Unit 01. 주택관리관계법규

Unit 01. 주택관리관계법규

[Unit 01. 주택관리관계법규]

1. 주택조합

1) 주택조합의 종류, 설립 절차

	“주택법령상”의 조합	“정비법령상”의 정비사업조합 (주3)
종류	지역, 직장, 리모델링주택조합	주택재개발, 주택재건축 가로주택정비, 도시환경정비
인가 (신고)	1. 원칙: ‘시장·군수·구청장’의 인가 2. 예외: 신고 (주2)	‘시장·군수’(주1)의 인가

2) 주택조합의 인가 요건 (인가신청 시 첨부서류)

“주택법령상”의 주택조합 설립인가	“정비법령상”의 정비사업조합 설립인가
1. 지역주택조합 및 직장주택조합 해당 주택건설대지의 80퍼센트 이상에 해당하 는 토지의 ‘사용권원’을 확보 2. 리모델링주택조합 1) 결의를 증명하는 서류 (주1) 2) 건축기준의 완화 적용 증명서류 3) ‘일정 기간’(주2)이 경과 증명서류	1. 주택재개발사업, 도시환경정비사업 토지등소유자 3/4 + 토지면적 (1/2) 2. 가로주택정비사업 토지등소유자 8/10 + 토지면적 (2/3) 3. 주택재건축사업 (주3) 각동별: 구분소유자 과반수 전체: 구분소유자 3/4 + 토지면적 (3/4)

3) ‘리모델링주택조합의 설립인가’의 요건 및 ‘리모델링 행위 허가’의 요건

리모델링주택조합의 설립인가 요건	리모델링 행위의 허가 요건
㉠ [주택단지 전체를 리모델링하는 경우] 전체 3분의 2 이상, 각 동별 과반수 ㉡ [동을 리모델링하는 경우] 그 동 3분의 2 이상	㉠ [주택단지 전체를 리모델링하는 경우] 전체 75퍼센트 이상, 각 동별 50퍼센트 이상 ㉡ [동을 리모델링하는 경우] 그 동 75퍼센트 이상

2. 기반시설, 기간시설, 간선시설

기반시설	도로ㆍ철도ㆍ항만ㆍ공항ㆍ주차장 등 교통시설, 광장ㆍ공원ㆍ녹지 등 공간시설, 수도 ㆍ전기ㆍ가스공급설비, 방송ㆍ통신시설, 공동구 등 유통ㆍ공급시설, 하천, 하수도 등
기간시설	도로·상하수도·전기시설·가스시설·통신시설·지역난방시설 등
간선시설	도로·상하수도·전기시설·가스시설·통신시설, 지역난방시설 등 주택단지 안의 기간시설 을 그 주택단지 ‘밖’에 있는 같은 종류의 기간시설에 연결시키는 시설을 말한다. 다 만, 가스시설·통신시설 및 지역난방시설의 경우에는 주택단지 안의 기간시설을 포함 한다.

3. 시스템

인터넷 홈페이지 ㈜ + 공동주택관리정보시스템	1. 관리비 등 공개 다음 달 말일까지 인터넷 홈페이지와 공동주택관리정보시스템 2. 회계감사 결과 공개 관리주체, 결과 제출받은 날부터 1개월 이내 입주자대표회의에 ‘보고’, 인터넷 홈페이지와 공동주택관리정보시스템에 ‘공개’
공동주택관리정보시스템	1. ‘전유부분 인도일’의 공개 ㉠ 사업주체(건축주), ‘전유부분 인도‘, 주택인도증서 작성 → 관리주체(관리인)에게 인계 [미분양, 추후 인도일 15일, ‘인계’] ㉡ ‘관리주체’, 30일 이내 공동주택관리정보시스템에 ‘공개’ 2. 의무관리대상 공동주택의 관리주체는 공용부분에 관한 시설의 교체, 유 지보수, 하자보수 한 경우, 그 실적을 시설별 이력관리 하여야 하며, 공 동주택관리정보시스템에도 등록해야 한다.
인터넷 홈페이지 + 개별통지	1. 관리규약의 제정 및 개정 인터넷홈페이지에 제안내용 공고하고 입주예정자에게 개별통지 2. 관리현황의 공개 관리주체는 입주자대표회의 소집 등을 인터넷 홈페이지에 공개하거나 입주자등에게 개별 통지하여야 한다.
인터넷 홈페이지	1. 주택관리업자 또는 사업자 선정시 ‘계약서’의 공개 ‘의무관리대상 공동주택’의 관리주체, 입주자대표회의는 계약을 체결하는 경우, 계약 체결일부터 1개월 이내 ‘계약서’를 해당 공동주택단지의 인터 넷 홈페이지에 공개하여야 한다.
정보처리시스템	1. 장부 및 증빙서류 작성 및 보관 ‘의무관리대상 공동주택’ 관리주체는 관리비등의 장부 월별로 작성, 증 빙서류와 함께 5년간 보관의무. 이 경우 관리주체는 정보처리시스템을 통해 장부, 증빙서류 작성, 보관 가능 2. 하자보수계획 사업주체는 하자보수를 청구받은 날부터 15일 이내 그 하자를 보수하 거나 하자보수계획을 입주자대표회의등에 ‘서면’( 「전자 문서 및 전자거 래 기본법」에 따른 ‘정보처리시스템을 사용한 전자문서’ 포함)으로 통 보하고 계획에 따라 하자 보수 의무.
중앙분쟁조정시스템 [중앙(공동주택관리) 분쟁조정위원회]	‘국토교통부장관’은 분쟁조정 사건을 전자적 방법으로 접수·통지 및 송달하 거나, 민원상담 및 홍보 등을 인터넷을 이용하여 처리하기 위하여 중앙분쟁 조정시스템을 구축·운영할 수 있다.
하자관리정보시스템 (하자심사분쟁조정위원회)	국토교통부장관은 조정등의 사건을 전자적 방법으로 접수·통지 및 송달하거 나, 민원상담 및 홍보 등을 인터넷을 이용하여 처리하기 위하여 하자관리정 보시스템을 구축·운영할 수 있다.
임대주택정보체계	국토교통부장관, ‘임대주택정보체계’ 구축·운영 可 (민간임대주택)
정보체계	국토교통부장관, ‘정보체계’ 구축·운영 可 (공공주택특별법)

4. 장기수선계획 및 안전관리계획

1) ‘의무관리대상’ 및 ‘장기수선계획 수립대상’ 공동주택 [공동주택관리법]

의무관리대상	장기수선계획 수립대상
1. 300세대 이상의 공동주택 2. 150세대 이상 승강기 설치 공동주택 3. 150세대 이상으로 중앙집중식 난방방식 (지역 난방방식을 포함한다)의 공동주택 4. 건축허가를 받아 주택 외 시설과 주택을 동일 건축물, 주택이 150세대 이상	1. 300세대 이상의 공동주택 2. 승강기가 설치된 공동주택 3. 중앙집중식 난방방식 또는 지역난방방식의 공 동주택 4. 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동 일 건축물로 건축한 건축물

2) ‘장기수선계획’ 및 ‘안전관리계획’의 수립 및 조정 [공동주택관리법]

	장기수선계획	안전관리계획
수립권자	1. 사업주체 2. 건축허가 받아 주택 외 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 건축주 3. 리모델링을 하는 자	의무관리대상 공동주택의 ‘관리주체’
조정	1. 입주자대표회의와 관리주체는 3년마다 ‘검토’ 및 ‘조정’의무 2. ‘전체 입주자 과반수’ 서면동의 받은 경우 3년이 경과하기 전에 조정할 수 있다.	1. 안전관리계획 조정은 관리사무소장의 업무이며, 3년마다 조정한다. 2. 관리여건상 필요하여 관리사무소장이 ‘입주자대표회의 구성원 과반수’ 서면동의 받은 경우 3년이 지나기 전 조정할 수 있다.

3) 장기수선계획의 수립

	「공동주택관리법」	「민간임대주택 특별법」
수립대상	1. 300세대 이상의 공동주택 2. 승강기가 설치된 공동주택 3. 중앙집중식 난방방식 또는 지역난방방식의 공동주택 4. 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물	1. 300세대 이상의 공동주택 2. 승강기가 설치된 공동주택 3. 중앙집중식 난방방식의 공동주택
수립	‘사업주체 등’은 장기수선계획을 수립 사용검사를 신청할 때에 사용검사권자에게 제출하고, 사용검사권자는 이를 ‘관리주체’에 게 인계하여야 한다.	임대사업자는 장기수선계획을 수립하여 사용검사 신청 시 함께 제출하여야 하 며, 임대기간 중 해당 민간임대주택단지 에 있는 관리사무소에 장기수선계획을 갖춰 놓아야 한다.

5. 장기수선충당금 및 특별수선충당금

1) 적립대상

장기수선충당금 적립대상	특별수선충당금 적립대상
1. 300세대 이상의 공동주택 2. 승강기가 설치된 공동주택 3. 중앙집중식 난방방식이나 지역난방방식 공동주택 4. 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물	1. 300세대 이상의 공동주택 2. 승강기가 설치된 공동주택 3. 중앙집중식 난방방식의 공동주택

2) 적립 및 인계

장기수선충당금	특별수선충당금(민간임대)	특별수선충당금(공공임대)
‘관리주체’가 ‘소유자’로부터 징수 적립	‘임대사업자’ 적립 의무	‘공공주택사업자’ 적립 의무
인계의무 규정 (X)	최초 구성 입주자대표회의에 인계의무 (O)
적립(X) → 5백만원 과태료 *장기수선계획수립(X): 5백만원과태료	적립(X) → 1천만원 과태료 인계(X) → 1천만원 과태료	적립(X) → 과태료 없음 인계(X) → 과태료 없음
가산금리 (X)	가산금리 (O) (주)	가산금리 (X)

(주) 국토교통부장관은 다음의 임대사업자에 대하여 주택도시기금 융자금에 연 1% 포인트의 범위에서 가산금리를 부과할 수 있다.

㉠ 임대보증금에 대한 보증에 가입하지 아니하거나 보증수수료(분할납부액 포함)를 납부하지 아니한 자

㉡ 특별수선충당금을 적립하지 아니하여 1천만원 이하의 과태료를 부과 받고 부과받은 시점부터 6개월 이상 특별수선충당금을 적 립하지 아니한 자

3) 적립시기 및 요율 (비교표)

장기수선충당금	특별수선충당금 (민간임대)	특별수선충당금 (공공임대)
사용검사 등을 받은 날부터 1년이 경과한 날이 속하는 달부터 매달 적립
요율: ‘관리규약’	사업계획 승인 당시 표준 건축비의 1만분의 1의 요율	1. 50년, 30년, 20년: 국토교통부 장관 고시 표준건축비 1만분의 4 2. 10년, 5년: 사업계획승인 당시 표준건축비의 1만분의 1

4) 명의 및 사용

장기수선충당금		특별수선충당금 (민간임대)	특별수선충당금 (공공임대)
관리사무소장 직인 외에		임대사업자와 시·군·구청장	공공주택사업자는 금융회사 등
입주자대표회의 회장	인감	공동 명의로 금융회사 등에 예	에 예치하여 따로 관리하여야
복수 등록할 수 있다.		치 따로 관리하여야 한다.	한다. [공동명의 (X)]
‘관리주체’가 사용계획서를 장기수선계획에 따라 ‘작성’하고 입주자대표회의 의결 거쳐 사용한다. (사용절차)		‘임대사업자’는 사용하려면 미리 ‘시장·군수·구청장’과 협의해야 한다. (사용절차)	‘공공주택사업자’ 사용하려면 미리 ‘시장·군수·구청장’과 협의해야 한다. (사용절차)

5) 장기수선충당금의 ‘요율’ 및 ‘사용절차’

	‘요율’	‘사용절차’
‘관리규약 준칙’에 포함 여부	(O)	(O)
‘관리규약’으로 정하는지 여부	(O)	(X)

1. 장기수선계획의 ‘요율’ 및 ‘사용절차’는 관리규약의 준칙에 포함되어야 한다. (O)

2. 장기수선계획의 ‘요율’은 관리규약으로 정한다. (O)

3. 장기수선계획의 ‘사용절차’는 관리규약으로 정한다. (X)

6) 장기수선충당금의 사용 등

① 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따른다. 다만, 해당 공동주택의 입주자 과반수의 서면동의가 있는 경우에는 다음 각 호의 용도로 사용할 수 있다.

㉠ 법 제45조에 따른 조정등의 비용

㉡ 법 제48조에 따른 하자진단 및 감정에 드는 비용

㉢ ㉠ 또는 ㉡의 비용을 청구하는 데 드는 비용

② 공동주택 중 분양되지 아니한 세대의 장기수선충당금은 사업주체가 부담한다.

③ 소유자는 장기수선충당금을 ‘사용자가 대신하여 납부한 경우’에는 그 금액을 반환하여야 한다.

➃ 관리주체는 공동주택의 사용자가 장기수선충당금의 납부 확인을 요구하는 경우에는 지체 없이 확인서를 발급해 주어 야 한다.

6. 안전점검, 안전진단, 하자진단, (하자)감정

1) 안전점검 및 안전진단 (정리표)

	안전점검 ㈜	안전진단
의무자	‘의무관리대상 공동주택’의 관리주체	시장·군수·구청장
시기	반기마다	담보책임기간, ‘구조안전에 중대한 하자’ 인정
비용	‘관리비’ 중 ‘수선유지비 항목’	사업주체 부담. 하자 원인 사업주체 외의 자, 그 자 (구분 징수)

㈜ 안전점검 (｢공동주택관리법 시행령｣ 제34조)

1. 관리주체는 안전점검 결과 재난 등이 발생할 우려가 있는 경우 지체 없이 입주자대표회의(임대주택은 임대사업 자)에 그 사실을 ‘통보’한 후 시장·군수·구청장에게 그 사실을 ‘보고’하고, 해당 건축물의 이용 제한 또는 보수 등 필요한 조치를 하여야 한다.

2 시장·군수·구청장은 보고받은 공동주택에 대하여 매월 1회 이상 점검을 실시하여야 한다.

2) ‘소규모 공동주택’의 안전관리 (「공동주택관리법」제34조)

‘지방자치단체의 장’은 ‘의무관리대상 공동주택에 해당하지 아니하는 공동주택’의 관리와 안전사고의 예방 등을 위해 안전관리계획의 수립, 시행 및 안전점검의 업무를 할 수 있다.

3) 타 법령과의 비교 (안전점검 관련)

건축물의 유지관리 중 ‘정기점검’ [건축법]	1. 집합건축물로서 3천m2 이상 건축물(‘의무관리대상 공동주택’은 ‘제외’)의 소유자나 관리자는 사용승인일을 기준으로 10년이 지난 날[‘기준일’]부터 ‘2년마다’ 한 번 정기 점검을 실시하여야 한다. 2. 다만, 「공동주택관리법」 제34조에 따라 지방자치단체장이 안전점검을 실시한 공 동주택의 경우에는 해당 주기의 정기점검을 생략할 수 있다.
	1. 관리주체는 소관 시설물에 대한 안전점검을 실시하여야 한다. 2. 안전점검은 정기점검·정밀점검 및 긴급점검으로 구분하여 실시한다.
시설물법령상 ‘안전점검’ [시설물법]	3. 안전점검 중 ‘정기점검’은 다음 기준에 따른다. 가. A·B·C 등급: 반기에 1회 이상 나. D·E 등급: 해빙기(2월ㆍ3월)ㆍ우기(5월ㆍ6월)ㆍ동절기(11월ㆍ12월) 전 각각 1회 씩 1년에 3회 이상. 4. 공동주택의 정기점검은 ｢공동주택관리법 시행령｣ 제34조에 따른 안전점검으로 갈 음한다.

4) 하자진단, (하자)감정

하자진단	사업주체등은 입주자대표회의등의 하자보수 청구에 이의가 있는 경우, 입주자대표회의등 과 협의하여 일정한 안전진단기관에 보수책임이 있는 하자범위에 해당하는지 여부 등 하 자진단을 의뢰할 수 있다.
감정	하자분쟁조정위원회는 ‘하자진단 결과’ 다투는 사건, 당사자가 하자감정 ‘요청’하는 사건, 하자원인이 ‘불분명’한 사건 등의 경우, 감정을 요청할 수 있다.

