Contract

예비투자설명서

2023년 07월 20일

( 발 행 회 사 명 )

롯데위탁관리부동산투자회사 주식회사

( 증권의 종목과 발행증권수 )

롯데위탁관리부동산투자회사(주) 제3- 3회 무기명식 이권부 담보부사채

( 모 집 또는 매 출 총 액 )

제3- 3회 금 팔백억원(\ 80,000,000,000)

1. 모집가액 : 제3- 3회 금 팔백억원(\ 80,000,000,000)

2. 청약기간 : 2023년 07월 28일

3. 납입기일 : 2023년 07월 28일

4. 증권신고서 및 투자설명서의 열람장소

가. 증권신고서 : 금융위(금감원) 전자공시시스템 → xxxx://xxxx.xxx.xx.xx

나. 일괄신고 추가서류 : 해당사항 없음

다. 투자설명서 : 전자문서 : 금융위(금감원) 전자공시시스템 → xxxx://xxxx.xxx.xx.xx

서면문서 : 롯데에이엠씨 주식회사 (위탁관리부동산투자회사의 자산관리회사)

- xxxxx xxx xxxx 000

한국투자증권(주) - xxxxx xxxx xxxxx 00 하나증권(주) - xxxxx xxxx xxxxx 00 삼성증권(주) - xxxxx xxx xxxx 00x 00 케이비증권(주) - xxxxx xxxx xxxxx 00

5. 안정조작 또는 시장조성에 관한 사항 해당사항 없음

이 예비투자설명서의 증권신고서는 2023년 07월 20일자로 금융위원회에 제출되었으나 아직 효력이 발생하지 아니하였으며, 이 예비투자설명서의 기재사항은 청약일 전에 정정 될 수 있음을 유의하시기 바랍니다.

( 대 표 주 관 회 사 명 ) 한국투자증권 주식회사 하나증권 주식회사 삼성증권 주식회사

케이비증권 주식회사

【 대표이사 등의 확인 】

[ 롯데리츠] _대표이사 등의 확인.서명_2023.07.20- 1

【 본 문 】 요약정보

1. 핵심투자위험

하단의 핵심투자위험은 증권신고서 본문에 기재된 투자위험요소 중 중요한 항목만을 투 자자의 이해도 제고를 위하여 간단ㆍ명료하게 요약한 것입니다. 자세한 투자위험요소는 "본문- 제1부 모집 또는 매출에 관한 사항- Ⅲ. 투자위험요소"에 기재되어 있으니 참고하 시기 바랍니다.

구 분

내 용

(1) 보유 부동산 가치 하락 관련 사업위험

[ 경기 둔화에 따른 부동산가격 하락 위험]

가. 당사의 사업계획상 주요 사업수익은 당사가 보유한 부동산 임대(임차인:롯데쇼핑㈜, 롯데글로벌로지 스㈜)를 통해 수취하는 임대료를 기반으로 하며, 임대료 이외 발생하는 매출은 없습니다. 또한 향후 매각 시점의 부동산 매각가치에 따라 당사의 매각손익이 달라질 수 있습니다. 그러므로, 부동산 업황에 대한 거시경제의 영향에 유의할 필요가 있습니다. 아직까지도 COVID- 19로 인한 전세계 팬데믹 리스크가 잔존하고 있으며, 글로벌 경기 침체 우려도 확대되고 있습니다. 한국은행이 2023년 05월 발표한 경제전망보고서 따르면 국 내 경제성장률은 2023년 1.4%, 2024년 2.3%수준을 나타낼 것으로 전망하였습니다. 한국은행은 국내 경제를 IT경 기 위축 심화, 중국 리오프닝 효과 지연 등으로 부진을 이어가다가 2023년 하반기 이후 점차 나아지겠으나 회복 속도는 당초 예상보다 완만할 것으로 전망하고 있습니다. 국제통화기금(IMF)이 2023년 4월 발표한 World Econom ic Outlook에 따르면, 2023년 세계경제성장률은 2023년 1월 예상한 전망치인 2.9%에서 0.1%p. 하향한 2.8%를 전 망했습니다. IMF는 올해 세계경제를 우크라이나- 러시아 전쟁, 팬데믹 영향이 지속되는 가운데 통화긴축 기조가 회복세를 제한하면서 성장세가 둔화될 것으로 예측했습니다. 그룹별로 분석하면 신흥국은 중국 및 러시아 등에 힘입어 전년 대비 0.1%p. 하향 조정하며 전년 수준의 전망치를 유지한 반면, 선진국의 경우 미국, 유로존, 영국 등 주요국 부진으로 전년 대비 1.4%p. 하락한 1.3%를 전망하며 큰 폭 하락을 예상했습니다. 이는 인플레이션 대응을 위한 금리 인상, 러시아ㆍ우크라이나 전쟁 지속 등 부정적인 요인에도 불구하고 중국의 리오프닝에 따른 경기 회 복 기대와 주요국(미국, 유럽 등)에서의 예상외 견조한 소비 및 투자 등의 영향이나 경기침체, 인플레이션 위험 또는 러시아- 우크라이나 전쟁과 같은 대외 불확실성이 지속 또는 증폭될 경우, 민간소비 위축, 설비투자 지연, 수출 감소 등의 여파로 국내 부동산 가격이 하락하여 당사 보유부동산 자산의 가격 및 임대료 하락, 그리고 매각가격이 하락할 수 있습니다. 투자자께서는 이러한 경기 변동의 위험에 따라 당사의 사업성과가 변 동 될 수 있음에 유의하시기 바랍니다.

[ 정부의 부동산 정책에 따른 부동산가격 하락 위험]

나. 당사는 부동산투자회사법에 의한 위탁관리부동산투자회사이며, 부동산투자회사 특성상 부동산 가격 이 하락할 경우 향후 매각 차익이 감소하여 당사의 수익성에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다. 이러한 부 동산 가격은 정부의 부동산 정책에 따라 민감하게 변동될 수 있습니다. 부동산 가격은 정부의 부동산 정책 변 동에 대한 영향도가 매우 높습니다. 정부는 국내 경기 변동 및 대외 환경 변화에 따라 국내 부동산 관련 정책 방향 을 결정해 왔습니다. 2018년부터 풍부한 시장 유동성 하에 부동산 시장에 투기 수요의 유입이 지속되면서 수도권 시장이 과열됨에 따라 2020년부터 수도권을 중심으로 부동산 거래량의 증가와 함께 부동산 매매 가격이 급등하였습니다. 이에 따라 2020년부터 xxx 정부는 주택 투기 수요를 차단하고 주택가격 폭등에 대해 대응하고자 부동산 규제 강화와 더불어 공공 주도의 주택 공급 확대 정책을 병렬적으로 진행하는 모습을 보였으며, 2021년 2월 4일 ' 공공주도 3080+' 대책을 발표하며 그 노선을 이어갔습니다. 문재인 정 부의 지속적인 노력에도 불구하고, 수도권을 중심으로 급등한 주택 가격은 상당 기간 상승세를 유지하면서 안정 을 찾지 못하는 모습을 보였습니다. 2022년 xxx 정부 집권 이후, 정부는 공공임대주택에 의존해 주택 공

사업위험

급을 늘릴 경우, 중앙정부와 지방정부의 재정부담이 가중되고 이로 인해 조세 부담이 상승함에 따라 국내 경기가 위축될 수 있다는 우려하에 공공 위주의 공급 확대 정책에서 민간 위주의 공급 확대 정책으로 선 회하는 모습을 보였습니다. 하지만 2022년이 경과하며 고금리, 고물가, 저성장 상황으로 인해 국내 주택 거래량이 급격하게 위축되고 주택 가격이 급락하자 정부는 수요규제를 풀어 시장의 안정을 찾고자 그동 안 강화했던 부동산 규제를 완화하는 방안을 지속적으로 발표했습니다. 그럼에도 불구하고 미분양 우려 증가에 따른 민간 주택 공급 심리 악화, 금리 상승으로 인한 주택 수요 감소 등이 지속되고 있는 등 주택 시장에 대한 불확실성은 여전한 상황입니다. 이와 같은 상황은 당사의 사업 및 재무상태에도 불확실성을 초래할 수 있음을 투자자께서는 유의하시기 바랍니다. 또한, 향후 정부가 정책 노선을 변경하여 부동산 규제 강 화 정책이 추가 발표될 경우 부동산 시장이 추가적으로 위축될 가능성을 배제할 수 없습니다. 이러한 부동산 정책 들은 전반적으로 부동산 시장의 변동성을 증가시키고, 시장의 침체를 🅓기할 가능성이 있으며, 이는 당사가 보유 한 부동산 가치 하락으로 이어져 당사의 수익성이 감소될 수 있는 점 투자자께서는 유의하시기 바랍니다.

[ 금리 변화에 따른 부동산 경기 하강 위험]

. 2022년 12월 FOMC 회의에서는 기준금리를 0.5%p. 인상하였고 2023년 2월, 2023년 3월, 2023년 5월에 연준은 각각 기준금리를 0.25%p, 0.25%p, 0.25%p. 추가 인상하였으며, 6월은 동결을 발표하면서 증권신고서 제출일 전일 기준 미국 기준금리는 5.00%~5.25%를 유지하고 있습니다. 한국은행 또한 빠르게 증가하는 물가 상승을 억제하 기 위해 2022년 1월, 4월, 5월, 8월, 11월 각각 금리를 0.25%p. 인상했고, 2022년 7월, 10월 금통위에서 각각 금리 를 0.50%p. 추가인상하였고, 2023년 01월 0.25%p.를 다시 인상하여 증권신고서 제출일 전일 현재 3.50%에 이르렀 습니다. 이에 따라 당사가 보유한 부동산의 가치가 하락하여, 향후보유 부동산을 매각하는 시점에 부동산 매각손실이 발생할 위험에 직면할 수 있으며, 당사의 사업성에 부정적인 영향을 끼칠 수 있습니다. 또한, 향후 당사가 부동산을 추가로 매입할 시 차입금리 증가로 당사의 금융비용이 증가하여 수익성에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.

(2) 임차인이자 최대주주인 롯데쇼핑의 임대료 지급 관련 사업위험

[ 롯데쇼핑: 유통산업 성장 둔화 및 경기변동에 따른 위험]

라. 증권신고서 제출일 현재 당사의 주 영업수익원인 부동산임대수익의 안정성은 책임임차인인 x xxx(주)의 임대료 지급능력과 높은 상관관계를 가지고 있습니다. 롯데쇼핑이 영위하는 유통업은 최 종 소비자를 대상으로 하는 소매유통업으로 경기 변동에 따른 국내소득 및 소비지출의 변화에 영향을 받고 있습 니다. 2020년 COVID- 19 팬데믹으로 인해 급락했던 소비자심리지수는 2021년 보복소비 영향으로 반등했지만, 20 22년 들어 경기 둔화 우려, 부동산 시장 위축, 금융시장 불안정 등 영향으로 다시금 100을 하회하는 모습을 보였 습니다. 소매유통업 경기전망지수인 RBSI는 2022년 3분기부터 전염병의 재확산, 지정학적 리스크, 전세계적인 긴 축적 재정정책 등의 영향으로 감소하는 경향을 보였습니다. 2023년 1분기에는 대내외 불확실성이 해소되기 어려운 가운데 각종 공공요금 인상 등으로 고물가 수준이 지속되고, 고금리기조 유지가 불가피해짐에 따 라 글로벌 금융위기와 코로나 충격보다 낮은 64를 기록하였습니다. 소비심리 위축으로 줄곧 하향세를 보 이던 소매유통업체의 체감겸기는 2023년 2분기 1년만에 소폭 반등(64→73) 하였으나, 고금리 고물가 상 황에 소비여력이 크지 않아 여전히 부정적 전망이 우세했습니다.

업태별로는 2023년 2분기 기준 모든 업태가 기준치(100)를 하회한 가운데, 백화점(94), 대형마트(87)이 가장 양호한 전망치를 보였습니다. 상기 내용을 포함한 국내외 다양한 요인들로 인해 향후 국내 경기가 크게 악 화되거나, 경기침체가 지속될 경우 당사의 수익성에 부정적인 영향을 줄 수 있으므로 투자자께서는 이점 유의하 시기 바랍니다.

[ 롯데쇼핑: 외부충격(코로나19의 확산, 물가상승 등)이 유통시장에 미치는 위험]

마. 일반적으로 유통업계의 사업 특성상 소비자들의 외출이 자제 혹은 제한되는 경우, 유통업계 전반의 매출 감소에 따른 실적 부진으로 이어지는 경우가 다수 존재합니다. 실제로 2014년 세월호 사건 및 2015년 중동호

흡기증후군(MERS, 이하 ' 메르스' )으로 인하여 국내 내수 침체를 겪은 바 있습니다. 2019년에는 미- 중 무역전쟁 등의 외부 정치적인 이슈로 경기침체가 우려되었고, 이는 유통시장에도 큰 타격을 주었습니다. 또한, 2020년 이 후 확산된 코로나19는 글로벌 차원에서의 경기침체를 🅓기하였으며, 국내의 경우 사회적거리두기 격상, 영업시간 규제 등이 시행되어 유통업계 전반에 큰 타격으로 작용하였습니다.

2020년 1월 코로나19 확산에 따른 경기 침체 우려가 심화되면서 2020년 4월 소비자심리지수는 최저치인 73.3을 기록하기도 하였으나, 이후 2021년 백신 접종이 시작되고 코로나19의 치명률이 점차 낮아짐에 따라 소비자심리지 수는 지속적으로 상승하여 2021년 6월 110.3까지 상승하였습니다. 그러나 2022년 11월에는 경기 둔화에 대한 우 려가 높아지며 소비자심리지수가 86.7로 다시 감소하였습니다. 이후 소비자 심리지수는 점차 개선세를 보이며 2023년 5월에는 물가 상승폭 둔화와 일상 회복 기대감으로 소비자심리지수가 98.0를 기록하며 11개월 만에 가장 높은 수준을 보였습니다. 그럼에도 불구하고, 대내외 불확실성에 따른 고물가, 고금리 상황이 지속되면서 여전히 100을 하회하고 있습니다. 이러한 외부 충격 요소들의 발생과 지속으로 인한 경기 침체 및 소비심리의 악화는 유통산업을 영위하고 있는 당 사의 매출 및 수익성에 부정적 요인으로 작용할 수 있으므로, 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

[ 롯데쇼핑: 대규모 투자에 따른 업계 내 경쟁 심화 위험]

바. 백화점 산업은 부지 확보, 소비자 편의시설, 현대적 판매시설, 건축 등 대규모 투자가 필요한 산업으로 초기 자금비용이 큰 사업입니다. 이로 인해 진입장벽이 높지만, 현재 시장점유율 90%의 과점 체계를 유지하고 있 는 대형 3사(롯데백화점, 현대백화점, 신세계백화점)간의 경쟁 심화로 성장률이 둔화되고 있습니다. 특히, 최근에는 대형 3사 모두 복합쇼핑몰, 프리미엄아울렛, 온라인 채널 확대 등 신성장 동력 발굴을 위한 대규모 투 자를 진행하고 있으며, 대규모 투자에 따른 업계 내 경쟁 심화는 동사의 백화점 사업부문 수익성에 부정 적인 영향을 줄 수 있습니다.

[ 롯데쇼핑: 정부규제 강화 관련 위험 ]

사. 지난 2010년 유통산업발전법 및 대ㆍ중소기업 상생 협력 촉진에 관한 법이 통과되면서 중소기업 및 영세상인 보호를 위한 사회적 분위기가 조성되었습니다. 2020년에는 백화점 등을 포함한 대규모 점포의 영업시간과 영업일을 규제하려는 법안과 복합쇼핑몰의 영업제한 내용의 유통산업발전법 개정안이 발의되었으며, 복 합쇼핑몰 등의 출점 요건 강화에 대한 논의가 진행되는 등 잠재적인 규제 리스크가 상존하고 있습니다. 한 편, 2023년 최저임금은 시간당 9,620원으로 전년 대비 460원(5.0%) 증가했습니다. 향후에도 정부 정책 또 는 인플레이션 등 거시경제 변수 영향으로 명목임금이 가파르게 상승할 수 있으며, 이는 당사의 수익성에 부정적인 영향을 줄 수 있으니 투자자께서는 이점 유의하시기 바랍니다.

(3) 기타 사업 위험

[ 대리인 및 이해상충 관련 위험]

당사의 사업운영 및 성과에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 당사는 자산의 운용 및 관리를 롯데에이엠씨(주)에 위탁하여🅓 하기 때문에 이와 관련된 대리인 위험에 노출되어 있습니다. 투자 자 여러분께서는 이러한 위임행위로 인한 회사의 운영위험이 발생할 수 있음을 유의하시기 바랍니다.

[ 부동산 취득 관련 위험]

자. 부동산투자업을 영위하는 당사가 부동산을 매입하는 과정에서 고려할 수 있는 위험으로는 부동산의 권리관계 및 이해관계자(채권자 등 제3자)의 이의 제기 등 법률적 하자로 인하여 완전한 소유권의 이전 및 권리 행사에 제약을 받을 수 있는 위험, 부동산의 물리적, 기술적 하자로 인하여 매입 검토 시 예상하지 못하였던 일 정금액 이상의 추가 자본지출을 발생 시킬 수 있는 위험 등이 존재합니다. 또한, 당사는 향후 취득할 부동 산에 대하여 적정 매입가격 추정을 위하여 감정평가를 진행할 예정이며, 감정가액 가격을 기준으로 매입할 예정 입니다. 감정평가사의 부동산 평가에는 일반적으로 상대적인 시장 지위, 재무적 강점과 경쟁우위, 물리적인 상태

등 부동산과 특정 요소에 대한 주관적인 평가가 포함될 수 있습니다. 이에 따른 매입가격 추정 오류의 위험

또한 존재합니다.

[ 부동산 상태에 관한 위험]

차. 당사가 보유한 부동산은 지진, 태풍, 홍수 및 극단적인 기상상태와 같은 자연재해로 인해 영향을 받을 수 있습니다. 이에 당사는 보유 부동산에 대하여 포괄적인 보험에 가입하였으나, 보험에 가입하였다 하더라 도 모든 부동산 관련 손실을 보장하는 것은 아니니 이점 유의하시기 바랍니다. 또한, 건축물의 특성상 주기적인 시설 보수 수요는 발생하게 되며, 건축물의 유지, 수선(보수) 및 관리를 임차인의 책임 및 비용으로 하는 임대차계 약을 체결하였습니다. 그럼에도 불구하고 예상하지 못한 추가적인 비용이 발생할 가능성이 존재하며, 대규모 수선이 발생할 경우에는 수익성 악화를 초래할 수 있습니다.

[ 정부의 리츠 정책 변화에 따른 위험]

카. 국토교통부와 금융위원회는 2018년 12월 19일 [ 리츠 공모· 상장 활성화 방안] 을 발표하였으며 2020년 2월 21

일자로 공모 리츠 활성화 방안을 반영한 개정 ' 부동산투자회사법' 이 시행되었습니다. 정책의 기본 방향으로는 1)

개인투자자의 리츠투자 접근성을 개선, 2) 리츠에 수익성, 안정성 높은 자산이 유인되도록 규제 환경을 개선, 3) 개인투자자의 리츠 투자 매력도 향상 등이 있습니다. 2022년 1월 13일 국토교통부는 또 한차례 [ 공모.상장 활성화 를 위한 리츠제도 개선방안] 을 발표했습니다. 국토교통부는 임대주택리츠 및 자산관리회사에 대한 규제 합리화라 는 개정 방향을 유지하며 「부동산투자회사법」개정안을 2022년 1분기에 발의하였고 2022년 5월 9일부터 개정안 이 시행되었습니다. 하지만 리츠에 대한 규제 완화 조치가 중단되는 등 정부의 정책 변화시 당사에 부정적

인 영향이 있을 수 있음을 투자자분께서는 유의하시기 바랍니다.

(1) 롯데리츠 - 회사위험

[ 수익성 관련 위험]

가. 증권신고서 제출일 현재 당사의 주요 수입원은 당사가 보유 중인 투자부동산에 대한 롯데쇼핑(주) 및 롯데글 로벌로지스(주)와의 운용리스에서 발생하는 임대수입(임대료)입니다. 당사는 2023년 3월말 기준 영업수익 291.8억원, 영업이익 171.2억원, 당기순이익 41.6억원을 기록하였습니다. 당사 영업수익은 부동산을 임대하는 운용리스계약에 따른 임대료, 영업비용은 급여, 감가상각비, 자산관리수수료, 자산보관수수료, 사무수

탁수수료 등으로 구성됩니다. 향후 추가 편입 부동산 및 임대차계약에 따라 당사의 수익구조에 영향 을 미칠 수 있습니다. 또한 임차인으로부터 임대료수입이 지연, 감소 또는 발생하지 않을 경우 당사 의 영업실적은 악화될 가능성이 존재합니다.

[ 재무구조 악화 위험 및 유동성 관련 위험]

나. 당사의 2023년 제9기 반기 검토보고서 상 총자산규모는 2조 3,319억원, 부채규모는 1조 2,548억원으로 당사의 부채비율은 116.50%입니다. 당사는 금번 공모 담보부사채 발행을 통해 800억원을 조달할 예정이며 동 조달자금의 사용목적은 채무상환자금으로 사채 발행을 통한 부채비율 변동은 없습니다. 한편, 당사는 부동산 취득 시 취득자금을 현물출자, IPO 및 유상증자 등을 통해 취득하였으며 이에 따라 제9기 반기말(2023.01.01~202 3.03.31) 기준 당사의 이자보상배율은 1.3배를 기록하고 있습니다. 당사의 부채비율 및 이자보상 배율은 양호한 편이나, 당사의 사업이 초기단계인 상황으로 향후 부채 혹은 자본 조달로 재무 구조가 변동될 가능성이 존재합니다. 향후 임차인의 사업에 차질이 발생하여 부동산 임대료 수입이 지연되거나 감소할 위험에 직면할 경우, 당사의 재무실적 및 현금흐름은 현재 대비 악화될 가능성이 존재합니다.

[ 임대차계약 관련 위험]

연간 임대료 상승률이 국내 물가상승률에 미치지 못할 경우, 공정한 시장 임대료와 일치하지 않을 수 있고 이는

회사위험

당사 수입에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다. 또한 임대차기간 만료 후 부동산 임대차계약이 갱신되지 않거나, 다른 임차인에 대한 재임대 조건은 현재의 부동산 임대차계약 대비 당사에게 불리하게 체결될 가능성이 존재합니다.

(2) 롯데쇼핑 - 회사위험

[ 롯데쇼핑(주)의 수익성 관련 위험]

라. 롯데쇼핑(주)의 2023년 1분기 연결기준 매출액은 3조 5,616억원으로 전년 동기 3조 7,708억원 대비 2,092억원 감소한 반면, 영업이익은 1,125억원으로 전년 동기 687억원 대비 438억원 증가하였습니다. 분기순이익은 578억원을 기록하여 전년 동기 분기순이익 691억원 대비 113억원 감소하였습니다. 2022년 코로나 변이 바이러스의 확산에도 불구하고 점차 경기 및 소비가 개선되며 영업이익 개선이 이루어졌으나, 2022 년 하반기 이후 고금리, 고물가 상황 지속되며 가처분 소득 감소의 여파로 2023년 1분기 매출이 감소한 것으로 판 단 됩니다. 반면, 백화점 고마진 패션상품군 매출 호조로 인한 매출총이익 증가로 영업이익은 상승하였습니다. 다 만 유통시장의 업황악화가 지속되고 있으며, 오프라인 소매유통업의 비우호적인 환경요인 등은 동사의 수익에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 동사의 주력 사업부문이라 할 수 있는 유통업은 성숙기에 접어든 산업입니다. 향후 매출성장성은 제한적일 것이 라는 점, 로컬 업체와의 경쟁 또한 날로 심해지고 있다는 점을 종합적으로 고려하였을 때, 동사의 주력사업인 백화점과 마트 부문의 수익성 개선이 이루어지지 않을 경우 동사의 수익성에도 부정적인 영향 을 줄 수 있다는 점을 투자자께서는 참고하시기 바랍니다.

[ 롯데쇼핑의 재무안정성 관련 위험]

마. 최근 이어진 온라인 채널의 급성장 및 유통채널간 경쟁심화, 소비패턴 다변화 등 영업환경의 구조적 변화로 유통업태 전반의 저성장 추이와 함께 코로나19로 인한 수익성 악화로 인해 동사의 차입금 관련 부 담은 증대하는 추세를 보이고 있습니다. 동사는 차입금 부담 완화를 목적으로 한 재무구조 개선의 일환으로 20 19년에 일부 자산을 동사의 종속회사인 롯데위탁관리부동산투자회사에 일부 매각한 것에 이어, 2021년 3월 동사 는 롯데백화점중동점, 롯데백화점 안산점, 롯데 프리미엄 아울렛 이천점, 롯데마트 계양점, 롯데마트 춘천점, 롯 데마트몰 김포 물류센터를 롯데위탁관리부동산투자회사에 7,342억원에 매각하였습니다. 또한, 2021년 5월 롯데 월드타워 토지 및 건물에 대한 소유 지분을 롯데물산에 8,313억원에 매각하였습니다. 하지만, 이러한 노력에도 불구하고 지속적인 투자를 기반으로 신규 수요를 창출하여🅓 하는 동사 사업의 특성상 향후에도 지속적 인 투자활동에 따른 자금 소요가 예상되며, 이로 인해 차입금이 증가될 수 있음을 투자자께서는 유의하시기 바랍니다.

[ 롯데쇼핑의 운전자본 관련 위험]

바. 롯데쇼핑의 연결기준 2023년 1분기 대손충당금 설정액은 464억원으로 채권 등에 대한 설정률은 1.8%입니다. 2022년말 대손충당금 설정액은 445억원으로 채권 등에 대한 설정률은 1.7%, 2021년말 대손충당금 설정액은 382

억원으로 채권 등에 대한 설정률은 1.7%, 2020년말 대손충당금 설정액은 666억원으로 채권 등에 대한 설정률은 2

.9%였습니다. 동사 대손충당금의 대부분은 미수금으로, 연결기준 2023년 1분기 미수금 총액 2,893억원 중

10.6%에 해당하는 307억원에 대하여 대손충당금을 설정하고 있습니다. 매출채권 및 기타채권 등이 동사 의 자산에서 차지하는 비중은 높지 않으나, 향후 회수가 지연되거나 불가능할 경우 동사의 대손충당금 설 정율 증가로 수익성에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다. 동사의 연결기준 재고자산은 취득원가 기준 2023년 1분기 1조 5,460억원, 2022년말 1조 4,442억원, 2021년말 1조 4,480억원, 2020년말 1조 3,014억원으로 그 변동폭이 크지는 않은 편입니다. 2023년 1분기 재고자산평가손실 충당금 또한 635억원 수준으로 2022년말 582억원 대비 큰 차이를 보이고 있지는 않습니다.

2023년 1분기 연결기준 재고자산 장부금액 대비 손실충당금 설정비율이 4.3% 수준이며 재고자산회전율 이 5.4회를 기록하여 장기체화재고가 많지 않은 것으로 판단됩니다. 또한, 총자산대비 재고자산 구성비율 이 2023년 1분기 4.6%로 재고자산의 평가손실이 동사의 수익성에 미칠 영향은 제한적으로 보입니다. 하 지만 동사의 매출하락으로 인하여 재고가 장기적으로 체화된다면 재고자산평가손실이 증가하여 동사의 수익성에 부정적 영향을 미칠 수 있는 점 투자자께서는 유의하시기 바랍니다.

[ 롯데쇼핑의 영업권 손상차손 관련 위험]

사. 롯데쇼핑은 2023년 1분기말 연결기준 약 691억원의 분기순이익을 기록하였습니다. 2022년말 영업권 및 무형

자산의 경우, 1조 1,407억원의 금액이 산정되었으며, 3,607억의 무형자산 손상차손을 인식하였습니다. 반면, 2021 년의 경우 2,729억의 당기순손실을 기록했으며, 1,226억의 무형자산 손상차손을 인식했습니다. 동사가 영위하는 사업의 수익성이 악화될 경우 추가적으로 영업권 상각으로 인한 손상차손이 발생할 수 있습니다.

[ 롯데쇼핑: 구조조정 관련 위험]

아. 동사는 2020년 2월 13일 ' 2020년 운영 전략' 및 ' 미래 사업 청사진' 발표를 통해 향후 유통 부문의 체 질을 개선하고 수익성을 강화하기 위한 전략을 발표하였습니다. 강도 높은 다운사이징(Downsizing)을 통 해 자산을 효율적으로 경량화하여 영업손실 규모를 축소하고, 재무건전성과 기업가치를 높이는 것이 전 략의 핵심입니다. 동사는 몇해간 이어오는 고질적인 수익성 악화를 극복하기 위하여 백화점, 마트, 슈퍼, 롭스 등 오프라인 전체 700여개의 점포 중 약 30%에 해당하는 200여개를 구조조정 및 수익성 개선 대상으로 분류하고 부 진점포 철수 및 구조조정을 진행하였습니다. 특히, 할인점 사업부문 중 롭스는 구조조정 진행으로 2022년 말 모든 점포를 철수 하였습니다. 또한, 사업성이 열악한 해외 점포도 줄여나갔습니다.

2022년 코로나19 상황의 완화와 함께 약 3년간의 강도 높은 ' 다운사이징(Downsizing)' 전략을 통해 동사의 연결기준 영업이익률은 2021년 1.33%에서 2022년 2.50%, 2023년 1분기 3.16%로 반등하며 수익성이 개 선되는 모습을 보이고 있습니다. 그러나, 향후 외부환경의 변화 등으로 인해 다시 수익성이 악화 될 경우 추가적인 구조조정이 필요할 수 있습니다. 동사의 구조조정과 관련하여 부진점포 철수 과정에서 단기적 비용부담이 발생할 수 있으며, 동사의 시장지위와 경쟁력, 재무 및 투자여력 등의 변동이 발생할 수 있는 점 투자자께서는 유의해주시기 바랍니다.

