Contract

예비투자설명서

2024년 07월 29일

( 발 행 회 사 명 ) 롯데위탁관리부동산투자회사 주식회사

( 증권의 종목과 발행증권수 ) 롯데위탁관리부동산투자회사(주) 제6-1회 무기명식 이권부 담보부사채 롯데위탁관리부동산투자회사(주) 제6-2회 무기명식 이권부 담보부사채

( 모 집 또는 매 출 총 액 )

제6-1회 금 팔백억원(\80,000,000,000)

제6-2회 금 일천육백억원(\160,000,000,000)

1. 모집가액 : 제6-1회 금 팔백억원(\80,000,000,000)

제6-2회 금 일천육백억원(\160,000,000,000)

2. 청약기간 : 2024년 08월 06일

3. 납입기일 : 2024년 08월 06일

4. 증권신고서 및 투자설명서의 열람장소

가. 증권신고서 : 금융위(금감원) 전자공시시스템 → xxxx://xxxx.xxx.xx.xx

나. 일괄신고 추가서류 :	해당사항 없음
다. 투자설명서 :	전자문서:	금융위(금감원) 전자공시시스템 → xxxx://xxxx.xxx.xx.xx
	서면문서:	롯데에이엠씨 주식회사 (위탁관리부동산투자회사의 자산관리회사) - xxxxx xxx xxxx 000
		한국투자증권(주) - xxxxx xxxx xxxxx 00
		삼성증권(주) - xxxxx xxx xxxx 00x 00
		케이비증권(주) - xxxxx xxxx xxxxx 00
		엔에이치투자증권(주) - xxxxx xxxx xxxx 000
		디비금융투자(주) - xxxxx xxxx xxxxx 0x 00

5. 안정조작 또는 시장조성에 관한 사항 해당사항 없음

이 예비투자설명서의 증권신고서는 2024년 07월 29일자로 금융위원회에 제출되었으나 아직 효력이 발생하지 아니하였으며, 이 예비투자설명서의 기재사항은 청약일 전에 정정 될 수 있음을 유의하시기 바랍니다.

( 대 표 주 관 회 사 명 )

한국투자증권 주식회사 삼성증권 주식회사 케이비증권 주식회사 엔에이치투자증권 주식회사

【 대표이사 등의 확인 】

[롯데리츠]_대표이사 등의 확인.서명_24.07.29_page-0001

【 본 문 】 요약정보

1. 핵심투자위험

하단의 핵심투자위험은 증권신고서 본문에 기재된 투자위험요소 중 중요한 항목만을 투 자자의 이해도 제고를 위하여 간단ㆍ명료하게 요약한 것입니다. 자세한 투자위험요소는 "본문-제1부 모집 또는 매출에 관한 사항-Ⅲ. 투자위험요소"에 기재되어 있으니 참고하 시기 바랍니다.

구 분

내 용

[경기 둔화에 따른 부동산가격 하락 위험]

표한 경제전망보고서 따르면 국내 경제성장률은 2024년 2.5%, 202 5년 2.1% 수준을 나타낼 것으로 전망하였습니다. 한국은행은 국제 경제가 IT경기 상승, 주요국 경기회복 등에 힘입어 수출이 견조한 가운데 소비 성장경로도 상향 조정되면서 양호한 성장세를 나타낼 것을 전망했습니다. 국제통화기금(IMF)이 2024 년 4월 발표한 World Economic Outlook에 따르면, 2024년 세계경 제성장률은 2024년 1월 예상한 전망치인 3.1%에서 0.1%p. 상향한 3.2%를 전망했습니다. IMF는 물가 하락 및 견조한 민간소비 등에 힘입어 세계경제가 양호한 회복세를 보일 것으로 전망했습니다. 다만, 지정학적 리스크와 고금리 등으로 과거 연평균 성장률(3.8%, '00~'19년)을 하회할 것으로 예상하였습니다. IMF는 각 국의 재정 부양 확대, 조기 금리 인하, AI 발전에 따른 생산성 향상, 성공적인 구조개혁 추진 등을 경제의 상방 요인으로 제시하였으나, 러시아

-우크라이나 전쟁과 같은 지정학적 갈등 확산, 고금리 하

높은 부채수준, 중국의 경기 둔화 등을 하방 요인으로 제시 하였습니다. 상기 국내외 경기 변동에 따라 국내 부동산 가 격이 하락하여 당사 보유부동산 자산의 가격 및 임대료 하

락, 그리고 매각가격이 하락할 수 있습니다. 투자자께서는 이러한 경기 변동의 위험에 따라 당사의 사업성과가 변동 될 수 있 음에 유의하시기 바랍니다.

[정부의 부동산 정책에 따른 부동산가격 하락 위험]

나. 당사는 부동산투자회사법에 의한 위탁관리부동산투자 회사이며, 부동산투자회사 특성상 부동산 가격이 하락할 경우 향후 매각 차익이 감소하여 당사의 수익성에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다. 이러한 부동산 가격은 정부의 부동 산 정책에 따라 민감하게 변동될 수 있습니다. 부동산 가격은 정부의 부동산 정책 변동에 대한 영향도가 매우 높습니다. 정부는 국내 경기 변동 및 대외 환경 변화에 따라 국내 부동산 관련 정책 방향을 결정해 왔습니다. 2020년부터 수도권을 중심으로 부 동산 거래량의 증가와 함께 부동산 매매가격이 급등하였습 니다. 이에 따라 2020년부터 xxx 정부는 주택 투기 수요 를 차단하고 주택가격 폭등에 대해 대응하고자 부동산 규 제 강화와 더불어 공공 주도의 주택 공급 확대 정책을 병 렬적으로 진행하는 모습을 보였습니다. xxx 정부의 지속적 인 노력에도 불구하고, 수도권을 중심으로 급등한 주택 가격은 상 당 기간 상승세를 유지하면서 안정을 찾지 못하는 모습을 보였습 니다. 2022년 xxx 정부 집권 이후, 정부는 공공 위주의 공급 확대 정책에서 민간 위주의 공급 확대 정책으로 선회 하는 모습을 보였습니다. 하지만 2022년이 경과하며 고금 리, 고물가, 저성장 상황으로 인해 국내 주택 거래량이 급 격하게 위축되고 주택 가격이 급락하자 정부는 수요규제를 풀어 시장의 안정을 찾고자 그동안 강화했던 부동산 규제 를 완화하는 방안을 지속적으로 발표했습니다. 상기 정부의 정책적 노력에도 불구하고 미분양 우려 증가에 따른 민간 주택 공급 심리 악화, 금리 상승으로 인한 주택 수요 감소 등이 지속되고 있는 등 주택시장에 대한 불확실성은 여전 한 상황입니다. 이와 같은 상황은 당사의 사업 및 재무상 태에도 불확실성을 초래할 수 있음을 투자자께서는 유의하 시기 바랍니다. 또한, 향후 정부가 정책 노선을 변경하여 부동산 규제 강화 정책이 추가 발표될 경우 부동산 시장이 추가적으로 위

축될 가능성을 배제할 수 없습니다. 이러한 부동산 정책들은 전반 적으로 부동산 시장의 변동성을 증가시키고, 시장의 침체를 🅓기

할 가능성이 있으며, 이는 당사가 보유한 부동산 가치 하락으로 이 어져 당사의 수익성이 감소될 수 있는 점 투자자께서는 유의하시 기 바랍니다.

[금리 변화에 따른 부동산 경기 하강 위험]

0.75~1.00%)하며 인플레이션 확대에 대응하는 모습을 보여주며 남은 FOMC 회의마다 기준금리의 추가 인상을 예고하였고, 6월 F OMC에서는 0.75%p. 인상(1.50~1.75%)함과 동시에 점도표상 '23 년 말 기준금리가 2.8%에서 3.8%로 상향되면서 연내 긴축 영역으 로까지 인상할 의향을 나타냈습니다. 연준은 인플레이션이 안정화 될때까지 추가적인 금리 인상을 시사하였으며, 7월 FOMC 0.75%p

. 인상, 9월 FOMC 0.75%p. 인상, 11월 FOMC에서도 기준금리를 0. 75%p. 인상하며 4차례 연속 자이언트스텝을 단행하였습니다. 202

2년 12월 FOMC 회의에서는 기준금리를 0.5%p. 인상하였고 2023 년 2월, 2023년 3월, 2023년 5월,2023년 7월에 연준은 각각 기준금 리를 0.25%p., 0.25%p., 0.25%p., 0.25%p. 추가 인상하였으며, 9월 은 동결을 발표하면서 증권신고서 제출일 전일 기준 미국 기준금 리는 5.25%~5.50%를 유지하고 있습니다.한국은행 또한 빠르게 증 가하는 물가 상승을 억제하기 위해 2022년 1월, 4월, 5월, 8월, 11 월 각각 금리를 0.25%p. 인상했고, 2022년 7월, 10월 금통위에서 각각 금리를 0.50%p. 추가인상하였고, 2023년 01월 0.25%p.를 다 시 인상하여 증권신고서 제출일 전일 현재 3.50%에 이르렀습니다. 이에 따라 당사가 보유한 부동산의 가치가 하락하여, 향

후 보유 부동산을 매각하는 시점에 부동산 매각손실이 발

생할 위험에 직면할 수 있으며, 당사의 사업성에 부정적인 영향을 끼칠 수 있습니다. 또한, 향후 부동산을 추가로 매 입하거나, 신규로 차입 시 차입금리 증가로 당사의 금융비 용이 증가하여 수익성에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.

[롯데쇼핑: 유통산업 성장 둔화 및 경기변동에 따른 위

사업위험

험]

소매유통업 경기전망지수인 RBSI는 2023년 1분기에 대내외 불확 실성이 해소되기 어려운 가운데 각종 공공요금 인상 등으로 고물 가 수준이 지속되고, 고금리기조 유지가 불가피해짐에 따라 글로 벌 금융위기와 코로나 충격보다 낮은 64를 기록하였습니다. 소비 심리 위축으로 줄곧 하향세를 보이던 소매유통업체의 체감겸기는 2023년 2분기 1년만에 소폭 반등(64→73) 하였으나, 고금리 고물 가 상황에 소비여력이 크지 않아 여전히 부정적 전망이 우세했습 니다. 2023년 2분기 수치를 통해서도 불황 심화를 예상하는 의견 이 지배적이었으나, 2023년 3분기 77, 2023년 4분기 83을 기록하 며 세 분기 연속 개선세를 나타내었으나, 2024년 1분기 고물가 · 고금리에 따른 가계부채 부담이 가중되고 있는 상황 속에서 부동 산 PF, 주식 및 주택 등 자산가치의 불확실성으로 확산되며 79로 하락하였습니다. 2024년 2분기에는 백화점 · 대형마트가 기 준치(100)에 근접하며 전분기 대비 소폭 상승하여 85를 기 록하였습니다.

업태별 소매유통업 경기전망지수 추이를 살펴보면, 모든 업태가 기준치(100)를 하회한 가운데 백화점(97→97)은 업태 중에 서 가장 양호한 전망치를 보였습니다. 대형마트(85→96), 편의점(65→79), 온라인쇼핑(78→84), 슈퍼마켓(77→77)

등 대부분의 업태에서 경기 회복에 대한 기대감을 나타냈

습니다. 상기 내용을 포함한 국내외 다양한 요인들로 인해 향후 국내 경기가 크게 악화되거나, 경기침체가 지속될 경우 동사의 수 익성에 부정적인 영향을 줄 수 있으므로 투자자께서는 이점 유의 하시기 바랍니다.

[롯데쇼핑: 외부충격이 유통시장에 미치는 위험]

마. 일반적으로 유통업계의 사업 특성상 소비자들의 외출 이 자제 혹은 제한되는 경우, 유통업계 전반의 매출 감소 에 따른 실적 부진으로 이어지는 경우가 다수 존재합니다. 과거 2009년 신종플루, 2015년 중동호흡기증후군(메르스) 감염 사 태 등 감염 우려로 외출을 자제하는 소비자들이 증가하여 유통업 계는 전반적으로 실적 감소를 경험하였습니다. 그리고 2020년 이 후 전세계적으로 확산된 코로나19는 글로벌 차원의 경기침체를 🅓 기하였습니다. 비록 2023년 5월 정부가 코로나19 심각경보를 해제 하고 사실상 엔데믹을 선언하였으나, 전염병 외에도 예상치 못 한 변수로 인하여 수익성에 영향을 미칠 수 있는 불확실성 이 상존하며, 이는 유통산업 전반에 부정적 요인으로 작용 할 수 있습니다.

2021년 백신 접종이 시작되고 코로나19의 치명률이 점차 낮아짐에 따라 소비자심리지수는 지속적으로 상승하여 2021년 6월 110.3까 지 상승하였습니다. 이처럼 개선세를 보이던 소비자심리지수는 변 이 바이러스의 지속적인 등장에 따른 코로나19 종식이 예상보다 지연될 것이라는 인식으로 인해 2022년 5월 102.9에서 2022년 7월 86.3으로 두달만에 수치가 16.6p. 하락하였습니다. 2022년 9월에 는 각국 통화 긴축 및 경기 불확실성 속에서 고용 및 대면서비스 소비가 양호한 흐름을 보이고 국제유가가 하락하며 소비자물가지 수가 91.6로 소폭 상승하였습니다. 그러나 2022년 11월에는 경기 둔화에 대한 우려가 높아지며 소비자심리지수가 86.7로 다시 감소 하였습니다. 이후 소비자 심리지수는 점차 개선세를 보이다가 202 3년 7월에는 물가 상승폭이 둔화되고 마스크 전면 해제 등에 따른 일상 회복 기대감의 영향으로 소비자심리지수가 103.2를 기록하며 13개월만에 가장 높은 수준을 보였습니다. 하지만 이후 수출부진 과 체감물가 상승에 따라 소비심리는 위축되는 모습을 보였습니다

. 이후 2024년 1월에는 물가와 금리하락 기대감으로 5개월만에 소

비심리가 개선되어 지수는 101.6을 기록하였습니다. 2024년 6월 에는 수출 호조세가 지속되고, 물가 상승세가 둔화됨에 따

라 100.9를 기록하였습니다. 외부 충격 요소들의 발생과 지 속으로 인한 경기 침체 및 소비심리의 악화는 유통산업을 영위하고 있는 동사의 매출 및 수익성에 부정적 요인으로 작용할 수 있으므로, 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

[롯데쇼핑: 대규모 투자에 따른 업계 내 경쟁 심화 위험

]

바. 백화점 산업은 부지 확보, 소비자 편의시설, 현대적 판매시설, 건축 등 대규모 투자가 필요한 산업으로 초기 자금비용이 큰 사업 입니다. 이로 인해 진입장벽이 높지만, 현재 시장점유율 90%의 과점 체계를 유지하고 있는 대형 3사(롯데백화점, 현대백화점

, 신세계백화점)간의 경쟁 심화로 성장률이 둔화되고 있습니 다. 특히, 최근에는 대형 3사 모두 복합쇼핑몰, 프리미엄아울렛, 온라인 채널 확대 등 신성장 동력 발굴을 위한 대규모 투자를 진 행하고 있으며, 대규모 투자에 따른 업계 내 경쟁 심화는 동사 의 백화점 사업부문 수익성에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

[롯데쇼핑: 정부규제 강화 관련 위험 ]

사. 지난 2010년 유통산업발전법 및 대ㆍ중소기업 상생 협력 촉진 에 관한 법이 통과되면서 중소기업 및 영세상인 보호를 위한 사회 적 분위기가 조성되었습니다. 2020년에는 백화점 등을 포함한 대규모 점포의 영업시간 및 영업일을 규제하려는 법안과 복합쇼핑몰의 영업제한 내용의 유통산업발전법 개정안이 발의되었으며, 복합쇼핑몰 등의 출점 요건 강화에 대한 논 의가 진행되는 등 잠재적인 규제 리스크가 상존하고 있습니 다. 한편, 2024년 최저임금은 시간당 9,860원으로 전년(9,6 20원) 대비 240원(2.5%) 증가하였습니다.향후에도 정부 정 책 또는 인플레이션 등 거시경제 변수 영향으로 명목임금 이 가파르게 상승할 수 있으며, 이는 당사의 책임임차인인 롯데쇼핑의 수익성에 부정적인 영향을 줄 수 있으므로 투자 자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

[부동산 상태에 관한 위험]

차. 당사가 보유한 부동산은 지진, 태풍, 홍수 및 극단적인

기상상태와 같은 자연재해로 인해 영향을 받을 수 있습니 다. 이에 당사는 보유 부동산에 대하여 포괄적인 보험에 가입하였 으나, 보험에 가입하였다 하더라도 모든 부동산 관련 손실을 보장 하는 것은 아니니 이점 유의하시기 바랍니다. 또한, 건축물의 특성 상 주기적인 시설 보수 수요는 발생하게 되며, 건축물의 유지, 수 선(보수) 및 관리를 임차인의 책임 및 비용으로 하는 임대차계약을 체결하였습니다. 그럼에도 불구하고 예상하지 못한 추가적인 비용이 발생할 가능성이 존재하며, 대규모 수선이 발생 할 경우에는 수익성 악화를 초래할 수 있습니다.

[정부의 리츠 정책 변화에 따른 위험]

카. 국토교통부와 금융위원회는 2018년 12월 19일 [리츠 공모· 상 장 활성화 방안]을 발표하였으며 2020년 2월 21일자로 공모 리츠 활성화 방안을 반영한 개정 '부동산투자회사법'이 시행되었습니다

. 정책의 기본 방향으로는 1) 개인투자자의 리츠투자 접근성을 개 선, 2) 리츠에 수익성, 안정성 높은 자산이 유인되도록 규제 환경을 개선, 3) 개인투자자의 리츠 투자 매력도 향상 등이 있습니다. 202 2년 1월 13일 국토교통부는 또 한차례 [공모.상장 활성화를 위한 리츠제도 개선방안]을 발표했습니다. 국토교통부는 임대주택리츠 및 자산관리회사에 대한 규제 합리화라는 개정 방향을 유지하며

「부동산투자회사법」개정안을 2022년 1분기에 발의하였고 2022 년 5월 9일부터 개정안이 시행되었습니다.한편, 국토교통부는 202 4년 06월 17일 국민소득 증진 및 부동산 산업 선진화를 위한 「리 츠(REITs) 활성화 방안」을 발표하였습니다. 금번 리츠 활성화 방 안은 리츠 시장규모를 선진국 수준으로 확대하기 위한 목적으로

① 국민에게 높은 배당을 통한 안정적인 소득을 지원하고, ② 기업 에는 AI · 헬스케어 등 신산업 투자 기반 지원을 골자로 하였습니 다. 주요 내용은 아래와 같으며, 국토교통부는 '24년 하반기 중 법 률 개정이 필요한 프로젝트 리츠 등 부동산투자회사법 개정안을 마련하고 그 외 하위 법령 방침 결정 등 후속조치를 조속히 추진할 계획임을 밝혔습니다. 향후 리츠에 대한 규제 완화 조치가 중 단되는 등 정부의 정책 변화시 당사에 부정적인 영향이 있을

수 있음을 투자자분께서는 유의하시기 바랍니다.

[수익성 관련 위험]

가. 증권신고서 제출일 현재 당사의 주요 수입원은 당사가 보 유 중인 투자부동산에 대한 롯데쇼핑(주) 및 롯데글로벌로 지스(주)와의 운용리스에서 발생하는 임대수입(임대료)입 니다. 한편, 당사는 2024년 5월 21일자로 'DF타워'(구,A+에셋타워) 를 소유하고 있는 코람코더원강남1호리츠 종류주식 1,400,000주( 지분율: 3.5%)를 70억원에 취득하였습니다. 코람코더원강남1호리 츠는 서울시 서초구 소재 오피스 'DF타워(구,A+에셋타워)'를 4,300 억원에 매입하여 임대· 운용하고 있으며, 당사는 취득한 우선주에 대해 연 6.1% 수준의 누적적 운영배당과 매각 시 잔여 매각차익의 분배금(우선주 20%)을 수취할 예정입니다. 당사는 2024년 3월 말 기준 영업수익 298.5억원, 영업이익 186.3억원, 당기 순이익 26.0억원을 기록하였습니다. 당사 영업수익은 부동산 을 임대하는 운용리스계약에 따른 임대료, 영업비용은 급여, 감가 상각비, 자산관리수수료, 자산보관수수료, 사무수탁수수료 등으로 구성됩니다. 향후 추가 편입 부동산 및 임대차계약에 따라 당사의 수익구조에 영향을 미칠 수 있습니다. 또한 임차인 으로부터 임대료수입이 지연, 감소 또는 발생하지 않을 경우 당사의 영업실적은 악화될 가능성이 존재합니다.

[재무구조 악화 위험 및 유동성 관련 위험]

나. 당사의 2024년 3월말 총자산규모는 2조 2,903억원, 부채 규모는 1조 2,554억원, 자본규모는 1조 348억원으로 당 사의 부채비율은 121.32% 입니다. 당사는 금번 공모 담보부사 채 발행을 통해 총 2,400억원을 조달할 예정이며, 동 조달자금의 사용목적은 전액 채무상환자금으로 사채 발행을 통한 부채비율 변 동은 없습니다. 한편, 당사는 부동산 취득 시 취득자금을 현물출자

, IPO 및 유상증자 등을 통해 취득하였으며, 이에 따라 제11기 반 기(2024.01.01~2024.03.31) 기준 당사의 이자보상배율은 1.1 배를 기록하고 있습니다. 당사의 부채비율 및 이자보상배 율은 양호한 편이나, 당사의 사업이 초기단계인 상황으로 향후 부채 혹은 자본 조달로 재무구조가 변동될 가능성이 존재합니다. 향후 임차인의 사업에 차질이 발생하여 부동산 임대료 수입이 지연되거나 감소할 위험에 직면할 경우, 당 사의 재무실적 및 현금흐름은 현재 대비 악화될 가능성이 존 재합니다.

[임대차계약 관련 위험]

다. 당사의 부동산 임대차계약은 Triple Net 방식 에 기초하 여, 일반적인 임대차계약 대비 임대 부동산의 사용과 관련하여 큰 폭의 유연성을 제공합니다. 또한 당사의 부동산 임대차계약 기간 은 7년~15년으로 통상적인 임대차계약 대비 임대차기간이 비교적 길고, 따라서 향후 임대차기간에 대하여는 계약상 규정된 임대료 상승이 공정한 시장 임대료와 일치하지 않을 가 능성이 존재합니다. 부동산 임대차계약에 따른 고정된 연간 임대 료 상승률이 국내 물가상승률에 미치지 못할 경우, 공정한 시장 임 대료와 일치하지 않을 수 있고 이는 당사 수입에 부정적 영향을 미 칠 수 있습니다. 또한 임대차기간 만료 후 부동산 임대차계 약이 갱신되지 않거나, 다른 임차인에 대한 재임대 조건 은 현재의 부동산 임대차계약 대비 당사에게 불리하게 체결될 가능성이 존재합니다.

롯데쇼핑(주)의 수익성 관련 위험]

라. 롯데쇼핑(주)의 2023년 연결기준 매출액은 14조 5,559억원으 로 2022년 15조 4,760억원 대비 9,201억원 감소한 반면, 영업이익 은 5,084억원으로 2022년 3,862억원 대비 1,222억원 증가하였습니 다. 그리고 당기순이익은 1,692억원을 기록하며 2022년 당기순손 실 3,187억원 대비 흑자 전환하였습니다. 2022년 코로나19 엔데믹 기대감으로 점차 경기 및 소비가 개선되며 영업이익 개선이 이루 어졌으나, 2022년 하반기 이후 고금리 및 고물가 상황이 지속되며 가처분 소득 감소의 여파로 매출이 감소한 것으로 판단됩니다. 반 면, 백화점 고마진 패션상품군 매출 호조로 인한 매출총이익 증가 로 영업이익은 상승하였습니다. 2024년 1분기 연결기준 매출 액은 3조 5,133억원으로 전년 동기 3조 5,616억원 대비 48 3억원 감소한 반면, 영업이익은 1,149억원으로 전년 동기

1,125억원 대비 30억원 증가하였습니다. 분기순이익은 72

9억원을 기록하여 전년 동기 분기순이익 578억원 대비 15

1억원 증가하였습니다. 동사의 2024년 1분기 매출은 해외 백화 점 및 할인점 매출 신장에도 불구하고, 국내 백화점 매출 성장 둔 화와 자회사인 하이마트의 매출역성장으로 인해 전년 동기 대비 감소한 모습을 보였습니다. 영업이익의 경우 국내 그로서리 사업( 마트,슈퍼) 영업이익이 전년 동기 대비 103억원 증가한 374억원을

회사위험

기록함에 따라, 전년동기 대비 성장하였습니다. 다만 향후 유통 시장의 업황 악화가 지속되거나, 오프라인 소매유통업의 비우호적인 환경요인 등은 동사의 수익에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 동사의 주력 사업부문이라 할 수 있는 유통 업은 성숙기에 접어든 산업입니다. 향후 매출성장성은 제한적일 것이라는 점, 로컬 업체와의 경쟁 또한 날로 심해지고 있다는 점을 종합적으로 고려하였을 때, 동사의 주력사업인 백화점과 마 트 부문의 수익성 개선이 이루어지지 않을 경우 동사의 수 익성에도 부정적인 영향을 줄 수 있다는 점을 투자자께서 는 참고하시기 바랍니다.

[롯데쇼핑의 재무안정성 관련 위험]

마. 최근 이어진 온라인 채널의 급성장 및 유통채널간 경쟁 심화, 소비패턴 다변화 등 영업환경의 구조적 변화로 유통 업태 전반의 저성장 추이와 함께 코로나19로 인한 수익성 악화로 인해 2022년까지 동사의 차입금 관련 부담은 가중 되는 모습을 보였습니다. 2023년 들어 영업실적 개선과 리스부채 감소에 기인하여 동사의 차입부담은 완화되어 부채비율과 차입금 의존도는 각각 182.8% 및 46.5%로 개선되는 모습을 보였습니다. 2 024년 1분기에는 인천 구월타운 개발 프로젝트 SPC의 연 결대상 편입 등으로 순차입금이 2023년말 대비 12.1조원 증가함에 따라 부채비율 및 차입금의존도는 189.1%, 48.3

%로 상승하였습니다. 한편, 동사는 차입금 부담 완화를 목적으로 한 재무구조 개선의 일환으로 2019년에 일부 자산을 동사의 종속 회사인 롯데위탁관리부동산투자회사에 일부 매각한 것에 이어, 20 21년 3월 동사는 롯데백화점중동점, 롯데백화점 안산점, 롯데 프리 미엄 아울렛 이천점, 롯데마트 계양점, 롯데마트 춘천점, 롯데마트 몰 김포 물류센터를 롯데위탁관리부동산투자회사에 7,342억원에 매각하였습니다. 또한, 2021년 5월 롯데월드타워 토지 및 건물에 대한 소유 지분을 롯데물산에 8,313억원에 매각하였습니다. 하지 만, 이러한 노력에도 불구하고 지속적인 투자를 기반으로 신규 수요를 창출하여🅓 하는 동사 사업의 특성상 향후에 도 지속적인 투자활동에 따른 자금 소요가 예상되며, 이로 인해 차입금이 증가될 수 있음을 투자자께서는 유의하시기 바 랍니다.

[롯데쇼핑의 운전자본 관련 위험]

바. 롯데쇼핑은 2024년 1분기 연결기준 총 2조 7,093억원 의 채권에 대해 322억원의 대손충당금을 설정하였으며. 대 손충당금 설정률은 1.2%입니다. 2023년말 연결기준 총 2조 7,4 43억원의 채권에 대해 330억원의 대손충당금을 설정하였으며, 대 손충당금 설정률은 1.2%입니다. 2022년말 연결기준 총 2조 6,335 억원의 채권에 대해 445억원의 대손충당금을 설정하였으며, 대손 충당금 설정률은 1.7%입니다. 동사 대손충당금의 대부분은 미 수금에서 발생하였으며, 2024년 1분기 연결기준 미수금

총액 4,472억원 중 4.6%에 해당하는 204억원에 대하여 대

손충당금을 설정하고 있습니다. 매출채권 및 기타채권 등 이 동사의 자산에서 차지하는 비중은 높지 않으나, 향후

회수가 지연되거나 불가능할 경우 동사의 대손충당금 설정 율 증가로 수익성에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.

동사의 연결기준 재고자산은 취득원가 기준 2024년 1분기 1조 4,9 12억원, 2023년말 1조 2,692억원, 2022년말 1조 3,861억원으로 그 변동폭이 크지는 않은 편입니다. 2024년 1분기 재고자산평가 손실충당금 또한 596억원 수준으로 2023년말 539억원 대 비 큰 차이를 보이고 있지는 않습니다. 2024년 1분기 연결 기준 재고자산 장부금액 대비 손실충당금 설정비율이 3.8

% 수준이며 재고자산회전율이 5.4회를 기록하여 장기체화 재고가 많지 않은 것으로 판단됩니다. 또한, 총자산대비

재고자산 구성비율이 2024년 1분기 4.8%로 재고자산의

평가손실이 동사의 수익성에 미칠 영향은 제한적으로 보입 니다. 하지만 동사의 매출하락으로 인하여 재고가 장기적 으로 체화된다면 재고자산평가손실이 증가하여 동사의 수 익성에 부정적 영향을 미칠 수 있는 점 투자자께서는 유의하 시기 바랍니다.

