Leietakers hevingsrett ved boligleie

Leietakers hevingsrett ved boligleie

Universitetet i Oslo Det juridiske fakultet

Kandidatnummer: 625

Leveringsfrist: 25.04.2012

Til sammen 17678 ord 24.04.2012

Innholdsfortegnelse

1 INNLEDNING 1

1.1 Oppgavens tema, definisjon av hevingsbegrepet og avgrensninger 1

1.2 Rettskilder 3

1.2.1 Leieavtalen og generell avtalepraksis 3

1.2.2 Lovgivning 3

1.2.3 Lovforarbeider 4

1.2.4 Lovformål 5

1.2.5 Reelle hensyn 5

1.2.6 Rettspraksis 6

1.2.7 Husleietvistutvalgenes praksis 7

1.2.8 Alminnelige avtalerettslige og kontraktsrettslige regler 7

1.2.9 Juridisk teori 8

1.2.10 Fremmed rett 9

1.3 Avhandlingens disposisjon 9

2 GENERELL DEL 9

2.1 Innholdet i denne delen av oppgaven 9

2.2 Noen utgangspunkter 10

2.2.1 Reklamasjon og hevingserklæring 10

2.2.2 Virkningene av leietakers heving 12

2.2.3 Særlig om fremleieforhold 15

2.2.4 Særlig om solidaransvar 16

2.3 Det materielle hevingsvilkåret 16

2.3.1 Rettslig grunnlag, vurderingstema og skjønnsnorm 16

2.3.2 Det objektive avviket fra kontraktsmessig ytelse 18

2.3.3 Verdien av alternative beføyelser 20

2.3.4 Misligholdets betydning for leietakeren 24

2.3.5 Hevingens konsekvenser for utleieren 26

2.3.6 Partenes skyld 27

3 SPESIELL DEL 30

3.1 Hva som skal behandles i denne delen av oppgaven 30

3.2 Heving på grunn av mislighold på overleveringstidspunktet – husll. § 2-12 31

3.2.1 Heving ved forsinkelse 31

3.2.2 Generelt om mangelsvurderingen i husll. kapittel 2 33

3.2.3 Heving ved fysiske mangler 36

3.2.4 Heving ved rettsmangler 38

3.2.5 Heving ved rådighetsmangler 39

3.2.6 Heving ved opplysningssvikt 41

3.2.7 Oppsummering av husll. kapittel 2 42

3.3 Heving på grunn av mislighold i leietiden – husll. § 2-12, jf. § 5-7 43

3.3.1 Generelt om misligholdsvurderingen i husll. kapittel 5 43

3.3.2 Heving ved forsinkelse 46

3.3.3 Heving ved fysiske mangler 49

3.3.4 Heving ved rettsmangler 51

3.3.5 Heving ved rådighetsmangler 52

3.3.6 Heving ved forstyrrelser, straffelovsbrudd mv. 53

3.3.7 Oppsummering av husll. kapittel 5 56

4 AVSLUTTENDE BEMERKNINGER 56

5 REFERANSER 58

1 Innledning

1.1 Oppgavens tema, definisjon av hevingsbegrepet og avgrensninger

Temaet for avhandlingen er hva som skal til for at leietakeren i et boligleieforhold skal kunne heve leieavtalen. Spørsmålet er hvilket innhold som ligger i vilkåret om vesentlig mislighold. I forlengelsen av dette vil jeg undersøke om det er rettslige eller praktiske forskjeller mellom leietakers heving ved mislighold på overtakelsestidspunktet og leietakers heving i leietiden. Når det gjelder det rettslige, vil jeg ta for meg hvorvidt vesentlighetsnormen i husleieloven (husll.) § 2-12 er en annen enn normen i § 2-12, jf. § 5-

7. Hva det praktiske angår, vil jeg undersøke hvilke misligholdstilfeller som typisk vil kunne medføre at vesentlighetsvilkåret blir oppfylt, og i hvilken grad disse i praksis vil oppstå på overtakelsestidspunktet eller i leietiden. Et annet spørsmål er i hvilken grad bestemmelsene i husll. §§ 2-12 og 2-12, jf. 5-7 får anvendelse på misligholdstilfeller som faller utenfor lovens anvendelsesområde, eller om hjemmelen i slike tilfeller vil være det alminnelige kontraktsrettslige prinsippet om vesentlig mislighold som vilkår for hevingsrett. Jeg kommer ikke til å gi noen generell behandling av dette spørsmålet, men kommer inn på problemstillingen der hvor det er aktuelt i oppgaven.

Heving innebærer at den ene parten i et avtaleforhold avslutter avtalen med umiddelbar virkning som følge av den annen parts mislighold. Heving kan følgelig defineres på to måter. På vilkårssiden kan heving defineres positivt ved at det foreligger mislighold fra en av partene. På virkningssiden kan begrepet på sin side defineres negativt ved at partenes plikter og rettigheter etter avtalen bortfaller. Oppgaven handler seg som sagt primært om vilkårssiden. Ettersom oppgaven gjelder leietakers heving ved boligleie, må det for det første avgrenses mot avtaleforhold som faller utenfor husleielovens anvendelsesområde,

herunder leie av ferie- og fritidsbolig og overnattingslokale som for eksempel hotellrom.1 For det andre må det avgrenses mot leie av næringslokale. Utenfor oppgavens rammer faller også andre grunner til avtalens bortfall. Det vil her både kunne være tale om tilfeller hvor avtale ikke er kommet i stand overhodet, som ved ugyldighet og bristende forutsetninger, og tilfeller hvor avtale er kommet i stand, men hvor bortfallet skyldes andre disposisjoner enn heving, herunder oppsigelse. Videre må det avgrenses mot heving fra utleier. Når jeg har valgt å beskjære oppgavens tema på denne måten, skyldes dette at jeg ønsker å fokusere på rettighetene til en kontraktspart som lovgiver har funnet det nødvendig å gi stor grad av beskyttelse. Husleieloven gir leietakere i boligleieforhold et slikt partsvern.2 Dette partsvernet kommer imidlertid først til anvendelse når bindende avtale er inngått. Når det gjelder andre opphørsgrunner etter leietakers ønske, er også dette neppe gjenstand for noe partsvern ettersom det er avtalefrihet når det kommer til leietakers oppsigelsesadgang.3

Oppgaven må videre avgrenses mot andre misligholdsbeføyelser, som retting og prisavslag. Når valget har falt på akkurat hevingsspørsmålet, skyldes dette først og fremst at innholdet i vilkåret om vesentlig mislighold er skjønnsmessig og uklart, samt at den økonomiske risikoen ved å heve en leiekontrakt kan være stor. Gjennom arbeidet mitt i Juss-Buss og Leieboerforeningen har jeg erfart at det derfor er vanskelig å gi rådgivning i saker hvor leietakeren ønsker å heve avtalen. Ettersom hevingsvilkåret er skjønnsmessig, lar det seg ikke gjøre å stille opp noen absolutte retningslinjer for når hevingsrett vil foreligge eller ikke. Jeg håper imidlertid å kunne gjøre innholdet i hevingsvilkåret noe tydeligere. Jeg kommer ikke til å behandle heving ved antesipert mislighold ettersom dette er lite praktisk ved boligleie.

1 Se husll. § 1-1

2 Se husll. § 1-2

3 Se husll. § 9-6 fjerde ledd

1.2 Rettskilder

1.2.1 Leieavtalen og generell avtalepraksis

Leieavtalen er en forutsetning for leieforholdets eksistens, og den primære rettskilden i spørsmålet om hvilke rettigheter og plikter som gjelder mellom partene i leieforholdet. En husleieavtale kan være tidsubestemt eller ha en tidsbegrensning innenfor rammene av husll.

§ 9-3. Videre kan avtalen være skriftlig eller muntlig, jf. husll. § 1-4. Ifølge husll. § 1-3 er det adgang til å fastsette avtalens innhold gjennom skriftlig henvisning til standardvilkår utarbeidet mellom organisasjoner for henholdsvis utleier- og leietakersiden, men noen slik standardavtale finnes foreløpig ikke. Derimot finnes diverse standardavtaler som ikke er gjenstand for slikt samarbeid, eksempelvis fra Huseiernes Landsforbund, Leieboerforeningen og Juss-Buss. Det finnes imidlertid neppe holdepunkter for at slike standardavtaler kan hjemle generelle regler innenfor husleieretten. Dette skyldes blant annet at det allerede finnes rikelig med bakgrunnsrett på husleierettens område.

1.2.2 Lovgivning

Husleieloven er bakgrunnsrett for leieavtalen. Der hvor avtalen er taus, utfylles den av husleielovens bestemmelser. I tillegg verner husleieloven om leietakeren som den generelt svakere parten i avtaleforholdet. Lovens utgangspunkt er at avtalevilkår som stiller leietakeren dårligere enn loven ikke er gyldige, jf. § 1-2. Fra dette utgangspunktet finnes det unntak i enkeltbestemmelser, som for eksempel § 5-3 om partenes vedlikeholdsplikter. Forbudet mot urimelig høy leie i § 4-1 og den generelle urimelighetsbestemmelsen i avtaleloven § 36 setter det ytre rammeverket for leieavtalen som helhet. Reglene om utleiers mislighold og leietakers sanksjonsmuligheter finnes i husll. kapitler 2 og 5.

Hevingsbestemmelsene i §§ 2-12 og 2-12, jf. 5-7 er preseptoriske, men flere av de andre bestemmelsene som kan ha betydning for hevingsspørsmålet kan fravikes i avtale, herunder den nevnte vedlikeholdsbestemmelsen.

Dagens regler om leietakers heving er i all hovedsak en videreføring av den tidligere husleieloven. Derfor vil også den opphevede loven kunne utgjøre et tolkningsmoment for hvordan dagens husleielov er å forstå. Vesentlig mislighold som vilkår for å heve går dessuten igjen i kontraktslovgivningen.4 Dette skyldes et ønske om å harmonisere kontraktslovgivningen. Derfor vil også andre kontraktslover enn husleieloven kunne gi veiledning om hvordan vilkåret for leietakers heving er å forstå. Dette gjelder først og fremst kjøpsloven, som i stor grad har vært forbilde for den øvrige kontraktslovgivningen.5 Utleiers mislighold kan også forekomme ved brudd på offentligrettslige bestemmelser, herunder overtredelse av straffebud eller manglende oppfyllelse av byggtekniske krav.

Derfor vil også straffeloven og plan- og bygningsloven med forskrifter kunne være relevante for hevingsspørsmålet.

1.2.3 Lovforarbeider

Lovforarbeidene er en sentral rettskilde i spørsmålet om leietakers hevingsadgang. Dette skyldes i stor grad at lovteksten gir forholdsvis begrenset informasjon om vesentlighetsvurderingen, og at det ikke finnes høyesterettspraksis om leietakers heving i boligleie. De viktigste forarbeidene til husleieloven er departementets uttalelser i Ot.prp. nr. 82 (1997-98) og Husleielovsutvalgets uttalelser i NOU 1993:4. Særlig er departementetsuttalelsene på s. 30-31 og 162-163 om § 2-12 og utvalgsuttalelsene på s. 28- 30 om § 2-12 og på s. 57-58 om § 5-7 av sentral betydning. Dessuten gir utvalget og departementet viktige uttalelser om øvrige misligholdsbestemmelser som er av betydning for hevingsspørsmålet. Store deler av uttalelsene fra utvalget er gjentatt av departementet. I disse tilfellene vil jeg primært henvise til departementsuttalelsene ettersom disse er gitt på

4 Se eksempelvis kjøpsloven §§ 25, 39, 54 og 55, avhendingslova §§ 4-3, 4-13 og 5-3,

tomtefesteloven §§ 21, 26 og 30, panteloven § 1-9, selskapsloven § 2-36 (1) bokstav b,

pakkereiseloven § 5-1 og bustadoppføringslova §§ 20, 34 og 57

5 Xxxxxxxx (2003) s. 48, Hov (2002) s. 30

et senere tidspunkt i lovgivningsprosessen. Forarbeidene til den gamle husleieloven og annen relevant lovgivning som nevnt i punkt 1.2.2 vil også kunne være av betydning.

1.2.4 Lovformål

Lovens formål utgjør viktige tolkningsmomenter ved fastsettelsen av lovens innhold. Husleieloven har ingen uttrykkelig formålsparagraf, men forarbeidene6 inneholder uttalelser om dette. På den ene siden kommer hensynet til leietakers botrygghet.

Leietakeren skal eksempelvis vernes mot vilkårlige oppsigelser og urimelige leieøkninger. På den annen side kommer hensynet til utleieren og ønsket om et fungerende leiemarked. Dersom husleieloven blir for streng mot utleier, kan dette gå ut over utleieviljen, som igjen vil kunne føre til færre utleieboliger og økte leiepriser. Andre formål har vært å sørge for gode tvisteløsningsordninger og å harmonisere husleieloven med annen kontraktslovgivning.

1.2.5 Reelle hensyn

Ifølge Xxxxxxxx0 er reelle hensyn verdistandpunkter, og en sentral rettskilde i kontraktsretten. Dette begrunner han blant annet med behovet for dynamisk tolkning for å kunne tilpasse rettstilstanden med endrede samfunnsforhold. Etter Xxxxxxxxx oppfatning tilsier rimelighetsstandarden i avtaleloven § 36 og den tilsynelatende skjerpelsen av det alminnelige kravet til lojalitet i kontraktsforhold de siste årene at det må legges til grunn en rimelighetsstandard både ved fastleggelsen av avtalens innhold og med tanke på hvilke misligholdssanksjoner kreditor skal kunne gjøre gjeldende. Et eksempel på en slik rimelighetsstandard finnes i husll. § 2-2 første ledd annet punktum om at leiebojektet skal være i ”vanlig god stand”. Ettersom hevingsvurderingen er skjønnsmessig, vil reelle hensyn

6 Ot. Prp. Nr. 82 (1997-98) s. 15

7 Hagstrøm (2003) s. 72-77

spille en sentral rolle også her. Blant annet må det være anledning til å vektlegge andre momenter i den konkrete saken enn de momentene som allerede er oppstilt i teori og praksis.

1.2.6 Rettspraksis

Det finnes ingen høyesterettsdommer om leietakers hevingsrett i boligforhold. Derimot har jeg funnet tre dommer om leietakers heving ved næringsleie. Rt. 1990 s. 538 og Rt. 1998 s. 1980 omhandler i stor grad mangelsspørsmålet, og gir derfor i liten grad veiledning om vesentlighetsvilkåret. Rt. 2005 s. 16 inneholder på sin side uttalelser om innholdet i den sentrale misligholdsbestemmelsen i husll. § 5-1, og gir derfor betydelig rettskildemateriale også med tanke på hevingsspørsmålet. Fra annen kontraktsrett har jeg funnet anvendbart rettskildemateriale i Rt. 1922 s. 308, Rt. 1994 s. 1761, Rt. 1998 s. 1510, Rt. 1999 s. 408 og Rt. 2002 s. 110. Når det gjelder leietakers heving ved boligleie er det derimot tale om underrettspraksis. Her vil både praksis tilknyttet nåværende og tidligere husleielov være relevant. Underrettspraksis vil imidlertid ha begrenset vekt. Dette skyldes blant annet at slik praksis bare delvis er tilgjengelig via Rettens gang og lovdata, og at det derfor ofte vil herske en viss tvil om hvorvidt dommen gir uttrykk for en ensartet praksis.

I årene 1948-1988 var Oslo byretts kompetanse til å behandle husleiesaker overført til Oslo husleierett.8 Husleieretten var med andre ord en særdomstol på samme rettsnivå som dagens tingrett. Når det gjelder spørsmålet om hvilken vekt husleierettens avgjørelser skal tillegges, kan domstolens spesialisering trekke i retning av økt vekt. På den annen side var Oslo husleierett kritisert fra utleiersiden for å være for leietakervennlig.9 Dette kan tyde på at husleierettens avgjørelser må anvendes med en viss forsiktighet. På generell basis finnes det neppe holdepunkter for å gi husleierettens avgjørelser noen annen vekt enn en alminnelig tingrettsdom.

8 Berg (2010) s. 6

9 Berg (2010) s. 7

1.2.7 Husleietvistutvalgenes praksis

De siste årene har det blitt opprettet husleietvistutvalg i Oslo, Bergen og Trondheim. Utvalgene er opprettet av departementet med hjemmel i husll. § 12-5, og deres stedlige virkeområde er fylkene Oslo, Akershus, Hordaland og Nord- og Sør-Trøndelag.

Husleietvistutvalgene erstatter forliksrådene i husleiesaker, og må antas å være et utslag av lovens formål om gode tvisteløsningsordninger. Utvalgene er å anse som forvaltningsorganer og fatter bindende vedtak på bakgrunn av skriftlig saksbehandling.

Fordi utvalgene befinner seg på lavere rettsnivå enn tingretten, må utvalgenes vedtak ha mindre vekt enn en domstolsavgjørelse. Ettersom utvalgenes saksledere må oppfylle kravene for å kunne bli tingrettsdommere10 og utvalgene har spesialkunnskap innenfor husleierett, bør vekten imidlertid ikke være ubetydelig. Erfaring viser også at utvalgenes vedtak sjelden stevnes inn for tingretten, og at domstolene i liten grad har fraveket utvalgenes avgjørelser.11 Ettersom vedtakene publiseres på utvalgenes hjemmesider vil det dessuten i utgangspunktet være mulig å få et helhetlig bilde av utvalgenes praksis. Det må imidlertid presiseres at det for øyeblikket ikke er publisert nyere vedtak enn fra 2009.