※ ‘하자진단’에 드는 비용과 ‘감정’에 드는 비용은 ‘국토교통부령으로 정하는 바’에 따라 당사자가 부담한다. (입주자 과반수 서면동의, 장기수선충당금 사용 가능)

5) 총 정리표

안전점검	안전진단	하자진단	감정
의무관리대상공동주택관 리주체	시장·군수·구청장	사업주체등	하자분쟁조정위원회
반기마다	중대한 하자	하자보수 청구에 이의	하자진단 다툼 등
‘관리비’ 중 ‘수선유지비	1. 원칙: 사업주체 2. 사업주체 외 책임 → 그 자 (구분징수)	1. 원칙: 당사자 2. 예외: 입주자 과반수 서면동의, ‘장기수선충당금’ 사용 가능

6. 위원회

1) 분쟁조정(전문)위원회의 분쟁사항

(중앙건축위원회 下) 건축분쟁전문위원회	건축 등과 관련된 건축관계자, 인근주민, 관계전문기술자 간 분쟁의 조정 및 재정
하자심사분쟁 조정위원회	1. 하자 여부 판정 2. 하자담보책임, 하자보수 등에 대한 사업주체·하자보수보증금의 보증서 발

	급기관("사업주체등")과 입주자대표회의등 간, 분쟁 조정 3. 하자의 책임범위 등에 대하여 사업주체등, 설계자, 감리자 간에 발생하 는 분쟁의 분쟁
공동주택관리분쟁 조정위원회	공동주택에 관리에 관한 제반 분쟁의 조정 1. 국토교통부 : ‘중앙분쟁조정위원회’ 2. 시, 군, 자치구 : ‘지방분쟁조정위원회’
임대주택분쟁 조정위원회	① ‘임대사업자’와 임차인대표회의 간의 분쟁 ② ‘공공주택사업자’와 임차인대표회의 간 분쟁
집합건물분쟁 조정위원회	‘집합건물’의 하자분쟁(공동주택의 담보책임 등 분쟁 제외), 관리비 및 재건축 분쟁, 관리인 등 구성·운영에 관한 분쟁, 규약 제정·개정에 관한 분쟁 등, 공 용부분의 보존·관리 또는 변경에 관한 분쟁,

2) 분쟁조정(전문)위원회의 구성

	설치	인원수	주택관리사	법률전문가
(중앙건축위원회 下) 건축분쟁전문위원회	국토교통부	15명 이내	-	판사 등 6년 (2명 이상)
하자심사분쟁 조정위원회	국토교통부	50명 이내 (주1)	10년 이상	판사 등 6년 (7명 이상)
공동주택관리분쟁 조정위원회	(중앙) 국토교통부	1. (15명)	1. 10년 이상	판사 등 6년 (3명 이상)
	(지방) 시·군·자치구	2. (10명)	2. 5년 이상	-
임대주택분쟁 조정위원회	시, 군, 구청장	10명 이내	3년 이상	(주2)
집합건물분쟁 조정위원회	시, 도	10명 이내	-	법학전문 3년 (2명 이상)

(주1) [하자심사분쟁조정위원회] → 분과위원회(9명 이상 15명 이하), 소위원회(3명 이상 5명 이하) (주2) [임대주택분쟁조정위원회]

1. 법학, 경제학이나 부동산학 등 주택 분야와 관련된 학문을 전공한 사람으로서 「고등교육법」 제2조 제1호·제2호 또는 제5호에 따른 학교에서 조교수 이상으로 1년 이상 재직한 사람 1명 이상

2. 변호사, 회계사, 감정평가사 또는 세무사로서 1년 이상 근무한 사람 1명 이상

3. 공무원이 아닌 위원이 6명 이상 되어야 한다. [분양가심사위원회: 민간위원 6명]

3) 분쟁조정(전문)위원회의 조정절차

	수락여부 통보	효력	날인 방법
(중앙건축위원회 下) 건축분쟁전문위원회	15일	‘조정서’와 동일한 내용의 합의	조정위원과 각 당사자: 기명날인
하자심사분쟁 조정위원회	30일	‘재판상 화해’ 와 동일한 효력	1. 각 당사자 또는 대리인: 서명 또는 날인한 서면 위원회 제출 2. 위원장이 기명날인한 xxx 정본x x 당사자 또는 그 대리인에게 송달
(중앙) 공동주택관리분쟁 조정위원회	30일	‘재판상 화해’와 동일한 효력 (주1)	위원장 및 각 당사자가 서명·날인 후 xxx 정본을 지체 없이 각 당사자 또는 대리인에게 송달

임대주택분쟁 조정위원회	- (주2)	‘조정조서’와 동일한 내용의 합의	-
집합건물분쟁 조정위원회	14일	‘조정서’와 동일한 내용의 합의	위원회는 지체 없이 조정서 3부 작성 위원장 및 각 당사자로 하여금 조정서에 서명날인하게 하여야 한다.

(주1) [(지방)분쟁조정위원회의 조정 효력] → 조정조서와 같은 내용의 합의

(주2) 위원장은 회의 개최일 2일 전까지 회의와 관련된 사항을 위원에게 알려야 한다.

4) 분쟁조정(전문)위원회의 조정시기

(중앙건축위원회 下) 건축분쟁전문위원회	1. 조정(60일 이내), 재정(120일 이내) 2. 각각 부득이한 사정 있으면 연장 가능
하자심사분쟁 조정위원회	1. 조정 60일(공용부분: 90일) 2. 1회 30일 연장 가능
공동주택관리분쟁 조정위원회	1. 중앙: 30일 이내 조정안 작성 및 제시, 기간 연장 가능 2. 지방: 규정 없음.
임대주택분쟁조정위원회	※ 규정 없음
집합건물분쟁 조정위원회	1. 조정 60일 2. 한차례만 30일 연장 가능

5) 기타 위원회

	분양가심사위원회 (주택법)	도시분쟁조정위원회 (정비법)	도시재정비위원회 (재정비촉진법)
목적	분양가 적정 여부 등의 심의 (설치. 운영하여야)	정비사업으로 인한 분쟁 의 조정 (둔다.)	재정비촉진지구의 지정 자문 등 (둘 수 있다.)
설치	시장, 군수, 구청장	특별자치시, 특별자치도 시, 군, 자치구	시, 도지사, 대도시 시장 소속
위원수	1. 10인 이내 2. 민간위원 6명 3. 주택관리사 5년 이상	1. 10인 이내 2. 5급 공무원, 변호사 2인 이상	1. 20인 이상 25인 이하

7. 인가

1) 주택법상 주택조합 (지역, 직장, 리모델링) : ‘인가’

※ 국민주택을 공급받기 위한 직장주택조합 : ‘신고’

2) 정비법상 ‘정비사업조합’ : ‘인가’ + ‘설립등기’ (O) (주택재개발, 주택재건축, 가로주택정비, 도시환경정비)

3) 「민간임대주택 특별법상」 민간임대주택의 ‘자체관리’: ‘인가’

※ 주택법상 ‘자치관리’ : ‘인가’ (X)

4) ‘건축협정’의 인가: ‘건축협정서’

* 건축협정인가권자: 시·도지사 및 시장·군수·구청장

* 건축협정운영회의 설립: 자율적 기구, 협정체결자 과반수 동의, ‘신고’

* 결합건축: ‘결합건축협정서’

일정한 경우, 용적률을 개별 대지마다 적용하지 아니하고, 2개의 대지를 대상으로 통합적용하여 건축물을 건축(이하 "결합건축"이라 한다)할 수 있다.

5) 전기사업법상 ‘전기 공급약관’ : ‘인가’

※ 전기사업: ‘산업통상자원부장관’의 허가, 전기위원회 ‘심의’

6) (정비법) ‘관리처분계획’의 ‘인가’: 시장, 군수

※ 관리처분계획 인가 후 ‘철거’, 인가고시 후 ‘사용수익 금지’

7) (정비법) 사업시행인가: 시장, 군수

8) (정비법) 준공인가: 시장, 군수

9) ‘협회’ (법적 성격: 사단법인)

협회를 설립하려면 다음을 발기인으로 하여 정관을 마련한 후 ‘창립총회의 의결’을 거쳐 ‘국토교통부 장관’의 인가를 받아야 한다.

1. 주택사업자단체: 50인 이상

2. 주택관리사단체: 관리사무소장으로 배치된 자의 5분의 1 이상

3. 임대사업자단체: 5인 이상

4. 주택임대관리업자단체: 10인 이상

8. 등록

등 록	등록할 곳	자본금	비 고
사업주체	국토교통부장관	자본금 3억 (개인: 자산평가액 6억)	‘국가 등’ (예외 있음)
주택관리업자	특별자치시장, 특별자치도지사시, 군, 구청장	자본금 2억 (개인: 자산평가액 2억)
주택임대관리업자	특별자치시장, 특별자치도지사 시, 군, 자치구청장	자기관리형: 2억, 위탁관리형: 1억 (주1)
임대사업자	특별자치시장, 특별자치도지사 시, 군, 자치구청장	-	공공주택사업자 등록 (X)
안전진단전문기관 (시설물법)	시, 도지사	각 분야: 1억, 종합 분야: 4억
소방시설관리업	시, 도지사	-	‘화재예방법’
제조업자, 수입업자 (승강기법)	시, 도지사	납입자본금 2억 (개인: 자산평가액) 2억	[설치업자] 국민안전처장관 ‘신고’
유지관리업자 (승강기법)	시, 도지사	납입자본금 1억 (개인: 자산평가액) 1억	보험 가입 (주2)
유지관리업자 (건설산업기본법)	국토교통부장관	-	(주3)

(주1) 법인: 자본금, 개인: 자산평가액

(주2) [보험 가입] 사고당 2억, 1인당 2억, 연간 4억

(주3) ① 의무관리대상 공동주택의 관리주체는 반기마다 ‘안전점검’을 실시하여야 한다.

② 다만, ‘16층 이상’ 및 ‘15층 이하로서 [30년 경과] 또는[ C등급, D등급 또는 E등급]의 공동주택에 대하여는 다음의 자로 하여금 안전점검 실시하도록 해야 한다.

㉠ 책임기술자 ㉡ 시설물법 안전점검교육 이수자 ㉢ 시설물법, 시, xxx에게 등록한 안전진단전문기관

㉣ 「건설산업기본법」 제9조에 따라 국토교통부장관에게 등록한 유지관리업자

9.	신고
1)	국민주택을 공급받기 위한 직장주택조합 : ‘신고’
2)	입주자모집: (공동주택) 승인 (복리시설: 신고)
3)	(공동주택관리법) 관리규약 등 신고: 입주자대표회의 회장(관리규약의 제정; 사업주체)
4)	(민간임대주택 특별법) 주택임대관리업자 현황 신고: 분기마다, 다음 달 말일
5)	(민간임대주택 특별법) 임대차계약 신고: 계약 체결일부터 3개월 이내, 표준임대차계약서	첨부
6)	(공공주택 특별법) 공공주택사업자 임대조건 신고:: 위 5) 준용

7) 건축법상 ‘건축’ 및 ‘대수선’ : 원칙 (허가), 예외적 ‘신고’ (필히 암기)

8) 건축법상 ‘공작물’의 축조 : 원칙 (허가 X, 신고 X), 예외적 ‘축조신고’ (필히 암기)

9) 건축법상 철거신고 (철거예정일 3일 전) 및 멸실신고 (멸실 후 30일 이내)

10. 승인

1) 주택법상 ‘사업계획승인’

2) (주택법) 입주자모집공고 ‘승인’ (복리시설 : ‘신고’)

3) (건축법) ‘사전승인’ (시장, 군수 → 도지사) (50일, 30일)

4) (전기사업법) ‘전력시장운영규칙’

‘한국전력거래소’ 작성 → ‘산업통상자원부장관’의 승인

5) [정비법상] 조합설립추진위원회 구성 (시장, 군수 ‘승인’) ⇿ 조합 설립(시장, 군수 ‘인가’)

6) (화재예방법) 소방용품의 형식승인 (국민안전처장관)

11. 승강기

	건축법	주택법
(승용)승강기	6층 이상 + 2천㎡ 이상	6층 이상 (6인승 이상 승용승강기)
비상용승강기	높이 31m 초과, 추가로 설치 의무	10층 이상 비상용승강기 구조로
화물용승강기	-	10층 이상

12. 과징금

공동주택관리법	민간임대주택법	승강기법	소방시설설치법	전기사업법
[주택관리업자] 등록 (O)	[주택임대관리업 자] 등록 (O)	[제조업자 등] 등록 (O)	[소방시설관리업자] 등록 (O)	[전기사업자] 허가 (O)
등록 말소 (1년) 영업정지	등록 말소 (1년) 영업정지	등록 취소 (6개월) 사업정지	등록 취소 (6개월) 영업정지	허가 취소 (6개월) 사업정지
시, 군, 구청장	시, 군, 구청장	시, 도지사	시, 도지사	산업통상자원부장 관
‘영업정지’ 갈음 1천만원 이하	‘영업정지’ 갈음 1천만원 이하	‘사업정지’ 갈음 1천만원 이하	‘영업정지’ 갈음 3천만원 이하	사업정지 갈음 5천만원 이하 (주 6)

13. 결격사유 등

	등록사업자	동별대표자	주택관리사등	주택임대관리업자
재등록 금지 기간 등	등록말소 후 2년	-	자격취소 후 3년	등록말소 후 2년
미성년자 결격 여부	결격자 (o)	결격자 (o)	결격자 (x)	결격자 (x)
실형 집행 후 미경과	2년 (주1)	2년 (주2)	2년	3년 (주3)

(참고) ‘주택관리업자’: 결격사유 규정 (X), 등록말소 후 2년이 지나지 아니하면 재등록 금지

14. 전기사업법상 ‘산업통상자원부장관’의 역할 (미리 ‘전기위원회“ 심의를 거쳐야 한다.)

	[산업통상자원부장관]	비 고
허가	전기사업의 허가	배전사업 및 전기판매사업 겸업 허용
인가	전기공급약관의 인가	‘전기판매사업자’가 작성 (기본공급약관, 선택공급약관, 보완공급약관)
	전기설비 이용요금 등 인가	‘송전사업자’ 또는 ‘배전사업자’
승인	전력시장운영규칙의 승인	‘한국전력거래소’가 정함
	원자력발전연료의 제조·공급계획의 승인	원자력발전연료를 원자력발전사업자에게 제조·공급하려는 자

15. 정비사업의 절차 (정리표)

기본방침	국토교통부장관, 10년마다 (5년 타당성 검토)
기본계획	1. 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사, 시장 10년 단위 (5년 타당성) 2. ‘도지사가 기본계획 수립 필요 (X) 인정, 대도시가 아닌 시’ 및 ‘천재지변의 경우, 기본계획 수립 필요 없음.
정비계획 및 정비구역	1. 자치구의 구청장 또는 광역시의 군수(이하 "구청장등")는 기본계획에 적합한 범위에서 정비계획을 수립하여 특별시장·광역시장에게 정비구역 지정을 신청하여야 한다. 2. 천재·지변 등 사유 ⇒ "구청장등"이 ‘직접’ 지정 3. 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수(광역시 군수 제외) 정비계획을 수립하고 정비구역을 지정한다.
사업시행계획서 사업시행인가	사업시행자 → 사업시행계획서에 정관 등 서류 첨부 시장·군수에게 제출하고 ‘사업시행인가’ 받아야 한다. (주1)
관리처분계획의 인가	사업시행자는 관리처분계획을 수립하여 시장·군수의 ‘인가’를 받아야 한다. (주2)
준공인가	공사를 완료한 때에는 시장·군수의 ‘준공인가’를 받아야 한다.
소유권이전고시	1. 사업시행자는 지방자치단체의 공보에 소유권이전고시한 후 이를 시장·군수 에게 보고하여야 한다. 2. 대지, 건축물을 분양받을 자는 소유권이전고시가 있은 날의 다음 날에 그 대지 또는 건축물에 대한 소유권을 취득한다.

(주1) 시장·군수는 사업시행인가를 한 경우 관할경찰서장에게 통보해야 하며, ‘순찰 강화’, ‘순찰초소 설치’ 등 ‘범죄 예 방’을 위하여 필요한 시설 설치 등을 관할 지방경찰청장, 경찰서장에게 요청할 수 있다.

(주2) 건축물의 철거 등

① 사업시행자는 ‘관리처분계획의 인가’를 받은 후 기존의 건축물을 철거하여야 한다.

② 사업시행자는 폐공가(廢公家)의 밀집으로 우범지대화의 우려가 있는 경우에는 위에도 불구하고 기존 건축물의 ‘소유자’의 동의 및 ‘시장·군수’의 허가를 얻어 해당 건축물을 철거할 수 있다.

16. 결의 요건 등 (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률)

각 구분소유자	5분의 1	통상 (과반수)
1. 보존행위 2. 관리인 해임청구 3. 건물가격 1/2 이하 멸실 복구	‘임시 관리단’ ‘관리위원회’의 집회소집	1. 공용부분 변경 중 [개량, 과다 비용(X)] [관광진흥법 휴양콘도] 2. 공용부분의 관리 3. 행위정지청구 (소 제기)

4분의 3	5분의 4	전원 동의
1. 공용부분 변경 2. 규약 설정 등 3. 사용금지 청구 4. 경매 명령 청구 5. 점유자 계약해제 및 전유부분 인도청구	1. 재건축 2. 건물가격 1/2 초과 멸실 복구 3. 서면 결의 (관리단집회 결의의제)	소집절차를 거치지 않고 관리단집회 소집

17. 자본금 (비교)

자본금: 1억	자본금: 2억
① ‘유지관리업자’ 등록 (시, 도지사) (승강기법) ② ‘위탁관리형 주택임대관리업자’ 등록 (시, 군, 구청장) (민간임대주택법)	① ‘제조업’, ‘수입업’ 등록 : (시, 도지사) (승강기법) ② ‘주택관리업자’ 등록 : (시장, 군수, 구청장) (주택법) ③ ‘자기관리형 주택임대관리업자’ 등록 (시장, 군수, 구청장) (민간임대주택법)

자본금: 3억	자본금: 5억
① ‘등록사업자’ (국토교통부장관) (주택법) ② 법인: 자본금 3억 [개인: 자산평가액 6억]	① ‘등록사업자’의 시공 요건 (5억, 개인 10억) ② ‘주택상환사채’ 발행, 등록사업자 (법인만 5억 이상 가능)

18. 1종 시설물 및 2종 시설물의 범위 (건축물)

구 분	1종 시설물	2종 시설물
① 공동주택		∙ 16층 이상의 공동주택
② 공동주택 외의 건축물	∙ 21층 이상 또는 연면적 5만m2 이상의 건축물	∙ 1종 시설물에 해당하지 않는 16층 이상 또는 연면적 3만m2 이상의 건축물
	∙ 연면적 3만m2 이상의 철도역시설 및 관람장	∙ 1종 시설물에 해당하지 않는 철도역시설로서 고속철도, 도시철도 및 광역철도 역시설
		∙ 1종시설물에 해당하지 않는 건축물로서 연면 적 5천제곱미터 이상의 문화 및 집회시설, 종교 시설, 판매시설, 운수시설 중 여객용 시설, 의료 시설, 노유자시설, 수련시설, 운동시설, 숙박시 설 중 관광숙박시설 및 관광 휴게시설
	∙ 연면적 1만m2 이상의 지하도상가(지하보도면 적을 포함)	∙ 1종 시설물에 해당하지 않는 연면적 5천m2 이 상의 지하도상가(지하보도면적을 포함)

19. 안전점검 및 정밀안전진단

1) 안전점검 및 정밀안전진단의 실시시기

① 정기점검

㉠ A·B·C등급의 경우：반기에 1회 이상

㉡ D·E등급의 경우：해빙기·우기·동절기 전 각각 1회씩 1년에 3회 이상. 이 경우 해빙기 전 점검시기는 2월·3월로, 우기 전 점검시기는 5월·6월로, 동절기 전 점검시기는 11월·12월로 한다.

