VEDTEKTER FOR
VEDTEKTER FOR
BAGLERBYEN GARASJESAMEIE
Fastsatt av Xxxxxxxx Xxxxxxx AS som første eier av samtlige ideelle andeler ved garasjeanleggets bygging på ekstraordinært sameiermøte den 19. april 2005.
Xxxxxx ved årsmøte i sameiet den 9. mai 2011.
1. Sameiets medlemmer og forutsetningene for sameiets etablering m.v.
1.1 Baglerbyen Garasjesameie (heretter kalt garasjesameiet) består av to tingsrettslige garasjesameier på hhv. gnr. 533, bnr. 2 og gnr. 533, bnr. 3 i Oslo kommune. Sameiet består av eierne av de ideelle andelene av garasjeeiendommene (heretter kalt eiendommen).
1.2 Garasjesameiet er etablert og gitt myndighet til å ta seg av felles drift, vedlikehold og andre fellesanliggender. De enkelte sameiere har rett og plikt til å være medlem av garasjesameiet.
1.3 Garasjeanlegget består av 114 parkeringsplasser, henholdsvis 72 plasser i garasje 1 og 42 plasser i garasje 2.
1.4 Garasjesameiet har forretningskontor i Oslo.
1.5 De som disponerer biloppstillingsplass i Borettslaget Baglerbyen garasjeområde, gis tilgang til eiendommen og gjennomkjøring i slikt omfang tinglyst rettighet og eventuelle avtaler tillater.
1.6 Med ”tilhørende boligbebyggelse” i disse vedtekter menes følgende borettslag og boligsameier:
• Baglerlunden borettslag
• Baglerløkka borettslag
• Baglerenga boligsameie
• Baglerhaugen boligsameie
• Baglerhagen boligsameie
Borettslaget Baglerbyen inngår ikke i begrepet ”tilhørende boligbebyggelse” da de eier en egen, garasje tilstøtende til garasjesameiet.
2. Garasjesameiets oppgaver
Garasjesameiet skal forestå drift og vedlikehold av garasjeanlegget og eiendommen med tilhørende nedkjørsel. Garasjesameiet har myndighet til å treffe alle avgjørelser som naturlig hører sammen med denne oppgave.
3. Styret
3.1 Garasjesameiets styre består av styreleder, 2 styremedlemmer og 2 varamedlemmer. Styrets medlemmer trenger ikke være sameiere.
3.2 Styremedlemmene velges for 2 år av gangen. Styrets leder velges særskilt av sameiermøtet.
3.3 Styret treffer sine avgjørelser med alminnelig flertall blant de møtende. Styret er beslutningsdyktig når mer enn halvparten av representantene er tilstede. Ved stemmelikhet avgjøres saken ved loddtrekning.
3.4 Styrets vedtak protokolleres. Protokoll undertegnes av de tilstedeværende medlemmer.
3.5 Styret holder møte når styrets leder eller et flertall av medlemmene krever det.
3.6 Styret står for den daglige ledelse av garasjesameiet og skal iverksette årsmøtets vedtak. Innenfor rammene av årsmøtets vedtak og de økonomiske midler som står til
garasjesameiets disposisjon, bestemmer styret hvordan vedlikehold og drift av garasjeanlegget med tilhørende innkjørsel skal organiseres og utføres.
Xxxxxx kan herunder engasjere forretningsfører, vaktmester, vaktselskap og/eller annet personale/ andre tjenesteleverandører til å utføre de enkelte oppgaver. Styret må be sameiet om fullmakt for enkeltsaker som kan medføre kostnader ut over 1,5 G (grunnbeløp) pr. år, eller vesentlig endring av infrastruktur. Før slik fullmakt gis, må styret utrede saken og legge ved en budsjettert kostnadsramme til årsmøtet.
3.7 Styret skal sørge for at garasjeanlegget vedlikeholdes og renholdes slik at anlegget til enhver tid, så langt det er mulig, kan brukes i samsvar med formålet og slik at alle krav i henhold til gjeldende regelverk om brannsikring etc. er oppfylt. Styret utarbeider forslag til ordensregler som vedtas på sameiemøtet.
3.8 Styret sørger for forsvarlig regnskapsførsel.
3.9 Styret påser at kostnadene til garasjesameiets drift fordeles og innkreves i henhold til fordelingsnøkkelen, jfr. pkt. 5.