[롯데쇼핑의 영업권 손상차손 관련 위험]

사. 롯데쇼핑은 2022년 연결기준 3,862억원의 영업이익을 기록하 였으나, 3,187억원의 당기순손실을 기록하였습니다. 동사는 2022 년 연결기준 기타손실 4,358억원을 기록하였으며, 영업권 관련 손 상으로 2,980억원을 인식하였습니다. 2023년에는 양호한 영업실적

에 기인하여 영업권 손상을 인식하지 않았으나, 향후 대내외적 요 인으로 동사가 영위하는 사업의 수익성이 악화될 경우 추가 적으로 영업권 상각으로 인한 손상차손이 발생할 수 있으 며, 동사의 수익성에 악영향을 끼칠 수 있습니다.

[롯데쇼핑: 구조조정 관련 위험]

아. 동사는 2020년 2월 13일 '2020년 운영 전략' 및 '미래 사 업 청사진' 발표를 통해 향후 유통 부문의 체질을 개선하 고 수익성을 강화하기 위한 전략을 발표하였습니다. 강도 높 은 다운사이징(Downsizing)을 통해 자산을 효율적으로 경 량화하여 영업손실 규모를 축소하고, 재무건전성과 기업가 치를 높이는 것이 전략의 핵심입니다. 동사는 몇 년간 이어오 는 고질적인 수익성 악화를 극복하기 위하여 백화점, 마트, 슈퍼, 롭스 등 오프라인 전체 700여개의 점포 중 약 30%에 해당하는 200 여개를 구조조정 및 수익성 개선 대상으로 분류하고 부진점포 철 수 및 구조조정을 진행하였습니다. 특히, 할인점 사업부문 중 롭스 는 구조조정 진행으로 2022년 말 모든 점포를 철수하였으며, 사업 성이 열악한 해외 점포를 대상으로 감축을 진행해오고 있습니다. 2022년 코로나19 상황의 완화와 함께 약 3년간의 강도 높은 ' 다운사이징(Downsizing)' 전략을 통해 동사의 연결기준 영업이익률은 2021년 1.33%에서 2022년 2.50%, 2023년 3

.49%로 반등하며 수익성이 개선되는 추이를 보이고 있습니

다. 그러나 향후 외부환경의 변화 등으로 인해 다시 수익성 이 악화 될 경우 추가 구조조정이 필요할 수 있습니다. 동 사의 구조조정과 관련하여 부진 점포 철수 과정에서 단기 적 비용부담이 발생할 수 있으며, 동사의 시장지위와 경쟁 력, 재무 및 투자여력 등의 변동이 발생할 수 있는 점 투자 자께서는 유의해주시기 바랍니다.

[롯데그룹 평판 관련 위험]

자. 검찰은 국정농단 사태와 관련하여 2017년 4월 17일 특 정 재단에 금전을 지원하는 방법으로 뇌물을 공여하였다는 혐의로 신동빈 회장을 불구속 기소하였습니다. 2018년 2월 1 3일 동 기소에 따른 1심재판에서 서울중앙지법 형사합의22부(재판

장 김세윤)는 케이스포츠재단에 70억원을 추가 출연한 혐의(제3자

뇌물공여)를 받은 신동빈 회장에 대해 징역 2년 6개월, 추징금 70 억원을 선고하였습니다. 신동빈 회장은 해당 선고에 대하여 항소 하였고, 2018년 8월 29일 검찰은 롯데그룹 경영비리 및 국정농단 사건 2심과 관련하여 신동빈 롯데그룹 회장에게 총 징역 14년, 벌 금 1,000억원 및추징금 70억원을 구형하였으며 故신격호 명예회장

, 신영자 이사장, 서미경씨, 신동주 전 부회장에게도 징역 및 벌금 을 구형하였습니다. 이후 2018년 10월 5일 경영비리와 국정농단 사태가 병합되어 진행된 항소심 선고에서 故신격호 명예회장에게 징역 3년 및 벌금 30억원, 신동빈 회장에게는 징역 2년 6개월에 집 행유예 4년이 선고되었고, 이에 대해 쌍방이 상고하였습니다. 201 9년 10월 17일 대법원 3부(주심 이동원 대법관)는 신동빈 회장에 대한 상고심에서 징역 2년 6개월, 집행유예 4년을 선고한 원심을 확정했습니다. 집행유예가 선고됨으로써 당 사의 신동빈 회장은 정상적인 경영활동을 수행할 수 있게 되었습니다. 검찰은 신동빈 회장에 대해 특정경제범죄 가 중처벌 등에 관한 법률("특경법") 위반(횡령)으로도 기소를 하였으나, 2019년 10월 17일 대법원의 최종(3심) 판결에 서 해당사안 또한 무죄가 선고되었습니다. 2022년 8월 12일 법 무부 보도자료에 따르면 정부는 2022년 광복절을 맞이하여, 2022 년 8월 15일자로 중소기업인, 소상공인 등 서민생계형 형사범, 주 요 경제인, 노사관계자, 특별배려 수형자 등 1,693명에 대한 특별 사면을 단행하였다고 발표하였습니다. 경제 활성화를 통한 경제위 기 극복을 위해 2022년 7월 형 집행은 만료되었으나 5년 동안 취업 제한 규정 등을 적용 받아온 이재용 삼성전자 회장을 복권하고,

집행유예 기간 중인 신동빈 롯데그룹 회장을 특별사면(형 선고실효) 복권한다고 발표하였습니다. 상호출자제한기업집 단 계열 순위 5위의 대기업 그룹인만큼, 추후에도 롯데그 룹의 최고 경영진이 유사한 혐의로 재판을 받게 될 경우, 해당 재판의 결과가 롯데그룹 및 당사의 평판 및 경영 안

정성 등에 부정적인 영향을 끼칠 수 있음을 투자자께서는 유의 하시기 바랍니다.

[담보대상 부동산 가치 하락 위험]

가. 금번 발행하는 사채는 서울특별시 강남구 대치동 937 에 위치한 롯데백화점 강남점(본관, 별관, 문화센터 등)의 토지 및 건물을 담보로 제공한 담보부 사채로 담보물인 부 동산 담보에 주식회사 태평양감정평가법인의 평가액은 61

기타 투자위험

0,000,000,000원입니다. 증권신고서 제출일 현재 본건 부동산 에 대해 설정된 금 삼천억원(300,000,000,000원)의 근저당권은 증 권신고서 제출일 현재 피담보채권의 변제 완료로 인하여 그 효력 을 상실하나, 기존 근저당권을 유용하여 금번 제6회 담보부사채를 담보하고 채권최고액을 금 삼천팔백사십억원(384,000,000,000원) 의 변경하는 신탁증서 및 근저당권설정계약을 체결하였습니다. 이 를 제외한 선순위 권리는 롯데쇼핑 주식회사의 임차보증금 208억 원 및 근저당권 360억원 그리고 구분지상권 설정이 있으며, 잔여 담보가치는 해당 부동산의 감정평가액과 동일한 6,100억원입니다. 따라서 금번 발행하는 사채의 전자등록총액 2,400억원 기준 LTV 약 39.3% 수준을 갖추고 있다고 판단되지만 향후 부동산 경기 위 축에 따라 담보부동산의 가치가 급격히 하락할 경우 담보 대 상 자산의 가치가 사채의 전자등록총액보다 하락하거나 담보 로서의 효용이 낮아질 위험을 배제할 수 없습니다.

[환금성 제약 위험]

나. 본 사채는 한국거래소의 상장요건을 충족하여 환금성 위험은 미약한 것으로 판단되나, 최근 급변하고 있는 채권시장의 변동 에 의해 영향을 받을 가능성 이 있습니다. 또한, 상장 이후 채권에 대한 매도량과 매수량 사이에 불균형이 발생하 여 환금성에 제약이 있을 수 있으므로 투자자 여러분께서 는 이 점 유의하시기 바랍니다.

[예금자보호법 적용 여부]

다. 본 사채는 금융기관 등이 보증한 것이 아니므로 원리 금지급은 당사가 전적으로 책임을 지며 정부가 증권의 가 치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 원리금 상환불이행에 따른 투자위험은 투자자에게 귀속됩니다. 또한 본 사채는 원금 이 보장되지 않음으로 원금 손실 가능성이 있사오니 투 자자께서는 이러한 위험을 고려하여 투자에 임하시기 바랍니다.

[예측자료에 관한 사항]

라. 본 증권신고서에는 당사의 현재 시점의 상황을 근거로 한 미래

예측진술(판단)이 포함되어 있으며 미래예측진술(판단)은 다 양한 요인에 따라 상이한 결과를 초래할 수 있습니다.

[사채권 발행 청구]

마. 본 사채는 '주식· 사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 따라 한 국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록하므로 실 물 채권을 발행 또는 등록필증을 교부하지 아니합니다.

[전자공시 관련 사항]

바. 본 증권신고서 상의 공모일정은 확정된 것이 아니며, 증권신고 서의 기재사항은 금융감독원 공시심사 과정에서 정정사유 가 발생할 경우 변경될 수 있음을 투자자 여러분께서 유의하시기 바랍니다.

[신용평가에 관한 사항]

사. 당사의 금번 발행하는 사채의 경우 담보부사채로 한국신용 평가(주) 및 NICE신용평가㈜로부터 신용등급을 AA-로 평가받았습니다. 다만, 해당 신용등급은 부동산 담보(롯데 백화점 강남점)에 의한 상환가능성 제고 효과를 감안하 여, 당사 무보증사채 신용등급 대비 1 Notch 상향된 것 으로, 당사의 자체적인 신용등급으로 보기는 어려운 바, 투자자 여러분께서는 투자의사를 결정하시는데 참조 하 시기 바랍니다.

2. 모집 또는 매출에 관한 일반사항

회차 : 6-1 (단위 : 원, 주)

채무증권 명칭	담보부사채	모집(매출)방법	공모
권면(전자등록) 총액	80,000,000,000	모집(매출)총액	80,000,000,000
발행가액	80,000,000,000	이자율	-
발행수익률	-	상환기일	2025년 08월 06일

원리금 지급대행기관

(주)우리은행 롯데월드타워금융센터

(사채)관리회사

비고

롯데백화점 강남점 담보제공

평가일	신용평가기관	등 급
2024년 07월 09일	한국신용평가	회사채 (AA-)
2024년 07월 10일	나이스신용평가	회사채 (AA-)

인수(주선) 여부	채무증권 상장을 위한 공모여부
인수	예

인수(주선)인		인수수량	인수금액	인수대가	인수방법
대표	케이비증권	5,000,000	50,000,000,000	인수금액의 0.15%	총액인수
대표	NH투자증권	2,000,000	20,000,000,000	인수금액의 0.15%	총액인수
인수	DB금융투자	1,000,000	10,000,000,000	인수금액의 0.15%	총액인수

청약기일	납입기일	청약공고일	배정공고일	배정기준일
2024년 08월 06일	2024년 08월 06일	-	-	-

자금의 사용목적
구 분	금 액
채무상환자금	80,000,000,000
발행제비용	329,600,401

【국내발행 외화채권】

표시통화

표시통화기준 발행규모

사용 지역

사용 국가

원화 교환 예정 여부

인수기관명

보증을 받은 경우	보증기관	-	지분증권과 연계된 경우	행사대상증권	-
보증을 받은 경우	보증금액	-		권리행사비율	-
담보 제공의 경우	담보의 종류	부동산(토지, 건물)		권리행사가격	-
담보 제공의 경우	담보금액	610,000,000,000		권리행사기간	-

매출인에 관한 사항

보유자

회사와의 관계

매출전 보유증권수

매출증권수

매출후 보유증권수

【주요사항보고서】	-
【파생결합사채 해당여부】	기초자산	옵션종류	만기일
N	-	-	-
【기 타】	▶본 사채 발행을 위해 한국신용평가㈜와 NICE신용평가㈜로부터 AA-(안정적) 등급을 부여받았으나, 해당 신용등급은 부동산 담보( 롯데백화점 강남점)에 의한 상환가능성 제고 효과를 감안하여, 당 사 무보증사채 신용등급 대비 1 Notch 상향된 것으로, 당사의 자체 적인 신용등급으로 보기는 어려움. ▶ 본 사채의 발행과 관련하여 2024년 07월 16일 한국투자증권(주 ), 삼성증권(주), 케이비증권(주) 및 엔에이치투자증권(주)와 대표 주관계약을 체결함. ▶ 본 사채는 「주식· 사채 등의 전자등록에 관한 법률」에 의거 사채를 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록하므로, 실 물채권을 발행하지 아니하며, 등록필증의 교부 등이 존재하지 않 음. ▶ 본 사채는 사채권을 발행하지 않으므로 「주식· 사채 등의 전 자등록에 관한 법률」 제 39조에 의거 전자등록주식 등의 소유자 가 권리행사를 위하여 계좌관리기관을 통해 신청하는 경우 전자등 록기관인 한국예탁결제원에서 "소유자증명서"를 발행하여🅓 함. ▶ 본 사채는 「주식· 사채 등의 전자등록에 관한 법률」에 의거 전자등록되므로, 등록 말소 시 사채권발행을 청구할 수 없음 ▶ 본 사채는 실물발행이 아닌 전자등록에 의한 발행이므로 인수 수량의 기재가 불가능하나, 이해상의 편의를 위해 10,000원을 수 량의 1단위로 기재함. ▶ 본 사채의 상장신청예정일은 2024년 08월 06일이며, 상장예정 일은 2024년 08월 07일임.

하는 1년 만기 무보증 회사채 AA- 등급민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하절 사)에 -0.40%p. ~ +0.40%p.를 가산한 이자율입니다. 단, 민간채권평가회사 4사 중 청약 일 1영업일 전 기준으로 1년 만기 무보증 회사채 AA- 등급민평 수익률을 제공하지 않는 회사가 있을 경우, 당해 회사를 제외한 나머지 회사의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사)에 -0.40%p. ~ +0.40%p.를 가산한 이자율로 합니다.

회차 : 6-2 (단위 : 원, 주)

채무증권 명칭	담보부사채	모집(매출)방법	공모
권면(전자등록) 총액	160,000,000,000	모집(매출)총액	160,000,000,000
발행가액	160,000,000,000	이자율	-
발행수익률	-	상환기일	2026년 08월 06일
원리금 지급대행기관	(주)우리은행 롯데월드타워금융센터	(사채)관리회사	-
비고	롯데백화점 강남점 담보제공

평가일	신용평가기관	등 급
2024년 07월 09일	한국신용평가	회사채 (AA-)
2024년 07월 10일	나이스신용평가	회사채 (AA-)

인수(주선) 여부	채무증권 상장을 위한 공모여부
인수	예

인수(주선)인		인수수량	인수금액	인수대가	인수방법
대표	한국투자증권	7,000,000	70,000,000,000	인수금액의 0.15%	총액인수
대표	삼성증권	7,000,000	70,000,000,000	인수금액의 0.15%	총액인수
대표	케이비증권	2,000,000	20,000,000,000	인수금액의 0.15%	총액인수

청약기일	납입기일	청약공고일	배정공고일	배정기준일
2024년 08월 06일	2024년 08월 06일	-	-	-

자금의 사용목적
구 분	금 액
채무상환자금	160,000,000,000

자금의 사용목적
구 분	금 액
발행제비용	673,380,799

【국내발행 외화채권】

표시통화

표시통화기준 발행규모

사용 지역

사용 국가

원화 교환 예정 여부

인수기관명

보증을 받은 경우	보증기관	-	지분증권과 연계된 경우	행사대상증권	-
보증을 받은 경우	보증금액	-		권리행사비율	-
담보 제공의 경우	담보의 종류	부동산(토지, 건물)		권리행사가격	-
담보 제공의 경우	담보금액	610,000,000,000		권리행사기간	-

매출인에 관한 사항

보유자

회사와의 관계

매출전 보유증권수

매출증권수

매출후 보유증권수

【주요사항보고서】	-
【파생결합사채 해당여부】	기초자산	옵션종류	만기일
N	-	-	-
【기 타】	▶본 사채 발행을 위해 한국신용평가㈜와 NICE신용평가㈜로부터 AA-(안정적) 등급을 부여받았으나, 해당 신용등급은 부동산 담보( 롯데백화점 강남점)에 의한 상환가능성 제고 효과를 감안하여, 당 사 무보증사채 신용등급 대비 1 Notch 상향된 것으로, 당사의 자체 적인 신용등급으로 보기는 어려움. ▶ 본 사채의 발행과 관련하여 2024년 07월 16일 한국투자증권(주 ), 삼성증권(주), KB증권(주) 및 엔에이치투자증권(주)와 대표주관 계약을 체결함. ▶ 본 사채는 「주식· 사채 등의 전자등록에 관한 법률」에 의거 사채를 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록하므로, 실 물채권을 발행하지 아니하며, 등록필증의 교부 등이 존재하지 않 음. ▶ 본 사채는 사채권을 발행하지 않으므로 「주식· 사채 등의 전

자등록에 관한 법률」 제 39조에 의거 전자등록주식 등의 소유자 가 권리행사를 위하여 계좌관리기관을 통해 신청하는 경우 전자등 록기관인 한국예탁결제원에서 "소유자증명서"를 발행하여🅓 함.

▶ 본 사채는 「주식· 사채 등의 전자등록에 관한 법률」에 의거 전자등록되므로, 등록 말소 시 사채권발행을 청구할 수 없음

▶ 본 사채는 실물발행이 아닌 전자등록에 의한 발행이므로 인수 수량의 기재가 불가능하나, 이해상의 편의를 위해 10,000원을 수 량의 1단위로 기재함.

▶ 본 사채의 상장신청예정일은 2024년 08월 06일이며, 상장예정

일은 2024년 08월 07일임.

주1) 본 사채는 2024년 07월 30일 09시에서 16시까지 한국금융투자협회 K-Bond 프로그 램을 통해 실시하는 수요예측결과에 따라 이자율 및 발행수익률이 결정될 예정입니다. 주2) 수요예측시 공모희망금리는 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사 (한국자산평 가(주), 키스자산평가(주), 나이스피앤아이(주), (주)에프앤자산평가)에서 최종으로 제공 하는 2년 만기 무보증 회사채 AA- 등급민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하절 사)에 -0.40%p. ~ +0.40%p.를 가산한 이자율입니다. 단, 민간채권평가회사 4사 중 청약 일 1영업일 전 기준으로 2년 만기 무보증 회사채 AA- 등급민평 수익률을 제공하지 않는 회사가 있을 경우, 당해 회사를 제외한 나머지 회사의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사)에 -0.40%p. ~ +0.40%p.를 가산한 이자율로 합니다.

※ 담보에 관한 사항

(단위 : 원)

항 목		내 용
담보의 종류		부동산(토지, 건물)
담보의 목적물		서울특별시 강남구 대치동 937 외 - 상세내역 : 첨부서류 신탁증서 신탁부동산 목록 참조
담보의 대상		롯데위탁관리부동산투자회사 제6-1회 및 제6-2회 담보부사채
담보금액	원 금	\240,000,000,000(제6-1회 \80,000,000,000, 제6-2회 160,000,000,000)
	이 자	원금 \240,000,000,000에 대하여 결정된 이자율을 만기까지 적용한 금액
	합 계	원금 \240,000,000,000에 이자 상당금액을 가산한 금액
선순위 담보채권의 순위별 내용 및 금액		(주3) 참고
	기 준 일 자	2024년 06월 10일
	평가(조사)기관	주식회사 태평양감정평가법인
		1. 감정평가 목적 - 본건은 서울특별시 강남구 대치동 소재"한티역(수인분당선)" 북동측 인근에 위치 하고 있는 부동산(롯데백화점 강남점)에 대한 담보 목적의 감정평가 건입니다. 2. 감정평가의 근거 - 본건 평가는 『감정평가 및 감정평가사에 관한 법률』, 『감정평가에 관한 규칙

항	목	내 용
		』등 감정평가관련 제 규정 및 감정평가 일반이론에 근거하여 감정평가 하였습니다 .
		3. 감정평가 조건 - 해당사항 없습니다.
		4. 감정평가 기준시점 - 기준시점은 『감정평가에 관한 규칙』제9조 제2항에 의하여 가격조사 완료일인 2024년 06월 10일입니다.
		5. 감정평가의 기준가치 - 『감정평가에 관한 규칙』제5조 제1항에 의하여 시장가치를 기준으로 평가하였 습니다.
		6. 실지조사 실시기간 및 그 내용 - 본건은 2024년 06월 10일자로 동일성 여부, 권리상태, 물적사항, 가치형성요인 등에 대한 실지조사를 실시하였습니다.
	평가방법 및 기준	7. 대상물건에 대한 감정평가방법 적용 규정 (1)「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」제3조 및「감정평가에 관한 규칙」제1 4조는 토지를 감정평가할 때에는 공시지가기준법을 적용하고,「감정평가에 관한 규칙」제15조는 건물을 감정평가할 때에는 원가법을 적용하여🅓 한다고 규정하고 있습니다. (2)「감정평가에 관한 규칙」제12조 제1항에서는 상기의 감정평가방법을 주된 방 법으로 적용하여 감정평가하여🅓 하며 다만 주된 감정평가방법을 적용하는 것이 곤 란하거나 부적절한 경우에는 다른 감정평가방법을 적용할 수 있도록 규정하고 있습 니다. (3)「감정평가에 관한 규칙」제12조 제2항에서는 대상물건의 감정평가액을 결정하 기 위하여 주된 감정평가방법을 적용하여 산정한 가액을 하나 이상의 다른 감정평 가방법으로 산출한 시산가액과 비교하여 합리성을 검토하여🅓 하며, 다만 대상물건 의 특성 등으로 인하여 다른 감정평가방법을 적용하는 것이 곤란하거나 불필요한 경우에는 그러하지 아니한 것으로 규정하고 있습니다. (4)「감정평가에 관한 규칙」제12조 제3항에서는 다른 감정평가방법을 적용하여 산출한 시산가액과의 비교를 통한 합리성 검토 결과 주된 감정평가방법으로 산출한 시산가액이 합리성이 없다고 판단되는 경우에는 주된 방법 및 다른 감정평가방법 으로 산출한 시산가액을 조정하여 감정평가액을 결정할 수 있도록 규정하고 있습니 다.
		8. 대상물건에 적용한 감정평가방법 - 평가방식은 대상물건의 성격, 평가목적 또는 평가조건에 따라 비용성의 원리를 따르는 원가방식, 시장성의 원리를 따르는 비교방식 및 수익성의 원리를 따르는 수 익방식이 있습니다.
담보물의 평가에 관한 사항		(1) 원가방식 - 원가법: 원가법이란 비용성의 원리에 기초한 감정평가방법으로, 대 상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방 법을 말합니다. 이때 감가수정은 대상물건에 대한 재조달원가를 감액하여🅓 할 요 인이 있는 경우에 물리적 감가, 기능적 감가 또는 경제적 감가 등을 고려하여 그에 해당하는 금액을 재조달원가에서 공제하여 기준시점에 있어서의 대상물건의 가액 을 적정화하는 작업을 의미합니다. (2) 비교방식 - 거래사례비교법: 거래사례비교법이란 시장성의 원리에 기초한 감정 평가방법으로, 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교 하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말합니다.

항 목		내 용
		(3) 수익방식 - 수익환원법: 수익환원법이란 수익성의 원리에 기초한 감정평가방법 으로, 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환 원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말합니다.
	결 과	1. 감정평가 3방식에 의한 시산가액
		구분	원가방식(원)	비교방식(원)	수익방식(원)
		토지, 건물	643,679,342,220	604,000,000,000	555,400,000,000
		2. 감정평가액 결정 및 결정 의견 - 원가방식에 의한 가격은 비용항목에 따른 인정범위의 제한 및 시장성과 수익성을 반영하기 어렵다는 문제점을 가지고 있는 평가방법이나 안정적인 가격이라 할 수 있습니다. -비교방식에 의한 가격은 시장성에 근거한 실제 시장에서의 거래를 기준으로 산정 된 가격으로서, 현실성 및 시장성이 인정되는 평가방법입니다. - 수익방식에 의한 가격은 수익성에 이론적 근거를 두고 장래의 기대수익에 기초하 여 부동산 가치가 결정되는 것으로 본건과 같은 수익성 부동산의 가격을 산정하는 데 타당한 평가방식입니다. - 『감정평가에 관한 규칙』제12조에 따라 주된 방법에 따른 시산가액을 제11조 각 호의 감정평가방식 중 다른 감정평가방식에 속하는 하나 이상의 감정평가방식으로 산출한 시산가액과 비교하여 합리성을 검토하였습니다. - 본건은 원가방식에 의한 시산가격을 비교방식 및 수익방식에 의한 시산가격이 지 지하고 있습니다. 평가목적이 담보인 점을 고려할 때 원가방식에 의한 시산가액을 기준으로 시장성에 의한 시산가액 및 수익성에 의한 시산가액을 모두 반영하여 최 종 감정평가액을 결정하는 것이 시장의 거래관행 등을 고려할 때 적절한 것으로 판 단하였습니다. - 본건 최종 감정평가액은 원가방식에 의한 시산가액, 실제 시장에서 거래를 기준 으로 산정된 현실성 있고 시장성이 인정되는 비교방식 및 수익성에 근거한 수익방 식에 의한 시산가액을 모두 고려하여 결정하되, 각 방식의 가중치는 각각 40%, 40% , 20%를 적용하였습니다. - 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」, 「감정평가에 관한 규칙」및 감정평가 일반이론에 근거한 최종 감정평가액은 각 평가방식에 의한 평가액에 의하여 그 적 정성이 지지되고 있으므로 평가목적, 시장성, 안정성, 환가성 등을 고려할 때 적정 한 것으로 판단됩니다.
		구 분			시산가액(원)	가중치	감정평가액(원)
		원가법에 의한 시산가액(원)			643,679,342,220	40%	610,000,000,000
		거래사례비교법에 의한 시산가액(원)			604,000,000,000	40%
		수익환원법에 의한 시산가액(원)			555,400,000,000	20%
		- 토지, 건물 배분가액
		구분	배분비율		배분액(원)
		토지	92.34%		563,274,000,000

항 목		내 용
		건물	7.66%	46,726,000,000
		합계	100%	610,000,000,000
담보부사채신탁 법상의 신탁업자	명 칭	대한토지신탁 주식회사
	고유번호	00247540

(주1) 당사는 사채권자를 보호하기 위하여 담보부사채신탁법에 따라 신탁회사인 대한토지신탁(주)과 담보부사채신탁 계약을 체결하고 본 사채에 대한 물상담보로 본건 부동산에 근저당권을 설정하였습니다. 담보부사채신탁법에 따라 본 건 부동산 근저당권은 총사채권자를 위하여 신탁회사인 대한토지신탁(주)을 근저당권자로 하여 설정되었고, 대한토 지신탁(주)는 총사채권자를 위하여 위 근저당권을 보존하고 실행하며, 사채권자는 채권액에 따라 평등하게 위 물상담 보의 이익을 받게 됩니다.

(주2) 본건 부동산에 대해 설정된 금 삼천억원(300,000,000,000원)의 근저당권은 증권신고서 제출일 현재 피담보채권 의 변제 완료로 인하여 그 효력을 상실하나, 기존 근저당권을 유용하여 금번 제6회 담보부사채를 담보하고 채권최고 액을 금 삼천팔백사십억원(384,000,000,000원)의 변경하는 신탁증서 및 근저당권설정계약을 체결하였습니다. 이를 제외한 선순위 권리는 롯데쇼핑 주식회사의 임차보증금 208억원 및 근저당권 360억원 그리고 구분지상권 설정이 있 으며, 잔여 담보가치는 해당 부동산의 감정평가액과 동일한 6,100억원입니다. 따라서 금번 발행하는 사채의 전자등록 총액 2,400억원 기준 LTV 약 39.3%수준을 갖추고 있다고 판단됩니다.

(주3) 선순위 권리 현황

- 근저당권

순위번호

근저당권자

접수일자

채권최고액

채무자

대한토지신탁주식회사

2022.07.29. 제111160호

금 300,000,000,000원

롯데위탁관리부동산투자회사 주식회사

롯데쇼핑주식회사

2022.07.29. 제111162호

금 36,010,405,210원

롯데위탁관리부동산투자회사 주식회사

-임차권

순위번호

임차권자

접수일자

임차보증금

존속기간

롯데쇼핑주식회사

2022.07.29. 제111161호

금 20,837,059,460원

2019.10.16 ~

2030.10.15

-전세권

순위번호	전세권자	접수일자	전세금	전세권설정자
-	-	-	-	-

- 선순위 임대차

임대차계약	임차인	환산보증금	임대인	비고
-	-	-	-	2024년 07월 기준

* 「상가건물 임대차보호법」의 적용을 받는 선순위 임대차보증금

- 구분지상권

등기목적

접수

등기원인

권리자 및 기타사항

구분지상권

2004. 2. 2.

2003. 10. 17.