② 긴급점검：관리주체가 필요하다고 판단한 때 또는 관계 행정기관의 장이 필요하다고 판단하여 관리주체에게 긴급 점검을 요청한 때

③ 정밀점검 및 정밀안전진단

안전등급	정밀점검		정밀안전진단
	건축물	그 외 시설물
A등급	4년에 1회 이상	3년에 1회 이상	6년에 1회 이상
B·C 등급	3년에 1회 이상	2년에 1회 이상	5년에 1회 이상
D·E 등급	2년에 1회 이상	1년에 1회 이상	4년에 1회 이상

[비 고]

1. 공동주택의 정기점검은 ｢공동주택관리법 시행령｣에 따른 ‘안전점검’으로 갈음한다.

2. ‘최초’로 실시하는 정밀점검은 준공일, 사용승인일 등을 기준으로 3년 이내(건축물은 4년 이내)에 실시한다.

3. ‘최초’로 실시하는 정밀안전진단은 준공일 또는 사용승인일 후 10년이 지난 때부터 1년 이내에 실시한다.

4. 정밀점검란의 건축물에는 건축물의 부대시설인 ‘옹벽과 절토사면’을 포함하며, ‘항만시설물 중 썰물 시 바닷물에 항상 잠겨 있는 부분’은 위 정밀점검의 실시 주기에도 불구하고 4년에 1회 이상 정밀점검을 하여야 한다.

2) 정밀안전진단의 실시

① 관리주체는 ‘1종 시설물’에 대해 안전점검 및 정밀안전진단지침에 따라 정기적으로 정밀안전진단을 실시하여야 한다.

② 관리주체는 시설물에 대하여 안전점검을 실시한 결과 재해 및 재난 예방과 시설물의 안전성 확보 등을 위하여 필요 하다고 인정하면 정밀안전진단을 실시하여야 한다. 이 경우 ‘실적제출일’부터 1년 이내에 정밀안전진단을 착수하여 야 한다.

3) 실시 주기

‘정기점검’ (건축법상 ‘유지관리’)	‘정밀안전진단’ (시설물법)	‘정밀점검’ (시설물법)
‘다중이용건축물’의 소유자, 관리자는 사용 승인일 기준으로 10년이 지난날부터 2년 마다 한 번 ‘정기점검’을 실시해야 한다.	최초 실시 정밀안전진단은‘사 용승인일’ 후 10년이 지난 때 부터 1년 이내에 실시한다.	최초 실시 정밀점검은 사 용승인일을 기준으로 3년 이내(건축물은 4년 이내) 에 실시한다.

※ 정밀안전검사(승강기법): 완성검사 후 15년 경과시 실시 (3년 마다 정기적으로 실시 의무)

Unit 02. 공동주택관리실무

[Unit 02. 공동주택관리실무]

1. 공동주택 관리규약

관리규약의 준칙	특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사 또는 특별자치도지사(이하 ‘시· 도지사’라 한다) → 관리 또는 사용에 관하여 준거가 되는 관리규약의 준칙을 정하여야 한다.
관리규약의 제정	입주자등 → 시·도지사가 정한 관리규약의 준칙을 참조하여 관리규약을 정한다.
분양 후 최초의 관리규약의 결정(제정) 절차	① 제안：사업주체 (관리규약의 준칙에 따라 입주예정자와 관리계약을 체결하는 때에 제 안한 내용) ② 결정：입주예정자 과반수 서면동의 ③ 사업주체가 제안한 내용：공동주택단지의 인터넷 홈페이지에 공고하고 입주예정자에 게 개별 통지하여야 한다.
관리규약의 개정절차	① 제안：입주자대표회의의 의결 또는 전체 입주자등의 10분의 1 이상 ② 결정：전체 입주자등의 과반수 찬성
효 력	관리규약은 입주자등의 지위를 승계한 자에 대하여도 그 효력이 있다(없다×).
보관 및 열람	관리주체 → 관리규약을 보관하여 입주자등이 열람을 청구 또는 자기의 비용으로 복사를 요구하면 응하여야 한다.
관리규약 등의 신고	① 신고의무：입주자대표회의의 회장(관리규약의 제정 → 사업주체)은 시장·군수·구청장 에게 신고하여야 한다. 신고한 사항이 변경되는 경우에도 또한 같다. ② 관리규약의 제정 및 개정 등 신고 절차 : 입주자대표회의의 회장(관리규약 제정 → 사 업주체)은 관리규약이 제정·개정 되거나 입주자대표회의가 구성·변경된 날부터 30일 이내에 신고서를 시장·군수·구청장에게 제출하여야 한다.

2. 공동주택관리법령상 공동주택의 관리방법

의무 관리 대상 공동 주택	① 의무관리대상 공동주택 ㉠ 정의：‘의무관리대상 공동주택’이란 150세대 이상 공동주택 중 해당 공동주택을 전문적으로 관리하는 자를 두고 자치의결기구를 의무적으로 구성하여야 하는 등 일정한 의무가 부과되 는 공동주택을 말한다. ㉡ 범위：의무관리대상 공동주택의 범위는 다음과 같다. ⓐ 300세대 이상의 공동주택(승강기× ＋ 개별난방) ⓑ 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 공동주택 ⓒ 150세대 이상으로서 중앙집중식 난방방식 또는 지역난방방식의 공동주택 ⓓ 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150 세대 이상인 건축물
관리 방법의 결정	① 관리방법 결정의 요구: 의무관리대상 공동주택을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수 가 입주할 때까지 그 공동주택을 관리하여야 하며, 입주예정자의 과반수가 입주하였을 때 에는 입주자등에게 그 사실을 통지하고 해당 공동주택을 관리할 것을 요구하여야 한다. ② 입주자대표회의 구성: 입주자등이 사업주체로부터 관리할 것을 요구를 받았을 때에는 그 요구를 받은 날부터 3개월 이내에 입주자를 구성원으로 하는 입주자대표회의를 구성하여 야 한다. ③ 관리방법의 결정 및 변경절차 : 공동주택 관리방법의 결정 또는 변경은 다음의 어느 하나에

해당하는 방법으로 한다. ㉠ 입주자대표회의의 의결로 제안하고 전체 입주자등의 과반수가 찬성 ㉡ 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 제안하고 전체 입주자등의 과반수가 찬성 ➃ 관리방법 결정 및 변경신고 : ㉠ 신고의무：입주자대표회의의 회장(직무를 대행하는 경우에는 그 직무를 대행하는 사람을 포함)은 입주자등이 해당 공동주택의 관리방법을 결정(위탁관리하는 방법을 선택 → 주택 관리업자의 선정을 포함한다)한 경우에는 이를 사업주체에게 통지하고, 관할 특별자치시 장·특별자치도지사·시장·군수·구청장(‘시장·군수·구청장’이라 한다)에게 신고하여야 한다. 신 고한 사항이 변경되는 경우에도 또한 같다. ㉡ 신고기한：입주자대표회의의 회장은 공동주택 관리방법의 결정 또는 변경결정에 관한 신 고를 하려는 경우에는 그 결정일 또는 변경결정일부터 30일 이내에 신고서를 특별자치시 장·특별자치도지사·시장·군수·구청장(‘시장·군수·구청장’이라 한다)에게 제출하여야 한다.

주택 관리 업자의 선정

① 세부기준 및 선정방식 ㉠ 세부기준：전자입찰방식의 세부기준, 절차 및 방법 등은 국토교통부장관이 정하여 고시한 다. ㉡ 선정방식：위 ①의 ㉡에서 ‘입찰의 방법 등 대통령령으로 정하는 방식’이란 다음에 따른 방 식을 말한다. ⓐ 경쟁입찰：국토교통부장관이 정하여 고시하는 경우 외에는 경쟁입찰로 할 것. 이 경우 다음의 사항은 국토교통부장관이 정하여 고시한다. ⅰ) 입찰의 절차 ⅱ) 입찰 참가자격 ⅲ) 입찰의 효력 ⅳ) 그 밖에 주택관리업자의 적정한 선정을 위하여 필요한 사항 ⓑ 수의계약：계약기간이 끝난 주택관리업자를 수의계약의 방법으로 다시 관리주체로 선정 → 다음의 요건을 모두 갖출 것 ⅰ) 관리규약으로 정하는 절차에 따라 입주자등의 의견을 청취한 결과 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 서면으로 이의를 제기하지 아니 할 것 ⅱ) 위 ⅰ)의 요건이 충족된 이후 입주자대표회의 구성원 3분의 2 이상이 찬성할 것 ⓒ 입찰과정의 참관：입주자대표회의의 감사가 입찰과정 참관을 원하는 경우에는 참관할 수 있도록 할 것 ⓓ 계약기간：계약기간은 장기수선계획의 조정 주기를 고려하여 정할 것 ② 기존 주택관리업자의 입찰참가 제한 ㉠ 입찰참가 제한의 요구：입주자등은 기존 주택관리업자의 관리 서비스가 만족스럽지 못한 경 우에는 새로운 주택관리업자 선정을 위한 입찰에서 기존 주택관리업자의 참가를 제한하도 록 입주자대표회의에 요구할 수 있다. 이 경우 입주자대표회의는 그 요구에 따라야 한다. ㉡ 입찰참가 제한의 절차：입주자등이 새로운 주택관리업자 선정을 위한 입찰에서 기존 주택관 리업자의 참가를 제한하도록 입주자대표회의에 요구하려면 전체 입주자등 과반수의 서면동 의가 있어야 한다.

3. 사업주체의 관리

관리 기간	의무관리대상 공동주택을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 그 공동주택 을 관리하여야 한다.
관리 업무	사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 공동주택을 직접 관리하는 경우에는 입주예정 자와 관리계약을 체결하여야 하며, 그 관리계약에 따라 관리비예치금을 징수할 수 있다.
관리업 무의 인수·인 계절차	① 사업주체의 관리업무 인계 ㉠ 관리업무의 인계：사업주체는 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 관리주체에게 공 동주택의 관리업무를 인계하여야 한다. ⓐ 입주자대표회의의 회장으로부터 주택관리업자의 선정을 통지받은 경우 ⓑ 자치관리기구가 구성된 경우 ⓒ 사업주체에 의해 주택관리업자가 선정된 경우 ㉡ 관리업무 인계기한：사업주체는 위 ㉠의 어느 하나에 해당하게 된 날부터 1개월 이내에 해 당 공동주택의 관리주체에게 공동주택의 관리업무를 인계하여야 한다. ② 관리주체 변경 시 관리업무 인계 ㉠ 관리업무의 인계：공동주택의 관리주체가 변경되는 경우에 기존 관리주체는 새로운 관리주 체에게 해당 공동주택의 관리업무를 인계하여야 한다. ㉡ 인계기한：새로운 관리주체는 기존 관리의 종료일까지 공동주택관리기구를 구성하여야 하 며, 기존 관리주체는 해당 관리의 종료일까지 공동주택의 관리업무를 인계하여야 한다. ㉢ 인계기한의 예외：기존 관리의 종료일까지 인계·인수가 이루어지지 아니한 경우 기존 관리주 체는 기존 관리의 종료일(기존 관리의 종료일까지 새로운 관리주체가 선정되지 못한 경우에 는 새로운 관리주체가 선정된 날)부터 1개월 이내에 새로운 관리주체에게 공동주택의 관리업 무를 인계하여야 한다. 이 경우 그 인계기간에 소요되는 기존 관리주체의 인건비 등은 해당 공동주택의 관리비로 지급할 수 있다. ③ 관리업무 인수·인계서：입주자대표회의의 회장 및 1명 이상의 감사의 참관하에 인계자와 인수 자가 인계·인수서에 각각 서명·날인하여 다음의 서류를 인계하여야 한다. ㉠ 설계도서, 장비의 명세, 장기수선계획 및 안전관리계획 ㉡ 관리비·사용료·이용료의 부과·징수현황 및 이에 관한 회계서류 ㉢ 장기수선충당금의 적립현황(사용내역×) ㉣ 관리비예치금의 명세 ㉤ 세대 전유부분을 입주자에게 인도한 날의 현황 Ⓐ 관리규약과 그 밖에 공동주택의 관리업무에 필요한 사항(입주자대표회의록, 하자보수보증금 관련 서류×)

4. 자치관리

구성시기	① 사업주체의 관리요구에 따른 구성시기：입주자대표회의는 사업주체로부터 해당 공동주택에 대한 관리요구가 있은 날부터(자치관리로 결정된 날×) 6개월 이내(3개월 이내×)에 공동주택의 관리사 무소장을 자치관리기구의 대표자로 선임하고, 기술인력 및 장비를 갖춘 자치관리 기구를 구성하여 야 한다. ② 관리방법 변경에 따른 구성시기：주택관리업자에게 위탁관리하다가 자치관리로 관리방법을 변 경하는 경우 입주자대표회의는 그 위탁관리의 종료일까지 자치관리기구를 구성하여야 한다.
관리사무 소장의	자치관리기구의 대표자 → 관리사무소장 선임방법 ① 선임방법：입주자대표회의(입주자등×) → 구성원 과반수 찬성(3분의 2 찬성×)으로 선임(구성원

선임 등 수 → 관리규약으로 정한 정원을 말하며, 해당 입주자대표회의 구성원의 3분의 2 이상이 선출되었 을 때에는 그 선출된 인원) ② 재선임 시한：입주자대표회의 → 관리사무소장이 해임 또는 결원이 되었을 때에는 그 사유가 발 생한 날부터 30일 이내에 새로운 관리사무소장을 선임(주택관리업자 → 15일 이내)

5. 위탁관리(주택관리업)

등록절차	① 등록의무：주택관리업을 하려는 자는 시장·군수·구청장에게 등록하여야 하며, 등록사항 이 변경되는 경우에는 변경신고를 하여야 한다. ② 재등록 제한：주택관리업자가 그 등록이 말소된 후 2년이 지나지 아니한 때에는 다시 등록할 수 없다. ③ 등록신청 및 등록요건：등록은 주택관리사(임원 또는 사원의 3분의 1 이상이 주택관리 사인 상사법인을 포함)가 신청할 수 있다. ➃ 등록기준 ㉠ 자본금：2억원 이상 ㉡ 기술인력 ⓐ 전기분야 기술자：전기산업기사 이상의 기술자 1명 이상 ⓑ 연료사용기기 취급관련 기술자：열관리산업기사 이상의 기술자 또는 보일러기능 사 1명 이상 ⓒ 고압가스관련 기술자：가스기능사의 자격을 가진 사람 1명 이상 ⓓ 위험물 취급관련 기술자：위험물관리기능사 이상의 기술자 1명 이상 ㉢ 주택관리사：1명 이상 ㉣ 시설·장비：5마력 이상의 양수기 1대 이상 ＋ 절연저항계(＝ 누전측정기) 1대 이상 ＋ 사무실 ⑤ 등록의 신청：주택관리업의 등록을 하려는 자는 신청서(전자문서에 의한 신청서를 포 함)를 시장·군수·구청장에게 제출하여야 한다. ⑥ 등록사항변경신고서 제출：등록사항 변경신고를 하려는 자는 변경사유가 발생한 날부 터 15일 이내에 주택관리업 등록사항 변경신고서에 변경내용을 증명하는 서류를 첨부 하여 시장·군수·구청장에게 제출하여야 한다.
지위에 관한 준용	주택관리업자의 지위에 관하여 ｢공동주택관리법｣에 규정이 있는 것 외에는 ｢민법｣ 중 위 임(사무관리, 도급×)에 관한 규정을 준용한다.
관리상 의무	① 주택관리사 등의 재배치：주택관리업자 → 배치된 주택관리사등이 해임 그 밖의 사유 로 결원이 된 때에는 그 사유가 발생한 날부터 15일 이내 새로운 주택관리사 등을 배치 하여야 한다. ② 관리기구의 구성：주택관리업자 → 공동주택을 관리할 때 법정 기술인력 ＋장비 → 갖 추고 있어야 한다.
교육의무	주택관리업자는 시·도지사로부터 주택관리에 관한 교육과 윤리교육을 받아야 한다(등록일 → 1년 이내).

