LEIEAVTALE FOR PAVILJONGER TIL BRUK SOM SKOLEBYGG
LEIEAVTALE FOR PAVILJONGER TIL BRUK SOM SKOLEBYGG
1 UTLEIER Navn/Firma […]
Fødsels- eller organisasjonsnummer […]
2 LEIETAKER Hedmark fylkeskommune
Organisasjonsnummer 942 116 217
3 EIENDOM
Stange videregående skole Xxxxxxxxxxxx 00, Xxxxxx
Gnr. 97 bnr. 125
i Stange kommune, kommunenummer 0417
4 LEIEOBJEKT
(1) Leieobjektet består av paviljonger som beskrevet i vedlagte kravspesifikasjon.
5 LEIETAKERS VIRKSOMHET
(1) Leieobjektet må kun benyttes til midlertidig skolebygg.
(2) Endring av virksomheten i leieobjektet er ikke tillatt uten utleiers skriftlige forhåndssamtykke. Samtykke kan ikke nektes uten saklig grunn.
6 OVERTAKELSE/MELDING OM MANGLER
(1) Leieobjektet overtas ryddet og rengjort, og for øvrig i henhold til punkt 4 (1) ovenfor, jf. kravspesifikasjon ferdig montert, tilkoplet og funksjonelt klar til bruk 1. januar 2019 på anvist plass.
(2) Utleier skal per overtakelse besørge at leieobjektet er i samsvar med de offentligrettslige bygningstekniske krav som gjelder for leieobjektet, gitt den virksomhet som skal drives av leietaker i henhold til punkt 5. Utleiers forpliktelser etter dette punkt 6 (2) omfatter ikke eventuelle innrednings- eller bygningsmessige arbeider som utføres av leietaker.
(3) Offentligrettslige krav per overtakelse tilknyttet leietakers virksomhet/bruk av leieobjektet, som ikke er av bygningsteknisk karakter, er leietakers ansvar.
(4) I forbindelse med overtakelse av leieobjektet skal det foretas overtakelsesbefaring. Fra befaringen føres protokoll som undertegnes på stedet av begge parter.
(5) Leietaker må gi skriftlig melding om skader og mangler, herunder skjulte feil og mangler, mv. innen rimelig tid etter at han burde ha oppdaget dem. Forhold som leietaker kjente til ved overtakelsen, kan ikke senere gjøres gjeldende som mangel.
(6) Ved overtakelse skal utleier gi leietaker en innføring i bruk av teknisk utstyr/innretninger i leieobjektet som skal benyttes av leietaker. Videre skal utleier ved overtakelse fremlegge driftsmanualer/-instrukser for leieobjektet med teknisk utstyr og innretninger. Leietaker forplikter seg i hele leieperioden til å følge utleiers til enhver tid gjeldende driftsmanualer/
-instrukser.
7 LEIETID
(1) Leieforholdet løper fra 01.01.2019 til 31.01.2020, hvoretter leieforholdet opphører uten oppsigelse. Leieforholdet kan ikke sies opp i leieperioden.
(2) Leietaker har rett til å forlenge leieforholdet i 3 periode[r] på 1 måned hver. Dersom leietaker ønsker å benytte sin rett, skal dette meddeles skriftlig til utleier minst 1 måneder før utløpet av inneværende leieperiode.
8 LEIESUM
(1) Total leiepris inklusive opp- og nedrigging i leieperioden på 13 mnd. utgjør NOK (..).
(2) Opsjon på utvidelse av leietiden utgjør NOK pr. mnd. (..)
(3) Leien forfaller til betaling forskuddsvis med fakturadato 1. i hvert kvartal med NOK […] med like store månedlige rater. Første fakturadato 01.01.2019. Leien omfatter de totale kostnader for komplett levert, montert, tilkoblet, demontert og fjernede paviljonger, jf. pkt. 8 (1).
(3) Utleier utsteder faktura til leietaker med slikt innhold som er påkrevd i henhold til gjeldende regelverk, og med opplysninger om utleiers kontonummer for betaling av leien. Faktura skal sendes i elektronisk handelsformat. Hedmark fylkeskommune har adressen 9908:942116217 i Elma (elektronisk mottakeradresseregister).
Faktura må i feltet «deres ref.» merkes med 12067 og sendes til:
Hedmark fylkeskommune v/Eiendom og innkjøp Fakturamottak
Postboks 4043 Bedriftssenteret
2306 Hamar
(4) Betaling anses ikke skjedd før beløpet er mottatt på utleiers konto.