(3) 롯데그룹 - 회사위험

[ 롯데그룹 평판 관련 위험]

자. 검찰은 국정농단 사태와 관련하여 2017년 4월 17일 특정 재단에 금전을 지원하는 방법으로 뇌물을 공 여하였다는 혐의로 xxx 회장을 불구속 기소하였습니다. 2018년 2월 13일 동 기소에 따른 1심재판에서 서울중앙지법 형사합의22부(재판장 xxx)는 xx스포츠재단에 70억원을 추가 출연한 혐의(제3자 뇌 물공여)를 받은 xxx 회장에 대해 징역 2년 6개월, 추징금 70억원을 선고하였습니다. xxx 회장은 해당 선고에 대하여 항소하였고, 2018년 8월 29일 검찰은 롯데그룹 경영비리 및 국정농단 사건 2심과 관련하여 신동빈 롯데그룹 회장에게 총 징역 14년, 벌금 1,000억원 및 추징금 70억원을 구형하였으며 신격호 총괄회장, 신영자 이 사장, xxx씨, xxx 전 부회장에게도 징역 및 벌금을 구형하였습니다. 이후 2018년 10월 5일 경영비리와 국정농단 사태가 병합되어 진행된 항소심 선고에서 신격호 총괄회장에게 징역 3년 및 벌금 30억원, 신동 빈 회장에게는 징역 2년 6개월에 집행유예 4년이 선고되었고, 이에 대해 쌍방이 상고하였습니다. 이후 2019 년 10월 17일 상고심에서 대법원은 피고인들과 검사의 상고를 모두 기각하여 원심 판결을 확정하였습니다

. 2022년 8월 12일 법무부 보도자료에 따르면 정부는 2022년 광복절을 맞이하여, 2022년 8월 15일자로 중소기업 인, 소상공인 등 서민생계형 형사범, 주요 경제인, 노사관계자, 특별배려 수형자 등 1,693명에 대한 특별사면을 단 행하였다고 발표하였습니다. 경제 활성화를 통한 경제위기 극복을 위해, 최근 형 집행을 종료한 xxx xx전자 부회장을 복권하고, 집행유예 기간 중인 xxx x데그룹 회장을 특별사면(형선고실효) 복권한다고 발표하였습니 다. 상호출자제한기업집단 계열 순위 5위의 대기업 그룹인 만큼, 추후에도 롯데그룹의 최고 경영진이 유 사한 혐의로 재판을 받게 될 경우, 해당 재판의 결과가 롯데그룹 및 당사의 전반적인 평판 및 경영 안정성

에 부정적인 영향을 끼칠 수 있음을 투자자께서는 유의하시기 바랍니다.

[ 담보대상 부동산 가치 하락 위험]

가. 금번 발행하는 사채는 xxxxx xxx xxx 000에 위치한 롯데백화점 강남점(본관, 별관, 문화 센터 등)의 토지 및 건물을 담보로 제공한 담보부 사채로 담보물인 부동산 담보에 삼창 감정평가법인의 평가액은 562,000,000,000원입니다. 증권신고서 제출일 현재 담보물건에 대한 선순위 권리는 총 3,568억원이 며, 2022년 7월 29일 발행된 제3- 1회 및 제3- 2회 담보부사채 발행을 위한 근저당권 3,000억원으로 금번 제3- 3회 담보부사채는 동일한 근저당권을 바탕으로 발행됩니다. 이를 제외한 선순위 권리는 롯데쇼핑 주식회사의 임차보 증금 208억원 및 근저당권 360억원 그리고 구분지상권 설정이 있으며 잔여 담보가치는 해당 부동산의 감정평가액 과 동일한 5,620억원입니다. 금번 발행에 따른 별도의 추가적인 근저당권 설정은 없으며 제3- 1회 담보부사채는 제3- 3회 담보부사채 발행을 통해 상환될 예정으로 금번 발행하는 사채와 동순위인 제3- 2회 담보부사채 900억원 과 합한 1,700억원 기준 LTV 약 30%수준을 갖추고 있다고 판단됩니다. 하지만 담보대상인 부동산의 가치가 크 게 하락할 경우, 본사채의 담보가치가 사채의 전자등록총액보다 하락하거나 담보로써의 효용이 낮아질 위험이 있으므로 투자자 여러분께서는 이 점에 유의하시기 바랍니다.

기타 투자위험

[ 환금성 제약 위험]

나. 본 사채는 한국거래소의 상장요건을 충족하여 환금성 위험은 미약한 것으로 판단되나, 최근 급변하고 있는 채 권시장의 변동에 의해 영향을 받을 가능성이 있습니다. 또한, 상장 이후 채권에 대한 매도량과 매 수량 사이에 불균형이 발생하여 환금성에 제약이 있을 수 있으므로 투자자 여러분께서는 이 점 유의 하시기 바랍니다.

[ 예금자보호법 적용 여부]

다. 본 사채는 금융기관 등이 보증한 것이 아니므로 원리금지급은 당사가 전적으로 책임을 지며 정부가 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 원리금 상환불이행에 따른 투자위험은 투자자에게 귀속됩니다. 또한 본 사채는 원금이 보장되지 않음으로 원금 손실 가능성이 있사오니 투자자께서 는 이러한 위험을 고려하여 투자에 임하시기 바랍니다.

[ 예측자료에 관한 사항]

라. 본 증권신고서에는 당사의 현재 시점의 상황을 근거로 한 미래예측진술(판단)이 포함되어 있으며 미래예측 진술(판단)은 다양한 요인에 따라 상이한 결과를 초래할 수 있습니다.

[ 사채권 발행 청구]

마. 본 사채는 '주식· 사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 따라 한국예탁결제원의 전자등록계 좌부에 전자등록하므로 실물 채권을 발행 또는 등록필증을 교부하지 아니합니다.

[ 전자공시 관련 사항]

바. 본 증권신고서 상의 공모일정은 확정된 것이 아니며, 증권신고서의 기재사항은 금융감독원 공시심사 과 정에서 정정사유가 발생할 경우 변경될 수 있음을 투자자 여러분께서 유의하시기 바랍니다.

[ 신용평가에 관한 사항]

사. 당사의 금번 발행하는 사채의 경우 담보부사채로 한국신용평가(주) 및 NICE신용평가㈜로부터 신용 등급을 AA- 로 평가받았습니다. 다만, 해당 신용등급은 부동산 담보(롯데백화점 강남점)에 의한 상 환가능성 제고 효과를 감안하여, 당사 무보증사채 신용등급 대비 1 Notch 상향된 것으로, 당사 의 자체적인 신용등급으로 보기는 어려운 바, 투자자 여러분께서는 투자의사를 결정하시는데 참조하시기 바랍니다.

2. 모집 또는 매출에 관한 일반사항

회차 : 3- 3 (단위 : 원, 주)

채무증권 명칭

담보부사채

모집(매출)방법

공모

권면(전자등록) 총액

80,000,000,000

모집(매출)총액

80,000,000,000

발행가액

80,000,000,000

이자율

발행수익률

상환기일

2024년 07월 28일

원리금 지급대행기관

(주)우리은행 롯데월드타워금융센터

(사채)관리회사

비고

롯데백화점 강남점 담보제공

평가일	신용평가기관	등 급
2023년 07월 18일	한국신용평가	회사채 (AA- )
2023년 07월 19일	나이스신용평가	회사채 (AA- )

인수(주선) 여부	채무증권 상장을 위한 공모여부
인수	예

인수(주선)인		인수수량	인수금액	인수대가	인수방법
대표	하나증권	2,000,000	20,000,000,000	인수수수료 0.15%	총액인수
대표	한국투자증권	2,000,000	20,000,000,000	인수수수료 0.15%	총액인수
대표	삼성증권	2,000,000	20,000,000,000	인수수수료 0.15%	총액인수
대표	케이비증권	2,000,000	20,000,000,000	인수수수료 0.15%	총액인수

청약기일	납입기일	청약공고일	배정공고일	배정기준일
2023년 07월 28일	2023년 07월 28일	-	-	-

자금의 사용목적
구 분	금 액
채무상환자금	80,000,000,000
발행제비용	232,020,000

【국내발행 외화채권】

표시통화

표시통화기준 발행규모

사용 지역

사용 국가

원화 교환 예정 여부

인수기관명

보증을 받은 경우	보증기관	-	지분증권과 연계된 경우	행사대상증권	-
보증을 받은 경우	보증금액	-		권리행사비율	-
담보 제공의 경우	담보의 종류	부동산(토지, 건물)		권리행사가격	-
담보 제공의 경우	담보금액	562,000,000,000		권리행사기간	-

매출인에 관한 사항

보유자

회사와의 관계

매출전 보유증권수

매출증권수

매출후 보유증권수

【주요사항보고서】	-
【파생결합사채 해당여부】	기초자산	옵션종류	만기일
N	-	-	-
【기 타】	▶본 사채 발행을 위해 한국신용평가㈜와 NICE신용평가㈜로부터 AA- (안정적) 등급을 부여받았으나, 해당 신용등급은 부동산 담보( 롯데백화점 강남점)에 의한 상환가능성 제고 효과를 감안하여, 당 사 무보증사채 신용등급 대비 1 Notch 상향된 것으로, 당사의 자체 적인 신용등급으로 보기는 어려움. ▶ 본 사채의 발행과 관련하여 2023년 07월 06일 하나증권(주), 한 국투자증권(주), 삼성증권(주) 및 케이비증권(주)과 대표주관계약 을 체결함. ▶ 본 사채는 「주식· 사채 등의 전자등록에 관한 법률」에 의거 사채를 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록하므로, 실 물채권을 발행하지 아니하며, 등록필증의 교부 등이 존재하지 않 음 ▶ 본 사채는 사채권을 발행하지 않으므로 「주식· 사채 등의 전 자등록에 관한 법률」 제 39조에 의거 전자등록주식 등의 소유자 가 권리행사를 위하여 계좌관리기관을 통해 신청하는 경우 전자등 록기관인 한국예탁결제원에서 "소유자증명서"를 발행하여🅓 함. ▶ 본 사채는 「주식· 사채 등의 전자등록에 관한 법률」에 의거 전자등록되므로, 등록 말소 시 사채권발행을 청구할 수 없음 ▶ 본 사채는 실물발행이 아닌 전자등록에 의한 발행이므로 인수 수량의 기재가 불가능하나, 이해상의 편의를 위해 10,000원을 수 량의 1단위로 기재함. ▶ 본 사채의 상장신청예정일은 2023년 07월 26일이며, 상장예정 일은 2023년 07월 28일임.

(주1) "제3- 3회 담보부사채"의 이율은 사채발행일로부터 원금상환기일 전일까지 사채의 전자등록총액에 대하여 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사(한국자산평가(주), KIS 자산평가(주), 나이스피앤아이(주), (주)FN자산평가)에서 최종으로 제공하는 AA- 등급 1 년만기 회사채 등급민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째자리 이하 절사)에 + [ 0.95%p.]

를 가산한 이자율로 합니다.

※ 담보에 관한 사항

(단위 : 원)

항	목	내	용
담보의 종류		부동산(토지, 건물)
담보의 목적물		서울특별시 강남구 대치동 937 외 - 상세내역 : 첨부서류 신탁증서 신탁부동산 목록 참조
담보의 대상		롯데위탁관리부동산투자회사 제3- 3회 담보부사채
담보금액	원 금	\	80,000,000,000
	이 자	원금 \ 80,000,000,000에 대하여 결정된 이자율을 만기까지 적용한 금액
	합 계	원금 \ 80,000,000,000에 이자 상당금액을 가산한 금액
선순위 담보채권의 순위별 내용 및 금액		(주2) 참고
	기 준 일 자	2022년 09월 20일
	평가(조사)기관	주식회사 삼창감정평가법인
		1. 감정평가 목적 - 본건은 서울특별시 강남구 대치동 소재 지하철 수인분당선＂한티역＂ 동쪽 인근 에 위치하는 상업용 부동산(토지, 건물, 구분건물)으로서, 담보 및 기타 목적의 감 정평가입니다. 2. 감정평가의 근거 - 본건 평가는 『감정평가 및 감정평가사에 관한 법률』, 『감정평가에 관한 규칙 』등 감정평가관련 제 규정 및 감정평가 일반이론에 근거하여 감정평가 하였습니다 . 3. 감정평가 조건 - 해당사항 없습니다. 4. 감정평가 기준시점 - 본건의 기준시점은 귀사 제시일자를 기준하여 2022년 09월 20일로 함 5. 감정평가의 기준가치 - 시장가치를 기준으로 평가하였습니다. 6. 실지조사 실시기간 및 그 내용 - 본건 평가대상 물건에 대하여 2022년 07월 1일부터 2022년 8월 1일까지 조사를 진행하였으며, 실지조사를 통하여 대상물건의 이용상황과 공부와의 일치여부 및 지 가수준을 확인하였습니다. 7. 대상물건에 대한 감정평가방법 적용 규정 (1)「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」제3조 및「감정평가에 관한 규칙」제1 4조는 토지를 감정평가할 때에는 공시지가기준법을 적용하고,「감정평가에 관한 규칙」제15조는 건물을 감정평가할 때에는 원가법을 적용하여🅓 한다고 규정하고 있습니다. (2)「감정평가에 관한 규칙」제12조 제1항에서는 상기의 감정평가방법을 주된 방 법으로 적용하여 감정평가하여🅓 하며 다만 주된 감정평가방법을 적용하는 것이 곤

항	목	내 용
	평가방법 및 기준	란하거나 부적절한 경우에는 다른 감정평가방법을 적용할 수 있도록 규정하고 있습 니다. (3)「감정평가에 관한 규칙」제12조 제2항에서는 대상물건의 감정평가액을 결정하 기 위하여 주된 감정평가방법을 적용하여 산정한 가액을 하나 이상의 다른 감정평 가방법으로 산출한 시산가액과 비교하여 합리성을 검토하여🅓 하며, 다만 대상물건 의 특성 등으로 인하여 다른 감정평가방법을 적용하는 것이 곤란하거나 불필요한 경우에는 그러하지 아니한 것으로 규정하고 있습니다. (4)「감정평가에 관한 규칙」제12조 제3항에서는 다른 감정평가방법을 적용하여 산출한 시산가액과의 비교를 통한 합리성 검토 결과 주된 감정평가방법으로 산출한 시산가액이 합리성이 없다고 판단되는 경우에는 주된 방법 및 다른 감정평가방법 으로 산출한 시산가액을 조정하여 감정평가액을 결정할 수 있도록 규정하고 있습니 다.
		8. 대상물건에 적용한 감정평가방법 - 평가방식은 대상물건의 성격, 평가목적 또는 평가조건에 따라 비용성의 원리를 따르는 원가방식, 시장성의 원리를 따르는 비교방식 및 수익성의 원리를 따르는 수 익방식이 있습니다.
담보물의 평가에 관한 사항		(1) 원가방식 - 원가법: 원가법이란 비용성의 원리에 기초한 감정평가방법으로, 대 상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방 법을 말합니다. 이 때 감가수정은 대상물건에 대한 재조달원가를 감액하여🅓 할 요 인이 있는 경우에 물리적 감가, 기능적 감가 또는 경제적 감가 등을 고려하여 그에 해당하는 금액을 재조달원가에서 공제하여 기준시점에 있어서의 대상물건의 가액 을 적정화하는 작업을 의미합니다. (2) 비교방식 - 거래사례비교법: 거래사례비교법이란 시장성의 원리에 기초한 감정 평가방법으로, 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교 하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말합니다. (3) 수익방식 - 수익환원법: 수익환원법이란 수익성의 원리에 기초한 감정평가방법 으로, 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환 원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말합니다.
		1. 감정평가 3방식에 의한 시산가액
		구분	원가방식(원)	비교방식(원)	수익방식(원)
		토지, 건물	605,447,081,320	557,800,000,000	533,500,000,000
		2. 시산가액의 조정 및 감정평가액의 결정
		가. 시산가액의 조정
		- ' 시산가액' 이란 감정평가 각 방식을 적용하여 도출된 가격을 말하고, ' 시산가액조 정' 이란 감정평가 각 방식을 적용하여 구한 가격인 시산가액을 비교, 대조하여 각 방식에 따른 시산가액 사이에 차이가 있는 경우에는 이들을 통일적, 일관적이도록 상호 관련시켜 조화 있는 상태로 조정하는 것을 의미합니다.
		- 원가방식에 의한 가액은 대형판매점 부동산과 같은 수익성 부동산의 특성상 토지 와 건물이 일체로 거래되는 거래관행의 미반영, 토지+건물의 개별적 부동산가치의 합산으로 복합부동산의 수익성을 적절히 반영하지 못하는 한계를 가지고 있으나, 대상 토지 및 건물의 개별성을 충분히 담아내고 있는 가격으로서 평가목적에 따라 유의미한 가격으로서의 역할을 합니다. 대상 부동산의 경우 토지의 입지가 부동산 의 가치에 많은 영향을 끼치는 바, 원가방식에 의한 시산가액의 중요도가 인정됩니

항 목		내 용
	결 과	다. - 한편, 대상물건의 감정평가 목적, 실제 시장에서의 거래관행, 풍부한 시장자료 등 을 고려한 비교방식에 의한 시산가액은 현재의 부동산 시장에 대한 정보를 반영하 고 있다는 점에서 합리적이며, 현금흐름이 가격 결정에 있어 중요한 요소가 되는 현 실을 고려한 수익방식에 의한 수익가액 또한 합리적이라고 판단됩니다. - 따라서 3방식의 유용성 및 한계, 대상물건의 특성, 감정평가의 목적 등을 고려할 때 수익방식에 비중을 두어 시산가액을 조정을 하는 것이 합리적이라 판단됩니다. 나. 감정평가액의 결정 - 수익성이 중요시 되는 대상 부동산의 특성과 감정평가 목적을 고려하여 아래와 같이 각 3방식에 가중치를 부여하여 감정평가액을 결정하였습니다.
		구 분	시산가액 (원, A)	가중치 (B)	가중치적용 (A x B, 원)
		원가법에 의한 시산가액(원)	605,447,081,320	30.0%	181,634,124,396
		거래사례비교법에 의한 시산가액(원)	557,800,000,000	30.0%	167,340,000,000
		수익환원법에 의한 시산가액(원)	533,500,000,000	40.0%	213,400,000,000
		감정평가액 산출(원)		100.0%	562,374,124,396
		감정평가액 결정(원)			562,000,000,000
		- 토지/건물의 배분가액 : 토지와 건물의 배분가액은 원가법에 의한 시산가격에서 각각의 가격 구성비율을 본 건 감정평가액에 적용하여 다음과 같이 결정하였습니다 .
		구분	배분비율	배분액(원)
		토지	92.09%	517,546,000,000
		건물	7.91%	44,454,000,000
		합계	100.00%	562,000,000,000

담보부사채신탁 법상의 신탁업자	명 칭	대한토지신탁 주식회사
	고유번호	00247540

(주1) 당사는 사채권자를 보호하기 위하여 담보부사채신탁법에 따라 신탁회사인 대한토지신탁(주)과 담보부사채신탁 계약을 체결하고 본 사채에 대한 물상담보로 본건 부동산에 근저당권을 설정하였습니다. 담보부사채신탁법에 따라 본 건 부동산 근저당권은 총사채권자를 위하여 신탁회사인 대한토지신탁(주)을 근저당권자로 하여 설정되었고, 대한토 지신탁(주)은 총사채권자를 위하여 위 근저당권을 보존하고 실행하며, 사채권자는 채권액에 따라 평등하게 위 물상담 보의 이익을 받게 됩니다.

증권신고서 제출일 현재 담보물건에 대한 선순위 권리는 총 3,568억원이며, 2022년 7월 29일 발행된 제3- 1회 및 제3- 2회 담보부사채 발행을 위한 근저당권 3,000억원으로 금번 제3- 3회 담보부사채는 동일한 근저당권을 바탕으로 발행 됩니다. 이를 제외한 선순위 권리는 롯데쇼핑 주식회사의 임차보증금 208억원 및 근저당권 360억원 그리고 구분지상 권 설정이 있으며 잔여 담보가치는 해당 부동산의 감정평가액과 동일한 5,620억원입니다. 금번 발행에 따른 별도의 추가적인 근저당권 설정은 없으며 제3- 1회 담보부사채는 제3- 3회 담보부사채 발행을 통해 상환될 예정으로 금번 발 행하는 사채와 동순위인 제3- 2회 담보부사채 900억원과 합한 1,700억원 기준 LTV 약 30%수준을 갖추고 있다고 판단 됩니다.

(주2) 선순위 권리 현황

- 근저당권

순위번호

근저당권자

접수일자

채권최고액

채무자

대한토지신탁주식회사

2022.07.29. 제111160호

금 300,000,000,000원

롯데위탁관리부동산투자회사 주식회사

롯데쇼핑주식회사

2022.07.29. 제111162호

금 36,010,405,210원

롯데위탁관리부동산투자회사 주식회사

- 임차권

순위번호

임차권자

접수일자

임차보증금

존속기간

롯데쇼핑주식회사

2022.07.29. 제111161호

금 20,837,059,460원

2019.10.16 ~

2030.10.15

- 전세권

순위번호	전세권자	접수일자	전세금	전세권설정자
-	-	-	-	-

- 선순위 임대차

임대차계약	임차인	환산보증금	임대인	비고
-	-	-	-	2023년 07월 기준

* 「상가건물 임대차보호법」의 적용을 받는 선순위 임대차보증금

- 구분지상권

등기목적

접수

등기원인

권리자 및 기타사항

구분지상권 설정

2004. 2. 2.

제6764호

2003. 10. 17.

설정계약

- 목적 : 지하연결통로의 가설

- 범위: 평균해수면 14.302m부터 18.842m 사이

- 존속기간: 서울특별시가 필요하다고 인정할 때까지

- 지상권자: 서울특별시

- 관리청: 강남구청

- 도면편철장 : 1책92장

제1부 모집 또는 매출에 관한 사항

I. 모집 또는 매출에 관한 일반사항

1. 공모개요

[ 회 차 : 3- 3 ] (단위 : 원)

항 목		내 용
사 채 종 목		담보부사채
구 분		무기명식 이권부 담보부사채
권 면 총 액(전자등록총액)		80,000,000,000
할 인 율(%)		-
발행수익율(%)		-
모집 또는 매출가액		각 사채 권면(전자등록)금액의 100%로 한다.
모집 또는 매출총액		80,000,000,000
각 사채의 금액		본 사채의 경우 「주식· 사채 등의 전자등록에 관한 법률」에 따른 전자등록으로 발행 하므로 실물채권을 발행하지 않는다.
이자율	연리이자율(%)	-
	변동금리부사채이자율	-
이자지급 방법 및 기한	이자지급 방법	이자는 "본 사채" 발행일로부터 원금상환 기일 전일까지 계산하여 매 3개월마다 연 이 율의 1/4씩 후급하며 이자지급기일은 아래와 같다. 다만, 이자지급기일이 은행휴업일 에 해당할 경우 그 다음 영업일을 이자지급기일로 하고, 이자지급기일 이후의 이자는 계산하지 아니한다.
	이자지급 기한	2023년 10월 28일, 2024년 01월 28일, 2024년 04월 28일, 2024년 07월 28일.
신용평가 등급	평가회사명	한국신용평가(주) / NICE신용평가(주)
	평가일자	2023년 07월 18일 / 2023년 07월 19일
	평가결과등급	AA- (안정적) / AA- (안정적)
주관회사의 분석	주관회사명	한국투자증권(주), 하나증권(주), 삼성증권(주), 케이비증권(주)
	분석일자	2023년 07월 19일
상환방법 및 기한	상 환 방 법	"본 사채"의 원금은 2024년 07월 28일에 일시 상환한다. 다만, 상환일이 은행 휴업일에 해당할 경우 그 다음 영업일에 상환하되, 늦추어진 해당 일수에 대하여 발행 당시 표 면금리로 계산한 경과이자를 지급한다.
	상 환 기 한	2024년 07월 28일
청 약 기 일		2023년 07월 28일
납 입 기 일		2023년 07월 28일
전 자 등 록 기 관		한국예탁결제원
사채관리회사		-
상 장 여 부		본 증권은 2023년 07월 28일 한국거래소에 상장될 예정임
원리금 지급대행기관	회 사 명	(주)우리은행 롯데월드타워금융센터
	회사고유번호	00254045

항 목

내 용

기 타 사 항

▶본 사채 발행을 위해 한국신용평가㈜와 NICE신용평가㈜로부터 AA- (안정적) 등급을 부여받았으나, 해당 신용등급은 부동산 담보(롯데백화점 강남점)에 의한 상환가능성 제고 효과를 감안하여, 당사 무보증사채 신용등급 대비 1 Notch 상향된 것으로, 당사의 자체적인 신용등급으로 보기는 어려움.

▶ 본 사채의 발행과 관련하여 2023년 07월 06일 하나증권(주), 한국투자증권(주), 삼 성증권(주) 및 케이비증권(주)과 대표주관계약을 체결함.

▶ 본 사채는 「주식· 사채 등의 전자등록에 관한 법률」에 의거 사채를 한국예탁결제 원의 전자등록계좌부에 전자등록하므로, 실물채권을 발행하지 아니하며, 등록필증의 교부 등이 존재하지 않음

▶ 본 사채는 사채권을 발행하지 않으므로 「주식· 사채 등의 전자등록에 관한 법률」 제 39조에 의거 전자등록주식 등의 소유자가 권리행사를 위하여 계좌관리기관을 통해 신청하는 경우 전자등록기관인 한국예탁결제원에서 "소유자증명서"를 발행하여🅓 함.

▶ 본 사채는 「주식· 사채 등의 전자등록에 관한 법률」에 의거 전자등록되므로, 등 록 말소 시 사채권발행을 청구할 수 없음

▶ 본 사채는 실물발행이 아닌 전자등록에 의한 발행이므로 인수수량의 기재가 불가능 하나, 이해상의 편의를 위해 10,000원을 수량의 1단위로 기재함.

▶ 본 사채의 상장신청예정일은 2023년 07월 26일이며, 상장예정일은 2023년 07월 28

일임.

(주1) "제3- 3회 담보부사채"의 이율은 사채발행일로부터 원금상환기일 전일까지 사채의 전자등록총액에 대하여 청약일 1영업 일 전 민간채권평가회사 4사(한국자산평가(주), KIS자산평가(주), 나이스피앤아이(주), (주)FN자산평가)에서 최종으로 제공하 는 AA- 등급 1년만기 회사채 등급민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째자리 이하 절사)에 + [ 0.95%p.] 를 가산한 이자율로 합니 다.

※ 담보에 관한 사항

(단위 : 원)

항	목	내	용
담보의 종류		부동산(토지, 건물)
담보의 목적물		서울특별시 강남구 대치동 937 외 - 상세내역 : 첨부서류 신탁증서 신탁부동산 목록 참조
담보의 대상		롯데위탁관리부동산투자회사 제3- 3회 담보부사채
담보금액	원 금	\	80,000,000,000
	이 자	원금 \ 80,000,000,000에 대하여 결정된 이자율을 만기까지 적용한 금액
	합 계	원금 \ 80,000,000,000에 이자 상당금액을 가산한 금액
선순위 담보채권의 순위별 내용 및 금액		(주2) 참고
	기 준 일 자	2022년 09월 20일
	평가(조사)기관	주식회사 삼창감정평가법인
		1. 감정평가 목적 - 본건은 서울특별시 강남구 대치동 소재 지하철 수인분당선＂한티역＂ 동쪽 인근 에 위치하는 상업용 부동산(토지, 건물, 구분건물)으로서, 담보 및 기타 목적의 감 정평가입니다. 2. 감정평가의 근거 - 본건 평가는 『감정평가 및 감정평가사에 관한 법률』, 『감정평가에 관한 규칙 』등 감정평가관련 제 규정 및 감정평가 일반이론에 근거하여 감정평가 하였습니다

항	목	내 용
		.
		3. 감정평가 조건 - 해당사항 없습니다.
		4. 감정평가 기준시점 - 본건의 기준시점은 귀사 제시일자를 기준하여 2022년 09월 20일로 함
		5. 감정평가의 기준가치 - 시장가치를 기준으로 평가하였습니다.
		6. 실지조사 실시기간 및 그 내용 - 본건 평가대상 물건에 대하여 2022년 07월 1일부터 2022년 8월 1일까지 조사를 진행하였으며, 실지조사를 통하여 대상물건의 이용상황과 공부와의 일치여부 및 지 가수준을 확인하였습니다.
	평가방법 및 기준	7. 대상물건에 대한 감정평가방법 적용 규정 (1)「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」제3조 및「감정평가에 관한 규칙」제1 4조는 토지를 감정평가할 때에는 공시지가기준법을 적용하고,「감정평가에 관한 규칙」제15조는 건물을 감정평가할 때에는 원가법을 적용하여🅓 한다고 규정하고 있습니다. (2)「감정평가에 관한 규칙」제12조 제1항에서는 상기의 감정평가방법을 주된 방 법으로 적용하여 감정평가하여🅓 하며 다만 주된 감정평가방법을 적용하는 것이 곤
		란하거나 부적절한 경우에는 다른 감정평가방법을 적용할 수 있도록 규정하고 있습
		니다. (3)「감정평가에 관한 규칙」제12조 제2항에서는 대상물건의 감정평가액을 결정하 기 위하여 주된 감정평가방법을 적용하여 산정한 가액을 하나 이상의 다른 감정평 가방법으로 산출한 시산가액과 비교하여 합리성을 검토하여🅓 하며, 다만 대상물건 의 특성 등으로 인하여 다른 감정평가방법을 적용하는 것이 곤란하거나 불필요한
		경우에는 그러하지 아니한 것으로 규정하고 있습니다. (4)「감정평가에 관한 규칙」제12조 제3항에서는 다른 감정평가방법을 적용하여 산출한 시산가액과의 비교를 통한 합리성 검토 결과 주된 감정평가방법으로 산출한
		시산가액이 합리성이 없다고 판단되는 경우에는 주된 방법 및 다른 감정평가방법
		으로 산출한 시산가액을 조정하여 감정평가액을 결정할 수 있도록 규정하고 있습니
		다.
		8. 대상물건에 적용한 감정평가방법 - 평가방식은 대상물건의 성격, 평가목적 또는 평가조건에 따라 비용성의 원리를 따르는 원가방식, 시장성의 원리를 따르는 비교방식 및 수익성의 원리를 따르는 수 익방식이 있습니다.
		(1) 원가방식 - 원가법: 원가법이란 비용성의 원리에 기초한 감정평가방법으로, 대 상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방
		법을 말합니다. 이 때 감가수정은 대상물건에 대한 재조달원가를 감액하여🅓 할 요 인이 있는 경우에 물리적 감가, 기능적 감가 또는 경제적 감가 등을 고려하여 그에 해당하는 금액을 재조달원가에서 공제하여 기준시점에 있어서의 대상물건의 가액
담보물의 평가에 관한 사항		을 적정화하는 작업을 의미합니다. (2) 비교방식 - 거래사례비교법: 거래사례비교법이란 시장성의 원리에 기초한 감정 평가방법으로, 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교 하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말합니다. (3) 수익방식 - 수익환원법: 수익환원법이란 수익성의 원리에 기초한 감정평가방법

항 목		내 용
		으로, 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환 원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말합니다.
	결 과	1. 감정평가 3방식에 의한 시산가액
		구분	원가방식(원)	비교방식(원)	수익방식(원)
		토지, 건물	605,447,081,320	557,800,000,000	533,500,000,000
		2. 시산가액의 조정 및 감정평가액의 결정 가. 시산가액의 조정 - ' 시산가액' 이란 감정평가 각 방식을 적용하여 도출된 가격을 말하고, ' 시산가액조 정' 이란 감정평가 각 방식을 적용하여 구한 가격인 시산가액을 비교, 대조하여 각 방식에 따른 시산가액 사이에 차이가 있는 경우에는 이들을 통일적, 일관적이도록 상호 관련시켜 조화 있는 상태로 조정하는 것을 의미합니다. - 원가방식에 의한 가액은 대형판매점 부동산과 같은 수익성 부동산의 특성상 토지 와 건물이 일체로 거래되는 거래관행의 미반영, 토지+건물의 개별적 부동산가치의 합산으로 복합부동산의 수익성을 적절히 반영하지 못하는 한계를 가지고 있으나, 대상 토지 및 건물의 개별성을 충분히 담아내고 있는 가격으로서 평가목적에 따라 유의미한 가격으로서의 역할을 합니다. 대상 부동산의 경우 토지의 입지가 부동산 의 가치에 많은 영향을 끼치는 바, 원가방식에 의한 시산가액의 중요도가 인정됩니 다. - 한편, 대상물건의 감정평가 목적, 실제 시장에서의 거래관행, 풍부한 시장자료 등 을 고려한 비교방식에 의한 시산가액은 현재의 부동산 시장에 대한 정보를 반영하 고 있다는 점에서 합리적이며, 현금흐름이 가격 결정에 있어 중요한 요소가 되는 현 실을 고려한 수익방식에 의한 수익가액 또한 합리적이라고 판단됩니다. - 따라서 3방식의 유용성 및 한계, 대상물건의 특성, 감정평가의 목적 등을 고려할 때 수익방식에 비중을 두어 시산가액을 조정을 하는 것이 합리적이라 판단됩니다. 나. 감정평가액의 결정 - 수익성이 중요시 되는 대상 부동산의 특성과 감정평가 목적을 고려하여 아래와 같이 각 3방식에 가중치를 부여하여 감정평가액을 결정하였습니다.
		구 분			시산가액 (원, A)	가중치 (B)	가중치적용 (A x B, 원)
		원가법에 의한 시산가액(원)			605,447,081,320	30.0%	181,634,124,396
		거래사례비교법에 의한 시산가액(원)			557,800,000,000	30.0%	167,340,000,000
		수익환원법에 의한 시산가액(원)			533,500,000,000	40.0%	213,400,000,000
		감정평가액 산출(원)				100.0%	562,374,124,396
		감정평가액 결정(원)				562,000,000,000
		- 토지/건물의 배분가액 : 토지와 건물의 배분가액은 원가법에 의한 시산가격에서 각각의 가격 구성비율을 본 건 감정평가액에 적용하여 다음과 같이 결정하였습니다 .

