Vedtekter for sameiet Einerveien Grendelag

Vedtekter for sameiet Einerveien Grendelag

Sist korrigert, 23.04.2022

1 Innledning – bakgrunn/historikk

Eiendommen gnr 107 bnr 238 er ved Ski kommunes tillatelse av 27.02.07 delt i 117 deler, hvorav 116 er overdratt til tidligere andelseiere i Einerveien borettslag i forbindelse med omorganisering i 2007 fra borettslag til selveierstatus, mens den 117de eiendommen med gnr 107 bnr 238 er i sameie med en ideell andel (1/116 del) på hver av de 116 øvrige eiendomseierne.

2 Organisering/organisasjonsform

Einerveien Grendelag organiseres som et tingsrettslig sameie, der ingen andre enn sameierne eier lagets formue, hefter for lagets gjeld, i kraft av eierposisjon kan utøve styringsrett, har rett til andel i sameiets overskudd eller kan beslutte å oppløse sameiet og dele dets netto formue. Grendelaget er et selvstendig rettssubjekt som kan erverve rettigheter, eie formuesmasse, ha forpliktelser og ha selvstendig partsstilling.

3 Formål

Sameiets formål er ivaretakelse og koordinering av sameiernes fellesinteresser som eiere av areal med påstående fellesbygninger og andre fellesinnretninger på gnr. 107 bnr 238 i Ski kommune.

Sameierne hefter innbyrdes i forhold til eierandelens størrelse, dvs. 1/116 del per sameier.

Sameiet skal forestå drift av og overoppsyn med fellesareal på gnr 107 bnr. 238 i Ski kommune og de fellesanlegg – herunder tun-områder, lekeplasser, søppelskur, parkeringsplasser, veier, garasjer og grendehus - som til en hver tid finnes på eiendommen.

Sameiet skal videre ha ansvaret for at bestemmelsene i reguleringsplanen for eiendommen, samt "alminnelige bestemmelser" blir fulgt. Det samme gjelder eventuelle interne ordensregler utover dette som sameiermøtet vedtar.

4 Sameiernes rettigheter og plikter

Sameiet utgjøres av eiere av de 116 eiendommene som ved oppløsningen av borettslaget og overgang til selveierstatus er utskilt fra gnr 107 bnr 238 med egne gårds- og bruksnumre ved tidligere avholdt fradelingsforretning, jf. punkt 1.

Sameierne har eksklusiv bruksrett til én bestemt garasjeplass og alminnelig bruksrett til fellesarealer, grendehus og andre innretninger på eiendommen. Garasjeplassen er den samme som har vært i bruk av det enkelte medlem mens de var andelseiere i det tidligere borettslaget, og over garasjedøren skal det være merket med gatenummer tilsvarende gateadressen for den enkelte sameiers egen, private eiendom på boligfeltet.

Xxxxxxxxx er forpliktet til å rette seg etter sameiets vedtekter og vedtak fattet av sameiermøtet og styret. Ved alminnelig flertall fastsetter sameiermøtet vanlige ordensregler for eiendommen.

Sameierne plikter å følge de til enhver tid gjeldende ordensregler.

Bruken av garasjer og fellesarealene må ikke på en urimelig eller unødvendig måte være til skade eller ulempe for andre i sameiet. Bruksenheten skal bare benyttes i samsvar med formålet, jf. Punkt 5

I den utstrekning det ikke besluttes å sette bort eventuelle oppgaver i forbindelse med drift og vedlikehold av sameiets eiendom, anlegg og bygninger til andre, er sameierne i fellesskap forpliktet til å delta i dette arbeidet. Forøvrig plikter hver enkelt sameier å medvirke til at garasjer, fellesarealer og

-innretninger blir vedlikeholdt på en tilfredsstillende måte gjennom blant annet dugnader og regelmessig rydding og renhold til felles beste. Ved unnlatt deltakelse fra en sameier på fellesdugnader, har styret i sameiet adgang til å ilegge vedkommende et forholdsmessig gebyr per fravær.

5 Garasjer

Hver enkelt sameier har ansvar for utførelsen av alt ordinært vedlikehold knyttet til den garasjen vedkommende har eksklusiv bruksrett til. Xxxxxx har rett til å gi pålegg om vedlikeholdsarbeider på garasjene der dette anses påkrevd. Hvis saklig begrunnede pålegg ikke etterkommes innen rimelig tid, kan styret la nødvendige arbeider utføres av andre for vedkommende sameiers/brukers regning.

