Contract
ＳＰＣ修正版（令和４年４月 25 日公表）
資料８
別紙2 定期借地権設定契約（案）
貸付人神戸市（以下「甲」という。）と借受人●1（以下「乙」という。）とは、借地借家法
（平成3年法律第90号、その後の改正を含む。以下「法」という。）第22条の規定に基づく定期借地権の設定を目的として、次の条項を内容とする借地契約（以下「本契約」という。）を締結する。
第1条 （用語の定義）
本契約において用いる語句は、本契約において特に明示されているものを除き、甲乙間で締結された●年●月●日付け事業契約書（以下「事業契約」という。）に定めるところによる。
貸付財産は、事業契約別紙1に記載される事業敷地をいう。
第3条 （利用用途）
1 乙は、貸付財産を建設工事の実施及び本施設の敷地としてのみ利用し、それ以外の目的で使用してはならない。
2 乙は、貸付財産を次の各号に掲げる方法で利用してはならない。
(1) 甲の業務の遂行に支障の生じるおそれがある方法
(2) 甲の財産の管理上支障の生じるおそれがある方法
3 乙は、貸付財産において、事業契約に従って本施設を完成させ、民間機能を事業契約第37条第1項に掲げる条件に従って運営及び維持管理を行うものとし、かつ、民間機能の全部又は一部のテナント事業者をして、当該条件に従って利用させる。
第4条 （貸付期間）
貸付財産の貸付期間は、●年●月●日を始期とし、●年●月●日2を終期とする。
第5条 （定期借地権の設定等）
1 甲は、第2条に定める貸付財産を事業契約及び本契約に定める条件で、定期借地権
（以下「本件定期借地権」という。）を設定する。
2 本件定期借地権は法第22条の定期借地権とする。借地権の種類は法第2条に規定される土地の賃借権とし、民法（明治29年法律第89号、その後の改正を含む。以下同
1 本契約は、特別目的会社（SPC）が設立されることを前提としておりますが、事業者選定後、提案内容に応じて適宜、必要な個所を調整いたします。
2 貸付期間は、供用期間を70年程度として事業者が提案した期間（民間機能の運営期間）に、建設工事及び事業終了時の施設の解体撤去工事にかかる期間を加えたものとし、既存施設の解体撤去工事期間は対象としない。
じ。）第601条に規定される賃貸借を行うものとする。
3 本件定期借地権は、契約の更新（更新の請求及び土地の使用の継続によるものを含む。）及び建物の築造による期間の延長がなく、また、本件定期借地権は、法第24条に定める建物譲渡特約付借地権ではない。
4 本件定期借地権には、法第13条及び民法第619条の規定は適用しない。
5 本件定期借地権は、甲及び乙の準共有とし、準共有持分割合は、事業契約に基づく行政機能の甲への引渡し前においては、設計図書に基づき算定される本施設の区分所有割合と同一とし、事業契約に基づく行政機能の甲への引渡し後においては、本施設の区分所有割合と同一とする。
第6条 （貸付財産の引き渡し）
1 甲は、本契約締結後、乙が第9条に定める保証金及びその他負担すべき金銭債務を完納したことを確認の上、乙の現地立会いのもとに、貸付財産を現状有姿のまま甲の作成する土地引渡書により乙に引き渡すものとする。
2 貸付財産の引渡日は、令和●年●月●日とする。
第7条 （貸付料）
1 貸付料は、月額●円3とする。乙は、かかる貸付料を、毎年度、次の各号に定める納付期限までに甲の発行する納入通知書により甲の指定する金融機関に納付する。但 し、納付期限の変更を必要とする特別の理由があるときは、甲がその都度指定する日とする。
(1) 前期（4月1日から9月30日までの期間をいう。）の貸付料につき毎年4月30日。
(2) 後期（10月1日から翌年3月31日までの期間をいう。）の貸付料につき毎年10月31日。
なお、納付期限が土曜日にあたる場合は、その翌々日を納付期限とし、また、納付期限が休日にあたる場合は、その翌日を納付期限とする。
