NEKUSTAMĀ ĪPAŠUMA – ZEMES VIENĪBAS UN APBŪVES “STACIJAS”, VECDOME, DAGDAS PAGASTĀ,
NEKUSTAMĀ ĪPAŠUMA – ZEMES VIENĪBAS UN APBŪVES “STACIJAS”, VECDOME, DAGDAS PAGASTĀ,
KRĀSLAVAS NOVADĀ
NOVĒRTĒJUMS
KRĀSLAVAS NOVADS, DAGDAS PAGASTS,
VECDOME, “STACIJAS”
Rīgā, datumu skatīt dokumenta paraksta laika zīmogā Reģ. Nr L11150/ER/2022
Latvijas Vides, ģeoloģijas un meteoroloģijas centrs, VSIA
Pēc Jūsu lūguma esam veikuši nekustamā īpašuma – zemes vienības un apbūves "Stacijas", Vecdome, Dagdas pagastā, Krāslavas novadā ar kadastra numuru 6054 004 0074, novērtēšanu.
Mūsu darba uzdevums bija noteikt minētā īpašuma tirgus vērtību.
Vērtējuma mērķis – objekta vērtības noteikšana atsavināšanas vajadzībām.
Vērtības aprēķins pamatojas uz mūsu rīcībā esošo informāciju par apskatāmo īpašumu un tā vērtību ietekmējošiem faktoriem pašreizējā tirgus situācijā.
Augstākminētā īpašuma tirgus vērtība 2022. gada 01. jūlijā ir EUR 4 600 (četri tūkstoši seši simti euro).
Vērtēšanas brīdī vīrusa COVID-19 izplatības rezultātā, mēs saskaramies ar nepieredzētu apstākļu kopumu, uz kuriem nevaram balstīt neapstrīdamu spriedumu par nekustamo īpašumu tirgus turpmākās attīstības tendencēm. Mūsu vērtējumam būtu jāpiešķir mazāka noteiktība un lielāka piesardzības pakāpe nekā parasti.
Šī vērtība ir noteikta pie tiem nosacījumiem, kas uzskaitīti vērtējuma atskaitē.
Mēs neuzņemamies atbildību par vērtējuma atskaitē neminētu apgrūtinājumu ietekmi uz objekta vērtības izmaiņām, kas varētu atklāties pēc objekta vērtēšanas datuma.
Vērtības bāze raksturo visticamāko cenu, kuru hipotētiskā darījumā varētu iegūt brīvā un atvērtā tirgū. Atbilstoši LVS 401:2013 standartu definīcijai, šajā kategorijā ietilpst Tirgus vērtība.
Saskaņā ar spēkā esošo Latvijas Standartu LVS 401:2013 Tirgus vērtība ir aprēķināta summa, par kādu vērtēšanas datumā īpašumam būtu jāpāriet no viena īpašnieka pie otra savstarpēji nesaistītu pušu darījumā starp labprātīgu pārdevēju un labprātīgu pircēju pēc atbilstoša piedāvājuma, katrai no pusēm rīkojoties kompetenti, ar aprēķinu un bez piespiešanas (p.2.1.11).
Ja Jums ir kādi jautājumi, vai arī mēs varam sniegt Jums kādu tālāku palīdzību, lūdzu, sazinieties ar mums pa tālruni
67 365 999.
Xxxxx Xxxxxxxxx SIA „Eiroeksperts” valdes loceklis
LĪVA kompetences sertifikāts Nr.1 nekustamā īpašuma,
kustamās mantas un uzņēmējdarbības (biznesa) vērtēšanā
ŠIS DOKUMENTS IR ELEKTRONISKI PARAKSTĪTS AR DROŠU ELEKTRONISKO PARAKSTU UN SATUR LAIKA ZĪMOGU
Satura rādītājs
Galvenā informācija par vērtējamo objektu 3
Noteiktās vērtības 4
Vērtējamā objekta novietnes raksturojums 5
Zemes vienības raksturojums 5
Uz zemes esošās apbūves identifikācija 6
Novietojuma shēma un zemes robežas 7
Foto fiksācija 7
Vērtējumā izmantotā dokumentācija 13
Īpašas piezīmes par īpašumtiesībām 13
Vērtības aprēķins 15
Tirgus vērtības definīcija 15
Labākā un efektīvākā izmantošana 15
Tirgus situācijas raksturojums 15
Vērtību ietekmējošie faktori 16
Slēdziens 19
Vērtēšanas metodikas teorētiskais pamatojums 20
Objekta vērtības aprēķins ar tirgus (salīdzināmo darījumu) pieeju 20
Galvenā informācija par vērtējamo objektu
Vērtējamā objekta | adrese | "Stacijas", Vecdome, Dagdas pagasts, Krāslavas novads |
kadastra Nr. | 6054 004 0074 | |
Īpašnieks | Latvijas Vides, ģeoloģijas un meteoroloģijas centrs, Valsts sabiedrība ar ierobežotu atbildību, nodokļu maksātāja kods 50103237791. | |
sastāvs | Nekustamais īpašums, kas sastāv no zemes vienības ar kopējo platību 0,4482 (kadastra apzīmējums 6054 004 0074), uz kuras atrodas: - dzīvojamā māja ar kopējo platību 135,5 m2 (kadastra apzīmējums 6054 004 0074 001), kas sastāv no trijiem dzīvokļiem un koplietošanas telpām (saskaņā ar xxxxxxxx.xx datiem); - šķūnis ar kopējo platību 18,1 m2 (kadastra apzīmējums 6054 004 0074 002); - šķūnis ar kopējo platību 10,1 m2 (kadastra apzīmējums 6054 004 0074 003); - šķūnis ar kopējo platību 28 m2 (kadastra apzīmējums 6054 004 0074 005). Informācijas avots: nodalījuma noraksta datorizdruka. | |
