Contract

不動産購入の一般的な流れ

１１月２５日開催 東京セミナー

残⾦決済・引渡し

９

不動産登記

融資実⾏

決済準備

ローン契約

７

８

融資の・決定

６

売買契約 本申込

５

重要事項説明

４

購⼊申込 事前

全体スケジュール

３

絞り込み

問い合わせ・

２

物件⾒学

１

物件情報収集 ⾦融機関情報収集

物件購⼊の流れ 住宅ローンの流れ

３

絞り込み

問い合わせ・

はじめの一歩

２

物件⾒学

１

物件情報収集 ⾦融機関情報収集

物件購⼊の流れ 住宅ローンの流れ

はじめの一歩 ①物件情報収集

まずはインターネットでいろいろ⾒てみます

するとこんな事に気づきます

はじめの一歩 ②問い合わせ・物件見学

気になる不動産会社に問い合わせてみる

【不動産業者との相性も重要】

不動産との出会いは、タイミングや運も必要です。そして、その出会いをお⼿伝いする不動産業者との相性も重要です。複数社に問い合わせ・アポイントをとられた⽅がよいかもしれません。

不動産会社を訪問して、購⼊相談＋物件内覧

【条件とスケジュールの共有】

「いつまでに、どんな物件が欲しいのか」これを担当者と共有することが重要です。

諸条件と現地の確認

【紹介を受けたらすぐに⾏動】

はじめの一歩 ③絞り込み

実際に紹介を受ける

担当者も⼈間です。

せっかく紹介したのに、リアクションが無ければ、⽀援の熱も冷めてしまいます。

【兎に⾓、悩んで結論を出す】

はじめての購⼊で即決など普通はできません。しかし、「買う」「買わない」を“本気”で悩 む⾏程が重要です。

仮に買い逃してしまう結果になっても、現地や周辺状況を担当者と⼀緒に⾒て考える経験を積むことで、次回の決断スピードが上がります。また、担当者としても協⼒したくなります。

住宅購入にかかる総費用

担当： xx

作成日：

2017/11/16

株式会社 八清

物件所在地物件価格

xxxxxxxx00-00

4,080 万円

借入金 3,000 万円

ご購入に伴う諸経費 （概算）

費用項目仲介手数料（消費税込）

登録免許税及び登記手数料

金額

-

約 18

備考

万円 所有権移転登記（司法書士報酬）

税金・登記費用

不動産取得税

固定資産税・都市計画税印紙税

約 9.0

約 2.6

1.0

万円 購入後 税務署へのお支払い

万円 決済時に日割清算 （表示は29年度年額）

万円 売買契約書 貼付用

印紙税

ローン手続き費用

ローン融資手数料ローン保証料

抵当権設定登記費用

約 2.0

約 10

約 30

約 10

万円

万円 ※融資条件によって異なります 万円 ※融資条件によって異なります 万円 登録免許税及び司法書士報酬

その他

火災保険料 ローン斡旋料改装費

約 40

-

万円 保険条件による

八清 手数料

費用合計

約 123 万円

売買価格 ＋ 諸経費 ＝

約 4,203 万円

資金明細

毎月支払額

支払い条件

自己資金

¥5,000,000 円

返済期間： 25 年

銀行ローン

¥37,030,000

円 約 14 万円

金利： 1.000%

自己資金

¥10,000,000 円

返済期間： 20 年

銀行ローン

¥32,030,000

円 約 15 万円

金利： 1.000%

■ 契約場所	八清 事務所
■ 契約時ご持参品	お認印 ご本人確認書類手付金	¥4,080,000

町家のローンは少し特殊

【ローンの相談はまず担当者へ】

はじめの一歩 ①金融機関情報収集

xxxについては担当者へ相談

担当者は不動産売買のプロです。購⼊希望者の情報（年収、資産等）と物件概要が把握出来れば、「どの⾦融機関で」「どのくらいのローンが組めるか」は感覚でわかります。

【ローン利⽤の難易度】

町家は、戦前に建てられた古い⽊造住宅のた め、建物価値が評価されず、町家の購⼊の際、

⾦融機関から住宅ローン融資を受けられないが場合があります。

特に購⼊する物件は「再建築出来るか」「京町家カルテ・プロフィールがあるか」で難易度が⼤きく変わります。

はじめの一歩 ①金融機関情報収集

再建築出来るか？

再建築出来る物件とは、更地にした後に、新しい家を新築出来る物件です。

⼀⽅、「再建築不可」の物件とは、⽂字通り再度建築することが出来ない物件です。物件によって理由は様々ありますが、京都で特に多いのは、道路と２ｍ以上接していないケースです。 建築基準法で決められた道路に敷地が原則２ｍ以上（※）⾯していなければ、家を建てることができません。

