NEKILNOJAMOJO TURTO VERTINIMO ATASKAITA Nr. 21/649 NT

Dokumentą elektroniniu parašu pasirašė INESA,PUNDZIENĖ

Data: 2021-09-07 12:52:40

Dokumentą elektroniniu parašu pasirašė GIEDRIUS,BAGOČIŪNAS Data: 2021-09-07 12:37:10

NEKILNOJAMOJO TURTO VERTINIMO ATASKAITA Nr. 21/649 NT

Vertinamas turtas: Pastatas - Dvaras

Turto adresas: Rokiškio r. sav., Xxxxxxxx xxx., Xxxxxxxxx x., Xxxxxx x. 44

Turto apžiūros data: 2021 m. liepos mėn. 27 d.

Vertinimo ataskaitos surašymo data: 2021 m. liepos mėn. 27 d. - 2021 m. rugpjūčio mėn. 31 d.

Vertinimo atvejis ir tikslas: Privalomasis rinkos vertės nustatymas nuosavybės teisės perleidimo tikslu

Vertintojas: Xxxxx Xxxxxxxxx

(Kv. paž. Nr. 000311, išduotas 2016 m. spalio mėn. 18 d.)

Vilnius, 2021 m.

Turto vertinimo ataskaita negali būti kopijuojama, platinama visa arba atskiromis dalimis be vertintojo raštiško sutikimo. Vertinimo ataskaita galioja tik pasirašyta originaliu/mobiliu turto vertintojo parašu. Vertinimo ataskaita yra konfidencialus dokumentas, parengtas pagal užsakovo užsakymą ir skirtas naudoti vertinimo ataskaitoje nurodytam vertinimo atvejui ir tikslui.

TURTO VERTĖS NUSTATYMO PAŽYMA

21/649 NT

Vertinimo užsakovas:	Rokiškio rajono savivaldybės administracija
Registras, kuriame kaupiami ir laikomi duomenys apie užsakovą:	VĮ Registrų centras JAR
Vertinimo atvejis ir tikslas:	Privalomasis rinkos vertės nustatymas nuosavybės teisės perleidimo tikslu
Vertinamo turto apžiūros data:	2021 m. liepos mėn. 27 d.
Vertinimo ataskaitos surašymo data:	2021 m. liepos mėn. 27 d. - 2021 m. rugpjūčio mėn. 31 d.
Vertinamas turtas:	Pastatas - Dvaras
Adresas:	Rokiškio r. sav., Xxxxxxxx sen., Skuomantų k., Komarų g. 44
Savininkas:	ROKIŠKIO RAJONO SAVIVALDYBĖ, a.k. 111101681.

Dvaras

Unikalus numeris:	Žymėjimas plane:	Pagrindinė naudojimo paskirtis:	Bendras plotas:	Baigtumo procentas:	Statybos metai:
4400-2362-7392	1A1p	Gyvenamoji (vieno buto pastatai)	523.18 kv. m	26 proc.	1800-1863
Įregistravimo pagrindas:	2010-11-29 Apylinkės teismo sprendimas Nr. 0-0000-000/2010.
Valdymo forma:	Nuosavybės teisė.
Juridiniai faktai:	Įrašų nėra.
Žymos:	Įrašų nėra.
Vertinimo metodas:	Išlaidų (kaštų) metodas.

Išvada dėl nekilnojamojo turto rinkos vertės:

Atsižvelgiant į turto vertei įtaką darančias sąlygas ir aplinkybes, darome išvadą, kad vertinamo nekilnojamojo turto rinkos

vertė nustatyta išlaidų (kaštų) metodu turto vertinimo dieną (2021 m. liepos mėn. 27 d.) yra:

6 110 EUR (šeši tūkstančiai vienas šimtas dešimt eurų).

Vertintojas nurodo, kad išvada dėl turto vertės yra parengta nesant ginčui dėl turto vertės nustatymo tarp užsakovo ir turto arba verslo vertinimo įmonės ar kitų asmenų.

Vertintojas nurodo, kad vertinamas turtas sudaro užbaigtą visumą.

Turto vertintojas: Xxxxx Xxxxxxxxx

Kv. paž. Nr. 000311, išduotas 2016 m. spalio mėn. 18 d. (pasirašyta elektroniniu parašu)

Turto vertintojo asistentė: Xxxxxx Xxxxxxxxxxxx

Kv. paž. Nr. 000237, išduotas 2019 m. spalio mėn. 3 d. (pasirašyta elektroniniu parašu)

Direktorius: Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx

Įrašymo į Išorės turto arba verslo vertinimo veiklą (pasirašyta elektroniniu parašu)

turinčių teisę verstis asmenų sąrašą pažymėjimo Nr. 000076

AIŠKINAMASIS RAŠTAS

Turto vertinimas atliktas ir ataskaita paruošta užsakovui, kuris šiuo atveju yra Rokiškio rajono savivaldybės, įmonės kodas 188772248, administracija (buveinės adresas – Respublikos g. 94, Rokiškis; registro tvarkytojas – VĮ Registrų centras JAR), remiantis sutartimi, siekiant nustatyti nekilnojamojo turto rinkos vertę nuosavybės teisės perleidimo tikslu.

Vertinamas turtas: Pastatas - Dvaras, unikalus numeris 4400-2362-7392, esantis adresu Rokiškio r. sav., Xxxxxxxx sen., Skuomantų k., Komarų g. 44.

Xxxxx vertinimas atliktas ir ši ataskaita parengta UAB APUS TURTAS, į. k. 302249875, vardu; Įrašymo į Išorės turto arba verslo vertinimo veiklą turinčių teisę verstis asmenų sąrašą pažymėjimo Nr. 000076; bendrosios profesinės civilinės atsakomybės draudimo liudijimas Nr. PCAD 068767, išduotas 2021 m. sausio mėn. 28 d., galioja 2021 02 08 – 2022 02 07; buveinės adresas – Žalgirio g. 135, LT-08217, Vilnius; registro tvarkytojas – VĮ Registrų centras JAR. Vertinamą turtą 2021 m. liepos mėn. 27 d. apžiūrėjo ir ataskaitą parengė turto vertintojo asistentė Xxxxxx Xxxxxxxxxxxx (Kv. paž. Nr. 000237, išduotas 2019

m. spalio mėn. 3 d.) bei turto vertintoja Xxxxx Xxxxxxxxx (Kv. paž. Nr. 000311, išduotas 2016 m. spalio mėn. 18 d.). Įmonės

vardu turto vertinimo ataskaitą patvirtino UAB APUS TURTAS direktorius Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx.

Vertintojas vertindamas remiasi rinkos ir ekonomikos logika bei kriterijais, pagrįstais rinkos ir ekonomikos sąlygų stebėjimų ir tyrimų rezultatais.

Vertinamo nekilnojamojo turto vertė nustatyta atsižvelgiant į rinkos konjunktūros sąlygas vertinimo metu, darant prielaidą, kad nuo turto apžiūros iki ataskaitos paruošimo datos nekilnojamojo turto rinkos konjunktūra bei turto būklė iš esmės nepasikeitė.

Vertinimo metu dėl COVID-19 grėsmių atsiranda vertintojo nustatytos turto vertės neapibrėžtumas (uncertainty), tačiau vertintojai dar neturi išsamesnių duomenų apie galimas rinkos pokyčių tendencijas ir jų galimybę įtakoti nustatytą rinkos vertę.

TURINYS

1. BENDROJI DALIS 5

1.1. Bendrosios sąvokos ir apibrėžimai 5

1.2. Darbo apimties aprašymas 6

1.3. Vertinimo užsakovas ir užduotis 6

1.4. Turto vertintojas 6

1.5. Vertės nustatymo pagrindas 6

1.6. Tyrimo apimtis 6

1.7. Informacijos šaltiniai 7

1.8. Patvirtinimas, kad vertinamas buvo atliktas pagal Tarptautinius vertinimo standartus ir 7

Europos vertinimo standartus 7

1.9. Ribojančios sąlygos ir vertintojų atsakomybės ribos 8

1.10. Turto vertinimo prielaidos 9

2. VERTINAMO TURTO APRAŠYMAS 11

2.1. Rinkos tendencijos ir bendro pobūdžio komentarai 11

2.2. Vertinamo turto vietos ir aplinkos aprašymas 24

2.4.Vertinamo turto aprašymas 28

2.5. Rinkos konjunktūra 29

2.6. Geriausias panaudojimas, plėtros galimybės ir alternatyvus panaudojimas 29

3.1. Turto vertintojo parinkti metodai vertinamo objekto vertei nustatyti 30

3.2. Svarbiausi turto vertės nustatymo kriterijai 33

3.3. Turto vertės nustatymas 33

4. IŠVADOS DĖL TURTO VERTĖS 36

ATASKAITOS PRIEDAI 37

1. Apžiūros aktas;

2. Fotonuotraukos;

3. Valstybės įmonės Registrų centras dokumentai, kopijos.

1. BENDROJI DALIS

1.1. BENDROSIOS SĄVOKOS IR APIBRĖŽIMAI

Nekilnojamasis turtas – žemė ir kiti objektai, kurie yra natūrali žemės dalis, pvz., medžiai ir mineralinės iškasenos, su žeme susieti objektai, pavyzdžiui, pastatai ar jų aplinkos pagerinimo darbai, visi stacionarūs pastatų priklausiniai, pvz., mechaniniai ir elektros įrenginiai, naudojami pastatui aptarnauti ir esantys ant žemės ar po žeme. 1

