cf.

보충자료 (임대차)

① xx임대xxx법 제2조1) xx의 xxx 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부 xx xxx을 xx으로 할 것이 아니라 그 실지xx에 따라서 정xxx 하고 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 xxx과 비xxx으로 xx되는 xx에는 구체적인 xx에 따라 그 임 대차의 목적, 전체 건물과 임대차목적물의 구조와 xx 및 임차인의 임대차목적물의 xxx계 그리고 임xxx 그곳에서 xx생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 고려하여 합목적적으로 결정xxx 한다.

방 2개와 주방이 딸린 다방이 영업용으로서 비xxx 건물이라고 보여지고, 설사 그 중 방 및 다방의 주방을 주거목적에 xx한다고 하더라도 이는 어디까지나 다방의 xx에 부수적 인 것으로서 그러한 주거목적 xx은 비xxx 건물의 일부가 주거목적으로 xx되는 것일 뿐, xx임대xxx법 제2조 xx에서 말하는 'xxx 건물의 일부가 주거 외의 목적으로 x x되는 xx'에 해당한다고 볼 수 없다고 한 xx의 판단을 수긍한 사례. (95다51953) 임xxx의 일부가 주거 외의 목적으로 xx되는 xx에도 적용됨

② 상가건물 임대xxx법 제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등 록의 xx이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 xx하 는 xx를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임 대차에 대하여는 그러하지 아니하다.

② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 xx xx 및 임대차 목 적물의 xx 등을 고려하여 지역별로 구분하여 xx하되, 보증금 외에 차임이 있는 xx에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 xx의 xxxx 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱 하여 xx한 금액을 포함xxx 한다. <개정 2010.5.17.>

③ xx임대xxx법 제3조 제1항에서 xx의 인도와 더불어 대항력의 xx으로 xx하고 있 는 주민등록은 xx의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 xxx xx할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로서, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 그 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 xx할 수 있는가에 따라 결정된다고 할 것이므로, 주민등록이 대항력의 xx을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 단순히 형식적으로 xx등 록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의하여 표상되는 점xxx가 임차권을 매 개로 하는 xx임을 제3자가 xx할 수 있는 xx는 되어야 한다. (98다32939)2)

1) 제2조(적용 범위) 이 법은 xxx 건물(이하 "xx"이라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적 용한다. 그 임xxx(賃借住宅)의 일부가 주거 외의 목적으로 xx되는 xx에도 또한 같다.

2) 갑이 1988. 8. 30. 당해 xx에 관하여 자기 xx로 소유권이전등기를 경료하고 같은 해 10. 1. 그 주민등록 전입신고까지 마친 후 이에 거주하다가 1993. 10. 23. 을과의 사이에 그 xx을 을에게 매 도함과 동시에 그로부터 이를 다시 임차하되 매매잔금 지급기일인 1993. 12. 23.부터는 xx의 거주 xx를 바꾸어 갑이 임차인의 자격으로 이에 거주하는 것으로 하기로 xx하고 계속하여 거주해 왔으 나, 위 매매에 따른 을 xx의 소유권이전등기는 1994. 3. 9.에야 비로소 경료된 xx, 제3자로서는 그 xx에 관하여 갑으로부터 을 앞으로 소유권이전등기가 경료되기 전에는 갑의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 xx라는 것을 xx하기 어려웠다 할 것이므로, 갑의 주민등록은 그 xx 에 관하여 을 xx의 소유권이전등기가 경료된 1994. 3. 9. 이전에는 xx임대차의 대항력 xx의 요 건이 되는 적법한 공시방법으로서의 효력이 없고, 그 이후에야 비로소 갑과 을 사이의 임대차를 공시 하는 유효한 공시방법이 된다고 본 사례.