구 분	신	경	제	기	거	감	주	중	등	장	부	고
1차	경고							2	3			6
2차	1				2		3		6			1년
3차	1		2	3			6	3	말소	6	1년	-

6. 주택관리업자의 행정처분 → 시장·군수·구청장

행정처분 사유	필요적 등록 말소	등록말소 하여야 한다. ① 거짓·부정 → 등록한 경우 ② 영업정지기간 중 → 주택관리업을 영위한 경우 ③ 최근 3년간 2회 이상 영업정지 → 그 정지처분을 받은 기간이 합산 12개월 초과한 경우 ➃ 다른 자에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 ｢공동주택관리법｣에서 정 한 사업이나 업무를 수행하게 하거나 그 등록증을 대여한 경우
	필요적 영업 정지	1년 이내의 기간을 정하여 영업의 전부 또는 일부의 정지를 명하여야 한다. ① 부정하게 재물 또는 재산상 이익을 취득하거나 제공한 경우 ② 관리비·사용료와 장기수선충당금 → ｢공동주택관리법｣에 따른 용도 외의 목적으로 사용한 경우
행정처분의 개별기준	① 1차 행정처분기준 → 등록말소：거, 지, 밀(미), 실, 대여 ㉠ 거 － 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 등록을 한 경우(필요) ㉡ 지 － 영업정지기간 중 → 주택관리업을 영위 또는 최근 3년간 2회 이상의 영업정지 처분 → 정지처분을 받은 기간이 합산하여 12개월을 초과한 경우(필요) ㉢ 밀(미) － 등록요건 미달로 영업정지처분을 받은 후 보완하지 아니한 경우(임의) ㉣ 실 － 최근 3년간 공동주택관리 실적이 없는 경우(임의) ㉤ 대여－성명, 상호, 등록증의 대여 등을 한 경우(필요) ② 경고 및 영업정지처분기준：1 → 영업정지 1개월, 2 → 영업정지 2개월, 3 → 영업정지 3개월, 6 → 영업정지 6개월, 1년 → 영업정지 1년
행정처분의 통보	주택관리업자에 대하여 등록말소 또는 영업정지처분을 하려는 때에는 처분일 1개월 전까 지 해당 주택관리업자가 관리하는 공동주택의 입주자대표회의에 그 사실을 통보하여야 한 다.
과징금의 부과	① 과징금 부과：시장·군수·구청장 → 영업정지(필요적 등록말소, 필요적 영업정지는 제외) 에 갈음하여 1천만원 이하의 과징금을 부과할 수 있다. ② 과징금 부과 기준：1일당 3만원, 영업정지 1월은 30일 기준, 1천만원을 초과하여 부과 할 수 없다. ③ 납부기한：과징금을 부과 통지받은 날부터 30일 이내 납부(천재지변 등 부득이하게 납 부할 수 없는 때 → 그 사유가 없어진 날부터 7일 이내)

7. 입주자대표회의 구성 및 운영

구성원	입주자대표회의는 4명 이상으로 구성하되, 동별 세대수에 비례하여 관리규약으로 정한 선거구에 따라 선출된 대표자(이하 ‘동별 대표자’라 한다)로 구성한다. 이 경우 선거구는 2개 동 이상으로 묶거나 통로나 층별로 구획하여 정할 수 있다.
순차적 구성	하나의 공동주택단지를 수개의 공구로 순차적으로 건설 → 먼저 입주한 공구의 입주자등 은 입주자대표회의를 구성할 수 있다. 다만, 다음 공구의 입주예정자의 과반수가 입주한 때에는 다시 입주자대표회의를 구성하여야 한다.
동별 대표자	① 동별대표자의 피선거권 및 선거권：동별 대표자는 동별 대표자 선출 공고에서 정한 각 종 서류 제출 마감일을 기준으로 다음의 요건을 갖춘 입주자(입주자가 법인인 → 대표 자) 중에서 선거구 입주자등의 보통·평등·직접·비밀선거를 통하여 선출한다. ㉠ 해당 공동주택단지 안에서 주민등록을 마친 후 계속하여 6개월 이상 거주하고 있을 것(최초의 입주자대표회의를 구성하거나 순차적으로 구성하기 위하여 동별 대표자 를 선출하는 경우는 제외) ㉡ 해당 선거구에 주민등록을 마친 후 거주하고 있을 것 ② 동별 대표자의 선출방법：동별 대표자는 선거구별로 1명씩 선출하되, 그 선출방법은 다음의 구분에 따른다. ㉠ 후보자가 2명 이상인 경우：해당 선거구 전체 입주자등의 과반수가 투표하고 후보 자 중 최다득표자를 선출 ㉡ 후보자가 1명인 경우：해당 선거구 전체 입주자등의 과반수가 투표 하고 투표자 과 반수의 찬성으로 선출 ③ 동별 대표자의 결격사유 및 자격의 상실사유 ㉠ 미성년자·피성년후견인·피한정후견인 ㉡ 파산자 → 복권되지 아니한 사람 ㉢ ｢공동주택관리법｣ 또는 ｢주택법｣, ｢민간임대주택에 관한 특별법｣, ｢공공주택 특별법 ｣, ｢건축법｣, ｢집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률｣을 위반한 범죄로 금고 이상의 실형 선고를 받고 그 집행이 끝나거나(집행이 끝난 것으로 보는 경우를 포함한다) 집행이 면제된 날부터 → 2년이 지나지 아니한 사람 ㉣ 금고 이상의 형의 집행유예 → 유예기간 중에 있는 사람 ㉤ ｢공동주택관리법｣ 또는 ｢주택법｣, ｢민간임대주택에 관한 특별법｣, ｢공공주택 특별법 ｣, ｢건축법｣, ｢집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률｣을 위반한 범죄로 → 100만원 이상의 벌금형을 선고받은 후 2년이 지나지 아니한 사람 Ⓐ 선거관리위원회 위원(사퇴하거나 해임 또는 해촉된 사람으로서 그 남은 임기 중에 있는 사람을 포함) ㉦공동주택의 소유자가 서면으로 위임한 대리권이 없는 소유자의 배우자나 직계존비속 ㉧ 해당 공동주택 관리주체 → 소속 임직원 ＋ 용역을 공급하거나 사업자로 지정된 자 → 소속 임원(관리주체가 주택관리업자인 경우에는 해당 주택관리업자를 기준으로 판단한다) ㉨ 해당 공동주택의 동별 대표자를 사퇴한 날부터 → 1년(해당 동별 대표자에 대한 해 임이 요구된 후 사퇴 → 2년)이 지나지 아니하거나 해임된 날부터 → 2년이 지나지 아니한 사람 ㉩ 관리비 등 → 3개월 이상 연속하여 체납한 사람

동별 대표자

➃ 대리자 등의 결격사유：공동주택 소유자의 결격사유는 그를 대리하는 자에게 미치며, 공유(共有)인 공동주택 소유자의 결격사유를 판단할 때에는 지분의 과반을 소유한 자 의 결격사유를 기준으로 한다. ⑤ 동별 대표자의 임기 등 ㉠ 동별 대표자의 임기：동별 대표자의 임기는 2년으로 한다(예외：보궐선거로 선출된 동별 대표자의 임기 → 전임자 임기의 남은 기간). ㉡ 중임 ：동별 대표자는 한 번만 중임할 수 있다. 이 경우 보궐선거로 선출된 동별 대 표자의 임기가 6개월 미만인 경우에는 임기의 횟수에 포함하지 아니한다. ㉢ 중임규정의 예외：500세대 미만인 공동주택으로서 2회의 선출공고에도 불구하고 동별 대표자의 후보자가 없는 선거구의 경우에는 동별 대표자를 중임한 사람도 선 출공고를 거쳐 해당 선거구 입주자등의 3분의 2 이상의 찬성으로 다시 동별 대표자 로 선출될 수 있다. 이 경우 후보자 중 동별 대표자를 중임하지 아니한 사람이 있으 면 동별 대표자를 중임한 사람은 후보자의 자격을 상실한다.

임 원

① 임원의 구성：입주자대표회의에는 다음의 임원을 두어야 한다. ㉠ 회장 1명 ㉡ 감사 2명 이상 ㉢ 이사 1명 이상 ② 500세대 이상인 공동주택의 경우 임원의 선출방법：500세대 이상인 공동주택 → 임원 은 동별 대표자 중에서 다음의 구분에 따른 방법으로 선출 ㉠ 회장 선출방법 ⓐ 다음의 구분에 따라 입주자등의 보통·평등·직접·비밀선거를 통하여 선출 ⅰ) 후보자가 2명 이상：전체 입주자등의 10분의 1 이상이 투표 후보자 중 최다 득표자를 선출 ⅱ) 후보자가 1명인 경우：전체 입주자등의 10분의 1 이상이 투표하고 투표자 과반수의 찬성으로 선출 ⓑ 위 ⓐ에도 불구하고 후보자가 없거나 선출된 자가 없는 경우 → 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 선출 ㉡ 감사 선출방법 ⓐ 다음의 구분에 따라 입주자등의 보통·평등·직접·비밀선거를 통하여 선출 ⅰ) 후보자가 선출필요인원을 초과：전체 입주자등의 10분의 1 이상이 투표하고 후보자 중 다득표자를 선출 ⅱ) 후보자가 선출필요인원과 같거나 미달：전체 입주자등의 10분의 1 이상이 투표하고 투표자 과반수의 찬성으로 선출 ⓑ 위 ⓐ에도 불구하고 후보자가 없거나 선출된 자가 없는 경우(선출된 자가 선출필 요인원에 미달하여 추가선출이 필요한 경우를 포함) → 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 선출 ㉢ 이사 선출방법：입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 선출 ③ 500세대 미만인 공동주택의 경우 임원의 선출방법：500세대 미만인 공동주택 → 임원 은 동별 대표자 중에서 다음의 구분에 따른 방법으로 선출한다. ㉠ 회장 및 감사：다음의 구분에 따른 방법으로 선출 ⓐ 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 선출

	ⓑ 위 ⓐ에도 불구하고 관리규약으로 정하는 경우에는 위 ③의 ㉠ 및 ㉡의 방법으로 선출 ㉡ 이사：입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 선출 ➃ 공동체 생활의 활성화의 업무담당 이사의 선임：입주자대표회의는 입주자 등의 소통 및 화합의 증진을 위하여 그 이사 중 공동체 생활의 활성화에 관한 업무를 담당하는 이사를 선임할 수 있다.
선거관리	① 구성：입주자등은 동별 대표자나 입주자대표회의의 임원을 선출하거나 해임하기 위하 여 선거관리위원회를 구성한다. ② 위원의 결격사유 및 자격 상실사유：다음의 어느 하나에 해당하는 사람은 선거관리위 원회 위원이 될 수 없으며, 그 자격을 상실한다. ㉠ 동별 대표자 또는 그 후보자 ㉡ 위 ㉠에 해당하는 사람의 배우자 또는 직계존비속 ㉢ 미성년자, 피성년후견인 또는 피한정후견인 ㉣ 동별 대표자 또는 선거관리위원회 위원을 사퇴하거나 그 지위에서 해임 또는 해촉된 사람으로서 그 남은 임기 중에 있는 사람 ③ 선거관리위원회의 구성원 수：선거관리위원회는 입주자등 중에서 위원장을 포함하여 다음의 구분에 따른 위원으로 구성한다. ㉠ 500세대 이상인 공동주택：5명 이상 9명 이하 ㉡ 500세대 미만인 공동주택：3명 이상 9명 이하 ➃ 위원의 위촉：500세대 이상인 공동주택은 ｢선거관리위원회법｣에 따른 선거관리위원 회 소속 직원 1명을 관리규약으로 정하는 바에 따라 위원으로 위촉할 수 있다. ⑤ 선거관리위원회의 의사결정：선거관리위원회는 그 구성원 과반수의 찬성으로 그 의사 를 결정한다. 이 경우 ｢공동주택관리법 시행령｣ 및 관리규약으로 정하지 아니한 사항 은 선거관리위원회 규정으로 정할 수 있다. ⑥ 운영 등에 필요사항：선거관리위원회의 구성·운영·업무(동별 대표자 결 격사유의 확인 을 포함)·경비, 위원의 선임·해임 및 임기 등에 관한 사항은 관리규약으로 정한다.
운 영	① 의결방법：입주자대표회의는 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 의결한다. ② 의결사항：구성원 과반수 찬성 ㉠ 관리규약 개정안(제정안×)의 제안 ㉡ 관리규약에서 위임한 사항과 시행에 필요한 규정의 제정·개정 및 폐지 ㉢ 공동주택 관리방법의 제안 ㉣ 관리비등의 집행을 위한 사업계획 및 예산의 승인(변경승인을 포함) ㉤ 공용시설물의 사용료 부과기준의 결정 Ⓐ 관리비등의 회계감사 요구 및 회계감사보고서의 승인 ㉦ 관리비등의 결산 승인 ㉧전기·도로·상하수도·주차장·가스설비·냉난방설비 및 승강기 등의 유지 및 운영기준 ㉨ 자치관리기구(위탁관리기구×) 직원의 임면 ㉩ 장기수선계획에 따른 공용부분의 보수·교체 및 개량 ㉪ 공동주택의 행위허가 또는 신고행위 제안 ㉫ 공동주택 공용부분의 담보책임의 종료 확인

㉬ 주민공동시설의 위탁 운영의 제안(어린이집은 제외한다)

㉭ 인근 공동주택단지 입주자등의 주민공동시설 이용에 대한 허용 제안

㉮장기수선계획 및 안전관리계획의 수립 또는 조정(비용지출을 수반하는 경우로 한정)

㉯ 입주자등 상호 간에 이해가 상반되는 사항의 조정

㉰ 공동체 생활의 활성화 및 질서유지에 관한 사항

㉱ 관리와 관련하여 관리규약으로 정하는 사항

③ 회의소집：관리규약이 정하는 바에 따라 회장이 그 명의로 소집 ＋ 다음의 어느 하나 에 해당하는 때에는 회장은 해당일로부터 14일 이내에 소집하여야 하며, 회장이 회의 를 소집하지 아니하는 경우 → 관리규약으로 정하는 이사가 회의소집 ＋ 회장의 직무 대행

㉠ 입주자대표회의 구성원 3분의 1 이상(4분의 1×) 청구

㉡ 입주자등 10분의 1 이상 요청

➃ 입주자대표회의 회의록：입주자대표회의는 그 회의를 개최한 때에는 회의록을 작성하 여 관리주체에게 보관하게 하고, 관리주체는 공동주택의 입주자등이 회의록의 열람을 청구하거나 자기의 비용으로 복사를 요구하는 때에는 관리규약이 정하는 바에 의하여 이에 응하여야 한다.

8. 관리주체

정 의	관리주체란 공동주택을 관리하는 다음의 자를 말한다. ① 자치관리기구의 대표자 → 관리사무소장 ② 관리업무 인계하기 전 → 사업주체 ③ 주택관리업자 ➃ 임대사업자
수행업무	관리주체는 다음의 업무를 수행한다. 이 경우 필요한 범위 → 공용부분을 사용할 수 있다. ① 공동주택의 공용부분(전유부분×)의 유지·보수·안전관리 ② 공동주택단지 안의 경비·청소·소독 및 쓰레기 수거 ③ 관리비 및 사용료의 징수와 공과금 등의 납부대행 ➃ 장기수선충당금(하자보수보증금×)의 징수·적립 및 관리 ⑤ 관리규약으로 정한 사항의 집행(의결×) ⑥ 입주자대표회의에서 의결한 사항의 집행 ⑦ 공동주택관리업무의 공개·홍보 및 공동시설물의 사용방법에 관한 지도·계몽 ⑧ 입주자등의 공동사용에 제공되는 토지·부대시설 및 복리시설에 대한 무단점유행위의 방지 및 위반행위 시의 조치 ⑨ 공동주택단지 안에서 발생한 안전사고 및 도난사고 등에 대한 대응조치 ⑩ 하자보수청구 등의 대행
문서관리	① 회계서류 ㉠ 작성 및 보관：의무관리대상 공동주택의 관리주체는 관리비등의 징수·보관·예치·집 행 등 모든 거래 행위에 관하여 장부를 월별로 작성 ＋ 그 증빙서류와 함께 해당 회계연도 종료일부터 5년간 보관하여야 한다. 이 경우 관 리주체는 ｢전자문서 및 전자거래 기본법｣에 따른 정보처리시스템을 통하여 장부 및