Individualusis turto arba verslo vertinimas – turto arba verslo, atsižvelgiant į individualias jo savybes tam tikrą dieną, vertinimas atitinkamu turto arba verslo vertinimo metodu, kurio taikymo procedūros ir tvarka nustatytos Turto ir verslo vertinimo metodikoje. 1

Turto ir verslo vertinimo metodika – Lietuvos Respublikos Vyriausybės arba jos įgaliotos institucijos priimtas teisės aktas, kuriame reglamentuojama Tarptautiniuose vertinimo standartuose ir Europos vertinimo standartuose nustatytų turto ir verslo vertinimo metodų šiuose standartuose nustatytais vertinimo atvejais taikymo Lietuvos Respublikoje procedūros ir tvarka. 1

Turto arba verslo vertinimo paslaugos užsakovas (toliau – užsakovas) – fizinis asmuo, juridinis asmuo ar kita organizacija arba jų filialai, kuriems pagal jų nuostatus suteikta teisė sudaryti sutartis, sudarę su turto arba verslo vertinimo įmone turto arba verslo vertinimo sutartį. 1

Turto arba verslo vertinimo įmonė – Lietuvos Respublikoje įsteigtas juridinis asmuo, kitos valstybės narės juridinis asmuo ar kita organizacija arba jų filialai, kurie Lietuvos Respublikos teisės aktų nustatyta tvarka verčiasi turto arba verslo vertinimo veikla. 1

Turto arba verslo vertintojas – Lietuvos Respublikos ar kitos valstybės narės pilietis, kitas fizinis asmuo, kuris naudojasi Europos Sąjungos teisės aktų jam suteiktomis judėjimo valstybėse narėse teisėmis, vertinantis turtą arba verslą. 1

Rinkos vertė – apskaičiuota suma, kuri tinkamai pristačius turtą rinkai vertinimo datą turėtų būti gauta už turtą ar įsipareigojimą sudarant sandorį įprastomis rinkos sąlygomis tarp norinčio parduoti pardavėjo ir norinčio pirkti pirkėjo, tinkamai pristačius turtą rinkai, kai šalys veikia dalykiškai, apdairiai ir laisva valia. 1

Teisės į nekilnojamąjį turtą – visos su nekilnojamojo turto nuosavybe susijusios teisės, interesai ir nauda. 2

Specialioji prielaida – prielaida, pagal kurią yra pripažįstami faktai, kurie skiriasi nuo faktiškai esančių vertinimo datą

arba kurios tipinis rinkos dalyvis vertinimo datą nepadarytų. 1

Turto geriausias panaudojimas yra jo panaudojimas, kuris leidžia turtą panaudoti produktyviausiu būdu, yra teisiškai leistinas ir įmanomas finansiškai. Turto geriausias panaudojimas gali būti apibrėžiamas esamo ar alternatyvaus turto atžvilgiu. Toks naudojimas nustatomas nustatant kainą, kurią jis norėtų siūlyti, atsižvelgiant į rinkos dalyvio numatytą turto paskirtį. 3

Nekilnojamojo turto masinis vertinimas – nekilnojamojo turto vertinimo būdas, kai per nustatytą laiką, taikant bendrą metodologiją ir automatizuotas Nekilnojamojo turto registro ir rinkos duomenų bazėse sukauptų duomenų analizės ir vertinimo technologijas, yra įvertinama panašių nekilnojamojo turto objektų grupė. Atlikus nekilnojamojo turto masinį vertinimą, parengiama bendra tam tikroje teritorijoje esančio nekilnojamojo turto vertinimo ataskaita, o kiekvieno nekilnojamojo turto vieneto ataskaita nerengiama.

Nekilnojamojo turto vidutinė rinkos vertė – nekilnojamojo turto vertė, nustatyta Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymo straipsnio 2 dalyje nurodytais turto vertinimo metodais ir būdais.

1 Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų jstatymo pakeitimo jstatymas, 2011 m. birželio mėn. 22 d. Nr. XI-1497;

2Tarptautiniai vertinimo standartai (International Valuation Standarts), 2020;

3Tarptautiniai vertinimo standartai (International Valuation Standarts), 2020;

1.2. DARBO APIMTIES APRAŠYMAS

Vertinimo užsakovas kreipėsi su prašymu nustatyti turto vertę. Užsakovo prašymo pagrindu pagal Lietuvos Respublikos Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatyme numatytus reikalavimus tarp vertintojo ir užsakovo dviem egzemplioriais buvo sudaryta rašytinė vertinimo paslaugų sutartis. Su užsakovu buvo raštu suderinta darbo apimtis ir pasirašyta paslaugų teikimo sutartis. Kai kurie darbo apimties punktai yra pateikti ir šios ataskaitos aprašomojoje dalyje.

Vertintojas patvirtina, kad nustatė vertinamo turto egzistavimo faktą ir užfiksavo jį fotonuotraukos (žr. ataskaitos priedus). Taip pat buvo užfiksuota kita turto apžiūros metu gauta informacija (apie turto teisinį režimą ir kitus individualius požymius). Atlikus turto apžiūrą buvo surašytas apžiūros aktas, kuris pateiktas šios ataskaitos prieduose.

Remiantis aukščiau išvardintais veiksmais ir jų rezultatais, turto apžiūros metu ir vertinimo eigoje surinkta ir apibendrinta informacija, buvo atlikti skaičiavimai ir pateikta išvada apie vertinamo turto vertę bei surašyta turto rinkos vertės nustatymo ataskaita.

1.3. VERTINIMO UŽSAKOVAS IR UŽDUOTIS

1.4. TURTO VERTINTOJAS

m. liepos mėn. 27 d. apžiūrėjo ir ataskaitą parengė turto vertintojo asistentė Xxxxxx Xxxxxxxxxxxx (Kv. paž. Nr. 000237, išduotas 2019 m. spalio mėn. 3 d.) bei turto vertintoja Xxxxx Xxxxxxxxx (Kv. paž. Nr. 000311, išduotas 2016 m. spalio mėn. 18 d.). Įmonės vardu turto vertinimo ataskaitą patvirtino UAB APUS TURTAS direktorius Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx.

Vertintojas pareiškia, kad gali atlikti ir atliks objektyvų ir nešališką vertinimą.

Vertintojas pareiškia, kad nėra susijęs su kokiais nors reikšmingais ryšiais su vertinamu objektu ir su vertinimą užsakiusiu užsakovu, neturi vertinamo turto ar jo dalies nuosavybės ar kitų teisių, taip pat kitų asmeninių interesų ir nusistatymų suinteresuotų šalių atžvilgiu.

Vertintojas pareiškia, kad turi pakankamą kompetenciją vertinimui atlikti.

1.5. VERTĖS NUSTATYMO PAGRINDAS

Atsižvelgiant į vertinimo tikslą ir atvejį:

Pagal TVS Vertinimo pagrindas – Pirmos kategorijos, kuri parodo labiausiai tikėtiną kainą, kuri būtų gauta atlikus menamą mainų sandorį laisvoje ir atviroje rinkoje. Šiai kategorijai priskiriama rinkos vertė kaip ji apibrėžiama Tarptautiniuose turto vertinimo standartuose bei Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatyme.

Ataskaitoje atlikti skaičiavimai surašyti nacionalinės Lietuvos Respublikos valiutos – euro išraiška.

1.6. TYRIMO APIMTIS

Sudarytos vertinimo paslaugų sutarties sąlygomis, atliekant turto vertinimą, visiems tyrimams, apklausoms, analizėms, kurių atlikimui duomenys yra sukaupti vertintojo duomenų bazėje siekiant vertinimo tikslų, netaikomi jokie

apribojimai. Visi kiti tyrimai, apklausos ir analizės atliekamos naudojantis tik viešai prieinamą arba užsakovo pateikta informacija. Visi kiti nepaminėti tyrimai, apklausos ar analizės gali būti atliekamos tik papildomu šalių susitarimu, apie tai pažymint turto vertinimo ataskaitoje ir darbų apimties aprašyme.

Vertinimas atliekamas atsižvelgiant į vertinamą turtą, vertinimo tikslą ir surinktus duomenis apie:

- vertinamo turto vietos buvimo socialinius, ekonominius rodiklius;

- vertinamo turto rinkos konjunktūrą;

- vertinamo turto teisinį režimą;

- turto plėtros galimybes ir (arba) alternatyvų panaudojimą.

1.7. INFORMACIJOS ŠALTINIAI

Pagrindiniai teisiniai ir metodologiniai šaltiniai, reglamentuojantys nekilnojamojo turto vertinimą:

Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo pakeitimo įstatymas, 2011 m. birželio mėn. 22 d. Nr.

