TEL.03-3272-7311
平成 19 年 9 月 28 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
xxx中央区日本橋一丁目 5 番 3 号日本橋xxビル
エ ル シ ー ピ ー 投 資 法 人代表者名 執行役員 x x x x
（コード番号：8980）
投資信託委託業者名
エルシーピー・リート・アドバイザーズ株式会社代表者名 代表取締役社長 x x x x問合せ先 取締役財務部長 x x x x
TEL.00-0000-0000
資産の譲渡に関するお知らせ
エルシーピー投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、本日、下記の資産の譲渡を決定しましたので、お知らせします。
物件番号 | 物件名称 | 用 途 | 資産の種類 | 譲渡予定価格 （百万円） |
O-1 | xxセントコアビル | その他の用途物件 （オフィスビル） | 信託受益権 | 3,350 |
O-8 | バロー滝ノ水店 | その他の用途物件 （商業施設） | 信託受益権 | 2,550 |
（注）譲渡予定価格には譲渡経費、固定資産税、都市計画税、消費税等を含まず、また、百万円未満の金額を四捨五入しています。以下同じです。
1． 譲渡の概要
（1）xxセントコアビル
① 物件の名称 ：xxxxxxxビル
② 用途別区分 ：その他の用途物件（オフィスビル）
③ 譲渡予定価格 ：3,350 百万円
④ 売買契約締結日 ：平成 19 年 9 月 28 日
⑤ 譲渡予定日 ：平成 19 年 10 月 5 日（売主と買主双方が書面で合意した場合は、別途
定める日とすることができる。）
⑥ 譲渡予定先（注 1） ：ＧＥリアル・エステート株式会社
⑦ 譲渡予定資産の種類 ：信託受益権
⑧ 信託受託者 ：三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
⑨ 信託期間満了日 ：平成 38 年 1 月 31 日
⑩ 譲渡予定資産の取得日 ：平成 18 年 5 月 25 日
⑪ 帳簿価格 ：2,662 百万円（平成 19 年 2 月末日現在）
⑫ 譲渡予定価格と帳簿価格の差額：688 百万円
（注1）後記4．譲渡予定先の概要（1）をご参照ください。
（2）バロー滝ノ水店
① 物件の名称 ：バロー滝ノ水店
② 用途別区分 ：その他の用途物件（商業施設）
③ 譲渡予定価格 ：2,550 百万円
④ 売買契約締結日 ：平成 19 年 9 月 28 日
⑤ 譲渡予定日 ：平成 20 年 3 月 5 日又は当事者が別途書面により合意した日
⑥ 譲渡予定先（注 2） ：国内法人
⑦ 譲渡予定資産の種類 ：信託受益権
⑧ 信託受託者 ：中央三井信託銀行株式会社
⑨ 信託期間満了日 ：平成 27 年 12 月 30 日
⑩ 譲渡予定資産の取得日 ：平成 18 年 5 月 23 日
⑪ 帳簿価格 ：2,347 百万円（平成 19 年 2 月末日現在）
⑫ 譲渡予定価格と帳簿価格の差額：203 百万円
（注2）後記4．譲渡予定先の概要（2）をご参照ください。
（注3）上記売買契約書上、売買契約締結日から譲渡実行日までの間に、本物件に係る賃借人の入居状況について重大な変動に係る申し入れがあった場合において、本投資法人及び譲渡予定先との間で当該重大な変動に対する対応策（売買代金減額による対応を含みます。）について譲渡実行日までに合意に達しなかった場合、譲渡予定先は本投資法人対する書面による通知により上記売買契約を解除することができ、この場合、本投資法人は譲渡予定先に対し、当該解除を理由として損害、費用、損失の賠償その他何らの請求も行ってはならないこととされています。
2． 譲渡の理由
本投資法人の規約に定める「資産運用の対象及び方針」に従い、ポートフォリオの中長期的な運用効率及びポートフォリオの質のxxxを念頭に置いた物件の入替えを勘案した結果、譲渡時期及び譲渡価格が妥当であると判断し、当該物件の売却を決定したものです。
