포스코건설 송도신도시 CM
포스코xx xxx도시 CM
포스코xx
건축사업본부 건축xx그룹 2010년 1월 26일
목차
1.1. xxx제업무단지 사업개요
1.2. xxx제업무단지 사업구도
1.3. 프로젝트 개요 및 특징
2.1. 국제표준계약 적용 xx
2.2. 권한 및 책임 xx
2.3. CM 업무범위 xx
5.1. Project Management Software(Primavera3) 를 이 xx 계획 vs 실적 xx 및 xxx리 xx
5.2. 기성고 xx(Earned Value Management)를 통한 xx, 원가 통합xx
5.3. 설계, 발주, 시공 통합xx 및 Master Schedule의 점진적 상세화
5.4. xxx리 실적
6.1. 품질xx 목표
3.1. CM xx 업무
3.2. 프로젝트 중점xx사항 xx
3.3. 프로젝트 xx기법 적용
7.1. 즐거운 자율 안전체계확립(SAFUN = Safety + fun)을 바탕으로 무재해 xx
4.1. Construction Hard Cost
4.2. Construction Soft Cost
8.1. LEED
8.2. Engineering 실적
2 / 포스코xx xxx도시 CM
9. 마무리
8. 기타 특이 사항
4. 사업비 xx
7. 안xxx– KOSHA 18001
3. 프로젝트 xx 일반
6. 품질xx
2. NSIC Project xx방안 xx
5. xx (xx) xx
1. 일반사항
구 분 | x x |
사업주체 | NSIC (지분율 : Gale International 70.1%, 포스코xx 29.9%), 법인설립 : 2002. 3. 18 |
사업지역 | xx광역시 연수구 xx매립지 1,3 공구 (2,4공구 일부) |
부지면적 | 574만㎡ (173xx) |
사업기간 | 2003년 ~ 2014년 |
계획xx | 상xxx: 61,500명 / 22,660세대 xxxx: 264,000x |
x 분 | 부지면적 | xx연면적 | 비 고 | |
업무xx | 76만㎡/23xx | 436만㎡/132xx | 40개 | 블록 |
xxxx | 16만㎡/ 5xx | 43만㎡/ 13xx | 20개 | 블록 |
주 거 x x | 아파트 | 77만㎡/23xx | 190만㎡/ 57xx | 26개 블록 / 14,960세대 |
xxx합 | 41만㎡/13xx | 154만㎡/46xx | 15개 블록 / 7,500세대 | |
단독xx | 15만㎡/5xx | 5만㎡/2xx | 1개 블록 / 151 세대 | |
xx/교육/의료 | 46만㎡/14xx | 107만㎡/32xx | ||
체육, 공원, 기타 | 213만㎡/91xx | 60만㎡/18xx | ||
합 | 계 | 574만㎡/173xx | 1020만㎡/308xx | |
1. 일반 사항
1.2 xxx제업무단지 사업구도
NSIC 구조 프로젝트 구도
4 / 포스코xx xxx도시 CM
1. 일반 사항
1.1 xxx제업무단지 사업개요
3 / 포스코xx xxx도시 CM
주요xx 사업xx
프로젝트 개요
NSIC
PM사
CM
국내설계사
해외설계사
감리
QS
시공사
구 분 | x x |
프로젝트명 | xx 국제도시 125블록 xxx합 CM |
발 x x | xxx도시개발유한회사 (NSIC*) |
참여 업체 | 설계: KPF / 시공: 포스코xx / CM: 포스코xx 기타: TCMC(감리), DLSK(QS*), Cosentini (LEED*) |
사업 위치 | xxx xxx xxx 0-0xx |
해당 공종 | 건축 |
세부 공종 | 초고층 아파트 / 주거, 사무실 xx 건물 /오피스텔 |
사업 xx | xx 2층 / xxx 00X 0x, 00X 0x / 오피스텔 00X 0x, 0X 0x / xx 0x / 전체연면적 약 16xx |
사업 기간 | 2005.3.30~2009.1.31 |
CM 용역기간 | 2005.4.1~2009.1.31 |
총공사비 (xxx) | 807,044 |
CM용역비(xxx) | 22,980 |
CM대가지급xx | 공사비비율xx |
입찰(발주)xx | 기타 |
CM xxx식 | 기타 |
참여 단계 | 설계단계, 시공단계, 시공후단계 |
2. NSIC Project xx방안 xx
2.1. 국제표준계약 적용 xx ▶ 전체 xx프로젝트에 적용
■ 계약 xx
▪ 포스코xx이 xx사업xx(CM)와 시공을 동시에 xx
▪ 발주자와 시공자 xx 만족할 수 있는 공사비 xx
▪ 국제적 표준 계약에 근거
▪ 패스트트랙(Fast Track) 시공 xx
PM GIK
■ 미국 표준계약 검토
감리 TCMC
▪ AIA A212 CMc :: CM as Constructor
CPF+Guaranteed Maximum Price
▪ AIA B801 CMa :: CM as Advisor ▶ xx 및 적용
▪ AIA A101 & A201 :: Traditional Lumpsum Contract
Amended CPF+Lumpsum Contract
■ 미국 AIA 표준계약
설계
(건축) KPF, xx건축 (구조) TTG, 창xx (xx) Cosentini, xx
,
(외장) ALT
(토목) xx
시공자 포스코xx
컨설턴트
(QS) DLSK
(외장) xxxxx (LEED) Cosentini
(PMIS) 두올테크
▪ 시공 및 CM 도급계약을 위한 미국 표준계약 검토 / xx
▪ 시공 계약: A101 & A201 xx 적용
▪ CM 계약: B801CMa xx 적용
6 / 포스코xx xxx도시 CM
xxx
▪ 해외 (KPF, Cosentini, TTG) – 계 획, 기본 설계 (KPF는 외장/단지 외부 실시설계 참여)
▪ 국내 (xx, xx 등) – 실시설계
컨설턴트
▪ 특수 분야의 기술적 조언 제 공
▪ xxxx(QS), 외장, 미국친 xx인증(LEED), xx 시스템 (TLCD), 프로젝트xx시스템 (PMIS)
CM 포스코xx
시공자
▪ 도급계약 범위 내 공사 xx
xx사업관리자
▪ 발주자 측에서 여러 조직을 조율, 프로젝트 총괄xx
발주자
▪ CM, xxx, 시공자, 컨설턴트 등과 직접적 계약xx
해외사업xx 조직xx xx
CM 계약
1. 일반 사항
1.3 프로젝트 개요 및 특징
▪ 인천 xx xx자유구역 국제업무xx 선도 프로젝트
▪ 국내 최고층(225m), 최대 xx의 xx xx콘크리트조 건축물(착공당시xx)
▪ TLCD, RC Outrigger, GFRC*외장, 수냉식 xxx화 등 국내에서 찾아xx 힘 든 xxx 대거 적용
▪ 미국친환경인증제도 (LEED)의 NC version 2.2를 적용
5 / 포스코xx xxx도시 CM
프로젝트 특징
프로젝트 개요
2. NSIC Project xx방안 xx
2.2. 권한 및 책임 xx (일반 국내주거 PJT와 차이) ▶ 전체 xx프로젝트에 적용
발주자
CM
xxx
QS
시공자
감리
▪ 각 파트와 공식적 계약
▪ 중요사안 xx 의사결정
▪ 사업기획, 자금조달, 프로젝트 총괄 (시공자 권한 축소)
▪ 단계별 xxx 검토/조언. VE 주도.
