OCW-계약법

OCW-계약법

제4절 임대차

I.의의 및 사회적 기능

1.의의

임대차는 xxx이 xx기간 xx 임차인에게 목적물을 xx, xx하게 할 xx를 부담하기 때문에 계속적 xxx계이다(618조). 임대차의 목적물로는 xx, 기타 건물 또는 토지와 같은 부동산뿐만 아니라, xxx, 악기, 책과 같은 xx도 그 xx이 된 다.

2.사회적 기능

임대차는 오늘날의 xx생활에서 매매에 못지않게 중요한 기능을 담당하고 있다. 특히 xx과 기타 건물, 토지의 임대차가 중요한 경제적 사회적 기능을 담당하는 대 표적 계약xx이다. 임대차를 통하여 xxx은 목적물의 차임을 활용할 수 있는 반면, 임차인은 거액의 대금을 지급하지 않고 비교적 소액의 차임을 지급함으로써 필요한 목적물을 xx, xx할 수 있다.

II.임대차의 xx

임대차는 당사자 한 쪽(xxx)이 상대방에게 목적물인 임대물을 xx, xx하게 할 것을 xx하고, 상대방(임차인)이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 xx함으로써 xx한다(618조). 임대차의 목적물은 물건이다. 따라서, 권리나 xx이 목적물이 되지 못한다. 임xxx 목적물을 xx, xx하는 것을 xx으로 하고, 그에 대하여 xxx 에게 차임을 지급하는 것을 xx으로 한다.

III.임대차의 효력

1.xxx의 xx와 xx

(1)xxx의 권리

xxx의 xxx xxx는, 임차인의 차임지급xx에 xx하는 권리로서의 차임지

급청구권이 있으나, 이는 임차인의 차임지급xx로서 xxx는 것이 용이하다. (2)xxx의 xx

xxx의 xx로서 가장 중요한 기반은 임차인으로 하여금 목적물인 임차물을 x x, xxxxx 할 xx이다(623조).

(a)목적물 인xxx

xxx은 목적물을 임차인에게 인도xxx 한다. 임차인은 xxx의 목적물 인도 xx 이행을 기반으로 목적물을 xx, xx 할 수 있기 때문이다. 그러므로 인도되지 않아서 임xxx 목적물을 xx, xx할 수 없는 어떤 xx에서든 xxx은 xx불이 행 책임을 지게 된다.

(b)수xxx

xxx은 계약존속 중, 임xxx xx, xx을 하는 데 필요한 xx를 유지할 의 무를 진다(623조). 수xxx는 목적물을 xx, xx하게 하는 데에 필요한 xx를 유 지하기 위함임을 xx하면, 그 xx의 xx는 사회통념xx 계약의 취지에 따른 xx, xx을 하는 데 필요한 xx이면 된다.

(c)xxx거xx

xxx거xx는 목적물의 xx, xx 제xxx에 기하여 발생 한다. 제3자가 임차 인의 xx, xx을 방해하는 xx에 xxxx x 3자에 대하여 xxx거를 구할 xx 를 진다.

(3)xxx의 담보책임

임대차는 xxx약이므로 매매에 관한 xx이 xx된다(567조). 따라서 xxx은 임차물에 xx가 있거나, 임차권에 xx가 있는 xx 그로 인해 계약의 목적을 xx 할 수 없는 때에는 매도인과 같은 담보책임을 부담하게 된다.

2.임차인의 권리와 xx

(1)임차인의 권리 (a)xx수익권

임차인은 목적물을 xx, xx할 권리, 즉 임차권이 있다(618조). 다만 임차인은 임차권을 계약, 또는 그 목적물의 성질에 의하여 정xxx 용법으로 이를 xx, xx xxx 한다. 이 임차권은 본질에 있어서 xxxxx, 부동산임차권에 있어서 임차인 의 xx를 위하여 물권화되는 xx이 있다. xx, xx은 반드시 계약 또는 그 목적 물의 성질에 의하여 정xxx 용법에 따라 xxx 한다. 임xxx 위의 임차권 범위 에 반하는 xx, xx을 할 xx, 그것은 xx불이행이다. 이에 따라 xxx은, 위반

행위의 정지와 xxx상을 xx할 수 있고, 계약을 xx할 수 있다. 이 때 xxx상 청구권은 xxx이 목적물을 반환 받은 날로부터 6월 이내에 행사xxx 한다(617 조).