문서관리	증거서류를 작성하거나 보관할 수 있다. ㉡ 열람대상 정보의 범위：의무관리대상 공동주택의 관리주체 → 입주자등이 관리비등 의 징수·보관·예치·집행 등 모든 거래 행위에 관한 장부나 증빙서류, 관리비등의 사 업계획, 예산안, 사업실적서 및 결산서의 열람을 요구하거나 자기의 비용으로 복사 를 요구하는 때에는 관리규약으로 정하는 바에 따라 이에 응하여야 한다. 다만, 다 음의 정보는 제외하고 요구에 응하여야 한다. ⓐ ｢개인정보 보호법｣에 따른 고유식별정보 등 개인의 사생활의 비밀 또는 자유를 침해할 우려가 있는 정보 ⓑ 의사결정과정 또는 내부검토과정에 있는 사항 등으로서 공개될 경우 업무의 공 정한 수행에 현저한 지장을 초래할 우려가 있는 정보 ② 설계도서의 보관 등 ㉠ 설계도서 등의 보관：의무관리대상 공동주택의 관리주체는 공동주택의 체계적인 유 지관리를 위하여 공동주택의 설계도서 등을 보관하고, 공동주택시설의 교체·보수 등의 내용을 기록·보관·유지하여야 한다. ㉡ 보관서류：의무관리대상 공동주택의 관리주체는 다음의 서류를 기록·보관·유지하여 야 한다. ⓐ 사업주체로부터 인계받은 설계도서 및 장비의 명세 ⓑ 안전점검 결과보고서 ⓒ ｢주택법｣에 따른 감리보고서 ⓓ 공용부분 시설물의 교체, 유지보수 및 하자보수 등의 이력관리 관련 서류·도면 및 사진
예산의 승인 및 결산절차	① 사업계획 및 예산안 ㉠ 관리주체 → 다음 회계연도에 관한 관리비등의 사업계획 및 예산안을 매 회계연도 개시 1개월 전까지 입주자대표회의에 제출하여 승인을 받아야 한다(승인사항에 변 경 → 변경승인을 받아야 한다). ㉡ 사업주체로부터 공동주택의 관리업무를 인계받은 관리주체는 → 지체 없이 다음 회 계연도가 시작되기 전까지의 기간에 대한 사업계획 및 예산안을 수립하여 입주자 대표회의의 승인을 받아야 한다. 다만, 다음 회계연도가 시작되기 전까지의 기간이 3개월 미만인 경우로서 입주자대표회의 의결이 있는 경우에는 생략할 수 있다. ② 사업실적서 및 결산서：관리주체 → 회계연도마다 사업실적서 및 결산서를 작성하여 회계연도 종료 후 2개월 이내에 입주자대표회의에 제출하여야 한다.
관리비등 집행을 위한 사업자 선정방법 관리비등	① 사업자 선정방법：관리주체 또는 입주자대표회의 → 국토교통부장관이 고시하는 경쟁 입찰의 방법으로 다음의 구분에 따라 사업자를 선정(계약체결 포함)하고 집행하여야 한다. ㉠ 관리주체 → 사업자를 선정하고 집행하는 사항 ⓐ 청소, 경비, 소독, 승강기유지, 지능형 홈네트워크, 수선·유지(냉방·난방시설의 청 소를 포함한다)를 위한 용역 및 공사 ⓑ 주민공동시설의 위탁, 물품의 구입과 매각, 잡수입의 취득(공동주택의 어린이집 임대에 따른 잡수입의 취득은 제외), 보험계약 등 국토교통부장관이 정하여 고시 하는 사항 ㉡ 입주자대표회의 → 사업자를 선정하고 집행하는 사항

집행을 위한 사업자 선정방법	ⓐ 하자보수보증금을 사용하여 보수하는 공사 ⓑ 사업주체로부터 지급받은 공동주택 공용부분의 하자보수비용을 사용하여 보수 하는 공사 ㉢ 입주자대표회의가 사업자를 선정하고 관리주체가 집행하는 사항 ⓐ 장기수선충당금을 사용하는 공사 ⓑ 전기안전관리(｢전기사업법｣에 따라 전기설비의 안전관리에 관한 업무를 위탁 또 는 대행하게 하는 경우)를 위한 용역 ③ 입찰의 방법 ㉠ 경쟁입찰：국토교통부장관이 정하여 고시하는 경우 외에는 경쟁입찰로 할 것. 이 경 우 다음의 사항은 국토교통부장관이 정하여 고시 한다. ⓐ 입찰의 절차 ⓑ 입찰 참가자격 ⓒ 입찰의 효력 ⓓ 그 밖에 주택관리업자의 적정한 선정을 위하여 필요한 사항 ㉡ 참관：입주자대표회의의 감사가 입찰과정 참관을 원하는 경우에는 참관할 수 있도 록 할 것 ⑤ 입찰참가의 제한：입주자등은 기존 사업자(용역 사업자만 해당한다)의 서비스가 만족 스럽지 못한 경우에는 전체 입주자등의 과반수의 서면동의로 새로운 사업자의 선정을 위한 입찰에서 기존 사업자의 참가를 제한하도록 관리주체 또는 입주자대표회의에 요 구할 수 있다. 이 경우 관리주체 또는 입주자대표회의는 그 요구에 따라야 한다.
계약서의 공개	관리주체 또는 입주자대표회의는 선정한 주택관리업자 또는 공사, 용역 등을 수행하는 사 업자와 계약을 체결하는 경우 계약 체결일부터 1개월 이내에 그 계약서를 해당 공동주택 단지의 인터넷 홈페이지에 공개하여야 한다. 이 경우 ｢개인정보 보호법｣에 따른 고유식별 정보 등 개인의 사생활의 비밀 또는 자유를 침해할 우려가 있는 정보는 제외하고 공개하 여야 한다.
관리비등의 내역공개	① 공개내역：관리주체는 다음의 내역(항목별 산출내역을 말하며, 세대별 부과내역은 제 외)을 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지와 공동주택관리정보시스템에 공개하여야 한다. 다만, 공동주택관리정보시스템에 공개하기 곤란한 경우로서 대통령령으로 정하 는 경우에는 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지에만 공개할 수 있다. ㉠ 관리비(난방비·급탕비의 사용량을 포함) ㉡ 사용료 등[전기료(공동으로 사용하는 시설물의 전기료)·수도료(공동으로 사용하는 수도료)·가스사용료·지역난방방식인 공동주택의 난방비와 급탕비의 사용량을 포함] ㉢ 장기수선충당금과 적립금액(적립요율 및 사용한 금액을 포함) ㉣ 그 밖의 대통령령으로 정하는 사항 ② 공개방법：관리주체 → 그 명세를 다음 달 말일까지 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페 이지와 공동주택관리정보시스템에 공개하여야 한다. 잡수입의 경우에도 동일한 방법 으로 공개하여야 한다.
	① 300세대 이상 공동주택의 회계감사：300세대 이상인 공동주택의 관리주체 → ｢주식

외부회계 감사 회사의 외부감사에 관한 법률｣에 따른 감사인(이하 ‘감사인’이라 한다)의 회계감사를 매년 1회 이상 받아야 한다. 다만, 회계감사를 받지 아니하기로 해당 공동주택 입주자 등의 3분의 2 이상의 서면동의를 받은 연도에는 그러하지 아니하다. ② 300세대 미만인 공동주택：300세대 미만인 공동주택으로서 의무관리대상 공동주택의 관리주체 → 다음에 해당하는 경우 감사인의 회계감사를 받아야 한다. ㉠ 입주자등의 10분의 1 이상이 연서하여 요구한 경우 ㉡ 입주자대표회의에서 의결하여 요구하는 경우 ③ 회계감사의 기한 및 재무제표의 범위：회계감사를 받아야 하는 공동주택의 관리주체 는 매 회계연도 종료 후 9개월 이내에 다음의 재무제표에 대하여 회계감사를 받아야 한다. ㉠ 재무상태표 ㉡ 운영성과표 ㉢ 이익잉여금처분계산서(또는 결손금처리계산서) ㉣ 주석(註釋) ➃ 회계처리기준 : 재무제표를 작성하는 회계처리기준은 국토교통부장관이 정하여 고시 한다. ⑤ 회계감사기준 : 회계감사기준의 승인：회계감사기준은 한국공인회계사회가 정하되, 국토교통부장관의 승인을 받아야 한다. ⑥ 감사보고서의 제출：감사인 → 관리주체가 회계감사를 받은 날부터 1개월 이내에 관 리주체에게 감사보고서를 제출하여야 한다. ⑦ 설명요청：입주자대표회의는 감사인에게 감사보고서에 대한 설명을 하여 줄 것을 요 청할 수 있다. ⑧ 회계감사결과의 보고 및 공개：관리주체 → 회계 감사를 받은 경우에는 감사보고서 등 회계감사의 결과를 제출받은 날부터 1개월 이내에 입주자대표 회의에 보고하고 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지와 공동주택관리정보시스템에 공개하여야 한다. ⑨ 감사인의 선정：회계감사의 감사인은 입주자대표회의가 선정한다. 이 경우 입주자대 표회의는 시장·군수·구청장 또는 한국공인회계사회에 감사인의 추천을 의뢰할 수 있다.

9. 관리사무소장

관리사무소장 배치	① 배치의무：의무관리대상 공동주택을 관리하는 다음의 자 → 주택관리사를 관리사무소 장으로 배치하여야 한다(예외：500세대 미만의 공동주택 → 주택관리사를 갈음하여 주택관리사보를 관리사무소장으로 배치할 수 있다). ㉠ 입주자대표회의(자치관리의 경우에 한한다) ㉡ 관리업무를 인계하기 전의 사업주체 ㉢ 주택관리업자 ㉣ 임대사업자 ② 관리사무소장의 보조자：주택관리사등을 관리사무소장의 보조자로 배치할 수 있다.
집행업무	① 관리사무소장의 집행업무：관리사무소장 → 다음의 업무를 집행한다. ㉠ 입주자대표회의에서 의결 → 다음의 업무

	ⓐ 공동주택 → 운영·관리·유지·보수·교체·개량 ⓑ 관리비·장기수선충당금 그 밖에 경비 → 청구·수령·지출 및 그 금원을 관리하는 업무 ㉡ 하자의 발견 및 하자보수의 청구, 장기수선계획의 조정(수립×), 시설물의 안전관리 계획의 수립, 건축물의 안전점검의 업무. 다만, 비용지출을 수반 → 입주자대표회의 의결을 거쳐야 한다. ㉢ 관리사무소 업무 → 지휘·총괄 ㉣ 관리주체의 수행업무(입주자대표회의 의결사항×) → 지휘·총괄하는 업무 ㉤ 입주자대표회의 및 선거관리위원회의 운영에 필요한 업무 지원 및 사무처리 Ⓐ 안전관리계획의 조정 → 3년마다 조정한다(예외：입주자대표회의 구성원 과반수 서 면동의 → 3년이 지나기 전 조정할 수 있다). ② 입주자대표회의의 대리행위：관리사무소장 → 위 ①의 ㉠에 ⓐ 및 ⓑ와 관련하여 입주 자대표회의를 대리하여 재판상 또는 재판 외의 행위를 할 수 있다.
배치 등 신고	① 신고의무：관리사무소장 → 그 배치내용과 업무의 집행에 사용할 직인을 국토교통부 령(조례×)으로 정하는 바에 따라 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다. 신고한 배치 내용과 직인을 변경할 때에도 또한 같다. ② 배치신고절차：관리사무소장 → 배치된 날부터 15일 이내에 관리사무소장 배치 및 직 인신고서에 다음의 서류를 첨부하여 주택관리사단체에 제출하여야 한다. ㉠ 관리사무소장 교육 또는 주택관리사등의 보수교육 이수현황(주택관리사단체가 해당 교육 이수현황을 발급하는 경우에는 제출하지 아니할 수 있다) 1부 ㉡ 배치를 증명하는 임명장 사본(관리업무의 인계·인수서 사본을 포함) 1부 ㉢ 주택관리사보자격시험 합격증서 또는 주택관리사 자격증 사본 1부 ㉣ 주택관리사등의 손해책임을 보장하기 위한 보증설정을 입증하는 서류 1부 ③ 변경신고절차：신고한 배치 내용과 업무의 집행에 사용하는 직인을 변경하려는 공동 주택의 관리사무소장은 변경사유가 발생한 날부터 15일 이내에 관리사무소장 배치 및 직인 변경신고서에 변경내용을 증명하는 서류를 첨부하여 주택관리사단체에 제출하여 야 한다. ➃ 접수현황의 보고：신고 또는 변경신고를 접수한 주택관리사단체 → 관리사무소장의 배치내용 및 직인 신고(변경신고하는 경우를 포함) 접수현황을 분기별로 시장·군수·구 청장에게 보고하여야 한다. ⑤ 신고증명서 발급：주택관리사단체 → 관리사무소장이 배치신고 또는 변경신고에 대한 증명서 발급요청하며 즉시 관리사무소장의 배치 및 직인(변경신고증명서) 신고증명서 를 발급하여야 한다.
손해배상	① 손해배상책임：주택관리사 등 → 관리사무소장의 업무를 집행하면서 고의 또는 과실 로 입주자등에게 재산상 손해를 입힌 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. ② 입증서류의 제출：주택관리사 등 → 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 한 후 해당 공동주택의 관리사무소장으로 배치된 날에 다음의 자에게 보증보험 등에 가입한 사실을 입증하는 서류를 제출하여야 한다. ㉠ 입주자대표회의의 회장 ㉡ 임대주택 → 임대사업자

㉢ 입주자대표회의가 없는 경우 → 시장·군수·구청장

③ 공탁금의 회수금지：공탁한 공탁금은 주택관리사등이 관리사무소장의 직을 사임·해 임·사망한 날 → 3년 이내 회수할 수 없다.

➃ 손해배상책임의 보장：관리사무소장으로 배치된 주택관리사등 → 손해배상책임을 보 장하기 위하여 다음의 구분에 따른 금액을 보장하는 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 한다.

㉠ 500세대 미만의 공동주택：3천만원

㉡ 500세대 이상의 공동주택：5천만원

⑤ 보증설정의 변경 등

㉠ 보증설정의 변경：보증설정을 이행한 주택관리사등은 그 보증설정을 다른 보증설정 으로 변경 → 해당 보증설정의 효력이 있는 기간 중에 다른 보증설정을 하여야 한 다.

㉡ 기간만료에 따른 재설정：보증보험 또는 공제에 가입한 주택관리사등으로서 보증기 간이 만료되어 다시 보증설정을 하려는 자 → 보증기간 만료되기 전에 다시 보증설 정을 하여야 한다.

⑥ 손해배상에 따른 재설정：주택관리사 등 → 보증보험금·공제금·공탁금으로 손해배상을 한 때에는 15일 이내에 보증보험 또는 공제에 다시 가입하거나 공탁금 중 부족하게

된 금액을 보전하여야 한다.

10. 주택관리사 제도

주택 관리사

① 정의：‘주택관리사’란 주택관리사 자격증을 발급받은 사람을 말한다. ② 자격증의 발급：주택관리사 → 다음의 요건을 갖추고 시·도지사로부터 주택관리사 자 격증을 발급받은 자로 한다. ㉠ 주택관리사보 합격증서를 발급받았을 것 ㉡ 주택 관련 실무경력이 있을 것 ③ 실무경력：시·도지사 → 자격시험에 합격하기 전이나 합격한 후에 다음의 경력을 갖춘 자에 대하여 주택관리사 자격증을 발급한다. ㉠ 사업계획승인을 받아 건설한 50세대 이상 500세대 미만의 공동주택(건축허가를 받 아 주택과 주택 외의 시설을 동일건축물로 건축한 건축물 → 주택이 50세대 이상 300세대 미만)의 관리사무소장 → 근무경력 3년 이상 ㉡ 사업계획승인을 받아 건설한 50세대 이상의 공동주택(건축허가를 받아 주택과 주 택 외의 시설을 동일 건축물로 건축한 건축물 → 주택이 50세대 이상 300세대 미 만)의 관리사무소의 직원(경비원, 청소원, 소독원은 제외) 또는 주택관리업자의 직 원 → 주택관리업무에의 종사경력 5년 이상 ㉢한국토지주택공사 또는 지방공사 직원 → 주택관리 업무에의 종사경력 5년 이상 ㉣ 공무원 → 주택 관련 지도·감독 및 인·허가 업무 등에의 종사경력 5년 이상 ㉤ 주택관리사 단체 ＋ 공동주택관리와 관련 단체 임직원 → 주택 관련 업무 등의 종사 경력 5년 이상 Ⓐ 위 경력을 합산한 기간 → 5년 이상

주택관리사 등의 행정처분

① ｢공동주택관리법｣：필요적 자격취소(취소하여야 한다) ㉠ 거짓이나 부정 → 자격취득 ㉡ 금고이상의 형(벌금형×) → 공동주택의 관리업무

기 준	고	금	제	거	감	중
1 차	6		경고			3
2 차	1년		1	2		6
3 차	-		2	3		6

㉢ 이중취업(의무관리대상 공동주택에 취업한 주택관리사등이 다른 공동주택 및 상가· 오피스텔 등 주택 외의 시설에 → 취업)

㉣ 자격정지기간 → 공동주택관리업무수행

㉤ 대여 → 명의·자격증

③ 행정처분의 개별기준

㉠ 1차 행정처분기준：자격취소 → 거, 금, 이, 자, 대여

ⓐ 거：거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 자격을 취득한 경우

ⓑ 금：공동주택의 관리업무와 관련하여 금고 이상의 형을 선고받은 경우

ⓒ 이중취업：의무관리대상 공동주택에 취업한 주택관리사등이 다른 공동주택 및 상가·오피스텔 등 주택 외의 시설에 취업한 경우

ⓓ 자：자격정지기간에 공동주택관리업무를 수행한 경우

ⓔ 대여：다른 사람에게 자기의 명의를 사용하여 업무를 수행하게 하거나 자격증을 대여한 경우

㉡ 자격정지

(시·도지사)