항 목		내 용
		구분	배분비율	배분액(원)
		토지	92.09%	517,546,000,000
		건물	7.91%	44,454,000,000
		합계	100.00%	562,000,000,000

담보부사채신탁 법상의 신탁업자	명 칭	대한토지신탁 주식회사
	고유번호	00247540

(주2) 선순위 권리 현황

- 근저당권

순위번호

근저당권자

접수일자

채권최고액

채무자

대한토지신탁주식회사

2022.07.29. 제111160호

금 300,000,000,000원

롯데위탁관리부동산투자회사 주식회사

롯데쇼핑주식회사

2022.07.29. 제111162호

금 36,010,405,210원

롯데위탁관리부동산투자회사 주식회사

- 임차권

순위번호

임차권자

접수일자

임차보증금

존속기간

롯데쇼핑주식회사

2022.07.29. 제111161호

금 20,837,059,460원

2019.10.16 ~

2030.10.15

- 전세권

순위번호	전세권자	접수일자	전세금	전세권설정자
-	-	-	-	-

- 선순위 임대차

임대차계약	임차인	환산보증금	임대인	비고
-	-	-	-	2023년 07월 기준

* 「상가건물 임대차보호법」의 적용을 받는 선순위 임대차보증금

- 구분지상권

등기목적

접수

등기원인

권리자 및 기타사항

구분지상권 설정

2004. 2. 2.

제6764호

2003. 10. 17.

설정계약

- 목적 : 지하연결통로의 가설

- 범위: 평균해수면 14.302m부터 18.842m 사이

- 존속기간: 서울특별시가 필요하다고 인정할 때까지

- 지상권자: 서울특별시

- 관리청: 강남구청

- 도면편철장 : 1책92장

2. 공모방법

해당사항 없습니다.

3. 공모가격 결정방법

"제3-3회 담보부사채"의 발행과 관련된 공모가격 결정방법은 당사와 대표주관회사의 협의에 의한 확정가 지정방법으로, "제3-3회 담보부사채"의 이율은 사채발행일로부 터 원금상환기일 전일까지 사채의 전자등록총액에 대하여 청약일 1영업일 전 민간채 권평가회사 4사(한국자산평가(주), KIS자산평가(주), 나이스피앤아이(주), (주)FN자 산평가)에서 최종으로 제공하는 AA-등급 1년만기 회사채 등급민평 수익률의 산술평 균(소수점 넷째자리 이하 절사)에 +[0.95%p.]를 가산한 이자율로 합니다.

4. 모집 또는 매출절차 등에 관한 사항

가. 모집관련 사항

1. 청약공고기간 : 증권신고서 수리일 이후부터 청약개시일까지 2. 청약일 : 2023년 07월 28일 09시부터 12시까지

3. 청약방법

(1) 청약자는 청약증거금과 함께 소정의 청약서 2통에 필요한 사항을 기재한 후 기명 날인 또는 서명하여 청약취급처에 FAX 또는 전자우편의 형태로 제출하는 방법으로 청약한다.

(2) 청약대상: 기관투자자에게 청약금액의 총액을 우선배정하며, 청약이 미달된 경우 에 한하여 일반청약자(기관투자자 외의 투자자를 말한다. 이하 같다)에게 배정한다.

청약일 당일 납부한 청약금에 대해서는 전액 환불조치 할 수 있다.

(3) 청약단위: 최저청약단위는 10억원 이상으로 하며, 10억원 이상은 10억원 단위로 한다. 또한, 청약자 1인당 "본 사채"에 청약하는 청약총액은 "본 사채"의 전자등록총 액을 초과하지 못한다.

(4) 청약제한: 청약자는 1인 1건에 한하여 청약할 수 있으며, "금융실명거래 및 비밀 보장에 관한 법률"의 규정에 의한 실명확인이 된 계좌를 통하여 청약을 하거나 별도 로 실명확인을 하여야 한다. 이중청약이 있는 경우 그 전부를 청약하지 아니한 것으 로 본다.

(5) 청약증거금: 사채 발행가액의 100%에 해당하는 금액으로 하며, 2023년 07월 28 일에 "본 사채"의 납입금으로 대체 충당하고, 청약증거금에 대하여는 이자를 지급하 지 아니한다.

(6) 청약취급처: "인수단"의 본점

(7) 청약서를 송부한 청약자는 당일 16시까지 청약증거금을 청약취급처로 납부한다.

(8) 청약기간 종료일 마감시간까지 청약서를 송부하지 아니한 청약에 대해서는 미청 약으로 간주한다.

(9) 청약 후 그 총액에 대하여 청약금액에 대하여 다음 각 호의 방법으로 배정한다. 가. 청약자의 청약분에 대하여는 당일의 영업개시시간 이후 12시까지 접수된 분에 한하여 다음 각호의 방법으로 배정한다.

① 기관투자자: 기관투자자의 청약을 집계하여 청약 물량이 많은 순서대로 우선 배정 한다.

② 일반청약자: 기관투자자 배정 후 잔액이 발생한 경우, 그 잔액에 대하여 청약금액 에 비례하여 일십억원 단위로 안분 배정한다.

나. 청약자의 특성 등을 고려하여 "공동대표주관회사"가 내부 규정 및 기타 합리적인 판단에 따라 배정받는 자, 배정비율 및 배정단위 등을 결정할 수 있다.

4. 투자설명서의 교부: "자본시장과 금융투자업에 관한 법률" 제124조의 규정에 따른 투자설명서를 교부할 책임은 "발행회사"와 "인수단"에게 있으며, "본 사채"에 투자하 고자 하는 투자자("자본시장과 금융투자업에 관한 법률" 제9조 제5항에 규정된 전문 투자자 및 "자본시장과 금융투자업에 관한 법률" 시행령 제132조에 따라 투자설명서 의 교부가 면제되는 자는 제외한다)는 청약 전 투자설명서를 교부받아야 한다.

① 교부장소: "인수단"의 본점

② 교부방법: "본 사채"의 "투자설명서"는 상기의 교부장소에서 인쇄된 문서의 방법 또는 전자문서의 방법으로 교부한다.

③ 교부일시: 2023년 07월 28일

④ 기타사항:

가. "본 사채" 청약에 참여하고자 하는 투자자는 청약 전 반드시 투자설명서를 교부받 은 후 교부확인서에 서명하여야 하며, 투자설명서를 교부받지 않고자 할 경우 투자설 명서 수령거부의사를 서면 또는 법령이 허용하는 방법에 의하여 표시하여야 한다. 나. 투자설명서 교부를 받지 않거나, 수령 거부 의사를 서면· 전화· 전신· 모사전송, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신, 그 밖에 금융위원회가 정하여 고시하는 방법으 로 표시하지 않을 경우 "본 사채"의 청약에 참여할 수 없다. 단, 전자문서의 방법으로 투자설명서를 교부 받고자 하는 투자자는 "자본시장과 금융투자업에 관한 법률" 제1 24조 제1항 각호의 요건을 모두 충족하여야 한다.

5. "본 사채"의 사채금 납입기일: 2023년 07월 28일

6. "본 사채"의 납입을 맡을 은행: 주식회사 우리은행 롯데월드타워금융센터

7. 등록기관: "본 사채"의 등록기관은 한국예탁결제원으로 하며, 「주식· 사채 등의 전자등록에 관한 법률」에 의거하여 전자등록한다.

8. 전자등록 신청:

가."발행회사"는 각 "인수단"이 총액인수한 채권에 대하여 사채금 납입기일에 「주 식· 사채 등의 전자등록에 관한 법률」 제24조에 의한 전자등록을 신청할 수 있다.

나. 각 "인수단"은 "발행회사"로 하여금 전자등록을 신청할 수 있도록 전자등록 내 역을 "발행회사"에 통보하여야 한다. 단 전자등록신청에 관련한 사항은 본 인수계약 서 제15조 제2항에 따라 "공동대표주관회사"인 KB증권 주식회사에게 위임한다.

※ 관련법규

<자본시장과 금융투자업에 관한 법률>

제9조 (그 밖의 용어의 정의)

⑤ 이 법에서 "전문투자자"란 금융투자상품에 관한 전문성 구비 여부, 소유자산규모 등에 비추어 투자에 따른 위험감수능력이 있는 투자자로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. 다만, 전문투자자 중 대통령령으로 정하는 자가 일반투자자와 같은 대우를 받겠다는 의사를 금융투자업자에게 서면으로 통지하는 경우 금융투자업자는 정당한 사유 가 있는 경우를 제외하고는 이에 동의하여🅓 하며, 금융투자업자가 동의한 경우에는 해당 투자자는 일반투자자로 본다. <개정 2009.2.3>

1. 국가

2. 한국은행

3. 대통령령으로 정하는 금융기관

4. 주권상장법인. 다만, 금융투자업자와 장외파생상품 거래를 하는 경우에는 전문투자자

와 같은 대우를 받겠다는 의사를 금융투자업자에게 서면으로 통지하는 경우에 한한다.

5. 그 밖에 대통령령으로 정하는 자

제124조(정당한 투자설명서의 사용) ① 누구든지 증권신고의 효력이 발생한 증권을 취득 하고자 하는 자(전문투자자, 그 밖에 대통령령으로 정하는 자를 제외한다)에게 제123조에 적합한 투자설명서(집합투자증권의 경우 투자자가 제123조에 따른 투자설명서의 교부를 별도로 요청하지 아니하는 경우에는 제2항제3호에 따른 간이투자설명서를 말한다. 이하 이 항 및 제132조에서 같다)를 미리 교부하지 아니하면 그 증권을 취득하게 하거나 매도하 여서는 아니 된다. 이 경우 투자설명서가 제436조에 따른 전자문서의 방법에 따르는 때에 는 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 때에 이를 교부한 것으로 본다. <개정 2013.5.28>

1. 전자문서에 의하여 투자설명서를 받는 것을 전자문서를 받을 자(이하 "전자문서수신자"

라 한다)가 동의할 것

2. 전자문서수신자가 전자문서를 받을 전자전달매체의 종류와 장소를 지정할 것

3. 전자문서수신자가 그 전자문서를 받은 사실이 확인될 것

4. 전자문서의 내용이 서면에 의한 투자설명서의 내용과 동일할 것

<자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령>

제11조(증권의 모집ㆍ매출) ① 법 제9조제7항 및 제9항에 따라 50인을 산출하는 경우에는 청약의 권유를 하는 날 이전 6개월 이내에 해당 증권과 같은 종류의 증권에 대하여 모집이 나 매출에 의하지 아니하고 청약의 권유를 받은 자를 합산한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 합산 대상자에서 제외한다. <개정 2009.10.1, 2010.12.7, 2013.6.2

1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 전문가 가. 제10조제1항제1호부터 제4호까지의 자

나. 제10조제3항제12호· 제13호에 해당하는 자 중 금융위원회가 정하여 고시하는 자 다. 「공인회계사법」에 따른 회계법인

라. 「신용정보의 이용 및 보호에 관한 법률」에 따른 신용평가회사(이하 "신용평가회사"

라 한다)

마. 발행인에게 회계, 자문 등의 용역을 제공하고 있는 공인회계사· 감정인· 변호사· 변 리사· 세무사 등 공인된 자격증을 가지고 있는 자

바. 그 밖에 발행인의 재무상황이나 사업내용 등을 잘 알 수 있는 전문가로서 금융위원회 가 정하여 고시하는 자

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 연고자

가. 발행인의 최대주주(법 제9조제1항제1호에 따른 최대주주를 말한다. 이하 같다)와 발 행주식총수의 100분의 5 이상을 소유한 주주

나. 발행인의 임원(「상법」 제401조의2제1항 각 호의 자를 포함한다. 이하 이 호에서 같 다) 및 「근로복지기본법」에 따른 우리사주조합원

다. 발행인의 계열회사와 그 임원

라. 발행인이 주권비상장법인(주권을 모집하거나 매출한 실적이 있는 법인은 제외한다)인 경우에는 그 주주

마. 외국 법령에 따라 설립된 외국 기업인 발행인이 종업원의 복지증진을 위한 주식매수제

도 등에 따라 국내 계열회사의 임직원에게 해당 외국 기업의 주식을 매각하는 경우에는 그 국내 계열회사의 임직원

바. 발행인이 설립 중인 회사인 경우에는 그 발기인

사. 그 밖에 발행인의 재무상황이나 사업내용 등을 잘 알 수 있는 연고자로서 금융위원회 가 정하여 고시하는 자

제132조(투자설명서의 교부가 면제되는 자) 법 제124조제1항 각 호 외의 부분 전단에서 "

대통령령으로 정하는 자"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. <개정 2009

.7.1, 2013.6.21>

1. 제11조제1항제1호다목부터 바목까지 및 같은 항 제2호 각 목의 어느 하나에 해당하는 자

1의2. 제11조제2항제2호 및 제3호에 해당하는 자

2. 투자설명서를 받기를 거부한다는 의사를 서면, 전화· 전신· 모사전송, 전자우편 및 이 와 비슷한 전자통신, 그 밖에 금융위원회가 정하여 고시하는 방법으로 표시한 자

3. 이미 취득한 것과 같은 집합투자증권을 계속하여 추가로 취득하려는 자. 다만, 해당 집 합투자증권의 투자설명서의 내용이 직전에 교부한 투자설명서의 내용과 같은 경우만 해당 한다.

나. 일정

(1) 납입기일: 2023년 07월 28일 (2) 발행일: 2023년 07월 28일

다. 납입장소

(주)우리은행 롯데월드타워금융센터

라. 상장일정

(1) 상장신청예정일: 2023년 07월 26일

(2) 상장예정일: 2023년 07월 28일

마. 사채권교부예정일

전자등록기관인 한국예탁결제원에 사채의 권리내용을 전자등록하고 사채권은 발행 하지 않습니다.

바. 사채권 교부장소

"본 사채"에 대하여는 「주식· 사채 등의 전자등록에 관한 법률」 제36조에 의하여 실물채권을 발행하지 않고 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록한다.

사. 기타 모집 또는 매출에 관한 사항

(1) "본 사채"에 대하여는 「주식· 사채 등의 전자등록에 관한 법률」 제36조에 의하 여 사채권을 발행하지 않고 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록한다.

(2) 본 사채권의 원리금 지급은 롯데위탁관리부동산투자회사(주)가 전적으로 책임을 집니다.

(3) 원금상환이나 이자지급을 이행하지 아니한 때에는 해당 원금 및 이자에 대하여, 각 해당 지급기일 익일부터 실제 지급일까지의 경과기간에 대하여 서울특별시에 본 점을 두고 있는 시중은행(주식회사 국민은행, 주식회사 우리은행, 주식회사 신한은행

, 농협은행 주식회사, 주식회사 하나은행)의 연체대출 이율 중 최고이율을 적용하되, 동 연체대출 최고이율이 본 사채 이자율을 하회하는 경우에는 본 사채 이자율을 적용 합니다.

5. 인수 등에 관한 사항

[ 회 차: 3- 3] (단위: 원)

인수인		주 소	인수금액 및 수수료율		인수조건
명칭	고유번호	주 소	인수금액(원)	수수료율(%)	인수조건
하나증권(주)	00113465	서울특별시 영등포구 의사당대로 82	20,000,000,000	0.15	총액인수
한국투자증권(주)	00160144	서울특별시 영등포구 의사당대로 88	20,000,000,000	0.15	총액인수
삼성증권(주)	00104856	서울특별시 서초구 서초대로74길 11	20,000,000,000	0.15	총액인수
케이비증권(주)	00164876	서울특별시 영등포구 여의나루로 50	20,000,000,000	0.15	총액인수

II. 증권의 주요 권리내용

가. 일반적인 사항

(단위 : 억원)

회차	발행금액	연리이자율	만기일	옵션관련사항
제3- 3회 담보부사채	800	-	2024.07.28	-

주1) "제3-3회 담보부사채"의 이율은 사채발행일로부터 원금상환기일 전일까지 사채 의 전자등록총액에 대하여 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사(한국자산평가( 주), KIS자산평가(주), 나이스피앤아이(주), (주)FN자산평가)에서 최종으로 제공하는 AA-등급 1년만기 회사채 등급민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째자리 이하 절사) 에 +[0.95%p.]를 가산한 이자율로 합니다.

(1) 당사가 발행하는 제3-3회 담보부사채는 무기명식 이권부 공모사채로서, 본 사채 에는 Call-Option이나 Put-Option 등의 조기상환권이 부여되어 있지 않습니다.

(2) 또한, 주식으로 전환될수 있는 전환청구권이 부여되어 있지 않으며, 본 사채의 전 자등록기관은 한국예탁결제원입니다.

나. 근저당권 설정에 관한 사항

* 금번 발행하는 롯데위탁관리부동산투자회사 주식회사 제3-3회 담보부사채는 제3

-1회 및 제3-2회 담보부사채 발행을 위해 2022년 7월 21일 체결된 근저당설정계약 서에 근거하여 발행됨에 따라 별도로 추가적인 근저당권 설정 계약서를 체결하지 않 음.

대한토지신탁(주)("근저당권자" 및 "갑"), 롯데위탁관리부동산투자회사(주)("채무자", " 근저당권설정자" 및 "을")

채무자 겸 근저당설정자는 2022년 7월 21일 담보부사채신탁법 제3조에 따라 담보부 사채를 발행하기 위한 담보부사채신탁계약(이하 “ 신탁계약” 라고 함)을 근저당권자

와 체결하였다. 근저당권자는 담보부사채신탁법상 신탁업자로서 동법에 따라 총사채 권자를 위해 별지1 부동산(이하 “ 본건 부동산” 또는 “ 담보목적물” 이라 함)에 대 한 담보권을 설정 받고, 해당 담보권 설정등기의 등기권자가 되는 자이다. 이에 채무 자 겸 근저당설정자는 아래의 피담보채무를 담보하기 위하여 근저당권자와 이 계약 을 체결하기로 하고 아래와 같이 약정한다.

(2) 저당권의 설정 및 범위

- 근저당권의 설정

① “ 을” 은 “ 본건 채무” 를 담보하기 위하여 본건 부동산(담보목적물)에 대해 근저 당설정계약서 별지2의 선순위 권리에 이은 후순위로 채권최고액 금 삼천억원정(￦30 0,000,000,000)의 근저당권을 본 사채의 발행일에 설정한다. “ 을” 은 본 항의 근저 당권 설정을 위해 그 자산보관회사인 주식회사 대한토지신탁에 필요한 지시를 하여 야 한다.

② “ 을” 은 본 사채의 납입일 당일까지 담보목적물에 관하여 “ 갑” 을 위한 근저당 권설정등기 신청을 하여야 한다.

- 근저당권의 범위

① 근저당권의 효력은 담보목적물에 설치되어 부합된 시설 및 담보목적물과 일체를 이루거나 그에 부착된 기계 및 도구 그리고 수리 및 증개축 등으로 담보목적물과 일 체를 이루거나 그에 부합 또는 종속될 물건에 대하여도 당연히 미친다.

② 본 계약 체결일 이후 근저당권의 범위에 속하되 근저당설정계약서 별지1에 기재 되어 있지 않은 여하한 자산이나 재산은 자동적으로 피담보채무의 이행을 담보하기 위한 담보권의 대상이 된다. 이를 위하여 “ 을” 은 “ 갑” 이 요청하는 경우, “ 갑” 에게 누락자산에 대한 근저당권을 설정하기 위하여 필요한 계약서나 증서를 작성하 여야 하고, 동 담보권 설정을 위하여 필요한 모든 조치를 취하여야 한다.

(3) 근저당설정자의 담보보존의무

① “ 을” 은 “ 갑” 의 사전승낙 없이는 본건 부동산에 대하여 소유권의 이전, 저당권

, 지상권, 임차권 등 각종 권리의 설정 또는 등기, 등기상황의 이동 기타 그 현상을 변 경하지 아니한다. 단, “ 을” 이 위 담보목적물에 관하여 체결하였거나 체결될 임대차 계약의 임차인에게 “ 갑” 보다 후순위의 임차권, 근저당권을 설정하는 경우는 그러 하지 아니하다.

② “ 을” 은 본건 부동산의 멸실, 훼손, 공용징수 기타의 원인으로 위 부동산에 이상 이 생기거나 이상이 생길 염려가 있을 때에는 즉시 이를 “ 갑” 에게 통지하여야 한다

③ “ 갑” 이 아닌 제3자가 담보목적물을 압류(가압류 포함), 몰수하거나 유치권 등을 설정하거나 이를 주장, 청구하거나 또는 그러한 권리를 취득하는 경우, “ 을” 은 즉 시 이를 “ 갑” 에게 통지하여야 하며, “ 갑” 과 협의 하에 당해 압류, 몰수, 유치권 등을 실효시키기 위해 필요한 모든 조치를 취하여야 한다.

(4) 근저당권의 실행

① “ 신탁증서” 제29조(기한의 이익상실)의 사유가 발생하였을 때에는 “ 갑” 은 법 정절차에 의하여 근저당권을 실행하기로 한다.

② 제1항에 따라 “ 갑” 이 수령한 금액이 피담보채무액 및 근저당권 실행에 관한 비 용을 전부 상환하는데 부족한 경우, “ 을” 은 그 부족분에 대하여 여전히 상환할 채 무를 부담한다. 반면 각종 비용과 피담보채무를 변제하고 남는 금전이 있는 경우 “ 갑” 은 즉시 남은 금전을 “ 을” 에게 반환한다.

다. 기한의 이익상실에 관한 사항

제 29 조(기한의 이익상실) ① 다음 중 어느 하나의 사유가 발생한 경우에 “ 갑” 은 즉시 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실하며, 이 사실을 공고하고 자신이 알고 있는 사채권 자 및 “ 을” 에게 이를 통지하여🅓 한다.

(가) “ 갑” (“ 갑” 의 청산인이나 "갑"의 이사를 포함)이 파산 또는 회생절차개시의 신청 을 한 경우

(나) “ 갑” (“ 갑” 의 청산인이나 “ 갑” 의 이사를 포함) 이외의 제3자가 “ 갑” 에 대한 파산 또는 회생절차개시의 신청을 하고 “ 갑” 이 이에 동의(“ 갑” 또는 그 대표자가 법 원의 심문에서 동의 의사를 표명한 경우포함)하거나, 위 제3자에 의한 해당 신청이 있은 후 30일 이내에 그 신청이 취하되거나 법원의 기각 결정이 내려지지 아니한 경우. 이 경 우 “ 갑” 의 동의가 있는 경우에는 그 동의 의사가 법원에 제출된 시점(심문시 동의 의사 표명이 있는 경우에는 해당 심문 종결시)을, 기타의 경우에는 제3자에 의한 신청일로부

터 30일이 도과된 때를 각 그 기준으로 하되 후자의 경우 그 기간 도과 전에 법원에 의한 파산이나 회생 관련 보전처분이나 절차중지명령 또는 회생절차개시결정이나 파산선고가 내려지면 그 때를 기준으로 한다.

(다) “ 갑” 에게 존립기간의 만료 등 정관으로 정한 해산사유의 발생, 법원의 해산명령 또는 해산판결, 주주총회의 해산결의가 있는 경우

(라) “ 갑” 이 휴업 또는 폐업하는 경우(단, 노동쟁의로 인한 일시 휴업은 제외한다.) (마) “ 갑” 에게 어음교환소의 거래정지처분이 있는 때 및 채무불이행명부등재 신청이 있는 때 등 “ 갑” 이 지급불능 또는 지급정지의 상태에 이른 것으로 인정되는 경우 (바) 본 사채의 원리금 지급기일이 도래하였음에도 “ 갑” 이 그 정해진 원리금 지급 의 무를 해태하고 그 지급기일로부터 10일 이내에 지급하지 않는 경우

(사) “ 갑” 이 발행, 배서, 보증, 인수한 어음 또는 수표가 부도처리 되거나 기타의 이유 로 은행거래가 정지된 때

(아) “ 갑” 이 본 사채 이외의 사채에 관하여 기한의 이익을 상실한 때

(자) “ 갑” 의 재산의 전부 또는 중요부분에 압류명령이 결정되거나 임의경매가 개시된 경우 또는 “ 갑” 의 재산의 전부 또는 중요부분에 가압류 또는 가처분이 선고되고 60일 이내에 취소되지 않은 경우

(차) 감독관청으로부터 “ 갑” 의 중요한 영업의 정지 또는 취소가 있는 경우

(카) “ 갑” 이 기업구조조정촉진법에 따라 주채권은행으로부터 부실징후기업에 해당한 다는 통보를 받거나 동법 제4조 제4항 각 호의 관리절차의 개시를 신청한 경우(법률의 제정 또는 개정 등으로 인하여 이와 유사한 공적ㆍ사적 절차가 개시된 경우 및 개시의 신 청이 있은 때를 포함한다)

(타) “ 갑” 이 본 사채조건을 위반하고, “ 을” 이 이의 시정을 요구하였으나 위반사항을 시정하지 아니할 때

(파) 기타 사정으로 “ 갑” 의 경영상 중대한 영향을 미치는 사항이 발생하여 “ 갑” 이 본 사채 조건상의 의무 및 본 사채의 신탁증서상의 의무를 이행할 수 없다고 “ 을” 이 합 리적으로 판단하였을 때

② 다음 중 어느 하나의 사유가 발생한 경우에 본 사채의 사채권자 및 “ 을” 은 사채권자 집회의 결의에 따라 “ 갑” 에 대한 서면통지를 함으로써 “ 갑” 이 본 사채에 대한 기한 의 이익을 상실함을 선언할 수 있다.

(가) “ 갑” 이 본 사채 이외의 채무(부동산담보대출에 한함)에 관하여 기한의 이익을 상 실한 때

(나) 본 사채의 원리금지급의무 이행이 완료될 때까지, “ 갑” 이 “ 부채비율” 을 200% 이하로 유지하지 못한 경우 (“ 부채비율” 은 “ 갑” 이 자본시장과 금융투자업에 관한 법 률 제159조 또는 제160조에 따라 제출한 보고서 상 재무상태표의 부채총계/ 자기자본총 계를 의미한다.)

(다) 본 사채의 원리금지급의무 이행이 완료될 때까지, “ 갑” 의 “ 지배구조 변경사유” 가 발생한 경우 (“ 지배구조 변경사유” 는 “ 갑” 이 「독점규제 및 공정거래에 관한 법

률」 제14조에 따른 상호출자제한기업집단에서 제외되는 경우를 의미한다. 단, 계약체결 이후 법령상 상호출자제한기업집단 지정요건 등 변경으로 상호출자제한기업집단에서 제외되는 경우는 “ 지배구조 변경사유” 로 보지 아니한다. 계약체결일 현재 “ 갑” 이 속 한 상호출자제한기업집단은 "롯데" 이다.)

단, 다음 각 호를 이행하는 경우 “ 지배구조 변경사유” 에 해당하지 않는 것으로 본다.

1. "갑"은 “ 지배구조 변경사유” 가 발생한 경우 지체 없이 "을"에게 다음 각 목의 내용을 포함하여 통지하여🅓 한다. “ 을” 은 이에 따른 통지를 받은 경우 그 내용과 통지시기를 지체없이 공고하여🅓 한다.

가. “ 지배구조 변경사유” 발생에 관한 사항

나. 사채권자는 보유채권 전부 또는 일부에 대하여 상환을 요구할 수 있다는 내용

다. 상환가격은 상환청구금액(원금)의 100%이며 경과이자 및 미지급이자는 별도로 지급 한다는 내용

라. 상환청구기간(본 호의 통지일로부터 30일 이내로서 2주일 이상의 기간) 마. 상환대금 지급일자(상환청구기간 종료일로부터 1개월 이내)

2. "갑"은 상환대금 지급일에 상환대금과 경과이자 및 미지급이자를 사채권자에게 지급 하여🅓 한다.

라. 수탁회사의 변제수령권한 : 대한토지신탁(주)는 신탁증서에 따라 본 사채에 관 한 신탁을 인수한 회사로써 사채권자를 위하여 채권의 변제를 받는 데 필요한 일체의 행위를 하는 권한을 가지며, 사채권자를 위하여 변제를 받은 때에는 지체없이 이를 채권액에 따라 각 사채권자에게 교부하거나 또는 공탁하여야 합니다. 기타 자세한 사 항은 첨부문서 중 신탁증서를 참조하시기 바랍니다.

마. 사채관리계약에 관한 사항

담보부사채의 경우, "증권의발행및공시등에관한규정" 제2-6조(증권신고서의 기재사 항 및 첨부서류) 8항 4호에 의거하여 사채모집위탁계약(사채관리계약)을 체결하지 아니하며, 신탁계약에 의거하여 신탁의 수탁회사(신탁회사)인 대한토지신탁㈜가 사 채관리회사의 권한과 의무 상당을 보유합니다.

III. 투자위험요소

1. 사업위험

당사는 부동산투자회사법에 의한 위탁관리부동산투자회사로, 자산을 부동산에 투자 하여 임대수익 및 매각수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 설립된 회사입니다.

