Generalforsamling i OBOS 2022

Generalforsamling i OBOS 2022

Innkalling til digital generalforsamling

-> 7. juni 2022 kl 16.30.

Forretningsorden

(representantskapets forslag)

1. Generalforsamlingen gjennomføres digitalt ved bruk av Zoom og møtesystemet Voter.

2. Generalforsamlingen strømmes via en lenke på forsiden av xxxx.xx, og den er dermed tilgjengelig for allmenheten.

3. Med unntak av innledningsforedrag og innlederes oppsummering, skal innlegg holdes innenfor rammen av 2 minufler. Forslagsstillere som har mer enn efl forslag til samme sak kan få inntil 3 minuflers taletid. Ingen kan få ordet mer enn en gang til samme sak. Det gis ikke anledning til replikk. Når styret eller administrasjonen får spørsmål som krever mer omfaflende svar, kan møteleder innvilge utvidet taletid, slik at spørrerne får svar på sine spørsmål.

4. Til forretningsorden kan ingen få ordet mer enn en gang til hver sak og da høyst i 1 minufl. Innleggene må dreie seg om møtets tekniske gjennomføring.

5. Der det er nødvendig for møtets gjennomføring, kan møteleder foreslå kortere taletider uten videre debafl. Forslag om begrenset taletid skal – så langt råd er – sikre at de som deltar i debaflen får likest mulig taletid.

6. Alle som forlanger ordet må gjøre det digitalt gjennom møtesystemet Voter.

7. Generalforsamlingen behandler bare de saker og forslag som er tafl med i innkallingen, jf. vedtektenes §§ 7,9 og 13. Det er ikke anledning til å fremsefle nye forslag under møtet.

8. Alle endringsforslag (til styrets innstilling) skal leveres skriftlig innen søndag 29. mai. Alle forslag må være påført forslagsstillers navn og med referanse til forslagsnummer og linjenummer. Forslag uten referanse vil ikke bli behandlet. Eventuelle endringsforslag sendes til xxxxxxxxxxxxxxxxx@xxxx.xx.

9. Efler at strek er safl i møtet kan endringsforslag ikke trekkes tilbake dersom noen motsefler seg det.

10. Alle voteringer skal gjøres digitalt i Voter. Med unntak av de saker som efler lov og vedtekter krever 2/3 flertall skjer alle vedtak med simpelt flertall. Med defle menes at et forslag som har fåfl flere stemmer enn andre blir vedtafl. Ikke avgifle/blanke stemmer blir ikke medregnet. Ved stemmelikhet avgjør møtele der utfallet, også om møteleder ikke har stemmerefl, jf. vedtektene §10.

11. Benkeforslag på alternative kandidater under dagsordens punkt om valg må leveres skriftlig innen kl. 17.00 på møtedagen 7. juni. Benkeforslag må sendes til xxxxxxxxxxxxxxxxx@xxxx.xx.

12. Dersom to kandidater – ved anonym avstemning – begge oppnår halvparten av de avgifle stemmene avgjøres valget ved loddtrekning.

13. Årsmøtedokumentene skal sendes alle registrerte delegerte og gjøres tilgjengelig digitalt på xxxx.xx

14. I protokollen innføres bare forslagene, avstemningene og de faflede vedtak.

Dagsorden

A. Konstituering

B. Saker til behandling

A. Konstituering

A1. Spørsmål om generalforsamlingen er lovlig innkalt

Vedtak:

A2. Valg av møteleder

Forslag: Xxxxxx Xxxxxxxxx Xxxx Vedtak:

A3. Xxxx av sekretær, fullmaktskomité og to delegater til å undertegne protokollen, samt tellekorps

Forslag:

a) Som sekretær foreslås Xxxx Xxxxx.

b) Som fullmaktskomité/tellekorps foreslås Xxxxxxxxxxx Xxxx, Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx og Xxx Xxxxxxx.

c) To til å undertegne protokollen sammen med møteleder velges blant de frammøfle delegatene.

Vedtak:

a) Som sekretær ble valgt:

b) Som fullmaktskomité/tellekorps ble valgt:

c) Til å undertegne protokollen sammen med møteleder ble valgt:

A4. Liste over delegerte

Forslag:

Det foreslås at deltakerne som er logget inn i Voter i løpet av møtet, og oppfyller kriteriene for å være lovlig valgt, registreres som fremmøfle delegater.

Vedtak:

A5. Godkjenning av forretningsorden

Vedtak:

A6. Kjøreplan

Vedtak:

B. Saker til behandling B1. Årsberetning for 2021

Det vises til styrets årsberetning.

Forslag til vedtak:

Styrets årsberetning tas til orientering. Vedtak:

B2. Årsoppgjøret for 2021 og anvendelse av årets overskudd

Årsoppgjøret for 2021 og anvendelse av årets overskudd er tatt inn i beretningen. Representantskapet anbefalte i sitt møte 19. april 2022 at generalforsamlingen i OBOS godkjenner:

a. Årsregnskapet for OBOS-konsernet med et resultat xXxx xxxX på 4 268 millioner kroner.

b. Årsregnskapet for OBOS BBL med et resultat xXxx xxxX på 3 059 millioner kroner, som foreslås overført til annen egenkapital.

Vedtak:

B3. Godtgjøring til styret, revisor, representantskapets medlemmer og kontrollkomiteen

Representantskapet har i sitt møte 19. april 2022 innstilt på disse honorarene for tillitsvalgte i OBOS.

Honorarene er som følger:	Innstilling	Forrige periode
Styrets leder	541 500 kr.	(522 000 kr.)
Styrets nestleder	287 000 kr.	(277 000 kr.)
Styrets medlemmer	264 200 kr.	(254 800 kr.)
Kompensasjonsutvalget	45 400 kr.	(43 800 kr.)
Revisjons- og risikoutvalgets leder	98 800 kr.	(82 400 kr.)
Revisjons- og risikoutvalgets medlemmer	85 800 kr.	(71 500 kr.)
Investeringsutvalgets leder	98 800 kr.	(66 300 kr.)
Investeringsutvalgets medlemmer	85 800 kr.	(54 700 kr.)
Representantskapets ordfører Representantskapets varaordfører Representantskapets sekretær	158 500 kr. + 3 000 kr. pr. møte 111 000 kr. + 3 000 kr. pr. møte 59 500 kr.	(128 500 kr.) (57 400 kr.)
Representantskapets medlemmer per møte	3 000 kr.	(2 820 kr.)
Kontrollkomiteens leder	65 500 kr.	(63 200 kr.)
Kontrollkomiteens medlemmer	41 100 kr.	(39 600 kr.)
Kontrollkomiteens fast møtende varamedlem	41 100 kr.	(39 600 kr.)
Store valgkomiteens leder Store valgkomiteens medlemmer per møte	25 900 kr. + 3 000 kr. per møte 3 000 kr.	(0 kr) (2 820 kr. per møte) (2 820 kr.)
Lille valgkomiteens leder Lille valgkomiteens medlemmer per møte	25 900 kr. + 3 000 kr. per møte 3 000 kr.	(25 000 kr.) (+ 2 780 kr. per møte) (2 820 kr.)
Valgkomiteens eksterne medlem	Etter regning	(46 900 kr.)

Vedtak:

B4. Valg

Valgkomiteens innstilling til OBOS BBLs generalforsamling 7. juni 2022.

a. Innstilling på medlemmer av representantskapet

Boende medlemmer – det skal velges 10 medlemmer for 2 år og 2 medlemmer for 1 år
Navn	Borettslag	Distrikt	Valgt første gang	Velges for
1. Xxxxxx Xxxxxxx	Gamlehagen	Oslo - Bydel Nordstrand	2005	2 år
2. Xxxx Xxxxxxxx	Hallagerbakken	Oslo – Bydel Xxxxxx Xxxxxxxxxx	2010	2 år
3. Xxx Xxxxxxx	Xxxxxxxxx	Oslo – Bydel Østensjø	2011	2 år
4. Xxxxx Xxxxxx	Trudvanglia	Vestfold og Telemark - Tønsberg	2011	2 år
5. Xxxxx X. Xxxxxxxx	Xxxxxx	Oslo – Bydel Alna	2017	2 år
6. Xxxxxxxx Xxxxxxx	Xxxxxxxxxx	Oslo – Bydel Sagene	2018	2 år
7. Xxxxxx Xxxxx	Xxxxxxxx	Oslo – Bydel Grünerløkka	2018	2 år
8. Xxxxx Xxxxx Xxxxxxxx	Hallagerbakken	Oslo – Bydel Xxxxxx Xxxxxxxxxx	2020	2 år
9. Xxxxxxx Xxxxxxxxxx	Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx	Viken – Lillestrøm	2020	2 år
10. Xxxxx Xxxxx Xxxxxx	Turbinen	Oslo – Bydel Gamle Oslo	2020	2 år
11. Xxxxx Xxx	Xxxxxxx	Oslo – Bydel Alna	2020	1 år
12. Xxxx Xxxx Xxxxxxxxxxx	Xxxxx T	Oslo – Bydel Bjerke	2020	1 år

Boende medlemmer – varamedlemmer det skal velges 8 varamedlemmer for 1 år
Varamedlemmer:
Navn	Borettslag	Distrikt	Valgt første gang	Velges for
1. Xxxxxx Xxxxxx Xxxxxx Xxxxxxx	Rosenholm	Oslo – Bydel Xxxxxx Xxxxxxxxxx	2021	1 år
2. Xxxx Xxxxxx	Xxxxxxx	Oslo – Bydel Nordstrand	2021	1 år
3. Xxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxx	Xxxxxxx	Viken – Fredrikstad	2022 (NY)	1 år
4. Xxxxx Xxxxxxx	Lillestrøm Portalen	Viken – Lillestrøm	2022 (NY)	1 år
5. Xxxxxx Xxxx-Xxx	Xxxx	Innlandet – Hamar	2022 (NY)	1 år
6. Xxxxx Xxxxxxx	Xxxxxxxxxxxx	Vestland – Bergen	2022 (NY)	1 år
7. Xxx Xxxxxxxxx Xxxxxx	Ammerudlia	Oslo – Bydel Grorud	2022 (NY)	1 år
8. Xxx Xxxxxxx	Xxxxxxxxxxxxxxx	Oslo – Nordstrand	2022 (NY)	1 år

