NEKILNOJAMOJO TURTO PIRKIMAS IR PARDAVIMAS
NEKILNOJAMOJO TURTO PIRKIMAS IR PARDAVIMAS
NEKILN OJAMOJO T URTO PIRKIMAS IR PARDAVIMAS
Nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sandoris turi būti notarinės formos
Notaro patvirtintas sandoris turi didesnę jrodomąją galią ir gali būti nuginčytas tik teisme. Notarinės formos nesilaikymas nekilnojamojo daikto perleidimo atveju sandorj daro negaliojantj.
Nekilnojamojo daikto perleidimo sutartis gali būti tvirtinama pas bet kurj Lietuvo- je profesinę veiklą vykdantj notarą, nepriklausomai nuo Jūsų gyvenamosios vietos ar daikto buvimo vietos. Notaras pasirenkamas sandorio šalių susitarimu.
Notaras yra tvirtinamos sutarties teisėtumo garantas
• Notaras, siekdamas jsitikinti tvirtinamo sandorio teisėtumu, prieš tvirtindamas nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sandorj, patikrina valstybės registrus: Gyventojų registrą, Neveiksnių ir ribotai veiksnių asmenų registrą, Nekilnojamojo turto registrą, Hipotekos registrą ir Turto arešto aktų registrą. Taip jsitikinama, ar nekilnojamojo daikto pardavėjas yra daikto savininkas, taip pat ar jis yra veiksnus šioje srityje asmuo bei nėra sudaręs pagalbos priimant sprendimus sutarties, ar daik- tas nėra suvaržytas hipoteka, areštuotas bei ar jam nėra pritaikyti kiti disponavimo apribojimai. Tokia tvarka padeda išvengti galimų sukčiavimo ir manipuliavimo ne- kilnojamuoju turtu atvejų bei sutaupo turto pardavėjo laiką, nes nebėra reikalinga pačiam užsisakyti pažymų, laukti, kol jos bus parengtos, bei atsiimti. Valstybės regis- trų pateikiami duomenys ir išrašai tiek pat kainuoja juos užsakant notarui ar pačiam žmogui. Pažymėtina, kad valstybės registruose kaupiami duomenys visiškai nepa- keičia rašytinių dokumentų, todėl tam tikrais atvejais notarui yra reikalinga pateikti nuosavybės teisę pagrindžiančius (daikto jsigijimo dokumentus: sutartj, paveldėjimo teisės liudijimą ir pan.) ar kitus papildomus dokumentus.
• Prieš tvirtindamas sutartj, notaras taip pat jsitikina, ar parduodamas turtas nėra lai- komas šeimos turtu, t. y. ar tai nėra Jūsų vienintelė turima gyvenamoji vieta, kurioje gyvenate kartu su nepilnamečiais vaikais. Nustačius nurodytas aplinkybes, Jums bus reikalinga iki nekilnojamojo daikto perleidimo sutarties notarui pateikti teismo leidi- mą parduoti gyvenamąją patalpą.
• Notaras turi užtikrinti, kad būtų laikomasi visų teisės aktų reikalavimų, todėl, jei Ne- kilnojamojo turto registre nurodyta, kad parduodamas butas, garažas ar kita patalpa priklauso bendrijai, paradavėjas turės pateikti pažymą dėl atsiskaitymo su bendrija. Taip pat turto jgijėjui siūloma jsitikinti, ar jgyjamas turtas yra be skolų (pvz., už van- denj, elektrą ir pan.).
• Jei parduodamas turtas yra bendroji jungtinė sutuoktinių nuosavybė (pvz., jgytas santuokoje), tokiu atveju sandoryje kaip pardavėjai turi dalyvauti abu sutuoktiniai ar vienas iš jų, turintis kito sutuoktinio notariškai patvirtintą jgaliojimą.
• Jei daiktas yra dalinė savininkų nuosavybė ir vienas iš bendraturčių ketina jj par- duoti trečiajam asmeniui, turi būti jgyvendinta kitų bendraturčių pirmenybės teisė jsigyti perleidžiamą daikto dalj. Šis principas leidžia sumažinti bendraturčių skaičių ir užtikrinti efektyvesnj daikto naudojimą, valdymą ir disponavimą. Apie pirmenybės teisės jgyvendinimą bendraturčiams turi būti pranešama raštu per notarą. Prane- šime nurodoma, už kokią kainą daiktas parduodamas ir kitos sąlygos, kurios turi būti tapačios kaip ir tračiajam asmeniui, ketinančiam jsigyti parduodamą daiktą. Jei bendraturčiai atsisako pasinaudoti savo pirmenybės teise pirkti arba šios teisės nejgyvendina per vieną mėnesj, pardavėjas turi teisę parduoti savo dalj kitam asmeniui. Pažeidus pirmenybės teisę, bendraturtis turi teisę teismo tvarka prašyti, kad jam būtų perkeltos pirkėjo teisės ir pareigos.
