BŪSTO ĮSIGIJIMAS, KREDITAVIMAS IR NUOMA
BŪSTO ĮSIGIJIMAS, KREDITAVIMAS IR NUOMA
Aktuali teismų praktika
Xxxxx Xxxxxxxxxxx
CEE Attorneys Vilniaus ir Rygos biurų
vadovaujanti partnerė
Preliminarioji būsto pirkimo-pardavimo sutartis
Pagrindinė būsto pirkimo-pardavimo sutartis
BŪSTAS JŪSŲ!
Preliminarioji būsto pirkimo-pardavimo sutartis
Sutarties objektas – būsima pagrindinė būsto pirkimo- pardavimo sutartis, o ne konkretus daiktas (būstas).
Pagrindiniai sutarties bruožai:
▪ aiškus šalių susitarimas ateityje sudaryti kitą – pagrindinę sutartį;
▪ šalių sutarimas dėl esminių pagrindinės sutarties sąlygų;
▪ terminas, per kurį turi būti sudaryta pagrindinė sutartis;
▪ susitarimo įforminimas raštu.
Preliminarioji būsto pirkimo-pardavimo sutartis
Xxxxx (realiai jau egzistuojančio ir viešame registre įregistruoto)
būsto preliminarioji pirkimo- pardavimo sutartis
Būsimo (realiai dar
neegzistuojančio)
būsto pirkimo-pardavimo sutartis
Preliminariosios pirkimo-pardavimo sutartys dažniausiai sudaromos, kai:
▪ siekiama užtikrinti, kad norimas būstas nebūtų parduotas kitam pirkėjui;
▪ daiktas neparengtas pardavimui;
▪ pardavėjas neturi tam tikro reikalingo leidimo;
▪ daiktas nesuformuotas kaip atskiras nekilnojamo turto objektas.
Situacija:
Pirkėjas siekia preliminarią būsto pirkimo pardavimo sutartį pripažinti pagrindine, nes:
▪ pirkėjas sudarė preliminariąją sutartį nenorėdamas įsigyti įkeisto daikto;
▪ pardavėjas turėjo panaikinti parduodamo daikto hipoteką;
▪ hipotekos kreditorius nesutiko panaikinti hipotekos.
Preliminarioji sutartis ≠ Pagrindinė sutartis
Atsižvelgiant į tai, kad šalys siekė susitarti tik dėl pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo ateityje, nėra pagrindo tokio susitarimo kvalifikuoti pagrindine pirkimo–pardavimo sutartimi*.
* LAT 2014-01-10 nutartis Nr. 3K-3-134/2014
Pažeidus preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį:
▪ negalima reikalauti sutartį įvykdyti natūra; tačiau
▪ jos pažeidimo (nepagrįsto vengimo ar atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį) atveju kaltoji šalis privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius;
▪ avansas šalių susitarimu gali būti laikomas netesybomis baudos forma.
Situacija:
▪ Pasirašote preliminarią buto, kuris jau pastatytas, pirkimo-pardavimo sutartį, prieš tai butą apžiūrėjote;
▪ vėliau pastebite buto trūkumus, tokius kaip:
nelygios sienos, silpna garso izoliacija ir kt.;
• Ir todėl atsisakote sudaryti pagrindinę buto pirkimo- pardavimo sutartį.
Ką daryti toliau?
Preliminariosios pirkimo–pardavimo sutarties galima atsisakyti ir dėl neesminių daikto trūkumų, svarbu, kad šie trūkumai buvo paslėpti (nežinomi pirkėjui sudarant preliminariąją sutartį) ir pirkėjas, apie
tuos trūkumus žinodamas, arba nebūtų sudaręs preliminariosios sutarties, arba nebūtų sutikęs už daiktą tiek mokėti, TAČIAU
Šioje konkrečioje byloje nurodyti buto trūkumai yra akivaizdūs ir kiekvienas atidus pirkėjas juos būtų pastebėjęs be jokio specialaus tyrimo, todėl atsisakymas sudaryti pagrindinę sutartį laikomas nepagrįstu.
Kokios pasekmės?
