① 임대차 종료사유 발생(제623조, 제629조, 제640조, 목적물멸실 등) 여부 확정 -> ② 임대 차 종료에 따른 임차인의 권리 여하 (i) 임대차보증금 반환 청구 (ii) 투하자본회수와 관련한 부속물매수청구권, 비용상환청구권, 지상물매수청구권) -> ③ 임대차 종료에 따른 임대인의 권리 여하(목적물반환청구, 부당이득(실질적 이익론), 불법행위 책임) -> 권리행사시 상대방의 항변문제(유치권, 동시이행항변권)
xx각론 (7) xxx약 2
xx
- 당사자 쌍방이 금전 외의 재산권을 서로 이전할 것을 xx함으로써 xx하는 쌍무, xx, xx, 불요식의 계약이다.
xx대차
- xx에서 x xxx 것이 xx대차의 전형
- 대여xxxxx
청xxx (다음의 세 개가 한꺼번에 이뤄짐)
(1) 대여금반환xx (대(빌려준 이)주가 차주(xx x)한테)
대여금반환xx의 xx사실은 ① 금xxx대차계약(xxx 포함), ② 금전을 교부한 사실, ③ xxx가 xx한 사실
(2) xxxx
xxxx의 xx사실 ① 원본xx의 발생xx 사실, ② xxxx을 한 사실(원본 xx의 종된 계약으로 xxxx이 있는 사실), ③ 금전을 교부한 사실 및 xx
(3) xxxxxxx
① 원본xx의 발생xx 사실, ② 반환xx 및 그 도과(xxx가 경과한 사실), ③ 손해의 발생 과 그 범위
xxxxx으로 xxxx는 xxx상을 xx하는 것임.
-> xx불이행에 따른 손해를 입증할 때 : ① xx의 xx에 좇은 이행이 없었다. ② 그로 인 해서 손해를 입었다.(고의 과실은 xx됨)
- xxxxx은 xxx의 이행지체에 xx 것이므로 ‘반환xx 및 그 도과’가 청xxx으로 필요하다. 이와 xx해서 민법 제387조에 xx이 있으나, xx의 정함이 없는 xx에는 민법 제387조 2항이 아니라 그 특칙인 민법 제603조 2항(최고, 그리고 상당한 기간 도과)에 의한 다. 따라서 원고는 최고사실과 상당한 기간이 도과한 사실을 주장, xx해야 한다. 반환xx의 정함이 없는 xx대차에서 xx의 반환만을 구할 xx와 xx xxxxx지급청구권의 지급을 구할 xx 최고사실과 상당기간의 도과사실을 xx가 주장, xxxxx 하는 이유는 xxx의 이행지체사실이 xxxxx지급청구권의 근거사실로서 xx가 주장, xxxxx 하는데, 차주 가 최고의 항변권을 xx하고 있는 동안에는 이행지체에 빠지지 않으므로(이 점에서는 동시이 행항변권의 존재효과와 유사하다) xx로서는 이 항변권을 소멸시키기 위한 사실을 주장, x xxxx 하기 때문이다.
그런데 최고는 소장 xx로 가능하고, 통상 소장 xxx로부터 상당한 기간이 경과하게 되는 판결선고 다음날 기산일로 잡아 xxxxx을 xx하고 있을 xx에는 ‘최고, 그리고 상당기 간 경과’가 현저한 사실이 되므로 이에 xx 별도의 주장, xx은 필요하지 아니하다.
제387조(이행기와 이행지체) ②xx이행의 xx이 없는 xx에는 xxx는 이행xx를 받은 때로부터 지체책임이 있다.
제603조(반환xx) ②반환xx의 xx이 없는 때에는 xx는 상당한 기간을 정하여 반환을 최 고xxx 한다. 그러나 차주는 언제든지 반환할 수 있다.
***손해의 발생 및 범위에는 원고가 주장 xxxxx 할 사실xx, 금xxx의 불이행의 xx 에는 그 xxx상액은 법정이율 또는 xx이율에 의하므로(제387조 1항), xx로서의 특약이 없더라도 연5%의 민사법정이율에 의한 xxxxx을 구할 수 있고, 이를 초과하는 xx이율 의 xx이 있는 xx에는 이를 xx함으로써 xx이율에 의한 xxxxx을 구할 수 있다.
제6절 임대차
임대차의 방향xx: 임차인 xx(임차권의 물권화 xx)
-> xx에게 xxx 부동산xxx
652조 : xxx정 임차인 xx
-> xx임대xxx법 상가임대xxx법 (부차적인 xx수단)
중요한 부분 ① 임대차종료시의 법률xx, ② 임대차의 대항력
- 임대차 종료 시 법률xx
① 임대차 종료사유 발생(제623조, 제629조, 제640조, 목적물멸실 등) 여부 확정 -> ② 임대 차 종료에 따른 임차인의 권리 여하 (i) 임대차보증금 반환 xx (ii) 투하자본xx와 관련한 부속물xx청구권, xxxx청구권, xx물xx청구권) -> ③ 임대차 종료에 따른 xxx의 권리 여하(목적물반환xx, 부당xx(실질적 xx론), 불법행위 책임) -> 권리행사시 상대방의 항xxx(xxx, 동시이행항변권)
목적물 멸실: 당연 종료(xx할 수 있는 xx가 아님)
제623조(xxx의 xx) xxx은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 xx, xx 에 필요한 xx를 xxx게 할 xx를 부담한다.
제629조(임차권의 양도, 전대의 제한) ① 임차인은 xxx의 xx없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다. ②임xxx 전항의 xx에 위반한 때에는 xxx은 계약을 xx할 수 있다.
-> xxx이 xx하면 임대차 종료
제640조(xxx체와 xx) 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 xxx체액이 2기의 차임 액에 달하는 때에는 xxx은 계약을 xx할 수 있다.
-> 차임을 6개월에 한 번씩이면 2기는 12개월
임대차 종료xx: ① 임대차 기간만료 또는 623조 xxxx하게 할 xx가 불가능하게 된 x x, ② 임차권의 무단양도 전대, ③ 차임지체
=> 사실xx 애매하면 종료된 것으로 볼 것
- 임대차보증금 반환xx
I. 청xxx
임대차보증금반환청구권 xx사실은 (i) 임대차계약의 체결 (ii) 임대차보증금의 지급, (iii) 임대차의 종료이다.
1. 임대차계약의 체결
임대차계약이 체결된 사실에는 임차목적물, 차임이 구체적으로 특정되어야 한다. 대차형 계약이므로 반환xx의 합의는 단순한 법률행위의 부관에 그치는 것이 아니라, 계약의 xx불 가결한 요소로 xxx간에 관한 사실까지도 주장, xx해야 한다.
2. 임대차보증금의 지급
지급했다는 xx책임은 임xxx 진다.
3. 임대차의 종료
임대차종료를 xx으로 한 임대차보증금반환을 구하는 xx에는 기간만료 또는 xxxx 등 을 밝혀야 함.
4. 기타xx
임xxx xxx으로부터 목적물을 xxx 제3자에 xx 임대차보증금의 반환을 xx하기 위해서는 그는 xxx의 지위를 xx하였거나 보증금반환xx를 xx하였을 것이 xx되므로, 이에 xx 사실, 즉 원고가 민법 또는 xx임대xxx법, 상가건물임대xxx법 xx의 xx 력의 xx을 갖춘 사실까지 주장, xx해야 함. 한편, 임xxx xxx에게 임대차목적물을 반 환한 사실은 임대차보증금반환xx의 xx사실에 포함되지 않는다.
II, xx되는 항변(xxx이 임차인에게)
1. 묵시적 갱신의 항변
제639조(묵시의 갱신) ① 임대차기간이 만료x x 임xxx 임차물의 xx, xx을 계속하는 xx에 xxx이 상당한 기간 내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 그러나 당사자는 제635조의 xx에 의하여 xx의 통고를 할 수 있다. ②전항의 xx에 전임대차에 대하여 제삼자가 제공한 담보는 기간의 만료로 인하여 소 멸한다.
2. 공제의 항변
(1) 계약존속 중의 연체차임
(2) 임대차계약 종료 후 부당xx
(3) 목적물의 멸실 등에 따른 xxx상
3. 동시이행의 항변
-> 동시이행항변이 가장 중요
- 임대차목적물 반환xx
I. 청구권인
(i) 임대차계약의 체결 (ii) 목적물의 인도 (iii) 임대차의 종료
II. xx되는 항변
1. xx청구권의 행사
(1) 부속물xx청구권의 xx
(2) xx물xx청구권의 xx
2. xxx
(1) 필요비xx청구권의 xx
(2) 유익비xx청구권의 xx
3. 임대차보증금과의 동시이행
I. 임대차의 xx
- 의의: 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 xx·xx하게 할 것을 xx하고, 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 xx함으로써 xx하는 것 (xx, xx, 쌍무, 불요식 계약)
- 원칙적으로 당사자의 합의만으로 xx
- 타인xx 물건에 xx 임대차 계약 : xx함(타인권리 매매도 xx하므로)
- 임차인의 대항력 취득여부
임xxx 대항력 있는 임차권을 취득하기 위해서는 xxx이 소유자이거나 또는 소유권을 갖고 있지는 않더라도 적어도 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 갖고 있어야 한 다.
① xx임대xxx법이 적용되는 임대차로서는, 반드시 임차인과 xx의 소유자인 xxx 사이 에 임대차계약이 체결된 xx에 xx된다고 할 수는 없고, 나아가 xx의 소유자는 아니지만 xx에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대 권한)을 xx xxx 과 사이에 임대차계약이 체결된 xx도 포함된다.
대법원 1995.10.12. 선고 95다22283 판결
-> xx의 xxxxx로서 사실상 이를 제3자에게 임대할 권한을 가지는 자로부터 임차를 한 xx (대외적으로는 xxx탁자가 소유자, 대내적으로는 xxxxx임. 임xxx xxxxx로 부터 임대하면 OK)
② 매매계약의 이행으로 매매목적물을 인도받은 매수인은 그 물건을 xx·xx할 수 있는 지 위에서 그 물건을 타인에게 적법하게 임대할 수 있으며( 대법원 1971. 3. 31. 선고 71다309,
310 판결 참조), 이러한 지위에 있는 매수인으로부터 매매계약이 xx되기 전에 매매목적물인 xx을 임차받아 xx의 인도와 주민등록을 마침으로써 xx임대xxx법 제3조 제1항에 의 한 xxxx을 갖춘 임차인은 민법 제548조 제1항 단서의 xx에 따라 계약xx로 인하여 권 리를 침해받지 않는 제3자에 해당하므로 xxx의 xxx원의 바탕이 되는 계약의 xx에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 xx할 수 있다 ( 대법원 2003. 8. 22. 선고 2003다12717 판결 등 참조).