2 1ヶ月未満の借地期間にかかる貸付料は、貸付料月額を基礎として日割計算により算出した金額とする。この場合、1ヶ月は30日として計算し、円未満の端数は切り捨てる。
第8条 （貸付料の改定）
甲及び乙は、本契約期間中であっても、公租公課、物価、地価若しくはその他の経済情勢、又は民間機能の業務における収支状況の変動等により、貸付財産の貸付料が不
3 貸付料は、入札説明書等に基づき提案された事業提案書における民間機能の用途や面積、定期借地期間等を踏まえて市と事業者との協議を経て完成した実施計画等による施設整備計画を考慮した上で、不動産鑑定評価等に基づき、市が定めるものとする。
相当と認められるに至ったと合理的に判断するときは、原則として３年毎にその根拠に係る資料を添えて、相手方に対して貸付料の改定に係る協議を申し入れることができるものとし、経済状況等も踏まえた協議の結果、甲及び乙が合意した場合には、当該合意内容に従って、貸付料は改定される。
第9条 （保証金）
1 乙は、本契約から生ずる甲に対する債務を担保するため、甲に対して、保証金として金●円（月額貸付料の18ヶ月分）を預託するものとする。
2 甲は、前項の保証金の額が貸付料の改定によって月額貸付料の18ヶ月分を下回ることになったときは、保証金の額を改定することができる。その場合、乙は、甲に対し て、改定後の保証金と既納保証金との差額を甲の指定する納付期限までに、甲の発行する納付書により甲の指定する金融機関に現金で預託しなければならない。
3 乙は、保証金を預託していることをもって、自己の債務不履行責任に対する抗弁とすることはできない。
4 甲は、乙に対し、貸付期間の満了、第18条による本契約の解除又は第19条による本契約の解約により本契約が終了し、第20条に従い、貸付財産を明渡し、甲がその明渡しを確認した後、速やかに保証金を返還する。但し、甲は、乙が甲に対して本契約に基づく債務の未履行がある場合は、保証金から当該債務を差引くことができ、乙は、これに対して異議を申し立てることはできない。
5 乙は、甲の書面による承認を得て第三者に本件定期借地権を譲渡し、かつ、これとともに甲に対する保証金返還請求権を譲渡する場合を除いて、保証金返還請求権の譲 渡、質xxの担保権の設定その他一切の処分を行うことはできない。
第10条 （延滞金の利息）
乙は、貸付料、保証金、その他本契約に基づく金銭債務をその納付期限までに納付しなかった場合、甲に対し、納付期限の翌日から納付が完了した日に至るまで、当該未払金額に対する年14.6パーセントの率で計算した延滞金の利息を甲の発行する納入通知書により、甲の指定する金融機関に納付しなければならない。
第11条 （充当の順序等）
乙が、貸付料及び延滞金を納付すべき場合において、納付された金額が貸付料及び延滞金の合計額に満たないときは、先ず延滞金から充当する。
第12条 （使用上の制限）
1 乙は、貸付財産上に建設する本施設について、増改築等による変更（軽微な変更を除く。）をしようとするときは、事前に増改築等をしようとする理由及び当該増改築等
の計画を記載した増改築等承認申請書及び甲が別途指定する必要書類を添付の上、甲に申請し、甲の承認を得なければならない。
2 近隣事業者に対して必要な建設工事等の事前説明並びに建物建築に伴う風害及び電波障害等の対策は、乙の負担と責任において行うものとする。
第13条 （財産保全義務）
1 乙は、善良な管理者としての注意をもって貸付財産の維持保全に努めなければならない。
2 乙は、貸付財産が天災その他の事由によって損壊し、第三者に損害を与えた場合に
は、その賠償の責を負うものとし、甲が乙に代わって賠償の責を果たした場合には、甲は乙に対し、当該賠償額を求償することができる。
3 乙は、次に掲げる事項について厳重な管理を行い、問題が発生したときは、速やかに甲に通知するものとする。