Ikke-boende medlemmer – det skal velges 10 medlemmer for to år og 1 medlem for 1 år
Navn	Distrikt	Valgt første gang	Velges for
1. Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx	Xxxxx – Drammen	2005	2 år
2. Xxxxxxx Xxxxxxxxx	Oslo – Bydel Ullern	2010	2 år
3. Xxxxx Xxxxxx Xxxx	Oslo – Bydel Bjerke	2012	2 år
4. Xxxxxxxxxxx Xxxx	Oslo – Bydel Frogner	2015	2 år
5. Xxxxxxx Xxxx	Oslo – Bydel Østensjø	2015	2 år
6. Xxxxx Xxxxx	Oslo – Bydel Stovner	2018	2 år
7. Xxx Xxxxx Xxxxx	Xxxxxxxx – Bergen	2018	2 år
8. Xxxxx Xxxxxxxxxxx	Xxxxx – Moss	2019	2 år
9. Xxxxxxxx Xxxxxx	Oslo – Bydel Grünerløkka	2020	2 år
10. Xxxx Xxxxxxxx	Xxxxxxxx – Bergen	2020	2 år
11. Xxxx Xxxxxx X. Xxxxx Xxxxx	Viken – Rælingen	2020	1 år

Ikke-boende medlemmer – det skal velges 9 varamedlemmer for 1 år
Varamedlemmer
Navn	Distrikt	Valgt første gang	Velges for
1. Xxxxx X. Xxxxxxx	Xxxxx – Bærum	2020	1 år
2. Xxxx-Xxxx Xxxx	Oslo – Nordstrand	2021	1 år
3. Xxxxxxxx Xxxxxxxx	Oslo – Bydel Nordre Aker	2021	1 år
4. Xxxxxx Xxxxxxxx	Xxxxx – Ullensaker	2022 (Ny)	1 år
5. Xxxxxxx Xxxxxxx-Xxxxxxx	Innlandet – Løten	2022 (Ny)	1 år
6. Xxxxxxxxx Xxxxxxx-Xxxxxx	Innlandet – Stange	2022 (Ny)	1 år
7. Xxxx Xxxx Xxxxxxxxx	Sverige – Gøteborg	2022 (Ny)	1 år
8. Mi Le Hagen	Oslo – Gamle Oslo	2022 (Ny)	1 år
9. Xxxxx Xxxx Xxxxxxx	Sverige – Stockholm	2022 (Ny)	1 år

Boende og ikke-boende medlemmer som ikke står på valg i 2022
Boende medlemmer
Navn	Borettslag	Distrikt	Valgt første gang
1. Xxxxx Xxxxxx	Stenbråtlia	Oslo – Bydel Xxxxxx Xxxxxxxxxx	2005
2. Xxxxx Xxxxxxxx	Prestløkka II	Vika – Fredrikstad	2014
3. Xxx Xxxxxx	Xxxxxxxxxxx	Oslo – Bydel Vestre Aker	2013
4. Xxxxxxx Xxxxxx	Fredsberg	Møre og Romsdal – Ålesund	2017
5. Xxxxx Xxxxxx	Ammerudlia	Oslo – Bydel Grorud	2017
6. Xxxxx Xxxxxxxxxxx	Solhøgda	Oslo – Bydel Østensjø	2018
7. Xxxxxxx Xxxx Xxxx	Xxxxxxxxxxxxx	Oslo – Bydel Xxxxxx Xxxxxxxxxx	2019
8. Xxxxxxxxx X. Xxxxxxxxx	Akersbakken	Oslo – Bydel St. Hanshaugen	2019
Ikke boende medlemmer
1. Xxxx Xxxx		Oslo – Bydel Gamle Oslo	2007
2. Xxx Xxxx Xxxxxxx		Oslo – Bydel Gamle Oslo	2009
3. Xxxxxxxxx Xxxxxxxxx		Xxxxx – Ås	2012
4. Xxxxxx Xxxx		Oslo – Bydel Frogner	2012
5. Xxxx X. Xxxxxxxx		Oslo – Bydel Bjerke	2016
6. Xxxxx Xxx		Oslo – Bydel Bjerke	2017
7. Xxxxxxx Xxxx		Oslo – Bydel St. Hanshaugen	2017
8. Xxxxx Xxxxxxxx		Møre og Romsdal – Ålesund	2019
9. Xxxxxx Xxxxx-Xxxxxxxx		Oslo – Bydel Nordstrand	2019
10. Xxxx Xxxxxx		Oslo – Bydel Gamle Oslo	2019

Vedtak:

b. Medlemmer og varamedlemmer til valgkomiteen.

I henhold til vedtektenes § 11 skal generalforsamlingen hvert år, efler innstilling fra representantskapet, velge en valgkomité på syv medlemmer og to varamedlemmer. Dertil skal styret utpeke et åflende medlem med varamedlem.

Representantskapet innstilte i sifl møte 19. april 2022 følgende medlemmer:

1. Fra boende andelseiere:

1. Xxxxx Xxxxxx – Stenbråtlia brl gjenvalg

2. Xxx Xxxxxxx – Eftasåsen brl gjenvalg

3. Xxxxxxx Xxxxxx – Fredsberg brl ny, tidl varamedlem Varamedlem: Xxxxxxx Xxxxxxxxxx - Portalen brl nyfl fast møtende varamedlem

2. Fra ikke-boende andelseiere:

1. Xxxxxxx Xxxx gjenvalg

2. Xxxxxx Xxxx gjenvalg

3. Xxxx Xxxxxxxx ny, tidl. varamedlem

4. Xxxx Xxxx ny

Varamedlem: Xxxxxxxx Xxxxxx nyfl fast møtende varamedlem Vedtak:

1 B5. OBOS-styrets forslag til vedtektsendringer basert på

2 demokratiutvalgets innstilling

3

4 Innledning

5 Demokratiutvalget har foreslåfl enkelte endringer av OBOS’ vedtekter. Styret er enige i flere av disse, og

6 fremmer med defle forslag om at generalforsamlingen vedtar endringer i vedtektene slik det framkommer

7 nedenfor.

8

9 Begrunnelsen for endringene framkommer i tilknytning til hvert enkelt forslag.

10 Endring av vedtektene krever to tredels flertall av de avgifl stemmene på generalforsamlingen. Se også

11 vedlegg 2 for styrets arbeid med demokratiutvalgets innstilling og anbefalinger.

12

13 Representantskapet ga sin tilslutning til styrets innstilling i alle saker.

14

15

16 1. Forslag om endring av vedtektenes innledning

17 – OBOS som premissleverandør for samfunnsutviklingen

18

19 Forslaget:

20 Efler Demokratiutvalgets oppfatning bør OBOS i forbindelse med realisering av OBOS’ vedtektsbestemte

21 formål kunne ta stilling til ethvert spørsmål som har betydning for realiseringen av defle formålet.

22 OBOS bør efler Demokratiutvalgets oppfatning utvise varsomhet med å ta standpunkt i saker av politisk eller

23 samfunnsmessig karakter som ikke har betydning for realiseringen av OBOS’ formål eller som har minimal

24 betydning i denne sammenhengen. Defle gjelder særlig hvis standpunktene kan være kontroversielle blant

25 medlemmene.

26

27 For å presisere at OBOS bør avstå fra å ta standpunkt til saker av politisk eller samfunnsmessig karakter

28 som ikke har forbindelse med realiseringen av OBOS formål, foreslår Demokratiutvalget en endring av den

29 aktuelle bestemmelsen i innledningen (preambelen) til vedtektene. Bestemmelsen må for øvrig justeres for å

30 gjenspeile at OBOS har et annet geografisk nedslagsfelt enn ordlyden for tiden tyder på.

31

32 Bestemmelsen lyder i dag:

33

34 «OBOS skal også være en viktig aktør og premissleverandør for samfunnsutviklingen innenfor siE vedtekts-

35 bestemte formål og både i Oslo og på nasjonalt plan gjennom sin rolle som landets fremste boligbyggelag og

36 medlemsorganisasjon.»

37

38 Bestemmelsen vil efler endringen lyde:

39

40 «OBOS skal også være en viktig aktør og premissleverandør for samfunnsutviklingen innenfor siE vedtekts-

41 bestemte formål og geografiske nedslagsfelt.»

42

43 Styrets merknader til forslaget:

44 Styret er enig i forslaget og tiltrer Demokratiutvalgets begrunnelse.

45

46 Styrets innstilling:

47 Styret anbefaler at generalforsamlingen vedtar endringene i vedtektenes innledning som foreslåfl.

48

49

50 2. Forslag om å endre vedtektenes innledning – eierbegrepet

51

52 Forslaget:

53 Demokratiutvalget foreslår at eierbegrepet i innledningen (preambelen) endres. Reflslig sefl er det ikke

54

55

56

57

58

59

60

61

62

63

64

65

66

67

68

69

70

71

72

73

74

75

76

77

78

79

80

81

82

83

84

85

86

87

88

89

90

91

92

93

94

95

96

97

98

99

100

101

102

103

104

105

106

dekning for å si at andelseiernes har eiendomsrefl til OBOS, fordi andelseiernes økonomiske refligheter er for begrenset til at en slik karakteristikk er treffende.

