Contract
2016
xxx택 xx편람
목 차
■ xxx택xx 1
제Ⅰ장 xxx택xx의 개요 3
제1절 xxx택xx의 목적 3
제2절 xx 법령 3
제3절 xxx택xx의 적용범위 4
제4절 입주자․사용자 및 xx주체의 의의 5
제Ⅱ장 xxx택의 xx방법 6
제1절 xxxxxx xxx택 6
제2절 사업주체의 xx 6
1. 사업주체의 직접xx 6
2. 입주자에게 xx xx 7
3. 사업주체의 xxx리업자 xx 7
4. xx업무의 xx․xx 7
제3절 입주자xx회의의 xx 8
1. xx방법 결정 8
2. 자치xx 8
3. 위xxx 10
제4절 xxx리 및 구분xx 11
제Ⅲ장 입주자 xx회의 14
제1절 입주자xx회의의 xx 14
제2절 동별 대표자 14
1. 동별 대표자 xx 14
2. 동별 대표자 xx 15
3. 동별 대표자 자격xx 15
제3절 입주자xx회의의 xx 20
제4절 입주자xx회의의 의결 23
제5절 입주자xx회의 소집 24
제6절 선거xx위원회 24
제7절 입주자xx회의 교육 25
제Ⅳ장 xxx택xx규약 26
제1절 xx규약x x․개정 26
제2절 xx규약 준칙 27
제3절 입주자의 행위제한 28
제Ⅴ장 xx주체 30
제1절 xx주체 30
1. xx주체의 구분 30
2. xx주체의 업무 30
3. xx주체의 xx 30
4. 사업계획 xx 31
5. 관리비등의 xx감사 31
6. 사업자 xx 31
7. xxxx의 공개 32
제2절 xx사무소장 38
1. xx사무소장의 배치 38
2. xx사무소장의 업무 38
3. xxx상책임 39
4. xx사무소장등의 교육 40
5. xxx리사 등의 자격취소 등 40
제3절 xxx리업자 41
1. xxx리업의 등록 41
2. xxx리업자의 xx상 xx 41
3. xxx리업의 등록말소 및 xx정지 42
제Ⅵ장 관리비 44
1. 관리비의 내역 44
2. 관리비와 구분 징수 xx 44
3. 사용료 등 44
4. 관리비등 금융xx 예치 45
5. 관리비등 인터넷 공개 45
6. 관리비예치금 46
7. 부과 xx 46
제Ⅶ장 xxx택의 xxx리 48
제1절 xx보수제도 48
1. xxxx 책임자 48
2. xx의 범위 및 xxxx책임기간 48
3. xxxx의 xx 49
4. 입주자xx회의 등의 직접 xx 49
5. xxxx보증금 50
6. xx심사ㆍ분쟁xx위원회 52
제2절 xxx선계획 53
1. xxx선계획의 xx․xx 53
2. xxx선계획의 xxxx 53
3. xxx선계획 xxx육 53
4. xxx선충당금 54
제3절 시설물의 안xxx 56
1. 시설물의 안xxx계획 xx 56
2. 안xxx계획의 xx 57
3. 안전점검의 실시자 58
4. 안전점검 결과 보고 및 xx 59
5. 안전교육 및 xx교육 59
제4절 행위허가 제도 59
1. xx 및 xx 59
2. xx검사 60
3. 행위허가의 취소 60
제5절 리모델링 제도 61
1. 적용 xx 61
2. 리모델링의 xx 주체 61
3. 리모델링에 따른 특례 61
제6절 분쟁xx 및 xx감독 62
1. xxx택xx 분쟁xx위원회 62
2. xxx택xx에 관한 감독 62
제7절 위반 시 벌칙 63
■ xxx택xx xx xx 65
• ○○아파트 선거xx위원회 xx 67
• 입주자xx회의 운영비 xxxx(안) 106
■ 입주자xx회의 감사업무 매뉴얼 117
• xxx택 감사업무 서론 121
• 업무유형별 세부 감사xx 123
▪xx업무에 xx 감사 123
▪계약업무에 xx 감사 136
▪시설물xx업무에 xx 감사 138
■ xxx리업자 및 사업자 xx지침 (해설서) 141
■ xxx택분쟁예방을 위한 주택법 xx 197
xxx택xx
xxx택xx
제Ⅰ장 xxx택xx의 개요
제 1 절 xxx택xx의 목적
xxx택의 xx는 입주자로 하여금 편리한 주거생활을 영위하게 하고, 나아가 입주자의 xx을 적극적으로 xx․xxx며, 각종 안전사고를 사전에 예방함으로써 xx생활의 질적 향상을 도모하는데 목적이 있음
제 2 절 xx 법령
1. xx의 xx방법 등(주택법 제42조 ~ 제52조)
- 법 제46조의5 분쟁xxx청의 통지 등
- 법 제46조의6「민사조정법」등의 xx
- 법 제46조의7 xxx단 및 xx
- 법 제46조의8 위원회의 xx 및 사무처리의 xx
- 법 제47조 xxx선계획
- 법 제48조 xxx택 리모델링에 따른 특례
- 법 제49조 안xxx계획 및 교육 등
- 법 제50조 안전점검
- 법 제51조 xxx선충당금의 적립
- 법 제52조 xxx택xx 분쟁xx위원회
- 법 제42조 xxx택의 xx 등
- 법 제43조 xx주체 등
- 법 제43조의2 입주자xx회의의 xx교육
- 법 제43조의3 소규모 xxx택의 안xxx
- 법 제44조 xxx택xx규약
- 법 제45조 관리비
- 법 제46조 담보책임 및 xxxx 등
- 법 제46조의2 xx심사․분쟁xx위원회 설치
- 법 제46조의3 위원회의 xx 등
- 법 제46조의4 xx 등
2. xx의 xxx리 등(주택법 제53조 ~ 제59조)
- 법 제56조의2 xxx리사보 시험위원회
- 법 제57조 xxx리사 등의 자격취소 등
- 법 제58조 xxx리업자 등의 교육
- 법 제59조 xxx택xx에 관한 감독
- 법 제53조 xxx리업
- 법 제54조 xxx리업의 등록말소 등
- 법 제55조 xx사무소장의 업무 등
- 법 제55조의2 xx사무소장의 xxx상책임
- 법 제56조 xxx리사 등의 자격
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제 3 절 xxx리의 적용범위
1. 일반사항(x x46조 제1항)
◦ xx법령의 xxx택 xx에 관한 사항은 사업계획xx을 얻어 xx한 xxx택 (부대xx 및 xxxx을 포함)에 대하여 적용함
2. xxx택(x x46조 제2항)
① 행위허가등의 xx 등(x x47조)
② xxx리업자 등에 의한 xxxxxx xxx택의 범위(x x48조)
③ xxx리 및 구분xx(x x52조제2항)
④ xx주체의 업무 등(x x55조)
③ 관리비의 집행을 위한 사업자 xx(x x55조의4제1호)
⑥ xx주체의 xx(x x57조제4항)
⑦ 관리비등의 공개(x x58조제8항)
⑧ xxxx와 xxx단 및 xx심사․분쟁xx위원회 등(x x59조~62조의 10)
⑨ 시설물의 안xxx(x x64조)
⑩ xxx택의 안전점검(x x65조)
⑪ xx사무소장의 배치, xxx리사(보) 등(x x72조~제73조)
⑫ xxx택xx의 감독(x x82조)
3. 건축허가 받은 xxx택(x x46조 제3항)
① 부대xx 및 입주자 공유인 xxxx의 용xxx xxx준(x x47조제1항 및 별표 3)
② 리모델링xxx합의 리모델링 행위허가(x x47조제4항 및 별표3)
③ xxxx와 xxx단 및 xx심사․분쟁xx위원회 등(x x59조~제62조의 10)
4. xxx합건축물(x x46조 제4항)
① 부대xx 및 입주자 공유인 xxxx의 용xxx xxx준(x x47조제1항 및 별표 3)
② 리모델링xxx합의 리모델링 행위허가(x x47조제4항 및 별표3)
③ xxx택xx(x x48조~제67조)
④ xx사무소장의 배치, xxx리사(보) 등(x x72조~제73조)
xxx택xx
제 4 절 입주자·사용자 및 xx주체의 의의
1. 입주자(법 제2조)
① xx을 공급받는 자 : 법 제13조․제38조․제86조․제89조․제98조
② xx의 소유자 : 법 제54조․제57조
③ xx의 소유자 또는 그 대리자 : 법 제42조․제43조․제44조․제45조․제55조․제59조
2. 사용자(법 제2조)
‘사용자’라 함은 xx을 임차하여 xx하는 자 등을 말함(세입자 등)
3. xx주체(법 제2조)
① 자치xxxx의 대표자인 xxx택의 xx사무소장(법 제43조제4항)
② xx업무를 xx하기 전의 사업주체(법 제43조제6항)
③ xxx리업자(법 제53조제1항)
④「xxx택법」에 의한 임대사업자(「xxx택법」제2조제4호)
A1-1. 주xxxxx은 xx단지의 입주자 등의 생활xx를 위한 xx이므로 xx하여 xxxx로 xx은 불가함
Q1-1. 주xxxxx을 외부에 xx하여 xxxx로 xx 가능한지 ?
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제Ⅱ장 xxx택의 xx방법
제 1 절 xxxxxx xxx택
xxxxxx xxx택(「건축법」제11조에 따른 건축허가를 받아 xx 외의 xx과 xx을 xx건축물로 건축한 건축물과 부대xx 및 xxxx을 포함하되, xxxx 중 일반에게 분양되는 xx은 제외)은 다음과 같다.
1. 300세대 이상의 xxx택
2. 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 xxx택
3. 150세대 이상으로서 xx집중식 난xxx(지역난xxx 포함)의 xxx택
4.「건축법」제11조에 따른 건축허가를 받아 xx 외의 xx과 xx을 xx 건축물로 건축한 건축물로서 xx이 150세대 xxx 건축물
【xxx리업자 등에 의한 xxxxxx xxx택의 범위】xx48조
제 2 절 사업주체의 xx
1. 사업주체의 직접xx(법 제43조, x x49조제1항)
◦ xxxxxx xxx택을 xx한 사업주체는 입xxx자의 과반수가 입주할 때까지 당해 xxx택을 xxxxx 하며
◦ 입주자예정자의 과반수가 입주하였을 때에는 입주자에게 그 사실을 알리고 그 공동 xx을 xx할 것을 xxxxx 함
◦ 사업주체는 입xxx자의 과반수가 입주할 때까지 xxx택을 직접 xx하는 xx 에는 입xxx자와 xx계약을 체결xxx 하며
◦ 그 xx계약에 의하여 당해 xxx택의 xx부분의 xx 및 xx 등에 필요한 xx (이하 ‘관리비예치금’이라 함)을 징수할 수 있음
xxx택xx
2. 입주자에게 xxxx(법 제43조, x x49조)
◦ 사업주체는 입xxx자의 과반수가 입주한 때에는 입주자에게 그 사실을 통지하여 입주자로 하여금 당해 xxx택을 자치xx 또는 위xxxxxx xxx 함
1. 총 입xxx세대수 및 총 입주세대수, 동별 입xxx세대수 및 동별 입주세대수
2. xxx택의 xx방법에 관한 결정의 xx
3. 사업주체의 xx․주소(법인인 xx에는 명칭․소재지를 말함)
【통지서에 xx할 사항】
3. 사업주체의 xxx리업자 xx(법 제43조제5항)
◦ 사업주체는 입주자xx회의로부터 당해 xxx택 xx방법에 관한 결정 통지가 없거나 자치xxxx의 xxx 없는 때에는 직접 xxx리업자를 xxx여 관리업 무를 xxxxx 함(이 xx 사업주체는 입주자에게 그 사실을 알려야 함)
◦ 사업주체가 xxx xxx리업자에 의한 xx기간은 자치xxxx가 xx되거나 입주자 등에 의하여 xxx리업자가 xx될 때까지로 함
4. xx업무의 xx․xx(법 제43조제6항, x x54조)
◦ 사업주체는 자치xxxx가 xx되거나 xxx리업자가 xx된 xx에는 당해 xx주체에게 xxx택의 xx업무를 xxxxx 함
◦ 사업주체는 xx․인계서를 작성하여 입주자xx회의를 xx하는 자의 입회하에 인수자와 xx자가 xx․인계서에 각각 xx․날인하여 다음 서류를 xxxxx 함
1. 설계도서․장비내역·xxx선계획 및 안xxx계획
2. 관리비․사용료의 부과·징수xx 및 이에 관한 xx서류
3. xxx선충당금의 적립xx
4. 관리비예치금의 내역
5. xx규약 그 밖에 xx업무에 필요한 사항
【xx·xx 서류】
※ xx업무의 xx․xx절차는 xx주체가 변경된 xx에도 같음
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제 3 절 입주자xx회의의 xx
1. xx방법 결정(법 제43조, x x52조)
◦ 입주자는 사업주체로부터 xxxx를 통지받은 때에는 그 통지를 받은 날부터 3월 이내에 입주자xx회의를 xxx고
◦ 입주자xx회의는 당해 xxx택의 xx방법을 결정한 후 30일 이내에 사업주체 에게 통지하고, 관할 시장․군수 또는 구청장에게 신고xxx 함
1. xxx택단지 명칭․위치, 사업주체 명칭, 사업계획승인일 및 xx검사일
2. xx규약
3. 입주자xx회의의 명칭 및 xxx황
4. xxx택의 xx방법
【입주자xx회의가 신고 또는 통지할 xx방법 결정 등의 xx】
◦ xx방법 결xxx을 신xx 후 신고사항에 xx이 있는 때에는 그 날부터 30일 이내에 시장․군수 또는 구청장에게 xxx고를 xxx 함
◦ xx방법의 결정(위xxx를 선택한 xx에는 xxx리업자의 xx까지를 포함)은 입주자xx회의의 의결 또는 입주자등의 10분의 1 xxx xx하고, 그 xx된 xx방법(안)에 대하여 전체 입주자 등의 과반수가 xx하는 방법에 의함
◦ 사업주체는 입주자xx회의 xx에 협력xxx 하며, 입주자xx회의가 xx방법 결정을 통지한 때에는 당해 입주자xx회의에 관리비예치금을 xxxxx 함
2. 자치xx(법 제43조, x x53조)
◦ 입주자xx회의가 xxx택의 xx를 자치xx하기로 결정한 때에는 30일 이내에 사업주체에게 통지하고, 관할 시장․군수 또는 구청장에게 신고하되
◦ 자치xxxx의 xx 등에 대하여는 사업주체의 xxxx일로부터 6월 이내에 xxx택의 xx사무소장을 자치xxxx의 대표자로 xx하고 xx법령이 정하는 xx인력 및 장비를 갖춘 자치xxxx를 xxxxx 함
xxx택xx
◦ 다만, 위xxx하다가 자치xx로 xx방법을 변경할 xx에는 xx계약기간 등을 감안하여 그 위xxx의 종료일까지 자치xxxx를 xxxxx 함
◦ 자치xx는 입주자 등이 스스로 전문적인 xx과 xx을 겸비한 xx사무소장과 직원들을 xxx여 xx하는 것을 말함
◦ 자치xxxx는 자치xxxx가 아닌 xxx택xxxx가 갖추어야 하는 xx인력 및 장비의 xx을 xx하여 다음의 xx인력 및 장비를 갖추어야 하며, 입주자x x회의의 감독을 받음
<표 2.1> xxx택xxxx의 xx인력 및 장비xx
구 분 | x x |
x x 인 력 | 다음 xx의 xx인력. 다만, xx주체가 입주자xx회의의 xx를 얻어 xx 업무의 일부를 해당 법령에서 xx하는 xxx역업체에 용역하는 xx에는 해당 xx인력을 갖추지 아니할 수 있음 1. 승강기가 설치된 xxx택인 xx에는「승강기xx 안xxx법 시행령」 제16조에 따른 승강기 자체검사자격을 갖추고 있는 자 1인 이상 2. 당해 xxx택의 건축설비의 종류 및 xx 등에 따라「전기사업법」․「고압 가스안xxx법」․「액화xx가스의 안xxx 및 사업법」․「도시가스사업법」․ 「에너지xx합리화법」․「소방기본법」․「소xxx xxx지 및 안xxx에 관한 법률」및「xxxx보전법」등 xx 법령에 따라 갖추어야 할 xx 이 xx 기술자 |
장 비 | ․ 비상용 급수펌프(xx펌프를 말함) 1대 이상 ․ 절연저항계(누전측정기를 말함) 1대 이상 ․ 건축물 안전점검의 xx장비 : 망원경, 카메라, 돋보기, 콘크리트 균열폭측정기, 5미터 xxx 줄자 및 누수탐지기 각 1대 이상 |
◦ 자치xxxx의 xx사무소장은 입주자xx회의의 xxx 과반수의 xx으로 xx
◦ xx된 xx사무소장이 xx, 그 밖의 사유로 결원이 된 때에는 입주자xx회의는 그 사유가 발생한 날부터 30일 이내에 새로운 xx사무소장을 xxxxx 함
◦ 입주자xx회의의 xxx은 자치xxxx의 직원을 겸할 수 없음
2016년 xxx택 xx편람
3. 위xxx(법 제43조, x x52조)
◦ 위xxx는 전문적인 xx인력과 장비를 갖추고 xxx택 xx를 업으로 하는 xxx리업자를 입주자 등이 xxx여 이 xxx리업자로 하여금 아파트를 xx xxx 하는 것을 말함
◦ xxx리업자에게 xx하여 xx하기로 결정(xxx리업자를 xxx는 xx 포함) 하는 xx 입주자xx회의는 국토xx부장관이 고시하는 경쟁입찰의 방법으로 xxx리업자를 xxxxx 하고 있음
◦ 계약기간이 만료된 xxx리업자를 다시 당해 xxx택의 xx주체로 xxx는 xx에는 xx규약이 정하는 절차에 따라 입주자등으로부터 사전에 xx을 청취 한 결과 입주자등의 10분의 1 xxx 서면으로 이의를 xx하지 아니한 xx에 xxx여 입주자xx회의 xxx 3분의 2 이상의 xx을 얻어 결정할 수 있음
【xxx리업자 및 사업자 xx지침(국토해양부 고시 제2013-854호)】
1. 입찰공고 : xx주체는 입찰일로부터 14일 전까지 xxx택xxxx시스템에 공고
- 단, 긴급입찰 xx 재공고 입찰의 xx 7xx까지 공고 가능
2. 공xxx : xxx리대상물, 입찰 및 개찰의 일시․장소, 입찰서 마감시한, 계약기간, 입찰참가자격, 낙찰자 결정방법 등
3. 참가제한 : 등록xx에 미달x x, 국세 및 지방세를 완납하지 않은 자, 물품․금품․발전기금 등을 사용자․입주자 xx회의․xx주체 등에게 제xx 자 등
4. xx서류 : xxx리업등록증, 사업자등록증, 국세 및 지방세 납세필증 사본, 입찰xxx xx xx하여 xx하고 있는 xxx택단지 xx실적 등
5. 낙찰자 결정방법 : 적격심사제 원칙(별표 4 제1호 참조)
6. 계약체결 : 낙찰된 xxx리업자의 계약체결은 입주자xx회의 xx가 체결
- 이 xx 입주자xx회의의 감사는 입회할 수 있음
7. 결과공개 : 낙찰자 xx결과를 xxx택xxxx시스템에 즉시 공개
xxx택xx
xxx택의 관리방법 비교
구분 | 관리방법 | 자 치 관 리 | 위 탁 | 관 | 리 |
관 리 주 체 | 관리주체 | 관리사무소장 | 주택관리업자(관리사무소장이 수행) | ||
300세대(승강기,중앙·지역난방, 주상복합은 150세대) 이상의 공동 주택 해당 | 자치관리와 | 같음 | |||
비영리 | 영리 | ||||
업무집행 | 관리사무소장이 집행 (무자격자가 업무집행시 처벌) | 자치관리와 | 같음 | ||
관리책임 | 관리사고배상책임 보장위해 관리소장은 주택관리사 공제증권 또는 보증보험증권을 입대의에 의무적으로 제출 | 자치관리와 | 같음 | ||
관리인력 | 주택관리사(보), 기술인력, 관리인력 보유(단, 기술인력 대체용역은 입대의 동의) | 자치관리와 | 같음 | ||
용역관련 | 경비,청소,소독 등은 입대의 의결에 따라 전문업체에 용역가능 | 경비,청소,소독 등은 위수탁관리계약에 따라 전문업체에 용역가능 | |||
관리비 예치금 | 소유자가 주택을 소유하는 기간 동안 예치(단, 이사 시 환급) | 자치관리와 | 같음 | ||
관리비등 언건비 | 입주자 및 사용자가 관리비로 부담 | 자치관리와 같음 (단, 위탁관리수수료 추가) | |||
장기수선 충당금 | 장기수선계획에 따라 소유자가 부담 장기수선계획에 따라 사용 | 자치관리와 | 같음. | ||
입 주 자 대 표 회 의 | 구 성 | 동별대표자로 입주자대표회의 구성 (단, 최소 4인 이상으로 구성) | 자치관리와 | 같음 | |
업 무 | 관리주체(관리사무소장) 선임 | 관리주체(주택관리사업자) 선정 | |||
- 관리주체가 집행할 업무 의결 - 관리주체의 업무 감독 - 관리주체의 업무집행결과를 감사 | 자치관리와 | 같음 | |||
회 장 | - 입주자대표회의 의장, 의결업무 총괄 (단, 회장 궐위시 이사가 직무대행) * 관리주체 수용시 관리비 예금 통장을 관리사무소장과 공동명의로 등록가능 | 자치관리와 | 같음 | ||
2016년 공동주택 관리편람
A2-1. 공동주택의 관리사무소장(관리주체)은 경비, 청소등 용역에 의해 사업자를 선정 할 경우에는 경쟁입찰(적격심사제)에 의하도록 하고 있으므로(지침 별표4) 수의계 약으로 업체 선정은 불가
Q2-1. 입주자대표회의에서 관리업자 선정 시 그 관리업자가 경비나 청소 용역업체를 수의 계약에 의해 업체 선정이 가능한지 ?