XI-1497;

Lietuvos Respublikos finansų ministro 2012 m. balandžio mėn. 27 d. įsakymu Nr. 1K-159 patvirtinta „Turto ir verslo

vertinimo metodika”;

Lietuvos Respublikos finansų ministro įsakymas "DĖL FINANSŲ MINISTRO 2012 m. BALANDŽIO 27 d. ĮSAKYMO Nr. 1K-

159 „DĖL TURTO IR VERSLO VERTINIMO METODIKOS PATVIRTINIMO“ PAKEITIMO", 2013 m. gegužės 31 d. Nr. 1K-194;

Tarptautiniai turto vertinimo standartai (International Valuation Standarts), 2020; Turto arba verslo vertintojų profesinės etikos kodeksas (Žin., 2012, Nr. 50-2503); Patvirtinti Europos turto vertinimo standartai, 2020;

Lietuvos Respublikos Konstitucija; Lietuvos Respublikos Civilinis kodeksas;

Valstybės įmonės Registrų centro internetinis puslapis (xxx.xxxx.xx); Kiti teisiniai aktai;

Vertinant nekilnojamąjį turtą vertintojas naudojosi: Užsakovo pateikta kadastrinių matavimų bylos kopija;

Turto apžiūros medžiaga (nuotraukos ir kt. surinkta informacija);

Užsakovo pateiktu Pažymėjimu/Registro išrašu apie nekilnojamojo daikto ir daiktinių teisių į jį įregistravimą

Nekilnojamojo turto registre;

Užsakovo pateikta raštiška ir žodine informacija;

Lietuvos turto vertintojų asociacijos mokymo kursų, sesijų ir seminarų medžiaga (1994 – 2021);

Vertintojo duomenų banke sukauptais duomenimis apie nekilnojamojo turto rinką ir jos tendencijas, informacijos ir atliktų darbų (įvertinimo ataskaitų) archyvais;

UAB APUS TURTAS duomenų banku;

Lietuvos Respublikos centrinio banko skelbiami statistikos duomenimis;

Valstybės įmonės Registrų centras pateiktais sandorių duomenimis;

Teisiniais, metodiniais nurodymais ir literatūra, informaciniais šaltiniais bei periodiniais reklaminiais leidiniais;

Interaktyviais žemėlapiais: xxx.xxxx.xx, xxx.xxxxx.xx.

1.8. PATVIRTINIMAS, KAD VERTINAMAS BUVO ATLIKTAS PAGAL TARPTAUTINIUS VERTINIMO STANDARTUS IR

EUROPOS VERTINIMO STANDARTUS

Vertintojas patvirtina, kad vertinimas atliktas ir ataskaita surašyta pagal Tarptautinius vertinimo standartus.

Vertinimo dieną galiojo 2020 metais patvirtinti Tarptautiniai vertinimo standartai.

Vertintojas patvirtina, kad vertinimas atliktas ir ataskaita surašyta pagal Europos vertinimo standartus. Vertinimo dieną galiojo 2020 metais patvirtinti Europos vertinimo standartai (9-asis leidimas).

Turto vertinimo ataskaita laikoma teisinga, kol ji nenuginčyta įstatymų numatyta tvarka.

1.9. RIBOJANČIOS SĄLYGOS IR VERTINTOJŲ ATSAKOMYBĖS RIBOS

Vertintojas nurodo, kad išvada dėl turto vertės yra parengta nesant ginčui dėl turto vertės nustatymo tarp užsakovo ir turto arba verslo vertinimo įmonės ar kitų asmenų.

Turtas vertinamas kaip vientisas objektas ir sudaro užbaigtą visumą.

Vertintojas pasinaudojo užsakovo pateiktais dokumentais bei jų kopijomis. Vertintojas detaliai netyrė vertinamo turto nuosavybės teisių, neatliko turto nuosavybės dokumentų ekspertizės, kadangi tai nėra vertinimo ataskaitos objektas. Vertintojas neapžiūrėjo uždengtų, nematomų ar neprieinamų konstrukcijų ir daro prielaidą, kad šios konstrukcijos yra suremontuotos ir geroje būklėje, kadangi duomenų apie jų netinkamą būklę nebuvo, galimybės apžiūrėti nėra. Vertintojas negali pareikšti jokios nuomonės apie neapžiūrėtų konstrukcijų būklę ir ši ataskaita neturėtų būti traktuojama kaip objektų konstrukcijų būklės stabilumą patvirtinantis dokumentas.

Vertintojas pažymi, kad neatsako už užsakovo pateiktų duomenų tikslumą, paslėptus defektus, jei pateiktų duomenų neatitikimas esamai turto būklei turėtų įtakos vertės nustatymui.

Šios ataskaitos autoriai neatsako už juridinius klausimus, nekilnojamojo turto apmatavimus ir kitus atliktus darbus, nuosavybės teisės klausimus, paslėptas ir nežinomas turto vertę įtakojančias sąlygas, toksines atliekas ir teršalus, dirvos ir geologines savybes, aplinkosauginius, techninius ir panašius veiksnius, dėl kurių vertinamo turto vertė galėtų tapti didesne ar mažesne nei nustatyta ataskaitoje, kadangi tokių duomenų vertintojui pateikta nebuvo ir jie nėra viešai prieinami.

Vertinimo ataskaita yra konfidencialus dokumentas, parengtas pagal užsakovo užsakymą ir skirtas naudoti vertinimo

ataskaitoje nurodytam vertinimo atvejui ir tikslui.

Vertinamo turto vertė nustatyta pagal ataskaitoje nurodytos turto apžiūros datos būklę ir naudojimo sąlygas. Turto vertintojas daro prielaidą, kad nuo turto apžiūros iki ataskaitos paruošimo datos nekilnojamojo turto rinkos konjunktūra, turto būklė iš esmės nepasikeitė, kadangi turto vertė nustatoma turto apžiūros dienai. Vertintojo nuomonė apie turto vertę galioja įvertinimo dieną. Vertintojas neprisiima įsipareigojimų dėl turto vertės, pasikeitus turto naudojimo sąlygoms ar po įvykių bei sprendimų, kurie gali atsirasti po šios ataskaitos pateikimo.

Xxxxx vertintojas pareiškė nepriklausomą nuomonę dėl vertinamo turto vertės. Ši nuomonė nėra privaloma užsakovui bei trečiosioms šalims.

Vertintojas vertindamas remiasi rinkos ir ekonomikos logika bei kriterijais, pagrįstais rinkos ir ekonomikos sąlygų stebėjimų ir tyrimų rezultatais.

Nustačius vertinimo klaidas arba netikslumus, vertintojas įsipareigoja nedelsiant pranešti apie tai užsakovui ir, jam pageidaujant, nemokamai pakoreguoti turto vertinimo ataskaitą.

Šioje ataskaitoje komentarai, nuomonės ir išvados yra pateikiamos, aptariamos ir nagrinėjamos tiek, kiek manoma esant reikalinga nustatytai vertei pagrįsti. Konkretūs faktiniai duomenys, kuriais remiantis buvo nustatyta vertė, laikomi bylose.

Užsakovas patvirtina, kad vertinamo turto savininkas yra tinkamai informuotas apie vertinamo turto apžiūrą. Vertintojas

neprisiima atsakomybės dėl klaidingos informacijos.

Vertintojas vertindamas naudojasi informacija, kuri jam yra pateikta ir (arba) viešai prieinama, rodanti padėtį iki turto

arba verslo vertinimo dienos ir vertinimo metu.

VĮ Registrų centras nepateikia išsamių duomenų apie turtą, todėl vertintojas vadovaujasi tik jam žinoma informacija bei nagrinėja duomenis apie sandorius tokiu detalumu, kokį pateikia VĮ Registrų centras.

Teisės aktai imperatyviai nustato, kad teisingais laikomi tie nekilnojamojo daikto kadastro duomenys, kurie yra įrašyti viešame registre. Ši nuostata reiškia, kad vertintojas, nustatydamas turto vertę, privalo vadovautis viešo registro duomenimis, neatsižvelgdamas į faktiškai esamą, bet teisiškai neįregistruotą situaciją. Turto vertintojas neturi teisės aktų numatytos kompetencijos spręsti, ar statinio statyba ar rekonstrukcija vyksta pagal statybos leidimą. Tokio sprendimo teisė suteikta tik Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos pareigūnui. Turto vertintojas taip pat nėra kompetentingas tikslinti pastato kadastrinių duomenų. Metodikos, patvirtintos Lietuvos Respublikos finansų ministro 2012-04-27 įsakymu Nr. 1K-59, 29 punkto nuostata reiškia, jog vertintojas gali naudotis jam užsakovo pateiktais duomenimis tuo atveju, jeigu atitinkamos informacijos nėra viešame registre. Nekilnojamojo turto registro įstatymo 4 straipsnio, Nekilnojamojo turto kadastro įstatymo 3 straipsnio 3 ir 4 dalių analizė suponuoja išvadą, kad teisingais laikomi tie nekilnojamojo daikto kadastro duomenys, kurie įrašyti viešame registre. Pasikeitęs pastato plotas (ar kitos techninės charakteristikos) laikomas teisingu tik nuo jo įrašymo viešame registre. Nekilnojamojo turto kadastro įstatymo nuostata, kad kadastre įrašyti duomenys nuo jų įrašymo laikomi teisingais ir išsamiais, kol jie nepakeisti arba nenuginčyti įstatymų nustatyta tvarka, priešingai nei teigia pareiškėjai, turto vertintojas, nustatydamas turto vertę, privalo jais vadovautis, neatsižvelgdamas į teisėtu pagrindu atsiradusią faktinę vertinamo objekto būklę. Nei aptarti, nei jokie kiti teisės aktai nenustato išimčių, kad kadastro duomenims, esantiems nekilnojamojo turto registre, nesutampant su faktiniais, būtų galima vadovautis faktiniais duomenimis. (šaltinis: xxxxx://xxxx.xxx.xx/xx/xxxxxxx-xxxxxxxxxxx/xxxxxx-xxxxxxxx/xxxxxxxxxx- 4#2.7.)