대법원 2008.4.10. 선고 2007다38908,38915 판결
-> 매수인이 적법xx 한 매매계약 후 등기 받기 전에 임대해 줌
- 임대차 종료 시의 법률xx
1) xxx이 소xxx실과 임대차계약의 종료 여부
-> 당연 종료 아님
임대차계약xx xxx의 xx는 목적물을 xxxx케 할 xx로서, 목적물에 xx 소유권 있 음을 xxxx으로 하고 있지 아니하여 xxx이 소유권을 xx하였다는 xxx으로 그 xx 가 이행불능이 되는 것은 아니다.
93다379770
그러나 임xxx 진실한 소유자로부터 목적물의 반환xx나 임료 내지 그 해당액의 지급xx 를 받는 등의 이유로 xxx이 임차인으로 하여금 xx·xx케 할 수가 없게 되었다면 xxx 의 xx는 이행불능으로 되고, 임차인은 이행불능으로 인한 임대차의 종료를 이유로 그 때 이 후의 xxx의 차임지급 xx를 거절할 수 있다.
대법원 1996. 9. 6. 선고 94다54641 판결
-> 당연 종료(xx 필요 없음)
II. 임대차 계약의 효력
1. 임대차의 존속기간
(1) 존속기간을 xx xx
① xxx간 제한(651조) -> xxx정
② 최단기간의 제한(xx 임대xxx법 제4조, 상가건물 임대xxx법 제9조)
(2) 기간의 갱신 갱신계약(651조 2항),
묵시의 갱신 (법정갱신; 639조, xx임대xxx법 제6조, 상가건물 임대xxx법 제10조) 갱xxx권(제643조, 제644조)
2. xxx의 xx (존속 중, 종료 후)
임대차 존속 중의 xx 623조(xx xx케 할 xx) 임대차 종료되었을 때 xxx의 xx ; 보증금 반환xx
임대차 존속중의 임차인의 가장 기본적 xx : 차임지급 임대차 종료되었을 때 임차인의 xx ; 목적물 반환
(1) 목적물을 xxxx케 할 xx
1) 목적물 인도 xx
2) 수xxx
제623조(xxx의 xx) xxx은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 xx, x x에 필요한 xx를 xxx게 할 xx를 부담한다.
임대차계약에 있어서 xxx은 임대차 목적물을 계약 존속 중 그 xx·xx에 필요한 xx를 xxx게 할 xx(이하 'xxx의 수xxx'라 한다)를 부담하는 것이므로(민법 제623조), 목적 물에 파손 또는 장해가 생긴 xx 그것이 임xxx 별xx을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 xx의 사소한 것이어서 임차인의 xx·xx을 방해할 xx의 것이 아니라면 xxx 은 수xxx를 부담하지 않지만, 그것을 xx하지 아니하면 임xxx 계약에 의하여 정xxx ‘목적에 따라 xx·xx할 수 없는 xx’로 될 xx의 것이라면 xxx은 그 수xxx를 부담 한다.
대법원 2000. 3. 23. 선고 98두18053 판결
보일러 xxx성 xx-xxx, 형광등 교체-임차인
수xxx면제특약 : xx함 (사적자치의 원칙)
-> 제652조(xxx정) 제627조, 제628조, 제631조, 제635조, 제638조, 제640조, 제641조, 제 643조 내지 제647조의 xx에 위반하는 xx으로 임xxx나 전차인에게 불리한 것은 그 효 력이 없다.
-> 623조는 포함되어 있지 않음
xxx의 수xxx는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있으나, 그 러한 특약에서 수xxx의 범위를 명시하고 있는 등의 특별한 xx이 없는 한 그러한 특약에 의하여 xxx이 수xxx를 면하거나 임xxx 그 수xxx를 부담하게 되는 것은 통상 ⑨x x 있는 파손의 xx 등 소규모의 xx에 한한다 할 것이고, 대파손의 xx, 건물의 주요 x x부분에 xx 대xx, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 xx은 이에 포함되지 아 니하고 여전히 xxx이 그 수xxx를 부담한다고 xx함이 상당하다 할 것이다.
대법원 1994.12.9. 선고 94다34692,94다34708 판결
-> 대규모의 xx을 면제하는 특약은 xx라는 것은 아님(특별한 xx이 있으면 xx함)
-> xxx선에 xxx 있어도 책임지지 않는다는 등의 구체적인 xx에는 특약은 xx함
수xxx의 위반 효과
-> 제626조(임차인의 xx청구권) ① 임xxx 임차물의 보존에 관한 필요비를 xx한 때에 는 xxx에 대하여 그 xx을 xx할 수 있다.
-> 즉시 필요비xx청구권 발생
-> 필요비xx실현 수단
① 임대차 존속 중에는 차임지금을 거절할 수 있다.
임대차계약에 있어서 목적물을 xx·xx하게 할 xxx의 xx와 임차인의 차임지급xx 는 xx xxxx에 있으므로 xxx이 목적물을 xx·xx하게 할 xx를 불이행하여 임차인 이 목적물을 전혀 사용할 수 없을 xx에는 임차인은 차임 전부의 지급을 거절할 수 있으나, 목적물의 xx·xx이 부분적으로 지장이 있는 xx인 xx에는 그 지장의 한도 내에서 차임 의 지급을 거절할 수 있을 뿐 그 전부의 지급을 거절할 수는 없다.
대법원 1997. 4. 25. 선고 96다44778,44785 판결
유사 취지의 조문
제627조(일부멸실 등과 감액xx, 해지권) ① 임차물의 일부가 임차인의 과실없이 멸실 기타
사유로 인하여 xx, xx할 수 없는 때에는 임차인은 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 xx할 수 있다. ②전항의 xx에 그 잔존부분으로 임차의 목적을 xx할 수 없는 때에는 임 차인은 계약을 xx할 수 있다.
② 임대차 종료 후에도 여전히 필요비를 주지 않을 xx
-> xxx행사(목적물 인도 안 해도 됨)
3) xxx거xx
제3자가 임차인의 xx xx을 방해하는 행위를 하는 xx, xxx은 자신의 xx의 이행의 xx으로써 제3자를 상대로 그 방해의 제거를 구할 xx가 있다.
-> xxx대위권(소유자의 물권적 청구권을 xx행사 할 수 있다. 피보xxx은 임xxx x xxx할 수 있는 xx)
(2) xxxx
숙박업자의 투숙객에 xx xxxx(일시 임대차)는 없음
(3) 담보책임
xx계약으로 임대차는 매매에 관한 xx이 xx되어 xxx은 매도인과 동일한 담보책임을 부담함. -> 임차인은 목적물의 xx가 있으면 계약을 xx할 수 있다.
3. 임차인의 xx
존속 중: 차임지금/ 종료 후 목적물 반환
(1) 차임지급xx
1) 차임의 증감
일부 멸실과 감액xx (627조) 사xxx에 의한 증감xx (628조)
-> xx임대차에는 증액의 xx 1/20(상가건물임대차의 xx 9/100)을 초과하지 못함
2) xxx체와 xxx의 xx
제640조(xxx체와 xx) 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 xxx체액이 2기의 차임 액에 달하는 때에는 xxx은 계약을 xx할 수 있다.
-> 연속될 필요 없음
민법이 특히 차임의 연체액이 2기의 차임액에 달하면 xxx이 임대차계약의 xx를 할 수있 는 것으로 xx한 취지는 다른 여러가지 xx을 통하여 임차인을 강력하게 xx하는 반면에 임차인에게도 성실한 차임지급 xx를 이행할 것을 xx하는 것으로 생각되므로 민법 640조 에 의한 임대차계약xx의 xx에는 계약일반의 xx의 xx와는 xx xxx의 최고절차가 필요 없다고 보는 것이 타당하다 할 것이다.
대법원 1962.10.11. 선고 62다496 판결
-> xxx정
III. 임차권의 대항력
1. 주요 쟁점
**** 건물 xx를 위한 토지임대차
갑 xx 토지에 을이 건물 신축 함. 건물을 위한 토지xxx 필요(임대차 또는 지상권 xx 계약, 주로 임대차계약) -> 갑은 xxx, 을은 임차인 -> 을은 대항력이 있음(을이 건물에 x x 등기를 해도 토지임차권에 대해 대항력이 생김)
제622조(건물등기 있는 xxx의 대항력) ① 건물의 xx를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 xx에도 임xxx 그 xx건물을 등기한 때에는 제삼자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다. ②건물이 임대차기간 만료 전에 멸실 또는 후폐한 때에는 전항의 효력을 잃는 다.
a) 임차목적물을 양도하는 xx (갑의 토지를 A에게 양도하는 xx)
을은 갑과의 계약인 임대차계약에 따르는 임차권이라는 xx으로 A에게 xx 할 수 있 다. -> 622조에 근거하여
xx임대xxx법 3조 3항 임xxx의 xxx(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 xx한 자를 포함한다)은 xxx(賃貸人)의 지위를 xx한 것으로 본다.
-> 계약 xx(xxx의 지위자체를 xx받는 것)
제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 xx에도 임차인(賃借人)이 xx의 인도 (引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 xx 전 입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
-> xx이 아니어도 xx적용 됨.
-> 임대차계약의 당사자는 A와 을로 바뀜
계약xx의 xx
계약 당사자로서의 지위 xx를 목적으로 하는 계약xx는 3면계약으로 이루어지는 것이 통상 적이나, xx 당사자 중 2인의 합의와 나머지 당사자가 이를 xx 내지 xx하는 방법으로도 가능하다.
대법원 1996. 2. 27. 선고 95다21662 판결
-> 갑과 A 사이의 합의만으로 계약xx 가능 (xxx과 xxx 사이의 합의)
보증금 반환이 xx됨 (xxx의 지위를 xx한 A도 보증금반환xx가 있는가? 아니다. 임대 차계약과 보증금계약은 별개의 계약이라서 A가 xxx의 지위를 xx 받았다고 해서 Ax x 증금반환xx까지 xx 받은 것은 아님)
-> 그러나 100조 2x
x100조(주물, 종물) ① 물건의 소유자가 그 물건의 xx에 공하기 위하여 자기소유인 다른 물건을 이에 부속하게 한 때에는 그 부속물은 종물이다. ②종물은 주물의 처분에 따른다.
-> 물권 뿐 아니라 권리에도 xx적용 함(종된 권리는 주된 권리의 처분에 따름)
-> 보증금계약은 임대차계약의 종된 계약임
위 계약xx에 있어서 보증금반환xx는 면책적 계약xx로 보면, 옛날 xxx이 보증금반환 xx를 면하고 이는 임차인에게 불리함.
xx: 을x x에 대하여 임대차계약을 xx할 수 있음. (만약 xxx A가 무자력이면 을은 너 무 불리함) -> 법적 근거(조문)는 없고, 신의칙상 임차인은 xx할 수 있다.
-> 따라서, 면책적 계약xx로 봐도 xx없다.
b) 임차권의 xxx대
사안에서 토지임대차와 xx해서 을이 건물을 가지고 있는데, 건물을 B에게 판 xx
-> 100조 2항 xx적용 됨 (건물소유권을 팔면 그 주된 권리에 따라 종된 권리인 임대차에 xx 권리도 함께 온다.)