Kadangi Xxxxxxxx atsisakė pasirašyti pagrindinę sutartį nepagrįstai, pardavėjas turi teisę įskaityti jo sumokėtą avansą kaip baudą pagal preliminariąją sutartį*.
* LAT 2017-05-17 nutartis Nr. e3K-3-226-695/2017
BŪSIMO (NEPASTATYTO) BŪSTO PIRKIMO-PARDAVIMO SUTARTIS
Tai specifinė preliminariosios sutarties rūšis, kurios šalys įsipareigoja:
▪ pardavėjas (juridinis asmuo) – pastatyti preliminarioje sutartyje numatytą būstą ir sudaryti su pirkėju pagrindinę būsto pirkimo-pardavimo sutartį;
▪ pirkėjas (fizinis asmuo) – nupirkti pastatytą būstą už preliminarioje
sutartyje nurodytą kainą.
BŪSIMO (NEPASTATYTO) BŪSTO PIRKIMO-PARDAVIMO SUTARTYJE PRIVALO BŪTI NURODYTA:
▪ pirkėjo teisė per dešimt dienų nuo sutarties sudarymo dienos atsisakyti preliminariosios sutarties;
▪ būsimo gyvenamojo namo ar buto xxxxx ir jos patikslinimo ar pakeitimo sąlygos;
▪ sutarties dalyko aprašymas ir darbai, kuriuos privalo atlikti pardavėjas;
▪ gyvenamojo namo ar buto statybos terminai;
▪ teisės į gyvenamąjį namą ar butą suvaržymai (tiek esantys, tiek būsimi);
▪ rangovas, architektas, inžinierius ir kiti statybą ir jos priežiūrą atliksiantys asmenys;
▪ žemės sklypo, kuriame bus statomas namas ar butas, teisinis statusas ir nusipirkusio
gyvenamąjį namą ar butą pirkėjo teisės į žemės sklypą;
▪ neatskiriama preliminariosios sutarties dalis yra gyvenamojo namo ar buto projektas, jo sąmata ir kiti dokumentai.
Situacija:
▪ Šalys sudarė buto statybos sutartį, pagal kurią pardavėjas įsipareigojo pastatyti ir perduoti pirkėjui
43,54 kv. m dviejų kambarių butą;
▪ dar iki buto perdavimo pirkėjas jau buvo pardavėjui sumokėjęs 64% xxxx xxxxxx;
▪ butas pirkėjui buvo perduotas gyvenimui, bet nesudaryta jokia sutartis;
▪ pardavėjui buvo iškelta bankroto byla, o pirkėjas pripažintas antraeiliu kreditoriumi.
Kokios pasekmės?
Esant situacijai, kai nekilnojamojo daikto pirkėjas yra vartotojas ir už pastatytą būstą yra sumokėjęs didesnę dalį sutartos būsto pirkimo kainos, taip pat kai butas realiai perduotas pirkėjui tik perdavimas neįformintas sutartyje nustatyta tvarka, ir tolesnis sutarties vykdymas nutrūksta išimtinai tik dėl pardavėjo – rangovo – verslininko bankroto, vartotojas gali būti ginamas nustatyta tvarka pripažįstant pirkėjui nuosavybės teisę į statomą būstą*.
* LAT 2011-06-08 nutartis Nr. 3K-3-261/2011; LAT 2017-07-05 nutartis Nr. 3K-3-316-611/2017
ĮSIGIJOTE BŪSTĄ
Kas toliau?
ĮSIGYTAS BŪSTAS TURI TRŪKUMŲ. JŪS GALITE:
▪ reikalauti sumažinti pirkimo kainą;
▪ reikalauti pardavėjo pašalinti būsto trūkumus arba atlyginti jo išlaidas trūkumams ištaisyti;
▪ reikalauti nutraukti sutartį ir grąžinti sumokėtą kainą.
REIKALAVIMAS SUMAŽINTI PIRKIMO KAINĄ
Šią teisę įgyvendinti pirkėjas gali, kai:
• daiktą galima naudoti pagal paskirtį, nepašalinus jo trūkumų;
• pirkimo metu nebuvo įvertinti daikto trūkumai;
• daikto pirkimo kaina neatitinka daikto kokybės.