- 목적 : 지하연결통로의 가설

- 범위: 평균해수면 14.302m부터 18.842m사이

- 존속기간: 서울특별시가 필요하다고 인정할 때까지

설정

제6764호

설정계약

- 지상권자: 서울특별시

- 관리청: 강남구청

- 도면편철장 : 1책92장

제1부 모집 또는 매출에 관한 사항

I. 모집 또는 매출에 관한 일반사항

1. 공모개요

[회 차 : 6-1 ] (단위 : 원)

항 목		내 용
사 채 종 목		담보부사채
구 분		무기명식 이권부 담보부사채
권 면 총 액(전자등록총액)		80,000,000,000
할 인 율(%)		-
발행수익율(%)		-
모집 또는 매출가액		각 사채 권면(전자등록)금액의 100%로 한다.
모집 또는 매출총액		80,000,000,000
각 사채의 금액		본 사채의 경우 「주식· 사채 등의 전자등록에 관한 법률」에 따른 전자등록으로 발행 하므로 실물채권을 발행하지 않는다.
이자율	연리이자율(%)	-
	변동금리부사채이자율	-
이자지급 방법 및 기한	이자지급 방법	이자는 "본 사채" 발행일로부터 원금상환 기일 전일까지 계산하여 매 3개월마다 연 이 율의 1/4씩 후급하며 이자지급기일은 아래와 같다. 다만, 이자지급기일이 은행휴업일 에 해당할 경우 그 다음 영업일을 이자지급기일로 하고, 이자지급기일 이후의 이자는 계산하지 아니한다.
	이자지급 기한	2024년 11월 06일, 2025년 02월 06일, 2025년 05월 06일, 2025년 08월 06일.
신용평가 등급	평가회사명	한국신용평가(주) / NICE신용평가(주)
	평가일자	2024년 07월 09일 / 2024년 07월 10일
	평가결과등급	AA-(안정적) / AA-(안정적)
주관회사의 분석	주관회사명	한국투자증권(주), 삼성증권(주), 케이비증권(주), 엔에이치투자증권(주)
	분석일자	2024년 07월 29일
상환방법 및 기한	상 환 방 법	"본 사채"의 원금은 2025년 08월 06일에 일시 상환한다. 다만, 상환일이 은행 휴업일에 해당할 경우 그 다음 영업일에 상환하되, 늦추어진 해당 일수에 대하여 발행 당시 표 면금리로 계산한 경과이자를 지급한다.
	상 환 기 한	2025년 08월 06일
청 약 기 일		2024년 08월 06일
납 입 기 일		2024년 08월 06일
전 자 등 록 기 관		한국예탁결제원
사채관리회사		-
상 장 여 부		본 증권은 2024년 08월 07일 한국거래소에 상장될 예정임
원리금 지급대행기관	회 사 명	(주)우리은행 롯데월드타워금융센터
	회사고유번호	00254045

항 목

내 용

기 타 사 항

▶본 사채 발행을 위해 한국신용평가㈜와 NICE신용평가㈜로부터 AA-(안정적) 등급을 부여받았으나, 해당 신용등급은 부동산 담보(롯데백화점 강남점)에 의한 상환가능성 제고 효과를 감안하여, 당사 무보증사채 신용등급 대비 1 Notch 상향된 것으로, 당사의 자체적인 신용등급으로 보기는 어려움.

▶ 본 사채의 발행과 관련하여 2024년 07월 16일 한국투자증권(주), 삼성증권(주), 케 이비증권(주) 및 엔에이치투자증권(주)와 대표주관계약을 체결함.

▶ 본 사채는 「주식· 사채 등의 전자등록에 관한 법률」에 의거 사채를 한국예탁결제 원의 전자등록계좌부에 전자등록하므로, 실물채권을 발행하지 아니하며, 등록필증의 교부 등이 존재하지 않음.

▶ 본 사채는 사채권을 발행하지 않으므로 「주식· 사채 등의 전자등록에 관한 법률」 제 39조에 의거 전자등록주식 등의 소유자가 권리행사를 위하여 계좌관리기관을 통해 신청하는 경우 전자등록기관인 한국예탁결제원에서 "소유자증명서"를 발행하여🅓 함.

▶ 본 사채는 「주식· 사채 등의 전자등록에 관한 법률」에 의거 전자등록되므로, 등 록 말소 시 사채권발행을 청구할 수 없음

▶ 본 사채는 실물발행이 아닌 전자등록에 의한 발행이므로 인수수량의 기재가 불가능 하나, 이해상의 편의를 위해 10,000원을 수량의 1단위로 기재함.

▶ 본 사채의 상장신청예정일은 2024년 08월 06일이며, 상장예정일은 2024년 08월 07

일임.

(주1) 본 사채는 2024년 07월 30일 09시에서 16시까지 한국금융투자협회 K-Bond 프로그램을 통해 실시하는 수요예측결과에 따라 이자율 및 발행수익률이 결정될 예정입니다.

(주2) 수요예측시 공모희망금리는 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사 (한국자산평가(주), 키스자산평가(주), 나이스피앤 아이(주), (주)에프앤자산평가)에서 최종으로 제공하는 1년 만기 무보증 회사채 AA- 등급민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하절사)에 -0.40%p. ~ +0.40%p.를 가산한 이자율입니다. 단, 민간채권평가회사 4사 중 청약일 1영업일 전 기준으로 1년 만기 무보증 회사채 AA- 등급민평 수익률을 제공하지 않는 회사가 있을 경우, 당해 회사를 제외한 나머지 회사의 산술평균(소 수점 넷째 자리 이하 절사)에 -0.40%p. ~ +0.40%p.를 가산한 이자율로 합니다.

[회 차 : 6-2 ] (단위 : 원)

항 목		내 용
사 채 종 목		담보부사채
구 분		무기명식 이권부 담보부사채
권 면 총 액(전자등록총액)		160,000,000,000
할 인 율(%)		-
발행수익율(%)		-
모집 또는 매출가액		각 사채 권면(전자등록)금액의 100%로 한다.
모집 또는 매출총액		160,000,000,000
각 사채의 금액		본 사채의 경우 「주식· 사채 등의 전자등록에 관한 법률」에 따른 전자등록으로 발행 하므로 실물채권을 발행하지 않는다.
이자율	연리이자율(%)	-
	변동금리부사채이자율	-
이자지급 방법 및 기한	이자지급 방법	이자는 "본 사채" 발행일로부터 원금상환 기일 전일까지 계산하여 매 3개월마다 연 이 율의 1/4씩 후급하며 이자지급기일은 아래와 같다. 다만, 이자지급기일이 은행휴업일 에 해당할 경우 그 다음 영업일을 이자지급기일로 하고, 이자지급기일 이후의 이자는 계산하지 아니한다.
	이자지급 기한	2024년 11월 06일, 2025년 02월 06일, 2025년 05월 06일, 2025년 08월 06일, 2025년 11월 06일, 2026년 02월 06일, 2026년 05월 06일, 2026년 08월 06일.
신용평가 등급	평가회사명	한국신용평가(주) / NICE신용평가(주)
	평가일자	2024년 07월 09일 / 2024년 07월 10일

항 목		내 용
	평가결과등급	AA-(안정적) / AA-(안정적)
주관회사의 분석	주관회사명	한국투자증권(주), 삼성증권(주), 케이비증권(주), 엔에이치투자증권(주)
	분석일자	2024년 07월 29일
상환방법 및 기한	상 환 방 법	"본 사채"의 원금은 2026년 08월 06일에 일시 상환한다. 다만, 상환일이 은행 휴업일에 해당할 경우 그 다음 영업일에 상환하되, 늦추어진 해당 일수에 대하여 발행 당시 표 면금리로 계산한 경과이자를 지급한다.
	상 환 기 한	2026년 08월 06일
청 약 기 일		2024년 08월 06일
납 입 기 일		2024년 08월 06일
전 자 등 록 기 관		한국예탁결제원
사채관리회사		-
상 장 여 부		본 증권은 2024년 08월 07일 한국거래소에 상장될 예정임
원리금 지급대행기관	회 사 명	(주)우리은행 롯데월드타워금융센터
	회사고유번호	00254045
기 타 사 항		▶본 사채 발행을 위해 한국신용평가㈜와 NICE신용평가㈜로부터 AA-(안정적) 등급을 부여받았으나, 해당 신용등급은 부동산 담보(롯데백화점 강남점)에 의한 상환가능성 제고 효과를 감안하여, 당사 무보증사채 신용등급 대비 1 Notch 상향된 것으로, 당사의 자체적인 신용등급으로 보기는 어려움. ▶ 본 사채의 발행과 관련하여 2024년 07월 16일 한국투자증권(주), 삼성증권(주), 케 이비증권(주) 및 엔에이치투자증권(주)와 대표주관계약을 체결함. ▶ 본 사채는 「주식· 사채 등의 전자등록에 관한 법률」에 의거 사채를 한국예탁결제 원의 전자등록계좌부에 전자등록하므로, 실물채권을 발행하지 아니하며, 등록필증의 교부 등이 존재하지 않음. ▶ 본 사채는 사채권을 발행하지 않으므로 「주식· 사채 등의 전자등록에 관한 법률」 제 39조에 의거 전자등록주식 등의 소유자가 권리행사를 위하여 계좌관리기관을 통해 신청하는 경우 전자등록기관인 한국예탁결제원에서 "소유자증명서"를 발행하여🅓 함. ▶ 본 사채는 「주식· 사채 등의 전자등록에 관한 법률」에 의거 전자등록되므로, 등 록 말소 시 사채권발행을 청구할 수 없음 ▶ 본 사채는 실물발행이 아닌 전자등록에 의한 발행이므로 인수수량의 기재가 불가능 하나, 이해상의 편의를 위해 10,000원을 수량의 1단위로 기재함. ▶ 본 사채의 상장신청예정일은 2024년 08월 06일이며, 상장예정일은 2024년 08월 07 일임.

(주2) 수요예측시 공모희망금리는 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사 (한국자산평가(주), 키스자산평가(주), 나이스피앤 아이(주), (주)에프앤자산평가)에서 최종으로 제공하는 2년 만기 무보증 회사채 AA- 등급민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하절사)에 -0.40%p. ~ +0.40%p.를 가산한 이자율입니다. 단, 민간채권평가회사 4사 중 청약일 1영업일 전 기준으로 2년 만기 무보증 회사채 AA- 등급민평 수익률을 제공하지 않는 회사가 있을 경우, 당해 회사를 제외한 나머지 회사의 산술평균(소 수점 넷째 자리 이하 절사)에 -0.40%p. ~ +0.40%p.를 가산한 이자율로 합니다.

※ 담보에 관한 사항

(단위 : 원)

항 목

내 용

담보의 종류

부동산(토지, 건물)

담보의 목적물

서울특별시 강남구 대치동 937 외

- 상세내역 : 첨부서류 신탁증서 신탁부동산 목록 참조

항 목		내 용
담보의 대상		롯데위탁관리부동산투자회사 제6-1회 및 제6-2회 담보부사채
담보금액	원 금	\240,000,000,000(제6-1회 \80,000,000,000, 제6-2회 160,000,000,000)
	이 자	원금 \240,000,000,000에 대하여 결정된 이자율을 만기까지 적용한 금액
	합 계	원금 \240,000,000,000에 이자 상당금액을 가산한 금액
선순위 담보채권의 순위별 내용 및 금액		(주3) 참고
	기 준 일 자	2024년 06월 10일
	평가(조사)기관	주식회사 태평양감정평가법인
	평가방법 및 기준	1. 감정평가 목적 - 본건은 서울특별시 강남구 대치동 소재"한티역(수인분당선)" 북동측 인근에 위치 하고 있는 부동산(롯데백화점 강남점)에 대한 담보 목적의 감정평가 건입니다. 2. 감정평가의 근거 - 본건 평가는 『감정평가 및 감정평가사에 관한 법률』, 『감정평가에 관한 규칙 』등 감정평가관련 제 규정 및 감정평가 일반이론에 근거하여 감정평가 하였습니다 . 3. 감정평가 조건 - 해당사항 없습니다. 4. 감정평가 기준시점 - 기준시점은 『감정평가에 관한 규칙』제9조 제2항에 의하여 가격조사 완료일인 2024년 06월 10일입니다. 5. 감정평가의 기준가치 - 『감정평가에 관한 규칙』제5조 제1항에 의하여 시장가치를 기준으로 평가하였 습니다. 6. 실지조사 실시기간 및 그 내용 - 본건은 2024년 06월 10일자로 동일성 여부, 권리상태, 물적사항, 가치형성요인 등에 대한 실지조사를 실시하였습니다. 7. 대상물건에 대한 감정평가방법 적용 규정 (1)「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」제3조 및「감정평가에 관한 규칙」제1 4조는 토지를 감정평가할 때에는 공시지가기준법을 적용하고,「감정평가에 관한 규칙」제15조는 건물을 감정평가할 때에는 원가법을 적용하여🅓 한다고 규정하고 있습니다. (2)「감정평가에 관한 규칙」제12조 제1항에서는 상기의 감정평가방법을 주된 방 법으로 적용하여 감정평가하여🅓 하며 다만 주된 감정평가방법을 적용하는 것이 곤 란하거나 부적절한 경우에는 다른 감정평가방법을 적용할 수 있도록 규정하고 있습 니다. (3)「감정평가에 관한 규칙」제12조 제2항에서는 대상물건의 감정평가액을 결정하 기 위하여 주된 감정평가방법을 적용하여 산정한 가액을 하나 이상의 다른 감정평 가방법으로 산출한 시산가액과 비교하여 합리성을 검토하여🅓 하며, 다만 대상물건 의 특성 등으로 인하여 다른 감정평가방법을 적용하는 것이 곤란하거나 불필요한 경우에는 그러하지 아니한 것으로 규정하고 있습니다. (4)「감정평가에 관한 규칙」제12조 제3항에서는 다른 감정평가방법을 적용하여 산출한 시산가액과의 비교를 통한 합리성 검토 결과 주된 감정평가방법으로 산출한 시산가액이 합리성이 없다고 판단되는 경우에는 주된 방법 및 다른 감정평가방법 으로 산출한 시산가액을 조정하여 감정평가액을 결정할 수 있도록 규정하고 있습니 다.

항	목	내 용
		8. 대상물건에 적용한 감정평가방법 - 평가방식은 대상물건의 성격, 평가목적 또는 평가조건에 따라 비용성의 원리를 따르는 원가방식, 시장성의 원리를 따르는 비교방식 및 수익성의 원리를 따르는 수 익방식이 있습니다.
담보물의 평가에 관한 사항		(1) 원가방식 - 원가법: 원가법이란 비용성의 원리에 기초한 감정평가방법으로, 대 상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방 법을 말합니다. 이때 감가수정은 대상물건에 대한 재조달원가를 감액하여🅓 할 요 인이 있는 경우에 물리적 감가, 기능적 감가 또는 경제적 감가 등을 고려하여 그에 해당하는 금액을 재조달원가에서 공제하여 기준시점에 있어서의 대상물건의 가액 을 적정화하는 작업을 의미합니다. (2) 비교방식 - 거래사례비교법: 거래사례비교법이란 시장성의 원리에 기초한 감정 평가방법으로, 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교 하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말합니다. (3) 수익방식 - 수익환원법: 수익환원법이란 수익성의 원리에 기초한 감정평가방법 으로, 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환 원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말합니다.
		1. 감정평가 3방식에 의한 시산가액
		구분	원가방식(원)	비교방식(원)	수익방식(원)
		토지, 건물	643,679,342,220	604,000,000,000	555,400,000,000
		2. 감정평가액 결정 및 결정 의견
		- 원가방식에 의한 가격은 비용항목에 따른 인정범위의 제한 및 시장성과 수익성을 반영하기 어렵다는 문제점을 가지고 있는 평가방법이나 안정적인 가격이라 할 수 있습니다.
		-비교방식에 의한 가격은 시장성에 근거한 실제 시장에서의 거래를 기준으로 산정 된 가격으로서, 현실성 및 시장성이 인정되는 평가방법입니다.
		- 수익방식에 의한 가격은 수익성에 이론적 근거를 두고 장래의 기대수익에 기초하 여 부동산 가치가 결정되는 것으로 본건과 같은 수익성 부동산의 가격을 산정하는 데 타당한 평가방식입니다.
		- 『감정평가에 관한 규칙』제12조에 따라 주된 방법에 따른 시산가액을 제11조 각 호의 감정평가방식 중 다른 감정평가방식에 속하는 하나 이상의 감정평가방식으로 산출한 시산가액과 비교하여 합리성을 검토하였습니다.
	결 과	- 본건은 원가방식에 의한 시산가격을 비교방식 및 수익방식에 의한 시산가격이 지 지하고 있습니다. 평가목적이 담보인 점을 고려할 때 원가방식에 의한 시산가액을 기준으로 시장성에 의한 시산가액 및 수익성에 의한 시산가액을 모두 반영하여 최 종 감정평가액을 결정하는 것이 시장의 거래관행 등을 고려할 때 적절한 것으로 판 단하였습니다.
		- 본건 최종 감정평가액은 원가방식에 의한 시산가액, 실제 시장에서 거래를 기준 으로 산정된 현실성 있고 시장성이 인정되는 비교방식 및 수익성에 근거한 수익방 식에 의한 시산가액을 모두 고려하여 결정하되, 각 방식의 가중치는 각각 40%, 40% , 20%를 적용하였습니다.

항 목		내 용
		- 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」, 「감정평가에 관한 규칙」및 감정평가 일반이론에 근거한 최종 감정평가액은 각 평가방식에 의한 평가액에 의하여 그 적 정성이 지지되고 있으므로 평가목적, 시장성, 안정성, 환가성 등을 고려할 때 적정 한 것으로 판단됩니다.
		구 분	시산가액(원)	가중치	감정평가액(원)
		원가법에 의한 시산가액(원)	643,679,342,220	40%	610,000,000,000
		거래사례비교법에 의한 시산가액(원)	604,000,000,000	40%
		수익환원법에 의한 시산가액(원)	555,400,000,000	20%
		- 토지, 건물 배분가액
		구분	배분비율	배분액(원)
		토지	92.34%	563,274,000,000
		건물	7.66%	46,726,000,000
		합계	100%	610,000,000,000

담보부사채신탁 법상의 신탁업자	명 칭	대한토지신탁 주식회사
	고유번호	00247540

(주3) 선순위 권리 현황

- 근저당권

순위번호

근저당권자

접수일자

채권최고액

채무자

대한토지신탁주식회사

2022.07.29. 제111160호

금 300,000,000,000원

롯데위탁관리부동산투자회사 주식회사

롯데쇼핑주식회사

2022.07.29. 제111162호

금 36,010,405,210원

롯데위탁관리부동산투자회사 주식회사

-임차권

순위번호

임차권자

접수일자

임차보증금

존속기간

롯데쇼핑주식회사

2022.07.29. 제111161호

금 20,837,059,460원

2019.10.16 ~

2030.10.15

-전세권

순위번호	전세권자	접수일자	전세금	전세권설정자
-	-	-	-	-

- 선순위 임대차

임대차계약	임차인	환산보증금	임대인	비고
-	-	-	-	2024년 07월 기준

* 「상가건물 임대차보호법」의 적용을 받는 선순위 임대차보증금

- 구분지상권

등기목적

접수

등기원인

권리자 및 기타사항

구분지상권 설정

2004. 2. 2.

제6764호

2003. 10. 17.

설정계약

- 목적 : 지하연결통로의 가설

- 범위: 평균해수면 14.302m부터 18.842m사이

- 존속기간: 서울특별시가 필요하다고 인정할 때까지

- 지상권자: 서울특별시

- 관리청: 강남구청

- 도면편철장 : 1책92장

2. 공모방법

해당사항 없습니다.

3. 공모가격 결정방법

"발행회사"는 롯데위탁관리부동산투자회사(주)를 지칭하며, "공동대표주관회사" 및 " 인수단"은 한국투자증권(주), 삼성증권(주), 케이비증권(주), 엔에이치투자증권(주) 및 디비금융투자(주)를 지칭합니다.

가. 공모가격 결정방법 및 절차

구 분	주요내용
공모가격 최종결정	- 발행회사: 법인이사의 대표이사, 본부장 등 - 공동대표주관회사: 담당임원, 팀장 및 부장 등
공모가격 결정 협의절차	수요예측 결과 및 금융시장의 상황 등을 감안한 후 발행회사와 공동대표주관회사가 협 의하여 발행수익률을 결정할 예정입니다.
수요예측결과 반영여부	수요예측 참여물량 중 "유효수요(과도하게 높거나 낮은 금리로 참여한 물량을 제외한 참여물량)"를 집계하고, 해당 결과를 바탕으로 시장상황 등을 종합적으로 고려하여 발 행회사와 공동대표주관회사가 협의를 통해 발행수익률을 결정합니다.
수요예측 재실시 여부	수요예측 실시 이후 발행일정 변경이 발생하더라도 수요예측을 재실시 하지 않습니다.

나. 공동대표주관회사의 수요예측기준 절차 및 배정방법

구 분

주요내용

공모희망금리 산정방식

공동대표주관회사는 롯데위탁관리부동산투자회사㈜의 제6-1 회 및 제6-2회 담보부사채의 발행에 있어 최근 동일 신용등급 회사채 등급민평금리, 동일 신용등급 회사채 스프레드 동향 및 채권시장 동향 등을 고려하여 공모희망금리를 아래와 같이 결 정하였습니다.

- 제6-1회 담보부사채 : 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사 (한국자산평가㈜, 키스채권평가㈜, 나이스피앤아이㈜, ㈜ 에프앤자산평가)에서 최종으로 제공하는 1년 만기 AA-등급 무 보증 회사채 등급민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이 하절사)에 -0.40%p. ~ +0.40%p.를 가산한 이자율

- 제6-2회 담보부사채 : 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사 (한국자산평가㈜, 키스채권평가㈜, 나이스피앤아이㈜, ㈜ 에프앤자산평가)에서 최종으로 제공하는 2년 만기 AA-등급 무 보증 회사채 등급민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이 하절사)에 -0.40%p. ~ +0.40%p.를 가산한 이자율

공모희망금리 산정에 대한 구체적인 근거는 아래 '공모희망금 리 산정근거'를 참고하여주시기 바랍니다.

수요예측 참가신청 관련사항

수요예측은 "무보증사채 수요예측 모범규준"에 따라 진행하며, 수요예측 프로그램은 "한국금융투자협회"의 "K-Bond" 프로그 램을 사용합니다. 단, 불가피한 상황이 발생할 경우 "발행회사" 와 "공동대표주관회사"가 협의하여 수요예측 방법을 결정합니 다. 수요예측 신청시 신청수량의 범위, 수량 및 가격단위는 아 래와 같습니다.

① 최저 신청수량: 각 회차별(제 6-1회 및 제6-2회) 50억원

② 최고 신청수량: 본 사채 회차별(제 6-1회 및 제6-2회) 발행 예정금액

③ 수량단위: 각 회차별(제 6-1회 및 제6-2회) 50억원

④ 가격단위: 1bp

본 사채의 배정은 "무보증사채 수요예측 모범규준" - I. 수요예 측업무절차 - 5. 배정에 관한 사항 및 공동대표주관회사의 내 부지침에 따라 결정합니다.

※ "무보증사채 수요예측 모범규준"

I. 수요예측 업무절차

5. 배정에 관한 사항

구 분

주요내용

배정대상 및 기준

가. 배정기준 운영

- 대표주관회사는 무보증사채의 배정에 관한 합리적인 기준을 마련하여 운영합니다.

나. 배정시 준수 사항

- 대표주관회사는 수요예측 종료 후 수요예측 참여자별로 청 약예정 물량을 배정할 때에 다음 각 사항을 준수합니다.

① 과도하게 낮은 금리에 참여한 자를 부당하게 우대하여 배정 하지 아니할 것

② 금리를 제시하지 않은 수요예측 참여자는 낮은 가중치를 부 여하여 배정할 것

다. 배정시 가중치 적용

- 대표주관회사는 다음 각 사항을 고려하여 수요예측 참여자 별로 배정의 가중치를 달리 적용할 수 있습니다.

① 참여시간ㆍ참여금액 등 정량적 기준

② 수요예측 참여자의 성향ㆍ과거 참여이력 및 행태ㆍ가격평 가능력 등 해당 참여자와 관련한 정성적 요소

라. 납입예정 물량 배정 원칙

- 대표주관회사는 무보증사채의 청약이 종료된 이후 청약자별 로 납입예정 물량을 배정할 때에 수요예측에 참여한 자를 그렇 지 않은 자보다 우대하여 배정합니다.

"무보증사채 수요예측 모범규준" - I. 수요예측 업무절차 - 5. 배정에 관한 사항에 따라 대표주관회사는 공모채권을 배정함 에 있어 수요예측에 참여한 기관투자자(인수규정 제2조, 자본 시장법 제8조의 신탁업자 포함)에 대해 우대하여 배정할 예정 입니다.

본사채의 배정에 관한 세부사항은 본 증권신고서 "제1부 모집 또는 매출에 관한 사항" -Ⅰ. 모집 또는 매출에 관한 일반사항

- 4. 모집 또는 매출절차 등에 관한 사항 - 나. 청약 및 배정방

법의 (4) 배정방법을 참고하시기 바랍니다.

유효수요 판단 기준

"유효수요"(과도하게 높거나 낮은 금리로 참여한 물량을 제외 한 참여물량)는 금융투자협회의 "무보증사채 수요예측 모범규 준" 및 "공동대표주관회사 내부지침"과 수요예측 결과에 근거 하여 결정됩니다. 이러한 "유효수요" 결정 이후 최종 발행금리 결정시 "발행회사"와 "공동대표주관회사"가 협의를 통해 최종

결정할 예정입니다.

금리미제시분 및 공모희망금리 범위 밖 신청분의 처리방안

"무보증사채 수요예측 모범규준"에 따라 낮은 가중치를 부여하 여 배정하거나 수요예측 결과에 따라 "유효 수요(과도하게 높 거나 낮은 금리로 참여한 물량을 제외한 참여물량)"의 범주에

구 분	주요내용
	포함되지 않아 배정되지 않을 수 있습니다.

■ 공모희망금리 산정근거

공동대표주관회사는 공모희망금리를 결정함에 있어 아래와 같은 사항을 종합적으로 검토하여 본사채의 공모희망금리를 결정하였습니다.

구 분	검토사항
①	민간채권평가회사 평가금리 및 스프레드 동향
②	동일등급, 동일만기 회사채 발행사례
③	공모희망금리 설정을 위한 기준금리 결정
④	채권시장 동향
⑤	결론

① 민간채권평가회사 평가금리 및 스프레드 동향

1) 민간채권평가회사 4사(한국자산평가㈜, 키스채권평가㈜, 나이스피앤아이㈜, ㈜에 프앤자산평가)에서 최초 증권신고서 제출 1영업일 전에 최종으로 제공하는 1년 및 2 년 만기 AA-등급 무보증 회사채 등급민평 수익률의 산술평균은 다음과 같습니다.

[AA-등급 무보증 회사채 민간채권평가회사 4사 평균 평가금리]

(2024년 07월 26일) (단위: %)

항목

한국자산평가

키스자산평가

나이스피앤아이

에프앤자산평가

산술평균

AA-등급민평 1년 만기

3.486

3.467

3.463

3.477

3.473

AA-등급민평 2년 만기

3.438

3.444

3.430

2.435

3.436

(자료 : 인포맥스)

(주1) 평균금리: 민간채권평가회사 4사 평가금리의 산술평균(소수점 넷째자리 이하 절사) 기준

2) 민간채권평가회사 4사(한국자산평가㈜, 키스자산평가㈜, 나이스피앤아이㈜, ㈜에 프앤자산평가)에서 최초 증권신고서 제출 1영업일 전에 최종으로 제공하는 국고채권

평가금리, AA-등급 무보증 회사채 등급민평 수익률의 산술평균 및 AA-등급 무보증 회사채의 크레딧 스프레드는 다음과 같습니다.

[민간채권평가회사 4사 평균 평가금리 추이(최근 3개월)]

1년 만기 채권 (단위: %)

구 분	평가금리		Credit Spread
구 분	국고채권	AA- 무보증 회사채	국고채권/ AA- 무보증회사채
2024-07-26	3.165	3.473	0.308
2024-07-25	3.189	3.487	0.298
2024-07-24	3.210	3.509	0.299
2024-07-23	3.224	3.532	0.308
2024-07-22	3.230	3.530	0.300
2024-07-19	3.228	3.533	0.305
2024-07-18	3.211	3.523	0.312
2024-07-17	3.201	3.502	0.301
2024-07-16	3.188	3.492	0.304
2024-07-15	3.195	3.505	0.310
2024-07-12	3.195	3.514	0.319
2024-07-11	3.227	3.530	0.303
2024-07-10	3.199	3.502	0.303
2024-07-09	3.198	3.494	0.296
2024-07-08	3.200	3.495	0.295
2024-07-05	3.210	3.510	0.300
2024-07-04	3.213	3.517	0.304
2024-07-03	3.243	3.555	0.312
2024-07-02	3.257	3.579	0.322
2024-07-01	3.290	3.618	0.328
2024-06-28	3.293	3.626	0.333
2024-06-27	3.335	3.649	0.314
2024-06-26	3.335	3.657	0.322
2024-06-25	3.337	3.660	0.323

2024-06-24	3.343	3.662	0.319
2024-06-21	3.338	3.652	0.314
2024-06-20	3.343	3.658	0.315
2024-06-19	3.331	3.647	0.316
2024-06-18	3.334	3.654	0.320
2024-06-17	3.334	3.659	0.325
2024-06-14	3.343	3.673	0.330
2024-06-13	3.343	3.692	0.349
2024-06-12	3.343	3.707	0.364
2024-06-11	3.351	3.714	0.363
2024-06-10	3.348	3.717	0.369
2024-06-07	3.343	3.703	0.360
2024-06-05	3.351	3.716	0.365
2024-06-04	3.366	3.730	0.364
2024-06-03	3.375	3.747	0.372
2024-05-31	3.385	3.752	0.367
2024-05-30	3.402	3.751	0.349
2024-05-29	3.400	3.740	0.340
2024-05-28	3.392	3.729	0.337
2024-05-27	3.405	3.741	0.336
2024-05-24	3.413	3.746	0.333
2024-05-23	3.410	3.739	0.329
2024-05-22	3.423	3.742	0.319
2024-05-21	3.431	3.739	0.308
2024-05-20	3.431	3.735	0.304
2024-05-17	3.420	3.717	0.297
2024-05-16	3.420	3.717	0.297
2024-05-14	3.457	3.736	0.279
2024-05-13	3.460	3.739	0.279
2024-05-10	3.455	3.739	0.284
2024-05-09	3.455	3.748	0.293
2024-05-08	3.449	3.741	0.292
2024-05-07	3.450	3.743	0.293

2024-05-03	3.462	3.775	0.313
2024-05-02	3.463	3.782	0.319
2024-04-30	3.469	3.793	0.324
2024-04-29	3.476	3.795	0.319
2024-04-26	3.467	3.783	0.316
2024-04-25	3.470	3.788	0.318
2024-04-24	3.467	3.780	0.313
2024-04-23	3.467	3.783	0.316
2024-04-22	3.477	3.786	0.309
2024-04-19	3.457	3.782	0.325
2024-04-18	3.432	3.765	0.333
2024-04-17	3.440	3.775	0.335
2024-04-16	3.441	3.782	0.341
2024-04-15	3.435	3.780	0.345
2024-04-12	3.423	3.767	0.344
2024-04-11	3.445	3.785	0.340
2024-04-09	3.406	3.755	0.349
2024-04-08	3.402	3.751	0.349
2024-04-05	3.395	3.741	0.346
2024-04-04	3.397	3.751	0.354
2024-04-03	3.393	3.755	0.362
2024-04-02	3.393	3.753	0.360
2024-04-01	3.387	3.745	0.358
2024-03-29	3.395	3.762	0.367
2024-03-28	3.377	3.765	0.388
2024-03-27	3.365	3.772	0.407

(자료: 인포맥스)

주1) 국고채권 금리 및 등급민평은 '한국금융투자협회'가 발표한 "시가평가기준수익률"입 니다.