-> 629조
제629조(임차권의 양도, 전대의 제한) ① 임차인은 xxx의 xx없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다. ②임xxx 전항의 xx에 위반한 때에는 xxx은 계약을 xx할 수 있다.
-> B가 임차권을 받을 수 있으나, 갑에게 해지권이 있음
-> 해지권은 제한된다.(= xxx위론): 무단양도가 xxx위가 아니라면 xxx의 해지xx 제 한됨(xx, 법적 근거: 신의칙)
-> xx하려는데 Bx x에 대해 622조를 주장하면?
제622조(건물등기 있는 xxx의 대항력) ① 건물의 xx를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 xx에도 임xxx 그 xx건물을 등기한 때에는 제삼자에 대하여 임대차의 효력이 ⑨긴다. ②건물이 임대차기간 만료 전에 멸실 또는 후폐한 때에는 전항의 효력을 잃는 다.
-> 이는 xx될 수 없다. 왜냐하면, xxx이 아닌 제3자(A)에게 생긴다는 것
2. 대항력의 취득
(1) 민법상의 대항력의 취득
1) 임차권 등기
제621조(임대차의 등기) ① 부동산임차인은 당사자간에 반대 xx이 없으면 xxx에 대하 여 그 임대차등기절차에 협력할 것을 xx할 수 있다. ②부동산임대차를 등기한 때에는 그때 부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.
-> 임차인x x3자에게 주장할 수 있다는 뜻
-> 실무에서 등기되는 xx는 드물다.
2) 건물xx를 목적으로 한 토지 임대차에서 임xxx 그 건물에 관하여 등기를 마친 xx 제622조(건물등기 있는 xxx의 대항력) ① 건물의 xx를 목적으로 한 토지임대차는 이
를 등기하지 아니한 xx에도 임xxx 그 xx건물을 등기한 때에는 제삼자에 대하여 임대차 의 효력이 생긴다.
민법 제622조 제1항은 건물의 xx를 목적으로 한 토지 임대차는 이를 등기하지 아니한 경 우에도 임xxx 그 xx건물을 등기한 때에는 토지에 관하여 권리를 취득한 제3자에 대하여 임대차의 효력을 주장할 수 있음을 xx한 것에 불과할 뿐, 임차인으로부터 건물의 소유권과 함께 건물의 xx를 목적으로 한 토지의 임차권을 취득한 사람이 토지의 xxx에 xx xx 에서 임차권의 양도에 관한 그의 xx가 없어도 임차권의 취득을 xx할 수 있다는 것까지 규
xx 것은 아니다.
대법원 1996. 2. 27. 선고 95다29345 판결
건물의 소유권과 함께 건물의 xx를 목적으로 한 토지의 임차권을 취득한 사람(B)
(2) xx임대xxx법xx 대항력의 취득
1) xx임대xxx법 적용범위
제2조(적용 범위) 이 법은 xxx 건물(이하 "xx"이라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다. 그 임xxx(賃借住宅)의 일부가 주거 외의 목적으로 xx되는 xx에도 또 한 같다.
그러나 반대로 비xxx 건물의 일부를 xxx으로 xx하는 xx에는 적용되지 않음. 대법원 1996. 3. 12. 선고 95다51953 판결
등기하지 않은 전세에도 xx됨
-> 실무에서 얘기하는 전세의 대부분은 임대차(등기하지 않으므로)
2) 대항력의 발생xx
xx법 3조 1x x3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 xx에도 임차인(賃借人)이 xx의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 xx 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
xx인도 + 주민등록
인도를 받은 이상, 그 후 전대를 한 xx에도 임차인은 간접xx를 하는 것이므로 인xx 상 태는 유지된다.
***xx임차권의 대항력의 xx으로서 주민등록
① 임xxx 가족과 함께 살면서 그 가족의 주민등록은 남겨둔 채 임xxx 일시적으로 xx 등록을 다른 곳을 옮긴 xx, 그것은 전체적으로나 종국적으로나 주민등록의 이탈이라고 할 수 없어 대항력은 그대로 xx된다. 86다카143
-> 임차인 자신 뿐 아니라 부인의 주민등록으로 대항력 발생
② xx임대xxx법 제3조 제1항에서 xx임차인에게 xx의 인도와 주민등록을 xx으로 명 시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어볼 때 xx 공 시방법이 없는 xx임대차에서는 xx의 인도 및 주민등록이라는 xxxx은 그 대항력 취득 시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 그 대항력을 xxx기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다.
대법원 1987.2.24. 선고 86다카1695 판결
-> 대항력 취득 후 저당권 xx등기가 이뤄지고, 그 후 임xxx 주민등록을 일시 퇴거하였다 가 다시 전입한 사안.
-> 부동산 등기와는 다름(xxxx이지 효력xx이 아니기 때문, 중간에 불법적으로 말소되어 도 대항력이 유지됨)
3) 대항력의 취득xx
xx임대xxx법 제3조의 임xxx xx의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 'xx부터' 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 함은 xx 오전 영시부터 대항력이 생긴다는 취지이다.
대법원 1999. 5. 25. 선고 99다9981 판결
-> 임차인의 xxxx으로서 xx의 인도 및 주민등록과 그 xx에 xx 제3자의 저당권등기 가 같은 날 이루어진 xx에는 제3자의 저당권이 xxx다.
4) 임차권 등기xx
(3) 상가건물 임대xxx법상 대항력의 취득
-> 보증금에 따라 상가건물 임대xxx법이 적용되기도 하고 아니기도 함. 발생xx : 건물의 인도와 사업자등록을 xx한 때 -> 대항력 발생
대항력 발생 xx: 건물의 인도와 사업자등록을 xx한 다음 날 임차권등기xx
3. 대항력의 xx
민법상 대항력은 622조가 xx함
(1) 임차목적물이 양도된 xx
1) xxx과 임차인 사이의 법률xx
a. 임대차관계의 승계
제3조(대항력 등) ③ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.
-> 상가건물임대차 보호법도 같음
임대차계약에 종된 계약인 보증금계약 등도 임대차관계에 수반하여 이전된다.(100조 2항 유추 적용)
-> 임차인의 승계거부권
2) 양도인(종전 임대인)과 임차인 사이의 법률관계 : 원칙적으로는 관계가 없어짐
3) 양도인과 양수인 사이의 법률관계
제575조(제한물권 있는 경우와 매도인의 담보책임) ① 매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전 세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계 약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에 는 손해배상만을 청구할 수 있다. ②전항의 규정은 매매의 목적이 된 부동산을 위하여 존재할 지역권이 없거나 그 부동산에 등기된 임대차계약이 있는 경우에 준용한다.
③전2항의 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 1년 내에 행사하여야 한다.
등기된 임대차계약
-> 담보책임에 따라 해제 또는 손해배상을 청구할 수도 있음
(2) 임차목적물이 경매된 경우
매매와 기본구조는 비슷, 다만 저당권자가 있는 것. 저당권자(담보권) v. 대항력을 갖춘 임차인(용익권)
-> 둘 다 물권적 지위를 가짐(먼저 갖춘 자가 이김)
특히 저당권은 경매를 통한 매각으로 모두 소멸하므로 최선순위 담보물권과 임차권 대항력의 선후를 기준으로 우열이 정해진다.
98다32939
-> 갑 토지 1번 저당권 K, 2번 을이 대항력을 갖춘 임차권, 3번- Y(2번저당권) 2번 저당권자가 경매신청하면, 1번 저당권도 최종적으로 소멸됨.
등기된 임차권자와 최선순위 저당권자를 비교해야 함.
-> 을은 갑(1번 저당권자에게 대항을 못함). 후순위 저당권자가 경매신청해도 선순위저당권자 의 저당권도 소멸함
1) 최선순위 담보물권자나 (가)압류담보권자보다 먼저 대항력을 취득한 경우
매각대금이 완납되어도 임차권은 소멸하지 않고(민사집행법 제91조), 임차인은 매각 받은 자에게 임차권을 주장할 수 있으며, 임대차계약을 해지하지 않고도 배당요구를 할 수 있다. (2003다23855) -> 경락인은 임대인의 지위를 승계함.
-> 위 사안에서 임차인은 ‘후순위’인데 만약 이 자가 ‘선순위’인 경우에는 어떻게 될까?
상계는 당사자 쌍방이 서로 같은 종류를 목적으로 한 채무를 부담한 경우에 서로 같은 종류 의 급부를 현실로 이행하는 대신 어느 일방 당사자의 의사표시로 그 대등액에 관하여 채권과 채무를 동시에 소멸시키는 것이고, 이러한 상계제도의 취지는 서로 대립하는 두 당사자 사이 의 채권·채무를 간이한 방법으로 원활하고 공평하게 처리하려는 데 있으므로, 수동채권으로 될 수 있는 채권은 상대방이 상계자에 대하여 가지는 채권이어야 하고, 상대방이 제3자에 대 하여 가지는 채권과는 상계할 수 없다고 보아야 한다. 그렇지 않고 만약 상대방이 제3자에 대 하여 가지는 채권을 수동채권으로 하여 상계할 수 있다고 한다면, 이는 상계의 당사자가 아닌 상대방과 제3자 사이의 채권채무관계에서 상대방이 제3자에게서 채무의 본지에 따른 현실급 부를 받을 이익을 침해하게 될 뿐 아니라, 상대방의 채권자들 사이에서 상계자만 독점적인 만 족을 얻게 되는 불합리한 결과를 초래하게 되므로, 상계의 담보적 기능과 관련하여 법적으로 보호받을 수 있는 당사자의 합리적 기대가 이러한 경우에까지 미친다고 볼 수는 없다. (2010 다101394)1)
-> 위 사안에서와 달리 경락인은 임대인의 지위를 승계하므로 ‘선순위’ 임차인은 위의 유익비 등을 경락인으로부터 받아 낼 수 있다.
-> 위 사안에서는 경락인에게 유익비상환청구권을 행사할 수 없다. 이때는 임대인한테 가지고 있는 유익비상환청구권을 가지고 제320조의 유치권을 경락인에게 행사하고 있는 것 (그래서 상계가 문제가 됨)
-> 그러나 임차인이 선순위인 경우에는 상계는 문제되지 않는다.
=> 만약 이 경우 상계를 허용한다면 채권자의 자산상태가 악화된 경우 상계를 하는 제3자만
1) 사실관계: 원고는 근저당권에 기한 임의경매절차에서 A소유의 아파트를 매각 받아 매각대금을 완납함 으로써 그 소유권을 취득하였다. 피고는 원래 위 아파트의 ‘후순위’ 임차인이었는데, 그 임차권이 매 각으로 소멸하였음에도 임대인 A에 대한 유익비상환청구권에 기한 유치권을 주장하며 원고가 위 아 파트의 소유권을 취득한 이후에도 위 아파트를 계속 점유, 사용하였다. 이에 원고가 피고를 상대로 소유권에 기하여 위 아파트의 인도를 청구하자 피고는 유치권 항변을 하였고, 이에 대하여 원고는 다 시 피고에 대한 부당이득반환채권으로 피고의 A에 대한 유익비상환청구권과 상계한다고 주장하였다.