Vērtēšanas datums | 2022. gada 01. jūnijā | |
Vērtējuma pasūtītājs | Xxxxx Xxxxxxx | |
Vērtēšanas uzdevums | Noteikt objekta tirgus vērtību. | |
Vērtēšanas mērķis | Objekta vērtības noteikšana atsavināšanas vajadzībām | |
Īpašumtiesības apstiprinošie dokumenti | uz zemi | Īpašuma tiesības nostiprinātas Daugavpils tiesas Dagdas pagasta zemesgrāmatas nodalījumā Nr. 100000476878. Informācijas avots: zemesgrāmatas datorizdruka. |
uz apbūvi | Īpašuma tiesības nostiprinātas Daugavpils tiesas Dagdas pagasta zemesgrāmatas nodalījumā Nr. 100000476878. Informācijas avots: zemesgrāmatas datorizdruka. | |
Fiziski saistīti īpašumi, kas neietilpst vērtējamā objekta sastāvā | Nav | |
Apgrūtinājumi, kas attiecas uz vērtējamo objektu | īres, nomas līgumi | Nav zināms. |
hipotēka | ||
citas lietu tiesības | Zemesgrāmatā: Atzīme - aizsargjoslas teritorija gar elektrisko tīklu gaisvadu līniju ārpus pilsētām un ciemiem, kā arī pilsētu lauku teritorijās līdz 20 kilovoltiem - 0.0506 ha; Atzīme - ceļa servitūta teritorija - 0.0062 ha; Pamats: 2010.gada 25. xxxxx xxxxxx Nr.6-07/1899 par valstij piekrītošo zemes gabalu. Kadastrā: Atzīme - ekspluatācijas aizsargjoslas teritorija gar elektrisko tīklu gaisvadu līniju ārpus pilsētām un ciemiem ar nominālo spriegumu līdz 20 kilovoltiem - 0.0506 ha; Atzīme - ceļa servitūta teritorija - 0.0062 ha. | |
citi | Nav ierakstu. | |
Atļautā izmantošana | Saskaņā ar Dagdas novada teritorijas plānojumu 2013.- 2024. gadam, Dagdas pagasta teritorijas funkcionālā zonējuma karti: |
Esošais izmantošanas veids | Dzīvojamā māja, kas sastāv no trijiem dzīvokļiem, ar palīgēkām un pieguļošās zemes vienības uzturēšana. |
Labākais un efektīvākais izmantošanas veids | Dzīvojamā māja ar palīgēkām un pieguļošās zemes vienības uzturēšana. |
Objekta apskates datums un datums, uz kuru noteikta vērtība | 2022. gada 01. jūnijā |
Apskati veica /vērtējuma atskaites sagatavotājs | Vērtētāja asistente Xxxxx Xxxxxx |
Noteiktās vērtības
Vērtība, EUR | |
Tirgus vērtība | 4 600 |
Īpašie pieņēmumi | Tiek pieņemts, ka Objekts nav apgrūtināts ar parādiem, x.xx. kredītsaistībām un komunālo pakalpojumu lietošanas maksājumu kavējumiem, Objekts ir brīvs no īres un patapinājuma līgumiem, uz atsavināšanas dienu Objekts ir atbrīvots, nepasliktinot tā tehnisko stāvokli, Objekts nav ieguldīts uzņēmējsabiedrības pamatkapitālā, nav veikti neatdalāmie ieguldījumi, uz kuriem varētu pretendēt trešās personas. |
Papildus informācija | Uz zemes vienības apbūve atrodas neapmierinošā tehniskā stāvoklī, daļēji izdemolēta dzīvojamā māja, kas sastāv no trijiem dzīvokļiem un koplietošanas telpām. Uz zemes vienības izvietoti trīs šķūņi, kas nav izmantojami - fiziski un morāli novecojušas būves. Daudzdzīvokļu dzīvojamajai ēkai ir nepieciešams kapitālais remonts, ar būtiskiem ieguldījumiem. Aprēķinos tiek izmantota ēkas platība saskaņā ar VZD Kadastra informācijas sistēmā norādīto. |
Vērtējamā objekta novietnes raksturojums
Izvietojums reģionā, pilsētā | Vērtējamais objekts atrodas Dagdas pagastā, ~150 m attālumā no Dagdas pilsēta robežas. Vērtējamā objekta apkārtnē - lauksaimniecībā izmantojami zemes masīvi un lauku viensētas. |
Apkārtējā apbūve | Tuvākajā apkārtnē - lauku viensētas. |
Piebraukšana | Piebraucamie zemes ceļi aizauguši, ~70 m attālumā līdz asfalta segumam – P55 Rēzekne - Dagda. |
Sabiedriskais transports | Sabiedriskā transporta kustību nodrošina maršruta un starppilsētu autobusi. Starppilsētu autobusu pietura atrodas no vērtējamā objekta aptuveni 150 m attālumā. |
Zemes vienības raksturojums
Kadastra apzīmējums: | 6054 004 0074 |
Platība: | 0,4482 |