Av hensyn til den anstrengte parkeringssituasjonen på sameiets eiendom skal garasjene primært benyttes til plassering av bil eller motorsykkel. Garasjer skal over lengre tid ikke benyttes utelukkende til vinterlagring av motorsykkel, lagringsplass for møbler, utstyr eller annet som er til hinder for at den brukes til bil, med mindre sameieren/brukeren ikke har eller disponerer bil i egen husstand.

Dersom sameier/bruker av garasje ikke overholder foran nevnte plikt til bruk av garasjen, kan styret gi pålegg om rydding av garasje, og ved eventuell unnlatelse av å etterkomme slikt pålegg innen rimelig tid besørge rydding av garasjen utført for sameiers/brukers regning. Gjentatte og/eller grove brudd på plikten til å bruke garasjen etter sitt primære formål anses som mislighold av bruksretten, og gir grendelaget rett til å frata sameiers/brukers bruksrett i opptil 12 måneder. Vedtak om midlertidig inndragelse av bruksrett fattes av styret etter manglende utbedringer etter to skriftlige advarsler til sameier/bruker. Hver advarsel skal gi sameier/bruker tre -3- ukers frist på å etterleve plikt til bruk av garasjen etter sitt primære formål før vedtak om inndragelse av bruksrett fattes.

All lading av bil (el-bil, hybrid e.l.) i garasjene skal skje ved bruk av den infrastrukturen som er installert for dette formålet. Den enkelte sameier/bruker av infrastrukturen er ansvarlig for å bruke betalingsløsningen og betale priser som fastsettes av styret per måned, basert på de til enhver tid gjeldende strømpriser. Lading av bil utenom denne infrastrukturen er ikke tillatt, og overtredelse av dette forbudet anses som mislighold av bruksretten til garasjen og gir styret adgang til å iverksette nødvendige sanksjoner overfor sameier/bruker.

Dersom en sameier leier ut sin bolig eller garasje, skal han/hun påse at leietakeren forplikter seg til å følge sameiets vedtekter og eventuelle vedtak av sameiermøtet og styret. Utleie av garasje kan bare skje til annen sameier eller fast hustandsmedlem av en annen sameier.

6 Parkering

Parkering av kjøretøy skal skje i garasjene og på oppmerkede plasser på grendelagets eiendom, samt på oppmerkede plasser i Einerveien, som er en kommunal vei. Det er ikke tillatt å parkere kjøretøy på tunområde, på gangveier eller på andre steder hvor kjøretøyet kan være helt eller delvis til hinder for barn eller andre beboeres naturlige og nødvendige utfoldelse, eller til hinder for utryknings-, brøyte- eller renovasjonskjøretøy.

Kjøring med motorvogn på tun-områder og gangveier er ikke tillatt utenom nødvendig kjøring – herunder de tilfeller som er nevnt på underskilt som står ved vegbommene. Eventuell nødvendig kjøring skal skje i gangfart og med stor grad av forsiktighet og hensynsfullhet overfor barn og andre i eller ved veien.

Tomgangskjøring på grendelagets område er forbudt.

Overtredelse av vedtektenes bestemmelser om parkering eller kjøring med motorvogn kan påtales av sameiets styre, og eventuelt medføre iverksetting av tiltak etter behov i hvert enkelt tilfelle. Styret har adgang til å inngå avtale med privat firma for kontroll av parkeringsbestemmelsene med sikte på ilegging av gebyr eller borttauing for eiers regning og risiko ved ulovlig/urettmessig parkerte eller hensatte kjøretøy.

7 Felleskostnader og fellesinntekter

Sameiet betaler alle kostnader til drift av sameiets bygninger m.m., så som offentlige avgifter som direkte kan henføres til bygningene, forsikringer og vedlikehold av bygningene og innretningene, samt administrasjonskostnader.

Sameiet betaler også alle kostnader til opparbeidelse, drift og vedlikehold av fellesarealer med veier, lekeplasser, biloppstillingsplasser, grøntareal og beplantning..

Felleskostnader i forbindelse med TV og internett fordeles likt med 1/116 del på hver av de selveiende boligeierne som er sameiere i grendelaget.

Etter fremlegg av forslag fra styret skal sameiermøte hvert år vedta et budsjett for sameiet. Hver sameier innbetaler på grunnlag av oppstilt årsbudsjett vedtatt av sameiermøtet et forskuddsvis á kontobeløp hvert kvartal, hvis ikke andre innbetalingsterminer måtte være vedtatt av sameiermøtet eller styret. Ved forsinket betaling påløper purregebyr og forsinkelsesrente i henhold til forsinkelsesrenteloven.