주2) 등급민평은 AA- 무보증 회사채 등급의 민평금리를 의미합니다.

주3) 상기 평가금리는 민간채권평가회사 4사에서 제공하는 평가금리의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사) 기준입니다.

주4) Credit Spread: 국고채권과 회사채 간의 금리차이로서 상기 자료는 AA- 등급 무보증 회사채와 국고채권의 민간채권평가회사 평균평가금리의 차이를 기재하였습니다.

[민간채권평가회사 4사 평균 평가금리 추이(최근 3개월)]

2년 만기 채권 (단위: %)

구 분	평가금리		Credit Spread
구 분	국고채권	AA- 무보증 회사채	국고채권/ AA- 무보증회사채
2024-07-26	3.086	3.436	0.350
2024-07-25	3.092	3.430	0.338
2024-07-24	3.115	3.453	0.338
2024-07-23	3.142	3.490	0.348
2024-07-22	3.126	3.477	0.351
2024-07-19	3.136	3.482	0.346
2024-07-18	3.118	3.473	0.355
2024-07-17	3.111	3.475	0.364
2024-07-16	3.095	3.453	0.358
2024-07-15	3.130	3.490	0.360
2024-07-12	3.151	3.511	0.360
2024-07-11	3.206	3.565	0.359
2024-07-10	3.155	3.527	0.372
2024-07-09	3.155	3.518	0.363
2024-07-08	3.163	3.520	0.357
2024-07-05	3.145	3.510	0.365
2024-07-04	3.150	3.516	0.366
2024-07-03	3.193	3.568	0.375
2024-07-02	3.194	3.576	0.382
2024-07-01	3.257	3.624	0.367
2024-06-28	3.235	3.613	0.378
2024-06-27	3.270	3.646	0.376
2024-06-26	3.257	3.641	0.384
2024-06-25	3.255	3.631	0.376
2024-06-24	3.253	3.627	0.374
2024-06-21	3.231	3.608	0.377
2024-06-20	3.260	3.626	0.366

2024-06-19	3.226	3.605	0.379
2024-06-18	3.275	3.644	0.369
2024-06-17	3.280	3.646	0.366
2024-06-14	3.316	3.678	0.362
2024-06-13	3.345	3.702	0.357
2024-06-12	3.360	3.714	0.354
2024-06-11	3.390	3.736	0.346
2024-06-10	3.403	3.748	0.345
2024-06-07	3.354	3.703	0.349
2024-06-05	3.383	3.728	0.345
2024-06-04	3.415	3.755	0.340
2024-06-03	3.446	3.784	0.338
2024-05-31	3.463	3.804	0.341
2024-05-30	3.458	3.799	0.341
2024-05-29	3.445	3.781	0.336
2024-05-28	3.422	3.763	0.341
2024-05-27	3.445	3.779	0.334
2024-05-24	3.449	3.792	0.343
2024-05-23	3.435	3.777	0.342
2024-05-22	3.445	3.791	0.346
2024-05-21	3.443	3.786	0.343
2024-05-20	3.438	3.785	0.347
2024-05-17	3.415	3.756	0.341
2024-05-16	3.415	3.759	0.344
2024-05-14	3.473	3.811	0.338
2024-05-13	3.473	3.810	0.337
2024-05-10	3.460	3.797	0.337
2024-05-09	3.472	3.814	0.342
2024-05-08	3.465	3.803	0.338
2024-05-07	3.471	3.810	0.339
2024-05-03	3.505	3.853	0.348
2024-05-02	3.503	3.859	0.356
2024-04-30	3.519	3.878	0.359

2024-04-29	3.525	3.888	0.363
2024-04-26	3.504	3.863	0.359
2024-04-25	3.519	3.883	0.364
2024-04-24	3.511	3.867	0.356
2024-04-23	3.503	3.870	0.367
2024-04-22	3.522	3.898	0.376
2024-04-19	3.498	3.880	0.382
2024-04-18	3.447	3.838	0.391
2024-04-17	3.481	3.870	0.389
2024-04-16	3.488	3.886	0.398
2024-04-15	3.467	3.865	0.398
2024-04-12	3.425	3.835	0.410
2024-04-11	3.485	3.895	0.410
2024-04-09	3.425	3.824	0.399
2024-04-08	3.423	3.818	0.395
2024-04-05	3.366	3.789	0.423
2024-04-04	3.367	3.810	0.443
2024-04-03	3.360	3.817	0.457
2024-04-02	3.360	3.832	0.472
2024-04-01	3.347	3.806	0.459
2024-03-29	3.360	3.827	0.467
2024-03-28	3.340	3.824	0.484
2024-03-27	3.323	3.822	0.499

(자료: 인포맥스)

주1) 국고채권 금리 및 등급민평은 '한국금융투자협회'가 발표한 "시가평가기준수익률"입 니다.

주2) 등급민평은 AA- 무보증 회사채 등급의 민평금리를 의미합니다.

주3) 상기 평가금리는 민간채권평가회사 4사에서 제공하는 평가금리의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사) 기준입니다.

2024년 3월 27일 이후 2024년 하반기 금리 인하 기대감으로 2024년 7월 26일 현재 까지 3개월 간 국고채 1년 및 2년 만기 금리가 하락하였습니다. 민간채권평가회사 4

사 평균 기준, 국고채 1년 만기 금리는 2024년 3월 27일 3.365%에서 2024년 7월 26 일 3.165%으로 3개월 간 0.2%p. 하락하였으며, 국고채 2년 만기 금리는 2024년 3월 27일 3.323%에서 2024년 7월 26일 3.086%로 3개월 간 0.237%p. 하락하였습니다.

AA-등급 무보증 회사채의 1년 및 2년 만기 Credit Spread는 소폭 축소되었습니다. 민간채권평가회사 4사 평균 기준, AA-등급 무보증 회사채 1년 만기 Credit Spread 는 2024년 3월 27일 0.407%에서 2024년 7월 26일 0.308%로 3개월 간 0.099%p.

축소되었으며, AA-등급 무보증 회사채 2년 만기 Credit Spread는 2024년 3월 27일 0.499%에서 2024년 7월 26일 0.350%로 3개월 간 0.149%p. 축소되었습니다.

Credit Spread의 소폭 축소에도 불구하고, AA-등급 무보증 회사채의 1년 및 2년 만 기 등급민평은 각각 국고채 1년 및 2년 만기 금리 흐름에 연동되어 변동하는 모습을 보이고 있습니다. 민간채권평가회사 4사 평균 기준, AA-등급 무보증 회사채 1년 만 기 금리는 2024년 3월 27일 3.772%에서 2024년 7월 26일 3.473%로 3개월 간 0.29 9%p. 하락하였습니다. 국고채 동일 만기 금리는 동기간 0.2%p. 하락하였습니다. 민 간채권평가회사 4사 평균 기준, AA-등급 무보증 회사채 2년 만기 금리는 2024년 3 월 27일 3.822%에서 2024년 7월 26일 3.436%으로 3개월 간 0.386%p. 하락하였습 니다. 국고채 동일 만기 금리는 동기간 0.237%p. 하락하였습니다.

② 최근 동일등급, 동일만기 회사채 발행사례

[최근 3개월 내 동일등급(AA-) 1년 만기 공모 회사채 발행 현황]

(단위: 년, 억원, %p., bp)

발행일

수요예측일

발행회사

회차

사채 구분

만기

공모희망금리 밴드

최초 모집금액 (억원)

발행금액 (억원)

발행금리 (%)

경쟁률

증액여부

2024-05-22

2024-05-13

SK리츠

4-1

담보부사채

1년

개별민평 1년 - 0.50%p.

~ 개별민평 1년 + 0.50%p.

500

1,450

3.939

10.28 : 1

(자료: 금융감독원 전자공시시스템)

주1) 등급민평 금리는 민간채권평가회사 4사(한국자산평가, 키스자산평가, 나이스피앤아이, 에프앤자산평가) 평가금리의 산술평균(소수점 넷째자리 이하 절사) 기준

[최근 3개월 내 동일등급(AA-) 2년 만기 공모 회사채 발행 현황]

(단위: 년, 억원, %p., bp)

발행일

수요예측일

발행회사

회차

사채 구분

만기

공모희망금리 밴드

최초 모집금액 (억원)

발행금액 (억원)

발행금리 (%)

경쟁률

증액여부

2024-07-18

2024-07-09

신세계센트럴시티

9-1

무보증사채

개별민평 2년 - 0.30%p.

~ 개별민평 2년 + 0.30%p.

500

3.330%

8.00 : 1

2024-07-09

2024-07-02

디엘이앤씨

2-1

무보증사채

등급민평 2년 - 0.40%p.

~ 등급민평 2년 + 0.40%p.

600

1,200

3.530%

8.67 : 1

2024-06-26

2024-06-18

한화에어로스페이스

128-1

무보증사채

개별민평 2년 - 0.30%p.

~ 개별민평 2년 + 0.30%p.

400

700

3.561%

14.38 : 1

2024-06-26

2024-06-17

케이씨씨글라스

3-1

무보증사채

개별민평 2년 - 0.30%p.

~ 개별민평 2년 + 0.30%p.

500

3.605%

6.80 : 1

2024-06-26

2024-06-18

광주신세계

2-1

무보증사채

등급민평 2년 - 0.30%p.

~ 등급민평 2년 + 0.30%p.

500

1,100

3.531%

4.80 : 1

2024-06-04

2024-05-27

한화시스템

5-1

무보증사채

개별민평 2년 - 0.30%p.

~ 개별민평 2년 + 0.30%p.

700

1,000

3.714%

9.43 : 1

2024-05-22

2024-05-13

SK리츠

4-2

무보증사채

개별민평 2년 - 0.50%p.

~ 개별민평 2년 + 0.50%p.

700

950

3.999%

5.40 : 1

2024-05-07

2024-04-25

호텔롯데

75-1

무보증사채

개별민평 2년 - 0.30%p.

~ 개별민평 2년 + 0.30%p.

600

1,150

4.062%

8.83 : 1

2024-04-29

2024-04-22

대신증권

24-1

무보증사채

개별민평 2년 - 0.30%p.

~ 개별민평 2년 + 0.30%p.

500

1,000

4.078%

8.70 : 1

(자료: 금융감독원 전자공시시스템)

최근 3개월간 발행된 동일등급(AA-) 1년 및 2년 만기 회사채 발행 내역을 살펴보면 1년 1건 및 2년 9건이 있었습니다. 등급민평을 기준금리로 설정한 사채는 2건이며, 개별민평 금리를 기준금리로 설정한 사채는 8건입니다. 공모희망금리 밴드는 총 10 건의 발행 중 6건(60%)이 개별민평에 -30bp ~ +30bp를 가산하는 수준으로 설정되 었습니다. 수요예측 실시 결과 영위 산업군 및 그룹사 등에 대한 전반적인 고려를 통 하여 시장에서 형성되는 credit spread에 따라 -50bp ~ +50bp 수준으로 금리밴드 내 에서 가산 spread가 결정되고 있습니다.

③ 공모희망금리 설정을 위한 기준금리 결정

2012년 국내 공모 회사채 시장 내 수요예측제도가 도입된 이후, 공모희망금리 구간 의제시 방법은 크게 개별민평금리 대비 Spread 제시, 등급민평금리 대비 Spread 제 시, 국고채권 대비 Spread 제시, 고정금리 구간 제시 등의 방법이 사용되었습니다.

과거 불분명한 가격정보로 인한 채권 유통의 애로사항을 개선하기 위해 1998년 11월 "채권시가평가제도"가 마련된 이후 2000년 7월부터 동 제도가 전면 도입됨에 따라 민간채권평가회사가 제공하는 평가금리는 현재 가장 공신력있는 채권평가 Benchma rk로 활용되고 있으며, 동 평가금리를 기준으로 채권의 발행, 평가 및 거래가 이루어 지고 있습니다. 이러한 시장 상황이 반영되어 2013년 10월 '무보증사채 수요예측 모 범규준'의 개정 이후 공모 회사채 전체 발행 사례 중 개별민평금리를 기준금리로 설 정한 발행 사례가 높은 비중을 차지하고 있는 상황입니다.

하지만, 신고서 제출 전일 현재 민간채권평가회사에서 제공되는 해당 회사채 개별민 평 수익률이 존재하지 않습니다. 이에 따라 공모희망금리를 산정하는데 있어 동일등 급 회사채(AA-)의 등급민평을 기준금리로 설정하였습니다.

④ 채권시장 동향

2020년 국내 경제성장률 전망치 하향 조정 등 경기에 대한 불확실성이 상존하는 가 운데, 2월부터 불거진 신종코로나바이러스의 확산에 따른 실물경제 타격에 대한 우 려로 WTI 선물이 사상 최초로 마이너스를 기록하였고, 글로벌 안전자산 선호가 심화

되면서 국내외 시장금리의 하락세가 지속되었습니다. FOMC는 3월 3일에 긴급회의 를 열어 기준금리를 1.00~1.25%로 0.5%p를 인하하였고, 3월 15일에는 0.00~0.25

%로 1%p를 추가적으로 인하하면서 2008년부터 7년간 지속되었던 제로금리로 회귀 하였고, 850조 규모의 양적완화를 재개하였습니다. 이러한 양적완화의 재개 발표에 도 불구하고 경기 침체 우려가 계속해서 커지자, 3월 23일 미 연준은 무제한 양적완 화 정책을 실행하겠다고 발표하였습니다. 한편 한국은행 역시 3월 16일, 2008년 이 후 처음으로 임시 금통위를 개최하여 기준금리를 1.25%에서 0.75%로 0.5%p 인하 하여 처음으로 0%대 저금리 시대에 진입하였습니다. 이후 5월에 열린 금통위에서 추 가로 0.25%p 인하하여 0.50%로 인하하였고 0.50% 수준을 지속적으로 유지하였습 니다.

2021년 1월 파월 연준 총재는 출구정책을 모색하기에는 아직 시기상조임을 시사하 였고, COVID-19 바이러스 확산과 이에 따른 경제 회복 속도를 주시하며 신중하게 통화정책을 펼쳐갈 뜻을 밝혔습니다. 하지만 21년 상반기 백신이 원활히 보급되었고 예상보다 빠르게 경제가 회복세를 보임에 따라 미국의 통화정책에 변경이 있을 수 있다는 전망이 두각되었으나, 파월 연준 총재는 인플레이션은 일시적이라는 판단하 에 테이퍼링과 금리 인상 가능성을 일축하였습니다.

이후 2021년 6월 미 연준은 회사채 발행/유통시장 매입분의 매각 계획을 발표하면서 유동성 지원의 출구전략 시그널을 내비쳤고, 9월부터는 미국, 노르웨이, 영국 등 주 요국이 일사불란하게 통화정책의 전환을 시사하기 시작하였습니다. 한편 8월 금통위 에서는 기준금리를 0.50%에서 0.25%p 인상하는 결정을 하였고, 이러한 인상의 배 경으로 백신 접종의 확대, 수출 호조로 인한 국내 경제 회복 흐름, 국내 인플레가 당 분간 높은 수준을 나타낼 것으로 보인다는 점, 금융불균형의 누적 위험이 높아졌다는 점을 들었습니다.

2021년 11월 금통위에서는 기준금리를 0.75%에서 1.00%로 0.25%p 인상하였으며, 가파른 금리 인상 경로를 선반영하며 급등하던 국채 금리는 11월 들어 안정세를 나 타냈습니다. 2021년 12월 FOMC에서는 테이퍼링과 금리인상 간 긴 시간이 걸리지 않을 것이라며 인플레이션이 일시적이라는 기존 입장을 선회하였고, 물가를 분명히 통제해야할 대상으로 인식하고 있음을 시사하였습니다.

2022년 6월 미국 FOMC에서는 지속적으로 상승하는 물가에 대응하기 위해 기준금 리를 0.75%p 인상하며 자이언트 스텝을 단행하였습니다. 이에 따라 미국 기준금리 는 0.75%~1.00%에서 1.50%~1.75%로 인상되었습니다. 연준이 금리를 급속히 올 린 것은 미국의 소비자물가 상승률이 40년만에 최고치를 갱신하는 등 높은 인플레이 션 압력을 받고 있는 것으로부터 기인하며, 연준은 인플레이션이 안정화 될때까지 추 가적인 금리 인상에 나설 것임을 시사하였습니다. 그리고 실제로 이후 파월 연준 의 장은 지속적으로 금리 인상 의지를 피력하며 적극적 통화긴축 의지를 드러냈으며, 6 월에 이어 7월, 9월, 11월 FOMC에서도 기준금리를 각각 0.75%p.를 인상하며 4차례 연속 자이언트 스텝을 단행하였으며, 이후 2022년 12월 FOMC 0.50%p. 및 2023년 2월 2일 FOMC에서 0.25%p. 금리인상을 결정하였습니다.

2022년 1월 금통위에서는 기준금리를 1.00%에서 1.25%로 0.25%p 인상한 바, 기준 금리는 범세계적 COVID-19 확산 이전 수준으로 회귀하였습니다. 한편, 2022년 2월 금통위에서는 기준금리를 동결하였으나, 2022년 4월과 5월 금통위에서 각각 금리를 0.25%p 인상하여 한국은행 기준금리는 1.75%로 상승하였습니다.

한편, 금통위는 2022년 7월 미국 기준금리의 추가적인 인상 예상에 따른 한미 금리 역전가시화 및 국내 높은 물가 상승률이 지속되는점(2022년 6월 소비자물가지수 6.0

%) 등을 고려하여 1.75%인 기준 금리를 2.25%로 0.50%p 인상하였습니다. 그리고 연이은 글로벌 중앙은행 다수의 기준금리 인상 및 높은 물가 상승 압력에 대한 대응 으로 2022년 8월 25일 0.25%p., 2022년 10월 12일 0.50%p., 2022년 11월 24일 금

통위에서 0.25%p.의 기준금리 인상을 실시하였습니다.

2023년 3월 미 연준은 2023년 3월 22일 FOMC에서 0.25%p. 인상하였습니다. 202

3년 5월 FOMC에서 연준은 기준금리 25bp 인상하였으나, 금리인상 사이클 종료를 시사하였고 금리인상 효과와 SVB 파산 사태 등에 기인한 은행 사태의 경로를 점검 하겠다는 의지를 밝혔습니다. 이후 2023년 6월 FOMC에서 연준은 만장일치 기준금 리 동결하였으나, 점도표 상 2023년 최종 금리 전망을 3월 대비 0.5% 높여 향후 0. 25%p.씩 두 차례 금리 인상이 될 수 있음을 시사하였습니다. 이후 7월 FOMC에서 연준은 만장일치로 기준금리를 25p 인상하였습니다. . 9월 FOMC에서 연준은 만장 일치로 기준금리를 동결하였으나, 2023년 경제성장률(1.0% → 2.1%) 및 물가상승률 (3.2% → 3.3%) 상향 조정하여 높은 금리 수준이 오랜 기간 유지 될 수 있음을 시사

하였습니다. 11월 FOMC는 9월과 마찬가지로 만장일치 기준금리 동결(5.50%) 및 Q T 기존 속도 유지를 시사하였습니다. 2023년 12월 FOMC에서 연준은 만장일치 기 준금리 동결(5.50%) 하였으나, 점도표 상 2024년 말 기준금리 전망치를 하향조정하 며(5.1% → 4.6%) 금리 인상 사이클의 마무리 및 금리 인하의 가능성을 시사하였습 니다.

한편 국내의 경우, 2022년말 레고랜드 사태에 따른 크레딧 금리 급등에도 글로벌 금 리 인상 기조에 동조하여 2023년 1월 기준금리는 0.25%p. 인상되었으나, 2월 금통 위에서는 지난 7번 연속 금리인상 뒤 처음으로 기준금리 동결을 선언하였습니다. 4 월 금통위에서는 3월 발생한 SVB, CS 파산사태로 인한 글로벌 금융 시장 불안정성 확대를 지적하며 만장일치로 동결을 결정하였습니다. 이후 5월, 7월 및 8월 금통위에 서도 동결을 결정하였습니다. 10월 금통위에서 한은은 물가상승률이 기조적인 둔화 흐름을 이어갈 것으로 전망되지만 주요국의 통화긴축 기조 장기화, 지정학적 리스크 증대 등으로 물가상승률의 둔화 속도가 당초 예상보다 완만해질 것으로 전망하며 기 준금리 동결을 유지하였습니다. 11월 금통위에서도 한은은 경기 회복세 둔화 및 부 동산 PF부실 등 금융시장 불안에도 가계부채· 물가 잠재 위험과 미국과의 금리차 등 을 고려하여 기준금리 동결을 유지하였습니다.

2024년 1월 FOMC에서는 시장의 예상과 일치한 동결 결정을 내렸습니다. 1월 FOM C 점도표에서는 연내 세 차례 금리 인하가 전망되었으나, 지속적으로 CPI 및 PCE 등 물가지표가 높게 발표되고, 고용지표가 견조하게 유지되면서 기존 전망에 대한 우 려가 확산되었습니다. 2024년 3월 FOMC에서 연준은 연내 금리 3회 인하 전망을 유 지했으나 이후 4월 CPI가 기존 전망치를 크게 상회하면서 금리 인하 기대감이 축소 되었습니다.

2024년 5월 FOMC에서는 금리를 동결하면서 연준의 양적 긴축 정책의 속도를 완화 하겠다는 발표가 이어졌으며, 2024년 6월 FOMC에서는 금리를 동결하면서 경제 지 표가 견조한 속도로 확장을 이어가고 있다는 경기 평가와 함께 점도표 상 연말까지 기준금리 1회 인하를 시사하였습니다. 현재 시점 파월 연준의장이 금리인상 가능성 을 일축하면서 시장의 우려가 해소된 상황이나, 향후 연준의 FOMC 결과에 따라 시 장금리가 변동할 가능성이 있습니다. 증권신고서 제출일 전일 현재 미국 기준금리는 5.25% ~ 5.50%를 기록하고 있습니다.

2024년 1월 금통위에서는 금리 인상 국면이 마무리되었음을 시사하였으나, 물가 상 승률 재상승 위험과 부동산 가격 상승 기대를 자극하는 부작용이 클 수 있다는 점을 우려하며 금리인하 논의는 아직 시기상조라고 언급하였습니다. 2월 금통위에서 한은 은 최근 물가 상승률이 둔화되고 있지만 앞으로 목표 수준으로 안정되기까지 불확실 성이 커 긴축 기조를 유지해야 한다는 점을 들어 동결을 단행하였습니다. 4월 및 5월 금통위에서도 물가 상승률이 목표 수준으로 수렴할 것이라는 확신이 들 때까지 통화 긴축 기조를 충분히 유지할 것이라며 기준금리 동결을 결정하였습니다. 7월 금통위 역시 기준금리 동결을 결정하며, 향후 통화정책 방향 관련하여 긴축 기조를 충분히 유지하는 가운데 물가 상승률 둔화 추세와 함께 성장, 금융안정 등 정책 변수들 간 상 충 관계를 면밀히 점검하면서 기준금리 인하 시기 등을 검토할 것이라고 발표하였습 니다. 증권신고서 제출일 전일 기준 한국의 기준금리는 3.50%를 기록하고 있으며, 향후 금리변동에 대한 모니터링이 필요할 것으로 판단됩니다.

글로벌 채권금리의 변동성은 주요 선진국들의 통화정책, 러시아-우크라이나 전쟁 등 의 지정학적 리스크 등에 따라 확대될 가능성이 있습니다. 향후 통화정책 불확실성에 따라 기관투자자의 선별적인 투자가 진행될 것으로 예상되며, 개별회사의 신용도 및 재무안정성을 바탕으로 최근 재무실적이 저조한 회사 또는 신용등급 강등 가능성이 있는 회사에 대한 투자 심리는 위축될 수 있습니다. 상기 요인들에 따른 글로벌 경기 변동은 회사채 투자 심리를 위축시킬 수 있으니, 투자자들께서는 이점 유의하시기 바 랍니다.

⑤ 결론

공동대표주관회사는 롯데위탁관리부동산투자회사㈜의 제6-1회 및 제6-2회 담보부 사채의 발행을 위한 공모희망금리 결정시 '① 민간채권평가회사 평가금리 및 스프레 드 동향', '② 동일등급, 동일만기 회사채 발행 사례', '③ 공모희망금리 설정을 위한 기준금리 결정', '④ 채권시장 동향'을 종합적으로 검토하였습니다.

상기와 같은 상황을 종합적으로 고려하여 공동대표주관회사는 롯데위탁관리부동산 투자회사㈜의 제6-1회 및 제6-2회 담보부사채의 발행에 있어 공모희망금리를 아래 와 같이 결정하였습니다.

[최종 공모희망금리밴드]

구 분

내 용

제6-1회 담보부사채

수요예측시 공모희망금리는 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사(한 국자산평가㈜, 키스채권평가㈜, 나이스피앤아이㈜, ㈜에프앤자산평가)에 서 최종으로 제공하는 1년 만기 AA-등급 무보증 회사채 등급민평 수익률 의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사)에 -0.40%p. ~ +0.40%p.를 가산

한 이자율로 합니다.

제6-2회 담보부사채

수요예측시 공모희망금리는 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사(한 국자산평가㈜, 키스채권평가㈜, 나이스피앤아이㈜, ㈜에프앤자산평가)에 서 최종으로 제공하는 2년 만기 AA-등급 무보증 회사채 등급민평 수익률 의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사)에 -0.40%p. ~ +0.40%p.를 가산 한 이자율로 합니다.

롯데위탁관리부동산투자회사㈜와 공동대표주관회사는 합리적으로 판단하여 공모희 망금리밴드를 제시하였으나 금리를 확정 또는 보장하는 것이 아닙니다. 투자 결정을 위한 판단, 수요예측, 청약 시 참고사항으로 활용해야 하며 상기 공모희망금리는 수 요예측에 따른 "유효수요"와 차이가 있습니다. 수요예측 후 유효수요 및 금리는 "무보 증사채 수요예측 모범규준" 및 공동대표주관회사의 수요예측지침에 의거하여 공동대 표주관회사가 결정하며, 필요시 발행회사와 협의합니다.

4. 모집 또는 매출절차 등에 관한 사항

가. 수요예측

1. "공동대표주관회사"는 "인수규정" 제2조 제7호 및 제12조에 따라 수요예측을 실시 하여 "발행회사"와 협의하여 발행금액 및 발행금리를 결정한다. 단, "기관투자자" 중 투자일임· 신탁업자는 다음 요건을 충족하는 투자일임· 신탁업자를 수요예측에 참 여하도록 하며, 이에 대한 확인서를 받아야 한다.

가. 투자일임· 신탁고객이 기관투자자일 것, 다만 "인수규정" 제2조 제18호에 따른 고위험고수익투자신탁과 "자본시장과 금융투자업에 관한 법률" 시행령 제103조 제2 호의 불특정금전신탁의 경우에는 기관투자자 여부에 관계없이 참여가 가능하다.

나. 투자일임· 신탁고객이 "인수규정" 제17조의2 제3항에 따라 불성실수요예측 참여

자로 지정된 자가 아닐 것

2. 수요예측은 금융투자협회의 "무보증사채 수요예측 모범규준"에 따라 진행하며, 수 요예측은 "한국금융투자협회"의 "K-bond" 프로그램을 이용한다. 단, 불가피한 상황 이 발생할 경우 "발행회사"와 "공동대표주관회사"가 협의하여 수요예측 방법을 결정 한다.

3. 수요예측 기간은 2024년 07월 30일 09시부터 16시까지로 한다.

4. 수요예측 결과는 "공동대표주관회사"가 발행일로부터 3년간 보관한다.

5. 수요예측 결과는 "발행회사"와 "공동대표주관회사"만 공유한다. 단, 법원, 금융위 원회 등 정부기관(준 정부기관 포함)으로부터 자료 등의 제출을 요구 받는 경우, 법률 이 허용하는 범위에서 즉시 "발행회사"에 통지하고 법률이 허용하는 범위 내에서 최 소한의 자료만을 제공한다.

6. "공동대표주관회사"는 수요예측기간 중 경쟁률을 공개하여서는 아니 된다.

7. "본 사채"의 "인수단"은 "무보증사채 수요예측 모범규준"에 따라 "공동대표주관회 사"에게 납입일 당일 "본 사채"를 수요예측결과 배정된 내역에 따라 배정할 것을 위임 한다. "공동대표주관회사"는 선량한 관리자의 주의의무로 이를 수행한다.