[ 부동산투자회사의 종류]

구분	형태	투자대상	내용
위탁관리 부동산투자회사	명목회사	일반부동산	자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사
기업구조조정 부동산투자회사	명목회사	기업구조조정용 부동산	기업구조조정용 부동산을 투자대상으로 하며 자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사
자기관리 부동산투자회사	실체회사	일반부동산	자산운용전문인력 등을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자ㆍ운용을 직접 수행하는 회사

[ 부동산투자회사의 종류별 비교]

종류	위탁관리부동산투자회사	기업구조조정부동산투자회사	자기관리부동산투자회사
투자대상	일반부동산	기업구조조정부동산	일반부동산
영업개시	공모형: 국토교통부 영업인가 사모형: 국토교통부 영업인가 또 는 등록(주주구성, 부동산개발사 업에 대한 투자비율 등 요건을 갖 출 경우)	국토교통부 영업인가 또는 등록 (금융위 사전협의)	국토교통부 영업인가
설립주체	발기인(발기설립)	발기인(발기설립)	발기인(발기설립)
감독	극토교통부, 금융위원회	국토교통부, 금융위원회	국토교통부, 금융위원회
회사형	명목회사 (상근없음)	명목회사 (상근 없음)	실체회사 (상근 임직원)
최저자본금	50억원	50억원	70억원
주식분산	1인당 50%이내	제한없음	1인당 50%이내
주식공모	주식총수의 30%이상	의무사항 아님 (사모 가능)	주식총수의 30%이상
상장	요건 충족 즉시	요건 충족 즉시	요건 충족 즉시
현물출자	최저자본금 확보 이후 가능	최저자본금 확보 이후 가능	최저자본금 확보 이후 가능
자산구성* (매분기말)	부동산: 총자산의 70%이상 부동산, 부동산관련 증권 및 현금 : 총자산의 80%이상	기업구조조정부동산 : 총자산의 70%이상	부동산 : 총자산의 70%이상 부동산, 부동산 관련 증권 및 현금 : 총자산의 80%이상
자산운용 전문인력	자산관리회사(5인)에 위탁운용	자산관리회사(5인)에 위탁운용	5인 (리츠 상근 고용)

종류	위탁관리부동산투자회사	기업구조조정부동산투자회사	자기관리부동산투자회사
투자대상	일반부동산	기업구조조정부동산	일반부동산
배당	90%이상 의무배당 (초과배당 가능)	90%이상 의무배당 (초과배당가능)	90%이상 의무배당
개발사업	주주총회 투자비율 결의	주주총회 투자비율 결의	주주총회 투자비율 결의
처분제한	주택 1년, 비주택 1년	제한없음	주택 1년, 비주택 1년
자금차입	자기자본의 10배 내 (주총 특별결의 시)	자기자본의 10배 내 (주총 특별결의 시)	자기자본의 10배 내 (주총 특별결의 시)
회사존속	선택적	(일반적으로)한시적	선택적

* 자산의 구성 비율을 계산할 때 1. 설립할 때 납입된 주금(ఖ ) 2. 신주발행으로 조성한 자금 3. 부동산투자회사 소유 부 동산의 매각대금 중 어느 하나에 해당되는 자산은 최저자본금 준비기간의 만료일, 신주발행일 또는 부동산 매각일부터 2년 이내에는 부동산으로 봅니다.

당사는 2019년 03월 29일 설립되었으며, 2019년 05월 14일 국토교통부의 영업인가 를 득하였습니다. 당사는 증권신고서 제출일 현재 롯데쇼핑(주)가 50.00% 소유하고 있습니다. 위탁관리부동산투자회사의 특성상 롯데에이엠씨(주)가 자산관리회사로서 당 회사의 자산의 운용 및 투자 등의 업무를 위탁받아 수행하고 있으며, 롯데에이엠 씨(주)가 법인이사로 당사의 대표자 역할을 수행중입니다.

[ 롯데리츠_지분구조]

롯데리츠_지분구조도

증권신고서 제출일 현재, 당사는 2019년 설립 이후 2019년 05월에 현물출자를 통해 롯데백화점 강남점을 취득하였으며 2019년 10월에 롯데백화점 구리점, 광주점, 창원 점 / 롯데아울렛 율하점, 청주점 / 롯데마트 율하점, 서청주점, 의왕점, 장유점을 매 입 및 책임임대차를 개시하였으며 2021년 3월에 롯데백화점 안산점, 중동점/ 롯데프 리미엄아울렛 이천점 / 롯데마트 계양점, 춘천점 / 롯데마트몰 김포물류센터를 매입 및 책임임대차를 개시하였으며, 2021년 12월에 롯데마트 경기양평점의 매입 및 책임 임차를 개시하여 보유부동산의 운용(임대, 관리, 처분)을 통하여 투자자들에게 투자 수익을 제공하는 부동산임대업을 영위하고 있습니다. 증권신고서 제출일 현재, 당사 의 확정된 신규투자계획은 없습니다.

당사의 주요 사업현금흐름인 임대료는 당사가 보유한 부동산 임대(임차인: 롯데쇼핑( 주), 롯데글로벌로지스(주))를 통해 수취하는 임대료를 기반으로 하며, 그 중 주요 임 차인 롯데쇼핑(주)은 백화점, 할인점, 전자제품전문점, 슈퍼 등의 사업을 영위하면서 발생하는 영업현금흐름을 기초로 임대료를 납부할 예정이므로, 당사의 영업현금흐름

은 롯데쇼핑(주)의 영업현금흐름과 연동됩니다. 따라서, 본 사업위험은 (1) 부동산투 자회사로서 보유 부동산의 가치가 하락할 사업위험 (2) 주요 임차인이자 최대주주인 롯데쇼핑의 임대료 지급 관련 사업위험 (3) 기타 사업위험으로 구분하여 기재하였습 니다.

("III. 투자위험요소" 문구에 기재된 "당사"는 증권신고서 작성 주체인 롯데위탁관리부 동산투자회사(주)를 의미하고, "동사"는 당사의 최대주주이자 책임임차인인 롯데쇼핑 (주)"를 의미합니다.)

(1) 보유 부동산 가치 하락 관련 사업위험

[ 경기 둔화에 따른 부동산가격 하락 위험]

가. 당사의 사업계획상 주요 사업수익은 당사가 보유한 부동산 임대( 임차인:롯데 쇼핑㈜, 롯데글로벌로지스㈜) 를 통해 수취하는 임대료를 기반으로 하며, 임대료 이외 발생하는 매출은 없습니다. 또한 향후 매각시점의 부동산 매각가치에 따라 당사의 매각손익이 달라질 수 있습니다. 그러므로, 부동산 업황에 대한 거시경제 의 영향에 유의할 필요가 있습니다. 아직까지도 COVID- 19로 인한 전세계 팬데믹 리 스크가 잔존하고 있으며, 글로벌 경기 침체 우려도 확대되고 있습니다. 한국은행이 2023 년 05월 발표한 경제전망보고서 따르면 국내 경제성장률은 2023년 1.4%, 2024년 2.3% 수준을 나타낼 것으로 전망하였습니다. 한국은행은 국내 경제를 IT경기 위축 심화, 중국 리오프닝 효과 지연 등으로 부진을 이어가다가 2023년 하반기 이후 점차 나아지겠으나 회복 속도는 당초 예상보다 완만할 것으로 전망하고 있습니다. 국제통화기금(IMF)이 202 3년 4월 발표한 World Economic Outlook에 따르면, 2023년 세계경제성장률은 2023년 1 월 예상한 전망치인 2.9%에서 0.1%p. 하향한 2.8%를 전망했습니다. IMF는 올해 세계경 제를 우크라이나- 러시아 전쟁, 팬데믹 영향이 지속되는 가운데 통화긴축 기조가 회복세 를 제한하면서 성장세가 둔화될 것으로 예측했습니다. 그룹별로 분석하면 신흥국은 중국 및 러시아 등에 힘입어 전년 대비 0.1%p. 하향 조정하며 전년 수준의 전망치를 유지한 반면, 선진국의 경우 미국, 유로존, 영국 등 주요국 부진으로 전년 대비 1.4%p. 하락한 1. 3%를 전망하며 큰 폭 하락을 예상했습니다. 이는 인플레이션 대응을 위한 금리 인상, 러 시아ㆍ우크라이나 전쟁 지속 등 부정적인 요인에도 불구하고 중국의 리오프닝에 따른 경 기 회복 기대와 주요국(미국, 유럽 등)에서의 예상외 견조한 소비 및 투자 등의 영향이나 경기침체, 인플레이션 위험 또는 러시아- 우크라이나 전쟁과 같은 대외 불확실성 이 지속 또는 증폭될 경우, 민간소비 위축, 설비투자지연, 수출 감소 등의 여파로 국내 부동산 가격이 하락하여 당사 보유부동산 자산의 가격 및 임대료 하락, 그리 고 매각가격이 하락할 수 있습니다. 투자자께서는 이러한 경기 변동의 위험에 따라 당 사의 사업성과가 변동 될 수 있음에 유의하시기 바랍니다.

부동산 경기는 국내외 경기 변화에 직접적인 영향을 받습니다. 당사의 매출은 당사가 보유한 부동산 임대(임차인:롯데쇼핑㈜, 롯데글로벌로지스㈜)를 통해 수취하는 임대 료를 기반으로 하며, 임대료 이외 발생하는 매출은 없습니다.

■ 임차인별 임대료(매출금액) 내역

(단위 : 백만원, %)

구분	제9기 반기 (2023년 1월~ 3월)		제8기 (2022년 7월~ 12월)
구분	매출금액	비중	매출금액	비중
롯데쇼핑㈜	27,428	96.1	54,426	96.1
롯데글로벌로지스㈜	1,110	3.9	2,203	3.9
합계	28,538	100.0	56,629	100.0

주) 상기 매출금액에는 임대보증금 수익이 반영되지 않았습니다. 자료: 당사 반기보고서

또한, 당사가 현재 보유하고 있는 부동산 및 향후 취득할 부동산을 매각하는 경우, 매 각시점의 부동산 매각가치에 따라 당사의 매각손익이 발생하며, 이는 당사의 사업성 과에 영향을 미칠 예정입니다. 그러므로, 부동산 업황에 대한 거시경제의 영향에 유 의할 필요가 있습니다.

① 국내 경기 동향

국내 경기의 경우, 한국은행이 2023년 05월 발표한 경제전망보고서 따르면 국내 경 제성장률은 2023년 1.4%, 2024년 2.3% 수준을 나타낼 것으로 전망하였습니다. 한 국은행은 국내 경제를 IT경기 위축 심화, 중국 리오프닝 효과 지연 등으로 부진을 이 어가다가 2023년 하반기 이후 점차 나아지겠으나 회복 속도는 당초 예상보다 완만할 것으로 전망하고 있습니다.

[ 한국은행 국내 주요 거시경제지표 전망]

(단위: %)

구 분	2022년	2023년(E)			2024(E)
구 분	연간	상반기	하반기	연간	상반기	하반기	연간
GDP	2.6	0.8	1.8	1.4	2.4	2.3	2.3
민간소비	4.3	3.3	1.4	2.3	2.2	2.6	2.4
설비투자	- 0.5	5.3	- 11.1	- 3.2	- 1.8	9.8	3.7
지식재산생산물투자	4.7	3.1	3.4	3.3	4.9	2.6	3.7
건설투자	- 3.5	0.7	- 1.4	- 0.4	- 1.7	1.9	0.2
재화수출	3.4	- 2.3	3.0	0.4	4.1	2.7	3.3
재화수입	4.7	2.2	- 2.5	- 0.2	1.3	5.0	3.1

(자료: 한국은행 경제전망보고서(2023.05))

주1) 2023년 및 2024년 수치는 한국은행 전망치임 주2) 전년 동기대비

한편, 민간소비는 가계소득 증가, 소비심리 개선 등으로 완만한 회복세를 보일 것으 로 예상되며, 설비투자는 IT경기 위축과 금융비용 부담 등으로 부진한 흐름이 이어질 것으로 예상되고, 지식재산생산물 투자는 글로벌 경기 부진 등에도 불구하고 디지털 전환 수요 등에 힘입어 꾸준한 증가세를 나타낼 것으로 전망됩니다. 또한, 건설투자 는 부동산 경기 둔화, 정부 SOC 예산 축소 등으로 부진한 흐름을 지속할 것으로 전 망되며, 재화수출은 당분간 부진한 흐름을 보이다가 2023년 하반기 이후 점차 개선 될 것으로 전망됩니다.

[ 민간소비 전망]

(단위: %)

2022년	2023년(E)			2024년(E)
연간	상반기	하반기	연간	상반기	하반기	연간
4.3	3.3	1.4	2.3	2.2	2.6	2.4

(자료: 한국은행 경제전망보고서(2023.05))

주1) 2023년 및 2024년 수치는 한국은행 전망치임 주2) 전년 동기대비

한국은행 경제전망 보고서에 따르면 민간소비는 2022년 4분기 중 일시적으로 주춤 하였으나, 2023년 1분기 들어 방역조치 추가 해제에 따른 펜트업 수요 등에 힘입어 회복세가 재개되는 모습을 보였습니다. 앞으로도 민간소비는 고금리와 고물가가 제

약요인으로 작용하겠으나 양호한 고용사정, 가계소득 증가 및 소비심리 개선 등으로 완만한 회복세를 이어갈 것으로 예상됩니다.

② 글로벌 경기 동향

국제통화기금(IMF)이 2023년 4월 발표한 세계경제전망에 따르면, 최근 금융시장 불 안이 실물시장으로 파급될 가능성을 우려하며 2023년 세계 경제성장률을 2022년 3. 4%에서 0.6%p 떨어진 2.8%로 전망하였습니다. 이는 지난 1월 전망치인 2.9%에 비 해 0.1% 하향조정된 수치입니다.

또한, 세계 경제 중기전망률(5년뒤 전망률)을 3.0%로 전망하였는데 이는 WEO가 발 간된 이후 가장 낮은 수치입니다.

IMF는 올해 세계 경제 여건을 험난한 회복과정(A Rocky Recovery)으로 평가하였으 며, 지난해부터 이어진 러시아-우크라이나 전쟁, 경제분철화 심화, 인플레이션 등 불 안요인이 해결되지 못한 채 최근의 실리콘밸리 은행, 크레딧스위스 사태 등 금융시장 불안이 확산되는 상황에 대한 우려를 나타냈습니다. 이 외에도 지나치게 높은 공공

· 민간 부채수준, 신흥국 및 개도국 그룹 중심으로 나타나는 신용 스프레드 상승 등 을 잠재적인 요인으로 제시하였습니다.

[ 국제통화기금 세계 경제성장 전망]

(단위 : %, %p.)

구분	2022년	2023년(E)			2024년(E)
구분	2022년	23.1월 (A)	23.4월 (B)	조정폭 (B- A)	23.1월 (C)	23.4월 (D)	조정폭 (D- C)
세계	3.4	2.9	2.8	- 0.1	3.1	3.0	- 0.1
선진국	2.7	1.2	1.3	0.1	1.4	1.4	0.0
미국	2.1	1.4	1.6	0.2	1.0	1.1	0.1
유로존	3.5	0.7	0.8	0.1	1.6	1.4	- 0.2
독일	1.8	0.1	- 0.1	- 0.2	1.4	1.1	- 0.3
프랑스	2.6	0.7	0.7	0.0	1.6	1.3	- 0.3

구분	2022년	2023년(E)			2024년(E)
구분	2022년	23.1월 (A)	23.4월 (B)	조정폭 (B- A)	23.1월 (C)	23.4월 (D)	조정폭 (D- C)
이탈리아	3.7	0.6	0.7	0.1	1.4	1.3	- 0.1
스페인	5.5	1.1	1.5	0.4	2.4	2.0	- 0.4
일본	1.1	1.8	1.3	- 0.5	0.9	1.0	0.1
영국	4.0	- 0.6	- 0.3	0.3	0.9	1.0	0.1
캐나다	3.4	1.5	1.5	0.0	1.5	1.5	0.0
기타 선진국	2.6	2.0	1.8	- 0.2	2.4	2.2	- 0.2
한국	2.6	1.7	1.5	- 0.2	2.6	2.4	- 0.2
신흥개도국	4.4	5.3	5.3	0.0	5.2	5.1	- 0.1
중국	3.0	5.2	5.2	0.0	4.5	4.5	0.0
인도	6.8	6.1	5.9	- 0.2	6.8	6.3	- 0.5
러시아	- 2.1	0.3	0.7	0.4	2.1	1.3	- 0.8
브라질	2.9	1.2	0.9	- 0.3	1.5	1.5	0.0
멕시코	3.1	1.7	1.8	0.1	1.6	1.6	0.0
사우디	8.7	2.6	3.1	0.5	3.4	3.1	- 0.3
남아공	2.0	1.2	0.1	- 1.1	1.3	1.8	0.5

자료: IMF World Economic Outlook (2023.04)

이처럼 최근 국내외 경제는 COVID-19로 인해 위축되었던 경기가 회복되고 있는 상 황이지만, 이와 동시에 경기 불확실성도 여전히 높게 유지되고 있는 상황입니다. 아 울러, 우크라이나-러시아 전쟁, 글로벌 통화 긴축 정책 지속 등 대외적 요인들은 글 로벌 경기의 불확실성을 더욱 높일 것으로 예상됩니다. 향후, 국내 경기 및 글로벌 경 기는 글로벌 통화 긴축 정책 속도의 변화 및 그에 따른 실물 경기 변화에 따라 정상화 여부가 달라질 수 있습니다.

부동산투자회사 특성상, 보유 부동산의 가치에 따른 매각손익 및 임대료수익이 주 영 업수익의 대부분을 차지합니다. 따라서, 당사가 보유 부동산을 매각할 경우 발생하는 손익이 당사의 사업성과에 영향을 미칠 예정입니다. 국내외 경기 상황이 변동되어 부

동산 가격이 현저히 하락할 경우 당사의 기업가치하락 위험에 직면할 수 있으며, 향 후 보유 부동산의 매각 손실이 발생할 수 있는 위험에 직면하게 됩니다. 현재로서 당 사의 부동산 매각 시점 및 매각 시점의 중장기 경기변동의 흐름을 예측하는 것은 더 욱 예측하기 어려워 불확실성이 존재하는 것으로 판단됩니다.

향후 당사 보유부동산의 매각시점에 경기의 회복이 지연되는 상황이 발생하거나 경 제상황이 좋지 않다면, 해당 매각가격은 현재 당사가 예측하고 있는 부동산 매각가격 보다 하락할 확률이 높아 부동산의 매각손실 등으로 인한 사업성 악화 위험이 존재하 며, 당사의 수익성에 부정적인 영향을 끼칠 수 있습니다. 투자자께서는 이러한 경기 변동의 위험에 따라 당사의 사업성과가 변동 될 수 있음에 유의하시기 바랍니다.

[ 정부의 부동산 정책에 따른 부동산가격 하락 위험]

. 이에 따라 2020년부터 문재인 정부는 주택 투기 수요를 차단하고 주택가격 폭등 에 대해 대응하고자 부동산 규제 강화와 더불어 공공 주도의 주택 공급 확대 정책 을 병렬적으로 진행하는 모습을 보였으며, 2021년 2월 4일 ' 공공주도 3080+' 대 책을 발표하며 그 노선을 이어갔습니다. 문재인 정부의 지속적인 노력에도 불구하고, 수도권을 중심으로 급등한 주택 가격은 상당 기간 상승세를 유지하면서 안정을 찾지 못 하는 모습을 보였습니다. 2022년 윤석열 정부 집권 이후, 정부는 공공임대주택에 의 존해 주택 공급을 늘릴 경우, 중앙정부와 지방정부의 재정부담이 가중되고 이로 인해 조세 부담이 상승함에 따라 국내 경기가 위축될 수 있다는 우려하에 공공 위 주의 공급 확대 정책에서 민간 위주의 공급 확대 정책으로 선회하는 모습을 보였 습니다. 하지만 2022년이 경과하며 고금리, 고물가, 저성장 상황으로 인해 국내 주택 거래량이 급격하게 위축되고 주택 가격이 급락하자 정부는 수요규제를 풀어 시장의 안정을 찾고자 그동안 강화했던 부동산 규제를 완화하는 방안을 지속적으 로 발표했습니다. 그럼에도 불구하고 미분양 우려 증가에 따른 민간 주택 공급 심 리 악화, 금리 상승으로 인한 주택 수요 감소 등이 지속되고 있는 등 주택시장에

대한 불확실성은 여전한 상황입니다. 이와 같은 상황은 당사의 사업 및 재무상태 에도 불확실성을 초래할 수 있음을 투자자께서는 유의하시기 바랍니다. 또한, 향후 정부가 정책 노선을 변경하여 부동산 규제 강화 정책이 추가 발표될 경우 부동산 시장이 추가적으로 위축될 가능성을 배제할 수 없습니다. 이러한 부동산 정책들은 전반적으로 부동산 시장의 변동성을 증가시키고, 시장의 침체를 🅓기할 가능성이 있으며, 이는 당사 가 보유한 부동산 가치 하락으로 이어져 당사의 수익성이 감소될 수 있는 점 투자자께서 는 유의하시기 바랍니다.

부동산 가격은 정부의 부동산 시장 운영정책에 따라 변동성이 심화될 수 있습니다. 당사는 부동산투자회사법에 의한 위탁관리부동산투자회사로, 자산을 부동산에 투자 하여 임대수익 및 매각수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 설립된 회사입니다. 2023년 반기말 기준 당사의 자산총액 2조 3,319억원 중 98.5%에 해당하는 2조 2,96

8억원이 투자부동산(비유동자산) 에 해당하며, 부동산투자회사 특성 상 부동산 가격 이 하락하는 경우 향후 매각 차익이 감소하여 당사의 수익성에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다. 이러한 부동산 가격은 정부의 부동산 정책에 따라 민감하게 변동될 수 있습니다.

2007년부터 시작된 미분양 증가와 주택경기 침체로 인해 2008년부터 정부의 정책 방향은 규제완화를 통한 부동산시장 활성화, 건설경기부양으로 선회하였습니다. 규 제완화의 구체적인 정책내용을 살펴보면, 1) 부동산 보유 및 거래 관련 세율 인하(종 합부동산세, 양도소득세 인하) 2) 부동산 거래에 대한 규제 완화(부동산담보대출규제 완화) 3) 주택 공급 확대(재개발, 재건축 규제완화) 등 입니다.

하지만, 2017년 문재인 정부에서는 부동산 시장이 과열되었다는 판단하에 부동산 시 장 규제 강화로 노선을 변경하였습니다. 새 정부의 첫 부동산 대책인 6.19 대책에 이 어서, 8.2 부동산 대책, 8.2 부동산 대책 후속조치, 10.24 가계부채 종합대책, 11.29 주거복지로드맵, 12.13 임대주택 등록 활성화 방안까지, 연속적으로 부동산 관련 정 책들이 발표되었습니다.

8.2 부동산 대책은 부동산 시장에서 투기수요를 억제하고 실수요자 중심의 시장을 형성하려는 수요 측면의 대책과 함께 실수요자에 대한 공급을 확대하는 공급 측면의 대책으로 구성되어 있으며, 투기과열지구 지정, 재건축 초과이익환수제 시행, 재개발

분양권 전매 제한, 양도소득세 강화, 다주택자에 대한 각종 규제 강화 및 공공임대주 택 공급과 청약제도 개편이 주요 내용입니다.

[ 2017년 8.2 ' 실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안' ]

구분	방안	상세내역
과열지역에 투기 수 요 유입 차단	- 투기과열지구 지정	서울 전역(25개구), 과천시, 세종시
	- 투기지역 지정	서울 강남4개구(강남,서초,송파,강동), 서울 기타 7개구(용산,성동,노원,마포,양천,영등 포,강서), 세종시
	- 민간택지 분양가 상한제 적용요건 개 선	고분양가로 시장 불안 우려 시 분양가 상한 제 적용지역으로 선정
	- 재건축· 재개발 규제 정비	① 재건축 초과 이익 환수제 시행 ② 재건축 조합원 지위 양도제한 강화 ③ 조합원 분양권 전매 제한 ④ 재개발 임대주택 공급 의무비율 강화 ⑤ 정비 사업 분양분 재당첨 제한
	- 과열지역은 도시재생/뉴딜에서 선정 제외 등	국토부, 지자체 등 합동으로 부동산 시장동 향 점검 강화
실수요 중심의 주택 수요 관리 강화	- 양도소득세 강화	조정대상지역에 적용 ① 양도세 중과, 장기보유 특별공제 배제 ② 1세대 1주택 양도세 비과세 요건 강화 ③ 분양권 전매시 양도소득세 강화
	- 다주택자 등에 대한 금융규제 강화	① 투기지역 내 주택담보대출 건수 제한 강 화 ② LTV, DTI 강화 ③ 중도금 대출보증 건수 제한
	- 다주택자 임대주택 등록 유도	등록 의무화 여부 검토
투기적 주택수요에 대한 조사 강화	- 자금조달계획 등 신고 의무화	거래신고 등에 관한 시행령 개정으로 미신고 자, 허위 신고자 등에 대한 과태료 부과 예정
	- 특별사법경찰제 도입	주택시장 불법행위 상시 점검 통해 실효성 강화
	- 국세청 등 관계기관 공조 강화	국토부, 국세청, 경찰청, 지자체 등으로 구성 된 합동 점검반으로 공조 강화
	- 불법전매 처벌규정 강화	주택법 개정안 발의로 벌금 인상 등 강화
서민을 위한 주택공 급 확대	- 수도권 주택 수급전망 및 향후 택지 확보 계획	① 신규 택지 확보 추진(공공, 민간택지) ② 도심 내 주택공급 활성화 위한 소규모 정 비사업 추진(가로주택정비사업 등)
서민을 위한 주택공 급 확대	- 주택 공급에 있어 공공의 역할 강화	① 공적임대주택 연간 17만호 공급 ② 신혼부부용 분양형 공공주택 건설
		① 1순위 자격요건 강화

구분	방안	상세내역
실수요자를 위한 청 약제도 등 정비	- 청약제도 개편	② 가점제 적용 확대 ③ 가점제 당첨자 재당첨 제한 ④ 민영주택 예비 입주자 선정시 가점제 우 선 적용
	- 지방 민간택지 전매제한기간 설정	주택법으로 설정 근거 마련, 시행예정
	- 오피스텔 분양 및 관리 개선	전매제한기간 강화, 인터넷 청약 등 제도개 선

출처 : 국토교통부

2017년 9월 국토교통부 보도자료에 따르면 8.2 주택시장 안정화 대책 발표 이후 과 열현상이 빠르게 진정되었으나, 2017년 9월 이후 강남 지역을 중심으로 주택가격이 급등하기 시작했고, 이에 따라 2017년 9월부터 12월까지 아래와 같이 추가적인 부동 산 대책을 내놓았습니다.

[ 8.2 대책 후속 정책]

구분(발표일)

주요 내용

투기과열지구 추가지정 및 분양가 상한제 적용요건 개선 추진 (2017. 9. 5)

1. 8.2 대책 후속 조치

2. 투기과열지구 추가지정(성남 분당구, 대구 수성구)

3. 집중 모니터링 지역 지정

4. 민간택지 분양가상한제 적용요건 강화

가계부채종합대책(2017. 10. 24)

1. 취약차주 맞춤형 지원

2. 총량 측면 리스크 관리(신 DTI도입, DSR단계적 정착 등)

3. 구조적 대응

사회통합형 주거 사다리 구축을 위한 주거복지 로드맵(2017. 11. 29)

1. 생애 단계별 소득수준 별 맞춤형 주거 지원

2. 무주택 서민 실수요자를 위한 주택공급 확대

집주인과 세입자가 상생하는 임대주택 등록 활성화 방안

(2017. 12. 13)

1. 임대사업 등록 활성화

2. 임대차시장 정보인프라 구축

3. 임차인 보호 강화

도시 재생 뉴딜 시범사업

(2017. 12. 14)

1. 대상지 68곳 확정

출처 : 국토교통부

2017년 11월 29일 주거복지로드맵 구상을 발표하였습니다. 과거 공급자 중심의 단 편적, 획일적 주거복지 지원에서, 수요자 중심의 종합적인 지원과 사회통합형 주거정 책으로 패러다임을 전환하겠다는 것이 정책의 골자입니다.

[ 11.29 주거복지로드맵 - 주요과제]

주거복지 로드맵 주요 과제
1. 생애단계별, 소득수준별 맞춤형 주거지원	2. 무주택 서민, 실수요자를 위한 주택 공급 확대	3. 임대차시장의 투명성, 안정성 강화

추진과제 실천을 위한 기반 구축

1. 법, 제도 정비

- 주택임대차보호법 관리체계 개 편

- 주거실태조사 강화

- 공공임대 수요자 편의성 강화

2. 협력적 거버넌스 구축

- 주거복지 전달체계 개편

- 지자체의 임대주택 공급 확대

- 사회주택 공급 활성화

- LH, HUG 주거지원 역량 강화

3. 재원 마련

- 재원소요 : 5년 간 119조

- 확보방안 : 주택도시기금 활용 확대

출처 : 11.29 주거복지로드맵 관계부처

정부는 11.29 주거복지로드맵의 주요 과제로, 주거복지의 대상을 청년층, 신혼부부, 고령층, 저소득층 및 취약가구 4가지로 분류한 생애단계별, 소득수준별 맞춤형 주거 지원을 제시하였습니다. 청년층에 대하여 청년주택 30만실을 공급하고, 우대형 청약 통장 도입, 전월세 자금 지원강화를 추진하고, 신혼부부에게는 공공임대주택 20만호 를 공급하고, 신혼희망타운 7만호를 공급하며 전세자금 대출 등의 자금지원 시스템 을 구축하고자 하였습니다. 또한 고령층에 대해서는 어르신 공공임대주택 5만실 공 급과 보유주택을 활용한 연금형 매입임대정책 등을 제시하였고, 저소득층 및 취약가 구에 대해서는 공적임대 41만호 공급과 주거급여 지원 강화 등을 제시하였습니다. 또한, 무주택 서민 및 실수요자를 위한 주택공급 확대를 위해 공적임대주택 연 17만 호 공급, 택지확보를 통한 공공주택지구 신규개발 등을 추진하겠다고 발표하였습니 다.

정부는 11.29 주거복지로드맵 발표에 이어, 2017년 12월 13일 임대주택 등록 활성화 방안을 발표하였습니다. 사실상 전월세상한제가 적용되는 등록 민간임대주택을 확충 하는 방안을 내용으로 담고 있습니다.