Atļautais izmantošanas veids: | Lauksaimniecības teritorija (saskaņā ar Dagdas novada teritorijas plānojumu 2013.- 2024. gadam). |
Inženierkomunikācijas: | |
Elektroapgāde | Centralizētā/ vērtēšanas dienā atslēgta |
Gāze | Nav |
Ūdensapgāde | Centrālā - dziļurbums |
Kanalizācija | Vietējā/ izsmeļamā bedre |
Apkure | Krāsns apkure/ dabā ir fiziski nolietotas/izdemolētas. |
Zemes gabala raksturojums: | |
Reljefs | Lēzeni kalnains |
Izskats | Zemes vienība noaugusi ar krūmiem, vairākus gadus nav kopta. |
Forma | Neregulāra |
Grunts apstākļi | Nav pazīmes par paaugstinātu gruntsūdeņu līmeni, objekts atrodas uzkalniņā. |
Apzaļumojums | Brīvajā zemes daļā klāj krūmāji un aizaugusi dārza teritorija/ teritorija ilgus gadus nav kopta. |
Nožogojums | Nav |
Apkārtnes uzlabojumi | |
Piebraucamie ceļi/ielas | Piebraucamie zemes ceļi aizauguši, ~70 m attālumā līdz asfalta segumam – P55 Rēzekne - Dagda. |
Uz zemes esošās apbūves identifikācija
Celtņu/būvju nosaukums | Kad. apzīmējums | Stāvu skaits | Telpu platība, m² | Patvaļīgas būvniecības pazīmes | Piezīmes | ||
Platība būves kadastrālās uzmērīšanas | www.kadast xx.xx | Zemesgrāma tā | |||||
Vērtējamā apbūve | |||||||
Dzīvojamā māja | 6054 004 0074 001 | 1 | 135,5 | Neapmierinošā tehniskā stāvoklī, nepieciešams ēkas kapitālais remonts | |||
Šķūnis | 6054 004 0074 002 | 1 | 18,1 | Neapmierinošā tehniskā stāvoklī, ēkas izmantošana nav iespējama | |||
Šķūnis | 6054 004 0074 003 | 1 | 10,1 | Neapmierinošā tehniskā stāvoklī, ēkas izmantošana nav iespējama | |||
Šķūnis | 6054 004 0074 005 | 1 | 28 | Neapmierinošā tehniskā stāvoklī, ēkas izmantošana nav iespējama | |||
Celtnes/būves, kas apgrūtina objektu (neietilpst vērtējamā īpašuma sastāvā) | |||||||
Palīgēkām nav tirgus vērtības ietekmējošas nozīmes. | |||||||
Ēku izvietojums uz zemes vienības ar kadastra apz. 6054 004 0074
Avots: xxxxxxxx.xx
Novietojuma shēma un zemes robežas
Foto fiksācija
Vērtējamais objekts - "Stacijas", Vecdome, Dagdas pagastā, Krāslavas novadā ar kadastra numuru 3696 900 1093.
Skats uz vērtējamo objektu no pagalma puses.
Skats uz vērtējamo objektu no pagalma puses un iebraucamo celiņu.
Skats uz ēkas ieejas durvīm un ēkas iekštelpām – 1. stāva dzīvojamo istabu.
Skats uz ēkas iekštelpām – 1. stāva dzīvojamo istabu.
Skats uz ēkas iekštelpām – 1. stāva virtuves telpām.
Skats uz ēkas iekštelpām – 1. stāva tualetes telpām un kāpnēm uz 2. stāvu.
Skats uz ēkas iekštelpām – 2. stāva priekštelpu, kur izvietota elektrības sadale.
Skats uz ēkas iekštelpām – 2. stāva priekštelpu un 2. stāva dzīvojamo istabu.
Skats uz ēkas iekštelpām – 2. stāva dzīvojamo istabu.
Skats uz ēkas iekštelpām – 2. stāva dzīvojamām istabām.
Skats uz ēkas iekštelpām – 2. stāva virtuves telpām.
Skats uz ēkas iekštelpām – 2. stāva tualetes telpām un ēkas sienu fragmentu/plaisas/.
Skats uz vērtējamā objekta teritoriju.
Skats uz vērtējamā objekta teritoriju.
Skats uz vērtējamā objektā palīgēkām.
Skats uz vērtējamā objekta iebraukšanu no asfaltēta ceļa/ ~70 m attālumā līdz asfalta segumam/ P55 Rēzekne - Dagda.
Vērtējumā izmantotā dokumentācija
• Informācija par vērtējamo nekustamo īpašumu no Valsts vienotās datorizētās zemesgrāmatas.
• Informācija no LR Valsts zemes dienesta datu publicēšanas portāla Xxxxxxxx.xx.
Īpašas piezīmes par īpašumtiesībām
Nekustamais īpašums, kas sastāv no zemes vienības ar kopējo platību 0,4482 (kadastra apzīmējums 6054
004 0074), uz kuras atrodas:
- dzīvojamā māja ar kopējo platību 135,5m2 (kadastra apzīmējums 6054 004 0074 001), kas sastāv no trijiem dzīvokļiem un koplietošanas telpām (saskaņā ar xxxxxxxx.xx datiem);
- šķūnis ar kopējo platību 18,1 m2 (kadastra apzīmējums 6054 004 0074 002);
- šķūnis ar kopējo platību 10,1 m2 (kadastra apzīmējums 6054 004 0074 003);
- šķūnis ar kopējo platību 28 m2 (kadastra apzīmējums 6054 004 0074 005).