Ettersom det finnes få dommer om leietakers heving i boligforhold, kan utvalgenes praksis være veiledende i spørsmål hvor det ikke finnes andre rettskilder. I oppgaven har jeg brukt fire underrettsdommer om leietakers heving i boligforhold og åtte HTU-avgjørelser om samme tema.

1.2.8 Alminnelige avtalerettslige og kontraktsrettslige regler

Spørsmålene om hvorvidt bindende avtale foreligger og hvilket innhold avtalen har beror på alminnelige avtalerettslige regler om inngåelse og tolkning. Disse reglene bygger blant

annet på forventningsprinsippet.12 Utslag av forventningsprinsippet finnes i husll. §§ 2-3 om utleiers objektive risiko dersom han gir feilopplysninger og 2-6 om at leietaker ikke kan gjøre gjeldende som mangel det han visste eller måtte vite om ved avtaleinngåelsen.

Vilkåret om vesentlig mislighold for å kunne heve anses å utgjøre et alminnelig kontraktsrettslig prinsipp.13 Den ulovfestede regelen vil som sagt kunne supplere bestemmelsene i husll. §§ 2-12 og 2-12, jf. 5-7 i tilfeller hvor loven eventuelt ikke fanger opp utleiers mislighold. Også andre kontraktsrettslige prinsipper vil kunne ha betydning for hevingsspørsmålet, som prinsippet om partenes lojalitet i kontraktsforholdet. Reglene om utleiers opplysningsplikt etter § 2-4 er et utslag av lojalitetsprinsippet.

1.2.9 Juridisk teori

Det er skrevet lite om leietakers hevingsadgang. Spørsmålet behandles til en viss grad i Wyller14, Parelius15 og Kobbe16. Hevingsspørsmålet behandles derimot mer inngående i den alminnelige kontraktsrettslitteraturen, som eksempelvis Hagstrøm17 og Hov18. Både husleierettslig og alminnelig kontraktsrettslig litteratur er derfor aktuell for avhandlingens tema.

12 Xxxxxxxx (2009) s. 32-37

13 Hagstrøm (2003) s. 410, Xxxxxxxx (2010) s. 124

14 Wyller (2009) s. 267-268

15 Parelius (2010) s. 124-125

16 Kobbe (2000) s. 95-101

1.2.10 Fremmed rett

Husleieloven bygger til dels på nordisk og tysk rett.19 Jeg har imidlertid valgt å ikke gå inn i disse rettskildene.

1.3 Avhandlingens disposisjon

Avhandlingen er disponert i en generell og en spesiell del. Den generelle delen gir en oversikt over innholdet i vesentlighetsvilkåret ved leietakers heving. Jeg tar her for meg vurderingstemaet og hvordan de viktigste momentene anvendes i vesentlighetsvurderingen. I den spesielle delen går jeg nærmere inn på hva som utgjør mislighold etter husleieloven, og ser på hvordan vesentlighetsvurderingen slår ut i ulike misligholdstilfeller. Blant annet undersøker jeg hvilke rettslige og praktiske forskjeller som finnes mellom hevingsadgangen på overtakelsestidspunktet og i leietiden. Til slutt gir jeg noen generelle bemerkninger om innholdet i vesentlighetsvilkåret og forskjellene i hevingsadgangen mellom de ulike misligholdstilfellene. Jeg har valgt å disponere oppgaven på denne måten for å gi leseren en generell innsikt i vesentlighetsvurderingen før jeg går nærmere inn på hvordan lovformål, reelle hensyn og momentene i vesentlighetsvurderingen slår ut i forskjellige misligholdstilfeller.

2 Generell del

2.1 Innholdet i denne delen av oppgaven

I dette kapitlet gir jeg en generell oversikt over innholdet i det materielle hevingsvilkåret. Jeg tar imidlertid først for meg noen generelle utgangspunkter for å plassere det materielle

19 Se Ot.prp. nr. 82 (1997-98) s. 87

vilkåret i en større sammenheng. I behandlingen av det materielle vilkåret gir jeg først en presentasjon av det rettslige grunnlaget, vurderingstemaet og skjønnsnormen. Deretter behandler jeg de viktigste momentene i vesentlighetsvurderingen. Jeg gir med andre ord ikke noen uttømmende presentasjon av momenter som kan ha betydning for spørsmålet om leietaker har hevingsrett.

2.2 Noen utgangspunkter

2.2.1 Reklamasjon og hevingserklæring

Misligholdet får ingen virkninger av seg selv. Leietakeren må påberope seg misligholdet og fremme de kravene han vil gjøre gjeldende. Foreligger mislighold i form av mangel, må leietakeren reklamere innen rimelig tid, jf. husll. § 2-8. Reklamasjonskravet gjelder ikke dersom utleier har opptrådt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro, for eksempel dersom han bevisst har for søkt å skjule mangelen. I slike tilfeller kan imidlertid leietakers adgang til å fremme mangelskrav bortfalle på bakgrunn av alminnelige passivitetsbetraktninger.20 Det samme er tilfellet ved forsinkelse. Regelen i § 2-9 om at leietakeren må kreve oppfyllelse, tar sikte på passivitetstilfeller.21 Leietakeren trenger derfor ikke å reklamere ved forsinkelse. Det stilles sjeldnere krav til reklamasjon ved forsinkelse enn ved mangler i de ulike kontraktslovene ettersom misligholderen som regel kjenner til forsinkelsen.22

Reklamasjonsfristen i § 2-8 inneholder ikke noe krav om at leietakeren innen fristen spesifiserer hvilke mangelskrav han vil fremme. Det er tilstrekkelig at leietakeren beskriver hva slags mislighold det er tale om, såkalt nøytral reklamasjon.23 Leietakeren er heller ikke

20 Ot.prp. nr. 82 (1997-98) s. 158

21 Ot.prp. nr. 82 (1997-98) s. 159

22 Hov s. 261, Ot.prp. nr. 80 (1986-87) s. 76-77

23 Ot.prp. nr. 82 (1997-98) s. 158, Wyller (2009) s. 262

underlagt noen etterfrist til å presisere hvilke misligholdsbeføyelser han vil gjøre gjeldende, såkalt spesiell reklamasjon.24 Det oppstilles ingen tilsvarende regler om reklamasjon og bortfall ved passivitet i husll. kapittel 5. Hensynet til sammenheng og konsekvens i regelverket tilsier imidlertid at tilsvarende regler må gjelde også i leietiden. Til støtte for dette kan det vises til at reklamasjonsspørsmålet hadde blitt behandlet i lagmannsretten i Rt. 2005 s. 16, som gjaldt etterfølgende rådighetsmangel, og at Malt25 antar at en tilsvarende reklamasjonsregel også bør gjelde i kapittel 5.

Hevingen vil normalt ikke ha virkning før krav om heving er fremmet.26 Som en naturlig konsekvens av dette er det en forutsetning for hevingsadgang at leietakeren har erklært at han vil heve. Av bevishensyn vil det være hensiktsmessig å sende skriftlig hevingserklæring, men det gjelder ingen formkrav til leietakers heving. Til sammenligning følger det av ordlyden i § 9-9 annet ledd at utleiers heving må skje skriftlig. I teorien problematiseres det hvorvidt bestemmelsen er et gyldighetsvilkår eller bare en ordensregel.27 Uavhengig av dette vil en antitetisk tolkning av § 9-9 annet ledd måtte innebære at det ikke stilles noe formkrav til leietakers heving. Følgelig vil leietaker som utgangspunkt kunne heve muntlig eller gjennom konkludent adferd. Det stilles heller ingen innholdskrav til hevingserklæringen så lenge det kommer tydelig frem av sammenhengen at leietakeren hever. I Asker og Bærum herredsretts dom av 4. mai 1999, sak nr. 98-721 A hadde leietakeren flyttet ut og sluttet å betale grunnet vesentlig mangel. Leietakeren fikk medhold i hevingsspørsmålet selv om han hadde brukt formuleringen ”sier vi opp vår

leiekontrakt” i hevingserklæringen.

24 Sammenlign eksempelvis med kjøpsloven § 39 (2)

25 Malt (2005) s. 10

26 Ot.prp. nr. 82 (1997-98) s. 162, Parelius (2010) s. 218, Kobbe (2000) s. 96-97

27 Se Wyller (2009) s. 378 og Xxxxxxxx (2010) s. 222

2.2.2 Virkningene av leietakers heving

Hevingens virkning er at leieavtalen opphører med umiddelbar virksomhet. Partenes plikt til å oppfylle faller dermed bort. Det følger av forarbeidene28 at leietakers heving som utgangspunkt ikke får virkning bakover i tid. Avtalen faller først bort når utleieren mottar hevingserklæringen. Departementet understreker imidlertid at ettersom leietakeren har krav på fullt prisavslag ved total forsinkelse, vil hevingen i slike tilfeller få den samme faktiske virkningen som om leietakeren hadde hevet allerede på det avtalte innflyttingstidspunktet. Leietakeren kan i utgangspunktet heller ikke inngi hevingserklæring som først skal få virkning på senere tidspunkt. Som jeg kommer tilbake til i punkt 2.3.4, er det et sentralt moment i vesentlighetsvurderingen hvilken betydning misligholdet har for leietakeren.

Heving med ikrafttredelse på senere tidspunkt indikerer at misligholdet har begrenset betydning for leietakeren. Kravet om at leietakerens handlingsmønster må samsvare med hevingen kommer også til uttrykk i HTU 2009/423, hvor utvalget uttalte at dersom

leietaker hever, ”er konsekvensen av dette at man må flytte umiddelbart”. Avgjørelsen har imidlertid begrenset rettskildemessig vekt, og kan ikke tas helt på ordet. Hvis leietakeren har behov for å disponere leieobjektet en kort periode i forbindelse med flytteprosessen eller i påvente av at ny bolig står klar, bør dette ikke avskjære leietakers hevingsadgang hvis vesentlighetsvilkåret ellers er oppfylt. Dersom utleier hever, kan han gi leietakeren en viss tid til å flytte.29 Den bør være rom for den samme fleksibiliteten også når leietaker hever. Skal derimot utflyttingen først skje et stykke frem i tid, må leietakeren inntil videre nøye seg med alternative sanksjoner.

I den grad partene allerede har oppfylt, kan ytelsene kreves tilbakeført. Dette omtales gjerne som et restitusjonsoppgjør. Ettersom et husleieforhold er et løpende kontraktsforhold hvor oppfyllelsen skjer jevnlig og kontinuerlig, medfører imidlertid ytelsenes karakter at restitusjon i utgangspunktet ikke er mulig. Skal leietakeren kreve tilbakebetalt tidligere

28 Ot.prp. nr. 82 (1997-98) s. 162

29 Wyller s. 378

betalt leie må dette skje etter prisavslagsbestemmelsen i § 2-11, ikke som del av et restitusjonsoppgjør. Ettersom husleie som oftest betales forskuddsvis hver måned, vil det imidlertid kunne være tale om restitusjon av den delen av månedsleien som gjelder perioden fra hevingen trer i kraft til utløpet av måneden. Det samme vil naturligvis også kunne være tilfellet for lovlige tilleggsytelser, som for eksempel forskuddsvis a konto- betaling for strøm.

Adgangen til å kunne kombinere krav om prisavslag og heving som nevnt i forrige avsnitt er særegen for løpende kontrakter. I kontraktsforhold hvor naturaloppfyllelsen vanligvis er en engangsytelse, som ved kjøp, må kreditor derimot velge om han vil heve eller kreve prisavslag. Han kan ikke få prisavslag på en kjøpesum han ikke skal betale eller som han skal kreve tilbakebetalt. Derimot er det i alminnelighet adgang til å kombinere hevingsbeføyelsen med erstatningskrav. Utgangspunktet er at det er den positive kontraktsinteressen som er gjenstand for erstatning.30 Med dette menes at kravshaveren stilles økonomisk som om misligholderen hadde oppfylt. Slik er det også i husleieretten.

Det følger av husll. § 2-13 at leietakeren kan kreve erstattet “tap som følge av forsinkelse eller mangel”. I dette ligger et krav om årsakssammenheng mellom tapet og ansvarsgrunnlaget. For eksempel vil utgifter til utflytting og merutgifter som følge av høyere leie i ny bolig være en konsekvens av misligholdet. Utgifter til innflytting i leieforholdet som leietakeren senere har hevet er derimot en kostnad som leietakeren ville hatt uavhengig av utleierens mislighold.

Den negative kontraktsinteressen vil på sin side først og fremst være gjenstand for erstatning ved ugyldighet.31 I slike tilfeller er bindende avtale ikke kommet i stand. Foreligger det ansvarsgrunnlag for erstatning, må derfor kravshaveren stilles økonomisk som om avtalens tilblivelse aldri var initiert.32 I enkelte tilfeller vil derfor erstatningskravet kunne være avgjørende for hvilket rettslig grunnlag leietakeren bør påberope seg. Ved

30 Hagstrøm (2003) s. 445, Xxxxxxxx (2009) s. 282

31 Xxxxxxxx (2009) s. 282

32 Xxxxxxxx (2009) s. 282

misligholdt opplysningsplikt fra utleiers side, vil det kunne være mulighet både for å påberope seg husll. § 2-4 og avtaleloven § 33. I rettspraksis er det imidlertid åpnet for at også den negative kontraktsinteressen kan være gjenstand for erstatning ved heving. I Rt. 2002 s. 1110 fikk kjøperen av et aksjeselskap både medhold i hevingsspørsmålet og i spørsmålet om erstatning for den negative kontraktsinteressen etter at selgers representant hadde opptrådt klanderverdig. På dommens s. 1121 ser Høyesterett ut til å oppstille en regel om at erstatning for den negative kontraktsinteressen ved heving forutsetter direkte årsakssammenheng mellom kravshaverens tap og et særskilt ansvarsgrunnlag som normalt vil være betinget av skyld på misligholderens side. Jeg behandler ikke spørsmålet om utleiers erstatningsansvar ytterligere i oppgaven.

Leietakers heving vil også fremkalle virkninger dersom vesentlig mislighold ikke foreligger. Den sentrale virkningen er at leietakeren blir erstatningsansvarlig for utleierens tap i framtidige leieinntekter. Hovedregelen i kontraktsretten må være at en kontraktspart innehar et objektivt erstatningsansvar for villfarelse om det rettslige innholdet i hans egne kontraktsforpliktelser.33 Det er ikke grunnlag for å gjøre unntak fra dette ved leietakers uberettigede heving. Når det gjelder utmålingen av erstatningskravet, modifiseres kravets størrelse av de samme reglene som ved leietakers tidlige utflytting etter vanlig oppsigelse. For det første har utleier en plikt til å forsøke å finne nye leietakere for å redusere leietakerens utgifter.34 Overholder ikke utleieren denne forpliktelsen, vil leiekravet kunne avkortes. Regelen er et utslag av lojalitetsprinsippet, og må også inkludere mulighetene til alternativ bruk av husrommet. Utleiers lojalitetsplikt i denne sammenheng må være den samme ved heving som ved oppsigelse. Videre vil erstatningskravet kunne reduseres dersom leietakeren ville hatt krav på prisavslag i den resterende leieperioden. Ettersom det er tale om erstatning for kontraktsbrudd og ikke vederlag for bruksrett, vil prisavslaget ikke knytte seg til erstatningskravet som sådan. Erstatningskravet skal imidlertid tilsvare bortfallet av den leieinntekten utleier ellers ville hatt. Et berettiget krav om prisavslag vil derfor måtte tas med i utmålingen av utleiers økonomiske tap. Derimot vil leietakeren

33 Xxxxxxxx (2003) s. 508-509, Rt. 1994 s. 1617 på s. 1623-1624

34 Wyller (2009) s. 354

neppe kunne kreve tilgang til leieobjektet igjen, slik som ved førtidig utflytting ved oppsigelse. Virkningen av heving er som sagt at leieavtalen faller bort og at leietakeren snarlig må flytte ut. Utleiers krav om å få dekket tapet i fremtidige leieinntekter er et rent erstatningskrav som ikke fordrer noen motytelse fra utleier.

2.2.3 Særlig om fremleieforhold

Utgangspunktet er at partene i hevingsspørsmålet er leietaker og utleier. Dette er imidlertid ikke tilfellet i fremleieforhold. Xxxxxxxx innebærer at leietakeren leier ut bruksretten til en annen. Dette kan både forekomme i tilfeller hvor leietakeren bor i boligen selv og leier ut en del av den, og i tilfeller hvor leietakeren leier ut hele boligen, for eksempel ved midlertidig fravær. Fremleietakeren står i et avtaleforhold med hovedleietakeren, ikke med utleieren. Skal fremleietakeren heve, er det derfor hovedleietakeren som vil være korrekt adressat. Det kan i den anledning vises til at departementet legger til grunn at en vanlig oppsigelse må rettes mot hovedleietakeren.35 Det er naturlig at det samme må gjelde dersom fremleietakeren skal heve. Xxxxxx skriver at enkelte krav må kunne fremmes direkte til utleier, som for eksempel utbedringskrav som hovedleietakeren kunne fremmet videre mot utleieren.36 Når det derimot gjelder krav som heving og prisavslag må dette ifølge Xxxxxx fremmes overfor hovedleietakeren. Videre ligger det i sakens natur at hevingsspørsmålet i fremleieavtalen må vurderes på bakgrunn av de pliktene og rettighetene som foreligger i forholdet mellom fremleietaker og hovedleietaker, ettersom fremleieavtalen kan ha et annet innhold enn avtalen mellom hovedleietakeren og utleieren.