A2-2. 주택관리업자 선정 시 영업지역은 제한하지 못하도록 규정되어 있으며 (지침 제9조제3항), 따라서 영업지역 제한은 불가함
Q2-2. 주택관리업자의 영업지역 제한이 가능한지 ?
A2-3. 주택관리업자 및 공사․용역 사업자 참가자격 제한사유를 “주택관리업자 및 사업자 선정지침”에 열거된 사항 외 임의로 추가할 수는 없음
○ 다만, 관리주체는 필요한 경우 현장설명회를 개최할 수 있고, 동 설명회에서 용역 및 공사에 필요한 현황 등을 주택관리업자나 공사․용역 사업자에게 설명하여 당해 공동 주택 관리에 필요한 사항을 주문하는 것이 필요한 점을 감안하여
○ 현장설명회에 참석하지 않은 업체는 입찰에 참가하지 못하도록 입찰공고에 명시하는 것은 가능할 것임
Q2-3. 주택관리업자(공사 및 용역사업자) 참가자격 제한 사유 추가 가능 여부
A2-4.「주택법」제43조제1항에 따라 입주예정자의 과반수가 입주하기 전에 사업주체가 해당 공동주택을 주택관리업자에게 위탁하여 관리하고 있던 중에
○ 입주예정자의 과반수가 입주함에 따라 입주자가 입주자대표회의를 구성하고 같은 조 제3항 및 같은 법 시행령 제52조제4항에 따라 주택관리업자를 선정할 때
○ 같은 법 시행령 제52조제4항 단서에 따라 입주자 등으로부터 사전에 의견을 청취한 결과 입주자 등의 10분의 1 이상이 서면으로 이의를 제기하지 아니하고 입주자대표 회의 구성원 3분의 2 이상의 찬성을 얻은 경우, 사업주체가 선정한 종전의 주택관리 업자를 수의계약으로 다시 해당 공동주택의 관리주체로 선정할 수 있음(법제처 유권 해석, ‘12. 01)
Q2-4. 사업주체가 선정한 주택관리업자를 다시 수의계약을 통해 선정할 수 있는지 ?
공동주택관리
제 4 절 공동관리 및 구분관리
관리비의 절감 등을 통해 공동주택을 효율적으로 관리하고 입주자 등의 편익을 위해 관리 여건상 입주자대표회의가 필요하다고 인정하는 경우에는 인접한 공동주택단지와 공동으로 관리하거나 500세대 이상의 단위로 구분하여 관리하게 할 수 있음
1. 공동관리(영 제52조제2항, 규칙 제23조)
① 세대수 : 1천5백세대 이하.
- 다만, 의무관리대상 공동주택단지와 인접한 300세대 미만의 공동주택단지를 공동 으로 관리하는 경우에는 1천5백세대를 초과할 수 있음
② 공동주택 단지 사이에 법 제2조제6호에 해당하는 시설이 없는 인접한 단지
※ 법 제2조제6호 : 철도․고속도로․자동차전용도로, 폭20m 이상 일반도로 등
2. 구분관리(영 제52조제2항, 규칙 제23조)
◦ 500세대 이상의 단위로 구분하여 관리
3. 요 건(규칙 제23조)
◦ 입주자대표회의는 다음 사항을 입주자 등에게 통지하고 서면동의를 얻어야 함
- 공동관리의 경우에는 주택단지별로 입주자 등의 과반수의 서면동의
- 구분관리의 경우에는 구분관리 단위별로 입주자 등의 과반수의 서면동의 (구분관리의 동의비율에 대하여 관리규약으로 달리 정한 경우에는 그에 의함)
1. 공동관리 또는 구분관리의 필요성
2. 공동관리 또는 구분관리의 범위
3. 입주자 등이 부담하여야 하는 비용변동의 추정치
4. 그 밖에 관리규약으로 정하는 사항
【공동관리 또는 구분관리 시 입주자에 대한 통지】
※ 입주자대표회의는 공동주택을 공동관리하거나 구분관리할 것을 결정한 때에는 지체 없 이 그 내용을 시장․군수 또는 구청장에게 통보하여야 함
2016년 공동주택 관리편람
제Ⅲ장 입주자 대표회의
입주자대표회의는 공동주택에 거주하는 입주자등의 대표자가 되어 관리비 예산확정과 공동 주택단지 내 시설물들의 유지 및 운영 등에 관한 관리주체의 집행업무를 결정 하는 의결권을 가짐
제 1 절 입주자대표회의의 구성
◦ 사업주체가 당해 공동주택단지 전체 건설세대수의 과반수가 입주하여 입주자에게 그 사실을 통지하면, 입주자는 사업주체로부터 관리요구를 통지받은 날부터 3월 이내에 입주자대표회의를 구성하여야 함
◦ 입주자대표회의는 동별 세대수에 비례하여 선출된 동별 대표자로 구성됨
◦ 하나의 공동주택단지를 수 개의 공구로 구분하여 순차적으로 건설하는 경우에는 먼저 입주한 공구의 입주자 등은 동별 세대수에 비례하여 선출된 동별 대표자로 입주자대표회의를 구성할 수 있음.
- 다만, 다음 공구 입주예정자의 과반수가 입주한 때에는 다시 입주자대표회의를 구성
제 2 절 동별 대표자
1. 동별 대표자 선출(영 제50조제3항)
◦ 입주자대표회의의 구성원인 동별 대표자는 선출공고일 현재 당해 공동주택단지 안 에서 주민등록을 마친 후 6월 이상 거주하고 있는 입주자 중에서 공동주택관리규 약으로 정한 선거구 입주자 등의 보통․평등․직접․비밀선거를 통하여 선출
1. 입후보자가 2명 이상인 경우 : 다득표자를 선출
2. 입후보자가 1명인 경우 : 입주자등의 과반수가 투표하고 투표자의 과반수 찬성
으로 선출
◦ 선거구는 2개동 이상으로 묶거나 통로나 층별로 구획하여 정할 수 있음
공동주택관리
2. 동별 대표자 임기(영 제50조제7항)
◦ 동별 대표자의 임기는 2년으로 하되, 한 차례만 중임할 수 있음
3. 동별 대표자 자격상실(영 제50조제4항)
◦ 다음에 해당하는 사람은 동별 대표자가 될 수 없으며 그 자격을 상실함
1. 미성년자, 금치산자 및 한정치산자
2. 파산자로서 복권되지 아니한 사람
3. 금고 이상의 실형 선고를 받고 그 집행이 끝나거나(집행이 끝난 것으로 보는 경우를 포함) 집행이 면제된 날로부터 5년이 지나지 아니한 사람
4. 금고 이상의 형의 집행유예선고를 받고 그 유예기간 중에 있는 사람
5. 공동주택관리 관련 벌금 100만원 이상 형을 선고받은 후 5년이 지나지 아니 한 사람
6. 선거관리위원회 위원(잔여임기를 남겨두고 위원을 사퇴한 사람을 포함)
7. 주택의 소유자가 서면으로 위임한 대리권이 없는 소유자의 배우자나 직계존비속
8. 해당 공동주택 관리주체의 소속 임직원과 관리주체에 용역을 공급하거나 사업자로 지정된 자의 소속 임원
9. 해당 공동주택의 동별 대표자를 사퇴하거나 해임된 날로부터 4년이 지나지 아니한 사람
10. 관리비, 사용료 및 장기수선충당금 등을 3개월 이상 연속하여 체납한 사람
A3-1 동별 대표자 선출 시 입후보자가 1명일 경우에는 입주자등의 과반수 투표와 투표자 과반수 찬성으로 선출(주택법시행령 제50조제3항제2호)
○ 이 경우 입주자등의 과반수가 선거하여 낙선되었다면, 동 동별 대표자를 선출하기 위한 재선거에는 입후보 불가능함
○ 다만, 선거의 투표율이 50%에 미치지 못하여 다시 재선거를 실시하는 경우에는 재선거에 입후보 가능함
Q3-1 동별 대표자 선출 시 단독입후보자로 출마 후 낙선하였을 때 재선거출마 가능 여부는 ?
2016년 공동주택 관리편람
A3-2 한 동을 두개 이상의 선거구로 나누거나 2개동 이상을 한 개의 선거구로 묶는 것은 가능하나, 한 선거구에 2명 이상의 동별 대표자 선출은 불가함
Q3-2 한 선거구에 2명 이상의 동별 대표자 선출이 가능한지 ?
A3-3 동별 대표자 선출 시 입후보자가 1명일 경우에는 입주자등의 과반수 투표와 투표자 과반수 찬성으로 선출(주택법 시행령 제50조제3항제2호)
○ 여기서, 입주자등의 과반수란 “총 입주예정 세대수(총 건설세대수)의 과반수”가 아니라 “실제 입주한 세대수의 과반수”를 말함(법제처 질의회신, ‘11.5)
Q3-3 동별 대표자의 입후보자가 1명일 경우 선출 요건인 입주자등 과반수 투표와 투표자 과반수 찬성에서 “입주자등의” 의미는 ?
A3-4 동별 대표자의 선출 시 선출시기에 대하여는 별도 규정이 없으며, 선거구․선 출절차 등은 관리규약으로 정할 수 있으므로(영 제57조제1항제3호) 관리규약 으로 이를 규정할 경우 순차 선출도 가능(입주자대표회의 임기는 같이 시작 하여야 할 것임)
Q3-4 동별 대표자 선출 시 선출시기를 달리 할 수 있는지 ?
A3-5 해당 공동주택 관리주체의 소속 임직원과 관리주체에 용역을 제공하거나 사업자 로 선정된 자의 소속 임원은 동별 대표자가 될 수 없음(영 제50조제4항)
○ 이 경우 해당 범위는 자치관리의 경우 관리주체가 관리사무소장이므로 관리 사무소장 및 소속 직원, 관리사무소장에게 용역제공․사업자의 소속 임원임
○ 위탁관리의 경우 관리주체가 주택관리업자이므로 주택관리업자 소속 임직원(본 사 임직원 및 당해 공동주택 관리사무소장과 그 직원), 주택관리업자에게 용역 제공자나 사업자(당해 공동주택에 용역 제공자에 한함)의 소속 임원
Q3-5 동별 대표자 결격사유 중 해당 공동주택 관리주체의 소속 임직원과 관리주체에 용역 제공자(사업자)의 소속 임원의 범위 ?
공동주택관리
A3-6 동별 대표자의 선출 시 금치산자, 한정치산자, 금고 이상의 실형선고자 등은 동별 대표자가 될 수 없으므로(영 제50조제4항)
○ 동별 대표자 선거 전 본인 소명(서류제출 등)을 거쳐 결격사유에 해당하지 않는 경우에 한해 동별 대표자 후보자로 입후보할 수 있도록 하는 것이 타당
Q3-6 동별 대표자 선출 시 결격사유 확인 방법 ?
A3-7 입주주가 당해 공동주택 관리주체의 소속 임직원에 해당하는 경우 그 배우자와 직계 존비속 또한 동별 대표자가 될 수 없음
Q3-7 관리주체 소속 임직원등의 배우자와 직계존비속의 동별 대표자 가능여부 ?, 배우자(아내)가 주택관리업자의 직원인 경우 남편의 동별대표자 가능 여부 ?
A3-8 학력 허위기재 시 당선을 무효로 한다고 입후보자와 입주자 등 간에 약속이 되어, 선출공고에 이를 명시하였다면 이에 따라야 할 것임
Q3-8 동별 대표자로 당선된 자가 학력을 허위로 기재하였을 때 당선이 유효한지 ?
A3-9 자진해산 당시의 구체적 사실관계에 따라 주택법시행령 제50조제4항제9호의 사퇴 해당여부를 판단하여야 할 것임
Q3-9 자진해산의 경우 사퇴로 보아야 하는지 ?
A3-10 동별 대표자의 결격사유는 주택법령에 정해진 바에 한하며 추가하는 것은 불가함. 다만, 해임사유는 관리규약에 규정 가능(영 제57조제1항제3호)
Q3-10 동별 대표자 결격사유를 관리규약 등으로 추가할 수 있는지 ?
2016년 공동주택 관리편람
A3-11 동별 대표자 결격사유에 자생단체의 임원은 해당사항이 없는 점을 감안(영 제50조 제4항), 동별 대표자 입후보가 가능하도록 하되, 동별 대표자로 당선되면 당해 자생 단체의 임원을 사직토록 하는 것이 바람직
Q3-11 관리규약에 부녀회등 자생단체의 임원의 동별 대표자 겸임금지 규정이 있을 경우 동별 대표자 입후보가 가능한지 ?
A3-12 동별 대표자 결격 사유는 주택법 시행령 개정으로(‘10.7.6) 새로이 신설된 조문이며, 부칙 제2조에 의거 동법 시행령 개정 전에 선출된 동별 대표자에 대하여는 적용치 않음
○ 종전 규정에 따라 선출된 동별 대표자는 결격사유(영 제50조제4항)에 해당하더라도 동별 대표자 자격을 상실하는 것은 아님
○ 동별 대표자 중임제한의 규정(영 제50조제7항)도 부칙 제2조에 따라 개정 후 최초로 선출되는 동별 대표자부터 적용
Q3-12 주택법 시행령 개정(‘10.7) 이전에 선출된 동별 대표자의 경우, 동별 대표자 결격 사유와 중임제한이 적용되는지 등 ?
A3-13 보궐선거로 동별 대표자로 선출되는 경우에도(잔여임기동안만 동별 대표자로 활용) 주택법 시행령 개정(‘10.7.6) 부칙 제2조의 “이 영 시행 후 최초로 선출되는 동별 대표자”이므로 중임제한이 적용되므로 1회의 재임에 해당됨
Q3-13 주택법 시행령 재정(‘10.7) 후 보권선거로 동별 대표자로 선출되는 경우 그 재임기 간은 중임제한의 1회에 해당하는지 ?
A3-14 가동에서 나동으로 이사하여 나동의 동별 대표자로 나온 경우 가동과 나동의 거주 기간을 합쳐 6개월 이상이라면 동별 대표자가 가능함
[법제처 유권해석(‘12.01)도 동일 취지]
Q3-14 같은 단지 내 가동에서 나동으로 이사 시 동별 대표자의 자격요건 중 “6개월 거 주”의 적용방법은 ?
공동주택관리
A3-16 아들이 대리권을 위임받게 되면 입주자에 해당하므로 피선거권이 있음
Q3-15 공동주택의 소유자가 본인은 직접 거주하지 않고 아들이 거주할 경우 아들이 동별 대표자 피선거권이 있는지 ?
A3-16 기존 동별 대표자의 임기가 만료되었으나 새로이 동별 대표자를 미처 선출하지 못한 경우에는 기존 동별 대표자가 그 임무를 수행함이 부적당하다고 인정될 만한 특별 한 사정이 없는 한 그 급박한 사정을 해소하기 위하여 필요한 범위 내에서 새로운 동별 대표자가 선출될 때까지는 그 직무를 계속 수행할 수 있는 것으로 사료됨
○ 다만, 이 경우에도 임기가 만료된 동별 대표자는 최소한의 범위 내에서 필요한 임무를 수행하는 것이 타당할 것이며, 조속히 새로운 동별 대표자를 선출하여 입주자 대표회의의 정상적인 운영을 도모하여야 할 것임
Q3-16 동별 대표자의 임기 만료 후 새로 동별 대표자를 선출하지 못한 경우 업무대행자는 ?
2016년 공동주택 관리편람
제 3 절 입주자대표회의의 임원
1. 임원 구성(영 제50조, 규칙 제21조)
◦ 입주자대표회의에 두는 임원은 동별 대표자 중에서 선출하되, 회장 1명 ․ 감사 1명 이상 ․ 이사 2명 이상으로 구성(4명 이상 구성)
◦ 회장은 입주자대표회의를 대표하고, 그 회의의 의장이 됨
◦ 이사는 회장을 보좌하고, 회장이 부득이 한 사유로 그 직무를 수행할 수 없는 때 에는 관리규약에서 정하는 바에 따라 그 직무를 대행함
◦ 감사는 관리비․사용료 및 장기수선충당금 등의 부과․징수․지출․보관 등 회계 관계 업무와 관리업무 전반에 대하여 관리주체의 업무를 감사함
◦ 감사는 감사를 실시하는 경우 관리주체로부터 사업실적서 및 결산서를 제출받아 감사한 후 감사보고서를 작성하여 입주자대표회의와 관리주체에 제출하여야 함
2. 임원 선출(영 50조제5항 및 제6항)
◦ 입주자대표회의 임원의 선출은 그 구성원(관리규약으로 정한 정원을 말하며, 해당 입주자대표회의 구성원의 3분의 2 이상이 선출된 때에는 그 선출된 인원) 과반수의 찬성으로 선출하여야 함
◦ 500세대 이상인 공동주택은 전체 입주자 등의 보통 ․ 평등 ․ 직접 ․ 비밀선거를 통하여 회장과 감사를 선출함
1. 입후보자가 2명 이상인 경우 : 다득표자를 선출
2. 입후보자가 1명인 경우 : 전체 입주자 등의 10분의 1 이상이 투표하고 그 투표한 입주자 등의 과반수 찬성으로 선출
3. 임원의 임기(규칙 제21조제1항)
◦ 입주자대표회의 임원의 임기는 관리규약으로 정함
공동주택관리
공동주택 입주자대표회의 회장의 임기 만료에 따른 후임 회장의 선출이 부적법하여 효 력이 없게 된 사안에서, 차기 회장이 적법하게 선출될 때까지 전임 회장이 일정한 범위 내에서 대표자 직무를 계속 수행할 수 있고, 입주자대표회의의 당사자능력이 소멸하는 것은 아니다.
대법원 2007.6.15. 선고 2007다6307 판결
A3-17 입주자대표회의에서는 동별 대표자 중에서 회장, 감사 등 임원을 그 구성원 과반수의 찬성으로 선출하여야 하므로(영 제50조제5항)
○ 입주자대표회의의 정원이 8명일 경우에는 최소 그 과반수인 5명이 선출되어야 임원을 선출할 수 있음(5명 전원의 찬성 시 선출)
Q3-17 입주자대표회의의 정원이 8명일 경우 임원을 선출하기 위한 최소한의 동별 대표자 수는 ?
A3-18 500세대 미만의 공동주택에서 회장과 감사는 그 구성원의 과반수 찬성으로 선출하므로(영 제50조제5항)
○ 500세대 이상의 공동주택에서도 회장과 감사를 선출하기 위해서는 전체 동별 대표자의 과반수가 선출되었을 때 회장과 감사를 선출할 수 있을 것임
Q3-18 500세대 이상의 공동주택에서 회장과 감사를 선출할 수 있는 때는?
A3-20 입주자대표회의 임원의 직위해제에 대하여 별도의 규정은 없으나 동별 대표자의 해임 사유(업무상의 위법행위로 한정한다)는 관리규약으로 정하므로(영 제57조제1항제3호)
○ 입주자대표회의 임원의 직위해제도 이를 준용하여 업무상의 위법행위로 한정하여 관리규약에 정하여 운용하는 것이 타당
Q3-19 입주자대표회의 임원(회장, 감사등)의 “직위해제”가 가능여부 및 절차?
2016년 공동주택 관리편람
A3-20 입주자대표회의 자진해산 후 새로 구성된 경우 임기는(종전 입주자대표회의의 잔여임기 또는 새로 2년 등) 관리규약 및 선축공고에 따름
Q3-20 입주자대표회의가 자진해산한 후 새로 구성되었을 때 그 임기는 종전 입주자 대표회의의 잔여임기로 할 것인지 ? 새로 2년으로 하는지?
A3-21 입주자는 주택의 소유자이므로(법 제2조제12호) 소유권 이전등기를 경료하지 못한 경우라면 입주자에 해당하지 않음. 따라서 동별 대표자 자격도 없음
Q3-21 재개발 등 조합아파트에서 임시사용승인을 받아 입주자 등의 과반수가 입주하였고, 취․등록세 및 재산세까지 납부한 사람의 경우 입주자에 해당하여 동별 대표자 자격이 있는지?
A3-22 동별 대표자의 선출절차 등을 관리규약에 정하여 운용이 가능하므로(영 제57조 제1항제3호) 동별 대표자 후보자가 2명 이상일 경우 방문투표 등에 대하여 관리 규약에 정한다면 가능할 것
Q3-22 동별 대표자 후보자가 2명 이상인 경우에도 방문투표가 가능한지?
A3-23 「주택법 시행규칙」제21조제6항에 따른 감사의 범위는 해당 감사 임기 내에 일어나는 관리주체의 업무에 한정되는 것은 아님(법제처 유권해석, ‘11.12)
Q3-23 감사의 감사 범위가 해당 감사 임기 내에 일어나는 관리주체의 업무에 한정 되는 것인지?
A3-24 해당 공동주택의 동별 대표자를 사퇴하거나 해임된 날로부터 4년이 지나지 아니한 사람은 동별 대표자가 될 수 없으므로(주택법 시행령 제50조제4항제9호), 4년 미경과자는 동별 대표자가 될 수 없음(법제처 유권해석, ‘12.4)
Q3-24 ‘10.7.6 이전에 동별 대표자를 사퇴한 경우, ’10.7.6 이후 사퇴한 날부터 4년이 지나지 않은 자가 공동주택 동별 대표자가 될 수 있는지 ?