※ 専⽤通路の先にある⼟地「路地状敷地」に建てられた１９５０年以前の建築物で特定の条件を満たせば、接道義務が1.5ｍ以上に暖和されるケースがあります。

はじめの一歩 ①金融機関情報収集

京町家xxx・xxxxxxがあるか？

公益財団法⼈ 京都市景観・まちづくりセンターが京町家の価値を明らかにし、良好な歴史資産として次世代に継承していく事を⽬的として、京町家のもつ⽂化的・歴史的・建築的な価値をまとめた資料です。

「保存すべき町家です」という認定書のようなものです。

はじめの一歩 ①金融機関情報収集

住宅ローン難易度早⾒表

建物の種類	再建築の不可	町家カルテ・プロフィールの有無	融資難易度	理由
町家	再建築可	有	★	京都銀行、京都信用金庫、京都中央信用金庫の京町家専用の住宅ローンの利用が可能。 ※但し、信用金庫の場合は信用金庫法の兼ね合いにより、居住実態が必要となります。（詳細は個別相談にてご説明致します）
		無	★★	お客様のご年収、勤務先、ご資産状況によっては、住宅ローンの利用が可能。
	再建築不可	有	★★	京都信用金庫、京都中央信用金庫の京町家専用の住宅ローンの利用が可能。 ※但し、信用金庫の場合は信用金庫法の兼ね合いにより、居住実態が必要となります。（詳細は個別相談にてご説明致します）
		無	★★★	都市銀行、地方銀行、信金いずれにおいても、住宅ローンのご利用は難しい。

６

売買契約 本申込

５

重要事項説明

４

購⼊申込 事前

３

絞り込み

問い合わせ・

続いて二歩目

２

物件⾒学

１

物件情報収集 ⾦融機関情報収集

物件購⼊の流れ 住宅ローンの流れ

続いて二歩目 ④購入申込

購⼊申込書を担当者へ送る

【購⼊意思と購⼊条件を⽰す】

購⼊申込提出の前に「この物件はいくらまで値段交渉可能ですか？」という質問したくなるところです。しかし、不動産購⼊における基本的ルールは「この条件なら私は買いますが、如何ですか？」という逆の考え⽅で話が進んでいきます。

【条件交渉の無理は禁物】

値段交渉も場合によっては可能です。但し、交渉の幅は、端数を切る程度だと思っておいた⽅が無難です。

（例：３２８０万円⇒３２００万円）

続いて二歩目 ④住宅ローンの事前審査

住宅ローンの事前審査

【住宅ローンの事前審査】

売買契約の前に「事前（仮）審査」を⾦融機関へ申請します。事前審査結果が通れば、売買契約へと移ります。

融資してもらえる?適⽤⾦利は？

融資期間は？保証料は？

【各種書類と事前審査期間】

事前審査期間は概ね７⽇〜１０⽇です。必要書類としては、

「事前審査申込書」

「収⼊証明書（源泉徴収票等」

「健康保険証の写し」

「写真付⾝分証明書（運転免許証等）の写し」等です。

続いて二歩目 ⑤重要事項説明

重要事項の説明を受ける

【重要事項についての説明】

宅地建物業法

条件合意後に改めて物件に関する重要事項を

不動産会社のxx⼠から説明を受けます。専

建築基準法都市計画法

⺠法

借地借家法

⾨的な⽤語も多く、⼀度に理解する事が難し い為、事前に書類をメールで送ってもらい確 認しておき、疑問点をまとめておきましょう。後々、「聞いた、聞いていない」でトラブル にならない様にすることが⼤切です。

