Contract
収入印紙
事業用定期借地権設定覚書（案）
（借地権の目的・事業用定期借地権）
第１条 賃貸人北九州市（以下「甲」という。）は、賃借人 （以下「乙」という）に対し、甲の所有する別紙物件目録１土地の表示記載の各土地（以下「本件土地」という。）を、乙の建物の所有を目的として賃貸し、乙はこれを賃借する（以下、本項の賃貸借を「本件賃貸借」という。）。
２ 甲及び乙は、本件賃貸借が、もっぱら乙の経営する の用に供する建物の所有を目的とするもので、乙の賃借権が、借地借家法（以下「法」という。）第２３条第
２項に定める事業用定期借地権（以下「本件借地権」という。）に当たることを承認した。
３ 乙が、前２項に基づき本件土地上に建築する建物及び構造物（以下、まとめて「本件建物」という。）は、別紙物件目録２建物の表示及び別紙物件目録３建物以外の構造物の表示に記載のとおりである。
（存続期間）
第２条 本件借地権の存続期間は、令和４年（西暦２０２２年）１１月１日から令和２５年（西暦２０４３年）１０月３１日までの２１年間とする。
（借地権の種類）
第３条 本件賃貸借は、法第２３条第２項の事業用定期借地権であり、契約の更新（更新の請 求及び土地の使用の継続によるものを含む。）及び建物の築造による存続期間の延長はなく、並びに法第１３条の規定による建物その他工作物の買取りを請求することができないもの とする。
２ 本件借地権については、法第３条から法第８条まで、法第１３条及び法第１８条並びに民法第６１９条第１項の適用はないものとする。
（建物の建築等）
第４条 乙は、本件土地上に別紙物件目録２及び３記載の建物又は建物以外の構造物と異なる建物等を建築してはならない。
２ 乙は、本件建物をもっぱら第１１条記載の用に供するものとし、その全部又は一部を居住の用に供してはならない。
３ 乙は、本件建物を風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律において風俗営業及
び性風俗関連特殊営業として定義される用途に供してはならない。
４ 乙は、令和５年７月１９日までに本件建物を竣工させるものとし、本件賃貸借に規定する契約の目的の用に供しなければならない。
（物件の引渡し）
第５条 甲は、第２条に定める存続期間の初日に本件土地を乙に引渡すものとする。
（賃借料）
第６条 本件土地の賃借料は、年額金 円とする（本件土地の各土地毎の賃借料は、別紙物件目録１土地の表示記載のとおりである。）。
２ 賃借料は年額で定めるものとする。ただし、１年未満の端数が生じたときは、月割りにして計算するものとし、１か月に満たないものについては日割りにして計算するものとする。この場合において１年は３６５日とし、１か月は３０日とする。
（賃借料の納入期限）
第７条 乙は、甲に対して、前条に定める本件土地の賃借料を４期に分け、毎年４月１日から
６月３０日までの賃借料（第１期分）金 円は同年５月１５日までに、毎年
７月１日から９月３０日までの賃借料（第２期分）金 円は同年８月１５日までに、毎年１０月１日から１２月３１日までの賃借料（第３期分）金 円は同年１１月１５日までに、毎年１月１日から３月３１日までの賃借料（第４期分）
x xは同年２月１５日までに、甲が指定する金融機関で甲の発行する納入通知書により支払う。
２ 乙は、前項の規定にかかわらず、令和４年１１月１日から同年１２月３１日までの賃借料金 円は同年１１月３０日までに、令和２５年１０月１日から同年１０月
３１日までの賃借料金 円は同年１０月３１日までに、甲が指定する金融機関で甲の発行する納入通知書により支払う。
（賃借料の改定）
第８条 甲は、本件土地の賃借料について法令等（市の条例規則を含む｡）の制定改廃、固定資産評価額の改定及び経済情勢の変動があったとき並びに甲が本件土地に特別の費用を負担することになったときその他正当な理由があると認められるときは、乙へ事前通知のうえ賃借料を改定することができる。
２ 乙は、経済情勢の変動等により、又は近傍類似の土地の賃借料に比較して不相当となったときは、賃借料の改定を請求することができる。
（延滞損害金）
第９条 乙は、第７条に規定する納入期限までに本件土地の賃借料を納付しない場合は、納入期限の翌日からこれを納付した日までの日数に応じ、支払うべき賃借料の額につき年１４．