▪ 단계별 공사비 예측, xxx가 통합xx
▪ 발주자 계약 xx 검토/조언
▪ 전반적 의사결정 조율/xx
▪ 시공자 제출물 실질 검토/xx (총 432건)
▪ 발주자를 위한 Cost Management
▪ 설계의도 시공반영 검토 ▪ 월별 xx xx
(NCR 총 50건)
▪ 현장 설계xx 실질적 xx
▪ 설계 불명확 사안 xx제공 (RFI 총 309건)
▪ 설계xx 시 원가xx
▪ fixed lumpsum에 근거한 계약범위 내 xxx행 (시공자 임의시공 시 불이익 부여)
▪ 설계의도 xx 위한 제출물 작성/xx (총 432건)
▪ xxx, CM, 발주자와 업무xx 부분 최소한의 xx제시
▪ 법적 xx에 따른 xx xx 처리
실질적 권한/책임
국내 주거 PJT xx
발주자
CM
xxx
QS
시공자
감리
7 / 포스코xx xxx도시 CM
2. NSIC Project xx방안 xx
2.3. CM 업무범위 xx (계약xx) ▶ 전체 xx프로젝트에 적용
Design Management
Design Management
Cost Management
• xxx획 및 캐시 플로우 xx 계획 작성
• 각 설계단계별 xx 공사비 견적
• 각종 설계 xx에 xx 원가 분석
Cost Management
• xx된 예산 모니터링
• xx 예산초과시 조언
• 중간 xx, xx xx xx
Time Management
Time Management
Quality Management
8 / 포스코xx xxx도시 CM
• 시공자 제출물 xx 조율 및 xx
• 설계사와 공동 검측 실시, 필요시 xx 조치
• 프로젝트 마스터 스케줄 xx 및 업데이트
• 프로젝트 xx 분석, 만회 계획 xx
• 설계검토 및 최적안 제시
• 밸류 엔지니어링(VE)
• 설계 xx xx
• 공사 xx 절차 구축 및 조율
• 공사 xx 및 xx
• PMIS xx 및 xx
• 시공자의 계획된 책임 및 업무에 대해 행정적 xx
• 설계xx 검토, 시공자 xx 협의, 권고(xx)안 제시
Project Management
• 프로젝트 xxx 작성 및 주기적 업데이트
• 프로젝트 xx 분석 최적안 제시
• 단계별 설계검토 및 최적안 제시 (빌딩시스템, 공법, 장비, xxxx 등)
• 밸류 엔지니어링 (VE)
• 설계 xx xx
• 발주자의 프로그램과 xx사항 검토 (xx, 예산 등)
• 발주자 인허가 xx
• 커뮤니케이션 툴 개발
Project Management
시공 단계
시공전 단계
3. 프로젝트 xx 일반
3.1. CM xx 업무 (Scope)
CM Project Manager
Project Management
총괄 차장 1
과장 1
기사 1
Cost Management
총괄 부장 1
xx 1
기사 1
Engineering
건축 2 (포스코 1, xx 2)
토목 2 (포스코 1, xx 1)
구조 2 (포스코 1, xx 1)
xx 1 (xx 1)
설비 2 (포스코 1, xx 1)
전기 2 (포스코 1, xx 1)
xx 1 (포스코 1)
9 / 포스코xx xxx도시 CM
Design Management
총괄 차장 1
건축 2
실내건축 2
•xx 분야에 대한 발주자의 xx를 만족시키기 위한
▶ 당사인력 외 별도의 CM xxxx을 위한 용역 xx
•각 공종별 xxxx으로 구성된 포스코xx, xxx슨스 연합팀원이 요소업무를 훌륭히 xx
▶ CM Manager로 원활한 업무 xx xx
▶ 설계단계 xx검토, 설계xx xx검토, xxx리, 품질xx 등
• 포스코xx은 발주자로부터 권한을 위임 받아,
• 전체 프로젝트 팀을 실질적으로 총괄 xx
(CM조직, 설계사, 컨설턴트, Q/S, 시공사 등)
• 발주자의 xx사항과 프로젝트의 원활한 xx xx
Project Management
3. 프로젝트 xx 일반
3.2. 프로젝트 중점xx사항 xx
중점xx사항
프로젝트 성격
xx 방안
기대 효과
▪ 발주자 NSIC : 외국계xx
▪ 사장, xxx : 외국인
▪ Project Manager : 해외에서 Project xx xx
▪ 국제적으로 통용되는 xx의 사업xx, 도급계약 및 해외공사 xx 기법 적용
▪ 기본설계(Design Development) : 해외xxx
▪ 실시설계(Construction Document) : 국내xxx
▪ 해외 기본설계 개념 유지
▪ xx에 맞는 실시설계 xx
▪ xxx는 주요 설계사안에 xx 책임/xx xx (국제적 xx 적용)
▪ xxx 공사단계 CA업무 : 시공 충실도 지속적 확인
▪ xxx와 발주자 의도 충실한 반영을 위한 의사결정 xx
▪ 선도 프로젝트 성공적 xx으로 전체 개발사업에 기여
xxx/신공법 발굴 및 적용
▪ TLCD, RC Outrigger, GFRC curtain wall system, 수냉식 xxx화 등 xxx 적용
▪ 국제업무단지 전체 LEED인증 xx
▪ xxx제업무단지 내 후속 프로젝트 xx xx사례 정착
▪ xxx/신공법 적용으로 인한 xx 요인 xxx
▪ 발주자 계획 예산 내 설계xx, 공사xx 등 xx
▪ 설계단계 xxx가 통합xx, (공사비 예측/분석 등)
▪ 시공단계 설계xx 등 xxx용 xxx
10 / 포스코xx xxx도시 CM
예산 내 적기 완공
프로젝트 참여자 의사결정 xx
세계적 xx의 해외설계 국내xxx
해외발주자로 인한 국제적 건xxx 절차/xx 적용
3. 프로젝트 xx 일반
3.3. 프로젝트 xx기법 적용
▪ 발주자와 개별 계약에 근거 각 조직에 권한과 책임을 부여 (발주자/시공자 권한/책임 위임)
▪ RAM 철저 xx (위반 시 불이익 부여 → 시공자 권한 축소)
▪ 참여조직의 업무절차, 처리기간을 협의/공식화하여 업무 효율을 높임
▪ 총 4회에 걸쳐 개정. (PMIS 를 통해 이루어짐)
▪ 본 프로젝트의 xxx무절차가 xx의 모든 후속 프로젝트에 적용
11 / 포스코xx xxx도시 CM
Standard Work Procedure
Responsibility Assignment Matrix 철저 적용
Submittal Register (2008. 4~) Legend | A : Approved as no exc | B : Approved as condition co | C : Not approved | ||||||||||||||||||
PROJECT: MIXED-USE RESIDENTIAL BLOCK 125, INCHEON | |||||||||||||||||||||
X.Xx | Package | Spec. No. | Trade | Sub Trade | Description of Submittal | Approval Matrix | Schedule by Construction | Actual & Status | |||||||||||||