Kiek gali būti sumažinta pirkimo kaina?
Pirkėjas gali reikalauti sumažinti kainą tokiu santykiu, kokiu vertė, kurią turėjo parduodamas daiktas, kai buvo perduodamas, atitinka vertę, kurią tuo pačiu momentu turėtų daiktai, atitinkantys kokybės reikalavimus.
REIKALAVIMAS PAŠALINTI DAIKTO TRŪKUMUS ARBA ATLYGINTI IŠLAIDAS TRŪKUMAMS IŠTAISYTI
Šią teisę įgyvendinti pirkėjas gali, kai:
▪ daikto su trūkumais naudoti pagal paskirtį (ne)galima;
▪ trūkumai gali būti pašalinti (trūkumams ištaisyti nereikia neproporcingai didelių išlaidų);
▪ trūkumų pašalinimas atliekamas pardavėjo sąskaita (pirkėjas trūkumus gali pašalinti pats ar trečiųjų asmenų pagalba; jam atlyginamos protingos, būtinos trūkumų ištaisymo išlaidos);
▪ pardavėjas ištaisyti daikto trūkumus privalo per protingą terminą;
▪ pirkėjas, pasinaudojęs šiuo reikalavimu, nepraranda teisės reikalauti nuostolių atlyginimo.
REIKALAVIMAS NUTRAUKTI SUTARTĮ
Šią teisę įgyvendinti pirkėjas gali, kai:
• daikto trūkumai yra esminiai, t. y. tokie reikšmingi, kad jie pateisina sutarties nutraukimą; ir
• trūkumai negali būti pašalinti; arba
• pardavėjas atsisako ištaisyti trūkumus ar atlyginti trūkumų pašalinimo išlaidas; arba
• trūkumų pašalinimo būdai nėra priimtini pirkėjui; tačiau
• tai paskutinė teisių gynimo priemonė, kai kitų teisių gynimo būdų nepakanka pažeistoms teisėms apginti.
Situacija:
▪ Pirkėjas įsigijo butą (buvo sudaryta pirkimo-pardavimo sutartis);
▪ pradėjęs gyventi įsigytame bute, pirkėjas po kurio laiko pradėjo jausti itin didelę drėgmę, patalpose pasirodė drėgmės pėdsakų, ant langų, lubose ir kitose buto vietose atsirado pelėsis, supelijo baldai, užuolaidos, namų apyvokos daiktai;
▪ pardavėjas atsisakė pripažinti pastatyto ir parduoto buto
trūkumus;
▪ pirkėjas reikalavo grąžinti sumokėtą kainą ir nutraukti sutartį.
Kokios pasekmės?
Kadangi pirkėjo bute nustatyta itin didelė drėgmė, atsirado pelėsis ir grybeliai, nebuvo ventiliacijos, šlapo lauko sienos, ir tai neatitiko esminių statiniui keliamų reikalavimų, dėl ko buvo sugadinti baldai, buitinė technika, drabužiai, palangės, grindys ir pan., bute toliau neįmanoma gyventi dėl susidariusio pelėsio, be to
atsižvelgiant į tai, kad pardavėjui buvo žinoma, kokiu tikslu pirkėjas perka daiktą, t. y. kad būstas skirtas šeimai gyventi, būsto pirkimo ir įrengimo išlaidoms padengti yra imamas kreditas, todėl negalėjimas naudoti daikto pagal tikslą pripažintinas esminiu pirkėjo interesų ir sutarties sąlygų pažeidimu. Esant esminiam
sutarties sąlygų pažeidimui, sutarties nutraukimas ir sumokėtos kainos grąžinimas laikytinas proporcinga priemone pažeistoms pirkėjo teisėms apginti*.
* LAT 2015-03-13 nutartis Nr. 3K-3-142-687
Preliminarioji būsto pirkimo-pardavimo sutartis
KREDITAVIMAS
Pagrindinė būsto pirkimo-pardavimo sutartis
BŪSTAS JŪSŲ!