③ xx임xxx 임xxx을 직접 xx하여 거주하지 않고, 간접 xx하여 자신의 주민등록을 이전하지 아니한 xx라 하더라도 xxx의 xx을 받아 임xxx을 전대하고 그 전xxx 주 택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 때에는 그 때로부터 임차인x x3자에 대하여 대항력 을 취득한다. (94다3155)

cf.

xx임대xxx법 제3조 제1항 xx의 대항력은 임xxx 당해 xx에 거주하면서 이를 직접 xx하는 xx뿐만 아니라 타인의 xx를 매개로 하여 이를 간접xx하는 xx에도 xx될 수 있을 것이나, 그 xx 당해 xx에 실제로 거주하지 아니하는 간접점유자인 임차인은 xx등 록의 xx이 되는 '당해 xx에 주소 또는 거소를 xx 자'(주민등록법 제6조 제1항)가 아니어 서 그 자의 주민등록은 주민등록법 xx의 적법한 주민등록이라고 할 수 없고, 따라서 간접점 xx에 불과한 임차인 자신의 주민등록으로는 대항력의 xx을 적법하게 갖추었다고 할 수 없 으며, 임차인과의 xx매개xx에 기하여 당해 xx에 실제로 거주하는 직접점유자가 자신의 주민등록을 마친 xx에 한하여 비로소 그 임차인의 임대차가 제3자에 대하여 적법하게 xx 력을 취득할 수 있다. (2000다55645)

사례 2

① xx의 담보를 위하여 xxx가 자기의 xx과 노력으로 신축하는 건물의 건축허가 xx를 xxx xx로 하였다면 이는 xx될 건물을 xxx보로 제공하기로 하는 담보권 xx의 합의 로서, xx된 건물에 관하여 자신 xx로 소xxx존등기를 마친 xxx는 xxx가 xxx를 도과하여 피담보xx의 이행지체에 빠졌을 때에는 담보계약에 의하여 취득한 목적 부동산의 처분권을 행사하기 위한 환가절차의 xx으로서 즉, 담보권의 실행으로서 xxx에 대하여 그 건물의 명도를 구할 수 있고, 제3자가 xxx로부터 적법하게 건물의 xx를 이전받아 있는 xx에는 그 제3자를 상대로 명xxx를 할 수도 있으며, xxx x3자에는 담보xxx 후에 xxxx을 갖춘 xx임차인도 당연히 포함된다.

xx의 임대차는 그 등기가 없는 xx에도 임xxx xx의 인도와 주민등록을 마친 때에 는 그 xx부터 제3자에 대하여 효력이 생기고, 그 xx 임xxx의 xxx은 xxx의 지위 를 xx한 것으로 보게 되나, 이와 같은 xxxx을 갖춘 xx임xxx라고 하더라도 그에 앞 서 담보권을 취득한 담보권자에게는 xx할 수 없고, 그러한 xx에는 그 xx임차인은 그 담 xx에 xx 환가절차에서 당해 xx을 취득하는 취득자에 대하여도 자신의 임차권을 주장할 수 없다고 할 것인바, 이러한 법리는 xx의 담보를 위하여 부동산의 소유권을 이전하는 양도 담보의 xx에도 그대로 타당하다.

토지 매도인과 매수인이 매매대금의 지급을 담보하기 위하여 매도인 xx로 건축허가를 받 아 건물을 신축하고 그 건물을 타에 처분하여 그 대금으로 토지 매매대금에 충당하기로 xx x x 그 xx에 기하여 매수인이 그 신축 건물x x3자에게 xxx xx, 그 건물에 xx 토 지 매도인의 담보권은 xx 실행되어 소멸된 것으로 보거나 매xxx 그 부분에 한하여 담보 권 주장을 포기한 것으로 볼 수 있다. (2000다47682)3)

3) xxx xxx xxx 000의 21 대 380㎡는 xx 반소원고 및 반소원고의 아버지인 xxx(이하 반 xx고라고만 한다)의 xx인데, xxx은 1992.8.12. 반소원고로부터 위 대지를 2억 6,697xx에 x x하면서 계약금과 중도금으로 합계 1억 8,000xx을 지급하고 나머지 잔대금의 지급을 담보하기 위 하여 xxx이 위 대지에 신축할 12세대의 다세대xx의 건축허가를 반소xxx의로 받되, 그 12세대 를 타인에게 분양하여 xx할 분양대금에서 위 잔대금을 우선적으로 지급하기로 xx하였다.

xx 검토: xx판결의 사안의 특수성은 담보xxx자와 담보권자 사이에 xxx보권 xx의 합의와 함께 신축한 다세대xx을 타인에게 처분하여 그 대금으로 이 사건 매매대금을 충당하 기로 xx하였다는 점에 있다. 즉, xxx보 계약의 당사자들은 xxx보의 실행방법 중 처분 xx의 방법에 따르기로 xx하였을 뿐만 아니라 피담보xx인 대지대금의 원칙적인 xxx법 에 관하여 다른 방법이 아닌 담보 목적물인 다세대xx을 처분한 대가를 가지고 지급하기x x 것이다.