3.10 I fellesanliggende forplikter styreleder og ett styremedlem i fellesskap garasjesameiet og har signaturrett.
4. Sameiermøte
4.1 Garasjesameiets øverste organ er sameiermøtet der alle sameiere har møte- og stemmerett. Også styre- eller varamedlemmer som ikke er sameiere har møterett. Ordinært sameiermøte holdes innen utgangen av juni måned. Innkallelse sendes sameierne minst 14 dager før møtet.
4.2 Årsberetning med regnskap og revisjonsberetning, forslag til planer, budsjett og andre saker som skal behandles på ordinært sameiermøte må inntas i innkallingen. Forslag til saker som en sameier ønsker skal tas opp på sameiermøtet må være sendt styret innen den frist som styret bestemmer og som kunngjøres for sameierne. Alle sameiere kan kreve saker tatt opp på sameiermøtet. Sameiermøtet kan bare fatte vedtak i saker som er medtatt i innkallingen.
4.3 Alle sameiere har en stemme for hver ideelle 1/114 på sameiermøtet. Stemme kan avgis ved fullmektig. Fullmakter må være skriftlige og datert og fremlegges ved sameiermøtets åpning. Ved stemmelikhet avgjøres saken ved loddtrekning.
4.4 Styrets leder er sameiermøtets ordstyrer, hvis ikke sameiermøtet velger en annen. Det velges en person til å undertegne protokollen sammen med styrelederen. Protokoll fra sameiermøtet med sameiermøtets beslutninger sendes sameierne.
4.5 Sameiermøtets beslutninger fattes med alminnelig flertall blant de fremmøtte hvis ikke annet er fastsatt i vedtektene. Ombygging eller annet som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold samt vedtektsendringer kan vedtas av sameiermøtet med 2/3 flertall. Vedtak om fullmakt til styret til å inngå avtale om felles drift og regnskap med det/de andre garasjesameie(r) som er nevnt i pkt 1, siste ledd for inntil 5 år omfattes ikke av kravet om 2/3 flertall.
4.6 Bare saker nevnt i innkallingen kan behandles på sameiermøtet. Uten hensyn til dette skal det ordinære sameiermøte behandle:
Årsberetning Revidert regnskap
Planer og budsjett for kommende år, herunder fastsettelse av eiernes bidrag Valg av revisor
Fastsettelse av godtgjørelse for styrets medlemmer
Valg av styremedlemmer når en eller flere av styrets medlemmer, inkludert varamedlemmer, er på valg
Evt. innkomne forslag
4.7 Ekstraordinært sameiermøte skal avholdes når styret finner det nødvendig, eller sameiere som representerer minst 10 % av andelene i sameiet skriftlig krever det. Ekstraordinært sameiermøte avvikles etter samme bestemmelser som ordinært sameiermøte så langt reglene passer.
5. Fordeling av kostnader
5.1 Garasjesameiets kostnader fordeles a kontomessig mellom sameierne etter antall eide parkeringsplasser i eiendommen. Fordelingsbrøken for hver parkeringsplass er 1/114, slik at det betales like mye for hver parkeringsplass uavhengig av størrelse, plassering eller pris. Det beløp som fordeles kan inneholde en (uspesifisert) andel for etablering av kapitalreserve i form av vedlikeholdsfond eller annen egenkapital, og ingen sameier kan kreve sin kapitalandel tilbakebetalt før evt. oppløsning av garasjesameiet.
5.2 Styret kan innkreve forskuddsvis betaling av forventede kostnader til neste års drift. Ved oppløsning av Garasjeanlegget skal alle innestående midler på lagets konti, etter at garasjeanleggets forpliktelser er oppgjort, tilbakebetales til sameierne etter betalingsbrøken i garasjeanlegget, jfr. 5.1.
5.3 De borettslag/sameier som har anlegg for at overskuddsluft blir ført til garasjeanlegget skal dekke vedlikehold og driftskostnader for disse anlegg.
6. Bruksrett til boder, ansvarsfordeling dører etc.
6.1 Den tilhørende boligbebyggelse har en del av sine beboernes kjellerboder samt bebyggelsens tekniske rom plassert i garasjeanlegget. Det må påregnes at det vil bli tinglyst erklæring om dette i garasjeeiendommen.