2.2.4 Særlig om solidaransvar

Solidaransvar innebærer at flere debitorer hefter i fellesskap for samme forpliktelse. Den klare hovedregelen er da at kreditor kan velge hvem eller hvilke av debitorene han vil kreve oppfyllelse fra.37 Det er deretter opp til den eller de av debitorene som har måttet oppfylle å kreve regress fra de øvrige debitorene.38 Alternativet til solidaransvar er pro rata-ansvar, som innebærer at hver debitor kun er ansvarlig for sin del av forpliktelsen.39 Ettersom flere leietakere ofte bor sammen, for eksempel i samboerforhold og husstandsfellesskap, har solidaransvar stor praktisk betydning i husleieretten. Spørsmålet i tilknytning til hevingsadgangen er om den enkelte leietakeren i en kontrakt med solidaransvar kan heve med virkning kun for sitt eget ansvar, eller om han må ha med seg de øvrige leietakerne i en felles hevingserklæring. Dette er verken behandlet i husleieloven, lovforarbeidene eller i den husleierettslige litteraturen. Det er imidlertid antatt i forarbeidene at en solidarisk ansvarlig leietaker egenhendig kan fri seg fra leiekontrakten for sin egen del ved vanlig oppsigelse.40 Det er naturlig at tilsvarende regel må gjelde ved heving. Foreligger det vesentlig mislighold fra utleiers side, vil det være urimelig om den enkelte leietakeren ikke skal kunne heve dersom de øvrige leietakerne likevel ønsker å fortsette leieforholdet.

2.3 Det materielle hevingsvilkåret

2.3.1 Rettslig grunnlag, vurderingstema og skjønnsnorm

Det følger av husll. § 2-12 at leietakeren kan heve leieavtalen dersom ”forsinkelsen eller

mangelen medfører vesentlig mislighold”. I dette ligger det en forutsetning om at bindende og gyldig avtale er inngått og at mislighold er konstatert etter reglene i kapittel 2. Videre

37 Xxxxxxxx (2003) s. 104

38 Xxxxxxxx (2003) s. 690

følger det av § 5-7 at leietakeren kan ”heve leieavtalen etter § 2-12” dersom ”utleieren ikke oppfyller sine plikter etter §§ 5-1 til 5-6 og mangelen ikke beror på forhold på leierens side”. Også her forutsettes det at bindende og gyldig avtale foreligger, men misligholdsvurderingen baserer seg på andre lovbestemmelser. Spørsmålet om hva som vil utgjøre mislighold etter henholdsvis §§ 5-1 til 5-6 og bestemmelsene i kapittel 2 kommer jeg tilbake til senere i oppgaven.

Ordet ”vesentlig” i lovteksten innebærer at hevingsvurderingen er skjønnsmessig. Vesentlighetsspørsmålet beror imidlertid ikke utelukkende på misligholdet i seg selv. Når det i lovteksten stilles krav om at forsinkelsen eller mangelen ”medfører” vesentlig mislighold, er det naturlig å tolke loven slik at det også vil være av betydning hvilke konsekvenser mangelen eller forsinkelsen fører til. En tolkning av bestemmelsen ut fra en rimelighetsstandard må dessuten innebære at også øvrige omstendigheter kan tillegges betydning i vesentlighetsvurderingen. Lovteksten er med andre ord gjenstand for en vid tolkning. Det finnes støtte for dette i lovforarbeidene, hvor det gis uttrykk for at hevingsvurderingen beror på en helhetlig skjønnsvurdering hvor en rekke momenter kan ha betydning.41 Denne vurderingen er basert på alminnelig kontraktsrett.42 Det vil derfor i stor grad være de samme momentene som anvendes ellers i kontraktsretten som vil være aktuelle også i spørsmålet om leietakers hevingsadgang.

Videre innebærer ordet ”vesentlig” i lovteksten at det stilles et krav om et kvalifisert mislighold. Ettersom heving som regel er den mest vidtrekkende sanksjonen fra leietakers side, er vesentlighetsvilkåret undergitt en streng vurderingsnorm. Det skal derfor mye til for at hevingsadgang skal foreligge. Dette er naturlig sett hen til husleielovens formål. Når leietakeren selv ønsker å flytte, gjør i utgangspunktet ikke botrygghetsformålet seg gjeldende. Derimot vil formålet om et velfungerende leiemarked komme inn med stor tyngde. Dersom en leietaker skal kunne fri seg fra kontrakten uten videre, vil utleie kunne

41 Ot.prp. nr. 82 (1997-98) s. 162

42 Wyller (2009) s. 267

fremstå som mer risikabelt og følgelig mindre attraktivt. Dette vil igjen kunne medføre redusert utleievilje og høyere leiepriser.

2.3.2 Det objektive avviket fra kontraktsmessig ytelse

Ettersom loven stiller krav om at misligholdet må være kvalifisert og forårsaket av forsinkelsen eller mangelen, er det naturlig at det tas utgangspunkt i det objektive avviket fra kontraktsmessig ytelse. Dette momentets sentrale betydning i vurderingen følger dessuten av både lovforarbeidene43 og den alminnelige kontraktsretten44. Med det objektive kontraktsavviket menes differansen mellom det utleier plikter å prestere og det utleier faktisk har prestert. Dette må bero på en tolkning av avtalen ut fra alminnelige avtalerettslige regler om tolkning og utfylling.

Ifølge lovforarbeidene og juridisk litteratur er heving utelukket dersom misligholdet er ubetydelig.45 Dette minimumskravet til det objektive avviket representerer en endring av den tidligere rettstilstanden. Den gamle husleieloven hadde enkeltbestemmelser hvor leietakeren uansett kunne heve dersom utleieren hadde opptrådt svikaktig.46 Departementet begrunnet avskaffelsen av disse reglene med at heving i slike tilfeller ville være en uforholdsmessig reaksjon som dessuten ville harmonere dårlig med den øvrige kontraktslovgivningen.47 Denne rettsendringen vil imidlertid neppe ha noen betydning utenfor de aktuelle sviktilfellene. Ettersom dagens hevingsregler i all hovedsak er en videreføring av den tidligere rettstilstanden, må departementets uttalelser forstås slik at intensjonen kun har vært å gardere mot urimelige enkelttilfeller, ikke å skjerpe kravene til det objektive avviket i alminnelighet.

43 Ot.prp. nr. 82 (1997-98) s. 162

44 Hagstrøm (2003) s. 412, Rt. 1998 s. 1510 på s. 1518 og Rt. 1999 s. 408 på s. 421

45 Ot.prp. nr. 82 (1997-98) s. 162, Parelius (2009) s. 124, Hagstrøm (2003) s. 412

46 Husll. (1939) §§ 14 fjerde ledd og 17 tredje ledd

47 Ot.prp. nr. 82 (1997-98) s. 30

Det følger av husll. § 5-7 første ledd at leietakeren ikke kan heve dersom ”mangelen […] beror på forhold på leierens side”. Med dette menes at feilen faller innenfor leietakerens risikosfære.48 Leietakeren kan kreve slike mangler utbedret mot å erstatte eventuelt økonomisk tap hvis utleier krever dette, jf. annet ledd. Regelen skyldes naturligvis at når mangelen er leietakers risiko, kan misligholdet ikke være vesentlig. Når tilsvarende bestemmelse ikke finnes i kapittel 2, skyldes dette at leietakers mangelsrisiko først inntreffer når han overtar leieobjektet.49 For øvrig vil det være naturlig å legge en tilsvarende regel til grunn dersom leietakeren ut fra omstendighetene er hovedårsaken til en forsinkelse, for eksempel fordi han ikke har vært tilgjengelig til å motta husnøkler.

I mangelstilfellene er både mangelens karakter og omfang av betydning for fastsettelsen av det objektive avviket.50 Ved total forsinkelse er det ikke noe spørsmål om karakter og omfang. Så lenge forsinkelsen varer, foreligger det ingen oppfyllelse fra utleier overhodet. Ved delvis forsinkelse må det derimot ses hen til hvilken del av leieobjektet som er forsinket. I ethvert tilfelle vil imidlertid tidsmomentet ha betydning. Misligholdets varighet må ses i sammenheng med kontraktslengden. Er det tale om en korttidskontrakt, vil misligholdets varighet være forholdsmessig større hva gjelder utleiers totalytelse enn dersom det er tale om en langtidskontrakt eller en tidsubegrenset leieavtale. I annen kontraktslovgivning finnes det enkeltbestemmelser hvor kreditor kan heve dersom ikke debitor oppfyller innen en rimelig etterfrist.51 En tilsvarende regel ble vurdert i forarbeidene til dagens husleielov, men Husleielovutvalget valgte å ikke foreslå dette.52

Det objektive avviket omfatter den totale pliktforsømmelsen på utleiers side. For eksempel kan det være tale om kumulative mangler eller en kombinasjon av mangler og

48 Ot.prp. nr. 82 (1997-98) s. 184

49 Se NOU 1993:4 s. 58

50 Hagstrøm (2003) s. 412, Rt. 1998 s. 1510 på s. 1518, Rt 1999 s. 408 på s. 421

51 Kjøpsloven §§ 25 (2), 54 (2) og 55 (2), og avhendingslova §§ 4-3 (2) og 5-3 (3)

52 NOU 1993:4 s. 29

forsinkelse.53 Ettersom det følger av § 2-12 tredje ledd at leietaker ikke kan heve på grunn av forsinkelse ”etter at husrommet er overtatt”, er det grunn til å anta at kombinasjonstilfeller kun vil være aktuelt ved delvis forsinkelse. Dersom eiendommen skifter eier underveis i leieforholdet, må den nye eieren hefte også for den forrige eierens mislighold overfor leietakeren. Ifølge husll. § 8-6 første ledd ”kan” utleieren overføre rettigheter og plikter etter leieavtalen til kjøperen. Det sentrale i dette er i følge

forarbeidene at utleieren ”kan overføre ansvaret for manglende oppfyllelse av leieavtalen til erververen”.54 Ordet “kan” i lovtekst og forarbeider innebærer imidlertid ikke at det er fritt opp til selger og kjøper å avtale om den eksisterende leieavtalen fortsatt skal gjelde eller ikke. Avhender kan ikke overføre annen eller bedre rett enn den han selv har. Husll. § 8-6 første ledd må derimot forstås som et unntak fra den alminnelige obligasjonsrettslige regelen om at man ikke kan overføre debitorforpliktelser uten kreditors samtykke.55 Til støtte for dette synet kan det også vises til Rt. 2005 s. 16, hvor ny eier heftet for etterfølgende rådighetsmangel som hadde oppstått på grunn av den tidligere eierens handlinger i leietiden, se dommens avsnitt 64.

2.3.3 Verdien av alternative beføyelser

Passusen ”vesentlig mislighold” i husll. § 2-12 må tolkes i lys av hensynet til utleier og formålet om et velfungerende boligmarked. Ut fra en slik tolkning må det kunne utledes at leietakeren ikke kan heve avtalen dersom kontraktsbalansen kan gjenopprettes ved bruk av mindre inngripende beføyelser. Dette momentet kommer også til uttrykk gjennom utleiers rett til å utbedre mangler etter § 2-10 annet ledd. Betydningen av alternative beføyelser fremkommer også av lovforarbeidene.56 Verdien av alternative beføyelser vil både gjelde defensive tiltak fra utleier for å avverge hevingen og en eventuell plikt hos leietaker til å

53 Parelius (2009) s. 124, Hagstrøm (2003) s. 414

54 Ot.prp. nr. 82 (1997-98) s. 196

55 Xxxxxxxx (2003) s. 841

56 Ot.prp. nr. 82 (1997-98) s. 162

måtte avfinne seg med andre beføyelser enn heving. Dessuten vil det både kunne være aktuelt med misligholdsreaksjoner etter loven og andre tiltak som kan gjenopprette kontraktsbalansen, eller en kombinasjon.

Jeg tar først for meg utleiers defensive beføyelser. Når det gjelder lovens misligholdsreaksjoner, vil prisavslag etter § 2-11 være det naturlige alternativet i forsinkelsestilfellene. Er det derimot tale om en mangel av et omfang som vil kunne medføre hevingsrett, er det som regel et spørsmål om retting. Utleiers utbedringsrett etter § 2-10 annet ledd forutsetter at rettingen ikke medfører ”vesentlig ulempe” for leietakeren og at leietakeren ikke ”ellers har særlig grunn” til å nekte utleier å rette. Hvorvidt utbedringen vil medføre vesentlig ulempe må vurderes konkret, mens annen særlig grunn eksempelvis vil kunne foreligge dersom det er usannsynlig at rettingsforsøket vil lykkes.57 Videre skal rettingen skje innen rimelig tid, jf. tredje ledd. Et særlig spørsmål er i den anledning om leietaker må vente ut rettingsfristen før han kan heve. Selv om utleiers utbedringsmulighet forutsetter at han får den nødvendige tiden, kan det ikke i alminnelighet stilles et slikt krav. Er det på det rene at heving neppe vil skje, for eksempel fordi utbedring er praktisk vanskelig eller fordi utleier har en historikk med manglende rettingsvilje, vil det være urimelig å avskjære leietakers hevingsadgang i påvente av rettingsfristens utløp. En viss støtte for dette kan også finnes i Husleielovutvalgets uttalelse om at det ikke er grunn til å innføre noen regel om at leietakers hevingsrett skal være betinget av at utleieren er gitt noen rettingsfrist.58 Det kan ikke ha betydning at flertallet i HTU 2010/262 kom til at leietakers hevingsadgang var avskåret ved manglende forhåndsreklamasjon. En enkeltavgjørelse fra Husleietvistutvalget i Oslo avsagt under dissens kan ikke tillegges nevneverdig vekt i denne sammenhengen. Ved antesipert mislighold og rettsmangler hvor tredjemanns rett er omtvistet vil utleier, vil utleier kunne avskjære leietakers hevingsadgang gjennom umiddelbar sikkerhetsstillelse, jf. §§ 2-12 annet ledd og 2-16 tredje ledd. Wyller påpeker det paradoksale ved at det skal kunne stilles økonomisk

57 Ot.prp. nr. 82 (1997-98) s. 160

58 NOU 1993:4 s. 28-29

sikkerhet for naturaloppfyllelse, og kritiserer bestemmelsen i § 2-12 annet ledd.59 Departmentet innrømmer denne svakheten, men begrunner regelen med den usikkerheten som knytter seg til tilfeller av antesipert mislighold.60 Det samme usikkerhetsmomentet vil naturligvis også knytte seg til en omtvistet rett hos tredjemann.

Når det gjelder andre tiltak enn lovens misligholdsbeføyelser, vil et praktisk eksempel være at utleier stiller med erstatningsbolig. Dette vil være aktuelt både ved mangler og forsinkelser. I sin høringsuttalelse til husleieloven foreslo Advokatforeningen at leietaker skal ha adgang til å kreve erstatningsbolig dersom utleier disponerer dette, men departementet anså det som en bedre ordning at det skal være frivillig om utleier vil tilby dette.61 I motsetning til ved defensive misligholdsbeføyelser etter lovens bestemmelser, plikter ikke leietaker å akseptere et tilbud om erstatningsbolig. Dersom han heller vil ha prisavslag, kan han kreve dette i stedet. Dette følger antitetisk av § 2-11 annet ledd annet punktum om at leietaker ikke lenger kan kreve prisavslag dersom han takker nei til utbedring som utleier har rett til å foreta. Når det gjelder heving, vil derimot vesentlig mislighold ikke foreligge dersom et tilbud om erstatningsbolig gjenoppretter kontraktsbalansen. Erstatningsbolig skal imidlertid kun være en midlertidig løsning. Hvis leietakeren skal være henvist til erstatningsboligen i full kontraktstid, står man i realiteten overfor en omlevering. Omlevering er ikke blant husleielovens misligholdsbeføyelser, hvilket er naturlig ettersom bruksrett til fast eiendom er en rettighet i en individualisert ytelsesgjenstand.62 Videre må erstatningsboligen være egnet som bolig i den aktuelle perioden. Selv om den er egnet, må leietakeren kunne kreve prisavslag for redusert naturaloppfyllelse og erstatning for merutgifter dersom situasjonen medfører slike konsekvenser for leietakeren. Utleieren kan heller ikke kreve ytterligere leiebetaling dersom erstatningsboligen gir leietakeren overoppfyllelse sammenlignet med leieobjektet. Et særlig spørsmål er om leietakers hevingsrett avskjæres dersom tilbudet om

59 Wyller (2009) s. 268

60 Ot.prp. nr. 82 (1997-98) s. 162

61 Ot.prp. nr. 82 (1997-98) s. 30

62 Xxxxxxxx (2003) s. 119 og 395

erstatningsbolig forskyver eller ikke fullt ut gjenoppretter kontraktsbalansen, men likevel reduserer misligholdet tilstrekkelig til at det ikke lenger kan anses som vesentlig.