3． 譲渡予定資産の内容
後記【別紙】譲渡予定資産の概要をご参照ください。
4． 譲渡予定先の概要
（1）xxセントコアビル
商号 | ＧＥリアル・エステート株式会社 |
本店所在地 | xxxxxxxxxx 00 x 00 x |
代表者 | 代表取締役社長 xx 奉行 |
資本金の額 | 21,241 百万円 |
大株主 | ＧＥジャパン・ホールディングス株式会社 |
主な事業の内容 | 不動産投資・開発、不動産ファイナンス、不動産運営管理、事業開発 |
本投資法人との関係 | 資産運用会社が本投資法人の資産運用にかかる利益相反対策のために定める自主ルール上のスポンサー関係者(注)に準じた取扱いをする者等に 該当します。 |
（2）バロー滝ノ水店
本物件は国内法人（譲渡予定先から名称等の開示について同意が得られないため、開示を行いません。）へ譲渡することを予定しています。
なお、譲渡予定先は、本書の日付現在、資産運用会社が本投資法人の資産運用にかかる利益相反対策のために定める自主ルール上のスポンサー関係者（注）には該当いたしません。
（注）スポンサー関係者とは、(a)投資信託及び投資法人に関する法律において定義される利害関係人等に該当する者、(b)資産運用会社の全ての株主及び(c)(b)に該当する者が運用の委託を受けている又は出資若しくは匿名組合出資を行っている特別目的会社をいいます。
5． 媒介の概要
中央三井信託銀行株式会社は、上記 2 物件の仲介会社として本投資法人及び譲渡予定先の間の本物件の取引の媒介を行います。中央三井信託銀行株式会社は、本投資法人の資産運用会社が本投資
法人の資産運用にかかる利益相反対策のために定める自主ルール上のスポンサー関係者には該当いたしません。本物件の譲渡に関して、本投資法人は、中央三井信託銀行株式会社に対し、合計 2 百万円（消費税別途）の仲介手数料を支払います。
6. 決済方法
上記譲渡予定日に一括決済方式にて行う予定です。
7． 今後の見通し
本物件の譲渡が平成 20 年 2 月期（平成 19 年 9 月 1 日～平成 20 年 2 月 29 日）の運用状況に与える影
響については、平成 19 年 8 月期（平成 19 年 3 月 1 日～平成 19 年 8 月 31 日）の決算短信公表時にお知らせいたします。
以 上
＊ 本資料の配布先：兜クラブ、国土交通記者会、国土交通省建設専門紙記者会
＊ 本投資法人のホームページ：xxxx://xxx.xxx-xxxx.xx.xx
【別紙】 譲渡予定資産の概要
物件番号： Ｏ－1 物件名称： xxセントコアビル
物件特性 | ||||||||
対象不動産はＪＲ山手線「xx」駅から徒歩約4分の距離に位置する賃貸オフィスビルです。近隣は中層店舗、事務所、共同住宅が建ち並ぶ商住混在地域です。基準階賃貸面積が約180坪と周辺地域の中で希少な大型ビルであり、維持管理も良好で、個別空調等、設備の面でも通常期待 される性能を有していることから、平均的な競争力を有すると判断されます。 | ||||||||
所在地 | 住居表示 | xxxxxxxxxxxx00x0x | ||||||
地番 | xxxxxxxxxxxx00x0 | |||||||
土地 | 所有形態 | 所有権 | 建物 | 所有形態 | 所有権 | |||
用途地域 | 商業地域 | 用途 | 事務所 | |||||
面積 | 976.8㎡ | 延床面積 | 4,573.1㎡ | |||||
容積率 | 480％ | 構造・階数 | ＳＲＣ、8Ｆ | |||||
建蔽率 | 100％ | 建築時期 | xxx年3月 | |||||
前所有者 | 有限会社ゼット・コア | |||||||
ＰＭ業者 | 東西アセット・マネジメント株式会社 | |||||||
賃貸借の状況（単位：千円） | 建築状況調査報告書の概要（単位：千円） | |||||||
調査時点 | 平成19年2月28日 | 調査会社 | 株式会社xx工務店 | |||||