Vertintojas neprivalo dalyvauti teisme ar liudyti kitu būdu dėl atlikto turto vertinimo, išskyrus įstatyme numatytus atvejus. Užsakovui pageidaujant, kad Vertintojas dalyvautų teismo ar kitos teisminės instancijos nagrinėjamoje byloje, susijusioje su šiuo turto vertinimu, turi būti sudarytas atskiras išankstinis susitarimas, už kiekvieną dalyvavimą atitinkamame procese numatantis papildomą Vertintojo atlyginimą ir pakankamai laiko pasiruošimui.

1.10. TURTO VERTINIMO PRIELAIDOS

Žemiau yra pateikiamos prielaidos ir sąlygos, kuriomis remiantis buvo atliekamas vertinimas, tarp jų sąlygos ir aplinkybės, kurios galėtų turėti įtakos turto arba verslo vertinimui, ir į kurias nebuvo atsižvelgta:

Turtas yra parduodamas atviroje rinkoje.

Užsakovas patvirtina, kad turi objekto savininko sutikimą dėl vertinamo turto apžiūros.

Vertinimas atliekamas darant prielaidą, kad perleidžiamam turtui nebus taikomi jokie suvaržymai dėl to, kad juo naudojasi savininkas, t. y. pirkėjas turės nuosavybės teisę į turtą ir teisinę jo kontrolę. Atliekant vertinimą į bent kokį pranašumą, kuris atsiranda dėl to, kad savininkas naudojasi turtu, neatsižvelgiama.

Turto atžvilgiu nėra jokių turtinių įsipareigojimų, kurie galėtų turėti įtakos vertinamo turto ar jo dalies nustatytai vertei. Prielaidų taikymo motyvai:

- atlikdamas vertinimą vertintojas atskirai netyrė ir netikrino kai kurių faktų, nurodytų šiose prielaidose ar jų sąlygose;

- kai kurie iš ankščiau aptariamų veiksnių yra aktualūs konkrečiam pirkėjui ir/arba savininkui, bet nėra aktualūs rinkos

dalyviams apskritai;

- vertintojas atlikdamas vertinimą vadovavosi rinkos sąvoką kaip apibrėžta TVS. Rinkos sąvoka reiškia, kad pirkėjai ir pardavėjai keičiasi prekėmis ir paslaugomis be jokių veiklos apribojimų.

Vertintojas daro prielaidą, kad vertinamas objektas visais esminiais atžvilgiais tenkina reikalavimus, keliamus tokios paskirties objektams ir gali būti eksploatuojamas pagal visus teisės aktų reikalavimus, įskaitant statybos ir planavimo reikalavimus bei normas, priešgaisrinės apsaugos ir sveikatos apsaugos reikalavimus, kitus norminius reikalavimus ir reglamentus, taikomus valdžios institucijų, turinčių jurisdikciją vertinamo turto atžvilgiu, kadangi kitokių duomenų vertintojui pateikta nebuvo ir jie nėra viešai prieinami.

Vertinimas atliekamas remiantis prielaida, kad neegzistuoja užterštumo veiksniai arba išlaidos jų nukenksminimo darbams atlikti materialinės įtakos vertei neturi. Vertintojas nebuvo supažindintas su jokia tyrimų medžiaga, informuojančia apie teršalų ar kenksmingų medžiagų buvimą. Be to, vertintojas nebuvo įpareigotas domėtis vertinamo turto bei aplinkinių valdų buvusiu ar esamu naudojimu, siekiant nustatyti, ar dėl to jie nebuvo užteršti, todėl šioji remiasi tvirtinimu, kad minėti veiksniai neegzistavo ir neegzistuoja. Vertintojas neatsako nei už teršalų egzistavimą, nei už ekspertizės atlikimą ar mokslines žinias, reikalingas jų buvimą nustatyti. Jeigu vėliau paaiškės, jog vertinamo objekto ribose ar gretimuose sklypuose egzistuoja tarša arba turtas naudojamas (numatomas naudoti) veiklai, dėl kurios ši tarša gali atsirasti, tada nustatytoji objekto vertė gali sumažėti.

2. VERTINAMO TURTO APRAŠYMAS

2.1. RINKOS TENDENCIJOS IR BENDRO POBŪDŽIO KOMENTARAI

Šaltinis: xxxxx://xxx.xxxxxx.xx/xxxx/0/0/0/0/Xxxxxxxxxx-xx-XX-xxxxxx-xxxxxxxx-0000-X0_XXXXXX-Xxxxxxx-xxxxxx-XXXXXX-XxxxXxx_0000-00- 10_compressed.pdf [žiūrėta 2021-08-16]

Šaltinis: ROKIŠKIO RAJONO SAVIVALDYBĖS TERITORIJOS NEKILNOJAMOJO TURTO MASINIO VERTINIMO ATASKAITA.

Prieiga per internetą: xxxx://xxx.xxxxxxxxxxxxxxx.xx/xxx/xxxxxxxxxx/xxxxxxx/xxxxxxx.xxx?xxxx0&xxxx000&xxxx00

2.2. VERTINAMO TURTO VIETOS IR APLINKOS APRAŠYMAS

Vertinamas nekilnojamasis turtas yra Rokiškio r. sav., Xxxxxxxx sen., Skuomantų k., Komarų g. 44. Rokiškio rajono savivaldybė yra šiaurės - rytų

Lietuvos dalyje, Panevėžio apskrityje. Rajono didžioji dalis išsidėsčiusi vakarų Aukštaičių plynaukštėje. Šiaurės vakarinis pakraštys yra Mūšos – Nemunėlio žemumoje, kur Latvijos pasienyje yra žemiausia rajono vieta – 76 m. Aukščiausia rajono vieta yra rytinėje rajono dalyje, Aukštaičių aukštumos pakraštyje – 175 m. Rokiškio rajono bendras plotas yra 1 806 km2 , iš kurių 1 792 km2 sudaro kaimo teritorija, o 15 km2 užima Rokiškio miestas. Rokiškio rajono plotas užima 2,8 proc. Lietuvos bei 22,9 proc.

1 Adresų registro 2020 m. duomenys. Panevėžio

apskrities teritorijos. Rokiškio rajono rytinė riba taip pat yra ir Lietuvos siena su Latvijos Respublika. Rajonas ribojasi su Biržų, Utenos, Zarasų, Kupiškio ir Anykščių rajonais. Rajone yra Nemunėlio ir Šetekšnos ištakai, per rajoną teka Lėvuo ir Kriauna, daug mažesnių upių, iš viso teka 42 upės, yra 99 ežerai, 11 tvenkinių. Rajono miškingumas yra 29,0 proc., didžiąją miškų dalį sudaro pušynai ir mišrūs miškai. Rajono teritorijoje yra Sartų regioninis parkas, Moškėnų–Laukupėnų istorinis draustinis. Rajonas nėra itin turtingas gamtiniais ištekliais. Vyraujančios naudingosios iškasenos – dolomitas (Čedasų telkinys), žvyras (Sniegių ir Prūselių telkiniai) ir durpės (Degesynės, Čelkių ir Varaščinos durpynai). Naudingųjų iškasenų telkiniai daugiausia susitelkę rajono šiaurėje. Rokiškio rajono teritorijos nekerta magistraliniai keliai, tačiau krašto kelių tinklas išvystytas. Iš pietvakarių į šiaurės rytus rajono teritoriją kerta tarptautinė geležinkelio linija Klaipėda-ŠiauliaiPanevėžys–Daugpilis. Atstumai iki didžiųjų šalies miestų: iki Vilniaus – 180 km., iki Kauno – 175 km., iki Rygos – 160 km, iki Klaipėdos – 360 km. Rajone yra 10 seniūnijų (Jūžintų seniūnija, Juodupės seniūnija, Kamajų seniūnija, Kazliškio seniūnija, Kriaunų seniūnija, Obelių seniūnija, Pandėlio seniūnija, Panemunėlio seniūnija, Rokiškio kaimiškoji seniūnija, Rokiškio miesto seniūnija) taip pat 3 miestai – Obeliai, Pandėlys ir Rokiškis, 9 miesteliai – Čedasai, Duokiškis, Juodupė, Jūžintai, Kamajai, Panemunėlis, Panemunis, Salos, Suvainiškis, 689 kaimai. Rokiškio rajono savivaldybė yra viena iš šešių savivaldybių (Panevėžio miesto, Panevėžio rajono, Biržų rajono, Pasvalio rajono, Kupiškio rajono, Rokiškio rajono), sudarančio Panevėžio apskritį. Rokiškio rajono savivaldybės administracinis centras – Rokiškio miestas. Rokiškio miestas pirmą kartą minimas 1499 m. rugsėjo 21

d. kunigaikščio Xxxxxxxxxx privilegijoje dėl girios kirtimo, kai čia stovėjęs Rokiškio dvaras (nors esama nuomonių, kad Rokiškis buvęs jau XIII amžiuje). Apie 1500 m. minima Rokiškio bažnyčia ir parapija. 1516 m. minimas miestas.

