UTBYGGINGSAVTALE
UTBYGGINGSAVTALE
mellom
Grunneierne og Forvaltningsmyndighet
Tunveien Eiendom AS Lørenskog kommune
xxx.xx. 924 591 749 xxx.xx. 842 566 142
eier av gnr/bnr 100/80 og
Sindre Eiendom AS xxx.xx. 975 785 130 eier av gnr/bnr 100/433
og
Losbyveien Eiendom AS
xxx.xx. 982 073 359 eier av gnr/bnr 100/65
og
Lørenskog kommune
xxx.xx. 842 566 142
eier av bnr/bnr 100/415
Avtalen gis betegnelsen
SKÅRER SYD
1. BAKGRUNN FOR AVTALEN
Blomstersentralen Lørenskog AS, Lørenskog hagesenter AS, Lørenskog kommune som grunneier og Losbyveien Eiendom AS (her kalt ”Utbyggerne” eller ”Grunneierne”) har besluttet å gjennomføre omregulering som omfatter sine ovennevnte eiendommer.
I forbindelse med utarbeidelse av områderegulering er partene overens om også å utarbeide en utbyggingsavtale.
Avtalen er en utbyggingsavtale etter plan- og bygningsloven kapittel 17 og Lørenskog kommune er part i avtalen, både som grunneier og i egenskap av å være kommune som planmyndighet og offentlig organ.
2. PLANSITUASJON/AVGRENSNING
Avtalen omfatter utbygging iht. områderegulering for Skårer Syd, avgrenset slik det fremgår av områdereguleringsforslaget, jf vedlegg 1. Områdereguleringsforslaget benevnes i det følgende som ”Områdereguleringen”.
Planområdet avgrenses av Tunveien, Gamleveien, Losbyveien og Bergerveien.
Lørenskog kommune ønsker å sikre at nødvendig offentlig infrastruktur innenfor området blir bygget ut i samsvar med områdereguleringen.
3. FORMÅL MED AVTALEN
Formålet med avtalen er å avklare/avtale følgende forhold:
• Etablering av ny infrastruktur
• Fordeling av ansvar for gjennomføring og utbyggingskostnader for ny infrastruktur mellom kommunen og Grunneierne. Dette fremgår av vedlegg 2.
• Utforme anleggene etter en formingsveileder som skal omfatte bebyggelsen, offentlig infrastruktur og fellesområder
4. ETABLERING AV NY INFRASTRUKTUR
I forbindelse med gjennomføringen av prosjektet skal følgende infrastruktur etableres:
• prosjektere og bygge offentlige trafikkanlegg som vist i områdereguleringen
• prosjektere og bygge ledningsanlegg som omfatter vann, overvann, avløp, samt trekkerør for blant annet fiberkabler og strømkabler
• opparbeide Allmenningen, jf punkt 6
• veilys
• varmeforsyning, jf punkt 5
• avfallsløsning
• hvis utbygging innenfor planområdet medfører at det må gjennomføres støytiltak på naboeiendom, må den aktuelle utbygger selv bekoste disse tiltakene
En nærmere beskrivelse av tiltakene som skal gjennomføres fremgår av Vedlegg 2.
Kommunen har rett og plikt til å overta infrastrukturen som bygges ihht denne avtalen når disse oppfyller de krav til infrastruktur som stilles i offentlig norm som Lørenskog kommune kan godkjenne.
4.1. Gjennomføring
Offentlige infrastrukturtiltak som omfattes av denne avtalen gjennomføres etter anleggsbidragsmodellen.
4.2.Kontrakter med entreprenører og leverandør
Lørenskog kommune skal inngå kontrakter med konsulenter, entreprenører og leverandører, (senere kalt leverandører) etter avtale med Utbyggerne, for å gjennomføre utbygging av infrastruktur i henhold til denne avtalen, slik det er definert i Vedlegg 2. Kommunen skal være byggherre og tiltakshaver for byggingen av infrastruktur, og inngår alle kontrakter med leverandører. Eksakt omfang og innhold i arbeidende og avtalene skal være avtalt med og akseptert av et flertall av Utbyggerne før kontraktene inngås, og Lørenskog kommune skal ikke foreta endringer eller andre kontraktuelle handlinger overfor leverandører uten at dette på forhånd er avklart med og akseptert av et flertall av Utbyggerne. Det er kun ved kvalifisert og vesentlig uenighet Utbyggerne kan nekte å akseptere kommunens valg. Flertallet utgjøres av de grunneierne som representerer mer enn 50 % av bebyggbart areal i henhold til godkjent reguleringsplan.