공동주택관리
제 4 절 입주자대표회의의 의결
1. 의결사항(영 제51조)
◦ 입주자대표회의는 그 구성원 과반수의 찬성으로 다음의 사항을 의결함
【입주자대표회의의 의결사항】
1. 관리규약의 개정안의 제안 및 관리규약에서 위임한 사항과 그 시행에 필요한 규정의 제정․개정 및 폐지
2. 공동주택 관리방법의 제안
3. 관리비등의 집행을 위한 사업계획 및 예산의 승인(변경승인 포함)
4. 공용시설물의 사용료 부과기준의 결정
5. 관리비등의 회계감사의 요구 및 회계감사보고서의 승인, 관리비등의 결산의 승인
6. 단지 안의 전기․도로․상하수도․주차장․가스설비․냉난방설비 및 승강기 등의 유지 및 운영기준
7. 자치관리를 하는 경우 자치관리기구 직원의 임면에 관한 사항
8. 장기수선계획에 따른 공동주택의 공용부분의 보수․교체 및 개량
9. 공동주택의 행위허가 또는 신고행위의 제안
10. 공동주택에 대한 리모델링의 제안 및 리모델링의 시행
11. 장기수선계획 및 안전관리계획의 수립 또는 조정
12. 입주자등 상호간에 이해가 상반되는 사항의 조정
13. 공동체 생활의 활성화 및 질서유지에 관한 사항
14. 그 밖에 공동주택의 관리와 관련하여 관리규약으로 정하는 사항
2. 유의사항(영 제51조제3항 및 제5항)
◦ 입주자대표회의가 의결함에 있어서는 공동주택의 입주자 등이 아닌 자로서 해당 공동주택의 관리에 이해관계를 가진 자의 권리를 침해하여서는 아니 됨
◦ 입주자대표회의는 주택관리업자가 공동주택을 관리하는 경우에는 주택관리업자의 직원인사․노무관리 등의 업무수행을 부당하게 간섭하여서는 아니 됨
2016년 공동주택 관리편람
제 5 절 입주자대표회의의 소집
1. 회의 소집(영 제51조제2항)
◦ 입주자대표회의는 관리규약이 정하는 바에 따라 회장이 소집함
◦ 다만, 다음의 경우 회장은 해당일부터 14일 이내에 입주자대표회의를 소집하여야 함
1. 입주자대표회의 구성원 3분의 1 이상이 청구하는 때
2. 입주자 등의 10분의 1 이상이 요청하는 때
◦ 회장이 회의를 소집하지 아니하는 경우에는 관리규약으로 정하는 이사가 그 회의를 소집하고 회장의 직무를 대행함
2. 회의결과 공개(영 제51조제4항)
◦ 입주자대표회의는 그 회의를 개최한 때에는 관리업무의 투명성을 확보하기 위하여 회의록을 작성하여 관리주체에게 보관하게 하고,
◦ 관리주체는 공동주택의 입주자 등이 이의 열람을 청구하거나 자기의 비용으로 복 사를 요구하는 때에는 관리규약이 정하는 바에 의하여 이에 응하여야 함
제 6 절 선거관리위원회
◦ 입주자등은 입주자대표회의의 회장과 감사 및 동별 대표자를 민주적이고 공정하게 선출(해임하는 경우 포함)하기 위하여 자체 선거관리위원회를 구성하여야 함
◦ 선거관리위원회는 위원장을 포함하여 5명 이상 9명 이하의 위원으로 구성하고 위원장은 호선함.
◦ 다음의 어느 하나에 해당하는 사람은 선거관리위원회 위원이 될 수 없음
1. 동별 대표자
2. 동별 대표자 및 선거관리위원회 위원 임기 중에 사퇴한 사람으로서 사퇴 당시 임기가 끝나지 아니한 사람
◦ 500세대 이상의 공동주택은「선거관리위원회법」제2조에 따른 선거관리위원회 소속 직원 1명을 관리규약으로 정하는 바에 따라 위원으로 위촉할 수 있음
◦ 선거관리위원회는 그 구성원 과반수의 찬성으로 그 의사를 결정함
◦ 선거관리위원회는 선거관리를 위하여「선거관리위원회법」제2조제1항제3호에 따라 해당 소재지를 관할하는 구․시․군 선거관리위원회에 투표 및 개표 관리 등 선거지원을 요청할 수 있음
공동주택관리
◦ 선거관리위원회의 운영․업무(동별 대표자의 결격사유의 확인을 포함함)․경비, 위원의 선임 및 임기 등에 관한 사항은 관리규약으로 정함
A3-25 선거관리위원회의 운영․업무․경비 위원의 “선임” 및 임기 등에 관한 사항은 관리규약으로 정하므로(영 제50조의2제6항)
○ 선임과 대칭 개념인 해임의 경우도 관리규약에 정하여 집행하는 것이 타당할 것임
Q3-25 선거관리위원회 위원의 “해임”은 무슨 근거로 집행하여야 하는지 ?
A3-26 관리규약에서 위임한 사항과 그 시행에 필요한 규정의 제정․개정 및 폐지는 입주자대표회의에서 의결 가능(영 제51조제1항제1호의2)
○ 다만, 관리규약으로 선거관리위원회 규정의 제․개정 등을 선거관리위원회 업무로
정한다면 선거관리위원회에서 동 규정의 제․개정이 가능
Q3-26 선거관리위원회 규정의 제․개정은 어디에서 하는지 ?
A3-27 “입주자 등은 .... 선출하기 위하여 자체적으로 선관위를 구성”한다
(영 제50조의2)하였으므로 그 단지의 입주자등에 한해 선관위원이 될 수 있음
Q3-27 다른 단지에 사는 사람이 선관위원이 될 수 있는지 ?
제 7 절 입주자대표회의 교육
◦ 시장․군수 또는 구청장은 동별 대표자에게 매년 입주자대표회의 운영과 관련하여 필요 한 교육 및 윤리교육을 실시하여야 함
◦ 운영 및 윤리교육은 매회별 4시간으로 함
◦ 시장․군수 또는 구청장은 운영 및 윤리교육을 실시하려면 교육의 일시․장소․기간․내 용․대상자 그 밖에 교육에 관하여 필요한 사항을 교육실시 10일 전까지 공고하거나 대상자에게 알려야 함
◦ 운영 및 윤리교육에 드는 비용은 입주자대표회의의 운영비에서 부담
- 다만, 구청장(군수)이 필요하다고 인정하는 경우 그 비용의 전부(일부) 지원 가능
2016년 공동주택 관리편람
제Ⅳ장 공동주택관리규약
공동주택관리규약은 입주자 등이 자율적으로 공동주택의 공동생활에 필요한 규정을 정하는 것으로 입주자 및 사용자는 관할 시․도지사가 정한 관리규약 준칙을 참조하여 관리규약을 정하도록 하고 있음
제 1 절 관리규약의 제 ․ 개정
◦ 시․도지사는 공동주택의 입주자 및 사용자의 보호와 주거생활의 질서유지를 위하여 공동주택의 관리 또는 사용에 관하여 준거가 되는 공동주택관리규약의 준칙을 정 하여야 함
◦ 공동주택의 분양 후 최초의 관리규약은 사업주체가 제안한 내용(관리규약의 준칙 에 따라 입주예정자와 관리계약을 체결하는 때에 제안한 내용을 말함)을 당해 입 주예정자의 과반수가 서면동의하는 방법으로 결정함
- 이 경우 사업주체가 제안한 내용은 해당 공동주택의 인터넷 홈페이지 또는 게시 판에 게시하거나 입주자 등에게 개별 통지하여야 함
◦ 제정된 관리규약을 개정할 때 그 절차 및 방법은「주택법시행령」제52조제1항을 준용(입주자대표회의의 의결 또는 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 제안하고, 전체 입주자등의 과반수가 찬성하는 방법)하되,
- 그 개정안에는 관리규약의 준칙과 달라진 내용을 기재하여 해당 공동주택의 인터넷 홈페이지 또는 게시판에 게시하거나 입주자 등에게 개별 통지하여야 함
◦ 관리규약은 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 그 효력이 있음
◦ 공동주택의 관리주체는 관리규약을 보관하여 입주자등이 열람을 청구하거나 자기의 비용으로 복사를 요구하는 때에는 이에 응하여야 함
공동주택관리
제 2 절 관리규약 준칙
◦ 시․도지사가 정하는 관리규약의 준칙에는 다음 사항이 포함되어야 함
- 이 경우 공동주택의 입주자등 외의 자의 기본적인 권리를 해하는 사항이 포함 되어서는 아니 됨
【관리규약 준칙에 포함되🕔야 하는 사항】
1. 입주자등의 권리 및 의무
2. 입주자대표회의의 구성․운영과 그 구성원의 의무 및 책임
3. 동별 대표자의 선거구․선출절차․해임사유(업무상의 위법행위로 한정한다)
4. 선거관리위원회의 운영․업무․경비, 위원의 선임 및 임기 등에 관한 사항
5. 입주자대표회의의 소집절차
6. 입주자대표회의의 운영비의 용도 및 사용금액(입주자대표회의의 운영 및 윤리교육에 드는 비용을 포함한다)
7. 자치관리기구의 구성·운영 및 관리사무소장과 그 소속 직원의 자격요건·인사· 보수·책임
8. 입주자대표회의 또는 관리주체가 작성․보관하는 자료의 종류 및 그 열람방법 등에 관한 사항
9. 위·수탁관리계약에 관한 사항
10. 영 제57조제4항 각호의 행위에 대한 관리주체의 동의기준
11. 관리비예치금의 관리 및 운용방법
12. 관리비등의 세대별부담액 산정방법 및 징수․보관․예치․사용절차
13. 관리비등을 납부하지 아니한 자에 대한 조치 및 가산금의 부과
14. 장기수선충당금의 요율 및 사용절차
15. 회계처리 기준․회계 관리 및 회계감사에 관한 사항
16. 회계 관계 임직원의 책임 및 의무(재정보증에 관한 사항을 포함한다)
17. 각종 공사 및 용역의 발주와 물품구입의 절차
18. 관리 등으로 인하여 발생한 수입의 용도 및 사용절차
19. 공동주택의 관리책임 및 비용부담
2016년 공동주택 관리편람
20. 관리규약을 위반한 자 및 공동생활의 질서를 문란하게 한 자에 대한 조치
21. 공동주택의 보육시설 임대계약(지방자치단체에 무상임대하는 것을 포함한다)시 보육시설을 이용하는 입주자등 중 보육시설의 임대에 동의하는 비율에 관한 사항
22. 공동주택의 층간소음(아이들이 뛰는 소리, 문을 닫는 소리, 애완견이 짖는 소리, 늦은 시간이나 이른 시간에 세탁기․청소기․골프연습기․운동기구 등을 사용하는 소리, 화장실과 부엌에서 물을 내리는 소리 등을 말한다)에 관한 사항
23. 그 밖에 공동주택의 관리에 필요한 사항
【관리규약준칙에 포함되🕔야 하는 사항】
제 3 절 입주자의 행위제한
◦ 입주자 등은 다음 행위를 하고자 하는 때에는 관리주체의 동의를 얻어야 함
※ 관리주체의 동의기준에 대하여는 관리규약으로 정함
- 시장 ․ 군수 또는 구청장의 행위허가 또는 행위신고를 받아야 하는 행위에 해당되지 아니하는 범위안에서 주택내부의 구조물과 설비를 증설하거나 제거하는 행위
- 공용부분에 물건을 적재하여 통행․피난 및 소방을 방해하는 행위
- 공동주택에 광고물․표지물 또는 표지를 부착하는 행위
- 가축(장애인 보조견은 제외)을 사육하거나 방송시설 등을 사용함으로써 공동주거 생활에 피해를 미치는 행위
- 공동주택의 발코니 난간 또는 외벽에 돌출물을 설치하는 행위
- 전기실․기계실․정화조시설 등에 출입하는 행위
공동주택관리
【의결정족수 정리】
1. 동별 대표자
입후보자가 2명 이상인 경우 다득표자를 선출하며, 입후보자가 1명인 경우 입주자 등의 과반수 투표와 투표자 과반수 찬성으로 선출(영 제50조제3항)
2. 회장 및 감사
입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 선출하며, 500세대 이상의 공동주택의 경우 후보자가 2명 이상인 경우 다득표자를 선출하며, 후보자가 1명인 경우 전체 입주자등의 10분의1 이상이 투표하고 그 투표한 입주자등의 과반수 찬성으로 선 출(영 제50조제5항, 제6항)
※ 구성원 : 2/3이상 선출 시에는 그 인원
3. 관리방법의 결정
입주자대표회의 의결 또는 전체 입주자 등의 10분의 1 이상이 제안하고, 전체 입주 자 등의 과반수의 찬성하는 방법에 따름(영 제52조제1항)
4. 주택관리업자 재선정
입주자대표회의 2/3이상 찬성(사전의견 청취 결과 입주자 등의 1/10 이상이 서면으 로 이의를 제기하지 않는 경우에 한함)
5. 관리규약의 개정
입주자대표회의 의결 또는 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 제안하고, 전체 입주 자 등의 과반수의 찬성하는 방법에 따름(영 제57조제3항)
A4-1 임대주택에서 분양전환된 단지의 최초의 관리규약을 제정하는 경우 별도의 규정은 없으나, 관리규약의 개정의 절차를 준용하여(영 제57조제3항 및 제52조제1항)
○ 전체 입주자 등의 10분의 1 이상이 제안하고 전체 입주자 등의 과반수가 찬성하는 방법으로 운용하는 것이 타당
Q4-1 임대주택에서 분양전환된 단지의 최초의 관리규약 제정은 어떻게 ?
A4-2 관리규약이라 하더라도 입주자등의 기본적인 권리를 침해하는 것은 불가하며, 단전․단수에 대한 그간의 법원의 판단을 고려할 때 관리규약으로 정하는 것은
불가한 것으로 사료됨
Q4-2 관리비등 체납에 따른 단전, 단수가 관리규약으로 가능한지 ?
A4-3 공동주택의 관리책임 및 비용부담에 관하여 관리규약에 정하도록 하고 있으므로
(영 제57조제1항제18호), 세대 전용 또는 공용부분 등의 관리책임에 대해서는 해당 관리규약에 정하여 운영하여야 함
Q4-3 누수 부위가 세대 전용부분인지 공용부분인지와 책임주체는 ?
2016년 공동주택 관리편람
제Ⅴ장 관리주체
제 1 절 관리주체
1. 관리주체의 구분(법 제2조)
◦ 자치관리기구의 대표자인 공동주택의 관리사무소장
◦ 관리업무를 인계하기 전의 사업주체
◦ 주택관리업자
◦「임대주택법」에 따른 임대사업자
2. 관리주체의 업무(영 제55조)
◦ 관리주체는 다음의 업무를 행함. 이 경우 필요한 범위 안에서 공동주택의 공용 부분을 사용할 수 있음
1. 공동주택의 공용부분의 유지·보수 및 안전관리
2. 공동주택단지안의 경비·청소·소독 및 쓰레기수거
3. 관리비 및 사용료의 징수와 공과금 등의 납부대행
4. 장기수선충당금의 징수․적립 및 관리
5. 관리규약으로 정한 사항의 집행
6. 입주자대표회의에서 의결한 사항의 집행
7. 공동주택관리업무의 공개ㆍ홍보 및 공동시설물의 사용방법에 관한 지도ㆍ계몽
8. 입주자등의 공동사용에 제공되고 있는 공동주택단지안의 토지ㆍ부대시설 및 복리시설에 대한 무단 점유행위의 방지 및 위반행위시의 조치
9. 공동주택단지 안에서 발생한 안전사고 및 도난사고 등에 대한 대응조치
【관리주체의 업무】
3. 관리주체의 의무(영 제55조제2항 및 제3항)
◦ 관리주체는 관리업무의 투명성을 확보하기 위해 월별로 관리비 등과 잡수입의 징수․ 사용․보관 및 예치 등에 관한 장부를 작성하여 이를 그 증빙자료와 함께 회계연도 종료 후 5년간 보관하여야 함.
※ 관리비등 : 관리비․사용료 및 장기수선충당금
※ 잡 수 입 : 금융기관의 예금이자, 연체료 수입, 부대시설․복리시설의 사용료 등 공동주택의 관리로 인하여 발생하는 수입
공동주택관리
◦ 관리주체는 공동주택의 입주자 등이 이에 해당하는 정보와 관리비등의 사업계획 및 예산안, 관리비등의 회계감사에 해당하는 정보의 열람을 청구하거나 자기의 비용 으로 복사를 요구하는 때에는 관리규약이 정하는 바에 따라 이에 응하여야 함
◦ 다만, 다음 각 호의 정보는 그러하지 아니한다.
1. 개인의 사생활의 비밀 또는 자유를 침해할 우려가 있는 정보
2. 감사․입찰계약․인사관리․의사결정과정 또는 내부검토과정에 있는 사항 등으로 공개 될 경우 업무의 공정한 수행에 현저한 지장을 초래할 우려가 있는 정보
4. 사업계획 수립(영 제55조의2)
◦ 관리주체는 다음 회계연도에 관한 관리비등의 사업계획 및 예산안(선거관리위원회 운영경비 포함)을 매 회계연도 개시 1개월 전까지 입주자대표회의에 제출하여 승인을 받아야 함(승인사항에 변경이 있는 때에는 변경승인을 받아야 함)
◦ 관리주체는 매 회계연도마다 사업실적서 및 결산서를 작성하여 회계연도 종료 후 2개월 이내에 입주자대표회의에 제출하여야 함
5. 관리비등의 회계감사(영 제55조의3)
◦ 관리주체가 다음의 요구를 받은 경우에는 사업실적서 및 결산서 등에 대하여
「주식회사의 외부감사에 관한 법률」에 따른 감사인의 회계감사를 받아야 함(이 경우 감사인은 회계감사보고서를 작성하여 입주자대표회의와 관리주체에게 제출)
1. 입주자등의 10분의 1 이상이 연서하여 요구한 경우
2. 입주자대표회의에서 의결하여 요구한 경우
6. 사업자 선정(영 제55조의4)
◦ 관리주체는(2호에 해당하는 경우에는 입주자대표회의) 다음 사항을 국토해양부장관 이 고시하는 계약의 방법으로 사업자를 선정하고 집행하여야 함
(이 경우 입주자대표회의의 감사는 계약과정에 입회할 수 있음)
1. 청소, 경비, 소독, 승강기 유지, 지능형 홈네트워크, 수선유지(냉․난방시설의 청소 포함)를 위한 용역 및 공사
2. 하자보수보증금을 사용하여 직접 보수하는 공사
3. 장기수선충당금을 사용하는 장기수선공사
2016년 공동주택 관리편람
【주택관리업자 및 사업자 선정지침(국토해양부 고시 제2012-600호)】
1. 입찰공고 : 관리주체는 입찰일로부터 14일 전까지 공동주택관리정보시스템에 공고
- 단, 긴급입찰 이나 재공고 입찰의 경우 7일전까지 공고 가능
2. 공고내용 : 사업개요, 입찰일시․장소, 입찰서 마감시한, 입찰참가자격제한 등
3. 입찰방법 : 경쟁입찰, 200만원 이하는 수의계약 가능
4. 현장설명회 : 입찰예정일 5일 전까지 현장설명회 개최 가능
5. 참가제한 : 국세 및 지방세를 완납하지 않은 자, 물품․금품․발전기금 등을 사용자․ 입주자․입주자 대표회의․관리주체 등에게 제공한 자 등
6. 제출서류 : 사업자등록증, 법인등기부등본, 국세 및 지방세 납세필증 사본, 사업자가 보유한 법정 기술인력․시설․장비 현황, 입찰공고일 현재 사업수행실적 등
7. 낙찰자 결정방법 : 적격심사제 원칙(별표 4 참조)
8. 계약체결 : 관리주체는 용역 및 공사업자로부터 계약이행보증서를 받아야 함
9. 결과공개 : 낙찰자 선정결과를 해당 공동주택 홈페이지 또는 게시판에 즉시 공개
7. 관리현황의 공개(영 제56조)
◦ 관리주체는 아래 사항을 그 공동주택의 인터넷 홈페이지 또는 게시판에게시하거나 입주자등에게 개별 통지하여야 함
(다만, 입주자등의 세대별 사용내역 등 사생활 침해의 우려가 있는 것은 비공개)
1. 입주자대표회의의 소집 및 그 회의에서 의결한 사항
2. 관리비등의 부과내역(제58조의 관리비와 사용료 등에 대한 항목별 산출내역)
3. 관리규약․장기수선계획 및 안전관리계획의 현황
4. 입주자등의 건의사항에 대한 조치결과 등 주요업무의 추진상황
5. 동별 대표자의 선출 및 입주자대표회의의 구성원에 관한 사항
6. 관리주체 및 관리기구의 조직에 관한 사항
【관리현황의 공개 대상】
공동주택관리
A5-1 「주택법」제44조제2항에 따른 공동주택관리규약에 따라 입주자대표회의의 의결로 공동주택 단지 안에서 알뜰시장을 개설하게 하고, 그에 대하여 사용료를 받는 것은 공동주택 관리에 관한 「주택법」에 위반되는 것은 아님(법제처 유권해석, ‘11.11)
Q5-1 알뜰시장 개설 및 사용료 징수가 주택법 위반인지 ?
A5-2 각종 공사 및 용역사업자 선정 시 2회 유찰 시에는 수의계약이 가능하나(지침 제22조)
○ 이는 일반경쟁입찰의 경우에 적용되는 사항임
※ 제한경쟁이나 지명경쟁의 경우에는 2회 유찰 후에도 수의계약 불가
Q5-2 제한경쟁이나 지명경쟁입찰의 경우 2회 유찰 시 수의계약에 의해 업체 선정이 가능 한지 ?
A5-3 경쟁입찰의 경우 5인 이상의 입찰참가 신청이 있어야 하며(지침 별표1제1호나목), 이 때의 5인 이상은 서류 등을 제대로 갖추어 신청한 유효한 업체만 계수하는 것임
Q5-3 제한경쟁입찰의 경우 조건인 5인 이상의 입찰참가 신청은 신청업체 전체를 말하는지
유효한 업체만 말하는지 ?
A5-4 주택관리업자 및 사업자 선정지침 상 수의계약의 대상은 공산품 구입, 200만원 이하 의 공사 및 용역, 기존 용역사업자의 재계약(입주자대표회의 과반 찬성으로 의결한 사항) 등이며(지침 별표2)
○ 알뜰시장 주관업자나 재활용품 수거업자 선정의 경우 동 지침 별표4 제2호라목의 잡수 입 등에 해당하므로 경쟁입찰에 의하여야 함
Q5-4 알뜰시장 주관업자나 재활용품 수거업자 선정 시 수의계약이 가능한지 ?