Andelseieren er derimot utvilsomt eiere av sin andel i OBOS. Andelseiernes eierskap knyfler seg dermed til andelen og ikke til selve boligbyggelaget. Demokratiutvalget foreslår derfor at preambelens omtale av eierbe- xxxxxx xxxxxx:

Bestemmelsene lyder i dag:

«- OBOS er som medlemsorganisasjon eid av sine medlemmer og forpliktet til å virke til fordel for disse.

- Medlemmene som eiere og kunder, skal alltid stå i hovedfokus for alt OBOS’ virke.»

Bestemmelsene vil efler endringen lyde:

«- OBOS er som medlemsorganisasjon forpliktet til å virke til fordel for medlemmene.

- Medlemmene som andelseiere og kunder, skal alltid stå i hovedfokus for alt OBOS’ virke.»

Styrets merknader til forslaget:

Xxxxxx er enig i forslaget og tiltrer Demokratiutvalgets begrunnelse.

Styrets innstilling:

Styret anbefaler at generalforsamlingen vedtar endringene i vedtektenes innledning som foreslåfl.

3. Forslag om ny § 7 a om reG til å følge generalforsamlingen elektronisk

– alternativt endring av vedtektene § 7, annet ledd.

Forslaget:

Demokratiutvalget anser en åpen elektronisk generalforsamling for å være et svært godt tiltak for å nå ut til

«den bredere delen» av OBOS’ medlemsmasse, og ikke kun de som er valgt som delegert. Demokratiutvalget anbefaler at det i OBOS’ vedtekter inntas en ny bestemmelse som lyder:

«§ 7a - ReE til å følge generalforsamling elektronisk

Alle andelseiere har reE til å følge generalforsamlingen elektronisk.

Alle andelseiere skal senest én uke før møtet få informasjon om hvordan de kan følge generalforsamlingen elektronisk og få tilgang til saksdokumenter til generalforsamlingen.»

Styrets merknader til forslaget:

Generalforsamlingen i 2021 ble strømmet og var tilgjengelig for alle medlemmer og allmennheten for øvrig. Defle vil bli videreført ved framtidige generalforsamlinger. Styret støfler derfor forslaget, men vil anbefale at bestemmelsen inntas i vedtektene § 7 annet ledd. Styret vil anbefale å snu om på den foreslåfle ordlyden, slik at regelen formuleres som en plikt-regel for OBOS, fremfor som en reflighetsregel for andelseierne.

Vedtektene § 7, annet ledd lyder i dag slik:

«Generalforsamling innkalles av styret. Skriftlig innkalling med saksdokumenter sendes til de valgte delega- ter med minst 8 dagers varsel.»

Vedtektene § 7, annet ledd vil efler endring lyde:

«Generalforsamling innkalles av styret. Styret skal dessuten sørge for at andelseier har mulighet for å følge generalforsamlingen gjennom elektronisk overføring av møtet. Skriftlig innkalling med saksdokumenter sendes til de valgte delegater med minst 8 dagers varsel. Samtidig med utsendelse av innkallingen til delega-

107

108

109

110

111

112

113

114

115

116

117

118

119

120

121

122

123

124

125

126

127

128

129

130

131

132

133

134

135

136

137

138

139

140

141

142

143

144

145

146

147

148

149

150

151

152

153

154

155

156

157

158

159

tene, skal styret på OBOS’ neEsider eller på annen hensiktsmessig måte publisere innkallingen, inklusive saksdokumenter, sammen med en anvisning på hvordan andelseiere, som ikke er delegerte, kan følge møtet elektronisk.»

Styrets innstilling:

Styret anbefaler at generalforsamlingen vedtar endringene i vedtektene § 7, annet ledd som foreslåfl.

4. Forslag om å endre vedtektene § 7 femte ledd

– innkalling til generalforsamling

Forslaget:

Xxxxxxxxx har en ubetinget refl til å fremme forslag og spørsmål til generalforsamlingen hvis defle skjer gjennom skriftlig melding til styret i så god tid at spørsmålet kan tas med i innkallingen, jf. OBOS’ vedtekter

§ 7 femte ledd og boligbyggelagsloven 5-11 (2).

Reglene om innkalling til generalforsamlingen blir dermed viktige for om delegerte kan fremme forslag eller stille spørsmål til generalforsamlingen. Er innkallingen allerede sendt når delegerte har fremmet sifl forslag eller spørsmål overfor styret, skal det sendes ny innkalling dersom innkallingen kan komme frem senest én uke før generalforsamlingen skal avholdes, jf. boligbyggelagsloven § 5-11 (2) annet pkt. Det siste fremgår ikke av OBOS’ vedtekter. For å gjøre regelen leflere tilgjengelig, anbefaler Demokratiutvalget derfor at OBOS’ vedtekter § 7 femte ledd suppleres med en regel som gjengir boligbyggelagsloven § 5-11

(2) annet pkt.

OBOS’ vedtekter § 7 femte ledd lyder i dag:

«En andelseier har reE til å få taE opp på generalforsamlingen spørsmål som blir meldt skriftlig til styret innen 1. april. Xxxxxxxxx har reE til å få taE opp på generalforsamlingen spørsmål som blir meldt skriftlig til styret i så god tid at det kan tas med i innkallingen.»

Bestemmelsen slik den vil lyde efler endring:

«En andelseier har reE til å få taE opp på generalforsamlingen spørsmål som blir meldt skriftlig til styret innen 1. april. Xxxxxxxxx har reE til å få taE opp på generalforsamlingen spørsmål som blir meldt skriftlig til styret i så god tid at det kan tas med i innkallingen. Er innkallingen sendt, skal det sendes ny innkalling dersom den kan komme frem senest en uke før møtet skal holdes.»

Styrets merknader til forslaget:

Xxxxxx er enig i forslaget og tiltrer Demokratiutvalgets begrunnelse.

Styrets innstilling:

Styret anbefaler at generalforsamlingen vedtar endringene i vedtektenes § 7 femte ledd som foreslåfl.

5. Forslag om å endre vedtektene § 8 annet ledd om delegertmøtet

Forslaget:

Delegerte for de ikke-boende medlemmer velges på eget valgmøte (delegertmøte). Demokratiutvalget foreslår i utgangspunktet at de ikke-boendes delegerte ikke lenger skal velges på delegertmøtet, men at det bør innstiftes en alternativ valgordning for disse.

Styret er ikke enig i Demokratiutvalget på defle punkt, og mener ordningen med egne delegertmøter i all hovedsak har fungert godt.

160

161

162

163

164

165

166

167

168

169

170

171

172

173

174

175

176

177

178

179

180

181

182

183

184

185

186

187

188

189

190

191

192

193

194

195

196

197

198

199

200

201

202

203

204

205

206

207

208

209

210

211

212

Xxxxxx finner imidlertid at vedtektene med fordel kan klargjøres med tanke på hvordan selve valget foregår. Utgangspunktet er at det skal innstilles og velges et antall delegerte som korresponderer med forholdstallet 1:500 i forhold til de ikke-boende medlemmers totale antall. Defle for å ivareta balansen mellom de boende og de ikke-boende på generalforsamlingen.

Xxxxxxxxx som er interessert i å stille seg til disposisjon som delegert gjør defle ved å melde seg på valgmø- tet. Et medlem som oppfyller kravene til valgbarhet som delegert og som på reflmessig vis har meldt seg på møtet har krav på å få stille til valg, og så lenge vedkommende får minst én stemme vil vedkommende bli valgt. Siden antallet interesserte fram til nå aldri har overskredet det antallet som kan velges har konsekvensen vært at alle som har møfl på valgmøtet har blifl valgt.

Dersom antallet påmeldte overstiger antallet efler vedtektene § 8 første ledd pkt. 3, må det foretas et utvalg, efler vedtektene § 11 skal valgkomiteen da lage en innstilling på hvem de anbefaler valgt, men det kan på vanlig vis fremmes motkandidater mot valgkomiteens innstilling på møtet.

Pr. i dag er ikke defle tilstrekkelig klargjort i vedtektene og heller ikke sammenhengen mellom vedtektene § 8 og § 11. Det er videre et behov for å gjøre bestemmelsen mer tidsmessig med tanke på kunngjøringsmåten for møtet. Styret foreslår følgelig en endring i vedtektene § 8 annet ledd.

Vedtektene § 8, annet ledd slik de lyder i dag:

Styret innkaller til møter for valg av delegater nevnt i pkt. 3 over med minst en ukes varsel. Innkalling skjer ved kunngjøring i OBOS-bladet, eller på annen egnet måte. Det kan holdes møter for grupper av andelseierne oppdelt eEer deres innmeldingsdato. Hver andelseier har maksimalt en stemme.

Vedtektene § 8, annet ledd slik de vil lyde efler endring:

Styret innkaller til møter for valg av delegater nevnt i pkt. 3 over med minst en ukes varsel. Innkalling skjer ved kunngjøring på OBOS neEsider, i OBOS-bladet, eller på annen egnet måte. Dersom de reEmessig påmeldte kandidatene ikke overstiger antallet eEer pkt. 3, vil disse bli valgt som delegerte. Dersom antallet påmeldte kandidater overstiger antallet eEer pkt. 3, skal valgkomiteen innstille på et antall kandidater som tilsvarer antallet eEer pkt. 3 og valgmøtet gjøre valget. Det kan stilles motkandidater til valgkomiteens innstilling. Ved stemmelikhet avgjøres valget ved loddtrekning. Det kan holdes møter for grupper av andelseierne oppdelt eEer deres innmeldingsdato. Hver andelseier har maksimalt en stemme.

Styrets innstilling:

Styret anbefaler at generalforsamlingen vedtar endringene i vedtektene § 8 annet ledd som foreslåfl.