xx는 이러한 xx에 기하여 건축업자에 의하여 담보 목적물의 처분이 이루어진 xx 담보 목적물의 xx xx가 나중에 대지 소유자로부터 건축업자에게 xx되는 xx은 원칙적으로 xx된 바가 없고, 오히려 xxx인 건축업자가 적극적으로 담보물을 타에 처분한 대가로써 피담보xx의 변제에 충당한다는 xx의 ‘담보권의 실행방법에 관한 특약’이 쌍방 사이에 체 결되어 있는 것으로 보아야 한다는 입장이다. 따라서 위와 같은 입장에 따른다면 이 사건에 있어서도 xxx로부터 이 사건 xx을 임대받아 이를 인도받은 반소피고는 반소원고와 xx 열 사이에 체결된 위와 같은 ‘담보권의 실행방법에 관한 특약’에 따라 xxx이 반소원고로부 터 담보물의 처분권을 취득하여 xxx xx을 임차하여 xx를 이전받은 것이므로, 이는 그 실질에 있어서 반소원고가 이 사건 xx에 대하여 가지고 있던 담보권이 xx 실행된 것으로 볼 수 있을 것이고(물론 xx판결에서 지적하듯이 반소원고와 xxx 사이의 담보권 실행에 관한 이러한 xx이 이 사건 임대차 시점까지 계속 유지되었는지 아니면 그 이전에 적법하게 xx되었는지에 관하여는 더 심리를 해 보아야 할 것이다), 그러한 xx에는 반소원고에게 담 xx 실행을 위한 명xxx권이라는 xx 자체가 xx되지 않음은 당연하다.

한편, 앞의 사실의 개요에서 보았듯이 이 사건 다세대xx 중 11세대는 별문제 없이 이러한 담보권 실행방법의 특약에 따라 제3자에게 분양되어 분양자 xx로 소유권이전등기까지 경료 되었는데 이 사건 건물은 피담보xx인 대지대금의 잔대금 지급내역에 관한 다툼으로 반xx 고가 분양에 협조를 하지 않았고, 그 xx에서 위 대지 잔대금이 xx되었다고 주장하는 xx 열이 이 사건 건물의 소유자로서 반소피고에게 이 사건 건물을 xxx 것이었다. xx에서 x xx의 주장대로 11세대의 분양대금으로 반소원고에게 대지 잔대금이 xx 지급되었다면 피 담보xx의 소멸로 반소원고의 xxx보권 역시 소멸되었을 것이고, 만약 잔대금이 xx 있다 면 ‘담보권 실행방법에 관한 특약’의 xx에 타인에게 분양하는 것 이외에 타인에게 임대하는

2. 그 후 xxx은 자신의 노력과 xx을 들여 이 사건 건물을 포함한 12세대의 다세대xx을 준공하였 고, 다만 위 잔대금 지급xx의 담보를 위하여 xx된 위 12세대의 다세대xx에 관하여 1993.8.7.자 로 반소원고 xx로 소xxx존등기를 하여 두었다.

3. xxx은 위 12세대 중 11세대를 제3자에게 분양하고, 반소원고는 xxx로부터 위 대지의 매매대금 xx으로 분양대금 중 일부를 xxx x 분양자 xx로 소유권이전등기를 경료하여 주었으나 나머지 한 세대x x 사건 건물은 xxx과 반소원고 사이의 위 매매 잔대금의 지급내역에 관한 다툼으로 타 인에게 분양을 하지 못하고 있었다.

4. 그러던 중 반소피고는 1995.3.29. xxx을 xx한 xxx, xxx로부터 이 사건 건물을 임대차보증 금 3,000xx, 임대차기간 1995.4.2.부터 12개월로 하여 임차하여 1995.4.12. 전입신고를 x x 위 임대차계약을 묵시적으로 갱신하여 이 사건 건물을 xx, xx하고 있다(위 임대차시 xxx은 반소 원고로부터 임대차에 관한 위임 내지 xx를 얻지는 못한 것으로 보이고, 임대차계약서에도 xxx, xxx가 xxx으로 xx되어 있다).

