要 | ||||
テナント | 株式会社エイチエル・インベストメンツ（注２） | |||
契約形態 | 固定賃料プラス変動賃料型 | |||
契約期間 | 平成30年２月７日から平成40年２月６日まで | |||
賃貸借による賃料設定 | 固定賃料（年額120.1百万円（１月：月額0百万円/２月：月額7.0百万円/３月：月額6.2百万円/４月：月額17.7百万円/５月：月額7.5百万円/６月：月額10.0百万円/７月：月額10.0百万円/８月：月額14.8百万円/９月：月額14.8百万円/10月：月額18.4百万円/11月：月額13.7百万円/12月：月額0百万円）にテナントによるホテ ル営業のＧＯＰに連動する変動賃料を加えた額とします（注３）。 | |||
管理業務委託手数料 | 開示につきテナントの同意が得られていないため開示しません。 | |||
敷金・保証金 | 700千円 | |||
期間満了時の更新につい て | 定期建物賃貸借であり、再契約しない限り期間満了時に終了します。 | |||
賃料の改定について | 賃貸借期間内は改定不可 | |||
中途解約について | 賃貸借期間中の解約不可 | |||
その他特記事項 | - | |||
建物状況調査報告書の概要 | ||||
調査会社 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式 会社 | レポート日付 | 平成30年１月 | |
早期修繕費（１年以内） | - | 再調達価格 | 2,404,800千円 | |
長期修繕費（今後12年間） | 366,300千円 | |||
地震リスク評価報告書の概要 | ||||
調査会社 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | レポート日付 | 平成30年１月 | |
予想最大損失率（ＰＭＬ） | 13.3％ | |||
地域特性等 | ||||
「アートホテル上越」は、えちごトキめき鉄道妙高はねうまライン「xx」駅徒歩約４分に位置しており、北陸新幹線「上越妙高」駅から 「xx」駅までは妙高はねうまライン利用で約８分でアクセスできます。上越市は新潟県第３位の人口を有する都市であり、上越地方の基幹都市としての機能に加え、日本三大夜桜の一つとして知られるxx公園を始め、xxxxxxxの地としての史跡や古い町並み・旧家等 の観光名所が存在しており、ビジネス、レジャー両面での需要が見込まれます。 | ||||
特記事項 | ||||
対象不動産の土地の一部について、都市計画道路（五分一xxxx線）の計画が決定されています。隣接地との境界の一部について、書面による境界確定がなされていません。 本物件の土地のうち、各駐車場の一部（約115㎡）に歩道等が整備されており、一般の通行の用に供されています（上越市との間で使用 | ||||
貸借契約を締結している部分を含みます。）。
（注１）その他駐車場用地（６筆、合計591.7㎡）の借地権を取得します。なお、本投資法人の負担する地代（年間約６百万円）はオペレーターが支払うため、テナントにおけるホテル営業のＧＯＰは当該地代相当額が控除された金額となります。
（注２）ＭＨＭとホテル営業に係る運営委託契約を締結し、ホテル運営を委託しています。
（注３）変動賃料は、各３か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。
収支状況等 | ||||
運用期間 | 平成28年１月１日～ 平成28年12月31日（注） | 平成29年１月１日～ 平成29年12月31日 | ||
ＧＯＰ（＝賃貸事業収入）（=（1）－（2）） | 58,409千円 | 234,625千円 | ||
a. 借地料 | ― | ― | ||
b. 公租公課 | 4,071千円 | 16,269千円 | ||
c. 損害保険料 | 96千円 | 386千円 | ||
d. 信託報酬 | 200千円 | 800千円 | ||
ＮＯＩ（=ＧＯＰ－[a. + b. + c. + d.]） | 54,040千円 | 217,168千円 | ||
(参考) | （1）売上高 | 242,744千円 | 933,182千円 | |
客室収入 | 91,056千円 | 408,035千円 | ||
その他収入 | 151,688千円 | 525,146千円 | ||
（2）営業費用 （上記a.～d.は含みません） | 184,334千円 | 698,557千円 | ||
ＡＤＲ | 6,956円 | 7,552円 | ||
RevPAR | 4,999円 | 5,646円 | ||
客室稼働率 | 71.9％ | 74.8％ | ||
ＧＯＰ比率 | 24.1％ | 25.3％ | ||
デイリー／ウィークリー／マンスリー | 100.0％ / 0.0％ / 0.0％ | 100.0％ / 0.0％ / 0.0％ | ||
海外売上比率 | 1.5％ | 3.2％ | ||
（注）平成28年９月30日以前はリブランド前であり、現在のオペレーターによるデータが存在しないため、平成28年10月１日から12月31日までのデータを記載しています。
不動産鑑定評価書の概要 | |
鑑定機関 | 株式会社xx総合鑑定所 |
鑑定評価額（正常価格） | 2,800百万円 |
価格時点 | 平成30年１月１日 |
１. 収益還元法による収益価格 | |||
(1) 直接還元法 | 内容 | 概要等 | |
(a) 貸室賃料収入 | 227,375千円 | 予定賃貸借契約等を前提として、過年度のホテル事業収支及び周辺の類似ホテルの事業収支を参考に、中長期的な観点から求 めた賃料を査定のうえ貸室賃料収入及び共益費収入を計上 | |
(b) 共益費収入 | - | ||
(c) 水道光熱費収入 | - | ||
(d) 駐車場収入 | - | ||
(e) その他収入 | - | ||
①潜在総収益 ＝［(a)＋(b)＋(c)＋(d)＋(e)] | 227, 375千円 | ||
(f) 空xx損失 | - | ||
(g) 貸倒れ損失 | - | ||
②運営収益 ＝［①－(f)－(g)] | 227, 375千円 | ||
(h) 維持管理費 | - | ホテル事業にかかる収支に含まれるため計上しない | |
(i) 水道光熱費 | - | ホテル事業にかかる収支に含まれるため計上しない | |
(j) 修繕費 | 9,600千円 | 類似不動産の費用水準及びＥＲにおける修繕更新費の年平均 額等を考慮し、建物再調達原価の0.35％相当額を計上 | |