6. Forslag om å endre vedtektene § 11 første ledd om sammensetning av «store valgkomité»

Forslaget:

NUES punkt 7 anbefaler for det første at generalforsamlingen skal «velge komiteens leder og medlemmer». Det fremgår imidlertid ikke av OBOS’ vedtekter at generalforsamlingen velger valgkomitéens leder. Efler Demokratiutvalgets oppfatning bør generalforsamlingen velge valgkomitéens leder. OBOS’ vedtekter § 11 bør endres for å gjenspeile defle.

Bestemmelsen lyder i dag:

«EEer innstilling fra foregående års valgkomité, velger generalforsamlingen en valgkomité på 7 medlemmer og 2 varamedlemmer. Et åEende medlem med varamedlem oppnevnes av styret.»

Vedtektene § 11, første ledd slik de vil lyde efler endring:

213

214

215

216

217

218

219

220

221

222

223

224

225

226

227

228

229

230

231

232

233

234

235

236

237

238

239

240

241

242

243

244

245

246

247

248

249

250

251

252

253

254

255

256

257

258

259

260

261

262

263

264

265

«EEer innstilling fra foregående års valgkomité, velger generalforsamlingen en valgkomité på 6 medlemmer, en leder og 2 varamedlemmer. Et åEende medlem med varamedlem oppnevnes av styret.»

Styrets merknader til forslaget:

Xxxxxx er enig i forslaget og tiltrer Demokratiutvalgets begrunnelse.

Styrets innstilling:

Styret anbefaler at generalforsamlingen vedtar endringene i vedtektene § 11, første ledd som foreslåfl.

7. Forslag om å endre vedtektene § 11, ηerde ledd om godtgjørelse for «store valgkomité»

Forslaget:

NUES punkt 7 anbefaler at generalforsamlingen skal fastsefle valgkomiteens godtgjørelse.

Det fremgår imidlertid ikke av OBOS’ vedtekter at generalforsamlingen fastsefler valgkomiteens godtgjørelse. Demokratiutvalget anbefaler at OBOS’ vedtekter endres slik at de gjenspeiler praksis i OBOS.

Bestemmelsen slik den lyder i dag:

«Komitéen innstiller til neste års generalforsamling på valg av medlemmer og varamedlemmer til represen- tantskapet. Komitéen innstiller til representantskapet på godtgjørelse til representantskapets medlemmer, styret og kontrollkomitéen, før forslaget legges fram for generalforsamlingen.»

Vedtektene § 11, fjerde ledd slik de vil lyde efler endring:

«Komitéen innstiller til neste års generalforsamling på valg av medlemmer og varamedlemmer til represen- tantskapet. Komitéen innstiller til representantskapet på godtgjørelse til representantskapets medlemmer, valgkomiteen, styret og kontrollkomitéen, før forslaget legges fram for generalforsamlingen.»

Styrets merknader til forslaget:

Xxxxxx er enig i forslaget og tiltrer Demokratiutvalgets begrunnelse. Xxxxxx bemerker at praksis alltid har vært at generalforsamlingen har godkjent også valgkomiteens godtgjørelse.

Styrets innstilling:

Styret anbefaler at generalforsamlingen vedtar endringene i vedtektene § 11, fjerde ledd som foreslåfl.

8. Forslag om endring av vedtektene § 12 første ledd

– antallet medlemmer i representantskapet.

Forslaget:

Demokratiutvalget går inn for å oppheve skillet mellom representantskapsmedlemmer og møtende varamed- lemmer. Oppheves skillet, får representantskapet 70 fullverdige medlemmer. Dermed får flere OBOS-med- lemmer delta i styringen av OBOS, herunder være med på å velge styret.

Vedtektene § 12, første ledd slik de lyder i dag:

«OBOS skal ha representantskap. Representantskapet skal bestå av 47 medlemmer og 23 varamedlemmer, hvorav 41 medlemmer og 17 varamedlemmer velges av generalforsamlingen. Av representantskapets valgte medlemmer skal 21 medlemmer og 9 varamedlemmer være andelseiere som ikke har eller er tildelt bolig i tilknyEet boreEslag, mens 20 medlemmer og 8 varamedlemmer skal ha eller være tildelt slik bolig. Varamed-

266

267

268

269

270

271

272

273

274

275

276

277

278

279

280

281

282

283

284

285

286

287

288

289

290

291

292

293

294

295

296

297

298

299

300

301

302

303

304

305

306

307

308

309

310

311

312

313

314

315

316

317

318

lemmer velges i nummerorden, hver innen sin gruppe.»

Vedtektene § 12, første ledd slik de vil lyde efler endring:

«OBOS skal ha representantskap. Representantskapet skal bestå av 70 medlemmer, hvorav 58 medlemmer velges av generalforsamlingen. Av representantskapets valgte medlemmer skal 30 medlemmer være an- delseiere som ikke har eller er tildelt bolig i tilknyEet boreEslag, mens 28 medlemmer skal ha eller være tildelt slik bolig.»

Styrets merknader til forslaget:

Xxxxxx mener at forslaget totalt sefl vil styrke representantskapet. Varamedlemmene har i dag møterefl, men ikke stemmerefl i møtene i representantskapet. Representantskapets leder har opplyst til Demokratiutvalget at hun ikke ser behov for å redusere antallet deltakere på representantskapets møter. Demokratiutvalget oppgir at de ikke har forutsetninger for å si noe nøyaktig om hvor stort representantskapet kan være før det går ut over representantskapets effektivitet, men bemerker at antallet i dag er så høyt at det neppe er grunn til å øke antallet særlig mye. Basert på defle, synes det som om representantskapet i dag er passe stort. Samti- dig ser styret positivt på at alle som velges inn i representantskapet blir fullverdige medlemmer. Medlemmer med stemmerefl vil antakelig ha et større engasjement for arbeidet i representantskapet, og oppleve et større eierskap til beslutningene som fafles der. Styret støfler derfor forslaget om at det totale antallet på 70 med- lemmer inkludert varamedlemmer beholdes, men at alle gjøres til fullverdige medlemmer.

Styrets innstilling:

Styret anbefaler at generalforsamlingen vedtar endringene i vedtektene § 12, første ledd som foreslåfl.

9. Forslag om endring av vedtektene § 12, ηerde ledd:

Forslaget:

I forlengelsen av endringen av § 12, første ledd må det også gjøres en endring i vedtektene § 12, fjerde ledd om de ansafles representanter. Bestemmelsen lyder i dag:

«De ansaEe i OBOS og i heleide daEerselskaper av OBOS, har reE til samlet å oppnevne inntil 6 medlemmer med 6 varamedlemmer. Dersom de ansaEe ikke ønsker å oppnevne medlemmer og varamedlemmer, velges medlemmer og varamedlemmer av generalforsamlingen.»

Vedtektene § 12, fjerde ledd slik de vil lyde efler endring:

«De ansaEe i OBOS og i heleide daEerselskaper av OBOS, har reE til samlet å oppnevne inntil 12 medlemmer. Dersom de ansaEe ikke ønsker å oppnevne medlemmer, velges disse medlemmer av generalforsamlingen.»

Styrets merknader til forslaget:

Som for de varamedlemmer som har vært valgt av andelseierne finner styret det naturlig at også de vara- medlemmer som velges av de ansafle oppgraderes til fulle medlemmer. Forutsafl at forslaget til endring av vedtektenes § 12 første ledd blir vedtafl, vil antallet fullverdige medlemmer i representantskapet da bli økt fra 47 til 70. De ansafles andel av disse er 12 medlemmer og styret foreslår at man endrer vedtektene slik at varamedlemmene også her gjøres om til faste medlemmer.

Styrets innstilling:

Styret anbefaler at generalforsamlingen vedtar endringene i vedtektene § 12, første og fjerde ledd som foreslåfl.

319

320

321

322

323

324

325

326

327

328

329

330

331

332

333

334

335

336

337

338

339

340

341

342

343

344

345

346

347

348

349

350

351

352

353

354

355

356

357

358

359

360

361

362

363

364

365

366

367

368

369

370

371

10. Forslag om endring av vedtektene § 12, tredje ledd

– medlemmenes funksjonstid

Forslaget:

Som en følge av forslaget om å fjerne vararepresentanter i representantskapet (men øke antall faste med- lemmer), må ordlyden i OBOS vedtekter § 12 tredje ledd endres tilsvarende:

Vedtektene § 12, tredje ledd slik de lyder i dag:

«Representantskapsmedlemmer valgt av generalforsamlingen velges for et tidsrom på 2 år, varamedlem- mer for 1 år. Medlemmer og varamedlemmer kan gjenvelges.»

Vedtektene § 12, tredje ledd slik de vil lyde efler endring:

«Representantskapsmedlemmer valgt av generalforsamlingen velges for et tidsrom på 2 år. Medlemmer kan gjenvelges.»

Styrets merknader til forslaget:

Forslaget til endring følger naturlig av endringen i vedtektenes § 12 første ledd, som styret støfler. Dersom endringen i første ledd vedtas, er også endringen i tredje ledd nødvendig.

Styrets innstilling:

Styret anbefaler at generalforsamlingen vedtar endringene i vedtektene § 12, tredje ledd som foreslåfl.

11. Forslag om endring av vedtektene § 13 første ledd

– representantskapets reG til å uGale seg i saker

Forslaget:

Demokratiutvalget foreslår at det skal vedtektsfestes at representantskapet kan vedta anbefalinger til styret i enhver sak. Demokratiutvalget foreslår at vedtektene § 13 første ledd endres ved at man føyer til setningen

«Representantskapet kan vedta anbefalinger til styret om hvilken som helst sak».

Styrets merknader til forslaget:

Styret understreker at det er opptaE av å ha en god dialog med representantskapet, og at representantska- pets syn på forskjellige saker jevnlig fremmes som et ledd i den løpende dialogen med styret. Xxxxxx støEer intensjonen i forslaget fra Demokratiutvalget, men mener det bør gjøres en presisering slik at det ikke kan oppstå uklarhet om forholdet mellom styret og representantskapets oppgaver som henholdsvis forvalt- ningsorgan og tilsynsorgan.

