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CONTENTS

Ⅰ 부동산 거래신고 제도 5

1. 신고대상 6

2. 신고기간 : 거래계약의 체결일부터 30일 이내 6

3. 신고의무자 6

4. 부동산 거래계약 신고 내용의 정정 및 변경 6

5. 계약해제 신고 7

6. 신고위반 과태료 부과 7

7. 주택취득자금 조달 및 입주계획서(⑨빙서류포함)	제출대상	7
참고 1. 부동산거래계약 신고서 서식		8
참고 2. 자금조달계획서 서식		10
참고 3. 자금조달계획서 참고사항		14
참고 4. 법인 주택 거래계약 신고서 서식		15
8. 부동산매매계약서 검인		16

Ⅱ 『주택임대차보호법』 주요사항 17

1. 주택임대차보호법 주요 내용 18

2. 주택임대차보호법 주요 개정사항 18

3. 주택임대차계약시 임차인 유의사항 19

4. 임대차 관계에서 임대인이 주의하여야 할 사항 21

참고 5. 주택임대차표준계약서 22

참고 6. 법의 보호를 받기 위한 중요사항 25

Ⅲ 주택임대차계약 신고 제도 27

1. 신고대상		28
2. 신고대상 지역·금액·시점 적용범위		28
3. 신고기간 : 주택임대차 계약체결일부터 30일 이내		28
4. 신고의무자		28
5. 신고방법		28
6. 주택 임대차 대리인(개업공인중개사 포함) 신고·제출	방법	29
7. 신고효과(확정일자 부여 의제)		29
8. 주택임대차 해제 신고		29
9. 신고위반 과태료 처분		30
참고 7. 주택임대차 계약 신고서 서식		31
참고 8. 주택임대차 계약 신고 위임장 서식		32

Ⅳ 『공인중개사법』 주요사항 33

1. 총 칙 34

2. 개업공인중개사 등의 기본윤리 34

3. 개업공인중개사의 업무상 주의사항 35

4. 부동산중개업 개설등록 35

5. 부동산중개사무소 이전신고 39

6. 부동산중개업 휴업, 폐업, 재개 신고 39

7. 기타 유의사항 40

8. 개업공인중개사 준수사항 45

9. 중개대상물 확인·설명서 작성 방법 47

Ⅴ 행정처분 기준 및 중개보수 요율표 58

1. 행정처분(과태료 부과 및 업무정지) 기준 59

2. 서울특별시 부동산 중개보수 요율표 65

Ⅵ 부동산 소유권이전 등기신청 요령 66

#별표1	부동산거래계약 성립	69
#별표2	부동산 거래신고	69
#별표3	매수인이 잔금 지급과 동시에 매도인으로부터 받아야 할 서류	70
#별표4	매수인이 직접 준비할 서류	70
#별표5	매수인의 제세금 신고 · 납부	71
#별표6	국민주택 채권매입	72
#별표7	정부발행 수입인지 매입	73
#별표8	등기신청서 작성	74
#별표9	등기신청서 첨부서면	80
#별표10	등기신청 수수료 납부	80
#별표11	위임장	81
#별표12	등기신청서류 편철순서, 신청서 부본	82

Ⅶ 공인중개사법 관련 Q&A 84

Ⅰ

부동산 거래신고 제도

부동산 투기 및 탈세의 원인이 되고 있는 이중계약서 작성 등 잘못된 관행(업다운계약)을 근절하고 투명한 부동산거래 질서 확립을 위하여 부동산 실거래 신고제도 시행 (2006.1.1.)

1. 신고대상

부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리(분양권/입주권)의 매매계약을 체결한 때

① 부동산 : 토지 및 건축물

② 분양권 계약

「건축물의분양에관한법률」, 「공공주택특별법」, 「도시개발법」, 「도시및주거환경정비법」, 「빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특별법」, 「산업입지 및 개발에 관한 법률」, 「주택법」, 「택지개발촉진법」에 따른 부동산에 대한 공급계약

※ 준공(사용승인) 후 체결한 최초 분양권과 전매계약은 거래신고 대상

③ 부동산을 취득할 수 있는 권리

- 「도시 및 주거환경 정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가로 취득한 입주자로 선정된 지위

- 상기 ②에 따른 계약을 통하여 부동산을 공급받는 자로 선정된 지위

※ 신고제외 대상 : 판결, 교환, 증여, 명의신탁/해지, 대물변제 등 ☞ 검인 대상

2. 신고기간 : 거래계약의 체결일부터 30일 이내

3. 신고의무자

거래당사자 - 매도인과 매수인이 공동으로 신고

개업공인중개사 - 개업공인중개사가 계약서를 작성·교부 한 경우 해당 중개사가 신고

4. 부동산 거래계약 신고 내용의 정정 및 변경

정정신고	변경신고
- 거래당사자 주소·전화번호 또는 휴대전화 - 거래 지분비율 - 개업공인중개사의 전화번호·상호 또는 사무소 소재지 - 거래대상 건축물의 종류 - 거래대상 부동산 지목,면적,대지권비율	- 거래 지분비율, 거래 지분 - 거래대상 부동산 등의 면적 - 계약의 조건 또는 기한 - 중도금·잔금 및 지급일 - 공동매수의 경우 일부 매수인 삭제 단, 한번 삭제된 매수인은 복구가 안됨 - 다수 물건 중 일부 물건 삭제

5. 계약해제 신고

계약이 해제, 무효 또는 취소된 경우 해제등이 확정된 날부터 30일 이내에 거래당사자가 공동 으로 신고(개업공인중개사가 신고 할 수 있다)

6. 신고위반 과태료 부과

부과대상 : 신고의무자에게 부과(거래당사자 또는 개업공인중개사)

① 소명자료 미제출 등 : 3,000만원 이하

② 거짓(가격, 계약일 등)신고 : 취득가액(실제거래가격) 2% ~ 10%

③ 지연신고 과태료

거래가격 지연기간	1억원 미만	1억원 이상 ~ 5억원 미만	5억원 이상
3개월 이하	10만원	25만원	50만원
3개월 초과	50만원	200만원	300만원

※ 부동산거래신고 지연과태료를 모면하고자 계약일을 거짓신고 하였을 경우 취득가액(실제거래가격)의 2%과태료 부과됨

7. 주택취득자금 조달 및 입주계획서(증빙서류) 제출대상

2020.10.27.자 주택매매계약 체결분부터 제출대상 확대 (시행규칙 일부개정 시행) 제출대상(※ 매수인 중 국가등이 포함되어 있는 경우는 제외)

① 투기과열지구 또는 조정대상지역에 소재하는 주택을 매수하는 경우

② 비규제지역 6억원 이상인 주택을 매수하는 경우

③ 법인이 주택의 거래계약을 체결하는 경우

※ 도봉구 2023. 1. 5.투기과열지구 해제

(6억이상 주택매매계약체결 시 주택취득자금 조달 및 입주계획서 O, 증빙서류 X)

8. 법인 주택 거래계약 신고서 제출대상

2020.10.27.자 주택매매계약 체결분부터 적용 (시행규칙 일부개정 시행)

법인이 주택의 거래계약을 체결(매도 또는 매수)하는 경우 법인 주택 거래예약 신고서 추가 제출

9. 토지 취득자금 조달계획서 제출대상

2022.2.28.자 토지매매계약 체결분부터 적용 (시행령 일부개정 시행) 제출대상

① 수도권등에 소재하는 토지를 1억원 이상 매수하는 경우

② 수도권등 외의 지역에 소재하는 토지를 6억원 이상 매수하는 경우

③ 수도권등에 소재하는 토지를 지분으로 매수하는 경우

④ 수도권등 외의 지역에 소재하는 토지로서 실제 거래가격이 6억원 이상인 토지를 지분으로 매수하는 경우

참고 1

부동산거래계약 신고서 서식

■ 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 [별지 제1호서식] <개정 2023. 8. 22.> 부동산거래관리시스템(xxxx.xxxxx.xx.xx)

에서도 신청할 수 있습니다.

부동산거래계약 신고서

※ 뒤쪽의 유의사항ㆍ작성방법을 읽고 작성하시기 바라며, [ ]에는 해당하는 곳에 √표를 합니다. (앞쪽)

접수번호			접수일시		처리기간 지체없이
① 매도인	성명(법인명)			주민등록번호(법인ㆍ 외국인등록번호)		국적
	주소(법인소재지)				거래지분 비율 ( 분의	)
	전화번호			휴대전화번호
② 매수인	성명(법인명)			주민등록번호(법인ㆍ 외국인등록번호)		국적
	주소(법인소재지)				거래지분 비율 ( 분의	)
	전화번호			휴대전화번호
	③ 법인신고서등		[ ]제출 [ ]별도 제출 [ ]해당 없음
	외국인의 부동산등 매수용도		[ ]주거용(아파트) [ ]주거용(단독주택) [ ]주거용(그 밖의 주택) [ ]레저용 [ ]상업용 [ ]공업용 [ ]그 밖의 용도
	위탁관리인 (국내에 주소 또는 거소가 없는 경우)		성명	주민등록번호
			주소
			전화번호	휴대전화번호
개업 공인중개사	성명(법인명)			주민등록번호(법인ㆍ외국인등록번호)
	전화번호			휴대전화번호
	상호			등록번호
	사무소 소재지
거래대상	종류	④ [ ]토지 [ ]건축물 ( ) [ ]토지 및 건축물 ( )
		⑤ [ ]공급계약 [ ]전매		[ ]분양권 [ ]입주권	[ ]준공 전 [ ]준공 후 [ ]임대주택 분양전환
	⑥ 소재지/지목/면 적	소재지
		지목		토지면적 ㎡	토지 거래지분 ( 분의 )
		대지권비율 ( 분의 )		건축물면적 ㎡	건축물 거래지분 ( 분의 )
	⑦ 계약대상 면적	토지 ㎡		건축물 ㎡
	⑧ 물건별 거래가격	원
		공급계약 또는 전매	분양가격 원	발코니 확장 등 선택비용 원	추가 지급액 등	원
⑨ 총 실제 거래가격(전체)	합계 원	계약금	원		계약 체결일
		중도금	원		중도금 지급일
		잔금	원		잔금 지급일
⑩ 종전 부동산	소재지/지목 /면적	소재지
		지목		토지면적 ㎡	토지 거래지분 ( 분의 )
		대지권비율 ( 분의 )		건축물면적 ㎡	건축물 거래지분 ( 분의 )
	계약대상 면적	토지 ㎡		건축물 ㎡	건축물 유형( )
	거래금액	합계 원		추가 지급액 등 원	권리가격	원
		계약금 원		중도금 원	잔금	원
⑪ 계약의 조건 및 참고사항

「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조제1항부터 제4항까지 및 같은 법 시행규칙 제2조제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 위 와 같이 부동산거래계약 내용을 신고합니다.

신고인

시장ㆍ군수ㆍ구청장 귀하

매도인 : 매수인 :

개업공인중개사 :

(개업공인중개사 중개 시)

년 월 일

(서명 또는 인) (서명 또는 인) (서명 또는 인)

210mm×297mm[백상지(80g/㎡) 또는 중질지(80g/㎡)]

(뒤)

1. 부동산 거래계약서 사본(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」제3조제2항 또는 제4항에 따라 단독으로 부동산거래의 신고를 하는 경우에만

첨부서류 해당합니다)

2. 단독신고사유서(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」제3조제2항 또는 제4항에 따라 단독으로 부동산거래의 신고를 하는 경우에만

해당합니다)

유의사항

1. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조 및 같은 법 시행령 제3조의 실제 거래가격은 매수인이 매수한 부동산을 양도하는 경우 「소득세법」 제97조제1항ㆍ제7항 및 같은 법 시행령 제163조제11항제2호에 따라 취득 당시의 실제 거래가격으로 보아 양도차익이 계산될 수 있음을 유의하시기 바랍니다.

2. 거래당사자 간 직접거래의 경우에는 공동으로 신고서에 서명 또는 날인을 하여 거래당사자 중 일방이 신고서를 제출하고, 중개거래의 경우에는 개업 공인중개사가 신고서를 제출해야 하며, 거래당사자 중 일방이 국가 및 지자체, 공공기관인 경우(국가등)에는 국가등이 신고해야 합니다.

3. 부동산거래계약 내용을 기간 내에 신고하지 않거나, 거짓으로 신고하는 경우 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제28조제1항 부터 제3항까지의 규정에 따라 과태료가 부과되며, 신고한 계약이 해제, 무효 또는 취소가 된 경우 거래당사자는 해제 등이 확정된 날로부터 30일 이내에 같은 법 제3조의2에 따라 신고를 해야 합니다.

4. 담당 공무원은 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제6조에 따라 거래당사자 또는 개업공인중개사에게 거래계약서, 거래대금지급 증명 자료 등 관련 자료의 제출을 요구할 수 있으며, 이 경우 자료를 제출하지 않거나, 거짓으로 자료를 제출하거나, 그 밖의 필요한 조치를 이행하지 않으면 같은 법 제28조제1항 또는 제2항에 따라 과태료가 부과됩니다.

5. 거래대상의 종류가 공급계약(분양) 또는 전매계약(분양권, 입주권)인 경우 ⑧ 물건별 거래가격 및 ⑨ 총 실제거래가격에 부가가치세를 포함한 금액을 적고, 그 외의 거래대상의 경우 부가가치세를 제외한 금액을 적습니다.

6. "거래계약의 체결일"이란 거래당사자가 구체적으로 특정되고, 거래목적물 및 거래대금 등 거래계약의 중요 부분에 대하여 거래당사자가 합의한 날을 말합니다. 이 경우 합의와 더불어 계약금의 전부 또는 일부를 지급한 경우에는 그 지급일을 거래계약의 체결일로 보되, 합의한 날이 계약금의 전부 또는 일부를 지급한 날보다 앞서는 것이 서면 등을 통해 인정되는 경우에는 합의한 날을 거래계약의 체결일로 봅니다.

작성방법

1. ①ㆍ② 거래당사자가 다수인 경우 매도인 또는 매수인의 주소란에 ⑥의 거래대상별 거래지분을 기준으로 각자의 거래 지분 비율(매도인과 매수인의 거래 지분 비율은 일치해야 합니다)을 표시하고, 거래당사자가 외국인인 경우 거래당사자의 국적을 반드시 적어야 하며, 외국인이 부동산등을 매수하는 경우 매수용도란의 주거용(아파트), 주거용(단독주택), 주거용(그 밖의 주택), 레저용, 상업용, 공장용, 그 밖의 용도 중 하나에 √표시를 합니다.

2. ③ “법인신고서등”란은 별지 제1호의2서식의 법인 주택 거래계약 신고서, 별지 제1호의3서식의 주택취득자금 조달 및 입주계획서, 제2조제7항 각 호의 구분에 따른 서류, 같은 항 후단에 따른 사유서 및 별지 제1호의4서식의 토지취득자금 조달 및 토지이용계획서를 이 신고서와 함께 제출하는지 또는 별도로 제출하는지를 √표시하고, 그 밖의 경우에는 해당 없음에 √표시를 합니다.

3. ④ 부동산 매매의 경우 “종류”란에는 토지, 건축물 또는 토지 및 건축물(복합부동산의 경우)에 √표시를 하고, 해당 부동산이 “건축물” 또는 “토지 및 건축물”인 경우에는 ( )에 건축물의 종류를 “아파트, 연립, 다세대, 단독, 다가구, 오피스텔, 근린생활시설, 사무소, 공장” 등 「건축법 시행령」 별표 1에 따른 용도별 건축물의 종류를 적습니다.

4. ⑤ 공급계약은 시행사 또는 건축주 등이 최초로 부동산을 공급(분양)하는 계약을 말하며, 준공 전과 준공 후 계약 여부에 따라 √표시하고, “임대주택 분양전환”은 임대주택사업자 (법인으로 한정)가 임대기한이 완료되어 분양전환하는 주택인 경우에 √표시합니다. 전매는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 매매로서, “분양권” 또는 “입주권”에 √표시를 합니다.

5. ⑥ 소재지는 지번(아파트 등 집합건축물의 경우에는 동ㆍ호수)까지, 지목/면적은 토지대장상의 지목ㆍ면적, 건축물대장상의 건축물 면적(집합건축물의 경우 호수별 전용면적, 그 밖의 건축물의 경우 연면적), 등기사항증명서상의 대지권 비율, 각 거래대상의 토지와 건축물에 대한 거래 지분을 정확하게 적습니다.

6. ⑦ “계약대상 면적”란에는 실제 거래면적을 계산하여 적되, 건축물 면적은 집합건축물의 경우 전용면적을 적고, 그 밖의 건축물의 경우 연면적을 적습니다.

7. ⑧ “물건별 거래가격”란에는 각각의 부동산별 거래가격을 적습니다. 최초 공급계약(분양) 또는 전매계약(분양권, 입주권)의 경우 분양가격, 발코니 확장 등 선택비용 및 추가 지급액 등(프리미엄 등 분양가격을 초과 또는 미달하는 금액)을 각각 적습니다. 이 경우 각각의 비용에 부가가치세가 있는 경우 부가가치세를 포함한 금액으로 적습니다.

8. ⑨ “총 실제 거래가격”란에는 전체 거래가격(둘 이상의 부동산을 함께 거래하는 경우 각각의 부동산별 거래가격의 합계 금액)을 적고, 계약금/중도금/ 잔금 및 그 지급일을 적습니다.

9. ⑩ “종전 부동산”란은 입주권 매매의 경우에만 작성하고, 거래금액란에는 추가 지급액 등(프리미엄 등 분양가격을 초과 또는 미달하는 금액) 및 권리가격, 합계 금액, 계약금, 중도금, 잔금을 적습니다.

10. ⑪ “계약의 조건 및 참고사항”란은 부동산 거래계약 내용에 계약조건이나 기한을 붙인 경우, 거래와 관련한 참고내용이 있을 경우에 적습니다.

11. 다수의 부동산, 관련 필지, 매도ㆍ매수인, 개업공인중개사 등 기재사항이 복잡한 경우에는 다른 용지에 작성하여 간인 처리한 후 첨부합니다.

12. 소유권이전등기 신청은 「부동산등기 특별조치법」 제2조제1항 각 호의 구분에 따른 날부터 60일 이내에 신청해야 하며, 이를 이행하지 않는 경우에는 같은 법 제11조에 따라 과태료가 부과될 수 있으니 유의하시기 바랍니다.

처리절차

신고필증 발급

신고처리

접수

신고서 작성 (인터넷, 방문신고)

🡺 🡺 🡺

신고인 처리기관: 시ㆍ군ㆍ구(담당부서)

참고 2

자금조달계획서 서식

■ 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 [별지 제1호의3서식]

<개정 2022. 2. 28.>

부동산거래관리시스템(xxxx.xxxxx.xx.xx)

에서도 신청할 수 있습니다.

주택취득자금 조달 및 입주계획서

(앞)

※ 색상이 어두운 난은 신청인이 적지 않으며, [ ]에는 해당되는 곳에 √표시를 합니다.

접수번호			접수일시	처리기간
제출인 (매수인)	성명(법인명)			주민등록번호(법인· 외국인등록번호)
	주소(법인소재지)			(휴대)전화번호
① 자금 조달계 획	자기 자금	② 금융기관 예금액 원		③ 주식·채권 매각대금 원
		④ 증여·상속 원		⑤ 현금 등 그 밖의 자금 원
		[ ] 부부 [ ] 직계존비속(관계: ) [ ] 그 밖의 관계( )		[ ] 보유 현금 [ ] 그 밖의 자산(종류: )
		⑥ 부동산 처분대금 등 원		⑦ 소계 원
	차입금 등	⑧ 금융기관 대출액 합계 원	주택담보대출	원
			신용대출	원
			그 밖의 대출	원 (대출 종류: )
		기존 주택 보유 여부 (주택담보대출이 있는 경우만 기재) [ ] 미보유 [ ] 보유 ( 건)
		⑨ 임대보증금 원		⑩ 회사지원금·사채 원
		⑪ 그 밖의 차입금 원		⑫ 소계 원
		[ ] 부부 [ ] 직계존비속(관계: ) [ ] 그 밖의 관계( )
	⑬ 합계	원
⑭ 조달자금 지급방식		총 거래금액		원
		⑮ 계좌이체 금액		원
		⑯ 보증금·대출 승계 금액		원
		⑰ 현금 및 그 밖의 지급방식 금액		원
		지급 사유 ( )
⑱ 입주 계획		[ ] 본인입주 [ ] 본인 외 가족입주 (입주 예정 시기: 년 월)		[ ] 임대 (전·월세)	[ ] 그 밖의 경우 (재건축 등)

「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 별표 1 제2호나목, 같은 표 제3호가목 전단, 같은 호 나목 및 같은 법 시행규칙 제2조제6항ㆍ제7항ㆍ제9항ㆍ제10항에 따라 위와 같이 주택취득자금 조달 및 입주계획서를 제출합니다.

년 월 일

제출인 (서명 또는 인)

시장·군수·구청장 귀하

유의사항

1. 제출하신 주택취득자금 조달 및 입주계획서는 국세청 등 관계기관에 통보되어, 신고내역 조사 및 관련 세법에 따른 조사 시 참고자료로 활용됩니다.

2. 주택취득자금 조달 및 입주계획서(첨부서류 제출대상인 경우 첨부서류를 포함합니다)를 계약체결일부터 30일 이내에 제출하지 않거나 거짓으로 작성하는 경우 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제28조제2항 또는 제3항에 따라 과태료가 부과되오니 유의하시기 바랍니다.

3. 이 서식은 부동산거래계약 신고서 접수 전에는 제출이 불가하오니 별도 제출하는 경우에는 미리 부동산거래계약 신고서의 제출여부를 신고서 제출자 또는 신고관청에 확인하시기 바랍니다.

210mm×297mm[백상지(80g/㎡) 또는 중질지(80g/㎡)]

(뒤)

투기과열지구에 소재하는 주택의 거래계약을 체결한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따른 서류를 첨부해야 합니다. 이 경우 주택취금자금 조달 및 입주계획서의 제출일을 기준으로 주택취득에 필 요한 자금의 대출이 실행되지 않았거나 본인 소유 부동산의 매매계약이 체결되지 않은 경우 등 항 목별 금액 증명이 어려운 경우에는 그 사유서를 첨부해야 합니다.

1. 금융기관 예금액 항목을 적은 경우: 예금잔액증명서 등 예금 금액을 증명할 수 있는 서류

2. 주식·채권 매각대금 항목을 적은 경우: 주식거래내역서 또는 예금잔액증명서 등 주식·채권 매각 금액을 증명할 수 있는 서류

3. 증여·상속 항목을 적은 경우: 증여세·상속세 신고서 또는 납세증명서 등 증여 또는 상속

첨부서류 받은 금액을 증명할 수 있는 서류

4. 현금 등 그 밖의 자금 항목을 적은 경우: 소득금액증명원 또는 근로소득 원천징수영수증 등

소득을 증명할 수 있는 서류

5. 부동산 처분대금 등 항목을 적은 경우: 부동산 매매계약서 또는 부동산 임대차계약서 등 부동산 처분 등에 따른 금액을 증명할 수 있는 서류

6. 금융기관 대출액 합계 항목을 적은 경우: 금융거래확인서, 부채증명서 또는 금융기관 대출 신청서 등 금융기관으로부터 대출받은 금액을 증명할 수 있는 서류

7. 임대보증금 항목을 적은 경우: 부동산 임대차계약서

8. 회사지원금·사채 또는 그 밖의 차입금 항목을 적은 경우: 금전을 빌린 사실과 그 금액을 확인할 수 있는 서류

작성방법

1. ① "자금조달계획"에는 해당 주택의 취득에 필요한 자금의 조달계획(부동산 거래신고를 하기 전에 부동산 거래대금이

모두 지급된 경우에는 조달방법)을 적고, 매수인이 다수인 경우 각 매수인별로 작성해야 하며, 각 매수인별 금액을 합산한 총 금액과 거래신고된 주택거래금액이 일치해야 합니다.

2. ② ~ ⑥에는 자기자금을 종류별로 구분하여 중복되지 않게 적습니다.

3. ② "금융기관 예금액"에는 금융기관에 예치되어 있는 본인명의의 예금(적금 등)을 통해 조달하려는 자금을 적습니다.

4. ③ "주식·채권 매각대금"에는 본인 명의 주식·채권 및 각종 유가증권 매각 등을 통해 조달하려는 자금을 적습니다.

5. ④ "증여·상속"에는 가족 등으로부터 증여 받거나 상속받아 조달하는 자금을 적고, 자금을 제공한 자와의 관계를 해당 난에 √표시를 하며, 부부 외의 경우 해당 관계를 적습니다.

6. ⑤ "현금 등 그 밖의 자금"에는 현금으로 보유하고 있는 자금 및 자기자금 중 다른 항목에 포함되지 않는 그 밖의 본인 자산을 통해 조달하려는 자금(금융기관 예금액 외의 각종 금융상품 및 간접투자상품을 통해 조달 하려는 자금 포함)을 적고, 해당 자금이 보유하고 있는 현금일 경우 "보유 현금"에 √표시를 하고, 현금이 아닌 경우 "그 밖의 자산"에 √표시를 하고 자산의 종류를 적습니다.

7. ⑥ "부동산 처분대금 등"에는 본인 소유 부동산의 매도, 기존 임대보증금 회수 등을 통해 조달하려는 자금 또는 재건축, 재개발시 발생한 종전 부동산 권리가액 등을 적습니다.

8. ⑦ "소계"에는 ② ~ ⑥의 합계액을 적습니다.

9. ⑧ ~ ⑪에는 자기자금을 제외한 차입금 등을 종류별로 구분하여 중복되지 않게 적습니다.

10. ⑧ "금융기관 대출액 합계"에는 금융기관으로부터 대출을 통해 조달하려는 자금 또는 매도인의 대출금 승계 자금을 적고, 주택담보대출·신용대출인 경우 각 해당 난에 대출액을 적으며, 그 밖의 대출인 경우 대출액 및 대출 종류를 적습니다. 또한 주택담보 대출액이 있는 경우 "기존 주택 보유 여부"의 해당 난에 √표시를 합니다. 이 경우 기존 주택은 신고하려는 거래계약 대상인 주택은 제외하고, 주택을 취득할 수 있는 권리와 주택을 지분으로 보유하고 있는 경우는 포함하며,"기존 주택 보유 여부" 중 "보유"에 √표시를 한 경우에는 기존 주택 보유 수(지분으로 보유하고 있는 경우에는 각 건별로 계산합니다)를 적습니다.

11. ⑨ "임대보증금"에는 취득 주택의 신규 임대차 계약 또는 매도인으로부터 승계한 임대차 계약의 임대보증금 등 임대를 통해 조달하는 자금을 적습니다.

12. ⑩ "회사지원금·사채"에는 금융기관 외의 법인, 개인사업자로부터 차입을 통해 조달하려는 자금을 적습니다.

13. ⑪ "그 밖의 차입금"에는 ⑧ ~ ⑩에 포함되지 않는 차입금 등을 적고, 자금을 제공한 자와의 관계를 해당 난에 √표시를 하고 부부 외의 경우 해당 관계를 적습니다.

14. ⑫에는 ⑧ ~ ⑪의 합계액을, ⑬에는 ⑦과 ⑫의 합계액을 적습니다.