Submissi on | Approval required by | Activity started by | Submit | Approv al receive d | Code | ||||||||||||||||
GIK | CM | Kunw on | Woo won | Daeil | KPF | ALT | Cose ntini | CS | A | B | |||||||||||
General | |||||||||||||||||||||
Site Work | |||||||||||||||||||||
22400 | Site Work | C-3 | Paving | Concrete paving | Material | ○ | 14-Jul-08 | 28-Jul-08 | 4-Aug-08 | ||||||||||||
22500 | C-3 | Paving | Ascon paving | Material | ○ | 5-Aug-08 | 19-Aug-08 | 26-Aug-08 | |||||||||||||
24000 | Landscape RC | L-3 | planters | Shop Drawin g | ○ | ○ | 20-Mar-08 | 3-Apr-08 | 10-Apr-08 | ||||||||||||
26000 | L-4 | Exterior Paving | Concrete paving | Shop Drawin | ○ | ○ | 30-May-08 | 13-Jun-08 | 20-Jun-08 | ||||||||||||
29020 | L-4 | Exterior Paving | Lime Stone paving l | Materia | ○ | ○ | 20-Mar-08 | 3-Apr-08 | 10-Apr-08 | ||||||||||||
29030 | L-4 | Exterior Paving | Rubber chip paving | Shop Drawin | ○ | 30-Jun-08 | 14-Jul-08 | 21-Jul-08 | |||||||||||||
29040 | L-4 | Exterior Paving | Rubber chip paving l | Materia | ○ | 30-Jun-08 | 14-Jul-08 | 21-Jul-08 | |||||||||||||
29050 | L-0 | Xxxxxxxx Xxxxxx | Xxxxxxxx xxxxxx | Xxxx Xxxxxx | x | 0-Xxx-00 | 17-Jul-08 | 24-Jul-08 | |||||||||||||
29060 | L-0 | Xxxxxxxx Xxxxxx | Xxxxxxxx xxxxxx x | Xxxxxxx | x | 0-Xxx-00 | 17-Jul-08 | 24-Jul-08 | |||||||||||||
29070 | L-0 | Xxxxxxxx Xxxxxx | Xxxx xxxxxx | Xxxx Xxxxxx | x | 0-Xxx-00 | 21-Jul-08 | 28-Jul-08 | |||||||||||||
29080 | L-0 | Xxxxxxxx Xxxxxx | Xxxx xxxxxx x | Xxxxxxx | x | 0-Xxx-00 | 21-Jul-08 | 28-Jul-08 | |||||||||||||
29130 | L-4 | Exterior Paving | Artificial lawn paving | Shop Drawin | ○ | 30-Jun-08 | 14-Jul-08 | 21-Jul-08 | |||||||||||||
29140 | L 4 | Exterior | Artificial | Materia | ○ | 30 Jun 08 | 14 Jul 08 | 21 Jul 08 | |||||||||||||
3. 프로젝트 xx 일반
3.3. 프로젝트 xx기법 적용
▪ 설계의도를 충실히 반영한 시공을 위해 xx의 절차를 xx/조율
▪ Submittal register & Packaging log 작성 (총 432건)
▪ Submittal item xx
▪ PMIS 기획, 구축 및 xx : 다국적 참여자의 커뮤니케이션을 위해 프로젝트 매니저 관점에서 개발 (포스코xx CM이 개발 주도)
▪ 국제업무단지 전체 xx으로 PMIS 적용으로 업무효율 개선효과
▪ xx 체계
∙현장개요 – 프로젝트 개요, xxx상, 조직도, xxxx
∙문xxx – Letter, Mail, RFI, Transmittal, RFDC, Change Order, CCD, MOM, NCR, DN, SCAR, FI, SOS, Punch List
∙도면xx – Drawings, Specificatioins, Materials
∙자료xx – Databank, Web Hard
∙xxxx – Public Cost, Private Cost
∙xxx리 – Summary, Master Schedule, Bi-weekly Progress, Daily Report, Photo
12 / 포스코xx xxx도시 CM
커뮤니케이션 xx를 위한 PMS 구축
Designer’s Construction Administration 조율/xx
3. 프로젝트 xx 일반
3.3. 프로젝트 xx기법 적용
▪ xxx의
격주간 회의
: 프로젝트 주요사안 협의
설계 코디네이션 회의, LEED 회의 : 전문 공종별 사안 협의
▪ xxx고서
Biweekly Progress Report Current Status of Issues Report PM Report
CM Monthly Report
▪ 발주자가 원하는 xx의 프로젝트 종료를 위해 시공자에게 가이드라인 제공
▪ 공사 완료 및 xxx성 xx의 xx
∙ Contract Closeout Checklist
∙ Project Closeout Checklist
∙ Project General Report
∙ Project Financial Report
∙ Inspection
∙ O&M Manual
13 / 포스코xx xxx도시 CM
Construction Closeout
xx 회의 및 보고
3. 프로젝트 xx 일반
3.3. 프로젝트 xx기법 적용
▪ 기본설계 및 건축설계를 담당한 KPF(미)를 비롯해 Cosentini(미), Weidlinger(미), Towers Golde(미), TTE(미), ALT(필), VDA(미)등의 해외 Consultant와 CD 및 인허가 업무를 담당한 Kunwon을 비롯해 Woowon, Daeil, Ungdo, Saekil, Kyowoo등 여러 국내의 전문설계사 및 Consultant 가 참여하여 오랜 기간 설계를 발전시켜 왔다.