Īpašuma tiesības nostiprinātas Daugavpils tiesas Dagdas pagasta zemesgrāmatas nodalījumā Nr.
100000476878.
Apgrūtinājumi:
Atzīme - sarkanā līnija 3.00 m garumā un 32,02 m platumā. Pamats: 1998. gada 28. augusta Kārsavas pilsētas zemes komisijas lēmums Nr. 76.
Informācijas avots: nodalījuma noraksta datorizdruka.
Mūsu rīcībā nav citas informācijas par īpašuma tiesības aprobežojošiem faktoriem.
Vērtība aprēķināta pie nosacījuma, ka īpašniekam ir pilnas tiesības rīkoties ar vērtējamo īpašumu, un tas nav aprobežots ar noslēgtiem nomas līgumiem vai ķīlas tiesībām.
Apbūves raksturojums
Daudzdzīvokļu dzīvojamā māja ar kopējo platību 135,5 m2, kadastra apzīmējums 60540040074001.
Tehniskais stāvoklis: dzīvojamā māja celta 1961.gadā (ekspluatācijas uzsākšanas gads).
Daudzdzīvokļu dzīvojamā māja atrodas neapmierinošā tehniskā stāvoklī, daļēji izdemolēta, kas sastāv no trijiem dzīvokļiem un koplietošanas telpām.
Dzīvojamā māja netiek apdzīvota/izmantota pēdējos desmit gadus. Ēka celta no silikātķieģeliem.
Dzīvojamā mājā - sastāv no trijiem dzīvokļiem priekštelpas, 1. un 2. stāvā ierīkotas koplietošanas sausās tualetes telpas un kāpņu telpa.
Tehniskais stāvoklis: Dzīvojamās mājas tehnisko stāvokli var raksturot kā neapmierinošu/ nepieciešami būtiski ieguldījumi.
Nepieciešams ēkas kapitālais remonts - jumta nomaiņa, apkures iekārtu atjaunošana/nomaiņa, visu iekštelpu apdares atjaunošana, logu un durvju nomaiņa.
Labiekārtojums: elektroapgāde – centralizētā/ atslēgta uz vērtēšanas dienu, aukstā ūdens padeve – vietējā, apkure - krāsnis, divas sausās tualetes telpas – krājbedres.
Ēkas parametri:
Kadastra apzīmējums | 60540040074001 |
Apbūves laukums, m2 ((pēc VZD datiem) | 110,7 |
Būvtilpums, m3 (pēc VZD datiem) | 514,0 |
Ēkas kopējā platība, m², | 135,5 |
x.xx. dzīvokļu platība, m2: 1.stāvā (kad.apz. telpu grupa 60540040074001001) 2.stāvā (kad.apz. telpu grupa 60540040074001002) 2.stāvā (kad.apz. telpu grupa 60540040074001003) | 41,7 25,3 27,8 |
Konstruktīvais risinājums:
Pamati | Dzelzsbetons |
Ārsienas | Silikātķieģeļi |
Pārsegumi | Dēļu klājs virs koka siju pārseguma |
Jumts | Koka konstrukcijas |
Logi | Stiklojums koka rāmjos/daļēji izdemolēti |
Durvis | Ārdurvis – koka, iekštelpās - koka |
Nr. | Celtnes nosaukums | Ekspluat. uzsākšanas gads | Apbūves laukums, m2 | Kopēja platība, m2 | Sienu materiāls | Labie- kārtojums | Stāvoklis |
002 | šķūnis | 1961 | 22 | 18,1 | Koka dēļu iesegums | -- | ēkas izmantošana nav iespējama / neapmierinošs |
003 | šķūnis | 1951 | 11 | 10,1 | Koka dēļu iesegums | -- | ēkas izmantošana nav iespējama / neapmierinošs |
005 | šķūnis | 1961 | 29,8 | 28 | Koka dēļu iesegums | -- | ēkas izmantošana nav iespējama / neapmierinošs |
Galvenie ierobežojumi un pieņēmumi
Vērtējums ir izmantojams tikai pilnā apjomā.
Vairums pieņēmumu un aprēķinu, kas lietoti novērtējumā, attiecas tikai uz konkrēto dokumentu un nav lietojami
atrauti no konteksta.
Vērtējuma saturs un rezultāti ir derīgi tikai uzrādītajam vērtēšanas mērķim.
Vērtējumu nedrīkst publicēt, ne arī lietot kādam citam nolūkam, kas nav uzrādīts, iepriekš nesaņemot vērtētāja rakstisku atļauju.
Vērtējuma saturs ir konfidenciāls, izņemot gadījumus, ja to nepieciešams iesniegt attiecīgās organizācijās sertifikāta vai licences iegūšanai, kā arī kvalitātes pārbaudei strīdus jautājumu gadījumos.
Vērtējamais īpašums tiek uzskatīts kā brīvs no jebkurām prasībām vai hipotekāriem parādiem, ja pretējais nav speciāli atzīmēts novērtējumā.
Vērtētāji ir pieņēmuši, ka, bez novērtējumā apskatītajiem, nav citu rakstisku vienošanos vai nomas līgumu, kas varētu ietekmēt vērtību.
Šis novērtējums neuzliek par pienākumu saistībā ar šo īpašumu sniegt liecības tiesā, izņemot gadījumus, kad ir noslēgta iepriekšēja vienošanās.