Botrygghetshensynet må her bli avgjørende. Utleieren skal ikke kunne bruke eget mislighold som et middel til å kunne endre på innholdet i avtalen. Leietakers hevingsadgang kan derfor ikke avskjæres gjennom et tilbud som ikke gjenoppretter kontraktsbalansen. Til ytterligere støtte for dette kan det vises til TOSLO-2002-2298, hvor utleiers tilbud om en mindre erstatningsbolig til samme leie ikke ble ansett tilstrekkelig til å avskjære leietakers hevingsadgang.

Dersom utleier ikke selv sørger for å gjenopprette kontraktsbalansen, oppstår spørsmålet om leietakeren kan heve eller om han er henvist til alternative beføyelser. Kan kontraktsbalansen gjenopprettes med et prisavslag, vil leietaker kunne sikre kravet sitt gjennom tilbakehold i husleia etter § 2-15. I mangelstilfeller som vil kunne medføre vesentlig mislighold kommer man imidlertid neppe utenom rettingsbeføyelsen. Spørsmålet er her hvilken plikt leietakeren har til å benytte seg av retten til egen utbedring mot erstatning, jf. § 2-10 fjerde ledd. Det er naturlig å se dette spørsmålet i sammenheng med utleiers utbedringsrett i annet ledd. Leietakers utbedringsplikt kan ikke være like omfattende som utleiers utbedringsrett. For det første er det liten grunn til å pålegge leietaker noen særlig omfattende utbedringsplikt overfor en utleier som ikke selv vil foreta retting. For det andre vil byrdene for leietaker normalt være større når han må foreta utbedringen selv. En viss rettingsplikt må likevel leietaker ha før heving kan være aktuelt. Det kan for eksempel vises til RG 1986 s. 545, hvor hevingsadgangen blant annet var avskåret fordi leietaker kunne utført rengjøring på utleiers bekostning. I denne saken var imidlertid manglene så beskjedne at misligholdet uansett ikke var vesentlig. Er det derimot tale om mangler av et tilstrekkelig omfang til at hevingsrett kan være aktuelt, må det antas at leietakers mulighet til å utbedre mot erstatning sjelden kan avskjære hevingsadgangen. Det samme må være tilfellet hvis utbedring er økonomisk byrdefullt. Selv om leietakeren kan gjøre tilbakehold i leia etter § 2-15, vil han ofte måtte deponere beløpet etter § 3-8 for å unngå tvangsfravikelse og andre sanksjoner fra utleier. Leietakeren er da inntil videre nødt til å legge ut for utbedringskostnadene. Som følge av dette vil hevingsadgang muligens

også kunne foreligge dersom det deponerte beløpet har vokst seg stort som følge av gjentatte utbedringer. Riktignok følger det av § 2-12 tredje ledd at leietakeren ikke kan heve dersom mangelen har blitt utbedret ”etter bestemmelsene i § 2-10”. En tolkning ut fra en rimelighetsstandard kan imidlertid tale for at passusen må tolkes innskrenkende til kun å omfatte utleiers egne utbedringer.

Også på leietakersiden kan det være aktuelt med andre tiltak enn mangelsbeføyelser, eller en kombinasjon. Et eksempel fra rettspraksis finnes i Rt. 1999 s. 408. Spørsmålet i saken var om kjøperen av en bolig med garasje kunne heve kjøpet ettersom det likevel ikke fulgte noen garasje med kjøpsobjektet. Ettersom det var mulighet for å leie alternativ garasjeplass i nærheten, kom Høyesterett til at et prisavslag måtte anses som en tilstrekkelig misligholdssanksjon. Et særlig spørsmål i husleieretten er hvilken mulighet leietakeren har til å avslutte leieforholdet ved oppsigelse. Hvis leieavtalen for eksempel er uoppsigelig i kontraktstiden eller har lang bindingstid, må det antas at det skal mindre til for at leietakeren skal kunne heve leieavtalen enn dersom partene har avtalt en alminnelig oppsigelsesadgang med tre måneders oppsigelsestid som i husll. § 9-6.

2.3.4 Misligholdets betydning for leietakeren

Ettersom vesentlighetsvilkåret ut fra ovennevnte lovtolkning i stor grad baserer seg på følgene av forsinkelsen eller mangelen, er et viktig moment i vurderingen hvilken betydning misligholdet har for leietakeren. Det følger av forarbeidene63 at spørsmålet om vesentlig mislighold foreligger ”skal vurderes objektivt, og det avgjørende er om

misligholdet er vesentlig for leieren”. Ettersom vurderingen er objektiv, er det imidlertid ikke tale om hvordan leietakeren personlig føler eller oppfatter at misligholdet rammer ham. Det må derimot foretas en intersubjektiv vurdering hvor spørsmålet er hvordan en gjennomsnittlig person ville oppfattet konsekvensene av misligholdet i det konkrete

tilfellet. De individuelle forholdene knytter seg med andre ord ikke til leietakerens preferanser, men til den konkrete situasjonen.

Wyller64 bruker det eksemplet at leietakeren ikke får solgt den forrige boligen sin i et tilfelle hvor leieobjektet ikke stilles rettidig til leietakerens disposisjon. Selv om det ikke foreligger noen oppfyllelse fra utleier overhodet mens forsinkelsen varer, har dette liten betydning for leietakeren i det nevnte tilfellet. Eksemplet illustrerer dessuten hvordan det er den konkrete situasjonen som er avgjørende for hvilken betydning misligholdet skal anses å ha for leietakeren, ikke leietakerens egne preferanser. Et utslag av momentet om misligholdets betydning for leietakeren finnes i regelen om at leietaker ikke kan heve for å komme mer fordelaktig ut av en situasjon hvor han først har sagt opp avtalen på vanlig måte.65 Dette vil eksempelvis kunne være tilfellet hvor leietakeren finner ny bolig før oppsigelsestidens utløp, og hever kontrakten fordi han ikke ønsker å betale dobbel leie. I slike tilfeller er behovet for å heve kontrakten ikke tilknyttet misligholdet, men innflyttingstidspunktet i det nye leieforholdet.

Det at misligholdets betydning må være av objektiv karakter har også en side mot utleieren. Det følger videre av forarbeidene at konsekvensene for leietaker ikke har betydning dersom de ”skyldes individuelle forhold på hans side som utleieren ikke kunne regne med”.66 Det stilles med andre ord et krav om at misligholdets betydning for leietakeren var påregnelig for utleieren. Det kreves imidlertid ikke at utleieren har faktisk kunnskap om de individuelle forholdene hos leietakeren. Det er tilstrekkelig at utleieren burde kjent til disse.67 Påregnelighetskravet ivaretar formålet om et velfungerende boligmarked. Så lenge utleier ikke kan forutse konsekvensene misligholdet har for leietakeren, må utleier kunne ha en forventning om at han kan fastholde leieavtalen. Hvis leietakeren skal kunne si seg fri fra leieavtalen i slike tilfeller, ville dette kunnet virke dempende på utleieviljen.

64 Wyller (2009) s. 267

65 Se Kobbe (2000) s. 96 og HTU 2009/70

66 Ot.prp. nr. 82 (1997-98) s. 162

2.3.5 Hevingens konsekvenser for utleieren

En tolkning av lovens vesentlighetsvilkår i lys av hensynet til utleier og et velfungerende boligmarked innebærer at det også må tas i betraktning hvilke konsekvenser hevingen vil ha for utleieren. Det følger av forarbeidene at det må legges vekt på ”utleiers muligheter for å finne annen praktisk anvendelse for husrommet”.68 Her vil det særlig kunne ha betydning hvordan mulighetene er med tanke på å finne nye leietakere i det aktuelle leiemarkedet, men også annen anvendelse av husrommet vil kunne være aktuelt. Dersom utleier for eksempel lenge har hatt planer om å totalrenovere boligen, vil slike arbeider være en måte å kunne anvende boligen på mens den ikke er bebodd. Er det derimot vanskelig for utleieren å finne noen hensiktsmessig anvendelse av leieobjektet, er dette et argument mot heving.

Det kan imidlertid neppe tas hensyn til konsekvenser som skyldes misligholdet selv. Dersom årsaken til at utleier ikke får leid ut boligen på nytt er at den er ubeboelig på grunn av muggproblemer, er dette ikke noe argument mot heving. En annen måte å se dette på er at den nødvendige utbedringen av muggproblemene utgjør en alternativ bruk av leieobjektet for utleier.

Et utslag av momentet om hevingens konsekvenser for utleieren finnes i husll. § 11-3 fjerde og femte ledd. Disse bestemmelsene avskjærer leietakers hevingsrett ved forsinkelse for enkelte typer tjenesteboliger. Fjerde ledd omfatter boliger hvor arbeidstakeren har boplikt som er nødvendig for arbeidsutførelsen, mens femte ledd omfatter boliger som det offentlige har stilt til disposisjon for personell tilknyttet blant annet forsvaret, statskirken og politiske verv. I slike leieforhold vil heving kunne ramme utleier hardt. I tilfeller som faller inn under fjerde ledd vil leietakers utflytting kunne gå ut over arbeidsutførelsen. Når det gjelder boligene som faller inn under femte ledd, vil det kunne være vanskelig å finne annen passende anvendelse ettersom de er anskaffet med det formål for øyet å kunne stille bolig til personer som innehar de aktuelle stillingene eller vervenes. Årsaken til at

bestemmelsen kun omfatter forsinkelsestilfeller må være at leietakeren her ikke har flyttet inn. Derimot er det ingen grunn til at leietakeren skal tvinges til å måtte fortsette å bo i en bolig som lider av omfattende mangler.

I den alminnelige kontraktsretten vil det ofte være av betydning om ytelsesgjenstanden er særlig tilpasset for den av kontraktspartene som skal motta naturaloppfyllelsen. I slike kontraktsforhold vil hevingsterskelen vanligvis ligge høyere enn ellers for denne parten.69 I husleieretten vil imidlertid slike tilfeller normalt kun forekomme ved næringsleie. Et leieobjekt som skal benyttes til beboelse vil sjelden være særtilpasset for den enkelte leietaker på en måte som vanskeliggjør utleie til andre potensielle leietakere. Skulle dette likevel være tilfellet, vil det være et argument mot heving.

2.3.6 Partenes skyld

En tolkning av passusen ”vesentlig mislighold” ut fra en rimelighetsstandard må innebære at også eventuell skyld tillegges betydning i vesentlighetsvurderingen. Hvis det utelukkende ses hen til de objektive momentene, kan dette lede til urimelige resultater i tilfeller hvor en av partene er å bebreide for misligholdssituasjonen. Det følger av

lovforarbeidene at ”eksistensen og graden av skyld på begge sider i kontraktsforholdet” har betydning i vesentlighetsvurderingen.70 I dette ligger at både utleiers og leietakers skyld vil kunne ha betydning, samt at det må ses hen til alvorsgraden av partenes eventuelle skyld.

Skyldmomentet er av subjektiv karakter og knytter seg til partenes adferd. Det skal med andre ord mer til enn misligholdet i seg selv for at skyld skal foreligge. Skyld kan være bevisst ved forsett eller ubevisst ved uaktsomhet. Momentet kan derfor til dels ses som en oppfordring til lojal adferd hos partene, og således et utslag av lojalitetsprinsippet.

69 Se for eksempel kjøpsloven § 26 og Rt. 1922 s. 308 på s. 309

Foreligger skyld hos utleier, vil dette være et argument for xxxxxx. Det kan neppe antas at det vil virke dempende på utleieviljen at det må legges utleier til last dersom han har utvist skyld. Etter den gamle husleieloven kunne leietakeren alltid heve i mangelstilfellene dersom utleieren hadde opptrådt svikaktig.71 Ifølge forarbeidene til dagens lov må det i vesentlighetsvurderingen derimot foreligge et objektivt kontraktsavvik av en viss betydning før hevingsrett vil kunne være aktuelt.72 Momentet om skyld på utleiers side vil kun ha betydning dersom skyld foreligger. Wyller påpeker at ettersom vesentlighetsvurderingen som utgangspunkt er objektiv skal det ikke være et argument mot heving at utleier ikke har utvist skyld. 73 Momentet om skyld hos utleier er med andre ord et moment som utelukkende vil kunne brukes som et argument for heving.

Når det tas stilling til eksistens og grad av skyld på utleiersiden, må det tas i betraktning om utleier er profesjonell. Leietakeren må gjennomgående kunne ha høyere forventninger til en profesjonell utleiers handlemåte. Dette kommer blant annet til uttrykk i departementets uttalelser om at det må stilles strengere krav til rask reklamasjon fra profesjonelle utleiere.74 En viss støtte for dette synet finnes også i TOSLO-2002-2298, hvor en profesjonell utleier ikke stilte leieobjektet til leietakers disposisjon til rett tid. Oslo tingrett vektla at utleier hadde forholdt seg på ”en svært lite profesjonell måte”. Videre er utgangspunktet at utleiers klanderverdige adferd må ha vært årsaken til at misligholdet har oppstått, som for eksempel ved misligholdt opplysningsplikt etter husll. § 2-4. Det kan imidlertid ikke utelukkes at også etterfølgende adferd kan anses klanderverdig. For eksempel bestod utleiers klanderverdige adferd i ovennevnte dom i TOSLO-2002-2298 blant annet i å ikke være tilgjengelig på telefon etter at forsinkelsen allerede var et faktum.

Det kan også vises til HTU 2011/20057, hvor Husleietvistutvalget i Trondheim anså

utleiers unnlatelse fra å ta tak i mangel tilknyttet helsefarlige muggforekomster som ”klart kritikkverdig”. Begge avgjørelsene har begrenset rettskildemessig vekt, men viser at det i

71 Husll. (1939) §§ 14 fjerde ledd, 17 tredje ledd og 18 tredje ledd

72 Ot.prp. nr. 82 (1997-98) s. 30

73 Wyller (2009) s. 268

74 Ot.prp. nr. 82 (1997-98) s. 205

praksis blir lagt vekt på utleiers etterfølgende adferd i spørsmålet om utleier er å bebreide. Det må imidlertid være klart at det skal mer til for at utleiers etterfølgende adferd skal kunne karakteriseres som klanderverdig enn dersom adferden er årsaken til misligholdet.

Dersom utleiers skyld er egnet til å skape stor grad av mistillit hos leietakeren, vil dette kunne veie tungt i vesentlighetsvurderingen. Det må tas i betraktning at en husleieavtale er et løpende kontraktsforhold som kan bli langvarig. I slike avtaleforhold er tilliten mellom partene spesielt viktig.75 Det kan i den anledning vises til LB-2003-12722, som gjaldt et næringsleieforhold hvor utleier hadde foretatt ulovlige uttak av depositumsmidler som hadde blitt plassert på utleiers egen konto etter en opplysningssvikt. Lagmannsretten uttalte at det ”ikke [kunne] forventes at [leietakerne] skulle fortette leieforholdet etter det

tillitsbrudd de var blitt utsatt for”. Momentet forsterkes ytterligere hvis partene bor tett på hverandre, for eksempel hvis det er tale om leie av enkeltrom i utleiers egen bolig.

Foreligger det derimot skyld på leietakersiden, er dette et argument mot xxxxxx. Det kan virke dempende på utleieviljen dersom leietakeren skal kunne si seg fri fra leieavtalen som følge av en situasjon som leietakeren selv har bidratt til å skape gjennom klanderverdig adferd. Regelen om at leietaker bare kan heve dersom ”mangelen ikke beror på forhold på leierens side” i § 5-7 første ledd kan tilsynelatende virke som et utslag av momentet om leietakers skyld. Som tidligere nevnt knytter bestemmelsen seg imidlertid til den objektive mangelsrisikoen, og berører derfor ikke skyldmomentet. Spørsmålet om leietakers skyld i mangelstilfellene kommer først inn når mangelen ligger utenfor leietakerens risikosfære.

Det kan for eksempel tenkes at det oppstår skade på leieobjektet fordi utleier gir feilopplysninger om bruk av et apparat i boligen, men at leietakeren burde skjønt at opplysningene var feil før skaden inntraff. Selv om opplysningsrisikoen ut fra omstendighetene må ligge hos utleieren, vil den uaktsomme framferden hos leietakeren være et argument mot heving. På samme måte som fravær av skyld på utleiers side ikke skal være et argument mot heving, er det naturlig at fravær av skyld på leietakersiden ikke skal være noe argument for heving. Skyldmomentet har karakter av tilleggsmoment, som

75 Hagstrøm (2003) s. 419

kun vil være aktuelt når skyld faktisk foreligger. Det at Wyller kun nevner dette i tilknytning til utleiers skyld må ses i sammenheng med at han ikke behandler spørsmålet om skyld på leietakersiden.76 Noen ganger vil det foreligge skyld på begge sider. Dette vil for eksempel være tilfellet hvis utleieren i eksemplet over var uaktsom da han ga feilopplysningene. I slike tilfeller må det ses hen til skyldgraden hos hver av partene. Hvis eksempelvis utleieren har utvist grovere skyld enn leietakeren vil skyldmomentet kunne trekke i retning av at misligholdet er vesentlig. Det må imidlertid understrekes at vurderingen er konkret.

3 Spesiell del

3.1 Hva som skal behandles i denne delen av oppgaven

I denne delen av oppgaven ser jeg nærmere på hva som skal til for at hevingsrett skal kunne foreligge ved brudd på de ulike bestemmelsene i husll. kapitler 2 og 5. Xxxxxx misligholdsregler er ikke uttømmende.77 Den videre fremstillingen er derfor heller ikke ment som noen fullstendig oversikt over hva som kan utgjøre mislighold på utleiersiden.