[ 12.13 부동산 대책(임대주택 등록 활성화 방안) 개요]

임대주택 등록 활성화 방안 개요
[ 집주인]	[ 세입자]
임대주택 등록시 지원 확대	주거안정 강화

임대주택 등록 활성화 방안 개요
[ 집주인]	[ 세입자]
1. 지방세 감면 확대 - ' 21년까지 취득세, 재산세 감면 - (8년 임대시) 40제곱미터 이하 소형주택 재 산세 감면 호수기준(2호) 폐지 - (8년 임대시) 다가구주택(모든 가구당 40제 곱미터 이하)도 감면 2. 임대소득세 감면 확대 - 1주택만 임대해도 감면 - 필요경비율 차등화 (등록 70%, 미등록 50%) 3. 양도세 감면 확대 - (8년 임대시) 양도세 중과배제, 장기보유특 별공제 70%적용 4. 종부세 감면기준 개선 - (합산배제) 5년 → 8년 임대시 5. 건보료 부담 완화 - (4년 임대) 40%(8년 임대) 80%감면	1. 4~8년간 거주 가능 - 이사걱정 없이 한 집에서 오래 거주 - 이사 및 중개비용 절감 2. 임대료 절감 : 연 5%이내 인상 → 전월세상한제 수혜대상 확대 (' 16년) 23%→ (' 22년) 45% 권리보호 및 거래안전 강화 1. 권리보호 강화 - 계약갱신 거절 통지기간 단축 - 임대차 분쟁조정위원회 실효성 강화 2. 거래안전 강화 - 소액보증금 최우선변제범위 확대 - 전세금 반환보증 활성화
[ 임대차시장 정보 인프라구 구축] 1. 정보 인프라 구축 : 임대등록시스템 및 임대차시장 정보 DB 구축 2. 행정지원 강화 : 등록절차 간소화, 임차인에게 등록임대주택 정보제공 등

출처 : 임대주택 등록 활성화 방안 관계부처

정부의 정책과 더불어 2018년 4월부터 다주택 양도세 중과가 시행되면서 수도권 지 역의 부동산 가격이 안정세를 보이는 듯 하였으나, 2018년 6월 발표된 종합부동산세 인상안이 당초 시장의 기대에 비해 규제강도가 약하다는 평가를 받으며, 시장 내 존 재하던 불안감이 커지는 역효과를 불러일으켰습니다.

부동산 가격의 급속한 상승을 진정시키기 위해 정부는 2018년 8월 서울의 중구, 종 로구, 동대문구, 동작구를 투기지역, 경기 광명, 경기 하남을 투기과열지구로 추가 지 정하는 후속 대책을 내놓았습니다. 추가적으로 2018년 9월 종합부동산세 강화, 주택 임대사업자 혜택 축소, 주택 보유자에 대한 대출 제한을 담은 9.13 대책과 수도권 주

택 30만호 공급을 골자로 한 9.21 대책을 발표하였습니다.

[ 2018년 부동산 정책 요약]

구분(발표일)

주요 내용

수도권 주택공급 확대 추진 및 투기지 역 지정을 통한 시장안정 기조 강화 (2018. 8. 27)

1. 수도권 30만호 주택공급이 가능한 공공택지 30여곳 추가 개발

2. 서울 동작구, 중구, 종로구, 동대문구 4곳 투기지역 지정

3. 경기 광명, 하남 투기과열 지구 지정

4. 부산 기장군 조정대상지역 해제

실수요자 주거 안정을 위한 금융지원 방안(2018. 8. 29)

1. 신혼 다자녀가구 보금자리론 소득요건 완화

2. 전세자금보증 요건 개편

2018년 도시재생 뉴딜사업 선정 (2018. 8. 31)

1. 서울 중랑구 묵2동, 서대문 천연동, 동대문 제기동 등 7곳 포함 99곳

9.13 주택시장 안정대책 (2018. 9. 13)

1. 투기 차단 및 실수요자 보호

- 종합부동산세 강화(세율 인상 등)

- 양도세 강화

- 임대사업자 혜택 축소

- 규제지역 1주택 이상자 대출 제한

2. 서민 주거 안정 목적의 주택공급 확대

3. 조세 제도 정의 구현

4. 지방 주택시장에 대한 맞춤형 대응

수도권 주택공급 확대 방안

(2018. 9. 21)

1. 수도권 공공택지 30만호 공급

2. 신혼희망타운 조기 공급

3. 도심 내 주택공급 확대

무주택 실수요자 우선 공급 등을 위한 주택공급제도 개선안 입법 예고

(2018.10.12)

1. 9.13 대책 후속 조치

2. 분양권 소유자 무주택에서 제외

3. 추첨제 공급 무주택자 우선 공급

출처 : 국토교통부

2019년 4월 정부는 주거종합계획을 발표했습니다. 주거종합계획의 4대 중점 과제는 포용적 주거 복지 성과의 본격 확산, 실수요자 중심의 안정적 주택시장 관리 공고화, 임대인과 임차인이 공존하는 공정한 임대차 시장 조성, 고품질의 편안한 주거환경 조 성이었습니다. 2018년 9.13 주택시장 안정대책에 이어 2019년 5월7일에 발표한 수 도권 주택30만호 공급방안 제3차 신규택지 추진계획(1차로 17곳에 3.5만호(18.9.21)

, 2차로 41곳에 15.5만호(18.12.19)) 3차로 고양 창릉, 부천 대장 등 2곳에 5.8만호 추가하여 발표하였습니다. 이후 12.16 주택시장 안정화 방안을 통해 실수요 중심을 공급확대, 투기적 대출수요 규제를 강화하였습니다.

2020년 2월에는 규제지역을 추가 지정하였고, 5월에는 주택공급 관련 방안을 발표하 면서, 5월까지 서울 주택시장은 전반적 안정세를 유지하였으나, 이후 역대 최저수준 금리와 급격히 증가하는 유동성에 따라 투기수요의 주택시장 유입 가능성이 큰 상황

에서 서울 외곽지역, 수도권 비규제지역 및 일부 지방의 상승세가 관측되었습니다. 이에 6.17 부동산 대책을 통해 갭투자를 차단하고 실수요자를 보호하기 위해서 규제 지역의 주택담보대출 실수요 요건 및 전세자금대출 규제를 강화하는 등 보다 강화된 안정화 방안을 발표하였고, 이어 2020년 8월 수도권 주택공급을 확대하는 방안을 발 표하였습니다.

2021년 2월 4일 정부는 관계부처 합동으로 정부· 지자체· 공기업이 주도하여 2025 년까지 서울 32만호, 전국 83만호 주택 부지를 추가 공급하는 "공공주도 3080+, 대도 시권 주택공급 획기적 확대방안"을 발표하였습니다. 정부는 해당 발표를 통해서 202 5년까지 전국 대도시에 약 83만호 주택 공급부지를 확보할 것이라고 발표하였으며, 이를 위해 신규 가용지를 확보하고, 재개발 및 재건축의 경우 공기업에서 직접 시행 하는 방안을 계획 중이라고 밝혔습니다. 그리고 공공택지의 경우 수도권, 지방광역시 를 중심으로 전국 15곳 내외로 신규 지정하고 전세대책 보완을 통해 단기 주택을 확 충할 예정임을 발표하였습니다.

[ 2021.02.04 ' 공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안' ]

대분류	소분류	상세내역
압도적 물량 공급으로 수급 불안심리 해소	물량	서울에만 분당신도시 3개, 강남3구 APT 수와 유사한 32만호 공급
	속도	건설 기간 획기적 단축 (정비사업: 평균 13년→ 5년 이내)
	품질	특별건축구역 + 민간의 창의적 설계· 시공 + 충분한 생활 S OC
	가격	공공분양을 통해 시세보다 저렴한 Affordable Housing 공급
	청약	3040 세대 실수요자를 위한 청약제도 개편
과감한 규제혁 신과 개발이익 공유	도시· 건축규제 완화	용도지역 변경 + 용적률 상향 + 기부채납 부담 완화
	재초환 미부과	공공 시행을 전제로 재건축 초과이익 부담금 미부과
	인허가 신속 지원	중앙정부 또는 지자체 지구지정 + 지자체 인허가 통합심의
	개발이익 공유	토지주 추가수익, 생활 SOC 확충, 세입자 보호, 공공자가· 임대
파격적 인센티 브와 새로운 비 즈니스 기회 창 출	토지주	10~30%p 추가수익 + 사업기간 단축 + 공공이 리스크 부담
파격적 인센티 브와 새로운 비 즈니스 기회 창 출	민간	새로운 시장과 비즈니스 기회 창출(민관 공동 시행, 민간 단 독 시행 등)

자료 : 국토교통부

결론적으로, 문재인 대통령의 재임기간 동안 풍부한 시장 유동성 하에 부동산 시장에 투기 수요의 유입이 지속되면서 수도권 시장이 과열됨에 따라 2020년부터 수도권

을 중심으로 부동산 거래량의 증가와 함께 부동산 매매가격이 급등하였습니다. 이에 따라 2020년부터 문재인 정부는 주택 투기 수요를 차단하고 주택가격 폭등에 대해 대응하고자 부동산 규제 강화와 더불어 공공 주도의 주택 공급 확대 정책을 병렬적으 로 진행하는 모습을 보였으며, 2021년 2월 4일 '공공주도 3080+' 대책을 발표하는 등 부동산 시장 안정화를 위해 노력하였습니다. 문재인 정부의 지속적인 노력에도 불 구하고, 수도권을 중심으로 급등한 주택 가격은 상당 기간 상승세를 유지하면서 안정 을 찾지 못하는 모습을 보였습니다.

2022년 제20대 윤석열 대통령이 당선되며 정권이 교체되고, 2022년 8월 16일 새 정 권 5년간의 부동산 정책 방향을 설정하는 첫 부동산 정책인 '국민 주거안정 실현방안 '이 발표되었습니다. 정부는 소득 대비 높은 집값, 지나친 규제에 따른 주택 공급 위 축, 열악한 지방 주거환경 등을 언급하며 5대 추진전략을 밝혔습니다. 이에 따라 202 7년까지 5년간 인허가 기준 270만 가구 공급 목표(수도권 158만 호, 지방 112만 호) 를 제시하였고, 이러한 주택 공급 확대를 뒷받침하기 위해 도시정비 사업 정상화, 민 간 도시복합사업 신규 도입, 공공택지 신규 지정 및 민간 정비사업 통합심의 전면 도 입 등의 방안을 제시하였습니다.

특히, 신규 정비구역 지정을 5년간 22만호로 확대하고, 재건축 부담금 및 안전진단 관련 규제에 대한 변화도 예고하는 등 도시정비 사업의 확대를 강조했습니다. 이와 같이 윤석열 정부는 이전 공공 위주의 공급 확대 정책에서 민간 위주의 공급 확대 정 책으로 선회하는 모습을 보였습니다. '8/16 국민 주거안정 실현방안'의 주요 추진전 략에 대한 사항은 아래와 같습니다.

[ 2022년 8/16 국민 주거안정 실현 주요 추진전략]

대분류	소분류	상세내용
도심 공급 확대	재개발/재건축 사업 정상화 착수	- 신규 정비구역 지정 확대: 5년간 전국 22만 호 (서울 10만 호 포함) - 재건축부담금 면제금액 상향, 공공기여 사업장 감면제도 도입 - 안전진단: 구조안전성 하향, 공공기관 적정성 검토 미적용 - 정비사업 전문성/투명성 강화
도심 공급 확대	2) 민간 도심복합사업: 2023년 상반 기 지자체 공모 착수	- 민간 도심복학사업 신규 도입 - 도심복합개발법 올해 12월 제정, 내년 상반기 중 공모 착수 계획
주거환경 혁신 및 안전 강화	1) 우수입지 공공택지 신규 지정	- 신규택지: 15만 호 신규 발굴하여 10월부터 순차 발표
	2) 신도시 정주환경 개선	- GTX: A노선 2024년 6월 이전 조기 개통, B, C 노선 조기 착공
	3) 지방 주거환경 개선	- 공공재개발, 공공도심복합사업을 지방 사업 여건에 맞춰 개선
	4) 재해취약주택 해소대책 마련	- 재해 대응: 재해 취약주택 거주자 주거지원 종합방안 연내 마련

대분류	소분류	상세내용
공급시차 단축	1) 통합심의 전면도입 등 절차 개선	- 통합심의: 민간정비사업 등에도 통합심의 전면 도입
	2) 소규모사업 추진 애로요인 해소	- 가용자가 부족한 도심에 신속 주택 공급 목표
	3) 주택공급 촉진지역 제도 도입 검토	- 수요 억제 위주로 대응을, 향후 공급속도 제고 방식으로 접근
주거사다리 복원	1) 청년원가/역세권 첫집 공급 추진	- 청년원가/역세권첫집 총 50만 호 공급, 연내 3천호 사전청약
주거사다리 복원	2) 신모델 민간분양 주택 도입 (내집마련 리츠)	- 내집마련 리츠 12월 시범사업
주택품질 제고	1) 층간소음에 강한 주택 확대 및 주 차 편의 제고	- 층간소음: 바닥두께 강화 시 분양가 가산 등 비용 인정
주택품질 제고	2) 공공임대주택 혁신	- 공공임대: 신규주택 평형 확대, 노후 임대 정비 본격화

자료: 국토교통부

한편 2022년 들어 부동산 가격이 하락하는 모습이 드러나며, 임대차 시장에 균열이 발생하기 시작했습니다. 이에 대응해 국토교통부는, 6월 21일 「임대차 시장 안정 방 안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제」를 발표하였습니다. 주요 내용은 임차인 부담 경감과 임대주택 공급 확대를 통한 임대차 시장 안정화, 부동산 관련 세금, 금융 규 제 완화 및 공급 확대입니다. 본 발표안에 따르면 임차인 부담 경감 방안으로 임대인 양도세 특례 확대, 서민 대출 보증금 및 한도 확대, 월세 및 대출 원리금 상환액 세액 공제 확대가 예정되어 있으며, 임대사업자에 대한 혜택 증가를 통한 임대주택 공급 확대가 기대됩니다. 또한 종부세 완화, 생애최초 주택 구매자에 대한 취득세 감면, 공 시가격 현실화 등을 통한 세제 개편, 체증식 원리금 상환 확대 등 금융 개편, 250만호 이상의 지역 및 연차별 주택 공급계획 수립 등을 예정하고 있습니다.

[ 2022.6.21 ' 임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제' ]

정책 과제

조치사항 · 시기

시행시기

1. 임대차 시장 안정 방안

1) 임차인 부담 경감

- 상생임대인 양도세 특례 확대 개편

소득세법 시행령 개정

(' 22.7월)

' 21.12.20일

임대분부터 적용

- 갱신만료 서민 임차인 버팀목대출 보증금· 대출한도 확대

주택도시기금운용계획 변경(' 22.7월)

' 22.8.1일

- 월세 세액공제 확대

조세특례제한법 개정

(' 22.༆)

' 22년 월세액부터 적용

- 전월세보증금 대출 원리금 상환액 소득공제 확대

소득세법 개정

(' 22.༆)

' 22년 전월세

보증금 대출 상환액부터 적용

2) 임대주택 공급 확대

- 건설등록임대사업자 법인세 추가 과세 배제 요건 완화

법인세법 시행령 개정

' 22.7월 시행

정책 과제

조치사항 · 시기

시행시기

(' 22.7월)

- 건설등록임대사업자 장기보유특별공제 특례 연장

조세특례제한법 개정

(' 22.༆)

법개정(' 22.༆)

- 민간건설임대주택 종부세 합산배제 가액요건 완화 대상 확대

종부세법 시행령 개정

(' 22.7월)

' 22.11월 종부세 고지분부터 적용

- 공공임대 건설 목적 토지 양도자 세제 지원 강화

조세특례제한법(' 22.༆)

법인세법 시행령(' 22.7월)

개정

법(' 22.༆)·

시행령 개정(' 22.7월)

- 건축허가 미분양주택 종부세 부담 완화

종부세법 시행규칙 개정

(' 22.7월)

' 22.11월 종부세 고지분부터 적용

- 공공분🅓 신축 매입약정 활성화

국토계획법 시행령 개정

(' 22.༆)

' 23.ս

- 규제지역 주담대 처분· 전입의무 완화

금융업권별 감독규정 개정(' 22.3/4)

' 22.3/4

- 분양가상한제 거주 의무 완화

주택법 개정(' 22.༆)

' 23.ս

- 청년· 신혼부부 매입임대주택 전세형 공급

' 22.3/4 입주자 모집분부터 적용

- 최초 비고가주택 보유자에 대한 전세대출 보증 연장 허용

대출 보증기관 내규 개정(' 22.3/4)

' 22.3/4

- 생활안정자금 목적 주담대 한도 단계적 완화

금융업권별 감독규정 개정(' 22.3/4)

' 22.3/4

2. 3분기 추진 부동산 정상화 과제

1) 세제 정상화

- 종부세 부담 완화 방안 추진

* 고령자· 장기보유자 납부유예 도입, 일시적 2주택/상속주택/지방 저가주택 주택수 제외

종부세법 등 개정

(' 22.3/4)

' 22.11월 종부세 고지분부터 적용

- 생애최초 주택구입자 대상 취득세 감면 확대

지방세특례제한법 개정

(' 22.༆)

' 22.6.21일 이후

취득 주택부터 소급 적용

- 공시가격 현실화 계획 재검토

연구용역(' 22.6~) 및 부동산가격공시위원회 심의

' 22.11월

수정· 보완방안 마련

2) 금융 정상화

- 체증식 상환 활성화 등 상환부담 완화

주금공 내부규정 개정

(' 22.3/4)

' 22.3/4

- 우대형 주택연금 대상 확대 등 가입 유인 제고

주금공 내부규정 개정

(' 22.4/4)

' 22.4/4

3) 공급 확대 및 규제 완화

- 연도별· 지역별 250만호 이상 공급 로드맵 마련

전문가 의견 수렴 등

(' 22.5월~)

' 22.7~8월

발표

- 청년 맞춤형 주거지원 방안 마련

' 22.8~9월

발표

- 분양가 상한제 운영 합리화

공동주택 분양가 규칙 개정(' 22.7~8월)

입주자 모집 공고가 이루어지지 않은

모든 사업장에 적용

HUG 시행세칙 개정

입주자 모집 공고가

정책 과제

조치사항 · 시기

시행시기

- HUG 고분양가 관리제도 개선

(' 22.6월)

이루어지지 않은 모든 사업장에 적용

- 규제지역 단계적 해제 검토

주거정책심의위원회 심의(' 22.6월)

개정 고시 이후 즉시 적용

(출처) 국토교통부

위와 같은 조치에도 불구하고, 임대차 시장 불안정이 심화되며 전세사기, 깡통전세 등 임차인 피해가 확산되었습니다. 이에 따라 국토교통부는 전세피해 예방, 최우선변 제 범위 확대 등 소액임차인 보호를 목적으로 2022년 11월 21일「주택임대차보호법

」일부개정법률안을 발표하였습니다. 주요 개정 사항으로는, 선순위 임차인 정보 확 인권, 체납정보 확인권 등 제시의무 강화, 소액임차인의 범위 및 최우선변제금 상향 조정, 계약체결 후 입주 전 임대인의 담보권 설정금지 특약 신설 등입니다.

한편 국내 주택 가격이 지속 하락하고 주택매수심리가 극단적으로 위축되며, 정부는 2022년 12월 21일「2023년 경제정책방향」에서 '부동산 시장 연착륙 방안'을 발표 하며 주택시장 안정을 위해 기존 규제를 대폭 완화하는 모습을 보였습니다. 다주택자 및 실수요자에 대한 과도한 규제를 정상화하고, 정비사업의 규제 개선 및 사업성 제 고를 통해 주택공급 위축을 방지하고자 했습니다. 이에 더해 정부는 해당 완화 정책 을 통해 주택 거래시장 및 임대시장 활성화, 주택 가격 급락 완화를 기대한다고 밝혔 습니다.

[ 2023년 부동산 부문 경제정책방향 주요 내용]

대분류	소분류	상세내역
다주택자 규제 패러다임 전환	세제 부문	① 취득세 중과 완화(최대 12%- > 최대 6%)
		② 양도세 중과 배제 연장(~' 24.5) 및 근본적 개편안 마련
		③ 분양권 등 단기 양도세율 ' 20년 이전 수준 환원
	금융 부문	① 규제지역 주담대 금지 규제 해제(LTV 0%- > 30%허용)
실수요자 대상 규제 개선	규제 정상화	① 규제지역 추가 해제 및 분양가상한제 적용 지역 조정
		② 실거주 및 전매제한 규제 5년 이전 수준으로 완화
		③ 생활안정 및 임차보증금 반환 목적 주담대 규제 완화
		④ 규제지역 무주택자 LTV 추가 상향(현재 50%)
	주거부담 완화	① 재산세 부담 완화를 위한 공시가격 및 공정시장가액비율 인하
	주거부담 완화	② 특례보금자리론(1년 한시) 도입
주택공급기반 위축 방지	정비사업	① 재건축 안전진단 비중 합리적 개선
	공공주택	① 기 발표된 공급 계획은 정상 추진하되, 시장 상황을 고려하여 속도 조절
	PF시장 지원	① 부동산개발 사업성 제고 및 원활한 자금 융통 지원으로 부실 방지

대분류	소분류	상세내역
임대차 시장 안정화 도모	민간 등록임대	① 전용 85㎡ 장기 아파트 민간등록임대 등록 재개 및 인센티브 제공
	민간 사적임대	① 임대차 2법 개정 여부 및 방향에 대한 사회적 합의 추진
	공공임대	① 공공임대 50만호 공급 계획 탄력적인 이행 및 주거 질 개선 작업 병행

(출처) 국토교통부

[ 2023년 부동산 부문 경제정책방향 세부 내용]

대분류	소분류	상세 내역
대분류	구분	현행	개선
분양 및 주택· 입주권 단기 양도세율	분양권	1년 미만 70% 1년 이상 60%	1년 미만 45% 1년 이상 - > 폐지
분양 및 주택· 입주권 단기 양도세율	주택· 입주권	1년 미만 70% 1~2년 60%	1년 미만 45% 1년 이상 - > 폐지
재건축 안전진단 합리화 방안	구조안전성 비중	50%	30%
	주거환경 비중	15%	30%
	설비노후도 비중	25%	30%
	무조건부 재건축 허용 판정점수 기준	30점 이하	45점 이하
	공공기관 적정성 검사 의무 시행	폐지	지자체 요청 시에만 제한적 시행
등록임대주택 복원 및 세제· 금융 혜택	단기(4년) 건설임대	폐지	-
	단기(4년) 매입임대	폐지	-
	장기(10년) 건설임대	존치	-
	장기(10년) 매입임대	축소(비아파트만 허용)	복원(85㎡ 이하 아파트)
	<세제 인센티브> 1. 지방세: 신규 아파트 매입임대사업자에게 60㎡ 이하는 85~100%, 60~85㎡는 50%취득세 감면 2. 국세: 기 폐지된 세제혜택 중 일부를 합리적인 수준으로 복원 및 추가 혜택 제공 3. 의무임대기간을 현행 10년에서 15년까지 확대하는 경우 추가 혜택 제공 <금융 인센티브> 1. 등록임대 사업자에 대해서는 다주택자보다 높은 LTV 적용 2. 단, 투자수요 방지를 위해 임대주택을 2호 이상 등록 신청 시 허용
PF시장 연착륙 지원	1. HUG 부동산 PF 보증확대(+5조원), 미분양 PF 보증 신설(5조원) 2. 차환발행의 어려움 지속 시 PF- ABCP(단기)를 대출(장기)로 전화할 수 있는 사업자보증(HUG, HF 신설) * 현행 토지 전체 매입이 완료되고 분양 개시 이전 사업장만 보증이 가능하나, 토지 일부(예 95%)만 매입한 경우와 분양완료 사업장까지 검토 가능
생활안정 및 임차보증금 반환 목적 주담대 완화	1. 9억 초과 주택 임차보증금 반환 주담대 전입의무(3개월) 폐지 2. 생활안정자금 목적 주담대 한도(2억원) 폐지 3. 15억 초과 아파트 임차보증금 반환 주담대 한도(2억원) 폐지 등

(출처) 국토교통부

결론적으로 2022년 윤석열 정부 집권 이후, 정부는 공공임대주택에 의존해 주택 공 급을 늘릴 경우, 중앙정부와 지방정부의 재정부담이 가중되고 이로 인해 조세 부담이 상승함에 따라 국내 경기가 위축될 수 있다는 우려하에 공공 위주의 공급 확대 정책 에서 민간 위주의 공급 확대 정책으로 선회하는 모습을 보였습니다. 하지만 2022년 이 경과하며 고금리, 고물가, 저성장 상황으로 인해 국내 부동산 거래량이 급격하게 위축되고 주택 가격이 급락하자 정부는 수요규제를 풀어 시장의 안정을 찾고자 그동

안 강화했던 부동산 규제를 완화하는 방안을 지속적으로 발표했습니다. 그럼에도 불 구하고 미분양 우려 증가에 따른 민간 주택 공급 심리 악화, 금리 상승으로 인한 주택 수요 감소 등이 지속되고 있는 등 부동산시장에 대한 불확실성은 여전한 상황입니다

. 이와 같은 상황은 당사의 사업 및 재무상태에도 불확실성을 초래할 수 있음을 투자 자께서는 유의하시기 바랍니다.

또한, 향후 정부가 정책 노선을 변경하여 부동산 규제 강화 정책이 추가 발표될 경우 부동산 시장이 추가적으로 위축될 가능성을 배제할 수 없습니다. 부동산 시장이 지속 적으로 위축될 경우 당사의 보유 부동산 가치 하락으로 인하여 당사의 수익성이 악화 될 위험이 존재합니다. 투자자께서는 향후 부동산 시장에 대한 정부 정책 및 제도에 주의를 기울이시기 바랍니다.

[ 금리 변화에 따른 부동산 경기 하강 위험]

다. 금리 변동과 부동산 가격은 밀접한 연관성을 보유하고 있습니다. 기준금리 인 상이 지속되어 향후 시장금리 상승이 지속될 경우, 자금을 차입하여 부동산을 구 입하는수요가 감소할 수 있습니다. 2022년 들어 물가에 대한 통제 필요성이 증가하며 2022년 3월 FOMC는 기준금리를 0.25%p. 인상(0.25~ 0.50%)하였습니다. 또한, 5월 FOM C에서는 기준금리를 0.50%p.인상(0.75~ 1.00%)하며 인플레이션 확대에 대응하는 모습을 보여주며 남은 FOMC 회의마다 기준금리의 추가 인상을 예고하였고, 6월 FOMC에서는 0.75%p. 인상(1.50~ 1.75%)함과 동시에 점도표상 23년 말 기준금리가 2.8%에서 3.8%로 상향되면서 연내 긴축 영역으로까지 인상할 의향을 나타냈습니다. 2022년 12월 FOMC 회의에서는 기준금리를 0.5%p. 인상하였고 2023년 2월, 2023년 3월, 2023년 5월에 연준 은 각각 기준금리를 0.25%p, 0.25%p, 0.25%p. 추가 인상하였으며, 6월은 동결을 발표하 면서 증권신고서 제출일 전일 기준 미국 기준금리는 5.00%~ 5.25%를 유지하고 있습니다. 한국은행 또한 빠르게 증가하는 물가 상승을 억제하기 위해 2022년 1월, 4월, 5월, 8월, 11월 각각 금리를 0.25%p. 인상했고, 2022년 7월, 10월 금통위에서 각각 금리를 0.50%p. 추가인상하였고, 2023년 01월 0.25%p.를 다시 인상하여 증권신고서 제출일 전일 현재 3

.50%에 이르렀습니다. 이에 따라 당사가 보유한 부동산의 가치가 하락하여, 향후보 유 부동산을 매각하는 시점에 부동산 매각손실이 발생할 위험에 직면할 수 있으며

, 당사의 사업성에 부정적인 영향을 끼칠 수 있습니다. 또한, 향후 당사가 부동산 을 추가로 매입할 시 차입금리 증가로 당사의 금융비용이 증가하여 수익성에 부정 적 영향을 미칠 수 있습니다.

금리 변동과 부동산 가격은 밀접한 연관성을 보이고 있습니다. 향후 시장 금리 상승

에 따른 차입금리의 상승 등이 발생할 경우, 자금을 차입하여 부동산을 구입하는 수 요가 감소할 수 있습니다.

2008년 글로벌 금융위기 이후 한국은행은 대내외적인 경기 위축 우려 및 경기 회복 지연 등으로 인해 저금리 기조를 유지하며 지속적으로 기준금리를 인하해왔습니다. 2016년 상반기 미국의 정책금리 인상에도 불구하고 국내경기 회복지연 등을 이유로

2016년 06월 또 한번의 기준금리 인하를 단행하여 한국은행 기준금리는 역사적인 최 저 수준을 기록하였습니다.

[ 한국은행 기준금리 변화]

한은기준금리

출처: 한국은행

2020년 들어 경기에 대한 불확실성이 상존하는 가운데, 2월부터 COVID-19 발병에 따른 전염병 확산에 대한 우려로 글로벌 시장에 안전자산 선호 경향이 심화되면서 국 내외 시장금리의 하락세가 지속되었습니다. FOMC는 3월 정례회의에 앞서 긴급회의 를 열어 기준금리를 1.00~1.25%로 0.5%p. 인하하였으며, 이후 15일 1.0%p.를 추가

로 인하하며 0~0.25%로 기준금리가 떨어졌습니다. 이와 같은 미국의 기준금리 인하 는, 연준이 1994년 통화정책을 공개한 이후 유례가 없는 파격적인 결정이었던 만큼 현재 글로벌 경기 악화의 심각성을 보여주고 있습니다. 미국의 기준금리 인하에 따라 한국은행은 4월 9일 예정된 금통위에 앞서 3월 16일 임시 금통위를 열어 0.5%p.를 전격 인하하며 기준금리가 0.75%로 떨어졌으며, 5월 28일 기준금리를 0.75%에서 0

.50%로 0.25%p. 추가 인하하며 사상 처음 0%대로 진입했습니다.

2021년에는 양국 모두 COVID-19 바이러스 확산과 이에 따른 경제 회복 속도를 주 시하며 신중하게 통화정책을 펼치겠다는 뜻을 밝혔습니다. 하지만 2021년 상반기 백 신 보급속도 향상에 따른 경제 회복세가 빨라지기 시작했했고, 통화정책에 변경이 있 을 수 있다는 의견이 제시되었으나, 미국의 경우 파월 연준 총재는 인플레이션은 일 시적이라는 판단하에 가능성을 일축하였습니다. 하지만 FOMC는 2021년 6월 기준 금리를 동결하였으나, 목표금리 전망치 점도표에서 금리 인상 시점을 앞으로 조정하 였고, 테이퍼링에 대한 논의를 시작하였다고 발표하였습니다. 이후 열린 7월, 9월 F OMC 모드 기준금리를 0.00~0.25%로 동결하며 완화적인 통화정책을 유지하였으나

, 9월 FOMC에서 테이퍼링 실시 및 통화정책 정상화 관련 언급을 하며 미국 기준금 리의 상승 압력이 확산되었습니다. 12월 FOMC에서는 테이퍼링에서 금리인상 까지 긴 시간이 걸리지 않을 것임을 시사하며 인플레이션이 일시적이라는 의견을 선회하 였습니다. 한국은행은 기준금리를 0.50%로 동결하였다가 8월 금통위에서 0.75%로 0.25%p. 인상하였습니다. 한국은행은 팬데믹으로 인해 민간 소비가 다소 둔화되었 으나 수출 호조 및 설비투자도 견조한 흐름을 나타내고 있어 기준금리 인상을 결정하 였습니다. 한국은행은 이후 추가적으로 2021년 11월 0.25%p. 추가 인상을 단행하였 습니다.