Vedtektene § 13 første ledd slik den lyder i dag:

«Representantskapet skal føre tilsyn med at lagets formål fremmes i samsvar med gjeldende lov, vedtekter og vedtak i generalforsamlingen.»

Vedtektene § 13 første ledd slik den vil lyde efler endring:

«Representantskapet skal føre tilsyn med at lagets formål fremmes i samsvar med gjeldende lov, vedtekter og vedtak i generalforsamlingen. Representantskapet kan vedta uEalelser til styret innenfor rammene av gjeldende lov, OBOS vedtektsbestemte formål og oppfølging av vedtak i generalforsamlingen.»

Styrets innstilling:

Styret anbefaler at generalforsamlingen vedtar endringene i vedtektene § 13 første ledd som foreslåfl.

372

373

374

375

376

377

378

379

380

381

382

383

384

385

386

387

388

389

390

391

392

393

394

395

396

397

398

399

400

401

402

403

404

405

406

407

408

409

410

411

412

413

414

415

416

417

418

419

420

421

422

423

424

12. Forslag om endringer av niende og tiende ledd i vedtektene § 13

– Representantskapets beslutningsførhet

Forslaget:

Dagens vedtekter har regler for når representantskapet er beslutningsdyktig, det følger av disse at mer enn halvparten av medlemmene må være tilstede for at det kan fafles vedtak. Nærmere bestemt 26 medlemmer eller 55 % av medlemmene.

Vedtak fafles med alminnelig flertall av de avgifle stemmer på møtet, men defle flertallet må utgjøre minst 17 medlemmer, eller nærmere to tredjedeler av stemmene dersom vi er på minimumsoppmøtet for å ha et beslutningsdyktig representantskap på 26.

Under forutsetning av at antallet medlemmer av representantskapet økes dersom endringen av vedtektene § 12 vedtas må også disse bestemmelsene endres.

Denne vedtektsendringen er ikke en del av Demokratiutvalgets forslag, men styret mener den er naturlig gifl at den henger sammen med endringen av vedtektene § 12 som Demokratiutvalget foreslår.

Dersom dagens forholdstall skal videreføres med et representantskap på 70 medlemmer er de tilsvarende tallene henholdsvis 39 og 26 medlemmer.

Vedtektene § 13 niende og tiende ledd slik de lyder i dag:

Representantskapet er vedtaksført når minst 26 medlemmer er til stede.

Alle vedtak treffes med alminnelig flertall. De som stemmer for beslutningen, må likevel utgjøre minst 17 medlemmer. Ved stemmelikhet avgjør møtelederen utfallet.

Vedtektene § 13 niende og tiende ledd slik de vil lyde efler endring:

Representantskapet er vedtaksført når minst 39 medlemmer er til stede.

Alle vedtak treffes med alminnelig flertall. De som stemmer for beslutningen, må likevel utgjøre minst 26 medlemmer. Ved stemmelikhet avgjør møtelederen utfallet.

Styrets innstilling:

Styret anbefaler at generalforsamlingen vedtar endringene i vedtektene § 13 niende og tiende ledd som foreslåfl.

13. Forslag om nyG ηortende ledd i vedtektene § 13

- Representantskapets saksbehandling

Forslaget:

Demokratiutvalget anbefaler at OBOS’ vedtekter § 13 får et nyfl fjortende ledd som lyder:

«Representantskapets leder avgjør om representantskapsmøtene skal avholdes som et fysisk, elektronisk eller hybrid møte. Dersom møtet ikke avholdes som et fysisk møte, må representantskapets leder sørge for en forsvarlig gjennomføring.»

Forslaget er blant annet begrunnet i at elektroniske eller hybride møter vil lefle deltakelse fra regionene, samtidig som defle må balanseres mot det fysiske møtets antafl bedre grunnlag for meningsutveksling.

425

426

427

428

429

430

431

432

433

434

435

436

437

438

439

440

441

442

443

444

445

446

447

448

449

450

451

452

453

454

455

456

457

458

459

460

461

462

463

464

465

466

467

468

469

470

471

472

473

474

475

476

477

Styrets merknader til forslaget:

Xxxxxx er enig i forslaget og tiltrer Demokratiutvalgets begrunnelse.

Styrets innstilling:

Styret anbefaler at generalforsamlingen vedtar endringene i vedtektene § 13, nyfl fjortende ledd som fore- slåfl.

14. Andre endringer i vedtektene – modernisering av begrepsbruk

Forslaget:

Representantskapets ledelse har foreslåfl en modernisering av begrepsbruken når det gjelder represen- tantskapets ledelse. I dag ledes representantskapet av en ordfører. Defle er et uflrykk som har en historisk tilknytning, samt at det er assosiert med en politisk funksjon. For å modernisere oss, samt for å tydeliggjøre at representantskapet ikke er en politisk arena, foreslår representantskapet at «ordfører» erstafles med

«leder».

Defle medfører at vedtektene § 10 første ledd og § 13 sjefle og sjuende ledd må endres. Vedtektene § 10 første ledd slik de lyder i dag:

Generalforsamlingen ledes av representantskapets ordfører, med mindre generalforsamlingen velger en annen møteleder.

Vedtektene § 10 første ledd slik de vil lyde efler endring:

Generalforsamlingen ledes av representantskapets leder, med mindre generalforsamlingen velger en annen møteleder.

Vedtektene § 13 sjefle og sjuende ledd slik de lyder i dag:

Representantskapsmøte holdes 2 – 6 ganger pr. år når ordføreren finner det nødvendig, eller når minst en fierdedel av representantskapets medlemmer fremseEer skriftlig anmodning om det.

Styret innkaller representantskapet for konstituering innen 14 dager eEer generalforsamlingen. Represen- tantskapet velger selv sin ordfører og øvrige tillitsvalgte som alle velges for 1 år av gangen.

Vedtektene § 13 sjefle og sjuende ledd slik vil lyde efler endring:

Representantskapsmøte holdes 2 – 6 ganger pr. år når representantskapets leder finner det nødvendig, eller når minst en fierdedel av representantskapets medlemmer fremseEer skriftlig anmodning om det.

Styret innkaller representantskapet for konstituering innen 14 dager eEer generalforsamlingen. Represen- tantskapet velger selv sin leder og øvrige tillitsvalgte som alle velges for 1 år av gangen.

Styrets merknader til forslaget:

Styret er enig i forslaget og tiltrer den begrunnelse som er gifl av representantskapets ledelse.

Styrets innstilling:

Styret anbefaler at generalforsamlingen vedtar endringene i vedtektene § 10 første ledd og § 13, sjefle og sjuende ledd som foreslåfl.

478

479

480

481

482

483

484

485

486

487

488

489

490

491

492

493

494

495

496

497

498

499

500

501

502

503

504

505

506

507

508

509

510

511

512

513

514

515

516

517

518

519

520

521

522

523

524

525

526

527

528

529

530

B6. OBOS-styrets innstilling til delegatenes og medlemmenes innsendte forslag til generalforsamlingen

Innledning

Defle er forslag til saker som medlemmene ønsker tafl opp på generalforsamlingen.

Flere av de innsendte forslagene tar opp viktige problemstillinger og forslag til tiltak som styret stiller seg positive til og hvor de støfler intensjonen i forslagene, men hvor de mener forslagene best egner seg for videre vurdering og oppfølging av administrasjonen i OBOS. Alle forslag som foreslås oversendt admi- nistrasjonen for vurdering og videre oppfølgning, er for oversiktens skyld samlet sist i dokumentet fra og med forslag nr. 42 til og med 60.

Begrunnelsen for innstillingen framkommer i tilknytning til hvert enkelt forslag.

Representantskapet ga sin enstemmige tilslutning til styrets innstilling til alle forslagene, med unntak av forslag 1, forslag 11 og forslag 14 i sifl møte 10. mai 2022.

Til forslag 1 stemte 41 av medlemmene i representantskapet for styrets innstilling og to stemte mot. Til forslag 11 stemte 41 for styrets innstilling og en stemte mot, mens en stemte blank. Til forslag 14 stemte 39 for og tre mot, men en stemte blankt.

Forslag med endelig beslutning av generalforsamlingen

1. Forslag fra Xxx Xxxxxxx

Forslaget:

Alle boliger oppført i OBOS sin regi skal tilbys boligsøkende OBOS-medlemmer til gunstigst mulig pris, og må ikke selges til andre så lenge det er medlemmer som ikke har dekket sifl boligbehov.

Forslagsstillers begrunnelse:

Bakgrunnen for forslaget er at man for en del tid siden kunne lese at OBOS hadde solgt et helt prosjekt til utenforstående såkalte eiendomsutviklere. Defle var meget provoserende og langt unna det opprin- nelige formålet og berefligelsesgrunnlaget til OBOS: Å skaffe medlemmene boliger til gunstigst mulige betingelser.

Styrets merknader til forslaget:

Styret kan ikke se at verken OBOS’ medlemmer eller OBOS som organisasjon er tjent med at defle forslaget blir vedtafl.

Alle boliger som oppføres av OBOS, legges ut med forkjøpsrefl for OBOS-medlemmer. I de tilfeller der boligene inngår i et OBOS-tilknyflet boreflslag, vil medlemskap i OBOS være en forutsetning for å kjøpe og eie disse.

Forslagsstiller viser i sin begrunnelse sannsynligvis til prosjektet med salg av utleieboliger på Ulven, en sak som var oppe til behandling på generalforsamlingen i 2021. Styret uflalte den gang at yflerligere salg til kommersielle utleieaktører ikke er aktuelt p.t. Det samme gjelder fortsafl. Boligene som OBOS bygger skal primært komme medlemmene til gode.