(5) Direkte og for egen regning besørger og bekoster leietaker planering og klargjøring av tomt, ett oppstikk for vann/avløp og strøm, energi til leieobjektet, renovasjon, innvendig rengjøring og vask av vinduer innvendig og utvendig, innvendig vedlikehold, vaktmestertjenester, tilsyn, service og vedlikehold av sanitæranlegg, kjøleanlegg, ventilasjonsanlegg, alle branntekniske installasjoner (herunder alarm og sikkerhetsanlegg), vakthold, fyringsanlegg, snømåking, herunder av tak, og tilsvarende utomhustjenester.
(6) I den grad utleie av eiendom i leietiden blir belagt med nye særlige skatter og/eller avgifter, skal leietaker betale sin forholdsmessige del (belastes leietakerne i eiendommen som en del av de ordinære felleskostnader, jf. dette punkt 8 femte avsnitt). Reguleringen i dette avsnitt gjelder ikke eiendomsskatt. Eventuell eiendomsskatt betales av utleier.
(7) Ved forsinket betaling av leie og/eller andel felleskostnader, svares forsinkelsesrente i henhold til lov av 17. desember 1976 nr. 100 eller lov som trer i stedet for denne. Utleier har rett til å kreve gebyr ved purring.
9 MERVERDIAVGIFT
(1) Per leiestart omfattes leieobjektet ikke av utleiers registrering i Merverdiavgiftsregisteret.
(2) Utleier har rett til å legge merverdiavgift med den til enhver tid gjeldende sats på leie, felleskostnader og eventuelle andre kostnader knyttet til arealer som per leiestart er og/eller i løpet av leieperioden blir omfattet av utleiers registrering i Merverdiavgiftsregisteret.
(3) Leietaker er klar over at den faktiske disponering av leieobjektet er avgjørende for utleiers fradragsrett for inngående merverdiavgift. Leietaker plikter umiddelbart å gi utleier opplysninger om forhold som kan medføre en endring i den avgiftsmessige status til hele eller deler av leieobjektet.
(4) Dersom utleier har samtykket til fremleie av leieobjektet, og de fremleide arealene kan omfattes av utleiers registrering i Merverdiavgiftsregisteret, plikter leietaker senest innen utgangen av den avgiftstermin fremleieforholdet trer i kraft å søke om frivillig registrering for fremleien. Eventuelle utgifter forbundet med leietakers søknad om frivillig registrering ved fremleie bæres av leietaker.
(5) På bakgrunn av avgiftsmyndighetenes dokumentasjonskrav plikter leietaker å gi en skriftlig, årlig redegjørelse innen 31. desember over sin bruk av leieobjektet gjennom året, og ved eventuell fremleie også en bekreftelse på at leietaker er frivillig registrert for fremleien. Redegjørelsen skal også inneholde en oppstilling over totale aktiveringspliktige påkostninger som leietaker har foretatt på leieobjektet i løpet av regnskapsåret, herunder totalt påløpt merverdiavgift. Leietaker skal også innhente tilsvarende dokumentasjon fra (alle) eventuelle fremleietakere. Dokumentasjonen skal tilfredsstille de krav som til enhver tid måtte følge av gjeldende regler.
(6) Dersom utleier plikter å tilbakeføre merverdiavgift etter merverdiavgiftslovens regler som følge av leietakers bruksendring som nevnt over, eller lovendringer, skal leietaker erstatte fullt ut tilbakeføringsbeløpet, samt eventuelt rentekrav. Øvrige kostnader forbundet med tilbakeføringen må begrenses til å gi ansvar kun fra leiekontraktens løpetid, eventuelt ansvar for tilbakeføring tidligere må utleier stå for.
(7) Ved opphør av leieforholdet, uansett grunnlag, skal leietaker og eventuelle fremleietakere beholde egne justeringsforpliktelser på bygningsmessige tiltak foretatt på leieobjektet.
(8) Leietaker skal holde utleier skadesløs for ethvert merverdiavgiftstap utleier måtte bli påført, herunder redusert fradragsrett og tilbakeføring/justering av fradragsført inngående merverdiavgift samt renter, tilleggsavgift og øvrige utgifter forbundet med slikt merverdiavgiftstap, som følge av regelverksendringer knyttet til leietakers bruk/virksomhet, leietakers bruksendring, fremleie, selskapsmessige/organisatoriske endringer, formelle mangler eller forsømmelser og lignende.
(9) Eventuelle erstatningskrav som følge av mislighold av bestemmelsene i dette punkt 9, forfaller til betaling ved påkrav. Leieavtalens betalingsbestemmelser samt misligholdsbestemmelsene i punkt 19 gjelder tilsvarende.
10 LEIETAKERS BENYTTELSE AV LEIEOBJEKTET
(1) Leietaker plikter å behandle leieobjektet med tilbørlig aktsomhet.