６パーセントの割合をもって算出した金額（１０円未満の端数があるときは、これを切り 捨てる。）を延滞損害金として甲に支払う。ただし、甲が特に理由があると認めるときは、この限りでない。
（契約保証金）
第１０条 乙は、甲に対し、本件賃貸借に基づいて生じる乙の甲に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、契約保証金として、金 円を、甲が指定する納入期限までに預託しなければならない（本件土地の各土地毎の契約保証金は、別紙物件目録１土地の表示記載のとおりである。）。
２ 甲は、前項に定める契約保証金受領後xxxxに、乙に対し契約保証金の預り証を交付するものとする。
３ 乙に未払い賃借料、損害金その他本件賃貸借に付帯して発生する債務の支払い遅延が生じたときは、甲は、契約保証金をこれらの債務の弁済に充当することができる。この場合、甲は、弁済充当日、弁済充当額等を乙に書面で通知するものとし、乙は、甲から通知を受けた日から３０日以内に契約保証金の不足額を追加納入しなければならない。
４ 前項にかかわらず、乙は、契約保証金をもって本件賃貸借から発生する乙の甲に対する債務の弁済に充当することを甲に請求できない。
５ 甲は、本件賃貸借が終了し、本件土地の明渡しを受けたときは、乙から納付されている契約保証金元本から明渡し完了日までの未払いの賃借料、損害金その他本件賃貸借に付帯して発生する乙の甲に対する一切の金銭の給付を目的とする未払債務を控除した残額を、乙に返還するものとする。ただし、本件土地上の建物その他土地の定着物の収去、本件土地の原状回復及び本件建物の滅失登記申請を確認後３０日以内に、控除すべき金額を確定のうえ残額を返還するものとし、甲は、契約保証金の返還にあたり、控除額等を乙に書面で通知するものとする。
６ 契約保証金には、利息は付さないものとする。
７ 乙は、甲に対する契約保証金返還請求権を第三者に譲渡し、又は担保に供してはならない。ただし、第１４条に規定する場合については、この限りではない。
（用途の指定）
第１１条 乙は、本件借地権の存続期間中、本件土地を乙の の用に供する建物の所有のために使用・収益しなければならない（以下「指定用途」という。）。
（建物等の増改築等）
第１２条 乙は、本件建物の増改築（再築を含む。以下同じ。）をしようとするときは、あらかじめ甲に増改築に関する図面を添えて報告した上、甲の承諾を得なければならない。
２ 甲が前項の承諾を与えた場合でも、本件借地権の存続期間は延長されず、本件賃貸借は第
２条に定める存続期間の満了により当然に終了する。
（承諾事項）
第１３条 乙は、本件土地の区画形質又は地盤高の変更を行おうとする場合は、あらかじめ甲の書面による承諾を得なければならない。
（借地権の譲渡）
第１４x xは、第三者に本件借地権を譲渡しようとする場合は、あらかじめ甲の書面による承諾を得なければならない。この場合、乙は、本件借地権とともに甲に対する契約保証金返還請求権を当該第三者に譲渡するものとし、甲はこれを予め承諾する。
（借地権の転貸）
第１５条 乙は、第三者に本件土地を転貸してはならない。
（建物の賃貸）
第１６条 乙は、甲の書面による事前の承諾を得た場合に限り、本件賃貸借の目的を妨げない限度において本件建物を第三者へ賃貸することができる。この場合は、次の各号に定めるところによらなければならない。
（１） 第三者との建物賃貸借契約が、本件借地権の存続期間満了の１か月前までに終了するものとすること。
（２） 建物賃貸借契約において、法第３８条（定期建物賃貸借）第１項の規定に従い、契約の更新がないこととする旨を定めること。
（３） 建物賃貸借契約の締結に先立ち、建物の賃借人に対し、法第３８条第２項の規定による説明を行うこと。
（４） 建物賃貸借契約の期間が１年以上である場合は、法第３８条第４項の通知期間内に、建物の賃借人に対し、期間の満了により建物賃貸借契約が終了する旨の通知をすること。
（５） 建物賃貸借契約において、本件建物の使用目的を定めるとともに、風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律において風俗営業及び性風俗関連特殊営業として定義されている用途に供してはならない旨を定めること。
（６） 暴力団等の反社会的集団又はその構成員その他これに類するものに賃貸しないこと。