Når det gjelder prising av boligene, er det i løpet av 2022 iverksafl en enda mer ambisiøs satsing på salg av boliger med de alternative boligkjøpsmodellene OBOS Bostart og OBOS Deleie. Boligkjøpsmodellene gjør det mulig for flere å kjøpe sin egen bolig, helt eller delvis. OBOS Bostart er i realiteten en ordning som

531

532

533

534

535

536

537

538

539

540

541

542

543

544

545

546

547

548

549

550

551

552

553

554

555

556

557

558

559

560

561

562

563

564

565

566

567

568

569

570

571

572

573

574

575

576

577

578

579

580

581

582

583

forslagsstiller eflerlyser der boligen selges ca. 10% under markedspris mot plikt til å selge tilbake til OBOS ved senere salg. Ambisjonen er å tilby denne modellen på ca. 70% av alle boreflslagsboliger som tilbys i Stor-Oslo og 50% i resten av Norge.

Hvis det forslagsstiller eflerspør er salg av boliger til under markedspris som en generell ordning, så er det fortsafl styrets vurdering, slik det ble redegjort for ved generalforsamlingen i 2021, at defle vil undergrave OBOS sin langsiktige evne til å levere boliger til sine medlemmer. Det skyldes at alle tomter

må finansieres av OBOS selv og kjøpes til markedspris. Det er overskuddet som skapes i prosjektene og fra OBOS sin generelle virksomhet, som har muliggjort den kraftige veksten i boligbygging som OBOS har hafl de siste årene.

Dessuten vil salg av boliger til under markedspris og uten overskudd innebære at medlemmene med lengst ansiennitet vil få en økonomisk gavepakke. Over tid vil defle svekke OBOS sin evne til å bygge nok boliger til medlemmene, og de øvrige medlemmene vil ikke få tilsvarende mulighet til å kjøpe en bolig til under markedspris. Drift uten overskudd vil derfor gagne bare et begrenset antall medlemmer, og kun i en begrenset periode. Det ville sannsynligvis også være i strid med likebehandlingsprinsipper.

Styrets innstilling til vedtak:

Styret innstiller på at forslaget ikke tas til følge.

2. Forslag fra Xxxx Xxxxxxxxxx

Forslaget:

Forkjøpsrefl skulle slufles.

Forslagsstillers begrunnelse:

Det er diskriminerende mot utlendinger som ikke har sjansen mot de som ble født i Norge, eller har arvet medlemskap fra foreldrene sine. Hvorfor bygger dere så stygge blokker? Vennligst høre på folk flest, og arkitektopprøret.

Styrets merknader til forslaget:

Det følger av lov om boligbyggelag § 1-1 at lagets formål er å skaffe boliger til medlemmene. For å fordele boligene mellom medlemmene, har det i OBOS og i boligsamvirket for øvrig, vært vanlig at medlemmene med lengst medlemsansiennitet har best forkjøpsrefl både ved kjøp av brukte boliger samt ved kjøp av boliger i nye prosjekter. Disse reglene er vedtafl av medlemmene, og er nedfelt i OBOS’ vedtekter § 6 og i medlemsvilkårene punkt 7.1. Ingen kan arve ansiennitet fra lenger enn sin egen fødselsdato.

Reglene om forkjøpsrefl og medlemsansiennitet er like for alle, reglene har vært gjeldende i en årrekke, og er basert på saklige kriterier. Reglene premierer langvarig medlemskap, og utgjør ikke noe brudd på diskrimineringsforbudet som følger av lov om boligbyggelag § 1-4. Undersøkelser viser dessuten at ca. 70% av medlemmene anser forkjøpsreflen for å være den viktigste grunnen til å være medlem i OBOS.

Styrets innstilling til vedtak:

Styret innstiller på at forslaget ikke tas til følge.

3. Forslag fra PeGer Xxxxxx Xxxxxxxx

Forslaget:

Det vedtektsfestes at nye boliger kun kan selges til medlemmer. Det kan ikke selges til utbyggere e.l.

Forslagsstillers begrunnelse:

OBOS’ oppgave er å bygge boliger til medlemmer, ikke å skaffe inntekter for investorer!

584

585

586

587

588

589

590

591

592

593

594

595

596

597

598

599

600

601

602

603

604

605

606

607

608

609

610

611

612

613

614

615

616

617

618

619

620

621

622

623

624

625

626

627

628

629

630

631

632

633

634

635

636

Styrets merknader til forslaget:

Alle boliger som oppføres av OBOS legges ut med forkjøpsrefl for OBOS-medlemmer. I de tilfeller der boligene inngår i et OBOS-tilknyflet boreflslag, vil medlemskap i OBOS være en forutsetning for å kjøpe og eie disse.

Selv om OBOS eflerstreber å bygge mest mulig boreflslagsboliger, kan det noen ganger være riktig å tilby boligene som selveierboliger, eksempelvis eneboliger og rekkehus. Det er også ulike preferanser blant medlemmene, blant annet basert på geografi. Når medlemmene er gifl anledning til å velge først gjennom forkjøpsreflen, er det efler styrets oppfatning rimelig at også andre som ikke er medlem har anledning til å kjøpe bolig i prosjektene. Det er også i mange tilfeller en helt nødvendig forutsetning for å realisere et byggeprosjekt, at også andre enn OBOS-medlemmer får anledning til å kjøpe de boligene som medlem- mene ikke tar på forkjøpsrefl.

En betydelig del av OBOS sin boligutvikling skjer gjennom samarbeid med andre aktører. Å begrense kjøpergruppen til de som allerede er medlemmer, vil sannsynligvis gjøre OBOS til en mindre aflraktiv samarbeidspartner. På sikt vil det kunne redusere tilgjengelige boliger for medlemmene. Et forbud i vedtektene mot salg til andre enn medlemmer vil derfor frata OBOS en tidvis nødvendig fleksibilitet i enkelte utbyggingsprosjekter, samtidig som vi ikke kan se at en slik begrensning vil være i medlemmenes interesse.

Forslagsstiller viser i sin begrunnelse til at OBOS sin oppgave er å bygge boliger til medlemmer, ikke å skaffe inntekter for investorer. Forslagsstiller sikter her trolig til prosjektet med utleieboliger på Ulven, en sak som var oppe til behandling på generalforsamlingen i 2021. Styret uflalte den gang av yflerligere salg til kommersielle utleieaktører ikke er aktuelt p.t. Det samme gjelder fortsafl. Boligene som OBOS bygger skal primært komme medlemmene til gode.

Styret kan følgelig ikke se at verken OBOS’ medlemmer eller OBOS som organisasjon er tjent med at defle forslaget blir vedtafl.

Styrets innstilling til vedtak:

Styret innstiller på at forslaget ikke tas til følge.

4. Forslag fra Xxxx-XxXxx Loe Landmark

Forslaget:

OBOS har blifl et svært kapitalrikt selskap med herreløse midler. Midlene er bygget opp med medlemme- nes tilskudd.

Jeg foreslår at selskapet omgjøres til et aksjeselskap der de nåværende medlemmene blir selskapet fremtidige aksjonærer. Videre bør et slikt selskap ha ambisjoner om børsnotering.

Forslagsstillers begrunnelse:

Selskapet midler er herreløse og bør eies og styres av medlemmene. Forslaget krever to tredels flertall for vedtak.

Styrets merknader til forslaget:

Det er styrets vurdering at forslaget i sin nålydende form ikke lovlig kan vedtas. Boligbyggelagsloven har ingen hjemmel for omdanning av boligbyggelag til aksjeselskap. Boligbyggelaget kan bare oppløses og loven fastsefler i tilfelle at formuesmassen skal deles ut til boligsosiale formål der laget har hafl sin virksomhet. Lagets formuesmasse kan under ingen omstendighet deles ut til medlemmene.

637

638

639

640

641

642

643

644

645

646

647

648

649

650

651

652

653

654

655

656

657

658

659

660

661

662

663

664

665

666

667

668

669

670

671

672

673

674

675

676

677

678

679

680

681

682

683

684

685

686

687

688

689

Styret er ikke enig i forslagsstillers premiss om at OBOS’ midler er herreløse, lagets midler skal benyfles til å fremme OBOS lov- og vedtektsfestede formål og anvendelsen av disse styres av demokratiske organer.

Medlemmene (andelseierne) har ikke blifl medlemmer for å investere sin kapital, men for å få dekket sifl boligbehov. Medlemmene (andelseierne) har følgelig ikke noe krav på boligbyggelagets formuesmasse, og det finnes ingen lovlig måte å overføre denne til medlemmene (andelseierne) på. Lagets formuesmasse skal bli i boligbyggelaget og brukes til å fremme lagets formål, som er å dekke medlemmenes (andelseier- nes boligbehov).

Styret presiseres at denne ordningen følger av loven, og er et bevisst valg fra lovgivers side.

Styrets innstilling til vedtak:

Styret innstiller på at forslaget ikke tas til følge.

5 . Forslag fra Xxxxxxxx Xxxx Xxxxxx

Forslaget:

Jeg foreslår at OBOS omdannes til et ASA-selskap og børsnoteres på Oslo Børs.

Forslagsstillers begrunnelse:

OBOS mangler demokratisk styring og har vokst langt ut over sine proposjoner. Det bør opprefles en ideell stiftelse som eier alle aksjene. Stiftelsen vil kunne selge ut aksjene. Stiftelsen vil kunne ha ideelle formål.

Forslaget krever to tredels flertall for vedtak.

Styrets merknader til forslaget:

Det vises til styrets begrunnelse under forslag 4.

Styrets innstilling til vedtak:

Styret innstiller på at forslaget ikke tas til følge.