Jeg behandler kapittel 2 og 5 hver for seg. Jeg tar deretter for meg de ulike forsinkelses- og mangelstilfellene og hvorvidt disse tilfellene typisk vil kunne føre til heving. Jeg avslutter punktene om kapittel 2 og 5 med en kort oppsummering av de viktigste misligholdstilfellene i hevingsspørsmålet.

76 Wyller (2009) s. 268

77 NOU 1993:4 s. 22

3.2 Heving på grunn av mislighold på overleveringstidspunktet – husll. § 2-12

3.2.1 Heving ved forsinkelse

Det følger av husll. § 2-1 første ledd at utleieren skal stille ”husrommet med tilbehør” til leietakerens disposisjon på det tidspunktet partene har avtalt. Bestemmelsen omfatter både total og delvis forsinkelse.78 Dersom partene ikke har avtalt noe spesifikt overtagelsestidspunkt, kan leietakeren imidlertid kreve å overta leieobjektet ved tredje månedsskifte etter at avtalen ble bindende, jf. tredje ledd. Forsinkelse vil dessuten foreligge dersom leieobjektet på overtakelsestidspunktet er i ”vesentlig dårligere stand” enn det leietakeren kan kreve etter avtalen eller bestemmelsene i husll. kap. 2, og leietakeren benytter seg av retten etter § 2-1 annet ledd annet punktum til å nekte å overta leieobjektet. Med vesentlig dårligere stand menes at det foreligger en mangel som er tilstrekkelig til å gi leietakeren hevingsrett.79 Tanken bak denne bestemmelsen må trolig være at når leietaker kan heve, må han også kunne gjøre mindre inngripende beføyelser. Leietakeren slipper da å flytte inn i det mangelfulle leieobjektet, og utleier vil kunne få en bedre mulighet til å gjøre nødvendige utbedringer.

Et særlig spørsmål er om § 2-1 annet ledd annet punktum også omfatter retts- og rådighetsmangler. Ordet ”stand” i bestemmelsens ordlyd indikerer at det kun er tale om fysiske forhold. På den annen side følger det av ordlyden i §§ 2-16 og 2-17 at kapittelets bestemmelser ”om mangler gjelder tilsvarende” ved rettslige hindringer. Selv om § 2-1

primært er en forsinkelsesbestemmelse, er grunnlaget for at leietakeren kan nekte å overta leieobjektet at det lider av mangel. Lovteksten er derfor uklar. Ifølge lovforarbeidene gjelder § 2-1 annet ledd annet punktum ”vesentlige mangler” hvor ”mangelen er så kvalifisert at den gir hevingsrett”.80 Forarbeidene gir derfor heller ikke noe klart svar på om retts- og rådighetsmangler omfattes. Spørsmålet må derfor løses på bakgrunn av reelle

78 Wyller (2009) s. 267

79 Ot.prp. nr. 82 (1997-98) s. 153

80 Ot.prp. nr. 82 (1997-98) s. 153

hensyn. Det må her særlig være av betydning at leietakeren i tilfeller av vesentlige retts- og rådighetsmangler risikerer å måtte flytte ut uansett. Jeg viser i den anledning til punkt 3.2.4 og 3.2.5. Konklusjonen må derfor bli at § 2-1 annet ledd annet punktum må tolkes slik at retts- og rådighetsmangler omfattes av bestemmelsen. Forutsetningen er imidlertid som tidligere nevnt at mangelen medfører hevingsrett. Dette innebærer for eksempel at dersom det er tvist mellom utleier og tredjemann om tredjemanns rett i leieobjektet, kan utleier avskjære leietakers hevingsrett gjennom umiddelbar sikkerhetsstillelse, jf. § 2-16 tredje ledd annet punktum.

Ved total forsinkelse foreligger ingen ytelse i det hele tatt. Dersom leietaker ikke har tak over hodet, tilsier både botrygghetsformålet og formålet om et velfungerende boligmarked at leietakeren må kunne heve og finne seg en annen bolig. I slike tilfeller vil hevingsrett derfor kunne foreligge etter forholdsvis kort tid. Etter tidligere husleielovs § 15 første ledd kunne leietakeren alltid heve kontrakten dersom den tidligere leietakeren ikke hadde flyttet ut i tide og hindringen ikke ble fjernet uten unødvendig opphold og senest fjorten dager etter at utleieren hadde fått beskjed. Noen tilsvarende bestemmelse finnes ikke i dagens husleielov. Som tidligere nevnt er imidlertid husll. § 2-12 i all hovedsak en videreføring av

§§ 14 fjerde ledd og 15 første ledd i den gamle husleieloven. Lovgiverintensjonen må derfor antas å ha vært at hevingsreglene ved forsinkelse skal bli noe mer fleksible, men uten noen realitetsendring av rettstilstanden. Tilsvarende lovtekniske endringer ut fra fleksibilitetshensyn er også blitt foretatt hva gjelder reklamasjonsreglene.81 Det kan derfor virke som det har vært en del av lovgiverintensjonen å myke opp reglene i husleieloven gjennom innføring av rimelighetsstandarder hvor man tidligere hadde tydelig fastsatte fristregler. Tidligere husleielovs § 15 første ledd indikerer derfor at hevingsrett raskt vil kunne konstateres også etter dagens regler. Det kan i den anledning også vises til Oslo tingretts dom i TOSLO-2002-2298, hvor hevingsrett forelå etter fem dager. I noen tilfeller vil imidlertid omstendighetene medføre at forsinkelsen likevel ikke har så stor betydning for leietakeren. Xxxxxx nevner det eksemplet at leietakeren uansett har tak over hodet på

81 Se husll. §§ 2-8 og 10-3 annet ledd annet punktum, Ot.prp. nr. 82 (1997-98) s. 29 og 117

grunn av vanskeligheter med å få solgt sin forrige bolig.82 Dersom partene ikke har avtalt noe konkret overleveringstidspunkt og forsinkelse i stedet foreligger etter de deklaratoriske reglene i husll. § 2-1 tredje ledd, kan dessuten dette være en indikasjon på at overleveringstidspunktet ikke har vært av sentral betydning for leietakeren. Jeg har imidlertid til gode å se at partene ikke har avtalt noe overleveringstidspunkt, og antar derfor at bestemmelsen i tredje ledd er lite praktisk. Det er derfor grunn til å tro at det som oftest er verdien av de alternative beføyelsene som er avgjørende for hevingsspørsmålet ved total forsinkelse. Ettersom leietaker ikke har fått stilt leieobjektet til sin disposisjon overhodet, vil dette som regel være et spørsmål om leietaker har annen egnet bolig tilgjengelig, for eksempel ved at utleier tilbyr erstatningsbolig.

Er det derimot tale om delvis forsinkelse, skal det naturlig nok mer til. Hevingsspørsmålet vil her i stor grad måtte bero på det objektive avviket og hvilken betydning dette får for leietakeren. Hvis forsinkelsen knytter seg til grunnleggende funksjoner ved leieobjektet, som at bad og toalett ikke kan brukes på grunn av forsinkede arbeider, vil saken neppe stå særlig annerledes enn ved total forsinkelse. Er det derimot tale om deler av leieobjektet som leietakeren kan klare seg uten i noe lengre tid, vil han trolig måtte nøye seg med alternative sanksjoner. Wyller83 nevner det eksemplet at en lovet garasje ikke er klar i tide, og viser til Rt. 1999 s. 408, hvor prisavslag og leie av alternativ garasjeplass ble ansett som en tilstrekkelig løsning ved mangel i boligkjøp.

3.2.2 Generelt om mangelsvurderingen i husll. kapittel 2

Mangelsvurderingen i husll. kapittel 2 skal foretas på bakgrunn av situasjonen på overleveringstidspunktet, jf. § 2-7, jf. § 2-1. Det er her tale om selve situasjonen, ikke hvordan situasjonen fremstod for partene. Hvis en mangel som forelå allerede på overleveringstidspunktet først viser seg senere, er det reglene i kapittel 2 som gjelder. Det

82 Wyller s. 267

83 Wyller (2009) s. 267

samme vil være tilfellet dersom en opprinnelig mangel utarter seg på senere tidspunkt. Hvis for eksempel byggtekniske feil medfører at det oppstår fukt- og muggproblemer senere i leieforholdet, vil det være naturlig å anse inneklimaproblemene som en del av en opprinnelig mangel.

Den sentrale bestemmelsen i spørsmålet om mangel foreligger etter kapittel 2, er § 2-2 første ledd første punktum. Det følger av denne bestemmelsen at leieobjektet på overleveringstidspunktet skal være ”i samsvar med de krav som følger av leieavtalen”. Hvilke krav som følger av leieavtalen må bero på en fastsettelse av avtalens innhold ut fra alminnelige avtalerettslige regler om tolkning og utfylling. I avtaletolkningen vil ikke bare avtalens ordlyd være relevant, men også partenes forutsetninger og øvrige omstendigheter ved avtaleinngåelsen.84 Dersom avtalen er ufullstendig, utfylles den av de øvrige bestemmelsene i § 2-2 og av §§ 2-16 og 2-17. Dette er bestemmelser som kan fravikes i avtalen, og som fungerer som bakgrunnsrett i spørsmål avtalen ikke selv regulerer. I den grad disse bestemmelsene utfyller avtalen, blir de å anse som en del av avtalens innhold. Det er derfor naturlig å legge til grunn at bakgrunnsretten i slike tilfeller faller inn under ovennevnte passus i § 2-2 første ledd først punktum. Følgelig må § 2-2 første ledd første punktum anses å konsumere resten av § 2-2 og §§ 2-16 og 2-17.

Ifølge § 2-2 første ledd annet punktum skal leieobjektet være ”ryddet, rengjort og i vanlig god stand”. Bestemmelsen er ikke uttømmende.85 Passusen ”vanlig god stand” er en rimelighetsstandard hvor det må tas i betraktning hvilke forventninger leietakeren har grunn til å ha på bakgrunn av avtalt leiesum og leieobjektets alder og beliggenhet.86 Ettersom bestemmelsen er fravikelig, kan det for eksempel avtales at leietakeren selv skal rengjøre boligen før innflytting. Bestemmelsene i § 2-2 annet ledd om formålstjenlighet er også fravikelige. Det er derfor naturlig at også disse bestemmelsene forstås som bakgrunnsrett til utfylling av avtalen. Ifølge leddets bokstav a skal leieobjektet passe til de

84 Ot.prp. nr. 82 (1997-98) s. 153

85 Ot.prp. nr. 82 (1997-98) s. 153

86 Ot.prp. nr. 82 (1997-98) s. 153

formål ”tilsvarende husrom vanligvis blir brukt til”. I boligforhold vil dette formålet i all hovedsak være beboelse. Videre følger det av bokstav b at leieobjektet skal passe til ”særlige formål som leieren etter avtalen skulle bruke husrommet til”. I dette ligger et krav om at formålet har vært synbart for utleier. Riktignok er bestemmelsen i bokstav b trolig mest aktuell i næringsleie. Det kan imidlertid tenkes at partene har avtalt at leietakeren også skal bruke leieobjektet til andre formål, for eksempel dersom han skal drive næringsvirksomhet i boligen.

Det følger av §§ 2-16 og 2-17 at reglene om mangler ”gjelder tilsvarende” dersom leietakerens bruk hindres av tredjemanns rett i leieobjektet eller offentligrettslige rådighetsinnskrenkninger. Forutsetningen for at det skal foreligge mangel etter disse bestemmelsene er at leietakerens bruksrett ikke lar seg forene med rettighetene til

tredjemann eller rådighetsinnskrenkningen. Passusen ”gjelder tilsvarende” innebærer at avtalefriheten i § 2-2 også må gjelde for disse bestemmelsene. Har for eksempel naboen rett til å parkere på tomta hvor leieobjektet ligger, er ikke § 2-16 til hinder for at utleieren tar hensyn til dette i leieavtalen. Har derimot leietakeren aldri hørt om naboens parkeringsrett, foreligger det mangel etter § 2-16.

Derimot kan bestemmelsene om opplysningssvikt i §§ 2-3 og 2-4 naturligvis ikke fravikes i avtale til leietakers ulempe. En forutsetning for at opplysningssvikten skal kunne utgjøre en mangel, er at opplysningssvikten har ”virket inn på avtalen”. Med dette menes at avtalen ellers ville fått et annet innhold eller ikke blitt inngått i det hele tatt.87 Videre er det en naturlig følge av innvirkningsvilkåret at opplysningssvikten må ha skjedd før avtaleinngåelsen. Bestemmelsene skal tolkes vidt med tanke på hvilke opplysninger som omfattes. Opplysningene kan knytte seg både til faktiske og rettslige forhold.88 Følgelig kan en mangel etter § 2-3 eller § 2-4 også utgjøre en mangel etter §§ 2-2, 2-16 eller 2-17.

Utleiers risiko for positive opplysninger etter § 2-3 er i utgangspunktet objektiv.89

87 Ot.prp. nr. 82 (1997-98) s. 155 og 156

88 Ot.prp. nr. 82 (1997-98) s. 154 og 155

89 Ot.prp. nr. 82 (1997-98) s. 154

Bestemmelsen kan ses som et utslag av forventningsprinsippet. Når det gjelder utleiers risiko for tilbakeholdt informasjon etter § 2-4, stilles det derimot et krav om at utleier ”kjente eller måtte kjenne til” de aktuelle forholdene. Med dette menes at det nærmest framstår som uforklarlig at utleier ikke kjennskap til de aktuelle omstendighetene.90 Bestemmelsen tar sikte på tilfeller hvor utleier har opptrådt klanderverdig, og er et utslag av lojalitetsprinsippet.

Mangelsvurderingen i kapittel 2 modifiseres av §§ 2-5 og 2-6. Dersom leietakeren kjente eller måtte kjenne til forhold ved leieobjektet, kan dette ikke gjøres gjeldende som mangel, jf. § 2-6 første ledd. Dette må ses i sammenheng med reglene om leietakers undersøkelser i andre ledd. Utleier kan dessuten fraskrive seg ytterligere mangelsansvar gjennom såkalt ”as is”-forbehold i leieavtalen, jf. § 2-5. Forbeholdet gjelder imidlertid ikke ved opplysningssvikt etter §§ 2-3 og 2-4, og hvis husrommet er i ”vesentlig dårligere stand” enn det leietakeren kunne forvente ut fra leiesummen og øvrige omstendigheter. Det siste er trolig i første rekke aktuelt dersom leietakeren ikke har sett leiligheten på forhånd.91

3.2.3 Heving ved fysiske mangler

Med fysiske mangler menes mangler som skyldes leieobjektets stand. Dette kan for eksempel være funksjonssvikt i form av et defekt toalettet eller inneklimaproblemer som følge av en vannlekkasje. Utgangspunktet for vurderingen av om fysisk mangel foreligger er bestemmelsene i § 2-2. Ofte vil det samme saksforholdet utgjøre en mangel etter flere av bestemmelsene. Hvis leieobjektet for eksempel ikke passer til beboelsesformålet på grunn av manglende vanntilførsel, vil det heller ikke oppfylle kravet om vanlig god stand.

Følgelig foreligger mangel både etter første ledd annet punktum og annet ledd bokstav a.

90 Ot.prp. nr. 82 (1997-98) s. 156

91 Se Ot.prp. nr. 82 (1997-98) s. 127

Det er først og fremst i tilfeller hvor det foreligger mangel etter bestemmelsene i annet ledd at misligholdet vil kunne anses som vesentlig. Dette gjelder særlig dersom boligen ikke passer til beboelsesformål, jf. bokstav a. Beboelsesformålet er en grunnleggende forutsetning ved leieavtalen, og vil følgelig ha stor betydning for leietakeren. I slike tilfeller vil det ofte være et spørsmål om utleiers defensive beføyelser vil kunne gjenopprette kontraktsbalansen. Er det for eksempel umulig å oppnå normal innetemperatur i vintermånedene på grunn av dårlig isolering og manglende oppvarmingsmuligheter, vil misligholdet likevel ikke være vesentlig dersom problemet kan løses ved at det installeres ytterligere varmekilder og at leietakeren får erstattet merutgiftene til oppvarming. Er det derimot ikke mulig å tilføye flere varmekilder, eksempelvis på grunn av begrenset kapasitet på det elektriske anlegget, vil derimot heving være nærliggende. Et eksempel fra rettspraksis finnes i LB-2003-10445, hvor tingretten vektla at utleieren hadde nektet leietakerne å sette opp panelovner fordi han skulle utføre oppussingsarbeider.

Det skal trolig mer til for at vesentlig mislighold skal foreligge som følge av mangel etter bokstav b. Vesentlighetsspørsmålet må her bero på hvilken betydning misligholdet har for leietaker. Hvis det for eksempel er tale om å drive næringsvirksomhet som er nødvendig for at leietakeren skal kunne tjene til livets opphold, vil hevingsrett være nærliggende. I slike tilfeller vil leietakeren i det lange løp neppe ha mulighet til å prestere motytelse i form av leiebetaling. Botrygghetsformålet må da medføre at misligholdet anses som vesentlig. I den nevnte dommen i LB-2003-10445 ble det i vesentlighetsvurderingen lagt vekt på at leieobjektet ikke var egnet til leietakerens avtalte formål om dagmammavirksomhet.