것도 포함되어 있는지에 따라 이 사건 임대차가 담보권 실행방법으로 이루어진 것인지가 결정 되므로 xx으로서는 그러한 잔대금 xx 여부 및 담보권 실행방법에 관한 특약xx에 대하여 도 심리를 xxx 할 것으로 보인다.

② 후순위저당권의 실행으로 목적부동산이 xx되어 그 선순위저당권이 함께 소멸한 xx라면 비록 후순위저당권자에게는 xx할 수 있는 임차권이더라도 소멸된 선순위저당권보다 뒤에 등 기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하고, 따라서 이와 같은 xx의 경락인은 xx 임대xxx법 제3조에서 말하는 임xxx의 xxx중에 포함되지 않는다 할 것이므로, 경락인 에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없다. (86다카1936)

③ 담보권의 실행을 위한 부동산의 입찰절차에 있어서, xx임대xxx법 제3조에 xx xx xx을 갖춘 임xxx다 선순위의 근저당권이 있는 xx에는, 낙찰로 인하여 선순위 근저당권 이 소멸하면 그보다 후순위의 임차권도 선순위 근저당권이 확보한 담보가치의 보장을 위하여 그 대항력을 xx하는 것xxx, 낙찰로 인하여 근저당권이 소멸하고 낙찰인이 소유권을 취득 하게 되는 시점인 낙찰대금지급xx 이전에 선순위 근저당권이 다른 사유로 소멸한 xx에는, 대항력 있는 임차권의 존재로 인하여 담보가치의 xx을 받을 선순위 근저당권이 없게 되므로 임차권의 대항력이 소멸하지 아니한다.

선순위 근저당권의 존재로 후순위 임차권의 대항력이 소멸하는 것으로 알고 부동산을 낙찰 받았으나, 그 이후 선순위 근저당권의 소멸로 인하여 임차권의 대항력이 존속하는 것으로 x x됨으로써 낙찰부동산의 부담이 현저히 증가하는 xx에는, 낙찰인으로서는 민사소송법 제 639조 제1항의 xx적용에 의하여 낙찰허가결정의 취소xx을 할 수 있다. (98마1031)4)

4) 1982.11.25. 이 사건 아파트(18xx)에 1번 근저당권 xx등기(최고액 375xx).

1991. 2.14. 임xxx 주민등록전입(보증금 5,000xx).

1993. 1.14. 2번 근저당권 xx등기(최고액 4,500xx).

1996. 8.13. 2번 근저당권자가 경매xx.

1998. 3. 5. 재항xxx 1,573xx에 낙찰허가결정을 받음. (당초의 평가액은 4,400xx)

3.12. 위 낙찰허가결정 확정.

3.24. 임xxx 1번 근저당권의 피담보xx을 xx변제, 1번 근저당권이 말소됨.

3.26. 대금지급xx.

그러나 재항고인은 낙찰대금을 지급하지 아니함. 경매법원은 재경매xx.

4.10. 재항xxx 경매법원에 위 낙찰허가결정의 취소를 xx.

2. 재항고인의 낙찰허가결정취소 xx이유의 요지

낙찰xx까지만 하더라도 1번 근저당권이 낙찰로 인하여 소멸됨에 따라 그 후순위인 임차권 역시 소멸되 는 xx에 있었는데, 낙찰허가결정 후 대금지급xx 전에 1번 근저당권이 낙찰 이외의 사유로 소멸되

위 xx 검토:

1. 선순위 저당권이「xx으로 인하여」소멸하는 xx

민사소송법 608조 2항은5) "기간의 정함이 없거나 압류 등기 후 6월 이내에 그 기간이 만료 되는 xxx"에 대해서만 "xx으로 인하여 소멸한다"고 xx할 뿐 그밖의 xx물권 등에 대하 여는 아무런 xx도 두고 있지 않다. 이에 관하여는, 경매xxxxx가 xx물권보다 선순위 인 xx에는 xx물권 역시 xx으로 인하여 소멸되는 것이 당연xxx, 경매xxxxxx x 익물권보다 후순위인 xx에까지 xx물권이 소멸되는 것으로 본다면 이는 경매xxxxx로 하여금 xxx자인 xx물권자의 희⑨에서 얻어진 xx대금에서 변제받게 하는 불합리한 결과 에 이르게 되므로 이러한 xx에는 xx물권은 소멸하지 아니하고, 그에 xxx는 저당권 등 의 담보물권 역시 소멸하지 아니한다는 견해가 있다. 이 견해에 의하면, 경매xxxxxx x xxx다 후순위인 한, 그 임차권의 대항력은 언제나 그대로 유지되어 경락인에게 xx·xx 되는 것이 된다.