（７） 本件土地の明渡しまでに、建物の賃借人その他の使用者との関係を、自らの費用と責
任において終了させるものとし、甲に対し何ら負担をかけないこと。
（土地の譲渡）
第１７条 甲は、本件借地権の存続期間中は、乙あるいは第１４条の規定により乙から借地権の譲渡を受けた者の書面による承諾なく、本件土地を第三者に譲渡してはならない。
２ 甲は、本件土地を第三者に譲渡した場合には、乙に対する保証金返還債務を当該第三者に承継させなければならない。
（北九州市暴力団排除条例及び福岡県暴力団排除条例に基づく特約条項）
第１８条 甲及び乙は、北九州市暴力団排除条例（平成２２年北九州市条例第１９号）を遵守し、福岡県暴力団排除条例（平成２１年福岡県条例第５９号）第１９条第３項で規定されている、不動産譲渡等をしようとする者の講ずべき措置等に関する内容の条項を尊重し、その責務を果たすため、あらかじめ本件賃貸借の解除について、次の各項のとおり合意する。
２ 乙が次の各号のいずれかに該当するときは、甲は催告することなく本件賃貸借を解除できる。
（１） 乙が、本件土地及び本件建物を自己又は第三者をして、暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律（平成３年法律第７７号）第２条第２号に規定する暴力団（以下「暴力団」という。）の事務所の用に供したとき。
（２） 乙が、暴力団の事務所の用に供されることを知りながら、第三者に本件賃借権を譲渡しもしくは本件土地を転貸し、又は本件建物を貸与したとき。
（３） 乙が、暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律（平成３年法律第７７号）第
２条第６号に規定する暴力団員（以下「暴力団員」という。）又は暴力団もしくは暴力団員と密接な関係を有する者であることが判明したとき。
３ 甲は、前項の規定により解除権を行使したため、乙又は第三者に損害を与えてもその責を負わない。
（保全義務）
第１９条 乙は、本件土地の返還及び原状回復を困難にする使用をしてはならず、かつ、善良な管理者の注意をもって本件土地の維持保全に努めなければならない。
２ 乙は、騒音、振動、悪臭、有害ガスもしくは汚水の排出、地下水及び土壌汚染等によって周辺環境を汚染し、近隣の所有者又は借地人に迷惑をかけ、又は近隣の所有者又は借地人の事業に支障をきたす行為を行ってはならない。
３ 乙は、本件土地又は本件建物の使用に関し、近隣所有者又は借地人から苦情のある場合は、乙の費用と責任において解決しなければならない。
４ 本件建物が、天災地変その他の事由により損壊し第三者に損害を与えた場合は、乙がその費用と責任により第三者に対する損害賠償を行い、乙は甲に第三者に対する損害賠償に関して何ら負担をかけてはならない。
（契約不適合責任等）
第２０条 乙は、本件賃貸借締結後、本件土地について種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないことを理由に、甲に対して履行の追完請求、賃借料もしくは契約保証金の減額の請求、損害賠償の請求及び契約の解除をすることはできない。
２ 甲は、本件土地が乙の責めに帰することのできない事由により滅失又はき損した場合には、滅失又はき損した部分に係る賃借料として甲が認める金額を減免する。
（事業用定期借地権設定登記）
第２１条 甲及び乙は、本件賃貸借を締結した後、遅滞なく、本件土地について事業用定期借地権設定登記手続をするものとする。
２ 本件賃貸者が終了した場合には、甲及び乙は、事業用定期借地権設定登記の抹消手続をするものとする。
３ 前２項の登記及び抹消登記に関して必要な一切の費用は、すべて乙の負担とする。
（建物の登記）
第２２x xは、自己の所有する本件土地上の建物を登記する場合、登記完了後、すみやかに建物の登記事項全部証明書１通及び登記申請資料を甲に提出しなければならない。
２ 前項の規定は、登記の変更を行う場合に準用する。
（土地の毀損）
第２３条 甲は、本件土地が乙の責に帰することのできない事由により毀損した場合には、甲乙協議の上、その対策を定め対応するものとする。
（建物買取り請求xxの排除）