15. ⑭ "조달자금 지급방식"에는 조달한 자금을 매도인에게 지급하는 방식 등을 각 항목별로 적습니다.

16. ⑮ "계좌이체 금액"에는 금융기관 계좌이체로 지급했거나 지급 예정인 금액 등 금융기관을 통해서 자금지급 확인이 가능한 금액을 적습니다.

17. ⑯ "보증금·대출 승계 금액"에는 종전 임대차계약 보증금 또는 대출금 승계 등 매도인으로부터 승계했거나 승계 예정인 자금의 금액을 적습니다.

18. ⑰ "현금 및 그 밖의 지급방식 금액"에는 ⑮, ⑯ 외의 방식으로 지급했거나 지급 예정인 금액을 적고 계좌 이체가 아닌 현금(수표) 등의 방식으로 지급하는 구체적인 사유를 적습니다.

19. ⑱ "입주 계획"에는 해당 주택의 거래계약을 체결한 이후 첫 번째 입주자 기준(다세대, 다가구 등 2세대 이상인 경우에는 해당 항목별 중복하여 적습니다)으로 적으며, "본인입주"란 매수자 및 주민등록상 동일 세대원이 함께 입주하는 경우를, "본인 외 가족입주"란 매수자와 주민등록상 세대가 분리된 가족이 입주하는 경우를 말하며, 이 경우에는 입주 예정 시기 연월을 적습니다. 또한 재건축 추진 또는 멸실 후 신축 등 해당 주택에 입주 또는 임대하지 않는 경우 등에는 "그 밖의 경우"에 √표시를 합니다.

■ 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 [별지 제1호의4서식]

<개정 2023. 8. 22.>

부동산거래관리시스템(xxxx.xxxxx.xx.xx)에서도 신고할 수 있습니다.

토지취득자금 조달 및 토지이용계획서

(앞)

※ 색상이 어두운 난은 신청인이 적지 않으며, [ ]에는 해당되는 곳에 √표시를 합니다.

접수번호			접수일시		처리기간
제출인 (매수인)	성명(법인명)		주민등록번호(법인· 외국인등록번호)
	주소(법인소재지)			(휴대)전화번호
	토지 소재지			면적	거래금액
① 대상	1	시/군 동/읍/면 리 번지		㎡	원
토지	2	시/군 동/읍/면 리 번지		㎡	원
	3	시/군 동/읍/면 리 번지		㎡	원
		③ 금융기관 예금액	원	④ 주식ㆍ채권 매각대금	원
		⑤ 증여ㆍ상속	원	⑥ 현금 등 그 밖의 자금	원
	자기 자금	[ ] 부부 [ ] 직계존비속(관계: [ ] 그 밖의 관계(	) )	[ ] 보유 현금 [ ] 그 밖의 자산(종류:	)
		⑦ 부동산 처분대금 등	원	⑧ 토지보상금	원
② 자금		⑨ 소계			원
조달계획		⑩ 금융기관 대출액 합계 원	토지담보대출		원
			신용대출		원
			그 밖의 대출		(대출 종류:	원 )
	차입금 등
		⑪ 그 밖의 차입금	원	⑫ 소계	원
		[ ] 부부 [ ] 직계존비속(관계:	)
		[ ] 그 밖의 관계(	)
	⑬ 합계	원
⑭ 토지이용계획

「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 별표 1 제4호ㆍ제5호 및 같은 법 시행규칙 제2조제8항부터 제10항까지의 규정에 따라 위와 같이 토지취득자금 조달 및 토지이용계획서를 제출합니다.

년 월 일

제출인 (서명 또는 인)

시장·군수·구청장 귀하

유의사항

1. 제출하신 토지취득자금 조달 및 토지이용계획서는 국세청 등 관계기관에 통보되어, 신고내역 조사 및 관련 세법에 따른 조사 시 참고자료로 활용됩니다.

2. 토지취득자금 조달 및 토지이용계획서를 계약체결일부터 30일 이내에 제출하지 않거나 거짓으로 작성하는 경우 「부동산 거 래신고 등에 관한 법률」 제28조제2항 또는 제3항에 따라 과태료가 부과되니 유의하시기 바랍니다.

3. 이 서식은 부동산거래계약 신고서 접수 전에는 제출할 수 없으니 별도 제출하는 경우에는 미리 부동산거래계약 신고서의 제출여부를 신고서 제출자 또는 신고관청에 확인하시기 바랍니다.

210mm×297mm[백상지(80g/㎡) 또는 중질지(80g/㎡)]

(뒤)

작성방법

1. ① “대상토지”란에는 신고 대상 토지거래계약에 따라 취득하는 토지에 대하여 필지별로 소재지와

면적, 거래금액을 적되, 「부동산거래신고 등에 관한 법률 시행령」 별표 1 비고 제11호에 따라 거래가 격을 합산하여 신고해야 하는 토지가 있는 경우에는 이를 포함하여 적습니다.

2. ②“자금조달계획”란에는 해당 토지의 취득에 필요한 자금의 조달계획(부동산 거래신고를 하기 전에 부동산 거래대금이 모두 지급된 경우에는 조달방법)을 적고, 매수인이 다수인 경우 각 매수인별로 작성 해야 하며, 각 매수인별 금액을 합산한 총 금액과 거래신고된 토지거래금액이 일치해야 합니다.

3. ③ ~ ⑧란에는 자기자금을 종류별로 구분하여 중복되지 않게 적습니다.

4. ③ “금융기관 예금액”란에는 금융기관에 예치되어 있는 본인명의의 예금(적금 등)을 통해 조달하려는 자금을 적습니다.

5. ④ “주식ㆍ채권 매각대금”란에는 본인 명의의 주식ㆍ채권 및 각종 유가증권 매각 등을 통해 조달하려는 자금을 적습니다.

6. ⑤ “증여ㆍ상속”란에는 가족 등으로부터 증여 받거나 상속받아 조달하는 자금을 적고, 자금을 제공한 자와의 관계를 해당 난에 √표시를 하며, 부부 외의 경우 그 관계를 적습니다.

7. ⑥ “현금 등 그 밖의 자금”란에는 현금으로 보유하고 있는 자금 및 자기자금 중 다른 항목에 포함 되지 않는 그 밖의 본인 자산을 통해 조달하려는 자금(금융기관 예금액 외의 각종 금융상품 및 간접 투자상품을 통해 조달하려는 자금 포함)을 적고, 해당 자금이 보유하고 있는 현금일 경우 “보유 현금”에

√표시를 하며, 현금이 아닌 경우 “그 밖의 자산”에 √표시를 하고 자산의 종류를 적습니다.

8. ⑦ “부동산 처분대금 등”란에는 본인 소유 부동산의 처분을 통해 조달하려는 자금을 적습니다.

9. ⑧ “토지보상금”란에는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 등에 따른 공익사업 등의 시행으로 토지를 양도하거나 토지가 수용되어 지급받는 보상금 중 조달하려는 자금을 적으며, 토지보상금을 지급받은 후 금융기관에 예탁하거나 현금으로 보유하고 있더라도 ⑧란에 적습니다.

10. ⑨ “소계”란에는 ③ ~ ⑧란의 합계액을 적으며, 대상토지가 둘 이상인 경우에는 ①란 각 필지별 거래금액 중 자기자금을 합산한 금액과 일치해야 합니다.

11. ⑩란 및 ⑪란에는 자기자금을 제외한 차입금 등을 종류별로 구분하여 중복되지 않게 적습니다.

12. ⑩ “금융기관 대출액 합계”란에는 금융기관으로부터 대출을 통해 조달하려는 자금을 적고, 토지 담보대출ㆍ신용대출인 경우 각 해당 난에 대출액을 적으며, 그 밖의 대출인 경우 대출액 및 대출 종류를 적습니다.

13. ⑪ “그 밖의 차입금”란에는 ⑩란에 포함되지 않는 차입금 등을 적고, 자금을 제공한 자와의 관계를 해당 난에 √표시를 하며, 부부 외의 경우 그 관계를 적습니다.

14. ⑫란에는 ⑩란과 ⑪란의 합계액을 적으며, 대상토지가 둘 이상인 경우에는 ①란 각 필지별 거래금액 중 차입금 등을 합산한 금액과 일치해야 합니다.

15. ⑬란에는 ⑨란과 ⑫란의 합계액을 적되, 대상 토지가 둘 이상인 경우에는 ①란 각 필지별 거래금액을 합산한 금액과 일치해야 합니다.

16. ⑭란에는 해당 토지의 이용계획(예시: 농업경영, 산림경영, 건축물 건축, 도로 이용, 현상보존 등)을 간략하게 적습니다.

참고 3

자금조달계획서 참고사항

항목		상세항목	세부내용
자 기 자 금	금융기관 예금액	예금(적금) 등	금융기관에 예치하여 보유 중인 자금
	주식·채권 매각대금	주식(채권)매도액	주식·유가증권 등 매각으로 조달하는 자금
		이에 준하는 자금	이에 준하는 자금
	증여·상속 등	가족 등 증여·상속	가족 등으로부터 증여·상속받아 조달하는 자금
	현금 등 기타	보유 중인 현금	금융기관 등에 예치하지 아니하고 보유 중이던 현금
		펀드/보험 금융상품 해지 등	예금(적금)이 아닌 금융상품 투자자금을 회수하여 조달하는 자금
		이에 준하는 자금	타인에게 대여한 자금 등을 회수하여 조달하는 자금 등
	부동산 처분대금 등	타 부동산 매도액	타 부동산을 매도하여 조달하는 자금
		기존 보증(전세)금	기존 보증(전세)금을 회수하여 조달하는 자금
		종전부동산 권리가액	재건축 등으로 발생한 종전 부동산 권리가액 등
		이에 준하는 자금	부동산등의 매각(기존 임대차 보증금 회수) 등을 통하여 조달하 는 자금
차 입 금 등	금융기관 대출액	주택담보대출	금회 취득 주택의 주택담보대출 실행(승계) 자금
		신용대출	위의 주택담보대출 이외 마이너스 통장 등 신용대출 자금
		그 밖의 대출	타부동산 담보대출 등 그 밖의 금융기관 대출액 및 종류 기재
		금융기관 대출액 중 주택담보대출액을 기재한 경우	금회 취득하는 주택은 제외하고 그 외 주택을 보유 여부에 √ 체크, 보유란에 √ 체크한 경우 보유 중인 주택의 수를 기재 (분양권, 입주권 등 권리상태의 주택을 포함하여, 부부공동명의 등 지분 으로 보유하고 있는 경우에도 각 건별로 산정하여 기재)
	임대보증금	현 임차인 전세(보증)금 승계	현 임차인 전세금을 매도인으로부터 승계하는 금액
		신규 임대차 계약	금회 취득하려는 주택의 임대차 계약을 통해 조달하는 자금
	회사지원금· 사채	법인/개인사업자 등 제3자에게 대여하는 자금	대부업법에 따라 등록된 대부업체 및 소속된 회사 등의 주택자금 대여금 등 (상환기간 등이 약정된 자금)
	그 밖의 차입금	제3자 등 그 밖의 방법으로 대여하는 자금	가족/친인척 등으로부터 대여하여 조달하는 자금 (상환기간 약정이 없거나 불분명한 대여금)
입 주 계 획	본인입주	본인이 입주할 예정인 경우	주민등록상 가족과 함께 입주하는 경우
	본인 외 가족입주	본인 외 가족 입주 예정인 경우	주민등록세대가 분리된 가족이 입주하는 경우 (ex. 분가한 자녀가족, 본인의 부모만 입주 등)
	임대(전월세)	입주하지 않고 임대할 계획인 경우	제3자 등에게 임대할 경우
	그 밖의 경우 (재건축 등)	입주 또는 임대 이외	재건축/재개발 등 사업추진을 위하여 시행사 등이 주택을 매입 하는 경우 등
입 주 계 획	계좌이체 금액	은행 등 금융기관 이체지급 방식	증빙가능한 금융기관 이체지급 방식으로 지급하는 금액
	보증금‧대출금 승계	기존 대출금‧임대차 보증금 승계	매도인의 기존 대출금‧전세보증금 승계하는 금액
	현금 등 기타지급	현금 등 기타자산 지급	계좌이체 또는 승계한 금액이 아닌 현금 등으로 지급하는 금액 및 그에 대한 지급사유를 기재

참고 4

법인 주택 거래계약 신고서 서식

■ 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 [별지 제1호의2서식] <신설 2020. 10. 27.> 부동산거래관리시스템(xxxx.xxxxx.xx.xx)에서도

신청할 수 있습니다.

법인 주택 거래계약 신고서

※ 색상이 어두운 난은 신청인이 적지 않으며, [ ]에는 해당되는 곳에 √표시를 합니다.

접수번호		접수일시	처리기간
구 분	[ ] 매도인 [ ] 매수인
제출인 (법인)	법인명(등기사항전부증명서상 상호)	법인등록번호
		사업자등록번호
	주소(법인소재지)	(휴대)전화번호
① 법인 등기현황		자본금 원	② 등기임원(총 인원) 명
		회사성립연월일	법인등기기록 개설 사유(최종)
		③ 목적상 부동산 매매업(임대업) 포함 여부 [ ] 포함 [ ] 미포함	④ 사업의 종류 업태 ( ) 종목 ( )
⑤ 거래상대방 간 특수관계 여부		법인 임원과의 거래 여부 [ ] 해당 [ ] 미해당	관계(해당하는 경우만 기재)
		매도ㆍ매수법인 임원 중 동일인 포함 여부 [ ] 해당 [ ] 미해당	관계(해당하는 경우만 기재)
		친족관계 여부 [ ] 해당 [ ] 미해당	관계(해당하는 경우만 기재)
⑥ 주택 취득목적

「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 별표 1 제2호가목 및 같은 법 시행규칙 제2조제5항에 따라 위와 같이 법인 주택 거래계약 신고서를 제출합니다.

년 월 일

제출인 (서명 또는 인)

시장ㆍ군수ㆍ구청장 귀하

유의사항

이 서식은 부동산거래계약 신고서 접수 전에는 제출할 수 없으니 별도 제출하는 경우에는 미리 부동산거래계약 신고서의 제 출여부를 신고서 제출자 또는 신고관청에 확인하시기 바랍니다.

작성방법

1. ① “법인 등기현황”에는 법인등기사항전부증명서(이하 “등기부”라 합니다)상 각 해당 항목을 작성해야 하며, 해당되는 거래 당사자가 다수인 경우 각 법인별로 작성해야 합니다.

2. ② “등기임원”에는 등기부 “임원에 관한 사항”란에 등재되어 있는 대표이사 등 임원의 총 인원을 적습니다.

3. ③ “목적상 부동산 매매업(임대업) 포함 여부”에는 등기부 “목적” 란에 현재 부동산 매매업(임대업) 등재 여부를 확인하여 해당 난에 √표시를 합니다.

4. ④ “사업의 종류”에는 사업자등록증이 있는 경우 사업의 종류에 해당하는 내용을 적고, 사업자 미등록 또는 사업의 종류가 없는 비영리법인인 경우 인허가 목적 등을 적습니다.

5. ⑤ “거래상대방 간 특수관계 여부”에는 법인과 거래상대방 간의 관계가 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지 여부를 확인하여 해당 난에 √표시를 하고, “해당”에 √표시를 한 경우 그 구체적 관계를 적습니다. 이 경우 특수 관계가 여러 개인 경우 해당되는 관계를 모두 적습니다.

가. 거래상대방이 개인인 경우: 그 개인이 해당 법인의 임원이거나 법인의 임원과 「국세기본법」제2조제20호가목의 친족관 계가 있는 경우

나. 거래상대방이 법인인 경우: 거래당사자인 매도법인과 매수법인의 임원 중 같은 사람이 있거나 거래당사자인 매도법인과 매수법인의 임원 간 「국세기본법」제2조제20호가목의 친족관계에 있는 경우

6. ⑥ “주택 취득 목적”은 주택을 취득하는 법인이 그 목적을 간략하게 적습니다.

210mm×297mm[백상지(80g/㎡) 또는 중질지(80g/㎡)]

8. 부동산매매계약서 검인

검인대상

- 판결, 교환, 증여, 신탁/해지, 대물변제, 공유지분할 계약, 현물출자 내용의 계약, 재산분할 협의서, 공익 사업 협의취득, 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제3조제3항에 따른 8개 법률 이외 일정규모 이하의 준공(사용승인) 전 공급계약 및 그 전매계약

신청기간

- 취·등록세 신고 전

- 등기신청 전

신청의무자

- 계약을 체결한 당사자 중 1인(매수, 매도인)이나 그 위임을 받은 자

- 계약서를 작성한 변호사와 법무사 및 중개업자

- 제3자 대리시 일방의 위임장

구비서류

- 계약서의 원본 또는 판결서(확정증명원 필요) 등의 정본

- 부동산의 권리표시 등을 확인할 수 있는 서류(필요시)

Ⅱ

「주택임대차보호법」 주요 사항

1. 주택임대차보호법 주요 내용

「주택임대차보호법」에 의하여 주택임차인은 최소한 2년 동안 거주할 수 있고, 임대인이 집을 제3자에게 팔더라도 임차인이 제3자의 소유권이전등기 보다 먼저 전입신고를 하면 제3자에 대 하여 임차권이 유효함을 주장할 수 있으며, 확정일자까지 갖춘 경우라면 주택이 경매될 경우 그 순위에 따라 우선변제권이 있을 뿐 아니라 보증금이 소액인 임대차의 경우에는 임차인은 그 일 정액(1/3 가량)에 대하여는 선순위 권리자보다도 우선하여 최우선 변제받을 수도 있다.

최우선변제권의 대상 및 우선변제 액수

구 분	최우선변제 대상이 되는 보증금 기준(이하)	최우선적으로 변제받을 수 있는 보증금 액수(이하)
서울특별시	보증금이 1억6천5백만원	5,500만원
수도권 중 과밀억제권역(서울제외), 용인, 화성, 김포, 세종특별자치시	보증금이 1억4천5백만원	4,800만원
광역시, 수도권과밀억제권역 아닌 인천(군제외) 안산, 파주, 이천, 광주, 평택	보증금이 8,500만원	2,800만원
그 밖의 지역	보증금이 7,500만원	2,500만원

대항력의 효력 및 요건

확정일자 + 주택의 인도 + 주민등록 전입신고를 한때에는 그 다음날 00:00부터 대항력이 발생 임대차 기간 : 기간을 정하지 않은 주택임대차계약 기간은 2년으로 간주

2. 주택임대차보호법 주요 개정사항

1) 계약갱신요구권 (주택임대차법 제6조의3 시행 2020.7.31.)

임차인이 희망하는 경우 1회 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리

※ 묵시적갱신은 계약갱신요구권을 사용하지 않은 것으로 봄.

임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전*까지 계약갱신을 요구하는 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못함. [* ’20.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신 청구(`20.6.9. 개정사항)]

임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했으면서도, 임차인이 요구한 갱신기간 동안 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상

2) 전월세 상한제 (주택임대차법 제7조 시행 2020.7.31.)

계약 갱신 시 임대료 증액 상한을 5% 범위내로 제한

3) 계약의 갱신 또는 해지 통보 기간 변경 (주택임대차법 제6조 시행 2020.12.10.)

‘20.12.09. 이전 계약 : 임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지 또는 계약조건을 변경 통지를 하여야 하면, 임차인은 임대차 기간 이 끝나기 1개월 전까지 임대인에게 갱신거절의 통지 또는 계약조건을 변경 통지를 하여야 함.

‘20.12.10. 이후 계약 : 임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지 또는 계약조건을 변경 통지를 하여야 하면, 임차인은 임대차 기간이 끝나기 1개월 전까지 임대인에게 갱신거절의 통지 또는 계약조건을 변경 통지를 하여야 함.

3. 주택임대차계약시 임차인 유의사항

1) 계약 체결 시에 준비하여야 할 사항

도 장

주민등록증 등 신분증

계 약 금

(통상 보증금의 10%)

+ +

대리인과 계약을 체결할 경우, 본인의 위임장과 신분증 확인 필요

보증금은 수회로 나누어 소유자 명의 계좌로 입금하는 것이 안전하고, 수표로 지급시에는 수표 번호․발행지점․발행일을 메모, 분실·도난 시에 대비한다.

2) 임대차 건물의 권리분석

(1) 주택의 토지 및 건물 등기부 등본을 직접 발급받아 확인

▪ 표제부∶임차주택이 맞는지 확인, 토지의 지분면적 확인(가격감정)

▪ 갑 구∶소유자 이름과 주소 확인, 가등기, 압류, 가압류 등 확인

▪ 을 구∶지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 임차권 등 확인

▪ 소유권등기 외에 아무런 등기가 없는 것이 최상이고, 저당권 등 선순위 권리가 설정된 경우는 경매 실 행시를 가정하여 보증금 회수가 가능한지 면밀히 계산해 보아야 한다.

※ 다가구주택의 경우에는 다른 세입자의 보증금도 사전 확인 요망

▪ 가처분, 가등기, 가압류, 압류, 예고등기(단, 예고등기는 부동산등기법 개정으로 폐지 예정) 등이 기재되 어 있다면, 전세보증금회수에 어려움이 있을 수 있다.

(주택임대차에 대항력이 없음).

(2) 토지이용계획확인서 등 확인

▪ 필요시 도시계획상 철거대상인지 여부를 확인

▪ 토지대장, 건축물대장(필요시 평면도) 확인(구청에서 발급)

▪ 미등기·무허가의 주택을 임차하는 경우 대지 소유자를 찾아내어 주택의 세부 내용을 파악할 것

‣ 등기 전인 신축아파트의 경우, 분양계약서 원본의 수분양자 명의를 확인하고, 추가로 분양회사에 문의 하여 명의를 확인하여야 안전하다.

3) 계약시 확인사항 ………… 본인확인 (前 임차인도 같이 합석하면 좋다)

(1) 등기부상 본인이 나온 경우 ⇒ 주민등록증으로 본인 확인(통상 중개업자가 함)

(2) 배우자가 나온 경우 ⇒ 최소한 등기권리증은 확인(본인 주민등록증도 확인)

※ 배우자의 경우 일상가사대리권 인정되나, 위임장을 받는 것이 안전

(3) 기타 대리인이 나온 경우 ⇒ 위임장+인감증명서(본인 주민등록증 확인)

4) 계약 직전 확인사항

(1) 임차주택의 사용부분(다가구주택인 경우 특히 계약서상에 정확히 표시)

(2) 계약의 개요

- 계약금 및 잔금(필요시 중도금)의 금액 및 지급일정

(통상은 계약금 10%, 나머지는 잔금으로 하며 잔금은 주택의 인도와 동시에 지불)

- 임대차 기간(법정 최단기간이 2년임)

(3) 전 임차인의 퇴거일과 자기의 입주일

(4) 전 임차인과의 관리비 등 제세공과금 처리문제

(5) 시설상태 및 수리여부 확인(벽면 도배포함)

(6) 구조변경 및 원상회복문제

(7) 위약 및 계약해제사항(계약금의 성격 및 해약조건) 등 기타 특약사항

(8) 중개보수 문제(법정기준 초과 보수 받으면? ☞ 행정처분 및 형사처벌 대상)

5) 계 약

(1) 계약서의 내용을 확인한 후 계약서에 기명․날인(또는 서명)한다.

(2) 기명․날인(또는 서명)한 계약서를 1부 보관한다.

(3) 계약금을 주고, 계약금 영수증을 받는다.

(4) 잔금(필요시 중도금) 지급일의 시간을 우선 정하고 추후 시간이 변동되면 연락하기로 한다.(집주인과 중개업자의 연락처를 반드시 적어 놓을 것)

6) 중 도 금

(1) 민법 제565조 ․․․․․․ 매매의 당사자 일방이 계약당시 계약금 등을 교부한 경우에는 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 배액을 상환하고 그 계약을 해제할 수 있다.(제567 조에 의하여 임대차 등 유상계약에 xx)

(2) 따라서 중도금(중도금이 없는 경우에는 잔금)이 지급되기 전까지는 이행에 착수하지 아니한 것으로 보아 임차인은 계약금을 포기하고 임대인은 배액을 변상하고 임대차계약을 해제할 수 있다.

7) 잔금처리

계약시 등기부 확인을 하였더라도

(1) 잔금 지급일에는 등기부상의 내용이 계약시와 변동이 없는지 확실히 재확인한 후 잔금을 지불하고

영수증을 받는다. 또한 동시에 집 열쇠를 받는다.(주택의 시설상태 여부도 재확인)

※ 드물기는 하나 악의의 임대인이 계약체결일 이후에 권리를 설정하는 경우가 더러 있어 반드시 등기부등본 재확인 필요

(2) 종전 임차인(혹은 집주인)과 관리비 등 제공과금을 처리한다.

8) 계약 후 유의사항(제3자에 대한 대항력 구비 등)

(1) 잔금지급 즉시 전입신고(외국인∶외국인등록․ 체류지 변경신고)를 하고 보증금 회수 전까지는 원칙적으로 주민등록을 계속 유지하여야 함

(2) 동 주민센터 등에서 계약서에 확정일자를 부여 받아야 우선변제권이 인정

(3) 임대인(집주인)이 전세권 등기를 해주면 즉시 등기를 하는 것이 편리

※ xx등록 ․ 확정일자시 ‘계속점유’가 대항력 및 우선변제권의 요건이므로 보증금을 돌려받기 전에 이사하는 것에 위험이 따르나, 전세권등기를 한 경우라면 이사하여도 불이익이 없음

등급	내용	비고
1	임차권 등기 또는 전세권 등기	확실한 물권적 효력
2	이사 + xx등록 + 확정일자부여	대항력 및 우선변제권 획득
3	이사 + xx등록	대항력만 획득

* 임대차 종료시의 임차권등기는 「주택임대차보호법」 제3조의3(임차권등기명령)에 의해 임대인이 동의하지 않아도 법원의 명령에 따라 할 수 있으나, 전세권 등기는 임대인이 동의하여 주는 경우에만 가능(공동신청 주의)

4. 임대차 관계에서 임대인이 주의하여야 할 사항

계약체결시 일반적인 임대차계약서 중 누락이 있는지 확인하여야 하고, 주택에 유형적 하자(수 리를 요하는 손상) 또는 무형적 하자(접근성 등)가 있는지 여부에 대하여 충분히 임차인과 협의 하여 근거(중개대상확인·설명서 양식활용)로 남겨 두면 추후 분쟁을 줄일 수 있다.

임대차기간이 끝나기 2개월 ~ 6개월 전(2020.12.9. 이전 임대차 계약건은 1개월 ~ 6개월 전)에 해지의 통지를 하지 아니하면 묵시의 갱신이 되어 추가로 2년간의 임대차 계약이 개시되므로 내 용증명우편 등을 통하여 계약의 해지 여부에 대한 의사표시를 명확히 할 필요가 있다.

새로 계약을 체결하는 경우에는 주택임대차보호법과 상관없이 기존 보증금의 5%를 초과하여 보 증금 또는 차임을 인상할 수 있으나, 임차인이 계약갱신요구권을 사용한 경우에는 위 제한의 범 위 내에서만 증액이 가능하다.

보증금 약정이 없거나, 월세체납으로 보증금 잔액이 없어졌음에도 임차인과 연락이 두절되는 등 으로 짐을 빼지 않은 경우라도, 임대인은 부동산명도청구소송 등 법적절차를 거쳐 문제를 해결 하여야 하며 섣불리 짐을 폐기할 경우 재물손괴, 주거침입 등 송사에 휘말리는 경우가 있으므로 유의하여야 한다.