(k) プロパティ・マネジメントフィー | - | ||
(l) テナント募集費用等 | - | ||
(m) 公租公課 | 14,898千円 | 公租公課関係資料による課税標準額、負担調整措置及び改装工 事の内容を勘案して税額を計上 | |
(n) 損害保険料 | 386千円 | 見積額を妥当として計上 | |
(o) その他費用 | 227千円 | ||
③運営費用 =［(h)＋(i)＋(j)＋(k)＋(l)＋(m) ＋(n)＋(o)] | 25,112千円 | ||
④運営純収益（ＮＯＩ）＝［②－③] | 202,263千円 | ||
(p) 一時金の運用益 | 7千円 | ||
(q) 資本的支出 | 24,000千円 | 類似不動産における資本的支出の水準及びＥＲにおける修繕 更新費の年平均額等を勘案のうえ、建物再調達原価の0.8％相当額を計上 | |
(r）ＦＦ＆Ｅリザーブ | 14,235千円 | 類似不動産におけるＦＦ＆Ｅリザーブの水準や修繕・更新計画 等を参考に査定 | |
⑤純収益（ＮＣＦ）＝［④＋(p)－(q)－(r）] | 164,035千円 | ||
⑥還元利回り | 5.8％ | 近隣地域または同一受給圏内の類似地域等における複数の取引利回りを比較検討し、将来の純収益の変動予測を勘案したう えで査定 | |
⑦直接還元法による収益価格 ＝［⑤÷⑥] | 2,830,000千円 | ||
（参考）運営純収益（ＮＯＩ）ベース利回り （④運営純収益 ÷ ⑦収益価格） | 7.2％ | ||
(2) ＤＣＦ法 | 内容 | 概要等 | |
①分析期間中の純収益の現在価値の合計額 | 1,210,000千円 | ||
(a) 売却価格 | 2,860,000千円 | ||
(b) 売却費用 | 57,200千円 | 売却価格の2.0％として査定【1M未満切り捨てかどうか確認】 | |
(c) 復帰価格 ＝［(a)－(b)] | 2,802,800千円 | ||
②復帰価格現在価値 | 1,580,000千円 | ||
③割引率 | 5.9％ | 類似不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性等を 総合的に勘案のうえ査定 | |
④最終還元利回り | 6.0％ | 類似不動産の取引利回り等を参考に、将来の予測不確実性を総 合的に勘案のうえ査定 | |
⑤ＤＣＦ法による収益価格＝[①＋②] | 2,790,000千円 | ||
(3) 収益還元法による収益価格 | 2,800,000千円 | ||
２. 原価法による積算価格 | ||
内容 | 概要等 | |
(ⅰ) 土地価格 | 910,000千円 | |
(ⅱ) 建物価格 | 1,710,000千円 | |
(ⅲ) 家具・什器・備品・内装等の価格 | 60,000千円 | |
( ⅳ ) 原 価 法 に よ る 積 算 価 格 ＝ ［(ⅰ)+(ⅱ)+(ⅲ)] | 2,680,000千円 | |
収益的側面からの価格形成プロセスをxxに再現した収益価格がより説得力を有すると判断し、収益価格を採用し、積算価格は参考に留め、鑑定評価額を決定した。
その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項
D56 ：アートホテル弘前シティ
特定資産及び不動産の概要 | ||||
特定資産の種類 | 信託受益権 | |||
取得予定日 | 平成30年２月７日 | |||
取得予定価格 | 2,723百万円 | |||
鑑定評価額 | 2,750百万円 | |||
鑑定機関 | 株式会社xx総合鑑定所 | |||
所在地 | （地番） | 青森県弘前市大字xxx丁目１番２、１番６、１番７、２番１ | ||
（住居表示） | 住居表示は未実施です。 | |||
交通条件 | ＪＲ奥羽本線、xx鉄道xx線「弘前」駅徒歩１分 | |||
土地 | 所有形態 | 所有権（共有持分含む）（注１） | 用途地域 | 商業地域 |
地積 | 3,195.86㎡ (敷地全体)（注１） | 建ぺい率／容積率 | 80％/600％ | |
建物 | 所有形態 | 区分所有権 | 用途 | ホテル/店舗 |
延床面積 | 14,806.73㎡ （注２） | 建築時期 | xxx年８月18日 | |
構造・階数 | 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付12階建 | |||
リノベーション時期 | -平成20年３月 | |||
信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | |||
信託期間 | （自）平成26年９月30日（至）平成40年２月６日 | |||
担保設定の有無 | 無 | |||
賃貸借の概況（平成 29 年 12 月 31 日） | ||||
テナントの総数 | ２ | 客室数 | 134室 （うちＴ54・Ｄ52・Ｏ28） | |
賃貸可能面積 | 14,826.30㎡ | |||
賃貸面積 | 14,826.30㎡ | 敷金等 | 54,324千円 | |
稼働率 | 100.0％ | 賃貸事業収入（月額） | 17,934千円 | |
主要賃貸借契約の概要（ホテル） | ||||
テナント | 弘前ホテル・マネジメント合同会社（注３） | |||
契約形態 | 固定賃料プラス変動賃料型 | |||
契約期間 | 平成30年２月７日から平成40年２月６日まで | |||
賃貸借による賃料設定 | 固定賃料（年額 122.4 百万円（１月：月額 0 百万円/２月：月額 3.5 百万円/３月：月額 5.2 百万円/４月：月 額 23.0 百万円/５月：月額 13.2 百万円/６月：月額 7.6 百万円/７月：月額 7.9 百万円/８月：月額 25.6 百万 円/９月：月額 11.8 百万円/10 月：月額 15.8 百万円/11 月：月額 8.6 百万円/12 月：月額 3.5 百万円 ）にテナントによるホテル営業のＧＯＰに連動する変動賃料を加えた額とします（注４）。 | |||
管理業務委託手数料 | 開示につきテナントの同意が得られていないため開示しません。 | |||
敷金・保証金 | 54,324千円 | |||
期間満了時の更新について | 定期建物賃貸借であり、再契約しない限り期間満了時に終了します。 | |||