第２４条 乙は、本件賃貸借が終了したときに、本件土地上に本件建物その他乙が権限により附属させた定着物がある場合、甲に対しこれらの建物又は定着物の買取り請求をすることができないものとする。
２ 本件借地権の存続期間中に、乙が本件土地を維持保全し、又は改良を加えた場合においても、乙は必要費及び有益費を甲に償還請求することができないものとする。
（実地調査等）
第２５条 甲は、次の各号のひとつに該当する事由が生じたときは、乙に対し、乙の業務又は資産の状況に関して質問調査し、又は参考資料の提出その他の報告を求めることができる。この場合において、乙は甲の調査を拒み、妨げ又は報告を怠ってはならない。
（１） 第７条の賃借料の支払いが遅延したとき。
（２） 本件土地を第１１条の指定用途以外に使用したとき。
（３） 第１２条から第１６条、もしくは第１９条の規定に違反したと認められるとき。
（４） その他、乙の本件土地又は本件建物の使用状況に照らし、甲において調査が必要であると認めたとき。
（契約の解除）
第２６条 甲は、次の各号のひとつに掲げる事由が乙に存する場合において、甲が相当の期間を定めて当該事由に係る義務の履行を乙に対し催告したにもかかわらず、乙がその期間に当該義務を履行しないときは、甲は、本件賃貸借を解除することができる。ただし、本件賃貸借における当事者間の信頼関係が未だ損なわれていないと認められるときは、この限りではない。
（１） 第４条第１項の規定に違反して本件土地に別紙物件目録２又は３と異なる建物又は構造物を建築したとき。
（２） 第４条第２項の規定に違反して第１１条記載の用途を変更したとき、又は本件建物の全部もしくは一部を居住の用に供したとき。同条第３項の規定に違反して本件建物を風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律において風俗営業及び性風俗関連特殊営業として定義される用途に供したとき。
（３） 第４条第４項に規定する期限までに本件建物を竣工させなかったとき。
（４） 第７条に規定する賃借料の支払いを６か月を超えて怠ったとき。
（５） 第１０条第７項の規定に違反して、保証金返還請求権を譲渡し又は担保に供したとき。
（６） 第１４条に規定する承諾を得ないで、本件借地権を第三者に譲渡したとき。
（７） その他本件賃貸借の規定に違反する行為があったとき。
２ 乙について銀行取引の停止処分、国税等滞納処分又は破産その他の法的整理手続きの開始の決定があったときは、甲は、直ちに本件賃貸借を解除することができる。前項ただし書きの規定は、この場合における甲の解除について準用する。
（本件賃貸借の期間内解約）
第２７条 乙は、甲に対して、書面による通知を行うことにより、本件借地権の存続期間内であっても、本件賃貸借の解約を申し入れることができる。
２ 前項の解約申入れがされた場合には、本件賃貸借は当該解約申入れがあった日から１年を
経過することによって終了する。ただし、乙は、１年分の賃借料を支払うことにより、直ちに本件賃貸借を終了させることができる。
（建物の滅失等による解約）
第２８条 乙は、本件建物が滅失又は著しく損傷したことにより本件建物を第１１条に規定する契約の目的の用に供することができなくなったときは、本件賃貸借を解約することができる。
２ 乙は、前項の規定により本件賃貸借を解約しようとするときは、解約の日の６か月前に、甲に対し、書面によりその旨を通知しなければならない。
（土地の明渡し及び原状回復）
第２９条 乙は、本件賃貸借が、期間満了、本件賃貸借の解除、合意解約、その他の事由により終了した場合は、直ちに契約終了時までに本件土地上に存在する本件建物、その他一切の定着物を自らの費用負担により収去し、本件賃貸借締結時の原状に復して、甲に対し本件土地を明け渡さなければならない。また、乙は本件土地に設定登記された一切の権利の抹消登記手続をしなければならない。
なお、原状に復するとは、地上・地中を問わず、本件土地に設置、埋設又は搬入されたあらゆる物（建物等土地の定着物の他、一切の動産を含む。ただし、本件賃貸借締結時に存置していた従前建築物の基礎等は除く。）を撤去搬出し、本件賃貸借締結時と同一の使用を可能にする状態に復することをいう。
２ 乙は、甲に対し、期間満了１年前までに、本件借地権の存続期間の満了による本件建物の取壊し及び本件建物賃借人の明渡し等、本件土地の明渡しに必要な事項を、書面により報告しなければならない。