(2) Leietaker plikter å sette seg inn i og følge de offentlige forskrifter (herunder politivedtekter), vedtekter, instrukser, driftsmanualer og -instrukser, ordensregler o.l. som er eller måtte bli innført og som kommer til anvendelse på leieforholdet. Leietaker er i leieperioden ansvarlig overfor alle offentlige myndigheter for at hans benyttelse av leieobjektet tilfredsstiller de til enhver tid gjeldende offentligrettslige krav. Alle offentligrettslige krav (bygningstekniske og andre) knyttet til leietakers særlige bruk av leieobjektet, herunder krav tilknyttet universell utforming og krav fra arbeidstilsyn, helsemyndigheter, sivilforsvar, industrivern, brannvern eller annen offentlig myndighet, er det i leieperioden leietakers ansvar å oppfylle. Utleier plikter å overlevere leieobjektet uten offentligrettslige mangler.
(3) Leietaker plikter på utleiers forespørsel å dokumentere at det foreligger et internkontrollsystem som oppfyller de til enhver tid gjeldende krav.
Røyking er ikke tillatt i leieobjektet. Rom med vann- og/eller avløpsrør må holdes så oppvarmet at frysing unngås. Utgiftene ved utbedring og eventuell erstatning i forbindelse med disse forhold, er leietakers ansvar.
11 UTLEIERS VEDLIKEHOLDS- OG UTSKIFTINGSPLIKT
(1) Det påhviler utleier å besørge og bekoste alt utvendig bygningsmessig vedlikehold. Vedlikehold omfatter også utskifting når reparasjon ikke lenger lar seg gjennomføre på regningssvarende måte.
(2) Utleier skal besørge og bekoste at leieobjektet i leieperioden er i samsvar med de for leieobjektet gjeldende offentligrettslige bygningstekniske krav, med mindre annet følger av dette punkt 12, punkt 10 eller leietakers vedlikeholdsplikt etter punkt 13.
12 LEIETAKERS VEDLIKEHOLDSPLIKT
(1) Leietaker skal besørge og bekoste alt innvendig vedlikehold.
(2) Leietakers vedlikeholdsplikt omfatter også utbedring av skader etter innbrudd og/eller hærverk i leieobjektet, herunder skader på vinduer, karmer, leieobjektets inngangsdører/porter. Knuste ruter i ethvert rom som omfattes av leieforholdet, må uten ugrunnet opphold erstattes med nye.
13 LEIETAKERS ENDRING AV LEIEOBJEKTET/EIENDOMMEN
(1) Leietaker kan ikke foreta innredning, ominnredning eller annen forandring i eller av leieobjektet uten utleiers skriftlige forhåndssamtykke. Samtykke kan ikke nektes uten saklig grunn. Dersom samtykke gis skal utleier samtidig, skriftlig ta stilling til om leietaker ved fraflytting helt eller delvis må tilbakestille de utførte endringene. Utleier er ansvarlig for oppdatering av tegninger og dokumentasjon knyttet til endringene. Hvor annet ikke avtales, tilfaller endringene beskrevet i dette punkt 15 utleier etter endt leieperiode.
(3) Leietaker er ansvarlig for å innhente de nødvendige offentlige tillatelser og for øvrig oppfylle alle offentlige krav som gjelder for arbeider som utføres i henhold til dette punkt 13, herunder å overlevere nødvendig dokumentasjon til utleier.
14 FORSIKRING
(1) Hver av partene holder sine eiendeler/interesser forsikret.
(2) Utleier forsikrer leieobjektet.
(3) Innenfor leietakers ansvar inngår egen innredning, fast og løst inventar, løsøre, maskiner, data, varer, driftstap/avbrudd, dører og vinduer i leieobjektet og eget ansvar. Tap påført leietakers medkontrahenter som følge av avbrudd, forsinkelser eller oppgjør i henhold til bestemmelsene i dette punkt 16, er leietakers ansvar.
(4) Medfører leietakers endrede virksomhet forhøyelse av eiendommens forsikringspremier eller faste avgifter, eller pålegg fra utleiers forsikringsselskap om investeringer, plikter leietaker å dekke utgiften. Leietaker plikter å melde til utleier ethvert forhold og/eller endring i forhold ved virksomheten, som kan få følger for eiendommens forsikringspremie. Utleier har ikke ansvar for skader eller tap som måtte oppstå ved innbrudd, brann, vannskade mv., ut over det som omfattes av de forsikringer utleier har som huseier. Dette gjelder likevel ikke skader som skyldes utleiers mislighold.
15 BRANN/DESTRUKSJON
(1) Blir leieobjektet ødelagt ved brann eller annen hendelig begivenhet kan utleier erklære seg fri fra alle rettigheter og forpliktelser under leieavtalen.