テナント総数 | 1 | 調査時点 | 平成18年1月 | |||||
賃貸可能面積 | 3,761.9㎡ | 修繕費 | 緊急 | － | ||||
賃貸面積 | 3,761.9㎡ | 1年以内 | 1,020 | |||||
月額賃料 | 13,903 | 12年間平均 | 13,888 | |||||
敷金・保証金（注2） | 186,950 | 地震ＰＭＬ値 | 10.7％ | |||||
稼働率（面積ベース） | 100.0％ | 不動産鑑定評価書の概要（単位：百万円） | ||||||
契約の種類 | 賃料固定型マスターリース | 鑑定評価機関 | xx総合鑑定株式会社 | |||||
マスターリース会社 | 東西アセット・マネジメント株式会社 | 価格時点 | 平成19年2月28日 | |||||
代表的なテナント | 科研製薬株式会社 | 鑑定評価額 | 2,620 | |||||
損益の状況（単位：千円） | 収益価格 | 2,620 | ||||||
第2期 | 直接還元法による収益価格 | 2,650 | ||||||
運用期間 | 自 | 平成18年9月1日 | 総収益 | 197 | ||||
至 | 平成19年2月28日 | 賃貸収入 | 167 | |||||
運用日数 | 181日間 | その他収入 | 30 | |||||
賃貸事業収益 | 97,907 | 総費用 | 56 | |||||
賃貸収入 | 91,078 | 純収益（ＮＯＩ） | 145 | |||||
その他収益 | 6,829 | 純収益（ＮＣＦ） | 135 | |||||
賃貸事業費用 | 32,912 | 還元利回り | 5.1％ | |||||
管理委託費 | 9,570 | ＤＣＦ法による収益還元価格 | 2,580 | |||||
公租公課 | － | 割引率 | 4.8％ | |||||
水道光熱費 | 7,812 | ターミナルキャップレート | 5.4％ | |||||
信託報酬 | 854 | 積算価格 | 1,370 | |||||
修繕費 | 1,518 | 土地価格 | 714 | |||||
保険料 | 158 | 建物価格 | 653 | |||||
その他 | 290 | 取得価格（単位：百万円） | 2,540 | |||||
減価償却費 | 12,708 | |||||||
賃貸事業損益 | 64,994 | |||||||
ＮＯＩ | 77,703 | |||||||
資本的支出 | － | |||||||
ＮＣＦ | 77,703 | |||||||
特記事項 | ||||||||
該当事項はありません。 | ||||||||
（注 1）マスターリース会社である東西アセット・マネジメント株式会社とは、エンドテナントに対する満室想定月額賃料総額の 90％相当額を賃料とする賃料固定型マスターリース契約（賃料は 2 年毎の見直し、10 年契約）を締結しています。
（注 2）敷金・保証金には駐車場にかかるものも含まれています。
物件特性 | ||||||||
対象不動産は名古屋市緑区に所在するショッピングセンターです。同区の人口は名古屋市全体の9.8％を占め（平成17年3月末現在）、名古屋市内最大の人口規模を有する区であり、また、直近5年間の人口増加率は中区に次ぐ高さです。一世帯当たり人員は2.70人で、名古屋市内で最も多い区です。当該不動産の半径1㎞圏の常住人口は29,586人（平成17年7月1日現在）であり、同地域の一世帯当たり人員は2.81人と、ファミ リー型の消費特性がより高く見込まれます。 | ||||||||
所在地 | 住居表示 | 愛知県名古屋市緑区xxxx丁目1401番 | ||||||
地番 | 愛知県名古屋市緑区xxxx丁目1401番他1筆 | |||||||
土地 | 所有形態 | 所有権 | 建物 | 所有形態 | 所有権 | |||
用途地域 | 第一種低層住居専用地域、第二種住居地域 | 用途 | 店舗 | |||||