A5-5 입찰서 입찰가격의 아라비아 숫자와 한글 숫자가 다른 경우에는 입찰서의 입찰가격 등 중요한 부분이 불분명한 경우에 해당하므로 입찰의 무효에 해당됨(지침 별표3 제3호)
Q5-5 입찰서의 입찰가격의 아라비아 숫자와 한글숫자가 다른 경우 처리 방법 ?
2016년 공동주택 관리편람
A5-6 주택관리업자 및 사업자 선정 시 최저낙찰제로 낙찰자를 선정(지침 별표4)
○ 다만, 단지 내 예산이 한정되어 예산 범위내에서 업자를 선정코자 할 경우에는
○ 해당 공사의 산출내역서에 따라 적정한 입찰가를 판단하여 이를 입찰공고물 또는 현장 설명회 등을 통해 구체적으로 제시하여 예산 범위 내 적정한 입찰금액으로 참가할 수 있도록 유도는 가능
Q5-6 용역 및 공사업자 선정 시 단지 내 가용예산이 한정되어 있어 예산 범위 내에서 업자를 선정할 수 있는 방법은 ?
A5-7 제한경쟁입찰 시 “사업실적, 기술능력, 자본금 등을 제한” 가능하며
(지침 별표1제1호나목), 이에 필요한 사업실적, 기술능력, 자본금은 계약자가 계약의 목적에 따라 제한 가능(별도의 획일적인 최저 기준이 있지 않음)
○ 이 때 제한할 수 있는 사유는 사업실적, 기술능력, 자본금에 한함
Q5-7 제한경쟁 입찰 시 사업실적․기술능력․자본금 등 제한 시 최저기준이 있는지? 그 외 제한이 가능한지 ?
A5-8 ‘13.1.1부터 낙찰의 방법은 원칙적으로 적격심사제임(지침 제6조제2항) 따라서 ’13년 이후에도 현행과 같이 최저(최고)낙찰제로 입찰을 운용하고자 하는 경우에는 ‘13년 이전에 관리규약을 개정하여 최저(최고)낙찰제를 시행한다는 규정을 명시하여야 함
※ ‘13년 이전까지는 현행 제도로 운용되므로 별도 조치 필요 없음
Q5-8 적격심사제가 도입되더라도, 단지에서는 현행과 같이 최저(최고)낙찰제로 운용하고자 하는데 방법은 ?
A5-9 적격심사제와 최저낙찰제를 병행하고자 하는 경우에는 관리규약에 이에 관한 사항을 명시하면 가능(관리규약 조문안 예시 : 각종 공사 및 용역의 사업자 선정은 적격 심사제에 따른다. 다만, 입주자대표회의에서 의결할 경우에는 최저낙찰제에 따른다)
Q5-9 공사나 용역의 성격에 따라 적격심사제와 최저 낙찰제를 병행하고자 하는데 가능한지 ?
공동주택관리
A5-10 같은 용역이라 하더라도 단지 사정 상 필요하다면 관리규약에 정하여 낙찰 방법을 달리 정할 수 있음(예 : 경비용역은 적격심사제에 따르고 청소용역은 최저낙찰제에 따른다)
Q5-10 같은 용역(예: 경비, 청소)이라도, 관리규약에 낙찰자 선정방식을 달리(적격심사제 또는 최저가낙찰제) 정할 수 있는지 ?
A5-11 적격심사제 표준평가표의 평가항목 및 점수는 단지 사정에 따라 관리규약에 정할 경우 변경할 수 있음. 다만, 입찰가격 배점은 최소 30점임(별표 5, 6 비고1)
※ 예를 들어, 표준평가표 중 기업신뢰도에 3개 항목(신용평가등급, 행정처분건수, 만족도 점수)이 있으나 관리규약에 정할 경우 추가하거나 빼는 것도 가능함
Q5-11 적격심사제 표준평가표의 평가항목 및 점수를 단지 사정에 따라 달리 정할 수 있는 지 ?
A5-12 적격심사제 평가항목 및 점수 등에 관해 관리규약에 별도로 정하지 않는다면, 지침 상 표준평가표의 내용이 그대로 적용되는 것임
Q5-12 적격심사제의 평가항목 및 점수 등을 관리규약에 별도로 정하지 않는 다면, 지침 상표준평가표의 내용이 그대로 적용되는지 ?
A5-13 적격심사제 표준평가표의 비고란의 기준은 단지 사정에 따라 달리 정할 수 없음
Q5-13 적격심사제 표준평가표의 비고란의 기준도 달리 정할 수 있는지 ?
A5-14 입찰가격은 해당 단지에서 주택관리업자와 계약 추진 시 계약금액을 의미하는 것으로서 위탁관리수수료만으로 할 수도 있고, 직원에 대한 인건비 등을 포함한 금액으로 할 수도 있는 등 단지 사정에 따라 자율적으로 정할 수 있는 것임
Q5-14 지침 제11조의 입찰가격은 무엇을 의미하는지 ?
2016년 공동주택 관리편람
A5-15 주택관리업자 적격심사제 표준평가표 중 협력업체와의 공생발전지수는 경비, 청소 등에 대해 별도 용역을 하는 경우, 동 업체와 협력할 수 있는 방안을 창의적으로 제시하고 실행할 수 있는 사업계획에 대해 부여하는 점수임
Q5-15 주택관리업자 적격심사제 표준평가표 중 협력업체와의 공생발전지수는 무엇을 의미하는지 ?
A5-16 신용평가등급 확인서를 발급해주는 회사는 금융감독원 홈페이지 업무 자료에 등재 되어 있으며, 현재 나이스디앤비, 나이스신용평가정보, 서울신용평가정보, 이크레 더블, 한국기업데이터 5개 업체로 파악하고 있음
☞ 응찰 당시 발급업체를 다시 확인할 필요 있음
Q5-16 주택관리업자 적격심사제 표준평가표 중 신용평가등급 확인서를 발급하는 회사는 ?
A5-17 비고란의 관리실적이 없는 경우는 관리실적이 본질적으로 있을 수 없는 신생기업을 의미하는 것이며, 관리실적이 조금이라도 있는 경우에는 해당 관리실적을 적용하 여야 하는 것이며, 평균 관리실적을 적용할 수는 없음
Q5-17 주택관리업자 적격심사제 표준평가표 비고란에 관리실적이 없는 경우 입찰참가자의 평균 관리 단지수를 적용하는데, 관리실적이 있으나 미미하여 그 관리실적을 포기하고, 평균관리단지수를 적용할 수 있는지 ?
A5-18 기술자나 장비의 경우 복수로 인정하거나(예 : 전기기사가 2명일 때 2명으로 인정) 또는 복수의 경우 1명으로만 인정할지(예 : 전기기사가 2명이라도 1명으로만 인정)는 관리규약에 정하는 바에 따름
[평가항목 및 점수를 달리 정할 수 있는 점(지침 별표5 <비고1> 1호) 감안]
Q5-18 지침 별표5의 비고 기술자등 보유항목이나 장비 보유항목에서 같은 기술자 등이나 장비를 복수로 보유할 경우 복수로 인정하는지 ?
A5-19 공동주택의 관리주체는 경비, 청소 등 용역을 위해 사업자를 선정할 경우에는 경쟁 입찰(최저낙찰제, 적격심사제)에 의하도록 하고 있으므로(지침 별표4), 수의계약으로 업체 선정은 불가. 따라서 경쟁입찰(최저낙찰제, 적격심사제)에 따라 경비나 청소등 용역업체를 선정하여야 함. 이 경우 적격심사제에 따를 경우에는 주택관리업자가 평가표를 평가하되, 관리규약에 정한 평가표에 따라야 함
Q5-19 입주자대표회의에서 주택관리업자 선정 시 그 주택관리업자가 경비나 청소 용역 업체를 수의계 약에 의해 업체 선정이 가능한지 ?
공동주택관리
A5-20 공사 및 용역의 입찰공고의 경우 지침 개정(‘12.9.11) 전에는 일간신문, 입찰전문 사이트 등에 가능하였으나, 현재는 공동주택관리정보시스템(xxx.x-xxx.xx.xx) 에 반드시 공고하여야 함(일간신문 등에 병행하여 공고하는 것은 가능)
Q5-20 공사 및 용역의 입찰공고는 어디에 하는지 ?
A5-21 단지 여건에 따라 예산이 한정되는 등 필요가 있다면, 입찰공고 시 입찰가격 상 한을 공고할 수 있음. 이 경우 사전에 건축사, 기술사 등 전문가의 확인 후 가능 함(지침 제16조제2항)
Q5-21 단지 사정 상 예산이 한정되어 있는 경우 입찰가격 상한을 미리 정하여 공고할 수 있는지 ?
A5-22 지침 별표4에 따라 용역이나 공사의 계약자는 관리주체이며(하자보수공사는 제 외), 관리주체는 위탁관리 시 주택관리업자이므로(주택법 제2조제14호) 주택관리 업자가 계약자가 됨(단, 주택관리업자가 소속 직원인 관리사무소장에게 계약권을 위임(대리)한다면, 관리사무소장이 계약할 수 있을 것임)
Q5-22 공사 및 용역 사업자 선정 시 위탁관리를 할 경우 계약당사자가 누구인지 ?
2016년 공동주택 관리편람
제 2 절 관리사무소장
아파트 관리주체는 아파트의 공용부분과 입주자 공동소유인 부대시설 및 복리시설의 유지․보수와 안전관리를 주요 업무로 하고 있으며, 정부는 이러한 관리주체 업무의 효율성을 위해 지난 1987년 주택관리사제도를 도입하였음
1. 관리사무소장의 배치(법 제55조, 영 제72조)
◦ 주택관리업자 또는 입주자대표회의(자치관리의 경우에 한함) 및 임대사업자는 주택 관리사 또는 주택관리사보를 공동주택의 관리사무소장 등으로 배치하여야 함
- 500세대 미만의 공동주택 : 주택관리사 또는 주택관리사보
- 500세대 이상의 공동주택 : 주택관리사
◦ 관리사무소장으로 배치된 자는 배치된 날부터 15일 이내에 ‘관리사무소장배치등 신고서’에 그 배치내용과 업무의 집행에 사용할 직인 등에 관한 다음 서류를 첨 부하여 접수업무를 위탁받은 주택관리사단체(대한주택관리사협회)에 제출하여야 함
◦ 신고한 배치내용과 직인을 변경할 때에도 또한 같음
1. 관리사무소장의 주택관리 교육 또는 주택관리사 등의 보수교육 이수현황 1부
2. 배치를 증명하는 임명장 등 사본 1부
3. 주택관리사보 합격증 또는 주택관리사 자격증 사본 1부
4. 배치내용 또는 직인의 변경을 증명하는 서류(변경 신고하는 경우에 한함)
5. 주택관리사등의 보증 설정을 입증하는 서류를 제출한 사본 1부
【배치신고 시 첨부서류】
◦ 신고 또는 변경신고를 접수한 주택관리사단체는 관리사무소장의 배치 내용 및 직인 신고(변경신고하는 경우 포함) 접수 현황을 분기별로 시장․군수․구청장에게 보고 하여야 함
2. 관리사무소장의 업무(법 제55조, 규칙 제32조)
◦ 관리사무소장은 공동주택을 안전하고 효율적으로 관리하여 공동주택의 입주자 및 사용자의 권익을 보호하기 위하여 다음의 업무를 집행함
① 입주자대표회의에서 의결하는 다음의 업무
- 공동주택의 운영․관리․유지․보수․교체․개량 및 리모델링에 관한 업무
- 업무집행을 위한 관리비․장기수선충당금 그 밖에 경비의 청구․수령․지출업무
공동주택관리
② 장기수선계획의 조정, 시설물의 안전관리계획의 수립 및 건축물의 안전점검 업무. 다만, 비용지출을 수반하는 사항에 대해서는 입주자대표회의의 의결을 거쳐야 함
③ 관리주체의 업무를 지휘․총괄하는 업무
④ 안전관리계획의 조정
- 이 경우 3년마다 조정하되, 관리여건상 관리사무소장이 입주자대표회의 구성원 과반수의 서면동의를 얻은 경우에는 3년이 경과하기 전에 조정 가능
◦ 관리사무소장은 선량한 관리자의 주의로 그 직무를 수행하여야 함
3. 손해배상책임(법 제55조의2, 영 제72조의2～제72조의4)
◦ 주택관리사 등은 관리사무소장의 업무를 집행하면서 고의 또는 과실로 입주자에게 재산상의 손해를 입힌 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있음
◦ 관리사무소장으로 배치된 주택관리사 등은 손해배상책임을 보장하기 위하여 다음 구분의 금액을 보장하는 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 함
- 500세대 미만 공동주택 : 3천만원
- 500세대 이상 공동주택 : 5천만원
◦ 주택관리사 등은 손해배상책임을 보장하기 위한 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 한 후 해당 공동주택의 관리사무소장으로 배치된 날에 다음에 해당하는 자 에게 보증보험 등에 가입한 사실을 입증하는 서류를 제출하여야 함
1. 입주자대표회의를 대표하는 자
2. 임대주택은 「임대주택법」제2조제4호에 따른 임대사업자
3. 입주자대표회의가 없는 경우에는 시장․군수․구청장
◦ 손해배상책임 보증을 설정한 주택관리사 등은 그 보증을 다른 보증으로 변경하려는 경우에는 이미 설정한 보증의 효력이 있는 기간 중에 다른 보증을 설정하여야 함
◦ 공제 또는 보증보험에 가입한 주택관리사 등으로서 보증기간이 만료되어 다시 보 증을 설정하려는 자는 그 보증기간 만료일까지 다시 보증을 설정하여야 함
◦ 주택관리사 등은 손해배상을 한 때에는 15일 이내에 보증보험 또는 공제에 다시 가입하거나 공탁금 중 부족하게 된 금액을 보전하여야 함
◦ 손해배상책임을 보장하기 위한 공탁금은 주택관리사 등이 당해 공동주택의 관리사 무소장의 직책을 사임․해임 또는 사망한 날부터 3년 이내에는 회수할 수 없음
2016년 공동주택 관리편람
4. 관리사무소장등의 교육(법 제58조, 규칙 제35조)
◦ 관리사무소장은 배치된 날부터 1년 이내에 주택관리에 관한 업무를 위탁받은 기관 (주택관리사협회)으로부터 교육을 받아야 함 → 교육기간(4일)
◦ 관리사무소장으로 배치 받으려는 자가 배치예정일 직전 5년 이내에 관리사무소장․ 공동주택관리기구의 직원 또는 주택관리업자의 임직원으로 종사한 경력이 없는 경우 관리사무소장의 직무 보수교육을 이수하여야 관리사무소장으로 배치 받을 수 있음
◦ 관리사무소장의 직무에 관한 보수교육을 이수하고 관리사무소장으로 배치 받은 주택관리사 등에 대하여는 주택관리사무소장의 교육의무를 이행한 것으로 봄
5. 주택관리사 등의 자격취소 등(법 제57조, 영 제81조)
◦ 시․도지사는 주택관리사 등이 다음 중 어느 하나에 해당하는 때에는 그 자격을 취소하거나 1년 이내의 기간을 정하여 그 자격을 정지시킬 수 있음
1. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 자격을 취득한 경우
2. 과실로 주택을 잘못 관리하여 입주자 및 사용자에게 재산상의 손해를 입힌 경우
3. 법 제56조제4항 제1호 또는 제2호에 따른 결격사유에 해당하게 된 경우
4. 법 제59조에 따른 보고, 자료의 제출, 조사 또는 검사를 거부․방해 또는 기피하거나 거짓으로 보고를 한 경우
5. 법 제88조를 위반하여 다른 사람에게 자기의 명의를 사용하여 업무를 수행하게 하거나 자격증을 대여한 경우
6. 공동주택의 관리업무와 관련하여 금고 이상의 형을 선고받은 경우
7. 주택관리사 등이 동시에 2개 이상의 다른 공동주택단지에 취업한 경우
8. 주택관리사 등이 자격정지기간에 주택관리업무를 수
A5-23 관리사무소장의 시간외 근무수당은 근로기준법 등 관계법령과 당해 공동주택의 근로계약 등에 따름
Q5-23 관리사무소장에게 시간외 근무수당을 지불할 수 있는지 ?
공동주택관리
제 3 절 주택관리업자
주택관리업자는 공동주택을 관리하는데 있어 일정 정도의 기술인력 및 장비를 갖추고 있어야 하며, 주택관리사 또는 주택관리사보를 관리책임자로 배치해야 함
1. 주택관리업의 등록(법 제53조, 영 제68조)
◦ 공동주택의 관리를 업으로 하고자 하는 자는 주택관리업의 등록기준을 갖추어 시장․군수․구청장에게 등록하여야 함
<표 5.1> 주택관리업 등록기준
구 분 | 등록기준 | |
자 본 금 | 2억원 이상 | |
기술 능력 | 전기분야 기술자 | 전기산업기사 이상의 기술자 1인 이상 |
연료사용기기 취급관련 기술자 | 열관리산업기사 이상의 기술자 또는 보일러시공․취급기능사 1인 이상 | |
고압가스관련 기술자 | 가스기능사의 자격을 가진 자 1인 이상 | |
위험물취급관련 기술자 | 위험물관리기능사 이상의 기술자 1인 이상 | |
주택관리사 등 | 주택관리사 1인 이상 | |
시설․장비 | 5마력 이상의 양수기 1대 이상 절연저항계(누전측정기) 1대 이상 사무실 | |
◦ 등록사항에 변경이 있는 때에는 변경사유가 발생한 날부터 15일 이내에 주택 관리업 등록사항변경신고서에 변경내용을 증명하는 서류를 첨부하여 시장 ․ 군수 또는 구청장에게 제출하여야 함
◦ 주택관리업자가 등록이 말소된 후 2년이 지나지 아니한 때에는 다시 등록할 수 없음
◦ 주택관리업자의 지위에 관하여는 민법 중 위임에 관한 규정을 준용함
2. 주택관리업자의 관리상 의무(영 제69조)
◦ 주택관리업자는 공동주택을 관리함에 있어 다음의 기술인력 및 장비를 갖추어야 함
2016년 공동주택 관리편람
<표 5.2> 공동주택관리기구의 기술인력 및 장비기준
구 분 | 기 준 |
기 술 인 력 | 다음 각호의 기술인력. 다만, 관리주체가 입주자대표회의의 동의를 얻어 관리업무의 일부를 해당 법령에서 인정하는 전문용역업체에 용역하는 경우에는 해당 기술인력을 갖추지 아니할 수 있음 1. 승강기가 설치된 공동주택인 경우에는「승강기시설 안전관리법 시행령」제16조에 따른 승강기 자체검사자격을 갖추고 있는 자 1인 이상 2. 당해 공동주택의 건축설비의 종류 및 규모 등에 따라「전기사업법」․「고압가스 안전관리법」․「액화석유가스의 안전관리 및 사업법」․「도시가스사업법」․「에너지 이용합리화법」․「소방기본법」․「소방시설 설치유지 및 안전관리에 관한 법률」 및「대기환경보전법」등 관계 법령에 따라 갖추어야 할 기준 이상의 기술자 |
장 비 | 비상용 급수펌프(수중펌프를 말함) 1대 이상 절연저항계(누전측정기를 말함) 1대 이상 건축물 안전점검의 보유장비 : 망원경, 카메라, 돋보기, 콘크리트 균열폭 측정기, 5미터 이상용 줄자 및 누수탐지기 각 1대 이상 |
◦ 주택관리업자는 공동주택을 관리함에 있어 공동주택단지에 배치된 주택관리사등이 해임 그 밖의 사유로 결원이 생긴 때에는 그 사유가 발생한 날부터 15일 이내에 새로운 주택관리사 등을 배치하여야 함
3. 주택관리업의 등록말소 및 영업정지(법 제54조, 영 제70조)
1) 등록말소 및 영업정지의 대상 → 세부기준(영 별표9)
◦ 시장․군수․구청장은 주택관리업자가 다음 중 어느 하나에 해당하는 때에는 그 등록을 말소하거나 1년 이내의 기간을 정하여 영업의 전부 또는 일부의 정지를 명할 수 있음.
① 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 등록을 한 경우
② 법 제53조제3항에 따른 등록기준에 미달하게 된 경우
③ 고의 또는 과실로 공동주택을 잘못 관리하여 입주자 및 사용자에게 재산상의 손해를 입힌 경우
공동주택관리
④ 법 제53조제3항에 따른 관리방법 및 업무 내용 등을 위반하여 공동주택을 관리한 경우
③ 매년 12월말 기준 최근 3년간 공동주택 관리 실적이 없는 경우
⑥ 법 제59조에 따른 보고, 자료의 제출, 조사 또는 검사를 거부ㆍ방해 또는 기 피하거나 거짓으로 보고를 한 경우
⑦ 최근 3년간 2회 이상의 영업정지처분을 받은 자로서 그 정지처분을 받은 기간 이 통산하여 12개월을 초과한 경우
⑧ 이 법 또는 이 법에 따른 명령을 위반한 경우
2) 입주자대표회의에 통보
◦ 시장 ․ 군수․구청장은 주택관리업의 말소 또는 영업의 정지를 하고자 하는 때에는 처분일 1월 전까지 당해 주택관리업자가 관리하는 공동주택의 입주자대표회의에 그 사실을 통보하여야 함
2016년 공동주택 관리편람
제Ⅵ장 관 리 비
공동주택의 입주자 및 사용자는 당해 공동주택의 유지관리를 위하여 필요한 관리비를 관리주체에게 납부하여야 함
1. 관리비의 내역(법 제45조, 영 제58조)
◦ 관리비는 다음 각 비목의 월별금액의 합계액으로 함 → 세부내역(영 별표5)
1. 일반관리비
2. 청소비
3. 경비비
4. 소독비
5. 승강기유지비
5의2. 지능형 홈네트워크 설비 유지비
6. 난방비(「주택건설기준 등에 관한 규정」 제37조에 따라 난방열량계 등이 설치된 공동주택의 경우에는 난방열량계 등의 계량에 의하여 산정한 난방비를 말함)
7. 급탕비
8. 수선유지비(냉․난방시설의 청소비를 포함)
9. 위탁관리수수료
【관리비의 항목】
2. 관리비와 구분 징수비용(영 제58조제2항)
◦ 관리주체는 다음 비용에 대하여는 이를 별도로 관리비와 구분하여 징수하여야 함
1. 장기수선충당금
2. 영 제62조제4항 단서에 따른 안전진단 실시비용
【관리비와 구분하여 징수하여야 하는 비용】
3. 사용료 등(영 제58조제3항)
◦ 관리주체는 입주자등이 납부하는 다음 사용료 등을 입주자등을 대행하여 그 사용료 등을 받을 자에게 납부할 수 있음
공동주택관리
1. 전기료(공동으로 사용되는 시설의 전기료를 포함)
2. 수도료(공동으로 사용하는 수도료를 포함)
3. 가스사용료
4. 지역난방 방식인 공동주택의 난방비와 급탕비
5. 정화조오물수수료
6. 생활폐기물수수료
7. 공동주택단지안의 건물 전체를 대상으로 하는 보험료
8. 입주자대표회의의 운영비
9. 선거관리위원회의 운영경비
【사용료 등】
4. 관리비등 금융기관 예치(영 제58조제7항)
◦ 관리주체는 관리비등을 입주자대표회의가 지정하는 금융기관에 예치하여 관리하되, 장기수선충당금은 별도의 계좌로 예치․관리하여야 함.