2022년 들어 물가에 대한 통제 필요성이 증가하며 2022년 3월 FOMC는 기준금리를

0.25%p. 인상(0.25~0.50%)하였습니다. 또한, 5월 FOMC에서는 기준금리를 0.50

%p.인상(0.75~1.00%)하며 인플레이션 확대에 대응하는 모습을 보여주며 남은 FO MC 회의마다 기준금리의 추가 인상을 예고하였고, 6월 FOMC에서는 0.75%p. 인상 (1.50~1.75%)함과 동시에 점도표상 23년 말 기준금리가 2.8%에서 3.8%로 상향되 면서 연내 긴축 영역으로까지 인상할 의향을 나타냈습니다. 2022년 12월 FOMC 회 의에서는 기준금리를 0.5%p. 인상하였고 2023년 2월, 2023년 3월, 2023년 5월에 연 준은 각각 기준금리를 0.25%p, 0.25%p, 0.25%p. 추가 인상하였으며, 6월은 동결을

발표하면서 증권신고서 제출일 전일 기준 미국 기준금리는 5.00%~5.25%를 유지하 고 있습니다.

한국은행 또한 빠르게 증가하는 물가 상승을 억제하기 위해 2022년 1월, 4월, 5월, 8 월, 11월 각각 금리를 0.25%p. 인상했고, 2022년 7월, 10월 금통위에서 각각 금리를 0.50%p. 추가인상하였고, 2023년 01월 0.25%p.를 다시 인상하여 증권신고서 제출 일 전일 현재 3.50%에 이르렀습니다. 양국 모두 2022년 대비 인상 속도를 다소 늦추 고 있는 형국으로 시장에서는 통화긴축의 조기 종료에 대한 전망도 일부 존재하고 있 지만, 향후 인플레이션 전개 상황에 따라 통화긴축 정책이 상당 기간 지속될 수 있으 며, 기준금리의 추가 인상 가능성 역시 배제할 수 없는 상황으로 금리변동에 대한 지 속적인 모니터링이 필요할 것으로 판단됩니다.

한편, 주요 시중은행(KB국민은행, 하나은행, NH농협은행, 신한은행, 우리은행 5개사

)의 주택담보대출금리는 2021년 08월 이후 상승세를 보이고 있는 상황으로, 이는 기 준금리 인상, 기대 인플레이션 등의 영향으로 시장금리가 급격하게 오르고 있기 때문 입니다. 이후 2022년 4분기말 평균 주택담보대출 금리는 5.45%로, 2012년 3분기(4. 45%) 이후 가장 높은 수준을 보였으며, 2022년 연말까지 꾸준히 상승하는 모습을 보 이고 있습니다. 다만, 2023년 들어 한국 및 미국 중앙은행이 금리인상 속도를 다소 조절하는 모습을 보여주면서, 금융시장에 통화긴축 정책의 조기종료에 대한 기대감 이 형성되면서 Credit 시장 전반에서 금리가 소폭 안정되는 모습을 보였습니다. 그러 나 2023년 02월 미국 물가지수가 시장의 기존 기대치를 상회하는 등 미국 거시경제

에 인플레이션 압력이 상존하고 있어 기준금리 추가 인상이 단행될 가능성을 배제할 수 없고, 기준금리가 추가 인상될 경우 전반적인 시장금리는 현재 대비 추가로 상승 하여 부동산 시장 매입수요에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.

[ 주요 시중은행 주택담보대출 금리 현황]
구분	2023- 06	2023- 05	2023- 04	2023- 03	2023- 02	2023- 01	2022- 12	2022- 11	2022- 10	2022- 09	2022- 08	2022- 07	2022- 06	2022- 05
KB국민은행	4.25	4.29	4.73	4.89	5.23	5.36	5.11	4.82	4.59	4.29	4.13	4.04	3.86	3.84
NH농협은행	4.27	4.24	4.48	4.55	4.68	5.09	5.44	5.55	5.09	4.53	4.48	4.36	3.96	3.92
신한은행	4.62	4.54	4.82	4.86	5.17	5.61	5.71	5.71	5.18	4.59	4.65	4.43	4.04	4.12
우리은행	4.27	4.70	5.23	5.27	5.21	5.36	5.67	5.00	4.94	4.48	4.46	4.78	4.36	4.37
하나은행	4.38	4.35	4.59	4.64	4.65	5.02	5.33	5.46	4.93	4.27	4.17	4.21	4.02	4.31
산술평균	4.36	4.42	4.77	4.84	4.99	5.29	5.45	5.31	4.95	4.43	4.38	4.36	4.05	4.11

(주) 주요 시중은행 5개사를 대상으로, 분할상환방식, 주택담보대출(만기10년이상) 금리 현황 자료. (은행별 평균금리).

출처 : 전국은행연합회

상기 금리는 주택시설에 해당하는 담보대출금리에 해당하지만, 시장금리가 상승할 경우 주택시설 외의 부동산 또한 전반적인 가격이 하락할 가능성이 존재합니다. 특히

, 거시적인 경제 변화로 인한 금리 상승은 금융비용 상승을 야기하며, 당사의 사업 추 진 특성상 자기자본 이외에 일정비율을 차입에 의존하여 부동산을 매입해야 하므로 당사에 부담으로 작용할 수 있습니다. 따라서, 시장금리가 상승할 경우 당사의 보유 부동산 가치에도 부정적 영향을 미칠 수 있고, 향후 부동산을 추가로 매입할 시 차입 금리 증가로 당사의 금융비용이 증가하여 수익성에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.

(2) 임차인이자 최대주주인 롯데쇼핑의 임대료 지급 관련 사업위험

[ 롯데쇼핑: 유통산업 성장 둔화 및 경기변동에 따른 위험]

라. 증권신고서 제출일 현재 당사의 주 영업수익원인 부동산임대수익의 안정성 은 책임임차인인 롯데쇼핑(주)의 임대료 지급능력과 높은 상관관계를 가지 고 있습니다. 롯데쇼핑이 영위하는 유통업은 최종 소비자를 대상으로 하는 소매유통업으 로 경기 변동에 따른 국내소득 및 소비지출의 변화에 영향을 받고 있습니다. 2020년 CO VID- 19 팬데믹으로 인해 급락했던 소비자심리지수는 2021년 보복소비 영향으로 반등했 지만, 2022년 들어 경기 둔화 우려, 부동산 시장 위축, 금융시장 불안정 등 영향으로 다 시금 100을 하회하는 모습을 보였습니다. 소매유통업 경기전망지수인 RBSI는 2022년 3 분기부터 전염병의 재확산, 지정학적 리스크, 전세계적인 긴축적 재정정책 등의 영향으 로 감소하는 경향을 보였습니다. 2023년 1분기에는 대내외 불확실성이 해소되기 어 려운 가운데 각종 공공요금 인상 등으로 고물가 수준이 지속되고, 고금리기조 유 지가 불가피해짐에 따라 글로벌 금융위기와 코로나 충격보다 낮은 64를 기록하였 습니다. 소비심리 위축으로 줄곧 하향세를 보이던 소매유통업체의 체감겸기는 20 23년 2분기 1년만에 소폭 반등( 64→73) 하였으나, 고금리 고물가 상황에 소비여 력이 크지 않아 여전히 부정적 전망이 우세했습니다.

업태별로는 2023년 2분기 기준 모든 업태가 기준치( 100) 를 하회한 가운데, 백화 점( 94), 대형마트( 87) 이 가장 양호한 전망치를 보였습니다. 상기 내용을 포함한 국 내외 다양한 요인들로 인해 향후 국내 경기가 크게 악화되거나, 경기침체가 지속될 경우 당사의 수익성에 부정적인 영향을 줄 수 있으므로 투자자께서는 이점 유의하시기 바랍니 다.

롯데쇼핑은 국내 최대 규모의 유통업체로 본사를 통한 백화점, 대형마트, 슈퍼마켓 사업과 자회사를 통한 홈쇼핑, 전자제품 유통 등 소매유통업을 영위하고 있습니다. 유통산업은 국민 경제적 측면에서 생산과 소비를 연결시켜주는 기능을 수행하며, 유 통과정의 흐름상 소매유통업은 최종소비자에 대한 판매를 영위하고 있습니다. 소매 유통업은 국내외 경기, 국내 소비심리, 국내 소득 및 소비지출의 변화와 밀접한 관계 가 있습니다. 이에 따라 롯데쇼핑의 경영실적은 경기 변동에 직접적인 영향을 받고 있습니다.

수년간 하향 기조를 보인 소비자 심리지수는 2017년 2분기 이후부터 약 1년간 국내 정치상황 안정화에 따른 기저효과로 개선되었으나, 미-중 무역분쟁 및 미국 통화긴 축 기조 등 국내외 경제환경의 불확실성이 지속되고, 국내 투자가 일부 둔화되는 모 습 등으로 인해 2018년 하반기부터 다시 위축되는 모습을 보였습니다. 이후 2020년

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초까지 미-중 무역분쟁 진행 경과 및 반도체, 화학 등 국내 주요산업 업황 변동 등으 로 혼조세를 보이다가, 2020년 3월 이후 코로나19 확산에 의한 경기 침체 우려가 확 산되고 사회적 거리두기 시행 등으로 국내 소비가 큰 폭으로 위축되며 2020년 4월 소비자심리지수는 최저치인 72.5를 기록했습니다.

하지만 이후 2021년 백신 접종이 시작되고 코로나19의 치명률이 점차 낮아짐에 따라 소비자심리지수는 지속적으로 상승하여 2021년 6월 110.3까지 상승하였습니다. 이 처럼 개선세를 보이던 소비자심리지수는 변이 바이러스의 지속적인 등장에 따른 코 로나19 종식이 예상보다 지연될 것이라는 인식으로 인해 2022년 5월 102.9에서 202 2년 7월 86.3으로 두달만에 수치가 16.6p. 하락하였습니다. 2022년 9월에는 각국 통 화 긴축 및 경기 불확실성 속에서 고용 및 대면서비스 소비가 양호한 흐름을 보이고 국제유가가 하락하며 소비자물가지수가 91.6로 소폭 상승하였습니다. 그러나 2022 년 11월에는 경기 둔화에 대한 우려가 높아지며 소비자심리지수가 86.7로 다시 감소 하였습니다. 이후 소비자 심리지수는 점차 개선세를 보이다가 2023년 6월에는 물가 상승폭이 둔화되고 마스크 전면 해제 등에 따른 일상 회복 기대감의 영향으로 소비자 심리지수가 100.7를 기록하며 12개월만에 가장 높은 수준을 보였습니다.

[ 국내 소비자 심리지수]

구분	' 19.12	' 20.12	' 21.12	' 22.01	' 22.02	' 22.03	' 22.04	' 22.05	' 22.06	' 22.07	' 22.08	' 22.09	' 22.10	' 22.11	' 22.12	' 23.01	' 23.02	' 23.03	' 23.04	' 23.05	' 23.06
소비자 심리지수	101.3	91.2	103.9	104.7	103.3	103.5	104.1	102.9	96.7	86.3	89.0	91.6	89.0	86.7	90.2	90.7	90.2	92.0	95.1	98.0	100.7

출처 : e- 나라지표, 소비자동향지수

주) 소비자심리지수가 100보다 클 경우 과거 평균적인 경기상황보다 좋음을, 100보다 작을 경우 과거 평균적인 경기상황보다 좋지 않음을 나타냄

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한편, 한국은행이 2023년 05월 발표한 경제전망보고서 따르면 국내 경제성장률은 2 023년 1.4%, 2024년 2.3% 수준을 나타낼 것으로 전망하였습니다. 한국은행은 국내 경제를 IT경기 위축 심화, 중국 리오프닝 효과 지연 등으로 부진을 이어가다가 2023 년 하반기 이후 점차 나아지겠으나 회복 속도는 당초 예상보다 완만할 것으로 전망하 고 있습니다. 향후 성장경로는 국내외 중앙은행의 통화긴축정책 강도 및 글로벌 경기 둔화에 따른 국내기업의 수출 변동, 국내 부동산 및 금융시장 위축에 따른 건설투자 변동에 따라 불확실성이 높은 상황입니다.

[ 소매유통업 경기전망지수 추이]

소매유통업 경기전망지수

자료: 대한상공회의소 (2023.04)

주) 소매유통업 경기전망지수(RBSI: Retail Business Survey Index): 지수가 100을 넘으 면 다음 분기 경기가 이번 분기보다 호전될 것으로 예상하는 기업이 더 많다는 의미이고, 100미만이면 반대를 의미함

경기변동에 따른 개인의 소득 심리 변화는 소비지출에 영향을 미치는 한편 유통업의 실적과 연결될 가능성이 높습니다. 소매유통업 경기전망지수(RBSI)는 유통업체들이 직접적으로 체감하는 경기를 조사하는 지표로 소매유통업 경기전망지수가 100을 넘 으면 다음 분기 경기가 이번 분기보다 호전될 것으로 예상하는 기업이 더 많다는 의 미이고, 100 미만이면 반대를 의미합니다.

유통업체들이 직접적으로 체감하는 경기를 조사한 대한상공회의소의 소매유통업 경

기전망지수(RBSI: Retail Business Survey Index) 추이를 살펴보면 코로나19 확산세 가 감소함에 따라 2021년 2분기부터 지수가 100을 넘어서며 경기전망이 연이어 긍 정적이였으나, 2022년 3분기에는 전염병 확산세가 다시금 심해지며 수치가 전분기 대비 15p하락하며 엔데믹(감염병의 풍토병화)과 리오프닝(경제활동 재개)으로 살아 나던 유통업 체감경기가 다시금 크게 악화된 것으로 나타났습니다. 2022년 4분기에 는 고물가, 고금리 상황이 장기화될 가능성이 높아지면서 경기침체에 대한 우려가 커 지고 소비심리가 크게 위축되어 전분기 대비 11p 하락한 73을 기록하였습니다. 또한

, 2023년 1분기에는 대내외 불확실성이 해소되기 어려운 가운데 각종 공공요금 인상 등으로 고물가 수준이 지속되고, 고금리기조 유지가 불가피해짐에 따라 글로벌 금융 위기(2009년 1분기, 73)와 코로나 충격(2020년 2분기, 66)보다 낮은 64를 기록하였 습니다. 한편, 소비심리 위축으로 줄곧 하향세를 보이던 소매유통업체의 체감겸기가 2023년 2분기 전망도 여전히 부정적인 것으로 나타났으나, 지수값은 1년만에 소폭 반등(64→73) 했습니다. 대한상공회의소는 2023년 2분기 전망치를 "4년만의 마스크 의무해제와 온화한 날씨로 야외활동이 증가하면서 오프라인을 중심으로 일부 기대감 이 살아나고 있지만, 고금리에 부채상황이 늘고 대출은 어려워 소비여력이 크지 않은 데다 먹거리 등 생활물가 수준이 높아 부정적 전망이 우세했다"고 분석했습니다.

[ 소매유통업 경기전망지수 추이(업태별)]

업태	2019년				2020년				2021년				2022년				2023년
업태	1분기	2분기	3분기	4분기	1분기	2분기	3분기	4분기	1분기	2분기	3분기	4분기	1분기	2분기	3분기	4분기	1분기	2분기
종합	92	91	93	91	88	66	82	85	84	103	106	99	96	99	84	73	64	73
백화점	94	89	86	103	93	61	93	96	98	96	107	98	102	111	97	94	71	94
대형마트	94	92	94	81	80	44	51	54	43	95	98	85	88	97	86	76	83	87
편의점	71	77	87	78	75	55	82	78	61	97	100	88	85	96	103	60	58	80
슈퍼마켓	80	82	84	75	75	63	71	61	65	93	96	98	82	99	51	48	49	58
홈쇼핑	110	100	103	105	105	84	97	108	114	114	129	110	107	96	88	80	65	66
온라인쇼핑	103	103	103	105	105	84	97	108	114	114	129	110	107	96	88	80	65	66

(자료: 대한상공회의소(2023.04))

주1) 조사대상 : 백화점, 대형마트, 편의점, 슈퍼마켓, 온라인.홈쇼핑 등 5개 업태 500Յ 주2) 조사지역 : 전국 7대 도시

주3) RBSI 산출식 : (호전예상 응답 기업수- 악화예상 응답 기업수)/응답기업수 x100 +100

한편, 업태별 소매유통업 경기전망지수 추이를 살펴보면, 모든 업태가 기준치(100)를 하회한 가운데 백화점(71→94)은 업태 중에서 가장 양호한 전망치를 보였습니다. 대 형마트(83→87), 편의점(58→80), 슈퍼마켓(49→58), 온라인쇼핑(65→66) 등 전 업태 에서 경기 회복에 대한 기대감을 나타냈습니다.

백화점(94)은 업태 중에서 가장 높은 전망치를 기록했습니다. 소비심리 위축, 해외여 행 재개 등의 영향으로 그간 백화점 성장을 견인했던 명품 실적은 둔화될 것으로 예 상됐지만, 실내 마스크 착용 의무해제와 야외활동이 증가하면서 화장품, 패션 등 외 출관련 매출이 증가할 것으로 전망됐습니다.

대형마트(87)는 고물가로 인한 장바구니 부담을 줄이기 위해 세일, 특가행사 등을 지 속적으로 계획하고 있어 매출 상승에 긍정적으로 작용할 전망입니다. 반면, 따뜻한 날씨에 따른 외출 증가로 외식이 늘고, 가공식품 등 서민 먹거리 물가가 높다는 점은 부정적 요인으로 지목됐습니다.

편의점(80)은 도시락 등 즉석식품, 가공식품 수요가 꾸준한데다 봄철을 맞이하여 유 동인구와 나들이객 증가가 예상되면서 매출 상승에 대한 가장 높은 기대감을 나타냈 습니다. 반면, 지난해 대비 5% 인상된 최저임금은 인건비 부담으로 작용하여 전망치 상승을 제약하고 있는 것으로 분석됐습니다.

슈퍼마켓(58)은 이번 분기에도 업태 중에서 가장 낮은 전망치를 기록했습니다. 주요 매출 품목인 식품은 온라인, 편의점은 물론 동네 식자재마트와도 경쟁이 치열하고, 출점규제로 매장을 늘리는 것도 쉽지 않아 비관적 전망이 높은 것으로 파악됐습니다.

온라인쇼핑(66)은 엔데믹에 따른 일상 회복이 본격화되면서 비대면소비에서 대면소 비로 소비의 흐름 전환이 본격화될 것으로 예상되어 전망치가 기준치(100)를 크게 밑 돌 것으로 조사됐습니다.

롯데쇼핑의 경우, 2023년 1분기 기준 롯데쇼핑의 매출 중 40.6%로 가장 높은 비중을 차지하는 할인점(대형마트)의 긍정적인 전망이 롯데쇼핑 매출에 기여할 것으로 보이 나, 매출 비중의 22.4%, 9.1%를 차지하는 백화점과 슈퍼마켓의 경우 경기침체 우려 로 인한 부정적 전망에 따라 매출에 악영향을 미칠 수 있습니다. 또한 2023년 1분기 말 기준 전체 매출액의 0.8%를 차지하고 있는 롯데쇼핑의 사업부문인 이커머스(온라 인쇼핑) 역시 리오프닝에 따른 매출 하락의 위험이 높으니 투자자 여러분께서는 이점 유의하시기 바랍니다.

롯데쇼핑이 영위하는 백화점, 할인점, 전자제품 전문점 등의 소매유통업종은 소비심

리 및 경기 변동에 따른 영향을 받는 사업으로 상기 내용을 포함한 국내외의 다양한 요인들로 인해 향후 국내 경기가 크게 둔화되거나 경기침체가 지속될 경우 롯데쇼핑 의 재무안정성에 부정적 영향을 미칠 수 있으며, 당사의 부동산 임대수익 안정성에도 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.

[ 롯데쇼핑: 외부충격(코로나19의 확산, 물가상승 등)이 유통시장에 미치 는 위험]

마. 일반적으로 유통업계의 사업 특성상 소비자들의 외출이 자제 혹은 제한되는 경우

, 유통업계 전반의 매출 감소에 따른 실적 부진으로 이어지는 경우가 다수 존재합 니다. 실제로 2014년 세월호 사건 및 2015년 중동호흡기증후군(MERS, 이하 ' 메르스' )으 로 인하여 국내 내수 침체를 겪은 바 있습니다. 2019년에는 미- 중 무역전쟁 등의 외부 정 치적인 이슈로 경기침체가 우려되었고, 이는 유통시장에도 큰 타격을 주었습니다. 또한, 2020년 이후 확산된 코로나19는 글로벌 차원에서의 경기침체를 🅓기하였으며, 국 내의 경우 사회적거리두기 격상, 영업시간 규제 등이 시행되어 유통업계 전반에 큰 타격으로 작용하였습니다.

2020년 1월 코로나19 확산에 따른 경기 침체 우려가 심화되면서 2020년 4월 소비자심리 지수는 최저치인 73.3을 기록하기도 하였으나, 이후 2021년 백신 접종이 시작되고 코로 나19의 치명률이 점차 낮아짐에 따라 소비자심리지수는 지속적으로 상승하여 2021년 6 월 110.3까지 상승하였습니다. 그러나 2022년 11월에는 경기 둔화에 대한 우려가 높아지 며 소비자심리지수가 86.7로 다시 감소하였습니다. 이후 소비자 심리지수는 점차 개선 세를 보이며 2023년 5월에는 물가 상승폭 둔화와 일상 회복 기대감으로 소비자심 리지수가 98. 0를 기록하며 11개월만에 가장 높은 수준을 보였습니다. 그럼에도 불 구하고, 대내외 불확실성에 따른 고물가, 고금리 상황이 지속되면서 여전히 100을 하회하고 있습니다.

이러한 외부 충격 요소들의 발생과 지속으로 인한 경기 침체 및 소비심리의 악화는 유통 산업을 영위하고 있는 당사의 매출 및 수익성에 부정적 요인으로 작용할 수 있으므로, 투 자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

일반적으로 유통업계의 사업 특성상 소비자들의 외출이 자제 혹은 제한되는 경우, 유 통업계 전반의 매출 감소에 따른 실적 부진으로 이어지는 경우가 다수 존재합니다. 실제로 2014년 세월호 사건 및 2015년 중동호흡기증후군(MERS, 이하 '메르스')으로 인하여 국내 내수 침체를 겪은 바 있습니다. 당시 세월호 사건의 여파로 휴가철과 추 석 연휴가 있는 2014년 3ㆍ4분기 기간 동안 국민들의 소비심리가 크게 위축되었으며

, 2015년 메르스 창궐로 인하여 전염병 감염을 우려하여 외출을 자제하는 소비자들

이 증가함에 따라 국내 경기 부진의 주요 원인으로 작용하였습니다. 2019년에는 미- 중 무역전쟁 등의 외부 정치적인 이슈로 경기침체가 우려되었고, 이는 유통시장에도 큰 타격을 주었습니다. 또한, 2020년 이후 확산된 코로나19는 글로벌 차원에서의 경 기침체를 야기하였으며, 국내의 경우 사회적거리두기 격상, 영업시간 규제 등이 시행 되어 유통업계 전반에 큰 타격으로 작용하였습니다.

[ 국내 소비자심리지수 추이]

소비자 심리지수 추이

(자료: e- 나라지표, 소비자동향지수)

주1) 소비자심리지수가 100보다 클 경우 과거 평균적인 경기상황보다 좋음을, 100보다 작 을 경우 과거 평균적인 경기상황보다 좋지 않음을 나타냄

[ 국내 소비자 심리지수]

구분	' 19.12	' 20.12	' 21.12	' 22.01	' 22.02	' 22.03	' 22.04	' 22.05	' 22.06	' 22.07	' 22.08	' 22.09	' 22.10	' 22.11	' 22.12	' 23.01	' 23.02	' 23.03	' 23.04	' 23.05	' 23.06
소비자 심리지수	101.3	91.2	103.9	104.7	103.3	103.5	104.1	102.9	96.7	86.3	89.0	91.6	89.0	86.7	90.2	90.7	90.2	92.0	95.1	98.0	100.7

(자료 : e- 나라지표, 소비자동향지수)

주1) 소비자심리지수가 100보다 클 경우 과거 평균적인 경기상황보다 좋음을, 100보다 작을 경우 과거 평균적인 경기상황보다 좋지 않음을 나타냄

한편, 2020년 1월 코로나19 확산에 따른 경기 침체 우려가 심화되면서 2020년 4월 소비자심리지수는 최저치인 73.3을 기록하기도 하였으나, 이후 2021년 백신 접종이 시작되고 코로나19의 치명률이 점차 낮아짐에 따라 소비자심리지수는 지속적으로 상승하여 2021년 6월 110.3까지 상승하였습니다. 이처럼 개선세를 보이던 소비자심 리지수는 변이 바이러스의 지속적인 등장에 따른 코로나19 종식이 예상보다 지연될 것이라는 인식으로 인해 2022년 5월 102.9에서 2022년 7월 86.3으로 두달만에 수치 가 16.6p. 하락하였습니다. 2022년 9월에는 각국 통화 긴축 및 경기 불확실성 속에서 고용 및 대면서비스 소비가 양호한 흐름을 보이고 국제유가가 하락하며 소비자물가 지수가 91.6로 소폭 상승하였습니다. 그러나 2022년 11월에는 경기 둔화에 대한 우 려가 높아지며 소비자심리지수가 86.7로 다시 감소하였습니다. 이후 소비자 심리지 수는 점차 개선세를 보이다가 2023년 5월에는 물가 상승폭이 둔화되고 마스크 전면 해제 등에 따른 일상 회복 기대감의 영향으로 소비자심리지수가 98.0를 기록하며 11 개월만에 가장 높은 수준을 보였습니다. 그럼에도 불구하고, 현재 소비자심리지수는 대내외 불확실성에 따른 고물가, 고금리 상황이 지속되면서 여전히 100을 하회하고 있습니다.

이러한 외부 충격 요소들의 발생과 지속으로 인한 경기 침체 및 소비심리의 악화는 유통산업을 영위하고 있는 당사의 매출 및 수익성에 부정적 요인으로 작용할 수 있으 므로, 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

[ 롯데쇼핑: 대규모 투자에 따른 업계 내 경쟁 심화 위험]

바. 백화점 산업은 부지 확보, 소비자 편의시설, 현대적 판매시설, 건축 등 대규모 투자가 필요한 산업으로 초기 자금비용이 큰 사업입니다. 이로 인해 진입장벽이 높지만, 현재 시장점유율 90%의 과점 체계를 유지하고 있는 대형 3사( 롯데백화점, 현대백화점, 신세계백화점) 간의 경쟁 심화로 성장률이 둔화되고 있습니다. 특히, 최근에는 대형 3사 모두 복합쇼핑몰, 프리미엄아울렛, 온라인 채널 확대 등 신성장 동력 발굴을 위한 대규모 투자를 진행하고 있으며, 대규모 투자에 따른 업계 내 경쟁 심화는 동사의 백화점 사업부문 수익성에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

백화점은 매장면적의 합계가 3천 제곱 미터 이상이며 다양한 상품을 구매할 수 있도 록 현대적 판매시설과 소비자 편의시설이 함께 설치된 점포를 의미합니다. 백화점은 타 유통업종에 비해 의류, 잡화, 가전, 가구, 보석, 식품 등 풍부한 상품 구색을 갖추 고 있어, 원스톱 쇼핑이 가능한 특징을 가집니다. 이와 더불어 식당가, 시네마, 문화 센터, 문화홀 등 서비스 시설 및 다양한 문화 강좌와 각종 이벤트 행사로 고객들의 라 이프스타일을 선도하는 등, 도시 생활의 큰 부분을 차지하고 있습니다. 최근 백화점 들은 경쟁업체 및 다른 유통업태들과 차별성을 강조하는 방향으로 운영 전략을 수정 하여 해외 역직구 및 국내/외 유명 브랜드 직소싱샵과 편집매장 등의 매장 차별화 전 략은 물론, 온라인 채널 확대, 복합쇼핑몰 개발, 자체 컨텐츠 개발 등을 통해 경쟁력 을 높여 나가고 있습니다.

백화점 산업의 성장성의 경우 미국, 일본과 같은 글로벌 백화점 업계와 마찬가지로 최근 국내 백화점 산업 또한 성장률이 둔화되고 있습니다. 복합쇼핑몰, 프리미엄아울 렛, 온라인 채널 확대, 옴니채널 서비스 강화 등으로 온ㆍ오프라인 영역에서 신성장 동력을 지속적으로 발굴하여, 저성장 기조를 극복하려 노력하였습니다. 한편, 국내 백화점 시장의 2020년 시장규모는 27.4조원으로 전년대비 9.9% 감소하였으나, 202 1년 다시 22.6% 증가하여 33.6조원의 시장규모를 기록했고 이는 코로나19 사태가 벌어지기 이전의 시장규모보다 큰 수치입니다. 한편, 국내 백화점 시장의 2023년 1 분기 기준 시장규모는 9.5조원으로 전년동기 8.9조원 대비 약 7.2% 증가하였습니다. 이는 코로나19 확산으로 인해 침체되었던 소비가 대면 고객 확대 및 보복소비 심리 증대에 따른 매출 회복에 기인한 것으로 판단됩니다.

[ 백화점 시장규모 추이]

(단위 : 조, %)

구분	2020년	2021년	2022년	2022년 1분기	2023년 1분기(P)
시장규모	27.4	33.6	37.8	8.9	9.5
증감율	- 9.9	+22.6	+12.1	+16.7	+7.2

(자료: 통계청)

주1) 아울렛은 제외한 수치임 주2) 2023년 1분기 수치는 잠정치

백화점의 경쟁력은 입지, 규모, MD구성, 브랜드 인지도, 구매협상력, 우수한 상권 확 보에 달려 있습니다. 롯데, 현대, 신세계 등 빅3 백화점의 경우 시장선점을 통해 우수 한 상권을 확보하고 전국적인 네트워크를 구축하고 있으며, 이에 따른 관리비용의 절 감과 대규모 구매를 통한 구매협상력 제고 등 규모의 경제에 따른 경쟁력을 확보하고 있습니다. 아울러 점포 확장도 빅3를 중심으로 진행됨에 따라 과점화가 더욱 진전되 는 추세입니다. 또한 백화점 사업은 치열한 시장점유율 경쟁이 진행되고 있습니다. 동사의 경우 잠실, 명동을 비롯한 서울권역과 부산, 광주 등 광역도시에 위치한 주력 점포들의 우수한 입지여건 및 고급 백화점으로서 차별화된 브랜드 이미지를 바탕으 로 한 경쟁력을 보유 중입니다.

특히 롯데, 현대, 신세계로 대표되는 빅3 백화점의 경우 대부분의 백화점이 크게 다 음과 같이 3가지 형태로 대형화되어 있습니다. 첫째, 복합쇼핑MALL 백화점, 둘째, L ifestyle 전문백화점, 셋째, Multi-엔터테인먼트 백화점으로 매장 면적의 합계가 3천 제곱미터 이상이며, 백화점을 짓기 위해서 대규모 자금이 소요되는 것으로 보고 있습 니다. 이와 같은 초기의 대규모 투자는 시장에 이미 진입한 업체에게는 시장을 선점 할 수 있는 기회로 작용하는 반면 신규 진입 업체에게는 진입장벽으로 작용할 수 있 습니다.