(1) 貸付財産の隣地地権者との境界にかかる越境等
(2) 貸付財産地内及び周辺における天災、地盤沈下、地下埋設物の発見、不法投棄
(3) 前各号に掲げるもののほか、貸付財産の管理及び本施設運営に重大な影響を及ぼしうるもの
4 乙は、貸付財産の使用に関して苦情又は第三者との紛争等が発生した場合は、自己の責任と負担においてこれに対処、解決し、甲に一切の迷惑をかけず、甲に損害賠償義務その他の負担が生じる場合には、当該損害の支払いその他甲を免責させるために必要な行為を行うものとする。また、乙は、甲に対する事前の通知なく、貸付財産に関して訴 訟、調停、仲裁その他の法的手続又は紛争解決手続の申立てを行うことはできないものとし、甲からの指示があればそれに従って当該行為を行うものとする。
第14条 （禁止事項）
1 乙は、次に掲げる事項を守らなければならない。
(1) 貸付財産を転貸しないこと。
(2) 本件定期借地権及び民間機能につき、譲渡、担保権の設定その他の処分を行わないこと。
(3) その他本契約に定める義務等に違反する事項を行わないこと。
2 甲は、乙が前項各号に違反した場合には、第23条に従い違約金を徴収し、契約を解除することができる。
3 第1項第1号の規定にかかわらず、乙は、転貸承認申請書及び甲が別途指定する必要書類を添付の上、書面による甲の承認を受けたときは、第三者に民間機能を譲渡し、かつ本件定期借地権に対する定期転貸借権の設定を行うことができる。なお、乙が、民間機能の譲受人と建物譲渡契約及び定期転貸借契約を締結するに当たっては、当該各
契約内容につき、甲の事前の承認を経なければならない。
4 第1項第2号の規定にかかわらず、乙は、賃借権譲渡承認申請書及び甲が別途指定する必要書類を添付の上、書面による甲の承認を受けたときは、第三者に民間機能を譲渡し、かつ本件定期借地権を譲渡することができる。なお、当該譲渡に際し、乙は、甲に対し、(i)前項に基づく定期転貸借権設定による方法ではできない合理的な理由を説明するとともに、(ii)民間機能及び本件定期借地権の譲受人において、本事業関連書類に従って業務を実施できる能力があることを説明するものとする。また、乙が、民間機能の譲受人と建物譲渡契約及び定期借地権譲渡契約を締結するに当たっては、当該各契約の内容につき、甲の事前の承認を経なければならない。
5 第1項第3号の規定にかかわらず、乙は、利用用途変更承認申請書及び甲が別途指定する必要書類を添付の上、書面による甲の承認を受けたときは、貸付財産の利用用途の変更を行うことができる。
第15条 （民間機能の第三者に対する貸付）
乙は、民間機能の全部又は一部を第三者に貸し付ける場合には、事業契約第37条第3項に従う。
第16条 （契約不適合責任）
乙は、貸付財産に品質又は数量に関して契約の内容に適合しないもの（地中障害物を含む。以下「契約不適合」という。）を発見しても、甲に対して、貸付料の減額、損害賠償の請求、契約の解除又は履行の追完請求を申し出ることができない。但し、当該契約不適合が、甲の行為によって生じたものである場合に限り、乙は、履行の追完請求、賃貸料の減額若しくは損害賠償の請求又は契約の解除について、当該契約不適合を発見 後、建設工事の期間中であれば、甲に対して協議を申し出ることができるものとし、甲は協議に応じるものとする。
第17条 （実地調査等）
1 甲は本契約に基づく債権の保全上必要があると認めるときは、乙に対し、その業務若しくは資産の状況に関して質問し、帳簿、書類その他の財産を調査し又は参考となるべき報告若しくは資料の提出を求めることができる。
2 甲は、事業提案書に従った貸付財産及び民間機能の運営状況等を確認するため、甲が必要と認めるときは実地調査又は実地監査を行うことができ、乙はこれに協力するものとする。
3 乙は、正当な理由なく、第1項及び第2項に定める質問、調査、実地調査又は実地監査を拒み、妨げ若しくは忌避し又は第1項に定める報告若しくは資料の提出を怠ってはならない。