賃料の改定について | 賃貸借期間内は改定不可 | |||
中途解約について | 賃貸借期間中の解約不可 | |||
その他特記事項 | - | |||
建物状況調査報告書の概要 | ||||
調査会社 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | レポート日付 | 平成30年１月 | |
早期修繕費（１年以内） | - | 再調達価格 | 6,232,100千円 | |
長期修繕費（今後12年間） | 356,601千円 | |||
地震リスク評価報告書の概要 | ||||
調査会社 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式 会社 | レポート日付 | 平成30年１月 | |
予想最大損失率（ＰＭＬ） | 2.8％ | |||
地域特性等 | ||||
「アートホテル弘前シティ」は青森県第３位の人口を有する弘前市に所在し、ＪＲ奥羽本線、xx鉄道xx線「弘前」駅前（徒歩1分）に位置する好立地物件です。弘前市は津軽地方の中心都市としての一定のビジネス需要が見込まれるとともに、桜の名所で知られる弘前公園、弘前城跡を始めとする歴史的遺産や世界遺産に登録されるxxxxx、豊かな観光資源に恵まれる他、弘前ねぷたまつり等の有名なイベン トが開催されており、国内外からの安定的なレジャー需要が見込まれます。 | ||||
特記事項 | ||||
本物件に係る区分所有者間の管理規約において、区分所有者がその区分所有権の全部又は一部を第三者に譲渡しようとする場合は、事前 に他の区分所有者に通知するものとし、各区分所有者は第三者に優先して譲受けを申し出ることができることとされています。 | ||||
本物件の土地のうち、北西側の一部（約13㎡）に歩道が整備されており、一般の通行の用に供されています。
（注１）本物件の敷地は４筆からなり、本投資法人は、うち３筆については所有権を、１筆については所有権の共有持分（持分割合1000000分の 817568）を取得します。なお、「地積」欄には４筆の登記上の敷地面積の合計を記載しています。
（注２）本投資法人が取得する専有部分における登記上の面積を記載しています。なお、一棟全体の延床面積は17,953.43㎡です。本投資法人が取得する専有部分の面積が本物件建物の専有部分全体の面積に占める割合は、約98.95％です。
（注３）ＭＨＭとホテル営業に係る運営委託契約を締結し、ホテル運営を委託しています。
（注４）変動賃料は、各３か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。
収支状況等 | ||||
運用期間 | 平成28年１月１日～ 平成28年12月31日（注） | 平成29年１月１日～ 平成29年12月31日 | ||
ＧＯＰ（＝賃貸事業収入）（=（1）－（2）） | 157,848千円 | 230,254千円 | ||
a. 借地料 | ― | ― | ||
b. 公租公課 | 21,253千円 | 32,091千円 | ||
c. 損害保険料 | 257千円 | 945千円 | ||
d. 信託報酬 | 533千円 | 800千円 | ||
ＮＯＩ（=ＧＯＰ－[a. + b. + c. + d.]） | 135,803千円 | 196,418千円 | ||
(参考) | （1）売上高 | 741,707千円 | 1,088,097千円 | |
客室収入 | 231,992千円 | 341,389千円 | ||
その他収入 | 509,715千円 | 746,707千円 | ||
（2）営業費用 （上記a.～d.は含みません） | 583,858千円 | 857,842千円 | ||
ＡＤＲ | 8,890円 | 8,993円 | ||
RevPAR | 4,730円 | 6,980円 | ||
客室稼働率 | 53.2％ | 77.6％ | ||
ＧＯＰ比率 | 21.3％ | 21.2％ | ||
デイリー／ウィークリー／マンスリー | 100.0％ / 0.0％ / 0.0％ | 100.0％ / 0.0％ / 0.0％ | ||
海外売上比率 | ― | 5.1％ | ||
（注）平成28年４月30日以前はリブランド前であり、現在のオペレーターによるデータが存在しないため、平成28年５月１日から12月31日までのデータを記載しています。
不動産鑑定評価書の概要 | |
鑑定機関 | 株式会社xx総合鑑定所 |
鑑定評価額（正常価格） | 2,750百万円 |
価格時点 | 平成30年１月１日 |
１. 収益還元法による収益価格 | |||
(1) 直接還元法 | 内容 | 概要等 | |
(a) 貸室賃料収入 | 240,467千円 | 予定賃貸借契約等を前提として、過年度のホテル事業収支及び周辺の類似ホテルの事業収支を参考に、中長期的な観点から求 めた賃料を査定のうえ貸室賃料収入及び共益費収入を計上 | |
(b) 共益費収入 | - | ||
(c) 水道光熱費収入 | - | ||
(d) 駐車場収入 | - | ||
(e) その他収入 | - | ||
① | 在総収益 ＝［(a)＋(b)＋(c)＋(d)＋(e)] | 240,467千円 | |
(f) 空xx損失 | - | ||
(g) 貸倒れ損失 | - | ||
② | 運営収益 ＝［①－(f)－(g)] | 240,467千円 | |
(h) 維持管理費 | - | ホテル事業にかかる収支に含まれるため計上しない | |
(i) 水道光熱費 | - | ホテル事業にかかる収支に含まれるため計上しない | |
(j) 修繕費 | 12,360千円 | 類似不動産の費用水準及びＥＲにおける修繕更新費の年平均 額等を考慮し、建物再調達原価の0.35％相当額を計上 | |
(k) プロパティ・マネジメントフィー | - | ||
(l) テナント募集費用等 | - | ||
(m) 公租公課 | 28,825千円 | 公租公課関係資料による課税標準額、負担調整措置及び改装工 事の内容を勘案して税額を計上 | |
(n) 損害保険料 | 945千円 | 見積額を妥当として計上 | |
(o) その他費用 | 240千円 | ||
③運営費用 =［(h)＋(i)＋(j)＋(k)＋(l)＋(m) ＋(n)＋(o)] | 42,371千円 | ||
③ | 営純収益（ＮＯＩ）＝［②－③] | 198,095千円 | |
(p) 一時金の運用益 | 543千円 | ||