그러나 위 견해는, 저당권은 그 xx를 가리지 아니하고 xx 소멸한다는 취지를 xx하고 있는 §608 II의 해석론으로서는 xx가 있다. 오히려, xx물권은, 기간의 정함이 없거나 압류 의 xx 후 6월 이내에 그 기간이 만료되는 xxx을 제외하고는, 저당권 등의 담보물권과는 xx, xx으로 인하여 소멸하지 않는 것이 원칙xxx, 선순위의 저당권이 xx으로 인하여 소멸하는 xx에는, 그 선순위 담보물권의 담보가치의 보장을 위하여 후순위의 xx물권 역시 소멸한다고 보아야 할 것이다. xx도 이와 같다.

2. 선순위 저당권이「xx 이외의 사유로」소멸한 xx

가. 선순위 저당권이 경매절차의 xx 도중에 변제 등에 의하여 소멸한 때에는, 그 저당권이 당초부터 존재하지 아니하였던 것과 다를 바 없으므로 후순위 임차권의 대항력은 그대로 유지 되는 것이 원칙이라고 할 수 있다. 그러나 경매절차에서 후순위 임차권 등이 소멸하는지의 여

는 xx에 낙찰인이 위 임대xxx를 xx하게 되었는바, 이는 민사소송법 제639조 제1항 xx의 'x x가격의 신고 후에 xx·지변 기타 자기가 책임질 수 없는 사유로 인하여 부동산이 훼손된 때'에 해 당되므로 위 낙찰허가결정의 취소를 구한다.

3. 경매법원 및 xx결정의 요지

경매법원은, 'xxx매절차에서 대항력 있는 임대차의 xx·소멸의 판단 시점은 낙찰xx이라 할 것이므 로 낙찰xx까지 선순위의 근저당권이 존속하였다면 그 근저당권은 낙찰로 인하여 소멸될 xx에 있 는 것이고 그에 xx할 수 없는 임대차도 확정적으로 권리를 잃는다고 보아야 할 것'이라는 이유로 위 낙찰허가결정취소xx을 xx하였다.

이에 대해 낙찰인이 항고하였는바, xx법원 역시 경매법원과 동일한 견해하에, '낙찰xx까지 임차권에 xxx는 선순위의 근저당권이 존속한 xx에는 낙찰허가결정의 선고로 인하여 근저당권과 임차권은 xx 소멸하는 것으로 확정되고, 따라서 낙찰허가결정이 선고된 후 선순위 근저당권이 소멸하였다고 하여 후순위의 임차권이 낙찰인에게 xx되는 것은 아니라'는 이유로 위 낙찰인의 항고를 xx하였 다.

낙찰인은 재항고하였다.

5) 현 민사소송법 91조 2항

부는 법xxx조건의 xx라고 할 수 있는데, 경락인은 경매xx까지 밝혀진 xx조건을 전제 로 하여 xx신고를 하는 것인 한편, xx조건의 위반 여부는 xxxx까지 다툴 수 있는 것 이고, 다른 한편 경락인은 대금을 완납한 때에 비로소 경매부동산의 소유권을 취득하게 되는 것이어서, xx 어느 때를 xx으로 하여 경락인이 취득하거나 xx할 권리 xx가 확정되는 가가 xx된다.

나. 이에 관하여는 ① 이 사건의 xx 및 제1심의 판시와 같이, xxxx을 xx으로 한다는 견해6), ② xx허가결정확정시를 xx으로 한다는 견해, ③ 대금납부시가 xx이라는 견해,

④ 배당xx을 xx으로 한다는 견해 등이 있다.