Kommunen skal likevel overfor leverandører utøve de rettigheter og plikter som tilligger rollen som tiltakshaver og byggherre. Utbyggerne har intet ansvar eller rettigheter overfor leverandørene.
Lørenskog kommune skal delta aktivt i prosessen med utvelgelse av leverandører men kan ikke uten saklig grunn nekte Utbyggerne å utpeke leverandører dersom partene ikke blir enige om valget.
Partenes roller i den praktiske gjennomføringen av entreprisene og oppfølgingen av disse skal avtales nærmere før igangsetting.
4.3.Offentlige tillatelser
Detaljplaner for de offentlige trafikkområdene (byggeplan) skal være godkjent av kommunens sektormyndigheter før arbeidene igangsettes.
Eventuelle krav om rammetillatelse/igangsettingstillatelse og andre tillatelser som er nødvendig for utbygging av anlegg som er omtalt i denne avtalen er kommunens ansvar.
Utbyggerne plikter å knytte seg til fjernvarmenettet.
4.4.Finansiering, anleggsbidragsmodellen
Utbyggerne skal yte anleggsbidrag ref. organisering beskrevet i punkt 4.1, som tilsvarer Lørenskog kommunes netto kostnader ved bygging av infrastrukturtiltak omfattet av denne avtalen, og slik dette er regulert i områdereguleringen. Utbyggerne utarbeider et budsjett basert på innhentede priser/anbud for disse arbeidene før arbeidene igangsettes.
I den grad Lørenskog kommune har rett til å føre inngående mva. på kostnaden til fradrag, eller kan kreve kompensasjon for mva., er det kun kommunens kostnader eksklusive mva. som det skal kreves anleggsbidrag for.
Dersom kommunen har behov for å leie inn konsulent(er) med nødvendig kompetanse til å bistå kommunen i dette arbeidet, skal utbyggerne også bekoste dette.
Utbyggerne skal fortløpende forskuttere utlegg for mva og/eller andre avgifter som påløper fra leverandører, etter krav fra kommunen. Lørenskog kommune vil overføre mva. lagt ut av Utbyggerne fortløpende etter hvert som fradrag/kompensasjon innvilges og overføres til kommunen.
Utbyggerne skal overføre anleggsbidrag til en bankkonto tilhørende Lørenskog kommune opprettet for dette formålet. Anleggsbidragene innbetales forskuddsvis etter krav fra kommunen, tilpasset den betalingsplanen som kommunen har overfor leverandørene.
Utover det bidraget Utbyggerne yter i henhold til avtalen, kan kommunen bare kreve refusjon for kostnader til infrastruktur som er nødvendig for Utbyggernes utbygging i henhold til områdereguleringen innenfor reguleringsgrensene, se imidlertid punkt 5.
4.5.Pant for kommunen/Bankgaranti
Partene er enige om at grunneierne er forpliktet til å etablere en panteordning overfor kommunen som sikkerhet for grunneiernes betalingsforpliktelse i henhold til pkt. 4.4, 5 og 6. Panteordningen skal være hensiktsmessig tilpasset i beløp til den betalingsplan som foreligger i forhold til leverandørene som skal forestå utbyggingen av infrastrukturtiltak. Likeledes skal pantet fordeles på eiendommene i forhold til utnyttelsestillatelse. Ved etablering av pantet skal kommunen kunne kreve at pantet har prioritet etter maksimalt 80 % av markedsverdi på tomten. Ved uenighet om hva markedsverdi på tomten utgjør, kan takst kreves avholdt. Dog skal kommunens pant vike prioritet for den til enhver tid byggelånsfinansiering grunneier har behov for i forbindelse med gjennomføring av byggeprosjektet.
Ved salg av eiendommen, helt eller delvis, i forbindelse med avslutning av byggearbeider og overlevering av ferdigstilt prosjekt til kjøpere, forplikter kommunen seg til å slette pantet i eiendommen/del av eiendommen, forutsatt at det ikke foreligger gjenstående forfalte, ubetalte krav i forbindelse med anleggsbidragene knyttet til infrastruktur.
Som alternativ til pant kan grunneierne stille annen garanti fra bank eller annen godkjent garantiinstitusjon.