참고 5

주택임대차표준계약서(별지 1,2)

이 계약서는 법무부가 국토교통부·서울시 및 관련 전문가들과 함께 민법, 주택임대차보호법, 공인중개사법 등 관계 법령에 근거하여 만들었습니다. 법의 보호를 받기 위해 【중요확인사항】(별지1)을 꼭 확인하시기 바랍니다.

주택임대차표준계약서

❑보증금 있는 월세

❑전세 ❑월세

임대인( )과 임차인( )은 아래와 같이 임대차 계약을 체결한다

[임차주택의 표시]

소 재 지		(도로명주소)
토	지	지목		면적	㎡
건	물	구조‧용도		면적	㎡
임차할부분		상세주소가 있는 경우 동‧층‧호 정확히 기재		면적	㎡
계약의종류		❑ 신규 계약		❑ 합의에 의한 재계약
		❑ ｢주택임대차보호법｣ 제6조의3의 계약갱신요구권 행사에 의한 갱신계약 * 갱신 전 임대차계약 기간 및 금액 계약 기간: . . . ~ . . . 보증금: 원, 차임:				월	원
미납 국세･지방세				선순위 확정일자 현황		확정일자 부여란 ※주택임대차계약서를 제출하고 임대차 신고의 접수를 완료한 경우에는 별도로 확정 일자 부여를 신청할 필요가 없습니다.
□ 없음 (임대인 서명 또는 날인       ) □ 있음(중개대상물 확인‧설명서 제2쪽 Ⅱ. 개 업공인중개사 세부 확인사항 ‘⑨ 실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항’에 기재)				□ 해당 없음 (임대인 서명 또는 날인 ) □ 해당 있음(중개대상물 확인‧설명서 제2쪽 Ⅱ. 개업공인중개사 세부 확인사항 ‘⑨ 실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항’에 기재)

[계약내용]

제1조(보증금과 차임 및 관리비) 위 부동산의 임대차에 관하여 임대인과 임차인은 합의에 의하여 보증금과 차임 및 관리비를 아래와 같이 지불하기로 한다.

보 증 금	금 원정(\ )
계 약 금	금 원정(\ )은 계약시에 지불하고 영수함. 영수자 ( 인)
중 도 금	금 원정(\ )은      년      월     일에 지불하며
잔 금	금 원정(\ )은      년      월     일에 지불한다
차임(월세)	금 원정은 매월 일에 지불한다(입금계좌: )
관 리 비	(정액인 경우) 총액 금 원정(\ ) 월 10만원 이상인 경우 세부금액 기재
	1. 일반관리비 금 원정(\ ) 3. 수도료 금 원정(\ ) 5. 난방비 금 원정(\ ) 7. TV 사용료 금 원정(\ )	2. 전기료 금 원정(\ ) 4. 가스 사용료 금 원정(\ ) 6. 인터넷 사용료 금 원정(\ ) 8. 기타관리비 금 원정(\ )
	(정액이 아닌 경우) 관리비의 항목 및 산정방식을 기재(예: 세대별 사용량 비례, 세대수 비례)

제2조(임대차기간) 임대인은 임차주택을 임대차 목적대로 사용‧수익할 수 있는 상태로      년    월 일까지 임차인에게 인도하고, 임대차기간은 인도일로부터     년     월     일까지로 한다.

제3조(입주 전 수리) 임대인과 임차인은 임차주택의 수리가 필요한 시설물 및 비용부담에 관하여 다음과 같이 합의한다.

수리 필요 시설

□ 없음 □ 있음(수리할 내용:

)

수리 완료 시기

□ 잔금지급 기일인      년    월    일까지 □ 기타 (

)

약정한 수리 완료 시기까지 □ 수리비를 임차인이 임대인에게 지급하여🅓 할 보증금 또는 차임에서 공제

미 수리한 경우 □ 기타( )

제4조(임차주택의 사용·관리·수선) ① 임차인은 임대인의 동의 없이 임차주택의 구조변경 및 전대나 임차권 양도를 할 수 없으며, 임대차 목적인 주거 이외의 용도로 사용할 수 없다.

② 임대인은 계약 존속 중 임차주택을 사용·수익에 필요한 상태로 유지하여🅓 하고, 임차인은 임대인이 임차 주택의 보존에 필요한 행위를 하는 때 이를 거절하지 못한다.

③ 임대인과 임차인은 계약 존속 중에 발생하는 임차주택의 수리 및 비용부담에 관하여 다음과 같이 합의한다. 다만, 합의되지 아니한 기타 수선비용에 관한 부담은 민법, 판례 기타 관습에 따른다.

임대인부담

임차인부담

( 예컨대, 난방, 상․하수도, 전기시설 등 임차주택의 주요설비에 대한 노후·불량으로 인한 수선은 민법 제

623조, 판례상 임대인이 부담하는 것으로 해석됨)

( 예컨대, 임차인의 고의․과실에 기한 파손, 전구 등 통상의 간단한 수선, 소모품 교체 비용은 민법 제 623조, 판례상 임차인이 부담하는 것으로 해석됨)

④ 임차인이 임대인의 부담에 속하는 수선비용을 지출한 때에는 임대인에게 그 상환을 청구할 수 있다. 제5조(계약의 해제) 임차인이 임대인에게 중도금(중도금이 없을 때는 잔금)을 지급하기 전까지, 임대인은 계약금의 배액

을 상환하고, 임차인은 계약금을 포기하고 이 계약을 해제할 수 있다.

제6조(채무불이행과 손해배상) 당사자 일방이 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 계약을 해제할 수 있으며, 그로 인한 손해배상을 청구할 수 있다. 다만, 채무자가 미리 이행하 지 아니할 의사를 표시한 경우의 계약해제는 최고를 요하지 아니한다.

제7조(계약의 해지) ① 임차인은 본인의 과실 없이 임차주택의 일부가 멸실 기타 사유로 인하여 임대차의 목적대로 사용 할 수 없는 경우에는 계약을 해지할 수 있다.

② 임대인은 임차인이 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나, 제4조 제1항을 위반한 경우 계약을 해지할 수 있다. 제8조(갱신요구와 거절) ① 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신을 요구할 수 있

다. 다만, 임대인은 자신 또는 그 직계존속·직계비속의 실거주 등 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 각 호의 사유가 있 는 경우에 한하여 계약갱신의 요구를 거절할 수 있다. ※ 별지2) 계약갱신 거절통지서 양식 사용 가능

② 임대인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호에 따른 실거주를 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하 고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 주택 을 임대한 경우, 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여🅓 한다.

③ 제2항에 따른 손해배상액은 주택임대차보호법 제6조의3 제6항에 의한다.

제9조(계약의 종료) 임대차계약이 종료된 경우에 임차인은 임차주택을 원래의 상태로 복구하여 임대인에게 반환 하고, 이와 동시에 임대인은 보증금을 임차인에게 반환하여🅓 한다. 다만, 시설물의 노후화나 통상 생길 수 있는 파손 등은 임차인의 원상복구의무에 포함되지 아니한다.

제10조(비용의 정산) ① 임차인은 계약종료 시 공과금과 관리비를 정산하여🅓 한다.

② 임차인은 이미 납부한 관리비 중 장기수선충당금을 임대인(소유자인 경우)에게 반환 청구할 수 있다. 다만, 관리사무소 등 관리주체가 장기수선충당금을 정산하는 경우에는 그 관리주체에게 청구할 수 있다.

제11조(분쟁의 해결) 임대인과 임차인은 본 임대차계약과 관련한 분쟁이 발생하는 경우, 당사자 간의 협의 또는 주택임대차분쟁조정위원회의 조정을 통해 호혜적으로 해결하기 위해 노력한다.

제12조(중개보수 등) 중개보수는 거래 가액의    %인        원(□ 부가가치세 포함 □ 불포함)으로 임대인과 임차인이 각각 부담한다. 다만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효‧취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다.

제13조(중개대상물확인․설명서 교부) 개업공인중개사는 중개대상물 확인․설명서를 작성하고 업무보증관계증서(공 제증서등) 사본을 첨부하여       년      월      일 임대인과 임차인에게 각각 교부한다.

[특약사항]

• 주택을 인도받은 임차인은   년  월  일까지 주민등록(전입신고)과 주택임대차계약서상 확정일자를 받기로 하고, 임대인은 위 약정일자의 다음날까지 임차주택에 저당권 등 담보권을 설정할 수 없다.

• 임대인이 위 특약에 위반하여 임차주택에 저당권 등 담보권을 설정한 경우에는 임차인은 임대차계약을 해제 또는 해지할 수 있다. 이 경우 임대인은 임차인에게 위 특약 위반으로 인한 손해를 배상하여🅓 한다.

• 임대차계약을 체결한 임차인은 임대차계약 체결 시를 기준으로 임대인이 사전에 고지하지 않은 선순위 임대차 정보(주택임대차보호법 제3조의6 제3항)가 있거나 미납 또는 체납한 국세･지방세가    원을 초과하는 것을 확인한 경우 임대차기간이 시작하는 날까지 제5조에도 불구하고 계약금 등의 명목으로 임대인에게 교부한 금전 기타 물건을 포기하지 않고 임대차계약을 해제할 수 있다.

• 주택임대차계약과 관련하여 분쟁이 있는 경우 임대인 또는 임차인은 법원에 소를 제기하기 전에 먼저 주택 임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청한다. ( □ 동의 □ 미동의)

※ 주택임대차분쟁조정위원회 조정을 통할 경우 60일(최대 90일) 이내 신속하게 조정 결과를 받아볼 수 있습니다.

• 주택의 철거 또는 재건축에 관한 구체적 계획 ( □ 없음 □ 있음 ※공사시기 : ※ 소요기간 : 개월)

• 상세주소가 없는 경우 임차인의 상세주소부여 신청에 대한 소유자 동의여부 ( □ 동의 □ 미동의)

※ 기타

본 계약을 증명하기 위하여 계약 당사자가 이의 없음을 확인하고 각각 서명․날인 후 임대인, 임차인, 개업공인중개사는 매 장마다 간인하여, 각각 1통씩 보관한다.

년 월 일

임 대 인	주 소								서명 또는 날인
	주민등록번호			전 화			성 명
	대 리 인	주 소		주민등록번호			성 명
임 차 인	주 소								서명 또는 날인
	주민등록번호			전 화			성 명
	대 리 인	주 소		주민등록번호			성 명
개 업 공 인 중 개 사	사무소소재지			사무소소재지
	사무소명칭			사무소명칭
	대 표	서명 및 날인			대 표	서명 및 날인	
	등 록 번 호			전화		등 록 번 호			전화
	소속공인중개사	서명 및 날인			소속공인중개사	서명 및 날인	

참고 6

법 의 보 호 를 받 기 위 한 중 요 사 항 ! 반 드 시 확 인 하 세 요

< 계약 체결 시 꼭 확인하세요 >

【대항력 및 우선변제권 확보】

① 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에게 임차권을 주장할 수 있고, 계약서에 확정일자까지 받으면 후순위권리자나 그 밖의 채권자에 우선하여 변제받을 수 있으며, 주택의 점유와 주민등록은 임대 차 기간 중 계속 유지하고 있어🅓 합니다.

② 등기사항증명서, 미납국세·지방세, 다가구주택 확정일자 현황 등을 반드시 확인하여 선순위 권리자 및 금액을 확인하고 계약 체결여부를 결정하여🅓 보증금을 지킬 수 있습니다.

※ 임차인은 임대인의 동의를 받아 미납국세·지방세는 관할 세무서에서, 확정일자 현황은 관할 주민센터‧등기소에서 확인할 수 있습니다.

【임대차 신고의무 및 확정일자 부여 의제】

① 수도권 전역, 광역시, 세종시 및 도(道)의 시(市) 지역에서 보증금 6천만원 또는 월차임 30만원을 초과하여 주택임대차 계약을 체결(금액의 변동이 있는 재계약･갱신계약 포함)한 경우, 임대인과 임차인은 계약체결일로부터 30일 이내에 시 군구청에 해당 계약을 공동(계약서를 제출하는 경우 단독신고 가능)으로 신고하여🅓 합니다.

② 주택임대차계약서를 제출하고 임대차 신고의 접수를 완료한 경우, 임대차 신고필증상 접수완료일에 확정일자가 부여된 것으로 간주되므로, 별도로 확정일자 부여를 신청할 필요가 없습니다.

< 계약기간 중 꼭 확인하세요 >

【차임증액청구】

계약기간 중이나 임차인의 계약갱신요구권 행사로 인한 갱신 시 차임‧보증금을 증액하는 경우에는 기존 차임·보증금의 5%를 초과하여 증액하지 못하고, 계약체결 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못합니다.

【묵시적 갱신 등】

① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월부터 2개월* 전까지, 임차인은 2개월 전까지 각 상대방에게 계약을 종료하겠다거나 조건을 변경하여 재계약을 하겠다는 취지의 통지를 하지 않으면 종전 임대차와 동일한 조건으로 자동 갱신됩니다.

* 기존 규정은 1개월이고, ’20. 12. 10. 이후 최초로 체결되거나 갱신된 계약의 경우 2개월이 적용됩니다.

② 제1항에 따라 갱신된 임대차의 존속기간은 2년입니다. 이 경우, 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있지만 임대인은 계약서 제7조의 사유 또는 임차인과의 합의가 있어🅓 계약을 해지할 수 있습니다.

【계약갱신요구 등】

① 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 2개월* 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못하고, 갱신거절 시 별지 2에 게재된 계약갱신 거절통지서 양식을 활용할 수 있습니다.

* 기존 규정은 1개월이고, ’20. 12. 10. 이후 최초로 체결되거나 갱신된 계약의 경우 2개월이 적용됩니다.

② 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고, 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년, 나머지 조건은 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 다만, 차임과 보증금의 증액은 청구 당시의 차임 또는 보증금 액수의 100분의 5를 초과하지 아니하는 범위에서만 가능합니다.

③ 묵시적 갱신이나 합의에 의한 재계약의 경우 임차인이 갱신요구권을 사용한 것으로 볼 수 없으므로, 임차인은 주택임대차 보호법에 따라 임대기간 중 1회로 한정되어 인정되는 갱신요구권을 차후에 사용할 수 있습니다.

< 계약종료 시 꼭 확인하세요 >

【보증금액 증액시 확정일자 날인】

계약기간 중 보증금을 증액하거나, 재계약 또는 계약갱신 과정에서 보증금을 증액한 경우에는 증액된 보증금액에 대한 우선변제권을 확보하기 위하여 반드시 다시 확정일자를 받아🅓 합니다.

주택임대차 관련 분쟁은 전문가로 구성된 대한법률구조공단, 한국부동산원, 한국토지주택공사, 지방자치단체에 설치된 주택임대차분쟁조정위원회에서 신속하고 효율적으로 해결할 수 있습니다.

계약갱신 거절통지서

임 대 인	성 명		임 차 인	성 명
	주 소			주 소
	연 락 처			연 락 처
임차목적물 주소
임대차계약 기간

임대인(     )은 임차인(     )로부터   년   월   일 주택임대차계약의 갱신을 요구받았으나, 아래와 같은 법률상 사유로 위 임차인에게 갱신요구를 거절한다는 의사를 통지합니다.

1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 □

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 □

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 □

(상당한 보상의 내용 : )

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우 □

5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 □

6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 □

7. 주택의 전부 또는 대부분을 철거･재건축하기 위하여 점유를 회복할 필요가 있는 경우

7-1. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적 으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 □

7-2. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 □

7-3. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 □

8. 임대인 또는 임대인의 직계존비속이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 □

(실거주자 성명: , 임대인과의 관계 : □ 본인 □ 직계존속 □ 직계비속)

9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 □

계약갱신거절 사유 (주택임대차보호법 제6조의3

제1항 각 호)

* 위 계약갱신거절 사유를 보충설명하기 위한 구체적 사정

※ 선택하신 사유를 소명할 수 있는 문서 등 별도의 자료가 있는 경우, 해당 자료들을 본 통지서에 첨부하여 임 해주시기 바랍니다.

작성일자 : 년 월 일	임대인 : (서명 또는 날인)
* 거절통지의 효력은 위 계약갱신 거절통지서를 작성 및 발송한 후, 임차인에게 통지가 도달한 때에 발생합니다.

Ⅲ

주택임대차 신고 제도

임대정보 공개를 통해 임대차 정보의 불균형으로 발생하는 임대인과 임차인 사이의 분쟁을 해소하고 투명한

부동산 거래질서를 확립을 위하여 주택 임대차 신고제도 시행(2021.6.1.)

1. 신고대상

보증금 6천만원 또는 월차임 30만원을 초과하는 주택 임대차(전세/월세 등) 계약을 체결한 때 (신규·갱신, 변경, 해제)

① 주택 : 주택임대차보호법 상 주택(주거용 건물)

- 주거용 건물 : 단독, 아파트, 연립, 다세대, 다가구 주택 및 주거용 오피스텔 등 주거를 목적으로 하는 건물

② 임대차 : 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 차임을 지급할 것을 약정(민법 제618조)

※ 임대료 변동없이 기간만 연장되는 갱신계약(묵시적 갱신 등)의 경우 신고의무 제외

2. 신고대상 지역·금액·시점 적용범위

지역 : 경기도 외 도(道)관할 군(郡)지역을 제외한 전역

금액 : 보증금 6천만원 초과 또는 월차임(월세) 30만원 초과 계약일 : 2021.6.1. 이후 체결한 주택 임대차 계약

신고관청 : 주택 소재 동 주민센터

3. 신고기간 : 주택임대차 계약체결일부터 30일 이내

4. 신고의무자

임대차 계약 당사자(임대인/임차인) 또는 국가 등

5. 신고방법

1) 공동 신고

임대차 계약 당사자가 공동으로 신고서 등을 제출하여 신고하는 방법

① 임대차계약서 제출이 가능한 경우(시행규칙 제6조의2제9항)

- 임대차 계약 당사자 중 일방이 계약서*를 소지하여 신고관청에 제출하는 경우 공동신고가 완료된 것으로 신고서 제출은 생략

② 임대차계약서 제출이 불가능한 경우(시행규칙 제6조의2제2항)

- 임대차계약서 제출이 불가능한 경우에는 신고서에 임대인과 임차인 공동으로 서명 또는 날인하여 신고관청에 제출

③ 계약 입증 서류로 일방 신고(시행규칙 제6조의2제3항)

- 계약당사자 쌍방이 신고서에 공동 서명 또는 날인하기 어려운 경우 계약당사자 일방이 단독으로 서명 또는 날인한 신고서와 계약입증 서류(통장사본 등)를 함께 제출하는 경우 공동으로 신고서를 제출한 것으로 처리

2) 단독 신고

임대차 계약 당사자 일방이 신고를 거부하는 경우 단독으로 신고서 등을 제출하여 신고하는 방법

① 임대차계약서 제출이 가능한 경우

- 단독 신고자 일방이 계약서와 단독신고 사유서를 제출

② 임대차계약서 제출이 불가능한 경우

- 단독 신고자 일방이 단독 서명 또는 날인한 신고서와 계약 체결 입증자료, 단독신고 사유서를 제출

6. 주택 임대차 대리인(개업공인중개사 포함) 신고·제출 방법

임대차계약당사자의 위임을 받은 사람은 임대차 신고서 등의 작성 또는 제출 대행 가능 대리인 필수지참 서류(공통 : 대리인 신분증)

- 개인 위임 : 자필서명 위임장, 계약당사자 신분증 사본

- 법인 위임 : 법인인감 날인 위임장, 법인인감 증명서

1) 공동·단독 신고 위임을 받은 경우

① 임대차계약서 원본 제출이 가능한 경우(권장신고 방법)

- 신고관청에 계약서를 제출하여 신고하기로 한 일방은 대리인 위임 제출 가능, 이 경우 공동신고 완료 및 신고서 제출 생략

② 임대차계약서 원본 제출이 불가능한 경우

- 계약 당사자 공동 작성 신고서가 있는 경우 : 공동 서명 또는 날인된 신고서 대리인 제출

- 대리인이 신고서 작성·제출을 위임 받은 경우 : 대리인 서명 또는 날인된 신고서와 임대차 계약서

사본 첨부

7. 신고효과(확정일자 부여 의제)

임대차계약서를 제출하여 신고한 때에는「주택임대차보호법」제3조의6제1항에 따른 확정일자를 부여한 것으로 의제

8. 주택임대차 해제 신고

주택임대차 신고 이후 당해 임대차 계약 이행 전 계약을 해제하는 경우, 해제가 확정된 날부터 30일이내 신고(주택임대차계약 신고 방법과 동일)

9. 신고위반 과태료 처분

과태료 부과 기준(법 제28조제5항제3호)

1) 과태료 처분 적용기준

① 시간적 범위에 따른 적용기준

- 지연·거짓 신고 과태료 : ‘21.6.1. 주택 임대차 계약체결분부터

- 거짓계약·거짓해제 신고 과태료 : ‘21.6.1. 신고분부터

② 인적 범위에 따른 적용기준

- 계약 당사자의 위반행위에 대한 과태료 처분은 임대인·임차인 각각 별도 부과

2) 과태료 처분대상 위반행위

① 법 제6조의2, 제6조의3의 규정을 위반하여 임대차 계약 관련 신고를 하지 아니한 경우(공동신고 거부자 포함) : 100만원 이하

계약금액 해태기간	1억원 미만	1억원 이상 ~ 3억원 미만	3억원 이상 ~ 5억원 미만	5억원 이상
3개월 이하	4만원	5만원	10만원	15만원
3개월 초과 ~ 6개월 이하	13만원	15만원	30만원	45만원
6개월 초과 ~ 1년 이하	21만원	30만원	50만원	70만원
1년 초과 ~ 2년 이하	24만원	40만원	60만원	80만원
2년 초과	30만원	50만원	80만원	100만원

※ 계약금액 환산기준

가) 보증금만 있는 경우: 신고서에 기재된 보증금액

나) 월 차임만 있는 경우: 신고서에 기재된 월 차임액의 200배에 해당하는 금액

다) 보증금과 월 차임이 모두 있는 경우: 신고서에 기재된 보증금액에 월 차임액의 2 0배에 해당하는 금액을 합산한 금액

② 거짓신고 : 100만원

3) 과태료 부과 계도기간

임대차 신고제도 신규 도입에 따른 일반 국민들의 적응기간 등을 감안하여 시행일로부터 1년 (`21.6.1.~`24.5.31.)간 계도기간을 운영하며, 계도기간 중에는 과태료 미부과로 국민 부담 완화

참고 7

주택임대차 계약 신고서 서식

■ 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 [별지 제5호의2서식]

<개정 2023. 12. 29.>

부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr) 에서도 신청할 수 있습니다.

주택 임대차 계약 신고서

※ 뒤의 유의사항ㆍ작성방법을 읽고 작성하시기 바라며, [ ]에는 해당하는 곳에 √표를 합니다. (앞)

접수번호				접수일시					처 리 기	간 지체 없이
①임대인	성명(법인ㆍ단체명)						주민등록번호(법인ㆍ외국인등록ㆍ고유번호)
	주소(법인ㆍ단체 소재지)
	전화번호						휴대전화번호
②임차인	성명(법인ㆍ단체명)						주민등록번호(법인ㆍ외국인등록ㆍ고유번호)
	주소(법인ㆍ단체 소재지)
	전화번호						휴대전화번호
③임대 목적물 현황	종류	아파트[ ] 연립[ ] 그 밖의 주거용[ ]		다세대[	]	단독[ ]	다가구[	] 오피스텔[	] 고시원[ ]
	④소재지(주소)
	건물명(					)		동	층 호
	⑤임대 면적(㎡)		㎡				방의 수(칸)		칸
임대 계약내용	⑥신규 계약 [ ]	임대료	보증금		원
			월 차임		원
		계약 기간		년		월	일 ∼	년	월 일
		체결일			년	월	일
	⑦갱신 계약 [ ]	종전 임대료	보증금		원
			월 차임		원
		갱신 임대료	보증금		원
			월 차임		원
		계약 기간		년		월	일 ∼	년	월 일
		체결일			년	월	일
		⑧「주택임대차보호법」 제6조의3에 따른 계약갱신요구권 행사 여부						[ ] 행사	[ ] 미행사
개업공인 중개사	사무소 명칭						사무소 명칭
	사무소 소재지						사무소 소재지
	대표자 성명						대표자 성명
	등록번호						등록번호
	전화번호						전화번호
	소속공인중개사 성명						소속공인중개사 성명

「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제6조의2 및 같은 법 시행규칙 제6조의2에 따라 위와 같이 주택 임대차 계약 내용을 신고합니다.

신고인

임대인: 임차인: 제출인: (제출 대행시)

년 월 일

(서명 또는 인) (서명 또는 인) (서명 또는 인)

        시장ㆍ군수ㆍ구청장    (읍ㆍ면ㆍ동장ㆍ출장소장)     귀하                 

참고 8

주택임대차 계약 신고 위임장 서식

■ 주택 임대차계약 신고 위임장 서식

위 임 장

위임하는 사람	이름(법인명)	주민등록번호(법인ㆍ 외국인등록번호)
	주소(법인소재지)	전화번호
위임받는 사람	이름 (서명 또는 인)	주민등록번호
	위임하는 사람과의 관계	전화번호
	주소
위임내용	주택 임대차 계약 신고(신고서 작성 및 제출)

위 위임하는 사람은 위 위임받는 사람에게 위 위임내용의 신청 및 교부에 관한 모든 권리와 의무를 위임합니다.

년 월 일

위임하는 사람 (서 명)

(법인의 경우 법인인감)

유의사항

1. 위임받는 사람의 신분증(주민등록증, 여권, 운전면허증 등)을 제시해야 합니다.

2. 구비서류

- 공통 서류 : 임대차계약서 등

- 개인 위임 시 : 자필서명한 위임장(날인 불인정), 위임인의 신분증 사본

- 법인 위임 시 : 법인인감 날인한 위임장 및 법인인감증명서

3. 다른 사람의 인장 도용 등 허위로 위임장을 작성하여 신청할 경우에는 「형법」 제231조와 제232조에 따라 사문서 위조ㆍ변조죄로 5년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처하게 됩니다.

4. 본 위임장은 법정서식이 아니므로, 위임사항 등을 기재한 별도의 위임장도 사용 가능

210mm×297mm[백상지 80g/㎡]

Ⅳ

「공인중개사법」 주요사항

1. 총 칙

부동산중개업의 전문성을 제고하고 건전하게 지도· 육성하여 부동산 거래 질서를 확립함으로써 국민경제에 이 바지함을 목적으로 함

1) 용어의 정의

중개 (법률 제2조 제1호)

중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것

* 권리의 득실변경에 관한 행위란 법률행위를 말하며, 법률행위에는 매매, 교환, 증여, 임대차뿐만 아니라 지상권 설정, 담보권 설정행위도 포함

중개대상물 (법률 제3조)

토지, 건축물 그 밖의 토지의 정착물, 「입목에 관한 법률」에 따른 입목, 「공장 및 광업재단 저당법」에 따른 공장재단 및 광업재단

개업공인중개사 : 「공인중개사법」에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 자

분사무소 책임자 : 중개법인이 분사무소 책임자로 신고한 공인중개사로서 실무교육을 이수한 자 소속공인중개사 : 개업공인중개사에 소속된 공인중개사(중개업자인 법인의 사원 또는 임원으로서 공인중개사인 자를 포함)로서 중개업무를 수행하거나 개업공인중개사의 중개업무를 보조하는 자

* 소속공인중개사는 거래계약서 작성, 중개대상물 확인·설명 및 확인·설명서 작성 등 중개업자가 수행할 수 있는 주요한 중개업무를 직접 수행할 수 있으며, 이 경우 거래계약서 및 중개대상물확인·설명서에 당해 중개업자와 같이 서명 및 날인하여야 함

중개보조원 : 공인중개사가 아닌 자로서 개업공인중개사에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 중개업자의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자

2. 개업공인중개사 등의 기본윤리

전문직업인으로서의 품위 유지

개업공인중개사 및 소속공인중개사는 전문직업인으로서 품위를 유지하고 신의와 성실로써 공정하게 중개 관련 업무를 수행하여야 한다.