이 만족을 누리는 결과가 되어 ‘채권자평등의 원칙’에 위배됨에 비추어 제3자에 의한 변제(대 물변제, 공탁)와 달리 상계는 부정하는 것이 타당하다(다수설). 따라서 원고의 상계주장은 인 용되지 않는다.
2) 최선순위 담보물권자나 (가)압류권자보다 나중에 대항력을 취득한 경우
매각대금이 완납되면 임차권은 소멸하고, 임차인은 경매절차에서 배당을 받는 수밖에 없다. 우선변제권이 있는 임차인이라도 경매법원이 이를 알 수 없기 때문에 반드시 배당요구를 해야 만 배당을 받을 수 있다.
- 미등기주택 ‘대지’의 환가대금에 대한 소액임차인의 우선변제권 인정여부
사안: 갑은 자기 토지에 주택을 신축하고 아직 보존등기를 하기 전에 그 주택의 일부를 을에 게 임대해 주었다.(을은 미등기 다세대주택의 소액임차인) 이에 을은 그 주택에 입주하여 전입 신고를 하고 임대차계약서에 확정일자를 받았다. 그 후 이 미등기주택의 대지에 대해 갑의 채 권자 A가 근저당권을 설정 받았다.
(1) 그 후 이 근저당권에 대한 경매절차에서 대지의 환가대금에 대해 을이 우선변제권을 받 을 수 있는가?
(2) 만약 토지에 대한 A의 저당권설정 후에 비로소 주택이 신축된 경우라면 어떠한가?
변경된 판례의 태도2)
① 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하 여 우선변제권을 행사할 수 있고, 이와 같은 우선변제권은 이른바 법정담보물권의 성격을 갖 는 것으로서 임대차 성립시의 임차목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호 하고자 인정되는 것이므로, 임대차 성립당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임 차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게 된 경우에도 마찬가지라 할 것이다.
(2009다101275)
-> 주택임대차, 대지가 경매됨 -> 보호받을 수 있음
건물은 보존등기가 없어도 187조에 의해서 지은 사람이 소유권 취득
-> 저당권자 또는 경락인의 불측의 손해? 아님, 저당권 설정 당시 이미 건물이 있음
② 주택임대차보호법은 주택의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주 거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있고(제1조), 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 관 하여 적용된다고 규정하고 잇을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마 친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하므로(제2조), 어느 건물이 국민의 주거생활의 용도 로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관하여 아직 등기를 마치지 아니하였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 같은 법의 적
2) 종래 판례의 태도 : 우선변제권의 요건으로서 주택임대차보호법 제8조 1항 2문에서 ‘주택’에 대한 경 매신청의 등기 전에 (소액)임차인이 대항력을 갖추어야 한다고 규정하고 있는데, 미등기주택의 경우에 는 이 요건을 충족할 수 없다는 이유로, 그 대지의 환가대금에 대해서는 저당권자에 우선하여 변제받 을 수 없는 것으로 보았다.
용대상이 된다고 해석함이 상당하다.
③ 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인에게 우선변제권을 인정한 주택임대차보 호법 제3조의2 및 제8조가 미등기 주택을 달리 취급하는 특별한 규정을 두고 있지 아니하므 로, 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인의 임차주택 대지에 대한 우선변제권에 관한 법리는 임차주택이 미등기인 경우에도 그대로 적용된다. 이와 달리 임차주택의 등기 여 부에 따라 그 우선변제권의 인정 여부를 달리 해석하는 것은 합리적 이유나 근거 없이 그 적 용대상을 축소하거나 제한하는 것이 되어 부당하고, 민법과 달리 임차권의 등기 없이도 대항 력과 우선변제권을 인정하는 같은 법의 취지에 비추어 타당하지 아니하다. 다만, 소액임차인 의 우선변제권에 관한 같은 법 제8조 제1항이 그 후문에서 ‘이 경우 임차인은 주택에 대한 경 매신청의 등기 전에’ 대항요건을 갖추어야 한다고 규정하고 있으나, 이는 소액보증금을 배당 받을 목적으로 배당절차에 임박하여 가장 임차인을 급조하는 등의 폐단을 방지하기 위하여 소 액임차인의 대항요건의 구비시기를 제한하는 취지이지, 반드시 임차주택과 대지를 함께 경매 하여 임차주택 자체에 경매신청의 등기가 되어야 한다거나 임차주택에 경매신청의 등기가 가 능한 경우로 제한하는 취지는 아니라 할 것이다. 대지에 대한 경매신청의 등기 전에 위 대항 요건을 갖추도록 하면 입법 취지를 충분히 달성할 수 있으므로, 위 규정이 미등기 주택의 경 우에 소액임차인의 대지에 관한 우선변제권을 배제하는 규정에 해당한다고 볼 수 없다. (2004 다26133)
II. 대지에 대한 저당권설정 후에 비로소 그 지상건물(미등기주택)이 신축된 경우 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 제8조 제3항의 각 규정과 같은 법의 입법 취지 및 통상 적으로 건물의 임대차에는 당연히 그 부지 부분의 이용을 수반하는 것인 점 등을 종합하여 보 면, 대지에 관한 저당권의 실행으로 경매가 진행된 경우에도 그 지상 건물의 소액임차인은 대 지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선변제받을 수 있다고 할 것이나, 이와 같은 법리는 대 지에 관한 저당권 설정 당시에 이미 그 지상 건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있는 것이 고, 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에까지 공시방법이 불완전한 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면 저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입게 되는 범위가 지나치게 확대 되어 부당하므로, 이러한 경우에는 소액임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제를 받을 수 없다. (2009다101275)
제8조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전 에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다. ② 제1항의 경우에는 제3조의2제4항부터 제6항까지 의 규정을 준용한다. ③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다.
IV.임차권의 양도와 임차물의 전대
1. 임차권의 양도
제629조(임차권의 양도, 전대의 제한) ① 임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다. ②임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
(1) 법적 성질
판례; 임차권의 양도는 지명채권의 양도로 보는 것을 전제로 임대인의 동의를 임대인에게 대 항할 수 있는 요건으로 봄
임대인의 동의를 받지 아니하고 임차권을 양도한 계약도 이로써 임대인에게 대항할 수 없을 뿐 임차인과 양수인 사이에는 유효한 것이고 이 경우 임차인은 양수인을 위하여 임대인의 동 의를 받아 줄 의무가 있다.
대법원 1986.2.25. 선고 85다카1812 판결
(2) 임대인의 동의 있는 양도
***(3) 임대인의 동의 없는 양도
1) 임차권양도제한과 임차보증금반환채권의 양도금지 여부 보증금을 양도할 때도 임대인의 동의가 필요한가?
-> 임차권과 임대인 사이의 약정에 의해 임차권의 양도가 금지되어 있더라도 임차보증금 반환채권의 양도까지 금지되어 있는 것은 아니다. 임차권 양도인이 보증금반환채권을 양도도 하면서(임대차 종료 후에) 임대인에게 ‘통지’한 이상 임대차계약의 종료 후에 임대인에 대해 임차보증금의 반환을 요구하는 양수인의 청구는 임대인이 그 양도가 금지되었던 임차권의 양 도에 ‘동의’ 하였는지 여부에 상관없이 인용된다. (2001다2624)
-> 임대차의 존속중이어도 보증금반환채권 양도 가능
2) 대항력 있는 임차권의 양도
대항력 있는 임차권인 경우에도 임차권의 양도에는 임대인의 동의를 받아야 하며, 임대인의 동의가 없으면 무단양도가 되어 양수인이 임대인에게 대항하지 못한다. (629조)
3) 임차권의 무단양도의 법률관계
사안: 갑 소유 토지에 을이 건물 신축함. 건물을 위한 토지이용권 필요. 갑과 을은 임대차계약 을 체결하였고, 을은 건물에 대한 등기를 통하여 토지 임대차에 관하여 대항력 갖춤(622조). 이후 을이 건물을 B에게 매도한 경우.
a) 임차인과 양수인 사이의 관계 (사실관계에서 을과 B)
임차권양도계약은 이들 간에는 유효하고, 임차인은 양수인에 대해 임대인의 동의를 받아 줄 의무를 진다. (85다카1812)
임대인이 동의하지 않은 경우, 임차인(을)에 대해 채무불이행책임과 담보책임 물을 수 있음.
b) 임대인과 양수인 사이의 관계 (갑과 B)
① 양수인의 점유는 불법 점유 -> 213조, 214조에 따라 방해제거/퇴거 청구를 할 수 있
다.
다만 임대인이 임차인과의 임대차계약을 해지하지 않는 때에는, 목적물을 직접 자기에게 인 도할 것을 청구할 수 없고, 임차인에게 인도할 것을 청구할 수 있을 뿐이다.
이유: 갑이 간접점유자이기 때문 (임대차계약을 해지하지 않는 이상 을이 사용·수익할 수 있기 때문)
을이 직접점유자이고, 갑은 간접점유자인데, 이것이 바로 간접점유자의 한계
② 동의하지 않으면, 임대인은 손해배상청구나 부당이득반환청구를 할 수 없다.
임차인이 임대인의 동의를 받지 않고 제3자에게 임차권을 양도하거나 전대하는 등의 방법으로 임차물을 사용·수익하게 하더라도, 임대인이 이를 이유로 임대차계약을 해지하거나 그 밖의 다른 사유로 임대차계약이 적법하게 종료되지 않는 한 임대인은 임차인에 대하여 여전히 차임 청구권을 가지므로, 임대차계약이 존속하는 한도 내에서는 제3자에게 불법점유를 이유로 한 차임상당 손해배상청구나 부당이득반환청구를 할 수 없다.
대법원 2008.2.28. 선고 2006다10323 판결
c) 임대인과 임차인과의 관계(갑과 을 사이)
① 임대차계약의 존속
****② 임대인의 해지권 및 해지권의 제한
제629조(임차권의 양도, 전대의 제한) ②임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계 약을 해지할 수 있다.
임차인이 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻은 바 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 경우에 있어서도 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 인정할 수 없는 특 별한 사정이 있는 경우에는 위의 법조에 의한 해지권은 발생하지 않는다.