３ 本件賃貸借が終了したにもかかわらず、乙が本件土地を明け渡さない場合、本件賃貸借終了日の翌日から本件土地の明渡し完了までの間、乙は甲に対し、賃借料の２倍に相当する１日あたり金 円の使用損害金を支払う。
４ 甲は、本件賃貸借が終了し、乙が本件土地を明け渡した後、本件土地に残置された物（土地の定着物の他、一切の動産を含む。）については、乙が所有権を放棄したものとみなして任意の方法で撤去搬出処分することができる。
また、本件土地及び本件土地上の建物に設定された乙の権利については、一切、権利放棄されたものとみなすことができる。
５ 乙が本件土地の明渡義務又は本件土地上の建物等の収去義務を怠ったために甲に損害が生じた場合、甲は、第３項の使用損害金以外にも別途損害賠償を請求することができる。
（違約金）
第３０条 乙は、第２条に定める存続期間中に、次の各号に定める事由が生じ、本件賃貸借が解除されたときにおいて、それぞれ当該各号に定める金額を違約金として甲に支払うものとする。
（１） 第４条第２項、第１１条、第１２条第１項、第１３条、第１４条、第１５条又は１６条に違反した場合は、年額賃借料の５割に相当する額金 円。
（２） 第１８条に違反した場合は、年額賃借料の５倍に相当する額金
円。
（３） 第２７条の規定に反し、一方的に契約を解約した場合は、年額賃借料に相当する額金
円。
２ 前項に定める違約金は違約罰であって第３３条に定める損害賠償等の予定又はその一部と解釈しない。
（賃借料の清算）
第３１条 甲は、本件借地権の存続期間の中途において本件賃貸借が終了した場合は、乙から受領済の賃借料のうち、期間未経過月に相当する額を乙に還付するものとする。
（立退料等の不請求）
第３２条 乙は、本件賃貸借の終了に伴う本件土地の明渡しに際し、第１０条に定める契約保証金の返還以外には、立退料、移転料、営業補償、その他名目のいかんを問わず、甲に対し一切の金銭上請求をすることができないものとする。
（損害賠償責任）
第３３条 乙は、本件賃貸借の条項に違反し、これにより甲に損害を生じさせた場合には、これを賠償しなければならない。
（通知事項）
第３４条 乙は、次のひとつに該当する事由が生じたときは、甲に対し遅滞なく、その旨を書面にて通知しなければならない。
（１） 本店所在地、商号、連絡先又は電話番号を変更したとき。
（２） 代表者に変更が生じたとき。
（３） 合併又は分割が行われたとき。
（４） 解散したとき。
（契約の費用）
第３５条 本件賃貸借の締結に関して必要な一切の費用は、すべて乙の負担とする。
（本契約に関する疑義等の決定）
第３６条 本件賃貸借に定めのない事項、又は本件賃貸借の条項の解釈に疑義が生じたときは、甲乙協議の上決定するものとする。
（管轄裁判所）
第３７条 甲及び乙は、本件賃貸借に関する紛争については、甲の所在地を管轄する裁判所を第xxの管轄裁判所とすることに合意する。
（強制執行認諾）
第３８条 乙は、本覚書第７条（賃借料の納入期限）、第９条（延滞損害金）、第２９条第３項
（明渡遅滞の使用損害金）の金銭債務を履行しないときは、直ちに強制執行に服する旨陳述した。
上記覚書の締結を証するため本書２通を作成し、甲、乙署名押印の上、各自各１通を保有するものとし、本契約は次のとおり各自記名押印したときに確定する。
令和４年 月 日
甲 北九州市 代表者 北九州市長 xx xx
乙 住所
氏名 印
別紙
物件目録
１ 土地の表示
（１）所在：北九州市xx区xx二丁目番地：２１５番
地目：宅地
地積：１５５．７２㎡
（賃料 年額金 円）
（契約保証金 金 円）
（２）所在：北九州市xx区xx二丁目番地：２１６番２
地目：宅地
地積：１，１０２．１０㎡
（賃料 年額金 円）
（契約保証金 金 円）
（３）所在：北九州市xx区xx二丁目番地：２１６番３
地目：宅地
地積：１７５．６４㎡
（賃料 年額金 円）
（契約保証金 金 円）
（以上の各土地の測量図は別添のとおり）
２ 建物の表示
建物１（記入例）
建物名称：〇〇〇〇〇 構 造：鉄骨造xxx
建築面積：〇〇〇〇〇．〇〇平方メートル延床面積：〇〇〇〇〇．〇〇平方メートル用 途：〇〇〇〇〇
３ 建物以外の構造物の表示構造物１（記入例）
柵
構造：スチール製メッシュフェンス用途：敷地境界の明示、保全対策
構造物２
看板
構造：鉄骨造 用途：案内表示