(b)xx xx청구권

필요비는 xxx이 계약존속 중 xx, xx에 필요한 xx를 유지시킬 xx를 기 반으로 당연히 xx되며, 유익비의 xx xx는 xxx이 부담xxx 할 성격은 xx xx, 임대차의 종료 후에도 그 유익비의 xx로 인한 임차물의 가치증가에 따른 x x이 생겨 xxx이 이를 얻기 때문에 xx을 xx할 수 있다(623조). (c)부속물xx청구권

임xxx 임차물의 xx의 편익을 위해 xxx의 xx를 얻어 물건을 부속, 또는 xxx으로부터 xx한 부속물은 임대차가 종료한 때 부속물 xx청구권을 행사할 수 있다(656조). 부속물xx청구권은 형성권이다. 임차인의 의사xxx으로 법률xx가 xx하며 임차인은 반드시 이 권리를 행사xxx 하는 것은 아니다. xx 철거권을 행사할 수도 있다(654조, 615조).

(d)갱xxx권과 xx물xx청구권

일정한 목적의 토지임대차에서 임대차의 존속기간이 만료한 xx, xxxx이 여 전히 존재하는 때에는 xxx에 대하여 계약의 갱신을 xx할 수 있고, xxx이 갱 신을 거절하는 때에는 상당한 가액으로 이를 매수할 것을 xx할 수 있다(643조). (2)임차인의 xx

(a)차임지급xx

임차인은 xx, xx의 대가로서 차임을 xxx에게 지급해야 할 xx가 있다. 차 임은 반드시 금전이어야 하는 것은 아니며 물건도 무방하다. 차임액은 민법상 제한이 없고, 당사자의 xx으로 정할 수 있다. 임차인의 차임지급과 xx하여 민법에 다음과 같은 xx이 있다. xxx 또는 임차인은 xx에 xx 차임의 증액 또는 감액을 xx 할 수 있다(628조). 임xxx 차임지급을 연체한 때에는, xxx은 계약을 xx할 수 있다(640조). 즉 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 xxx체액이 2기의 차임 액에 달하는 때. 연속한 2기 뿐 아니라, 연체차임이 2x x에 xx 때도 포함한다. (b)임차물반환xx

임대차가 종료한 때에 임차인은 임차물 자체를 반환xxx 한다. xxx은 이에 대하여 계약xx 반환 청구권을 가지고, xxx이 목적물의 소xxx이면 물권적 청 구권으로서의 반환청구권도 갖게 된다. 임차물을 반환할 때는 임차물을 xx에 xx 해야 한다(654조, 615조).

IV.임차권의 양도와 전대

1.임차권의 양도

임차권의 양도는 임차권을 그 동일성을 xxx면서 이전하는 계약이다. 임차권은 일종의 지xxx이며, 이 지xxx인 임차권 그 자체의 직접적인 이전을 목적으로 하 는 계약이다. 즉 임차권을 양도하는 것이지 임차권을 줄 xx를 발생하는 계약x x 닌 것이다. 권리자체를 양도시키기 때문에 준물권계약의 성질을 지닌다. 그러므로 임 차인은 임차인의 지위 자체를 xxx에게 양도하는 것이다. 그러므로 xx의 임차인 은 임차권의 양도 이후 그 임대차 계약에서 물러나게 되고 임차인의 지위를 xxx이 xx하게 된다.

민법은 원칙적으로 임차권의 양도를 xxx고, 임차물의 전대도 xxxxx, 다만 xxx의 xx가 있는 xx에만 xx하게 양도 및 전대를 할 수 있는 것으로 하고 있 다(629조). 이는 임차인의 xx, 수익권과 xx하여 xxx을 xx하기 위한 것으로서 xxx정이 아니기 때문에 당사자간 특약은 xx하다.

2.임차권의 전대

(1)xxx의 xx 있는 전대의 법률xx

xxx의 xx로 인하여 전대차 xx에 의한 전차권은 xxx에게 있어 적법하다. 그러나 xxx과 전차인 사이에 직접 임대차 xx가 있는 것은 아니다. 그렇지만 임 xx의 xx xx에서 630조를 두었다. 전차인은 xxx에 대하여 전대차 계약에 의 한 xx를 부담한다. 그러나 xxx에 대하여 직접 권리를 갖지는 않는다. 임xxx xxx의 xx를 얻어 임차물을 xxx xx에는 xxx과 임차인의 합의로 계약을 종료한 때에도 전차인의 권리는 소멸하지 아니한다(631조).