▪ 프로젝트 특성상, 해외에서 기본설계가 작성되고, 국내 설계사가 xxx
하는 xx 및 설계단계별 적정한 완성도에 대해 검토의 초점을 맞추었다.
▪ 설계xx - 기 xx된 설계결과 문서 및 xxx류에 xx된 기술적인 xx의 개정 또는 xx
▪ 개정 또는 변경된 문서 및 서류에 xx 타당성, 적용여부, 공기 및 xx의 xx 등 종합적 검토, xx
▪ 특히, 공사가 한참 xx되는 도중에 LEED 적용
▶ 프로젝트 설계xxx리를 더욱 어렵게 하는 요소
▶ 발주자의 LEED 컨설턴트, 설계사, QS, 시공사를 적극 조율/ xx
▶ 제한된 시간 내 LEED 적용 성과
▪ 현장공사 중 발생한 설계xx 사항
▶ 시공사 또는 설계사가 PMIS를 통하여 설계xxxx (Request for Design Change)
▪ 설계xx이 xx되면,
▶ CM은 그 xx된 xx에 xx 타당성 검토를 xx할 해당 컨설턴트를 xx
▶ CM은 다양한 검토xx을 종합하여 최종적으로 PM의 합리적인 의사결정에 xx 기술적 xx
▪ 공사비, 공사기간 등의 xx사항
▶ 설계xx(Change Order)*으로 계약 반영
[ 설계xx xx 문서 ]
14 / 포스코xx xxx도시 CM
설계xxx리 업무 Process
설계xxx리 일반
단계별 설계 검토
4. 사업비 xx
4.1. 개요
계획된 발주자의 예산 내, 사업 목적물이 xx될 수 있도록 설계와 원가를 통합xx.
▪ 사업비의 대부분은 Construction hard & soft cost 가 차지
▪ Construction hard cost는 도급공사비와 예비비로 xx
▪ Construction soft cost는 CM, QS, 감리, 설계 및 각종 용역xx으로 xx
▪ 중점xx: Construction hard cost & soft cost 중점xx
▪ xx방안: 공사전 설계단계에서는 [xxx가 통합xx] 공사단계에서는 [계약 통합xx] 를 통해 xx
▪ 기본설계는 해외설계사 주도
▪ 사업xx도서, xxx도서는 국내 설계사 주도
▪ CM : 발주자, 해외설계사, 국내설계사 및 QS의 이견 조율xx
▪ 해외사가 제작x xx계를 local code와 regulation에 따라 xx
▪ Fast Track 으로 xxx행 -> CD작성은 xxx행과 동시에 xx
공사도급계약체결
Project contingency
Marketing cost & other consulting cost
Project management service fee
Project acquisition cost
Schematic design Concept design Design Development
Construction document
Off-site contribution construction soft cost
Construction soft cost
건축: KPF (미)
xx: KPF (미) xx: Cosentini (미) 전기: Cosentini (미)
인허가: xx건축
건축, xx: KPF (미) CA work xx
xx건축: CDxx 배포
Construction hard cost
건축심의, 사업xx
도급계약 xxx리
[ 퍼스트월드 사업비 xx ]
[ 설계절차 ]
15 / 포스코xx xxx도시 CM
설계단계 이해
사업비의 xx 및 xx방안
설계단계 | Design Review | Estimate | 결과 | |
xx여부 | 검토방향 | |||
Schematic design | xx | 국내 주거의 시장성 위주 검토 | - | OPR (Owner’s Project Requirement) 확정 |
Concept design | xx | 심의xx반영 및 기본도면 확정 | 기본견적 | BOD (Basis of Design) 확정 |
Design development 50% | xx | 협의된 xxxx 반영 확인 | 기본견적 | 지속적인 도서 developing |
Design development 75% | xx | 공종별 간섭사항 조율 | - | 도서의 완성도 높임 |
Design development 100% | xx | 계약도면으로서의 완성도 xx | 기본견적 | 계약도서 확정 |
사업xx도서 | xx | 계약도면으로서 DD와 local code 부합여부 | 기본견적 | 계약도서 확정 |
Construction document 90% | xx | xxx 도서와 발주자의 xx사항 부합여부 | 부분 xx견적 | 미확정 xx에 xx Target budgetxx |
Construction document 100% | xx | 예산제약으로 구체화되지 못한 xx xxxx | - | xxx 도서 확정 및 EAC확정 |
4. 사업비 xx
4.2. Construction Hard Cost
4.2.1 공사전 xxx가 통합xx
* 계약시점 xx 잔여 xxx리 xx
설계 추가반영
기존설계 xx
설계확정 후 xx
▪ TMD system
▪ Ubiquitous healthcare system
▪ Gymnasium
▪ 철골 outrigger & belt truss
▪ Elevator spec down
▪ Mat concrete thickness
▪ Additional sheathing & excavation
▪ Link beam
▪ Concrete & Re-bar
16 / 포스코xx xxx도시 CM
Outstanding Design Issues
xx | 분류 | Total | Remarks | |||
Contingency | Discount | Provisional | ||||
계약xx 사항 | 도급금액 기반xx | - | - | 260억 | 260억 | VE의 xx사례: RC Outrigger와 TLCD임 |
xx 추가금액 | 310억 | 60억 | - | 370억 | ||
Value Engineering | -135억 | -38억 | -26억 | -199억 | ||
TOTAL | 175억 (56%) | 22억 (36%) | 234억 (90%) | 431억 (68%) | ||
4. 사업비 xx
4.2. Construction Hard Cost
4.2.2 공사도급계약의 이해
▪ 계약xx : Firmly Fixed Lump Sum
▪ 근거서류 : DD100%, 사업xx도서, Assumption
▪ 계약일반
✓ 국내 표준계약서를 근간으로 xx, 프로젝트를 xx하기 위한 설계, 계약, xxx행 및 xx의 xx 부분을 AIA에서 xx
▪ 계약, 설계xx
✓ 계약서류에 근거한 fixed L/S으로, 차후 계약 xx의 xxx 설계xx으로 xx.