(q) 資本的支出 | 24,720千円 | 類似不動産における資本的支出の水準及びＥＲにおける修繕 更新費の年平均額等を勘案のうえ、建物再調達原価の0.8％相当額を計上 | |
(r）ＦＦ＆Ｅリザーブ | 11,502千円 | 類似不動産におけるＦＦ＆Ｅリザーブの水準や修繕・更新計画 等を参考に査定 | |
④ 収益（ＮＣＦ）＝［④＋(p)－(q)－(r）] | 162,416千円 | ||
⑥還元利回り | 5.9％ | 近隣地域または同一受給圏内の類似地域等における複数の取引利回りを比較検討し、将来の純収益の変動予測を勘案したう えで査定 | |
⑦直接還元法による収益価格 ＝［⑤÷⑥] | 2,750,000千円 | ||
（参考）運営純収益（ＮＯＩ）ベース利回り （④運営純収益 ÷ ⑦収益価格） | 7.2％ | ||
(2) ＤＣＦ法 | 内容 | 概要等 | |
①分析期間中の純収益の現在価値の合計額 | 1,200,000千円 | ||
(a) 売却価格 | 2,830,000千円 | ||
(b) 売却費用 | 56,600千円 | 売却価格の2.0％として査定 | |
(c) 復帰価格 ＝［(a)－(b)] | 2,773,400千円 | ||
②復帰価格現在価値 | 1,550,000千円 | ||
③割引率 | 6.0％ | 類似不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性等を 総合的に勘案のうえ査定 | |
④最終還元利回り | 6.1％ | 類似不動産の取引利回り等を参考に、将来の予測不確実性を総 合的に勘案のうえ査定 | |
⑤ＤＣＦ法による収益価格＝[①＋②] | 2,750,000千円 | ||
(3) 収益還元法による収益価格 | 2,750,000千円 | ||
２. 原価法による積算価格 | ||
内容 | 概要等 | |
(ⅰ) 土地価格 | 380,000千円 | |
(ⅱ) 建物価格 | 2,210,000千円 | |
(ⅲ) 家具・什器・備品・内装等の価格 | 20,000千円 | |
( ⅳ ) 原 価 法 に よ る 積 算 価 格 ＝ ［(ⅰ)+(ⅱ)+(ⅲ)] | 2,610,000千円 | |
収益的側面からの価格形成プロセスをxxに再現した収益価格がより説得力を有すると判断し、収益価格を採用し、積算価格は参考に留め、鑑定評価額を決定した。
その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項
特定資産及び不動産の概要 | ||||
特定資産の種類 | 信託受益権 | |||
取得予定日 | 平成30年２月７日 | |||
取得予定価格 | 1,604百万円 | |||
鑑定評価額 | 1,620百万円 | |||
鑑定機関 | 株式会社xx総合鑑定所 | |||
所在地 | （地番） | 大分県大分市荷揚町１番 | ||
（住居表示） | 大分県大分市荷揚町一丁目32番 | |||
交通条件 | ＪＲ日豊本線「大分」駅から徒歩10分 | |||
土地 | 所有形態 | 所有権 | 用途地域 | 商業地域 |
地積 | 537.96㎡ | 建ぺい率／容積率 | 80％/600％ | |
建物 | 所有形態 | 所有権 | 用途 | ホテル/店舗 |
延床面積 | 3,254.69㎡（注 １） | 建築時期 | 平成19年７月20日 | |
構造・階数 | 鉄筋コンクリート造陸屋根14階建 | |||
リノベーション時期 | - | |||
信託受託者 | xxx信託銀行株式会社 | |||
信託期間 | （自）平成19年８月31日（至）平成40年２月６日 | |||
担保設定の有無 | 無 | |||
賃貸借の概況（平成 29 年 12 月 31 日） | ||||
テナントの総数 | １ | 客室数 | 145室 （うちＳ0・Ｔ22・Ｄ123） | |
賃貸可能面積 | 3,254.69㎡ | |||
賃貸面積 | 3,254.69㎡ | 敷金等 | - | |
稼働率 | 100.0％ | 賃貸事業収入（月額） | 10,382千円 | |
賃貸借契約の概要 | ||||
テナント | 株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメント | |||
契約形態 | 固定賃料プラス変動賃料型 | |||
契約期間 | 平成30年２月７日から平成40年２月６日まで | |||
賃貸借による賃料設定 | 固定賃料（年額60.9百万円（１～３月：月額4.9百万円/４～６月：月額4.3百万円/７～９月：月額4.9百万 円/10～12月：月額6.2百万円）にテナントによるホテル営業のＧＯＰに連動する変動賃料を加えた額とします（注２）。 | |||
管理業務委託手数料 | 開示につきテナントの同意が得られていないため開示しません。 | |||
敷金・保証金 | - | |||
期間満了時の更新につい て | 定期建物賃貸借であり、再契約しない限り期間満了時に終了します。 | |||
賃料の改定について | 賃貸借期間内は改定不可 | |||
中途解約について | 賃貸借期間中の解約不可 | |||
その他特記事項 | - | |||
建物状況調査報告書の概要 | ||||
調査会社 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式 会社 | レポート日付 | 平成30年１月 | |
早期修繕費（１年以内） | - | 再調達価格 | 1,211,000千円 | |
長期修繕費（今後12年間） | 99,849千円 | |||
地震リスク評価報告書の概要 | ||||
調査会社 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式 会社 | レポート日付 | 平成29年７月 | |
予想最大損失率（ＰＭＬ） | 8.7％ | |||
地域特性等 | ||||
「ホテルマイステイズ大分」は、JR日豊本線「大分」駅徒歩８分に位置しています。周辺は大分市役所等官公庁の他、金融機関等の各種企業が集積する大分市の中心エリアであり、ビジネス客の底堅い需要が見込まれます。また、xxxやxx山といった観光スポットに加え、別府温泉などの著名な温泉地にも近接し、「日本一のおんせん県」として国内外からの観光客誘致に力を入れており、今後のレジャー需要 の拡大が期待されます。 | ||||
特記事項 | ||||