面積 | 8,451.9㎡ | 延床面積 | 11,265.3㎡ | |||||
容積率 | 80％／200％ | 構造・階数 | Ｓ、3Ｆ／Ｂ1Ｆ | |||||
建蔽率 | 50％／70％ | 建築時期 | xxx年11月 | |||||
前所有者 | 有限会社ニューエクセレントアセット | |||||||
ＰＭ業者 | － | |||||||
賃貸借の状況（単位：千円） | 建築状況調査報告書の概要（単位：千円） | |||||||
調査時点 | 平成19年2月28日 | 調査会社 | 株式会社xx工務店 | |||||
テナント総数 | 1 | 調査時点 | 平成18年1月 | |||||
賃貸可能面積 | 11,265.3㎡ | 修繕費 | 緊急 | － | ||||
賃貸面積 | 11,265.3㎡ | 1年以内 | 2,010 | |||||
月額賃料 | 12,730 | 12年間平均 | 2,700 | |||||
敷金・保証金 | 38,190 | 地震ＰＭＬ値 | 15.3％ | |||||
稼働率（面積ベース） | 100.0％ | 不動産鑑定評価書の概要（単位：百万円） | ||||||
契約の種類 | ネットリース、長期契約、賃料固定型マスターリース | 鑑定評価機関 | xx総合鑑定株式会社 | |||||
マスターリース会社 | 株式会社バロー | 価格時点 | 平成19年2月28日 | |||||
代表的なテナント | 株式会社バロー | 鑑定評価額 | 2,230 | |||||
損益の状況（単位：千円） | 収益価格 | 2,230 | ||||||
第2期 | 直接還元法による収益価格 | 2,190 | ||||||
運用期間 | 自 | 平成18年9月1日 | 総収益 | 154 | ||||
至 | 平成19年2月28日 | 賃貸収入 | 153 | |||||
運用日数 | 181日間 | その他収入 | 1 | |||||
賃貸事業収益 | 76,380 | 総費用 | 24 | |||||
賃貸収入 | 76,380 | 純収益（ＮＯＩ） | 130 | |||||
その他収益 | － | 純収益（ＮＣＦ） | 127 | |||||
賃貸事業費用 | 17,783 | 還元利回り | 5.8％ | |||||
管理委託費 | － | ＤＣＦ法による収益還元価格 | 2,270 | |||||
公租公課 | － | 割引率 | 5.0％ | |||||
水道光熱費 | － | ターミナルキャップレート | 5.9％ | |||||
信託報酬 | 600 | 積算価格 | 2,280 | |||||
修繕費 | － | 土地価格 | 1,150 | |||||
保険料 | 237 | 建物価格 | 1,130 | |||||
その他 | 135 | 取得価格（単位：百万円） | 2,230 | |||||
減価償却費 | 16,810 | |||||||
賃貸事業損益 | 58,596 | |||||||
ＮＯＩ | 75,407 | |||||||
資本的支出 | － | |||||||
ＮＣＦ | 75,407 | |||||||
特記事項 | ||||||||
該当事項はありません。 | ||||||||
（注）平成 16 年 10 月に建物の大半を取壊しのうえ改修されています。
（注 1）上記各表における建物状況調査報告書の記載は調査時点における報告者の意見を示したにとどまり、本投資法人がその内容の正確性を保証するものではありません。また、「地震ＰＭＬ値」欄の記載は報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。「地震ＰＭＬ値」については、想定される最大規模の地震（再現期間 475 年の地震動の強さ）に対し、当該物件に予想される物的損失について、再調達価格に対する損失額の比の 90％非超過値として同報告書に記載された数値を記載しています（金額は千円未満を切り捨てています。）。