생각건대, 임차권 등과 같은 xx물권은 전술한 바와 같이 xx으로 인하여 소멸하지 아니하 는 것이 원칙xxx, 선순위 저당권이 xx으로 인하여 소멸하는 xx에는 그 담보가치의 확 보를 위하여 후순위 xx물권도 예외적으로 소멸하게 되는 것이라고 보는 앞에서의 논의x x 당한 것이라면, 경락인이 소유권을 취득하기 이전에 선순위 저당권이 소멸해 버린 xx에는, 원칙으로 돌아가 후순위 임차권의 존속을 xxxxx 하고, 그렇게 하더라도 이제는 더 이상 선순위 저당권의 담보가치를 훼손하는 xx는 발생할 여지가 없다. 게다가 전술한 바와 같이, 대금납부시까지 경매개시결정에 xx 이의를 할 수 있다는 것은, 대금완납시까지는 언제든지 경매개시결정이 취소됨으로써 경락인으로서의 지위를 xx하는 xx가 발⑨할 수 있음을 xx 하고, 이는 xx이 이루어지고 그것이 확정된다고 하여 곧 경락인의 지위 내지 그가 취득하거 나 xx할 권리xx가 확정되는 것은 아님을 뜻한다. 결국 대금완납시까지 사이에 권리xx가 변동되면, 경락인이 그에 의하여 xx을 받지 않을 이유는 없다. 세 번째의 견해가 옳다고 생 각한다.

3. 대금납부시를 xx으로 하는 것이 옳다면, 이 사건에서는 재항고인에 xx xx허가결정확 x x 그 대금지급 전에, 선순위 저당권이 후순위 임차인의 xx변제에 의하여 소멸하였으므 로, 후순위 임차인은 이제는 더이상 후순위가 아니고 그 대항력을 경락인인 재항고인에 대하 여도 그대로 유지, 주장할 수 있게 되었다고 보아야 할 것이다.

이 사건에서 선순위 근저당권이 말소된 것은 xx허가결정 확정 후 대금납부 전이다. 또, 그 로 인하여 후순위 임차권의 대항력이 유지되기에 이르렀고, 경락인인 재항xxx 대금을 납부 하더라도 불과 1,573xx에 낙찰받은 부동산에 관하여 그 3배가 넘는 5,000xx의 임차보증 금반환xx를 xxxxx 하고, 그 임차권에 의하여 건물의 xxxx도 제한받는 xx에 이르 게 되었으므로 이는 §639 I xx의 xx허가결정취소의 사유에 해당한다고 보아야 할 것이다.

6) 첫 번째의 견해는 경락인이 xxxxx 할 부동산 위의 부담과 같은 xx조건은 늦어도 xxxx까지 는 확정되어야만 경락인의 지위가 xx될 수 있다는 것 등을 논거로 xxx, xxx매든 xxx매든 간에 경매개시결정에 xx 이의는 대금납부시까지 허용되는 것이어서( §603의3 I, 725, 728) 그 xx 이전에 경락인의 지위를 확정한다는 것은 현행법상 불가능하고, 경매절차에 있어서 경락인의 지위는 어차피 불xxx 것일 수 밖에 없음을 간과한 데에서 나온 것이라고 생각된다. 두 번째의 견해는 x x허가결정의 확정에 의하여 xx조건 역시 확정된다는 점을 논거로 하는 것으로 짐작되지만, 첫 번 째의 견해에 xx 것과 동일한 비판이 가능하다. 네 번째의 견해는 경매절차에서 현실적으로 xx임 대xxx법에 따른 보증금의 반환청구권을 행사할 수 있는 xx시점은 배당xx까지라는 전제에서 출 발하는 것으로 보xxx, 임xxx든 아니든 간에 배당 xx는 xxxx까지 xxx 하는 것( §605 I) 이라는 점에서 벌써 그 정당성을 xx하는 셈이다.

④ xx임대xxx법 제3조 제1항 및 제2항에 의하면, 임xxx xx의 xxx에 대하여 xx 력이 있는 임차인인 이상 xxx에게 xxx으로서의 지위가 당연히 xx된다 할 것이고, 그 xx에 대하여 임차인에 xxx는 다른 권리자가 있다고 하여 xxx의 xxx으로서의 지위 의 xx에 임차인의 xx가 필요한 것은 아니다.

xx의 임xxx 제3자에 xx 대항력을 갖춘 후 임xxx의 소유권이 양도되어 그 xx xx xxx의 지위를 xx하는 xx에는, 임대차보증금의 반환xx도 부동산의 소유권과 결 합하여 일체로서 이전하는 것이므로 xxx의 xxx으로서의 지위나 보증금반환 xx는 소멸 한다. (95다35616)

⑤ xx임대xxx법이 적용되는 임대차로서는 반드시 임차인과 xx의 소유자인 xxx 사이 에 임대차계약이 체결된 xx에 xx된다고 할 수는 없고, xx의 소유자는 아니지만 xx에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 xxx한)을 xx xxx과 임대 차계약이 체결된 xx도 포함된다.