비밀누설 금지의무

개업공인중개사 등은 그 업무상 알게 된 비밀을 누설하여서는 아니된다. 개업공인중개사 등이 그 업무를 떠난 후에도 또한 같다.

3. 개업공인중개사의 업무상 주의사항

중개대상물 확인ㆍ설명의무(법률 제25조, 제26조) 위반

: 과태료 500만원 이하

중개업자의 사용인 신고(법률 제15조 제1항) 위반 : 업무정지 1월

※ 공인중개사 자격증을 갖고 있는 자는 소속공인중개사로만 신고하여야 함

사무소의 명칭에 “공인중개사사무소”, “부동산중개” 사용 위반 및 옥외광고물에 대표자성명 표기 (법률 제18조) 위반 : 과태료 50만원

중개대상물의 표시·광고(법률 제18조의2) 위반

- 중개사무소, 개업공인중개사 관한사항, 중개대상물의 종류별 소재지, 면적, 가격 등의 명시사항 미게시 : 과태료 50만원

- 중개대상물이 존재하지 않아서 실제로 거래를 할수 없는 중개대상물에 대한 표시·광고를한경우: 과태료5 0만원

- 중개대상물의 가격 등 내용을 사실과 다르게 거짓이나 과장되게 표시·광고를 한 경우 : 과태료 3 0만원

- 중개대상물이존재하지만실제로중개의대상이될수없는중개대상물에대한표시·광고를한경우: 과태료4 0만원

- 중개대상물이 존재하지만 실제로 중개할 의사가 없는 중개대상물에 대한 표시·광고를 한 경우 : 과태료 250만원

- 중개대상물의 입지조건, 생활여건, 가격 및 거래조건 등 중개대상물 선택에 중요한 영향을 미칠 수 있는 사실을 빠트리거나 은폐·축소하는 등의 방법으로 소비자를 속이는 표시·광고를 한 경우 : 과태료 300만원

중개보조원의 고지의무(법률 제18조의4) 위반

- 중개보조원은 현장안내 등 중개업무를 보조하는 경우 중개의뢰인에게 본인이 중개보조원이라는 사실을 미리 알려야 한다. : 과태료 500만원

3월을 초과하는 휴업, 폐업, 휴업한 중개업을 재개 또는 휴업기간의 변경 신고(법률 제21조 제1항) 위반 : 과태료 20만원

손해배상책임의 보장에 관한 증서의 변경(시행령 제25조 제2항) 위반 : 업무정지 1월 손해배상책임의 보장에 관한 증서 교부(법률 제30조 제5항) 위반 : 과태료 30만원

4. 부동산중개업 개설등록

공인중개사 자격증을 취득한 자가 중개업을 영위하기 위하여 부동산 중개사무소를 두고자 하는 지역의 등록 관청에 부동산 중개사무소 개설등록을 신청하는 것

1) 부동산중개사무소 개설등록 신청

처리절차

개설등록 신청

등록적격 여부 검토

등록통지 및 업무보증설정

업무개시

등록증교부 및 인장등록

신청서류

- 신청서 (규칙 서식 5호)

- 실무교육 이수증 사본 제출(법인의 경우 대표자, 임원 또는 사원전원 및 분사무소 책임자의 실무교육 이수증 사본 각각 추가)

- 여권용 사진 1매(3.5cm × 4.5cm)

- 중개사무소 확보 서류(소유자, 임대차계약서, 사용대차승낙서 등)

① 건축물대장에 기재된 건물(준공검사, 준공인가, 사용승인, 사용검사 등을 받은 건물로서 건축물대장에 기재되기 전의 건물 포함)로서 위반건축물이 아닐 것

② 건축물대장상 용도가 업무시설, 판매시설, 제2종근린생활시설 중 하목(금융업소, 사무소, 부동산중개 사무소, 결혼상담소 등 소개업소, 출판사)에 해당되어야 함.

- 수수료 : 개인 20,000원, 법인 30,000원

- 등록인장 중개법인 요건

- 「상법」상 회사 또는 「협동조합 기본법」제2조제1호에 따른 협동조합으로 자본금이 5천만원 이상일 것

- 법률 제14조에 규정된 업무만을 영위할 목적으로 설립된 법인일 것

- 대표자는 공인중개사이어야 하며, 대표자를 제외한 임원 또는 사원의 3분의 1 이상은 공인중개사일 것 업무보증 설정(손해배상책임)(법률 제30조, 영 제25조)

중개업자는 중개사무소를 개설등록 한 때에는 업무를 개시하기 전에 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 하며, 보증기간이 만료되는 경우에는 그 보증기간 만료일까지 다시 보증을 설정 하고 그 증명서류를 갖추어 등록관청에 신고하여야 함

인장등록 (법률 제16조)

개업공인중개사 및 소속공인중개사는 중개행위에 사용할 인장을 등록관청에 등록

- 개 인 : 가족관계등록부 또는 주민등록표에 기재되어 있는 성명이 나타난 인장으로 크기가 가로 세로 각각 7밀리미터 이상 30밀리미터 이내이어야 함

- 법 인 : 「상업등기규칙」에 따라 신고한 법인의 인장 및 인감증명서를 지참

- 분사무소 : 「상업등기규칙」 제36조제4항에 따라 법인의 대표자가 보증하는 인장을 주사무소 관할 등록관청에 분사무소 설치시 등록

- 등록시기 : 업무개시 전

※ 인장 변경의 경우 : 변경일로부터 7일 이내

- 등록대상 : 중개업 대표자, 분사무소 책임자, 소속공인중개사

2) 행정제재

자격정지 (소속공인중개사)

- 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 영위하는 자인 사실을 알면서 그를 통하여 중개를 의뢰받거나 그에게 자기의 명의를 이용하게 하는 행위

- 인장등록을 하지 아니하거나 등록하지 아니한 인장을 사용한 경우

등록취소

- 개인인 중개업자가 사망하거나 중개업자인 법인이 해산한 경우

- 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 중개사무소의 개설등록을 한 경우

- 중개사무소 개설등록 기준에 미달하게 된 경우(최근 1년 이내 2회 이상 위반)

- 이중으로 중개사무소의 개설등록을 한 경우

- 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 영위하는 자인 사실을 알면서 그를 통하여 중개를 의뢰받거나 그에게 자기의 성명 또는 상호를 이용하게 하는 행위

- 고용한 중개보조원의 수가 개업공인중개사와 소속공인중개사를 합한 수의 5배를 초과한 경우

업무정지

- 인장등록을 하지 아니하거나 등록하지 아니한 인장을 사용한 경우

- 계속하여 6월을 초과하여 휴업한 경우

- 거래계약서에 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 2 이상의 거래계약서를 작성한 경우

- 손해배상책임을 보장하기 위한 조치를 이행하지 아니하고 업무를 개시한 경우

- 중개대상물 확인·설명서 및 거래계약서를 작성·교부하지 아니하거나 보존하지 아니한 경우

- 중개대상물 확인ㆍ설명서 및 거래계약서에 서명 및 날인을 하지 아니한 경우

- 중개사무소 개설등록 기준에 미달하게 된 경우(최근 1년이내 1회 위반)

- 그 밖에 이 법 또는 이 법에 의한 명령이나 처분을 위반한 경우 과태료

- 중개사무소등록증 등을 게시하지 아니한 자

- 손해배상책임에 관한 사항을 설명하지 아니하거나 증서의 사본을 교부하지 아니한 자

- 사무소의 명칭에 "공인중개사사무소", "부동산중개"라는 문자를 사용하지 아니한 자 또는 옥외 광고물에 성명을 표기하지 아니하거나 허위로 표기한 자

3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금

- 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 한 자

- 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 중개사무소 개설등록을 한 자

- 중개의뢰인과 직접 거래를 하거나 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금

- 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 영위하는 자인 사실을 알면서 그를 통하여 중개를 의뢰받거나 그에게 자기의 성명 또는 상호를 이용하게 하는 행위

- 이중으로 중개사무소의 개설등록을 하거나 2 이상의 중개사무소에 소속된 자

- 법률에 의한 중개보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위

등록의 결격사유 (법률제10조)

1. 미성년자

2. 금치산자 또는 한정치산자

3. 파산선고를 받고 복권되지 아니한 자

4. 금고 이상의 실형의 선고를 받고 그 집행이 종료되거나 집행이 면제된 날부터 3년이 지나지 아니한 자

5. 금고 이상의 형의 집행유예를 받고 그 유예기간이 만료된 날부터 2년이 지나지 아니한 자

6. 공인중개사의 자격이 취소된 후 3년이 경과되지 아니한 자

7. 공인중개사 자격이 정지된 자로서 자격정지기간중에 있는 자

8. 중개사무소 개설등록이 취소된 후 3년이 경과되지 아니한 자

9. 업무정지처분을 받고 폐업신고를 한 자로서 업무정지기간이 경과되지 아니한 자

10. 법인의 업무정지 당시 사원 또는 임원이었던 자로서 업무정지기간이 경과되지 아니한 자

11. 이 법을 위반하여 300만원이상 벌금형 선고를 받고 3년이 경과되지 아니한 자

12. 사원 또는 임원 중 위 결격사유의 어느 하나에 해당하는 자가 있는 법인

행정제재

- 등록취소 : 중개업자가 위 제2호 ~ 제6호, 제 1호, 제12호 규정에 의한 결격사유에 해당하게 된 경우

- 업무정지 : 위 제1호 ~ 제 1호의 어느 하나에 해당하는 자를 소속공인중개사 또는 중개보조원으로 둔 경우

3) 중개사무소 설치기준 (법률 제13조)

중개사무소 설치기준

등록관청의 관할 구역 안에 중개사무소를 두되 1개의 중개사무소만 둘 수 있음

이동 중개사무소 설치의 금지

천막 그 밖에 이동이 용이한 임시 중개시설물을 설치하여서는 안 됨

분사무소의 설치

- 법인인 중개업자는 등록관청에 신고하고 그 관할 구역 외의 지역에 분사무소를 둘 수 있음

- 주된 사무소 소재지외의 시·군·구별로 1개소를 초과할 수 없음(영 제15조)

- 분사무소에는 공인중개사를 책임자로 두어야 함 중개사무소의 공동 사용

- 중개업자는 업무의 효율적인 수행을 위하여 다른 중개업자와 중개사무소를 공동으로 사용할 수 있음

- 중개사무소를 공동으로 사용하고자 하는 중개업자는 그 중개사무소를 사용할 권리가 있는 다른 중개업자의 승낙서를 첨부하여야 함(영 제16조)

행정제재

- 최근 1년 이내에 1회 위반시 업무정지, 최근 1년 이내에 2회 이상 위반시 등록취소

① 2 이상의 중개사무소를 둔 경우

② 임시 중개시설물을 설치한 경우

5. 부동산중개사무소 이전신고

신고기한 : 부동산중개사무소를 이전한 후 10일 이내 신고장소 : 등록관청

이전유형 : 관내, 관외(전입, 전출)

1) 중개사무소 이전

처리절차

- 관내이전

이전신고서 제출

(기존 등록관청)

서류검토 및

적합여부 검토

이전신고서 처리통보

및 등록증 교부

- 관외이전

이전후 등록관청

이전신고서 제출

서류검토 및

적합여부 검토

종전 등록관청에

서류송부요청

이전처리 통보 및

등록증교부

신고서류

- 이전신고서 (규칙 서식12호)

- 사무실확보를 증명하는 서류 (임대차계약서 등)

- 개설등록증

※ 사진 및 등록인장이 필요한 경우 있음.

관외 이전일 경우 중개사무소를 이전해서 업무를 시작할 등록관청에만 신고합니다.

2) 행정제재

과태료 30만원: 중개사무소의 이전신고를 하지 아니한 자

6. 부동산중개업 휴업, 폐업, 재개 신고

중개업자가 사정에 의해 3월을 초과하는 휴업을 하거나 폐업, 휴업한 중개업의 재개 또는 휴업기간의 변경을

하고자 할 경❹ 등록관청에 휴업, 폐업, 재개 신청서에 개설 등록증을 첨부하여 미리 신고하여야 함

1) 부동산중개업 휴업, 폐업, 재개 신고

신고대상

- 3월을 초과하는 휴업(6월을 초과할 수 없음)을 하는 자

- 휴업기간을 변경(6월 초과휴업 예외)하는 자(질병으로 인한 요양, 징집으로 인한 입영, 취학 등)

- 중개사무소를 폐업하는 자

- 휴업한 중개사무소를 재개하는 자 신고서류

- 신고서 (규칙 서식13호)

- 개설등록증(중개사무소 재개 제외) 폐업 신고의무자

- 부동산중개업 대표자(단, 폐업 시 중개업자가 사망한 경우에는 중개업자와 세대를 같이하고 있는 자가 신고할 수 있음)

처리절차

휴·폐업신고서 제출 (개설등록증 첨부)

서류검토

휴·폐업 처리 통보

2) 행정제재

과태료 20만원 : 휴업, 폐업, 휴업한 중개업의 재개 또는 휴업기간의 변경 신고를 하지 아니한 자

7. 기타 유의사항

1) 중개대상물 확인·설명

중개대상물의 확인·설명 (법률 제25조)

- 중개업자는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 확인·설명하여야 하는 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대장등본· 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 함

- 확인·설명을 위하여 필요한 경우 중개대상물의 매도의뢰인·임대의뢰인 등에게 당해 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있음

※ 매도 또는 임대의뢰인 등이 중개대상물 상태에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 사실을 매수의뢰인 또는 임차의뢰인 등에게 설명하고, 중개대상물 확인·설명서에 기재하여야 함

임대차 중개 시의 설명의무 (법률 제25조의3)

- 개업공인중개사는 주택의 임대차계약을 체결하려는 중개의뢰인에게 「주택임대차보호법」 제3조의6 제4항에 따라 확정일자부여 기관에 정보제공을 요청할 수 있는 사항과「국세징수법」 제109조 제1항‧제2항 및 「지방세징수법」 제6조제1항‧제3항에 따라 임대인이 납부하지 아니한 국세 및 지방세의 열람을 신청할 수 있다는 사항을 설명하여야 함.

금지행위 (법률 제33조제4호) 당해 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 그 밖의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위를 하여서는 안 됨

중개대상물 확인·설명 사항

① 당해 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계, 내진설계 적용여부, 내진능력

② 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한 사항

③ 중개대상물의 종류·소재지·지번·지목·면적·용도·구조 및 건축연도 등 중개대상물의 관한 기본적인 사항

④ 소유권·전세권·저당권·지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항

⑤ 거래예정금액·중개보수 및 실비의 금액과 그 산출내역

⑥ 토지이용계획, 공법상의 거래규제 및 이용제한에 관한 사항

⑦ 수도·전기·가스·소방·열공급·승강기 및 배수·소방 등 시설물의 상태

⑧ 벽면 및 도배의 상태

⑨ 일조·소음·진동 등 환경조건

⑩ 도로 및 대중 교통수단의 연계성, 시장·학교와의 접근성 등 입지조건

⑪ 중개대상물에 대한 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세의 종류 및 세율 중개대상물 확인·설명서의 작성·교부

- 중개업자는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 확인·설명 사항을 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하여야 함

- 확인·설명서에는 중개업자(법인인 경우 대표자, 법인의 분사무소의 경우 분사무소 책임자)가 서명 및 날인하되, 소속공인중개사가 중개행위를 한 경우에는 중개업자 및 소속공인 중개사 함께 서명 및 날인하여야 함

중개대상물 확인·설명서 사본의 보존기간 : 3년 행정제재

- 자격정지(소속공인중개사)

▪ 성실·정확하게 중개대상물의 확인·설명을 하지 아니하거나 설명의 근거자료를 제시하지 아니한 경우

▪ 중개대상물 확인·설명서에 서명 및 날인을 하지 아니한 경우

- 등록취소

▪ 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 그 밖의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위를 한 경우(최근 1년 이내 2회 이상 위반)

- 과태료

▪ 성실·정확하게 중개대상물의 확인·설명을 하지 아니하거나 설명의 근거자료를 제시하지 아니한 경우

- 업무정지

▪ 중개대상물 확인·설명서를 교부하지 아니하거나 보존하지 아니한 경우

▪ 중개대상물 확인·설명서에 서명 및 날인을 하지 아니한 경우

▪ 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 그 밖의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위를 한 경우(최근 1년 이내 1회 위반)

- 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금

▪ 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 그 밖의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위를 한 경우

2) 거래계약서의 작성 (법률 제26조)

거래계약서의 작성·교부

- 중개업자는 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하여야 함

- 거래계약서에는 중개업자(법인인 경우 대표자, 법인의 분사무소의 경우 분사무소 책임자)가 서명 및 날인하되, 소속공인중개사가 중개행위를 한 경우에는 중개업자 및 소속공인중개사가 함께 서명 및 날인 하여야 함

금지행위(법률 제26조 제3항)

- 중개업자는 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 2 이상의 거래 계약서를 작성하여서는 안됨 거래계약서 기재사항

① 거래당사자의 인적 사항

② 물건의 표시

③ 계약일·거래금액·계약금액 및 그 지급일자 등 지급에 관한 사항

④ 물건의 인도일시

⑤ 권리이전의 내용

⑥ 계약의 조건이나 기한이 있는 경우에는 그 조건 또는 기한

⑦ 중개대상물 확인·설명서 교부일자

⑧ 그 밖의 약정내용

거래계약서 사본의 보존기간 : 5년 행정제재

- 자격정지(소속공인중개사)

▪ 거래계약서에 서명 및 날인을 하지 아니한 경우

▪ 거래계약서에 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 2 이상의 거래계약서를 작성한 경우

- 등록취소

▪ 거래계약서에 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 2 이상의 거래계약서를 작성한 경우(최근 1년 이내 2회 이상 위반)

- 업무정지

▪ 거래계약서를 작성·교부하지 아니하거나 보존하지 아니한 경우

▪ 거래계약서에 서명 및 날인을 하지 아니한 경우

▪ 거래계약서에 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 2 이상의 거래계약서를 작성한 경우(최근 1년 이내 1회 위반)

3) 중개보수 등(법률 제32조)

중개보수와 실비

- 중개업자는 중개업무에 관하여 중개업자의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인 간의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우가 아니면 중개의뢰인으로부터 소정의 중개보수를 받을 수 있음

- 중개업자는 중개대상물의 권리관계 등의 확인 또는 계약금 등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비를 중개의뢰인으로부터 받을 수 있음

금지행위(법률 제33조 제3호)

- 사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 중개보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위를 하여서는 안 됨 세부내용

- 중개보수는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받음

- 중개대상물의 소재지와 중개사무소의 소재지가 다른 경우 중개사무소의 소재지를 관할하는 시·도 조례에서 정한 기준에 따라 보수 및 실비를 받음

- 거래금액의 계산

① 임대차

전 세	월 세
	5천만원 미만	5천만원 이상
전세보증금	보증금 + (월차임액 × 70)	보증금 + (월차임액 × 100)

② 교환 : 교환대상 중개대상물 중 거래금액이 큰 중개대상물의 가액

③ 동일 중개대상물 : 동일 당사자간에 매매를 포함한 둘 이상의 거래가 동일 기회에 이루어지는 경우에는 매매계약에 관한 거래금액만을 적용

④ 주거용·비주거용 건축물 : 주택의 면적이 2분의 1이상인 경우에는 주택에 대한 중개보수를 적용하고, 주택의 면적이 2분의 1미만인 경우에는 주택 외의 중개 대상물에 대한 중개보수를 적용

행정제재

- 등록취소(최근 1년 이내 2회 이상 위반), 업무정지(최근 1년 이내 1회 위반)

- 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금

실비의 한도

구 분	산 출 내 역
1. 중개대상물의 권리 관계 등의 확인에 소요되는 실비	가. 제 증명서, 공부의 발급·열람 수수료 나. 교통비, 숙박비 등의 여비 다. 제 증명서, 공부의 발급, 열람 대행비 ⇒ 발급, 열람건당 1천원
2. 계약금 등의 지급 반환채무 이행보장에 소요되는 실비	가. 계약금 등의 금융기관 등에의 예치수수료 나. 계약금 등의 지급 또는 반환의 보증을 위한 보험, 공제 가입비 다. 제 증명서, 공부의 발급, 열람수수료 라. 교통비, 숙박비 등의 여비

4) 금지행위(법률 제33조)

금지행위

① 개업공인중개사등은 다음 각 호의 행위를 하여서는 아니된다.

1) 중개업자가 중개대상물의 매매를 업으로 하는 행위

2) 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 영위하는 자인 사실을 알면서 그를 통하여 중개를 의뢰받거나 그에게 자기의 명의를 이용하게 하는 행위

3) 사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로 중개보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위

4) 해당 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 그 밖의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위

5) 관계 법령에서 양도·알선 등이 금지된 부동산의 분양·임대 등과 관련 있는 증서 등의 매매·교환 등을 중개하거나 그 매매를 업으로 하는 행위

6) 중개의뢰인과 직접 거래를 하거나 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위

7) 탈세 등 관계법령을 위반할 목적으로 소유권 보존등기 또는 이전등기를 하지 아니한 부동산이나 관계법령의 규정에 의하여 전매 등 권리의 변동이 제한된 부동산의 매매를 중개하는 등 부동산 투기를 조장하는 행위

8) 부당한 이익을 얻거나 제3자에게 부당한 이익을 얻게 할 목적으로 거짓으로 거래가 완료된 것처럼 꾸미는 등 중개대상물의 시세에 부당한 영향을 주거나 줄 우려가 있는 행위

9) 단체를 구성하여 특정 중개대상물에 대하여 중개를 제한하거나 단체 구성원 이외의 자와 공동중개를 제한하는 행위

② 누구든지 시세에 부당한 영향을 줄 목적으로 다음 각 호의 어느 하나의 방법으로 개업공인중개사등의 업무를 방해해서는 아니 된다.

1) 안내문, 온라인 커뮤니티 등을 이용하여 특정 개업공인중개사등에 대한 중개의뢰를 제한 하거나 제한을 유도하는 행위

2) 안내문, 온라인 커뮤니티 등을 이용하여 중개대상물에 대하여 시세보다 현저하게 높게 표시ㆍ광고 또는 중개하는 특정 개업공인중개사등에게만 중개의뢰를 하도록 유도함으로써 다른 개업 공인중개사등을 부당하게 차별하는 행위

3) 안내문, 온라인 커뮤니티 등을 이용하여 특정 가격 이하로 중개를 의뢰하지 아니하도록 유도하는 행위

4) 정당한 사유 없이 개업공인중개사등의 중개대상물에 대한 정당한 표시ㆍ광고 행위를 방해하는 행위

5) 개업공인중개사등에게 중개대상물을 시세보다 현저하게 높게 표시ㆍ광고하도록 강요하거나 대가를 약 속하고 시세보다 현저하게 높게 표시ㆍ광고하도록 유도하는 행위

행정제재

- 자격정지(소속공인중개사)

- 등록취소(최근 1년 이내 2회 이상 위반)

- 업무정지(최근 1년 이내 1회 위반)

- 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금(위 금지행위중 ⑤~⑦번)

- 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금(위 금지행위중 ①~④번)

8. 개업공인중개사 준수사항

중개사무소 개설등록

1. 공인중개사 또는 중개법인일 것 (법률 제9조)

2. 등록의 결격사유에 해당하지 않을 것 (법률 제10조)

3. 이중등록·이중소속이 아닐 것 (법률 제12조)

4. 소유ㆍ전세ㆍ임대차 또는 사용대차 등의 방법으로 중개사무소를 확보할 것 (영 제13조)

5. 실무교육을 받았을 것(대표자, 임원 또는 사원 전원, 분사무소 책임자) (영 제13조)

6. '공인중개사사무소' 또는 '부동산중개'라는 문자를 사용할 것 (법률 제18조) 중개사무소 운영

1. 등록의 결격사유에 해당하는 소속공인중개사 또는 중개보조원을 고용하지 말 것(법률 제10조)

2. 등록관청 관할 구역 안에 1개의 중개사무소만 둘 것 (법률 제13조)

3. 천막 등 임시중개시설물을 설치하지 아니할 것 (법률 제13조)

4. 소속공인중개사, 중개보조원 고용시에는 업무개시 전, 고용관계 종료시에는 10일 이내에 신고할 것 (법률 제15조)

5. 중개행위에 사용할 인장을 등록할 것 (법률 제16조)

6. 중개사무소등록증, 중개보수 요율표, 공인중개사 자격증, 보증의 설정을 증명할 수 있는 서류 등을 사무소 안의 보기 쉬운 곳에 게시할 것 (법률 제17조)

7. 등록된 중개사무소 명칭을 사용할 것 (법률 제18조)

8. 옥외광고물(간판)에 대표자의 성명을 표기할 것 (법률 제18조)

9. 중개사무소를 이전한 날부터 10일 이내에 신고할 것 (법률 제20조)

10. 3월 초과한 휴업, 폐업, 휴업한 중개업의 재개 또는 휴업기간 연장 등의 신고는 미리 할 것(법률 제21조)

11. 손해배상책임을 위한 조치를 할 것 (법률 제30조) 중개업무 수행

1. 법인인 중개업자의 경우 법정업무 외에 겸업을 하지 아니할 것 (법률 제14조)

2. 등록한 인장을 사용하여 중개행위를 할 것 (법률 제16조)

3. 공인중개사 자격증 및 중개사무소 등록증을 양도·대여하지 말 것 (법률 제7조, 제19조)

4. 중개대상물에 대하여 성실·정확하게 설명하고 확인·설명서에 서명 및 날인하여 거래당사자에게 교부하고 3년간 보존할 것 (법률 제25조)

5. 거래계약서를 적정하게 작성하여 서명 및 날인을 한 후 거래당사자에게 교부하고 5년간 보존할 것 (법률 제26조)

6. 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 2 이상의 거래계약서를 작성하지 말 것 (법률 제26조)

7. 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약을 체결하여 신고할 때에는 거짓된 내용을 신고하지 말 것 (법률 제27조)

※ 부동산 실거래신고 : 계약 체결일부터 30일 이내

8. 전문직업인으로서의 품위를 유지하고 신의와 성실로써 공정하게 중개 관련 업무를 수행할 것(법률 제29조)

9. 업무상 알게 된 비밀을 누설하지 말 것 (법률 제29조)

10. 거래당사자에게 손해배상책임의 보장에 관한 사항을 설명하고 관계증서의 사본을 교부하거나 관계증서에 관한 전자문서를 제공할 것 (법률 제30조 제5항)

11. 금지행위를 하지 말 것 (법률 제33조) 지도·감독

1. 국토교통부, 시·도 또는 등록관청에서 중개업자 등의 자질과 업무수행능력의 향상을 위해 실시하는 교육에 적극 참여할 것 (법률 제34조)

2. 국토교통부, 시·도 또는 등록관청의 업무에 관한 보고, 자료의 제출, 조사 또는 검사를 거부·방해 또는 기피하거나 거짓으로 보고 또는 자료제출을 하지 말 것 (법률 제37조)

«법제처 법령해석 사례»

▪ 공동중개시 공제증서 사본 교부 여부

⇒ 매도인과 매수인이 서로 다른 중개업자에게 중개를 의뢰하여 양측의 중개업자가 중개대상물의 매매를 공동으로 중개한 경❹, 각 중개업자는 자신의 의뢰인뿐만 아니라 다른 중개업자의 의뢰인 에게도 공제증서 사본을 교부하여 매도인과 매수인 모두에게 공제증서 사본을 교부하여야 함.