Hvis mangel etter første ledd foreligger, men leieobjektet likevel passer til leietakers alminnelige og særlige formål som nevnt i annet ledd, vil misligholdet derimot sjelden kunne anses som vesentlig. I slike tilfeller er mangelen trolig sjelden så omfattende at den vil ha tilstrekkelig betydning for leietaker. Hvis for eksempel sikringene i leieobjektet til stadighet går på grunn av begrenset kapasitet på det elektriske anlegget, vil dette kunne utgjøre en mangel. Er det imidlertid mulig å unngå at strømanlegget overbelastes og samtidig oppnå normal innetemperatur om vinteren ved at leietakeren lar være å bruke alle

elektroniske apparater samtidig, vil leieobjektet neppe kunne anses som upassende til beboelsesformålet. Et eksempel på dette finnes i HTU 2010/255, hvor overbelastningen på strømanlegget ble ansett å skyldes leietakers overforbruk heller enn anleggets begrensede kapasitet. Det kan også vises til utvalgenes praksis i saker om fukt-, sopp- og muggproblemer. I sak nr. 2009/195, 2009/313 og 2011/20057 ble hevingsrett konstatert på grunn av helsefarlig mugg. I sak nr. 2009/408 og 2011/20107 ble derimot vesentlig mislighold ikke ansett å foreligge ettersom det utelukkende var tale om fuktproblemer som ikke utgjorde noen helserisiko.

Både tingrettsdommen og vedtakene fra husleietvistutvalgene må tillegges begrenset vekt. En viss betydning må det imidlertid ha at det er tale om flere avgjørelser som sammen kan synes å trekke opp en linje hvor vesentlig mislighold først vil foreligge når saksforholdene medfører mangel etter annet ledd. Viktigere er imidlertid lovens formål om et velfungerende boligmarked og den strenge hevingsnormen som må utledes av hensynet til utleieviljen. Formålet kan imidlertid neppe anses å ivaretas ved at det leies ut objekter som ikke passer til beboelse, snarere tvert imot. Botrygghetsformålet tilsier at leietakeren må kunne flytte i slike tilfeller.

3.2.4 Heving ved rettsmangler

Ettersom tredjemanns rett må være ”til hinder” for leietakerens bruk, jf. § 2-16, er en forutsetning for rettsmangel at det foreligger rettighetskollisjon. For eksempel vil det i utgangspunktet ikke være noen brukshindring at en långiver har pant i leieobjektet.

Kollisjonsspørsmålet må bero på en tolkning av henholdsvis leieavtalen og stiftelsesgrunnlaget for tredjemanns rett.92 Ved total vanhjemmel vil imidlertid rettskollisjon alltid foreligge. Det må bemerkes at dersom kollisjonen medfører at

leieobjektet ikke kan stilles til leietakerens disposisjon, for eksempel fordi det allerede er leid ut til noen andre, er misligholdet ikke å anse som mangel, men som forsinkelse.93

Er det tale om total rettsmangel, vil misligholdet trolig som utgangspunkt være vesentlig. I slike tilfeller vil retting trolig være upraktisk, samt at det nok ofte vil foreligge skyld hos utleier. Dette vil for eksempel være tilfellet dersom utleier bevisst leier ut boligen til to forskjellige leietakere, eller dersom han leier ut en bolig han verken eier eller har annet rettslig grunnlag for å leie ut. I sistnevnte tilfelle vil dessuten riktig eier som oftest ha særlig tvangsgrunnlag for utkastelse etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav e. Formålene om botrygghet og et velfungerende boligmarked vil derfor som oftest trekke i retning av at leietaker skal kunne heve leieavtalen ved totale rettsmangler.

Ved partiell rettsmangel vil det derimot være et spørsmål om det objektive avvikets størrelse og misligholdets betydning for leietakeren. Hvis for eksempel leietakers parkeringsplass allerede er utleid til naboen, vil leietakeren trolig måtte nøye seg med prisavslag eller erstatning. Jeg har for øvrig ikke funnet en eneste dom som omhandler spørsmålet om leietakers heving på grunn av rettsmangel. Jeg antar derfor at problemstillingen er mindre praktisk enn heving på grunn av andre mangelstilfeller.

3.2.5 Heving ved rådighetsmangler

Ettersom leietakerens bruk må ”hindres” av offentligrettslige innskrenkninger, jf. § 2-17, gjelder det samme kravet om rettslig kollisjon som ved rettsmangler. I den alminnelige kontaktsretten er hovedregelen at offentligrettslige hindringer er kreditors risiko ettersom lover og regler i utgangspunktet er like tilgjengelige for begge parter. Ved boligleie har imidlertid utleier en objektiv risiko for slike innskrenkninger.94 I spørsmålet om det foreligger rådighetsmangler etter husll. § 2-17 er plan- og bygningsloven sentral. Hvis ikke

93 Ot.prp. nr. 82 (1997-98) s. 166

leieobjektet oppfyller krav som er gitt i eller i medhold av loven, vil rådighetsmangel foreligge med mindre annet er avtalt eller leietakeren kjente eller måtte kjenne til forholdet, jf. § 2-6. Eksempler på rådighetsmangler kan være at leieobjektet ikke er godkjent for beboelse, at det ikke oppfyller krav i brann- og byggeforskrifter, eller en kombinasjon.

Ulovlige tilfeller vil typisk oppstå ved oppføring, bruksendring, oppdeling og sammenføyning av bruksenheter. Slike tiltak er som utgangspunkt underlagt søknadsplikt, jf. plbl. § 20-1 første ledd bokstav a, d og g. I tråd med legalitetsprinsippet og tilbakevirkningsforbudet i Grunnloven § 97 må det her tas utgangspunkt i rettstilstanden på søknadstidspunktet. Godkjenning av tiltaket foreligger først ved utstedelse av ferdigattest, jf. plbl. § 21-1 første ledd bokstav b. Uten ferdigattest vil rådighetsmangel etter husll. § 2- 17 foreligge. Det samme vil naturligvis være tilfellet dersom tiltakshaver aldri har søkt, eller dersom tiltaket er oppført til tross for avslått søknad.

Hevingsvurderingen ved rådighetsmangler må ses i sammenheng med kommunens plikt og rett til å gripe inn i ulovlighetene. Kommunen plikter som den klare hovedregelen å forfølge slike overtredelser, jf. plbl. § 32-1. Dette kan blant annet innebære ”pålegg om […] opphør av bruk”, jf. § 32-4. I slike tilfeller vil en oppsigelse fra utleier kunne være nærliggende. I gitte tilfeller vil slikt pålegg også kunne utgjøre særlig tvangsgrunnlag, jf. § 32-7 annet ledd. Leietakeren kan derfor i ytterste konsekvens risikere tvangsfravikelse.

Rådighetsmangler har derfor stor betydning for leietaker. Dette gjelder uavhengig av om rådighetsmangelen gjelder hele eller bare deler av leieobjektet. Botrygghetsformålet taler for at leietakeren må ha fleksibilitet til å avslutte leieforholdet i slike tilfeller. Det kan heller ikke være av betydning hvorvidt kommunen håndhever regelverket eller ikke.

Formålet om et velfungerende boligmarked kan neppe sies å bli ivaretatt av at det drives ulovlig utleie, snarere tvert imot. Et alminnelig formål med all lovgivning må dessuten være en oppfordring til at lover og regler overholdes på generell basis.

På bakgrunn av det ovennevnte er det grunn til å tro at spørsmålet om rådighetsmangelen utgjør vesentlig mislighold i realiteten vil bero på om utleier kan avskjære hevingsadgangen gjennom retting. Hvis det utelukkende er tale om å få utstedt ferdigattest

som en ren formalitet, vil hevingsadgang neppe foreligge. Må det derimot utføres fysiske tiltak på leieobjektet, må utleiers utbedringsrett vurderes konkret etter bestemmelsene i husll. § 2-10 annet ledd. Også her må plan- og bygningslovens bestemmelser tas i betraktning. For det første vil det ha betydning om tiltaket må foretas av foretak med ansvarsrett, jf. plbl. §§ 20-1 til 20-3. Ifølge § 20-1 annet ledd innebærer dette at både søknad, prosjektering, gjennomføring og kontroll må gjennomføres av profesjonell aktør som er godkjent etter reglene i lovens kapittel 22. I slike tilfeller vil det normalt være tale om arbeider av et betydelig omfang. For det andre må det ses hen til hvilke kommunens svarfrist. Ifølge plbl. § 21-7 er alternativene henholdsvis tre uker, tolv uker og ingen frist. Det siste vil eksempelvis være tilfellet dersom søknaden forutsetter dispensasjon fra reguleringsplan. Jo lengre svarfristen er, desto mer langvarig vil utbedringsprosessen kunne være for leietakeren. Skyldmomentet vil også kunne ha betydning. Særlig hvis utleier utfører tiltaket til tross for avslått søknad, vil skyldgraden kunne være høy.95

3.2.6 Heving ved opplysningssvikt

Ettersom opplysningssvikt etter §§ 2-3 og 2-4 må ha hatt innvirkning på avtalen, vil mangelen neppe kunne være ubetydelig. Det objektive avviket ved opplysningssvikt vil imidlertid kunne variere stort fra det ene tilfellet til det andre. Det er stor forskjell på om utleier lar være å opplyse om helsefarlige muggforekomster og om han tror naboens kjellerbod er en del av leieobjektet og sier dette til leietaker på visning. Ettersom bestemmelsene som sagt må tolkes vidt når det gjelder hva slags opplysninger som omfattes, vil opplysningssvikten samtidig kunne utgjøre en mangel etter §§ 2-2, 2-16 eller 2-17. Det at saksforholdet kan subsumeres under flere mangelsbestemmelser på en gang innebærer ikke at det objektive avviket blir noe større. Derimot vil det kunne ha betydning dersom opplysningsplikten medfører skyld hos utleier. Xxxxx vil alltid foreligge ved

95 I spørsmålet om plan- og bygningslovens betydning ved heving som følge av rådighetsmangler har jeg fått innspill fra xxxxxxxxxxxxxxxxx Xxxxxxxx Xxxx i Leieboerforeningen

misligholdt opplysningsplikt etter § 2-4. Ved feilopplysninger etter § 2-3 er det derimot ikke noe krav om skyld. Har imidlertid utleier bevisst gitt feilinformasjon eller utvist uaktsomhet gjennom å gi opplysningene, vil skyld også foreligge ved opplysningssvikt etter § 2-3.

3.2.7 Oppsummering av husll. kapittel 2

Vesentlig mislighold etter bestemmelsene i kapittel 2 vil typisk kunne foreligge når det objektive avviket er stort. I andre tilfeller vil hensynet til utleieviljen være et sterkt argument mot heving. Ved forsinkelse vil hevingsrett trolig i første rekke være aktuelt når forsinkelsen er total, og ved fysiske mangler når leieobjektet ikke egner seg for beboelse. Foreligger først slik mangel eller forsinkelse, vil imidlertid vesentlighetsvurderingen sannsynligvis ofte være et spørsmål om utleier kan avskjære hevingsadgangen gjennom alternative beføyelser. Det samme er tilfellet ved rådighetsmangler, hvor det i utgangspunktet ikke er av betydning om mangelen er total eller partiell. Ved rettsmangler vil det derimot først og fremst være hvor det objektive avviket er stort at misligholdet vil kunne anses som vesentlig. På den annen side vil det trolig sjelden være mulig å avskjære hevingsadgangen gjennom alternative beføyelser i tilfeller av total rettsmangel, samt at det sannsynligvis ofte vil foreligge skyld på utleiers side. I de nevnte misligholdstilfellene vil formålene om botrygghet og et velfungerende boligmarked kunne trekke i retning av heving. Videre overlapper bestemmelsene i kapittel 2 hverandre, slik at samme saksforhold vil kunne utgjøre en mangel etter flere av bestemmelsene samtidig. Særlig vil det kunne være aktuelt med kombinasjoner hvor opplysningssvikt utgjør et av mangelsgrunnlagene. Dette vil kunne ha betydning i vesentlighetsvurderingen dersom opplysningssvikten medfører skyld på utleiers side.

3.3 Heving på grunn av mislighold i leietiden – husll. § 2-12, jf. § 5-7

3.3.1 Generelt om misligholdsvurderingen i husll. kapittel 5

Det følger av § 5-7 at leietaker kan gjøre misligholdsbeføyelser etter §§ 2-10 til 2-15 dersom utleier ikke oppfyller pliktene sine etter § 5-1 til 5-6. En forskjell mellom § 2-12 og

§ 5-7 er at sistnevnte bestemmelse ut fra sin ordlyd kun omfatter mislighold ved mangel. Som følge av dette er heller ikke krav om oppfyllelse etter § 2-9 tatt med blant misligholdssanksjonene i § 5-7. Husleielovutvalget begrunner ordlyden i § 5-7 med at forsinkelse ikke lenger er et aktuelt mislighold når leieobjektet er overlevert.96 Selv om forsinkelse er mer praktisk ved overleveringen, kan det imidlertid oppstå forsinkelser også i leietiden. Jeg kommer nærmere tilbake til dette under punkt 3.3.2. Forsinkelse i leietiden faller inn under anvendelsesområdet til § 5-1 første ledd. Ettersom § 5-7 ut fra sin ordlyd kun omfatter mangelstilfeller, kan det stilles spørsmål om vesentlighetsvurderingen ved forsinkelser i leietiden skal behandles etter § 2-12, jf. § 5-7, eller etter § 2-12 direkte. En tredje mulighet er å behandle hevingsspørsmålet etter ulovfestede kontraktsregler om vesentlig mislighold som vilkår for heving. Etter min oppfatning gir det best sammenheng i regelverket å tolke § 5-7 utvidende slik at etterfølgende forsinkelsestilfeller også omfattes. I den anledning viser jeg for øvrig til konklusjonen i punkt 2.2.1 om at en tilsvarende regel som i § 2-9 også må gjelde for kapittel 5. Svaret er imidlertid uklart. Kanskje er spørsmålet utelukkende av akademisk interesse, men dette kan stille seg annerledes dersom det for eksempel viser seg at hevingsnormen etter § 2-12 må være en annen enn hevingsnormen etter § 2-12, jf. § 5-7.

Det finnes både likheter og forskjeller mellom §§ 5-1 til 5-6 og mangelsbestemmelsene i kapittel 2. Når det gjelder spørsmålet om hva som vil utgjøre en mangel etter kapittel 5, er den sentrale bestemmelsen § 5-1 første ledd. Ifølge denne bestemmelsen plikter utleieren ”i leietiden å stille husrommet til leierens disposisjon i samsvar med avtalen”. En naturlig forståelse av passusen er at utleier skal sørge for at leieobjektet er tilgjengelig for

96 NOU 1993:4 s. 57-58

leietakeren i den stand og under de forhold som leietakeren har krav på så lenge leieforholdet varer. Ifølge lovforarbeidene skal utleieren sørge for at leieobjektet ”skal kunne brukes til det formål og på den måte som er avtalt” gjennom hele leieforholdet.97 I dette ligger det både et forbud mot å gripe inn i leietakerens avtalemessige bruk og en plikt til positiv handling for å sikre at leietakeren får benyttet leieobjektet som forutsatt.98 Bestemmelsen er med andre ord gjenstand for en svært vid fortolkning. Dette illustreres gjennom dommen inntatt i Rt. 2005 s. 16. Utleier av et industrilokale utparsellerte og solgte en nabotomt med tanke på omregulering til boligformål. Etter at også leieobjektet hadde skiftet eier, ble det oppført boliger på nabotomta i tråd med reguleringsplan. Ettersom boligoppføringen medførte at samme støynivå som tidligere fra leietakers virksomhet nå oversteg tillatte grenser, ble leietakeren pålagt omfattende og kostnadskrevende støydempingstiltak. Leietakeren hevet derfor leiekontrakten, og fikk medhold i Høyesterett. Ettersom tidligere utleiers disposisjoner hadde forårsaket at leietaker ikke kunne benytte leieobjektet som forutsatt, forelå vesentlig mislighold. Misligholdet bestod altså ikke i utleiers tiltak som sådan, men i den forholdsvis indirekte følgen av tiltaket. Høyesterett avgjorde saken på bakgrunn av tidligere husleielovs § 17, men ga uttrykk for at bestemmelsene i dagens husleielov representerte en videreføring av den tidligere rettstilstanden, se dommens avsnitt 54-58. Hvor bredt ordlyden i § 5-1 første ledd favner, er imidlertid uklart. Jeg behandler ikke dette ytterligere her, men ser noe nærmere på spørsmålet i punkt 3.3.6.

Hvilke krav leietakeren skal kunne stille til bruken av leieobjektet i det konkrete tilfelle, må bero på en tolkning av avtalen ut fra alminnelige avtalerettslige regler om tolkning og utfylling. Spørsmålet om hvilke plikter og rettigheter som gjelder mellom partene på overtakelsestidspunktet må skilles fra spørsmålet om hvilke plikter og rettigheter som gjelder mellom partene i leietiden. For det første har utleiers plikter i leietiden en større spennvidde. I tillegg til at mislighold vil kunne foreligge i form av forsinkelse, fysisk mangel, rettsmangel og rådighetsmangel, vil utleier i leietiden også kunne misligholde

97 Ot.prp. nr. 82 (1997-98) s. 178

98 Ot.prp. nr. 82 (1997-98) s. 178-179

avtalen gjennom eksempelvis manglende opprettholdelse av ro og orden. For det andre trenger ikke plikter og rettigheter på de enkelte punkter å være de samme i leietiden som på overtakelsestidspunktet. For eksempel er det i utgangspunktet full avtalefrihet når det gjelder fordelingen av vedlikeholdsplikter, jf. § 5-3. Det kan derfor avtales at leietaker ikke kan kreve at utleier skal holde leieobjektet i samme stand i leietiden som på overtakelsestidspunktet. Partenes plikter og rettigheter i leietiden avhenger derfor av leieavtalen. Er avtalen taus, utfylles den av §§ 5-2, 5-3 og 5-7 tredje ledd. På samme måte som § 2-2 første ledd første punktum konsumerer resten av § 2-2 og §§ 2-16 og 2-17, konsumeres også §§ 5-2, 5-3 og 5-7 tredje ledd av § 5-1 første ledd.