8. 수요예측에 따른 배정 후, "공동대표주관회사"는 배정결과를 FAX 또는 전자우편 의 형태로 배정 받을 투자자에게 송부한다.

9. "공동대표주관회사"는 수요예측 참여금액의 합이 발행예정금액에 미치지 못하는 등 불가피한 경우를 제외하고는 수요예측 종료 후 별도의 수요파악을 하지 않는다. 수요예측 이후 발행일 연기 등이 발생할 경우에도 별도의 수요예측을 재실시하지 않 고 최초의 수요예측 결과를 따른다.

10. "공동대표주관회사"는 인수규정 제17조의2 제5항 제2호에 따라 불성실 수요예측 참여자에 대하여 수요예측 참여를 허용하거나 공모 무보증사채를 배정하지 않도록 한다.

11. "공동대표주관회사"는 수요예측 참여자의 신청수량 및 가격 기재 시 착오방지 등 을 위한 대책을 마련하여야 한다.

12. "공동대표주관회사"는 수요예측 참여자가 원하는 경우 금리대별로 희망물량을 신청할 수 있도록 하여야 한다.

13. 인수규정 제12조 제3항에 따라 "공동대표주관회사"는 수요예측 참여자로 하여금 고유재산과 그 외의 재산(집합투자재산, 투자일임재산, 신탁재산 등)을 구분하여 수 요예측에 참여하도록 하여야 한다.

14. “ 본 계약서” 상 “ 인수단” 은 인수업무를 수행하지 않는 회차의 수요예측에 참

여할 수 있다.

15. 기타 본 조에서 정하지 않은 사항은 "무보증사채 수요예측 모범규준"을 따른다. 나. 청약

1. 일정

- 청약기간 : 2024년 08월 06일 09시부터 12시까지

- 청약서 제출기한 : 2024년 08월 06일 12시까지

- 청약금 납입기한 : 2024년 08월 06일 16시까지. 단, 수요예측에 참여하지 않은 기 관투자자, 전문투자자 및 일반투자자가 청약하는 경우 2024년 08월 06일 12시까지

2. 청약대상 : 본 사채의 청약은 기관투자자, 전문투자자 및 일반투자자("본 사채"의 청약자 중, 기관투자자 및 전문투자자를 제외한 투자자를 말한다. 이하 같다.)가 참여 할 수 있다. 이 경우 청약일 당일 16시까지 청약서 제출 및 청약금 납부를 완료한 기 관투자자, 전문투자자 및 일반투자자(단, 수요예측에 참여하지 않은 기관투자자, 전 문투자자 및 일반투자자가 청약하는 경우 2024년 08월 06일 12시까지)를 대상으로 배정절차를 진행하며 배정방법은 제5항에 따른다.

3. "본 사채"에 투자하고자 하는 투자자("자본시장과 금융투자업에 관한 법률" 제9조 제5항에 규정된 전문투자자 및 "자본시장과 금융투자업에 관한 법률" 시행령 제132 조에 따라 "투자설명서"의 교부가 면제되는 자는 제외함)는 청약 전 "투자설명서"를 교부받아야 한다.

(가) 교부장소 : "인수단" 본점

(나) 교부방법 : "본 사채"의 "투자설명서"는 상기의 교부장소에서 인쇄된 문서의 방법 또는 전자문서의 방법으로 교부한다.

(다) 교부일시 : 2024년 08월 06일 (라) 기타사항 :

(1) "본 사채" 청약에 참여하고자 하는 투자자는 청약 전 반드시 "투자설명서"를 교부 받은 후 청약서에 서명하여야 하며, "투자설명서"를 교부 받지 않고자 할 경우, "투자 설명서" 수령거부의사를 서면, 전화· 전신· FAX, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통 신 등으로 표시하여야 한다.

(2) "투자설명서" 교부를 받지 않거나, 수령거부의사를 서면, 전화· 전신· FAX, 전자 우편 및 이와 비슷한 전자통신 등으로 표시하지 않을 경우 "본 사채"의 청약에 참여할

수 없다.

4, 청약제한 : 청약자는 1인 1건에 한하여 청약할 수 있으며, "금융실명거래 및 비밀 보장에 관한 법률"의 규정에 의한 실명확인이 된 계좌를 통하여 청약을 하거나 별도 로 실명확인을 하여야 한다. 이중청약이 있는 경우 그 전부를 청약하지 아니한 것으 로 본다.

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제9조 (그 밖의 용어의 정의)

⑤ 이 법에서 "전문투자자"란 금융투자상품에 관한 전문성 구비 여부, 소유자산규모 등에 비추어 투자에 따른 위험감수능력이 있는 투자자로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. 다만, 전문투자자 중 대통령령으로 정하는 자가 일반투자자와 같은 대우를 받 겠다는 의사를 금융투자업자에게 서면으로 통지하는 경우 금융투자업자는 정당한 사유가 있는 경우를 제외하고는 이에 동의하여🅓 하며, 금융투자업자가 동의한 경우에는 해당 투 자자는 일반투자자로 본다.<개정 2009.2.3>

1. 국가

2. 한국은행

3. 대통령령으로 정하는 금융기관

4. 주권상장법인. 다만, 금융투자업자와 장외파생상품 거래를 하는 경우에는 전문투자자와 같은 대우를 받겠다는 의사를 금융투자업자에게 서면으로 통지하는 경우에 한한다.

5. 그 밖에 대통령령으로 정하는 자

제124조 (정당한 투자설명서의 사용)

① 누구든지 증권신고의 효력이 발생한 증권을 취득하고자 하는 자(전문투자자, 그 밖에 대 통령령으로 정하는 자를 제외한다)에게 제123조에 적합한 투자설명서(집합투자증권의 경 우 투자자가 제123조에 따른 투자설명서의 교부를 별도로 요청하지 아니하는 경우에는 제2 항제3호에 따른 간이투자설명서를 말한다. 이하 이 항 및 제132조에서 같다)를 미리 교부하 지 아니하면 그 증권을 취득하게 하거나 매도하여서는 아니 된다. 이 경우 투자설명서가 제 436조에 따른 전자문서의 방법에 따르는 때에는 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 때에 이를 교부한 것으로 본다. <개정 2013. 5. 28.>

1. 전자문서에 의하여 투자설명서를 받는 것을 전자문서를 받을 자(이하 "전자문서수신자" 라 한다)가 동의할 것

2. 전자문서수신자가 전자문서를 받을 전자전달매체의 종류와 장소를 지정할 것

3. 전자문서수신자가 그 전자문서를 받은 사실이 확인될 것

4. 전자문서의 내용이 서면에 의한 투자설명서의 내용과 동일할 것

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」 제11조 (증권의 모집· 매출)

① 법 제9조제7항및 제9항에 따라 50인을 산출하는 경우에는 청약의 권유를 하는 날 이전 6 개월 이내에 해당 증권과 같은 종류의 증권에 대하여 모집이나 매출에 의하지 아니하고 청 약의 권유를 받은 자를 합산한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 합산 대상 자에서 제외한다. <개정 2009.10.1., 2010.12.7., 2013.6.21., 2013.8.27., 2016.6.28., 2016. 7.28.>

1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 전문가 가. 전문투자자

나. 삭제 <2016.6.28.>

다. 「공인회계사법」에 따른 회계법인

라. 신용평가회사(법 제335조의3에 따라 신용평가업인가를 받은 자를 말한다. 이하 같다) 마. 발행인에게 회계, 자문 등의 용역을 제공하고 있는 공인회계사· 감정인· 변호사· 변리 사· 세무사 등 공인된 자격증을 가지고 있는 자

바. 그 밖에 발행인의 재무상황이나 사업내용 등을 잘 알 수 있는 전문가로서 금융위원회가 정하여 고시하는 자

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 연고자

가. 발행인의 최대주주[「금융회사의 지배구조에 관한 법률」 제2조제6호가목에 따른 최대 주주를 말한다. 이 경우 "금융회사"는 "법인"으로 보고, "발행주식(출자지분을 포함한다. 이 하 같다)"은 "발행주식"으로 본다. 이하 같다]와 발행주식 총수의 100분의 5 이상을 소유한 주주

나. 발행인의 임원(「상법」 제401조의2제1항 각 호의 자를 포함한다. 이하 이 호에서 같다

) 및 「근로복지기본법」에 따른 우리사주조합원 다. 발행인의 계열회사와 그 임원

라. 발행인이 주권비상장법인(주권을 모집하거나 매출한 실적이 있는 법인은 제외한다)인 경우에는 그 주주

마. 외국 법령에 따라 설립된 외국 기업인 발행인이 종업원의 복지증진을 위한 주식매수제 도 등에 따라 국내 계열회사의 임직원에게 해당 외국 기업의 주식을 매각하는 경우에는 그 국내 계열회사의 임직원

바. 발행인이 설립 중인 회사인 경우에는 그 발기인

사. 그 밖에 발행인의 재무상황이나 사업내용 등을 잘 알 수 있는 연고자로서 금융위원회가 정하여 고시하는 자

제132조 (투자설명서의 교부가 면제되는 자)

법 제124조제1항각 호 외의 부분 전단에서 "대통령령으로 정하는 자"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다.<개정 2009.7.1., 2013.6.21.>

1. 제11조제1항제1호다목부터 바목까지 및 같은 항 제2호 각 목의 어느 하나에 해당하는 자 1의2. 제11조제2항제2호 및 제3호에 해당하는 자

2. 투자설명서를 받기를 거부한다는 의사를 서면, 전화· 전신· 모사전송, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신, 그 밖에 금융위원회가 정하여 고시하는 방법으로 표시한 자

3. 이미 취득한 것과 같은 집합투자증권을 계속하여 추가로 취득하려는 자. 다만, 해당 집합 투자증권의 투자설명서의 내용이 직전에 교부한 투자설명서의 내용과 같은 경우만 해당한 다.

「증권 인수업무 등에 관한 규정」

제2조(용어의 정의) 이 규정에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. 다만, 이 규정에서 정하지 아니한 용어는 관계법령에서 정하는 바에 따른다.

8. “ 기관투자자” 란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다.

가. 법 시행령 제10조제2항제1호부터 제10호(제8호의 경우 법 제8조제2항부터 제4항까지 의 금융투자업자를 말한다. 이하 같다)까지, 제13호부터 제17호까지, 제3항제3호, 제10호 부터 제13호까지의 전문투자자 <신설 2009. 2. 26, 개정 2012. 1. 17, 2015. 6. 18>

나. 법 제182조에 따라 금융위원회에 등록되거나 법 제249조의6 또는 제249조의10에 따라 금융위원회에 보고된 집합투자기구 <개정 2015. 12. 15, 2019. 8. 14>

다. 국민연금법에 의하여 설립된 국민연금공단

라. 「우정사업본부 직제」에 따른 우정사업본부 <신설 2012. 1.17, 개정 2015. 12. 15> 마. 법 제8조제6항의 금융투자업자(이하 "투자일임회사"라 한다)<개정 2015. 7. 16>

바. 가목부터 마목에 준하는 법인으로 외국법령에 의하여 설립된 자 <신설 2014. 3. 20, 개 정 2015. 6. 18, 2015. 7. 16>

사. 법 제8조제7항의 금융투자업자 중 아목이외의 자(이 규정 제2조제18호에 따른 고위험 고수익투자신탁으로 수요예측등에 참여하는 경우에 한한다) <신설 2015. 6. 18, 개정 2016

. 12. 13>

아. 금융투자업규정 제3-4조제1항의 부동산신탁업자(이하 "부동산신탁회사"라 한다) <신 설 2015. 6. 18>

5. 청약의 방법

(1) "인수단"의 청약서에 필요한 사항을 기입하고 기명날인 후, 청약일인 2024년 08 월 06일 12시까지 "인수단"으로 FAX 또는 전자우편의 형태로 송부한다.

(2) 청약서를 송부한 청약자는 청약일 당일 16시까지 청약금을 청약취급처에 납부한 다. 단, 수요예측에 참여하지 않은 기관투자자, 전문투자자 및 일반투자자가 청약에 참여하는 경우 당일 12시까지 청약금을 청약취급처에 납부한다.

6. 청약단위 : 전자등록금액은 일만원 단위로 하되, 최저청약금액은 50억원으로 하며

, 50억원 이상은 50억원 단위로 한다.

7. 청약금 : 사채발행가액의 100%에 해당하는 금액으로 하고, 청약금은 "본 사채"의 납입금으로 대체 충당하며, 청약금에 대하여는 이자를 지급하지 아니한다.

8. 청약취급처 : 각 "인수단"의 본· 지점

9. 사채금 납입일 : 2024년 08월 06일

10. "본 사채"의 발행일 : 2024년 08월 06일

11. "본 사채"의 납입을 맡을 기관 : (주)우리은행 롯데월드타워금융센터

12. 전자등록기관 : "본 사채"의 등록기관은 한국예탁결제원으로 한다.

13. 전자등록청구

(1) "발행회사"는 각 "인수단"이 총액인수한 채권에 대하여 사채금 납입기일에 "주식

· 사채 등의 전자등록에 관한 법률" 제24조에 의한 전자등록을 신청할 수 있다.

(2) 각 "인수단"은 "발행회사"로 하여금 전자등록을 신청할 수 있도록 전자등록 내역 을 "발행회사"에 통보하여야 한다. 단 전자등록신청에 관련한 사항은 본 인수계약서 제14조 2항에 따라 "공동대표주관회사"인 케이비증권(주)에게 위임한다.

다. 배정

1. 수요예측에 참여한 전문투자자 및 기관투자자(이하 "수요예측 참여자"로 한다. 이 하 같다.)가 수요예측 결과에 따라 배정된 금액을 청약하는 경우에는 그 청약금의 10 0%를 우선배정한다.

2. "수요예측 참여자"의 총 청약금액이 발행금액 총액에 미달하는 경우에 한하여 발 행금액 총액에서 "수요예측 참여자"의 최종 청약금액을 공제한 잔액을 제4조 제4항 의 청약기간까지 청약 접수한 기관투자자, 전문투자자 및 일반투자자에게 배정할 수 있다.

3. 제2호에 따라 기관투자자, 전문투자자 및 일반투자자에게 배정하는 경우에는 아 래 각 목의 방법으로 배정한다.

(가) 기관투자자 및 전문투자자 : 청약금액에 비례하여 안분배정한다.

(나) 일반투자자 : 가목의 전문투자자 배정 후 잔액이 발생한 경우에 한하여, 그 잔액 에 대하여 청약금액에 비례하여 안분배정한다.

(다) 제3호에 따라 배정하는 경우, 청약 결과 초과 청약이 발생한 경우에는 경쟁률에 따라 5사6입을 원칙으로 안분하되, 잔여물량이 최소화되도록 한다. 단, 잔여물량은 최대청약자부터 순차적으로 배정하되, 동순위 최대청약자가 잔여물량보다 많은 경우 에는"공동대표주관회사"가 합리적으로 판단하여 배정한다.

4. 상기 제1호 내지 제3호의 배정에도 불구하고 미달 금액("잔액인수금액")이 발생하 는 경우, 그 미달된 잔액에 대해서"인수단"이 "인수비율"대로 안분하여 인수하기로 한 다. "인수비율"을 적용하여 배분한 인수금액의 "억원" 단위 미만은 절사하며, 이때 발 생하는 전자등록총액과 차이 금액은 "공동대표주관회사"가 인수한다. 미달로 인하여

각 "인수단"이 인수한 사채의 매출 방법에 대해서는 "인수단"이 추후 협의에 의해 결 정할 수 있다.

5. "인수단"은 상기 제4호에 따른 각 "인수단"별 인수금액을 "본 사채"의 납입일 당일 에 "본 사채"의 납입처인 (주)우리은행 롯데월드타워금융센터에 납입한다.

6. "본 사채"의 "인수단"은 "공동대표주관회사"에게 납입일 당일 "본 사채"를 수요예측 결과 배정된 내역에 따라 배정할 것을 위임한다. "공동대표주관회사"는 선량한 관리 자의 주의의무로 이를 수행한다.

라. 일정

1. 납입기일: 2024년 08월 06일

2. 발행일: 2024년 08월 06일

마. 납입장소

(주)우리은행 롯데월드타워금융센터

바. 상장일정

1. 상장신청예정일: 2024년 08월 06일 2. 상장예정일: 2024년 08월 07일

사. 사채권교부예정일 및 교부장소

"본 사채"에 대하여는 「주식· 사채 등의 전자등록에 관한 법률」 제36조에 의하여 사채권을 발행하지 않고 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록한다.

아. 기타 모집 또는 매출에 관한 사항

1. "본 사채"에 대하여는 「주식· 사채 등의 전자등록에 관한 법률」 제36조에 의하 여 사채권을 발행하지 않고 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록한다.

2. 사채청약금은 납입일에 사채납입금으로 대체충당하며 청약금에 대하여는 무이자 로 합니다.

3. 본 사채권의 원리금지급은 롯데위탁관리부동산투자회사㈜가 전적으로 책임을 집 니다.

4. 원금상환이나 이자지급을 이행하지 아니한 때에는 해당 원금 및 이자에 대하여, 각 해당 지급기일 익일부터 실제 지급일까지의 경과기간에 대하여 서울특별시에 본

점을 두고 있는 시중은행의 연체대출이율중 최고이율을 적용하되, 동 연체대출 최고 이율이 본사채 이자율을 하회하는 경우에는 본사채 이자율을 적용합니다.

5. 인수 등에 관한 사항

가. 사채의 인수

[회 차: 6-1] (단위: 원)

인수인			주 소	인수금액 및 수수료율		인수조건
구분	명칭	고유번호	주 소	인수금액(원)	수수료율(%)	인수조건
대표	케이비증권(주)	00164876	서울특별시 영등포구 여의나루로 50	50,000,000,000	0.15	총액인수
대표	엔에이치투자증권(주)	00120182	서울특별시 영등포구 여의대로 108	20,000,000,000	0.15	총액인수
인수	디비금융투자(주)	00115694	서울특별시 영등포구 국제금융로8길 32	10,000,000,000	0.15	총액인수

[회 차: 6-2] (단위: 원)

인수인			주 소	인수금액 및 수수료율		인수조건
구분	명칭	고유번호	주 소	인수금액(원)	수수료율(%)	인수조건
대표	한국투자증권(주)	00160144	서울특별시 영등포구 의사당대로 88	70,000,000,000	0.15	총액인수
대표	삼성증권(주)	00104856	서울특별시 서초구 서초대로74길 11	70,000,000,000	0.15	총액인수
대표	케이비증권(주)	00164876	서울특별시 영등포구 여의나루로 50	20,000,000,000	0.15	총액인수

나. 특약사항

"인수계약서"상의 특약사항은 다음과 같습니다.

제17 조 (특약사항)

"발행회사"는 "본 사채"의 상환을 완료하기 이전에 아래의 사항이 발생하였을 경우 지체 없이 "공동대표주관회사"에게 통보하여🅓 한다. 다만, 금융감독원 또는 한국거래소에 당 해 사항을 공시한 경우에는 "공동대표주관회사"에게 통보한 것으로 간주한다.

1. "발행회사"의 발행어음 또는 수표의 부도 혹은 기타 사유로 금융기관으로부터 거래가 정지된 때

2. "발행회사"의 영업의 일부 또는 전부의 변경, 정지 또는 양도

3. "발행회사"의 영업목적의 변경

4. 화재, 홍수 등 천재지변, 재해로 "발행회사"에게 막대한 손해가 발생한 때

5. "발행회사"가 다른 회사를 인수 또는 합병하거나 "발행회사"가 다른 회사에 인수 또는

합병될 때, "발행회사"를 분할하고자 할 때, 발행회사의 중요한 자산 또는 영업의 전부 또 는 중요한 일부를 양도할 때, 기타 발행회사의 조직에 관한 중대한 변경이 있는 때

6. 자산재평가법에 의하여 자산재평가 착수보고서와 재평가신고를 한 때

7. "발행회사" 자기자본의 100% 이상을 타법인에 출자하는 내용의 이사회결의 등 내부 결의가 있은 때

8. "발행회사" 자기자본의 100% 이상의 차입 또는 기채를 그 내용으로 하는 이사회결의 등 내부결의가 있은 때

9. "발행회사"가 다른 회사와 영업의 중요부분을 영업양수도 하고자 하는 때

10. 기타 "발행회사" 경영상 중대한 영향을 미치는 사항이 발생한 때

II. 증권의 주요 권리내용

가. 일반적인 사항

(단위 : 억원)

회차	발행금액	연리이자율	만기일	옵션관련사항
제6-1회 담보부사채	800	(주2)	2025.08.06	-
제6-2회 담보부사채	1,600	(주3)	2026.08.06	-

주1) 본 사채는 본 사채는 2024년 07월 30일 09시에서 16시까지 한국금융투자협회 K-Bond 프로그 램 및 FAX 접수방법을 통해 실시하는 수요예측결과에 따라 전자등록금액, 연리이자율이 결정될 예 정입니다.

주2) 수요예측시 공모희망금리는 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사 (한국자산평가(주), 키 스자산평가(주), 나이스피앤아이(주), (주)에프앤자산평가)에서 최종으로 제공하는 1년 만기 무보증 회사채 AA- 등급민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하절사)에 -0.40%p. ~ +0.40%p.를 가 산한 이자율입니다. 단, 민간채권평가회사 4사 중 청약일 1영업일 전 기준으로 1년 만기 무보증 회 사채 AA- 등급민평 수익률을 제공하지 않는 회사가 있을 경우, 당해 회사를 제외한 나머지 회사의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사)에 -0.40%p. ~ +0.40%p.를 가산한 이자율로 합니다.

주3) 수요예측시 공모희망금리는 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사 (한국자산평가(주), 키 스자산평가(주), 나이스피앤아이(주), (주)에프앤자산평가)에서 최종으로 제공하는 2년 만기 무보증 회사채 AA- 등급민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하절사)에 -0.40%p. ~ +0.40%p.를 가 산한 이자율입니다. 단, 민간채권평가회사 4사 중 청약일 1영업일 전 기준으로 2년 만기 무보증 회 사채 AA- 등급민평 수익률을 제공하지 않는 회사가 있을 경우, 당해 회사를 제외한 나머지 회사의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사)에 -0.40%p. ~ +0.40%p.를 가산한 이자율로 합니다.

(1) 당사가 발행하는 제6-1회 및 제6-2회 담보부사채는 무기명식 이권부 공모사채로 서, 본 사채에는 Call-Option이나 Put-Option 등의 조기상환권이 부여되어 있지 않 습니다.

(2) 또한, 주식으로 전환될수 있는 전환청구권이 부여되어 있지 않으며, 본 사채의 전 자등록기관은 한국예탁결제원입니다.

나. 근저당권 설정에 관한 사항

* 금번 발행하는 롯데위탁관리부동산투자회사 주식회사 제6-1회 및 제6-2회 담보부 사채는 제3-2회 및 제3-3회 담보부사채 발행을 위해 설정된 근저당권설정등기를 유 용하여 발행될 예정입니다.

대한토지신탁(주)("근저당권자" 및 "갑"), 롯데위탁관리부동산투자회사(주)("채무자", " 근저당권설정자" 및 "을")

채무자 겸 근저당권설정자와 근저당권자는 2021년 7월 21일 담보부사채신탁법 제3 조에 따라 담보부사채신탁계약을 체결하고, 같은 날 담보부사채신탁법상 신탁업자로 서 동법에 따라 총사채권자를 위해 별지1-1 기재 부동산(이하 “ 본건 부동산” 또는 “ 담보목적물” 이라 함)에 대한 별지1-2 기재 근저당권을 설정하는 근저당권 설정계 약(이하 “ 기존 근저당권 설정계약(서)” 이라 하며, 기존 근저당권 설정계약에 따라 설정된 근저당권을 “ 본건 근저당권” 이라 함)을 체결하였고, 본건 근저당권은 2024 년 7월 29일 기존 담보부사채의 변제가 완료되어 현재 무효인 상태이다.

채무자 겸 근저당권설정자는 2024년 7월 29일 담보부사채신탁법 제3조에 따라 본건 담보부사채(이하 제1조 제1항에서 정의됨)를 발행하기 위한 담보부사채신탁계약(이 하 “ 본건 신탁계약” 라고 함)을 근저당권자와 체결하기로 하였고, 근저당권자와 근 저당권설정자는 본건 근저당권의 별지1-2 기재 채권최고액을 증액하고 피담보채무 를 변경하여 본건 근저당권을 아래와 같은 본건 담보부사채를 위한 담보를 위하여 유 용하기로 하였는바, 이에 본 계약을 체결하기로 하고 아래와 같이 약정한다.

본 근저당권설정 변경계약(이하 “ 본 계약” )은 2024년 7월 29일 아래 당사자들간 에 체결된다. 본 계약을 체결함으로써 본 계약은 “ 기존 근저당권 설정계약” 을 대체 하는 것으로 한다.

(2) 저당권의 설정 및 범위

- 근저당권의 설정

① “ 을” 은 “ 본건 채무” 를 담보하기 위하여 본건 부동산(담보목적물)에 대해 근저 당권설정계약서 별지2의 선순위 권리에 이은 후순위로 채권최고액 금 삼천팔백사십 억원정(￦384,000,000,000)의 근저당권을 본 사채의 발행일에 설정한다. “ 을” 은 본 항의 근저당권 설정을 위해 그 자산보관회사인 주식회사 대한토지신탁에 필요한 지시를 하여야 한다.

② “ 을” 은 본 사채의 납입일 당일까지 담보목적물에 관하여 “ 갑” 을 위한 근저당 권설정등기 신청을 하여야 한다.

- 근저당권의 범위

① 근저당권의 효력은 담보목적물에 설치되어 부합된 시설 및 담보목적물과 일체를 이루거나 그에 부착된 기계 및 도구 그리고 수리 및 증개축 등으로 담보목적물과 일 체를 이루거나 그에 부합 또는 종속될 물건에 대하여도 당연히 미친다.

② 본 계약 체결일 이후 근저당권의 범위에 속하되 근저당권설정계약서 별지1에 기 재되어 있지 않은 여하한 자산이나 재산은 자동적으로 피담보채무의 이행을 담보하 기 위한 담보권의 대상이 된다. 이를 위하여 “ 을” 은 “ 갑” 이 요청하는 경우, “ 갑 ” 에게 누락자산에 대한 근저당권을 설정하기 위하여 필요한 계약서나 증서를 작성 하여야 하고, 동 담보권 설정을 위하여 필요한 모든 조치를 취하여야 한다.

(3) 근저당권설정자의 담보보존의무

① “ 을” 은 “ 갑” 의 사전승낙 없이는 본건 부동산에 대하여 소유권의 이전, 저당권

, 지상권, 임차권 등 각종 권리의 설정 또는 등기, 등기상황의 이동 기타 그 현상을 변 경하지 아니한다. 단, “ 을” 이 위 담보목적물에 관하여 체결하였거나 체결될 임대차 계약의 임차인에게 “ 갑” 보다 후순위의 임차권, 근저당권을 설정하는 경우는 그러 하지 아니하다.

② “ 을” 은 본건 부동산의 멸실, 훼손, 공용징수 기타의 원인으로 위 부동산에 이상 이 생기거나 이상이 생길 염려가 있을 때에는 즉시 이를 “ 갑” 에게 통지하여야 한다

③ “ 갑” 이 아닌 제3자가 담보목적물을 압류(가압류 포함), 몰수하거나 유치권 등을 설정하거나 이를 주장, 청구하거나 또는 그러한 권리를 취득하는 경우, “ 을” 은 즉 시 이를 “ 갑” 에게 통지하여야 하며, “ 갑” 과 협의 하에 당해 압류, 몰수, 유치권 등을 실효시키기 위해 필요한 모든 조치를 취하여야 한다.

(4) 근저당권의 실행

① “ 신탁증서” 제29조(기한의 이익상실)의 사유가 발생하였을 때에는 “ 갑” 은 법 정절차에 의하여 근저당권을 실행하기로 한다.

② 제1항에 따라 “ 갑” 이 수령한 금액이 피담보채무액 및 근저당권 실행에 관한 비 용을 전부 상환하는데 부족한 경우, “ 을” 은 그 부족분에 대하여 여전히 상환할 채 무를 부담한다. 반면 각종 비용과 피담보채무를 변제하고 남는 금전이 있는 경우 “ 갑” 은 즉시 남은 금전을 “ 을” 에게 반환한다.

다. 기한의 이익상실에 관한 사항

제 29 조(기한의 이익상실) ① 다음 중 어느 하나의 사유가 발생한 경우에 “ 갑” 은 즉 시 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실하며, 이 사실을 공고하고 자신이 알고 있는 사채 권자 및 “ 을” 에게 이를 통지하여🅓 한다.

(가) “ 갑” (“ 갑” 의 청산인이나 "갑"의 이사를 포함)이 파산 또는 회생절차개시의 신 청을 한 경우

(나) “ 갑” (“ 갑” 의 청산인이나 “ 갑” 의 이사를 포함) 이외의 제3자가 “ 갑” 에 대 한 파산 또는 회생절차개시의 신청을 하고 “ 갑” 이 이에 동의(“ 갑” 또는 그 대표자가 법원의 심문에서 동의 의사를 표명한 경우 포함)하거나, 위 제3자에 의한 해당 신청이 있 은 후 30일 이내에 그 신청이 취하되거나 법원의 기각 결정이 내려지지 아니한 경우. 이 경우 “ 갑” 의 동의가 있는 경우에는 그 동의 의사가 법원에 제출된 시점(심문시 동의 의 사 표명이 있는 경우에는 해당 심문 종결시)을, 기타의 경우에는 제3자에 의한 신청일로 부터 30일이 도과된 때를 각 그 기준으로 하되 후자의 경우 그 기간 도과 전에 법원에 의 한 파산이나 회생 관련 보전처분이나 절차중지명령 또는 회생절차개시결정이나 파산선 고가 내려지면 그 때를 기준으로 한다.