◦ 계좌는 관리사무소장의 직인 외에 입주자대표회의 회장 인감을 복수로 등록할 수 있음
5. 관리비등 인터넷 공개(영 제58조제8항)
1) 근거규정 : 주택법 제45조 제4항
◦ 공동주택 관리주체는 다음의 내역(항목별 산출내역을 말하며, 세대별 부과내역은 제외)을 국토해양부장관이 지정하는 인터넷 홈페이지에 공개하여야 함
① 관리비, 잡수입, 사용료 등
② 사용료 등
③ 장기수선충당금과 그 적립금액
③ 주택관리업자의 선정에 관한 입찰공고 및 선정결과의 내용(즉시 공개)
◦ 공동주택 관리비등 공개 지정 인터넷 홈페이지 주소
- 공동주택관리정보시스템(xxxx://xxx.x-xxx.xx.xx)
2) 공개대상범위
◦ 공동주택 공동관리비를 의무적으로 공개해야 하는 공동주택의 범위는 다음과 같음
① 300세대 이상의 공동주택
2016년 공동주택 관리편람
② 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 공동주택
③ 150세대 이상으로서 중앙집중식 난방방식(지역난방방식을 포함)의 공동주택
④ 「건축법」제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일건축 물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물(주상복합건축물)
* 오피스텔은 의무공개대상이 아님
3) 공개절차
◦ 인터넷 홈페이지(xxxx://xxx.x-xxx.xx.xx)에 단지관리자(홈페이지 우측상단)로 그인을 하여 당월 말일까지 부과된 관리비등을 다음달 말일까지 자료 입력
※ 단지관리자 ID 및 PW(비밀번호) : 각 시․도 주택관리사협회에 문의
4) 벌 칙
◦ 공개하지 아니한 자에 대하여는 5백만원의 과태료 부과(주택법 제101조제3항제8호)
6. 관리비예치금(영 제49조)
◦ 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 공동주택을 직접 관리하는 경우 에는 입주예정자와 관리계약을 체결하여야 하며, 그 관리계약에 의하여 당해 공동 주택의 공용부분의 관리 및 운영 등에 필요한 비용(이하 ‘관리비 예치금’이라 함)을 징수할 수 있음
◦ 사업주체는 입주자대표회의가 관리방법을 결정하였음을 통지한 때에는 당해 입주 자대표회의에 관리비예치금을 인계하여야 함
7. 부과 기준(영 제58조)
◦ 관리주체는 인양기 등 공용시설물의 사용료를 당해 시설의 사용자에게 따로 부과 할 수 있음
◦ 관리주체는 보수를 요하는 시설(누수되는 시설 포함)이 2세대 이상의 공동사용에 제공되는 것인 경우에는 이를 직접 보수하고, 당해 입주자등에게 그 비용을 따로 부과할 수 있음
◦ 관리주체는 관리비등을 통합하여 부과하는 때에는 그 수입 및 집행 내역을 쉽게 알 수 있도록 정리하여 입주자 등에게 알려주어야 함
공동주택관리
A6-1 잡수입(금융기관의 예금이자, 연체료 수입, 부대시설․복리시설의 사용료 등)은 관리 주체가 징수․사용․보관 및 예치 등에 관한 장부를 작성토록 되어 있고(영 제55조제2항)
○ 잡수입 등의 계약도 관리주체가 경쟁입찰의 방법으로(최고낙찰제) 운용토록 하고 있으 므로(주택관리업자 및 사업자 선정지침 별표4) 잡수입의 징수, 사용 등 제반관리는 관리주체가 하여야 함
Q6-1 잡수입의 징수, 사용 등을 부녀회에서 주관할 수 있는지 ?
A6-2 소송비용 등은 공동주택 입주자등의 권익보호의 필요성 등을 합리적으로 감안하여, 관리비등의 사업계획서 및 예산서에 편성하여 입주자대표회의의 승인을 받거나
(영 제55조의2)
○ 공동체 활성화에 관한 사항으로 입주자대표회의의 의결을 받거나(영 제51조제1항제8 호의2)
○ 그 밖에 공동주택의 관리에 관한 사항으로 보아 관리규약으로 정하여(영 제57조제1항 제22호) 지출이 가능할 것임
Q6-2 소송비용 등을 잡수입에서 지출 가능한지 ?
A6-3 장기수선충당금은 관리비와 구분하여 징수토록 하고 있고(영 제58조제2항제1호), 인양기 등 공용시설물의 사용료는 당해 시설의 사용자에게 따로 부과할 수 있으므로 (영 제58조제4항)
○ 장기수선충당금의 경우 관리비와 같은 고지서로 부과할 수 있으나 내용 상 구분되게 부과하고
○ 기타 인양기 등 공용시설물의 사용료 등의 부과는 관리비 고지서와 별개의 고지서로 부과하는 것이 타당
Q6-3 장기수선충당금 및 인양기 등 공용시설물의 사용료 부과 방법은 ?
2016년 공동주택 관리편람
제Ⅶ장 공동주택의 유지관리
제 1 절 하자보수제도
1. 하자보수 책임자(법 제46조)
◦ 사업주체는 공동주택의 사용검사일 또는「건축법」제22조의 규정에 의한 공동주택 사용승인일부터 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별로 10년 이내의 범위에서 정하는 담보책임기간 안에, 공사상 잘못으로 인한 균열․침하․파손 등의 하자가 발 생한 경우 공동주택 입주자대표회의 등의 청구에 따라 그 하자를 보수하여야 함
2. 하자의 범위 및 하자보수책임기간(영 제59조)
◦ 사업주체가 보수책임을 부담하는 하자의 범위, 시설공사별 및 내력구조부별 하자 담보책임기간 등은 다음과 같음
1) 시설공사별 하자의 범위 및 하자보수책임기간
① 하자의 범위
◦ 공사상의 잘못으로 인한 균열․처짐․비틀림․침하․파손․붕괴․누수․누출, 작동 또는 기능불량, 착․접지 또는 결선 불량, 고사 및 입상불량 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 기능․미관 또는 안전상의 지장을 초래할 정도의 하자
② 하자담보책임기간 : 「주택법시행령」별표6
2) 내력구조부별 하자의 범위 및 하자보수책임기간
◦ 사업주체는 하자담보책임기간 안에 공동주택의 내력구조부에 중대한 하자가 발 생한 때에는 사용검사일부터 10년 이내의 범위에서 이를 보수하고, 그로 인한 손해를 배상할 책임이 있음
① 하자의 범위
- 내력구조부에 발생한 결함으로 인하여 당해 공동주택이 무너진 경우
- 안전진단 실시결과 당해 공동주택이 무너질 우려가 있다고 판정된 경우
② 하자담보책임기간
- 기둥․내력벽(힘을 받지 않는 조적벽 등은 제외) : 10년
- 보․바닥 및 지붕 : 5년
공동주택관리
③ 안전진단의 실시(법 제46조, 영 제62조)
◦ 구청장(군수)은 하자담보책임기간 이내에 공동주택의 구조안전에 중대한 하자가 있다고 인정하는 경우에는 안전진단기관에 의뢰하여 안전진단을 실시할 수 있음
3) 지방자치단체장의 안전진단
◦ 구청장(군수)은 공동주택의 내력구조부에 중대한 하자가 있다고 인정하는 경우 에는 다음 중 어느 하나의 기관에 당해 공동주택의 안전진단을 의뢰할 수 있음
1. 한국건설기술연구원
2. 한국시설안전공단 3.「건축사법」에 의한 건축사협회
4.「고등교육법」에 의한 대학 및 산업대학의 부설연구기관(상설기관에 한함)
5.「시설물의 안전관리에 관한 특별법」제9조의 규정에 의한 안전진단전문기관
【안전진단기관】
◦ 안전진단에 소요되는 비용은 사업주체가 이를 부담함
- 다만, 하자의 원인이 사업주체외의 자에게 있는 경우에는 그 자가 부담함
3. 하자보수의 요구(영 제59조)
◦ 입주자대표회의 등은 하자담보책임기간 내에 공동주택의 하자가 발생한 경우에는 사업주체에 대하여 그 하자의 보수를 요구할 수 있음
◦ 사업주체는 하자보수요구를 받은 날부터 3일 이내에 그 하자를 보수하거나 보수 일정 등을 명시한 하자보수계획을 입주자대표회의 등에 통보하여야 함
4. 입주자대표회의 등의 직접 보수(영 제59조의2)
◦ 입주자대표회의 등은 하자보수청구를 한 후 사업주체가 영 제59조제3항에 따른 기간 내에 하자보수를 이행하지 아니하거나 하자보수계획을 통보하지 아니한 경우 에는 하자보수보증금을 사용하여 직접 보수하거나 제3자에게 보수하게 할 수 있음.
◦ 하자심사․분쟁조정위원회의 조정결과에 따라 하자보수를 이행하지 아니한 경우에는 하자보수보증금을 사용하여 직접 보수하거나 제3자에게 보수하게 할 수 있음
◦ 입주자대표회의 등이 하자보수보증금을 청구한 경우 현금을 보증금으로 예치한
2016년 공동주택 관리편람
금융기관 또는 하자보수보증금의 보증서 발급기관은 입주자대표회의 등에 사업주 체가 예치한 보증금 또는 보증서의 보증금액의 범위에서 하자보수보증금을 청구 일부터 30일 이내에 지급하여야 함
◦ 입주자대표회의등은 하자보수보증금의 사용내역을 사업주체에게 통보하여야 함
5. 하자보수보증금(법 제46조, 영 제60조～제61조)
1) 하자보수보증금의 예치(법 제46조)
◦ 하자보수의 책임이 있는 사업주체는 하자보수보증금을 예치하여야 함
- 다만, 국가․지방자치단체․한국토지주택공사 및 지방공사인 사업주체의 경우에는 하자보수보증금을 예치하지 아니함
2) 하자보수보증금의 예치방법(영 제60조)
◦ 사업주체는 사용검사권자가 지정하는 금융기관에 사용검사권자의 명의로 하자 보수보증금을 예치하고, 그 예치증서를 사용검사신청서를 제출하는 때에 사용검 사권자에게 제출하여야 함
◦ 하자보수보증금은 현금 또는 다음의 증서로 예치하여야 함
① 대한주택보증주식회사가 발행하는 보증서
②「건설산업기본법」에 의한 건설공제조합이 발행하는 보증서
③「보험업법」에 따른 보증보험업을 영위하는 자가 발행하는 이행보증보험증권
④ 금융기관의 지급보증서
3) 하자보수보증금의 예치명의 변경(영 제60조)
◦ 사용검사권자는 입주자대표회의가 구성된 때에는 지체없이 하자보수보증금의 예치명의를 당해 입주자대표회의의 명의로 변경하여야 하며,
◦ 입주자대표회의는 사업주체의 하자보수책임이 종료되는 때까지 하자보수보증금을 금융기관에 예치하여 보관하여야 함
4) 하자보수보증금액(영 제60조)
◦ 하자보수보증금은 다음 증 어느 하나에 해당하는 금액의 100분의 3으로 함
① 대지조성과 함께 공동주택을 건설하는 경우 : 사업계획승인서에 기재된 해당
공동주택관리
공동주택의 총사업비(설계비, 감리비, 분담금, 보상비 및 일반분양시설경비 제외, 이하 같음)에서 해당 공동주택을 건설하는 대지의 조성 전 가격을 뺀 금액
② 대지조성을 하지 아니하고 공동주택을 건설하는 경우 : 사업계획승인서에 기재 된 당해 공동주택의 총사업비에서 대지가격을 뺀 금액
③ 공동주택을 신축․증축․개축․대수선 또는 리모델링하는 경우 : 허가신청서 또는 신고서에 기재된 당해 공동주택의 총사업비
④ 건축허가를 받아 분양을 목적으로 공동주택을 건설하는 경우 :「임대주택법시 행령」제13조제5항에 따른 공공건설임대주택 분양전환가격의 산정기준에 의한 표준건축비를 적용하여 산출한 건축비
5) 하자보수의 종료(영 제60조의2)
◦ 사업주체는 영 제61조 각 호의 구분에 따라 순차적으로 하자담보책임기간이 만료되기 30일 전까지 그 사실을 입주자대표회의에 통지하고,
◦ 하자담보책임기간이 만료된 때에는 입주자대표회의 등이 하자담보책임기간 내에 발생된 하자에 대하여 보수를 청구한 경우에는 지체 없이 보수를 완료한 후 그 결과를 입주자대표회의 등에 통지하여야 함
◦ 입주자대표회의 등은 사업주체로부터 하자보수완료 통지를 받은 날로부터 30일 이내에 문서로 이의를 제기할 수 있음.
◦ 사업주체는 하자보수완료 통지에 대하여 입주자대표회의 등의 이의가 없는 경우 에는 하자담보책임기간별로 순차적으로 주거전용부분과 공용부분으로 구분하여 하자보수종료 확인을 입주자대표회의 등에게 요구할 수 있음
◦ 사업주체의 요구가 있는 경우에는 입주자대표회의 등은 입주자가 그 취지를 알 수 있도록 서면으로 고지하여야 함
◦ 하자보수종료의 확인을 위해서는 하자보수종료확인서에 입주자 또는 그 대리인의 서면확인서(공용부분은 전체 입주자의 5분의 4 이상의 서면확인서를 말함)를 첨부하여야 함
6) 하자보수보증금의 반환(영 제61조)
◦ 입주자대표회의는 사업주체가 예치한 하자보수보증금을 다음의 구분에 따라 순차적으로 사업주체에게 반환하여야 함.
2016년 공동주택 관리편람
1. 사용검사일부터 1년이 경과된 때 : 하자보수보증금의 100분의 10
2. 사용검사일부터 2년이 경과된 때 : 하자보수보증금의 100분의 25
3. 사용검사일부터 3년이 경과된 때 : 하자보수보증금의 100분의 20
4. 사용검사일부터 4년이 경과된 때 : 하자보수보증금의 100분의 15
5. 사용검사일부터 5년이 경과된 때 : 하자보수보증금의 100분의 15
6. 사용검사일부터 10년이 경과된 때 : 하자보수보증금의 100분의 15
【하자보수보증금 반환 비율】
7) 건축분쟁조정위원회에 하자분쟁 조정 신청(법 제46조)
◦ 사업주체․설계자 또는 감리자는 하자담보책임기간에 발생한 하자의 책임범위에 대하여 분쟁이 발생한 때에는「건축법」제4조에 따른 건축위원회에 조정을 신청 할 수 있음
6. 하자심사․분쟁조정위원회(법 제46조2～제47조의8)
◦ 담보책임 및 하자보수 등과 관련한 심사․조정을 위하여 국토해양부에 하자심사․분쟁 조정 위원회를 둠
◦ 위원회는 다음의 사항을 심사․조정 함
① 하자 여부 판정
② 하자담보책임 및 하자보수 등에 대한 공동주택의 입주자등과 사업주체 간의 분쟁
③ 위원회의 의사에 관한 규칙의 제정 및 개정 및 폐지에 관한 사항
④ 그 밖에 위원회의 위원장이 회의에 부치는 사항
◦ 위원회는 조정등의 신청을 받은 때에는 지체 없이 조정등의 절차를 개시하여야 함
- 위원회는 신청을 받은 날부터 60일 이내에 그 절차를 완료하여야 함
- 위의 기간 이내에 조정등을 완료할 수 없는 경우에는 위원회의 의결로 그 기간을 1회에 한하여 연장할 수 있되, 그 기간은 30일 이내로 하며 그 사유와 기한을 명 시하여 당사자에게 서면으로 통지하여야 함
◦ 위원회는 조정등의 절차 개시에 앞서 이해관계인이나 하자진단을 실시한 안전진단 기관 등의 의견을 들을 수 있음
공동주택관리
◦ 절차를 완료한 때에는 조정안을 작성하여 지체 없이 이를 각 당사자에게 제시하여야 하며, 조정안을 제시받은 당사자는 그 제시를 받은 날부터 15일 이내에 그 수락 여부를 위원회에 통보하여야 함
◦ 당사자가 조정안을 수락한 때에는 위원회는 즉시 조정서를 작성하여야 하며, 위원장 및 각 당사자는 이에 서명․날인하여야 함
◦ 당사자가 조정안을 수락한 때에는 당사자 간에 조정서와 동일한 내용의 합의가 성립된 것으로 봄
제 2 절 장기수선계획
1. 장기수선계획의 수립․조정(법 제47조, 규칙 제26조)
◦ 공동주택을 건설․공급하는 사업주체 또는 리모델링을 하는 자는 당해 공동주택의 공용부분에 대한 장기수선계획을 수립하여 사용검사를 신청하는 때에 사용검사 권자에게 제출하고, 사용검사권자는 이를 당해 공동주택의 관리주체에게 인계하여야 함
◦ 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 조정하되, 관리여건상 필요 하여 전체 입주자 과반수의 서면동의를 얻은 경우에는 3년이 경과하기 전에 조정 할 수 있으며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요 시설을 교체하거나 보 수하여야 함
2. 장기수선계획의 수립대상(법 제47조)
① 300세대 이상의 공동주택
② 승강기가 설치된 공동주택
③ 중앙집중식 난방방식 또는 지역난방방식의 공동주택
3. 장기수선계획 조정교육(법 제47조, 규칙 제26조)
◦ 관리주체는 당해 공동주택의 관리사무소장으로 하여금 시․도지사가 실시하는 장기 수선계획의 비용산출 및 공사방법 등에 관한 교육을 받게 할 수 있음
- 영 제118조제3항에 따라 시․도지사는 주택관리단체에 장기수선계획 조정교육 위탁
◦ 장기수선계획의 조정교육에 관한 업무를 위탁받은 기관은 교육실시 10일 전에
2016년 공동주택 관리편람
교육의 일시․장소․기간․내용․대상자 그 밖에 교육에 관하여 필요한 사항을 공고하거나 관리주체에게 통보하여야 함
◦ 시․도지사는 조정교육수탁기관으로 하여금 다음 사항을 이행하도록 하여야 함
- 매년 11월말까지 다음 연도의 교육계획서를 작성하여 시․도지사의 승인을 얻을 것 (교육일시․장소 및 교육시간, 교육예정인원, 교육과목 및 내용, 강사 등 포함)
- 당해 연도 교육종료 후 1월 이내에 교육결과를 시․도지사에게 보고
4. 장기수선충당금(법 제51조, 영 제66조, 규칙 제30조)
1) 장기수선충당금의 적립의무자
◦ 관리주체는 장기수선계획에 의하여 공동주택의 주요시설의 교체 및 보수에 필요 한 장기수선충당금을 당해 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 함
- 공동주택 중 분양되지 아니한 세대의 장기수선충당금은 사업주체가 부담
◦ 공동주택의 사용자는 그 소유자를 대신하여 장기수선충당금을 납부한 경우에는 해당주택의 소유자에게 그 납부금액의 지급을 청구할 수 있음
◦ 관리주체는 공동주택의 사용자가 장기수선충당금의 납부확인을 요구하는 경우에는 지체 없이 확인서를 발급해 주어야 함
◦ 공동주택의 주요시설의 범위, 교체․보수시기 및 방법 등에 관한 사항은 장기수선 계획의 수립기준(시행규칙 별표 5)에 의함
2) 장기수선충당금의 적립방법
◦ 장기수선충당금은 당해 공동주택의 사용검사일부터 1년이 경과한 날이 속하는 달 부터 매월 적립함
- 다만, 분양승인을 받은 건설임대주택의 경우에는 임대사업자가 관리주체에게 관리업무를 인수인계한 날이 속하는 달부터 매월 적립함
3) 장기수선충당금의 요율
◦ 장기수선충당금의 요율은 당해 공동주택의 공용부분의 내구연한 등을 감안하여 관리규약으로 정하고, 적립금액은 장기수선계획에서 정함
- 다만, 임대를 목적으로 하여 건설한 공동주택을 분양전환한 이후 관리업무를 인계하기 전까지의 장기수선충당금 요율은 「임대주택법 시행령」제30조제3항에 따른 특별수선충당금 적립요율에 따라야 함.
공동주택관리
4) 장기수선충당금의 사용
◦ 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따름.
- 다만, 입주자 과반수의 서면동의가 있는 경우에는 ① 하자 조정등의 비용, ② 하자 진단 및 감정에 드는 비용, ① ②의 비용을 청구하는데 드는 비용으로 사용 가능
◦ 장기수선충당금은 관리주체가 다음의 사항이 포함된 장기수선충당금 사용계획서를 장기수선계획에 따라 작성하고, 영 제51조제1항에 따른 입주자대표회의의 의결을 거쳐 사용함.