4.6.Drift og vedlikehold av offentlige trafikkanlegg
Lørenskog kommune skal besørge og bekoste drift og vedlikehold av infrastrukturanleggene innenfor reguleringsområdet, slik disse fremgår av Vedlegg 2 etter at disse er ferdigstilt og formelt overtatt av kommunen.
Den offentlige infrastruktur skal være i samsvar med de krav som stilles i offentlig norm som Lørenskog kommune kan godkjenne.
Ved ønske om høyere kvalitet enn ordinær kommunal standard på drift og vedlikehold, kan dette avtales mellom beboere/borettslag/næringsdrivende osv. og kommunen. Utgiftene ved dette dekkes gjennom felleskostnader i det enkelte sameiet/borettslag osv.
4.7.Fremdrift
Opparbeidelse av kommunale veier og infrastruktur skal utføres i samsvar med Utbyggernes reguleringsplaner for byggefeltene.
Byggetrinnsplanen for det samlede utbyggingsområdet fremgår av vedlegg 4. Planen angir utbyggingsrekkefølgen, og inneholder detaljerte beskrivelser av hvor hhv anleggstrafikk og beboertrafikk skal kjøre i anleggsperioden. Planen angir også gangarealer for fotgjengere i området. Hensikten med Byggetrinnsplanen er å gi en helhetlig oversikt over utbyggingsrekkefølgen for området, slik den fremstår for grunneierne ved signering av utbyggingsavtalen. Avvik fra utbyggingsrekkefølgen tillates dersom hensynet til trafikkavviklingen mellom anleggsområdet og eksisterende bebyggelse er ivaretatt. Søknad om avvik skal avgjøres av kommunens sektormyndighet.
Det skal i tillegg utarbeides byggetrinnsplaner for det enkelte delfelt. Byggetrinnsplanen er forpliktende for den enkelte utbygger, og skal foreligge senest ved innsending av rammesøknad. Endring av byggetrinnsplaner kan kun skje etter godkjenning av kommunens byggesaksmyndighet.
Kostnader forbundet med opparbeidelsesplikt av vei, vann og avløpt mv., jf plan- og bygningsloven kapittel 18, skal fordeles på Grunneierne i henhold til utnyttelse av Eiendommene.
5. AVFALLSLØSNING
Del av området innenfor planen er regulert til kombinert formål, herunder avfallssug. Det skal opparbeides et avfallssuganlegg som blant annet skal betjene boligene innenfor planområdet. Kommunen skal oppføre og bekoste selve avfallssugsentralen, mens den enkelte utbygger er ansvarlig for å anlegge rørinfrastruktur fra egen bebyggelse og frem til omforent punkt og bekoste dette.
Kommunen er ansvarlig for drift av hele avfallssuganlegget overensstemmende med kommunal standard.
Avfallssuganlegget kan bli lagt til et alternativt nærliggende område, dersom det viser seg at det er mer hensiktsmessig for andre abonnenter som skal tilknyttes anlegget. Utbyggerne bærer kostnader ved å legge rør frem til omforent koblingspunkt i planområdets yttergrense.
6. ALLMENNINGEN
Allmenningen er en felles betegnelse på gatetun, torg og park. Nordre del av allmenningen er regulert til «gatetun», «kjørevei 5», «torg 2» og «torg 3». Torget i midten er regulert som «torg 1» og allmenningens søndre del til «park». I det følgende benyttes allmenningen for alle områdene. .
Kvalitetsnivået på Allmenningen skal gjennomgående være høyt, og følge de nærmere beskrivelser/kvaliteter som er forutsatt i Formingsveilederen. De materialer som er opplistet i formingsveilederen skal være styrende for valg av materialer. Nordre del av allmenningen skal i kraft av sin utforming sammen med tilliggende bebyggelse ha et formspråk som entydig karakteriserer området.
Utbyggerne er forpliktet til å forskuttere sin proratariske andel for å dekke kostnadene ved opparbeidelsen etter hvert som arbeidene ferdigstilles. Hver enkelt utbygger bærer en andel av kostnadene tilsvarende sin andel av områdets totale utnyttelse.
Etter hvert som de ulike områdene av Allmenningen er ferdig opparbeidet og formelt overtatt av kommunen, er kommunen ansvarlig for å opprettholde den gode kvaliteten i området gjennom drift og vedlikehold, eventuelt med tilskudd fra områdets beboere og næringsdrivende innbetalt som felleskostnader, jf punkt 4.6.