Inntekter av eiendommen fordeles mellom sameierne etter samme fordelingsnøkkel som gjelder ved fordeling av felleskostnader.

8 Forsikring

Styret plikter å holde sameiets bygningsmasse forsikret på en tilfredsstillende måte.

9 Vedlikeholdsfond

Sameiermøtet kan med alminnelig flertall vedta avsetning til vedlikeholdsfond. Vedlikeholdsfondet kan brukes til fremtidig vedlikehold, påkostninger eller andre fellestiltak på eiendommen.

10 Sameiermøte

10.1

Den øverste myndighet i sameiet utøves av sameiermøtet. Ordinært sameiermøte skal avholdes hvert år innen 30. april.

Styret skal varsle sameierne om tidspunktet for ordinært sameiermøte ved skriftlig oppslag på sameiets eiendom og ved kunngjøring på sameiets hjemmeside minst 30 – tretti - kalenderdager før sameiermøtet skal avholdes. Varselet skal angi dato om siste frist for innlevering av saker som ønskes behandlet på sameiermøtet. Saker som en sameier ønsker behandlet, må være sendt skriftlig til styret og være mottatt senest 21 – tjueen - kalenderdager før sameiermøtet skal avholdes.

Sameiermøtet kan bare treffe beslutning om saker som er angitt i innkallingen til møtet.

Ekstraordinært sameiermøte avholdes når styret finner det nødvendig for forsvarlig ivaretakelse av sameiets interesser, eller når minst 1/10 av sameierne skriftlig krever det og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet. Ekstraordinært sameiermøte innkalles etter de samme regler som gjelder for ordinært sameiermøte, men kan likevel innkalles med kortere varsel dersom styret anser dette nødvendig, jf. 10.2.

På sameiermøtet har sameierne stemmerett med én stemme hver. Sameierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av sameierens husstand har rett til å være til stede og til å uttale seg.

Tilsvarende gjelder for sameiets forretningsfører.

Det er anledning til å møte med fullmektig. Fullmakten skal være skriftlig, undertegnet og datert.

10.2 Innkalling til sameiermøte

Styret innkaller hvert år skriftlig til ordinært sameiermøte på den måte som er angitt i varselet om tidspunktet for avholdelse av sameiermøte, jf. punkt 10.1. Innkallingen skal skje minst 14 – fjorten - kalenderdager før sameiermøtet skal avholdes. Innkallingen skal være ledsaget av forslag til dagsorden, innsendte forslag, utskrift av årsregnskap og årsberetning.

Dersom det er nødvendig å innkalle til ekstraordinært sameiermøte, kan dette innkalles med kortere varsel enn foran nevnt, men varselet skal likevel ikke være kortere enn 7 – sju - kalenderdager.

Innkallingen skal bestemt angi de saker som skal behandles i sameiermøtet. Skal et forslag som etter lov eller vedtekter må vedtas med minst to tredjedels flertall behandles, må hovedinnholdet være angitt i innkallingen.

Saker som en sameier ønsker behandlet i det ordinære sameiermøtet, skal nevnes i innkallingen når styret har mottatt krav om behandling før den angitte siste frist for innlevering av saker.

10.3 På det ordinære sameiermøtet skal disse sakene behandles:

a) konstituering,

b) årsberetning fra styret,

c) godkjennelse av resultatregnskap og balanse, herunder anvendelse av overskudd eller dekning av tap,

d) eventuell godtgjørelse til styret,

e) driftsbudsjett,

f) valg av styremedlemmer og varamedlemmer dersom noen av disse er på valg,

g) andre saker som er nevnt i innkallingen.

10.4 Møteledelse og protokoll

Sameiermøtet skal ledes av styrelederen med mindre sameiermøtet velger en annen møteleder blant tilstedeværende sameierne.

Det skal under møtelederens ansvar føres protokoll over alle saker som behandles og alle vedtak som gjøres av sameiermøtet. Protokollen skal underskrives av møtelederen og minst én sameier som utpekes av sameiermøtet blant de som er til stede.

10.5 Sameiermøtets myndighet og flertallskrav

Med de unntak som følger av disse vedtektene fattes alle beslutninger av sameiermøtet med vanlig flertall av de avgitte stemmer.