① 수선공사(공동주택의 공용부분의 보수․교체 및 개량)의 명칭과 공사내용
② 수선공사 대상 시설의 위치 및 부위
③. 수선공사의 설계도면 등
④ 공사기간 및 공사방법
③ 수선공사의 범위 및 예정 공사금액
⑥ 공사 발주방법 및 절차 등
5) 월간 세대별 장기수선충당금 산정방법(시행규칙 별표5)
월간세대별
장기수선충당금
장기수선계획기간중의 수선비 총액
= ──────────────── × 세대당 주택공급 면적 총공급면적 × 12 × 계획기간(년)
A7-1 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 조정하되 주요시설을 신설하는 등 관리여건 상 필요한 경우에는 3년 이내에도 전체 입주자 과반수의 서면동의를 얻어 조정 가능(규칙 제26조제2항)
○ 따라서 CCTV 신규 설치 등 관리여건 상 필요한 시설은 장기수선계획의 조정 (기존 장기수선충당금의 사용 허용등 포함)을 통해 설치 가능
Q7-1 관리여건 상 필요하여 시설의 신설(CCTV 신규설치 등)이 필요한 경우 처리방법은 ?
A7-2 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따르므로(법 제51조제2항) 장기수선계획에 따르지 않은 사용은 불가하며
○ 장기수선계획은 공용부분에 대해 수립하므로(법 제47조제1항) 전용부분은 사용 불가함
Q7-2 장기수선충당금은 반드시 장기수선계획에 따라야 하는지 및 전용부분에도 사용 가능한지 ?
2016년 공동주택 관리편람
A7-3 300세대 이상의 공동주택과 승강기나 중앙집중식 난방방식의 공동주택을 건설․공급 하는 사업주체는 장기수선계획을 수립하여야 하며(법 제47조제1항)
○ 관리주체는 장기수선계획에 따른 공동주택의 주요시설의 교체 및 보수에 필요한 장기 수선충당금을 해당주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 하므로(법 제51조제1항)
○ 장기수선충당금의 적립은 의무관리대상 공동주택이 아닌 150세대 미만의 승강기나 중앙 집중식 난방방식의 공동주택에도 적립하여야 함
Q7-3 장기수선충당금은 의무관리대상 공동주택에만 부과하는지 ?
A7-4 공동주택의 사용자는 소유자를 대신하여 장기수선충당금을 납부한 경우에는 해당 주택의 소유자에게 그 납부금액의 지급을 청구할 수 있으며(영 제66조제5항)
○ 관리주체는 공동주택의 사용자가 장기수선충당금의 납부확인을 요청하는 경우에는 지 체없이 확인서를 발급해 주어야 함(영 제66조제6항)
Q7-4 장기수선충당금을 사용자가 납부한 경우 환급방법은 ?
A7-5 장기수선충당금은 주택의 내구성 증가 등 주택의 가치 보전을 수반하는 자본적 지출에 사용되며
○ 관리비 중 수선유지비는 냉난방시설의 청소비, 소화기, 충약비 등 주거생활의 편의를 위해 제공되는 비용으로서 소모적 지출에 해당하는 비용임(영 별표5)
Q7-5 장기수선충당금을 사용하는 경우와 수선유지비를 사용하는 경우의 차이 ?
제 3 절 시설물의 안전관리
1. 시설물의 안전관리계획 수립(법 제49조, 영 제64조)
◦ 관리주체는 당해 공동주택의 시설물로 인한 안전사고를 예방하기 위하여 고압가스, 변전시설, 소방시설, 승강기 등 다음의 시설에 대한 안전관리계획을 수립하고 이에 따라 시설물별로 안전관리자 및 안전관리책임자를 선정하여 안전관리계획을 시행 하여야 함
공동주택관리
1. 고압가스․액화석유가스 및 도시가스시설
2. 중앙집중식 난방시설
3. 발전 및 변전시설
4. 위험물 저장시설
5. 소방시설
6. 승강기 및 인양기
7. 연탄가스배출기(세대별로 설치된 것은 제외)
8. 그 밖에 다음의 시설(규칙 제27조제1항)
- 석축․옹벽․담장․맨홀․정화조 및 하수도
- 옥상 및 계단 등의 난간
- 우물 및 비상저수시설
【안전관리계획의 수립 대상인 시설물】
2. 안전관리계획의 내용(영 제64조, 규칙 제27조)
◦ 관리주체는 다음 사항을 안전관리계획에 포함하여야 함
① 시설별 안전관리자 및 안전관리책임자에 의한 책임점검사항
② 시설의 안전관리에 관한 기준 및 진단사항
③ 위 ① 및 ②의 책임점검 및 안전관리진단 결과 위해의 우려가 있는 시설에 관한 이용제한 또는 보수 등 필요한 조치사항
④ 수립된 안전관리계획의 조정에 관한 사항
③ 그 밖에 시설안전관리에 관하여 필요한 사항
<표 7.3> 공동주택시설물에 대한 안전관리 기준(규칙 별표6)
구 분 | 대상시설 | 점검횟수 | ||
1. 해빙기진단 | 석축․옹벽․법면․교량․우물․비상저수시설 | 연 | 1회(2월 또는 3월) | |
2. 우기 진단 | 석축․옹벽․법면․담장․하수도 | 연 | 1회(6월) | |
3. 월동기진단 | 연탄가스배출기․중앙집중식난방시설․노출배 관의 동파방지, 수목보온 | 연 | 1회(9월 또는 | 10월) |
4. 안전 진단 | 변전실․고압가스시설․도시가스시설․액화석유 가스시설․소방시설․맨홀(정화조의 뚜껑을 포함 함)․유류저장시설․펌프실․승강기․인양기․전기 실․기계실․어린이놀이터 | 매분기 1회 이상(다만, 승강 기의 경우에는「승강기제조및 관리에관한법률」에서 정하는 바에 따름) | ||
5. 위생 진단 | 저수시설․우물․어린이놀이터 | 연 | 2회 이상 | |
※ 비고 : 안전관리진단사항의 세부내용은 시․도지사가 정하여 고시함
2016년 공동주택 관리편람
3. 안전점검의 실시자(법 제50조, 영 제65조)
◦ 관리주체는 반기마다 공동주택의 기능 및 안전을 위하여 안전점검을 실시하여야 함
- 다만, 16층 이상인 공동주택은 다음에 해당하는 자에게 안전점검을 실시토록 하여야 함
1.「시설물의 안전관리에 관한 특별법시행령」제7조의 규정에 의한 책임기술자로서 당해 공동주택단지의 관리직원인 자
2. 주택관리사 또는 주택관리사보로서 국토해양부령으로 정하는 교육기관에서「시설물의 안전관리에 관한 특별법시행령」제7조에 따른 안전점검교육을 이수한 자 중 관리 사무소장으로 배치된 자 또는 해당 공동주택단지의 관리직원
3.「시설물의 안전관리에 관한 특별법」제9조의 규정에 의하여 국토해양부장관으로 부터 지정받은 안전진단전문기관
4.「건설산업기본법」제9조의 규정에 의하여 시․도지사에게 등록한 유지관리업자
【16층 🕔상인 공동주택의 안전점검 실시자】
4. 안전점검 결과 보고 및 관리(영 제65조, 규칙 제29조)
1) 관리주체의 안전점검결과 보고 및 조치
◦ 관리주체는 안전점검의 결과 건축물의 구조․설비의 안전도가 취약하여 위해의 우려가 있는 때에는 다음 사항을 구청장(군수)에게 그 사실을 보고하고, 그 보고 내용에 따라 당해 시설의 이용제한 또는 보수 등 필요한 조치를 하여야 함
1. 점검대상의 구조․설비
2. 취약의 정도
3. 발생 가능한 위해의 내용
4. 조치할 사항
【안전점검 결과 보고사항】
2) 시장․군수․구청장의 안전점검
◦ 관리주체로부터 안전점검의 결과 건축물의 구조․설비의 안전도가 취약하여 위해의 우려가 있다는 보고를 받은 시장․군수 또는 구청장은 당해 공동주택에 대한 특별 관리를 통해 위해요소를 사전에 제거하기 위하여 다음의 조치를 하고 매월 1회 이상 점검을 실시하여야 함
1. 공동주택단지별 점검책임자의 지정
2. 공동주택단지별 관리카드의 비치
3. 공동주택단지별 점검일지의 작성
4. 공동주택단지 내 관리기구와 관계 행정기관간 비상연락체계의 구성
【시장 ․ 군수․구청장의 조치】
공동주택관리
5. 안전교육 및 방범교육(법 제49조, 규칙 제28조)
1) 교육의 대상
◦ 경비업무에 종사하는 자와 안전관리계획에 의하여 시설물안전관리책임자로 선정 된 자는 공동주택단지의 각종 안전사고의 예방과 방범을 위하여 시장․군수․구청장 이 실시하는 안전교육 및 방범교육을 받아야 함
2) 교육의 시행 기준
◦ 교육 대상자 및 교육내용
- 방범교육 : 경비책임자(강도․절도 등의 예방 및 대응에 관한 교육)
- 소방안전교육 : 시설물 안전관리책임자(소화․연소 및 화재예방에 관한 교육)
- 시설물안전교육 : 시설물 안전관리책임자(시설물 안전사고의 예방 및 대응 교육)
◦ 교육기간 : 연 2회 이내, 매회별 4시간
3) 교육의 위임․위탁
◦ 시장 ․ 군수․구청장은 안전교육 및 방범교육을 다음의 구분에 의한 기관 또는 법인 에게 위임 또는 위탁하여 실시할 수 있음
- 소방 안전교육 : 관할 소방서장
- 방범교육 : 관할 경찰서장
- 시설물 안전교육 : 주택관리의 전문화 등을 목적으로 설립된 법인 중 권한의 위임․위탁에 관한 규정(법 제87조제2항)에 의하여 시장․군수․구청장이 지정하는 협회
제 4 절 행위허가 제도
1. 대상 및 기준(법 제42조, 영 제47조)
◦ 공동주택의 입주자․사용자․관리주체․입주자대표회의 또는 리모델링주택조합이 다음 중 어느 하나의 행위를 하고자 하는 경우에는 대통령령이 정하는 기준․절차 등에 따라 시장․군수․구청장의 허가를 받거나 신고를 하여야 함
- 다만, 증축을 위한 리모델링의 경우에는「도시 및 주거환경정비법」제12조의 규정을 준용하여 안전진단을 실시하여야 하며, 안전진단의 결과 건축물의 구조의 안전에 위험이 있다고 평가되어 주택재건축 사업의 시행이 필요하다고 결정된 공동주택의 경우에는 리모델링을 허가할 수 없음
2016년 공동주택 관리편람
1. 공동주택을 사업계획에 따른 용도외의 용도에 사용하는 행위(용도변경)
2. 공동주택을 신축·증축·개축·대수선 또는 리모델링 하는 행위
3. 공동주택을 파손 또는 훼손하거나 해당 시설의 전부 또는 일부를 철거하는 행위. 다만, 다음의 경미한 행위는 행위허가 또는 행위신고 불필요
- 창틀·문틀의 교체
- 세대내 천장․벽․바닥의 마감재 교체
- 급․배수관 등 배관설비의 교체
- 난방방식의 변경(파손·철거를 수반한 난방방식의 변경은 경미한 사항에서 제외)
④ 공동주택의 용도폐지
⑤ 공동주택의 재축 및 비내력벽의 철거
【행위허가를 받거나 신고를 하여야 하는 행위】
※ 공동주택의 행위허가 또는 신고의 기준 : 영 별표3 참조
◦ 시장․군수 또는 구청장은 행위허가의 신청 또는 신고가 기준에 적합한 경우에는 행위허가증명서 또는 행위신고증명서를 교부하여야 함
◦「주택법」에 의한 행위허가(신고)에 대하여 시장․군수․구청장이 관계행정기관의 장과 협의하여 허가하거나 신고받은 사항은「주택법」제17조 규정에 준용하여 관계행정기관 소관의 인․허가 등을 받은 것으로 보며,「건축법」제19조의 용도 변경에 관한 규정에 의한 신고를 받은 것으로 봄
2. 사용검사(법 제42조, 규칙 제20조)
◦ 공동주택의 입주자․사용자․관리주체․입주자대표회의 또는 리모델링주택조합이「주택 법」에 의한 행위허가를 받거나 행위신고를 하여야 하는 행위에 대하여 시장 ․ 군수․ 구청장의 허가를 받거나 신고한 후 그 공사를 완료하였을 때에는 시장․군수․구청장의 사용검사를 받아야 함
◦ 사용검사에 관하여는 사업주체 등의 사용검사(법 제29조)를 준용함
3. 행위허가의 취소(법 제42조, 제93조)
◦ 시장 ․ 군수․구청장은 공동주택의 입주자․사용자․관리주체․입주자대표회의 또는 리모델링 주택조합이 이 법 또는 이 법에 의한 명령 또는 처분을 위반한 경우에는 행위허가를 취소할 수 있음
◦ 행위허가를 취소하고자 하는 경우에는 청문을 실시하여야 함
공동주택관리
제 5 절 리모델링 제도
1. 적용 대상(법 제2조, 영 제46조)
◦ 사용검사(건축법의 사용승인 포함)를 받은 후 15년 이상의 기간이 경과된 공동주택
-「주택법」에 의한 사업계획승인을 얻어 분양을 목적으로 건설한 분양주택과 사업 계획승인을 얻어 임대를 목적으로 건설한 임대주택
-「건축법」에 의한 건축허가를 받아 분양을 목적으로 건설한 분양주택과 건축허가를 받아 주택과 주택외의 시설을 동일한 건축물로 건축한 주상복합건축물의 경우에 는 리모델링주택조합이 추진하는 경우에 한하여 적용됨
2. 리모델링의 추진 주체(법 제42조, 영 제47조)
◦ 리모델링은 당해 공동주택의 재산권과 관련되기 때문에 당해 공동주택의 소유자인 입주자로 구성된 리모델링주택조합이나 소유자 전원의 동의를 얻은 입주자 대표회 의가 시장 ․ 군수․구청장의 행위허가를 받아 리모델링을 할 수 있음
① 동별 또는 주택단지별로 설립된 리모델링주택조합
(다만, 리모델링 설계의 개요, 공사비, 조합원의 비용분담내역을 결의서에 기재 시)
- 주택단지 전체 : 주택단지 전체 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 동의와 각 동별 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2 이상의 동의
- 동 별 : 그 동의 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 동의
② 입주자대표회의 : 주택단지의 주택소유자의 전원의 동의
3. 리모델링에 따른 특례(법 제48조)
① 공동주택의 소유자가 리모델링에 의해 전유부분의 면적이 증감하는 경우에는
「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」의 규정에도 불구하고 대지사용권은 변하지 아니하는 것으로 봄
- 다만, 세대수 증가를 수반하는 리모델링의 경우에는 권리변동 계획에 따름
② 공동주택의 소유자가 리모델링에 의해 일부 공용부분의 면적을 전유부분의 면적 으로 변경한 경우에는「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」규정에도 불구 하고 그 소유자의 나머지 공용부분의 면적은 변하지 아니하는 것으로 봄
③ 대지사용권 및 공용부분의 면적에 관하여는 ① 및 ②에 불구하고 소유자가「집 합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」규정에 의한 규약으로 달리 정한 경우에는 그 규약에 의함
2016년 공동주택 관리편람
제 6 절 분쟁조정 및 관리감독
1. 공동주택관리 분쟁조정위원회(법 제52조)
◦ 입주자․사용자․관리주체․입주자대표회의 또는 리모델링주택조합 간의 분쟁에 대한 다음 사항을 심의․조정하기 위하여 시․군․구에 공동주택관리 분쟁조정위원회를 둠
1. 입주자대표회의의 구성․운영 및 동별 대표자의 자격․선임․해임․임기에 관한 사항
2. 자치관리기구의 구성․운영 등에 관한 사항
3. 관리비․사용료 및 장기수선충당금의 징수․사용 등에 관한 사항
4. 공동주택(공용부분만 해당)의 유지․보수․개량 등에 관한 사항
5. 공동주택의 리모델링에 관한 사항
6. 그 밖에 분쟁의 조정이 필요하다고 지방자치단체의 조례로 정한 사항
【공동주택관리 분쟁조정위원회의 심의․조정 사항】
◦ 공동주택관리 분쟁조정위원회의 조정결과를 수락한 경우에는 당사자간에 조정조서와 같은 내용의 합의가 성립된 것으로 봄
2. 공동주택관리에 관한 감독(법 제59조, 영 제82조)
◦ 지방자치단체의 장은 입주자대표회의, 관리주체 또는 공동주택의 관리사무소장 등 에게 공동주택관리의 효율화와 입주자 및 사용자의 보호를 위하여 다음 업무에 관 한 사항을 보고하게 하거나 자료의 제출 그 밖의 필요한 명령을 할 수 있으며,
◦ 소속공무원으로 하여금 그 권한을 나타내는 증표를 지니고 영업소․관리사무소 등에 출입하여 공동주택의 시설․장부․서류 등을 조사 또는 검사하게 할 수 있음
1. 입주자대표회의의 구성 및 의결
2. 관리주체 및 관리사무소장의 업무
3. 자치관리기구의 구성 및 운영
4. 관리규약의 제정․개정
5. 시설물의 안전관리, 공동주택의 안전점검
6. 장기수선계획 및 장기수선충당금 관련 업무
7. 행위허가 또는 행위신고 및 리모델링허가 관련 업무 등
【감독 대상 업무】
공동주택관리
제 7 절 위반 시 벌칙
1. 1천만원 이하의 벌금(법 제99조)
◦ 공동주택의 관리(법 제42조 제2항 및 제3항)을 위반한 자
◦ 주택관리사 등의 자격(법 제56조)없이 관리사무소장의 업무를 수행한 자 또는 자격 없는 자에게 관리사무소장 업무를 수행하게 한 자
◦ 공동주택 관리에 관한 감독(법 제59조) 또는 보고․검사 등(법 제90조)에 따른 조사 또는 검사를 거부․방해 또는 기피한 자
2. 1천만원 이하의 벌금(법 제99조)
◦ 입주자대표회의가 공동주택을 자치관리하는 경우(법 제43조제4항) 관리에 따른 기술인력 또는 장비를 갖추지 아니하고 관리행위를 한 자
◦ 공동주택관리에 주택관리사(보)를 관리사무소장으로 배치(법 제55조제1항)하여야 하나 주택관리사(보) 등을 배치하지 아니한 자
3. 1천만원 이하의 과태료(법 제101조제2항)
◦ 공동주택의 관리업무를 인계하지 아니한 자
◦ 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획(법 제47조)을 수립 또는 조정된 장기 수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하여야 하는데 이를 위반한 입주자대 표회의의 대표자
◦ 장기수선충당금을 이 법에 따른 용도외의 목적으로 사용한 자
4. 5백만원 이하 과태료(법 제101조제3항)
◦ 입주자대표회의의 구성 신고(법 제43조제3항)를 하지 아니한 자
◦ 자치관리기구를 구성(법 제43조제4항)하지 아니한 자
◦ 관리비․사용료․장기수선충당금 등을 공개(법 제45조제4항)를 하지 아니한 자
◦ 장기수선계획(법 제47조)에 따른 장기수선계획을 수립하지 아니한 자
◦ 안전관리계획 수립 및 교육(법 제49조)에 따라 안전관리계획 수립 및 시행하지 아니하거나 교육을 받지 아니한 자
◦ 장기수선충당금의 적립(법 제51조)을 하지 아니한 자
◦ 관리사무소장의 배치내용과 업무집행에 사용할 직인을 구청장(군수)에게 신고 (법 제55조제4항)하지 아니한 자(변경 포함)
◦ 주택관리사는 손해배상․책임에 따른 보증보험 등에 가입(법 제55조의2)한 사실을 입증하는 서류를 제출하지 아니한 자
◦ 주택관리업자 등의 교육(법 제58조)을 받지 아니한 자
◦ 공동주택 관리에 관한 감독(법 제59조)에 따른 보고․조사․검사 또는 보고․검사 등 (법 제90조)에 따른 보고 및 자료제출 등의 명령을 위반한 자
공동주택 관련 규정
■ ○○아파트 선거관리위원회 규정
■ 입주자대표회의 운영비 사용규정(안)
공동주택 관련 규정
○○아파트 선거관리위원회 규정
제1장 총 칙
제1 조(목 적) 이 규정은 ○○아파트(이하 “아파트”라 한다) 주민 스스로가 자유로운 의사와 공정한 절차에 따라 올바르게 대표자를 선출함으로써, 주민들의 민주적인 아 파트운영 자치능력을 향상시켜 주는 것을 목적으로 한다.
제2조(적 용) 이 규정은「주택법 시행령」(이하 “영”이라 한다)제50조의2에 따른 입 주자대표회의의 회장·감사 및 동별 대표자(이하 “대표자 등”이라 한다) 선거에 적 용한다.
제3조(선거사무의 관리) ① 선거사무는 이 규정과 주택법·영 및 아파트관리규약(이하 “규약”이라 한다)이 정하는 바에 따라 선거관리위원회(이하 “공동주택선관위”라 한다)가 관리하되, 정함이 없는 때에는 그 성질에 반하지 아니하는 범위안에서 공직 선거법에 의하거나 공공조합장 위탁선거의 예에 따라 공동주택선관위가 필요한 사항 을 정할 수 있다.
② 제1항의 전단규정에도 불구하고 공동주택선관위는 대표자 등 선거의 투표 및 개표 등을 관리하기 위하여 주택법시행령 제50조의2제5항의 규정에 따라 선거관리위원회 법 제2조제1항제3호에 의한 구·시·군선거관리위원회(이하 “관할위원회”라 한다) 에 선거지원을 요청할 수 있다.
③ 제2항에 따라 공동주택선관위가 관할위원회에 대표자 등 선거의 투·개표사무를 지원 요청하고자 하는 때에는 관할위원회와 미리 협의하여야 한다.
제4조 (선거일 등 결정·공고) ① 공동주택선관위는 동별 대표자의 선거일을 임기만료 60일전까지 결정하여 별지 제1호 서식에 의하여 공고하여야 한다.