Det følger av § 5-3 første ledd at dersom ikke annet er avtalt, skal utleieren holde

leieobjektet og eiendommen for øvrig ”i den stand som leieren har krav på etter reglene i

lovens kapittel 2”. Jeg viser i den anledning til det jeg skriver i punkt 3.2.2. Leietakeren må imidlertid regne med vanlig slitasje mellom de intervallene som må gjelde for utleiers vedlikeholdsplikt. Dessuten pålegger § 5-3 også leietakeren enkelte vedlikeholdsplikter.

Videre gjelder reglene i § 5-7 ”tilsvarende” dersom det oppstår retts- eller rådighetsmangler i løpet av leieforholdet, jf. § 5-7 tredje ledd. Som i §§ 2-16 og 2-17 vil det imidlertid ikke foreligge mangel dersom utleieren har tatt forbehold mot den rettslige hindringen i leieavtalen. Noe generelt forbehold mot slike hindringer, vil imidlertid neppe gå klar av §

4-1 og avtaleloven § 36. Dessuten har utleieren en plikt til å sørge for alminnelig ro og orden i eiendommen, jf. § 5-2 første ledd. Også her kan partene imidlertid avtale en annen løsning enn lovens.

De ytre grensene for hva partene kan avtale finnes blant annet i §§ 5-4, 5-5 annet ledd annet punktum og 5-6. For det første setter disse bestemmelsene begrensninger for utleiers tilgang til leieobjektet og hvilke forandringer og vedlikeholdsarbeider utleier kan utføre.

For det andre gir bestemmelsene leietakeren krav på prisavslag for ulemper ved utleierens arbeider og erstatning for kostnader og merarbeid ved leietakers egen utbedring av skader han ikke har risikoen for. Jeg kommer i det følgende ikke til å behandle § 5-5 annet ledd annet punktum ytterligere. Når det gjelder de øvrige bestemmelsene, må det trolig være en

viss adgang til å fravike disse i leieavtalen. Ettersom partene i utgangspunktet står fritt til å avtale hva som skal inngå i leieobjektet, vil det være naturlig at utleieren i leieavtalen kan forbeholde seg retten til å utføre konkrete tiltak og på hvilke vilkår. Det må for eksempel kunne gå an å avtale at leietakerne i et bokollektiv kan bruke et ledig rom i leieobjektet etter eget ønske de første to månedene, men at utleier deretter i tråd med offentligrettslige regler ominnreder rommet til soverom og får inn enda en leietaker. En annen måte å se dette på, er at leietakerne de første to månedene får bruke noe som ikke er en del av leieobjektet. For vage avtalevilkår vil imidlertid neppe gå klar av §§ 5-4 og 5-6, og for omfattende innskrenkninger i leietakerens bruk vil kunne rammes av § 4-1 og avtaleloven § 36.

3.3.2 Heving ved forsinkelse

Det følger av § 5-1 første ledd at utleieren skal ”stille husrommet til leierens disposisjon i samsvar med avtalen” så lenge leieforholdet varer. Passusen ”til leierens disposisjon” finnes også i § 2-1 første ledd, og kan muligens forstås å omfatte mislighold ved forsinkelse. Ettersom leieobjektet allerede er overlevert, er imidlertid forsinkelse upraktisk. Husleielovutvalget gir direkte uttrykk for at kapittel 5 kun er gjenstand for mangelstilfeller, ikke forsinkelser.99 Paragraf 5-1 første ledd må imidlertid trolig tolkes videre enn dette.

Forsinkelse kan oppstå også i leietiden. Riktignok er total forsinkelse etter den opprinnelige avtalen utelukket når leieobjektet er overtatt. Derimot vil total forsinkelse kunne forekomme som følge av tilleggsavtale. Et eksempel på dette er at partene blir enige om at leietakeren flytter ut av boligen midlertidig fordi utleieren må utføre større vedlikeholdsarbeider, og utleieren deretter ikke blir ferdig med arbeidene til avtalt tid. Det vil være naturlig å anse tilleggsavtalen som en del av leieavtalen. Utleier har da ikke stilt

leieobjektet ”til leierens disposisjon i samsvar med avtalen” etter § 5-1 første ledd.

99 NOU 1993:4 s. 57-58

Dersom det ikke foreligger noen slik tilleggsavtale, vil § 5-1 derimot kun omfatte tilfeller av delvis forsinkelse. For det første vil dette kunne forekomme dersom partene har avtalt at utleier skal oppfylle etterhvert. Det kan for eksempel tenkes at leietakeren flytter inn i en bolig hvor utleieren etter avtalen skal bygge en terrasse som skal være klar til bruk på senere tidspunkt. Dersom utleier deretter ikke ferdigstiller terrassen til avtalt tid, vil det være mer naturlig å karakterisere dette som en delvis forsinkelse enn en mangel. Det må i den anledning ses hen til at tilleggsytelsen er knyttet til et nærmere bestemt tidspunkt.

Dessuten må skillet mellom reklamasjonsplikt for mangler og passivitetsbortfall ved forsinkelser tas i betraktning. Jeg viser i den anledning til drøftelsen i punkt 2.2.1, hvor jeg konkluderer med at tilsvarende regler som i §§ 2-8 og 2-9 også må gjelde ved mislighold etter kapittel 5. Det nevnte skillet antas å bygge på en tankegang om at misligholderen normalt bør vite om forsinkelser.100 Dersom det er avtalt at terrassen skal ferdigstilles til et nærmere tidspunkt, kjenner utleieren til misligholdet. I et slikt tilfelle passer regelen om passivitetsbortfall ved forsinkelse bedre enn reklamasjonsplikten ved mangler.

Av tilsvarende grunner må det også kunne antas at manglende vedlikehold etter § 5-3 første ledd, jf. § 5-1 første ledd i enkelte tilfeller er å anse som forsinkelse heller enn mangel.

Ifølge lovforarbeidene101 er utleiers vedlikeholdsplikt etter § 5-3 tosidig. For det første må han utføre sedvanemessig vedlikehold for å “hindre at mangler oppstår”. For det andre må han utbedre skader som likevel måtte inntreffe. Det er det sedvanemessige vedlikeholdet som vil kunne være gjenstand for forsinkelse. Riktignok kan ovennevnte sitat fra forarbeidene indikere at manglende utførelse av slikt vedlikehold vil være å anse som mangel. Dette kan imidlertid ikke være avgjørende. I motsetning til skader som måtte inntreffe, er vedlikeholdsbehovet noe utleier har mulighet til å ha løpende oversikt over gjennom retten til å holde tilsyn med leieobjektet etter § 5-6. Utleiers lojalitetsplikt må innebære at han i tilstrekkelig grad benytter seg av denne adgangen. Dessuten vil reklamasjonsfristen for mangler være upraktisk i tilfeller av alminnelig slit og elde.

Ettersom slitasje skjer gradvis, er det svært vanskelig å sette noe klart tidspunkt for når

100 Ot.prp. nr. 80 (1986-87) s. 76, Hov (2002) s. 261

101 Ot.prp. nr. 82 (1997-98) s. 180

mangel har oppstått og reklamasjonsfristen følgelig har begynt å løpe. I tilfeller av alminnelig slitasje på leieobjektet passer derfor reglene om bortfall ved passivitet bedre. Manglende utførelse av sedvanemessig vedlikehold bør derfor anses å utgjøre forsinkelse, ikke mangel. Er det derimot tale om oppståtte skader, må disse karakteriseres som mangler. Skader vil typisk oppstå ved engangshendelser. Dette er ikke noe utleier kan forutse, og hvor det dessuten er enklere å fastsette friststarten for leietakers reklamasjonsplikt. Det nevnte skillet mellom forsinkelse og mangel må gjelde også i tilfeller hvor partene har avtalt en annen fordeling av vedlikeholdspliktene enn det som følger av husll. § 5-3.

Spørsmålet om forsinkelsen utgjør vesentlig mislighold vil være ulik for de tre nevnte typetilfellene av forsinkelse etter § 5-1 første ledd. I tilfeller av total forsinkelse ved tilleggsavtale, er det objektive avviket i utgangspunktet det samme som ved total forsinkelse etter den opprinnelige avtalen. Står leietakeren uten tak over hodet, vil formålene om botrygghet og et velfungerende leiemarked utgjøre argumenter for heving. En forskjell er imidlertid at i tilfeller av tilleggsavtale har leietakeren selv stilt boligen midlertidig til utleiers disposisjon. Når han selv har flyttet ut, kan dette være et argument for at forsinkelsen ikke har den samme betydningen for leietakeren som etter § 2-1.

Spørsmålet om misligholdets betydning må imidlertid bero på de konkrete omstendighetene. Graden av frivillighet hos leietakeren kan dessuten variere. Hvis leietakeren for eksempel har gått med på å flytte ut under trussel om oppsigelse fordi sameiet har pålagt utleier arbeider han ikke har krav på å utføre etter husll. §§ 5-4 og 5-6, kan den midlertidige utflyttingen neppe være noe argument for at forsinkelsen ikke har tilstrekkelig betydning for leietakeren. Foreligger det derimot avtale mellom partene om at utleieren skal gjøre arbeider som vil forbedre leieobjektets bruksverdi for leietakeren, skal det derimot betydelig mer til for at forsinkelsen skal kunne utgjøre vesentlig mislighold.

Hvis forsinkelsen blir lang eller utleier opptrår klanderverdig, kan imidlertid vesentlighetsvilkåret likevel være oppfylt. Et eksempel på dette finnes i RG. 1985 s. 987, hvor leietakeren hadde tingene sine i boligen, men først skulle flytte inn etter en måned i påvente av at utleieren skulle utføre arbeider i soverom og kjøkken. Ettersom utleier igangsatte ytterligere arbeider uten leietakers samtykke, ble imidlertid leieobjektet

ubeboelig i lang tid. Leietakeren hevet leieavtalen etter åtte måneder, og fikk medhold i Oslo husleierett.

Ved delvis forsinkelse etter den opprinnelige avtalen skal det derimot mer til for at forsinkelsen skal kunne medføre vesentlig mislighold. I den grad hevingsrett vil være aktuelt, vil dette i første rekke gjelde tilfeller hvor det er avtalt at utleier skal oppfylle etter hvert. Ettersom leietakeren sjelden vil flytte inn i en bolig med så store bruksbegrensninger at en eventuell forsinkelse vil kunne medføre vesentlig mislighold, vil hevingsrett sjelden inntreffe også i slike tilfeller. Det kan imidlertid tenkes eksempler som at leietakeren i påvente av at bad ferdigstilles får disponere badet i en naboleilighet som midlertidig står tom, eller at leietakers familie ikke skal flytte inn før utleier har ferdigstilt et påbygg med ytterligere soverom. I slike tilfeller vil en forsinkelse kunne ramme leietakeren hardt nok til at hevingsrett vil kunne være aktuelt. I terrasseeksemplet over vil imidlertid et prisavslag eller andre beføyelser normalt være tilstrekkelig. Også når det gjelder utleiers forsømmelser av vedlikeholdspliktene vil misligholdet i de færreste tilfeller kunne karakteriseres som vesentlig. Selv om manglende vedlikehold vil redusere den generelle standarden på leieobjektet, vil forsømmelsene sjelden få tilstrekkelige konsekvenser for leietakers bruksmuligheter til at hevingsrett vil kunne foreligge. Ettersom forringelsen av leieobjektet vil skje gradvis, vil dessuten leietakeren være godt behjulpet både gjennom vanlig oppsigelsesadgang og alternative mangelsbeføyelser.

3.3.3 Heving ved fysiske mangler

Hvorvidt fysiske mangler oppstår i leietiden reguleres primært av § 5-1 første ledd. Mangel foreligger dersom husrommet eller eiendommen for øvrig ikke er i den stand leietakeren har krav på etter avtalen, og forholdet ikke er å anse som en forsinkelse, jf. det jeg skriver i punkt 3.3.2. Er ikke annet avtalt, omfatter § 5-1 første ledd plikt til å reparere skader, jf. §

5-3. Videre presiseres det i § 5-4 at utleier må ha leietakers samtykke dersom han skal gjøre forandringer som vil redusere leieobjektets verdi for leietakeren. Vilkåret om at arbeidet i tilknytning til forandringen ikke skal medføre nevneverdig ulempe for leietakeren

behandler jeg under punkt 3.3.6, selv om også dette vil kunne utgjøre en fysisk mangel. Fysiske mangler i leietiden kan med andre ord oppstå både som følge av unnlatelser fra utleier og som følge av utleiers ulovlige tiltak. For øvrig gjelder §§ 5-3 og 5-4 både forholdene i selve leieobjektet og i eiendommen ellers.

Fysisk mangel kan i kapittel 2 også oppstå ved opplysningssvikt. Ettersom innvirkningsvilkåret i §§ 2-3 og 2-4 medfører at opplysningssvikten må ha skjedd før avtaleinngåelsen, finnes ingen tilsvarende bestemmelser i kapittel 5. Opplysningssvikt vil likevel kunne resultere i mangel etter §§ 5-1 første ledd. Hagstrøm102 nevner her to typetilfeller. Det ene er at opplysningene kan være tolkningsmomenter hva gjelder avtalens innhold. Dette vil naturligvis kunne ha betydning for mangelsspørsmålet. Det andre er at ytelsesgjenstanden påføres skade som følge av debitors feilopplysninger om bruk. Disse typetilfellene vil også kunne være aktuelle i husleieforhold. En annen sak er at opplysningssvikt som ikke utgjør noen mangel i seg selv likevel vil kunne ha betydning i vesentlighetsvurderingen i form av skyld. Det kan for eksempel tenkes at det oppstår en lekkasje underveis i leieforholdet, og at utleieren senere fortier en skaderapport som påviser at fuktproblemene har medført helsefarlige muggforekomster. Ettersom muggproblemene i seg selv utgjør en mangel, har ikke utleiers tilbakehold av opplysninger ha noen betydning for mangelsspørsmålet. Utleiers fortielse har imidlertid utsatt leietakeren for ytterligere helsefare, og vil kunne være et moment i vesentlighetsvurderingen i form av skyld på utleiers side.

Når det gjelder oppståtte skader, er vesentlighetsvurderingen trolig ganske lik som ved opprinnelige fysiske mangler. Hensynet til utleieviljen må innebære at det stilles de samme strenge kravene til det objektive avviket ved etterfølgende fysiske mangler som ved opprinnelige. Fra en praktisk synsvinkel kan det imidlertid antas at vesentlig mislighold sjeldnere vil foreligge som følge av oppståtte skader i leietiden. Dersom leieobjektet ikke passer til beboelse, vil nok dette som regel skyldes forhold som har vært der fra før.

Oppstår det for eksempel muggproblemer underveis i leieforholdet, vil dette ofte være en

102 Xxxxxxxx (2003) s. 132

konsekvens av byggtekniske feil ved leieobjektet. Det vil være naturlig å anse et slikt tilfelle som en opprinnelig mangel. Oppstår derimot muggproblemene på grunn av en lekkasje, som i eksemplet i forrige avsnitt, er det mer naturlig å subsumere forholdet under

§ 5-1 første ledd.

Ulovlige forandringer er derimot overtredelse av negative plikter. I slike tilfeller vil det ofte kunne foreligge skyld på utleiers side. Særlig alvorlig vil skyldgraden kunne være dersom utleier har tatt seg inn i leietakers bolig uten tillatelse for å gjennom føre forandringene.

Når forandringen reduserer leieobjektets verdi for leietakeren, kan man dessuten i realiteten stå overfor et tilfelle av endrede avtalevilkår. Botrygghetsformålet vil derfor kunne være et argument for heving i slike tilfeller. Imidlertid vil også små reduksjoner i leieverdien kunne utgjøre en mangel. I slike tilfeller vil betydningen for leietaker være beskjeden. Retting eller prisavslag vil da som regel måtte være tilstrekkelig. Selv om det nok skal mindre til for at vesentlig mislighold skal foreligge ved ulovlige forandringer enn ved oppståtte skader, må det likevel antas at vesentlighetsvurderingen også i forandringstilfellene i stor grad vil bero på det objektive avviket. Som departementet gir uttrykk for i forarbeidene, vil dessuten utleier i begrenset omfang ha behov for å gjøre forandringer på leieobjektet.103 Jeg antar derfor at heving som følge av utleiers overtredelse av § 5-4 neppe er særlig praktisk.