대법원 1993.4.27. 선고 92다45308 판결
-> 배신행위론 (원래는 무단양도의 경우 임대인은 임차계약을 해지할 수 있음 -> 그런데 배 신행위의 경우 임대인의 해지권 제한 -> 임차인을 보호하기 위함)
-> 배신행위가 아닌 대표적인 경우: 건물 소유를 위한 토지임대차(임대인 갑의 입장에서 건물 은 을소유임, 을소유 건물이 내 토지를 사용수익 중에 임차인이 을에게서 B로 바뀌어도 토지 의 사용수익 방법 등이 바뀌는 것은 아니므로 이 경우 갑에게 불리하지 않음
그러나 건물임대차는 다름. (새로운 양수인(임차인)이 아이가 많은 가족인지 독신남인지에 따 라 사용수익 방법이 달라짐)-> 배신행위일 수 있음
***판례가 인정하는 특별한 사정(배신행위가 아닌)은 ① 임차건물에서 동거하면서 가구점을 함께 경영하는 임차인의 처가 임차권을 양수한 경우(92다45308),
-> 을이 B의 남편이고, 을은 건물을 소유하고 있음, 토지 임차권을 가지고 있던 중, 사업이 어려워 가장이혼을 하고, 재산분할 명목으로 건물을 부인에게 줌(이로 인해 토지 임차권도 부 인에게 양도됨-임대인의 동의는 없었다. 이후 재결합하였는데, 이 경우 배신행위 아님)
② 건물소유권을 취득한 경락인이 건물소유를 위한 토지임차권을 취득하는 경우 (92다24950)
-> 건물에 저당권이 설정되어 있었음. B는 건물의 경락인, 건물 소유를 위한 토지 임차권을 취득하는 경우에 특별한 사정에 대한 입증책임은 양수인에게 있다. -> 요 사안에서는 입증은
커녕 주장이 없었다. -> 임대인의 해지권을 인정함 (자세한 내용은 아래 참조)
가. 건물의 소유를 목적으로 하여 토지를 임차한 사람이 그 토지 위에 소유하는 건물에 저당 권을 설정한 때에는 민법 제358조 본문에 따라서 저당권의 효력이 건물뿐만 아니라 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차권에도 미친다고 보아야 할 것이므로, 건물에 대한 저당권이 실행되어 경락인이 건물의 소유권을 취득한 때에는 특별한 다른 사정이 없는 한 건물의 소유 를 목적으로 한 토지의 임차권도 건물의 소유권과 함께 경락인에게 이전된다.
나. 위 “가”항의 경우에도 민법 제629조가 적용되기 때문에 토지의 임대인에 대한 관계에서는 그의 동의가 없는 한 경락인은 그 임차권의 취득을 대항할 수 없다고 할 것인바, 민법 제622 조 제1항은 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인 이 그 지상건물을 등기한 때에는 토지에 관하여 권리를 취득한 제3자에 대하여 임대차의 효력 을 주장할 수 있음을 규정한 취지임에 불과할 뿐, 건물의 소유권과 함께 건물의 소유를 목적 으로 한 토지의 임차권을 취득한 사람이 토지의 임대인에 대한 관계에서 그의 동의가 없이도 임차권의 취득을 대항할 수 있는 것까지 규정한 것이라고는 볼 수 없다.
다. 임차인의 변경이 당사자의 개인적인 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계인 임대차를 더 이상 지속시키기 어려울 정도로 당사자간의 신뢰관계를 파괴하는 임대인에 대한 배신행위가 아니라고 인정되는 특별한 사정이 있는 때에는 임대인은 자신의 동의 없이 임차권이 이전되었 다는 것만을 이유로 민법 제629조 제2항에 따라서 임대차계약을 해지할 수 없고, 그와 같은 특별한 사정이 있는 때에 한하여 경락인은 임대인의 동의가 없더라도 임차권의 이전을 임대인 에게 대항할 수 있다고 봄이 상당한바, 위와 같은 특별한 사정이 있는 점은 경락인이 주장·입 증하여야 한다.
대법원 1993.4.13. 선고 92다24950 판결 임차권의 대항력, 배신행위론
사안: X대지는 A의 소유인데, 갑이 자신 소유의 Y건물의 소유를 목적으로 그 대지를 임차한 후 대지상에 건물을 신축하여 그 소유권보존등기를 하였다. 한편 을은 갑에 대한 채권자 겸 위 Y건물에 대한 근저당권자인데, 경매를 청구하여 B가 건물을 경락받고 그 소유권이전등기 를 하였다.
A는 B가 위 대지를 점유할 권원이 없음을 이유로 위 건물의 철거 및 대지의 인도를 청구하였 다면 인용가능한가?
-> 사실관계에서 갑은 등기를 갖추었으므로 622조에 따라 토지임차권에 대해 대항력을 갖춤
-> 213조 단서를 검토해야 함(방해배제청구권, 토지명도) 항변(점유할 권리)
건물 소유권 있으나 토지이용권은? (지상권, 전세권, 임차권이 논의될 수 있는데, 실제 거래계 에서는 지상물 소유자가 주장할 수 있는 것은 임차권-> 지상권/전세권은 거의 없음, 따라서 법정지상권이나 관습법상 지상권 => 법률규정에 의한 토지이용권이니까 당사자 사이의 임대 차계약이 있는지 여부부터 따져볼 것)
100조 2항의 유추적용으로 소유권이 이전되면-> 종된 권리인 토지임차권도 이전되는가? 이 사안은 비슷하면서 다름(양수인은 매매계약이 아닌 저당권에 기초한 임의경매로 소유권 취득 하였으므로, 100조 2항이 아니라 358조를 봐야 함)
제358조(저당권의 효력의 범위) 저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미친다.
그러나 법률에 특별한 규정 또는 설정행위에 다른 약정이 있으면 그러하지 아니하다.
-> 종물에는 종된 권리도 포함됨 (저당권 등기는 갑소유 건물에 소유권이전등기에 저당권이 있었음. 이때 소유권에 설정되어 있는 저당권이 종권 권리인 건물 소유를 위한 토지임차권에 도 저당권이 미친다.) B는 소유권의 종된 권리인 토지임차권도 함께 취득.
->제358조 (100조 2항의 특별규정)에 따라 양수인은 토지임차권 취득 (임대인의 동의는 없었 다.)
3. 임차물의 전대
-> 양도에 준해서 판단하면 됨
V. 임대차보증금
-> 임차인 보호에 핵심
1. 의의 : 보증금이란 부동산임대차, 특히 건물임대차에 있어서 임차인의 채무를 담보하기 위 하여 임차인 또는 임대인에게 교부하는 금전 기타의 유가물
2. 보증금의 법적 성질
법적 성질에 따라 증명책임 또는 발생기기가 달라짐 정지조건설과 해제조건설로 나뉨
판례: 정지조건설 중 절충설
건물임대차에 있어서의 임차보증금은 임대차존속중의 임료뿐만 아니라 건물명도 의무이행에 이르기까지 발생한 손해배상채권 등 임대차계약에 의하여 임대인이 임차인에 대하여 갖는 일 체의 채권을 담보하는 것으로서 임대차 종료후에 임차건물을 임대인에게 명도할 때 체불임료 등 모든 피담보채무를 공제한 잔액이 있을 것을 조건으로 하여 그 잔액에 관한 임차인의 보증 금반환청구권이 발생한다.
대법원 1988.1.19. 선고 87다카1315 판결
-> 정지조건
-> 보증금(유동적 성질, 담보적인 기능) -> 보증금 발생은 임대차 종료 시, 확정은 반환(명도, 인도) 시
-> 임차인의 연체금을 공제해야 하므로
-> 증명책임(연체차임의 공제는 임대인이 주장해야 하고, 그 변제는 임차인이 입증해야 함)
3. 보증금 계약
① 임대차계약과 별도로 행해지는 ‘임대차계약의 종된 계약’으로 금전의 수수를 수반하는 요물 계약이다. (다수설)
-> 보증채권처럼 주된 채권과 독립된 채권이나 주된 채권에 종속된 것과 마찬가지임
낙성계약으로 체결하는 것을 부정하는 것은 아니고 반드시 임대차계약과 동시에 성립해야 하 는 것도 아니다.
4. 보증금의 효력
(1) 담보적 효력
차임·손해배상금 등 임차인이 ‘임차목적물을 인도할 때까지’ 임대인에 대하여 부담하는 임 대차에 관한 모든 채무를 담보한다.
(2) 차임 등을 보증금에서 공제할 수 있는지 여부
1) 임차목적물 반환 전
충당 여부는 임대인의 자유. 연체차임을 충당하지 않고, 차임을 청구할 수도 있음. -> 임차인은 보증금의 존재를 이유로 채무의 이행을 거절하거나 채무불이행책임을 면할 수는 없 다.
특별한 사정이 없는 한 임대차계약이 종료되었다 하더라도 목적물이 명도되지 않았다면 임차 인은 임대차보증금이 있음을 이유로 연체차임의 지급을 거절할 수 없다.
대법원 2007.8.23. 선고 2007다21856,21863 판결
2) 임차목적물 반환 시
임대차보증금은 임대차계약이 종료된 후 임차인이 목적물을 인도할 때까지 발생하는 차임 및 기타 임차인의 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 임대차보증금에서 당연히 공제된 다.
대법원 2007.8.23. 선고 2007다21856,21863 판결
5. 보증금 반환
(1) 보증금반환청구권의 발생시기
-> 종료 시
(2) 보증금반환과 임차물 반환이 동시이행관계에 있는지 여부 (O)
임대차 계약의 기간이 만료된 경우에 임차인이 임차목적물을 명도할 의무와 임대인이 보증금 중 연체차임 등 당해 임대차에 관하여 명도시까지 생긴 모든 채무를 청산한 나머지를 반환할 의무는 모두 이행기에 도달하고 이들 의무 상호간에는 동시이행의 관계가 있다고 보는 것이 상당하다.
대법원 1977.9.28. 선고 77다1241,1242 전원합의체 판결
(3) 유치권의 성립여부 (X)
판례: 보증금반환청구권은 임차물에 관하여 생긴 채권이라고 할 수 없다는 이유로 유치권의 성립을 부정하고 있다. (75다1241)
-> 판례는 동시이행항변권에 있어서 견련성은 넓게 보고(원래 동시이행항변권이 발생하기 위 해서는 동일한 쌍무계약에서 발생한 대가적인 채무이어야 함 -> 보증금반환은 보증금계약서 임차목적물 반환은 임대차계약에서 발생-> 판례는 이행 상 견련성 때문에 동시이행항변권을 인정), 유치권은 법적 담보물권으로서 목적물에 관하여 생긴 것으로 엄격하게 인정함.
(4) 보증금반환청구권의 양도
6. 부동산소유권의 이전과 보증금의 승계
-> 2가지 경우 : 대항력은 건물 소유를 위한 토지임대차에서 ① 임차목적물을 양도하는 경우,
② 임차권을 양도 전대하는 경우
(1) 임차권이 대항력을 가지는 경우
1) 임차목적물의 양수인
-> 임대인의 지위를 승계한 것으로 봄. 임차목적물의 양수인은 주물·종물 이론에 의해 보증금반환채무를 승계함(100조 2항 유추적용)
2) 임차목적물의 양수인
-> 구임대인은 보증금반환채무를 지는가? 판례는 면책적 채무인수로 봄 (대법원 1996.