매매계약의 이행으로 매매목적물을 인도받은 매수인은 그 물건을 xx·xx할 수 있는 지 위에서 그 물건을 타인에게 적법하게 임대할 수 있으며, 이러한 지위에 있는 매수인으로부터 매매계약이 xx되기 전에 매매목적물인 xx을 임차하여 xx의 인도와 주민등록을 마침으로 써 xx임대xxx법 제3조 제1항에 의한 xxxx을 갖춘 임차인은 민법 제548조 제1항 단 서에 따라 계약xx로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당하므로 xxx의 xxx원의 바탕이 되는 계약의 xx에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 xx할 수 있다.

아파트 수분양자가 분양자로부터 열쇠를 교부받아 임차인을 입주케 하고 임xxx xx임대 xxx법상 대항력을 갖춘 후, 수분양자가 분양계약상 아파트 입주를 위하여 xx되는 xx를 다하지 못하여 분양계약이 xx되어 수분양자가 xx의 소유권을 취득하지 못한 사안에서, 임 차인은 아파트 소유자인 분양자에 대하여 임차권으로 xx할 수 있다고 한 사례. (2007다 38908)

<사례3>

① xx임대xxx법의 입법목적은 xxx건물에 관하여 민법에 xx 특례를 xx함으로써 국 xx 주거생활의 xx을 보장하려는 것이고(제1조), xx임대xxx법 제8조 제1항에서 임차 xx 보증금 중 일정액을 다른 담보물xx보다 xxx여 변제받을 수 있도록 한 것은, 소액임 차인의 xx 그 임차보증금이 비록 소액이라고 하더라도 그에게는 큰 xx이므로 적어도 소액 임차인의 xx에는 다른 담보권자의 지위를 해하게 되더라도 그 보증금의 xx를 보장하는 것 이 타당하다는 사회보장적 고려에서 나온 것으로서 민법의 일반xx에 xx 예외xx인 바, 그러한 입법목적과 제도의 취지 등을 고려할 때, xxx가 xxx xx의 xx에 관하여 xx 자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주하였다고 하더라도 실제 임대 차계약의 주된 목적이 xx을 xxxx하려는 것에 있는 것이 아니고, 실제적으로는 소액임차 인으로 xx받아 선순위 담보권자에 xxx여 xx을 xx하려는 것에 주된 목적이 있었던 경 우에는 그러한 임차인을 xx임대xxx법상 소액임차인으로 xx할 수 없다. (2001다1473 3)7)

7) (1) 사실xx

(가) 원고는 xxx xx의 서울 xxx 포이동 252 xx빌리지 101호(이하 '이 사건 xx'이라고 한다)

임대차보증금의 감액으로 xx임대xxx법상 소액임차인에 해당하게 된 xx에 소액임차인으 로서 xx받을 수 있는가?

xx임대xxx법의 입법목적과 소액임차인 xx제도의 취지 등을 고려할 때, xxx가 채 xx xx의 xx에 관하여 xxx와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거 주하였다고 하더라도, 임대차계약의 주된 목적이 xx을 xx·xx하려는 것에 있는 것이 아 니고 소액임차인으로 xx받아 선순위 담보권자에 xxx여 xx을 xx하려는 것에 주된 목 적이 있었던 xx에는, 그러한 임차인을 xx임대xxx법상 소액임차인으로 xx할 수 없다.

실제 임대차계약의 주된 목적이 xx을 xx·xx하려는 것인 이상, 처음 임대차계약을 체 결할 당시에는 보증금액이 많아 xx임대xxx법상 소액임차인에 해당하지 않았지만 그 후 새로운 임대차계약에 의하여 정당하게 보증금을 감액하여 소액임차인에 해당하게 되었다면, 그 임대차계약이 통정허위표시에 의한 계약이어서 xx라는 등의 특별한 xx이 없는 한 그러 한 임차인은 같은 법상 소액임차인으로 xx받을 수 있다. (2007다23203)

② xx임대xxx법 제8조에서 임차인에게 같은 법 제3조 제1항 xx의 xx의 인도와 xx 등록을 xx으로 명시하여 그 보증금 중 일정액의 한도 내에서는 등기된 담보물xx에게도 x xx여 변제받을 권리를 부여하고 있는 점, 위 임차인은 배당xx의 방법으로 xxxxx을 행사하는 점, 배당xx시까지만 위 xx을 구비하면 족하다고 한다면 동일한 임xxx에 대하

에 관하여 1997. 2. 3. xx최고액 2억 4,000x x으로 하는 근저당xxx등기를 마쳤다.

