板橋駅前用地（B 用地）の一体的活用に関する経過と今後の予定について
企 画 x x 委 員 会 資 料平成 30 年 4 月 17・18 日政 策 経 営 部 政 策 企 画 課
xx駅前用地（B 用地）の一体的活用に関する経過と今後の予定について
xx駅前用地（B 用地）とＪＲ東日本用地の一体的活用による事業（以下、本事業）について、ＪＲ東日本と平成 28 年に基本合意書を取り交わし、都市計画協議及び基本計画策定等の検討を進めてきた。
このたび、区とＪＲ東日本は、基本合意書の内容に基づく事業を実施することを確認するための基本協定を締結し、本事業を具体的に進めるための共同事業者の募集を開始した。
あわせて、本事業の都市計画原案の説明会を実施し都市計画の手続きを開始したので報告する。
１． 基本協定の締結
区と JR 東日本は、土地の所有権の扱い、定期借地権の設定による活用のほか、事業の施行を扱う共同事業者等についてを相互に確認する「xx駅板橋口側一体開発推進に関する基本協定書」を平成 30 年２月 23 日に締結した。
２． 共同事業者の募集について
区及び JR 東日本は、本事業を具体的に進めるための共同事業者の募集を開始した。開始日と主なスケジュールは以下の通りである。なお、募集要項についてはxx区ホームページに掲載している。
募集開始日 平成 30 年 2 月 26 日
資格審査 平成 30 年 3 月 7 日
事業企画提案者の決定 平成 30 年 3 月 13 日
事業企画提案書の受付 平成 30 年 5 月 10 日～11 日
事業企画提案の審査・評価 平成 30 年 5 月下旬
優先交渉権者の決定 平成 30 年 6 月上旬
事業予定者の候補の公表 平成 30 年 7 月上旬
※ 事業企画提案者は 7 者の予定
３． 都市計画手続
区は、「市街地再開発事業」、「地区計画」、「高度利用地区」、「高度地区」に関する都市計画の手続きを開始した。都市計画の原案説明会に続く主な予定は以下の通りである。
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開催日：平成 30 年 3 月 23 日 (於：ハイライフプラザ)
平成 30 年 3 月 25 日 (於：人材育成センター)
参加者：平成 30 年 3 月 23 日 １６名
平成 30 年 3 月 25 日 ５名
都市計画原案の縦覧(都市計画法第 16 条) 平成 30 年 3 月下旬～4 月上旬
板橋区都市計画審議会報告 平成 30 年 5 月
都市計画案の縦覧(都市計画法第 17 条) 平成 30 年 7 月下旬
板橋区都市計画審議会付議 平成 30 年 9 月
都市計画決定告示 平成 30 年 10 月
施行認可（xxx） 平成 30 年度
権利変換計画認可（xxx） 平成 31 年度
４． 今後の予定について
年度 | 主な事業項目 |
30 | ○プロポーザル方式による優先交渉権者の決定 (6 月上旬) ○区、JR 東日本、優先交渉権者との協議 (6 月上旬～7 月) ○区、JR 東日本、共同事業者による協定締結 (7 月) ・公益施設の内容、運営方法等の枠組について ・共同事業者の役割（定借期間終了後の除却等）について ・共同事業者の提案内容（借地料等）の確定 ○都市計画決定（xx区） (10 月) ・建物の高さ、規模、壁面線等アウトラインの決定 ○事業計画作成 ・設計の概要（用途、配置、階数等の概要）等の決定 ○市街地再開発事業の施行認可（xxx知事） |
31 以降 | ○権利変換計画作成 ・配置設計図（各階平面図の面積、区画、仕様の確定）等の決定 ○権利変換計画認可（xxx知事） ○建物の着工 ・内装工事 ○建物の竣工 |
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参考１
基本協定書の主な記載項目
（目的）
○JR xx駅前をxx区の玄関にふさわしい魅力的な空間とし、駅周辺のにぎわいの創出を図るため、相互に協力して本事業を実施することを目的とする
（基本事項）
○土地の所有権は区、ＪＲ東日本それぞれが保持する
○定期借地権を設定し活用する
○商業施設、公益施設、住宅施設を整備する
（xx駅xx周辺まちづくり）
○駅前広場、xx駅xx地区再開発を含むxx駅xx周辺地区まちづくりプランと整合を図る
○まちの回遊性・安全性向上のための通路等を設ける
（施設整備）
○商業施設は、ＪＲ東日本が整備経費を負担する
○公益施設は、商業施設の区画内を基本とする
○住宅施設は、共同事業者が整備経費を負担する
（施設運営）
○商業施設は、ＪＲ東日本が選定した者が賃借し運営する