(다) “ 갑” 에게 존립기간의 만료 등 정관으로 정한 해산사유의 발생, 법원의 해산명령 또는 해산판결, 주주총회의 해산결의가 있는 경우

(라) “ 갑” 이 휴업 또는 폐업하는 경우(단, 노동쟁의로 인한 일시 휴업은 제외한다.) (마) “ 갑” 에게 어음교환소의 거래정지처분이 있는 때 및 채무불이행명부등재 신청이 있는 때 등 “ 갑” 이 지급불능 또는 지급정지의 상태에 이른 것으로 인정되는 경우

(바) 본 사채의 원리금 지급기일이 도래하였음에도 “ 갑” 이 그 정해진 원리금 지급 의 무를 해태하고 그 지급기일로부터 10일 이내에 지급하지 않는 경우

(사) “ 갑” 이 발행, 배서, 보증, 인수한 어음 또는 수표가 부도처리 되거나 기타의 이유 로 은행거래가 정지된 때

(아) “ 갑” 이 본 사채 이외의 사채에 관하여 기한의 이익을 상실한 때

(자) “ 갑” 의 재산의 전부 또는 중요부분에 압류명령이 결정되거나 임의경매가 개시된 경우 또는 “ 갑” 의 재산의 전부 또는 중요부분에 가압류 또는 가처분이 선고되고 60일 이내에 취소되지 않은 경우

(차) 감독관청으로부터 “ 갑” 의 중요한 영업의 정지 또는 취소가 있는 경우

(카) “ 갑” 이 기업구조조정촉진법에 따라 주채권은행으로부터 부실징후기업에 해당한

다는 통보를 받거나 동법 제5조 제2항 각 호의 관리절차의 개시를 신청한 경우(법률의 제정 또는 개정 등으로 인하여 이와 유사한 공적ㆍ사적 절차가 개시된 경우 및 개시의 신 청이 있은 때를 포함한다)

(타) “ 갑” 이 본 사채조건을 위반하고, “ 을” 이 이의 시정을 요구하였으나 위반사항 을 시정하지 아니할 때

(파) 기타 사정으로 “ 갑” 의 경영상 중대한 영향을 미치는 사항이 발생하여 “ 갑” 이 본 사채 조건상의 의무 및 본 사채의 신탁증서상의 의무를 이행할 수 없다고 “ 을” 이 합 리적으로 판단하였을 때

② 다음 중 어느 하나의 사유가 발생한 경우에 본 사채의 사채권자 및 “ 을” 은 사채권자 집회의 결의에 따라 “ 갑” 에 대한 서면통지를 함으로써 “ 갑” 이 본 사채에 대한 기한 의 이익을 상실함을 선언할 수 있다.

(가) “ 갑” 이 본 사채 이외의 채무(부동산담보대출)에 관하여 기한의 이익을 상실한 때 (나) 본 사채의 원리금지급의무 이행이 완료될 때까지, “ 갑” 이 “ 부채비율” 을 200% 이하로 유지하지 못한 경우 (“ 부채비율” 은 “ 갑” 이 자본시장과 금융투자업에 관한 법 률 제159조 또는 제160조에 따라 제출한 보고서 상 재무상태표의 부채총계/자기자본총 계를 의미한다.)

(다) 본 사채의 원리금지급의무 이행이 완료될 때까지, “ 갑” 의 “ 지배구조 변경사유 ” 가 발생한 경우 (“ 지배구조 변경사유” 는 “ 갑” 이 「독점규제 및 공정거래에 관한

법률」 제31조에 따른 상호출자제한기업집단에서 제외되는 경우를 의미한다. 단, 계약체 결 이후 법령상 상호출자제한기업집단 지정요건 등 변경으로 상호출자제한기업집단에서 제외되는 경우는 “ 지배구조 변경사유” 로 보지 아니한다. 계약체결일 현재 “ 갑” 이 속한 상호출자제한기업집단은 "롯데" 이다.)

단, 다음 각 호를 이행하는 경우 “ 지배구조 변경사유” 에 해당하지 않는 것으로 본다.

1. "갑"은 “ 지배구조 변경사유” 가 발생한 경우 지체 없이 "을"에게 다음 각 목의 내용 을 포함하여 통지하여🅓 한다. “ 을” 은 이에 따른 통지를 받은 경우 그 내용과 통지시기 를 지체없이 공고하여🅓 한다.

가. “ 지배구조 변경사유” 발생에 관한 사항

나. 사채권자는 보유채권 전부 또는 일부에 대하여 상환을 요구할 수 있다는 내용

다. 상환가격은 상환청구금액(원금)의 100%이며 경과이자 및 미지급이자는 별도로 지 급한다는 내용

라. 상환청구기간(본 호의 통지일로부터 30일 이내로서 2주일 이상의 기간) 마. 상환대금 지급일자(상환청구기간 종료일로부터 1개월 이내)

2. "갑"은 상환대금 지급일에 상환대금과 경과이자 및 미지급이자를 사채권자에게 지급 하여🅓 한다.

라. 수탁회사의 변제수령권한 : 대한토지신탁(주)는 신탁증서에 따라 본 사채에 관 한 신탁을 인수한 회사로써 사채권자를 위하여 채권의 변제를 받는 데 필요한 일체의

행위를 하는 권한을 가지며, 사채권자를 위하여 변제를 받은 때에는 지체없이 이를 채권액에 따라 각 사채권자에게 교부하거나 또는 공탁하여야 합니다. 기타 자세한 사 항은 첨부문서 중 신탁증서를 참조하시기 바랍니다.

마. 사채관리계약에 관한 사항

담보부사채의 경우, "증권의발행및공시등에관한규정" 제2-6조(증권신고서의 기재사 항 및 첨부서류) 8항 4호에 의거하여 사채모집위탁계약(사채관리계약)을 체결하지 아니하며, 신탁계약에 의거하여 신탁의 수탁회사(신탁회사)인 대한토지신탁㈜가 사 채관리회사의 권한과 의무 상당을 보유합니다.

III. 투자위험요소

1. 사업위험

당사는 부동산투자회사법에 의한 위탁관리부동산투자회사로, 자산을 부동산에 투자 하여 임대수익 및 매각수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 설립된 회사입니다.

[부동산투자회사의 종류]

구분	형태	투자대상	내용
위탁관리 부동산투자회사	명목회사	일반부동산	자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사
기업구조조정 부동산투자회사	명목회사	기업구조조정용 부동산	기업구조조정용 부동산을 투자대상으로 하며 자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사
자기관리 부동산투자회사	실체회사	일반부동산	자산운용전문인력 등을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자ㆍ운용을 직접 수행하는 회사

[부동산투자회사의 종류별 비교]

종류	위탁관리부동산투자회사	기업구조조정부동산투자회사	자기관리부동산투자회사
투자대상	일반부동산	기업구조조정부동산	일반부동산
영업개시	공모형: 국토교통부 영업인가 사모형: 국토교통부 영업인가 또 는 등록(주주구성, 부동산개발사 업에 대한 투자비율 등 요건을 갖 출 경우)	국토교통부 영업인가 또는 등록 (금융위 사전협의)	국토교통부 영업인가
설립주체	발기인(발기설립)	발기인(발기설립)	발기인(발기설립)
감독	극토교통부, 금융위원회	국토교통부, 금융위원회	국토교통부, 금융위원회
회사형	명목회사 (상근없음)	명목회사 (상근 없음)	실체회사 (상근 임직원)
최저자본금	50억원	50억원	70억원
주식분산	1인당 50%이내	제한없음	1인당 50%이내
주식공모	주식총수의 30%이상	의무사항 아님 (사모 가능)	주식총수의 30%이상
상장	요건 충족 즉시	요건 충족 즉시	요건 충족 즉시
현물출자	최저자본금 확보 이후 가능	최저자본금 확보 이후 가능	최저자본금 확보 이후 가능
자산구성* (매분기말)	부동산: 총자산의 70%이상 부동산, 부동산관련 증권 및 현금 : 총자산의 80%이상	기업구조조정부동산 : 총자산의 70%이상	부동산 : 총자산의 70%이상 부동산, 부동산 관련 증권 및 현금 : 총자산의 80%이상
자산운용 전문인력	자산관리회사(5인)에 위탁운용	자산관리회사(5인)에 위탁운용	5인 (리츠 상근 고용)

종류	위탁관리부동산투자회사	기업구조조정부동산투자회사	자기관리부동산투자회사
투자대상	일반부동산	기업구조조정부동산	일반부동산
배당	90%이상 의무배당 (초과배당 가능)	90%이상 의무배당 (초과배당가능)	90%이상 의무배당
개발사업	주주총회 투자비율 결의	주주총회 투자비율 결의	주주총회 투자비율 결의
처분제한	주택 1년, 비주택 1년	제한없음	주택 1년, 비주택 1년
자금차입	자기자본의 10배 내 (주총 특별결의 시)	자기자본의 10배 내 (주총 특별결의 시)	자기자본의 10배 내 (주총 특별결의 시)
회사존속	선택적	(일반적으로)한시적	선택적

* 자산의 구성 비율을 계산할 때 1. 설립할 때 납입된 주금(株金) 2. 신주발행으로 조성한 자금 3. 부동산투자회사 소유 부 동산의 매각대금 중 어느 하나에 해당되는 자산은 최저자본금 준비기간의 만료일, 신주발행일 또는 부동산 매각일부터 2년 이내에는 부동산으로 봅니다.

당사는 2019년 03월 29일 설립되었으며, 2019년 05월 14일 국토교통부의 영업인가 를 득하였습니다. 당사는 증권신고서 제출일 현재 롯데쇼핑(주)가 50.00% 소유하고 있습니다. 위탁관리부동산투자회사의 특성상 롯데에이엠씨(주)가 자산관리회사로서 당 회사의 자산의 운용 및 투자 등의 업무를 위탁받아 수행하고 있으며, 롯데에이엠 씨(주)가 법인이사로 당사의 대표자 역할을 수행중입니다.

[롯데리츠_지분구조]

롯데리츠_지분구조도

증권신고서 제출일 현재, 당사는 2019년 설립 이후 2019년 05월에 현물출자를 통해 롯데백화점 강남점을 취득하였으며 2019년 10월에 롯데백화점 구리점, 광주점, 창원 점 / 롯데아울렛 율하점, 청주점 / 롯데마트 율하점, 서청주점, 의왕점, 장유점을 매 입 및 책임임대차를 개시하였으며 2021년 3월에 롯데백화점 안산점, 중동점/ 롯데프 리미엄아울렛 이천점 / 롯데마트 계양점, 춘천점 / 롯데마트몰 김포물류센터를 매입 및 책임임대차를 개시하였으며, 2021년 12월에 롯데마트 경기양평점의 매입 및 책임 임차를 개시하여 보유부동산의 운용(임대, 관리, 처분)을 통하여 투자자들에게 투자 수익을 제공하는 부동산임대업을 영위하고 있습니다. 한편, 당사는 2024년 5월 21일 'DF타워'(구,A+에셋타워)를 소유하고 있는 코람코더원강남1호리츠 종류주식 1,400

,000주(지분율: 3.5%)를 취득하였습니다. 증권신고서 제출일 현재, 당사의 확정된 신 규투자계획은 없습니다.

당사의 주요 사업현금흐름인 임대료는 당사가 보유한 부동산 임대(임차인: 롯데쇼핑( 주), 롯데글로벌로지스(주))를 통해 수취하는 임대료를 기반으로 하며, 그 중 주요 임

차인 롯데쇼핑(주)은 백화점, 할인점, 전자제품전문점, 슈퍼 등의 사업을 영위하면서 발생하는 영업현금흐름을 기초로 임대료를 납부할 예정이므로, 당사의 영업현금흐름 은 롯데쇼핑(주)의 영업현금흐름과 연동됩니다. 따라서, 본 사업위험은 (1) 부동산투 자회사로서 보유 부동산의 가치가 하락할 사업위험 (2) 주요 임차인이자 최대주주인 롯데쇼핑의 임대료 지급 관련 사업위험 (3) 기타 사업위험으로 구분하여 기재하였습 니다.

("III. 투자위험요소" 문구에 기재된 "당사"는 증권신고서 작성 주체인 롯데위탁관리부 동산투자회사(주)를 의미하고, "동사"는 당사의 최대주주이자 책임임차인인 롯데쇼핑 (주)"를 의미합니다.)

(1) 보유 부동산 가치 하락 관련 사업위험

[경기 둔화에 따른 부동산가격 하락 위험]

가. 당사의 사업계획상 주요 사업수익은 당사가 보유한 부동산 임대(임차인:롯 데쇼핑㈜, 롯데글로벌로지스㈜)를 통해 수취하는 임대료를 기반으로 합니다. 또한 향후 매각시점의 부동산 매각가치에 따라 당사의 매각손익이 달라질 수 있습니다. 그러므로, 부동산 업황에 대한 거시경제의 영향에 유의할 필요가 있습니다. 한국은행이 2024년 05월 발표한 경제전망보고서 따르면 국내 경제성장률은 2024년 2.5%, 2025년 2.1% 수준을 나타낼 것으로 전망하였습니다. 한국은행은 국제경 제가 IT경기 상승, 주요국 경기회복 등에 힘입어 수출이 견조한 가운데 소비 성장경로도 상향 조정되면서 양호한 성장세를 나타낼 것을 전망했습니다. 국제통 화기금(IMF)이 2024년 4월 발표한 World Economic Outlook에 따르면, 2024년 세계경제 성장률은 2024년 1월 예상한 전망치인 3.1%에서 0.1%p. 상향한 3.2%를 전망했습니다. I MF는 물가 하락 및 견조한 민간소비 등에 힘입어 세계경제가 양호한 회복세를 보일 것으 로 전망했습니다. 다만, 지정학적 리스크와 고금리 등으로 과거 연평균 성장률(3.8%, '00

~'19년)을 하회할 것으로 예상하였습니다. IMF는 각 국의 재정부양 확대, 조기 금리 인하

, AI 발전에 따른 생산성 향상, 성공적인 구조개혁 추진 등을 경제의 상방 요인으로 제시 하였으나, 러시아-우크라이나 전쟁과 같은 지정학적 갈등 확산, 고금리 하 높 은 부채수준, 중국의 경기 둔화 등을 하방 요인으로 제시하였습니다. 상기 국내 외 경기 변동에 따라 국내 부동산 가격이 하락하여 당사 보유부동산 자산의 가격 및 임대료 하락, 그리고 매각가격이 하락할 수 있습니다. 투자자께서는 이 러한 경기 변동의 위험에 따라 당사의 사업성과가 변동 될 수 있음에 유의하시기 바랍니 다.

부동산 경기는 국내외 경기 변화에 직접적인 영향을 받습니다. 당사의 매출은 당사가 보유한 부동산 임대(임차인:롯데쇼핑㈜, 롯데글로벌로지스㈜)를 통해 수취하는 임대 료를 기반으로 합니다.

■ 임차인별 임대료(매출금액) 내역

(단위 : 백만원, %)

구분	제11기 반기 (2024년 1월~3월)		제10기 (2023년 7월~12월)
구분	매출금액	%	매출금액	%
롯데쇼핑㈜	28,022	96.0	55,600	96.0
롯데글로벌로지스㈜	1,164	4.0	2,315	4.0
합계	29,186	100.0	57,915	100.0

주) 상기 매출금액에는 임대보증금 수익이 반영되지 않았습니다. 자료: 당사 반기보고서

또한, 당사가 현재 보유하고 있는 부동산 및 향후 취득할 부동산을 매각하는 경우, 매 각시점의 부동산 매각가치에 따라 당사의 매각손익이 발생하며, 이는 당사의 사업성 과에 영향을 미칠 예정입니다. 그러므로, 부동산 업황에 대한 거시경제의 영향에 유 의할 필요가 있습니다.

① 국내 경기 동향

한국은행이 2024년 05월 발표한 경제전망보고서 따르면 국내 경제성장률은 2024년 2.5%, 2025년 2.1% 수준을 나타낼 것으로 전망하였습니다. 한국은행은 국제경제가 IT경기 상승, 주요국 경기회복 등에 힘입어 수출이 견조한 가운데 소비 성장경로도 상향 조정되면서 양호한 성장세를 나타낼 것을 전망했습니다.

[한국은행 국내 주요 거시경제지표 전망]

(단위: %)

구 분	2023년	2024년(E)			2025(E)
구 분	연간	상반기	하반기	연간	상반기	하반기	연간
GDP	1.4	2.9	2.2	2.5	1.8	2.5	2.1
민간소비	1.8	1.4	2.2	1.8	2.4	2.3	2.3
설비투자	0.5	1.2	5.7	3.5	5.8	2.1	3.9
지식재산생산물투자	1.6	2.2	2.6	2.4	2.6	3.9	3.3
건설투자	1.3	-1.1	-2.7	-2.0	-2.7	0.3	-1.1
재화수출	3.1	7.0	3.4	5.1	2.5	3.6	3.0
재화수입	-0.6	-0.8	5.6	2.4	5.1	1.2	3.1

(자료: 한국은행 경제전망보고서(2024.05))

주1) 2024년 및 2025년 수치는 한국은행 전망치임 주2) 전년 동기대비

한편, 민간소비는 2024년 1분기 중 양호한 기상 여건, 휴대폰 조기 출시 등으로 각각 의복, 차량연료, 통신기기를 중심으로 상당폭 증가한 모습을 보였습니다. 한국은행은 2024년 2분기 중 일시적 요인이 해소됨에 따라 증가세가 둔화된 뒤 완만한 회복흐 름을 이어갈 것으로 전망하였습니다.

[민간소비 전망]

(단위: %)

2023년	2024년(E)			2025년(E)
연간	상반기	하반기	연간	상반기	하반기	연간
1.8	1.4	2.2	1.8	2.4	2.3	2.3

(자료: 한국은행 경제전망보고서(2024.05))

주1) 2024년 및 2025년 수치는 한국은행 전망치임 주2) 전년 동기대비

② 글로벌 경기 동향

국제통화기금(IMF)이 2024년 4월 발표한 World Economic Outlook에 따르면, 2024 년 세계경제성장률은 2024년 1월 예상한 전망치인 3.1%에서 0.1%p. 상향한 3.2% 를 전망했습니다. IMF는 물가 하락 및 견조한 민간소비 등에 힘입어 세계경제가 양 호한 회복세를 보일 것으로 전망했습니다. 다만, 지정학적 리스크와 고금리 등으로

과거 연평균 성장률(3.8%, '00~'19년)을 하회할 것으로 예상하였습니다. IMF는 각 국의 재정부양 확대, 조기 금리 인하, AI 발전에 따른 생산성 향상, 성공적인 구조개 혁 추진 등을 경제의 상방 요인으로 제시하였으나, 러시아-우크라이나 전쟁과 같은 지정학적 갈등 확산, 고금리 하 높은 부채수준, 중국의 경기 둔화 등을 하방 요인으로 제시하였습니다.

[IMF 주요국 경제성장률 전망치]

(단위: %)

구분	2023년	2024년		2025년
구분	2023년	2024년 01월	2024년 04월	2024년 01월	2024년 04월
세계	3.2	3.1	3.2	3.2	3.2
선진국	1.6	1.5	1.7	1.8	1.8
미국	2.5	2.1	2.7	1.7	1.9
유로존	0.4	0.9	0.8	1.7	1.5
일본	1.9	0.9	0.9	0.8	1.0
영국	0.1	0.6	0.5	1.6	1.5
캐나다	1.1	1.4	1.2	2.3	2.3
신흥국	4.3	4.1	4.2	4.2	4.2
러시아	3.6	2.6	3.2	1.1	1.8
중국	5.2	4.6	4.6	4.1	4.1
인도	7.8	6.5	6.8	6.5	6.5
한국	1.4	2.3	2.3	2.3	2.3

출처 : IMF World Economic Outlook (2024.04)

부동산투자회사 특성상, 보유 부동산의 가치에 따른 매각손익 및 임대료수익이 주 영 업수익의 대부분을 차지합니다. 따라서, 당사가 보유 부동산을 매각할 경우 발생하는 손익이 당사의 사업성과에 영향을 미칠 예정입니다. 국내외 경기 상황이 변동되어 부 동산 가격이 현저히 하락할 경우 당사의 기업가치하락 위험에 직면할 수 있으며, 향 후 보유 부동산의 매각 손실이 발생할 수 있는 위험에 직면하게 됩니다. 현재로서 당

사의 부동산 매각 시점 및 매각 시점의 중장기 경기변동의 흐름을 예측하는 것은 더 욱 예측하기 어려워 불확실성이 존재하는 것으로 판단됩니다.

향후 당사 보유부동산의 매각시점에 경기의 회복이 지연되는 상황이 발생하거나 경 제상황이 좋지 않다면, 해당 매각가격은 현재 당사가 예측하고 있는 부동산 매각가격 보다 하락할 확률이 높아 부동산의 매각손실 등으로 인한 사업성 악화 위험이 존재하 며, 당사의 수익성에 부정적인 영향을 끼칠 수 있습니다. 투자자께서는 이러한 경기 변동의 위험에 따라 당사의 사업성과가 변동 될 수 있음에 유의하시기 바랍니다.

[정부의 부동산 정책에 따른 부동산가격 하락 위험]

나. 당사는 부동산투자회사법에 의한 위탁관리부동산투자회사이며, 부동산투 자회사 특성상 부동산 가격이 하락할 경우 향후 매각 차익이 감소하여 당사의 수익성에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다. 이러한 부동산 가격은 정부의 부동 산 정책에 따라 민감하게 변동될 수 있습니다. 부동산 가격은 정부의 부동산 정책 변 동에 대한 영향도가 매우 높습니다. 정부는 국내 경기 변동 및 대외 환경 변화에 따라 국 내 부동산 관련 정책 방향을 결정해 왔습니다. 2020년부터 수도권을 중심으로 부동 산 거래량의 증가와 함께 부동산 매매가격이 급등하였습니다. 이에 따라 2020년 부터 문재인 정부는 주택 투기 수요를 차단하고 주택가격 폭등에 대해 대응하 고자 부동산 규제 강화와 더불어 공공 주도의 주택 공급 확대 정책을 병렬적 으로 진행하는 모습을 보였습니다. 문재인 정부의 지속적인 노력에도 불구하고, 수도 권을 중심으로 급등한 주택 가격은 상당 기간 상승세를 유지하면서 안정을 찾지 못하는 모습을 보였습니다. 2022년 윤석열 정부 집권 이후, 정부는 공공 위주의 공급 확 대 정책에서 민간 위주의 공급 확대 정책으로 선회하는 모습을 보였습니다. 하지만 2022년이 경과하며 고금리, 고물가, 저성장 상황으로 인해 국내 주택 거래량이 급격하게 위축되고 주택 가격이 급락하자 정부는 수요규제를 풀어 시장의 안정을 찾고자 그동안 강화했던 부동산 규제를 완화하는 방안을 지속 적으로 발표했습니다. 상기 정부의 정책적 노력에도 불구하고 미분양 우려 증 가에 따른 민간 주택 공급 심리 악화, 금리 상승으로 인한 주택 수요 감소 등 이 지속되고 있는 등 주택시장에 대한 불확실성은 여전한 상황입니다. 이와 같은 상황은 당사의 사업 및 재무상태에도 불확실성을 초래할 수 있음을 투자 자께서는 유의하시기 바랍니다. 또한, 향후 정부가 정책 노선을 변경하여 부동산 규제 강화 정책이 추가 발표될 경우 부동산 시장이 추가적으로 위축될 가능성을 배제할 수 없 습니다. 이러한 부동산 정책들은 전반적으로 부동산 시장의 변동성을 증가시키고, 시장 의 침체를 🅓기할 가능성이 있으며, 이는 당사가 보유한 부동산 가치 하락으로 이어져 당

사의 수익성이 감소될 수 있는 점 투자자께서는 유의하시기 바랍니다.

부동산 가격은 정부의 부동산 시장 운영정책에 따라 변동성이 심화될 수 있습니다. 당사는 부동산투자회사법에 의한 위탁관리부동산투자회사로, 자산을 부동산에 투자 하여 임대수익 및 매각수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 설립된 회사입니다. 2024년 3월말 기준 당사의 자산총액 2조 2,903억원 중 98.5%에 해당하는 2조 2,568 억원이 투자부동산(비유동자산) 에 해당하며, 부동산투자회사 특성 상 부동산 가격이 하락하는 경우 향후 매각 차익이 감소하여 당사의 수익성에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다. 이러한 부동산 가격은 정부의 부동산 정책에 따라 민감하게 변동될 수 있 습니다.

2007년부터 시작된 미분양 증가와 주택경기 침체로 인해 2008년부터 정부의 정책 방향은 규제완화를 통한 부동산시장 활성화, 건설경기부양으로 선회하였습니다. 규 제완화의 구체적인 정책내용을 살펴보면, 1) 부동산 보유 및 거래 관련 세율 인하(종 합부동산세, 양도소득세 인하) 2) 부동산 거래에 대한 규제 완화(부동산담보대출규제 완화) 3) 주택 공급 확대(재개발, 재건축 규제완화) 등 입니다.

하지만, 2017년 문재인 정부에서는 부동산 시장이 과열되었다는 판단하에 부동산 시 장 규제 강화로 노선을 변경하였습니다. 새 정부의 첫 부동산 대책인 6.19 대책에 이 어서, 8.2 부동산 대책, 8.2 부동산 대책 후속조치, 10.24 가계부채 종합대책, 11.29 주거복지로드맵, 12.13 임대주택 등록 활성화 방안까지, 연속적으로 부동산 관련 정 책들이 발표되었습니다.

8.2 부동산 대책은 부동산 시장에서 투기수요를 억제하고 실수요자 중심의 시장을 형성하려는 수요 측면의 대책과 함께 실수요자에 대한 공급을 확대하는 공급 측면의 대책으로 구성되어 있으며, 투기과열지구 지정, 재건축 초과이익환수제 시행, 재개발 분양권 전매 제한, 양도소득세 강화, 다주택자에 대한 각종 규제 강화 및 공공임대주 택 공급과 청약제도 개편이 주요 내용입니다.

[2017년 8.2 '실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안']

구분	방안	상세내역
과열지역에 투기 수 요 유입 차단	- 투기과열지구 지정	서울 전역(25개구), 과천시, 세종시
	- 투기지역 지정	서울 강남4개구(강남,서초,송파,강동), 서울 기타 7개구(용산,성동,노원,마포,양천,영등 포,강서), 세종시
	- 민간택지 분양가 상한제 적용요건 개 선	고분양가로 시장 불안 우려 시 분양가 상한 제 적용지역으로 선정
	- 재건축· 재개발 규제 정비	① 재건축 초과 이익 환수제 시행 ② 재건축 조합원 지위 양도제한 강화 ③ 조합원 분양권 전매 제한 ④ 재개발 임대주택 공급 의무비율 강화 ⑤ 정비 사업 분양분 재당첨 제한
	- 과열지역은 도시재생/뉴딜에서 선정 제외 등	국토부, 지자체 등 합동으로 부동산 시장동 향 점검 강화
실수요 중심의 주택 수요 관리 강화	- 양도소득세 강화	조정대상지역에 적용 ① 양도세 중과, 장기보유 특별공제 배제 ② 1세대 1주택 양도세 비과세 요건 강화 ③ 분양권 전매시 양도소득세 강화
	- 다주택자 등에 대한 금융규제 강화	① 투기지역 내 주택담보대출 건수 제한 강 화 ② LTV, DTI 강화 ③ 중도금 대출보증 건수 제한
	- 다주택자 임대주택 등록 유도	등록 의무화 여부 검토
투기적 주택수요에 대한 조사 강화	- 자금조달계획 등 신고 의무화	거래신고 등에 관한 시행령 개정으로 미신고 자, 허위 신고자 등에 대한 과태료 부과 예정
	- 특별사법경찰제 도입	주택시장 불법행위 상시 점검 통해 실효성 강화
	- 국세청 등 관계기관 공조 강화	국토부, 국세청, 경찰청, 지자체 등으로 구성 된 합동 점검반으로 공조 강화
	- 불법전매 처벌규정 강화	주택법 개정안 발의로 벌금 인상 등 강화
서민을 위한 주택공 급 확대	- 수도권 주택 수급전망 및 향후 택지 확보 계획	① 신규 택지 확보 추진(공공, 민간택지) ② 도심 내 주택공급 활성화 위한 소규모 정 비사업 추진(가로주택정비사업 등)
서민을 위한 주택공 급 확대	- 주택 공급에 있어 공공의 역할 강화	① 공적임대주택 연간 17만호 공급 ② 신혼부부용 분양형 공공주택 건설
실수요자를 위한 청 약제도 등 정비	- 청약제도 개편	① 1순위 자격요건 강화 ② 가점제 적용 확대 ③ 가점제 당첨자 재당첨 제한 ④ 민영주택 예비 입주자 선정시 가점제 우 선 적용
	- 지방 민간택지 전매제한기간 설정	주택법으로 설정 근거 마련, 시행예정
		전매제한기간 강화, 인터넷 청약 등 제도개

구분	방안	상세내역
	- 오피스텔 분양 및 관리 개선	선

출처 : 국토교통부

2017년 9월 국토교통부 보도자료에 따르면 8.2 주택시장 안정화 대책 발표 이후 과 열현상이 빠르게 진정되었으나, 2017년 9월 이후 강남 지역을 중심으로 주택가격이 급등하기 시작했고, 이에 따라 2017년 9월부터 12월까지 아래와 같이 추가적인 부동 산 대책을 내놓았습니다.