6.2 Bruksretten og adkomstrett til kjellerbodene og de tekniske rom skal være vederlagsfri, men de er forpliktet til å dekke sin forholdsmessige andel av drifts- og vedlikeholdskostnader til forsikring av anlegget og felles tekniske anretninger, herunder dører og porter.
6.3 Samtlige låsbare dører og porter for eiendommens ytre skall er garasjesameiets ansvar. Dette gjelder ikke inngangsdører til boder, bodområder og tekniske rom som tilhører det enkelte boligsameie eller borettslag.
6.4 Boligsameiene og borettslagene må selv sørge for forsikring av egne dører, boder og bodområder.
7. Disposisjonsrett - avhending
7. 1 Rettigheten til bruk av den enkelte parkeringsplass er fordelt av utbygger Veidekke Eiendom AS i forbindelse med det første salg av biloppstillingsplassene (sameieandelene) i garasjeanlegget/eiendommen, jfr. fordelingsliste som den enkelte kjøper har mottatt i forbindelse med kjøp av parkeringsplass.
7.2 En sameieandel i garasjesameiet gir rett til en bestemt parkeringsplass i sameiets eiendommer.
7.3 Planlagt overdragelse/innløsning av parkeringsplass skal meddeles styret før gjennomføring. Dersom eierseksjon/borettslagsleilighet i tilhørende boligbebyggelse skal selges, må samtidig garasjeplassen tilhørende leiligheten avhendes. Hvis ikke kan salg av biloppstillingsplassen pålegges av styret.
Dersom garasjeplassen (sameieeiendelen) ønskes solgt uten at dette er i sammenheng med overdragelse/salg av eierseksjon/borettslagsleilighet i tilhørende boligbebyggelse, kan slik overdragelse bare skje til andre eiere av eierseksjon/borettslagsleilighet i samme eierseksjonssameie/borettslag som garasjeplassen var fordelt iht. § 7.1.
Baglerbyen Garasjesameie og eiere av leilighet/borett i leilighet i tilhørende boligbebyggelse har likestilt forkjøps- eller innløsningsrett ved overdragelse av garasjeplass/sameieandel ved overdragelse/innløsning ut over bestemmelsene i ovenstående ledd.
Ingen andre enn eiere av leilighet/borett i leilighet i tilhørende boligbebyggelse, kan være eiere av parkeringsplass uten styrets samtykke.
7.4 Ved utleie av parkeringsplass har beboere i tilhørende boligbebyggelse fortrinnsrett til leie.
Den som ønsker å leie ut parkeringsplass skal først kunngjøre ledig parkeringsplass ovenfor beboere i tilhørende boligbebyggelse. Styret skal varsles skriftlig om utleie senest samtidig med at slik kunngjøring utstedes.
Hvis ikke plassens eier innen en måned etter at styret har mottatt skriftlig melding om utleie, har funnet leietaker til plassen blant tilhørende boligbebyggelse, kan plassen fritt leies ut til personer utenfor tilhørende boligbebyggelse for en periode på inntil to år. Dersom utleieforholdet etter to år ønskes forlenget, skal styret varsles om dette.
Xxxxxx og forretningsfører skal ha oversikt over utleide plasser. Styret og forretningsfører skal ha informasjon om leietakers navn, adresse, e-post adresse, mobiltelefonnummer. Styret kan gi pålegg om at utleieforholdet opphører dersom leietaker opptrer i strid med disse vedtekter eller ordensregler gitt i medhold av disse vedtektene.
7.5 Sameiere kan ikke kreve oppløsning eller bruksdeling av sameiet iht. sameielovens §§ 14 og 15.
8. Garasjeanlegget - bruk
8.1 Garasjeanlegget kan bare brukes til parkering og må ikke benyttes slik at det er til unødig eller urimelig ulempe for øvrige brukere.
8.2 All ferdsel i Garasjeanlegget og i nedkjørsel skal skje hensynsfullt og slik at annen ferdsel ikke unødig hindres eller skade unødig forvoldes. Det er ikke tillatt å parkere utenfor oppmålte parkeringsplasser.
8.3 Når skader på sameiets eiendom kan tilbakeføres til en bestemt person, vil vedkommende eller dennes foresatte bli gjort økonomisk ansvarlig etter Xxx om erstatningsplikt av 2. desember 1969. Ansvar kan også følge av annen lovgivning. Om utleverte adgangssystem (nøkler/GSMkey osv.) til garasjeanlegget bortkommer, har sameiet rett til å kreve opptil kr 2 000 fra den enkelte sameier dersom vedkommende har opptrådt uaktsomt.