11. 공동주택관리분쟁조정위원회

구 분	중앙분쟁조정위원회	지방분쟁조정위원회
설 치	공동주택관리 분쟁(공동주택의 하자담보책임 및 하자보수 등과 관련한 분쟁을 제외)을 조 정하기 위하여 국토교통부에 중앙 공동주택관리 분쟁조정위원회를 두고, 시·군·구에 지방 공동주택관리 분쟁조정위원회를 둔다.
심의조정 사항	공동주택관리 분쟁조정위원회는 다음의 사항을 심의·조정한다. ① 입주자대표회의의 구성·운영 및 동별 대표자의 자격·선임·해임·임기에 관한 사항 ② 공동주택관리기구의 구성·운영 등에 관한 사항 ③ 관리비·사용료 및 장기수선충당금(하자보수보증금×) 등의 징수·사용 등에 관한 사항 ➃ 공동주택[공용부분(전유부분×)만 해당]의 유지·보수·개량 등에 관한 사항 ⑤ 공동주택의 리모델링(재건축×)에 관한 사항 ⑥ 공동주택의 층간소음에 관한 사항 ⑦ 혼합주택단지에서의 분쟁에 관한 사항 ⑧ 다른 법령에서 공동주택관리 분쟁조정위원회가 분쟁을 심의·조정할 수 있도록 한 사항 ⑨ 그 밖에 공동주택의 관리와 관련하여 분쟁의 심의·조정이 필요하다고 대통령령 또는 시·군·구의 조례(지방분쟁조정위원회에 한정)로 정하는 사항
구 성	① 위임규정：중앙분쟁조정위원회의 구성 및 운영 등에 필요한 사항은 대통령령으 로 정한다. ② 고려사항：중앙 공동주택관리 분쟁조정	① 위임규정：지방분쟁조정위원회의 구성 에 필요한 사항은 대통령령으로 정하며, 지방분쟁조정위원회의 회의·운영 등에 필 요한 사항은 해당 시·군·구의 조례로 정한

	위원회를 구성할 때에는 성별을 고려하 여야 한다. ③ 구성원 수：위원장 1명을 포함한 15명 이내의 위원으로 구성 ➃ 위원의 임명 또는 위촉：다음의 어느 하 나에 해당하는 사람 중에서 국토교통부 장관이 임명 또는 위촉한다. 이 경우 ㉢에 해당하는 사람이 3명 이상 포함되어야 한 다. ㉠ 1급부터 4급까지 상당의 공무원 또는 고위공무원단에 속하는 공무원 ㉡ 공인된 대학이나 연구기관에서 부교수 이상 또는 이에 상당하는 직에 재직한 사람 ㉢ 판사·검사 또는 변호사의 직에 6년 이 상 재직한 사람 ㉣ 공인회계사·세무사·건축사·감정평가사 또는 공인노무사의 자격이 있는 사람 으로서 10년 이상 근무한 사람 ㉤ 주택관리사로서 공동주택의 관리사무 소장으로 10년 이상 근무한 사람 Ⓐ 그 밖에 공동주택관리에 대한 전문적 지식을 갖춘 사람으로서 대통령령으 로 정하는 사람	다. ② 구성원 수：지방 공동주택관리 분쟁조정 위원회는 위원장 1명을 포함하여 10명 이내의 위원으로 구성하되, 성별을 고려 하여야 한다. ③ 위원의 위촉 또는 임명：지방분쟁조정위 원회의 위원은 다음의 어느 하나에 해당 하는 사람 중에서 해당 시장·군수·구청장 이 위촉하거나 임명한다. ㉠ 해당 시·군·구 소속 공무원 ㉡ 법학·경제학·부동산학 등 주택분야와 관련된 학문을 전공한 사람으로 대학 이나 공인된 연구기관에서 조교수 이 상 또는 이에 상당하는 직(職)에 있거 나 있었던 사람 ㉢ 변호사·공인회계사·세무사·건축사·공인 노무사의 자격이 있는 사람 또는 판 사·검사 ㉣ 공동주택 관리사무소장으로 5년 이상 근무한 경력이 있는 주택관리사 ㉤ 그 밖에 공동주택관리 분야에 대한 학 식과 경험을 갖춘 사람
임 기	① 위원장과 공무원이 아닌 위원 → 2년 ＋ 연임 ② 보궐위원의 임기는 전임자의 남은 임기 로 한다.	① 공무원이 아닌 위원의 임기는 2년으로 한 다. ② 보궐위원의 임기는 전임자의 남은 임기 로 한다.
정족수	중앙분쟁조정위원회의 회의는 재적위원 과 반수의 출석으로 개의하고, 출석위원 과반 수의 찬성으로 의결한다.	-
회의 등	① 고지：중앙분쟁조정위원회의 위원장은 위원회의 회의를 소집 → 특별한 사정이 있는 경우를 제외하고는 회의 개최 3일 전까지 회의의 일시·장소 및 심의안건을 각 위원에게 서면으로 알려야 한다. ② 출석요청：중앙분쟁조정위원회는 당사 자나 이해관계인을 중앙분쟁조정위원회 에 출석시켜 의견을 들으려면 회의 개최 5일 전까지 서면으로 출석을 요청하여야 한다(출석을 요청 받은 사람은 출석할 수	지방분쟁조정위원회의 회의·운영 등에 필요 한 사항은 해당 시·군·구의 조례로 정한다.

	없는 부득이한 사유가 있는 경우에는 미 리 서면으로 의견을 제출할 수 있다). ③ 중앙분쟁조정시스템：국토교통부장관은 분쟁조정 사건을 전자적 방법으로 접수· 통지 및 송달하거나, 민원상담 및 홍보 등 을 인터넷을 이용하여 처리하기 위하여 중앙분쟁조정시스템을 구축·운영할 수 있다.
조정의 신청	① 조정의 신청：공동주택관리 분쟁조정위 원회의 심의·조정사항에 대하여 분쟁이 발생한 때에는 중앙 분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있다. ② 선정대표자 : 신청한 조정등의 사건 중에 서 여러 사람이 공동으로 조정등의 당사 자가 되는 사건(이하 ‘단체사건’이라 한 다)의 경우에는 그 중에서 3명 이하의 사 람을 대표자로 선정할 수 있다. ③ 상대방 통지：중앙분쟁조정위원회는 당 사자 일방으로부터 조정등의 신청을 받 은 때에는 그 신청내용을 상대방에게 통 지하여야 한다. ➃ 답변서 제출기한：위 ③에 따라 통지를 받은 상대방은 신청내용에 대한 답변서 를 특별한 사정이 없으면 10일 이내에 중 앙분쟁조정위원회에 제출하여야 한다. ⑤ 분쟁조정에 응할 의무：중앙분쟁조정위 원회로부터 분쟁조정 신청에 관한 통지 를 받은 입주자대표회의(구성원을 포함` 한다)와 관리주체는 분쟁조정에 응하여야 한다. ⑥ 조정기간：중앙분쟁조정위원회는 조정 절차를 개시한 날 부터 30일 이내에 그 절차를 완료한 후 조정안 을 작성하여 지체 없이 이를 각 당사자에 게 제시하여야 한다. 다만, 부득이한 사정 으로 30일 이내에 조정절차를 완료할 수 없는 경우 중앙분쟁조정위원회는 그 기 간을 연장할 수 있다. ⑦ 조정안의 수락기한：조정안을 제시받은 당사자는 그 제시를 받은 날부터 30일 이 내에 그 수락 여부를 중앙분쟁조정위원 회에 서면으로 통보하여야 한다. 이 경우 30일 이내에 의사표시가 없는 때에는 수 락한 것으로 본다.	-

절차의 비공개	중앙분쟁조정위원회가 수행하는 조정등의 절차 및 의사결정과정은 공개하지 아니한 다. 다만, 위원회에서 공개할 것을 의결한 경 우에는 그러하지 아니하다.	-
조정효력	조정안을 수락하거나 수락한 것으로 보는 때에는 그 조정서의 내용은 재판상 화해와 동일한 효력을 갖는다. 다만, 당사자가 임의 로 처분할 수 없는 사항에 관한 것은 그러하 지 아니하다.	분쟁당사자가 지방분쟁조정위원회의 조정 결과를 수락한 경우에는 당사자 간에 조정 조서와 같은 내용의 합의가 성립된 것으로 본다(추정한다×).

12. 공동주택관리법령상 법정교육

1) 장기수선계획의 조정 전 교육

교육의 실시	관리주체 → 장기수선계획을 검토하기 전에 해당 공동주택의 관리사무소장으로 하여금 시·도지사가 실시하는 장기수선계획의 비용산출 및 공사방법 등에 관한 교육을 받게 할 수 있다.
교육기준	교육 위탁 받은 기관 → 교육실시 10일전에 교육의 일시 등 교육에 관하여 필요한 사항을 공고하거나 관리주체에게 통보

2) 공동주택관리에 관한 교육과 윤리교육

교육의 실시

① 주택관리업자와 관리사무소장으로 배치받은 주택관리사등의 교육：주택관리업자와 관리사무소장으로 배치받은 주택관리사등은 시·도지사로부터 공동주택관리에 관한 교 육과 윤리교육을 받아야 한다. 이 경우 관리사무소장으로 배치받으려는 주택관리사등 은 공동주택관리에 관한 교육과 윤리 교육을 받을 수 있고, 그 교육을 받은 경우에는 관리사무소장의 교육의무를 이행한 것으로 본다. ② 관리사무소장으로 배치받으려는 주택관리사등의 교육(주택관리사등의 보수교육)：관 리사무소장으로 배치받으려는 주택관리사등이 배치예정일부터 직전 5년 이내에 관리 사무소장·공동주택관리기구의 직원 또는 주택관리업자의 임직원으로서 종사한 경력이 없는 경우에는 시·도지사가 실시하는 공동주택관리에 관한 교육과 윤리교육을 이수하 여야 관리사무소장으로 배치받을 수 있다. 이 경우 공동주택관리에 관한 교육과 윤리 교육을 이수하고 관리사무소장으로 배치받은 주택관리사등에 대하여는 위 ①에 따른 관리사무소장의 교육의무를 이행한 것으로 본다. ③ 관리사무소장으로 배치받아 근무 중인 주택관리사등의 교육：공동주택의 관리사무소 장으로 배치받아 근무 중인 주택관리사등은 위 ① 또는 ②에 따른 교육을 받은 후 3년마 다 공동주택관리에 관한 교육과 윤리교육을 받아야 한다.

교육기준

① 교육시기：주택관리업자 또는 관리사무소장은 다음의 구분에 따른 시기에 교육수탁기 관으로부터 공동주택관리에 관한 교육과 윤리교육을 받아야 하며, 교육수탁기관은 관 리사무소장으로 배치받으려는 주택관리사등에 대해서도 공동주택 관리에 관한 교육과 윤리교육을 시행할 수 있다. ㉠ 주택관리업자：주택관리업의 등록을 한 날부터 1년 이내 ㉡ 관리사무소장：관리사무소장으로 배치된 날(주택관리사보로서 관리사무소장이던

사람이 주택관리사의 자격을 취득한 경우에는 그 자격취득 일을 말한다)부터 1년 이내

② 교육기간：교육기간은 3일로 한다.

③ 교육실시의 공고 또는 통보：교육수탁기관 → 교육실시 10일 전에 교육의 일시·장소· 기간·내용·대상자 그 밖에 교육에 관하여 필요한 사항을 공고하거나 관리주체에게 통 보하여야 한다.

3) 입주자대표회의 구성원 교육

교육의 실시	시장·군수·구청장 → 입주자대표회의의 구성원에게 입주자대표회의의 운영과 관련하여 필요한 교육 및 윤리교육을 실시하여야 한다. 이 경우 입주자대표회의의 구성원은 그 교 육을 성실히 이수하여야 한다.
교육기준	① 교육의 공고 및 고지：시장·군수·구청장 → 입주자대표회의 구성원에 대하여 운영·윤리 교육을 하려면 교육 10일 전까지 공고하거나 교육대상자에게 알려야 한다. ② 교육시간：입주자대표회의 구성원은 매년 4시간의 운영·윤리교육을 이수하여야 한다. ③ 교육방법：운영·윤리교육은 집합교육의 방법으로 한다. 다만, 교육 참여 현황의 관리가 가능한 경우에는 그 전부 또는 일부를 온라인교육으로 할 수 있다. 자대표회의에 문서로 통보함으로써 수료증의 수여를 갈음할 수 있다. ➃ 비용부담：운영·윤리교육의 수강비용은 입주자대표회의 운영경비에서 부담한다. 다만, 시장·군수·구청장은 필요하다고 인정하는 경우에는 그 비용의 전부 또는 일부를 지원 할 수 있다.

4) 방범 및 안전교육

교육의 실시	다음의 사람은 공동주택단지의 각종 안전사고의 예방과 방범을 위하여 시장·군수·구청장 이 실시하는 방범교육 및 안전교육을 받아야 한다. ① 경비업무에 종사하는 사람 ② 안전관리계획에 따라 시설물 안전관리자 및 안전관리책임자로 선정된 사람
교육기준	① 이수의무 교육시간：연 2회 이내에서 시장·군수·구청장이 실시하는 횟수, 매회별 4시 간 ② 대상자 ㉠ 방범교육：경비책임자 ㉡ 소방에 관한 안전교육：시설물 안전관리책임자 ㉢ 시설물에 관한 안전교육：시설물 안전관리책임자
통보 및 공고	시설물에 관한 안전교육의 업무를 위탁받은 기관 → 교육실시 10일 전에 교육의 일시·장 소·기간·내용·대상자 및 그 밖에 교육에 필요한 사항을 공고하거나 관리주체에게 통보하 여야 한다.

13. 용도외 사용 등의 행위 허가 등 기준 등

입주자등 또는 관리주체 → 다음의 행위를 하려는 경우에는 시장·군수·구청장의 허가를 받거나 신고를 하여 야 한다.

① 공동주택을 사업계획에 따른 용도 외의 용도에 사용하는 행위(용도변경)

② 공동주택을 증축·개축·대수선하는 행위(｢주택법｣에 따른 리모델링은 제외한다)

③ 공동주택을 파손 또는 훼손하거나 해당 시설의 전부 또는 일부를 철거하는 행위. 다만, 국토교통부령 으로 정하는 다음의 경미한 행위는 제외한다.

㉠ 창틀·문틀의 교체

㉡ 세대 내 천장·벽·바닥의 마감재 교체

㉢ 급·배수관 등 배관설비의 교체

㉣ 난방방식의 변경(시설물의 파손·철거는 제외)

㉤ 구내통신선로설비, 경비실과 통화가 가능한 구내전화, 지능형 홈네트워크 설비, 방송수신을 위한 공동수신설비 또는 폐쇄회로 텔레비전의 교체

Ⓐ 보안등, 자전거보관소, 안내표지판, 담장(축대는 제외) 또는 보도블록의 교체

㉦ 폐기물보관시설(재활용품 분류보관시설을 포함), 택배보관함 또는 우편함의 교체

㉧ 조경시설 중 수목(樹木)의 일부 제거 및 교체

㉨ 주민운동시설의 교체(다른 운동종목을 위한 시설로 변경하는 것을 말하며, 면적이 변경되는 경우는 제 외)

㉩ 부대시설 중 각종 설비나 장비의 수선·유지·보수를 위한 부품의 일부 교체

㉪ 그 밖에 ㉠부터 ㉩까지의 규정에서 정한 사항과 유사한 행위로서 시장·군수·구청장이 인정하는 행위

➃ 공동주택의 용도폐지

⑤ 공동주택의 재축 및 비내력벽의 철거(입주자 공유가 아닌 복리시설의 비내력벽의 철거는 제외)

14. 관리비등 회계관리

1) 법정관리비

비 목	공동주택관리법령
일반 관리비	① 인건비：급여, 제수당, 상여금, 퇴직금, 산재보험료, 고용보험료, 국민연금, 국민건강보험 료 및 식대 등 복리후생비 ② 제사무비：일반사무용품비, 도서인쇄비, 교통통신비 등 관리사무에 직접 소요되는 비용 ③ 제세공과금：관리기구가 사용한 전기료, 통신료, 우편료, 관리기구에 부과되는 세금 등 ➃ 피복비 ⑤ 교육훈련비 ⑥ 차량유지비：연료비, 수리비 및 보험료 등 차량유지에 직접 소요되는 비용 ⑦ 부대비용：관리용품구입비, 회계감사비 그 밖에 관리업무에 소요되는 비용
청소비	① 용역：용역금액 ② 직영：청소원 인건비, 피복비 및 청소용품비 등 청소에 직접 소요되는 비용
경비비	① 용역：용역금액 ② 직영：경비원 인건비, 피복비 등 경비에 직접 소요되는 비용
소독비	① 용역：용역금액 ② 직영：소독용품비 등 소독에 직접 소요되는 비용(인건비×)
승강기 유지비	① 용역：용역금액 ② 직영：제부대비·자재비 등 ③ 전기료：공동으로 사용되는 시설의 전기료에 포함
지능형	① 용역：용역금액

홈네트워크 설비 유지비	② 직영：지능형 홈네트워크 설비 관련 인건비, 자재비 등 지능형 홈네트워크 설비의 유지 및 관리에 직접 소요되는 비용 ③ 전기료：공동으로 사용되는 시설의 전기료에 포함
난방비	난방 및 급탕에 소요된 원가(유류대, 난방비 및 급탕용수비)에서 급탕비를 뺀 금액
급탕비	급탕용 유류대 및 급탕용수비
수선 유지비	① 장기수선계획에서 제외되는 공동주택의 공용부분의 수선·보수에 소요되는 비용으로 보 수용역 시에는 용역금액, 직영 시에는 자재 및 인건비 ② 냉난방시설의 청소비, 소화기충약비 등 공동으로 이용하는 시설의 보수유지비 및 제반 검사비 ③ 건축물의 안전점검비용 ➃ 재난 및 재해 등의 예방에 따른 비용
위탁관리 수수료	주택관리업자에게 위탁하여 관리 → 입주자대표회의와 주택관리업자 간의 계약으로 정한 월간 비용

2) 관리비 이외의 비용

구 분	공동주택관리법령
구분징수	관리주체는 다음의 비용에 대해서는 관리비와 구분하여 징수하여야 한다. ① 장기수선충당금 ② ｢공동주택관리법 시행령｣ → 안전진단 실시비용
사용료 등	관리주체는 입주자등이 납부하는 다음의 사용료 등을 입주자등을 대행하여 그 사용료 등을 받을 자에게 납부할 수 있다. ① 전기료(공동으로 사용하는 시설의 전기료를 포함) ② 수도료(공동으로 사용하는 수도료를 포함) ③ 가스사용료 ➃ 지역난방방식인 공동주택의 난방비와 급탕비 ⑤ 정화조오물수수료 ⑥ 생활폐기물수수료 ⑦ 공동주택단지 안의 건물 전체를 대상으로 하는 보험료 ⑧ 입주자대표회의 운영경비 ⑨ 선거관리위원회 운영경비
이용료 등	① 관리주체는 주민공동시설, 인양기 등 공용시설물의 이용료 → 해당 시설의 이용자에게 따 로 부과할 수 있다(주민공동시설의 운영을 위탁한 경우의 주민공동시설 이용료는 주민공 동시설의 위탁에 따른 수수료 및 주민공동시설 관리비용 등의 범위에서 정하여 부과·징수 하여야 한다). ② 관리주체는 보수가 필요한 시설(누수되는 시설을 포함)이 2세대 이상의 공동사용에 제공 되는 것인 경우에는 이를 직접 보수하고, 해당 입주자등에게 그 비용을 따로 부과할 수 있다.