6. Forslag fra Randi GuGormsen Nærby

Forslaget:

Medlemskap kan overføres til andre i familien uten å gå via foreldre, søsken, barn. Feks. direkte fra kusine/fefler til kusine/fefler.

Forslagsstillers begrunnelse:

Jeg har ikke egen, nær familie og ønsker å overføre mifl medlemskap til min kusine som har fire barn og barnebarn. Våre foreldre er døde. Familiekonstellasjoner har endret seg de siste tiår og reglene for overføring trenger en modernisering.

Styrets merknader til forslaget:

Medlemskapet i OBOS er personlig, og hovedregelen går ut på at medlemskapet ikke kan overføres uten samtykke fra OBOS, jf. Medlemsvilkårene punkt 2.1.

Av Medlemsvilkårene punkt 2.2 følger at medlemskapet likevel kan overføres til enkelte personer i medlemmets nærmeste familie, herunder til søsken, men ikke direkte til kusine eller fefler. Denne reflen til å overføre medlemskapet følger også direkte av lov om boligbyggelag § 4-4.

690

691

692

693

694

695

696

697

698

699

700

701

702

703

704

705

706

707

708

709

710

711

712

713

714

715

716

717

718

719

720

721

722

723

724

725

726

727

728

729

730

731

732

733

734

735

736

737

738

739

740

741

742

OBOS har ønsket å holde fast ved hovedregelen om at medlemskapet er personlig. Derfor har reflen til å overføre medlemskapet blifl begrenset til de tilfelle som følger direkte av loven. Xxxxxx finner det ikke ønskelig å utvide reflen til å overføre medlemskapet.

Styrets innstilling til vedtak:

Styret innstiller på at forslaget ikke tas til følge.

7. Forslag fra Xxxx Xxxxx

Forslaget:

Mer synlig forkjøpsrefl og informasjon til de som har meldt defle på bolig. Klare frister for å akseptere når forkjøpsrefl er tilbudt.

Hvordan ønsker styret å gjøre informasjon mer tilgjengelig rundt prosesser, og hvordan stiller man seg til faste frister for å akseptere forkjøpsrefl.

Forslagsstillers begrunnelse:

I budrunder er det per i nå ingen innsynsrefl for meldt forkjøpsrefl, og vanskelig for medlemmer å vite hvordan man stilte seg i forhold til andre. Det er også utfordrende å vente i lengre tid for at de med lengre ansiennitet skal bruke flere timer på å avklare om de skal bruke forkjøpsreflen. Det bør være en frist fra de blir forespurt til den må benyfles.

Styrets merknader til forslaget:

Alle som ønsker det kan via boligannonsen benyfle den digitale tjenesten “abonnere på ansiennitet”, og mofla informasjon om den lengste innmeldte medlemsansiennitet. Defle kan gjøres gjennom xxxx.xx eller ved bruk av OBOS-appen. Informasjonen oppdateres løpende (sanntid) frem til meldefristen er utløpt. I tillegg sendes det varsler per SMS til interessenter som har bedt om SMS-varsling, med oppdatering om ansiennitet. Det foretas varsling/oppdatering per SMS kun når OBOS moflar melding fra en ny interes- sent med lengre ansiennitet. I tillegg til defle blir det dagen før OBOS iverksefler avklaring av forkjøpsrefl, sendt SMS til alle som har meldt seg innen meldefristen.

Styret anser på bakgrunn av defle at det allerede er etablert gode rutiner for å sikre medlemmene informasjon ved avklaring av forkjøpsreflen. Denne delen av forslaget anses uansefl ikke egnet for avstemming på generalforsamlingen, og henvendelsen oversendes administrasjonen til orientering og eventuell oppfølging.

Forslaget om klare frister for å akseptere tilbud om å kjøpe en bolig, antas å gjelde avklaring av forkjøps- refl der selger har valgt å avklare forkjøpsreflen på raskeste måte, det vil si ved forhåndsavklaring. Ved forhåndsavklaring av forkjøpsrefl gjelder en frist fastsafl i lov om boreflslag § 4-15. Fristen er fem hverda- ger regnet fra boreflslaget v/OBOS har moflafl melding om at bud er akseptert (salgsmelding).

OBOS har etablert rutiner for å oppnå rask og sikker avklaring av forkjøpsreflen. Defle har resultert i at forkjøpsreflen, i de aller fleste tilfelle, blir avklart allerede første virkedag efler moflafl salgsmelding. Det betyr at forkjøpsreflen vanligvis avklares fire dager raskere enn lovens frist på fem virkedager. Vi har grunn til å tro at OBOS er boligsamvirkets raskeste når det gjelder å avklare forkjøpsrefl.

Hurtighet er likevel ikke det eneste hensynet som må tas ved avklaring av forkjøpsrefl. Det er også viktig at avklaringen gjennomføres på en forsvarlig måte for å unngå at det gjøres feil, og for å sikre at

medlemmene faktisk får den reflen de har krav på. Av forskjellige årsaker kan den som får tilbudet om å kjøpe boligen, ha behov for lifl tid til å treffe avgjørelse om bruk av forkjøpsreflen. Derfor gis den med best forkjøpsrefl, og som får tilbud om å kjøpe den aktuelle boligen, en rimelig frist, vanligvis noen få timer, til å treffe endelig avgjørelse om kjøp av boligen.

743

744

745

746

747

748

749

750

751

752

753

754

755

756

757

758

759

760

761

762

763

764

765

766

767

768

769

770

771

772

773

774

775

776

777

778

779

780

781

782

783

784

785

786

787

788

789

790

791

792

793

794

795

Det er forståelig at medlemmer som ønsker å kjøpe en bolig, og som venter på at forkjøpsreflen avklares, ønsker kortest mulig ventetid og størst mulig forutsigbarhet. Som nevnt foran sørger OBOS alltid for

at fristen på fem dager overholdes med god margin. Dersom vi innen femdagersfristen skulle ha faste frister for å svare på tilbud om bruk av forkjøpsrefl, ville nok denne fristen måfle gjøres såpass lang at avklaringstiden reelt sefl ville øke i mange av sakene. Vi tror derfor medlemmene alt i alt er tjent med at nåværende ordning oppreflholdes.

Styrets innstilling til vedtak:

Styret innstiller på at forslaget om å fastsefle en generell frist for å avklare tilbud om bruk av forkjøpsrefl ikke tas til følge.

8. Forslag fra Xxx Xxx Xxxxx

Forslaget:

Styret må terminere avtalen med Tryg forsikring

Forslagsstillers begrunnelse:

Jeg har ekstremt dårlig erfaring med Tryg; Xxxxx å ha holdt på i 3 år med en klage på reflshjelp på rei- seforsikringen, vil Tryg ennå ikke betale mifl utlegg. Trass i dokumenterte utgifter til advokat, forliksråd, immigrasjonsmyndigheter etc. Klage ble fremsafl overfor Forsikringsklagenemnda, men Tryg fremsafle falske påstander i sifl saksinnlegg overfor defle organet. Jeg må nå engasjere en ny advokat som på uhildet grunnlag vil notarialbekrefte forhandlingene som foregikk i Forlliksrådet. Efler denne dokumenta- sjonen vil jeg politianmelde Tryg Forsikring for falsk forklaring,

Styrets merknader til forslaget:

Styret synes det er beklagelig at forslagsstiller har dårlig erfaring med en av OBOS sine partnere i fordelsprogrammet, men er samtidig av den oppfatning at efl medlems erfaringer ikke egner seg som grunnlag for å terminere det som har vært et langvarig samarbeid med det vi oppfafler som et seriøst forsikringsselskap og et godt og aflraktivt medlemstilbud til OBOS-medlemmene.

Samarbeidet med Tryg, er som med andre selskap som deltar i fordelsprogrammet, regulert av en Partner-avtale som er undergifl en definert varighet. En umiddelbar terminering av denne avtalen kan bli ansefl som et kontraktsbrudd som kan lede til erstatningskrav mot OBOS.

Styret vil legge til at generalforsamlingen i normaltilfellene vil være et lite egnet organ for å ta stilling til hvilke selskaper som bør eller ikke bør være del av OBOS sifl fordelsprogram eller samarbeidspartner med OBOS da defle tilhører styrets og daglig leders myndighetsområde efler loven.

Styrets innstilling til vedtak:

Styret innstiller på at forslaget ikke tas til følge.

9. Forslag fra Xxx Xxxxxx Xxxxxxxxx

Forslaget:

Arbeide for at politiske myndigheter fjerner egenkapitalkrav for lån til primærbolig.

Forslagsstillers begrunnelse:

(Ikke begrunnet, red. anm)

796

797

798

799

800

801

802

803

804

805

806

807

808

809

810

811

812

813

814

815

816

817

818

819

820

821

822

823

824

825

826

827

828

829

830

831

832

833

834

835

836

837

838

839

840

841

842

843

844

845

846

847

848

Styrets merknader til forslaget:

OBOS har ved flere anledninger arbeidet aktivt opp mot myndighetene ved endringer i regelverket rundt boligfinansiering. Vi har gifl innspill der vi har vært mot et absolufl krav til 15 prosent egenkapital ved boligkjøp og jobbet for å få på plass en fleksibilitetskvote for å unngå at egenkapitalkravet skulle gjelde uten unntak. Det har også vært viktig for oss å unngå innstramminger i fleksibilitetskvotene i de senere revisjoner av forskriften. OBOS har også vært opptafl av å oppreflholde kravet om 40 prosent egenkapi- tal for å kjøpe sekundærboliger i Oslo.

Kombinasjonen av høye boligpriser og høye egenkapitalkrav fra bankene, gjør at det for mange er vanske- lig å kjøpe egen bolig, selv om de har en fast jobb med en vanlig inntekt.