Dersom vedkommende person som har ansvar for adgangssystem (nøkler/GSMkey osv.) grovt uaktsomt eller forsettlig har mistet eller utlevert dette, kan garasjesameiet foreta utskiftning av låser og innkjøp av nye nøkler/portåpnere/adgangssystem til samtlige brukere, og belaste den sameier som har ansvaret for de utleverte nøklene/adgangsystem- informasjonen for hele kostnaden. Vedkommende er også ansvarlig for skade forårsaket av en person som er gitt adgang til garasjeanlegget (gjennom utleie, utlånsforhold og/eller på annen måte).
8.4 Sameiet kan på årsmøte fastsette ordensregler for bruk av garasjene, jf. pkt. 3.7. Slike regler må kunngjøres på behørig måte for samtlige sameiere.
9. Hjemmelsregistrering
Hjemmel til den enkelte garasjeplass vil ved den første kjøpers overtagelse av hver enkelt plass ved garasjeanleggets ferdigstillelse bli registrert på den enkelte sameiers navn i grunnboken ved tinglysning. Ved senere salg må selger eller kjøper selv sørge for at hjemmelen blir overført til den nye sameier. Partene plikter å varsle styret og forretningsfører ved overdragelse av parkeringsplass.
10. Forsikring av biler
En hver som disponerer biloppstillingsplass i Garasjesameiets garasjeanlegg, må selv sørge for å ha en forsikringsordning som dekker eventuelle skader på egne kjøretøy m.v. som oppstår i eller ved garasjeanlegget, porten etc. Garasjesameiet dekker ikke skader på den enkeltes kjøretøy, unntatt skader hvor det sannsynliggjøres at styret har opptrådt grovt uaktsomt eller forsettelig.
11. Sameieloven
For så vidt ikke annet følger av disse vedtekter, eller når vedtektene strider mot sameieloven, gjelder bestemmelsene i lov om sameige av 18. juni 1965 nr 6 (sameieloven); eventuelt senere lovgivning som måtte erstatte denne lov.
12. Kontaktinformasjon
Enhver som eier eller disponerer parkeringsplass i garasjen har plikt til å gi styret opplysninger om kontaktinformasjon og eventuell endringer i kontaktinformasjonen. Styret skal til enhver tid ha opplyst hvem som har tilgang til garasjen, enten ved nøkkel, GSM-key systemet eller eventuell annen måte.
Styret skal ha følgende opplysninger på både eiere og eventuelle leietakere:
• Navn
• Adresse
• E-post adresse
• Mobiltelefonnummer
• Nummer på parkeringsplass
Alle saker som ønskes tatt opp må sendes skriftlig til garasjesameiets styre via e-post. Styret kan kun kontaktes på e-postadresse: xxxxxxxxxx.xxxxxxxxxxxxx@xxxxx.xxx
ooOOOoo
ORDENSREGLER BAGLERBYEN GARASJESAMEIE
Vedtatt på årsmøte den 9. mai 2011
PARKERINGSPLASSENE
Ingen parkeringsplass må benyttes slik at det sjenerer andre sameiere eller at garasjesameiets omdømme nedsettes.
Det skal vises hensyn til øvrige sameiere. Parkeringsplassene skal ikke brukes til annet enn oppbevaring av biler, motorsykler, sykler, tilhenger eller inntil fire bildekk. Det skal ikke parkeres utenfor oppmerket parkeringsplass. Xxxxx, søppel og andre gjenstander som ikke er nevnt her skal ikke oppbevares på parkeringsplassen uten styrets godkjenning. Gjenstander som ikke er nevnt her og som kan knyttes til økt brannfare, kan styret for eiers regning fjerne fra parkeringsplassen dersom parkeringsplassens bruker ikke har fjernet dette etter pålegg fra styret.
Parkeringsplasseierne skal sørge for parkeringsplassen er helt fri for biler, motorsykler og andre gjenstander når det er varslet feiing av parkeringsplassen. Så fremt feiing av parkeringsplassen er varslet av styret ved enten oppslag i garasjens inngangspartier eller ved e-post/SMS minst fjorten dager før dagen feiingen utføres, vil styret kreve kr 1 000 i gebyr fra den enkelte parkeringsplasseier dersom plassen ikke er ryddet som her nevnt.