[8.2 대책 후속 정책]

구분(발표일)

주요 내용

투기과열지구 추가지정 및 분양가 상한제 적용요건 개선 추진 (2017. 9. 5)

1. 8.2 대책 후속 조치

2. 투기과열지구 추가지정(성남 분당구, 대구 수성구)

3. 집중 모니터링 지역 지정

4. 민간택지 분양가상한제 적용요건 강화

가계부채종합대책(2017. 10. 24)

1. 취약차주 맞춤형 지원

2. 총량 측면 리스크 관리(신 DTI도입, DSR단계적 정착 등)

3. 구조적 대응

사회통합형 주거 사다리 구축을 위한 주거복지 로드맵(2017. 11. 29)

1. 생애 단계별 소득수준 별 맞춤형 주거 지원

2. 무주택 서민 실수요자를 위한 주택공급 확대

집주인과 세입자가 상생하는 임대주택 등록 활성화 방안

(2017. 12. 13)

1. 임대사업 등록 활성화

2. 임대차시장 정보인프라 구축

3. 임차인 보호 강화

도시 재생 뉴딜 시범사업 (2017. 12. 14)

1. 대상지 68곳 확정

출처 : 국토교통부

2017년 11월 29일 주거복지로드맵 구상을 발표하였습니다. 과거 공급자 중심의 단 편적, 획일적 주거복지 지원에서, 수요자 중심의 종합적인 지원과 사회통합형 주거정 책으로 패러다임을 전환하겠다는 것이 정책의 골자입니다.

[11.29 주거복지로드맵 - 주요과제]

주거복지 로드맵 주요 과제
1. 생애단계별, 소득수준별 맞춤형	2. 무주택 서민, 실수요자를 위한	3. 임대차시장의 투명성, 안정성

주거복지 로드맵 주요 과제
주거지원	주택 공급 확대	강화

추진과제 실천을 위한 기반 구축

1. 법, 제도 정비

- 주택임대차보호법 관리체계 개 편

- 주거실태조사 강화

- 공공임대 수요자 편의성 강화

2. 협력적 거버넌스 구축

- 주거복지 전달체계 개편

- 지자체의 임대주택 공급 확대

- 사회주택 공급 활성화

- LH, HUG 주거지원 역량 강화

3. 재원 마련

- 재원소요 : 5년 간 119조

- 확보방안 : 주택도시기금 활용 확대

출처 : 11.29 주거복지로드맵 관계부처

정부는 11.29 주거복지로드맵의 주요 과제로, 주거복지의 대상을 청년층, 신혼부부, 고령층, 저소득층 및 취약가구 4가지로 분류한 생애단계별, 소득수준별 맞춤형 주거 지원을 제시하였습니다. 청년층에 대하여 청년주택 30만실을 공급하고, 우대형 청약 통장 도입, 전월세 자금 지원강화를 추진하고, 신혼부부에게는 공공임대주택 20만호 를 공급하고, 신혼희망타운 7만호를 공급하며 전세자금 대출 등의 자금지원 시스템 을 구축하고자 하였습니다. 또한 고령층에 대해서는 어르신 공공임대주택 5만실 공 급과 보유주택을 활용한 연금형 매입임대정책 등을 제시하였고, 저소득층 및 취약가 구에 대해서는 공적임대 41만호 공급과 주거급여 지원 강화 등을 제시하였습니다. 또한, 무주택 서민 및 실수요자를 위한 주택공급 확대를 위해 공적임대주택 연 17만 호 공급, 택지확보를 통한 공공주택지구 신규개발 등을 추진하겠다고 발표하였습니 다.

정부는 11.29 주거복지로드맵 발표에 이어, 2017년 12월 13일 임대주택 등록 활성화 방안을 발표하였습니다. 사실상 전월세상한제가 적용되는 등록 민간임대주택을 확충 하는 방안을 내용으로 담고 있습니다.

[12.13 부동산 대책(임대주택 등록 활성화 방안) 개요]

임대주택 등록 활성화 방안 개요

[집주인]

[세입자]

임대주택 등록시 지원 확대

1. 지방세 감면 확대

- '21년까지 취득세, 재산세 감면

- (8년 임대시) 40제곱미터 이하 소형주택 재 산세 감면 호수기준(2호) 폐지

주거안정 강화

1. 4~8년간 거주 가능

- 이사걱정 없이 한 집에서 오래 거주

- 이사 및 중개비용 절감

임대주택 등록 활성화 방안 개요
[집주인]	[세입자]
- (8년 임대시) 다가구주택(모든 가구당 40제 곱미터 이하)도 감면 2. 임대소득세 감면 확대 - 1주택만 임대해도 감면 - 필요경비율 차등화 (등록 70%, 미등록 50%) 3. 양도세 감면 확대 - (8년 임대시) 양도세 중과배제, 장기보유특 별공제 70%적용 4. 종부세 감면기준 개선 - (합산배제) 5년 → 8년 임대시 5. 건보료 부담 완화 - (4년 임대) 40%(8년 임대) 80%감면	2. 임대료 절감 : 연 5%이내 인상 → 전월세상한제 수혜대상 확대 ('16년) 23%→ ('22년) 45% 권리보호 및 거래안전 강화 1. 권리보호 강화 - 계약갱신 거절 통지기간 단축 - 임대차 분쟁조정위원회 실효성 강화 2. 거래안전 강화 - 소액보증금 최우선변제범위 확대 - 전세금 반환보증 활성화
[임대차시장 정보 인프라구 구축] 1. 정보 인프라 구축 : 임대등록시스템 및 임대차시장 정보 DB 구축 2. 행정지원 강화 : 등록절차 간소화, 임차인에게 등록임대주택 정보제공 등

출처 : 임대주택 등록 활성화 방안 관계부처

정부의 정책과 더불어 2018년 4월부터 다주택 양도세 중과가 시행되면서 수도권 지 역의 부동산 가격이 안정세를 보이는 듯 하였으나, 2018년 6월 발표된 종합부동산세 인상안이 당초 시장의 기대에 비해 규제강도가 약하다는 평가를 받으며, 시장 내 존 재하던 불안감이 커지는 역효과를 불러일으켰습니다.

부동산 가격의 급속한 상승을 진정시키기 위해 정부는 2018년 8월 서울의 중구, 종 로구, 동대문구, 동작구를 투기지역, 경기 광명, 경기 하남을 투기과열지구로 추가 지 정하는 후속 대책을 내놓았습니다. 추가적으로 2018년 9월 종합부동산세 강화, 주택 임대사업자 혜택 축소, 주택 보유자에 대한 대출 제한을 담은 9.13 대책과 수도권 주 택 30만호 공급을 골자로 한 9.21 대책을 발표하였습니다.

[2018년 부동산 정책 요약]

구분(발표일)

주요 내용

수도권 주택공급 확대 추진 및 투기지 역 지정을 통한 시장안정 기조 강화 (2018. 8. 27)

1. 수도권 30만호 주택공급이 가능한 공공택지 30여곳 추가 개발

2. 서울 동작구, 중구, 종로구, 동대문구 4곳 투기지역 지정

3. 경기 광명, 하남 투기과열 지구 지정

4. 부산 기장군 조정대상지역 해제

실수요자 주거 안정을 위한 금융지원 방안(2018. 8. 29)

1. 신혼 다자녀가구 보금자리론 소득요건 완화

2. 전세자금보증 요건 개편

2018년 도시재생 뉴딜사업 선정 (2018. 8. 31)

1. 서울 중랑구 묵2동, 서대문 천연동, 동대문 제기동 등 7곳 포함 99곳

9.13 주택시장 안정대책 (2018. 9. 13)

1. 투기 차단 및 실수요자 보호

- 종합부동산세 강화(세율 인상 등)

- 양도세 강화

- 임대사업자 혜택 축소

- 규제지역 1주택 이상자 대출 제한

2. 서민 주거 안정 목적의 주택공급 확대

3. 조세 제도 정의 구현

4. 지방 주택시장에 대한 맞춤형 대응

수도권 주택공급 확대 방안 (2018. 9. 21)

1. 수도권 공공택지 30만호 공급

2. 신혼희망타운 조기 공급

3. 도심 내 주택공급 확대

무주택 실수요자 우선 공급 등을 위한

주택공급제도 개선안 입법 예고 (2018.10.12)

1. 9.13 대책 후속 조치

2. 분양권 소유자 무주택에서 제외

3. 추첨제 공급 무주택자 우선 공급

출처 : 국토교통부

2019년 4월 정부는 주거종합계획을 발표했습니다. 주거종합계획의 4대 중점 과제는 포용적 주거 복지 성과의 본격 확산, 실수요자 중심의 안정적 주택시장 관리 공고화, 임대인과 임차인이 공존하는 공정한 임대차 시장 조성, 고품질의 편안한 주거환경 조 성이었습니다. 2018년 9.13 주택시장 안정대책에 이어 2019년 5월7일에 발표한 수 도권 주택30만호 공급방안 제3차 신규택지 추진계획(1차로 17곳에 3.5만호(18.9.21)

, 2차로 41곳에 15.5만호(18.12.19)) 3차로 고양 창릉, 부천 대장 등 2곳에 5.8만호 추가하여 발표하였습니다. 이후 12.16 주택시장 안정화 방안을 통해 실수요 중심을 공급확대, 투기적 대출수요 규제를 강화하였습니다.

2020년 2월에는 규제지역을 추가 지정하였고, 5월에는 주택공급 관련 방안을 발표하 면서, 5월까지 서울 주택시장은 전반적 안정세를 유지하였으나, 이후 역대 최저수준 금리와 급격히 증가하는 유동성에 따라 투기수요의 주택시장 유입 가능성이 큰 상황 에서 서울 외곽지역, 수도권 비규제지역 및 일부 지방의 상승세가 관측되었습니다. 이에 6.17 부동산 대책을 통해 갭투자를 차단하고 실수요자를 보호하기 위해서 규제 지역의 주택담보대출 실수요 요건 및 전세자금대출 규제를 강화하는 등 보다 강화된

안정화 방안을 발표하였고, 이어 2020년 8월 수도권 주택공급을 확대하는 방안을 발 표하였습니다.

2021년 2월 4일 정부는 관계부처 합동으로 정부· 지자체· 공기업이 주도하여 2025 년까지 서울 32만호, 전국 83만호 주택 부지를 추가 공급하는 "공공주도 3080+, 대도 시권 주택공급 획기적 확대방안"을 발표하였습니다. 정부는 해당 발표를 통해서 202 5년까지 전국 대도시에 약 83만호 주택 공급부지를 확보할 것이라고 발표하였으며, 이를 위해 신규 가용지를 확보하고, 재개발 및 재건축의 경우 공기업에서 직접 시행 하는 방안을 계획 중이라고 밝혔습니다. 그리고 공공택지의 경우 수도권, 지방광역시 를 중심으로 전국 15곳 내외로 신규 지정하고 전세대책 보완을 통해 단기 주택을 확 충할 예정임을 발표하였습니다.

[2021.02.04 '공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안']

대분류	소분류	상세내역
압도적 물량 공급으로 수급 불안심리 해소	물량	서울에만 분당신도시 3개, 강남3구 APT 수와 유사한 32만호 공급
	속도	건설 기간 획기적 단축 (정비사업: 평균 13년→ 5년 이내)
	품질	특별건축구역 + 민간의 창의적 설계· 시공 + 충분한 생활 S OC
	가격	공공분양을 통해 시세보다 저렴한 Affordable Housing 공급
	청약	3040 세대 실수요자를 위한 청약제도 개편
과감한 규제혁 신과 개발이익 공유	도시· 건축규제 완화	용도지역 변경 + 용적률 상향 + 기부채납 부담 완화
	재초환 미부과	공공 시행을 전제로 재건축 초과이익 부담금 미부과
	인허가 신속 지원	중앙정부 또는 지자체 지구지정 + 지자체 인허가 통합심의
	개발이익 공유	토지주 추가수익, 생활 SOC 확충, 세입자 보호, 공공자가· 임대
파격적 인센티 브와 새로운 비 즈니스 기회 창 출	토지주	10~30%p 추가수익 + 사업기간 단축 + 공공이 리스크 부담
파격적 인센티 브와 새로운 비 즈니스 기회 창 출	민간	새로운 시장과 비즈니스 기회 창출(민관 공동 시행, 민간 단 독 시행 등)

자료 : 국토교통부

결론적으로, 문재인 대통령의 재임기간 동안 풍부한 시장 유동성 하에 부동산 시장에 투기 수요의 유입이 지속되면서 수도권 시장이 과열됨에 따라 2020년부터 수도권 을 중심으로 부동산 거래량의 증가와 함께 부동산 매매가격이 급등하였습니다. 이에 따라 2020년부터 문재인 정부는 주택 투기 수요를 차단하고 주택가격 폭등에 대해 대응하고자 부동산 규제 강화와 더불어 공공 주도의 주택 공급 확대 정책을 병렬적으

로 진행하는 모습을 보였으며, 2021년 2월 4일 '공공주도 3080+' 대책을 발표하는 등 부동산 시장 안정화를 위해 노력하였습니다. 문재인 정부의 지속적인 노력에도 불 구하고, 수도권을 중심으로 급등한 주택 가격은 상당 기간 상승세를 유지하면서 안정 을 찾지 못하는 모습을 보였습니다.

2022년 제20대 윤석열 대통령이 당선되며 정권이 교체되고, 2022년 8월 16일 새 정 권 5년간의 부동산 정책 방향을 설정하는 첫 부동산 정책인 '국민 주거안정 실현방안 '이 발표되었습니다. 정부는 소득 대비 높은 집값, 지나친 규제에 따른 주택 공급 위 축, 열악한 지방 주거환경 등을 언급하며 5대 추진전략을 밝혔습니다. 이에 따라 202 7년까지 5년간 인허가 기준 270만 가구 공급 목표(수도권 158만 호, 지방 112만 호) 를 제시하였고, 이러한 주택 공급 확대를 뒷받침하기 위해 도시정비 사업 정상화, 민 간 도시복합사업 신규 도입, 공공택지 신규 지정 및 민간 정비사업 통합심의 전면 도 입 등의 방안을 제시하였습니다.

특히, 신규 정비구역 지정을 5년간 22만호로 확대하고, 재건축 부담금 및 안전진단 관련 규제에 대한 변화도 예고하는 등 도시정비 사업의 확대를 강조했습니다. 이와 같이 윤석열 정부는 이전 공공 위주의 공급 확대 정책에서 민간 위주의 공급 확대 정 책으로 선회하는 모습을 보였습니다. '8/16 국민 주거안정 실현방안'의 주요 추진전 략에 대한 사항은 아래와 같습니다.

[2022년 8/16 국민 주거안정 실현 주요 추진전략]

대분류	소분류	상세내용
도심 공급 확대	재개발/재건축 사업 정상화 착수	- 신규 정비구역 지정 확대: 5년간 전국 22만 호 (서울 10만 호 포함) - 재건축부담금 면제금액 상향, 공공기여 사업장 감면제도 도입 - 안전진단: 구조안전성 하향, 공공기관 적정성 검토 미적용 - 정비사업 전문성/투명성 강화
도심 공급 확대	2) 민간 도심복합사업: 2023년 상반 기 지자체 공모 착수	- 민간 도심복학사업 신규 도입 - 도심복합개발법 올해 12월 제정, 내년 상반기 중 공모 착수 계획
주거환경 혁신 및 안전 강화	1) 우수입지 공공택지 신규 지정	- 신규택지: 15만 호 신규 발굴하여 10월부터 순차 발표
	2) 신도시 정주환경 개선	- GTX: A노선 2024년 6월 이전 조기 개통, B, C 노선 조기 착공
	3) 지방 주거환경 개선	- 공공재개발, 공공도심복합사업을 지방 사업 여건에 맞춰 개선
	4) 재해취약주택 해소대책 마련	- 재해 대응: 재해 취약주택 거주자 주거지원 종합방안 연내 마련
공급시차 단축	1) 통합심의 전면도입 등 절차 개선	- 통합심의: 민간정비사업 등에도 통합심의 전면 도입
	2) 소규모사업 추진 애로요인 해소	- 가용자가 부족한 도심에 신속 주택 공급 목표
	3) 주택공급 촉진지역 제도 도입 검토	- 수요 억제 위주로 대응을, 향후 공급속도 제고 방식으로 접근
주거사다리 복원	1) 청년원가/역세권 첫집 공급 추진	- 청년원가/역세권첫집 총 50만 호 공급, 연내 3천호 사전청약

대분류	소분류	상세내용
	2) 신모델 민간분양 주택 도입 (내집마련 리츠)	- 내집마련 리츠 12월 시범사업
주택품질 제고	1) 층간소음에 강한 주택 확대 및 주 차 편의 제고	- 층간소음: 바닥두께 강화 시 분양가 가산 등 비용 인정
주택품질 제고	2) 공공임대주택 혁신	- 공공임대: 신규주택 평형 확대, 노후 임대 정비 본격화

자료: 국토교통부

한편 2022년 들어 부동산 가격이 하락하는 모습이 드러나며, 임대차 시장에 균열이 발생하기 시작했습니다. 이에 대응해 국토교통부는, 6월 21일 「임대차 시장 안정 방 안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제」를 발표하였습니다. 주요 내용은 임차인 부담 경감과 임대주택 공급 확대를 통한 임대차 시장 안정화, 부동산 관련 세금, 금융 규 제 완화 및 공급 확대입니다. 본 발표안에 따르면 임차인 부담 경감 방안으로 임대인 양도세 특례 확대, 서민 대출 보증금 및 한도 확대, 월세 및 대출 원리금 상환액 세액 공제 확대가 예정되어 있으며, 임대사업자에 대한 혜택 증가를 통한 임대주택 공급 확대가 기대됩니다. 또한 종부세 완화, 생애최초 주택 구매자에 대한 취득세 감면, 공 시가격 현실화 등을 통한 세제 개편, 체증식 원리금 상환 확대 등 금융 개편, 250만호 이상의 지역 및 연차별 주택 공급계획 수립 등을 예정하고 있습니다.

[2022.6.21 '임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제']

정책 과제

조치사항 · 시기

시행시기

1. 임대차 시장 안정 방안

1) 임차인 부담 경감

- 상생임대인 양도세 특례 확대 개편

소득세법 시행령 개정 ('22.7월)

'21.12.20일

임대분부터 적용

- 갱신만료 서민 임차인 버팀목대출 보증금· 대출한도 확대

주택도시기금운용계획 변경('22.7월)

'22.8.1일

- 월세 세액공제 확대

조세특례제한법 개정 ('22.下)

'22년 월세액부터 적용

- 전월세보증금 대출 원리금 상환액 소득공제 확대

소득세법 개정 ('22.下)

'22년 전월세

보증금 대출 상환액부터 적용

2) 임대주택 공급 확대

- 건설등록임대사업자 법인세 추가 과세 배제 요건 완화

법인세법 시행령 개정 ('22.7월)

'22.7월 시행

- 건설등록임대사업자 장기보유특별공제 특례 연장

조세특례제한법 개정 ('22.下)

법개정('22.下)

- 민간건설임대주택 종부세 합산배제 가액요건 완화 대상 확대

종부세법 시행령 개정 ('22.7월)

'22.11월 종부세 고지분부터 적용

정책 과제

조치사항 · 시기

시행시기

- 공공임대 건설 목적 토지 양도자 세제 지원 강화

조세특례제한법('22.下) 법인세법 시행령('22.7월) 개정

법('22.下)· 시행령

개정('22.7월)

- 건축허가 미분양주택 종부세 부담 완화

종부세법 시행규칙 개정 ('22.7월)

'22.11월 종부세 고지분부터 적용

- 공공분🅓 신축 매입약정 활성화

국토계획법 시행령 개정 ('22.下)

'23.上

- 규제지역 주담대 처분· 전입의무 완화

금융업권별 감독규정 개정('22.3/4)

'22.3/4

- 분양가상한제 거주 의무 완화

주택법 개정('22.下)

'23.上

- 청년· 신혼부부 매입임대주택 전세형 공급

'22.3/4 입주자 모집분부터 적용

- 최초 비고가주택 보유자에 대한 전세대출 보증 연장 허용

대출 보증기관 내규 개정('22.3/4)

'22.3/4

- 생활안정자금 목적 주담대 한도 단계적 완화

금융업권별 감독규정 개정('22.3/4)

'22.3/4

2. 3분기 추진 부동산 정상화 과제

1) 세제 정상화

- 종부세 부담 완화 방안 추진

* 고령자· 장기보유자 납부유예 도입,

일시적 2주택/상속주택/지방 저가주택 주택수 제외

종부세법 등 개정 ('22.3/4)

'22.11월 종부세 고지분부터 적용

- 생애최초 주택구입자 대상 취득세 감면 확대

지방세특례제한법 개정 ('22.下)

'22.6.21일 이후

취득 주택부터 소급 적용

- 공시가격 현실화 계획 재검토

연구용역('22.6~) 및 부동산가격공시위원회 심의

'22.11월

수정· 보완방안 마련

2) 금융 정상화

- 체증식 상환 활성화 등 상환부담 완화

주금공 내부규정 개정 ('22.3/4)

'22.3/4

- 우대형 주택연금 대상 확대 등 가입 유인 제고

주금공 내부규정 개정 ('22.4/4)

'22.4/4

3) 공급 확대 및 규제 완화

- 연도별· 지역별 250만호 이상 공급 로드맵 마련

전문가 의견 수렴 등 ('22.5월~)

'22.7~8월

발표

- 청년 맞춤형 주거지원 방안 마련

'22.8~9월

발표

- 분양가 상한제 운영 합리화

공동주택 분양가 규칙 개정('22.7~8월)

입주자 모집 공고가 이루어지지 않은 모든 사업장에 적용

- HUG 고분양가 관리제도 개선

HUG 시행세칙 개정 ('22.6월)

입주자 모집 공고가 이루어지지 않은

모든 사업장에 적용

- 규제지역 단계적 해제 검토

주거정책심의위원회 심의('22.6월)

개정 고시 이후 즉시 적용

(출처) 국토교통부

위와 같은 조치에도 불구하고, 임대차 시장 불안정이 심화되며 전세사기, 깡통전세 등 임차인 피해가 확산되었습니다. 이에 따라 국토교통부는 전세피해 예방, 최우선변 제 범위 확대 등 소액임차인 보호를 목적으로 2022년 11월 21일「주택임대차보호법

」일부개정법률안을 발표하였습니다. 주요 개정 사항으로는, 선순위 임차인 정보 확 인권, 체납정보 확인권 등 제시의무 강화, 소액임차인의 범위 및 최우선변제금 상향 조정, 계약체결 후 입주 전 임대인의 담보권 설정금지 특약 신설 등입니다.

한편 국내 주택 가격이 지속 하락하고 주택매수심리가 극단적으로 위축되며, 정부는 2022년 12월 21일「2023년 경제정책방향」에서 '부동산 시장 연착륙 방안'을 발표 하며 주택시장 안정을 위해 기존 규제를 대폭 완화하는 모습을 보였습니다. 다주택자 및 실수요자에 대한 과도한 규제를 정상화하고, 정비사업의 규제 개선 및 사업성 제 고를 통해 주택공급 위축을 방지하고자 했습니다. 이에 더해 정부는 해당 완화 정책 을 통해 주택 거래시장 및 임대시장 활성화, 주택 가격 급락 완화를 기대한다고 밝혔 습니다.

[2023년 부동산 부문 경제정책방향 주요 내용]

대분류	소분류	상세내역
다주택자 규제 패러다임 전환	세제 부문	① 취득세 중과 완화(최대 12%-> 최대 6%)
		② 양도세 중과 배제 연장(~'24.5) 및 근본적 개편안 마련
		③ 분양권 등 단기 양도세율 '20년 이전 수준 환원
	금융 부문	① 규제지역 주담대 금지 규제 해제(LTV 0%-> 30%허용)
실수요자 대상 규제 개선	규제 정상화	① 규제지역 추가 해제 및 분양가상한제 적용 지역 조정
		② 실거주 및 전매제한 규제 5년 이전 수준으로 완화
		③ 생활안정 및 임차보증금 반환 목적 주담대 규제 완화
		④ 규제지역 무주택자 LTV 추가 상향(현재 50%)
	주거부담 완화	① 재산세 부담 완화를 위한 공시가격 및 공정시장가액비율 인하
	주거부담 완화	② 특례보금자리론(1년 한시) 도입
주택공급기반 위축 방지	정비사업	① 재건축 안전진단 비중 합리적 개선
	공공주택	① 기 발표된 공급 계획은 정상 추진하되, 시장 상황을 고려하여 속도 조절
	PF시장 지원	① 부동산개발 사업성 제고 및 원활한 자금 융통 지원으로 부실 방지
임대차 시장 안정화 도모	민간 등록임대	① 전용 85㎡ 장기 아파트 민간등록임대 등록 재개 및 인센티브 제공
	민간 사적임대	① 임대차 2법 개정 여부 및 방향에 대한 사회적 합의 추진
	공공임대	① 공공임대 50만호 공급 계획 탄력적인 이행 및 주거 질 개선 작업 병행

(출처) 국토교통부

[2023년 부동산 부문 경제정책방향 세부 내용]

대분류	소분류	상세 내역
대분류	구분	현행	개선
분양 및 주택· 입주권 단기 양도세율	분양권	1년 미만 70% 1년 이상 60%	1년 미만 45% 1년 이상 -> 폐지
분양 및 주택· 입주권 단기 양도세율	주택· 입주권	1년 미만 70% 1~2년 60%	1년 미만 45% 1년 이상 -> 폐지
재건축 안전진단 합리화 방안	구조안전성 비중	50%	30%
	주거환경 비중	15%	30%
	설비노후도 비중	25%	30%
	무조건부 재건축 허용 판정점수 기준	30점 이하	45점 이하
	공공기관 적정성 검사 의무 시행	폐지	지자체 요청 시에만 제한적 시행
등록임대주택 복원 및 세제· 금융 혜택	단기(4년) 건설임대	폐지	-
	단기(4년) 매입임대	폐지	-
	장기(10년) 건설임대	존치	-
	장기(10년) 매입임대	축소(비아파트만 허용)	복원(85㎡ 이하 아파트)
	<세제 인센티브> 1. 지방세: 신규 아파트 매입임대사업자에게 60㎡ 이하는 85~100%, 60~85㎡는 50%취득세 감면 2. 국세: 기 폐지된 세제혜택 중 일부를 합리적인 수준으로 복원 및 추가 혜택 제공 3. 의무임대기간을 현행 10년에서 15년까지 확대하는 경우 추가 혜택 제공 <금융 인센티브> 1. 등록임대 사업자에 대해서는 다주택자보다 높은 LTV 적용 2. 단, 투자수요 방지를 위해 임대주택을 2호 이상 등록 신청 시 허용
PF시장 연착륙 지원	1. HUG 부동산 PF 보증확대(+5조원), 미분양 PF 보증 신설(5조원) 2. 차환발행의 어려움 지속 시 PF-ABCP(단기)를 대출(장기)로 전화할 수 있는 사업자보증(HUG, HF 신설) * 현행 토지 전체 매입이 완료되고 분양 개시 이전 사업장만 보증이 가능하나, 토지 일부(예 95%)만 매입한 경우와 분양완료 사업장까지 검토 가능
생활안정 및 임차보증금 반환 목적 주담대 완화	1. 9억 초과 주택 임차보증금 반환 주담대 전입의무(3개월) 폐지 2. 생활안정자금 목적 주담대 한도(2억원) 폐지 3. 15억 초과 아파트 임차보증금 반환 주담대 한도(2억원) 폐지 등

(출처) 국토교통부

2022년 윤석열 정부 집권 이후, 정부는 공공임대주택에 의존해 주택 공급을 늘릴 경 우, 중앙정부와 지방정부의 재정부담이 가중되고 이로 인해 조세 부담이 상승함에 따 라 국내 경기가 위축될 수 있다는 우려하에 공공 위주의 공급 확대 정책에서 민간 위 주의 공급 확대 정책으로 선회하는 모습을 보였습니다. 하지만 2022년이 경과하며 고금리, 고물가, 저성장 상황으로 인해 국내 부동산 거래량이 급격하게 위축되고 주 택 가격이 급락하자 정부는 수요규제를 풀어 시장의 안정을 찾고자 그동안 강화했던 부동산 규제를 완화하는 방안을 지속적으로 발표했습니다.