第18条 （本契約の解除）
1 甲は、乙が本契約に定める義務に違反した場合には、直ちにその是正を求めるものとし、乙が当該是正に応じない場合には、本契約を解除することができる。
2 甲は、事業契約が解除された場合、本契約も同日付で解除されたものとみなす。
3 甲は、前二項の規定により本契約を解除した場合は、これにより乙に生じた損害について、何ら賠償ないし補償することは要しない。
4 乙は、甲が第1項又は第2項の規定により本契約を解除した場合において、甲に損害が生じたときは、その損害を賠償するものとする。
5 甲は、前四項の規定にかかわらず、次にいずれかに該当する場合には、催告その他の手続きを要せず、直ちに本契約を解除することができる。なお、甲は、第1号に基づき本契約を解除する場合、乙に対し、甲が公共用地を取得する場合に使用する国の損失補償基準に準じて損失を補償するものとし、第2号から第5号のいずれかの事由に基づき本契約を解除するときは、乙に対して一切の補償を行わない。
(1) 貸付期間中に甲、国、地方公共団体その他公共団体において貸付財産を公用又は公共の用に供する必要が生じたとき。
(2) 本契約の締結又は履行に関して乙が甲に提出した書類に虚偽の記載があったとき。
(3) 乙が、仮差押、仮処分、強制執行、競売の申立てを受けたとき。
(4) 乙が、破産手続開始、民事再生手続開始、会社更生手続開始又は特別清算開始の申立てを行い、又は申立てを受けたとき。
(5) 乙が、合併によらないで解散をしたとき。
6 乙は、乙の責めに帰すべき事由により貸付財産の全部又は一部が滅失又は毀損した場合においては、本契約を解除することができない。
第19条 （本契約の解約）
甲及び乙は、前条に基づく本契約の解除を除き、貸付期間中は、相手方の書面による承諾がない限り、本契約を解約することはできない。
第20条 （貸付財産の返還）
1 乙は、本件定期借地権の終了時までに、予め返還の態様、解体業者及び工法等について甲と協議を行うものとし、貸付財産上を原状（更地の状態）に回復した上、甲に返還する。但し、乙との協議を経て甲が指示した場合には、乙は、貸付財産の上に存する本施設の全部又は一部を収去せず、甲に無償譲渡し、かつ当該無償譲渡の対象となる本施設の解体費用相当額（但し、行政機能に係る解体費用相当額として甲が合理的
に定める金額を除く。）を甲に支払うものとする。
2 乙は、本件定期借地権の終了時に前項に規定する収去及び返還のために必要となる費用（本施設の解体費用（但し、行政機能に係る解体費用相当額として甲が合理的に定める金額を除く。）を含むが、これに限られない。）を、事業提案書に基づき自らの負担で適切に確保しなければならない。なお、甲が要請したときは、乙は、当該費用の確保の方針及び方法並びにその状況について甲に報告するものとし、乙が当該費用を積立てにより確保しようとする場合、甲は、当該積立て及び管理状況について、乙に対して、報告、説明又は資料の提出を求めることができるものとする。
3 乙は、前条の規定により本契約が解除された場合は、以下の規定に従って、甲の指定する期日までに、自己の責任と負担において、貸付財産を返還するものとする。
(1) 行政機能の引渡し前に本契約が解除された場合、貸付財産を更地で甲に返還するものとする。但し、事業契約の定めに従い、行政機能の出来高部分を甲が取得する場合は、この限りではない。
(2) 行政機能の引渡し以後に本契約が解除された場合、貸付財産を原状（更地の状 態）に回復した上、甲に返還する。但し、乙との協議を経て甲が指示した場合には、乙は、貸付財産の上に存する本施設の全部又は一部を収去せず、甲に無償譲渡し、かつ当該無償譲渡の対象となる本施設の解体費用相当額（但し、行政機能に係る解体費用相当額として甲が合理的に定める金額を除く。）を甲に支払うものとする。