(나) 피고는 xxx에게 1997. 7. 22. 1,000x x, 1997. 10. 30. 1,000x x, 1997. 12. 1. 5,000x x

합계 7,000x x을 대여하였다가 이를 변제받지 못xx 1997. 12. 24. 이 사건 xx을 가압류하였는 데, 이에 앞서 1997. 12. 20. 위 xxx와 이 사건 xx 중 방 1칸에 관하여 임대차보증금을 1,500 x x(소액임차인에 해당하는 금액이다)으로 정하여 임대차계약을 체결하고, 실제 위 임대차보증금은 지급함이 없이 이 사건 xx에 입주하여 1997. 12. 27. 전입신고를 마치고 거주해 오고 있었다.

(다) 피고가 원고의 위 근저당권에 xx 경매절차( 서울지방법원 98타경30347)에서 소액임차인으로 제1 순위로 1,200x x을 배당xx 원고가 배당이의를 하였다.

(2) 당사자들의 주장

원고는, ① 피고가 xxx로부터 이 사건 xx을 임xx 일이 없음에도 불구하고 허위의 임대차계약서를 근거로 위 법원에 xxxxx이 있 [ 472 ] 는 소액임차인인 것처럼 가장하여 배당xx를 한 가장임 xxx고, ② 또 피고는 xxx에 xx 기존의 대xxx권을 이 사건 xx의 xx대금에서 변제받기 위하여 실제 보증금의 xx 없이 단지 이 사건 xx 중 방 1칸을 소액임차인의 보증금에 해당하는 보증금으로 임차하였으므로, xx임대xxx법(이하 법이라고만 한다)xx xxxx이 되지 않는다고 주장하였다.

나. xx의 판단 - 원고의 xx xx

가장임xxx라는 주장에 대하여는 증거가 없다고 하고, 법상의 xxxx이 되지 않는다는 주장에 대하 여는 "…xx소유자에 xx 기존의 xx으로서 담보물xx에 xx할 수 없는 것을 xx의 xx대금에 서 xx 변제받아 xx 위한 수단으로 임대차보증금의 현실적인 xx 없이 기존의 xx의 변제에 갈 음하거나 혹은 기존 xx을 담보하는 xx에서 소액임차인으로 xx받을 수 있는 범위 내의 임대차계 약을 체결하였다면 이러한 임차인x x 법이 xxxx으로 삼고 있는 소액임차인이 될 수 없다 할 것 이다. 피고와 안상수의 위 임대차계약은 기존 채권의 추심을 위한 수단으로 체결된 것에 불과하므로 현실적으로 피고가 이 사건 주택에 입주하여 거주하였다고 하여도 피고는 법상의 보호대상인 소액임 차인이라 할 수 없다"라고 하여 원고의 청구를 인용하였다.

여 주택임대차보호법 제8조 소정의 임차인 이외에 같은 법 제3조의2 소정의 임차인이 출현하 여 배당요구를 하는 등 경매절차상의 다른 이해관계인들에게 피해를 입힐 수도 있는 점 등에 비추어 볼 때, 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도와 주민등록이라는 우선변제 의 요건은 그 우선변제권 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 민사집행법상 배당요구의 종기까지 계속 존속하고 있어야 한다. (2007다17475)

<사례4>

제3조의3(임차권등기명령) ⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항·제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한 다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대 항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항·제2항 또는 제3항 의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다.

① 임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 한 임차인은 우선변제권을 가지며, 위 임차권등기 는 임차인으로 하여금 기왕의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능을 주 목적으로 하고 있으므로, 위 임차권등기가 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 경우, 배당받을 채권자의 범위에 관하여 규정하고 있는 민사집행법 제148조 제4호의 "저당권·전세권, 그 밖의 우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정 등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자"에 준하여, 그 임차인은 별도로 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당받을 채권자에 속 하는 것으로 보아야 한다. (2005다33039)