16 UTLEIERS AVTALEBRUDD
(1) Leietaker kan kreve avslag i leien som følge av forsinkelse eller mangel. Dette gjelder både mangler per overtakelse og mangler i leietiden. Leietaker har rett til å holde tilbake leie til sikkerhet for de krav leietaker har eller måtte få som mot utleier som følge av mangel eller forsinkelse.
(2) Leietaker kan kreve erstatning for direkte tap som følge av forsinkelse eller mangel. Indirekte tap dekkes ikke. Erstatningens størrelse i leietiden begrenses uansett til 13 måneders leie, med mindre utleier har handlet svikaktig eller grovt uaktsomt. Ved eventuell forlengelse gjelder tilsvarende begrensning for tap i forlengelsesperioden. Denne bestemmelse gjelder både forsinkelse/mangler per overtakelse og mangler i leietiden.
(3) Dersom leietaker ønsker å påberope vedvarende eller gjentatt mislighold fra utleiers side som grunnlag for heving, krever dette skriftlig forhåndsvarsling om at avtalen kan bli hevet dersom misligholdet ikke opphører.
17 LEIETAKERS AVTALEBRUDD/UTKASTELSE
(1) Leietaker blir erstatningsansvarlig for all skade eller mangler som skyldes ham selv eller folk i hans tjeneste, faste eller tilfeldige, samt fremleietakere, kunder, leverandører, oppdragstakere og/eller andre personer som han har gitt adgang til eiendommen. Erstatningsplikten omfatter også utgift som måtte følge av utrydding av utøy.
(2) Gjør leietaker seg skyldig i vesentlig mislighold av leieavtalen kan utleier heve denne, og leietaker plikter da straks å fraflytte leieobjektet.
18 FRAFLYTTING
(1) Ved fraflytting skal utleier umiddelbart gis adgang til leieobjektet.
(2) Leietaker skal ved fraflytting tilbakelevere leieobjektet ryddet, rengjort, med hele vindusruter og for øvrig i samme stand som ved overtakelse med unntak for alminnelig slitasje og elde. For så vidt gjelder endringer foretatt av leietaker i leietiden vises til reguleringen i punkt 15.
(3) Innen leieforholdets opphør skal det avholdes en felles befaring mellom leietaker og utleier for å fastlegge eventuelt nødvendige arbeider for å bringe leieobjektet i den stand det skal være ved tilbakelevering.
(5) Senest siste dag av leieforholdet skal leietaker på egen bekostning fjerne sine eiendeler. Eiendeler som ikke fjernes skal anses etterlatt, og tilfaller utleier etter 14 dager. Søppel og eiendeler som utleier ikke ønsker å overta kan utleier kaste eller fjerne for leietakers regning.
19 TINGLYSING/PANTSETTELSE
(1) Leieavtalen kan ikke tinglyses uten utleiers skriftlige forhåndssamtykke. Samtykke kan ikke nektes uten saklig grunn. En eventuelt tinglyst leieavtale skal ikke ha opptrinnsrett, og den skal vike prioritet for nye pengeheftelser som måtte bli tinglyst på eiendommen. Leietaker skal medvirke til at slik prioritetsvikelse gjennomføres. Leietaker gir utleier ugjenkallelig fullmakt til å besørge den tinglyste leieavtalen slettet på det tidspunkt leieforholdet opphører. Utgifter forbundet med tinglysning og sletting av leieavtalen dekkes av leietaker.
(2) Leieavtalen kan ikke pantsettes uten utleiers skriftlige samtykke. Samtykke kan ikke nektes uten saklig grunn. Utleier kan stille vilkår for pantsettelsen. Leietaker gir utleier ugjenkallelig fullmakt til å besørge pantsettelsen slettet på det tidspunkt leieforholdet opphører.
20 LEIEREGULERING
(1) Leien kan ikke reguleres i leietiden.
21 GARANTI OG/ELLER DEPOSITUM
(1) Leietaker skal ikke stille garanti/depositum.
22 OVERDRAGELSE/SELSKAPSMESSIGE ENDRINGER
(1) Overdragelse av leieavtalen, helt eller delvis, er ikke tillatt uten utleiers skriftlige forhåndssamtykke. Samtykke kan nektes på fritt grunnlag.
23 SÆRLIGE BESTEMMELSER
[…]
24 LOVVALG OG TVISTELØSNING
(1) Alle forhold tilknyttet denne leieavtalen reguleres av norsk rett.
(2) Eiendommens verneting vedtas i alle tvister som gjelder leieavtalen.
25 BILAG TIL LEIEAVTALEN
Bilag 1: Arealoversikt og tegninger. Bilag 2: Kravspesifikasjon.
26 STED/DATO
[…]
[…]
27 SIGNATUR
(1) Denne leieavtalen er undertegnet i to eksemplarer, hvorav utleier og leietaker hver har fått sitt.
Utleier Leietaker
[…] […]