✓ DD100%단계에서 체결된 계약은 xxx 도서와 같이 xx하지 않아, xx 설계의 xx과 함께 설계xx 해당 여부에 xx 분쟁발생.
✓ 계약 일반조건 중 “합리적 추론 (reasonably inferable)” xx의 xx 및 적용이 핵심
▪ 미확정 계약금액 (약 630억)
✓ Contingency items : 약 310억
- Outrigger, TMD, Elevator, U-health care, Gym.
- 설계확정시 xx추가
✓ Provisional items : 약 260억
- Mat Con’c 두께xx, 추가 Sheathing, Linkbeam
- 설계확정시 도급금액 xx
✓ Discount items : 약 60억
- RC물량 VE, CAR (Contractor’s all risk 보험)
- 제시된 조건에 따라, xx 또는 xx
▪ 프로젝트 xx
✓ AIA A101 (standard form of contract)과 A201 (General conditions)의 특징과 같이, 계약에 “발주자, xxx, 시공자의 권한과 책임을 보다 자세하고, xx하게 xx, 업무의 절차에 xx 개략적인 사항도 명시”됨.
✓ 이에 따라 업무절차서 작성후, 이에 근거해 모든 업무의 xx을 xx함. (해외프로젝트와 유사)
▪ 계약xx과 xxx 도서 차이 xxxx
✓ 발주자와 시공사의 계약도서는 DD단계
✓ 계약과 동시 착공한 뒤, 오랜 시간 xx 작성된 CD는 DD단계에서 시공자의 Assumption과 일부 xx, xx xx
✓ 단, Design Change가 아닌, 설계 Developing은 불인정
▪ 계약적용 xx
✓ 계약 모호 조항에 대한 적용은 계약xx에 따라,
✓ [인천시 xxx도시 개발사업 1단계 중 125블록 xx 사업약정서] 및 표본 프로젝트로 언급된 [xx씨티 프로젝트]를 계약xx으로 xx.
17 / 포스코xx xxx도시 CM
4. 사업비 xx
4.2. Construction Hard Cost
4.2.3 공사단계 계약통합xx
xx
xxxx
xx(건) xx금액(억)
xxx리 소요일수(일) Comment(건)
처리결과
xx금액(억)
건축 구조
건축
MEP xx
전기
기타 LEED
기타
TOTAL
1
57
26
7
9
10
110
31
-2
33
20
11
34
127
3
2,692
815
554
556
498
5,118
5
459
243
82
115
95
999
반려(건) xx(건)
- 1
26 31
12 14
1 6
4 5
1 9
44
66 (60%)
19
-2
0
0
6
34
57 (46%)
• RFDC : Request For Design Change (설계xx요청서)
• 도급자의 무분별한 RFDC를 xx, 사업에 필요한 사항만 선별 xx.
• CCD (Construction Change Directives)와 CD Addendum으로 제공된 도서에 대한 효과적인 xx 및 xxxx
18 / 포스코xx xxx도시 CM
추가 제공 xxx리
미확정 계약금액 xx
RFDC xx
계약금액 특징
계약xx
개요
계약일반조건 특징
4. 사업비 xx
4.2. Construction Hard Cost
4.2.4 Value Engineering
결과
■ RC Outrigger & Belt truss
■ 적용 효과
콘크리트 아웃리거 설계 Flow Chart
아웃리거 및 벨트월 xx시스템 xx
O.K
아웃리거 및 벨트월 배치(설비코디네이션)
O.K
아웃리거층 기둥/코아월/슬래브 설계
O.K
기존xx xx성 검토 및 설계
O.K
전 xx 철근량/xx배치 결정
N.G
철골
RC
Outrigger(33F, 60F)
⚫ Upper Horizontal Member : 1200mm X 1200mm
⚫ Middle Horizontal Member : 1200mm X 800mm
⚫ Bottom Horizontal Member : 1200mm X 500mm
⚫ Vertical Member : 1200mm X 1000mm
⚫ In filled Wall Thickness : 1200mm
⚫ Compressive Strength : 80Mpa
Belt (33F, 60F)
⚫ Horizontal Member
⚫ Vertical Member
: 500mm X 1000mm
: 500mm X 1000mm
⚫ In filled Wall Thickness : 500mm
⚫ Compressive Strength : 80Mpa
19 / 포스코xx xxx도시 CM
• xx 철골xx 설계로 인해, xxxx 증가 우려
• VE를 통해, 38억의 원가절감 성과 xx
원가절감
• 타워의 xxx조부가 RC로 되어 있어 복합xx 으로 인한 시공의 어려움, 공사기간의 증가 우려.