Īpašuma tehniskais stāvoklis tika noteikts, veicot tā apskati dabā, kā arī izmantojot objekta apsaimniekotāju skaidrojumu un piegādāto informāciju. Nekādu citu pazemes vai ēku tehniskā stāvokļa inženiertehnisku pārbaudi neesam veikuši.
Salīdzināmie dati, kas ir saistīti ar šo vērtējumu, tiek uzskatīti par nākušiem no drošiem avotiem. Novērtētāji ir pārbaudījuši datus pēc savām vislabākajām iespējām.
Mēs neuzņemamies atbildību par ekonomiskiem un fiziskiem faktoriem, kas var izmainīties pēc novērtēšanas datuma un kas var ietekmēt īpašuma vērtību.
Ienākumu un izdevumu plānošana balstās uz pašreizējo tirgus situāciju. Nav garantijas un nekādu apgalvojumu, ka šie paredzējumi piepildīsies.
Tā kā ģeoloģisko apstākļu izpēte netika iekļauta vērtēšanas uzdevumā, kā arī netika iesniegta nekāda informācija, kas liecinātu par īpašām gruntīm, īpašuma tirgus vērtība ir noteikta, pieņemot, ka nepastāv nekādas objekta vērtību ietekmējošas grunts īpatnības.
Ir pieņemts, ka vērtējamais īpašums atbilst visām vides aizsardzības prasībām, un nav paredzama ar vides aizsardzību saistītu prasību ietekme uz īpašuma vērtību.
Situācijas analīze un ietekme, pēc 2020. gada 11. martā Pasaules Veselības organizācijas pasludinātās “globālās pandēmijas”, un pēc karadarbības Ukrainā, uz ekonomiku un nekustamo īpašumu tirgu nav prognozējama un netiek ievērtēta. Pašreizējā reakcija uz esošo situāciju Eiropā, nozīmē, ka mēs saskaramies ar nepieredzētu apstākļu kopumu, uz kuriem nevaram balstīt spriedumu. Mūsu vērtējumam būtu jāpiešķir mazāka noteiktība un lielāka piesardzības pakāpe nekā parasti. Ņemot vērā, ka nezināma nākotnes ietekme, ko šī situācija varētu atstāt uz nekustamā īpašuma tirgu.
Vērtības aprēķins
Vērtības bāze raksturo visticamāko cenu, kuru hipotētiskā darījumā varētu iegūt brīvā un atvērtā tirgū. Atbilstoši LVS
401:2013 standartu definīcijai, šajā kategorijā ietilpst Tirgus vērtība.
Saskaņā ar spēkā esošo Latvijas Standartu LVS 401:2013 Tirgus vērtība ir aprēķināta summa, par kādu vērtēšanas datumā īpašumam būtu jāpāriet no viena īpašnieka pie otra savstarpēji nesaistītu pušu darījumā starp labprātīgu pārdevēju un labprātīgu pircēju pēc atbilstoša piedāvājuma, katrai no pusēm rīkojoties kompetenti, ar aprēķinu un bez piespiešanas (p.2.1.11).
Labākā un efektīvākā izmantošana
Īpašuma tirgus vērtība atspoguļos tā labāko un efektīvāko izmantošanu. Labākā un efektīvākā izmantošana ir aktīva tāda izmantošana, pie kuras tiek gūts maksimālais labums, un kas ir reāli iespējama, tiesiski un finansiāli pamatota. Labākā un efektīvākā izmantošana var sakrist ar aktīva pašreizējo izmantošanas veidu, vai arī var būt kāds cits alternatīvs izmantošanas veids. To nosaka izmantošanas veids, kuru tirgus dalībnieks iecerējis, nosakot cenu, kuru tas būtu ar mieru maksāt par īpašumu. (Latvijas Standarts LVS401;2013, p.3.12.4).
Analizējot vērtējamā Objekta raksturu, atrašanās vietu un nekustamo īpašumu tirgus situāciju, tiek secināts, ka labākais izmantošanas veids vērtējamam Objektam ir esošais: daudzdzīvokļu dzīvojamā māja ar palīgēkām un pieguļošās zemes vienības uzturēšana.
Tirgus situācijas raksturojums
Pēdējo divu gadu laikā pieprasījums Latgales novados, mazpilsētās pēc privātmājām arī ir palielinājies.
Piedāvājums līdzvērtīgiem objektiem 2021. un 2022. gadā, kāds ir vērtējamais īpašums, nav tik plašs, šādi objekt tiek piedāvāti reti.
Nekustamā īpašuma tirgus dzīvojamo māju segmentā 2021. un 2022. gadā ir palielinājies pieprasījums pēc labām, jaunām un renovētām dzīvojamām mājām. Reģistrēto dzīvojamo māju pārdošanas darījumu skaits Krāslavas novadā 2020. gadā, salīdzinot ar 2022. gadu, ir protams palielinājies, līdz par 20%/m2, vairāk ir pieprasījums pēc labām, izremontētām dzīvojamām mājām, bet to piedāvājums arī ir ierobežots. Pircēji pārsvarā meklē īpašumus, kas ir ar kvalitatīvu apdari un vietās, kas ir pievilcīgas gan ainaviski, gan arī infrastruktūras ziņā.
Cenu līmenis gan piedāvājumos, gan darījumos dzīvojamām mājām arī ir ļoti dažāds, īpaši daudzdzīvokļu mājām ( no
2 – 4 dzīvokļi), kāds ir vērtējamais objekts.