3) 공동주택관리법령 → 관리비등의 회계관리

관리비 등의 고지	관리주체는 관리비등을 통합하여 부과하는 때에는 그 수입 및 집행세부내용을 쉽게 알 수 있도록 정리하여 입주자등에게 알려주어야 한다.
예치·관리	관리주체는 관리비등을 금융기관 중 입주자대표회의가 지정하는 금융기관에 예치하여 관 리하되, 장기수선충당금은 별도의 계좌로 예치·관리하여야 한다. 이 경우 계좌는 관리사무 소장의 직인 외에 입주자대표회의의 회장 인감을 복수로 등록할 수 있다.

4) 관리비예치금

징수 및 관리 ① 징수：관리주체는 해당 공동주택의 공용부분의 관리 및 운영 등에 필요한 경비(이하 ‘관리비예치금’이라 한다)를 공동주택의 소유자로부터 징수할 수 있다. ② 반환 및 정산：관리주체는 소유자가 공동주택의 소유권을 상실한 경우에는 징수한 관 리비예치금을 반환하여야 한다. 다만, 소유자가 관리비·사용료 및 장기수선충당금 등을 미납한 때에는 관리비예치금에서 정산한 후 그 잔액을 반환할 수 있다.

15. 하자보수 등

1) 하자보수제도

담보책임 기간의 범위 및 기산	담보책임의 기간은 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별로 10년(장수명 주택 → 15년) 의 범위에서 대통령령으로 정한다. 이 경우 담보책임기간은 다음의 날부터 기산한다. ① 전유부분：입주자에게 인도한 날 ② 공용부분：사용검사일 또는 사용승인일
담보책임 기간	① 내력구조부별[주요구조부(내력벽, 기둥, 바닥, 보, 지붕틀 및 주계단)를 말한다] 하자에 대한 담보책임기간：10년 ② 시설공사별 하자에 대한 담보책임기간 ㉠ 2년：수석 옥미가 주방타일, 도배, 도장(공사한다) 수：수장공사(수장 목공사 → 3년), 석：석공사(건물내부 공사)[석공사(건물외부 공 사), 석축공사 → 5년], 옥：옥내가구공사, 미：미장공사, 가：가전제품, 주방：주방 기구공사, 타일：타일공사, 도배：도배공사, 도장：도장공사 ㉡ 3년：62개 ㉢ 5년：배포도(토) 큰(콘) 철석옹 조석(으로) 홈(에서) 지방(쓴다) 배：배수공사(대지조성공사), 포：포장공사(조경포장공사 → 3년), 도(토) ：토공사, 큰(콘)：콘크리트공사(일반철근, 특수, 프리캐스트), 철：철골공사(일반, 경 량, 철골부대공사), 석：석축공사, 옹：옹벽공사(토목, 건축), 조：조적공사(일반벽돌 공사, 점토벽돌공사, 블록공사), 석：석공사(건물외부 공사), 홈：홈통 및 우수관공 사, 지：지붕공사, 방：방수공사
주택인도 증명	① 주택인도증명서：사업주체(건축주)는 해당 공동주택의 전유부분을 입주자에게 인도한 때에는 주택인도증서를 작성하여 관리주체(의무관리대상 공동주택이 아닌 경우 → 관 리인)에게 인계하여야 한다. 이 경우 관리주체는 30일 이내에 공동주택관리정보시스템 에 전유부분의 인도일을 공개하여야 한다. ② 미분양 세대의 인도일의 현황：사업주체는 주택의 미분양 등으로 인하여 인계·인수서 에 인도일의 현황이 누락된 세대가 있는 경우에는 주택의 인도일부터 15일 이내에 인 도일의 현황을 관리주체에게 인계하여야 한다.

하자보수 청구	① 하자보수청구권자：사업주체는 담보책임기간에 하자가 발생한 경우에는 해당 공동주 택의 다음의 어느 하나에 해당하는 자(‘입주자대표회의등’이라 한다)의 청구에 따라 그 하자를 보수하여야 한다. ㉠ 입주자(사용자×) ㉡ 입주자대표회의 ㉢ 관리주체(입주자 또는 입주자대표회의를 대행하는 관리주체) ㉣ ｢집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률｣에 따른 관리단 ② 하자보수청구기한：입주자대표회의등은 공동주택에 하자가 발생한 경우에는 담보책임 기간 내에 사업주체에게 하자보수를 청구하여야 한다.
하자보수 이행	① 이행기간：사업주체는 하자보수를 청구받은 날(하자진단결과를 통보받은 때 → 그 통 보받은 날)부터 15일 이내에 그 하자를 보수하거나 하자보수계획을 입주자대표회의등 에 서면(전자문서를 포함)으로 통보하고 그 계획에 따라 하자를 보수하여야 한다. 다만, 하자가 아니라고 판단되는 사항에 대해서는 그 이유를 서면으로 통보하여야 한다. ② 하자보수결과의 통보：하자보수를 실시한 사업주체는 하자보수가 완료되면 즉시 그 보 수결과를 하자보수를 청구한 입주자대표회의등에 통보하여야 한다.
담보책임의 종료	① 만료예정일의 통보：사업주체는 담보책임기간이 만료되기 30일 전까지 그 만료예정일 을 해당 공동주택의 입주자대표회의(관리단)에 서면으로 통보하여야 한다. ② 입주자대표회의의 조치：위 ①에 따른 통보를 받은 입주자대표회의는 다음의 구분에 따른 조치를 하여야 한다. ㉠ 전유부분에 대한 조치：담보책임기간이 만료되는 날까지 하자보수를 청구하도록 입 주자에게 개별통지하고 공동주택단지 안의 잘 보이는 게시판에 20일 이상 게시 ㉡ 공용부분에 대한 조치：담보책임기간이 만료되는 날까지 하자보수 청구 ③ 하자보수 및 통보：사업주체는 위 ②에 따라 하자보수 청구를 받은 사항에 대하여 지 체 없이 보수하고 그 보수결과를 서면으로 입주자대표회의등에 통보하여야 한다. 다만, 하자가 아니라고 판단한 사항에 대해서는 그 이유를 명확히 기재한 서면을 입주자대표 회의등에 통보하여야 한다. ➃ 이의제기：위 ③의 본문에 따라 보수결과를 통보받은 입주자대표회의등은 통보받은 날부터 30일 이내에 이유를 명확히 기재한 서면으로 사업주체에게 이의를 제기할 수 있다. 이 경우 사업주체는 이의제기 내용이 타당하면 지체 없이 하자를 보수하여야 한다. ⑤ 하자담보책임 종료확인서의 작성：사업주체와 다음의 구분에 따른 자는 하자보수가 끝난 때에는 공동으로 담보책임 종료확인서를 작성하여야 한다. 이 경우 담보책임기간 이 만료되기 전에 담보책임 종료확인서를 작성해서는 아니 된다. ㉠ 전유부분：입주자 ㉡ 공용부분：입주자대표회의의 회장(관리주체×) ⑥ 공용부분의 담보책임 종료확인서 작성절차：입주자대표회의의 회장은 공용부분의 담 보책임 종료확인서를 작성하려면 다음의 절차를 차례대로 거쳐야 한다. 이 경우 전체 입주자의 5분의 1 이상이 서면으로 반대하면 입주자대표회의는 ㉡에 따른 의결을 할 수 없다. ㉠ 의견청취를 위하여 입주자에게 다음의 사항을 서면으로 개별통지 하고 공동주택단 지 안의 게시판에 20일 이상 게시할 것 ⓐ 담보책임기간이 만료된 사실 ⓑ 완료된 하자보수의 내용 ⓒ 담보책임 종료확인에 대하여 반대의견을 제출할 수 있다는 사실, 의견제출기간 및 의견제출서 ㉡ 입주자대표회의 의결

안전진단· 하자진단· 하자감정 ① 안전진단 ㉠ 의뢰：시장·군수·구청장은 담보책임기간에 공동주택의 구조안전에 중대한 하자가 있 다고 인정하는 경우에는 안전진단기관에 의뢰하여 안전진단을 할 수 있다. ㉡ 의뢰기관 ⓐ 한국건설기술연구원 ⓑ 한국시설안전공단 ⓒ 건축사협회 ⓓ 대학 및 산업대학의 부설연구기관(상설기관으로 한정) ⓔ 건축 분야 안전진단전문기관 ㉢ 비용부담：안전진단에 드는 비용은 사업주체가 부담한다. 다만, 하자의 원인이 사업 주체 외의 자에게 있는 경우에는 그 자가 부담한다. ② 하자진단 ㉠ 의뢰：사업주체등은 입주자대표회의등의 하자보수 청구에 이의가 있는 경우, 입주자 대표회의등과 협의하여 안전진단기관에 보수책임이 있는 하자범위에 해당하는지 여부 등 하자진단을 의뢰할 수 있다. ㉡ 의뢰기관 ⓐ 한국시설안전공단 ⓑ 한국건설기술연구원 ⓒ 해당 분야의 엔지니어링사업자 ⓓ 기술사 ⓔ 건축사 ⓕ 건축 분야 안전진단전문기관 ③ 감정 ㉠ 감정의 요청：하자분쟁조정위원회는 다음의 어느 하나에 해당하는 사건의 경우에는 안전진단기관에 그에 따른 감정을 요청할 수 있다. ⓐ 하자진단 결과에 대하여 다투는 사건 ⓑ 당사자 쌍방 또는 일방이 하자감정을 요청하는 사건 ⓒ 하자원인이 불분명한 사건 ㉡ 요청기관 ⓐ 한국시설안전공단 ⓑ 한국건설기술연구원 ⓒ 국립 또는 공립의 주택 관련 시험·검사기관 ⓓ 대학 및 산업대학의 주택 관련 부설연구기관(상설기관으로 한정) ⓔ 해당 분야의 엔지니어링사업자, 기술사, 건축사, 건축 분야 안전진단전문기관. 이 경우 분과위원회(소위원회에서 의결하는 사건은 소위원회)에서 해당 하자감정을 위한 시설 및 장비를 갖추었다고 인정하고 당사자 쌍방이 합의한 자로 한정한다. ➃ 결과제출 ㉠ 하자진단결과의 제출：안전진단기관은 하자진단을 의뢰받은 날부터 20일 이내에 그 결과를 사업주체등과 입주자대표회의등에 제출하여야 한다. ㉡ 하자감정결과의 제출：안전진단기관은 하자감정을 의뢰받은 날부터 20일 이내에 그 결과를 하자분쟁조정위원회에 제출하여야 한다.

2) 하자보수보증금

예치의무자	① 사업주체 ② 예외：국가·지방자치단체·한국토지주택공사·지방공사인 사업주체 → 예치×
예치 및 보관	① 예치：사업주체는 하자보수보증금을 은행(｢은행법｣에 따른 은행을 말한다)에 현금으로 예치하거나 하자보수보증금 지급을 보장하는 보증에 가입하여야 한다. 이 경우 그 예치 명의 또는 가입명의는 사용검사권자로 하여야 한다. ② 제출：사업주체는 사용검사 신청서(사용승인 신청서)를 사용검사권자에게 제출할 때에 현금 예치증서 또는 보증서를 함께 제출하여야 한다. ③ 명의변경：사용검사권자는 입주자대표회의가 구성된 때에는 지체 없이 예치명의 또는 가입명의를 해당 입주자대표회의로 변경하고 입주자대표회의에 현금 예치증서 또는 보증서를 인계하여야 한다. ➃ 보관：입주자대표회의는 인계받은 현금 예치증서 또는 보증서를 해당 공동주택의 관 리주체(관리인)로 하여금 보관하게 하여야 한다.
예치방법	① 현 금 ② 주택도시보증공사가 취급하는 보증 ③ 건설 관련 공제조합이 취급하는 보증 ➃ 보증보험업을 영위하는 자가 취급하는 보증 ⑤ 은행, 중소기업은행, 상호저축은행, 보험회사 등이 취급하는 보증
반 환	① 입주자대표회의는 사업주체가 예치한 하자보수보증금을 다음의 구분에 따라 순차적으 로 사업주체에게 반환하여야 한다. ㉠ 사용검사일부터 2년이 경과된 때：하자보수보증금의 100분의 15 ㉡ 사용검사일부터 3년이 경과된 때：하자보수보증금의 100분의 40 ㉢ 사용검사일부터 5년이 경과된 때：하자보수보증금의 100분의 25 ㉣ 사용검사일부터 10년이 경과된 때：하자보수보증금의 100분의 20

3) 하자심사분쟁조정위원회

설 치	담보책임 및 하자보수 등과 관련한 사무를 심사·조정 및 관장하기 위하여 국토교통부에 하 자심사·분쟁조정위원회(‘하자분쟁조정위원회’라 한다)를 둔다.
구성 등	① 하자분쟁조정위원회 ㉠ 구성원 수：위원장 1명을 포함 → 50명 이내의 위원으로 구성한다. ㉡ 위원：다음의 자 중에서 국토교통부장관이 임명 또는 위촉 ⓐ 1급부터 4급까지 상당의 공무원 또는 고위공무원단에 속하는 공무원 ⓑ 공인된 대학이나 연구기관에서 부교수(조교수×) 이상 또는 이에 상당하는 직에 재 직한 자 ⓒ 판사·검사 또는 변호사의 직에 6년 이상 재직한 사람(7명 이상 포함) ⓓ 건설공사, 건설업, 건설용역업 또는 감정평가에 전문적 지식을 갖추고 그 업무에 10년 이상 종사한 사람 ⓔ 주택관리사로서 공동주택의 관리사무소장으로 10년 이상 근무한 사람 ⓕ 건축사 또는 기술사로서 그 업무에 10년 이상 종사한 사람

ⓖ 그 밖에 조정등에 대한 전문적 지식을 갖춘 사람으로서 대통령령으로 정하는 사람 ㉢ 임기：위원장과 공무원이 아닌 위원 → 2년(연임 가능), 보궐위원 → 전임자의 남은 임기 ② 분과위원회 ㉠ 구성원 수：분과위원회는 하자분쟁조정위원회의 위원장이 지명하는 9명 이상 15명 이하의 위원으로 구성한다. ㉡ 분과위원회의 종류별 구성：하자분쟁조정위원회에는 시설공사 등에 따른 하자 여부 판정 또는 분쟁의 조정을 위하여 다음의 분과위원회를 하나 이상씩 둔다. ⓐ 하자심사분과위원회：하자 여부 판정 ⓑ 분쟁조정분과위원회：분쟁의 조정 ⓒ 하자재심분과위원회：하자 여부 판정 결과에 따른 이의신청 사건에 대한 하자 여 부 판정 ⓓ 그 밖에 국토교통부장관이 필요하다고 인정하는 분과위원회 ㉢ 위원의 지명：하자분쟁조정위원회의 위원장은 위원의 전문성과 경력 등을 고려하여 각 분과위원회별 위원을 지명하여야 한다. ㉣ 분과위원장의 직무대행：분과위원회 위원장이 부득이한 사유로 직무를 수행할 수 없 을 때에는 해당 분과위원회 위원장이 해당 분과위원 중에서 미리 지명한 위원이 그 직무를 대행한다. ③ 소위원회 ㉠ 구성원 수：위원장은 분과위원회별로 사건의 심리 등을 위하여 전문분야 등을 고려하 여 3명 이상 5명 이하의 위원으로 소위원회를 구성할 수 있다. ㉡ 소위원장의 지명：위원장이 해당 분과위원회 위원 중에서 소위원회의 위원장(소위원 장)을 지명한다. ㉢ 소위원회의 구성수：분과위원회별로 시설공사의 종류 및 전문분야 등을 고려하여 5 개 이내의 소위원회를 둘 수 있다. ㉣ 소위원장의 직무대행：소위원회 위원장이 부득이한 사유로 직무를 수행할 수 없을 때 에는 해당 소위원회 위원장이 해당 소위원회 위원 중에서 미리 지명한 위원이 그 직 무를 대행한다.