• 공기 2개월 단축
공기단축
• 초고층 건물의 횡력xx구조로 철골 아웃리거와 벨트트러스 설치 (34F/60F)
• CD 설계는 철골로 디자인
• Contingency item으로 설계확 정시 xx xx예xxx으로 철골금액의 원가부담
• 본 구조가 RC로 철골사용시 복 합xx으로 공기부담
Value Engineering
■ TLCD (Tuned Liquid Column Damper)
TMD
TLCD
4. 사업비 xx
4.2. Construction Hard Cost
4.2.4 Value Engineering
20 / 포스코xx xxx도시 CM
• 초고층 건물의 xx설비로 TMD (Tuned Mass Damper)를 고려.
• 타워4동 설치에 대한 원가부담, 1개동만 설치 고려
• 미설치 타워의 xx 우려로, 4개동 설치가능 방안 모색
• TSD, TLD 등 다른 여러방안을 비교 검토하여, TLCD로 xxx정
결과
■ 적용 효과
• xx 1개동 TMD 설치예산으로 타동과의 형평xxx 를 고민
• 혁신적인 VE를 통해, 예산내 4개동에 TLCD를 도입하 므로, 발주자 원가를 크게 절감(약 60억)
원가절감
• 당초의 TMD는 원가가 높고, xx 성능이 불확실하고, TMD설치를 위해선 옥탑에 별도 공간을 제공하는 등 어려움.
• Motioneering사의 TLCD의 도입에 앞서, 국내 유사 유 체형감쇠기 실패사례를 검토, 실제구조물과 xx모델 의 오류를 xx하여, TLCD 설계개선.
• TLCD의 xx Tuning xx. 완벽한 설계효과 xx.
xx성능
Value Engineering
4. 사업비 xx
4.2. Construction Hard Cost
4.2.5 xx 결과
xxx가 통합xx
RFDC xx
미확정 계약금액 xx
추가 제공 xxx리
용역계약 및 Claim xx
21 / 포스코xx xxx도시 CM
• Construction Soft Cost xx
• Construction Hard Cost xx
• xxx가 통합xx를 통해, 발주자 예산 내 xxx의 여유치 확보
• Fast Track xx의 설계로 발생한 xx설계 및 추가 설계반영은 설계와 계약을 동시xx -> 최적화
• 미확정 계약금액은 적극적인 Value Engineering으로 효율 극대화
• LEED 등의 Additional Scope xxxx
• Construction Hard Cost xx xx결과 목표 xx
: 계약금액xx 99.93%, xx EAC (Estimate at Completion) xx 99.1% xx
건축 기본설계 |
MEP 기본설계 |
구조 기본설계 외장 컨설턴트 LEED 업무 |
메인로비 내장 |
xx
xx EA C
계약
6,600
7,200
7,800
8,400
억원
Fix e d c o n t ra c t a mo u n t
P r o v is i o n a l ite ms
Co nt i n g e nc y i t e ms
Cond i t i o na l d i s c o u nt i t e ms A d d i t i o n a l d es i g n cha n g e
4. 사업비 xx
4.3. Construction Soft Cost
4.3.1 용역계약 및 클레임 xx
■ xxx약 및 기존계약 xx
■ 설계사 클레임
설계사 귀책사유
기계약사항
제외 제외
7억 타결 7억 타결
22 / 포스코xx xxx도시 CM
TLCD등 추가설계
2억 타결
CD제작 및 xx
약 29억 xx
• 발주자 클레임 xx
• 향후 발생 가능한 계약적 분쟁까지 고려한 합의 ( 🡪 16억 )
• 추가 반영해야 하는 설계도 xx 포함 -> 향후 분쟁으로 인한 xx 방지
사업xxxx 등
약 20억 xx
추가반영 xx
xxxx xx
기xx xx
• 프로젝트 초기 xx착오로 인해 설계사 xx발생
• 2006년 5월, NSIC에 49억의 클레임 xx
• 발주자 CM에 클레임 해결 의뢰
• 용역계약 전반 CM xx
• 누락 계약부분에 xx 검토 및 xxx약체결 xx.
• 용역에 xx Claim 및 xx
MEP 실시설계
TLCD설계
인허가 도서 세대인테리어 DLSK
건축 실시설계 xx 설계xx
xx편의xx 내장 건축 CA 업무 인프라 xxx계 상가 내장설계 MEP CA 업무
국내계약
누락계약
해외계약
• 사업초기 발주자도 미국 Gale사와 Gale International Korea의 소통부족으 로 국내사업임에도 불구하고 여러 계약이 미국xx으로 체결.