Vērtējamajam objektam līdzvērtīgu ēku 1 m2 darījumu cena ir diapazonā no EUR 20 līdz EUR 80, tas ir atkarīgs no daudziem faktoriem. Noteicošais īpašuma vērtībā ir atrašanās vieta, inženierkomunikāciju nodrošinājums, zemes gabala kopplatība, apkārtējā vide un īpašuma tehniskais stāvoklis.
Sākot ar 2019. gadu līdz pat 2022, gadam, cenu līmenis zemei mazpilsētās un piepilsētās arī ir palielinājies, jo pēdējo triju gadu laikā Latgales pilsētās pašvaldības aktīvi investē un realizē apjomīgus finansiālus projektus Latgales reģiona labiekārtošanai, novadu ilgtspējas attīstībai/ jaunu celtņu būvniecībai, tādējādi reģenerējot/labiekārtojot mazpilsētu un piepilsētu teritorijas. Tādējādi pilsētas zemes cenu līmenis zemei viennozīmīgi ir mainīgs un atkarīgs no objekta
pieprasījuma, atrašanās vietas un pircēja vajadzībām darījuma konkrētajā gadījumā. Noteicošais protams īpašuma vērtībā ir atrašanās vieta, inženierkomunikāciju nodrošinājums, zemes gabala kopplatība, apkārtējā vide un īpašuma tehniskais stāvoklis.
Krāslavas pilsētā, piedāvāto zemes gabalu cenu līmenis, svārstās no 1,50 līdz 5 EUR/m2, neapbūvētu zemes gabalu
piedāvājums arī ir ierobežots.
Vērtējamais objekts atrodas piepilsētā, netālu no pilsētas centra. Analizējot tirgus datus, secināms, ka ir notikuši darījumi līdzvērtīgiem zemes gabaliem piepilsētā/ zemes gabalu darījumu cenu līmenis ir no EUR 0,05 līdz EUR 0,2 par m2, t.i., 500 – 2000 EUR/ha.
Liela, protams, nozīme ir tam, vai zemes gabals atrodas ar labiem piebraucamajiem ceļiem, ceļu seguma kvalitātei, inženierkomunikāciju pieejamībai, kā arī tam, cik lieli ieguldījumi nepieciešami, lai zemes gabalu būtu iespējams uzsākt izmantot (cietā seguma esamība, labs gruntis, inženierkomunikāciju esamība, nobrauktuve no ielas un tamlīdzīgi).
Analizējot līdzvērtīgu objektu darījumu situāciju, vērtētāja konstatē, ka uz vērtēšanas dienu Latgales reģiona mazpilsētās, piepilsētās ir notikuši līdzvērtīgu objektu darījumi. Cenu amplitūda līdzvērtīgiem objektiem ir no 3 000 – 13 000 EUR.
Uz vērtēšanas dienu Krāslavas novadā daudzdzīvokļu dzīvojamo māju piedāvājumu nav.
Laikā, kopš 2020.gada marta, kad pasaulē ir pasludināta “globālā pandēmija”, ir iestājies samērā liels saspringums un nenoteiktība, par iespējamo ekonomikas lejupslīdi, ko pastiprina Krievijas iebrukums Ukrainā, kurš ir būtiski mainījis politisko, kā arī ekonomisko situāciju pasaulē, kas ietekmēs arī Latvijas ekonomiku, un var ietekmēt nekustamo īpašumu tirgu.
Līdz ar to šajā strauji mainīgā situācijā, nav prognozējams vai izmaiņas būs īstermiņā vai ilgtermiņā un pastāv tirgus risks (nākotnes nezināmie), ka līdzšinējais līdzsvars varētu kardināli mainīties.
Saskaņā ar ekspertu viedokli - kādu vektoru uzņems ekonomikas attīstība, noteiks kara ilgums un mērogs. Kara ietekme uz enerģijas tirgiem, sarežģījumiem piegādēs un tā tālākās perspektīvas būs redzamas gada otrajā pusē, kad varēs arī precīzāk novērtēt ekonomikas attīstību. Pašlaik valda liela nenoteiktība.
Pozitīvie
Vērtējamā objekta izvietojums – ~ 200 m attālumā no Dagdas pilsētas. Objekts atrodas paaugstinātā vietā, uzkalnā.
Zemes vienības platība.
Negatīvie
Apbūve neapmierinošā tehniskā stāvoklī, daudzdzīvokļu ēkā nepieciešami būtiski ieguldījumi, palīgēkas nav izmantojamas.
Piekļūšana pie īpašuma iespējama pa zemes, aizaugušu seguma ceļu, ~ 70 m attālumā no asfalta
seguma ceļiem.
Komunikāciju trūkums – ēkā sausā tualete ar krājbedri, atslēgs elektropieslēgums uz vērtēšanas
brīdi.
Zemes vienības sakārtotības līmenis – zemes vienībai aizaugusi, ilgus gadus nav kopta.
Objekta tirgus vērtības noteikšana.
Vērtības aprēķins ar tirgus pieeju
Tiek aprēķināta objekta vērtība zemesgabalam ar kopējo platību 4482 m2 un uz tās esošā apbūve Dagdas pagasts,
Krāslavas novads ar kadastra numuru 6054 004 0074.