該当事項はありません。 | ||||
（注１）このほか、附属建物として駐車場棟（38.68㎡）があります。
（注２）変動賃料は、各３か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。
収支状況等 | ||||
運用期間 | 平成28年１月１日～ 平成28年12月31日（注） | 平成29年１月１日～ 平成29年12月31日 | ||
ＧＯＰ（＝賃貸事業収入）（=（1）－（2）） | 41,294千円 | 118,105千円 | ||
a. 借地料 | ― | ― | ||
b. 公租公課 | 1,995千円 | 8,665千円 | ||
c. 損害保険料 | 48千円 | 193千円 | ||
d. 信託報酬 | 200千円 | 800千円 | ||
ＮＯＩ（=ＧＯＰ－[a. + b. + c. + d.]） | 39,050千円 | 108,446千円 | ||
(参考) | （1）売上高 | 65,937千円 | 300,836千円 | |
客室収入 | 59,116千円 | 269,773千円 | ||
その他収入 | 6,821千円 | 31,063千円 | ||
（2）営業費用 （上記a.～d.は含みません） | 24,642千円 | 182,731千円 | ||
ＡＤＲ | 5,907円 | 5,898円 | ||
RevPAR | 5,033円 | 5,097円 | ||
客室稼働率 | 85.2％ | 86.4％ | ||
ＧＯＰ比率 | 62.6％ | 39.3％ | ||
デイリー／ウィークリー／マンスリー | 100.0％ / 0.0％ / 0.0％ | 100.0％ / 0.0％ / 0.0％ | ||
海外売上比率 | 13.5％ | 21.1％ | ||
（注）平成28年10月11日以前はリブランド前であり、現在のオペレーターによるデータが存在しないため、平成28年10月12日から12月31日までのデータを記載しています。
不動産鑑定評価書の概要 | |
鑑定機関 | 株式会社xx総合鑑定所 |
鑑定評価額（正常価格） | 1,620百万円 |
価格時点 | 平成30年１月１日 |
１. 収益還元法による収益価格 | |||
(1) 直接還元法 | 内容 | 概要等 | |
(a) 貸室賃料収入 | 118,399千円 | 予定賃貸借契約等を前提として、過年度のホテル事業収支及び周辺の類似ホテルの事業収支を参考に、中長期的な観点から求めた賃料を査定のうえ貸室賃料収入及び共益費収入を計上 | |
(b) 共益費収入 | - | ||
(c) 水道光熱費収入 | - | ||
(d) 駐車場収入 | - | ||
(e) その他収入 | - | ||
①潜在総収益 ＝［(a)＋(b)＋(c)＋(d)＋(e)] | 118,399千円 | ||
(f) 空xx損失 | - | ||
(g) 貸倒れ損失 | - | ||
②運営収益 ＝［①－(f)－(g)] | 118,399千円 | ||
(h) 維持管理費 | - | ホテル事業にかかる収支に含まれるため計上しない | |
(i) 水道光熱費 | - | ホテル事業にかかる収支に含まれるため計上しない | |
(j) 修繕費 | 2,420千円 | 類似不動産の費用水準及びＥＲにおける修繕更新費の年平均額等を考慮し、建物再調達原価の0.35％相当額を計上 | |
(k) プロパティ・マネジメントフィー | - | ||
(l) テナント募集費用等 | - | ||
(m) 公租公課 | 7,979千円 | 公租公課関係資料による課税標準額、負担調整措置及び改装工事の内容を勘案して税額を計上 | |
(n) 損害保険料 | 193千円 | 見積額を妥当として計上 | |
(o) その他費用 | 118千円 | ||
③運営費用 =［(h)＋(i)＋(j)＋(k)＋(l)＋(m) ＋(n)＋(o)] | 10,710千円 | ||
④運営純収益（ＮＯＩ）＝［②－③] | 107,689千円 | ||
(p) 一時金の運用益 | - | ||
(q) 資本的支出 | 6,050千円 | 類似不動産における資本的支出の水準及びＥＲにおける修繕更新費の年平均額等を勘案のうえ、建物再調達原価の0.8％相当額を計上 | |
(r）ＦＦ＆Ｅリザーブ | 7,719千円 | 類似不動産におけるＦＦ＆Ｅリザーブの水準や修繕・更新計画 等を参考に査定 | |
⑤純収益（ＮＣＦ）＝［④＋(p)－(q)－(r）] | 93,919千円 | ||
⑥還元利回り | 5.7％ | 近隣地域または同一受給圏内の類似地域等における複数の取引利回りを比較検討し、将来の純収益の変動予測を勘案したう えで査定 | |
⑦直接還元法による収益価格 ＝［⑤÷⑥] | 1,650,000千円 | ||
（参考）運営純収益（ＮＯＩ）ベース利回り （④運営純収益 ÷ ⑦収益価格） | 6.5％ | ||
(2) ＤＣＦ法 | 内容 | 概要等 | |
①分析期間中の純収益の現在価値の合計額 | 688,000千円 | ||
(a) 売却価格 | 1,660,000千円 | ||
(b) 売却費用 | 33,200千円 | 売却価格の2.0％として査定 | |
(c) 復帰価格 ＝［(a)－(b)] | 1,626,800千円 | ||
②復帰価格現在価値 | 926,000千円 | ||
③割引率 | 5.8％ | 類似不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案のうえ査定 | |
④最終還元利回り | 5.9％ | 類似不動産の取引利回り等を参考に、将来の予測不確実性を総 合的に勘案のうえ査定 | |
⑤ＤＣＦ法による収益価格＝[①＋②] | 1,610,000千円 | ||
(3) 収益還元法による収益価格 | 1,620,000千円 | ||
２. 原価法による積算価格 | ||
内容 | 概要等 | |
(ⅰ) 土地価格 | 440,000千円 | |
(ⅱ) 建物価格 | 1,080,000千円 | |
(ⅲ) 家具・什器・備品・内装等の価格 | 30,000千円 | |
( ⅳ ) 原 価 法 に よ る 積 算 価 格 ＝ ［(ⅰ)+(ⅱ)+(ⅲ)] | 1,550,000千円 | |
収益的側面からの価格形成プロセスをxxに再現した収益価格がより説得力を有すると判断し、収益価格を採用し、積算価格は参考に留め、鑑定評価額を決定した。