RENHOLD
Styret sørger for ordinært renhold ved innleie av renholdsfirma med feiemaskin etter behov, men minst en gang pr. år. Tilsmussing på parkeringsplass som krever ekstraordinært renhold, for eksempel oljesøl, må gjennomføres etter pålegg fra styret, og dekkes av den enkelte sameier.
Samtlige sameiere plikter å holde garasjeanlegget rent og fritt for søppel og annen tilsmussing. Mat og matrester skal ikke settes igjen i garasjen da dette kan tiltrekke seg rotter, mus og andre skadedyr.
UBUDNE GJESTER
Samtlige sameiere og leietakere må forvisse seg om at forholdene til enhver tid gjør det mest mulig vanskelig for ubudne gjester å ta seg inn i garasjen. Den enkelte plikter derfor å påse at
• dørene går helt i lås
• porten går helt igjen
• det ved innkjøring/utkjøring på sen kveld/natt påses at porten går helt igjen uten at uvedkommende kommer inn porten
• ødelagte dører knyttet til garasjen meddeles umiddelbart til garasjesameiets styre (pr. e-post) og/eller eventuelt det boligsameie/borettslag som er knyttet til døren
• mistenkelige personer/hendelser/gjenstander i garasjen rapporteres til styret omgående og åpenbare ulovlige hendelser må straks anmeldes til politiet
• oppdagelse av innbrudd og/eller innbrudd anmeldes alltid til politiet og varsles styret
• sameierens/leietakers gjester i garasjen må også gjøres oppmerksom på dette
Det gjøres oppmerksom på at opptak på overvåkningskameraet lagres inntil 7 dager. Opptak av hendelser som ønskes laget ut over dette må umiddelbart og uten ugrunnet opphold meddeles styret.
BRANNFOREBYGGING M.V.
Samtlige som disponerer parkeringsplass eller bod som befinner seg i garasjen, skal rette seg etter pålegg som gis av styret i garasjesameiet i forbindelse med forebygging av brann etter brannforskriftene.
Bod i garasjen som ikke er avgrenset med forskriftsmessig, brannhemmende vegg, er å anse som del av garasjen.
Det skal ikke oppbevares brennbart materiale eller brannfarlige væsker/stoffer i garasjen, ut over det som tillates med hjemmel i:
• lov av 14. juni 2002 om vern mot brann, eksplosjon og ulykker med farlig stoff og om brannvesenets redningsoppgaver, (brann- og eksplosjonsvernloven)
• forskrift av 26. juni 2002 nr. 847 om brannforebyggende tiltak- og tilsyn (forebyggende forskriften)
• forskrift av 8. juni 2009 om håndtering av brannfarlig, reaksjonsfarlig og trykksatt stoff samt utstyr og anlegg som benyttes ved håndteringen (forskrift om håndtering av farlig stoff)
• forskrift av 6. desember 1996 nr. 1127 om systematisk helse, miljø og sikkerhetsarbeid i virksomheter. (Internkontrollforskriften)
Dersom den som eier eller disponerer parkeringsplass eller bod som her er nevnt, ikke retter seg etter pålegg gitt av garasjesameiet innen gitt tidspunkt, kan styret i garasjesameiet for disponentens regning rydde parkeringsplassen/ boden slik at bestemmelsene i ovenstående regelverk overholdes.
Parkering av biler/motorsykler m.v. eller gjensetting av andre gjenstander som forhindrer tilgang til brannslokningsutstyr, rømningsveier osv. må umiddelbart og uten oppfordring fjernes. Styret kan for eiers regning og uten varsel sørge for å fjerne bil/motorsykkel/gjenstander i slike tilfeller.
Det skal ikke under noen omstendighet benyttes bart lys eller åpen flamme i garasjeanlegget. Røyking er forbudt.
Små barn har ikke tillatelse til å oppholde seg i garasjen uten tilsyn. INFORMASJON FRA STYRET
Nye bestemmelser i ordensreglene som skal gjelde for fremtiden må inntas i ordensreglene ved vedtak på første sameiermøtet. Styret har imidlertid fullmakt til å vedta hastebestemmelser som endrer eller tilføres ordensreglene. Dette utsendes til sameierne ved oppslag eller e-post, og er å anse som ordensregler inntil neste årsmøte.
ooOoo