SU NEKILNOJAMUOJU TURTU SUSIJUSIO KREDITO ĮSTATYMAS | |
Taikomas, kai: ▪ kredito gavėjas – fizinis asmuo, imantis kreditą asmeninėms, šeimos, namų ūkio reikmėms; ▪ kredito gavėjo įsipareigojimų įvykdymas užtikrinamas nekilnojamojo turto hipoteka arba su nekilnojamuoju turtu susijusia teise; ▪ kredito paskirtis – įgyti arba išlaikyti teisę į žemės arba kito esamo ar projektuojamo nekilnojamojo turto nuosavybę. | Netaikomas: ▪ kai kreditas suteikiamas be palūkanų ir jokių kitų mokesčių; ▪ iki 1 mėnesio termino sąskaitos kreditavimo sutartims; ▪ kredito sutartims, kurios yra sudaromos pagal susitarimą, pasiektą teisme arba viešojo administravimo institucijoje; ▪ kredito sutartims, sudaromoms pagal Lietuvos Respublikos valstybės paramos daugiabučiams namams atnaujinti (modernizuoti) įstatymą. |
SĄLYGOS, PALANKIOS PIRKĖJUI
Ikisutartiniai santykiai:
▪ griežta kredito suteikimo procedūros struktūra;
▪ klientui pateikiamos informacijos gausa;
▪ kredito suteikimo procesą valdo klientas;
▪ įpareigojantis pasiūlymas – kreditoriaus laisvės suvaržymas.
„Kredito atostogų“ galimybė:
įsipareigojimų pagal kredito sutartį vykdymo atidėjimas ne ilgesniam negu 3 mėn. laikotarpiui susiklosčius išimtinėms aplinkybėms (nutraukus santuoką; mirus sutuoktiniui; tapus bedarbiu; pripažinus nedarbingu arba iš dalies darbingu).
SĄLYGOS, PALANKIOS PIRKĖJUI
Skolų valdymas:
▪ kreditorius privalo bendradarbiauti su skolininku ir svarstyti priemones įsiskolinimui valdyti;
▪ kredito sutarties nutraukimas – tik vėluojant > 120 dienų.
Kredito gavėjo apsauga:
▪ teisė atsisakyti kredito sutarties;
▪ ribotas išankstinio grąžinimo mokestis;
▪ maksimalios netesybos 0,05 %/d.;
▪ ribotas palūkanų didinimas pažeidimo atveju;
▪ reikalavimų perleidimas tik kitiems kredito davėjams, įrašytiems į sąrašą.
Situacija:
▪ Tarp šalių buvo sudaryta kredito sutartis su vėlesniais pakeitimais ir papildymais;
▪ kredito gavėjas vėlavo vykdyti savo įsipareigojimus kreditoriui; todėl
▪ kreditorius pareikalavo kredito gavėjo sumokėti 0,08% delspinigius bei 11% metines
palūkanas už neįvykdytus
įsipareigojimus.
Kokios pasekmės?
Lietuvos Respublikos su nekilnojamuoju turtu susijusio kredito įstatymo 16 str. 6 d. nustato, kad pavėluoto
kredito įmokų mokėjimo atvejais kredito gavėjui taikomos netesybos negali būti didesnės kaip 0,05% pradelstos sumokėti sumos už kiekvieną pradelstą dieną.
Atsižvelgiant į įstatymo nuostatas, kredito gavėjo sudarytoje kredito sutartyje Nr. BS1133040103 su vėlesniais pakeitimais ir papildymais nustatyti 0,08% delspinigiai mažinami iki 0,05%, o 11% palūkanos –
iki 5%*.
* Vilniaus apygardos teismo 2017-09-07 nutartis Nr. e2A-25-590/2017
NUOMOS YPATUMAI
GYVENAMOSIOS VIETOS DEKLARAVIMAS BE NUOMOTOJO SUTIKIMO
▪ Jeigu šalys pasirašo nuomos sutartį, kuri yra rašytinė (nesvarbu, ar ji išviešinta, ar neišviešinta, ar notariškai patvirtinta, ar
nepatvirtinta), gyvenamosios vietos registracija savivaldybėje su tokia sutartimi yra priimtina; tačiau
▪ jeigu nuomojamas būstas įsigytas su kreditu, reikalingas kreditoriaus, t. y. banko, sutikimas; be to
▪ būtina atkreipti dėmesį, ar pasirašyta sutartis terminuota, ar galutinio termino vis dėlto neturi. Jeigu sutartis terminuota, registracija būste baigiasi kartu su nuomos sutartimi.