[2024년 부동산 부문 경제정책방향 주요 내용]

분류	소분류	상세내역
		① 선제적 유동성 지원 확대

분류	소분류	상세내역
부동산 PF 연착륙	유동성 공급	② 건설공제조합 통한 유동성 지원 강화
	PF사업장 정상화	① PF 사업장별 애로요인 점검, 부실우려 및 부실사업장 재구조화 촉진
		② PF 정상화 펀드 내 PFV가 부동산 매입시 한시 취득세 감면
	제도 개선	① 부동산 개발사업 추진방식 등 근본적 개선 추진
		② 토지신탁 내실화 방안 마련
	부동산시장 정상화	① 부동산 시장 정상화 입법과제 관련 후속조치(시행령 개정 등) 추진
		② 다주택자에 대한 양도세 중과배제(~'24.5월) 1년 한시 연장
주택공급 활성화	공공부문 공급	① 주요 3기 신도시 '24년 부지조성 및 조기 주택착공 추진
		② 뉴:홈 '24년 중 9만호 이상 공급하고 사전청약 1만호 실시
	민간 애로해소	① 주택공급 인· 허가 통합심의 의무화
		② 정비사업 관련 의결시 온라인 총회 개최 및 전자적 방식의 조합원 의결 도입
임대차시장 리스크 관리 강화	다세대· 다가구 지원	① '24년 중 LH 등에서 구축 다세대· 다가구 주택 1만호 이상 매입
		② 등록임대사업자가 주택공사 등에 1년 한시 소형· 저가주택(아파트 제외) 양도 허용
		③ 소형· 저가주택(APT 제외) 매입시 1년 한시 취득세 감면 및 청약 무주택자 지위 유지
	공공임대 지원	① 공공임대 11.5만호 이상 공급
서민· 취약계층 주거지원 강화	주택유형 다양화	① 토지임대부· 지분적립형 주택 등에 대한 세제지원 확대
	주거부담 완화	① 디딤돌대출· 보금자리론 예년 수준 공급
부동산 PF 연착륙	유동성 공급	① 선제적 유동성 지원 확대
		② 건설공제조합 통한 유동성 지원 강화
	PF사업장 정상화	① PF 사업장별 애로요인 점검, 부실우려 및 부실사업장 재구조화 촉진
		② PF 정상화 펀드 내 PFV가 부동산 매입시 한시 취득세 감면(~'25)

(출처) 기획재정부 및 관계부처(2024.01.04)

[2024년 하반기 부동산 부문 경제정책방향 주요 내용]

분류

소분류

상세내역

공공부문 투자· 융자 확대

공공투자· 민간사업· 정책금융을 연초 계획 대비 15조원 확대

① 공공기관 투자 +2조원

② 신규 민간투자사업 발굴 +5조원

③ 정책금융 융자· 보증 등 +8조원

부동산PF 시장 안정화

94조원 규모 유동성 공급

① PF보증 30조원, 건설공제조합보증 10조원, 준공전 미분양 대출보증 5조원 등

하반기 중 부동산 PF제도 개선방안 발표

① PF사업 자기자본 비율에 따른 인센티브 차 등화, 사업성 평가 강화 등

(출처) 기획재정부 및 관계부처(2024.07.03)

이후 정부는 2024년 1월 4일「2024년 경제정책방향」에서 부동산 및 건설 시장 안 정 관련 대책을 포함한 부동산 부문 정책 방향을 발표했습니다. 수주 및 착공 감소, 고금리에 따른 건설사 자금조달 애로, 부동산 PF 리스크 등으로 건설투자가 감소함 에 따라 정부는 '3기 신도시 조기 주택착공 추진' 등 공공부문 주택건설, 85조원 이상 유동성 공급 프로그램, 금융회사 건전성 관리노력 강화 등을 주요 정책으로 발표하

였습니다. 더불어 2024년 7월 3일 발표한 「2024년 하반기 경제정책방향」에서 정 부는 연초 계획 대비 공공투자· 민간사업· 정책금융을 연초 계획 대비 15조원 확대 하며 공공부문 투자 확대 정책을 발표하였으며, 부동산 PF 시장 안정화를 위해 9.4조 원 규모의 유동성 공급 등의 정책을 발표하였습니다.

상기 정부의 정책적 노력에도 불구하고 미분양 우려 증가에 따른 민간 주택 공급 심 리 악화, 금리 상승으로 인한 주택 수요 감소 등이 지속되고 있는 등 부동산시장에 대 한 불확실성은 여전한 상황입니다. 이와 같은 상황은 당사의 사업 및 재무상태에도 불확실성을 초래할 수 있음을 투자자께서는 유의하시기 바랍니다.

또한, 향후 정부가 정책 노선을 변경하여 부동산 규제 강화 정책이 추가 발표될 경우 부동산 시장이 추가적으로 위축될 가능성을 배제할 수 없습니다. 부동산 시장이 지속 적으로 위축될 경우 당사의 보유 부동산 가치 하락으로 인하여 당사의 수익성이 악화 될 위험이 존재합니다. 투자자께서는 향후 부동산 시장에 대한 정부 정책 및 제도에 주의를 기울이시기 바랍니다.

[금리 변화에 따른 부동산 경기 하강 위험]

다. 금리 변동과 부동산 가격은 밀접한 연관성을 보유하고 있습니다. 기준금리 인상 등에 따라 향후 시장금리 상승이 지속될 경우, 자금을 차입하여 부동산 을 구입하는 수요가 감소할 수 있습니다.2022년 들어 물가에 대한 통제 필요성이 증가하며 2022년 3월 FOMC는 기준금리를 0.25%p. 인상(0.25~0.50%)하였습니다. 또한, 5월 FOMC에서는 기준금리를 0.50%p.인상(0.75~1.00%)하며 인플레이션 확대에 대응하 는 모습을 보여주며 남은 FOMC 회의마다 기준금리의 추가 인상을 예고하였고, 6월 FO MC에서는 0.75%p. 인상(1.50~1.75%)함과 동시에 점도표상 '23년 말 기준금리가 2.8%에 서 3.8%로 상향되면서 연내 긴축 영역으로까지 인상할 의향을 나타냈습니다. 연준은 인 플레이션이 안정화 될때까지 추가적인 금리 인상을 시사하였으며, 7월 FOMC 0.75%p. 인상, 9월 FOMC 0.75%p. 인상, 11월 FOMC에서도 기준금리를 0.75%p. 인상하며 4차례 연속 자이언트스텝을 단행하였습니다. 2022년 12월 FOMC 회의에서는 기준금리를 0.5%

p. 인상하였고 2023년 2월, 2023년 3월, 2023년 5월,2023년 7월에 연준은 각각 기준금리 를 0.25%p., 0.25%p., 0.25%p., 0.25%p. 추가 인상하였으며, 9월은 동결을 발표하면서 증 권신고서 제출일 전일 기준 미국 기준금리는 5.25%~5.50%를 유지하고 있습니다.한국은 행 또한 빠르게 증가하는 물가 상승을 억제하기 위해 2022년 1월, 4월, 5월, 8월, 11월 각 각 금리를 0.25%p. 인상했고, 2022년 7월, 10월 금통위에서 각각 금리를 0.50%p. 추가인

상하였고, 2023년 01월 0.25%p.를 다시 인상하여 증권신고서 제출일 전일 현재 3.50%에 이르렀습니다. 이에 따라 당사가 보유한 부동산의 가치가 하락하여, 향후 보유 부동산을 매각하는 시점에 부동산 매각손실이 발생할 위험에 직면할 수 있으 며, 당사의 사업성에 부정적인 영향을 끼칠 수 있습니다. 또한, 향후 부동산을 추가로 매입하거나, 신규로 차입 시 차입금리 증가로 당사의 금융비용이 증 가하여 수익성에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.

금리 변동과 부동산 가격은 밀접한 연관성을 보이고 있습니다. 향후 시장 금리 상승 에 따른 차입금리의 상승 등이 발생할 경우, 자금을 차입하여 부동산을 구입하는 수 요가 감소할 수 있습니다.

2008년 글로벌 금융위기 이후 한국은행은 대내외적인 경기 위축 우려 및 경기 회복 지연 등으로 인해 저금리 기조를 유지하며 지속적으로 기준금리를 인하해왔습니다. 2016년 상반기 미국의 정책금리 인상에도 불구하고 국내경기 회복지연 등을 이유로

2016년 06월 또 한번의 기준금리 인하를 단행하여 한국은행 기준금리는 역사적인 최 저 수준을 기록하였습니다.

[한국은행 기준금리 변화]

한국은행 기준금리 추이

출처: 한국은행

2020년 들어 경기에 대한 불확실성이 상존하는 가운데, 2월부터 COVID-19 발병에 따른 전염병 확산에 대한 우려로 글로벌 시장에 안전자산 선호 경향이 심화되면서 국 내외 시장금리의 하락세가 지속되었습니다. FOMC는 3월 정례회의에 앞서 긴급회의 를 열어 기준금리를 1.00~1.25%로 0.5%p. 인하하였으며, 이후 15일 1.0%p.를 추가 로 인하하며 0~0.25%로 기준금리가 떨어졌습니다. 이와 같은 미국의 기준금리 인하 는, 연준이 1994년 통화정책을 공개한 이후 유례가 없는 파격적인 결정이었던 만큼 현재 글로벌 경기 악화의 심각성을 보여주고 있습니다. 미국의 기준금리 인하에 따라 한국은행은 4월 9일 예정된 금통위에 앞서 3월 16일 임시 금통위를 열어 0.5%p.를 전격 인하하며 기준금리가 0.75%로 떨어졌으며, 5월 28일 기준금리를 0.75%에서 0

.50%로 0.25%p. 추가 인하하며 사상 처음 0%대로 진입했습니다.

2021년에는 양국 모두 COVID-19 바이러스 확산과 이에 따른 경제 회복 속도를 주 시하며 신중하게 통화정책을 펼치겠다는 뜻을 밝혔습니다. 하지만 2021년 상반기 백 신 보급속도 향상에 따른 경제 회복세가 빨라지기 시작했했고, 통화정책에 변경이 있 을 수 있다는 의견이 제시되었으나, 미국의 경우 파월 연준 총재는 인플레이션은 일

시적이라는 판단하에 가능성을 일축하였습니다. 하지만 FOMC는 2021년 6월 기준 금리를 동결하였으나, 목표금리 전망치 점도표에서 금리 인상 시점을 앞으로 조정하 였고, 테이퍼링에 대한 논의를 시작하였다고 발표하였습니다. 이후 열린 7월, 9월 F OMC 모드 기준금리를 0.00~0.25%로 동결하며 완화적인 통화정책을 유지하였으나

, 9월 FOMC에서 테이퍼링 실시 및 통화정책 정상화 관련 언급을 하며 미국 기준금 리의 상승 압력이 확산되었습니다. 12월 FOMC에서는 테이퍼링에서 금리인상 까지 긴 시간이 걸리지 않을 것임을 시사하며 인플레이션이 일시적이라는 의견을 선회하 였습니다. 한국은행은 기준금리를 0.50%로 동결하였다가 8월 금통위에서 0.75%로 0.25%p. 인상하였습니다. 한국은행은 팬데믹으로 인해 민간 소비가 다소 둔화되었 으나 수출 호조 및 설비투자도 견조한 흐름을 나타내고 있어 기준금리 인상을 결정하 였습니다. 한국은행은 이후 추가적으로 2021년 11월 0.25%p. 추가 인상을 단행하였 습니다.

2022년 들어 물가에 대한 통제 필요성이 증가하며 2022년 3월 FOMC는 기준금리를

0.25%p. 인상(0.25~0.50%)하였습니다. 또한, 5월 FOMC에서는 기준금리를 0.50

%p.인상(0.75~1.00%)하며 인플레이션 확대에 대응하는 모습을 보여주며 남은 FO MC 회의마다 기준금리의 추가 인상을 예고하였고, 6월 FOMC에서는 0.75%p. 인상 (1.50~1.75%)함과 동시에 점도표상 23년 말 기준금리가 2.8%에서 3.8%로 상향되 면서 연내 긴축 영역으로까지 인상할 의향을 나타냈습니다. 연준은 인플레이션이 안 정화 될때까지 추가적인 금리 인상을 시사하였으며, 7월 FOMC 0.75%p. 인상, 9월 FOMC 0.75%p. 인상, 11월 FOMC에서도 기준금리를 0.75%p. 인상하며 4차례 연 속 자이언트스텝을 단행하였습니다. 2022년 12월 FOMC 회의에서는 기준금리를 0. 5%p. 인상하였고 2023년에도 여전히 높은 물가 상승에 대한 압박으로 FOMC는 2월

, 3월, 5월, 7월에 각각 0.25%p 추가 인상을 단행하였습니다. 2023년 9월 FOMC에 서 연준은 만장일치로 기준금리를 동결하였으나, 2023년 경제성장률(1.0% → 2.1%) 및 물가상승률(3.2% → 3.3%)을 상향 조정하여 높은 금리 수준이 오랜 기간 유지될 수 있음을 시사하였고, 이후 11월 FOMC에서도 기준금리를 동결하였습니다. 12월 및 2024년 2월, 3월 및 5월 FOMC에서는 11월에 이어 만장일치로 기준금리를 동결 하여 증권신고서 제출일 전일 기준 미국 기준금리는 5.25~5.50%입니다.

한국은행 또한 빠르게 증가하는 물가 상승을 억제하기 위해 2022년 1월, 4월, 5월, 8 월, 11월 각각 금리를 0.25%p. 인상했고, 2022년 7월, 10월 금통위에서 각각 금리를

0.50%p. 추가인상하였고, 2023년 01월 0.25%p.를 다시 인상한 후 현재까지 동결하 여, 증권신고서 제출일 전일 현재 기준금리는 3.50%입니다. 1월 FOMC 결과에 의하 면 미국 금리 인상 사이클이 마무리 된 것으로 판단되나, 여전히 고금리 상황이 지속 되고 있으며, 향후 인플레이션 등 다양한 변수에 의해 금리변동이 발생할 수 있으니 금리 변동 리스크에 대한 모니터링이 지속적으로 필요할 것으로 판단됩니다.

한편, 주요 시중은행(KB국민은행, 하나은행, NH농협은행, 신한은행, 우리은행 5개사

)의 주택담보대출금리는 기준금리 인상 및 기대 인플레이션 등으로 인한 시장금리 상 승의 영향으로 2021년 08월 이후 2022년 말까지 상승세를 보이다 현재는 다시 일부 하락한 모습입니다. 2022년 2월부터 주요 시중은행의 평균 주택담보대출 금리는 4.0 0%를 넘었으며, 2022년 11월부터 2023년 1월까지 평균 5% 이상의 금리를 기록한 뒤 이후 기준금리 인하 가능성 및 인플레이션 둔화에 따라, '23년 하반기에는 4%대 로 하락 후, 2024년 6월 기준 주요 시중은행의 평균 주택담보대출 금리는 3.91%를 보이고 있습니다. 향후 기준금리의 움직임, 가계대출 증가세 등에 따라 시장금리의 추가적인 변동이 있을 것으로 예상됩니다.

[ 주요 시중은행 주택담보대출 금리 현황]

구분	2023-07	2023-08	2023-09	2023-10	2023-11	2023-12	2024-01	2024-02	2024-03	2024-04	2024-05	2024-06
KB국민은행	4.44	4.51	4.52	4.45	4.71	4.58	4.10	3.88	3.94	4.11	4.04	3.83
NH농협은행	4.37	4.39	4.24	4.29	4.65	4.79	4.88	4.43	3.97	3.89	3.87	3.89
우리은행	4.34	4.34	4.45	4.52	4.72	4.55	4.18	3.96	3.98	4.02	4.13	4.00
신한은행	4.79	4.7	4.52	4.58	4.78	4.59	4.15	4.09	3.96	4.00	4.08	4.02
하나은행	4.31	4.28	4.39	4.49	4.79	4.51	4.15	4.14	4.06	3.71	3.75	3.83
산술평균	4.45	4.44	4.42	4.47	4.73	4.60	4.29	4.10	3.98	3.95	3.97	3.91

(자료: 전국은행연합회)

주1) 주요 시중은행 5개사의 분할상환방식 주택담보대출(만기10년 이상) 금리 현황 자료임. 은행별 평균금리임.

상기 금리는 주택시설에 해당하는 담보대출금리에 해당하지만, 시장금리가 상승할 경우 주택시설 외의 부동산 또한 전반적인 가격이 하락할 가능성이 존재합니다. 특히

, 거시적인 경제 변화로 인한 금리 상승은 금융비용 상승을 야기하며, 당사의 사업 추 진 특성상 자기자본 이외에 일정비율을 차입에 의존하여 부동산을 매입해야 하므로 당사에 부담으로 작용할 수 있습니다. 따라서, 시장금리가 상승할 경우 당사의 보유 부동산 가치에도 부정적 영향을 미칠 수 있고, 향후 부동산을 추가로 매입하거나, 신 규 차입 시 차입금리 증가로 당사의 금융비용이 증가하여 수익성에 부정적 영향을 미 칠 수 있습니다.

(2) 임차인이자 최대주주인 롯데쇼핑의 임대료 지급 관련 사업위험

[롯데쇼핑: 유통산업 성장 둔화 및 경기변동에 따른 위험]

라. 증권신고서 제출일 현재 당사의 주 영업수익원인 부동산임대수익의 안정성 은 책임임차인인 롯데쇼핑(주)의 임대료 지급능력과 높은 상관관계를 가지 고 있습니다. 롯데쇼핑이 영위하는 유통업은 최종 소비자를 대상으로 하는 소매유통업으 로 경기 변동에 따른 국내소득 및 소비지출의 변화에 영향을 받고 있습니다. 2022년 들 어 경기 둔화 우려, 부동산 시장 위축, 금융시장 불안정 등 영향으로 100을 하회하는 모 습을 보였습니다. 하지만, 2023년 7월에는 물가 상승폭이 둔화되고 마스크 전면 해제 등 에 따른 일상 회복 기대감의 영향으로 소비자심리지수가 103.2를 기록하며 13개월만에 가장 높은 수준을 보였습니다. 하지만 이후 수출부진과 체감물가 상승에 따라 소비심리 는 위축되는 모습을 보였습니다. 이후 2024년 1월에는 물가와 금리하락 기대감으로 5개 월만에 소비심리가 개선되어 지수는 101.6을 기록하였습니다. 2024년 6월에는 수출 호조세가 지속되고, 물가 상승세가 둔화됨에 따라 100.9를 기록하였습니다. 소매유통업 경기전망지수인 RBSI는 2023년 1분기에 대내외 불확실성이 해소되기 어려 운 가운데 각종 공공요금 인상 등으로 고물가 수준이 지속되고, 고금리기조 유지가 불가 피해짐에 따라 글로벌 금융위기와 코로나 충격보다 낮은 64를 기록하였습니다. 소비심리 위축으로 줄곧 하향세를 보이던 소매유통업체의 체감겸기는 2023년 2분기 1년만에 소 폭 반등(64→73) 하였으나, 고금리 고물가 상황에 소비여력이 크지 않아 여전히 부정적 전망이 우세했습니다. 2023년 2분기 수치를 통해서도 불황 심화를 예상하는 의견이 지배 적이었으나, 2023년 3분기 77, 2023년 4분기 83을 기록하며 세 분기 연속 개선세를 나타 내었으나, 2024년 1분기 고물가 · 고금리에 따른 가계부채 부담이 가중되고 있는 상황 속에서 부동산 PF, 주식 및 주택 등 자산가치의 불확실성으로 확산되며 79로 하락하였습 니다. 2024년 2분기에는 백화점 · 대형마트가 기준치(100)에 근접하며 전분기 대비 소폭 상승하여 85를 기록하였습니다.

업태별 소매유통업 경기전망지수 추이를 살펴보면, 모든 업태가 기준치(100)를 하회

한 가운데 백화점(97→97)은 업태 중에서 가장 양호한 전망치를 보였습니다. 대형마트(85→96), 편의점(65→79), 온라인쇼핑(78→84), 슈퍼마켓(77→77) 등 대부분의 업태에서 경기 회복에 대한 기대감을 나타냈습니다. 상기 내용을 포함한 국내외 다양한 요인들로 인해 향후 국내 경기가 크게 악화되거나, 경기침체가 지 속될 경우 동사의 수익성에 부정적인 영향을 줄 수 있으므로 투자자께서는 이점 유의하 시기 바랍니다.

롯데쇼핑은 국내 최대 규모의 유통업체로 본사를 통한 백화점, 대형마트, 슈퍼마켓

사업과 자회사를 통한 홈쇼핑, 전자제품 유통 등 소매유통업을 영위하고 있습니다. 유통산업은 국민 경제적 측면에서 생산과 소비를 연결시켜주는 기능을 수행하며, 유 통과정의 흐름상 소매유통업은 최종소비자에 대한 판매를 영위하고 있습니다. 소매 유통업은 국내외 경기, 국내 소비심리, 국내 소득 및 소비지출의 변화와 밀접한 관계 가 있습니다. 이에 따라 롯데쇼핑의 경영실적은 경기 변동에 직접적인 영향을 받고 있습니다.

2021년 백신 접종이 시작되고 코로나19의 치명률이 점차 낮아짐에 따라 소비자심리 지수는 지속적으로 상승하여 2021년 6월 110.3까지 상승하였습니다. 이처럼 개선세 를 보이던 소비자심리지수는 변이 바이러스의 지속적인 등장에 따른 코로나19 종식 이 예상보다 지연될 것이라는 인식으로 인해 2022년 5월 102.9에서 2022년 7월 86. 3으로 두달만에 수치가 16.6p. 하락하였습니다. 2022년 9월에는 각국 통화 긴축 및 경기 불확실성 속에서 고용 및 대면서비스 소비가 양호한 흐름을 보이고 국제유가가 하락하며 소비자물가지수가 91.6로 소폭 상승하였습니다. 그러나 2022년 11월에는 경기 둔화에 대한 우려가 높아지며 소비자심리지수가 86.7로 다시 감소하였습니다. 이후 소비자 심리지수는 점차 개선세를 보이다가 2023년 7월에는 물가 상승폭이 둔 화되고 마스크 전면 해제 등에 따른 일상 회복 기대감의 영향으로 소비자심리지수가 103.2를 기록하며 13개월만에 가장 높은 수준을 보였습니다. 하지만 이후 수출부진 과 체감물가 상승에 따라 소비심리는 위축되는 모습을 보였습니다. 이후 2024년 1월 에는 물가와 금리하락 기대감으로 5개월만에 소비심리가 개선되어 지수는 101.6을 기록하였습니다. 2024년 6월에는 수출 호조세가 지속되고, 물가 상승세가 둔화됨에

따라 100.9를 기록하였습니다.

[국내 소비자 심리지수]

구분	'22.10	'22.11	'22.12	'23.01	'23.02	'23.03	'23.04	'23.05	'23.06	'23.07	'23.08	'23.09	'23.10	'23.11	'23.12	'24.01	'24.02	'24.03	'24.04	'24.05	'24.06
소비자 심리지수	89.0	86.7	90.2	90.7	90.2	92.0	95.1	98.0	100.7	103.2	103.1	99.7	98.1	97.2	99.5	101.6	101.9	100.7	100.7	98.4	100.9

출처 : e-나라지표, 소비자동향지수

주) 소비자심리지수가 100보다 클 경우 과거 평균적인 경기상황보다 좋음을, 100보다 작을 경우 과거 평균적인 경기상황보다 좋지 않음을 나타냄

한편, 한국은행이 2024년 05월 발표한 경제전망보고서 따르면 국내 경제성장률은 2 024년 2.5%, 2025년 2.1% 수준을 나타낼 것으로 전망하였습니다. 한국은행은 국제 경제가 IT경기 상승, 주요국 경기회복 등에 힘입어 수출이 견조한 가운데 소비 성장 경로도 상향 조정되면서 양호한 성장세를 나타낼 것을 전망했습니다. 민간소비는 20 24년초 긍정적인 흐름을 보였으나, 일시적 요인 해소됨에 따라 증가세가 둔화된 뒤 완만한 회복흐름을 이어갈 것으로 전망하였습니다.

[소매유통업 경기전망지수 추이]

소매유통업 경기전망지수

소매업태별 전망치

자료: 대한상공회의소 (2024.04)

주) 소매유통업 경기전망지수(RBSI: Retail Business Survey Index): 지수가 100을 넘으 면 다음 분기 경기가 이번 분기보다 호전될 것으로 예상하는 기업이 더 많다는 의미이고, 100미만이면 반대를 의미함

경기변동에 따른 개인의 소득 심리 변화는 소비지출에 영향을 미치는 한편 유통업의 실적과 연결될 가능성이 높습니다. 소매유통업 경기전망지수(RBSI)는 유통업체들이 직접적으로 체감하는 경기를 조사하는 지표로 소매유통업 경기전망지수가 100을 넘 으면 다음 분기 경기가 이번 분기보다 호전될 것으로 예상하는 기업이 더 많다는 의

미이고, 100 미만이면 반대를 의미합니다.

대한상공회의소에서 유통업체들의 체감 경기를 조사한 소매유통업 경기전망지수(R BSI: Retail Business Survey Index) 추이를 살펴보면, 2023년 1분기에는 대내외 불 확실성이 고조된 상황에서 각종 공공요금 인상 등으로 높은 물가 수준이 지속되고, 고금리기조 유지가 불가피해짐에 따라 글로벌 금융위기(2009년 1분기, 73)와 코로나 19 충격(2020년 2분기, 66)보다 낮은 64를 기록하였습니다. 뒤이어 2023년 2분기 수 치를 통해서도 불황 심화를 예상하는 의견이 지배적이었으나, 2022년 2분기 이후 줄 곧 하향세를 보이던 수치가 반등(99→84→73→64→73)하는 모습을 보였습니다. 이 러한 반등 이후 2023년 3분기 77, 2023년 4분기 83을 기록하며 세 분기 연속 개선세 를 나타내었으나, 2024년 1분기 고물가 · 고금리에 따른 가계부채 부담이 가중되고 있는 상황 속에서 부동산 PF, 주식 및 주택 등 자산가치의 불확실성으로 확산되며 79 로 하락하였습니다. 2024년 2분기에는 백화점 · 대형마트가 기준치(100)에 근접하 며 전분기 대비 소폭 상승하여 85를 기록하였습니다.

[소매유통업 경기전망지수 추이(업태별)]

업태	2020년				2021년				2022년				2023년				2024년
업태	1분기	2분기	3분기	4분기	1분기	2분기	3분기	4분기	1분기	2분기	3분기	4분기	1분기	2분기	3분기	4분기	1분기	2분기
종합	88	66	82	85	84	103	106	99	96	99	84	73	64	73	77	83	79	85
백화점	93	61	93	96	98	96	107	98	102	111	97	94	71	94	79	88	97	97
대형마트	80	44	51	54	43	95	98	85	88	97	86	76	83	87	71	67	85	96
편의점	75	55	82	78	61	97	100	88	85	96	103	60	58	80	86	80	65	79
슈퍼마켓	75	63	71	61	65	93	96	98	82	99	51	48	49	58	93	88	77	77
홈쇼핑	105	84	97	108	114	114	129	110	107	96	88	80	65	66	71	86	78	84
온라인쇼핑	105	84	97	108	114	114	129	110	107	96	88	80	65	66	71	86	78	84

(자료: 대한상공회의소(2024.04))

주1) 조사대상 : 백화점, 대형마트, 편의점, 슈퍼마켓, 온라인.홈쇼핑 등 5개 업태 500社 주2) 조사지역 : 전국 7대 도시

주3) RBSI 산출식 : (호전예상 응답 기업수-악화예상 응답 기업수)/응답기업수 x100 +100

한편, 업태별 소매유통업 경기전망지수 추이를 살펴보면, 모든 업태가 기준치(100)를 하회한 가운데 백화점(97→97)은 업태 중에서 가장 양호한 전망치를 보였습니다. 대 형마트(85→96), 편의점(65→79), 온라인쇼핑(78→84), 슈퍼마켓(77→77) 등 대부분 의 업태에서 경기 회복에 대한 기대감을 나타냈습니다.

백화점(97)은 업태 중에서 가장 높은 전망치를 기록했습니다. 전반적인 소비심리 위 축에도 불구하고 경기의 영향을 덜 받는데다가, 명품· 식품· 여가 등의 강화를 통해

쇼핑에다 먹거리, 놀거리, 즐길거리도 함께 누릴 수 있는 복합공간으로 자기매김하고 있고, 원화 약세에 따른 외국인 매출 증가도 기대감 상승의 원인으로 지목됐습니다.

대형마트(96)도 높은 전망치를 보였습니다. 온라인과의 경쟁 심화에 따른 성장 정체 로 위기감이 고조되고 있으나, 신선식품과 체험형 공간 확대에 따른 집객효과에 의무 휴업일 평일 전환 등 대형마트에 대한 규제가 완화될 것이라는 기대감이 반영된 것에 기인합니다.

온라인(84)도 전망치가 소폭 상승했습니다. 대면소비 증가에도 불구하고 온라인의 강세가 계속될 것으로 분석되고 있으나, 이전처럼 두 자릿수 성장을 기대하기는 어려 운 것과 더불어 초저가를 앞세운 중국 온라인 플랫폼이 국내 시장 진출을 가속화하고 있다는 점은 기대감 상승을 제한하는 요인으로 지목됐습니다.

편의점(79)은 전분기 대비 전망치가 14포인트 증가하며 업태 중 가장 높은 상승폭을 보였습니다. 특히 '24년 2분기는 온화한 날씨로 유동인구가 늘어나 식음료와 주류 등 의 매출이 증가하는 성수기인 점이 기대감 상승의 주요 요인으로 풀이됐습니다.

슈퍼마켓(77)은 지난 분기와 비슷한 전망치를 보였습니다. 대형마트와 같이 의무휴 업일이 평일로 바뀌는 점은 매출 상승에 긍정적으로 작용했지만, 식품을 강화하고 있 는 편의점과의 경쟁이 치열해지고 있는 점은 기대감 상승을 제약하는 요인으로 작용 했습니다.

롯데쇼핑의 경우, 2024년 1분기 기준 롯데쇼핑의 매출 중 42.2%로 가장 높은 비중을 차지하는 할인점(대형마트)과 각각 23.2% 및 9.4%를 차지하는 백화점과 슈퍼마켓 의 긍정적인 전망이 롯데쇼핑 매출에 기여할 것으로 전망됩니다.

롯데쇼핑이 영위하는 백화점, 할인점, 전자제품 전문점 등의 소매유통업종은 소비심 리 및 경기 변동에 따른 영향을 받는 사업으로 상기 내용을 포함한 국내외의 다양한 요인들로 인해 향후 국내 경기가 크게 둔화되거나 경기침체가 지속될 경우 롯데쇼핑 의 재무안정성에 부정적 영향을 미칠 수 있으며, 이는 당사의 부동산 임대수익 안정 성에도 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.

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