Blanke stemmer anses som ikke avgitt. Ved stemmelikhet avgjøres saken ved styreleders stemme. Det kreves minst to tredjedels flertall av de avgitte stemmer i sameiermøtet for vedtak om:

a) ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som etter forholdene i sameiet går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold,

b) omgjøring av fellesarealer til nye bruksenheter eller utvidelse av eksisterende bruksenheter,

c) andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går ut over vanlig forvaltning,

d) vedtektsendringer.

Vedtak om salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen, samt vedtak som innebærer vesentlige endringer av sameiets karakter, krever tilslutning fra samtlige sameiere.

11 Styret og øvrige tillitsvalgte

Sameiet skal ha et styre. Xxxxxx består av styreleder, fire styremedlemmer og to varamedlemmer. Sameiermøtet velger styret med vanlig flertall av de avgitte stemmer. Styreleder velges av styrets medlemmer ved konstitueringen.

Funksjonstiden for styreleder, de øvrige styremedlemmene er to år. Funksjonstiden for varamedlemmer til styret er ett år. Styreleder, styremedlemmer og varamedlemmer kan gjenvelges. Sameiermøtet velger en valgkomite på tre medlemmer til å forberede valgene med forslag til innstilling. Valgkomiteen skal ha samme funksjonstid som styret. Valgkomiteen velger selv sin leder. Sameiermøtet velger en velferdskomité på to medlemmer. Velferdskomiteen skal ha samme funksjonstid som styret. Velferdskomiteen velger selv sin leder.

Styret skal sørge for vedlikehold og drift av sameiets eiendom med tilhørende bygninger, anlegg og innretninger, og sørge for forvaltning av sameiets anliggender i samsvar med lover, vedtekter og vedtak i sameiermøtet. Innenfor rammen av sin beslutningsmyndighet har styret adgang til å treffe beslutninger som ikke i lov eller vedtekter er lagt til andre organer.

Avgjørelser som kan tas av et vanlig flertall i sameiermøte, kan også tas av styret om ikke annet følger av lov, vedtekter eller sameiermøtets vedtak.

I fellesanliggender utad er styret sameiets representant og forplikter sameiet ved underskrift fra styrets leder og ett styremedlem i fellesskap.

Styret er beslutningsdyktig når minst tre av medlemmene er til stede. Vedtak treffes ved alminnelig flertall. Ved stemmelikhet utgjør styreleders stemme utslaget. Styret skal føre møteprotokoll.

12 Mindretallsvern

Sameiermøtet, styret eller andre som representerer sameiet, kan ikke treffe beslutning som er egnet til å gi visse sameiere eller andre en urimelig fordel på andre sameieres bekostning.

13 Grendehus

Formålet med grendehuset er at det skal fungere som samlingssted for sameierne, gi rom for møter, sammenkomster, fester og aktiviteter av ulik art. Styret skal påse at grendehuset disponeres i henhold til formålet, eventuelle husordensregler og forøvrig slik sameiets organer finner det formålstjenlig

under hensyn til sameiets økonomi og de sosiale og kulturelle formål som huset skal gi plass for. Ingen i grendelaget skal ha fortrinnsrett fremfor andre når det gjelder disponering av grendehuset.

14 Forretningsfører

Sameiermøtet kan med vanlig flertall vedta at sameiet skal ha forretningsfører. Forretningsfører ansettes og sies opp av styret. Sameiets kontakt med forretningsfører skal skje gjennom styret eller formidles via styret.

Forretningsføreren forestår den daglige driften vedrørende sameiets regnskapsmessige anliggender. Forretningsfører sørger for innkreving av felleskostnader fra sameierne og fører regnskap for sameiet. Videre fremmer forretningsfører forslag til årsoppgjør, budsjett og felleskostnader, samt utfører de tjenester som er nevnt i forretningsførerkontrakten.

15 Revisor

Sameiet skal ha statsautorisert eller registrert revisor. Revisor har møte- og talerett på sameiermøtet. Revisor velges av sameiermøtet med alminnelig flertall. Revisor tjenestegjør frem til ny revisor er valgt. Lov av 15. januar 1999 nr. 2 om revisjon og revisorer gjelder så langt den passer.

16 Tvister

Eventuelle tvister mellom sameiet og en sameier søkes avgjort i minnelighet. Dersom tvister ikke blir avgjort i minnelighet, avgjøres de ved de alminnelige domstoler. Sameierne vedtar eiendommens verneting som rette verneting.

17 Oppløsning

Sameiet kan ikke oppløses uten tilslutning fra samtlige sameiere.

18 Sameieloven

For så vidt ikke annet følger av disse vedtektene, gjelder reglene i sameieloven.