（注 2）上記各表における鑑定評価額は、鑑定評価を行った不動産鑑定士が、価格時点における評価対象不動産の価格に関する意見を示したものにとどまります。同じ不動産について再度鑑定評価を行った場合でも、鑑定評価を行う不動産鑑定士、鑑定評価の方法又は時期によって鑑定評価額が異なる可能性があります。不動産の鑑定評価は、現在及び将来において当該鑑定評価額による売買の可能性を保証又は約束するものではありません。
【添付資料】 本物件譲渡後のポートフォリオ一覧
用途 | 物件番号 | 名称 | 地域 | 取得（予定）日 | 取得(予定) 価格 | 投資比率 | |
（百万円） | （％） | ||||||
住宅 | R-1 | シティハウス東京新橋 | 首都圏 | 平成18年5月25日 | 2,790 | 3.1% | |
R-3 | ウィンベル神楽坂 | 首都圏 | 平成18年5月23日 | 3,690 | 4.1% | ||
R-4 | 西早稲田クレセントマンション | 首都圏 | 平成18年5月23日 | 2,190 | 2.4% | ||
R-5 | レキシントン・スクエア曙橋 | 首都圏 | 平成18年5月25日 | 1,600 | 1.8% | ||
R-6 | モンセラート四谷 | 首都圏 | 平成18年5月23日 | 557 | 0.6% | ||
R-7 | カーザエルミタッジオ | 首都圏 | 平成18年5月25日 | 1,240 | 1.4% | ||
R-9 | レキシントン・スクエア下北沢 | 首都圏 | 平成18年5月25日 | 2,700 | 3.0% | ||
R-10 | ホメストxx | 首都圏 | 平成18年5月23日 | 806 | 0.9% | ||
R-11 | 藤和シティコープ新大塚Ⅱ | 首都圏 | 平成18年5月25日 | 937 | 1.0% | ||
R-12 | 藤和シティコープxx山公園 | 首都圏 | 平成18年5月25日 | 529 | 0.6% | ||
R-13 | ビクセル武蔵関 | 首都圏 | 平成18年5月23日 | 703 | 0.8% | ||
R-14 | レクセルマンションxxxが谷 | 首都圏 | 平成18年5月23日 | 1,130 | 1.3% | ||
R-15 | コスモ西xxグランステージ | 首都圏 | 平成18年5月25日 | 909 | 1.0% | ||
R-16 | 藤和シテイコープ浅間町 | 首都圏 | 平成18年5月25日 | 1,240 | 1.4% | ||
R-17 | ロイヤルパークxx | x 北 | 平成18年5月25日 | 564 | 0.6% | ||
R-18 | レキシントン・スクエアxxx | x 北 | 平成18年5月23日 | 411 | 0.5% | ||
R-19 | ヴィスコンティ覚王山 | 中 部 | 平成18年5月23日 | 397 | 0.4% | ||
R-20 | レキシントン・スクエア北xx | 関 西 | 平成18年5月25日 | 596 | 0.7% | ||
R-21 | レキシントン・スクエア新町 | 関 西 | 平成18年5月25日 | 421 | 0.5% | ||
R-22 | ルナコートxx | 関 西 | 平成18年5月23日 | 632 | 0.7% | ||
R-23 | レキシントン・スクエアxx | 中 部 | 平成18年10月31日 | 2,990 | 3.3% | ||
R-24 | レキシントン・スクエア代xx | 首都圏 | 平成19年3月29日 | 1,019 | 1.1% | ||
R-25 | レキシントン・スクエア本所吾妻橋 | 首都圏 | 平成19年3月29日 | 525 | 0.6% | ||
R-26 | ＡＭＳ ＴＯＷＥＲ 南６条 | 北海道 | 平成19年3月29日 | 1,400 | 1.5% | ||