[ 백화점 시장점유율 추이]

(단위 : %)

구 분	2020년	2021년	2022년
롯데	37%	34%	34%
현대	28%	29%	28%
신세계	25%	26%	28%

(자료: 각 사 사업보고서)

주1) 동사 매출은 총판매액(임대매장 판매액 포함) 기준.

주2) 시장 점유율 산출 시 참조하는 통계청 수치에는 아울렛 판매액이 제외되어 동사 시장 점 유율 산출 시에도 아울렛 점포를 제외한 수치로 점유율 산출.

주3) 현대백화점 매출범위 : 연결회사의 백화점 점포의 매출(임대매출ㆍ특약매출 포함)

주4) 신세계백화점의 자료는 총판매액(임대매장 판매액 포함) 기준이며, (주)신세계가 운영하 는 백화점 외에 계열회사인 (주)광주신세계가 운영하는 신세계광주점, (주)신세계동대구 복 합환승센터가 운영하는 신세계대구점, (주)대전신세계가 운영하는 대전신세계 Art & Science 점, 위탁운영중인 신세계천안아산점 등을 포함하여 시장점유율을 산정함

롯데백화점의 백화점 시장점유율은 2022년말 기준 33.8%이며, 주요 백화점 업체(롯 데, 현대, 신세계)의 시장점유율의 합은 약 90% 수준을 유지하며 과점 현상을 보이고 있습니다. 백화점 내 경쟁은 상위 3사로 재편되어가고 있으나, 할인점과 홈쇼핑의 성 장세, 해외직구와 E-커머스 등 신업태와의 경쟁도 치열해지고 있습니다. 이러한 상 황에서 백화점 업계 상위 3사는 시장점유율 향상 및 브랜드 가치 증대를 위해 향후에 도 신규 출점 등 투자 계획을 가지고 있습니다. 따라서 이러한 대규모 투자에 따른 업 계 내 경쟁심화 가능성이 존재합니다.

[ 롯데쇼핑의 진행중인 투자]

(단위 : 억원)

사업부문	구분	투자기간	투자대상 자산	투자효과	총투자액	기투자액	향후투자액	비 고
백화점	신규투자	2023년~2025년	유형자산	매출증대	8,952	242	8,709	-
할인점	신규투자	2023년~2025년	유형자산	매출증대	1	0	1	-

(자료: 롯데쇼핑 1분기보고서)

주1) 상기 계획은 향후 경영상황에 따라 변동될 수 있습니다.

주2) 국내 신규 투자 계획이며 경상투자, 출자, 해외 투자 계획은 포함되지 않았습니다.

[ 롯데쇼핑의 향후 투자계획]

(단위 : 억원)

사업부문	계획명칭	예상투자총액		연도별 예상투자액			투자효과	비 고
사업부문	계획명칭	자산형태	금액	2023년	2024년	2025년	투자효과	비 고
백화점	신규,경상투자	유형자산 외	15,926	3,889	6,815	5,222	매출증대	-
할인점	신규,경상투자	유형자산 외	2,061	496	927	638	매출증대	-

(자료: 롯데쇼핑 1분기보고서)

주1) 상기 계획은 향후 경영상황에 따라 변동될 수 있습니다.

주2) 국내 신규 투자 계획이며 경상투자, 출자, 해외 투자 계획은 포함되지 않았습니다.

한편, 최근 백화점이 사실상 포화상태에 다다르면서, 동종업계 내에서 부지를 놓고 다투는 사례가 발생하기도 하였습니다. 이러한 상황은 백화점 산업 성장성의 한계와 경쟁 심화를 보여주고 있습니다. 점포를 빼앗기는 기업은 매출감소 및 성장동력 상실 의 부정적인 영향을, 점포를 빼앗는 기업은 과다 프리미엄 지출로 인한 투자 수익성 훼손 등의 부정적인 영향을 받을 수 있습니다. 이처럼 대규모 투자를 비롯한 업계 내 경쟁 심화는 동사의 백화점 사업부문 수익성에 부정적인 영향을 줄 수 있으니 투자자 께서는 유의하시기 바랍니다.

[ 롯데쇼핑: 정부규제 강화 관련 위험 ]

사. 지난 2010년 유통산업발전법 및 대ㆍ중소기업 상생 협력 촉진에 관한 법이 통과되면 서 중소기업 및 영세상인 보호를 위한 사회적 분위기가 조성되었습니다. 2020년에는 백 화점 등을 포함한 대규모 점포의 영업시간과 영업일을 규제하려는 법안과 복합쇼 핑몰의 영업제한 내용의 유통산업발전법 개정안이 발의되었으며, 복합쇼핑몰 등 의 출점 요건 강화에 대한 논의가 진행되는 등 잠재적인 규제 리스크가 상존하고 있습니다. 한편, 2023년 최저임금은 시간당 9, 620원으로 전년 대비 460원( 5. 0%) 증가했습니다. 향후에도 정부 정책 또는 인플레이션 등 거시경제 변수 영향으로 명 목임금이 가파르게 상승할 수 있으며, 이는 당사의 수익성에 부정적인 영향을 줄 수 있으니 투자자께서는 이점 유의하시기 바랍니다.

유통산업과 관련한 규제는 법률상으로 '유통산업 발전법'을 통해 강제하는 형태와 공 정거래위원회에서 권고하는 업태별 모범거래 기준으로 나뉩니다. 입법규제인 유통산 업발전법은 유통업체의 영업자체를 제한하는 반면, 공정위의 규제는 대기업 및 중소 기업, 가맹본부와 가맹점주의 거래관계의 균형을 조절하는 것을 목적으로 합니다.

[ 유통산업 주요 규제 및 정책 현황]

구분	영향 업태	주요 내용	영향
유통산업발전법	대형마트, 슈퍼	1) 대형 , 준대규모 점포 영업시간 제한 2) 매월 이틀 의무휴업일 지정 3) 상권영향평가 범위 확대	1) 영업시간 및 영업일수 제한으로 매출 감소 2) 상권영향평가 기준 강화로 신규출점 제약
유통산업발전법(의안) (발의 2020년07월02일)	대형마트, 슈퍼, 아울렛, 백화점, 복합쇼핑몰 등	1) 상호출자제한기업집단의 계열회사가 운영하는 복 합쇼핑몰과 백화점, 면세점, 전문점 의무휴업일 지정 2) 기준 초과 규모 프렌차이즈 점포 의무휴업일 지정 3) 지역협력개발서 작성 (지역상생, 고용활성화)	개정안 시행 시, 복합쇼핑몰 , 아울렛 등 신규업태를 통한 성장 성 확보에 차질
특약매입거래 부당성에 관한 심사 지침	백화점, 아울렛 , 대형마트 *규제대상 거래 비중 백화점(72%), 아울렛 (80%), 대형마트 (16%)	1) 판촉비 분담 비율은 예상 이익 비율에 따라 정하되 , 입점업체 분담 비율은 50%초과 금지 2) 가격할인분도 판촉비에 포함	판촉비부담이 과거 대비 증가함에 따라 수익 성 감소 및 시행초기 기준 산정의 어려움으로 과징금 부과 가능성
자율규약, 상생협약	편의점	1) 근접출점 지양 2) 가맹점주와 상생협약 체결 및 이행 3) 가맹계약 해지 시 위약금 감경 , 면제	점포 확장을 통한 수익기반 확대 제약 가맹점주와의 상생협약 과정에서 수익성 감소 가능성
최저임금	대형마트, 슈퍼 , 백화점 , 편의점	2020년 2.9%, 2021년 1.5%, 2022년 5.1%, 2023년 5.0 %인상	인건비 부담 증가, 수익성 저하

(자료 : 해당 법률 내용 발췌 및 한국신용평가)

2012년 01월 '유통산업발전법' 개정안의 국회 통과(2013년 04월 24일 시행)로 영업 시간 제한, 의무휴업일 지정 등에 관한 내용이 법제화되었으며, 신규 출점 부문에 있 어서는 기존의 신고제가 사실상의 허가제로 전환되었습니다. 구체적인 내용을 살펴 보면 대형마트의 영업시간 제한은 자정부터 오전 10시까지 확대되었으며, 의무휴업

일은 '일요일을 포함한 공휴일 월 2회'로 규정되었습니다. 또한, 향후 점포 입점시 지 자체장에게 신고가 의무화되는 '사전입점예정신고제'가 시행되었으며, 전통시장 반 경 1,000m 내에는 점포 개설에 제한을 받게 되었습니다. '유통산업발전법'의 주요 개 정 내용은 아래와 같습니다.

[ '유통산업발전법' 개정 내용(영업시간 제한 및 의무휴업일 지정 관련)]

구분	기존	변경
규제대상 점포	대형마트 (농수산물 50%이상 판매점 제외)	대형마트 (쇼핑센터/쇼핑몰 내 마트 포함, 농수산물 55%이상 판매점 제외)
영업시간 제한	00:00∼08:00	00:00∼10:00
의무휴업일 지정	1∼2일 범위 내 재량권 지정	공휴일 2일 의무 지정
강제 규정	과태료 3천만원 이하	과태료 1억원 이하 (3회 이상 위반시 1개월 영업정지 가능)

출처: 법제처

주) 2013.04.24 시행

[ ' 유통산업발전법' 개정 내용(신규 출점 제한 관련)]

구분	기존	변경	비고
개설 계획 예고제	-	- 점포 오픈 30일전까지 개설 계획 예고 필요	2013.04.24 시행
등록서류	- 개설등록신청서 및 사업계획서 등 제출	- 상권영향평가서 및 지역협력계획서 추가 제출	등록요건 강화 (2013.07.24 시행)
전통상업보존구역	- 신규점/기존점 위치 이전시 등록제한 가능	- 신규점/기존점 위치 이전시 등록제한 가능 - 매장면적 10%이상 증축시 등록제한 가능	증축제한 근거 확보

출처: 법제처

2017년 7월 국정기획자문위원회에서 발표한 국정운영 5개년 계획상 2018년부터 복 합쇼핑몰에 대하여 대형마트 수준의 영업제한 등을 통해 골목상권을 보호한다는 내 용이 포함되었습니다. 이후 2017년 9월과 2018년 1월 2차례에 걸쳐 이와 관련된 내 용이포함된 유통산업발전법 일부개정법률안이 발의된 바 있습니다. 이후 2020년대 에 들어 '유통산업발전법 개정안'이 다수 발의되었습니다. 2020년 9월 24일 기존 규 제(대규모점포의 전통상업보존구역 내 입점 제한, 의무휴업 및 영업시간 제한)의 적

용기간을 2025년 11월까지 연장하는 유통산업발전법 개정안이 국회 본회의에서 통 과되었습니다. 이 밖에도 다수의 유통산업발전법 개정안이 계류되어 있으며, 이들 대 부분이 기존 규제의 강도를 높이거나 새롭게 규제하는 방식입니다. 특히, 홍익표의원 등 14인이 제안한 의안(의안번호 2101347)의 경우 현재 대형마트의 월2회 의무휴업 일 적용을 복합쇼핑몰에도 적용하겠다는 내용이 포함되어 있습니다. 또한, 국회에서 는 2021년 1월 상품권법에 관한 법률이 발의(의안번호 2107197)되었습니다. 주요 골 자는 상품권 발행에 대한 자격요건 신고, 상품권 유효기간 및 의무 명시사항, 연간 발 행한도 제한, 채무지급보증 계약, 상품권이용자의 권리 보호 등을 규정한 법률을 마 련하는 것입니다. 업계에서는 동 법안이 시행될 경우 상품권 구매 위축으로 이어질 것이라는 우려가 나오고 있습니다. 또한, 고용진의원 등 11인이 제안한 의안(의안번 호 2110899)의 경우 대형마트 및 준대규모점포 매장이 「전자상거래 등에서의 소비 자보호에 관한 법률」에 따른 통신판매를 하는 경우에는 의무휴업 및 영업시간 제한 의 대상에서 제외하겠다는 내용이 포함되어 있어 동사의 영업에 직접적으로 영향을 미칠 수 있습니다. 한편, 2022년 3월 29일 임오경 의원 등 10인이 발의한 의안(의안 번호 2114999)에 따르면, 대규모점포를 개설하거나 전통상업보존구역에 준대규모점 포를 개설하는 경우에 해당 행정구역의 기초자치단체장의 승인(현행법) 뿐만 아니라, 인접 지자체의 기초자치단체장 및 협의회의 의견 또한 청취하는 내용을 포함하고 있 습니다.

롯데쇼핑의 경우 직접적인 영향은 제한적일 수 있으나, 동사가 영위하는 사업부문의 대형마트 채널을 통한 판매량 등에 일부 변동성이 발생할 수 있습니다. 증권신고서 제출 기준일 현재 동 발의안 본회의 통과 여부는 예측할 수 없으나 의안이 통과될 시 동사의 수익성에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

[ ' 유통산업발전법' 개정 및 발의안]

구분	내용
기존규제 연장 (통과)	기존 규제(대규모점포의 전통상업보존구역 내 입점 제한, 의무휴업 및 영 업시간 제한)의 적용기간을 2025년 11월까지 연장
발의안 (의안번호 2101347)	- 백화점, 복합쇼핑몰 등으로 의무휴업, 영업시간 제한 대상 확대 - 전통상업보존구역을 현행 1km에서 최대 20km로 확대 - 대규모 점포 개설을 위해 필요한 행정절차를 등록제에서 허가제로 변경
	- 상품권을 발행하려는 자는 일정한 자격요건을 갖춰 금융위에 신고 - 상품권 발행자가 유효기간을 3년 미만으로 정한 상품권의 유효기간은 발 행일로부터 3년으로 보며, 상품권의 발행일로부터 5년이 경과하지 아니한

구분

내용

발의안

(의안번호 2107197)

경우에는 유효기간이 경과한 상품권을 제시하는 자에게 100분의 90이하의 범위에서 현금, 물품 또는 용역을 상환하겠다는 뜻을 상품권에 명시

- 금융위원회는 중앙행정기관의 장과 협의하여 대통령령으로 정하는 기준

에 따라 상품권 연간발행한도 등을 제한할 수 있음

발의안

(의안번호 2110899)

- 프랜차이즈형 체인사업의 형태로 운영하는 점포 중 대규모점포를 경영 하는 회사 등이 점포 개업에 드는 총비용의 100분의 50을 초과하여 부담하 는 점포만이 준대규모점포에 해당하도록 개정

- 유통산업발전기본계획의 수립 주기를 3년으로 단축

- 대형마트 및 준대규모점포 매장이 「전자상거래 등에서의 소비자보호에 관한 법률」에 따른 통신판매를 하는 경우에는 의무휴업 및 영업시간 제 한의 대상에서 제외

- 대규모점포 등을 개설하려는 자는 상권영향평가서의 작성을 산업통상자

원부장관이 지정하는 기관 또는 단체에 위탁하도록 규정

- 유통산업 실태조사를 유통산업 관련 기관 또는 단체에 위탁할 수 있도록 규정

발의안

(의안번호 2114999)

- 점포의 소재지 특별자치시장ㆍ시장ㆍ군수ㆍ구청장은 점포의 개설 및 변 경에 관하여 인접지역의 특별자치시장ㆍ시장ㆍ군수ㆍ구청장과 협의하여

🅓 함.

- 점포의 소재지로부터 산업통상자원부령으로 정하는 거리 이내의 범위

일부가 인접 특별자치시ㆍ시ㆍ군ㆍ구에 속하여 있는 경우 인접 특별자치 시ㆍ시ㆍ군ㆍ구에 소속된 협의회의 의견을 청취하여🅓 함.

(자료 : 유통산업발전법 내용 발췌 및 국회 의안정보시스템)

공정거래위원회 모범거래 기준은 거래의 공정성을 기준으로 모범거래기준을 마련하 여, 중소상인 및 자영업자를 보호하는 것을 목적으로 합니다. 특히 대형유통업체와 납품업체와의 관계에서는 대형유통업체가 협상력이 약한 중소납품업체에게 높은 수 수료를 부과하는 것을 제한하여 중소납품업체들의 수익을 보호하는 것을 목적으로 하고 있습니다. 백화점 업계는 2011년 11월 공정거래위원회와 협의 끝에 정부의 규 제 및 동반성장 정책에 동참하는 취지에서 롯데백화점 403개, 신세계백화점 330개, 현대백화점 321개의 중소 납품업체에 대해 판매수수료를 3~7% 인하하기로 합의하 였습니다.

7%p	5%p	3%p	계
164개	75개	164개	403개(50.4%)

[ 대형유통업체의 판매수수료 인하 합의 내용]

구분

인하대상

인하 폭 및 업체 수

롯데백화점

800개 중소납품업체의 50%

*수수료 인하대상에서 제외된 약 400개

중소납품업체에 대해 1,000억원 범위에서 무이자 단기대출 실시

구분

인하대상

인하 폭 및 업체 수

신세계백화점

610개 중소납품업체의 54%

105개

138개

87개

330개(54.1%)

현대백화점

626개 중소납품업체의 51%

7%p	6%p	5%p	4%p	3%p	계
63개	80개	100개	26개	52개	321개(51.3%)

(자료 : 공정거래위원회)

또한, 특약매입거래 부당성에 관한 심사 지침이 시행되면서 판촉비(가격할인분도 판 촉비에 포함) 분담비율은 예정 이익비율에 따라 정하되, 입점업체 분담비율은 50%를 초과해서는 안됩니다. 판촉비 부담이 과거 대비 증가함에 따라 유통업체의 수익성 감 소가 예상되며 시행초기 기준 산정의 어려움으로 과징금이 부과될 가능성이 있습니 다.

이와 같은 규제의 영향으로 대형백화점 평균 판매수수료율은 매년 감소 추세를 보이 며 2021년 거래 기준 실질 판매수수료율이 19.3%이며, 향후 규제가 강화되거나 업 계 전반의 수수료율이 더욱 낮아지는 추세를 보일 경우 동사의 수익성에도 부정적인 영향을 줄 수 있습니다. 이와 같이 당국의 규제 환경이 동사를 비롯한 대형 소매유통 업체에 불리한 방향으로 조성되고 있으며, 이는 향후 대형유통업체의 영업환경에 부 정적 영향을 미칠 수 있습니다. 이로 인하여 동사의 매출실적 및 수익성이 악화되는 결과를 초래할 가능성이 있음을 투자 시 유의하시기 바랍니다.

[ 최근 백화점별 판매수수료율(실질)]

(단위: %)

구분	2019년	2020년	2021년
롯데백화점	22.2	20.0	19.5
현대백화점	20.9	19.9	20.0
신세계	20.7	19.7	19.4
AK플라자	20.8	20.0	20.2
갤러리아	19.1	17.6	17.1
NC	17.9	17.9	17.5
전체 평균	21.1	19.7	19.3

(자료: 공정거래위원회 (2022.11.23))

[ 연도별 백화점 판매수수료율(실질) 변동 추이]

(단위: %, %p)

구분	2017년	2018년	2019년	2020년	2021년
판매수수료율(%)	21.6	21.7	21.1	19.7	19.3
증감(%p)	- 0.4	0.1	- 0.6	- 1.4	- 0.4

(자료: 공정거래위원회 (2022.11.23))

한편, 최저임금제는 국가가 노ㆍ사간의 임금 결정 과정에 개입하여 임금의 최저수준 을 정하고, 사용자에게 이 수준 이상의 임금을 지급하도록 강제하는 제도로 당사 또 한 최저임금법의 적용을 받고 있습니다.

[ 연도별 최저임금 결정현황 ]

최저임금추이

(자료 : 최저임금위원회)

2019년에 진행된 최저임금위원회에서 2020년 최저임금은 시간당 8,590원으로 전년 대비 2.9% 인상하였고, 2020년 진행된 최저임금위원회에서 2021년 최저임금은 시 간당 8,720원으로 전년 대비 1.5% 인상되면서 역대 가장 낮은 인상률을 기록하였습

니다. 그러나 2021년 7월 최저임금위원회는 2022년 최저임금을 전년대비 5.1% 큰 폭으로 상승한 9,160원으로 최종 의결하였음을 발표하였습니다. 또한 2023년 최저 임금의 경우 9,620원으로 전년 대비 5.0% 증가하였습니다. 향후에도 정부 정책 또는 인플레이션 등 거시경제 변수 영향으로 명목임금이 가파르게 상승할 수 있으며, 이 는 당사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있으니 투자자 여러분들께서는 이점 유 의하시기 바랍니다.

(3) 기타 사업위험

[ 대리인 및 이해상충 관련 위험]

아. 당사는 부동산투자회사법에 따른 위탁관리부동산투자회사로, 본점외에 지점을 설치 할 수 없으며 상근 임직원을 둘 수 없습니다. 당사의 대표자는 법인이사인 롯데에이엠씨( 주)이며, 롯데에이엠씨(주)는 당사의 자산관리업무를 위탁받아 업무를 수행 합니다. 당사의 주요 업무는 부동산 혹은 부동산 관련 취득 및 운용을 그 사업영역으로 하고 있어 자산관리회사의 역할이 중요합니다. 향후 롯데에이엠씨(주)의 신용위험발생 등 정상적인 사업수행이 불가한 상황이 발생하여, 당사의 자산관리업무를 수행하 기 어려운 상황이 발생할 경우 당사의 사업운영 및 성과에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 당사는 자산의 운용 및 관리를 롯데에이엠씨(주)에 위탁하여🅓 하기 때문에 이와 관련된 대리인 위험에 노출되어 있습니다. 투자 자 여러분께서는 이러한 위임행위로 인한 회사의 운영위험이 발생할 수 있음을 유의하시 기 바랍니다.

롯데에이엠씨(주)는 부동산투자회사법에 따라 롯데지주(주)가 100% 출자하여 설립( 2019년 3월)한 자산관리회사로서 부동산투자회사(REITs)가 위탁한 부동산 투자 및 운용업무를 수행하고 있습니다. 롯데에이엠씨(주)는 당사의 대표이사이며, 부동산투 자회사법 제22조의2에 의거하여 당사와 2019년 04월 05일 자산관리위탁계약을 체 결하여 당사의 자산관리업무를 수행하고 있습니다. 롯데에이엠씨(주)는 자산관리위 탁계약에 의거 부동산관련 유가증권의 취득 및 처분, 피투자한 부동산투자회사에 대 한 의결권의 행사에 관한 업무, 자산운용에 대한 사업계획의 수립 및 위탁자의 의사 결정지원 및 부동산관련 유가증권의 취득에 필요한 자금조달과 관련한 업무를 당사 로부터 위임받아 수행하고 있습니다. 당사가 롯데에이엠씨(주)와 체결한 투자운용업 무 위탁계약에 대한 업무별 수수료율은 다음과 같습니다.

구 분	내 용
매입수수료	- 롯데에이엠씨㈜의 자산의 매입업무(현물출자 포함)에 대한 대가로서 각 대상 자산별로 매입금액의 0.4%
운용수수료	- 각 대상 자산을 운용하고 있는 기간 동안 매입금액(현물출자 포함)의 연 0.2%
매각기본수수료	- 대상 자산별로 각 자산 매각 시 산출되는 매각금액의 0.7%
매각성과수수료	- 대상 자산별로 각 자산 매각 시 매각차익의 10%

출처: 당사 감사보고서 및 리츠정보시스템

한편, 당사는 (주)국민은행과 주식발행에 관한 사무, 상장 관련 업무, 운영에 관한 사 무 등의 업무에 대한 일반사무수탁계약을 체결하였으며, (주)우리은행 및 대한토지신 탁(주)와 부동산, 유가증권 및 현금 등 자산의 보관· 관리업무 위탁계약을 체결하였 으며, 관련 계약사항은 다음과 같습니다.

구분	계약상대방	계약시점	주요계약내용	수수료율	지급시점
자산보관	㈜우리은행 [ 유가증권, 현금]	2022.9	- 당사의 현금 또는 증권 등의 보관과 관련된 업무 수행	- 매입금액의 연 0.3bp	결산 주주총회 이후 7일 이내
자산보관	대한토지신탁(주) [ 부동산]	2022.9	- 당사의 부동산 보관과 관련된 업무 수행	- 현재 보수 없음. 단, 향후 위탁부동산의 자산보관의 방법을 담보신탁으로 합의 한 경우 담보신탁계약에 의해 정하는 바에 따라 별도로 보수 발생	결산 주주총회 이후 7일 이내
일반사무수탁	(주)국민은행	2019.4	- 당사 자산의 계산, 통지 및 공고 등 운영 전반에 관한 업무수행	- 당사의 주식이 증권거래소에 상장된 날의 직전일까지는 매입가액의 연 0.5bp - 당사의 주식이 증권거래소에 상장된 날 이후부터 매입가액의 연 0.9bp	결산 주주총회 이후 7일 이내

출처: 당사 반기보고서 및 검토보고서

향후 자산관리회사인 롯데에이엠씨(주)를 비롯한 일반사무수탁회사, 자산보관회사의 신용위험 발생이나 부동산투자회사법 상 자산관리자로서 자산관리 업무를 정상적으

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로 수행할 수 없는 사정 등 기타 여하한 사유로 정상적이 회사운영이 불가능할 경우 당사는 대체자산관리자를 선정해야 하는 등의 위험이 발생할 수 있습니다.

또한, 당사는 서류상의 명목회사로 자산의 운용 및 관리를 외부기관에 위탁함으로써 발생하는 대리인 위험에 노출되어 있습니다. 자산관리회사(롯데에이엠씨(주)), 자산 보관회사(우리은행, 대한토지신탁) 및 일반사무수탁회사(국민은행)는 성실하게 계약 내용을 수행할 것으로 여겨지나 만일 이들의 역량이 부족하거나 업무에 태만한 경우 수익에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다. 그리고 이들은 독자적인 업무영역을 가지고 있는 법인으로, 독자적인 업무 및 이익 창출 활동이 당사의 이해와 상충될 가능성도 존재합니다.

[ 자산관리회사 : 롯데에이엠씨(주)]

구분	내용
회사명	롯데에이엠씨(주)
영문명	LOTTE AMC
대표자	고원석
본점 사업자등록번호	445- 88- 01331
본사 주소	서울특별시 송파구 올림픽로 300 30층 (신천동, 롯데월드타워앤드롯데월드몰)
본사 전화번호	02- 3213- 8161
본사 팩스번호	02- 3213- 8149
인터넷 홈페이지 주소	www.lotteamc.com
결산월	12월
업종명	부동산업
회사설립일	2019년 03월 26일
임직원수	17명

따라서 이러한 대리인 위험을 방지하기 위하여, 주주총회/이사회 및 감독이사를 통 해 당사, 자산관리회사, 자산보관회사 및 일반사무수탁회사 간 원활한 업무의 조정을 통하여 이해상충 소지를 줄여나갈 예정입니다.

[ 부동산 취득 관련 위험]

자. 부동산투자업을 영위하는 당사가 부동산을 매입하는 과정에서 고려할 수 있는 위험 으로는 부동산의 권리관계 및 이해관계자(채권자 등 제3자)의 이의 제기 등 법률적 하 자로 인하여 완전한 소유권의 이전 및 권리 행사에 제약을 받을 수 있는 위험, 부동산의 물리적, 기술적 하자로 인하여 매입 검토 시 예상하지 못하였던 일정금액 이 상의 추가 자본지출을 발생 시킬 수 있는 위험 등이 존재합니다. 또한, 당사는 향후 취득할 부동산에 대하여 적정 매입가격 추정을 위하여 감정평가를 진행할 예정이며, 감 정가액 가격을 기준으로 매입할 예정입니다. 감정평가사의 부동산 평가에는 일반적으로 상대적인 시장 지위, 재무적 강점과 경쟁우위, 물리적인 상태 등 부동산과 특정 요소에 대한 주관적인 평가가 포함될 수 있습니다. 이에 따른 매입가격 추정 오류의 위험 또한 존재합니다.

당사는 부동산투자회사법에 따라 설립된 위탁관리부동산투자회사로 정관상 사업의 목적은 다음과 같습니다.

1. 부동산의 취득· 관리· 개량 및 처분

2. 부동산의 개발사업

3. 부동산의 임대차

4. 증권의 매매

5. 금융기관에의 예치

6. 지상권· 임차권 등 부동산 사용에 관한 권리의 취득· 관리· 처분

7. 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁의 수익권의 취득· 관리· 처분

8. 위 각 호에 부수하는 업무

제2조 (목적)

회사는 부동산투자회사법("이하 부투법"이라 한다.)에 따라 그 자산을 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 투자· 운용하여 그 수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 하며, 그 자산의 투자· 운용과 직접 관련된 업무 기타 부투법 또는 다른 관련 법령에 의 하여 허용된 업무 이외의 다른 업무를 영위할 수 없다.

[ 롯데위탁관리부동산투자회사 정관]

당사는 부동산의 취득/관리/처분을 주 사업으로 영위함에 따라 부동산을 취득하는

과정에서 발생할 수 있는 위험요소가 아래와 같이 존재합니다.

(i) 부동산의 권리관계 및 이해관계자(채권자 등 제3자)의 이의 제기 등 법률적 하자로 인하여 완전한 소유권의 이전 및 권리 행사에 제약을 받을 수 있는 위험

(ii) 부동산의 물리적, 기술적 하자로 인하여 매입 검토 시 예상하지 못하였던 일정금 액 이상의 추가 자본지출을 발생 시킬 수 있는 위험

(iii) 매입가격 추정 오류의 위험: 당사는 향후 취득할 부동산에 대하여 적정 매입가격 추정을 위하여 감정평가를 진행할 예정이며, 감정가액 가격을 기준으로 매입할 예정 입니다. 감정평가사의 부동산 평가에는 일반적으로 상대적인 시장 지위, 재무적 강점 과 경쟁우위, 물리적인 상태 등 부동산과 특정 요소에 대한 주관적인 평가가 포함될 수 있습니다.

[ 부동산 상태에 관한 위험]

차. 당사가 보유한 부동산은 지진, 태풍, 홍수 및 극단적인 기상상태와 같은 자 연재해로 인해 영향을 받을 수 있습니다. 이에 당사는 보유 부동산에 대하여 포괄적 인 보험에 가입하였으나, 보험에 가입하였다 하더라도 모든 부동산 관련 손실을 보장하 는 것은 아니니 이점 유의하시기 바랍니다. 또한, 건축물의 특성상 주기적인 시설 보수 수요는 발생하게 되며, 건축물의 유지, 수선(보수) 및 관리를 임차인의 책임 및 비용으로 하는 임대차계약을 체결하였습니다. 그럼에도 불구하고 예상하지 못한 추가적인 비용이 발생할 가능성이 존재하며, 대규모 수선이 발생할 경우에는 수익 성 악화를 초래할 수 있습니다.