9. 중개대상물 확인·설명서 작성 방법

중개대상물의 확인·설명 (공인중개사법 제25조)

▶ 개업공인중개사가 중개의뢰인으로부터 중개를 의뢰 받은 경우 ◀

○ 중개의뢰인(매도인, 임대인)으로부터 중개대상물에 대한 설명자료 요청

- 설명자료 : 중개대상물의 내·외부상태에 대한 자료, 임대차(세입자)자료, 법정지상권, 유치권 등

○ 공적장부(등기사항증명서, 토지대장, 건축물대장 등)를 기준으로 작성

○ 중개대상물에 대한 개업공인중개사의 현장조사 및 확인사항을 작성

○ 중개대상물의 기재사항을 빠짐없이 작성

※ 단, 아래 항목은 임대차계약에 해당할 경우 생략 가능함.

③ 토지이용계획, 공법상 이용제한 및 거래규제에 관한 사항(토지)의 일부 항목

⑦ “거래예정 금액 등”에서 개별공시지가, 건물(주택)공시가격

⑧ 취득 시 부담할 조세의 종류 및 세율

○ 중개대상물의 확인·설명서 원본 또는 사본의 보존 기간 : 3년

○ 중개대상물의 확인·설명서는 법정서식이므로 임의로 변경 금지

<작성일반>

○ "［ ］"있는 항목은 해당하는 "［ ］"안에 √로 표시합니다.

○ 세부항목 작성 시 해당 내용을 작성란에 모두 작성할 수 없는 경우에는 별지로 작성하여 첨부하고, 해당 란에는 "별지 참고"라고 적습니다.

<세부항목>

■ 공인중개사법 시행규칙 [별지 제20호서식] <개정 2021. 12. 31.> (4쪽 중 제1쪽)

중개대상물 확인ㆍ설명서[Ⅰ] (주거용 건축물)

( ［ ］단독주택 ［ ］공동주택 ［ ］매매ㆍ교환 ［ ］임대 )

확인ㆍ설명 자료	확인ㆍ설명 근거자료 등	［ √］등기권리증［√］등기사항증명서［ √］토지대장［√］건축물대장 ［√］지적도 ［ ］임야도［√］토지이용계획확인서 ［√］그 밖의 자료(신분증 진위확인)
	대상물건의 상태에 관한 자료요구 사항	임차인 현황조사서 미제출, 목적물 현황조사서 미제출, 전입세대 열람내역서 미제출

○ 확인·설명 근거자료 등

- 개업공인중개사가 확인·설명 과정에서 제시한 자료에 모두 ‘√ ’ 표시

○ 대상물건의 상태에 관한 자료요구 사항

- 매도(임대)의뢰인에게 요구한 사항 및 그 관련자료의 제출여부 등 기재 ex) 등기권리증을 임대의뢰인에게 요구했으나 불응함

Ⅰ. 개업공인중개사 기본 확인사항

① 대상물건의 표시	토지	소재지	토지대장의 소재지와 지번을 기재
		면적(㎡)	토지대장의 면적을 기재	지목	공부상 지목	전
					실제 이용 상태	대지, 일부 대지
	건축물	전용면적(㎡)	000		대지지분(㎡)	000
		준공년도 (증개축년도)	2021.01.02	용도	건축물대장상 용도	주택
					실제 용도	상가
		구조	철근콘크리트조	방향		남향 ( 기준: 대문 )
		내진설계 적용여부	해당없음	내진능력		해당없음
		건축물대장상 위반건축물 여부	［ ］위반［ √］적법	위반내용	위반건축물 가능성 있음

○ 토지 ☞ 토지(임야)대장 확인

- 소재지 : 토지(임야)대장에 기재된 법정동과 지번

· 토지(임야)가 2필지 이상인 경우 : 각 토지의 지번을 모두 기재

ex) 등기사항증명서 및 각종 대장에 기록된 소재지 기재

ex) 필지가 많은 경우 ‘별지’를 첨부하여 작성

- 면 적 : 토지(임야)대장에 기재된 면적

· 여러 필지의 경우 : 필지별 면적 기재함

· 토지대장 등의 면적과 등기사항증명서의 면적이 서로 다른 경우 : 상이한 사실을 기재 ex) 집합건물 중 아파트는 단지 전체면적, 다세대 등은 다세대 전체면적,

단독주택은 대지 전체면적을 기재함.

- 지 목 : 토지(임야)대장에 표시된 지목 기재

· 지적(임야)도에는 지목부호로 표시도어 있음에 주의 [대 : 대지, 임 : 임야 등]

· 환지예정지의 지목은 종전 지목이 아닌 환지예정지의 지목이 기준 ex) 공부상 지목 : 전

실제이용상태 : 약 000㎡ 대지로 사용

○ 건축물 ☞ 건축물대장 확인

- 전용면적 및 대지지분 : 건축물대장에 기재된 각 층마다 000㎡로 표시

· 집합건물과 같이 대지지분이 있는 경우에는 지분면적을 기재 ex) 집합건물 중 아파트와 다세대는 전용면적과 대지지분을 기재,

단독주택은 연면적(전체면적)을 기재하고 대지지분란은 공란으로 둠. 단독주택의 경우 임대차는 해당 층 면적을, 매매는 전체면적을 기재하며, 임대차가 해당 층 일부인 경우 임대인과 확인한 임대면적을 기재함.

- 준공년도(증개축년도) : 건축물 사용승인일(증·개축 연월일 함께 기재)

- 용 도 : 건축물대장에 기재된 주용도란의 용도 기재

· 주택, 점포, 사무실 등 건축법상 건축물의 용도를 말함

· 공부상 용도와 실제용도가 다른 경우 실제용도를 함께 기재

- 구 조 : 건축물대장에 기재된 주구조 ex) 연와조, 철근콘크리트조 등

- 방 향

· 현장조사를 통해 기재하되, 방향의 기준이 불분명한 경우 기준이 되는 장소 등을 이용하여 기재 ex) 남동향 – 거실 앞 발코니 기준

· 주택의 경우 거실이나 안방 등 주실(主室)의 방향을, 기타 건물은 주된 출입구의 방향을 기준으로 결정

※ 보통 단독은 대문, 공동주택은 거실을 기준으로 작성 함.

- 내진설계 적용여부 및 내진능력 (2017. 7. 31. 개정 시행)

· 건축물대장에 기재되어 있는 내용을 그대로 작성

· 건축물대장에 해당 내용이 없으면 “해당없음”으로 기재

- 위반내용 : 건축물대장에 위반건축물 여부를 확인하여 기재

② 권리관계	등기부 기재사항		소유권에 관한 사항					소유권 외의 권리사항
			토지		이도봉(123456-1******) 도봉구 마들로 656			토지
			건축물		이도봉(123456-1******) 도봉구 마들로 656			건축물
	민간 임대 등록 여부	등록	[√] 장기일반민간임대주택 [ [ ] 그 밖의 유형(		] 공공지원민간임대주택				)
			임대의무기간					임대개시일
		미등 록	[	］해당사항 없음
	계약갱신 요구권 행사 여부		[	] 확인(확인서류 첨부)	[		] 미확인
	다가구주택 확인서류 제출여부		[	] 제출(확인서류 첨부)		[	] 미제출	[		] 해당 없음

○ 등기부 기재사항

- 소유권에 관한 사항

· 등기사항증명서(토지·건물) 갑구에 표시된 등기소유자를 확인하여 소유자의 성명·주소 등 기재

· 성명이 신분증과 다를 경우, 증빙서류(주민등록 초본)를 제출받아 기재

· 등기사항증명서의 권리순위는 같은 구의 경우 순위번호에 의하고, 별구에서는 접수번호에 의함(등기의 순위 추정적 효력)

- 소유권 외의 권리사항

· 등기사항증명서(토지·건물) 을구에 표시된 소유권이외의 모든 권리를 기재

· 거래일 현재 등기사항등명서상 공시된 각종 처분제한이나 제한물권이 있으면 그 기간, 채권최고액, 채권자·채무자 등을 기재하고 가등기·예고등기, 가압류, 임차권 등이 있으면 그 내용도 함께 기재

- 민간임대 등록여부 (2019. 3. 1. 개정 시행)

· 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 등록된 민간임대주택이지 여부를 같은 법 제60조에 따른 임대주택정보체계에 접속하여 확인하거나 임대임에게 확인하여 “[ ]”안에 √로 표기 하고, 민간임대주택인 경우 다음과 같이 권리·의무사항을 임차인에게 설명하여야 함.

* 민간임대주택은 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자가 등록한 주택으로서, 임대인과 임차인간 임대차 계약(재계약 포함)시 다음과 같은 사항이 적용됩니다.

① 같은 법 제44조에 따라 임대의무기간 중 임대료 증액청구는 5퍼센트의 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률 등을 고려하여 같은 법 시행령으로 정하는 증액비율을 초과하여 청구할 수 없으 며, 임대차계약 또는 임대료 증액이 있은 후 1년 이내에는 그 임대료를 증액할 수 없습니다.

② 같은 법 제45조에 따라 임대사업자는 임차인이 의무를 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 경❹ 등에

해당하지 않으면 임대의무기간동안 임차인과의 계약을 해제 · 해지하거나 재계약을 거절할 수 없습니다.

- 계약갱신요구권 행사여부

대상물건이 「주택임대차보호법」의 적용을 받는 주택으로서 임차인이 있는 경우 매도인 (임대인)으로부터 계약갱신요구권 행사 여부에 관한 사항을 확인할 수 있는 서류를 받으면 “확인”에 √로 표시하여 해당 서류를 첨부하고, 서류를 받지 못한 경우 “미확인”에 √로 표시하며, 임차인이 없는 경우에는 “해당 없음”에 √로 표시해야 함. 이 경우 「주택임대차보호법」에 따른 임대인과 임차인의 권리ㆍ의무사항을 매수인에게 설명하여야 함.

- 다가구주택 확인서류 제출여부

대상물건이 다가구주택인 경우로서 매도인(임대인) 또는 개업공인중개사가 주민센터 등에서 발급받은 다가구주택 확정일자 부여현황(임대차기간, 보증금 및 차임)이 적힌 서류를 제출 하면 "제출"에 √로 표시하고, 제출하지 않은 경우에는 "미제출"에 √로 표시하며, 다가구주택이 아닌 경우에는 "해당 없음"에 √로 표시하고 그 사실을 중개의뢰인에게 설명해야 함.

③ 토지이용 계획, 공법상이용제 한 및 거래규 제에 관한 사 항(토지)	지역ㆍ지구	용도지역	자연녹지지역, 제3종일반주거지역	건폐율 상한	용적률 상한
		용도지구	조망가로특화경관지구	00%	000%
		용도구역	과밀억제권역 상대정화구역
	도시ㆍ군계획 시설	도로저촉		허가ㆍ신고 구역 여부	［ ］토지거래허가구역
				투기지역 여부	［ ］토지투기지역［ ］주택투기지역［√］투기과열지구
	지구단위계획구역, 그 밖의 도시ㆍ군관리계획		지구단위계획구역	그 밖의 이용제한 및 거래규제사항

※ 임대차인 경우 기재 생략 가능

○ 지역·지구 : 용도지역·지구·구역 (토지이용계획확인서 내용 기재)

○ 건폐율 상한 : 대지면적에 대한 건축 바닥면적의 비율을 의미하며 관련 법률에 의한 시·도 조례, 시·군·구 조례에서 정하고 있는 건폐율 상한을 기재

○ 용적율 상한 : 대지면적에 대한 건축물 연면적의 비율을 의미하며 관련 법률에 의한 시·도 조례, 시·군·구 조례에서 정하고 있는 용적률 상한을 기재

서울특별시 도시계획 조례 제5절 건폐율 및 용적률 <신설 2018.10.4>

제54조(용도지역안에서의 건폐율) ①법 제77조 및 영 제84조제1항에 따라 용도지역별 건폐율은 다음 각 호의 비율 이하로 한다. <개정 2008.7.30.>

1. 제1종전용주거지역：50퍼센트 9. 근린상업지역：60퍼센트

2. 제2종전용주거지역：40퍼센트 10. 유통상업지역：60퍼센트

3. 제1종일반주거지역：60퍼센트 11. 전용공업지역：60퍼센트

4. 제2종일반주거지역：60퍼센트 12. 일반공업지역：60퍼센트

5. 제3종일반주거지역：50퍼센트 13. 준공업지역：60퍼센트

6. 준주거지역：60퍼센트 14. 보전녹지지역：20퍼센트

7. 중심상업지역：60퍼센트 15. 생산녹지지역：20퍼센트

8. 일반상업지역：60퍼센트 16. 자연녹지지역：20퍼센트

제55조(용도지역안에서의 용적률) ① 법 제78조제1항·제2항 및 영 제85조제1항에 따라 용도지역별 용적률은 다음 각 호의 비율 이하로 한다. <개정 2008.7.30, 2016.7.14>

1. 제1종전용주거지역：100퍼센트 9. 근린상업지역：600퍼센트(역사도심500)

2. 제2종전용주거지역：120퍼센트 10. 유통상업지역：600퍼센트(역사도심500)

3. 제1종일반주거지역：150퍼센트 11. 전용공업지역：200퍼센트

4. 제2종일반주거지역：200퍼센트 12. 일반공업지역：200퍼센트

5. 제3종일반주거지역：250퍼센트 13. 준공업지역： 400퍼센트

6. 준주거지역：400퍼센트 14. 보전녹지지역：50퍼센트

7. 중심상업지역：1천퍼센트(역사도심800) 15. 생산녹지지역：50퍼센트

8. 일반상업지역：800퍼센트(역사도심600) 16. 자연녹지지역：50퍼센트

○ 도시·군계획시설 : 토지이용계획확인서에 도시계획시설란에 해당하는 사항 기재 ex) 도로저촉, 도로접함, 기타○ 허가 · 신고구역 및 투기지역 여부

- 부동산종합정보망 [한국토지주택공사 씨:리얼(https://seereal.lh.or.kr), 서울시 부동산정보광장 (land.seoul.go.kr), 국토교통부(http://www.molit.go.kr) 등] 에서 확인 기재

○ 지구단위계획구역, 그 밖의 도시 · 군관리계획

- 토지이용계획확인서에 도시개발사업부분 및 국토이용관리개발계획 등의 수립여부란을 확인하여 기재 ex) 토지구획정리 또는 일단의 공업용지 조성

- 지구단위계획은 시·군·구 건축과(도시계획과)에서 열람하여 확인

○ 그 밖의 이용제한 사항 : 기타 이용제한 사항이 있으면 기재

○ 거래규제사항

- 소유권의 처분권 등을 규제하는 사항을 기재

- 거래규제 중요사항

· 토지거래허가제·농지취득자격증명제

· 사립학교법·외국인 부동산 취득 등

※ 공부에서 확인할 수 없는 사항은 부동산종합정보망 한국토지주택공사 씨:리얼(https://s ereal.lh.or.kr) 또는 서울시 부동산정보광장, 국토교통부, 기획재정부 등에서 확인하여 기재하고 관련 근거자료 첨부

④ 입지조건	도로와의 관계	( m × m )도로에 접함 ［ √ ］포장 ［ ］비포장	접근성	［ √］용이함 ［ ］불편함
	대중교통	버스	( 방학 ) 정류장, 소요시간: (［√］도보 ［ ］차량) 약 5 분
		지하철	( 방학 ) 역, 소요시간: (［ ］도보 ［ √］차량) 약 5 분
	주차장	［ ］없음 ［ ］전용주차시설［ √ ］공동주차시설［ ］그 밖의 주차시설 ( )
	교육시설	초등학교	( 창도초등 ) 학교, 소요시간: (［ √］도보 ［ ］차량) 약 10 분
		중학교	( 창동중 ) 학교, 소요시간: (［√ ］도보 ［ ］차량) 약 15 분
		고등학교	( 서울문화고등 ) 학교, 소요시간: (［ √ ］도보 ［ ］차량) 약 10 분
	판매 및 의료시설	백화점 및 할인매장	( 홈플러스 ), 소요시간: (［ √ ］도보 ［ ］차량) 약 10 분
		종합의료시설	( 도봉병원 ), 소요시간: (［ √］도보 ［ ］차량) 약 10 분

○ 도로와의 관계

- 도로는 중개대상물 주위에 몇미터 도로가 인접했는지 확인하여 작성하고, 포장도로인지 비포장 도로인지 체크

ex) 아래 그림을 참고하여, 도로가 1개인 경우 예2) 25m라고 하나만 적고, 2개의 도로가 인접한 경우 예1) 6m×25m와 같이 기재함.

예 1) (6m×25m) 도로에 접함

2) (25m) 도로에 접함

- 접근성 : 중개대상물에 접근하는데 용이한지 불편한지 조사하여 체크

○ 대중교통

- 정확한 정류장(역) 명칭을 확인 후 이동수단과 소요시간 기재

○ 교육시설

- 통학거리가 가까운 학교명과 이동수단, 소요시간 기재

○ 판매 및 의료시설

- 해당 시설의 상호와 이동수단, 소요시간 기재

⑤ 관리에 관한사항 경비실 ［ √ ］있음 ［ ］없음 관리주체 ［√］위탁관리 ［ ］자체관리 ［ ］그 밖의 유형

※ 위탁관리란 외주관리라고도 하며, 소유자 자신이 관리하지 않고 전문업자에게 맡겨 관리하는 방식임.

⑥ 비선호시설(1km이내) ［ ］없음 ［ √］있음 (종류 및 위치: 화장장, 반경 1Km이내 )

※ 개업공인중개사가 조사하여 적도록 규정하고 있음. (비선호시설 유무와 종류, 위치를 구체적으로 기재)

⑦거래예정금액 등	거래예정금액	700,000,000원
	개별공시지가(㎡당)	2,250,000(2021.1.1.)	건물(주택) 공시가격	350,000,000원(2021.1.1.)

※ 임대차인 경우 기재 생략 가능

○ 거래예정금액

- 중개가 완성되기 전 거래예정금액(실거래금액)을 기재

☞ 건물의 공시가격은 기준시가를 확인하여 기재 함. 국토교통부 부동산공시가격 알리미 (http://www.realtyprice.kr/)에서 표준지공시지가, 개별공시지가, 표준주택가격, 개별주택가격, 공동주택가격 등을 참고하여 작성

⑧ 취득 시 부담할 조세의 종류 및 세율	취득세	0.0%	농어촌특별세	0.0%	지방교육세	0.0%
	※ 재산세는 6월 1일		기준 대상물건 소유자가 납세의무를 부담

※ 임대차인 경우 기재 생략 가능

○ 취득세, 농어촌특별세, 지방교육세의 세율 기재

- 「지방세법」의 내용을 확인하여 기재

※ 재산세는 6월 1일 기준 대상물건 소유자가 납세의무를 부담 (2017. 1. 1. 개정)

Ⅱ. 개업공인중개사 세부 확인사항

⑨ 실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항

·임대차있음 [임대보증금 2억원, 2019.1.1.~2021.12.31. 장기수선충담금 임대인부담] 채권최고액 합계 총3억

○ 실제권리관계

- 개업공인중개사는 매도(임대)의뢰인이 고지한 실제 권리관계에 관한 사항을 기재

- 매도의뢰인이 고지한 실제 권리관계를 기재 이후 분쟁발생의 소지가 있으므로 고지내용을 서면으로 받아 첨부

※ 등기권리증 소지여부 등을 반드시 확인 (대법원 판례)

○ 공시되지 아니한 물건의 권리 사항

- 토지 또는 건물에 정착된 물건

ex) 정원석(조각물), 정원수, 등재 안 된 부속건물 등으로 당해 물건의 매매 등으로 후일에 소유권 문 제가 발생할 우려가 있는 것에 대해 소유관계를 명백히 기재

- 공시되지 아니한 권리를 확인하여 기재

ex) 「주택임대차보호법」에 따른 임대차(세입자), 법정지상권, 유치권, 토지에 부착된 조각물 및 정원 수 등

⑩ 내부ㆍ외부 시설물의 상태 (건축물)		파손 여부	［ √ ］없음 ［ ］있음 (위치: )
	수도
		용수량
			［ √ ］정상 ［ ］부족함 (위치: )
	전기	공급상태	［ √ ］정상 ［ ］교체 필요 (교체할 부분: )
	가스(취사용)	공급방식	［ √ ］도시가스 ［ ］그 밖의 방식 (			)
	소방	단독경보형	［ ］없음	※「화재예방, 소방시설 설치ㆍ유지 및 안전관리에 관한 법률」제8조 및 같은 법시 행령제13조에 따른 주택용소방시설로서 아파트(주택으로 사용하는 층수가 5개 층 이상인 주택을 말한다)를 제외한 주택의 경우만 작성합니다.
		감지기	［√］있음(수량: 1 개)
	난방방식 및	공급방식			［√］정상［ ］수선 필요 ( ※개별 공급인 경우 사용연한 (2025.1.1.) [	) ] 확인불가
		종류
	연료공급		［√］도시가스 ［ ］기름 ［ ］프로판가스 ［ ］연탄 ［ ］그 밖의 종류 (			)
	승강기	［ √ ］있음 (［ √ ］양호 ［ ］불량) ［ ］없음
	배수	［ √ ］정상 ［ ］수선 필요 ( )
	그 밖의 시설물	가정자동화시설을 기재

○ 소 방

- 단독경보형 감지기 : 아파트(주택으로 사용하는 층수가 5개 층 이상인 주택)를 제외한 주택의 경우에만 기재

○ 그 밖의 시설물

- 가정 자동화시설(Home Automation 등 IT시설) 등의 설치여부 기재

- 기타 수선을 요하는 시설이 있으면 기재(창문, 방문, 변기, 세면대 등)

⑪ 벽면 및 도배상태	벽면	균열	［ ］없음 ［ √ ］있음 (위치: 미세균열 있을 수 있음 )
		누수	［ √ ］없음 ［ ］있음 (위치: 매도인이 없다고 확인함. 아랫집 확인함. )
	바닥면	［ ］깨끗함 ［ √ ］보통임 ［ ］수리 필요 (위치: )
	도배	［ ］깨끗함 ［ √ ］보통임 ［ ］도배 필요

- 균열, 누수 등 조사하여 기재

⑫ 환경	일조량
	소음
					진동	［ ］미미함 ［ √］보통임 ［ ］심한 편임
조건		［	］미미함 ［ √ ］보통임 ［	］심한 편임

- 일조량, 소음, 진동상태를 조사하여 기재

Ⅲ. 중개보수 등에 관한 사항

	중개보수	2,000,000	<산출내역>
			중개보수: 5억원 × 1천분의 4
	⑬ 중개보수 및 실비의	실비		0	실 비: 0
금액과 산출내역	계	2,000,000	※ 중개보수는 시ㆍ도 조례로 정한 요율에 따르거나, 시 ㆍ도 조례로 정한 요율한도에서 중개의뢰인과 개업공
			인중개사가 서로 협의하여 결정하도록 한 요율에 따
	지급시기	2021.1.31.	르며 부가가치세는 별도로 부과될 수 있습니다.

- 중개보수는 거래예정금액 기준으로 계산

- 산출내역은 ‘거래예정금액(임대차의 경우 임대보증금 + 월단위의 차임액 × 1 0) × 중개보수 요율’ 과 같이 기재

※ 단, 거래예정금액이 5천만원 미만인 경우, ‘임대보증금 + 월단위의 차임액 × 70’을 거래 예정금액으로 함.

※ 분양권의 거래금액 계산

[거래당시까지 불입한 금액(계약금 + 기납부한 중도금) + 프리미엄] × 상한요율

「공인중개사법」 제25조제3항 및 제30조제5항에 따라 거래당사자는 개업공인중개사로부터 위 중개대상물에 관한 확인ㆍ설명 및 손해배상책임의 보장에 관한 설명을 듣고, 같은 법 시행령 제21조제3항에 따른 본 확인ㆍ설명서와 같은 법 시행령 제24조제2항에 따른 손해배상책임 보장 증명서류(사본 또는 전자문서)를 수령합니다.

년 월 일

매도인 (임대인)	주소		성명	(서명 또는 날인)
	생년월일		전화번호
매수인 (임차인)	주소		성명	(서명 또는 날인)
	생년월일		전화번호
개업 공인중개사	등록번호		성명 (대표자)	(서명 및 날인)
	사무소 명칭		소속 공인중개사	(서명 및 날인)
	사무소 소재지		전화번호
개업 공인중개사	등록번호		성명 (대표자)	(서명 및 날인)
	사무소 명칭		소속 공인중개사	(서명 및 날인)
	사무소 소재지		전화번호

○ 개업공인중개사는 거래당사자에게

- 중개대상물에 관한 확인·설명 및 손해배상책임의 보장에 관한 설명

- 중개대상물 확인·설명서와 손해배상책임 보장서류 교부 후 해당 날짜를 기재하며, 매도(임대)인과 매수(임차)인의 인적사항을 기재 후 서명 또는 날인하도록 함

○ 소속공인중개사가 중개한 경우 개업공인중개사와 소속공인중개사 모두 서명 및 날인

○ 공동중개한 경우 참여한 개업공인중개사(소속공인중개사 포함)는 모두 서명 및 날인하여야 하며, 3인 초과 시 [별지]로 작성하여 첨부

▪ 대법원 2010.5.13. 선고 (2009다78863,78870)

‘공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률’의 목적, 중개업자의 자격요건·기본윤리 등이 엄격하게 규정되어 있는 점, 위 법이 중개업자로 하여금 중개가 완성된 때에 거래계약서 등을 작성·교부하도록 정하고 있는 점 등을 고려하면, 중개업자는 중개가 완성된 때에만 거래계약서 등을 작성 · 교부하여야 하고 중개를 하지 아니하였음에도 함부로 거래계약서 등을 작성 · 교부하여서는 아니된다.

(4 중 제4 )

작성방법(주거용 건축물)

<작성일반>

1. "[ ]"있는 항목은 해당하는 "[ ]"안에 √로 표시합니다.

2. 세부항목 작성 시 해당 내용을 작성란에 모두 작성할 수 없는 경우에는 별지로 작성하여 첨부하고, 해당란에는 "별지 참고"라고 적습니다.