For å sikre høy kvalitet på Allmenningen skal området møbleres og utsmykkes. Innen et år etter egengodkjenning eller stadfestelse av reguleringsplanen skal det nedsettes en jury som har ansvaret for å gjennomføre ide- og kunstkonkurranse ihht formingsveilederen. Juryen skal bestå av en representant fra hver av grunneierne, administrasjonen i kommunen, samt en representant med faglig tyngde innen landskapsarkitektur x.x. xxxxxxx. Anskaffelsesrekkefølge og utplassering avgjøres av juryen i tråd med forutsetningene i Formingsveilederen. Innen to år etter egengodkjent reguleringsplan skal juryen ha kåret en eller flere vinnere som alle skal levere bidrag til allmenningen. Hver enkelt utbygger bærer en andel av kostnadene for gjennomføring av konkurransen og det som blir anskaffet tilsvarende sin andel av områdets totale utnyttelse.
7. FORMINGSVEILEDER OG DESIGNMANUAL
Formingsveilederen illustrer hvilket kvalitetsnivå som skal ligge til grunn for gjennomføring av de ulike tiltak i reguleringsområdet, jf Vedlegg 3.
For det enkelte delfelt som utbygges skal det i tillegg utarbeides en designmanual som sendes inn sammen med rammesøknaden. Designmanualen skal detaljeres i en større grad enn formingsveilederen og vise kvaliteten, valg av materialer, estetisk utforming osv. innenfor delfeltene på en presis måte. Dette innebærer at igangsettingstillatelser ikke vil bli gitt før LK har gitt godkjennelser i henhold til formingsveilederen/designmanualen.
Partene er enige om en voldgiftsklausul, hvor Xxxxxxx oppnevner hver sin arkitekt som sammen oppnevner en tredje uavhengig arkitekt. Arkitektene avgjør med endelig virkning uenighet om forståelsen av formingsveilederens/designmanualens krav til kvalitet og utforming.
8. FORUTSETNING FOR AVTALENS GJENNOMFØRING
Partene er innforstått med at gjennomføring av denne avtalen vil være avhengig av at områdereguleringen blir endelig godkjent og vedtatt uten endringer av betydning for Utbyggerne innen 30.06.2014.
Utbyggerne har rett til vederlagsfritt å si seg løst fra denne avtalen dersom det ikke gis Rammetillatelse og Igangsettingstillatelse i samsvar med vedtatt reguleringsplan.
9. TINGLYSNING
Lørenskog kommune har rett til, og Utbyggerne samtykker til, tinglysning av denne avtalen eller et ekstrakt av denne på Utbyggernes eiendom. Utbyggerne plikter å medvirke til slik tinglysning.
10. TRANSPORT AV AVTALEN
Ved eventuell overdragelse av Utbyggernes eiendom, skal Utbyggernes rettigheter og plikter etter avtalen overdras sammen med eiendommen.
11. TVIST
Dersom det skulle oppstå tvist mellom partene i forbindelse med forståelsen av denne avtalen, skal dette søkes løst ved minnelige forhandlinger. I motsatt fall bringes tvisten inn for de ordinære domstoler. Partene vedtar Nedre Romerike tingrett som verneting.
12. AVSLUTTENDE BESTEMMELSER
Avtalen er bindende for Utbyggerne fra Utbyggernes underskrift, med mindre forutsetninger som omtalt i punkt 4.0 ikke oppfylles. Avtalen er ikke bindende for Lørenskog kommune før den er godkjent av kommunestyret.
Avtalen utferdiges i fem likelydende eksemplarer, ett til hver av partene.
Sted og dato Sted og dato
………….………………… ………….…………………
Xxxxxxxx Xxxxxxx AS Xxxxxx Xxxxxxx AS
………………………….. ……………………………
Sted og dato Sted og dato
………….………………… ………….…………………
Losbyveien Eiendom AS Lørenskog kommune som grunneier
………………………….. ……………………………
Sted og dato
………….…………………
Lørenskog kommune som forvaltningsmyndighet
…………………………..
Som vedlegg til avtalen gjelder:
Vedlegg 1: Områdereguleringsplan med bestemmelser for Skårer Syd og til enhver tid oppdatert illustrasjonsplan
Vedlegg 2: Felles infrastruktur med byggetrinns inndeling Vedlegg 3: Formingsveileder