その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項
（２） 本ホテル４物件の耐震性等に関する事項
本投資法人は、本ホテル４物件に係る建物のうち、ホテルマイステイズ横浜関内については、専 門の第三者機関である株式会社都市居住評価センター発行の構造計算適合性判定の結果通知書により、構造設計は建築基準法令の要件に合致し適正に行われている旨を確認しています。アートホテル上越 については、株式会社 ERI ソリューション発行の評価書により、構造設計に関し、構造計算書等に故 意の改ざん等偽装は認められない旨を確認しています。アートホテル弘前シティについては、株式会 社 SD ネットワーク発行の評価書により、構造偽証となる事実はなく、構造設計上の懸念がないと判断 される旨を確認しています。ホテルマイステイズ大分については、株式会社プロパティ・リスク・ソ リューション（現社名：デロイト トーマツ PRS 株式会社）発行の評価書により、構造設計は建築基 準法及び同施行令に規定される耐震設計規範に十分準拠しており特段の問題は認められず、また、意 図的な改ざんの痕跡は認められなかった旨を確認しています。
なお、本ホテル４物件はすべて、新耐震基準（注１）による建物です。
加えて、本投資法人は、物件を取得する際のデュー・ディリジェンス（注２）の一環として、地震リスク調査を実施しています。
（注１）建築物の設計において適用される地震に耐えることのできる構造の基準で、昭和 56（1981）年６月１日以降の建築確認において適用されている基準をいいます。
（注２）物件を取得する際のデュー・ディリジェンスには、鑑定価格調査、建物診断調査、地震リスク調査、法務調査等が含まれます。
５. 取得先の概要
① 名 称 | Ginga 特定目的会社（以下「Ginga TMK」といいます。） |
② 所 在 地 | xxx港区西xxx丁目２番９号 EP コンサルティングサービス内 |
③ 代 表 者 の 役 職 ・ 氏 名 | 取締役 xx x行 |
事 業 x x ④ | １.特定資産の流動化に係る業務 ２.その他前記特定資産の流動化に係る業務に付帯関連する一切の業務 |
⑤ 資 本 金 （ 本 日 現 在 ） | 特定資本金 10 万円 優先資本金 26 億 5,500 万円 |
⑥ 設 立 年 月 日 | 平成 25 年 11 月７日 |
⑦ 純 資 産 | 非開示（注） |
⑧ x x 産 | 非開示（注） |
⑨ x x 者 | 非開示（注） |
⑩ 投資法人・資産運用会社と取得先との関係 | |
資 本 関 係 | 本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には記載すべき資本関係はありませんが、取得先はカリオペの関係法人であるＦＩＧの関係法人が運用するファンド等を通じ出資を受けています。なお、xxxxは本日現在において、本投資法人の発行済投資口のうち 609,942 口（所有投資口比率 12.72％）の投資口を保有しています。また、カリオペは本日現在、本資産運用会社の発行済株式の 100％を保有する本資産運用会社 の親会社です。 |
本ホテル４物件の取得先の概要はそれぞれ以下のとおりです。 D53「ホテルマイステイズ横浜関内」
人 | 的 | 関 | 係 | 本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には、記載すべき人的関係はありませんが、本日現在において、本投資法人の役員及び本資産運用会社の役職員のうち本投資法人の執行役員かつ本資産運用会社の代表取締役社長であるxxxxxはxxxxからの出向者です。また、本資産運用会社の非常勤取締役であるxxxxxxx・xxx氏はＦＩＧの子会社であるフォートレス・インベストメント・グループ・ジャパン合 同会社からの出向者です。 | |||
取 | 引 | 関 | 係 | 本投資法人は、取得先より「ホテルマイステイズ金沢（平成 28 年 10 月 1 日付で「ホテルマイステイズプレミア金沢」に名称を変更）」を平 成 28 年６月に取得しています。 | |||
関該 | 連 | 当当 | 事 | 者状 | へ | の況 | 取得先は、本投資法人・本資産運用会社の関連当事者には該当しません。また、取得先の関係者及び関係会社は、本投資法人・本資産運用会社の関連当事者には該当しません。また、取得先は、本資産運用会社の投信 法に規定する利害関係人等に該当しません。 |
（注） 開示につき取得先の同意が得られていないため開示いたしません。
D54「アートホテル上越」
① 名 称 | エイチエル・インベストメンツ特定目的会社（以下「エイチエル・イン ベストメンツ TMK」といいます。） |
② 所 在 地 | xxx港区赤坂二丁目 10 番５号税理士法人赤坂国際会計事務所内 |
③ 代 表 者 の 役 職 ・ 氏 名 | 取締役 xx xx |
事 業 x x ④ | １.特定資産の流動化に係る業務 ２.その他前記特定資産の流動化に係る業務に付帯関連する一切の業務 |
⑤ 資 本 金 （ 本 日 現 在 ） | 特定資本金 10 万円 優先資本金 23 億 5000 万円 |
⑥ 設 立 年 月 日 | 平成 26 年７月 18 日 |
⑦ 純 資 産 | 非開示（注） |
⑧ x x 産 | 非開示（注） |
⑨ x x 者 | 非開示（注） |
⑩ 投資法人・資産運用会社と取得先との関係 | |
資 本 関 係 | 本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には記載すべき資本関係はありませんが、取得先はカリオペの関係法人であるＦＩＧの関係法人が運用するファンド等を通じ出資を受けています。なお、xxxxは本日現在において、本投資法人の発行済投資口のうち 609,942 口（所有投資口比率 12.72％）の投資口を保有しています。また、カリオペは本日現在、本資産運用会社の発行済株式の 100％を保有する本資産運用会社 の親会社です。 |
人 的 関 係 | 本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には、記載すべき人的関係はありませんが、本日現在において、本投資法人の役員及び本資産運用会社の役職員のうち本投資法人の執行役員かつ本資産運用会社の代表取締役社長であるxxxxxはカリオペからの出向者です。また、本資産運用会社の非常勤取締役であるxxxxxxx・xxx氏はＦＩＧの 子会社であるフォートレス・インベストメント・グループ・ジャパン合 |