Šaltinis: ROKIŠKIO RAJONO SAVIVALDYBĖS TERITORIJOS NEKILNOJAMOJO TURTO MASINIO VERTINIMO ATASKAITA.

Prieiga per internetą: xxxx://xxx.xxxxxxxxxxxxxxx.xx/xxx/xxxxxxxxxx/xxxxxxx/xxxxxxx.xxx?xxxx0&xxxx000&xxxx00

Skuomantai – kaimas Rokiškio rajono savivaldybėje, 10 km nuo Juodupės.

Vertinamo turto vieta:

Šaltinis xxxx://xxx.xxxx.xx/xxx/

Vertinamas turtas yra 40.23 verčių zonoje.

Šaltinis: xxxxx://xxxxx.xx/xxx/xxxxxxxx_x?xxxxx0

40.23 – likusi savivaldybės dalis, kurioje lyginant su kitomis verčių zonomis, dėl nepakankamo infrastruktūros išvystymo statinių kainos yra žemesnės. Taip pat ši teritorijos dalis yra nutolusi nuo savivaldybės centro.

Šaltinis: ROKIŠKIO RAJONO SAVIVALDYBĖS TERITORIJOS NEKILNOJAMOJO TURTO MASINIO VERTINIMO ATASKAITA.

Prieiga per internetą: xxxx://xxx.xxxxxxxxxxxxxxx.xx/xxx/xxxxxxxxxx/xxxxxxx/xxxxxxx.xxx?xxxx0&xxxx000&xxxx00

Vertinamas turtas – Pastatas - Dvaras, unikalus numeris 4400-2362-7392, esantis adresu Rokiškio r. sav., Xxxxxxxx sen., Skuomantų k., Komarų g. 44.

Pasiekiamumas. Objekto pasiekiamumas turi didelės įtakos nekilnojamojo turto patrauklumui. Objekto pirkėjams yra svarbi privažiavimo/išvažiavimo kelių infrastruktūra tiek pačiame miestelyje, tiek ir jo apylinkėse. Privažiavimas iki vertinamo turto neasfaltuotas. Automobilių eismo intensyvumas žemas, gatvių tinklas gausus, pėstiesiems susisiekimas patogus. Susisiekimas geras. Automobilių parkavimo galimybės geros. Turto aplinka apleista.

Užterštumo galimybė: atliekant šį vertinimą, atsižvelgiant į apžiūros metu Vertintojo stebėtus turto ir aplinkos išorinius požymius, buvo remtasi prielaida, kad neegzistuoja užterštumo veiksniai arba išlaidos jų nukenksminimo darbams atlikti materialinės įtakos vertei neturi.

2.3. Vertinamo turto juridinė charakteristika

Nekilnojamieji daiktai, daiktinės teisės į juos, šių teisių suvaržymai, juridiniai faktai įrašomi į nekilnojamojo turto registrą. Visi nekilnojamojo turto registre esantys duomenys nuo jų įrašymo laikomi teisingais ir išsamiais, kol jie nenuginčyti įstatymų nustatyta tvarka.

Nekilnojamojo turto registre registruojami šie nekilnojamieji daiktai, jeigu jie Nekilnojamojo turto kadastro įstatymo

nustatyta tvarka yra suformuoti kaip atskiri nekilnojamojo turto objektai ir jiems suteiktas unikalus numeris:

▪ žemės sklypai;

▪ statiniai;

▪ butai daugiabučiuose namuose;

▪ patalpos.

Kartu su nekilnojamaisiais daiktais Nekilnojamojo turto registre registruojami daikto priklausiniai iš kito registro, nuosavybė, savininkas, juridinis pagrindas, valstybės ir savivaldybių žemės patikėjimo teisė, kitos daiktinės teisės, juridiniai faktai, žymos, specialios naudojimo sąlygos, registro pastabos ir nuorodos, kita informacija, informacija apie išduotas galiojančias Pažymas sandoriui.

Turto juridinė charakteristika

1. Nekilnojamojo turto registre įregistruotas turtas:

Registro Nr.: 44/1517366

Registro tipas: Statiniai

Sudarymo data: 2012-05-15

Adresas: Rokiškio r. sav., Xxxxxxxx sen., Skuomantų k., Komarų g. 44

2. Nekilnojamieji daiktai:

2.1. Pastatas - Dvaras

Unikalus daikto numeris: 4400-2362-7392

Daikto pagrindinė naudojimo paskirtis: Gyvenamoji (vieno buto pastatai)

Žymėjimas plane: 1A1p

Būklė: Fiziškai pažeistas

Statybos pradžios metai: 1800

Statybos pabaigos metai: 1863

Baigtumo procentas: 26 %

Šildymas: Nėra

Vandentiekis: Nėra

Nuotekų šalinimas: Nėra

Dujos: Nėra

Sienos: Plytos

Stogo danga: Nėra

Aukštų skaičius: 1

Bendras plotas: 523.18 kv. m

Tūris: 4606 kub. m

Užstatytas plotas: 701.00 kv. m

Koordinatė X: 6223922

Koordinatė Y: 595225

Atkūrimo sąnaudos (statybos vertė): 201576 Eur

Fizinio nusidėvėjimo procentas: 70 %

Atkuriamoji vertė: 60531 Eur

Vidutinė rinkos vertė: 1836 Eur

Vidutinės rinkos vertės nustatymo būdas: Masinis vertinimas

Vidutinės rinkos vertės nustatymo data: 2012-06-08

Kadastro duomenų nustatymo data: 2012-06-08

3. Daikto priklausiniai iš kito registro: įrašų nėra

4. Nuosavybė:

4.1. Nuosavybės teisė

Savininkas: ROKIŠKIO RAJONO SAVIVALDYBĖ, a.k. 111101681

Daiktas: pastatas Nr. 4400-2362-7392, aprašytas p. 2.1.

Įregistravimo pagrindas: 2010-11-29 Apylinkės teismo sprendimas Nr. 2 1745-126/2010

Įrašas galioja: Nuo 2012-07-02

5. Valstybės ir savivaldybių žemės patikėjimo teisė: įrašų nėra

6. Kitos daiktinės teisės : įrašų nėra

7. Juridiniai faktai: įrašų nėra

8. Žymos: įrašų nėra

9. Teritorijos, kuriose taikomos specialiosios žemės naudojimo sąlygos: įrašų nėra

10. Daikto registravimas ir kadastro žymos:

10.1. Suformuotas naujas (daikto registravimas)

Daiktas: pastatas Nr. 4400-2362-7392, aprašytas p. 2.1.

Įregistravimo pagrindas: 2008-11-04 Aktas Nr. SAAR-11

2010-11-29 Apylinkės teismo sprendimas Nr. 2 1745-126/2010

2012-06-08 Nekilnojamojo daikto kadastro duomenų byla

Įrašas galioja: Nuo 2012-06-28

10.2. Kadastrinius matavimus atliko (kadastro žyma)

UAB "Gerepa", a.k. 302581482

Daiktas: pastatas Nr. 4400-2362-7392, aprašytas p. 2.1.

Įregistravimo pagrindas: 2012-06-08 Nekilnojamojo daikto kadastro duomenų byla Kvalifikacijos pažymėjimas Nr. 2M-M-734

Įrašas galioja: Nuo 2012-06-28

11. Registro pastabos ir nuorodos: įrašų nėra

12. Kita informacija: įrašų nėra

13. Informacija apie duomenų sandoriui tikslinimą: įrašų nėra

Juridinė charakteristika nustatyta naudojantis Nekilnojamojo turto registre įregistruotais nekilnojamojo daikto ir daiktinių teisių į jį įregistravimo duomenimis. Nekilnojamojo turto centrinio duomenų banko išrašas pateiktas ataskaitos prieduose.

2.4.VERTINAMO TURTO APRAŠYMAS

Vertinamas turtas: Pastatas - Dvaras, unikalus numeris 4400-2362-7392, esantis adresu Rokiškio r. sav., Xxxxxxxx sen., Skuomantų k., Komarų g. 44.

Dvaras (1A1p) plytų mūro, bendras plotas – 523.18 kv. m. Statybos metai – 1800-1863 m. Fiziškai pažeistas. VĮ Registrų centras registruotas baigtumas – 26 proc.

Žemės sklypas nesuformuotas.

Išvada – apžiūros metu nustatyta, kad vertinamo turto būklė – labai bloga*.