4 乙が第1項又は第3項に従い貸付財産を甲に返還する義務を負担する場合で、これを履行しないときは、甲は第1項又は第3項に従い貸付財産を甲に返還するために必要となる費用及び当該費用の請求のときから支払のときまでの期間に応じ第25条の算定式により算出した金額を乙に請求するものとする。
5 前項に定める金員は、第24条に定める損害賠償額の予定又はその一部と解釈しない。
6 乙は、第1項に定める貸付財産の返還に際して、民法第608条に基づく費用の償還、その他如何なる名目においても、財産上の請求を一切行うことができない。また、乙 は、貸付財産について、予め民法第295条に基づく留置権及び商法（明治32年法律第 48号、その後の改正を含む。）第521条に基づく留置権、民法第325条に基づく不動産工事の先取特権、並びに民法第533条に基づく同時履行の抗弁権を放棄する。
第21条 （貸付料等滞納時の強制執行）
乙は本契約に定める金銭債務を履行しないときは、直ちに強制執行に服する旨、異議なく承諾する。
第22条 （費用負担等）
1 甲は、第16条但し書の場合を除き、貸付財産の修繕義務を負わない。
2 整地、給排水工事その他貸付財産の使用等のため必要な処置に要する費用は、すべて乙の負担とする。
3 本契約締結（xx証書の作成を含む。）及び変更に要する費用、借地権設定及び抹消登記に要する費用、その他契約に要する費用は、乙の負担とする。
4 甲は、乙が貸付財産に関して負担した一切の費用について、必要費又は有益費であるかを問わず、その補償を行う責任を負わない。
1 乙は、本契約に関し、違約金を支払う義務が生じた場合には、事業契約第44条第3項、第47条第3項又は第50条第3項に定める金額を、甲に支払わなければならない。
2 前項の違約金は、本契約に定める損害賠償額の予定又はその一部と解釈しない。
乙は、本契約に定める義務を履行しないため甲に損害を与えたときは、その損害を賠償しなければならない。
第25条 （本契約に係る日割計算）
甲及び乙が本契約に基づき支払うべき金銭の額について日割計算を要するときは、閏年を含む期間についても、年365日当たりの割合とする。
第26条 （届出義務）
乙は、次の各号に該当する事実が発生したときは、甲に対し、その旨を遅滞なく届け出なければならない。
(1) 本店、商号又は組織等を変更したとき
(2) 第三者との合併等により会社組織に変動があったとき
(3) 解散したとき
(4) 破産手続開始、民事再生手続開始、会社更生手続開始又は特別清算開始の申立てがあったとき
(5) 貸付財産上に設置した建物等について、差し押さえ又は競売開始決定があったとき
第27条 （xxxx等の義務・疑義の決定）
1 甲及び乙は、xxを重んじ、誠実に本契約を履行しなければならない。
2 乙は、貸付財産を適正に使用するように留意しなければならない。
3 本契約に関して疑義があるときは、事業契約、本契約、認可基準及びその他甲乙間の一切の合意事項の趣旨を踏まえ、甲乙協議の上決定する。
第28条 （準拠法）
本契約は、日本国の法令に準拠するものとする。
第29条 （xx証書による契約の締結）
甲と乙は、神戸公証センターにおいて、本契約に基づく定期借地権設定契約のxx証書を作成する。
第30条 （裁判管轄）
本契約から生じる一切の法律上の争訟については、神戸地方裁判所又は神戸簡易裁判所をもって第xxの専属的管轄裁判所とする。
第31条 （その他）
本契約に記載のない事項又は検討すべき事項その他不測の事態が生じたときは、本契約及び事業契約の趣旨に従い、甲乙間の協議により、xxxxを旨として、これを処理するものとする。
上記の合意を証するため本契約2通を作成し、両者記名押印の上、各自その1通を保有する。
令和●年●月●日
甲 兵庫県神戸市中央区xx町６－５－１神戸市
神戸市長
乙 住所（所在地）商号又は名称 代表者名