Situacija:
▪ Šalys sudarė būsto nuomos sutartį;
▪ sutartyje numatyti 0,2% delspinigiai už vėlavimą sumokėti nuomos mokestį;
▪ nuomotojo prašomos priteisti netesybos sudaro beveik 30% viso nuomininko nesumokėto nuomos mokesčio.
Ar teismas gali sumažinti nuomos sutartyje
nurodytus delspinigius?
Atsižvelgiant į tai, kad nuomos sutarties tikslas buvo
užsitikrinti gyvenamąją vietą, abi šalys yra fiziniai asmenys, nuomotojas nenurodė, kokius konkrečiai nuostolius jis
patyrė dėl nuomos mokesčio, kuris turės būti visiškai atlygintas, nesumokėjimo, nuomininko turtinę padėtį, delspinigių ir nesumokėto nuomos mokesčio dydžių
santykį, laikytina, kad sutartyje nustatytos netesybos yra
per didelės, neproporcingos, jų dydis prieštarauja
protingumo, sąžiningumo principams, todėl netesybų dydis mažinamas perpus*.
* LAT 2016-07-26 nutartis Nr. e3K-3-376-313/2016
Rent2Buy – geriausia išeitis neturint pradinio įnašo? | |
Privalumai: ▪ nereikia pradinio įnašo; ▪ paprastai sudaroma dvejų metų nuomos sutartis, sumokėtas nuomos mokestis vėliau gali būti pripažintas sukauptu pradiniu įnašu; ▪ nuomininkui suteikiama pirmumo teisė įsigyti būstą. | Trūkumai: ▪ nėra jokio išankstinio kredito įstaigos įsipareigojimo ateityje suteikti kreditą; ▪ suteikdama paskolą būstui įsigyti kredito įstaiga turi įvertinti atitiktį ASN* reikalavimams; ▪ kredito neteikimo rizika pasikeitus vartotojo finansinei padėčiai; ▪ kredito neteikimo rizika pasikeitus ASN, kredito įstaigų reguliavimui ar kitam teisiniam reglamentavimu; ▪ būsto kainų pasikeitimo rizika. *Lietuvos banko patvirtinti Atsakingojo skolinimo nuostatai |
Czech Republic CEE Attorneys Xxxxxxx Legal s.r.o., advokátní kancelář Xxxxxxxx 881/27 120 00 Prague 2 - Vinohrady x000 000 000 000 | Hungary CEE Attorneys Dessewffy & Xxxxx Xxxxxxx Bellak Partnership Xxxx Xxxx u. 12. Budapest, 1126 x00 000 000000 | Latvia CEE Attorneys 00x-0 Xxxxxxxx xxxxxx XX-0000 Xxxx x000 000 00000 | Lithuania Partnership of Professional Attorneys “CEE Attorneys” Konstitucijos ave. 26 LT-08105 Vilnius x000 000 00000 |
Poland CEE Attorneys Xxxxxxxx, Xxxxxx & Xxxxxxxxxx Spółka Jawna ul. Wiśniowa 40B lok. 13 02-520 Warsaw x00 00 000 00 00 | Romania Xxxxxx, Gidei si Asociatii S.C.A. 00 Xxxxxxxxxx Xxxxxx, Xxxxx 0 Xxxxxx 000, Xxxxxx 0, 000000 Xxxxxxxxx x00 00 000 00 00 | Slovakia CEE Attorneys Xxxxxx Xxxxxxxx s.r.o., advokátska kancelária Štefánikova 41 811 04 Bratislava x000 000 000 000 | Ukraine CEE Attorneys 00-X Xxxxxxxxxxxx Xxxxxx, xxxxxx 000, Xxxx, 00000 x000 00 000 00 00 |
KONTAKTAI