<세부항목>

1. 「확인·설명자료」 항목의 "확인·설명 근거자료 등"에는 개업공인중개사가 확인·설명 과정에서 제시한 자료를 적으며, "대상물건의 상태에 관한 자료요구 사항"에는 매도(임대)의뢰인에게 요구한 사항 및 그 관련 자료의 제출 여부와 ⑨ 실제 권리관계 또는 공시 되지 않은 물건의 권리사항부터 ⑫ 환경조건까지의 항목을 확인하기 위한 자료의 요구 및 그 불응 여부를 적습니다.

2. ① 대상물건의 표시부터 ⑧ 취득 시 부담할 조세의 종류 및 세율까지는 개업공인중개사가 확인한 사항을 적어야 합니다.

3. ① 대상물건의 표시는 토지대장 및 건축물대장 등을 확인하여 적고, 건축물의 방향은 주택의 경우 거실이나 안방 등 주실(主室)의 방향을, 그 밖의 건축물은 주된 출입구의 방향을 기준으로 남향, 북향 등 방향을 적고 방향의 기준이 불분명한 경우 기준(예: 남동향 – 거실 앞 발코니 기준)을 표시하여 적습니다.

4. ② 권리관계의 "등기부 기재사항"은 등기사항증명서를 확인하여 적습니다.

5. ② 권리관계의 "민간임대 등록여부"는 대상물건이 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 등록된 민간임대주택인지 여부를 같은 법 제60조에 따른 임대주택정보체계에 접속하여 확인하거나 임대인에게 확인하여 "[ ]"안에 √로 표시하고, 민간임대주택인 경우

「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 권리·의무사항을 임차인에게 설명해야 합니다.

* 민간임대주택은 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자가 등록한 주택으로서, 임대인과 임차인간 임대차 계약(재계약 포함)시 다음과 같은 사항이 적용됩니다.

① 같은 법 제44조에 따라 임대의무기간 중 임대료 증액청구는 5퍼센트의 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률 등을 고려하여 같은 법 시행령으로 정하는 증액비율을 초과하여 청구할 수 없으며, 임대차계약 또는 임대료 증액이 있은 후 1년 이내에는 그 임대료를 증액할 수 없습니다.

② 같은 법 제45조에 따라 임대사업자는 임차인이 의무를 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 경우 등에 해당하지 않으면 임대의무기간 동안 임차인과의 계약을 해제·해지하거나 재계약을 거절할 수 없습니다.

6. ② 권리관계의 "계약갱신요구권 행사여부" 및 "다가구주택 확인서류 제출여부"는 다음 각 목의 구분에 따라 적습니다.

가. "계약갱신요구권 행사여부"는 대상물건이 「주택임대차보호법」의 적용을 받는 주택으로서 임차인이 있는 경우 매도인(임대인)으로 부터 계약갱신요구권 행사 여부에 관한 사항을 확인할 수 있는 서류를 받으면 "확인"에 √로 표시하여 해당 서류를 첨부하고, 서류를 받지 못한 경우 "미확인"에 √로 표시하며, 임차인이 없는 경우에는 "해당 없음"에 √로 표시합니다. 이 경우 개업공인중개사는

「주택임대차보호법」에 따른 임대인과 임차인의 권리ㆍ의무사항을 매수인에게 설명해야 합니다.

나. "다가구주택 확인서류 제출여부"는 대상물건이 다가구주택인 경우로서 매도인(임대인) 또는 개업공인중개사가 주민센터 등에서 발급받은 다가구주택 확정일자 부여현황(임대차기간, 보증금 및 차임)이 적힌 서류를 제출하면 "제출"에 √로 표시하고, 제출하지 않은 경우에는 "미제출"에 √로 표시하며, 다가구주택이 아닌 경우에는 "해당 없음"에 √로 표시하고 그 사실을 중개의뢰인에게 설명해야 합니다.

7. ③ 토지이용계획, 공법상 이용제한 및 거래규제에 관한 사항(토지)의 "건폐율 상한 및 용적률 상한"은 시·군의 조례에 따라 적고, "도시·군계획시설", "지구단위계획구역, 그 밖의 도시·군관리계획"은 개업공인중개사가 확인하여 적으며, "그 밖의 이용제한 및 거래 규제사항"은 토지이용계획확인서의 내용을 확인하고, 공부에서 확인할 수 없는 사항은 부동산종합공부시스템 등에서 확인하여 적습니다 (임대차의 경우에는 생략할 수 있습니다).

8. ⑥ 비선호시설(1㎞이내)의 "종류 및 위치"는 대상물건으로부터 1㎞ 이내에 사회통념상 기피 시설인 화장장ㆍ납골당ㆍ공동묘지ㆍ쓰레기처리장ㆍ 쓰레기소각장ㆍ분뇨처리장ㆍ하수종말처리장 등의 시설이 있는 경우, 그 시설의 종류 및 위치를 적습니다.

9. ⑦ 거래예정금액 등의 "거래예정금액"은 중개가 완성되기 전 거래예정금액을, "개별공시지가(㎡당)" 및 "건물(주택)공시가격"은 중개가 완성되기 전 공시된 공시지가 또는 공시가격을 적습니다[임대차의 경우에는 "개별공시지가(㎡당)" 및 "건물(주택)공시가격"을 생략할 수 있습니다].

10. ⑧ 취득 시 부담할 조세의 종류 및 세율은 중개가 완성되기 전 「지방세법」의 내용을 확인하여 적습니다(임대차의 경우에는 제외합니다).

11. ⑨ 실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항은 매도(임대)의뢰인이 고지한 사항(법정지상권, 유치권, 「주택임대차 보호법」에 따른 임대차, 토지에 부착된 조각물 및 정원수, 계약 전 소유권 변동 여부, 도로의 점용허가 여부 및 권리ㆍ의무 승계 대상 여부 등)을 적습니다. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호에 따른 공동주택(기숙사는 제외합니다) 중 분양을 목적으로 건축되었으나 분양되지 않아 보존등기만 마쳐진 상태인 공동주택에 대해 임대차계약을 알선하는 경우에는 이를 임차인에게 설명해야 합니다.

※ 임대차계약의 경우 임대보증금, 월 단위의 차임액, 계약기간, 장기수선충당금의 처리 등을 확인하고, 근저당 등이 설정된 경우 채권최고액을 확인하여 적습니다. 그 밖에 경매 및 공매 등의 특이사항이 있는 경우 이를 확인하여 적습니다.

12. ⑩ 내부·외부 시설물의 상태(건축물), ⑪ 벽면ㆍ바닥면 및 도배 상태와 ⑫ 환경조건은 중개대상물에 대해 개업공인중개사가 매도 (임대)의뢰인에게 자료를 요구하여 확인한 사항을 적고, ⑩ 내부·외부 시설물의 상태(건축물)의 "그 밖의 시설물"은 가정자동화 시설 (Home Automation 등 IT 관련 시설)의 설치 여부를 적습니다.

13. ⑬ 중개보수 및 실비는 개업공인중개사와 중개의뢰인이 협의하여 결정한 금액을 적되 "중개보수"는 거래예정금액을 기준으로 계산하고, "산출내역(중개보수)"은 "거래예정금액(임대차의 경우에는 임대보증금 + 월 단위의 차임액 × 100) × 중개보수 요율"과 같이 적습니다. 다만, 임대차로서 거래예정금액이 5천만원 미만인 경우에는 "임대보증금 + 월 단위의 차임액 × 70"을 거래예정금액으로 합니다.

14. 공동중개 시 참여한 개업공인중개사(소속공인중개사를 포함합니다)는 모두 서명·날인해야 하며, 2명을 넘는 경우에는 별지로 작성하여 첨부합니다.

Ⅴ

행정처분 기준 및 중개보수 요율표

1. 행정처분(과태료 부과 및 업무정지) 기준

■ 공인중개사법 시행령 [별표 2] <개정 2023. 10. 18.>

과태료 부과기준(제38조제1항 관련)

1. 일반기준

가. 부과권자는 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제2호의 개별기준에 따른 과태료 금액의 2분의 1 범위에서 그 금액을 줄일 수 있다. 다만, 과태료를 체납하고 있는 위반행위자의 경우에는 그렇지 않다.

1) 위반행위가 사소한 부주의나 오류 등 과실로 인한 것으로 인정되는 경우

2) 위반행위자가 법 위반행위를 시정하거나 해소하기 위하여 노력한 사실이 인정되는 경우

3) 그 밖에 위반행위의 정도, 동기와 그 결과 등을 고려하여 과태료 금액을 줄일 필요가 있다고 인정되는 경우

나. 부과권자는 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제2호의 개별기준에 따른 과태료의 2분의 1 범위에서 그 금액을 늘릴 수 있다. 다만, 법 제51조제2항ㆍ제3항 및 법률 제7638호 부동산 중개업법 전부개정법률 부칙 제6조제5항에 따른 과태료 금액의 상한을 넘을 수 없다.

1) 위반행위의 내용ㆍ정도가 중대하여 소비자 등에게 미치는 피해가 크다고 인정되는 경우

2) 그 밖에 위반행위의 동기와 결과, 위반정도 등을 고려하여 과태료 금액을 늘릴 필요가 있다고 인정되는 경우

2. 개별기준

위반행위	근거 법조문	과태료 금액
가. 법 제18조의2제4항 각 호를 위반하여 부당한 표시ㆍ광고를 한 경우 1) 중개대상물이 존재하지 않아서 실제로 거래를 할 수 없는 중개대상물에 대한 표시ㆍ광고를 한 경우 2) 중개대상물의 가격 등 내용을 사실과 다르게 거짓 으로 표시ㆍ광고하거나 사실을 과장되게 하는 표시ㆍ광고를 한 경우 3) 중개대상물이 존재하지만 실제로 중개의 대상이 될 수 없는 중개대상물에 대한 표시ㆍ광고를 한 경우 4) 중개대상물이 존재하지만 실제로 중개할 의사가 없는 중개대상물에 대한 표시ㆍ광고를 한 경우	법 제51조제2항 제1호	500만원
		500만원
		300만원
		400만원
		250만원

위반행위	근거 법조문		과태료 금액
5) 중개대상물의 입지조건, 생활여건, 가격 및 거래조건 등 중개대상물 선택에 중요한 영향을 미칠 수 있는 사실을 빠트리거나 은폐ㆍ축소하는 등의 방법 으로 소비자를 속이는 표시ㆍ광고를 한 경우 나. 정당한 사유 없이 법 제18조의3제2항의 요구에 따르지 않아 관련 자료를 제출하지 않은 경우 다. 정당한 사유 없이 법 제18조의3제3항의 요구에 따르지 않아 필요한 조치를 하지 않은 경우 라. 법 제18조의4를 위반하여 중개의뢰인에게 본인이 중개보조원이라는 사실을 미리 알리지 않은 사람 및 그가 소속된 개업공인중개사. 다만, 개업공인중개사가 그 위반행위를 방지하기 위해 해당업무에 관하여 상당한 주의와 감독을 게을리하지 않은 경우는 제외한다. 마. 법 제24조제3항을 위반하여 운영규정의 승인 또는 변경승인을 얻지 않거나 운영규정의 내용을 위반하여 부동산거래정보망을 운영한 경우 바. 법 제25조제1항을 위반하여 성실ㆍ정확하게 중개 대상물의 확인ㆍ설명을 하지 않거나 설명의 근거자료를 제시하지 않은 경우			300만원
	법	제51조제2항 제1호의2	500만원
	법	제51조제2항 제1호의3	500만원
	법	제51조제2항 제1호의3	500만원
	법	제51조제2항 제1호의5	400만원
	법	제51조제2항 제1호의6
1) 성실ㆍ정확하게 중개대상물의 확인ㆍ설명은 했으나 설명의 근거자료를 제시하지 않은 경우 2) 중개대상물 설명의 근거자료는 제시했으나 성실ㆍ정확 하게 중개대상물의 확인ㆍ설명을 하지 않은 경우 3) 성실ㆍ정확하게 중개대상물의 확인ㆍ설명을 하지 않 고, 설명의 근거자료를 제시하지 않은 경우 사. 법 제34조제4항에 따른 연수교육을 정당한 사유 없이 받지 않은 경우 1) 법 위반상태의 기간이 1개월 이내인 경우 2) 법 위반상태의 기간이 1개월 초과 3개월 이내인 경우 3) 법 위반상태의 기간이 3개월 초과 6개월 이내인 경우 4) 법 위반상태의 기간이 6개월 초과인 경우 아. 거래정보사업자가 법 제37조제1항에 따른 보고, 자료의 제출, 조사 또는 검사를 거부ㆍ방해 또는 기피하거나 그 밖의 명령을 이행하지 않거나 거짓으로 보고 또는 자료제출을 한 경우 자. 법 제42조제5항을 위반하여 공제사업 운용실적을 공시하지 않은 경우			250만원
			250만원
			500만원
	법	제51조제2항 제5호의2
			20만원
			30만원
			50만원
			100만원
	법	제51조제2항 제6호	200만원
	법	제51조제2항 제7호	300만원

위반행위	근거 법조문	과태료 금액
차. 법 제42조의4에 따른 공제업무의 개선명령을 이행	법 제51조제2항 제8호 법 제51조제2항 제8호의2 법 제51조제2항 제9호 법 제51조제3항 제1호 법 제51조제3항 제2호 법 제51조제3항 제2호의2 법 제51조제3항 제3호	400만원
하지 않은 경우
카. 법 제42조의5에 따른 임원에 대한 징계ㆍ해임의 요구를		400만원
이행하지 않거나 시정명령을 이행하지 않은 경우
타. 법 제42조의3 또는 제44조제1항에 따른 보고, 자료의		200만원
제출, 조사 또는 검사를 거부ㆍ방해 또는 기피하거나
그 밖의 명령을 이행하지 않거나 거짓으로 보고 또는
자료제출을 한 경우
파. 법 제17조를 위반하여 중개사무소등록증 등을 게시		30만원
하지 않은 경우
하. 법 제18조제1항 또는 제3항을 위반하여 사무소의		50만원
명칭에 "공인중개사사무소", "부동산중개"라는 문자를
사용하지 않은 경우 또는 옥외 광고물에 성명을 표기
하지 않거나 거짓으로 표기한 경우
거. 법 제18조의2제1항 또는 제2항을 위반하여 중개		50만원
대상물의 중개에 관한 표시ㆍ광고를 한 경우
너. 법 제20조제1항을 위반하여 중개사무소의 이전신고를		30만원
하지 않은 경우
더. 법 제21조제1항을 위반하여 휴업, 폐업, 휴업한 중개업의	법 제51조제3항 제4호 법 제51조제3항 제5호 법 제51조제3항 제6호 법 제51조제3항 제7호 법률 제7638호 부동산중개업법 전부개정법률 부칙 제6조제5항	20만원
재개 또는 휴업기간의 변경 신고를 하지 않은 경우
러. 법 제30조제5항을 위반하여 손해배상책임에 관한		30만원
사항을 설명하지 않거나 관계 증서의 사본 또는 관계
증서에 관한 전자문서를 교부하지 않은 경우
머. 법 제35조제3항 또는 제4항을 위반하여 공인중개사자격증을		30만원
반납하지 않거나 공인중개사자격증을 반납할 수 없는
사유서를 제출하지 않은 경우 또는 거짓으로 공인중개사
자격증을 반납할 수 없는 사유서를 제출한 경우
버. 법 제38조제4항을 위반하여 중개사무소등록증을		50만원
반납하지 않은 경우
서. 법률 제7638호 부동산중개업법 전부개정법률 부칙		50만원
제6조제3항을 위반하여 사무소의 명칭에 "공인중개사
사무소"의 문자를 사용한 경우

■ 공인중개사법 시행규칙 [별표 2] <개정 2023. 7. 28.>

개업공인중개사 업무정지의 기준(제25조 관련)

1. 일반기준

가. 제2호카목 및 타목에서 기간의 계산은 위반행위에 대하여 업무정지처분 또는 과태료 부과 처분을 받은 날과 그 처분 후 다시 같은 위반행위를 하여 적발된 날을 기준으로 한다.

나. 위반행위가 둘 이상인 경우에는 각 업무정지기간을 합산한 기간을 넘지 않는 범위에서 가장 무거운 처분기준의 2분의 1의 범위에서 가중한다. 다만, 가중하는 경우에도 총 업무 정지기간은 6개월을 넘을 수 없다.

다. 등록관청은 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제2호의 개별기준에 따른 업무정지 기간의 2분의 1 범위에서 줄일 수 있다.

1) 위반행위가 사소한 부주의나 오류 등 과실로 인한 것으로 인정되는 경우

2) 위반행위자가 법 위반행위를 시정하거나 해소하기 위하여 노력한 사실이 인정되는 경우

3) 그 밖에 위반행위의 동기와 결과, 위반정도 등을 고려하여 업무정지기간을 줄일 필요가 있다고 인정되는 경우

라. 등록관청은 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제2호의 개별기준에 따라 업무정지 기간의 2분의 1 범위에서 그 기간을 늘릴 수 있다. 다만, 법 제39조제1항에 따라 6개월을 넘을 수 없다.

1) 위반행위의 내용ㆍ정도가 중대하여 소비자 등에게 미치는 피해가 크다고 인정되는 경우

2) 그 밖에 위반행위의 동기와 결과, 위반정도 등을 고려하여 업무정지기간을 늘릴 필요가 있다고 인정되는 경우

마. 나목부터 라목까지에 따라 업무정지기간을 늘리거나 줄이는 경우 업무정지기간 1개월은 30일로 본다,

2. 개별기준

위반행위	근거 법조문	업무정지기간
가. 법 제10조제2항을 위반하여 같은 조 제1항제1호 부터 제11호까지의 어느 하나에 해당하는 자를 소속공인중개사 또는 중개보조원으로 둔 경우. 다만, 그 사유가 발생한 날부터 2개월 이내에 그 사유를 해소한 경우는 제외한다.	법 제39조 제1항제1호	업무정지	6개월
나. 법 제16조를 위반하여 인장등록을 하지 않거나 등록하지 않은 인장을 사용한 경우	법 제39조 제1항제2호	업무정지	3개월
다. 법 제23조제2항을 위반하여 별지 제15호서식의 전속중개계약서에 따르지 않고 전속중개계약을 체결하거나 계약서를 보존하지 않은 경우	법 제39조 제1항제3호	업무정지	3개월
라. 법 제24조제7항을 위반하여 중개대상물에 관한 정보를 거짓으로 공개한 경우	법 제39조 제1항제4호	업무정지	6개월
마. 법 제24조제7항을 위반하여 거래정보사업자에게 공개를 의뢰한 중개대상물의 거래가 완성된 사실을 그 거래정보사업자에게 통보하지 않은 경우	법 제39조 제1항제4호	업무정지	3개월

위반행위	근거 법조문	업무정지기간
바. 법 제25조제3항을 위반하여 중개대상물확인ㆍ설 명서를 교부하지 않거나 보존하지 않은 경우	법 제39조 제1항제6호	업무정지	3개월
사. 법 제25조제4항을 위반하여 중개대상물확인ㆍ설 명서에 서명·날인을 하지 않은 경우	법 제39조 제1항제7호	업무정지	3개월
아. 법 제26조제1항을 위반하여 적정하게 거래계약 서를 작성·교부하지 않거나 보존하지 않은 경우	법 제39조 제1항제8호	업무정지	3개월
자. 법 제26조제2항을 위반하여 거래계약서에 서명 ㆍ날인을 하지 않은 경우	법 제39조 제1항제9호	업무정지	3개월
차. 법 제37조제1항에 따른 보고, 자료의 제출, 조사 또는 검사를 거부ㆍ방해 또는 기피하거나 그 밖 의 명령을 이행하지 않거나 거짓으로 보고 또는 자료제출을 한 경우	법 제39조 제1항제10호	업무정지	3개월
카. 법 제38조제2항 각 호의 어느 하나를 최근 1년 이내에 1회 위반한 경우	법 제39조 제1항제11호	업무정지	6개월
타. 최근 1년 이내에 이 법에 따라 2회 이상 업무정 지 또는 과태료의 처분을 받고 다시 과태료의 처분에 해당하는 행위를 한 경우	법 제39조 제1항제12호	업무정지	6개월
파. 개업공인중개사가 조직한 사업자단체 또는 그 구성 원인 개업공인중개사가 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」 제26조를 위반하여 같은 법 제27조 또는 제28조에 따른 처분을 받은 경우	법 제39조 제1항제13호
1) 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」 제26조 제1항제1호를 위반하여 같은 법 제27조에 따 른 처분을 받은 경우		업무정지	3개월
2) 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」 제26조 제1항제1호를 위반하여 같은 법 제28조에 따 른 처분을 받은 경우 또는 같은 법 제27조와 제28조에 따른 처분을 동시에 받은 경우		업무정지	6개월
3) 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」 제26조 제1항제2호 또는 제4호를 위반하여 같은 법 제27조에 따른 처분을 받은 경우		업무정지	1개월
4) 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」 제26조 제1항제2호 또는 제4호를 위반하여 같은 법 제28조에 따른 처분을 받은 경우 또는 같은 법 제27조와 제28조에 따른 처분을 동시에 받은 경우		업무정지	2개월

위반행위	근거 법조문	업무정지기간
5) 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」 제26조 제1항제3호를 위반하여 같은 법 제27조에 따 른 처분을 받은 경우		업무정지	2개월
6) 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」 제26조 제1항제3호를 위반하여 같은 법 제28조에 따 른 처분을 받은 경우 또는 같은 법 제27조와 제28조에 따른 처분을 동시에 받은 경우		업무정지	4개월
하. 법률 제7638호 부동산중개업법 전부개정법률 부 칙 제6조제6항에 규정된 업무지역의 범위를 위반 하여 중개행위를 한 경우	법률제7638호 부동산중개업법 전부개정법률 부칙 제6조제7항	업무정지	3개월
거. 그 밖에 이 법 또는 이 법에 의한 명령이나 처 분에 위반한 경우로서 위의 각 호에 해당되지 아니하는 경우	법 제39조 제1항제14호	업무정지	1개월

2. 서울특별시 부동산 중개보수 요율표

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Ⅵ

부동산 소유권이전 등기신청 요령

본 자료는 대법원 인터넷 등기소(www.iros.go.kr) 홈페이지 등기신청 안내를 토대로, 소유권 이전등기를 하고자 하는 주민에게 다소 도움을 드리기 위해 작성한 자료로 자세한 사항은 등기소 등 해당기관에 문의하여 주시기 바랍니다.

부동산거래계약 체결

○ 부동산거래계약 관련 해설<별표1> - p37

부동산거래 신고 (실거래가 신고)

○ 신고기간 : 계약일로부터 30일이내

○ 신고기관 : 구청(지적관련부서)

○ 신고방법 : 부동산거래계약신고서작성 제출

○ 신 고 자 : 개업공인중개사 또는 거래당사자

※ 실거래가 신고관련 해설<별표2> - p37

잔금 지급

○ 잔금지급과 동시에 매수인(사는 사람)이 매도인(파는 사람)으로부터 받아야 할 서류

- 등기필증

- 인감증명서(매도용)

- 주민등록표 초본(매도인)

- 위임장(인감도장 날인)

※ 받아야할 서류에 대한 해설<별표3> - p38

○ 매수인이 직접 준비할 서류

- 매매계약서

- 주민등록표 초본

- 토지대장

- 건축물대장 (일반건축물대장 또는 집합건축물대장)

※ 직접 준비할 서류에 대한 해설<별표4> - p38

제 세금 신고ㆍ납부

○ 신고기관 : 구청(세무부서)

○ 신고방법 : 부동산거래계약신고필증 첨부 신고

○ 납부방법 : 시중은행

○ 세금종류 : 취득세, 지방교육세, 농어촌특별세

○ 신 고 자 : 매수인

※ 제 세금 신고ㆍ납부관련 해설<별표5> - p39

국민 주택채권 및 수입인지 매입

○ 판매기관 : 시중은행 (우리,국민,농협,신한,하나,기업은행)

○ 매입방법 : 매수인이 신분증지참 은행방문

○ 매입금액

- 국민주택채권 매입

▪매입금액(시가표준액×매입비율)

※ 채권 매입관련 해설<별표6> - p40

- 수입인지 매입

▪매입금액(거래금액, 1억 초과 10억 이하 : 15만원)

※ 수입인지 매입관련 해설<별표7> - p41

등기 신청

등기신청서 작성

※ 예시 및 기재요령<별표8> - p42

○ 등기신청서 첨부서면

① 매매계약서 : 1통

② 취득세(등록면허세)영수필 확인서 : 1통

- 등기신청수수료 영수필 확인서 : 1통

- 등기필증 : 1통

- 매매목록(필지가 많을 경우)

- 토지대장 : 1통

- 집합건축물대장등본 : 1통

- 주민등록표등(초)본 : 1통

- 부동산거래계약신고필증 : 1통

- 인감증명서 또는 본인서명사실확인서 : 1통

- 위임장(위임시)

※ 첨부서면에 대한 해설<별표9> - p48

○ 등기신청수수료 납부

- 납부금액 : 15,000원/개당

- 납부방법 및 절차

※ 첨부서면에 대한 해설<별표10> - p48

○ 위임장

※ 기재요령 및 예시<별표11> - p49

⇒ (참고) 홈페이지 1. 서울부동산 정보광장 http://land.seoul.go.kr

2. 대법원 인터넷 등기소 http://www.iros.go.kr

<별표 1> 부동산거래계약 성립

○ 개업공인중개사를 통하여 거래가 성립되면 부동산거래 계약서(원본) 2부를 작성하여 매도인,매수인 각각 1부씩 가지게 되며, 개업공인중개사는 사본을 5년간 보관 (단, 매도인 매수인 당사자간 거래일 경우 거래당사자가 작성보관)

○ 계약서를 작성할 때에는 반드시 개업공인중개사만 믿지 말고 부동산(토지,건물)등기사항 증명서 등을 발급받아, 소유자는 누구이며 압류, 근저당 등이 있는지 살펴보고, 매도인의 신분증을 확인하여 소유자를 확인하고 계약서 작성

(통상 부동산 중개업자가 해 줌)

○ 물론 개업공인중개사의 중개가 아닌 당사자간에 계약할때에도 반드시 확인

<별표 2> 부동산 거래신고

▢ 부동산거래신고 의무자

○ 개업공인중개사의 중개로 매매계약이 성립된 경우 : 개업공인중개사

○ 거래당사자 쌍방간에 매매계약이 성립된 경우 : 거래당사자

▢ 신고기관

○ 구청(지적관련 부서)

▢ 신고 기간 및 방법

○ 개업공인중개사의 중개로 매매계약이 성립된 경우

⇒ 개업공인중개사가 계약일로부터 30일 이내에 신고한 다음 매수인에게 부동산거래계약신고필증을 교부하게 됨 (구청 신고서 처리 : 즉시)

○ 개업공인중개사의 중개 없이 거래당사자 쌍방간에 매매계약이 성립된 경우

⇒ 계약일로부터 30일 이내에 거래당사자가 부동산거래계약 신고서를 공동으로 작성하여 서명 또는 날인 거래당사자 중 일방(통상: 매수인이 함)이 구청에 제출하면 즉시 처리하고 부동산거래계약신고필증을 교부

※ 부동산계약이 해제, 무효, 취소된 경우에도 해제 등이 확정된 날로부터 30일 이내 해제신고를 하여야 함.