2. 27. 선고 95다35616 판결) : 임차인에게 불리
-> 학자는 지지함. 임차인에게 해지권이나 이의권이 인정되기 때문 (임차인 보호에 소홀 이 없다.)
임차인의 보호를 위한 임대차보호법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원 하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같 은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다.
대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결
-> 이 경우 구 임대인에게 청구할 수 있음(이의했으므로)
-> 민법조문에는 없음(임차인을 보호하기 위해)
(2) 임차권이 대항력을 가지지 않는 경우
-> 보증금 반환의무는 임대인에게 있음 (양수인에게는 할 수 없다.)
7. 주택 임대차보호법상의 특칙
(1) 보증금의 우선변제적 효력 (주임법 제3조의2 2항)
(2) 임차권등기명령 (주임법 제3조의3)
(3) 강제경매신청과 명도 (주임법 제3조의2 1항)
(4) 임대차기간의 연장 (주임법 제4조 2항)
(5) 보증금의 증감청구권 (주임법 제7조)
(6) 소액보증금의 우선변제적 효력 (주임법 제8조 3항, 동법시행령 제3조, 제4조)
VI. 임대차의 종료
종료의 원인 : 1) 존속기간 만료, 2) 해지의 통고(묵시의 갱신인 경우 문제가 됨), 3) 즉시해지,
4) 임대인의 사용·수익케할 의무의 이행불능으로 인한 당연종료
3) 즉시해지
① 임차인의 해지
- 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우 (제625조)
- 목적물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실되어 그 나머지 부분만으로 임차의 목적물을 달성할 수 없는 경우 (627조)
-> 목적달성 가능하면 차임감액
- 대항력 있는 임대차에서 목적물의 소유자가 바뀐 경우
-> 임대인은 양수인이 되고 보증금반환채무는 양수인의 면책적 인수 (임차인에게 해지권인정, 해지권의 법적 근거는 없음 -> 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙)
임대차계약에 있어 임대인의 지위의 양도는 임대인의 의무의 이전을 수반하는 것이지만 임대 인의 의무는 임대인이 누구인가에 의하여 이행방법이 특별히 달라지는 것은 아니고, 목적물의 소유자의 지위에서 거의 완전히 이행할 수 있으며, 임차인의 입장에서 보아도 신 소유자에게 그 의무의 승계를 인정하는 것이 오히려 임차인에게 훨씬 유리할 수도 있으므로 임대인과 신 소유자와의 계약만으로써 그 지위의 양도를 할 수 있다 할 것이나, 이 경우에 임차인이 원하 지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시 킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로 써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보아야 한다.
대법원 1998. 9. 2. 자 98마100
-> 보증금은 양수인에게 받을 수 있어도 만약 양수인이 무자력인 경우 -> 해지권 행사가 유 리함
② 임대인의 해지
- 임차인이 임대인의 동의 없이 제3자에게 임차권을 양도하거나 전대한 경우 (629조)
-> 배신행위의 경우 해지 못함
- 차임의 연체약이 2기의 차임액에 달하는 경우 (640조, 641조)
(4) 임대인의 사용·수익케할 의무의 이행불능으로 인한 당연종료
2. 종료의 효과
(1) 임대인의 보증금반환의무와 임차인의 목적물반환의무
임대차계약의 기간이 만료된 경우에 임차인이 임차목적물을 명도할 의무와 임대인이 보증금중 연체차임등 당해 임대차에 관하여 명도시까지 생긴 모든 채무를 청산한 나머지를 반환할 의무 는 동시이행의 관계가 있다.
대법원 1977.9.28. 선고 77다1241,1242 전원합의체 판결
-> 만약 멸실되면, 사용수익케할 의무는 불능 됨 -> 당연종료
-> 만약 멸실의 원인이 임대인에게 있으면, 임차인이 임대인에게 손해배상(이행불능에 대한 채무불이행책임)을 청구(임대차 존속 중)할 수 있다.
-> 만약 멸실의 원인이 임차인에게 있으면, 임대인은 임차인에게 손해배상을 청구할 수 있음 (근거: ① 계약상 책임 (목적물 반환의무 위반, 374조), ② 750조 불법행위책임)
제374조(특정물인도채무자의 선관의무) 특정물의 인도가 채권의 목적인 때에는 채무자는 그 물건을 인도하기까지 선량한 관리자의 주의로 보존하여야 한다.
임차인의 임차물 반환채무가 이행불능이 된 경우 임차인이 그 이행불능으로 인한 손해배상책 임을 면하려면 그 이행불능이 임차인의 귀책사유로 말미암은 것이 아님을 입증할 책임이 있으 며, 임차건물이 화재로 소훼된 경우에 있어서 그 화재의 발⑨원인이 불명인 때에도 임차인이 그 책임을 면하려면 그 임차건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 입 증하여야 한다.
대법원 2001. 1. 19. 선고 2000다57351 판결
-> 약간 바뀌고 있음.
임차건물이 ‘임대인의 지배관리 영역 내’에 있는 부분의 화재로 소훼된 경우 임차인의 선관주 의의무의 위반을 임대인이 입증하여야 임차인에게 손해배상책임을 지울 수 있다.
2005다65623
‘임대인의 지배관리 영역 내’에 있는 부분이란? 대규모 수선을 요하는 부분 (보일러 터짐)
임차건물이 건물구조의 일부인 전기배선의 이상으로 인한 화재로 소훼되어 임차인의 임차목적 물반환채무가 이행불능이 되었다고 하더라도, 당해 임대차가 장기간 계속되었고 화재의 원인 이 된 전기배선을 임차인이 직접 하였으며 임차인이 전기배선의 이상을 미리 알았거나 알 수 있었던 경우에는, 당해 전기배선에 대한 관리는 임차인의 지배관리 영역 내에 있었다 할 것이 므로, 위와 같은 전기배선의 하자로 인한 화재는 특별한 사정이 없는 한 임차인이 임차목적물 의 보존에 관한 선량한 관리자의 주의의무를 다하지 아니한 결과 발생한 것으로 보아야 한다 는 이유로 임차인의 손해배상책임을 인정한 사례.
대법원 2006.1.13. 선고 2005다51013,51020 판결
(3) 임대차종료 후 임차인이 목적물을 계속 점유하는 경우의 법률관계
1) 불법행위책임
임대차 종료 후 임차인의 임차목적물 명도의무와 임대인의 연체임료 기타 손해배상금을 공제 하고 남은 임차보증금 반환의무와는 동시이행의 관계에 있으므로, 동시이행항변권이라는 인도 거절권능이 있는 이상 임차인의 점유는 위법성이 없어 불법행위를 구성하지 않는다.
대법원 1998. 7. 10. 선고 98다15545 판결
-> 보증금 안주니까 불법행위책임은 아님
2) 부당이득반환책임
인도거절권능은 점유를 정당화시켜줄 뿐 점유에 따른 사용이익의 보유를 정당화시켜주지는 않 으므로 점유·사용에 따른 부당이득은 성립함
-> 보증금에서 당연공제? 임차목적물 반환 전에는 당연 공제 안 됨(현실반환 시에는 당연 공 제)
① 타인소유 ‘건물’을 법률상 원인 없이 점유하고 있는 경우
법률상의 원인 없이 이득하였음을 이유로 한 부당이득의 반환에 있어서 이득이라 함은 실질적 인 이익을 가리키는 것이므로 법률상 원인 없이 건물을 점유하고 있다 하여도 이를 사용·수익 하지 않았다면 이익을 얻은 것이라고 볼 수 없는 것인바, 임차인이 임대차계약 종료 이후에도 동시이행의 항변권을 행사하는 방법으로 목적물의 반환을 거부하기 위하여 임차건물부분을 계 속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실 질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발⑨하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립되지 않는다.
대법원 1992.4.14. 선고 91다45202,45219(반소) 판결
-> 임대인이 보증금을 반환하지 않고, 임차인은 안 나가고 버팀(건물에 자물쇠 잠그고 이사 감)
② 타인 소유의 ‘토지’를 법률상 원인 없이 점유하고 있는 경우
타인 소유의 토지 위에 권한 없이 건물을 소유하고 있는 자는 그 자체로써 특별한 사정이 없 는 한 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 인하여 토지의 차임에 상당하는 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 동액 상당의 손해를 주고 있다고 보아야 한다.
대법원 1998. 5. 8. 선고 98다2389 판결
-> 건물소유를 위한 토지임대차 (건물은 임차인 것, 토지는 임대인 것), 임차인 자기 소유 건 물에 자물쇠 잠그고 이사 감 (실질적 이득 있음)
3. 임차인의 비용상환청구 및 부속물·지상물 매수청구
-> 요건 효과를 비교하는 것이 핵심
-> 임차인의 비용상환청구 및 부속물·지상물 매수청구는 임대인의 임차인에 대한 목적물 반환 청구에 대한 임차인의 항변사유
-> 임차인의 자본투하 -> 투하한 자본을 다시 회수 받을 수 있는가?
- 임대인의 임대차목적물반환청구에 대한 임차인의 유치권 항변
I. 필요비상환청구권인 경우
임차인이 임차물의 보존관리를 위하여 필요한 비용을 지출한 경우 그러한 필요비상환청구권에 기하여 유치권을 행사할 수 있다. 이 경우 피고(임차인)는 (i) 목적물에 관하여 일정 비용을 지 출한 사실 및 (ii) 그 비용이 목적물 보존에 필요한 사실을 주장, 증명하면 되고, 유익비상환청 구권과 달리 가액의 현존여부는 따질 필요가 없다.
II. 유익비상환청구권
임차인이 목적물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 유익비를 지출하는 경우 그러한 유익
비상환청구권에 기하여 유치권을 행사할 수 있다. 유익비의 상환범위는 임차인이 유익비로 지 출한 비용과 현존하는 증가액 중 임대인이 선택하는 바에 따라 정하여지므로 임차인인 피고로 서는 임대인인 원고의 선택권을 위하여 실제로 지출한 비용과 현존하는 증가액 모두에 대한 주장증명책임을 진다. (2001다40381)
III. 비용상환청구권의 포기 등
필요비, 유익비 등 비용상환청구권에 관한 민법 제626조는 강행규정이 아니므로 당사자 사 이의 특약으로 비용상환청구권을 포기하거나 제한하는 것이 가능하다. 이러한 특약의 존재는 유치권항변에 대한 ‘재항변’ 사유로 된다.
3개의 요건을 비교 할 수 있는 것이 핵심
비용상환청구권(626조), 부속물 매수청구권(646조), 지상물 매수청구권(643조)
1) 제626조(임차인의 상환청구권) ① 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다. ②임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료 시에 그 가액의 증가가 현존한때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있 다.
비용상환청구권 - 필요비-> 626조 1항 (즉시 청구가능) 유익비? -> 626조 2항 현존한때에 한하여
이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다. 의미 중요(유 치권을 배제할 수 있다는 의미.)