(2)xxx의 xx 없는 전대의 법률xx

임차권 전대계약은 이들 사이에서는 xx하다. 임차인은 그 계약에 기하여 전차인 에 대해 xxx의 xx를 받아 줄 xx를 진다. xxx의 xx를 받지 못하면 전차인 은 xxx에게 xx불이행책xxx 담보책임을 물x x 있다. 전차인의 임차물 xx 는 xxx의 xx를 받지 않았기 때문에, 아무리 xxx과의 계약의 xx하다 하더라 도 불법xx가 된다. xxx은 무단전대를 이유로 임차인과의 임대차 계약을 xx할 수 있다.(629조 2항)

V.임대차의 존속기간

1.기간의 xx이 있는 임대차

임대차의 존속기간은 원칙적으로 20년을 넘지 못한다. 당사자가 20년을 넘는 기간 을 xx한 때에는 20년으로 단축된다(651조 1항). xx기간은 갱신할 수 있지만 그 기간은 10년을 넘지 못한다. xx, xxx, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물 기 타 공작물의 xx를 목적으로 하는 토지임대차나 xx, 채염을 목적으로 하는 토지 임대차의 xx에는 xx기간을 20년 이상으로 할 수 있다. 그러나 이 xx에도 xx 무한으로 기간을 xx할 수는 없다. 본 조의 1항은 위헌판결 났고(2013. 12. 26 헌법 재판소 위헌결정) 2015년 올해 개정 xx이다.

2.기간xx이 없는 임대차

임대차기간의 xx이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약xx의 통고를 할 수 있 다. 상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 xx의 기간이 경과하면 xxx x 력이 생긴다(635조). 민법은 xx의 의사표시가 xxx 때로부터 효력을 미친다고 하 면, xx의 통고를 예측하지 못한 xx가 피해를 입게 되므로, xx 후 xx기간이 경과하면 효력이 발생하는 것으로 하였다. xxx 보다 임xxx 불리한 위치에 놓여 있기 때문에 xxx이 통고를 하는 xx 기간이 훨씬 길다.

3.임대차의 갱신 (1)계약에 의한 갱신

임대차의 기간은 갱신할 수 있다. 그 기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못한다 (651조). 갱신의 횟수는 제한을 받지 않는다. 갱신은 620조에 의해 기간 만료 전에 해야 하는 것으로 xx된다. 단기임대차의 갱신의 xx에도 619조의 기간을 넘지 않 는 범위에서 갱신이 가능하다. 다만 갱신을 합의할 수 있는 기간이 정해져 있다. (2)묵시의 갱신

임대차기간이 만료x x 임xxx 임차물의 xx, xx을 계속하는 xx에 xxx 이 상당한 기간 내에 이의를 하지 아니한 때에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 그러나 당사자는 제 635조의 xx에 의하여 xx를 통고할 수 있다(639조). 존속기간x x임대차와 같지 않고, 기간의 xx이 없는 임대차로 된다. 따라서 635조가 xx되어 당사자는 언제든 xx의 통고를 할 수 있다.

VI.임대차의 종료

1.임대차종료의 xx

임대차 기간의 xx이 있는 xx 그 기간의 만료가 되는 xx 임대차가 종료한다. 민법 635조에 의해 기간의 xx이 없는 xx에는 언제든 xx가 가능하고, 636조에 의해 기간의 xx이 있더라도 당사자가 그 기간 내에 xx할 권리를 보류한 때에도 같다. 임xxx 파산선고를 받은 xx에는 임대차기간의 xx이 있는 때에도 xxx 또는 파산관재인x x635조 xx에 의하여 계약xx의 통고를 할 수 있다. 이 xx에 각 당사자는 상대방에 대하여 계약xx로 인하여 생긴 손해의 배상을 xx하지 못한 다(637조).

2.임대차 종료의 효과

임대차는 계속적 계약이기 때문에, 그 종료의 효과는 xx에 대하여 생길 뿐이다. 임대차가 종료하면, 대차인데다, 대체물이 아닌 바로 그 목적물을 반환xxx 하므로, 임차인에게 목적물반환xx와 함께 xxxx하여 반환할 xx를 갖게 된다.