당사는 보유한 부동산은 지진, 태풍, 홍수 및 극단적인 기상상태와 같은 불가항력인 자연재해로 인해 영향을 받을 수 있습니다. 이러한 자연재해는 당사의 부동산을 손상 시키고, 임차인의 매장 영업을 중단시키며, 방문하는 고객의 수를 감소시킬 수 있습 니다. 이에 당사는 보유 부동산에 대하여 재산보상보험, 영업휴지보험 및 일반배상책 임보험 등 포괄적인 보험에 가입하였으나, 보험에 가입하였다 하더라도 모든 부동산 관련 손실을 보장하는 것은 아니니 이점 유의하시기 바랍니다.

당사는 부동산의 소유자로서 부동산에 적용되는 다양한 환경, 보건, 안전 법규를 준 수하여야 합니다. 환경법에 따른 인허가를 포함하여 임차 부동산의 상업적 사용을 위 한 모든 인허가를 취득하고 유지할 의무를 임차인이 부담하는 임대차계약을 체결하 였습니다.

건축물의 특성상 주기적인 시설 보수 수요는 발생하게 되며, 건축물의 유지, 수선(보 수) 및 관리를 임차인의 책임 및 비용으로 하는 임대차계약을 체결하였습니다. 그럼 에도 불구하고 예상하지 못한 추가적인 비용이 발생할 가능성이 존재하며, 대규모 수 선이 발생할 경우에는 수익성 악화를 초래할 수 있습니다. 이에 당사는 자산관리 전 문 업체가 부동산 시설 관리를 담당할 예정인 바, 예기치 못한 대규모 비용 발생의 가 능성을 제한하고자 노력할 계획입니다.

편의시설과 도로, 전철역과 같은 교통 인프라가 당사의 부동산에 인접해 있어, 당사 의 부동산에 편리하게 접근할 수 있고 잠재적인 고객이 안정적으로 유입되고 있습니 다. 하지만 이러한 편의시설과 교통 인프라가 향후에 폐쇄, 재배치 또는 해지되지 않 을 것이라는 보장은 없으며, 이 경우 당사와 임차인에게 부정적인 영향을 미칠 수 있 습니다.

[ 정부의 리츠 정책 변화에 따른 위험]

카. 국토교통부와 금융위원회는 2018년 12월 19일 [ 리츠 공모· 상장 활성화 방안] 을 발 표하였으며 2020년 2월 21일자로 공모 리츠 활성화 방안을 반영한 개정 ' 부동산투자회사 법' 이 시행되었습니다. 정책의 기본 방향으로는 1) 개인투자자의 리츠투자 접근성을 개 선, 2) 리츠에 수익성, 안정성 높은 자산이 유인되도록 규제 환경을 개선, 3) 개인투자자 의 리츠 투자 매력도 향상 등이 있습니다. 2022년 1월 13일 국토교통부는 또 한차례 [ 공 모.상장 활성화를 위한 리츠제도 개선방안] 을 발표했습니다. 국토교통부는 임대주택리 츠 및 자산관리회사에 대한 규제 합리화라는 개정 방향을 유지하며 「부동산투자회사법

」개정안을 2022년 1분기에 발의하였고 2022년 5월 9일부터 개정안이 시행되었습니다. 하지만 리츠에 대한 규제 완화 조치가 중단되는 등 정부의 정책 변화시 당사에 부 정적인 영향이 있을 수 있음을 투자자분께서는 유의하시기 바랍니다.

국토교통부와 금융위원회는 2018년 12월 19일 [리츠 공모· 상장 활성화 방안]을 발 표하였습니다. 정책의 기본 방향으로는 1) 개인투자자의 리츠 투자 접근성을 개선, 2)

리츠에 수익성, 안정성 높은 자산이 유인되도록 규제 환경을 개선, 3) 개인투자자의 리츠 투자 매력도 향상 등이 있습니다. 리츠 상장규정 완화에 대한 상세한 내용은 하 기와 같습니다.

[ 리츠 상장규정 완화 상세]

구분

개정 전

개정 후

비고

자기관리

위탁관리

자기관리

위탁관리

개발

비개발

개발

비개 발

개발

비개발

개발

비개발

질적심사 (상장예비 심사시에만적용)

기업계속성, 경영투명성

(좌동)

비개발 위탁관 리 리츠는 심사면

제

인가 및 등록

인가 또는 등록하였을 것

(좌동)

기업규모

자기자본 100억원 이상 및 발행예정주식 총 100만주 이상 (상장예비심사 신청일 기준)

자기자본 100억원 이상 및 발행예정주식 총 100만주 이상 (공모하는 경우 신규상장신청일 기

준)

심사시 점 개선

주식분산

25%이상 공모 및 주주 200명 이상

(공모하는 경우 신규상장신청일 기준)

(좌동)

감사의견

최근 3사업연도 적정

(좌동)

자본잠식

자본잠식이 없을 것

(설립 후 3년 이내는 자본금의 5%§ 허용)

(좌동)

경영성과 (설립 후 3년 경과시 적 용)

매출액

300억원

매출액

100억

원

매출액 300억원 (뉴스테이 200억

원)

매출 액 70억

원

(좌동)

(좌

동)

(좌동)

이익액 25억원 또는 ROE 5%

(좌동)

자산구성

총 자산의 70%이상 부동산 (간주부동산 20%이내)

총 자산의 70%이상 부동산 (간주부동산 별도 한도 없음)

간주 부동산 규제폐

지

주식양도 제한

주식의 양도제한이 없을 것

(좌동)

소송 등

회사경영에 중대한 영향을 미칠 소송 등의 분쟁사건이 없을 것

(좌동)

종류주 상장

[ 수익성 관련 위험]

가. 증권신고서 제출일 현재 당사의 주요 수입원은 당사가 보유 중인 투자부동산에 대한 롯데쇼핑(주) 및 롯데글로벌로지스(주)와의 운용리스에서 발생하는 임대수입(임대료)입 니다. 당사는 2023년 3월말 기준 영업수익 291.8억원, 영업이익 171.2억원, 당기순이익 41.6억원을 기록하였습니다. 당사 영업수익은 부동산을 임대하는 운용 리스계약에 따른 임대료, 영업비용은 급여, 감가상각비, 자산관리수수료, 자산보관수수

료, 사무수탁수수료 등으로 구성됩니다. 향후 추가 편입 부동산 및 임대차계약에 따라 당사의 수익구조에 영향을 미칠 수 있습니다. 또한 임차인으로부터 임대 료수입이 지연, 감소 또는 발생하지 않을 경우 당사의 영업실적은 악화될 가능성이 존재합니다.

당사는 부동산투자회사법에 의한 부동산투자회사로 2019년 03월 29일에 설립되었 고, 2019년 05월 14일에 국토교통부로부터 부동산투자회사 영업인가를 취득하였습 니다. 당사의 사업연도는 매월 01월 01일에 개시하여 06월 30일에 종료하고, 07월 0 1일에 다음 사업연도가 개시하여 12월 31일에 종료합니다. 다만, 최초 사업연도는 설립등기일인 2019년 03월 29일부터 2019년 06월 30일까지입니다.

[ 포괄손익계산서]

(단위: 원)

	제9기 반기말	제8기	제7기	제6기	제5기	제4기	제3기
영업수익	29,184,000,100	57,920,144,213	57,479,677,985	56,179,895,055	48,642,163,634	38,327,150,631	38,093,181,102
매출총이익	29,184,000,100	57,920,144,213	57,479,677,985	56,179,895,055	48,642,163,634	38,327,150,631	38,093,181,102
영업비용	12,065,418,997	23,812,030,108	23,731,552,186	23,414,084,036	19,609,465,325	14,175,769,054	14,190,084,052
영업이익(손실)	17,118,581,103	34,108,114,105	33,748,125,799	32,765,811,019	29,032,698,309	24,151,381,577	23,903,097,050
금융수익	379,908,269	546,683,252	315,553,869	187,994,161	104,467,494	119,575,298	122,038,554
금융비용	13,337,510,457	20,539,989,189	15,035,109,631	14,547,844,086	12,158,720,474	8,657,534,356	8,632,419,310
기타수익	17,386	16,646	18,256	20,666	15,293	14,378	155,013,726
기타비용	13	11	3	3	10	8	13
법인세비용차감전순이익(손실)	4,160,996,288	14,114,824,803	19,028,588,290	18,405,981,757	16,978,460,612	15,613,436,889	15,547,730,007
당기순이익(손실)	4,160,996,288	14,114,824,803	19,028,588,290	18,405,981,757	16,978,460,612	15,613,436,889	15,547,730,007
총포괄손익	4,160,996,288	14,114,824,803	19,028,588,290	18,405,981,757	16,978,460,612	15,613,436,889	15,547,730,007
주당이익
기본주당이익(손실) (단위 : 원)	17	58	78	75	79	91	90

출처: 당사 사업보고서 및 반기보고서

당사는 2019년 설립 이후 2019년 05월에 현물출자를 통해 롯데백화점 강남점을 취 득하였으며 2019년 10월에 롯데백화점 구리점, 광주점, 창원점 / 롯데아울렛 율하점

, 청주점 / 롯데마트 율하점, 서청주점, 의왕점, 장유점을 매입 및 책임임대차를 개시 하였으며 2021년 3월에 롯데백화점 안산점, 중동점/ 롯데프리미엄아울렛 이천점 / 롯데마트 계양점, 춘천점 / 롯데마트몰 김포물류센터를 매입 및 책임임대차를 개시 하였으며 2021년 12월에 롯데마트 경기양평점을 매입 및 책임임대차를 개시하여 보 유부동산의 운용(임대, 관리, 처분)을 통하여 투자자들에게 투자수익을 제공하는 부 동산임대업을 영위하고 있습니다.

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증권신고서 제출일 현재 당사의 주요 수입원은 당사가 보유 중인 투자부동산에 대한 롯데쇼핑(주) 및 롯데글로벌로지스(주)와의 운용리스에서 발생하는 임대료입니다. 한편, 2023년 3월말 기준 당사의 영업수익은 291.8억원으로 전년 동기 대비 1.19%, 영업이익은 171.2억원으로 전년 동기 대비 1.00% 상승하였습니다.

당사의 2023년 3월말 기준 운용리스계약과 관련된 미래의 리스료 수취계획은 다음 과 같습니다.

(단위: 천원)
구 분	리스료 수취계획			리스료총액
	1년이내	1년 ~ 5년	5년초과
최소리스료	115,899,161	480,471,242	236,324,362	832,694,765

출처: 당사 반기보고서

당사의 2023년 3월말 기준 보유 부동산 개요는 다음과 같습니다.

구 분	롯데백화점 강남점
위치	서울특별시 강남구 대치동 937 서울특별시 강남구 대치동 936- 21 서울특별시 강남구 대치동 938- 1
연면적	67,517㎡
대지면적	11,319㎡
임대차기간	2019.10.16 ~ 2030.10.15 (11년간)
임대료 및 보증금	연간임대료 : 21,788백만원 임대차보증금: 20,837백만원

구 분	롯데백화점 구리점
위치	경기도 구리시 인창동 677 경기도 구리시 인창동 675- 2
연면적	79,271㎡

구 분	롯데백화점 구리점
대지면적	11,844㎡
임대차기간	2019.10.16 ~ 2029.10.15 (10년간)
임대료 및 보증금	연간임대료 : 9,358백만원 임대차보증금: 8,951백만원

구 분	롯데백화점 광주점
위치	광주광역시 동구 대인동 7- 1, 7- 10, 7- 11 광주광역시 동구 대인동 31, 31- 13
연면적	92,997㎡
대지면적	10,039㎡
임대차기간	2019.10.16~ 2030.10.15 (11년간)
임대료 및 보증금	연간임대료 : 7,178백만원 임대차보증금: 6,863백만원

구 분	롯데백화점 창원점
위치	경상남도 창원시 성산구 상남동 79 경상남도 창원시 성산구 상남동 80
연면적	140,977㎡
대지면적	27,253㎡
임대차기간	2019.10.16 ~ 2028.10.15 (9년간)
임대료 및 보증금	연간임대료 : 12,515백만원 임대차보증금: 11,959백만원

구 분	롯데아울렛 청주점 & 롯데마트 서청주점
위치	충청북도 청주시 흥덕구 비하동 811
연면적	81,561㎡
대지면적	25,875㎡
임대차기간	2019.10.16 ~ 2029.10.15 (10년간)
	연간임대료 : 7,612백만원

구 분	롯데아울렛 청주점 & 롯데마트 서청주점
임대료 및 보증금	임대차보증금: 7,284백만원

구 분	롯데아울렛 & 롯데마트 대구율하점
위치	대구광역시 동구 율하동 1117
연면적	100,773㎡
대지면적	20,021㎡
임대차기간	2019.10.16 ~ 2029.10.15 (10년간)
임대료 및 보증금	연간임대료 : 9,098백만원 임대차보증금: 8,694백만원

구 분	롯데마트 의왕점
위치	경기도 의왕시 내손동 743외 3필지
연면적	36,879㎡
대지면적	14,444㎡
임대차기간	2019.10.16 ~ 2028.10.15 (9년간)
임대료 및 보증금	연간임대료 : 7,122백만원 임대차보증금: 6,815백만원

구 분	롯데마트 장유점
위치	경상남도 김해시 대청동 300
연면적	38,838㎡
대지면적	12,646㎡
임대차기간	2019.10.16 ~ 2028.10.15 (9년간)
임대료 및 보증금	연간임대료 : 3,117백만원 임대차보증금: 2,987백만원

구 분	롯데마트몰 김포물류센터
위치	경기도 김포시 고촌읍 전호리 664

구 분	롯데마트몰 김포물류센터
연면적	30,870㎡
대지면적	17,465㎡
임대차기간	2021.03.17 ~ 2036.03.16 (15년간)
임대료 및 보증금	연간임대료 : 4,514백만원 임대차보증금: 4,298백만원

구 분	롯데프리미엄아울렛 이천점
위치	경기도 이천시 호법면 단천리 864 외
연면적	162,729㎡
대지면적	103,876㎡
임대차기간	2021.03.17 ~ 2032.03.16 (11년간)
임대료 및 보증금	연간임대료 : 12,250백만원 임대차보증금: 11,750백만원

구 분	롯데백화점 안산점
위치	경기도 안산시 단원구 고잔동 536- 2 외
연면적	54,887㎡
대지면적	7,165㎡
임대차기간	2021.03.17 ~ 2028.03.16 (7년간)
임대료 및 보증금	연간임대료 : 4,706백만원 임대차보증금: 4,460백만원

구 분	롯데백화점 중동점
위치	경기도 부천시 중동 1140, 1140- 1
연면적	93,419㎡
대지면적	7,999㎡
임대차기간	2021.03.17 ~ 2028.03.16 (7년간)
임대료 및 보증금	연간임대료 : 7,775백만원 임대차보증금: 7,434백만원

구 분	롯데마트 춘천점
위치	강원도 춘천시 온의동 6- 25
연면적	40,570㎡
대지면적	13,633㎡
임대차기간	2021.03.17 ~ 2032.03.16 (11년간)
임대료 및 보증금	연간임대료 : 2,703백만원 임대차보증금: 2,588백만원

구 분	롯데마트 계양점
위치	인천광역시 계양구 계산동 1059- 1
연면적	58,119㎡
대지면적	10,797㎡
임대차기간	2021.03.17 ~ 2028.03.16 (7년간)
임대료 및 보증금	연간임대료 : 3,353백만원 임대차보증금: 3,170백만원

구 분	롯데마트 경기양평점
위치	경기도 양평군 양평읍 공흥리 468- 33 외
연면적	9,977㎡
대지면적	6,473㎡
임대차기간	2021.12.15 ~ 2028.03.16 (6년 3개월간)
임대료 및 보증금	연간임대료 : 1,522백만원 임대차보증금: 1,487백만원

(자료 : 당사 반기보고서)

※ 상기 표에 기재된 강남점, 구리점, 광주점, 창원점, 청주점, 대구율하점, 의왕점, 장유 점의 연간임대료는 2022.10.16~ 2023.10.15까지 1년간 임대료 기준입니다.

※ 상기 표에 기재된 김포물류센터, 이천점, 안산점, 중동점, 춘천점, 계양점, 경기양평점 의 연간임대료는 2023.03.17~ 2024.03.16까지 1년간 임대료 기준입니다.

2023년 3월말 기준, 당사의 영업수익은 보유부동산 운용리스계약에서 발생하는 임 대료만으로 구성되어 있으며, 영업비용은 급여, 감가상각비, 자산관리수수료, 자산보 관수수료, 사무수탁수수료, 지급수수료 등으로 구성되어 있습니다. 위탁관리부동산 투자회사로서 당사의 위탁업무를 수행하는 자산관리회사, 자산보관회사, 일반사무수 탁회사 수수료 등은 각 계약서 상 제시된 금액에 따라 일정하게 지급될 예정입니다. 또한 공모 회사채 조달 등 외부차입이 발생할 경우 이자비용(금융비용)이 증가 될 수 있습니다.

당사는 향후 추가 편입 부동산 및 임대차계약에 따라 당사의 수익구조에 영향을 미칠 수 있습니다. 또한 향후 임차인인 롯데쇼핑(주) 및 롯데글로벌로지스(주)로부터 임대 료수입이 지연, 감소 또는 발생하지 않을 경우 당사의 영업실적은 악화될 가능성이 존재합니다.

[ 재무구조 악화 위험 및 유동성 관련 위험]

. 당사의 부채비율 및 이자보상배율은 양호한 편이나, 당사의 사업이 초기

단계인 상황으로 향후 부채 혹은 자본 조달로 재무구조가 변동될 가능성 이 존재합니다. 향후 임차인의 사업에 차질이 발생하여 부동산 임대료 수입이 지연되거나 감소할 위험에 직면할 경우, 당사의 재무실적 및 현금흐름은 현재 대비 악화될 가능성이 존재합니다.

당사의 설립 이후 제 9기 반기말 기준 재무현황은 다음과 같습니다.

[ 재무상태표]

(단위: 원)

구 분	제 9 기 반기말	제 8기말	제 7기말	제 6 기말	제 5 기말	제 4 기말	제 3 기말
자산
유동자산	35,104,703,322	56,708,372,270	64,761,746,436	55,416,551,273	58,833,170,798	42,642,550,468	41,287,200,976
현금및현금성자산	9,335,110,420	21,476,137,035	5,160,937,272	7,397,904,272	3,961,702,043	18,996,963,217	24,276,868,853
매출채권및기타채권	10,505,898,671	10,443,140,007	10,337,761,734	10,408,027,367	10,010,497,984	7,087,164,279	6,929,807,662
기타유동금융자산	15,118,193,403	24,139,592,252	42,132,441,422	37,587,368,324	38,050,357,389	16,536,360,942	10,070,046,151
기타유동비금융자산	611,798	566,415,076	7,088,952,028	-	6,796,680,912	-	-
당기법인세자산	144,889,030	83,087,900	41,653,980	23,251,310	13,932,470	22,062,030	10,478,310
비유동자산	2,296,822,437,562	2,307,153,694,846	2,327,816,209,414	2,348,478,723,982	2,332,348,324,097	1,531,220,967,908	1,543,339,895,573
투자부동산	2,296,822,437,562	2,307,153,694,846	2,327,816,209,414	2,348,478,723,982	2,332,348,324,097	1,531,220,967,908	1,543,339,895,573
자산총계	2,331,927,140,884	2,363,862,067,116	2,392,577,955,850	2,403,895,275,255	2,391,181,494,895	1,573,863,518,376	1,584,627,096,549
부채
유동부채	607,802,332,007	1,060,346,004,230	1,121,924,723,513	657,615,095,237	17,308,944,667	8,500,509,660	8,053,871,960
차입금 및 사채	593,708,254,292	1,047,261,676,583	1,104,055,904,554	646,204,532,923	-	-	-
기타지급채무	-	-	-	1,806,230,000	-	110,000,000	-
기타유동금융부채	8,903,877,010	7,201,217,620	5,625,503,285	5,660,196,082	5,222,585,428	4,427,499,914	4,366,745,886
기타유동부채	5,190,200,705	5,883,110,027	12,243,315,674	3,944,136,232	12,086,359,239	3,963,009,746	3,687,126,074
비유동부채	647,017,769,164	195,792,680,090	137,353,571,486	593,202,912,223	1,205,244,049,782	716,298,343,476	715,344,403,663
차입금 및 사채	540,717,592,860	89,453,458,175	30,923,939,451	486,666,633,707	1,100,033,665,698	643,935,359,269	642,883,135,931
기타비유동금융부채	90,828,637,726	90,222,027,522	89,021,126,012	87,836,460,863	85,453,778,110	58,219,264,304	57,419,516,705
기타비유동부채	15,471,538,578	16,117,194,393	17,408,506,023	18,699,817,653	19,756,605,974	14,143,719,903	15,041,751,027

구 분	제 9 기 반기말	제 8기말	제 7기말	제 6 기말	제 5 기말	제 4 기말	제 3 기말
부채총계	1,254,820,101,171	1,256,138,684,320	1,259,278,294,999	1,250,818,007,460	1,222,552,994,449	724,798,853,136	723,398,275,623
자본
자본금	121,484,442,000	121,484,442,000	121,484,442,000	121,484,442,000	121,484,442,000	85,984,442,000	85,984,442,000
자본잉여금	1,060,934,641,668	1,060,934,641,668	1,060,934,641,668	1,060,932,527,812	1,060,932,527,812	766,009,139,803	766,009,139,803
이익잉여금(결손금)	(105,312,043,955)	(74,695,700,872)	(49,119,422,817)	(29,339,702,017)	(13,788,469,366)	(2,928,916,563)	9,235,239,123
자본총계	1,077,107,039,713	1,107,723,382,796	1,133,299,660,851	1,153,077,267,795	1,168,628,500,446	849,064,665,240	861,228,820,926
자본과부채총계	2,331,927,140,884	2,363,862,067,116	2,392,577,955,850	2,403,895,275,255	2,391,181,494,895	1,573,863,518,376	1,584,627,096,549

출처: 당사 반기보고서 (2023.03)

주1) 부채비율 = 부채총계/자본총계, 유동비율 = 유동자산/유동부채

당사의 2023년 3월말(제9기 반기말) 기준 부채비율은 116.50%, 유동비율은 5.78% 의 수준을 보이고 있습니다. 당사는 부동산투자회사로 보유하고 있는 부동산 15개( 매입가 기준 약 2.3조원)가 투자부동산 계정에 반영되어 있으며, 제9기 반기말 자산 총계 2조 3,319억원에서 차지하는 비중이 98.50%로 대부분을 차지하고 있습니다.

당사는 금번 공모 담보부사채 발행을 통해 800억원을 조달할 예정이며 동 조달자금 의 사용목적은 채무상환자금으로 사채 발행을 통한 부채비율 변동은 없습니다.

한편, 당사는 부동산 취득 시 취득자금을 현물출자, IPO 및 유상증자 등을 통해 취득 하였으며 이후, 이에 따라 제9기 반기말(2023.01.01~2023.03.31) 기준 당사의 이자 보상배율은 1.3배를 기록하고 있습니다.

[ 이자보상배율 현황]

(단위: 원, 배)

구분	제9기 반기 (2023.01.01~ 2023.03.31)	제8기 (2022.07.01~ 2022.12.31)	제7기 (2022.01.01~ 2022.06.30)	제6기 (2021.07.01~ 2021.12.31)	제5기 (2021.01.01~ 2021.06.30)	제4기 (2020.07.01~ 2020.12.31)	제3기 (2020.01.01~ 2020.06.30)	제2기 (2019.07.01~ 2019.12.31)
영업이익(A)	17,118,581,103	34,108,114,105	33,748,125,799	32,765,811,019	29,032,698,309	24,151,381,577	23,903,097,050	14,503,657,319
이자비용(B)	13,337,510,457	20,539,989,189	15,035,110,000	14,547,844,000	12,158,720,474	8,657,534,356	8,632,419,310	4,567,015,663
이자보상배율(A/B)	1.3	1.7	2.2	2.3	2.4	2.8	2.8	3.2

출처: 당사 사업보고서 및 반기보고서

당사의 부채비율 및 이자보상배율은 양호한 편이나, 당사가 영위하는 사업의 목적의 특성상 향후 부채 혹은 자본조달로 재무구조가 변동될 가능성이 존재합니다. 향후 임 차인의 사업에 차질이 발생하여 부동산 임대료 수입이 지연되거나 감소할 위험에 직 면할 경우, 당사의 재무실적 및 현금흐름은 현재 대비 악화될 가능성이 존재합니다.

[ 임대차계약 관련 위험]

다. 당사의 부동산 임대차계약은 Triple Net 방식에 기초하여, 일반적인 임대차계 약 대비 임대 부동산의 사용과 관련하여 큰 폭의 유연성을 제공합니다. 또한 당사의 부동 산 임대차계약 기간은 7년~ 15년으로 통상적인 임대차계약 대비 임대차기간이 비교적 길 고, 따라서 향후 임대차기간에 대하여는 계약상 규정된 임대료 상승이 공정 한 시장 임대료와 일치하지 않을 가능성이 존재합니다. 부동산 임대차계약에 따 른 고정된 연간 임대료 상승률이 국내 물가상승률에 미치지 못할 경우, 공정한 시장 임대 료와 일치하지 않을 수 있고 이는 당사 수입에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다. 또한 임 대차기간 만료 후 부동산 임대차계약이 갱신되지 않거나, 다른 임차인에 대한 재임대 조건은 현재의 부동산 임대차계약 대비 당사에게 불리하게 체결될 가능성이 존재합니다.

당사와 롯데쇼핑(주) 및 롯데글로벌로지스(주)간에 체결된 임대차계약은 Triple Net 방식에 기초합니다. Triple Net Lease란, 임차인이 임대료 이외에 재산세, 보험, 수리 유지비를 부담하는 조건의 임대차계약입니다.

당사와 롯데쇼핑(주) 및 롯데글로벌로지스(주)는 임대차목적물 전체에 대한 책임임대 차 계약을 체결하였으며 2023년 3월말 기준 계약의 주요 사항은 다음과 같습니다.

[ 책임임대차계약 현황]

(단위: 백만원)
구 분	해당점포	임대보증금	월임대료 (주1)	임대차 기간	인상율 등	관리비등 부담(주2)
Tranche A	롯데백화점 창원점 롯데마트 의왕점 롯데마트 장유점	21,761	1,896	9년	(주3)	임차인 부담
Tranche B	롯데백화점 구리점 롯데아울렛 청주점 롯데아울렛 대구율하점 롯데마트 서청주점 롯데마트 대구율하점	24,929	2,172	10년
Tranche C	롯데백화점 강남점 롯데백화점 광주점	27,700	2,414	11년
Tranche D	롯데백화점 안산점 롯데백화점 중동점 롯데마트 계양점	15,064	1,353	7년	(주4)
Tranche D	롯데마트 경기양평점	1,487	130	6년3개월	(주5)
Tranche E	롯데프리미엄아울렛 이천점 롯데마트 춘천점	14,337	1,261	11년	(주4)
Tranche F	롯데마트몰 김포물류센터	4,298	386	15년	(주6)
합 계		109,576	9,612

출처: 당사 반기보고서

(주1) 보고기간 종료일 현재 적용되는 월임대료입니다.

(주2) 관리비, 보험료 및 제세공과금 등을 임차인이 전액 부담하는 조건입니다.

(주3) 월임대료는 임대차기간의 초일로부터 매 1년마다 직전 년의 월임대료에 대하여 1.5%씩 인상됩니다. (주4) 월고정임대료에 월매출연동임대료가 추가되며, 월매출연동임대료는 직전년도의 매출총액에 0.45% 를 곱한 금액(연매출연동임대료)을 12로 나눈 금액입니다. 월임대료는 임대차개시일로부터 1년이 경과한 날의 다음날로부터 매 1년마다 직전 년의 연임대료에 대하여 전년도 소비자물가지수(총지수)상승률에 연 동하여 인상됩니다.

(주5) 월고정임대료에 월매출연동임대료가 추가되며, 월매출연동임대료는 직전년도의 매출총액에 0.5%를 곱한 금액(연매출연동임대료)을 12로 나눈 금액입니다. 월임대료는 2023년 3월 17일부터 매 1년마다 직전 년의 연임대료에 대하여 전년도 소비자물가지수(총지수

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Table of Contents

Contract

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개정방향	개정내용	관련조항	비고(효과)
상장요건 완화	비개발위탁관리리츠 상장 예비심사 폐지 및 우선주상장허용	유가증권시장 상장규정 제124조, 132조의2, 3	모자리츠 허용 고려 시 상장 리츠에 대해 사실상 공모전 심사 면제 가능 우선주 발행시 소액투자자의 의결권 제한
공적기금 투입	주택도시기금의 리츠 투자확대/앵커리츠(͈리츠)의 설립	주택도시기금법 제9조	공적기금을 활용 부동산 PF 및 부동산 투자사업 지원
특금신탁, 펀드재투자 규제완화	공모리츠, 특금신탁, 사모펀드 등이 리츠 투자시 리츠의 공모 면제	부동산투자회사법 시행형 제12조의3	공모리츠의 사모리츠 등이 허용됨으로써 공모리츠의 금융투자회사화 기반 마련 소수 주주(시행자, 사업주체, 자산운용사, 매도자 및 금융기관 등)가 사실상 공모리츠를 지배할 수 있는 기반 마련
리츠 재투자 규정 완화	리츠자산의 70%이상을 공모리츠에 투자하는 경우 공모의무/1인주식보유 한도 예외
신용평가제도도입	일부 공모리츠(PF비중 30%이하, 총자산 5천억원 이상)에 대한 신용평가 의무화	부동산투자회사법 제25조의3	리츠의 채무에 대한 상환가능성 평가
주총결의 대상 구체화	총자산의 30%이상을 초과하는 자산의 취득 및 처분 등으로 주주총회 결의 대상을 구체화	부동산투자회사법 제9조	포괄적이였던 주주총회의 경의대사이 축소
자산운용방법 확대	리츠의 대출자산에 대한 투자 허용	부동산투자회사법 제21조	PF사업 시행자에 대한 대출제한 폐지

경직적 규제 합리화	인가 시 관계기관 협의절차 간소화
	리츠 등록제도 개선
	지주회사 규제 합리화
	국민의 리츠 투자수단 다양화

상장리츠 활성화 및 투자환경 개선	뉴딜 인프라자산 등 투자유형 다양화
	정책기금 등의 상장리츠 투자지원
	공모시스템 개선 및 정보제공 확대
시장의 건전성 강화	리츠명칭 악용 기획부동산 차단
시장의 건전성 강화	AMC 등 전문성.건전성 관리 강화

임대주택리츠의 임대보증금 관련 규제 개선	리츠의 부동산자산 비율 산정 시 임대보증금은 자산에서 제외
임대주택리츠의 임대보증금 관련 규제 개선	임대주택리츠의 운영부담 완화
자산관리회사의 자기자본 요건 미달 시 인가취소 규정 합리화	자기자본 요건(70억원)에 미달하더라도 인가 후 2년 이내이거나, 2년 연 속 미달한 것이 아니라면 인가 취소 사유에 해당하지 않는 것으로 개선
투자자 보호 등을 위한 협회 역할 확대	리츠 협회의 업무 및 역할 확대
공적 투자자 범위에 교정공제회 추가	리츠 시장에 추가 투자 유입 기대