유치권
제320조(유치권의 내용) ① 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권 에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다. ②전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다.
-> 점유할 권리
학설의 대립 없이 유치권이 인정되는 경우는 비용상환청구권(채권이 목적물 자체로부터 발생 한 채권인 경우)
-> 비용상환청구권이 나오면 유치권도 함께 고려해야 함
***채권과 목적물과의 견련관계(유치권과 관련하여)
‘그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권’(제320조)의 의미: 학설은 ① 채권이 목적물 자체 로부터 발생한 경우뿐 아니라 채권이 목적물의 반환청구권과 ‘동일한 법률관계’ 또는 ‘동일한 사실관계’로부터 발생한 경우에도 견련성을 인정하는 광의설(종래 다수설) ② 원칙적으로 채권 이 목적물 자체로부터 발생한 경우에 한하여 견련성을 인정하되 ‘공평의 원칙’상 이에 준하는 경우를 포함하는 협의설의 대립이 있다.
2) 비용상환청구권의 일반조항(203조)
제203조(점유자의 상환청구권) ① 점유자가 점유물을 반환할 때에는 회복자에 대하여 점유물 을 보존하기 위하여 지출한 금액 기타 필요비의 상환을 청구할 수 있다. 그러나 점유자가 과 실을 취득한 경우에는 통상의 필요비는 청구하지 못한다. ②점유자가 점유물을 개량하기 위하 여 지출한 금액 기타 유익비에 관하여는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 회복자의 선 택에 좇아 그 지출금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다. ③전항의 경우에 법원은 회복자 의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.
-> 626조와 거의 같음 (203조 3항이 중요), 3항은 1항에 적용되지 않음. 필요비 상환청구권에 대하여 유치권은 절대 배제되지 않음. 유익비상환청구권은 경우에 따라서 법원에 의해서 유치 권이 배제될 수 있다.
제202조(점유자의 회복자에 대한 책임)
제201조(점유자와 과실) ① 선의의 점유자는 점유물의 과실을 취득한다. ②악의의 점유자는 수취한 과실을 반환하여야 하며 소비하였거나 과실로 인하여 훼손 또는 수취하지 못한 경우에 는 그 과실의 대가를 보상하여야 한다. ③전항의 규정은 폭력 또는 은비에 의한 점유자에 준 용한다
-> 201, 202, 203조 점유자와 회복자와의 관계
-> 물통을 무단으로 가져가면, 반환청구
=> 소유권에 기초한 물권적 청구권을 행사할 때, 그 뒤처리 관계
임대차가 종료되면, 임대인이 임차인에게 목적물반환을 청구할 수 있다(반환의 근거 : ① 계 약상 임대차 종료, ② 소유권에 기초한 물권적 청구권).
-> 이에 대해 임차인의 항변수단은 비용상환청구권 ① -> 626조 ② -> 203조
=> 둘 다 적용 가능하면 626조(개별적인 조항만 적용됨)
3) 제367조(제삼취득자의 비용상환청구권) 저당물의 제삼취득자가 그 부동산의 보존, 개량을 위하여 필요비 또는 유익비를 지출한 때에는 제203조제1항, 제2항의 규정에 의하여 저당물의 경매대가에서 우선 상환을 받을 수 있다.
제삼취득자 = 담보물의 제삼취득자
-> 203조 3항의 적용은 없음 (담보물의 제3취득자는 유익비에 대하여 유치권을 배제할 수 없 음) -> 367조에 따라 우선상환 받을 수 있기 때문에 유치권이 큰 실익은 없다.
I. 비용상환청구권
비용상환청구권 203조가 일반조항 626조, 367조가 개별조항
1. 필요비상환청구권
(2) 요건
a) 임차목적물의 보존에 관하여 비용을 지출하였을 것, b) 임대인의 수선의무 범위 내 일 것, c) 필요비의 지출에 임대인의 동의가 있을 것을 요하지 않으며, 임대인이 그로 인하여 이 득을 얻을 것을 요하지도 않는다.
b) 임대인의 수선의무 범위 내 일 것 : 대규모 수선을 요하는 것(보일러 수리)
(3) 효과
① 임차인은 필요비를 지출한 ‘즉시’ 임대인에게 그 상환을 청구할 수 있으며(626조 1항), 필요비의 현존 여부와 상관없이 임대인에게 ‘지출한 비용 전액’을 청구할 수 있다. ② 필요비 상환청구권은 임차목적물에 관하여 생긴 채권이므로 유치권을 행사할 수 있다.
(4) 포기특약의 유효성(임대인의 의무 중 수선의무 면제에 대한 특약 참고)
-> 임대인의 재항변사유(임대인의 목적물반환 청구 -> 필요비상환청구(항변) -> 포기특약 (재항변사유)
2. 유익비상환청구권
제626조(임차인의 상환청구권) ② 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료 시에 그 가액의 증가가 현존한때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.
(1) 요건
1) 유익비란 임차목적물의 객관적 가치를 증대시킬 수 있는 것, 2) 임차인이 지출한 결과 가 임차목적물에 구성부분으로 되어 임차물에 부합하여야 유익비상환청구권의 대상이 되고, 비용지출의 결과물이 독립성이 있어서 그 소유권이 임차인에게 귀속되는 경우에는 부속물매수 청구권의 대상이 된다, 3) 가액 증가는 현존해야 함.
(2) 효과
① 임대차계약이 종료한 때, 임대인에게 그 상환을 청구할 수 있다. 임차인은 그가 지출한 금액과 현존하는 증가된 가액 중 임대인이 선택한 것을 임대인에게 청구할 수 있다.
② 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다. 그 기간에는 유치 권 인정 안 됨.
(3) 포기특약의 유효성
비용상환청구권에 관한 규정은 임의규정 -> 비용상환청구권 면제 또는 제한 가능
임대차계약을 체결함에 있어 “임차인은 임대인의 승인하에 개축 또는 변조할 수 있으나 부동 산의 반환기일 전에 임차인의 부담으로 원상복구키로 한다"라고 약정하였음을 알 수 있는바,
이는 임차인이 임차목적물에 지출한 각종 유익비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 봄이 상당하다.
대법원 1995.6.30. 선고 95다12927 판결
-> 원상복구특약 -> 유익비상환청구권을 포기하는 특약으로 봄
3. 비용상환의 상대방
- 새로운 소유자에 대한 청구 가부
① 임차권이 대항력이 있는 경우 - 임차인은 새로운 소유자에게 비용상환청구 가능(승계하 기 때문)
② 대항력이 없는 경우 - 종전소유자에게만 비용상환청구가능 (203조에 따라서도 새로운 소유자에게 청구하지 못함 2001다64752
-> 제3자가 채권자에 대한 자기 채권으로써 채권자의 채무자에 대한 채권과 상계할 수 없다. (경락인이 후순위 임차인에게 소유권에 기초한 반환청구 -> 대항력이 없는 임차인은 임대인에 대해서 626조에 기초한 유익비상환청구권을 행사할 수도 있음. 이때 소유권자에게 203조를 행사할 수 있는가? 없다. 근거는 아래 판례)
점유자가 유익비를 지출할 당시 계약관계 등 적법한 점유의 권원을 가진 경우에 그 지출비용 의 상환에 관하여는 그 계약관계를 규율하는 법조항이나 법리 등이 적용되는 것이어서, 점유 자는 그 계약관계 등의 상대방에 대하여 해당 법조항이나 법리에 따른 비용상환청구권을 행사 할 수 있을 뿐 계약관계 등의 상대방이 아닌 점유회복 당시의 소유자에 대하여 민법 제203조 제2항에 따른 지출비용의 상환을 구할 수는 없다.
대법원 2003. 7. 25. 선고 2001다64752 판결
법조항이나 법리 등이 적용되는 것 = 626조
계약관계 등의 상대방이 아닌 = 임대인이 아닌
-> 소유권자에게 유익비상환청구권을 청구할 수 없다. 그러나 목적물은 반환하지 않아도 됨 (유치권)
-> 다만 임대인에게 626조 2항에 기한 유익비 상환청구권을 청구할 수 있고, 이를 피보전권 리로 하여 낙찰인에게 유치권을 주장할 수 있다.
II. 건물 임차인의 부속물매수청구권
- 주요 사실관계: 건물 소유를 위한 임대차인데, 이때 임차인이 자기 소유 건물에 부속물을 한 세움. 임대차 종료됨. 임차인은 토지임대차계약 종료에 따른 부속물매수청구권을 행사할 수 있는가? 아니다.
제646조(임차인의 부속물매수청구권) ① 건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하 여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 임대차의 종료 시에 임대인에 대하 여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다. ② 임대인으로부터 매수한 부속물에 대하여도 전항과 같다.
-> 부속의 개념이 가장 중요
1. 요건사실
(1) 임대인이 동의를 얻어 부속물을 설치하였거나 그 부속물이 임대인으로부터 매수한 사실
(2) 그 부속물이 현존하는 사실
① 건물의 구성부분이 되지 아니한 것으로서 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하 는 물건이라 할 것이다.
대법원 1993.2.26. 선고 92다41627 판결
② 오로지 임차인의 특수한 목적에 사용하기 위한 위하여 부속된 경우에는 매수청구의 대 상이 될 수 없다.
92다41627
③ 기존건물과 분리되어 독립한 소유권의 객체가 될 수 없는 증축부분이나 임대인의 소유 에 속하기로 한 부속물은 매수청구의 대상이 될 수 없다.
대법원 1982.1.19. 선고 81다1001 판결 부속의 개념 = 독립성의 개념
-임차인이 임차건물을 임대인의 동의 등을 얻어 증축한 경우
① 임차인이 임차한 건물에 그 권원에 의하여 증축을 한 경우에 증축된 부분이 부합으로 인하 여 기존 건물의 구성 부분이 된 때에는 증축된 부분에 별개의 소유권이 성립할 수 없으나, 증 축된 부분이 구조상으로나 이용상으로 기존 건물과 구분되는 독립성이 있는 때에는 구분소유 권이 성립하여 증축된 부분은 독립한 소유권의 객체가 된다. (99다14518) ② 건물이 증축된 경우에 증축부분의 기존건물에 부합 여부는 증축부분이 기존건물에 부착된 물리적 구조 뿐만 아니라, 그 용도와 기능의 면에서 기존건물과 독립한 경제적 효용을 가지고 거래상 별개의 소 유권의 객체가 될 수 있는지의 여부 및 증축하여 이를 소유하는 자의 의사 등을 종합하여 판 단하여야 한다. (94다11606)
제256조(부동산에의 부합) 부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득한다. 그러나 타인의 권원에 의하여 부속된 것은 그러하지 아니하다.