3.3.4 Heving ved rettsmangler

Det følger som sagt av § 5-7 tredje ledd at reglene om rettsmangler i § 5-7 første ledd ”gjelder tilsvarende” dersom mangelen oppstår underveis i leieforholdet. Den samme regelen kan som sagt også utledes av § 5-1 første ledd. Reglene om etterfølgende rettsmangel omfatter tilfeller hvor tredjemanns rett oppstår i leietiden. Er det derimot tale om en opprinnelig rettskollisjon som først oppdages senere, er det § 2-16 som kommer til

anvendelse. Ettersom tredjemanns rett er påheftet senere, vil leieavtalen som regel ha bedre prioritet. Tredjemanns rett vil derfor kun utgjøre en hindring dersom den ekstingverer

leietakerens rett eller får bedre prioritet som følge av positive regler.104 Et eksempel på det siste er panteloven § 6-1.105 For øvrig får departementsuttalelsene106 om at leietaker ikke plikter å påberope seg godtroerverv ingen betydning for etterfølgende rettsmangler ettersom leietakeren i slike tilfeller ikke er ekstingverende part.

Hevingsvurderingen vil neppe være særlig annerledes mellom opprinnelige og etterfølgende rettsmangler. Det vil neppe ha betydning for leietaker om rettsmangelen er opprinnelig eller etterfølgende. Spørsmålet om misligholdet er vesentlig vil derfor i all hovedsak bero på innholdet i tredjemanns rett. Jeg viser i den anledning til fremstillingen i punkt 3.2.4. På bakgrunn av det jeg har skrevet i forrige avsnitt, må det imidlertid antas at rettsmangler i de fleste tilfeller vil være opprinnelige. I den grad heving som følge av rettsmangler vil være aktuelt, vil det derfor trolig være tale om opprinnelige rettsmangler.

3.3.5 Heving ved rådighetsmangler

I likhet med rettsmangler vil også rådighetsmangler i all hovedsak være opprinnelige. Legalitetsprinsippet og Grunnloven § 97 setter begrensninger for hvilke byggtekniske krav myndighetene kan stille til eksisterende bygg. Dette innebærer at dersom boligen oppfyller de byggtekniske kravene på søknadstidspunktet, vil det ikke utgjøre noen rådighetsmangel om bygget ikke oppfyller nye krav ved endringer i regelverket. Hvis for eksempel ferdigattest tilbakekalles som følge av at det oppdages byggtekniske feil som kommunen tidligere ikke var klar over, vil derimot rådighetsmangel foreligge. Rådighetsmangel vil også kunne oppstå som følge av utleiers handlinger. Rt. 2005 s. 16 er et eksempel på dette. Utleiers utparsellering av nabotomt til boligformål medførte som sagt her at leietakers virksomhet fikk pålegg om støydempende tiltak. Tilfeller som dette er imidlertid trolig mer aktuelt i næringsleieforhold enn ved boligleie.

104 Ot.prp. nr. 82 (1997-98) s. 179

105 Ot.prp. nr. 82 (1997-98) s. 166-167

Etterfølgende rådighetsmangler vil normalt ha samme betydning for leietakeren som opprinnelige. Jeg viser i den anledning til fremstillingen i punkt 3.2.5.

Vesentlighetsvurderingen vil derfor trolig stort sett være den samme ved opprinnelige og etterfølgende rådighetsmangler. Ettersom rådighetsmangler som regel vil være opprinnelige, vil imidlertid heving i praksis være mest aktuelt ved opprinnelige rådighetsmangler. Det kan for øvrig bemerkes at i tilfeller av tilbakekalt ferdigattest vil bakgrunnen for tilbakekallelsen kunne ha betydning for hevingsspørsmålet. Skyldes tilbakekallelsen at utleier har gitt kommunen feilopplysninger, vil utleier kunne være å bebreide for rådighetsmangelen. Er derimot ferdigattesten gitt som følge av feil fra kommunens side, vil det neppe foreligge skyld hos utleier.

3.3.6 Heving ved forstyrrelser, straffelovsbrudd mv.

I dette punktet behandler jeg mangler som verken er fysiske mangler, rettsmangler eller rådighetsmangler. Ettersom kapittel 5 ikke inneholder bestemmelser om mangler ved opplysningssvikt, er det med andre ord her tale om mangler som i utgangspunktet ikke finnes i kapittel 2. Utleiers plikter etter § 5-1 første ledd innebærer som sagt å sikre leietakers bruk til avtalte formål ut leietiden. Disse pliktene omfatter mer enn det som følger av bestemmelsene i kapittel 2, og er både av positiv og negativ karakter.

Begrensningene i utleiers adgang til leieobjektet etter § 5-6 og forbudet mot forandringer hvor arbeidene vil medføre nevneverdige ulemper for leietaker etter § 5-4 er rene unnlatelsesplikter. Plikten til å opprettholde ro og orden etter § 5-2 første ledd er imidlertid også av positiv karakter. Bestemmelsen må ses i sammenheng med adgangen til å gi ordensregler etter annet ledd. Ifølge Xxxxxx plikter utleier også å håndheve slike regler.107 Trolig må utleiers positive plikter også omfatte andre personer enn øvrige leietakere. Det kan her vises til husleielovutvalgets uttalelse om at utleier har en ”viss plikt til å gripe inn

107 Wyller s. 280

mot forstyrrelser av leierens rett fra utenforstående tredjemanns side”.108 For eksempel kan det tenkes at utleier må være forpliktet til å fremme sanksjoner gjennom sameiet mot andre beboere i eiendommen enn hans egne leietakere.

En tolkning av § 5-1 første ledd ut fra en rimelighetsstandard må dessuten innebære at bestemmelsen også kan omfatte utleiers overtredelser av straffelovsbestemmelser. Det kan selvsagt hende at utleier overtrer straffebud allerede før overtakelsestidspunktet, men det er trolig mer praktisk at det skjer i leietiden. Utleiers overtredelser av straffeloven vil også kunne være i strid med de øvrige bestemmelsene i kapittel 5. Hvis utleier for eksempel egenmektig tar seg inn i leieobjektet uten forvarsel, vil dette både medføre brudd på husll. § 5-6 og på selvtektsbestemmelsen i straffeloven § 395. Spørsmålet om utleiers handling utgjør mislighold må skilles fra spørsmålet om utleiers handling er straffbar. Det kan derfor neppe stilles noe krav om at skyldkravet om forsett i straffeloven § 40 er oppfylt. Er den objektive gjerningsbeskrivelsen i straffebudet overtrådt, må dette være tilstrekkelig. Til støtte for dette kan det vises til LB-2003-12722, hvor utleiers ulovlige disposisjoner med leietakers depositumsmidler oppfylte gjerningsbeskrivelsen i straffeloven § 255. Til tross for at retten ikke fant det bevist at utleier hadde utvist forsett, ble lovovertredelsen tillagt vekt i hevingsvurderingen.

Xxxxxx straffelovsovertredelser som vil omfattes av § 5-1 første ledd, må bero på en tolkning av bestemmelsen. Som tidligere nevnt vil en naturlig forståelse av bestemmelsen være at utleier så lenge leieforholdet varer skal sørge for at leieobjektet er tilgjengelig for leietakeren i den stand og under de forhold som leietakeren har krav på. Dette vil innebære at dersom utleiers straffelovsbrudd medfører at leietakeren ikke får benyttet leieobjektet som forutsatt, utgjør lovbruddet også et mislighold av utleiers forpliktelser etter § 5-1 første ledd. Spørsmålet er imidlertid om bestemmelsen kan tolkes enda videre enn dette. Passusen ”i samsvar med avtalen” kan muligens forstås slik at også andre brudd på avtalen vil rammes av bestemmelsen. I LB-2003-12722 bestod utleiers avtalebrudd i en feilopplysning om hvilken konto depositumet skulle plasseres på og etterfølgende ulovlige transaksjoner

108 NOU 1993:4 s. 137

fra depositumskontoen. Feilopplysningen ble gitt mellom avtaleinngåelsen og overtakelsestidspunktet, leietakers depositumsinnbetalinger skjedde dels før og dels etter overtakelsen, og utleiers ulovlige disposisjoner skjedde i leietiden. Lagmannsretten løste hevingsspørsmålet på grunnlag av avtalebrudd og husll. § 2-12. Kanskje ville det ha vært en teknisk riktigere rettsanvendelse å enten subsumere misligholdet under husll. § 5-1 første ledd eller løse spørsmålet på bakgrunn av den alminnelige kontraktsregelen om vesentlig mislighold som hevingsvilkår. Hvilken løsning som hadde vært den riktigste, er imidlertid uklart. Kanskje kan § 5-1 første ledd også tolkes enda videre enn dette. Det kan argumenteres for at overtredelser av straffeloven som vanskeliggjør partenes tillitsforhold vil være et brudd på grunnforutsetningene med avtalen uavhengig av lovbruddets tilknytning til avtalen som sådan. Dersom utleier for eksempel utsetter leietaker for voldsbruk eller drapstrusler, kan leietaker ha et velbegrunnet behov for å avslutte leieforholdet selv om utleiers handlinger ikke relaterer seg til selve leieavtalen. Alternativt vil det kunne være tale om at slike handlinger kan utgjøre brudd på ulovfestede lojalitetsplikter, og at hevingsspørsmålet må løses på bakgrunn av det ulovfestede vesentlighetsvilkåret i alminnelig kontraktsrett. Jeg understreker imidlertid at det også her er uklart i hvilken grad husleieloven suppleres av ulovfestet rett, og eventuelt hvilke straffelovsbrudd som kan regnes som mislighold av leieavtalen.

Når det gjelder spørsmålet om manglene jeg har behandlet i dette punktet vil kunne medføre vesentlig mislighold, vil det kunne være store variasjoner. Jeg vil imidlertid nevne noen hovedtrekk. For det første er det tale om mangler av midlertidig karakter. Dette kan tale for at det skal mer til før slike mangler medfører vesentlig mislighold enn det som vil være tilfellet for mangler som er konstante. Derimot vil skyldmomentet kunne være fremtredende. Dette vil naturligvis først og fremst gjelde i tilfeller hvor utleier har overtrådt negative forpliktelser. Særlig hvor straffelovsbestemmelser er overtrådt vil skyldmomentet kunne veie tungt. Selv om det ikke er noe krav om at straffelovens skyldkrav er oppfylt, vil overtredelsen av den objektive gjerningsbeskrivelsen i straffebudet som oftest være såpass kritikkverdig at skyld må konstateres. Også ved manglende oppfyllelse av positive forpliktelser vil imidlertid utleier kunne være å bebreide. Hvis utleier for eksempel over

lengre tid har latt være å sanksjonere mot sjenerende oppførsel fra andre leietakere i eiendommen, vil utleiers adferd kunne være å anse som klanderverdig.109

3.3.7 Oppsummering av husll. kapittel 5

Kapittel 5 inneholder paralleller til reglene om fysiske mangler, rettsmangler og rådighetsmangler i kapittel 2. Dessuten vil forsinkelse også kunne inntreffe i leietiden. Det objektive avviket i slike tilfeller vil imidlertid sannsynligvis sjeldnere være tilstrekkelig til å kunne medføre vesentlig mislighold etter kapittel 5 enn etter kapittel 2. Total forsinkelse oppstår som regel i forbindelse med overtakelsen, mens rådighetsmangler, total rettsmangel og fysiske mangler som gjør leieobjektet uegnet til beboelse stort sett vil foreligge i form av opprinnelig mangel. Kapittel 5 har heller ingen bestemmelser om opplysningssvikt.

Derimot pålegger kapittel 5 utleieren plikter som skal sikre leietakerens avtalte bruk i leietiden. Her åpnes det for mislighold som ikke har noen parallell i kapittel 2. Heving etter kapittel 5 vil derfor muligens kunne være mest aktuelt i andre typetilfeller enn ved heving etter kapittel 2.

4 Avsluttende bemerkninger

Ettersom heving må regnes som den mest vidtrekkende misligholdsbeføyelsen fra leietakers side, må botrygghetsformålet i de fleste tilfeller vike for hensynet til utleieviljen og formålet om et velfungerende leiemarked. Følgelig er hevingsnormen streng. Vesentlig mislighold vil trolig først foreligge i tilfeller hvor formålet om et velfungerende leiemarked unntaksvis trekker i retning av hevingsadgang, eller må vike for botrygghetsformålet eller andre hensyn.

109 I spørsmålet om utleiers brudd på straffelovsbestemmelser vil kunne gi leietaker hevingsrett har jeg fått innspill fra advokat Xxxx Xxxxx Xxxxxxx i Leieboerforeningen

Jeg har ikke funnet grunnlag for å konstatere at det er noen forskjell mellom hevingsnormen i § 2-12 og hevingsnormen i § 2-12, jf. § 5-7. Ettersom hevingsvilkåret er vesentlig mislighold i begge tilfeller, må det i så fall særskilte holdepunkter til for å kunne konstatere noen forskjell. Når man sammenligner hevingsnormen ved fysiske mangler, rettsmangler, rådighetsmangler og for så vidt også forsinkelser, virker formålene om botrygghet og et velfungerende leiemarked å slå ut noenlunde likt for bestemmelsene i kapittel 2 som for bestemmelsene i kapittel 5. De øvrige misligholdsbestemmelsene i kapitlene har ingen paralleller i det andre kapitlet, og kan derfor neppe gi noen veiledning for spørsmålet. Det må derfor konkluderes med at hevingsnormen i § 2-12 og § 2-12, jf. § 5-7 er den samme.

I praksis vil det likevel kunne være betydelige forskjeller mellom hevingsvurderingen etter

§ 2-12 og vurderingen etter § 2-12, jf. § 5-7. Dette skyldes at vurderingene er gjenstand for til dels ulike typetilfeller av mislighold. Når det gjelder forsinkelser, fysiske mangler, rettsmangler og rådighetsmangler, vil hevingsrett trolig være mer aktuelt ved opprinnelig enn ved etterfølgende mislighold. På den annen side favner kapittel 5 om ytterligere misligholdstilfeller. Muligens vil det kunne være en forskjell mellom kapittel 2 og kapittel 5 med tanke på hvilke misligholdstilfeller som oftest vil kunne føre til hevingsrett.

5 Referanser

Lov-, forarbeids- og forskriftsregister

Lover og forskrifter

Husleieloven. Lov av 26. mars 1999 nr. 17.

Kjøpsloven. Lov av 13. mai 1988 nr. 27.

Avhendingslova. Lov av 3. juli 1992 nr. 93.

Tomtefesteloven. Lov av 20. desember 1996 nr. 106.

Panteloven. Lov av 8. februar 1980 nr. 2.

Selskapsloven. Lov an 21. juni 1985 nr. 83.

Pakkereiseloven. Lov av 25. august 1995 nr. 57.

Bustadoppføringslova. Lov av 13. juni 1997 nr. 43. Plan- og bygningsloven. Lov av 27. Juni 2008 nr. 71. Avtaleloven. Lov av 31. mai 1918 nr. 4.

Tvangsfullbyrdelsesloven. Lov av 26. juni 1992 nr. 86.

Straffeloven. Lov av 22. mai 1902 nr. 10.

Domstolloven. Lov av 13. august 1915 nr. 5.

Grunnloven. Lov av 17. mai 1814.

Husleieloven (opphevet). Lov av 16. juni 1939 nr. 16.

HTU-forskriften. Forskrift av 28. september 2000 nr. 1020.

Forarbeider

NOU 1993:4 til husleieloven.

Ot.prp. nr. 82 (1997-98) til husleieloven.

Ot.prp. nr. 80 (1986-87) til kjøpsloven.

Doms- og avgjørelsesregister

Høyesterett

Rt. 1922 s. 308

Rt. 1990 s. 538

Rt. 1994 s. 1617

Rt. 1998 s. 1510

Rt. 1998 s. 1980

Rt. 1999 s. 408

Rt. 2002 s. 1110

Rt. 2005 s. 16

Lagmannsrettene

LB-2003-10445 (Borgarting) LB-2003-12722 (Borgarting)

Tingrettene

Rg. 1986 s. 545 (Oslo husleierett)

Rg. 1985 s. 987 (Oslo husleierett) TOSLO-2002-2298 (Oslo tingrett)

Asker og Bærum herredsretts dom av 4. mai 1999, sak nr. 98-721 A

Husleietvistutvalget i Oslo

HTU 2009/70 HTU 2009/195 HTU 2009/313 HTU 2009/408 HTU 2009/423 HTU 2010/255

HTU 2010/262

Husleietvistutvalget i Trondheim

HTU 2011/20057 HTU 2011/20107

Litteraturliste

Xxxxxx, Xxxxxxxxx Xx.: Xxxxxxxxx. 5. utg. Stavanger, 2009.

Xxxxxxxx, Xxxx og Xxxxxx Xxxxxx-Xxxxxxx: Husleieavtaler. 2. utg. Oslo, 2010.

Xxxxx, Xxxxxx X., Xxxxxxxxx Xxxxx Xxxxx og Xxxxxx Xxxx: Kommentarer til husleieloven. 1. utg. Oslo, 2000.

Xxxxxxxx, Xxxxx og Xxxxxx Xxxxxxxx: Obligasjonsrett. 1. utg. Oslo, 2003. Hov, Jo: Avtalebrudd og partsskifte (Kontraktsrett II). 2. utg. Oslo, 2002.

Xxxxxxxx, Xxxx: Avtalerett. 7. utg. Oslo, 2009.

Xxxx, Xxxx-Xxxxxxx: Husleie: Utleiers plikt til å sikre leietakers avtalte bruk. Rt. 2005 s. 16. Nytt i privatretten 2005 nr. 3, s. 8-11.

Xxxx, Xxxxxxx: Husleietvistutvalgets materielle kompetanse. Masteroppgave. Oslo, 2010.