<별표 3> 매수인이 잔금 지급과 동시에 매도인으로부터 받아야 할 서류

《잔금지급과 동시에 받아야 함》

1. 등기필증 (통상: 등기권리증 이라고 함, 일명: 집 문서)

2. (매도용) 인감증명서 1부 : 구청, 동 주민센터에서 발급 가능

《주의사항》반드시 매수인의 성명, 주민등록번호, 주소가 기재되어 있어야 함

⇒ 등기관에 따라 인감증명서를 매도인 본인이 발급 받은 것을 원하는 경우가 있으므로 매도인 본인이 직접 발급한 것으로 요구함이 바람직 함.

3. 주민등록표 초본 1부

매도인의 과거 주소이력이 기재 되어 있어야 함.

4. 위임장 1부 : 서식과 같이 기재하여야 함 <별표 11> - P49

⇒ 위임장 서식을 이용하되 반드시 위임인란 매도인은 인감도장 날인을 받아야 하며, 인감증명서의 도장과 일치한지 확인

※ 참고사항

○ 매매계약서상 거래당사자간 합의한 대로 잔금지급

○ 계약금은 통상 전체금액의 10%에 상당하는 금액으로 하며 중도금을 지급하고 잔금을 지급 함.

○ 통상 이때 중개사무소에서 개업공인중개사가 입회하거나 중개사무소에서 쌍방이 영수증을 작성하고 서명날인 (가능하면 은행계좌 이체를 통해 지급하는 것이 바람직 함)

<별표4> 매수인(사는사람)이 직접 준비할 서류

1. 부동산거래계약서 : 2부(원본1부, 사본1부)

⇒ 개업공인중개사의 중개 또는 당사자 쌍방거래 시 작성하여 매도인, 매수인이 각각 보유하고 있는 부동산 매매계약서를 말함.

○ 매매계약서 사본은 등기신청서에 첨부하여 등기소에 제출되고,

○ 매매계약서 원본은 등기신청서 부본에 첨부하여 등기신청 하게 됨.

- 등기신청서는 크게 등기신청서와 등기신청서 부본으로 구성 됨.

- 등기신청서는 등기소에서 보관

- 등기신청서 부본은 등기 후 등기필증으로 돌려 줌 (이를 등기필증 또는 등기권리증 - 일명: ‘집문서’라 함)

2. 주민등록표 초본 : 1통

⇒ 매수한 주택(아파트)에 거주할 경우에는, 매수자의 주소를 매수한 주택(아파트)으로 주소이전(동 주민센터에 전입신고)한 후 초본을 발급 받는 것이 좋음.

(이유 : 소유권이전 등기 후 주소변경 등기를 또 해야하는 번거로움 해소)

3. 토지대장(아파트 등 집합건물인 경우는 대지권 등록부 포함) : 1통

4. 건축물 대장(아파트 등 집합건물인 경우는 집합건축물대장 - 전유부) : 1통

⇒ 등기부등본과 토지대장, 건축물대장 간 일치하지 않는 내용이 있을 경우 일치 시킨 후

발급 받아야 함(요청기관 : 등기부는 등기소에 경정, 변경 신청 / 토지대장 및 건축물 대장은 구청 지적부서에 정정, 변경 신청).

<별표 5> 매수인(사는 사람)의 제세금 신고·납부

▢ 제세금

○ 취득세, 지방교육세, 농어촌특별세

▢ 신고방법

○ 부동산거래계약신고필증 첨부 취득세 신고

▢ 신고기관

○ 구청(세무부서)

▢ 납부 : 시중은행

□ (취득세) 부동산거래신고계약필증을 첨부 취득세 신고하면 고지서를 발급해 줌

⇒ 시중은행 납부 (등기신청 전 납부하여 영수필증을 등기신청서에 첨부)

○ 취득세과표는 실거래가와 시가표준액 중 높은 것을 적용함.

○ 취득세고지서 발급시 지방교육세 및 농어촌특별세도 같이 부과됨.

※ 시가표준액

- 토지의 경우 : 개별공시지가 (결정공시 : 구청- 지적부서)

- 주택의 경우 : 주택가격 (결정공시 : 구청- 세무부서)

- 공동주택의 경우 : 공동주택 가격(결정공시 : 국토교통부-한국부동산원) https://www.realtyprice.kr/ (부동산공시가격알리미 // 공동주택공시가격 검색조건 ▼ 지번검색 또는 도로명검색)

□ 취득세 미리 계산해 보기

위텍스(https://www.wetax.go.kr) ⇒ 지방세정보 ⇒ 지방세미리계산 ⇒ 취득세(부동산)

[유의사항] 계산된 납부세액은 물건의 종류 및 감면, 납부기한 경과시 가산세 적용 등의 사 유로 실제세액과 다소 차이가 있을 수 있습니다. 정확한 세액은 해당 시군구담당자에게 문 의하여 주십시오.

<별표 6> 국민주택 채권매입‌

국민주택채권이란

○ 정부가 국민주택사업에 필요한 자금을 조달하기 위하여 발행하는 채권으로 국채의 일종

- 국민주택 : 국민주택기금으로부터 자금을 지원받아 건설 또는 개량한 85㎡ (약 25.7평) 이하의 주택

⇒ http://nhf.molit.go.kr(주택도시기금)

→ 청약/채권 → 셀프채권매입 도우미 참조

□ 매입 방법

○ 시중은행(우리,국민,농협,신한,하나,기업은행)에서 매입

⇒ 매수인이 신분증 지참 → 은행방문→ 국민주택채권 매입 → (은행에서)매입 필증 교부(교부 필증에 적혀 있는 발행번호를 등기신청서에 기재)

- 계산방법 : 시가표준액(실거래가를 적용하지 않음 유의) × 매입비율

※ 시가표준액 ⇒ 취득세(등록면허세)납부서(OCR용지)에 기재되어 있음

- 국민주택채권은 5년 만기 후 일시에 원금과 이자를 상환 받을 수 있으나 즉시 할인 방식으로 매입 가능

⇒ 할인율(한국은행에서 매일 발표)은 매일 다르며 은행에서 확인.

※ 계산 예시

▪ 시가표준액이 3억인 아파트를 매수후 채권을 할인방식으로 매입할 경우

⇒ 오늘의 할인율이 5.789%라 할 경우 451,542원 납부 매입

(계산 : 300,000,000(시가표준액) ×26/1,000(매입 비율) = 7,800,000원×(5.789/100)% = 451,542원)

▸국민주택채권 “매입 비율”(아파트, 주택 매입시, 서울시의 경우) 2천만원 이상 ~ 5천만원 미만 : 13/1,000

5천만원 이상 ~ 1억원 미만 : 19/1,000

1억원 이상 ~ 1억6천만원 미만 : 21/1,000

1억6천만원 이상 ~ 2억6천만원 미만 : 23/1,000

2억6천만원 이상 ~ 6억원 미만 : 26/1,000

6억원 이상 : 31/1,000

<별표 7> 정부발행 수입인지 매입‌

□ 정부 발행 수입인지 매입 : 150,000원/건당

(150,000원 : 서울 기준, 주택의 매매가격이 1억원 초과 10억원일 경우 임)

○ 전자수입인지는 기획재정부 전자수입인지 홈페이지에서 발급 (http://www.e-revenuestamp.or.kr)

○ 부동산거래계약서에 매입한 정부발행 전자수입인지 붙임

(부동산거래 계약서에 더해 백지 한 장에 정부 전자수입인지을 붙이고 철하면 됨)

⇒ 계약으로 인한 소유권이전등기를 신청하는 경우

부동산거래 계약서에 기재된 거래금액이 1,000만원을 초과하는 경우 일정액의 정부발행 수입인지를 붙여야 함 (☞아래 ▸정부발행 수입인지 매입 참조)

단, 주택의 소유권이전의 경우 매매금액 1억원 이하인 때에는 정부수입인지가 필요 없음.

▸정부 발행 수입인지 매입 (인지세법 참조) 1천만원 초과 ~ 3천만원 이하 : 2만원

3천만원 초과 ~ 5천만원 이하 : 4만원

5천만원 초과 ~ 1억원 이하 : 7만원

1억원 초과 ~ 10억원 이하 : 15만원 (☜ 주택 매입시 1억원 초과에 한함)

10억 초과 : 35만원

<별표 8> 등기신청서 작성 (대법원 인터넷등기소 - 등기신청 양식 참조)

[예시] 집합건물(아파트, 연립 등) 소유권이전

		소유권이전⑨기신청(매매)
접 수	년 월 일	처 리 인	등기관 확인	각종 통지
	제 호

①부동산의 표시(거래신고관리번호/거래가액)
1동의 건물의 표시 서울특별시 도봉구 방학동 720 서울특별시 도봉구 방학동 720-1 샛별아파트 가동 [도로명주소] 서울특별시 도봉구 마들로5길 10 전유부분의 건물의 표시 건물의 번호 1-101 구 조 철근콘크리트조 면 적 1층 101호 86.03 대지권의 표시 토지의 표시 1. 서울특별시 도봉구 방학동 720 대 1,400 2. 서울특별시 도봉구 방학동 720 -1 대 1,600 대지권의 종류 소유권 대지권의 비율 1,2 : 3,000분의 500 거래신고일련번호 : 12345-2006-4-1234560 거래가액 : 350,000,000원 이 상
② 등기원인과 그 연월일	2021년	3월	일
③ 등 기 의 목 적	소 유 권 이 전
④ 이 전 할 지 분
구분	성 명 (상호‧명칭)	주민등록번호 (등기용등록번호)		주	소 (소 재 지)	지 분 (개인별)
⑤ 등 기 의 무 자	김 서 울	XXXXXX-XXXXXXX	서울특별시 도봉구 마들로5길 10, 가동 101호 (방학동, 샛별아파트)
⑥ 등 기 권 리 자	이 도 봉	XXXXXX-XXXXXXX	서울특별시 도봉구 마들로 880, 101동 101호 (도봉동, 도봉아파트)

⑦시가표준액 및 국민주택채권매입금액
부동산	표시	부동산별 시가표준액					부동산별	국민주택채권매입금액
1. 주택		금 300,000,000원					금 7,800,000원
2.		금				원	금	원
3.		금				원	금	원
⑦ 국 민 주 택 채 권 매 입 총 액							금 7,800,000원
⑦ 국 민 주 택 채 권 발 행 번 호							1234-12-1234-1234
⑧ 취득세(등록면허세) 5,000,000원							지 방 교 육 세	금 500,000원
							농어촌특별세	금 원
⑨ 세	액	합	계		금		5,500,000원
⑩ 등 기 신 청 수 수 료					금		원
					납부번호 : 12-12-12345678-0
					일괄납부 :	건	원
등기의무자의 등기필정보
부동산고유번호				1102-2006-002095
성명(명칭)				일련번호			비밀번호
김서울				Q77C-LO71-35J5			40-4636
				⑫ 첨 부		서 면
․매매계약서(전자수입인지첨부) 1통 ․취득세(등록면허세)영수필확인서 1통 ․등기신청수수료 영수필확인서 1통 ․등기필증 1통 ․매매목록 통 ․위임장 1통						․토지대장등본 통 ․집합건축물대장등본 1통 ․주민등록표초본(또는 등본) 각 1통 ․부동산거래계약신고필증 1통 ․인감증명서나 본인서명사실확인서 또는 전자본인서명확인서 발급증 1통 〈기 타〉
2021년 3월 일 ⑬ 위 신청인 김 서 울  (전화 : 010-1234-5678 ) 이 도 봉  (전화 : 010-4321-8765 ) (▶도장은 위임장에 찍은 것과 동일해야 함) 서울북부지방법원 등기국 귀중

- 신청서 작성요령 -

* 1. 부동산표시란에 2개 이상의 부동산을 기재하는 경우에는 부동산의 일련번호를 기재하여야 합니다.

2. 신청인란등 해당란에 기재할 여백이 없을 경우에는 별지를 이용합니다.

3. 담당 등기관이 판단하여 위의 첨부서면 외에 추가적인 서면을 요구할 수 있습니다.

등기신청서 작성요령 - 소유권이전등기신청

▣ 매매로 인한 소유권이전등기란

부동산매매계약에 의하여 소유권을 이전하는 등기로, 이 신청에서는 매수인을 등기 권리자, 매도인을 등기의무자라고 합니다.

▣ 등기신청방법

① 공동신청

매매계약서에 의한 등기신청인 경우에는 매도인과 매수인이 본인임을 확인할 수 있는 주민 등록증 등을 가지고 직접 등기소에 출석하여 공동으로 신청함이 원칙입니다.

② 단독신청

판결에 의한 등기신청인 경우에는 승소한 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로 신청할 수 있습니다.

③ 대리인에 의한 신청

등기신청은 반드시 신청인 본인이 하여야 하는 것은 아니고 대리인이 하여도 됩니다. 등기권리자 또는 등기의무자 일방이 상대방의 대리인이 되거나 쌍방이 제3자에게 위임하여 등기신청을 할 수 있으나, 변호사 또는 법무사가 아닌 자는 신청서의 작성이나 그 서류의 제출대행을 업(業)으로 할 수 없습니다.

▣ 등기신청서 기재요령

※ 신청서는 한글과 아라비아 숫자로 기재합니다. 부동산의 표시란이나 신청인란 등이 부족할 경우에는 별지를 사용하고, 별지를 포함한 신청서의 각 장 사이에는 간인 (신청서에 서명을 하였을 때에는 각 장마다 연결되는 서명)을 하여야 합니다.

① 부동산의 표시란

매매목적물을 기재하되, 등기기록상 부동산의 표시와 일치하여야 합니다.

㉮ 1동의 건물의 표시 ⇒ 등기부의 [표제부]참조하여 작성

1동의 건물 전체의 소재지번, 건물명칭 및 번호, 도로명주소(등기기록 표제부에 기록되어 있는 경우)를 기재합니다.

㉯ 전유부분의 건물의 표시 ⇒ 등기부의 [표제부]참조하여 작성 건물의 번호, 구조, 면적을 기재합니다.

㉰ 대지권의 표시 ⇒ 등기부의 [표제부]참조하여 작성

대지권의 목적인 토지의 표시, 대지권의 종류, 대지권비율을 기재합니다. (ⅰ) 대지권의 목적인 토지의 표시

- 토지의 일련번호(2필지 이상일 때 1, 2, 3...으로 표시), 토지의 소재, 지번, 지목, 면적을

(ⅱ) 대지권의 종류는 소유권, 지상권, 전세권, 임차권 등 거래되는 권리의 종류에 따라 기재하며,

(ⅲ) 대지권의 비율은 대지권의 목적인 토지에 대한 지분비율을 기재합니다.

㉱ 거래신고일련번호와 거래가액 : 구청 지적부서에 신고한 “부동산거래계약신고 필증”에 기재된 『관리번호』와 『실제거래가격』 기재

㉲ 만일 등기기록과 토지․집합건축물대장의 부동산표시가 다른 때에는 먼저 부동산

표시변경(또는 경정)등기를 하여야 합니다.

② 등기원인과 그 연월일란

등기원인은 ＂매매＂로, 연월일은 매매계약서상 “계약일”을 기재합니다.

③ 등기의 목적란

소유권 전부이전의 경우에는 ＂소유권이전＂으로, 소유권 일부이전의 경우에는

＂소유권 일부이전＂으로 기재합니다.

➃ 이전할 지분란

소유권 일부이전(하나의 토지를 여러사람이 소유하는 공유토지를 지분으로 이전)하는 경우에만 이전하는 지분을 기재합니다.

(예) 홍길동 지분 전부 또는 5번 홍길동 지분 50/1500중 일부(2분의 1)

⑤ 등기의무자란

매도인(파는 사람)의 성명, 주민등록번호, 주소를 기재하되, 등기기록상 소유자 표시와 일치하여야 합니다.

그러나 매도인이 법인인 경우에는 상호(명칭), 본점(주사무소 소재지), 등기용등록번호 및 대표자의 성명과 주소를 기재하고, 법인 아닌 사단이나 재단인 경우에는 상호(명칭), 본점(주사무소 소재지), 등기용등록번호 및 대표자(관리인)의 성명, 주민등록번호, 주소를 각 기재합니다.

⑥ 등기권리자란

매수인(사는 사람)을 기재하는 란으로, 그 기재방법은 등기의무자란과 같습니다.

⑦ 시가표준액 및 국민주택채권매입금액, 국민주택채권매입총액란, 국민주택채권발행번호란

㉮ 부동산별 시가표준액란 ⇒ 구청 세무부서에서 발급하는 취득세(등록면허세)납부서 (OCR용지)에 기재된 시가표준액을 기재

㉯ 부동산별 국민주택채권매입금액란

⇒ 시가표준액의 일정비율에 해당하는 국민주택채권매입금액 기재

㉰ 부동산이 2개 이상인 경우

⇒ 각 부동산별로 시가표준액 및 국민주택채권매입 금액을 기재한 다음 국민주택 채권 매입총액을 기재합니다.

㉱ 국민주택채권발행번호란

⇒ 국민주택채권 매입시 국민주택채권사무취급기관에서 고지하는 채권발행번호를 기재하며, 하나의 신청사건에 하나의 채권발행번호를 기재하는 것이 원칙이며, 동일한 채권발행번호를 수 개 신청사건에 중복 기재할 수 없습니다.

⑧ 취득세(등록면허세)․지방교육세․농어촌특별세란

취득세(등록면허세)영수필확인서에 의하여 기재하며, 농어촌특별세는 납부액이 없는 경우 기재하지 않습니다

⑨ 세액합계란

취득세(등록면허세)액, 지방교육세액, 농어촌특별세액의 합계를 기재합니다.

⑩ 등기신청수수료란

㉮ 부동산 1개당 15,000원의 등기신청수수료 납부액을 기재하며, 등기신청수수료를 은행 현금납부, 전자납부, 무인발급기 납부 등의 방법에 따라 납부한 후 등기 신청서에 등기신청수수료 영수필확인서를 첨부하고 납부번호를 기재하여 제출합 니다.

㉯ 여러 건의 등기신청에 대하여 수납금융기관에 현금으로 일괄납부하는 경우 첫 번째 등기신청서에 등기신청수수료 영수필확인서를 첨부하고 해당 등기신청 수수료, 납부번호와 일괄납부 건수 및 일괄납부액을 기재하며, 나머지 신청서에는 해당 등기신청수수료와 전 사건에 일괄 납부한 취지를 기재합니다. (일괄납부는 은행에 현금으로 납부하는 경우에만 가능함)

⑪ 등기의무자의 등기필정보란

㉮ 현재의 소유자가 과거 소유권 취득에 관한 등기를 완료하고 등기필정보를 교부 받은 경우, 그 등기필정보 상에 기재된 부동산고유번호, 성명, 일련번호, 비밀 번호를 각 기재(등기필정보를 제출하는 것이 아니며 한번 사용한 비밀번호는 재사용을 못함)합니다. 다만 교부받은 등기필정보를 멸실한 경우에는 부동산등기법 제51조에 의하여 확인서면이나 확인조서 또는 공증서면 중 하나를 첨부합니다.

㉯ 등기신청서에 등기필증이나 확인서면 등을 첨부한 경우 이란은 기재할 필요가 없습니다.

⑫ 첨부서면란

등기신청서에 첨부한 서면을 각 기재합니다.

※ 첨부서면에 대한 해설 - <별표 9>-p48 참조(아래참조)

⑬ 신청인 란

㉮ 등기의무자와 등기권리자의 성명 및 전화번호를 기재하고, 각자의 인장을 날인 하되, 등기의무자는 그의 인감을 날인하거나 본인서명사실확인서에 기재한 서명을 합니다. 그러나 신청인이 법인 또는 법인 아닌 사단이나 재단인 경우에는 상호 (명칭)와 대표자(관리인)의 자격 및 성명을 기재하고, 법인이 등기의무자인 때에는 등기소의 증명을 얻은 그 대표자의 인감, 법인 아닌 사단이나 재단인 경우에는 대표자(관리인)의 개인인감을 날인하거나 본인서명사실확인서에 기재한 서명을 합니다.

㉯ 대리인이 등기신청을 하는 경우에는 그 대리인의 성명, 주소, 전화번호를 기재하고 대리인의 인장을 날인 또는 서명합니다.

<별표 9> 등기신청서 첨부서면‌‌

① 매매계약서

계약으로 인한 소유권이전등기를 신청하는 경우에는 그 계약서에 기재된 거래금액이 1,000만원을 초과하는 경우에는 일정액의 정부수입인지를 붙여야 합니다. 단, 계약서에 기재된 거래금액이 1억원 이하인 주택의 경우에는 정부수입인지를 붙이지 않아도 됩니다.

<별표 7>-p41

② 취득세(등록면허세)영수필확인서

시장, 구청장, 군수 등으로부터 취득세(등록면허세)납부서(OCR용지)를 발급받아 납세지를 관할 하는 해당 금융기관에 세금을 납부한 후 취득세(등록면허세) 영수필확인서와 영수증을 교부 받아 영수증은 본인이 보관하고 취득세(등록면허세)영수필확인서만 신청서의 취득세(등록면허세) 액표시란의 좌측상단 여백에 첨부하거나, 또는 지방세인터넷납부시스템에서 출력한 시가표준액이 표시되어 있는 취득세 (등록면허세)납부확인서를 첨부합니다.

③ 등기신청 수수료 영수필확인서

등기신청 수수료 납부 영수필확인서를 첨부합니다

➃ 등기필증

등기의무자의 소유권에 관한 등기필증으로서 등기의무자가 소유권 취득시 등기소로부터 교부 받은 등기필증을 첨부합니다. 단, 소유권 취득의 등기를 완료하고 등기필정보를 교부받은 경우에는 신청서에 그 등기필정보 상에 기재된 부동산고유번호, 성명, 일련번호, 비밀번호를 각 기재(등기필정보를 제출하는 것이 아니며 한번 사용한 비밀번호는 재사용을 못함)함으로써 등기필증 첨부에 갈음합니다. 다만, 등기필증(등기필정보)을 멸실하여 첨부(기재)할 수 없는 경우에는 부동산등기법 제51조에 의하여 확인서면이나 확인조서 또는 공증서면 중 하나를 첨부합니다

⑤ 매매목록

거래신고의 대상이 되는 부동산이 2개 이상인 경우에 작성하고, 그 매매목록에는 거래가액과 목적 부동산을 기재합니다. 단, 거래되는 부동산이 1개라 하더라도 여러 사람의 매도인과 여러 사람의 매수인 사이의 매매계약인 경우에는 매매목록을 작성합니다.

⑥ 토지․집합건축물대장등본

등기신청대상 부동산의 토지․집합건축물대장등본(발행일로부터 3월 이내)을 첨부합니다.

<별표 10> 등기신청 수수료 납부

□ 등기신청 수수료 : 15,000원/건당

○ 수수료납부 방법 및 절차

- 대법원 인터넷등기소(http://www.iros.go.kr) 등기신청수수료 전자납부

- 등기소에 설치된 무인기

- 은행에서 현금 납부

→ 등기신청 수수료 영수필 확인서 → 등기신청서에 첨부 → 등기신청서에 납부 번호기재

<별표 11> 위임장

1. [예시] 위임장 기재

위 임 장
① 부 동 산 의 표 시	1동의 건물의 표시 서울특별시 도봉구 방학동 720 서울특별시 도봉구 방학동 720-1 샛별아파트 가동 [도로명주소] 서울특별시 도봉구 마들로5길 10 전유부분의 건물의 표시 건물의 번호 1-101 구 조 철근콘크리트조 면 적 1층 101호 86.03 대지권의 표시 토지의 표시 1. 서울특별시 도봉구 방학동 720 대 1,400 2. 서울특별시 도봉구 방학동 720 -1 대 1,600 대지권의 종류 소유권 대지권의 비율 1,2 : 3,000분의 500 거래신고일련번호 : 12345-2006-4-1234560 거래가액 : 350,000,000원 이 상
② 등기원인과 그 연월일		2021년 3월 2일
③ 등 기 의 목 적		소 유 권 이 전
④ 이전할 지분
⑥ 대 리 인		김 서 울 서울특별시 도봉구 마들로5길10, 가동 101호 (방학동, 샛별아파트)
위 사람을 대리인으로 정하고 위 부동산 등기신청 및 취하에 관한 모든 권한을 위임한다. 또한 복대리인 선임을 허락한다. 2021 년 2 월 6 일
⑤ 위 임 인	등기의무자 : 이 도 봉 서울특별시 도봉구 마들로 880, 101동 101호 (도봉동, 도봉아파트)	날 인

2. 위임장 기재요령

※ 대부분의 기재사항은 등기신청서의 기재요령과 같습니다.

① 부동산의 표시란

② 등기원인과 그 연월일

③ 등기의 목적란

④ 공란에 기재할 사항

① ~ ➃란 기재사항은 등기신청서 기재요령 중 해당란에 관한 설명에 따라 기재하면 됩니다. (등기신청서의 해당부분의 내용과 동일하게 기재함)

⑤ 위임인란

위임하고자 하는 등기신청인의 성명과 주소를 기재하고 날인합니다. 등기의무자의 인감증명서를 첨부해야 하는 등기인 경우에는 그의 인감을 날인하여야 합니다. 신청인이 법인 또는 법인 아닌 사단이나 재단인 경우에는 상호(명칭)와 본점(주사무소 소재지), 대표자(관리인)의 성명과 주소를 기재하고, 법인이 인감증명을 첨부하여야 할 때에는 등기소의 증명을 얻은 그 대표자의 인감을, 법인 아닌 사단이나 재단인 경우에는 대표자(관리인)의 개인인감을 각 날인합니다.

⑥ 대리인란

위임받은 자의 성명과 주소를 기재합니다.

⑦ 위임한 날짜를 기재합니다.

▣ 기타

변호사나 법무사가 아닌 일반인은 보수와 관계없이 대리인으로서 반복하여 계속적 으로 등기신청을 할 수 없습니다. 따라서, 신청인이 업(業)(계속․반복적)으로 한다는 의심이 있는 경우에는 등기관 또는 접수공무원은 대리인으로 하여금 신청인 본인과 그 대리인과의 관계를 가족관계증명서나 주민등록표등본 등에 의하여 소명할 것을 요청할 수 있습니다.

<별표 12> (참고사항) 등기신청서류 편철순서, 신청서 부본

□ 등기신청서류 편철순서

신청서, 취득세(등록면허세)영수필확인서, 등기신청수수료 영수필 확인서, 매매목록, 위임장, 인감증명서 또는 본인서명사실확인서, 주민등록표등(초)본, 토지․집합건축물대장등본, 부동산거래계약신고필증(사본), 매매계약서(사본), 등기필증(사본) 등의 순으로 편철해 주시면 업무처리에 편리합니다.

□ 등기신청서와 별도로 등기신청서 부본 작성

(앞)등기신청서에 부동산거래계약신고필증(원본),매매계약서(원본), 등기필증(원본) 붙임

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Ⅵ

공인중개사법 관련 Q&A

1

공인중개사법의 용어 정의

1) 정의

공인중개사법상 용어를 정의한 내용이며, 공인중개사법상 필요한 용어와 그 범위를 제한하는 내용입니다.

2) 법령의 정의

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

1. "중개"라 함은 제3조에 따른 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매ㆍ교환ㆍ임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다.

2. "공인중개사"라 함은 이 법에 의한 공인중개사자격을 취득한 자를 말한다.

3. "중개업"이라 함은 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것을 말한다.

4. "개업공인중개사"라 함은 이 법에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 자를 말한다.