② 공동주택선관위는 동별 대표자를 선출한 때에 지체 없이 입주자대표회의의 회장 및 감사선거(이하 “입주자대표회의 임원선거”라 한다)의 선출공고를 하여야 한다.
③ 공동주택선관위가 대표자 등 선거의 투·개표사무를 지원받기로 관할위원회와 협 의한 경우에는 관할위원회의 의견을 들어 선거일을 결정한다.
2016년 공동주택 관리편람
제 5 조(선거기간) ① 선거별 선거기간은 다음 각 호와 같다.
1. 입주자대표회의 임원선거는 10일
2. 동별 대표자선거는 7일
② “선거기간”이라 함은 후보자등록마감일의 다음날부터 선거일까지를 말한다.
제2장 선거관리위원회
제 6 조(공동주택선관위의 구성) ① 대표자 등 선거의 관리를 위하여 규약이 정하는 바 에 따라 공동주택선관위위원장(이하 “위원장”이라 한다)을 포함한 ○인의 공동주택 선관위를 구성하여야 하며, 위원장은 위원중에서 호선한다.
② 위원장은 공동주택선관위가 구성되면 지체없이 위원명단을 별지 제2호 서식에 의 하여 공고하여야 한다.
제7조(공동주택선관위의 의결정족수) ① 공동주택선관위는 그 구성원(관리규약으로 정 한 정원을 말한다)의 과반수의 찬성으로 의결한다.
② 위원장은 표결권을 가지며 가부동수인 때에는 결정권을 가진다.
제8조(공동주택선관위 회의소집) ① 공동주택선관위의 회의는 위원장이 소집한다.
다만, 위원 3분의 1이상의 요구가 있을 때에 위원장은 회의를 소집하여야 하며 위원 장이 회의소집을 거부할 때에는 회의소집을 요구한 3분의 1이상의 위원이 직접 회의 를 소집할 수 있다.
② 위원 위촉후 최초의 회의소집은 입주자대표회의의 회장(입주자대표회의가 구성되 지 아니한 경우에는 관리사무소장)이 한다.
제3장 선거권과 피선거권
제 9 조(선거권자) ① 규약 제 조(입주자등의 자격)에서 정한 입주자와 사용자(이하 “입주자등”이라 한다)는 대표자 등 선거의 선거권이 있다.
② 1세대에 입주자와 사용자가 동시에 거주하는 경우의 선거권은 입주자가 우선 행사 한다.
③ 1세대당 1선거권을 부여하며 선거권은 세대주가 행사하는 것을 원칙으로 하되, 세 대주가 선거권을 행사할 수 없는 특별한 사유가 있는 경우에는 배우자·만 19세 이상 의 직계존비속 중 1인에게 선거권을 위임하여 선거권을 행사하게 할 수 있다.
공동주택 관련 규정
제10조(피선거권) ① 동별 대표자 선거일공고일 현재 아파트단지 안에서 주민등록을 마친 후 계속하여 6개월 이상(최초의 입주자대표회의를 구성하거나 영 제50조제2항 단서의 규정에 의해 입주자대표회의를 구성하기 위하여 동별 대표자 등을 선출하는 경우는 제외한다) 거주하고 있는 입주자 중에서 영 제50조제4항 각 호에 해당하지 아 니한 자는 동별 대표자의 피선거권이 있다.
② 동별 대표자는 입주자대표회의 임원선거의 피선거권이 있다.
제11조(선거구) ① 동별 대표자는 규약이 정하는 선거구를 단위로 선출한다.
② 입주자대표회의 임원은 아파트 전세대를 단위로 선출한다.
제4장 선거인명부
제12조(입주자명부의 정비) 공동주택선관위는 선거인명부의 적정한 작성을 위하여 선거인명부 작성개시일 전일까지 일정기간을 정하여 입주자명부를 일제 정비하여야 한다.
제13조(명부작성·열람) ① 공동주택선관위는 선거일전 13일(명부작성기준일)부터 3일간 입주자명부에 의하여 선거구단위로 별지 제3호 서식에 따라 선거인명부 2통을 작성한다.
② 공동주택선관위는 선거인명부를 선거일전 10일부터 선거인명부확정일전일까지 매일
○시부터 ○시까지 장소를 지정하여 입주자등이 열람할 수 있도록 하여야 하며, 이 경우 열람일시 및 장소는 선거일 공고 시 일괄 공고한다.
제14조(명부의 수정) ① 입주자등은 선거인명부에 착오·누락 등 변경사항이 있을 경우 열람기간동안 공동주택선관위에 구두 또는 서면으로 수정을 요청한다.
② 공동주택선관위는 제1항의 수정요청에 이유가 있다고 판단되는 때에는 이를 즉시 수정하고 신청인 및 관계인에게 구두 또는 서면으로 통지한다.
③ 공동주택선관위는 제1항의 수정요청에 이유가 없다고 판단되는 때에는 그 결과를 신청인에게 구두 또는 서면으로 통지한다.
제15조(명부의 확정) ① 선거인명부는 선거일전 5일에 확정된다.
② 공동주택선관위가 관할위원회와 대표자 등 선거의 투·개표사무의 지원을 협의한
2016년 공동주택 관리편람
경우에는 선거일전일(전자투표·개표를 실시하는 경우 선거일전 3일까지)에 관할위원 회로 선거인명부(전산자료 복사본을 포함한다) 1통을 송부하여야 한다.
제5장 후보자
제16조(후보자등록) ① 후보자등록은 입주자대표회의의 임원선거에 있어서는 선거일전 11일부터, 동별 대표자선거에 있어서는 선거일전 8일부터 2일간(이하 “후보자등록기 간”이라 한다) 공동주택선관위에 별지 제4호 서식에 의하여 신청하여야 한다.
② 제1항의 규정에 따라 후보자등록을 신청하는 자는 규약에서 정하는 서류를 제출하 여야 한다.
③ 후보자등록신청서의 접수는 공휴일에 불구하고 매일 ○시부터 ○시까지로 하되, 접수증은 별지 제5호 서식에 의한다.
④ 공동주택선관위는 후보자등록신청이 있는 때에는 입후보자격과 구비서류를 심사· 수리하되, 심사결과 입후보자격이 없거나 서류를 갖추지 아니한 때에는 등록신청을 수리할 수 없다.
제17조(등록무효) ① 후보자등록 후에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 후보자의 등록은 무효로 한다.
1. 후보자의 자격(피선거권)이 없는 것이 발견된 때
2. 규약의 규정에 따른 서류를 제출하지 아니한 것이 발견된 때
② 제1항의 규정에 의하여 후보자의 등록을 무효로 하고자 하는 때에는 당해 후보자 에게 일정한 기간을 정하여 소명할 수 있도록 기회를 주되, 소명이 없거나 타당한 소 명(이유 있는 소명)이 아닌 때에는 당해 후보자의 등록을 무효로 한다.
③ 후보자의 등록이 무효로 된 때에는 당해 후보자에게 사유를 명시하여 통지하여야 한다.
제18조(후보자사퇴의 신고) ① 후보자가 사퇴하고자 하는 때에는 자신이 공동주택선관 위에 가서 서면으로 신고하여야 한다.
② 후보자사퇴의 신고는 별지 제6호 서식에 의한다.
제19조(후보자등록 등에 관한 공고 등) ① 후보자가 등록·사퇴·사망하거나 등록이
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무효로 된 때에는 지체 없이 별지 제7호 서식에 의해 공고하고 각 선거구의 동별로 공고문을 첨부하여야 한다.
② 대표자 등 선거의 투·개표사무를 관할위원회가 지원하기로 협의된 경우에는 후보 자 등록·사퇴·사망 및 등록무효상황을 지체없이 관할위원회에 통지하여야 한다.
③ 후보자가 선거일에 사퇴·사망하거나 등록이 무효로 되어 후보자가 1인이 된 때에 는 후보자가 1인이 아닌 것으로 본다.
제6장 선거운동
제20조(정의 등) ① 이 규정에서 “선거운동”이라 함은 당선되거나 되게 하거나 되지 못하게 하기 위한 행위를 말한다. 다만, 선거에 관한 단순한 의견개진·의사표시, 입 후보와 선거운동을 위한 준비행위는 선거운동으로 보지 아니한다.
② 선거운동은 후보자, 입주자등에 한하여 할 수 있다.
제21조(선거운동기간) 선거운동은 후보자등록마감일의 다음날부터 선거일전일(이하 “선거운동기간”이라 한다)까지에 한하여 할 수 있다.
제22조(선거운동을 할 수 없는 자) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람은 선거운 동을 할 수 없다. 다만, 제1호에 해당하는 사람이 후보자의 배우자나 그의 직계존비 속인 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 입주자등이 아닌 자
2. 미성년자
3. 통·리·반장
4. 관리사무소 직원
5. 공동주택선관위 위원
제23조(선거운동의 방법 등) 선거운동을 할 수 있는 자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 선거운동을 할 수 있되, 공동주택선관위가 선거운동방법의 종류․범 위 그 밖에 필요한 사항을 별도로 정할 수 있다.
1. 후보자가 선거운동을 위하여 어깨띠 또는 후보자임을 나타내는 표지물을 착용하는 행위
2016년 공동주택 관리편람
2. 후보자가 선거운동을 위한 홍보물을 직접 주거나 공개된 장소에서 지지를 호소 하는 행위
3. 공동주택선관위 주관 방송연설에 있어서 후보자가 구내방송 등의 시설을 통하여
○회 이내의 합동연설을 하는 행위. 이 경우 공동주택선관위는 선거일공고시 연설 일시·장소 등을 포함하여 공고하며 합동연설 시간은 모든 후보자에게 공평하게 부여하여야 한다.
4. 후보자가 기호·성명·사진·경력·공약사항 그 밖의 홍보에 필요한 사항을 게재한 선거벽보를 작성하는 행위. 이 경우 공동주택선관위는 선거일공고시 선거벽보의 제출기한·규격·수량 등을 포함하여 공고하며 후보자가 제출한 선거벽보를 제출 마감일의 다음날까지 선거인의 통행이 많고 보기 쉬운 장소에 첩부하되, 후보자의 기호 순으로 첨부하여야 한다.
5. 후보자․입주자등이 전자우편을 이용하여 문자·음성·화상 또는 동영상 기타 정보를 전송하는 행위
6. 후보자․입주자등이 전화(문자메시지를 포함한다)를 이용하여 송·수화자 간 직접 통화하는 방식으로 지지를 호소하는 행위
제24조(선거운동의 제한·금지) 규정 제23조에 따라 선거운동을 하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 할 수 없다.
1. 선거의 결과에 영향을 미치게 할 목적으로 선거인(선거인명부 작성 전에는 그 선거 인명부에 오를 자격이 있는 자를 포함한다)에게 금전·물품 기타 재산상의 이익을 제공하거나 그 제공의 의사를 표시하거나 그 제공을 약속하는 행위
2. 선거운동에 이용할 목적으로 선거인 또는 해당 아파트 관련 기관·단체·시설·모임에 금전·물품 등 재산상의 이익을 제공하거나 그 제공의 의사를 표시하거나 그 제공을 약속하는 행위
3. 제1호 및 제2호에 규정된 행위에 관하여 지시·권유·요구 또는 알선하는 행위
4. 선거인에 대하여 폭행·협박 등 부정한 방법으로 선거의 자유를 방해하는 행위
5. 선거의 결과에 영향을 미칠 목적으로 허위사실을 유포하거나 후보자 또는 그 가족을 비방하는 행위
6. 공동주택선관위가 게재한 공고문, 선거벽보 등을 훼손하거나 공동주택선관위의 중 지·시정명령에 불응하는 등 선거사무를 방해하는 행위
7. 선거운동기간 중 선거운동을 위하여 호별방문을 하는 행위
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8. 선거운동기간이 아닌 때에 선거운동을 하는 행위
9. 그 밖에 공동주택선관위가 정하는 행위
제7장 투표·개표
제25조(투표방법) ⓛ 선거는 기표방법에 의한 무기명 비밀투표로 한다.
② 투표는 직접투표에 의한 1인1표로 한다.
제26조(투표소 설치) ① 공동주택선관위는 선거일전일까지 투표소를 설치하되, 선거일 전 3일까지 투표장소를 결정하여 별지 제8호 서식에 의하여 공고하여야 한다.
② 대표자 등 선거의 투표 및 개표사무 등을 관할위원회가 지원하기로 협의된 경우에는 투표장소 공고 후 즉시 관할위원회에 통보하여야 한다.
③ 투표소는 선거인수와 투표장소 여건에 따라 2개소 이상을 설치할 수 있다.
제27조(투·개표사무) ⓛ 투·개표사무는 공동주택선관위 위원이 담당한다. 다만 공동 주택선관위에서 투·개표사무를 보조하기 위하여 위원장은 후보자등록 마감후 선거인 중에서 투표관리관과 개표관리관 ○인을 각각 지명할 수 있다.
② 투표관리관은 투표에 관한 사무를 담당하고 투표록을 작성하며, 개표관리관은 개표에 관한 사무를 담당하며 개표 및 선거록을 작성한다. 다만 투표소 및 개표소가 같은 장소일 경우 개표관리관이 투표․개표 및 선거록을 작성할 수 있다.
③ 투표관리관은 개표관리관을 겸할 수 있다.
④ 위원장 및 투표관리관․개표관리관은 투표 및 개표사무를 보조할 투표사무원 및 개표사무원을 아파트관리사무소 직원중에서 둘 수 있되, 투표사무원이 개표사무원을 겸할 수 있다.
③ 관할위원회와 투․개표사무 지원이 협의되었을 경우에는 관할위원회와 협의하여 투·개표사무원의 운영방법 등을 별도로 정할 수 있다.
제28조(투표용지) ① 투표용지는 공동주택선관위에서 선거일전일까지 별지 제9호 서식에 의하여 작성한다.
② 투표용지에는 후보자의 기호․성명을 표시하여야 하며, 기호는 “1, 2, 3”등으로 표시하되, 후보자의 성명은 한글로 기재한다. 다만, 한글로 표시된 성명이 같은
2016년 공동주택 관리편람
후보자가 있는 경우에는 괄호 속에 한자를 함께 기재한다.
③ 제2항의 후보자의 기호는 후보자등록 마감 후에 후보자나 그 대리인이 추첨으로 결정한다. 다만, 추첨시각에 후보자 또는 그 대리인이 참여하지 아니하는 경우에는 위원장 또는 그가 지명한 자가 그 후보자를 대리하여 추첨할 수 있다.
④ 추첨방법은 1차로 후보자 성명의 “가, 나, 다” 순에 의하여 추첨순위를 정하고 2차로 추첨순위에 의하여 기호를 추첨·결정한다.
③ 후보자등록기간이 지난 후 후보자가 사퇴․사망하거나 등록이 무효로 된 경우 투표 용지에서 그 기호․성명을 말소하지 아니하되, 그 시기가 투표용지 인쇄전일 때에는 투표용지의 후보자란의 기표란에 “사퇴”․“사망” 또는 “등록무효”라고 인쇄 하고, 투표용지 인쇄 후에는 선거일에 이를 알리는 안내문 ○매를 투표소에 게시 한다.
⑥ 제2항과 제5항에도 불구하고 대표자 등 선거에 있어 후보자가 1인인 경우에는 별도의 투표용지를 작성할 수 있다.
⑦ 투표용지에는 위원장의 직인을 날인한다. 이 경우 그 직인의 날인은 인쇄날인으로 갈음할 수 있다.
제29조(투표안내문의 배부) 공동주택선관위는 선거일전 3일까지 선거인의 성명․선거인 명부등재번호․투표소의 위치․투표시간․지참물․투표절차 그 밖의 투표참여를 권유하는 내용 등이 적힌 투표안내문을 아파트 각 세대의 우편함에 투입하여 배부할 수 있다.
제30조(투표시간) ① 투표시간은 공동주택선관위가 정하는 시작시각부터 종료시각까지로 하되, 관할위원회가 대표자 등 선거의 투·개표사무의 지원을 하기로 협의된 경우 관할 위원회는 사전에 공동주택선관위와 협의하여 정한다.
② 제1항의 규정에 불구하고 투표종료시각 현재 투표하기 위하여 투표소에 대기하고 있는 선거인은 투표할 수 있다.
③ 투표는 투표참관인이 보는 앞에서 투표함 및 기표소내외의 이상 유무에 관하여 확 인한 후 개시한다. 다만, 투표개시시각까지 투표참관인이 참석하지 아니한 때에는 최 초로 투표하러 온 선거인으로 하여금 참관하게 한다.
제31조(투표절차) ⓛ 선거인은 자신이 투표소에 가서 투표참관인의 참관 하에 본인여 부를 확인 받은 후 선거인명부에 서명·날인 또는 무인하고 투표용지를 받아야 한다.
공동주택 관련 규정
이 경우 제9조(선거권자)제3항에 의하여 세대주의 선거권을 위임받아 투표하고자 하 는 자는 세대주가 별지 제10호 서식에 따라 작성한 위임장과 가족관계를 증명할 수 있는 서류를 제시하고 투표용지를 교부받아 투표할 수 있다.
② 선거인은 투표용지를 받은 후 기표소에 들어가 투표용지에 1인의 후보자를 선택하여 투표용지의 해당 란에 기표한 후 그 자리에서 기표내용이 다른 사람에게 보이지 아니하게 접어 투표함에 넣어야 한다.
제32조(방문투표) ① “방문투표”라 함은 동별 대표자선거에 있어 후보자가 1인인 경 우에 호별방문을 통하여 찬반투표를 하는 것을 말한다.
② 방문투표 실시기간은 선거인명부확정일 다음날부터 선거일전일까지의 기간중에 공 동주택선관위가 일시를 정한다.
③ 후보자는 방문투표개시일 전일까지 별지 제11호 서식에 따라 방문투표참관인 1인을 공동주택선관위에 신고하여야 하고, 신고기한까지 신고가 없는 때에는 방문투표참 관을 포기한 것으로 본다.
④ 공동주택선관위가 방문투표를 실시하는 경우에는 반드시 공동주택선관위 위원 1인 과 공동주택선관위에서 해당 선거구의 선거인중에서 선정한 1인(이하 “방문투표 관리관”이라 한다)을 지정하여 행하며, 후보자가 지정한 방문투표참관인 1인을 참여하게 할 수 있다.
③ 공동주택선관위는 방문투표개시일 전일까지 방문투표에 사용할 투표함을 제작할 수 있되, 투표지가 투표함 밖으로 노출되지 않도록 제작하여야 한다.
⑥ 방문투표에서 선거인은 본인임을 확인 받은 후 선거인명부에 서명․날인 또는 무인 하고 찬반투표용지를 받은 후 찬반란에 기표한 후 그 자리에서 기표내용이 다른 사람에게 보이지 아니하게 접어 투표함에 넣어야 한다.
⑦ 방문투표관리관은 매일 투표가 마감된 후 투표함의 투입구를 봉쇄·봉인하여 공동 주택선관위사무실에 보관하여야 하며, 이 경우 투표함은 방문투표 재 실시와 개표 시를 제외하고는 누구든지 개함할 수 없다.
⑧ 방문투표관리관은 방문투표가 최종 마감되면 투표함의 투입구를 봉쇄․봉인한 후 별지 제12호 서식에 의하여 방문투표록을 작성하고, 그 투표함과 선거인명부 및 잔여투표용지를 공동주택선관위에 보관한다.
⑨ 방문투표 기간 중 투표하지 아니한 선거인은 투표당일 투표소에서 투표할 수 있다.
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제33조(투·개표참관) ① 후보자는 선거일전 2일까지 투표참관인과 개표참관인을 각각 2인 이내에서 별지 제11호 서식에 의하여 신고할 수 있으며, 신고기한까지 신고가 없 는 경우에는 포기한 것으로 본다. 다만, 신고기한까지 투·개표참관인의 신고가 없는 경우에는 공동주택선관위가 선거인중에서 각각 2인의 투표참관인과 개표참관인을 별 지 제13호 서식에 따라 본인의 승낙을 얻어 투표참관인으로 선정하여야 한다.
② 투·개표참관인은 투·개표사무에 간섭하거나, 투표를 권유하거나 기타 어떠한 방 법으로든지 투·개표에 영향을 미치는 행위를 하여서는 아니 된다.
③ 투·개표참관인은 투·개표상황에 대하여 이의가 있을 때에는 위원장에게 그 시정을 요구할 수 있으며, 그 요구가 정당하다고 인정하는 때에는 이를 시정하여야 한다.
제34조(투표소의 출입제한) 투표하려는 선거인․공동주택선관위 위원․투표관리관·투표사 무원․투표참관인을 제외하고는 누구든지 투표소에 들어갈 수 없다. 다만, 시각 및 신 체장애로 인하여 자신이 기표할 수 없는 선거인이 그 가족 1인 또는 그가 지명한 자 2인을 동반하여 출입할 경우에는 그러하지 아니하다.
제35조(투표록 작성) 투표관리관은 투표가 끝난 즉시 투표상황을 별지 제14호 서식에 의하여 투표록에 정확하게 작성하여 서명․날인하고, 위원장과 참석위원 전원이 확인하 여야 한다.
제36조(개표소 설치) ① 공동주택선관위는 선거일전일까지 개표소를 설치하되, 투표장 소 공고 시 별지 제15호 서식에 의하여 함께 공고하여야 한다.
② 대표자 등 선거의 투표 및 개표사무 등을 관할위원회가 지원하기로 협의된 경우에는 개표장소 공고 후 즉시 관할위원회에 통보하여야 한다.
제37조(무효투표) ⓛ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 투표는 무효로 한다.
1. 정규의 투표용지를 사용하지 아니한 것
2. 2이상의 난에 표를 한 것
3. 어느 난에도 표를 하지 아니한 것
4. 어느 난에 표를 한 것인지 식별할 수 없는 것
5. ○표를 하지 아니하고 다른 문자 또는 기호 등을 기입한 것
6. ○표 외에 다른 사항을 기입한 것
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7. 정규의 기표용구가 아닌 용구로 표를 한 것
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 투표는 무효로 하지 아니한다.