*„Labai gera“, t.y. patalpų įrengimui yra panaudotos kokybiškos medžiagos, įrengimo lygis – pagerinimai, suteikiantys papildomą vertę; „Gera“, t.y. patalpos atitinka standartinius tokioms patalpoms keliamus reikalavimus, būdingus tokios paskirties, statybos metų ir konstrukcijų patalpoms; „Vidutinė“,

t.y. nepilnai atitinka tokios paskirties, statybos metų ir konstrukcijų patalpoms keliamų reikalavimų ir/ar reikalauja remonto; „Bloga“, t.y. neatitinka tokios paskirties, statybos metų ir konstrukcijų patalpoms keliamų reikalavimų ir/ar reikalauja kapitalinio remonto; „Labai bloga“, t.y. neatitinka tokios paskirties, statybos metų ir konstrukcijų patalpoms keliamų reikalavimų ir/ar reikalauja rekonstrukcijos; “Avarinė”, t.y. pastatui/patalpai yra nustatyta avarinė būklė (įregistruotas Statinio pripažinimo avariniu aktas).

Vertinamo turto potencialūs pirkėjai – žemas pajamas turintys asmenys/juridiniai asmenys, norintys įsigyti fiziškai pažeistą pastatą ir jį rekonstruoti.

2.5. RINKOS KONJUNKTŪRA

Pasiūla ir paklausa rinkoje

Analogiško turto pasiūlos ir paklausos lygis rinkoje vidutinis.

Veiksniai, turintys įtakos turto vertei:

Vertinamas turtas galėtų būti patrauklus dėl šių savybių (svarbiausi teigiami veiksniai įtakojantys vertinamo turto vertę):

- nenustatyta.

Faktoriai, galintys turėti neigiamos įtakos vertinamo turto patrauklumui (svarbiausi neigiami vertės veiksniai):

- labai bloga fizinė būklė. Fiziškai pažeistas. VĮ Registrų centras registruotas baigtumas – 26 proc.

Vertinamo turto likvidumas – vidutinis. Analogiško turto pasiūlos ir paklausos rinkoje lygis vidutinis.

2.6. GERIAUSIAS PANAUDOJIMAS, PLĖTROS GALIMYBĖS IR ALTERNATYVUS PANAUDOJIMAS

Turto vertės koncepcijos pamatas yra geriausias turto panaudojimas, apibrėžiamas kaip labiausiai tikėtinas fiziškai įmanomas turto panaudojimas, tinkamai pagrįstas, teisiškai leistinas ir finansiškai įmanomas, kurio dėka vertinamas turtas įgauna aukščiausią vertę. Panaudojimas, kuris nėra leistinas teisiniu požiūriu bei įmanomas fiziniu, negali būti laikomas geriausiu.

Atsižvelgiant į turto fizinius, ekonominius faktorius bei ateities perspektyvas, galima teigti, kad vertinamo turto panaudojimas esamai paskirčiai yra geriausias vertinamo objekto panaudojimas.

Išvada dėl plėtros galimybių ir (arba) alternatyvaus panaudojimo:

Vertinamas turtas neturi plėtros ir (arba) alternatyvaus panaudojimo galimybių.

3. VERTINAMO TURTO VERTĖS NUSTATYMAS

3.1. TURTO VERTINTOJO PARINKTI METODAI VERTINAMO OBJEKTO VERTEI NUSTATYTI

Lyginamasis metodas 1

Lyginamasis metodas – vertinimo metodas, leidžiantis nustatyti vertę lyginant vertinamą turtą su analogišku ar panašiu žinomos kainos turtu. Pagal šį metodą pirmiausia nustatoma neseniai rinkoje įvykdytų sandorių analogišku ar panašiu turto sandorių kaina. Jeigu neseniai buvo įvykdyti keli tokie sandoriai, gali būti tikslinga įvertinti į pardavimo sąrašus įtraukto ar siūlomo parduoti analogiško ar panašaus turto kainą, aiškiai nustačius, kad tokia informacija yra aktuali ir kritiškai išanalizuota. Taip pat gali prireikti tokią informaciją apie kainas atitinkamai koreguoti, siekiant parodyti galimus skirtumus tarp faktinių sandorių ir vertinimo pagrindo, ir atsižvelgti į tokiam vertinimui atlikti priimtas prielaidas. Taip pat gali skirtis į kitus sandorius įtraukto ar kito vertinamo turto teisinės, ekonominės ir fizinės savybės.

Lyginamojo metodo taikymo ar netaikymo pagrindimo aplinkybės

Vertinamo turtas, nors ir yra gyvenamosios (1 buto past.) paskirties, pagal savo panaudojimą yra specifinis, retai rinkoje parduodamas turtas – dvaras. VĮ Registrų centras registruotas baigtumas – 26 proc. Statybos metai – 1800-1863 m. Vertintojas nagrinėjo gyvenamosios (1 buto past.) paskirties pirkimo – pardavimo sandorius Rokiškio seniūnijoje, kurie įvykę per pastaruosius 36 mėnesius ir buvo užregistruoti VĮ Registrų centras duomenų bazėje. VĮ Registrų centras duomenų bazėje buvo suformuota užklausa: Rokiškio r. sav., zonos Nr. 40; 40.1; 40.1.1; 40.1.2; 40.1.3; 40.2; 40.3; 40.4; 40.5; 40.6; 40.7; 40.8;

40.9; 40.10; 40.11; 40.12; 40.13; 40.14; 40.15; 40.16; 40.17; 40.18; 40.19; 40.20; 40.21; 40.22; 40.23; 40.24; 40.25; 40.26;

40.27; 40.28, sandorio objektai - Past, turto paskirtis - Gyvenamoji (1 buto past.), sandorio tipas - Pirkimas, kainos tipas -

Vieno daikto įsigijimo kaina, baigtumas 0 ... 99, sandorio data 2018-08 ... 2021-07. Gauti rezultatai:

Išanalizavus gautus rezultatus, matoma, kad Rokiškio raj. neįvyko pakankamai panašaus turto pirkimo-pardavimo sandorių. Vertintojas taip pat nagrinėjo panašius (pagal statybos metus ir baigtumo procentą) gyvenamosios (1 buto past.) paskirties pirkimo-pardavimo sandorius visoje Lietuvoje, kurie įvykę per pastaruosius 36 mėnesius ir buvo užregistruoti VĮ Registrų centras duomenų bazėje. VĮ Registrų centras duomenų bazėje buvo suformuota užklausa. Gauti rezultatai:

1Lietuvos respublikos finansų ministro 2012 m. balandžio mėn. 27 d. jsakymu Nr. 1K-159 patvirtinta „Turto ir verslo vertinimo metodika”;

Rinkoje neįvyko panašaus turto pirkimo-pardavimo sandorių. Atsižvelgiant į minimas aplinkybes lyginamasis metodas nebuvo taikytas.

Pajamų metodas 1

Pajamų metodas – vertinimo metodas, pagal kurį vertė nustatoma konvertuojant būsimus pinigų srautus į esamą kapitalo vertę. Pagal šį metodą vertinamos pajamos, kurias turtas sukurs per naudingo tarnavimo laiką ir nurodoma jo kapitalizuota vertė. Kapitalizavimas yra pajamų perskaičiavimas į kapitalo sumą taikant atitinkamą diskonto normą. Pajamų srautas gali būti pakeistas pagal sutartį ar sutartis, arba jis gali būti kuriamas ne pagal sutartį, pvz., pelnas, numatomas gauti naudojant ar turint turtą. Pagal pajamų metodą turtas gali būti vertinamas taikant tokius skaičiavimo būdus:

pajamų kapitalizacija, kai bendra kapitalizacijos norma yra pritaikoma vieno reprezentatyvaus laikotarpio

pajamoms;

diskontuotasis pinigų srautas, kai diskonto norma taikoma kelių būsimų laikotarpių pinigų srautams, diskontuotiems iki dabartinės vertės;

įvairūs alternatyvūs kainos skaičiavimo būdai.

Pajamų metodas gali būti taikomas įvertinti įsipareigojimus apskaičiuojant pinigų srautus, reikalingus įsipareigojimui aptarnauti, kol jis yra įvykdyti.

Kapitalizavimo skaičiavimo būdas dažniausiai taikomas, kai numatomi grynųjų būsimųjų pinigų srautai kinta tolygiai. Taikant kapitalizavimo skaičiavimo būdą, pajamų baze gali būti veiklos pajamos arba grynosios pajamos. Parinkus pajamų bazę, atliekamos pataisos (jei būtina), panaikinant nebūdingas (atsitiktines) pajamas ar išlaidas, ir apskaičiuojamos grynosios koreguotos pajamos. Turto vertė, taikant kapitalizavimo skaičiavimo būdą, apskaičiuojama kapitalizuojant grynąsias koreguotas pajamas (grynąsias koreguotas pajamas pagal pasirinktą pajamų bazę dalinant iš kapitalizavimo normos).