Valsts vienotās datorizētās zemesgrāmatas datos tiek fiksētās darījumu cenas, kuras nav vienmēr precīzas, jo darījumu summas ne vienmēr tiek reāli, precīzi fiksētas, īpaši dārgākiem īpašumiem un faktiskā objektu vērtība bieži atšķiras no reālās reģistrētās īpašuma darījuma vērtības, tādēļ aprēķinos tiek izmantoti ticami un līdzvērtīgi daudzdzīvokļu dzīvojamo māju darījumi Latgales reģiona tuvākajā ciemos un mazākās pilsētās, jo Dagdas novadā dzīvojamo māju tirgum atbilstoši darījumi nav reģistrēti.
Objekta vērtība tiek aprēķināta ar tirgus (salīdzināmo darījumu) pieeju, aprēķinu tabulā tiek izmantotas salīdzināmo
objektu daudzdzīvokļu dzīvojamo iekštelpu platības.
Salīdzināšanai tika izvēlēti līdzvērtīgi sekojoši īpašumi:
Nr.1: Zemesgabals ar kopējo platību 5819 m2 (kad. apz. 68780050409) un uz tā esošā apbūve: daudzdzīvokļu/ četru dzīvokļu/ 2- stāvu māja un divas saimniecības ēkas Ambulance, Nirza, Nirzas pag., Ludzas nov., kadastra Nr. 68780050293. Dzīvojamās mājas platība 262,5 m2, ēkas ekspluatācijas gads nav zināms, celta no koka baļķiem, ēka apmierinātā tehniskā stāvoklī. Apkure - krāsns, ūdensapgāde - centralizētā, kanalizācija – vietējā. Teritorija nav nožogota. Darījums noticis 11/2019 par EUR 5 775
Informācijas avots: xxxxx://xxxxxxxxx.xx/xx/xxxxxx/000000
Nr. 2: Zemesgabals ar kopējo platību 0,2645 ha (kad. apz. 78680020445) un uz tā esošā apbūve: daudzdzīvokļu/ četru dzīvokļu/ 2- stāvu māja un trīs palīgēkas (koka terase, divas atpūtas ēkas – dabā neeksistē) Xxxx xxxx 0, Lūznava, Lūznavas pag., Rēzeknes nov., kadastra Nr. 78680020472, ciema nomalē. Daudzdzīvokļu mājas platība 331,2 m2, ēkas ekspluatācija uzsākta 2015. gadā, celta no koka baļķiem, ēka neapmierinoša tehniskā stāvoklī. Elektroapgāde – centralizētā, apkure vietējā/krāsns, aukstā ūdensapgāde – centralizētā, kanalizācija
– vietējā. Teritorija nožogota, tā ir noaugusi ar krūmājiem un kokiem, nav kopta, divas palīgēkas (šķūnis, garāža). Darījums noticis 02/2020 par EUR 3 500. Informācijas avots: xxxxx://xxxxxxxxx.xx/xx/xxxxxx/000000
Nr. 3: Zemesgabals ar kopējo platību 0,3129 ha (kad. apz. 36010264133) un uz tā esošā apbūve: daudzdzīvokļu/ triju dzīvokļu/1- stāvu māja un piecas palīgēkas Xxxxxxx xxxx 00, Xxxxxxx, Xxxxxxxx nov., kadastra Nr. 36010264133, pilsētas nomalē. Ēkas platība 149,2 m2, ēkas ekspluatācija uzsākta 1920. gadā, celta no koka baļķiem, apmierinoša tehniskā stāvoklī. Apkure - krāsns, aukstā ūdensapgāde – centralizētā, kanalizācija – vietējā. Teritorija nav nožogota. Darījums noticis 10/2020 par EUR 13 500.
Informācijas avots: xxxxx://xxxxxxxxx.xx/xx/xxxxxx/0000000
Aprēķina gaita attēlota tabulā Nr.1:
Vērtējamais | Salīdzināmie īpašumi | |||
objekts | Obj. Nr.1 | Obj. Nr.2 | Obj. Nr.3 | |
Pārdošanas cena, EUR | 5 775 | 3500 | 13500 | |
Iekštelpu platība, m2 | 135,5 | 262,50 | 331,20 | 149,20 |
Xxxx, EUR/m2 | 22,00 | 10,57 | 90,48 | |
Zemes platība, m2 | 4 482 | 5 819 | 2 647 | 3 129 |
Laiks - piedāvājums | 11.2019 | 02.2020 | 10.2020 | |
Korekcijas koeficienti: | ||||
darījuma laiks, apstākļi | 7% | 5% | 5% | |
atrašanās vieta novadā | - | - | - | |
atrašanās vieta pilsētas rajonā | - | - | - | |
izmantošanas veids | - | - | - | |
infrastruktūra | - | - | - | |
ēkas konstrukcijas (silikātķieģelis) | 35% | 50% | 10% | |
ēkas tehniskais stāvoklis | -5% | -5% | -7% | |
apkures iekārtu tehniskais stāvoklis | -30% | -45% | -10% | |
iekštelpu tehn. stāv., arhitektūra, interjers | - | - | - | |
inženierkomunikācijas | -5% | - | -3% | |
ēkas iekštelpu platība | 12% | -14% | -10% | |
zemes gabala platība | 6% | 12% | 3% | |
apgrūtinājumi | - | - | - | |
uzlabojumi - palīgēku ietekme | - | - | - | |
Pārrēķina koeficients | 20% | 3% | -12% | |
Reducētā vērtība, EUR/m2 | 26,40 | 10,88 | 79,62 | |
Salīdzināmo objektu svara koeficienti | 0,60 | 0,20 | 0,20 | |
Vidējā reducētā m2 vērtība EUR | 33,94 | |||
Aprēķinātā vērtība EUR | 4 599 | |||
Aprēķinātā objekta tirgus vērtība ir EUR 4 599, noapaļojot, ir EUR 4 600.