• Sudarant žemės ūkio paskirties žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutartj, notarui turi būti pateikiami Lietuvos Respublikos žemės ūkio paskirties žemės jsigijimo jstatyme numatyti dokumentai. Sudarant miškų ūkio paskirties žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutartj, notarui turi būti pateikiami Lietuvos Respublikos miškų jstatyme numatyti dokumentai.
• Perkant nekilnojamąjj turtą už paskolą, notarui turi būti pateikiamas kreditoriaus išduotas patvirtinimas apie paskolos suteikimą.
• Notaras, nustatęs, kad nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartis prieštarauja teisės aktų reikalavimams ar neatitinka jų, privalo atsisakyti atlikti notarinj veiksmą.
Sutarties turinys
• Sudaromoje nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartyje nurodomi tikslūs perleidžiamo daikto identifikaciniai duomenys, nurodyti Nekilnojamojo turto regis- tre, t. y. tiksli daikto vieta, unikalus numeris, paskirtis ir kt. Taip pat nurodomi tikslūs sandorio šalių duomenys: vardai, pavardės, asmens kodai, gyvenamoji vieta. Sutar- tyje aptariama, kokia nuosavybės forma daiktas yra jgyjamas: bendrosios jungtinės sutuoktinių nuosavybės teise ar asmenine nuosavybės teise. Būtinas pirkimo-par- davimo sutarties elementas yra kaina, t. y. už kokią sumą yra perleidžiamas daiktas.
• Kita iš būtinų sutarties sąlygų perleidžiant žemės sklypą, kuriame yra statinių, pasta- tų, jrenginių ir pan., yra statinių nuosavybės teisės j juos perėjimo klausimas. Taip pat perleidžiant pastatus, jrenginius ar kitokius nekilnojamuosius daiktus, būtina aptarti pirkėjo teises j žemės sklypą, ant kurio jie stovi.
NEKILN OJAMOJO T URTO PIRKIMAS IR PARDAVIMAS
• Sutartyje taip pat privaloma aptarti nuosavybės teisės perėjimo momentą. Nuosa- vybės teisė pirkėjui pereina nuo priėmimo-perdavimo akto pasirašymo momento. Paprastai priėmimo-perdavimo aktas yra sudedamoji nekilnojamojo turto pirki- mo-pardavimo sutarties dalis, todėl nekilnojamasis daiktas pirkėjui pereina nuo su- tarties sudarymo. Sutarties šalims susitarus, kad daiktas pirkėjui bus perleidžiamas ne iš karto, bet po kurio laiko, priėmimo-perdavimo aktas sudaromas atskirai.
• Pirkimo-pardavimo sutartyje privaloma aptarti ne tik daikto kainą, bet ir atsiskaity- mo sąlygas. Jei sutartyje numatoma, kad visa daikto kaina sumokama ne iš karto, pvz., perkant būstą už paskolą, sutartyje numatyta tvarka ir terminais pradavėjas turi patvirtinti, kad pirkėjas su juo yra atsiskaitęs, t. y. išduoti pakvitavimą. Šiuo atveju, siekiant užtikrinti pardavėjo interesus, notaras perduoda informaciją Nekilnojamojo turto registrui, kuriame uždedama apribojimo disponuoti jsigytu daiktu žyma. Par- davėjo išduotas pakvitavimas yra pagrindas tokiai žymai išregistruoti. Siekiant jtvir- tinti pirkėjo ir pardavėjo interesų pusiausvyrą, kai atsiskaitymas pagal sutartj atlie- kamas bankiniais pavedimais, siūlyta pirkimo-pardavimo sutartyje numatyti, kad, pardavėjui sutartyje numatyta tvarka ir terminais neišdavus pakvitavimo, pirkėjas sutarties jvykdymą gali pagrjsti notarui pateikdamas banko patvirtintus mokėjimo pavedimus. Notaras tokiu atveju išduoda liudijimą apie visišką atsiskaitymą, kuris yra pagrindas išregistruoti disponavimo apribojimus.
• Sutartyje taip pat numatomos kitos jstatyminės ir šalių susitartos pirkėjo ir pardavė- jo teisės ir pareigos bei garantijos.
Notaras perduoda duomenis apie sudarytus sandorius valstybės registrams
Siekiant užtikrinti „vieno langelio“ principą turto pirkėjams nebereikia patiems kreiptis j Nekilnojamojo turto registro tvarkytoją (VĮ Registrų centrą) dėl sutarties fakto ar nuosavybės teisių jregistravimo, visa tai atlieka notaras, patvirtinęs sandorj. Taip pat, jei jgyjamas daiktas yra perkamas už paskolą ir jkeičiamas kreditoriui, notaras apie sudarytos hipotekos sutarties faktą informaciją perduoda Lietuvos Respublikos hi- potekos registrui. Kaip ir valstybės registruose esančių duomenų tikrinimo atveju, taip ir šiuo, notaras tarpininkaudamas tarp klientų ir valstybės registrų tvarkytojo iš klientų surenka atlyginimą už valstybės registrų tvarkytojo suteiktas paslaugas ir perduoda jj VĮ Registrų centrui.