Taikant diskontuotų pinigų srautų skaičiavimo būdą, turto vertė apskaičiuojama kaip grynųjų būsimųjų pinigų srautų dabartinė vertė. Su turtu susiję grynieji būsimieji pinigų srautai skaičiuojami pagal esamą turto būklę arba maksimalų ir geriausią jo panaudojimą (kai maksimalus ir geriausias turto panaudojimas teisiškai galimas ir finansiškai įmanomas). Apskaičiuojant grynuosius būsimuosius pinigų srautus įtraukiama: pajamos, numatomos gauti nuolat naudojant turtą; numatomos išlaidos, susijusios su to turto naudojimu; remonto ir eksploatavimo išlaidos, reikalingos turtui išlaikyti tokios būklės, kuri leistų gauti pajamas pagal grynuosius būsimuosius pinigų srautus; pinigų suma, numatoma gauti perleidus turtą grynųjų būsimųjų pinigų srautų laikotarpio pabaigoje, jei ji yra pagrįstai tikėtina.

Pajamų metodo taikymo ar netaikymo pagrindimo aplinkybės

Pajamų metodu gali būti vertinamas tik tas turtas, kuris duoda ar gali duoti pajamas. Vertinamas turtas fiziškai pažeistas,

registruotas baigtumas – 26 proc., nuomos pajamų negeneruoja. Atsižvelgiant į tai pajamų metodas nebuvo taikytas.

Išlaidų (kaštų) metodas 1

Pagal išlaidų (kaštų) metodą vertė nustatoma remiantis ekonomikos principu, kad pirkėjas už turtą nemokės daugiau, nei kainuotų įsigyti tokią pačią naudą teikiantį turtą jį nusiperkant ar pasigaminant.

Šis metodas grindžiamas principu, kad jeigu gaištamo laiko, nepatogumo, rizikos ar kiti veiksniai nėra aktualūs, kaina, kurią už vertinamą turtą pirkėjas mokėtų rinkoje, nebūtų didesnė, nei kainuotų analogišką turtą nusipirkti ar pasigaminti. Dažnai dėl amžiaus ar nusidėvėjimo vertinamas turtas yra mažiau patrauklus, nei alternatyvus turtas, kurį galima nusipirkti ar sukurti. Tokiu atveju, priklausomai nuo taikomo vertinimo pagrindo gali prireikti koreguoti alternatyvaus turto savikainą.

Išlaidų (kaštų) metodo taikymo ar netaikymo pagrindimo aplinkybės

Išlaidų (kaštų) metodas taikomas apskaičiuojant specialios paskirties ar retai rinkoje parduodamų objektų vertę, kai

lyginamuoju metodu ar pajamų metodu turto rinkos vertės nustatyti neįmanoma, ir tik esant nurodytoms aplinkybėms, išlaidų (kaštų) metodu nustatyta atkuriamoji turto vertė laikoma rinkos verte. Kadangi lyginamuoju ir/ar pajamų metodais pastato vertės nustatyti neįmanoma – išlaidų (kaštų) metodo taikymas nustatant vertinamo turto rinkos vertę yra tinkamas ir metodas taikomas.

3.2. SVARBIAUSI TURTO VERTĖS NUSTATYMO KRITERIJAI

- vertinamo turto arba verslo buvimo vietos ekonominiai, socialiniai rodikliai;

- vertinamo turto arba verslo rinkos konjunktūra ir finansavimo sąlygos;

- vertinamo turto arba verslo teisinis režimas (nuosavybės teisės, kitos daiktinės teisės, juridiniai faktai, specialiosios naudojimo sąlygos ir kt.);

- turto arba verslo plėtros galimybės ir (arba) alternatyvus panaudojimas.

3.3. TURTO VERTĖS NUSTATYMAS

Išlaidų (kaštų) metodo esmė – prielaida, kad kaina, kurią pirkėjas rinkoje mokėtų už vertinamą turtą, jeigu tam poveikio neturėtų tokie veiksniai kaip laikas, rizika ar kiti, būtų ne didesnė nei analogiško turto įsigijimo, pagaminimo, atkūrimo, atgaminimo, atstatymo (įrengimo) kaina.

Išlaidų (kaštų) metodu turto vertė nustatoma dviem etapais:

- nustatomos vertinamo turto sukūrimo (statybos ir pan.) sąnaudos;

- nustatomas vertinamo turto nuvertėjimas.

Vertinamo turto sukūrimo sąnaudos nustatomos vienu iš šių skaičiavimo modelių:

- vertinamo turto sukūrimo skaičiavimo modeliu;

- vertinamo turto pakeitimo kitu turtu skaičiavimo modeliu.

Vertinamo turto nuvertėjimas (fizinis ir (arba) funkcinis, ir (arba) ekonominis) nustatomas vienu iš šių skaičiavimo modelių:

- suskaidymo skaičiavimo modeliu;

- gyvavimo amžiaus skaičiavimo modeliu;

- rinkos pokyčių skaičiavimo modeliu.

Sukūrimo sąnaudoms apskaičiuoti pasirenkamas vertinamo turto pakeitimo kitu turtu skaičiavimo modelis. Turto pakeitimo išlaidų atimant nusidėvėjimo vertę skaičiavimas laikomas rinkos vertės skaičiavimo būdu, nesant tinkamesnio šios vertės nustatymo pagrindo. Skaičiuojant šiuo modeliu, apskaičiuojame kiek kainuotų panašaus turto sukūrimas ir įvertinus nusidėvėjimus, randama vertinamo objekto vertė.

Skaičiavimai atliekami pagal UAB „Sistela“ Nekilnojamojo turto atkūrimo kaštų (statybinės vertės) kainyną NTK 2021.

Skaičiavimai atliekami remiantis UAB „Sistela“ Statinių vidutinės naudojimo trukmės normatyvais (SVN), 2008 m.

Turto pakeitimo išlaidos atimant nusidėvėjimo vertę yra esamo turto pakeitimo hipotetiniu moderniu ekvivalentu kaštai, atėmus apskaičiuotą fizinį, funkcinį ir ekonominį turto nuvertėjimą.

Vertinamo turto atkuriamoji vertė apskaičiuojama pagal principinę formulę:

AV = AK – NV,

AV – vertinamo objekto atkūriamoji vertė;

AK – vertinamo objekto atkūrimo kaštai (Turto pakeitimo išlaidos);

NV – vertinamo objekto nusidėvėjimo vertė.

Nusidėvėjimas – tai skirtumas tarp turto rinkos vertės ir naujų atkūrimo ar pakeitimo kaštų. Nustatant vertę išlaidų metodu, turto kaina yra laikoma turto vertės rodikliu, kurią jie turėtų, jeigu būtų nauji. Turtas nusidėvi trimis aspektais:

- fiziniu;

- funkciniu;

- ekonominiu.

Vertinamo turto nusidėvėjimo skaičiavimo modelio pasirinkimo pagrindimas – dėl turimų duomenų (gyvavimo amžius, naudojimo laikotarpis) fiziniam nusidėvėjimui pasirenkame gyvavimo amžiaus skaičiavimo modelį; dėl rinkos pokyčių, t.y. pasikeitusių technologijų bei jų efektyvumų, funkciniam nusidėvėjimui taikome rinkos pokyčių skaičiavimo modelį.

Funkciniu nusidėvėjimu laikomas turto vertės sumažėjimas dėl to, kad pasikeitė technologijos, įvyko demografiniai bei socialiniai pokyčiai, kurie pakeitė turto vartotojų požiūrį į šį turto objektą; jo dabartinės funkcijos neatitinka poreikio arba naujų objektų atliekamų funkcijų. Nors objektas gali tinkamai funkcionuoti, tačiau dėl neatitikimo veikiančius standartus jo vertė sumažėja. Vertintojas pažymi, kad nėra patikimų duomenų, patvirtinančių, kad: a) vertinamo turto technologijos pasikeitė; b) kad įvyko demografiniai bei socialiniai pokyčiai, turintys įtakos vartotojų požiūriui į vertinamą turtą; c) kad vertinamo turto funkcijos neatitinka poreikio arba naujų objektų atliekamų funkcijų. Todėl vertintojas pagrįstai mano, kad funkcinis nusidėvėjimas lygus nuliui.

Ekonominis nusidėvėjimas – tai turto objekto vertės sumažėjimas dėl veiksnių, esančių už vertinamo objekto ribų. Tai gali būti šalia atsiradę objektai (gatvės, gamyklos, valymo įrengimai), keliantys triukšmą, skleidžiantys nemalonius kvapus, teršiantys atmosferą, išoriškai nepatrauklūs ar sudarantys kitokių naudojimo nepatogumų. Šis nusidėvėjimas laikomas nepašalinamu, kadangi išorinių veiksnių turto objekto savininkas negali pakeisti.

Pagrindiniai išlaidų (kaštų) metodo skaičiavimo etapai:

1. Nustatomi vertinamo objekto atkūrimo kaštai vertinamo turto vertinamo turto pakeitimo kitu turtu skaičiavimo modeliu, kadangi yra rinkos duomenys apie analogiškų objektų atkūrimo kaštus. Naudojamas UAB SISTELA kainynas.