○公益施設は、民間活力による運営を基本とする
○区が公益施設床を借り受ける場合は、公益性に配慮し賃借にかかる費用を協議する
○住宅施設は、共同事業者が、定期借地権付住宅として分譲または賃貸する
（共同事業者の募集）
○区とＪＲ東日本は共同して共同事業者募集を行う
○共同事業者は以下の役割を担う
・市街地再開発事業（個人施行）をＪＲ東日本と共同で施行する
・B 用地とＪＲ東日本用地の定期借地権設定契約を結ぶ
（定期借地権の内容）
○定期借地権の期間は、権利変換期日から竣工後 70 年間に建物除却期間を加えた期間とする
（費用の取扱い）
○基本計画策定後の事業費はＪＲ東日本と共同事業者の負担を基本とする
○基本計画策定に要した費用を事業費に組み込む
（事業の中止）
○本事業に支障をきたす著しい問題が判明した場合は、協議し事業を中止する
○中止に伴う、費用清算については別途協議する
土地・建物活用概念図（分譲住宅の場合）
定期借地権
共同事業者
定
期
借
地
権
付
き
建
物
【住宅エリア】
建設費負担：共同事業者所有者：住宅等購入者
※共同事業者は住宅等として売却
「 」：地代納付の流れ
「インターフォーラム構想」エリア
【公益エリア】
建設費負担：ＪＲ東日本 所有者：ＪＲ東日本
【商業エリア】
建設費負担：ＪＲ東日本 所有者：ＪＲ東日本
土
地
（
権
利
関
係
）
土地所有者
板橋区
土地所有者
ＪＲ東日本
施設完成イメージパース（※内容は変更になる可能性があります。）
・延床面積は約 53,000 ㎡、地上 35 階、地下 3 階建て、高さ約 130ｍ
・用途は商業、公益、住宅、駐車場
計画地xx 計画地西側
３．共同事業者の募集について
※計画段階（2018 年 1 月 23 日）の内容であり今後変更になる可能性があります。
xx駅板橋口地区市街地再開発事業にかかる都市計画の概要
①地区計画
区域を指定して、まちづくりの目標や方針を策定します。また、建物の壁面後退や
高さなど建築についてのルール（地区整備計画）も合わせて定める予定です。
地区計画の概要（名称、位置、面積、目標）
名 称 | xx駅板橋口地区 地区計画 | |
位 置 | xx区xxx丁目地内 | |
面 積 | 約0.4ha | |
地 区 計 画 の 目 標 | xx区の玄関にふさわしい、誰もが暮らしやすく活気にあふれた、にぎわい拠点を形成し、市街地全体の回遊性、駅利用者の利便性の向上を図る | |
区域の整備・開発及び保全に関する方針 | 【土地利用の方針】 ・住宅、商業や公益施設等のにぎわい・交流拠点機能を整備 | |
【地区施設整備の方針】 ・市街地全体の回遊性の向上に資する空間の確保 ・駅前にふさわしい魅力とゆとりある空間の形成 | ||
【建築物等の整備の方針】 用途の制限、敷地面積の最低限度、高さの最高限度、壁面の位置の制限、壁面後退区域における工作物の設置の制限、 建築物等の形態又は色彩その他の意匠の制限、垣又はさくの構造の制限を定め る | ||
②市街地再開発事業
区xxとJR用地を一体的に活用し、施設建築物だけでなく、広場などの公共施設を整備し、区の玄関口である駅前地区としてふさわしい拠点の形成を行います。
市街地再開発事業の概要
◇名称
（断面イメージ）
xx駅板橋口地区第一種市街地再開発事業
◇施行区域面積
約0.4ha 住宅
◇施設概要
建築面積 | 約2,500㎡ | 建ぺい率 | 約65％ |
延べ面積 | 約53,300㎡ | 容 積 率 | 約950％ |
主要用途 | 住宅、商業、公益、駐車場 | 建 築 物 の 高さの限度 | 130ｍ |
機械室住宅ロビー
店舗
公益施設
▼駅前広場レベル
整備の基本方針
機械室・駐輪場
▲ラチ外
コンコースレベル
③高度利用地区 |
土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新を図るため、建物の外壁を後退させたり、敷地内に広場等を整備することにより、容積率の割り増しを受けます。 高度利用地区適用の考え方 ◇容積率の最高限度の変更 容積率の割り増しにより、土地の高度利用・有効利用を図ります ◇建ぺい率の最高限度の変更 建ぺい率の低減により、オープンスペースやゆとりある空間の形成を図ります 容積率 600％⇒950％ 建ぺい率 80％⇒60％※ ※ 建築基準法第53条第3項各号の一に該当する場合は10分の1を、同項各号に該当する場合及び同条第5項第1号に該当する場合は10分の2を加えた数値とする |
➃高度地区 |
高度利用地区を活用し再開発ビルを建設するため、最高限度高度地区を廃止します。また、高さの限度は、地区計画等の都市計画により、130ｍに制限します。 |