회의 등

① 회의의 소집 및 의장：위원장은 전체위원회, 분과위원회 및 소위원회의 회의를 소집하 며, 해당 회의의 의장은 다음의 구분에 따른다. ㉠ 전체위원회：위원장 ㉡ 분과위원회：분과위원장. 다만, 다음의 사항을 심의하는 경우에는 위원장이 의장이 된다. ⓐ 하자 여부 판정 결과에 대한 재심의사건 ⓑ 청구금액이 10억원 이상인 분쟁조정사건 ㉢ 소위원회：소위원장 ② 의결사항 및 의결정족수 ㉠ 전체위원회의 심의·의결사항 및 정족수：전체위원회는 다음에 해당하는 사항을 심의· 의결한다. 이 경우 회의는 재적위원 과반수의 출석으로 개의하고, 그 출석위원 과반 수의 찬성으로 의결한다. ⓐ 하자분쟁조정위원회 의사에 관한 규칙의 제정·개정 및 폐지에 관한 사항 ⓑ 분과위원회에서 전체위원회의 심의·의결이 필요하다고 요구하는 사항

	ⓒ 그 밖에 위원장이 필요하다고 인정하는 사항 ㉡ 분과위원회의 심의·의결사항 및 정족수：분과위원회는 하자 여부 판정 또는 분쟁조정 사건을 심의·의결하며, 회의는 그 구성원 과반수의 출석으로 개의하고 출석위원 과반 수의 찬성으로 의결한다. 이 경우 분과위원회에서 의결한 사항은 하자분쟁조정위원 회에서 의결한 것으로 본다. ㉢ 소위원회의 심의·의결사항 및 정족수：소위원회는 다음에 해당하는 사항을 심의·의결 하거나, 소관 분과위원회의 사건에 대한 심리 등을 수행하며, 회의는 그 구성원 과반 수의 출석으로 개의하고 출석위원 전원의 찬성으로 의결한다. 이 경우 소위원회에서 의결한 사항은 하자분쟁조정위원회에서 의결한 것으로 본다. ⓐ 1천만원 미만의 소액 사건 ⓑ 전문분야 등을 고려하여 분과위원회에서 소위원회가 의결하도록 결정한 사건 ⓒ 흠결보정에 따른 조정등의 신청에 대한 각하 ⓓ 당사자 쌍방이 소위원회의 조정안을 수락하기로 합의한 사건 ⓔ 하자의 발견 또는 보수가 쉬운 전유부분에 관한 하자 중 마감공사 또는 하나의 시 설공사에서 발생한 하자와 관련된 조정등의 사건 ➃ 회의사항의 고지：하자분쟁조정위원회 위원장은 전체위원회, 분과위원회 또는 소위원 회 회의를 소집하려면 특별한 사정이 있는 경우를 제외하고는 회의 개최 3일 전까지 회 의의 일시·장소 및 안건을 각 위원에게 알려야 한다. ⑤ 하자관리정보시스템：국토교통부장관은 조정등의 사건을 전자적 방법으로 접수·통지 및 송달하거나, 민원상담 및 홍보 등을 인터넷을 이용하여 처리하기 위하여 하자관리정 보시스템을 구축·운영할 수 있다.
분쟁조정	① 조정안의 결정 및 제시：하자분쟁조정위원회는 다음에 관한 분쟁의 조정절차를 완료한 때에는 지체 없이 조정안을 결정하고, 각 당사자 또는 그 대리인에게 이를 제시하여야 한다. ㉠ 하자담보책임 및 하자보수 등에 대한 사업주체·하자보수보증금의 보증서 발급기관(사 업주체등)과 입주자대표회의등 간의 분쟁의 조정 ㉡ 하자의 책임범위 등에 대하여 사업주체등·설계자 및 감리자 간에 발생하는 분쟁의 조 정 ② 수락여부의 통보기한：조정안을 제시받은 당사자는 그 제시를 받은 날부터 30일 이내 에 그 수락 여부를 하자분쟁조정위원회에 통보하여야 한다. 이 경우 수락 여부에 대한 답변이 없는 때에는 그 조정안을 수락한 것으로 본다. ③ 조정서 정본의 송달：하자분쟁조정위원회는 각 당사자 또는 그 대리인이 조정안을 수락 하거나 기한 내에 답변이 없는 때에는 위원장이 기명날인한 조정서 정본을 지체 없이 각 당사자 또는 그 대리인에게 송달하여야 한다. ➃ 조정서의 효력：조정서의 내용은 재판상 화해와 동일한 효력이 있다. 다만, 당사자가 임 의로 처분할 수 없는 사항으로 대통령령으로 정하는 것은 그러하지 아니하다.
조정등의 처리기간 등	① 조정등의 처리기간：하자분쟁조정위원회는 조정등의 신청을 받은 때에는 지체 없이 조 정등의 절차를 개시하여야 한다. 이 경우 하자분쟁조정위원회는 그 신청을 받은 날부터 60일(공용부분의 하자는 90일로 하고, 흠결보정기간 및 하자감정기간은 산입하지 아니 한다) 이내에 그 절차를 완료하여야 한다. ② 조정기간의 연장：위 ①에 따른 기간 이내에 조정등을 완료할 수 없는 경우에는 해당 사건을 담당하는 분과위원회 또는 소위원회의 의결로 그 기간을 1회에 한하여 연장할 수 있으나, 그 기간은 30일 이내로 한다.

조정등의 신청의 통지 등	① 신청내용의 통지：하자분쟁조정위원회는 당사자 일방으로부터 조정등의 신청을 받은 때에는 그 신청내용을 상대방에게 통지하여야 한다. ② 답변서의 제출：위 ①에 따라 통지를 받은 상대방은 신청내용에 대한 답변서를 특별한 사정이 없으면 10일 이내에 하자분쟁조정위원회에 제출하여야 한다. ③ 조정에 응할 의무：하자분쟁조정위원회로부터 조정등의 신청에 관한 통지를 받은 사업 주체등, 설계자, 감리자 및 입주자대표회의등은 분쟁조정에 응하여야 한다.
준 용	① 조정절차 등의 준용：하자분쟁조정위원회는 분쟁의 조정절차에 관하여 ｢공동주택관리 법｣에서 규정하지 아니한 사항 및 소멸시효의 중단에 관하여는 ｢민사조정법｣을 준용한 다. ② 서류송달에 관한 규정의 준용：조정등에 따른 서류송달에 관하여는 ｢민사소송법｣의 규 정을 준용한다.
절차의 비공개	하자분쟁조정위원회가 수행하는 조정등의 절차 및 의사결정과정은 공개하지 아니한다(비 공개 원칙). 다만, 분과위원회 및 소위원회에서 공개할 것을 의결한 경우에는 그러하지 아 니하다.

16. 장기수선계획 및 장기수선충당금

1) 장기수선계획

수 립

다음의 어느 하나에 해당하는 공동주택을 건설·공급하는 사업주체 또는 ｢주택법｣에 따라 리모델링을 하는 자는 그 공동주택의 공용부분에 대한 장기수선계획을 수립하여 사용검 사를 신청할 때에 사용검사권자에게 제출하고, 사용검사권자는 이를 그 공동주택의 관리 주체에게 인계하여야 한다. 이 경우 사용검사권자는 사업주체 또는 리모델링을 하는 자에 게 장기수선계획의 보완을 요구할 수 있다. ① 300세대 이상의 공동주택 ② 승강기가 설치된 공동주택 ③ 중앙집중식 난방방식 또는 지역난방방식의 공동주택 ➃ ｢건축법｣에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물

장기수선 계획의 수립기준

① 위임규정：장기수선계획을 수립하는 자는 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 장기 수선계획을 수립하여야 한다. 이 경우 해당 공동주택의 건설비용을 고려하여야 한다. ② 수립기준：전면수리, 전면교체, 전면도장 ㉠ 5년：수도도 안 보와유 수성페인트칠, ~ 도료칠, 도르레(쉬브), 안내표지판, 보안·방범시설(감시반, 녹화장 치, CCTV 카메라 및 침입탐지시설), 와이어로프, 유성페인트칠 ㉡ 9년：보일러 수관 ㉢ 10년：홈 가시펌프 자주 환급 홈네트워크기기, 가스설비 밸브, 시멘트액체방수, ~펌프(급수, 난방순환, 급탕순환, 배수), 자전거보관소, 주차차단기, 환기팬, 급탕관(강관) ㉣ 15년：현 고급 기출제도방 보조탱크 열난지 어린이 배아포스 현관입구, 고분자도막방수, 급수관(강관), 기계장치, 출입문(자동문), 제어반, 도어개 폐장치, 방송수신 공동설비, 보일러(보도블록), 조속기(조경시설물), ~탱크(급수, 급 탕), 열교환기, 난방관(강관), 지하주차장 바닥(지하주차장 진입로 지붕), 어린이놀이 시설, 배수관(강관), 아스팔트 포장, 엠프 및 스피커 ㉤ 20년：아가 울고 수배자 소동 계단 감금

	아스팔트 슁글잇기, 가스설비 배관, 울타리, 고분자시트방수, 수전반(수신반), 배전 반, 자동제어 기기, 소화펌프, 동력반, 계단논슬립, 단지공용 시스템장비, 감지기, 금 속기와 잇기 Ⓐ 25년：오 피소스 보고 돌변 오배수관(PVC), 피뢰설비, 소화수관(강관), 스프링클러 헤드, 보안등, 고가수조(STS, 합성수지), 돌 붙이기, 변압기 ㉦ 30년：오발 오배수관(주철), 발전기
장기수선 계획의 조정	① 검토 및 조정 주기：입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고, 필요한 경우 이를 조정하여야 하며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설 을 교체하거나 보수하여야 한다. 이 경우 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획 에 대한 검토사항을 기록하고 보관하여야 한다. ② 사전조정：입주자대표회의와 관리주체는 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요하 여 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받은 경우에는 3년이 경과하기 전에 장기수선계 획을 조정할 수 있다. ③ 조정절차：장기수선계획 조정은 관리주체가 조정안을 작성하고, 입주자대표회의가 의 결하는 방법으로 한다.

2) 장기수선충당금

구 분	장기수선충당금
적립 및 부담	① 관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 한다. ② 공동주택 중 분양되지 아니한 세대의 장기수선충당금은 사업주체가 부담한다.
사 용	장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따른다. 다만, 해당 공동주택의 입 주자 과반수의 서면동의가 있는 경우에는 다음의 용도로 사용할 수 있다. ① 하자심사·분쟁에 따른 조정등의 비용 ② 하자진단 및 감정에 드는 비용 ③ 위 ① 또는 ②의 비용을 청구하는 데 드는 비용
요 율	① 요율의 결정：장기수선충당금의 요율은 해당 공동주택의 공용부분의 내구 연한 등을 감안하여 관리규약으로 정한다. ② 건설임대주택의 분양전환 이후의 요율：건설임대주택을 분양전환한 이후 관리업무를 인계하기 전까지의 장기수선충당금 요율은 ｢민간임대주택에 관한 특별법 시행령｣ 또는 ｢공공주택 특별법 시행령｣에 따른 특별수선충 당금 적립요율에 따른다.
적립금액	장기수선충당금의 적립금액은 장기수선계획으로 정한다. 이 경우 국토교통부 장관이 주요시설의 계획적인 교체 및 보수를 위하여 최소 적립금액의 기준을 정하여 고시하는 경우에는 그에 맞아야 한다.
사용절차	장기수선충당금은 관리주체가 다음의 사항이 포함된 장기수선충당금 사용계 획서를 장기수선계획에 따라 작성하고 입주자대표회의의 의결을 거쳐 사용한다. ① 수선공사(공용부분 → 보수·교체 및 개량)의 명칭과 공사내용 ② 수선공사 대상시설의 위치 및 부위

	③ 수선공사의 설계도면 등 ➃ 공사기간 및 공사방법 ⑤ 수선공사의 범위 및 예정공사금액 ⑥ 공사발주 방법 및 절차 등
적립시기	장기수선충당금은 해당 공동주택에 대한 다음의 구분에 따른 날부터 1년이 경과한 날이 속하는 달부터 매달 적립한다. 다만, 건설임대주택에서 분양전환 된 공동주택의 경우에는 임대사업자가 관리주체에게 공동주택의 관리업무를 인계한 날이 속하는 달부터 적립한다. ① ｢주택법｣에 따른 사용검사를 받은 ② ｢건축법｣에 따른 사용승인을 받은 날

＝ × 세대별 주택공급면적

3) 공동주택관리법령 → 월간 세대별 장기수선충당금 산정방법 월간 세대별  장기수선계획기간 중의 수선비총액

장기수선충당금 총 공급면적 × 12 × 계획기간(년)

① 안전관리계획의 수립：의무관리대상 공동주택의 관리주체는 해당 공동주택의 시설물 로 인한 안전사고를 예방하기 위하여 안전관리계획을 수립하고, 이에 따라 시설물별로 안전관리자 및 안전관리책임자를 지정하여 이를 시행하여야 한다.

② 안전관리계획 수립대상

㉠ 고압가스·액화석유가스 및 도시가스시설

㉡ 중앙집중식 난방시설

㉢ 발전 및 변전시설(주택 내 전기시설×)

㉣ 위험물 저장시설

㉤ 소방시설

Ⓐ 승강기 및 인양기

㉦ 연탄가스배출기(세대별로 설치된 것을 제외)

㉧ 석축·옹벽·담장·맨홀·정화조 및 하수도

㉨ 옥상 및 계단 등의 난간

㉩ 우물 및 비상저수시설

㉪ 펌프실·전기실·기계실

㉫ 주차장·경로당 또는 어린이놀이터 시설

③ 안전관리에 관한 기준 및 진단사항

안전관리 계획

17. 공동주택관리법령상 안전관리

구 분	대상시설	점검횟수
해빙기진단	석축·옹벽·법면·교량·우물·비상저수시설	연 1회(2월 또는 3월)
우기진단	석축·옹벽·법면·담장·하수도	연 1회(6월)
월동기진단	연탄가스배출기, 중앙집중식 난방시설, 노출배관의 동파방지, 수목보온	연 1회(9월 또는 10월)
안전진단	변전실·고압가스시설·도시가스시설·액화 석유가스시설·소방시설·맨홀(정화조 뚜껑	매분기 1회 이상. 다만, 승 강기의 경우에는 ｢승강기

※ 비고：안전관리진단사항의 세부내용은 시·도지사가 정하여 고시

안전점검

① 안전점검의 실시：의무관리대상 공동주택의 관리주체는 그 공동주택의 기능유지와 안 전성 확보로 입주자등을 재해 및 재난 등으로부터 보호하기 위하여 ｢시설물의 안전관 리에 관한 특별법｣에 따른 지침에서 정하는 안전점검의 실시방법 및 절차 등에 따라 공동주택의 안전점검을 실시하여야 한다. 다만, 16층 이상의 공동주택 및 사용연수, 세 대수, 안전등급, 층수 등을 고려하여 대통령령(아래 ③)으로 정하는 15층 이하의 공동주 택에 대하여는 대통령령으로 정하는 자로 하여금 안전점검을 실시하도록 하여야 한다. ② 실시시기：안전점검은 반기마다 하여야 한다. ③ 15층 이하의 공동주택의 안전점검：위 ①의 단서에서 ‘대통령령으로 정하는 15층 이하 의 공동주택’이란 15층 이하의 공동주택으로서 다음의 어느 하나에 해당하는 것을 말 한다. ㉠ 사용검사일부터 30년이 경과한 공동주택 ㉡ ｢재난 및 안전관리 기본법 시행령｣에 따른 안전등급이 C등급, D등급 또는 E등급에 해당하는 공동주택 ➃ 안전점검 결과의 보고 및 조치 ㉠ 보고 및 조치：관리주체는 안전점검의 결과 건축물의 구조·설비의 안전도가 매우 낮 아 재해 및 재난 등이 발생할 우려가 있는 경우에는 지체 없이 입주자대표회의(임대 주택은 임대사업자)에 그 사실을 통보한 후 시장·군수·구청장에게 그 사실을 보고하 고, 해당 건축물의 이용 제한 또는 보수 등 필요한 조치를 하여야 한다. ㉡ 보고내용 및 조치：관리주체는 안전점검의 결과 건축물의 구조·설비의 안전도가 매 우 낮아 위해 발생의 우려가 있는 경우에는 다음의 사항을 시장·군수·구청장에게 보 고하고, 그 보고내용에 따른 조치를 취하여야 한다. ⓐ 점검대상의 구조·설비 ⓑ 취약의 정도 ⓒ 발생 가능한 위해의 내용 ⓓ 조치할 사항 ⑥ 시장·군수·구청장등의 조치：시장·군수·구청장은 관리주체로부터 보고받은 공동주택에 대하여 다음의 조치를 하고, 매월 1회 이상 점검을 실시하여야 한다. ㉠ 공동주택단지별 점검책임자의 지정 ㉡ 공동주택단지별 관리카드의 비치 ㉢ 공동주택단지별 점검일지의 작성 ㉣ 관리기구와 관계행정기관 간의 비상연락체계 구성

	을 포함)·유류저장시설·펌프실·승강기·인 양기·전기실·기계실·어린이놀이터	제조 및 관리에 관한 법률｣ 에서 정하는 바에 따른다.
위생진단	저수시설, 우물, 어린이놀이터	연 2회 이상

<2016.1.11. 법령기준>