同会社からの出向者です。 | |
取 引 関 係 | 本投資法人は、取得先より「ホテルマイステイズ新大阪コンファレンス センター」を平成 29 年 10 月に取得しています。 |
関 連 当 事 者 へ の該 当 状 況 | 取得先は、本投資法人・本資産運用会社の関連当事者には該当しません。また、取得先の関係者及び関係会社は、本投資法人・本資産運用会社の関連当事者には該当しません。また、取得先は、本資産運用会社の投信 法に規定する利害関係人等に該当しません。 |
（注） 開示につき取得先の同意が得られていないため開示いたしません。
D55「アートホテル弘前シティ」
① 名 称 | Monza 特定目的会社（以下「Monza TMK」といいます。） |
② 所 在 地 | xxx港区虎ノ門五丁目１番４号グローバル・ソリューションズ・コン サルティング株式会社内 |
③ 代 表 者 の 役 職 ・ 氏 名 | 取締役 xx xx |
事 業 x x ④ | １.特定資産の流動化に係る業務 ２.その他前記特定資産の流動化に係る業務に付帯関連する一切の業務 |
⑤ 資 本 金 （ 本 日 現 在 ） | 特定資本金 10 万円 優先資本金 32 億 2400 万円 |
⑥ 設 立 年 月 日 | 平成 26 年４月２日 |
⑦ 純 資 産 | 非開示（注） |
⑧ x x 産 | 非開示（注） |
⑨ x x 者 | 非開示（注） |
⑩ 投資法人・資産運用会社と取得先との関係 | |
資 本 関 係 | 本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には記載すべき資本関係はありませんが、取得先はカリオペの関係法人であるＦＩＧの関係法人が運用するファンド等を通じ出資を受けています。なお、xxxxは本日現在において、本投資法人の発行済投資口のうち 609,942 口（所有投資口比率 12.72％）の投資口を保有しています。また、カリオペは本日現在、本資産運用会社の発行済株式の 100％を保有する本資産運用会社 の親会社です。 |
人 的 関 係 | 本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には、記載すべき人的関係はありませんが、本日現在において、本投資法人の役員及び本資産運用会社の役職員のうち本投資法人の執行役員かつ本資産運用会社の代表取締役社長であるxxxxxはカリオペからの出向者です。また、本資産運用会社の非常勤取締役であるxxxxxxx・xxx氏はＦＩＧの子会社であるフォートレス・インベストメント・グループ・ジャパン合 同会社からの出向者です。 |
取 引 関 係 | 本投資法人は、取得先より「xx亀の井ホテル」を平成 29 年 10 月に取 得しています。 |
関 連 当 事 者 へ の該 当 状 況 | 取得先は、本投資法人・本資産運用会社の関連当事者には該当しません。また、取得先の関係者及び関係会社は、本投資法人・本資産運用会社の 関連当事者には該当しません。また、取得先は、本資産運用会社の投信 |
法に規定する利害関係人等に該当しません。 |
（注） 開示につき取得先の同意が得られていないため開示いたしません。
D56「ホテルマイステイズ大分」
① 名 称 | Suisei 特定目的会社（以下「Suisei TMK」といいます。） |
② 所 在 地 | xxx港区西xxx丁目２番９号ＥＰコンサルティングサービス内 |
③ 代 表 者 の 役 職 ・ 氏 名 | 取締役 xx x行 |
事 業 x x ④ | １.特定資産の流動化に係る業務 ２.その他前記特定資産の流動化に係る業務に付帯関連する一切の業務 |
⑤ 資 本 金 （ 本 日 現 在 ） | 特定資本金 10 万円 優先資本金 20 億 1000 万円 |
⑥ 設 立 年 月 日 | 平成 25 年 12 月 11 日 |
⑦ 純 資 産 | 非開示（注） |
⑧ x x 産 | 非開示（注） |
⑨ x x 者 | 非開示（注） |
⑩ 投資法人・資産運用会社と取得先との関係 | |
資 本 関 係 | 本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には記載すべき資本関係はありませんが、取得先はカリオペの関係法人であるＦＩＧの関係法人が運用するファンド等を通じ出資を受けています。なお、xxxxは本日現在において、本投資法人の発行済投資口のうち 609,942 口（所有投資口比率 12.72％）の投資口を保有しています。また、カリオペは本日現在、本資産運用会社の発行済株式の 100％を保有する本資産運用会社 の親会社です。 |
人 的 関 係 | 本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には、記載すべき人的関係はありませんが、本日現在において、本投資法人の役員及び本資産運用会社の役職員のうち本投資法人の執行役員かつ本資産運用会社の代表取締役社長であるxxxxxはカリオペからの出向者です。また、本資産運用会社の非常勤取締役であるxxxxxxx・xxx氏はＦＩＧの子会社であるフォートレス・インベストメント・グループ・ジャパン合 同会社からの出向者です。 |
取 引 関 係 | 本投資法人は、取得先より「スーパーホテル新橋・烏森口」及び「コンフォートホテル富山駅前」を平成 27 年７月に、「ホテルマイステイズ札 幌駅xx」を平成 29 年 10 月に、それぞれ取得しています。 |
関 連 当 事 者 へ の該 当 状 況 | 取得先は、本投資法人・本資産運用会社の関連当事者には該当しません。また、取得先の関係者及び関係会社は、本投資法人・本資産運用会社の関連当事者には該当しません。また、取得先は、本資産運用会社の投信 法に規定する利害関係人等に該当しません。 |
（注） 開示につき取得先の同意が得られていないため開示いたしません。
６. 利害関係人等との取引
本ホテル４物件の売主である Ginga TMK、エイチエル・インベストメンツ TMK、Monza TMK 及び Suisei TMK は、本資産運用会社が本投資法人の資産運用に係る利益相反対策のために定める自主ルール上のスポンサー関係者（注）には該当しません。しかしながら、当該売主はカリオペの関係法人であるＦＩＧの関係法人が運用するファンド等を通じて出資を受けています（なお、xxxxは本資産運用会社の親