• 국내 / 해외 용역계약이 업체별로 Scope 및 계약조건 xx
• 프로젝트xx을 위한 Grey area xx 검토
클레임 xx
용역계약 xx
5. xx (xx) xx
5.1. Project Management Software(Primavera3) 를 xxx 계획 vs 실적 xx 및 xxx리 xx
Construction Activity에 xxx지 않고 Design, Permit, Procurement, Shop DWG, 각 종 Submittal, 전체 xx xx
• WBSxx
Milestone, Design & Permit, Procurement, Construction 의 4개의 대공종 과 Construction 하부의 10개동(High Rise 4동, Middle 4동으로 구분)
-> WBS xx단위 식별코드(Code of account identifier)
• 초기 xxx리계획 xx 시 xx을 명확히 함
NSC / Posco CM Contractor
W i t h i n 2w eek s
W i t h i n 60 Da y s
Yes
M aster schedule Issue
23 / 포스코xx xxx도시 CM
Master Schedule Submittal
M aster Schedule Approval
3M onths Schedule Issue
3M onths Schedule Approval
NTP
Contract Schedule Issue
Contract
Master Schedule xx 및 개정 Process
CPM (Critical Path Method) xx
Master Schedule
5. xx (xx) xx
5.1. Project Management Software(Primavera3) 를 xxx 계획 vs 실적 xx 및 xxx리 xx
• xxx황 Bi-weekly로 Update
• 계획xx 실적 및 Progress Trend 분석
• 주요확인사항 및 RISK 식별 후 발주자보고
[ Biweekly Update 주요확인사항 ]
24 / 포스코xx xxx도시 CM
CM Biweekly Report
계획 및 실적xx
5. xx (공정) 관리
5.2. 기성고 관리(Earned Value Management)를 통한 일정, 원가 통합관리
• 동별/층별 내역분개에 의한 Activity 별 Cost 관리를 위해 수량산출서를 기준으 로 도급내역 항목의 재분류/ 취합 -> 대표 Resource를 각 Acitivity 입력
• 도급계약서상 도급기성은 월간 및 누계 SPI(Schedule Performance Index = EV/SV) 90% 기준으로 지급
-> 기준달성시 Payment Schedule에 따른 기성지급
-> 기준미달시 Cost Consultant 에 의한 실기성사정
[ Master Schedule-Payment스케줄 개정절차 ]
25 / 포스코건설 송도신도시 CM
Master Schedule 및 Payment Schedule의 연동관리
Master Schedule 및 Payment Schedule의 연동관리
Activity Resource Assignment
대표자원관리
Revision No. | 승인날짜 | 변경사유 | 주요 변경사항 | Activity |
Revision 0 | 2005.6. 23 승인 | -개략적인 원 계약 공정표 | 계약 공정표 (최초) | |
Revision 1 | 2005. 11. 29 승인 | -세부 공정현황을 파악하기 위해WBS 및 Activity의 수정 및 자원배당 수정 작업을 통한 초기 관리 공정표 작성 | 계약 공정표 세분화 | |
Revision 1.1 | 2006. 5. 17 이슈 / 미 승인 | -사업승인 일정 변경으로 인한 착공및 준공 시점 변경 -RCD 및 PHC pile 공사 지연으로 인한 변경 (3.2~4.5개월) | 착공: 05.4.15🡪05.5.1 준공: 08.12.31🡪09.1.31 (총48개월) | |
Revision 2 | 2006. 12. 28 승인 | -Rev 1.1을 현장과 협의하여 보완 | Rev 1.1 대비 골조공사 2.2개월 단축 외장마감공사 2007.1.15 착수 변경 내부마감공사 2007.2.22 착수 변경 | 7,220 |
Revision 3 | 2008. 3. 24 승인 | -중저층동 Work Crew Schedule로 관리할 수 있도록 세분화 | 주요 일정 변경 세분화 | 10,110 |
5. 일정 (공정) 관리
5.3. 설계, 발주, 시공 통합관리 및 Master Schedule의 점진적 상세화
■ LEAD 타임을 고려한 설계,발주,시공 통합관리
• 설계출도 및 발주 Schedule 관리 철저
• 공사착수 전 Shop dwg, Submittal 승인 지연에 따른 공기 RISK고려
• Fast Track으로 인하여, 공사 초기 단계인 토공사 및 지하골조 단계 에서 발주 및 초기 단계 시공을 위한 Bid-package별 도면출도 관리
• 각 Bid package별 For tender dwg. 와 For con dwg.의 분리관리, SD,DD,CD의 설계진행단계별 계획대비 실적관리
• Shop dwg, Submittal Schedule 일정관리를 통한 공사지연 방지
- 필요에 따라 시공사와 설계사간 설계 Coordination 역할을 수행
■ Master Schedule의 점진적 상세화(Progressive Elaboration)
26 / 포스코건설 송도신도시 CM
• 점진적 상세화에 따른 Master Schedule Revision
• Fast Track 에 따른 설계 도면 출도
• Show dwg submittal 및 승인에 따른 설계상세화 or 변경
• 공정진행에 따른 공정지연, 단축에 따른 일정변경관리
• Fast Track에 의한 설계
• 해외 설계사(KPF) 및 국내설계사의 CA work 수행
6. 품질관리
6.1. 품질관리 목표
사전 단계
Owner’s Project Requirement 만족
+
CM사 품질 기준 만족
+
+
원 설계자의 Basis of Design 만족
+
입주자들의 품질 만족
사후 단계
NCR 50건 발행 및 수정 작업 확인
LEED 관련 기준 부합 및 LEED 관련 TEST 통과
• Quality Inspection Work Process 적용
• Site Inspection 수행
• NCR발급 및 Final Inspection Report 발행
• LEED 관련 작업 Inspection 및 TEST 수행
각 공종별 Final Inspection Report 발행 및 수정작업 확인(건축:619건, 전기:116건,설비:5 4건)
포스코건설 품질지수 (QI) 93.1 획득 (목표 80점 대비 상위) 부실 벌점 ZERO
LEED Certified grade 품질 확보
28 / 포스코건설 송도신도시 CM
품질관리 결과
• 시공계획서 검토 및 승인
• 자재 검토 및 승인
• 그 밖의 Submittal 검토 및 승인
• LEED 품질 관련 업무 계획 검토 및 승인
품질관리 목표
사전 & 사후 단계의 철저한 품질 관리
5. 일정 (공정) 관리
5.4. 공정관리 실적
외장공사
• GFRC 계약 및 Shop, Mock up지연
• GFRC 생산량 부족으로 인한 외장공사 지연
-> 지연
골조공사
• 코어부위 4 day cycle, 외주부 3 day cycle
-> 골조공기 2.2~2.7 개월 단축
내장공사
• 작업순서조정
- 경량벽체 1면 취부 후 바닥미장공사 수행
• Work Crew Schedule 조정
- 작업자 추가투입을 통한 층별 cycle조정
-> 준공
27 / 포스코건설 송도신도시 CM
추가 보완
Resource Relocation 를 통해 Critical Path 상의 타워로 우선 배 치 관리
파일, RCD공사
• 소음민원
• 전석층 출연에 따른 공법변경(직타->PRD)
-> 2~3개월 지연
만회방안
공기지연
7. 안전관리 활동 및 성과 – KOSHA 18001
7.1. 즐거운 자율 안전체계확립(SAFUN = Safety + fun)을 바탕으로 무재해 달성
▪ KOSHA 18001안전 보건경영시스템 정착
▪ 현장의 자율안전체계 확립을 통한 안전관리 실천/개선 유 도
▪ 자율실천활동 방침의 생활화 모니터링
■ 무재해 시간달성
’06. 03. ~ ’06. 09.