1. ○표가 일부분 표시되거나 ○표 안이 메워진 것으로서 정규의 기표용구를 사용 하여 기표를 한 것이 명확한 것
2. 한 후보자란에만 2이상 기표된 것
3. 후보자란 외에 추가 기표되었으나 추가 기표된 것이 어느 후보자에게도 기표한 것 으로 볼 수 없는 것
4. 두 후보자란의 구분선상에 기표된 것으로서 어느 후보자에게 기표한 것인지가 명 확한 것
5. 기표한 것이 옮겨 묻은 것으로서 어느 후보자에게 기표한 것인지가 명확한 것
6. 인주로 오손되거나 훼손되었으나 정규의 투표용지임이 명백하고 어느 후보자에게 기표한 것인지가 명확한 것
7. 방문투표의 경우 이 규정에 규정된 방법외의 다른 방법〔인장(무인을 제외한다)의 날인·성명기재 등 누가 투표한 것인지 알 수 있는 것을 제외한다〕으로 표를 하 였으나 어느 란에 기표한 것인지가 명확한 것
제38조(개표관람) 누구든지 공동주택선관위가 발행하는 관람증을 받아 구획된 장소 에서 개표상황을 관람할 수 있다.
제39조(개표소의 출입제한) 공동주택선관위 위원·개표관리관·개표사무원·개표참관 인을 제외하고는 누구든지 개표소에 들어갈 수 없다. 다만, 공동주택선관위가 발행한 관람증을 패용하고 출입하는 자는 그러하지 아니하다.
제40조(투표의 효력에 관한 이의에 대한 결정) 투표의 효력에 관하여 이의가 있는 때 에는 공동주택선관위 재적위원 과반수의 출석과 출석위원 과반수의 찬성으로 결정하 되, 투표의 효력을 결정함에 있어서는 선거인의 의사가 존중되어야 한다.
제41조(투표지의 구분) 개표가 끝난 때에는 투표지를 유효·무효로 구분하고, 유효투표지는 다시 후보자별로 구분하여 선거구단위로 각각 포장하여 위원장이 봉인하여야 한다.
제42조(개표 및 선거록 작성) 개표가 종료되면 즉시 개표결과를 공표하고 별지 제16호
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서식에 의한 개표 및 선거록을 작성한다. 다만, 투표·개표장소가 동일장소인 때는 별지 제17호 서식에 의한 투표․개표 및 선거록을 작성하여야 한다.
제43조 (투표지 등 선거관리서류의 보관) 투표록, 개표 및 선거록 그 밖에 선거관련서 류는 투표지와 함께 당해 선거에 의한 당선인의 임기중 관리사무소에서 보관한다. 다 만, 당해 선거소송이 대표자 등의 재임기간이상 법원에 계속 중인 때에는 소송이 완 료될 때까지 보관한다.
제8장 당선인
제44조(당선인 결정) ⓛ 공동주택선관위는 후보자 중 유효투표의 다수를 얻은 자(감사 선거의 경우에 있어서는 유효투표의 다수를 얻은 자 순으로 감사정수에 이르는 자를 말한다)를 당선인으로 결정하고 최고득표자가 2인 이상인 경우에는 연장자를 당선인 으로 결정한다.
② 제1항에도 불구하고 후보자등록마감후 후보자가 1인이거나 선거일 전일까지 후보자가 사퇴․사망하거 나 등록이 무효로 되어 후보자수가 1인이 된 때에는 다음 각 호에 의거 당선인을 결정한다.
1. 동별 대표자선거
입주자등의 과반수 찬성으로 결정
2. 500세대 이상 아파트 입주자대표회의 임원선거
전체 입주자등의 10분의 1 이상이 투표하고 그 투표한 입주자등의 과반수 찬성으 로 결정
제45조(당선인의 공고) 공동주택선관위가 당선인을 결정하였을 때에는 이를 즉시 별지 제18호 서식에 의하여 공고한다.
제46조(당선인 결정의 착오시정) 공동주택선관위는 당선인의 결정에 명백한 착오가 있는 것을 발견한 때에는 지체 없이 당선인의 결정을 시정하여 이를 공고하고 후보자 전원과 당선인에게 통지하여야 한다.
공동주택 관련 규정
제9장 재선거ㆍ보궐선거
제47조(재선거) ⓛ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 공동주택선관위는 즉시 공고하고 재선거를 실시하여야 한다.
1. 후보자가 없을 때
2. 당선인이 임기개시전에 사퇴․사망하거나 피선거권이 없게 된 때
3. 공동주택선관위에서 선거무효 또는 당선무효를 결정한 때
4. 제44조(당선인 결정)제2항 각 호에 의한 당선인이 없을 때
② 재선거는 그 사유가 발생한 날부터 30일 이내에 실시하며, 선거절차는 당초 선거 절차와 동일하게 실시한다.
제48조(보궐선거) ① 동별 대표자가 사퇴․해임 등으로 궐위된 때에는 그 궐위일로부터 60일 이내에 다시 선출한다. 다만, 잔여임기가 180일 미만인 경우에는 선출하지 아니 할 수 있다.
② 임원이 사퇴 및 해임 등으로 궐위된 경우에는 궐위일로부터 60일 이내에 다시 선출하고, 그 임기는 동별 대표자의 임기까지로 한다.
제10장 입주자대표회의 임원선거에 관한 특례(500세대 미만 공동주택)
제49조(선거권 및 선거기간) 선거권은 동별 대표자에 한하며, 선거기간은 공동주택선관 위에서 정한다.
제50조(선거일 결정) 입주자대표회의의 회장 및 감사(이하 이 장에서 “임원”이라 한 다)는 입주자대표회의 구성후 최초 입주자대표회의에서 선출하며, 공동주택선관위는 그 선출일정을 공고하여야 한다. 이 경우 최초 입주자대표회의는 위원장이 소집한다.
제51조(선거인명부 작성) ① 공동주택선관위는 선거일공고일 기준으로 선거일공고일 다음날까지 선거인명부를 작성하여야 한다.
② 선거인명부에는 성명‧동‧호수 기타 필요한 사항을 기재하여야 한다.
제52조(투표관리관‧개표관리관) ① 위원장은 후보자등록 마감후 선거인중에서 투표관리
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관과 개표관리관을 각각 지명하여 투표 및 개표사무를 담당하게 한다.
② 투표관리관은 투표에 관한 사무를 담당하며, 개표관리관은 개표에 관한 사무를 담 당하며 투표․개표 및 선거록을 작성한다.
③ 제2항의 경우 투표․개표 및 선거록은 회의록 작성으로 갈음할 수 있다.
④ 투표관리관‧개표관리관은 상호 겸할 수 있다.
제53조(참관인) ① 후보자는 선거인중에서 투표참관인 1인과 개표참관인 1인을 선정 하여 선거일전 2일까지 공동주택선관위에 신고할 수 있다.
② 참관인은 투표 또는 개표과정에서 부정행위 기타 이 규약에 위반되는 사실을 발견 한 때에는 투표관리관 또는 개표관리관에게 이에 대한 시정을 요구할 수 있으며 투표 관리관 또는 개표관리관은 그 요구가 정당하다고 인정하는 때에는 이를 시정하여야 한다.
③ 참관인은 투표소 또는 개표소에서 선거사무에 간섭하거나 선거에 영향을 미치는 행위를 하여서는 아니 된다.
제54조(소견발표) ① 위원장은 투표에 앞서 기호순으로 후보자를 소개하고 후보자로 하여금 10분 이내에 아파트 운영에 관한 소견을 발표하게 할 수 있다.
② 후보자는 제1항의 규정에 따른 소견을 발표함에 있어 허위사실을 말하거나 다른 후보자를 비방하여서는 아니 된다.
③ 위원장은 후보자가 제2항의 규정에 위반하는 발언을 할 때에는 이의 중지를 요구 하고 후보자가 이에 응하지 아니할 때에는 소견 발표를 중단시킬 수 있다.
제55조(투표소 등) ① 투표소는 입주자대표회의의 개최장소에 설치한다.
② 개표는 투표종료 즉시 투표장소에서 실시한다.
③ 선거인은 위원장의 투표종료선언전까지 입주자대표회의에 출석하지 아니하면 투표 할 수 없다.
제56조(투 표) ① 투표는 기표방법에 의한 무기명 비밀투표로 한다.
② 투표용지에 게재할 후보자의 순위는 후보자등록마감 후에 추첨에 의하여 정한다.
③ 투표관리관은 투표 개시전에 투표함이 비어있음을 공개하여야 한다.
④ 선 거인이 투표하고자 할 때에는 투표관리관이 본인임을 확인한 후 선거인명부에 서명·날인 또는 무인케 하고 투표용지 1매를 교부한다.
공동주택 관련 규정
③ 선거인은 투표용지의 기표란에 기표한 후 그 자리에서 기표내용이 다른 사람에게 보이지 아니하게 접어 투표함에 넣어야 한다.
제57조(개표 및 당선인결정) 투표가 끝난 즉시 개표하여 구성원 과반수의 찬성을 얻은 자를 당선인으로 결정하고 즉시 공고한다.
제58조(준용규정) 제5장 후보자, 제6장 선거운동의 규정은 입주자대표회의에서 임원을 선출하는 경우에 이를 준용한다.
제11장 선거지원요청에 따른 특례
제59조(약정체결) 공동주택선관위는 관할위원회에 대표자 등 선거의 지원을 요청할 경우에는 이 규정에도 불구하고 관할위원회와 약정을 체결하여 투표 및 개표관리 등에 관한 사항을 따로 정할 수 있다.
제60조(선거관리비용) 공동주택선관위는 관할위원회가 대표자 등 선거의 투표 및 개표 관리 등의 선거지원을 결정한 경우에는 그 선거관리비용을 우선 편성하되, 약정체결 후 관할 위원회의 납부요구가 있을 경우 선거기간 개시일전 10일까지 이를 납부한다.
제12장 보 칙
제61조(선거규정 위반행위에 대한 조사 등) ① 공동주택선관위 위원은 관리규약등을 위반한 혐의가 있다고 인정되거나, 입주자등이 그 위반혐의에 관한 소명자료를 첨부 하여 서면으로 제기한 소명이 이유 있다고 인정되는 경우 또는 그 위반행위의 신고를 받은 경우에는 대표자 등 선거의 후보자(입후보예정자를 포함한다)와 선거인(선거인명 부 작성 전에는 그 선거인명부에 오를 자격이 있는 자를 포함한다) 및 기타 대표자 등 선거와 관련된 자(이하 “관계인”이라 한다)의 동의를 얻어 질문․조사, 동행․출석요 구를 할 수 있으며, 관련서류 그 밖의 조사에 필요한 자료의 제출을 요구할 수 있다.
② 공동주택선관위 위원은 조사업무 수행 중 필요하다고 인정되는 때에는 관계인의 동의를 얻어 질문답변내용의 기록, 녹음․녹화, 사진촬영, 위반행위와 관련 있는 서류 의 복사 또는 수집 그 밖에 필요한 조치를 취할 수 있다.
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③ 공동주택선관위 위원이 제1항의 질문․조사를 하거나, 동행․출석요구 및 자료의 제 출을 요구하는 경우에는 관계인에게 그 신분을 표시하는 증표를 제시하고 소속과 성 명을 밝히고 그 목적과 이유를 설명하여야 한다.
④ 공동주택선관위는 관계인이 제1항 및 제2항에 의한 요구 및 조치에 불응하여 선 거질서를 문란하게 하였다고 인정되는 경우에는 1차로 이행명령을, 2차로 ○○만원 이내의 위반금을 부과할 수 있다.
제62조(선거규정 위반행위에 대한 조치 등) ① 제24조(선거운동의 제한·금지행위) 각 호의 규정을 위반한 자에 대해서는 공동주택선관위의 의결로 다음 각 호에 따라 조치하고 선거인에게 공고한다.
1. 중지
2. 경고
3. 시정명령
4. 위반금 부과
5. 후보자등록무효 결정
6. 고발 또는 수사의뢰(범죄가 있다고 인정되는 때를 말한다)
② 공동주택선관위가 제1항 각 호(제4호는 제외한다)에 해당하는 조치를 결정하는 때 에는 해당 위반행위의 동기와 그 결과, 선거에 미치는 영향, 위반기간 및 위반정도 등을 고려하여야 하며, 조치대상자에게 3일 이내의 기간을 정하여 소명자료를 제출하 게 할 수 있다.
③ 제1항제4호에 따른 위반금 부과 상한액은 ○○만원으로 한다.
④ 제1항제5호에 따른 조치는 그 위반행위가 선거의 공정을 현저하게 해치는 것으로 인정되거나 중지․경고․시정명령 또는 위반금 부과를 이행하지 아니하는 때에 한하여 공동주택선관위의 의결을 거쳐 결정하여야 한다.
③ 공동주택선관위는 선거에 관한 규정 위반행위에 대한 조치결과를 선거인이 알 수 있도록 투표안내문 동봉, 선거일 투표소 첩부, 인터넷 홈페이지 게시, 그 밖의 방법 으로 공개할 수 있다.
⑥ 공동주택선관위는 누구든지 선거에 관한 규정 위반사실이 특히 중하다고 인정되거 나 공동주택선관위의 관리 및 단속업무를 방해할 경우 업무방해죄 등으로 고발할 수 있다.
공동주택 관련 규정
제63조(위반금 부과·징수) ① 공동주택선관위가 제62조제1항제4호에 따른 위반금을 부과할 때에는 해당 위반행위를 조사·확인한 후 위반사실, 소명자료의 제출방법, 제출기한 등을 명시하여 위반자에게 통지하여야 한다.
② 제1항의 제출기한까지 소명자료를 제출하지 않거나, 소명에 이유가 없다고 인정 되는 때에는 그 뜻과 함께 위반금 금액 및 납부방법 등을 통지하고, 소명에 이유가 있다고 인정되는 때에는 그 뜻을 통지한다.
③ 공동주택선관위는 위반금을 미납한 경우 관리사무소장 및 주택관리업자(이하 “관리 주체”라 한다)을 통해 독촉장을 발부한다.
④ 관리주체가 독촉장을 발부한 후에도 위반금을 미납한 위반금 처분 대상자에 대하 여는「민사소송법」에 의한 지급명령 신청 또는「소액사건 심판법」에 의한 소액심판 청구 등의 조치 등을 할 수 있다. 이 경우 발생되는 비용은 미납한 위반금 처분대상 자가 부담하여야 한다.
③ 관리주체는 위반금 처분 대상자가 위반금을 납부한 때에는 즉시 제4항의 조치를 해제하여야 한다.
⑥ 징수한 위반금의 사용용도는 관리주체가 정한다.
제64조(선거에 관한 이의신청) ⓛ 대표자 등 선거와 관련하여 이의가 있는 후보자 또 는 선거권자는 선거일로부터 5일내에 공동주택선관위에 서면으로 이의신청을 할 수 있다.
② 공동주택선관위는 이의신청이 접수된 날부터 10일 이내에 심의․결정하되 사전에 이의신청인과 관계인을 불러 소견을 들은 후 기각 또는 선거 및 당선의 효력에 대한 결정을 하고 그 결과를 이의신청인과 관계인에게 통지하여야 한다.
제65조(경과조치) ⓛ 이 규정 시행이전에 선출된 대표자 등은 이 규정에 의하여 선출 된 것으로 본다.
② 해당 아파트의 규약을 개정하기 전까지는 공동주택선관위의 구성 및 운영 등에 관 한 사항은 종전의 규약에 따른다.
부 칙
제 1 조(시행일) 이 규정은 년 월 일부터 시행한다.
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【별지 제1호 서식】
선 출 공 고 문(예시)
년 월 일 실시하는 ○○ 아파트 ○○ 선거일정을 다음과 같이 공고
합니다.
20 년 월 일
○○아파트선거관리위원회위원장 (인)
1. 선거구별 선출인원 및 임기 :
2. 선거기간 :
3. 후보자등록기간 :
4. 후보자등록 장소 : (관리사무소)
5. 후보자등록서류 :
6. 후보자등록자격 :
7. 선거인명부 열람 일시 및 장소 :
8. 구내방송연설 일시 및 장소 :
9. 선거벽보의 제출기한, 규격 및 수량:
주 : 위 공고사항은 당해 아파트선거관리위원회 규정에 따라 추가·삭제할 수 있음.
공동주택 관련 규정
【별지 제2호 서식】
위 원 공 고
년 월 일 실시하는 ○○아파트 ○○선거를 관리할 선거관리위원회 위원을 다음과 같이 공고합니다.
20 년 월 일
○ ○아파트선거관리위원회위원장 (인)
직 위 | 동/호수 | 성 명 | 비 고 |
위 원 장 | |||
위 원 | |||
위 원 | |||
위 원 | |||
위 원 | |||
위 원 |
2016년 공동주택 관리편람
【별지 제3호 서식】
선 거 인 명 부
년 월 일 제출인 : ❍❍아파트선거관리위원회위원장 확정일 : 년 월 일
등재번호 ① | 동․호수 ② | 성 명 ③ | 생년월일 ④ | 투표용지 수령인 ⑤ | 비 고 |
주 : 1. 명부기재방법
① 동별 대표자선거의 선거구단위로 동․호수순에 의하여 작성하고 등재번호란에는 일련번호를 기재합니다.
② 성명란은 투표하기로 예정된 선거인(세대당 1인)의 성명을 한글로 기재합니다.
③ 투표용지수령인란은 투표소에서 선거인의 본인 여부를 확인받은 후 본인이 서명․ 날인 또는 무인합니다.
④ 선거권자의 위임장을 제시하고 투표하는 자의 경우, 비고란에 해당 선거권자와의 관계 및 본인의 성명을 기재합니다.
2. 선거인명부가 작성되면 대철하여 선거인명부의 표지와 끝쪽의 대철부분에 제출인의 직인을 날인합니다.
공동주택 관련 규정
【별지 제4호 서식】
○○선거 후보자등록 신청서 | 사진 3×4㎝ | |||
동 - 호 | - | |||
성 명 | (한글 ) (한문 ) | |||
등록기준지 | ||||
주 소 | ||||
생년월일 | 년 월 일(만 세) | 주민등록번호 | ||
최종학력 | 학교(졸업 · 재학 · 중퇴) | |||
직 장 명 | 직 위 | |||
직장주소 | ||||
사 회 경 력 및 이 력 | 년 월 일 | 경 력 및 이 력 사 항 | ||
위와 같이 ○○선거의 후보자등록을 신청합니다. 년 월 일 입후보자 : (인) ○○아파트선거관리위원회위원장 귀하 | ||||
구비서류 | 1. 후보등록신청서(1개월 내에 촬영한 반명함 사진 부착) 1부 2. 영 제50조제4항에 따른 동별 대표자의 결격사유 확인서 각 1부 3. 관리비 등의 완납 확인서(관리주체 발급) 1부 4. 등기부등본(공고일 이후 발행분) 1부 5. 주민등록등본(공고일 이후 발행분) 1부 6. 가족관계등록부(소유자의 배우자나 직계존비속에 한함) 1부 7. 선거홍보물용 사진, 약력(학력, 직업, 경력, 연령 등) 8. 위임장(소유자의 배우자나 직계존비속에 한함) 1부 | |||
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【별지 제5호 서식】
No
후보자 등록 접수증(원부)
주 소 :
성 명 :
주민등록번호 :
등 록 일 시 : 20 년 월 일 시 분 위와 같이 ○○선거 후보자로 등록하였음.
20 년 월 일
○○아파트선거관리위원회위원장 (인)
(간 인)
No
후보자 등록 접수증(교부용)
주 소 :
성 명 :
주민등록번호 :
등 록 일 시 : 20 년 월 일 시 분 위와 같이 ○○선거 후보자로 등록하였음.
20 년 월 일
○○아파트선거관리위원회위원장 (인)
공동주택 관련 규정
【별지 제6호 서식】
후보자 사퇴신고서
기 호 :
성 명 :
동·호수 :
위 본인은 일신상의 사유로 ○○선거 후보자를 사퇴하고자 합니다.
20 년 월 일 후보자 ○ ○ ○
○○아파트선거관리위원회위원장 귀하
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【별지 제7호 서식】
후보자(등록)·(사퇴)·(사망)·(등록무효) 공고
년 월 일 실시하는 ○ ○ 선거에 있어 후보자(등록)·(사퇴)· (사망)·(등록무효) 상황을 다음과 같이 공고합니다.
20 년 월 일
○○아파트선거관리위원회위원장 (인)
○ 후보자등록 공고
선 거 명 (선거구명) | 성 명 | 성별 | 생년 월일 | 주 소 | 직업 | 학력 및 경력 | 비고 |
○ 후보자(사퇴)·(사망)·(등록무효) 공고
선 거 명 (선거구명) | 성 명 | 성별 | 생년 월일 ( 세) | (등록무효)·(사퇴)·(사망) 연 월 일 | 사 유 | 비 고 |
공동주택 관련 규정
【별지 제8호 서식】
투 표 소 공 고
년 월 일 실시하는 ○○선거에 있어 투표소를 다음과 같이 공고합니다.
20 년 월 일
○○아파트선거관리위원회위원장 (인)
명 칭 | 소 재 지 ( 시 설 명 ) | 비 고 |
○○○아파트선거관리위원회 제○투표소 | ||
○○○아파트선거관리위원회 제○투표소 |
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【별지 제9호 서식】
투 표 용 지 예 시
NO
아파트
선거
○○아파트
선거관리위원회위원장
(후보자 2인 이상용)
기 호 | 성 명 | 기 표 란 |
NO
아파트
선거
후보자 성명 :❍ ❍ ❍
○○아파트
선거관리위원회위원장
(후보자 1인용)
찬 성 | 반 대 |
공동주택 관련 규정
【별지 제10호 서식】
선 거 권 위 임 장
피위임자 | 동/호수 | |
성 명 | ||
위임자와의 관계 |
위 사람에게 년 월 일 실시하는 ○○선거의 선거권을 위임함.
덧붙임 : 가족관계를 증명할 수 있는 서류 1부.
20 년 월 일
선거인 동 호 ○ ○ ○
○○아파트선거관리위원회위원장 귀하