R-27 | レキシントン・スクエア白金高輪 | 首都圏 | 平成19年3月30日 | 7,660 | 8.5% | ||
R-28 | スペーシア恵比寿 | 首都圏 | 平成19年3月30日 | 9,140 | 10.1% | ||
R-29 | ザ・パームス代々木xxコスモテラス | 首都圏 | 平成19年3月30日 | 1,780 | 2.0% | ||
R-30 | サンテラス代々木xx | 首都圏 | 平成19年3月30日 | 1,570 | 1.7% | ||
R-31 | パークハビオ新宿御苑 | 首都圏 | 平成19年3月30日 | 1,390 | 1.5% | ||
R-32 | ビッグタワー南３条 | 北海道 | 平成19年10月26日（予定） | 2,870 | 3.2% | ||
小計 | 54,386 | 60.2% | |||||
シニア | S-1 | ボンセジュール千歳船橋 | 首都圏 | 平成18年5月25日 | 791 | 0.9% | |
S-2 | ボンセジュール四つ木 | 首都圏 | 平成18年5月25日 | 765 | 0.8% | ||
S-3 | ボンセジュール日野 | 首都圏 | 平成18年5月25日 | 699 | 0.8% | ||
S-4 | ボンセジュール武蔵xx | 首都圏 | 平成18年11月24日 | 610 | 0.7% | ||
S-5 | ボンセジュール小牧 | 中 部 | 平成19年5月22日 | 1,940 | 2.1% | ||
S-6 | ボンセジュールxxxx | 首都圏 | 平成19年5月22日 | 962 | 1.1% | ||
S-7 | ボンセジュール伊丹 | 関 西 | 平成19年5月22日 | 748 | 0.8% | ||
小計 | 6,515 | 7.2% | |||||
その他 | 事務所 | O-2 | xxフジタエステート1 | 首都圏 | 平成18年5月23日 | 1,840 | 2.0% |
事務所 | O-3 | クロス・スクェアNAKANO | 首都圏 | 平成18年5月23日 | 1,038 | 1.1% | |
商 業 | O-4 | レキシントン・プラザxx | x 北 | 平成18年5月23日 | 4,760 | 5.3% | |
事務所 | O-5 | xx青葉ビル | 東 北 | 平成18年5月25日 | 847 | 0.9% | |
商 業 | O-6 | ロックタウンxxx | x 北 | 平成18年5月23日 | 2,563 | 2.8% | |
ホテル | O-9 | レキシントン・プラザ広島大手町 | 中国・四国 | 平成18年11月24日 | 2,450 | 2.7% | |
事務所 | O-10 | ニュー江戸橋ビル | 首都圏 | 平成19年3月30日 | 8,770 | 9.7% | |
事務所 | O-11 | xx 西xxxビル | 首都圏 | 平成19年3月30日 | 7,160 | 7.9% | |
小計 | 29,428 | 32.6% | |||||
合計 | 90,329 | 100.0% | |||||
（注 1）「地域」欄に記載されている「北海道」とは北海道を、「東北」とは東北地方 6 県を、「首都圏」とはxxx、神奈川県、埼玉県及びxx県を、「中部」とは中部地方 9 県を、「関西」とは近畿地方 2 府 4 県を、「中国・四国」とは中国地方 5 県及び四国地方 4 県を、それぞれ表します。
（注 2）「取得（予定）価格」欄には、停止条件付譲渡契約に記載された売買代金（消費税等相当額を除きます。）を記載しており、百万円未満を四捨五入しています。
（注 3）「投資比率」欄には、取得（予定）資産の取得（予定）価格の総額に対する当該取得資産の取得価格の比率を記載しており、小数点第二位を四捨五入しています。
(注 4) 上表は、本資料で公表した 2 物件の譲渡後及び平成 19 年 9 月 28 日付「資産の取得に関するお知らせ」で公表した R‐32 ビッグタワー南 3 条の取得後の状況を表しています。