’06. 09. ~ ’07. 01.
■ KOSHA 18001 운영 FLOW
’07. 01. ~ ’07. 04.
위험성평가
’07. 04. ~ ’07. 07.
주간안전회의
’07. 07. ~ ’07. 10.
’07. 10. ~ ’08. 01.
- 신규자 신규/특별안전교육
- 정기안전교육
- 수시안전교육
- 관리감독자 안전교육
■ 대내외 수상실적
• 2006년 하반기 포스코건설 품질안전환경평가 플러스 현장
• 2007년 하반기 포스코건설 품질안전환경평가 최우수 현장
일일개선
점검평가
CM/현장 안전회의
지속실천 / 개선
■ 안전활동 CYCLE 관리항목
• 월간 : 월간안전보건협의체 회의, 합동점검 실시 및 안전점검의 날 행사
• 주간 : 공구 별 안전점검 및 위험성평가, 주간안전공정회의
• 일간 : TBM, 일일안전작업지시서, 일일안전회의 및 안전활동 기록
29 / 포스코건설 송도신도시 CM
-오전/오후 TBM 안전교육
-일일 안전작업지시서 작성
- 안전작업 현황관리
- 안전순찰
안전보건교육
무재해 6배수 달성 (600만 시간)
안전보건활동
무재해 5배수 달성 (500만 시간)
무재해 4배수 달성 (400만 시간)
무재해 3배수 달성 (300만 시간)
안전관리 SYSTEM 관리
무재해 2배수 달성 (200만 시간)
무재해 1배수 달성 (100만 시간)
안전관리 성과 및 수상
안전관리 목표 및 방침
8. 기타 특이 사항
8.1 LEED 적용 (미국 친환경건축물 인증)
▪ 조경면적을 법적 기준의 약 2배 적용
▪ 야생 생물 서식지 제공, 열섬현상 방지, 우수 침투성 증가 등 환경적 기여
▪ 인천시 자건거 이용 활성화 정책에 발맞춰 자전거 보관소 입주민 15% 이상 제공
▪ 고효율 차량 주차구역 제공
▪ 자동차 사용 제한, 자동차 배출가스/ 지구온난화 가스 배출 저감
▪ 공용홀 가압하여 세대간 간접흡연 방지
▪ 인구 밀집공간에 이산화탄소 센서 설치, 비밀집 공간에는 외기측정장치 설치하 여 실내에 신선한 외기를 상시 적절히 공급. 불필요 에너지 낭비 방지.
▪ 실내 설치 자재에 대한 휘발성유기화합물(VOC) 환경테스트 결과 승인 후 시공
▪ 건물의 에너지 성능을 최적화하여 미국 ASHRAE 90.1 기준 건물 대비 17.4% 에너지 비용절감 효과
▪ 주요 에너지 시스템에 대해 제3자의 커미셔닝을 실시하여 건물 관리비 감소, 건물 시스템의 체계적 문서화, 입주자 생산성 재고, 시스템 시공 검증 등 효과
30 / 포스코건설 송도신도시 CM
에너지 절감
건강한 실내 환경
지구 온난화가스(GHG) 배출 저감
LEED Commissioning Process
조경공간 및 공개공지 제공
공종 | 주요내용 | 건수 |
건축 | 가설공사(양중 및 타설장비 검토 외) | 6 |
골조공사 (페로스테어 적용성 검토 외) | 16 | |
기초공사 (Pile공사 관리방안 외) | 3 | |
방수공사 (지하구조물 방수계획 외) | 4 | |
외장공사 (GFRC Cladding 검토 외) | 37 | |
마감공사 (AL 방열판 적용검토 외) | 12 | |
일반공사(공사조직 적정성 검토 외) | 13 | |
구조 | 타워동 Link Beam의 최적화 방안 검토 | 27 |
타워동 외주부 기둥철근량 최적화 방안 검토 | ||
Damper system 도입의 타당성 검토 | ||
High-Rise 옥탑지붕층 슬래브구조시스템 검토 | ||
슬래브 시공 및 지연조인트 검토 | ||
상기사항 외 기타 |
공종 | 주요내용 | 건수 |
전기 | 설계 변압기 예상 사용률 검토 | 32 |
타워동 64층 피뢰침 설치 검토 | ||
무인택배 설비 구축에 대한 검토 | ||
냉방설비 관련 원격검침설비 문제점 검토 | ||
상기사항 외 기타 | ||
기계 | 수냉식 냉방시스템 검토 | 38 |
세대 FCU 시스템 검토 | ||
Volume Damper 시스템 검토 | ||
지하층 환기 계획 검토 | ||
상기사항 외 기타 | ||
토목 | RCD 파일 레이아웃 검토 | 14 |
Jacket Anchor 시스템 검토 | ||
상기사항 외 기타 |
9. 마무리
9.1. 프로젝트 관리 성과요약
▪ 송도 전체 프로젝트 기반 마련
▪ 발주자 및 설계자 의도 적극 반영
• 선도 프로젝트 성공 적 수행으로 전체 개발 사업에 기여
▪ 발주자 예산 내 프로젝트 완공
• 송도국제업무단지 내 후속 프로젝트 모범 수 행사례 정착
▪ 공기 지연 최소화, 프로젝트 적기 완공
▪ TLCD, RC Outrigger, GFRC cladding, 수냉식 덕트형 냉방시스템, LEED인증 등 신기술 성공적 적용
32 / 포스코건설 송도신도시 CM
신기술/신공법 적용
설계/발주/시공 통합 일정관리
프로젝트 전 단계에 걸친 사업비 관리
국제적 수준의 프로젝트 관리 적용 및 수행
NSIC 전체 프로젝트 관리 구도 및 방향 정립
8. 기타 특이 사항
8.2 Engineering 실적
31 / 포스코건설 송도신도시 CM