2. Nustatoma vertinamo objekto nusidėvėjimo vertė.

Fizinis nusidėvėjimas nustatomas pagal UAB „Sistela“ Statinių vidutinės naudojimo trukmės normatyvus (Vilnius,

2008):

Fizinis nusidėvėjimas = (2021 – vertinamo turto statybos metai) x kasmetinis nusidėvėjimo koeficientas.

Tuo atveju, kai statinio nusidėvėjimas, apskaičiuotas pagal kasmetinį vertės mažinimo procentą, yra didesnis: pastatams − nei 70 procentų, prilyginamas 70 procentų, inžineriniams statiniams − nei 75 procentai, prilyginamas 75 procentams (Šaltinis: Valstybės įmonės Registrų centro direktoriaus 2020 m. gruodžio 19 d. įsakymu Nr. NVE-323 (1.3 E) Vietovės pataisos koeficientai pagal nekilnojamojo turto paskirtį ir vietovę nuo 2021 m. sausio 1 d.).

Vertinamo turto (Dvaras, unikalus numeris 4400-2362-7392), fizinis nusidėvėjimas skaičiuojamas:

(2021 – ((1800-1863)/2)) x 0,80 > 70 proc.

Šaltinis: UAB „Sistela“ Statinių vidutinės naudojimo trukmės normatyvai, Vilnius, 2008

Dvaro (unikalus numeris 4400-2362-7392) rinkos vertės skaičiavimo seka

Statybos metai:	1800-1863	Bendras plotas:	523.18 kv. m
Medžiaga:	Plytos	Tūris:	4606 kub. m
Baigtumas, proc.:	26
Daikto pagrindinė naudojimo paskirtis:	Gyvenamoji (vieno buto pastatai)
Kainynas:	NTK 2021-1.1.1
1 kub. m statybos xxxxx, EUR	212,58
Atkuriamieji kaštai, EUR	4606 x 212,58 x 0,26= 254577,30
Fizinis nusidėvėjimas	70 proc.
Atkuriamieji kaštai įvertinus fizinį nusidėvėjimą, EUR	254577,30 – (254577,30 x 0,70) = 76373,19
Funkcinis nusidėvėjimas	0 proc.
Ekonominis nusidėvėjimas (vietovės pataisos koeficientas)	92 proc.
Atkuriamieji kaštai įvertinus fizinį, funkcinį ir ekonominį nusidėvėjimą, EUR	76373,19 – (76373,19 x 0,92) = 6109,86
Apskaičiuota rinkos vertė, EUR	6109,86
Priimama rinkos vertė, EUR	6 110

* Ekonominis nusidėvėjimas – tai turto objekto vertės sumažėjimas dėl veiksnių, esančių už vertinamo objekto ribų. Tai gali būti šalia atsiradę objektai (gatvės, gamyklos, valymo įrengimai), keliantys triukšmą, skleidžiantys nemalonius kvapus, teršiantys atmosferą, išoriškai nepatrauklūs ar sudarantys kitokių naudojimo nepatogumų. Šis nusidėvėjimas laikomas nepašalinamu, kadangi išorinių veiksnių turto objekto savininkas negali pakeisti. Šis nusidėvėjimas nustatomas remiantis Valstybės įmonės Registrų centro direktoriaus 2020 m. gruodžio 19 d. įsakymu Nr. NVE-323 (1.3 E) Vietovės pataisos koeficientai pagal nekilnojamojo turto paskirtį ir vietovę nuo 2021 m. sausio 1 d. Šiuo atveju Gyvenamoji (vieno buto pastatai) paskirties objektams taikomas vietovės pataisos koeficientas – 0,08.

4. IŠVADOS DĖL TURTO VERTĖS

Vertinamo nekilnojamojo turto, esančio Rokiškio r. sav., Juodupės sen., Skuomantų k., Xxxxxx x. 00, išlaidų (kaštų) metodu nustatyta rinkos vertė turto vertinimo dieną (2021 m. liepos mėn. 27 d.) yra:

6 110 EUR (šeši tūkstančiai vienas šimtas dešimt eurų).

Vertintojas nurodo, kad išvada dėl turto vertės yra parengta nesant ginčui dėl turto vertės nustatymo tarp užsakovo ir turto arba verslo vertinimo įmonės ar kitų asmenų.

Vertintojas nurodo, kad vertinamas turtas sudaro užbaigtą visumą.

Turto vertintojas:

Kv. paž. Nr. 000311, išduotas 2016 m. spalio mėn. 18 d.

(pasirašyta elektroniniu parašu)

Xxxxx Xxxxxxxxx

Turto vertintojo asistentė:

Kv. paž. Nr. 000237, išduotas 2019 m. spalio mėn. 3 d.

(pasirašyta elektroniniu parašu)

Xxxxxx Xxxxxxxxxxxx

ATASKAITOS PRIEDAI

Vertinamo turto fragmentas Vertinamo turto fragmentas

VALSTYBĖS ĮMONĖ REGISTRŲ CENTRAS

Lvovo g. 25-101, 09320 Vilnius, tel. (0 0) 0000 000, el. p. xxxx@xxxxxxxxxxxxxxx.xx

Duomenys kaupiami ir saugomi Juridinių asmenų registre, kodas 124110246

NEKILNOJAMOJO TURTO REGISTRO DUOMENŲ BAZĖS IŠRAŠAS

2021-07-28 09:49:48

1. Nekilnojamojo turto registre įregistruotas turtas:

Registro Nr.: 44/1517366

Registro tipas: Statiniai

Sudarymo data: 2012-05-15

Adresas: Rokiškio r. sav., Xxxxxxxx sen., Skuomantų k., Komarų g.

44 2. Nekilnojamieji daiktai:

2.1. Pastatas - Dvaras

Unikalus daikto numeris: 4400-2362-7392

Daikto pagrindinė naudojimo paskirtis: Gyvenamoji (vieno buto pastatai)

Žymėjimas plane: 1A1p

Būklė: Fiziškai pažeistas

Statybos pradžios metai: 1800 Statybos pabaigos metai: 1863 Baigtumo procentas: 26 %

Šildymas: Nėra Vandentiekis: Nėra Nuotekų šalinimas: Nėra

Dujos: Nėra

Sienos: Plytos

Stogo danga: Nėra

Aukštų skaičius: 1

Bendras plotas: 523.18 kv. m

Tūris: 4606 kub. m

Užstatytas plotas: 701.00 kv. m

Koordinatė X: 6223922

Koordinatė Y: 595225

Atkūrimo sąnaudos (statybos vertė): 201576 Eur

Fizinio nusidėvėjimo procentas: 70 %

Atkuriamoji vertė: 60531 Eur

Vidutinė rinkos vertė: 1836 Eur

Vidutinės rinkos vertės nustatymo būdas: Masinis vertinimas

Vidutinės rinkos vertės nustatymo data: 2012-06-08

Kadastro duomenų nustatymo data: 2012-06-08

3. Daikto priklausiniai iš kito registro: įrašų nėra

4. Nuosavybė:

4.1. Nuosavybės teisė

Savininkas: ROKIŠKIO RAJONO SAVIVALDYBĖ, a.k. 111101681

Daiktas: pastatas Nr. 4400-2362-7392, aprašytas p. 2.1.

Įregistravimo pagrindas: 2010-11-29 Apylinkės teismo sprendimas Nr. 2-1745-

126/2010

Įrašas galioja: Nuo 2012-07-02

5. Valstybės ir savivaldybių žemės patikėjimo teisė: įrašų nėra

6. Kitos daiktinės teisės : įrašų nėra

7. Juridiniai faktai: įrašų nėra

8. Žymos: įrašų nėra

9. Teritorijos, kuriose taikomos specialiosios žemės naudojimo sąlygos: įrašų nėra

10. Daikto registravimas ir kadastro žymos:

10.1. Suformuotas naujas (daikto registravimas)

Daiktas: pastatas Nr. 4400-2362-7392, aprašytas p. 2.1.

Įregistravimo pagrindas: 2008-11-04 Aktas Nr. SAAR-11

2010-11-29 Apylinkės teismo sprendimas Nr. 2-1745- 126/2010

2012-06-08 Nekilnojamojo daikto kadastro duomenų byla

Įrašas galioja: Nuo 2012-06-28

10.2. Kadastrinius matavimus atliko (kadastro žyma)

UAB "Gerepa", a.k. 302581482

Daiktas: pastatas Nr. 4400-2362-7392, aprašytas p. 2.1.

Įregistravimo pagrindas: 2012-06-08 Nekilnojamojo daikto kadastro duomenų byla Kvalifikacijos pažymėjimas Nr. 2M-M-734

Įrašas galioja: Nuo 2012-06-28

11. Registro pastabos ir nuorodos: įrašų nėra

12. Kita informacija: įrašų nėra

13. Informacija apie duomenų sandoriui tikslinimą: įrašų nėra

Dokumentą atspausdino XXXXXX XXXXXXXXXXXX

Dokumentą elektroniniu parašu pasirašė XXXXXX,VILKAUSKAITĖ Data: 2021-09-07 12:26:03

Document Metadata

Table of Contents

NEKILNOJAMOJO TURTO VERTINIMO ATASKAITA Nr. 21/649 NT

Document Metadata