不動産登記法宅地造成等規制法

印紙法

条例

【重要事項説明のレベルが会社のレベル】

重要事項説明に関する資料、説明⽅法のレベルが不動産会社のレベルといっても過⾔では

ありません。

建築物の耐震改修の促進に関する法律

⼋清では、重要事項説明を極めて重要視しております。

続いて二歩目 ⑥売買契約

売買契約の締結

【⼿付⾦は購⼊代⾦の約１割】

売買契約時に、通常「⼿付⾦」と呼ばれるお

⾦を売主へ⽀払います。

通常⼿付⾦は売買代⾦の１割程度です。

この⼿付⾦は⼿付⾦期限の前、もしくは相⼿側が履⾏に着⼿する前であれば、⼿付⾦をあきらめることで契約を解除することがxxxx。

また、住宅ローンを利⽤する場合は通称「住宅ローン特約」が付くのが⼀般的です。

【仲介⼿数料は３％+６万円+消費税】

購⼊する物件が「仲介物件」である場合、仲介⼿数料が発⽣します。この⼿数料額は法定で計算式が決まっています。

続いて二歩目 ⑥住宅xxxの本審査申込

住宅xxxの本申込

【住宅ローンの本審査】

売買契約後、⾦融機関へ本申込を⾏います。申込はご⾃⾝で⾦融機関へ必要書類を持ち込む他、担当者へ書類を預け、担当者が代理で提出することが可能です。

【各種書類と審査期間】

本審査期間は、概ね７⽇〜１０⽇です。必要書類としては、

「住宅ローン申込書」

「公的収⼊証明」

「住⺠票」

「印鑑証明」

等です。市役所等で取得する書類が多い為、事前審査時よりもやや⼿間がかかります。

残⾦決済・引渡し

不動産登記決済準備

融資実⾏

８

９

ローン契約

７

融資の・決定

６

売買契約 本申込

５

重要事項説明

４

購⼊申込 事前

３

絞り込み

問い合わせ・

最後の三歩目

２

物件⾒学

１

物件情報収集 ⾦融機関情報収集

物件購⼊の流れ 住宅ローンの流れ

最後の三歩目 ⑦本審査結果・決定 ⑧ローン契約

住宅ローン契約

融資額：××円適用金利：××％融資期間：××年

【住宅ローンの本審査結果】

本審査の結果、融資額、適⽤⾦利、融資期間等が正式に決定します。

【⾦銭消費貸借契約】

⾦融機関からお⾦を借りる際に「⾦銭消費貸借契約」という契約を⾦融機関と結ぶことになります。

この契約は担当者では代理することが出来ない為、契約者本⼈が⾦融機関へ⾏かなければなりません。

最後の三歩目 ⑧決済準備

決済及び引渡しの準備

【⽕災保険の加⼊⼿続き】

住宅ローンの融資実⾏前に、必ず⽕災保険への加⼊が求められます。保険料は家財の量によっても異なります。⽕災保険はご⾃⾝で⼿配されても良いですし、不動産会社の担当者もしくは⾦融機関でも斡旋してもらえます。

【所有権移転登記⼿続きの⼿配】

物件の引渡しと同時に所有権の移転登記⼿続きを⾏う事になります。この⼿続きは司法書

⼠に依頼する必要があります。また、住宅 ローンを利⽤する場合は、抵当権設定登記も必要になります。通常は不動産会社の担当者から斡旋してもらえます。

最後の三歩目 ⑨残金決済・引渡し・所有権移転登記

決済及び引渡し

【残⾦決済・引渡し・移転登記】

残代⾦（物件代⾦－⼿付⾦）の決済、諸経費の⽀払い（固定資産税清算⾦、仲介⼿数料、登記費⽤等）と鍵や必要書類の引き渡しを同時に⾏います。

通常は関係者が平⽇の午前中に⾦融機関に集まり⾏われ、取引終了と同時に司法書⼠が登記⼿続きに⼊ります。

【引渡し後】

引渡し⽇から約２週間ほどで登記⼿続きが終了します。終了後に司法書⼠からご⾃宅へ登記簿及び権利書が届きます。

補足①

申込～購入までの期間及び上洛回数

上洛は通常４回

約２ヵ⽉

（住宅ローン有の場合）

補足②

具体的な内容は個別相談にて

個別相談のお勧め

【お客様によって変わります】

これまでご説明した内容は、あくまで「⼀般的な不動産購⼊の流れ」です。

お客様のご希望条件、住宅ローン利⽤の有無等によって、購⼊までにかかる期間、上洛回数が変わります。

その為、セミナーパート終了後の個別相談 パートにてお客様の状況に応じた、お話をさせて頂ければと思います。

個別相談の機会を是⾮ご活⽤ください。

補足③

お 知 ら せ

来xxごろにエリア＆物件⾒学ツアーを開催予定

【京都に精通したスタッフが京都中をご案内】

本⽇、セミナーにご参加頂いた⽅優先で、 2018xxに「気になるエリア＆物件⾒学ツアー」を開催予定です。

・このエリアの事をもっと知りたい！

・おすすめのお店に連れていって！

・町家の構造（⼯事中物件）を⾒たい！

・最新のリノベーション物件を⾒たい！

そんなご要望にお応えするツアーです。

詳細が決まりましたら、後⽇ご案内致します！