Slēdziens
Analīzes rezultātā esam secinājuši, ka nekustamā īpašuma – zemes vienības un apbūves Stacijas", Vecdome, Dagdas pagastā, Krāslavas novadā ar kadastra numuru 3696 900 1093, visvairāk iespējamā tirgus vērtība 2022. gada 01. jūnijā ir
EUR 4 600 (četri tūkstoši seši simti euro).
Situācijas analīze un ietekme, pēc 2020. gada 11. martā Pasaules Veselības organizācijas pasludinātās “globālās pandēmijas”, un pēc karadarbības Ukrainā, uz ekonomiku un nekustamo īpašumu tirgu nav prognozējama un netiek ievērtēta.
Pašreizējā reakcija uz esošo situāciju Eiropā, nozīmē, ka mēs saskaramies ar nepieredzētu apstākļu kopumu, uz kuriem nevaram balstīt spriedumu. Mūsu vērtējumam būtu jāpiešķir mazāka noteiktība un lielāka piesardzības pakāpe nekā parasti. Ņemot vērā, ka nezināma nākotnes ietekme, ko šī situācija varētu atstāt uz nekustamā īpašuma tirgu.
SIA Eiroeksperts neuzņemas atbildību par tādām iespējām nekustamā īpašuma tirgus cenu svārstībām, kuras varētu rasties specifisku ekonomisko vai sociālo parādību iedarbības rezultātā pēc vērtēšanas datuma un kuras iepriekš nebija iespējams paredzēt.
Apliecinam, ka pamatojoties uz mūsu vislabāko pārliecību un zināšanām:
• saņemto informāciju esam atspoguļojuši patiesi un pareizi;
• analīzes un secinājumi ir limitēti tikai ar atskaites pieņēmumiem un ierobežojošiem apstākļiem;
• mums nav īpašas, patreizējas vai perspektīvas intereses par šajā atskaitē novērtējamo īpašumu, un mums nav īpašas personīgas intereses vai aizspriedumi attiecībā uz tām pusēm, kuras šeit ir iesaistītas;
• mūsu darba apmaksa nav atkarīga no iepriekš noteiktā slēdziena paziņošanas, vai arī slēdziena virzīšanas pie iepriekš izvirzītā rezultāta, lai tas nāktu par labu klientam;
• īpašumu apsekojusi un atskaiti sagatavojusi Xxxxx Xxxxxx.
Xxxxx Xxxxxxxxx
Sertifikāts Nr. 1
nekustamā īpašuma vērtēšanā
Latvijas Īpašumu vērtētāju asociācijas biedrs
Xxxxx Xxxxxx
nekustamā īpašuma vērtētāja asistents
ŠIS DOKUMENTS IR ELEKTRONISKI PARAKSTĪTS AR DROŠU ELEKTRONISKO PARAKSTU UN SATUR LAIKA ZĪMOGU
Vērtēšanas metodikas teorētiskais pamatojums
Objekta vērtības aprēķins ar tirgus (salīdzināmo darījumu) pieeju.
Ar šo pieeju tiek aprēķināta vērtība, kas raksturo vērtējamo īpašumu salīdzinājumā ar līdzvērtīgiem īpašumiem, par kuriem ir zināma to tirgus vērtība (ir pieejama ticama, vislabāk dokumentāli apstiprināta informācija par darījumiem ar šiem īpašumiem).
Jāatzīmē, ka lielā daļā gadījumu informāciju par Latvijas tirgū notikušajiem darījumiem nākas pielietot ļoti piesardzīgi, jo darījuma summa var būt daļēji segta ar sertifikātiem, reālā darījuma summa var ievērojami atšķirties no dokumentāli fiksētās, darījumam var būt “netirgus” raksturs.
Pārdotie īpašumi tiek salīdzināti, balstoties uz darījumu cenu ietekmējošo faktoru analīzi.
Koriģējošo koeficientu nosaka, salīdzinot faktorus, kas ietekmē vērtējamā īpašuma vienības cenu. Parasti par vienību tiek uzskatīta platības vienība – zemes vai apbūves 1 m2, tomēr var būt arī citi.
Koeficients raksturo konkrētā faktora atšķirību salīdzināmajam un vērtējamajam objektam. Tas ir lielāks par 0 (jeb pozitīvs), ja, pēc vērtētāju slēdziena, vērtējamā objekta īpašības konkrētajā jomā ir labākas kā salīdzināmajam objektam, negatīvs pretējā gadījumā un 0, ja šīs īpašības praktiski neatšķiras.
Vērtēšanas praksē nosacīti tiek noteiktas deviņas vērtību ietekmējošo faktoru grupas:
• Īpašumtiesību salīdzinājums.
• Finansējuma nosacījumi.
• Darījuma nosacījumi.
• Tirgus dinamika (pēc darījuma pagājušais laiks).
• Atrašanās vieta.
• Tehniskais stāvoklis.
• Ekonomiskās īpašības.
• Izmantošanas iespējas.
• Citi apstākļi.
Katrā konkrētā gadījumā atkarībā no izvēlētajiem salīdzināmajiem īpašumiem tiek formulēti konkrēti īpašumu atšķirības raksturojoši korekcijas koeficienti.