5. "소속공인중개사"라 함은 개업공인중개사에 소속된 공인중개사(개업공인중개사인 법인의 사원 또는 임원 으로서 공인중개사인 자를 포함한다)로서 중개업무를 수행하거나 개업공인중개사의 중개업무를 보조하는 자 를 말한다.

6. "중개보조원"이라 함은 공인중개사가 아닌 자로서 개업공인중개사에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안 내 및 일반서무 등 개업공인중개사의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자를 말한다.

3) 질의응답

1. “공인중개사”라 함은 공인중개사자격을 취득한 자를 말하는데, 취득의 시기는 언제입니까?

자격 취득일은 합격자 발표일로 봅니다.

2. 중개가 아닌 계약서 대필도 중개행위로 봅니까?

계약서대필 또는 대서는 거래당사자가 협의한내용을 단순히 계약서만 작성하는 행위로 중개행위로 보지 않으며, 대필료(대서료)도 중개보수에 해당하지 않습니다. (대법원 2009다78863, 78870 : 부동산 중개업자가 중개를 하지 않았음에도 거래계약서를 작성· 교부하여서는 아니됨)

3. 공인중개사 자격을 취득한 자가 중개보조원으로

이 가능합니까?

공인중개사자격을 취득한 공인중개사는 중개보조원으로 고용할 수 없습니다. (법제처 법령해석 20-0053 참조)

4. 중개보조원이 중개대상물의 확인, 설명이나 중개대상물의 계약사항을 조율하는 행위를 할 수 있습니까?

"중개보조원"이라 함은 공인중개사가 아닌 자로서 개업공인중개사에 소속되어 중개대상물 에 대한 현장안내 및 일반서무 등 개업공인중개사의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보 조하는 자를 말하며, 중개행위 즉, 확인 설명에 해당하는 범위, 표시광고에 해당하는 범위, 거래관련사항 조율, 계약서작성 등에 관한사항 등에 해당하는 일체의 행위를 수행할 수 없 습니다(법제처 법령해석 21-0173 참조)

2

중개대상물

1) 정의

공인중개사가 중개 가능한 중개대상물은 토지, 건축물 그 밖의 토지의 정착물, ‘입목에 관한 법률’에 따른 입목, ‘공장 및 광업재단 저당법’에 따른 공장재단 및 광업재단이 해당됩니다.

2) 법령의 정의

제3조(중개대상물의 범위) 이 법에 의한 중개대상물은 다음 각 호와 같다.

1. 토지

2. 건축물 그 밖의 토지의 정착물

3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 재산권 및 물건

3) 질의응답

1. 주택재건축사업의 조합원이 관리처분계획의 인가 후, 아파트 동ㆍ호수 추첨 전에 입주권에 대한 매매 계약을 체결하는 경❹에 중개대상물로 볼 수 있습니까?

주택재건축사업의 조합원이 해당 주택재건축사업에 대하여 도시정비법 제48조에 따른 관 리처분계획의 인가 후, 아파트 동ㆍ호수 추첨 전에 입주권에 대한 매매계약을 체결하는 경우, 그 입주권은 “장래에 건축될 건축물”에는 해당될 수 있으나, 건축물의 위치, 상태 등이 특정되어 있지 않으므로, 특정아파트에 입주 할 수 있는 권리가 아니라 향후 아파트 동ㆍ호수 추첨을 거쳐서 해당 아파트의 분양예정자로 될 수 있는 지위라 할 것이므로(대 법원 1991. 4. 23. 선고 90도1287 판결례 참조), 입주권은 중개대상물인 건축물에 해당 한다고 보기는 어렵다고 할 것입니다. 따라서, 주택재건축사업의 조합원이 해당 주택재건 축사업에 대하여 도시정비법 제48조에 따른 관리처분계획의 인가 후, 아파트 동ㆍ호수 추첨 전에 입주권에 대한 매매계약을 체결하는 경우, 그 입주권은 중개대상물에 해당하지 않는다고 할 것입니다.

2. 콘도회원권을 중개대상물로 볼 수 있을까요?

콘도회원권은 중개대상물에 해당되지 않는다고 사료되나, 분양형태(특정 호실이 정해지지 않고 기간, 횟수에 따라 이용할 수 있는 권리인지, 특정 호실의 토지 및 건물 지분 취득 인지)에 따라 달라질 것으로, 회원권의 운영방식을 살펴봐야 할 것입니다.

3. 상가의 매매나 상가임대차 거래 시 부수되는 권리금도 중개대상물로 볼 수 있을까요?

일반적으로 상가의 매매나 상가의 임대차 거래 시 부수되는 권리금은 관행적으로 거래가 이루어지는 것으로 법 제3조에 규정된 중개대상물에 포함되지 않습니다.

4. 동ㆍ호수 추첨이 끝난 입주권으로, 아직 공급계약을 체결하기 전입니다. 중개대상물로 볼 수 있을까요?

동ㆍ호수 추첨이 끝나면 기본적으로 특정 아파트에 입주할 수 있는 지위로 볼 수 있으므 로, 공급계약 체결전이라도 주택으로 봐야합니다.

중개대상물 여부	O	X
	분양권·입주권(동호수추점후), 임차권	분양권·입주권(동호수추점전), 권리금, 이주비
거래가액 산정 (유권해석)	ㅇ분양권 : 계약금+기 납부한 중도금+프리미엄을 합한 금액 (대법원 2004도62) ㅇ입주권 : 당해 토지 등의 감정평가금액 + 거래당시까지 불입한금액 + 프리미엄을 합한 금액 (국토부 2009.4.22.)

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개설등록

1) 정의

중개사무소의 개설등록이란 중개업을 영위하려는 자가 공인중개사법 시행령 및 시행규칙에서 정하는 기준을 갖추어 등록관청에 등록하는 행위입니다.

2) 법령의 정의

제9조(중개사무소의 개설등록)

①중개업을 영위하려는 자는 국토교통부령이 정하는 바에 따라 중개사무소(법인의 경우에는 주된 중개사무 소를 말한다)를 두려는 지역을 관할하는 시장(구가 설치되지 아니한 시의 시장과 특별자치도 행정시의 시장 을 말한다. 이하 같다)ㆍ군수 또는 구청장(이하 "등록관청"이라 한다)에게 중개사무소의 개설등록을 하여야 한다.

②공인중개사(소속공인중개사는 제외한다) 또는 법인이 아닌 자는 제1항에 따라 중개사무소의 개설등록을 신청할 수 없다.

③제1항에 따라 중개사무소 개설등록의 기준은 대통령령으로 정한다.

3) 질의응답

1. 외국인이 중개사무소 개설등록이 가능한지요?

외국인도 공인중개사법령에 의한 중개사무소 개설등록이 가능합니다.

2. 가설건축물대장에 기재된 가설건축물에 중개사무소 개설등록이 가능한지요?

건축물대장에 기재된 건물만 가능하며, 가설건축물대장에 기재된 가설건축물에는 개설등 록이 가능하지 않습니다.

3. 개설등록하려고 하는 자가 1종 근린생활시설에 사무실을 확보하여 개설·등록이 가능한지요?

개설등록하려고 하는 자가 1종 근린생활시설에 사무실을 확보한 경우에는 개설 등록이 가능합니다.

4. 중개법인 설립 시 중개법인의 대표자가 공인중개사가 아니어도 가능한지?

중개법인 설립 시 중개법인의 대표자는 공인중개사여야만 가능합니다.

5. 중개법인 설립 시 임원 또는 사원이 9명인 경❹에 공인중개사가 몇 명이상이면 가능할까요?

중개법인 설립 시 대표자를 제외한 임원 또는 사원의 3분의 1 이상은 공인중개사여야 하 고, 3명이상이 공인중개사이면 가능합니다.

6. 개설등록하려는 자가 위반건축물에 중개사무소를 확보한 경❹ 개설등록이 가능한지요?

건축법상 위반행위로 인해 건축물대장에 "위반건축물" 표시가 기재된 일반건축물(건축물 대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제2조제3호의 "집합건축물"외의 건축물을 말함)중 건축법상 위반행위가 발생하지 않은 나머지 일부에 중개사무소를 확보한 경우에도 개설 등록을 충족하지 못한 것으로 보아 개설등록이 가능하지 않습니다(법제처 법령해석 14-0332 참조)

7. 중개사무소 개설등록이 가능한 건축물의 용도는?

중개사무소는 건축법령상의 건축물의 용도가 근린생활시설, 일반업무시설, 판매시설인 건 축물에 사용권을 확보하였을 경우 개설등록이 가능하나, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 등에 따른 “규약”에 집합건물의 구분소유자들이 합의 하여 달리 건물사용에 제한(용 도 등)을 하고 있는 경우 등록관청에서는 관련 규약이나 구분소유자의 동의 등을 확인하 여 개설등록 여부를 판단하여야 합니다(부동산산업과-3686, 09.12.2).

8. 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따른 중개업을 하려는 경❹ 공인 중개사법에 따른 개설등 록이 필요한지?

지역농업협동조합, 지역산림조합, 산업단지관리기관 등 다른 법률의 규정에 중개업을 할 수 있는 경우를 제외하고는 중개업을 영위하기 위해서는 개설등록이 반드시 필요합니다. 다만, 산업집적법의 경우 ‘해당 산업단지의 공장용지 및 공장건축물에 대한 부동산중개업 을 할 수 있다’라고 규정되어 있어, 공장용지 및 공장건축물에 대한 중개업무만 가능한 것으로 보이며, 「공인중개사법」제9조 및 제13조에 따른 개설등록 기준을 충족하여 등 록증을 발급받은 경우에는 개업공인중개사로서 중개업무가 가능함을 알려드립니다.

9. 중개사무소 개설등록 시 명칭 중복을 판단하는 행정구역 단위는?

공인중개사법 제18조에서는 개업공인중개사가 그 사무소의 명칭에 "공인중개사사무소" 또는 "부동산중개"라는 문자를 사용하도록 하고 있으며, "공인중개사사무소", "부동산중개 " 또는 이와 유사한 명칭을 사용하여서는 아니된다고 규정하고 있습니다. 또한, 상법 제 22조에서는 타인이 등기한 상호는 동일한 특별시·광역시·시·군에서 동종영업의 상호로 등 기하지 못하도록 규정하고 있으며, 같은법 제23조에서는 누구든지 부정한 목적으로 타인 의 영업으로 오인할 수 있는 상호를 사용하지 못하도록 규정하고 있으므로 기타 상호관 련 사항은 상법 등 관련 규정에 따르도록 하고 있습니다. 공인중개사법에서 중개사무소 명칭에 대한 중복 여부를 판단하는 행정구역 단위는 규정하고 있지 않으며, 세부 사실관 계를 파악하여 등록관청에서 판단하여야 할 사항임을 알려드립니다.

10. 중개인(이 법 시행 당시 종전의 「부동산중개업법」제4조의 규정에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 자)이 이전신고가 가능한지?

공인중개사법 부칙<제7638호, 2005.7.29.> 제6조제6항에 따르면 제2항에 규정된 중개 업자의 업무지역은 당해 중개사무소가 소재하는 특별시ㆍ광역시ㆍ도의 관할 구역으로 하 며, 그 관할 구역 안에 있는 중개대상물에 한하여 중개행위를 할 수 있고, 다만 제24조의 규정에 의한 부동산거래정보망에 가입하고 이를 이용하여 중개하는 경우에는 당해 정보 망에 공개된 관할 구역 외의 중개대상물에 대하여도 이를 중개할 수 있다고 규정하고 있 으며, 제7항에 따르면 제2항에 규정된 중개업자의 중개사무소 소재지를 관할하는 등록관 청은 제2항에 규정된 중 개업자가 제6항에 규정된 업무지역의 범위를 위반하여 중개행위 를 한 경우에는 6월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다고 규정하 고 있습니다. 귀하가 질의하신 중개인 이전 관련 법령해석의 통일성을 위해 중개인도 관 할 시도 내에서 뿐만 아니라 타 시도로 중개사무소의 이전신고가 가능한 것으로 해석함 을 알려드립니다.

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개설등록의 결격사유

1) 정의

중개사무소의 개설등록 요청시에 결격사유에 해당하는 자는 중개사무소의 개설등록을 할 수 없으며, 결격사 유가 있는 자는 소속공인중개사나 중개보조원이 될 수 없습니다.

2) 법령의 정의

제10조(등록의 결격사유 등) ①다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 중개사무소의 개설등록을 할 수 없다.

1. 미성년자

2. 피성년후견인 또는 피한정후견인

3. 파산선고를 받고 복권되지 아니한 자

4. 금고 이상의 실형의 선고를 받고 그 집행이 종료(집행이 종료된 것으로 보는 경우를 포함한다)되거나 집 행이 면제된 날부터 3년이 지나지 아니한 자

5. 금고 이상의 형의 집행유예를 받고 그 유예기간이 만료된 날부터 2년이 지나지 아니한 자

6. 제35조제1항에 따라 공인중개사의 자격이 취소된 후 3년이 지나지 아니한 자

7. 제36조제1항에 따라 공인중개사의 자격이 정지된 자로서 자격정지기간 중에 있는 자

8. 제38조제1항제2호ㆍ제4호부터 제8호까지, 같은 조 제2항제2호부터 제 1호까지에 해당하는 사유로 중개 사무소의 개설등록이 취소된 후 3년(제40조제3항에 따라 등록이 취소된 경우에는 3년에서 같은 항 제1호 에 따른 폐업기간을 공제한 기간을 말한다)이 지나지 아니한 자

9. 제39조에 따라 업무정지처분을 받고 제21조에 따른 폐업신고를 한 자로서 업무정지 기간(폐업에도 불구 하고 진행되는 것으로 본다)이 지나지 아니한 자

10. 제39조에 따라 업무정지처분을 받은 개업공인중개사인 법인의 업무정지의 사유가 발생한 당시의 사원 또는 임원이었던 자로서 해당 개업공인중개사에 대한 업무정지 기간이 지나지 아니한 자

11. 이 법을 위반하여 300만원 이상의 벌금형의 선고를 받고 3년이 지나지 아니한 자

12. 사원 또는 임원 중 제1호부터 제 1호까지의 어느 하나에 해당하는 자가 있는 법인②제1항제1호부터 제11호까지의 어느 하나에 해당하는 자는 소속공인중개사 또는 중개보조원이 될 수 없다.

③ 등록관청은 개업공인중개사ㆍ소속공인중개사ㆍ중개보조원 및 개업공인중개사인 법인의 사원ㆍ임원(이하 “개업공인중개사등”이라 한다)이 제1항제1호부터 제 1호까지의 어느 하나에 해당하는지 여부를 확인하기 위 하여 관계 기관에 조회할 수 있다.

3) 질의응답

1. 개설등록을 요청하는 자가 사면을 받은 지 2년이 경과되었습니다. 개설등록이 가능한지요?

사면 받은 경우에도 3년이 경과되어야 중개사무소 개설등록 할 수 있습니다.

2. 음주운전으로 특별범죄가중법 제5조의 11에 따라 금고이상의 형의 유예를 받고, 유예기간 중에 있는 경❹에 중개사무소 개설등록이 가능한지요?

음주운전으로 특별범죄가중법 제5조의 11에 따라 금고이상의 형의 유예를 받고, 그 유예 기간이 만료된 날부터 2년이 지나지 아니한 사람은 그 위법행위가 중개업과 관련이 없더 라도 개설등록을 할 수 없습니다.

3. 공인중개사법을 위반하여 벌금액이 400만원을 선고받았습니다. 결격사유에 해당될까요?

공인중개사법을 위반하여 300만원 이상의 벌금형의 선고를 받은 경우 결격사유에 해당됩 니다.

4. 중개사무소의 개설등록이 취소된 후 3년이 경과되지 아니한 자가 소속공인중개사로 업무가능한지요?

중개사무소의 개설등록이 취소된 후 3년이 경과하지 아니한 자는 소속공인중개사로 업무 할 수 없습니다.

1) 정의

중개사무소의 설치기준을 정하여 개인공인중개사, 법인인 개업공인중개사 및 분사무소를 설치하도록 하며, 개업공인중개사의 중개사무소를 공동으로 사용할수 있는 기준을 정하고 있습니다.

2) 법령의 정의

제13조(중개사무소의 설치기준) ①개업공인중개사는 그 등록관청의 관할 구역 안에 중개사무소를 두되, 1개 의 중개사무소만을 둘 수 있다.

②개업공인중개사는 천막 그 밖에 이동이 용이한 임시 중개시설물을 설치하여서는 아니된다.

③제1항에도 불구하고 법인인 개업공인중개사는 대통령령으로 정하는 기준과 절차에 따라 등록관청에 신고 하고 그 관할 구역 외의 지역에 분사무소를 둘 수 있다.

④제3항에 따라 분사무소 설치신고를 받은 등록관청은 그 신고내용이 적합한 경우에는 국토교통부령으로 정 하는 신고확인서를 교부하고 지체 없이 그 분사무소설치 예정지역을 관할하는 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 이를 통보하여야 한다.

⑤제5조제3항은 제4항에 따른 신고확인서의 재교부에 관하여 이를 준용한다.

⑥개업공인중개사는 그 업무의 효율적인 수행을 위하여 다른 개업공인중개사와 중개사무소를 공동으로 사용 할 수 있다. 다만, 개업공인중개사가 제39조제1항에 따른 업무의 정지 기간 중에 있는 경우로서 대통령령 으로 정하는 때에는 그러하지 아니하다.

⑦중개사무소의 설치기준 및 운영 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

3) 질의응답

1. 개업공인중개사 두 개 이상의 사무실을 임차하여 중개사무소로 사용가능 할까요?

개업공인중개사가 두 개 이상의 사무실을 임차하여 중개목적으로 사용할 경우에는 간판, 칸막이 해체, 등록관청 신고 등 외관상 복수 사무실 설치로 오인되지 않도록 충분한 주의 를 기울여야 할 것이며, 구체적인 허용여부는 등록관청에서 현지실사 등을 통하여 결정하 여야 합니다.

2. 3명의 개업공인중개사가 공동사무소를 운영 중이며, 1명은 업무정지중이며, 1명은 업무정지예고중이 고, 1명은 정상운영중입니다. 정상운영중인 개업공인중개사의 승낙서를 가지고, 새로운 개업공인중개 사의 개설등록이 가능한지요?

공인중개사법 시행령 제16조제2항에 따라 업무정지중인 개업공인중개사는 공동사무소의 승낙이 불가하며, 2명의 개업공인중개사의 업무정지가 종료되고, 3명의 승낙이 가능한 상 태에 추가적인 개설등록이 가능할 것으로 사료됩니다.

3. 개업공인중개사가 분양중인 모델하❹스 앞에서 천막을 설치하고 중개 업무를 할 수 있습니까?

공인중개사법 제13조제2항에 따라 개업공인중개사는 천막 등 이동이 용이한 임시 중개시 설물을 설치하여서는 안 됩니다.

4. 분사무소를 중개법인의 주된 사무소가 설치된 시ㆍ군ㆍ구에 설치 가능합니까?

공인중개사법 시행령 제15조제1항에 따라 분사무소는 주된 사무소의 소재지가속한 시ㆍ 군ㆍ구를 제외한 시ㆍ군ㆍ구별로 설치하되, 시ㆍ군ㆍ구별로 1개소를 초과 할 수 없습니 다.

1) 정의

개업공인중개사는 소속공인중개사 또는 중개보조원을 고용하거나 고용관계가 종료된 때에는 등록관청에 신 고하여야하며, 고용인의 업무상 행위는 개업공인중개사의 행위로 봅니다.

2) 법령의 정의

제15조(개업공인중개사의 고용인의 신고 등) ①개업공인중개사는 소속공인중개사 또는 중개보조원을 고용하 거나 고용관계가 종료된 때에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 등록관청에 신고하여야 한다.

②소속공인중개사 또는 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 본다.

③개업공인중개사가 고용할 수 있는 중개보조원의 수는 개업공인중개사와 소속공인중개사를 합한 수의 5배를 초과하여서는 아니 된다.

3) 질의응답

1. 중개보조원을 고용하여 업무를 하고자합니다. 중개보조원을 고용 후 고용인의 신고는 언제까지 마쳐야 할까요?

공인중개사법 시행규칙 제8조제1항에 따라 중개보조원의 업무개시 전까지 중개보조원의 고용을 신고하여야합니다.

2. 중개보조원으로 외국인을 고용하고자합니다. 신고서류는 어떻게 될까요?

중개보조원으로 외국인을 고용하는 경우에는 다음의 서류를 첨부해야합니다. 공인중개사 법 제10조제1항(등록의 결격사유) 각 호의 어느 하나에 해당되지 아니함을 증명하는 다 음의 어느 하나에 해당하는 서류로서, 외국 정부나 그 밖에 권한 있는 기관이 발행한 서 류 또는 공증인(법률에 따른 공증인의 자격을 가진 자만 해당한다. 이하 이 목에서 같다) 이 공증한 신청인의 진술서로서 「재외공관 공증법」에 따라 그 국가에 주재하는 대한민 국공관의 영사관이 확인한 서류 또는 「외국공문서에 대한 인증의 요구를 폐지하는 협 약」을 체결한 국가의 경우에는 해당 국가의 정부나 공증인, 그 밖의 권한이 있는 기관이 발행한 것으로서 해당 국가의 아포스티유(Apostille) 확인서 발급 권한이 있는 기관이 그 확인서를 발급한 서류입니다.

3. 고용신고를 하지 않은 중개보조원이 중개행위를 하여 공인중개사법을 위반한 경❹에 개업공인중개사 도 책임을 져야합니까?

공인중개사법 제15조제2항에 따르면 중개보조원의 행위는 고용한 개업공인중개사의 행위 로 보며, 미신고 중개보조원이라도 실질적으로 고용했다면 개업공인중개사의 책임입니다.

4. F-4 비자를 발급받은 재외동포를 중개보조원으로 채용 가능합니까?

공인중개사법에서 별도 규정하고 있는 사항은 없으며, 법무부에서도 “중개보조원은 재외 동포(F-4) 자격 소지자의 취업활동 분야로 판단”하고 있으므로, 같은 법제10조 결격사유 에 해당하는 바가 없을 경우 채용이 가능할 것으로 판단됩니다.

5. F-4 비자를 발급받은 재외동포가 공인중개사 시험응시 및 중개사 업무가 가능합니까?

공인중개사법에서 별도 규정하고 있는 사항은 없으며, 한국산업인력공단에서 주관하는 공 인중개사 시험 시 ‘외국국적동포국내거소신고증’을 신분증으로 판단하고 있으므로, 같은 법 제10조 결격사유에 해당하는 바가 없을 경우 시험응시 및 중개업무가 가능할 것으로 판단됩니다.

1) 정의

개업공인중개사의 중개사무소 명칭에 필수적으로 사용해야하는 내용을 정의하였으며, 중개사무소의 옥외광고 물 설치시 개업공인중개사의 성명을 인식할 수 있는 정도의 크기로 표기하여야 합니다.

2) 법령의 정의

제18조(명칭) ①개업공인중개사는 그 사무소의 명칭에 "공인중개사사무소" 또는 "부동산중개"라는 문자를 사 용하여야 한다.

②개업공인중개사가 아닌 자는 "공인중개사사무소", "부동산중개" 또는 이와 유사한 명칭을 사용하여서는 아 니된다.

③개업공인중개사가 「옥외광고물 등의 관리와 옥외광고산업 진흥에 관한 법률」제2조제1호에 따른 옥외광고 물을 설치하는 경우 중개사무소등록증에 표기된 개업공인중개사(법인의 경우에는 대표자, 법인 분사무소의 경우에는 제13조제4항의 규정에 따른 신고확인서에 기재된 책임자를 말한다)의 성명을 표기하여야한다.

④제3항의 규정에 따른 개업공인중개사 성명의 표기방법 등에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.

⑤등록관청은 제1항부터 제3항까지의 규정을 위반한 사무소의 간판 등에 대하여 철거를 명할 수 있다. 이 경 우 그 명령을 받은 자가 철거를 이행하지 아니하는 경우에는 「행정대집행법」에 의하여 대집행을 할 수 있다.

3) 질의응답

1. 중개사무소 명칭을 공인중개사000 사무소로 할수 있는지?

공인중개사법 제18조에 따르면, 개업공인중개사는 중개사무소의 명칭에 "공인중개사사무 소" 또는 "부동산중개"라는 단어만을 사용해야하며, 이 단어를 수정 또는 변경하거나 다 른 단어를 중간에 삽입할 수 없으므로, 문의주신 중개사무소 명칭은 사용할 수 없습니다.

2. 중개사무소 간판표기가 "oo공인중개사컨설팅사무소"로 되어 있는 경❹ 상호 및 간판을 교체하여야 하는지 아니면 그대로 사용해도 무방한지 궁금합니다.

공인중개사법 제18조의 규정에 따라 중개사무소의 명칭에 `공인중개사사무소`또는 `부동 산중개`라는 문자를 사용하도록 되어 있는 바 중개사무소 명칭은 연결하여 표기하여야 할 것이므로, 중개사무소의 주 간판에 "oo공인중개사컨설팅사무소"로 되어 있는 경우 같 은 법에 적합하지 아니하므로 교체하여야합니다.

3. 옥외광고물을 설치하고자합니다. 설치 거리나 규격 등 정해진 내용이 있습니까?

옥외광고물을 설치시에는 설치 거리나 규격등을 공인중개사법에서 규정하는 바는 없으나, 대표자의 성명은 꼭 표기해야합니다.

4. 개업공인중개사가 중개사법 제18조1항에 따른 중개사무소 명칭을 정확히 기재하지 않은 간판을 게시 하는 경❹ 과태료 대상인지?

「공인중개사법」제18조제1항에 따르면 개업공인중개사는 그 사무소의 명칭에 “공인중개 사사무소” 또는 “부동산중개”라는 문자를 사용하여야 한다고 규정하고 있으며, 같은 조제 3항에 따르면 개업공인중개사가 「옥외광고물 등의 관리와 옥외광고산업 진흥에 관한 법 률」제2조제1호에 따른 옥외광고물을 설치하는 경우 중개사무소등록증에 표기된 개업공 인중개사(법인의 경우에는 대표자, 법인 분사무소의 경우에는 제13조제4항의 규정에 따 른 신고확인서에 기재된 책임자를 말한다)의 성명을 표기하여야 한다고 규정하고 있습니 다. 이를 위반한 경우 같은 법 제51조제3항제2호에 따라 과태료 대상이 될 수 있으며, 자 세한 사항은 등록관청에서 사실관계를 면밀히 조사 후 판단해야 할 사항임을 알려드립니 다.

5. 중개보조원이 명함에 ‘대표’나 ‘소장’ 등의 명칭을 쓰는 경❹ 공인중개사법 위반인지?

공인중개사법 제18조에 따라 개업공인중개사는 그 사무소의 명칭에 "공인중개사사무소" 또는 "부동산중개"라는 문자를 사용하여야 하며, 개업공인중개사가 아닌 자는 "공인중개 사사무소", "부동산중개" 또는 이와 유사한 명칭을 사용하여서는 아니됩니다. 공인중개사 법상 명함에 대해서는 규정하고 있지 않으나, 대법원 판례(2006도9334, 2014도12437) 에서 무자격자가 자신의 명함에 ‘부동산ㅇㅇ대표’라는 명칭을 기재하여 사용한 것이 공인 중개사법 위반이라 판시한 사례가 있음을 알려드립니다.