会社でありスポンサー関係者に該当します。）。したがって、本資産運用会社では、当該売主をスポンサー関係者に準ずるものとして取り扱っています。
本件取得については、本資産運用会社の内規であるスポンサー関係者取引規程及びスポンサー関係者取引管理マニュアルに従い、鑑定評価額を超えない価格で取得するものとし、本資産運用会社において、平成 30 年２月５日開催のコンプライアンス委員会及び同日開催の投資委員会の審議及び決定を経て、同日開催の取締役会において本件取得を承認する旨の決議を行い、更に同日開催の本投資法人の役員会において承認を得ています。
また、「ホテルマイステイズ横浜関内」及び「ホテルマイステイズ大分」のテナント兼オペレーター並びに「アートホテル上越」及び「アートホテル弘前シティ」のオペレーターであるＭＨＭは、本資産運用会社が本投資法人の資産運用に係る利益相反対策のために定める自主ルール上のスポンサー関係者
（注）には該当しません。しかしながら、当該テナント兼オペレーターはカリオペの関係法人であるＦＩ
Ｇの関係法人が運用するファンドから間接的に出資を受けています（なお、xxxxは本資産運用会社の親会社でありスポンサー関係者に該当します。）。したがって、本資産運用会社では、ＭＨＭをスポンサー関係者に準ずるものとして取り扱っています。
テナント兼オペレーターであるＭＨＭとの間で締結予定の賃貸借契約については、本資産運用会社の内規であるスポンサー関係者取引規程及びスポンサー関係者取引管理マニュアルに従い、第三者レポート等を取得しＭＨＭのホテル営業能力を検証し問題ないことを確認すること、賃料水準がマーケット水準を勘案して妥当であること、管理業務委託手数料及びその報酬体系が類似不動産と比較して適正水準であること等を条件とし、平成 30 年２月５日開催のコンプライアンス委員会及び同日開催の投資委員会の審議及び決定を経て、同日開催の取締役会において本契約を承認する旨の決議を行い、更に同日開催の本投資法人の役員会において承認を得ています。
（注） スポンサー関係者とは、（a）投信法及び投資信託及び投資法人に関する法律施行令（平成 12 年政令第 480 号、その後の変更を含みます。）で定義される利害関係人等に該当する者、（b）本資産運用会社の株主全て及び（c）（b）に該当する者が運用の委託を受けている又は出資若しくは匿名組合出資を行っている特別目的会社をいいます。
７. 物件取得者等の状況
① 社名・氏名 ②特別な利害関係にある者との関係 ③取得経緯・理由等 ④取得価格 ⑤取得時期
物件名 | D54 ホテルマイステイズ横浜関内 |
現所有者・信託受益者 | ① GingaTMK ② 当該 TMK はカリオペの関係法人であるＦＩＧの関係法人が運用するファンド等を通じ出資を受けています。 ③ 開発目的で取得 ④ １年を超えて所有しているため記載を省略します。 ⑤ 平成 28 年 10 月 |
前所有者・前信託受益者 | 特別な利害関係にある者以外 |
物件名 | D55 アートホテル上越 |
現所有者・信託受益者 | ① xxxxx・xxxxxxxx TMK ② 当該 TMK はカリオペの関係法人であるＦＩＧの関係法人が運用するファンド等を通じ出資を受けています。 ③ 投資目的で取得 ④ １年を超えて所有しているため記載を省略します。 ⑤ 平成 26 年 10 月 |
前所有者・前信託受益者 | 特別な利害関係にある者以外 |
物件名 | D56 アートホテル弘前シティ |
現所有者・信託受益者 | ① Monza TMK ② 当該 TMK はカリオペの関係法人であるＦＩＧの関係法人が運用するファンド等を通じ出資を受けています。 ③ 投資目的で取得 ④ １年を超えて所有しているため記載を省略します。 ⑤ 平成 26 年 9 月 |
前所有者・前信託受益者 | 特別な利害関係にある者以外 |
物件名 | D57 ホテルマイステイズ大分 |
現所有者・信託受益者 | ① Suisei TMK ② 当該 TMK はカリオペの関係法人であるＦＩＧの関係法人が運用するファンド等を通じ出資を受けています。 ③ 投資目的で取得 ④ １年を超えて所有しているため記載を省略します。 ⑤ 平成 26 年４月 |
前所有者・前信託受益者 | 特別な利害関係にある者以外 |
８. 媒介の概要
本ホテル４物件の取得に係る媒介はありません。
９. 日程
取 | 得 | 決 | 定 | 日 | 平成 30 年２月５日 |
x | 約 | 締 | 結 | 日 | |
取 | 得 | 予 | 定 | 日 | 平成 30 年２月７日 |
取 | 得 | 資 | x | x譲渡（注）の譲渡代金を含む自己資金 | |
決 | 済 | 方 | 法 | 引渡し時一括決済 |
（注）本譲渡の詳細については、平成 29 年 12 月 21 日付及び平成 29 年 12 月 26 日付の各「資産の譲渡に関するお知らせ」をご参照ください。
１０. 今後の見通し
本ホテル４物件の取得は平成 30 年６月期（平成 30 年１月１日～平成 30 年６月 30 日）において
実行されるため、本ホテル４物件の取得に伴う本投資法人の平成 29 年 12 月期（平成 29 年７月１
日～平成 29 年 12 月 31 日）の運用状況及び分配金の予想の修正はありません。また、本ホテル４
物件の取得が平成 30 年６月期の運用状況に与える影響も軽微です。
なお、上記「２．取得及び貸借の理由」に記載のとおり、本投資法人はノンコア・アセットの譲渡を進めており、近日中に譲渡先と合意できる見込みです。そのため、本ホテル４物件の取得が実行される平成 30 年６月期の業績予想については、追加譲渡の有無及び内容が確定した時点で改めて開示する予定です。
１１. その他投資者が当該情報を適切に理解・判断するために必要な事項
本ホテル４物件への投資に係るリスクに関しては、本投資法人が平成 29 年９月 21 日付で提出した平
成 29 年６月期（平成 29 年１月１日～平成 29 年６月 30 日）有価証券報告書に記載した「投資リスク」の記載をご参照ください。
以 上
＊ 本資料の配布先：兜倶楽部、国土交通記者会、国土交通省建設専門紙記者会
＊ 本投資法人のホームページアドレス：xxxx://xxx.xxxxxxxxxx-xxx.xx.xx/
【参考資料】
１. 本ホテル４物件の写真及び地図 D54 ホテルマイステイズ横浜関内
D55 アートホテル上越
D56 アートホテル弘前シティ
D57 ホテルマイステイズ大分