부합: 소유자를 달리하는 수개의 물건이 결합하여 1개의 물건으로 되는 것
임대인 소유의 부동산에 임차인 소유의 물건을 부합시키는 것 -> 붙인 물건의 소유권은 임대
인의 것(원칙) 예외- ① 타인의 권원에 의하여 ② 부속(독립성)된 것
-> 부합의 효과: ① 부동산 소유자는 원칙적으로 그의 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득
② 부합하는 물건이 부동산의 가격을 초과하여도 부동산의 소유자가 부합한 물건의 소유권 취득(80다2821)
- 부합의 예외
부합한 물건이 타인의 권원에 의하여 부속된 것인 때에는, 그 부합물은 부동산의 소유자의 소유가 되지 않고 그것을 부속시킨 자의 소유로 된다. (256조)
① 여기서 ‘권원’ = 타인의 부동산에 물건을 부속시켜 그 부동산을 이용할 수 있는 권리로 서, 지상권, 전세권, 임차권 등 의미
② 이와 같이 부속된 물건에 대하여 독립된 소유권이 인정되기 위해서는 그 전제로 먼저 그 물건의 ‘독립성’이 인정되어야 함(84다카2428) 부속은 부합과 구별되는 개념으로 부동산의 본 질적 구성부분으로 되지 않을 정도로 결합된 것(독립성)을 의미한다(다수설). 따라서 부속된 물건에 독립성이 인정되지 않는 경우에는 권원이 있다고 하여도 부합이 성립하고 제256조 단 서는 적용되지 않는다.
제257조(동산간의 부합) 동산과 동산이 부합하여 훼손하지 아니하면 분리할 수 없거나 그 분 리에 과다한 비용을 요할 경우에는 그 합성물의 소유권은 주된 동산의 소유자에게 속한다. 부 합한 동산의 주종을 구별할 수 없는 때에는 동산의 소유자는 부합당시의 가액의 비율로 합성 물을 공유한다.
만약, 임차인이 임대인의 동의를 얻어(권원) 물건을 부합시키려는데, 독립성이 없어지면, 임차 인의 구제수단은? 부속물매수청구권은 안 됨(독립성이 없어서), 다른 구제수단은 유익비상환청 구권(구성부분 = 부합이 되어야 한다. = 훼손하지 아니하면 분리할 수 없거나 그 분리에 과다 한 비용을 요할 경우)
-> 만약 독립성이 있으면 임차인 소유 -> 부속물매수청구권 행사
-건물에의 부합
“건물이 증축된 경우에 증축부분의 기존건물에 부합 여부는 증축부분이 기존건물에 부착된 물 리적 구조 뿐만 아니라, 그 용도와 기능의 면에서 기존건물과 독립한 경제적 효용을 가지고 거래상 별개의 소유권의 객체가 될 수 있는지의 여부 및 증축하여 이를 소유하는 자의 의사 등을 종합하여 판단하여야 한다.” (94다11606)
① 증/개축된 건물이 기존의 건물과 구조상, 이용상 독립성이 없는 경우에는 증/개축자의 권 원유무에 관계없이 부합의 법리에 따라 기존의 건물에 부합한다.
② 증/개축된 건물이 기존의 건물과 구조상, 이용상 독립성이 없는 경우에, (i) 기존 건물의 소유자가 증/개축한 경우에는 이로써 곧바로 그 증축부분이 법률상 기존 건물과 별개인 구분 건물로 되는 것은 아니고, 구분건물(구분소유권)이 되기 위해서는 증축부분의 소유자의 구분소 유의사가 객관적으로 표시된 구분행위(구분등기)가 있어야 한다(98다35020).
(ii) 임차인 등 타인이 정당한 권원에 의하여 증개축한 경우에는 제256조 단서에 의하여 증개 축한 자의 소유가 된다.(99다14518)
-> 소유자(임대인)이 증축하면 당연 ‘부속’시킬 의사가 아니고, 부합시킬 의사인데, 굳이 부속 시킬 의사임을 나타내기 위해서는 구분등기가 있어야 함.
-> cf) 건물표시변경등기: 부합시킬 의사
***부속 626조, 646조
제646조(임차인의 부속물매수청구권) ① 건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하 여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 임대차의 종료 시에 임대인에 대하 여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다. ②임대인으로부터 매수한 부속물에 대하여도 전항과 같다.
-> 임차인 소유
제358조(저당권의 효력의 범위) 저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미친다. 그러나 법률에 특별한 규정 또는 설정행위에 다른 약정이 있으면 그러하지 아니하다.
-> 256조의 부합
건물 소유자 갑, 은행 빚, 건물에 저당권 설정.
그 후 3층으로 건물소유자가 증축한 경우 -> 1, 2층 학원, 3층 나이트클럽 저당권이 실행된 경우
-> 3층의 증축을 구분등기 한 경우: 이는 독립된 것(부속); 경락인은 1, 2층만 소유권취득
-> 3층의 증축을 건물표시변경등기 한 경우: 부합된 것: 경락인은 3층까지
위 사안에서 저당권설정 후 임차인이 소유자의 동의를 얻어 3층을 증축한 경우 -> 물리적 구 조, 용도 면에서 독립성이 있다면 이는 부속(증축부분은 임차인소유) -> 저당권 미치지 않음
부속관련 조문 100조
제100조(주물, 종물) ① 물건의 소유자가 그 물건의 상용에 공하기 위하여 자기소유인 다른 물건을 이에 부속하게 한 때에는 그 부속물은 종물이다. ②종물은 주물의 처분에 따른다.
-> 종물은 주물과 구별되는 부속(독립성)이 있어야 함, 장소적 밀접성
① 주유소의 주유기만 따로 떼어서 팔 수 있음(94다6345)
② 주유소의 지하에 매설된 유류저장탱크 -> 부합되므로 종물 아님(94다6345)
100조는 358조와 연결됨
제358조(저당권의 효력의 범위) 저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미친다. 그러나 법률에 특별한 규정 또는 설정행위에 다른 약정이 있으면 그러하지 아니하다.
(3) 매수청구권을 행사한 사실
(4) 임대차가 종료하였을 것
원칙적으로 임대차계약이 체결되었다가 종료한 사실도 요건사실에 포함된다 할 것 이지만, 이 는 청구원인사실의 인정단계에서 이미 판단되었을 것이므로 주장, 증명할 필요는 없다.
채무불이행으로 인한 해지로 임대차가 종료된 경우에도 부속물매수청구권이 인정되는지 문제 된다. 이에 대해서 판례는 성실한 임차인만이 보호되어야 한다는 점에서 부정하고 있으나(88 다카7245), 재646조가 임대차의 종료원인을 제한하고 있지 않고(제646조와 비교), 또한 사회 경제적 손실방지라는 제도의 취지상 이 경우에도 매수청구권을 인정함이 타당하다.(통설)
임대차계약이 임차인의 채무불이행으로 인하여 해지된 경우에는 임차인은 민법 제646조에 의 한 부속물매수청구권이 없다.
대법원 1990.1.23. 선고 88다카7245,88다카7252 판결
-> 성실한 임차인만 보호
3. 효과
(1) 매매계약 성립
부속물매수청구권 -형성권(임차인의 일방적 의사표시만으로 계약성립), 매수청구권의 행사시=매매의 효력발생시기,
부속된 그대로의 상태에서 매수청구시의 시가 = 매매대금
(2) 동시이행항변권의 인정 여부
부속물매매대금의 지급과 ‘부속물의 인도’가 동시이행관계에 있음 당연.
임차인은 임대인으로부터 부속물 매매대금을 지급받을 때까지 임대인에게 ‘부속물의 인도’ 를 거절할 수 있다.(다수설)
(3) 유치권의 인정 여부 (X)
목적물(임차물 자체)에 관하여 생긴 채권이 아님
4. 포기특약의 유효성 부속물매수청구권 -강행규정
임대차계약을 체결함에 있어 “임차인은 임대인의 승인하에 개축 또는 변조할 수 있으나 부동 산의 반환기일 전에 임차인의 부담으로 원상복구키로 한다"라고 약정하였음을 알 수 있는바, 이는 임차인이 임차목적물에 지출한 각종 유익비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 봄이 상당하다. 그러나 부속물매수청구권의 배제특약은 무효이므로 당해 특약이 부속물매수청구권행사를 배제할 수는 없다.
대법원 1995.6.30. 선고 95다12927 판결
-> 지상물매수청구권도 마찬가지로 강행규정 626조는 임의규정, 646조는 강행규정
피고들이 증ㆍ개축한 시설물과 부대시설을 포기하고 임대차종료시의 현상대로 원고의 소유에 귀속하기로 하는 대가로 이 사건 임대차계약의 보증금 및 월임료를 파격적으로 저렴하게 하 고, 그 임대기간도 장기간으로 약정함에 이른 사실과 원고는 임대차계약의 종료 즉시 이 사건 건물은 철거하고 그 부지에 건물을 신축하려 하고 있으며, 임대차계약 당시부터 피고들은 그
와 같은 사정을 알고 있었다고 보이는 사정등을 아울러 고려하면 위 특약은 단지 부속물 매수 청구권을 배제하기로 하거나 또는 부속물을 대가없이 임대인의 소유에 속하게 하기로 하는 약 정들과는 달라서 임차인에게 불리한 약정으로 볼 수 없으니 무효라고 할 수는 없다.
대법원 1982.1.19. 선고 81다1001 판결
III. 토지 임차인의 지상물매수청구권
제643조(임차인의 갱신청구권, 매수청구권) 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 제283조의 규정을 준용한다.
제283조(지상권자의 갱신청구권, 매수청구권) ① 지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이 나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다. ②지상권설정자가 계약 의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 상당한 가액으로 전항의 공작물이나 수목의 매 수를 청구할 수 있다.
-> 지상권 -> 임차권으로 바꿔서 읽음
-> 임대인의 갱신거절에 대한 임차인의 구제수단
-> 먼저, 임차인 갱신 청구-> 임대인이 거절 -> 임차인이 지상물매수청구권 주장
-> 만약 갱신 청구 전, 임대인이 거절하면 바로 지상물매수청구권 주장 가능
2. 요건
(1) 지상물 소유의 목적으로 토지임대차계약을 체결한 사실
(2) 임차인이 지상물을 건축하여 현존하고 있는 사실
(3) 계약갱신을 청구하였으나 임대인이 이를 거절한 사실
기간의 약정 없는 토지임대차계약을 임대인이 해지함으로써 임대차가 종료하여 임차인이 임 대인에게 토지를 인도하여야 하는 법률관계라면, 임차인은 임대인에게 계약갱신청구의 유무에 불구하고 건물매수청구권을 행사하여 건물대금의 지급을 구할 수 있다.
대법원 1995.2.3. 선고 94다51178,51185(병합) 판결
(4) 매수청구권을 행사한 사실
3. 효과
-> 부속물매수청구권과 같음
(1) 매매계약 성립(형성권)
(2) 동시이행항변권 (O)
(3) 유치권의 인정여부 (X)
(4) 포기특약의 유효성 (X-강행규정)
그러나 파격적으로 저렴한 차임 -> 특약 유효