OBOS er følgelig bevisste på hvor vanskelig det er for mange å komme inn i boligmarkedet i pressområder generelt, og i Oslo spesielt, særlig om man kun kan basere seg på én inntekt. Derfor har OBOS utviklet

to innstegsmodeller for å gjøre det leflere for lavtlønte eller medlemmer med lav egenkapital å kjøpe sin første bolig, OBOS Bostart og OBOS Deleie. Med ordningene OBOS Bostart og OBOS Deleie trenger man mindre egenkapital og lån. Styret besluflet i desember 2021 en vesentlig skalering av disse ordningene. Det gjorde vi for at enda flere av våre medlemmer skal få muligheten til å eie egen bolig. I Oslo-området betyr opptrappingen at rundt 70 prosent av alle boreflslagsleiligheter OBOS bygger de kommende årene, vil bli lagt ut for salg til OBOS-medlemmene med ordningene Bostart og Deleie. I andre deler av landet med lavere boligpriser, vil defle gjelde for rundt halvparten av alle nye boreflslagsleiligheter. Deleie-ord- ningen tilbys også i OBOS’ svenske virksomhet.

Styret vil videre nevne at i siste del av 2021 etablerte OBOS, Oslo kommune, Bane Nor Eiendom og NREP selskapet «Oslobolig». Målet til defle selskapet er å gjøre det enklere å etablere seg i boligmarkedet for førstegangskjøpere og andre som ikke klarer å kjøpe egen bolig. Selskapet er i oppstartsfasen og skal selge boliger efler Deleie-modellen.

Styret vurderer at de nevnte satsninger vil være en målreflet og effektiv måte å hjelpe flere av dem som trenger det mest, inn på markedet uten at man samtidig fjerner kravet til egenkapital.

Et krav til egenkapital er fornuftig for å skjerme husholdningene mot for store lånopptak og sikre den finansielle stabiliteten. For stor tilgang til lånefinansering vil også kunne medvirke til sterk økning i bolig- prisene dersom det ikke bygges tilstrekkelig antall boliger i forhold til eflerspørsel.

Styrets innstilling til vedtak:

Styret innstiller på at forslaget ikke tas til følge.

10. Forslag fra Xxxx Xxxxxxxx

Forslaget:

OBOS bruker frie midler til å kjøpe areal i Oslomarka for å være posisjonert for fremtiden

Forslagsstillers begrunnelse:

En by i utvidelse møter ønsker om lave bygninger grunnet sollyset her. Skal man bærekraftig forflyfle seg, må man være i Oslo. Før det blir et politisk flertall uten tradisjon for å bruke marka, bør OBOS være posisjonert for å få til en god utvikling.

Er defle langsiktig posisjonering i tråd med OBOS tradisjon?

Styrets merknader til forslaget:

Det er flere grunner til at styret p.t. ikke anser det aktuelt å bruke ressurser på erverv av arealer i Marka:

• Det følger av lov om naturområder i Oslo og nærliggende kommuner (markaloven) §§ 4 og 5 at Marka

849

850

851

852

853

854

855

856

857

858

859

860

861

862

863

864

865

866

867

868

869

870

871

872

873

874

875

876

877

878

879

880

881

882

883

884

885

886

887

888

889

890

891

892

893

894

895

896

897

898

899

900

901

er landbruks- natur og friluftsområde (LNF-område), og at det i Marka gjelder et forbud mot bygge- og anleggstiltak.

• OBOS er ikke kjent med at det er arealer i Oslomarka som er til salgs.

• Selv om arealer i Marka var til salgs, ville det være usikkert om myndighetene ville gifl konsesjon for kjøp av arealene

• Erverv av arealer i Marka med sikte på fremtidig boligbygging ville dessuten være langt mer kontroversi- elt enn de fleste andre steder i Norge og Sverige

På bakgrunn av defle ser ikke styret på Marka som et aktuelt utbyggingsområde for boliger, og finner derfor ikke grunn til å bruke ressurser på å kjøpe arealer i Marka.

Styrets innstilling til vedtak:

Styret innstiller på at forslaget ikke tas til følge.

11. Forslag fra Xxxxx Xxxxxxx

Forslaget:

1.) I would like OBOS to evaluate the possibility of using the existing SALTO NFC access system also for the aflic, basement, mailboxes, and outdoor storage room, or alternatively consider changing the locks, including the apartment doors, to work with only one key. In Finland this is very common even in older buildings. ABLOY and other known companies sell such solutions.

2.) Additionally, I would like OBOS to evaluate the use of the existing SALTO access system with mobile phones. The access control devices installed in Oppsal Boreflslag support this, according to the manu- facturer’s website.

Forslagsstillers begrunnelse:

Styrets merknader til forslaget:

Generalforsamlingen vil i normaltilfellene være et lite egnet organ for å ta stilling til hvilke selskaper som OBOS skal kjøpe varer og/eller tjenester fra. Årsaken er at defle tilhører styrets og daglig leders myndig- hetsområde efler loven. Generalforsamlingen bør efler styrets syn følgelig være tilbakeholden med å fafle vedtak i herværende sak.

Styret vil likevel nevnte at OBOS Eiendomsforvaltning allerede tilbyr produktet OBOS Nøkkel. OBOS Nøkkel er en elektronisk dørlås som flyfler nøkkelknippet til mobilen og hvor man enkelt kan åpne dører og dele nøkler med familie, venner og andre. OBOS Nøkkel synes å ha de fleste av de egenskapene som forslagsstiller trekker frem, og det er allerede en rekke boreflslag og sameier som har tafl defle i bruk både i fellesareal og i oppganger.

Når det gjelder eventuell bruk av Salto NFC i Oppsal Boreflslag, er defle et forslag som generalforsam- lingen i OBOS ikke har myndighet til å fafle vedtak om. Et slikt forslag må refles direkte til styret i Oppsal Boreflslag.

Styrets innstilling til vedtak:

Styret innstiller på at forslaget ikke tas til følge.

12. Forslag fra Xxxxx Xxxxxxxx

Forslaget:

OBOS går tilbake til sifl opprinnelige mandat og slufler av den grunn og bygge leiligheter til 120 000 000 kroner.

902

903

904

905

906

907

908

909

910

911

912

913

914

915

916

917

918

919

920

921

922

923

924

925

926

927

928

929

930

931

932

933

934

935

936

937

938

939

940

941

942

943

944

945

946

947

948

949

950

951

952

953

954

Forslagsstillers begrunnelse:

Det er hårreisende å se hvordan OBOS de siste årene bygger leiligheter bl.a. på Majorstuen i 20-120 millioners klassen. Jeg ønsker at virksomheten skal dreie seg om å skaffe vanlige medlemmer, bl.a. de som ellers er uten mulighet til å komme seg inn på boligmarkedet, mulighet for å eie sin egen bolig.

Styrets merknader til forslaget:

Xxxxxx bemerker at forslaget bygger på et premiss om at OBOS bygger leiligheter til 120 000 000 kroner. Defle premisset er ikke korrekt. Styret vil likevel presisere at OBOS ikke har til intensjon å bygge leilighe- ter til denne eller noe som nærmer seg den prisklassen. Saken fra Middelthunet på Majorstua, som fikk en del negativ oppmerksomhet i pressen før fjorårets generalforsamling, er ikke representativ for tidligere virksomhet i OBOS, og skal heller ikke være det for fremtidig drift av OBOS.

OBOS har de siste årene prioritert et høyt byggevolum for å levere på formålet om å sørge for boliger til sine medlemmer. Defle er en strategi som har vært bredt forankret i representantskap, styre og gene- ralforsamling. OBOS-konsernet er den største boligutvikleren i Norge. Det ble solgt 3 550 boliger i 2021, mot 3 262 boliger i 2020. Ved utgangen av 2021 hadde konsernet 5 691 boliger under produksjon. Alt overskudd fra OBOS sin virksomhet reinvesteres i virksomheten, og særlig til boligutvikling.

OBOS har i Norge bygget mer enn 10 000 boliger de siste 5 årene, mot rundt 5 000 boliger i de foregåen- de fem årene. Defle er på fem år en dobling av boligtilbudet til medlemmene.

Medianprisen på OBOS-leiligheter solgt i Oslo, som er landets dyreste område, er siden 2019 rundt 5,5 millioner kroner. Siden defle er medianen, så selges halvparten av boligene til en pris under defle beløpet. Defle er mye penger, men like fullt oppnåelig i dag for folk flest. Det er av flere tusen boliger som OBOS har bygget de siste årene, bygget kun 1 leilighet som har nærmet seg 100 millioner kroner. Styret deler oppfatningen at boliger i denne prisklassen ikke er noe OBOS skal bygge fremover. Xxxxxx mener imid- lertid at det er i medlemmenes interesse å bygge boliger på aflraktive steder selv om defle kan innebære at det bygges boliger som for mange medlemmer oppfafles som svært dyre, eksempelvis Fornebu eller Sandviken i Bergen. Motsatsen er at man i samme område vil bruke OBOS sine boligkjøpsmodeller OBOS Bostart og OBOS Deleie for å gjøre disse boligområdene tilgjengelig for flere kjøpergrupper, og dermed bidra til økt sosial bærekraft.

Arbeidet med å styrke OBOS’ boligsosiale profil er videreført i 2021 og 2022, slik det er ønsket av medlemmene. Det ble i 2021 lagt ut for salg 652 boliger med tilbud til medlemmene om å kunne benyfle Deleie- eller Bostart-ordningene.

Styret besluflet i desember 2021 en vesentlig skalering av ordningen. Fra og med 2022 har OBOS en ambisjon om at 8 500 boliger blir tilbudt med slike modeller de neste fem år. I Oslo-området betyr opptrappingen at rundt 70 prosent av alle boreflslagsleiligheter OBOS bygger de kommende årene, vil bli lagt ut for salg til OBOS-medlemmene med ordningene Bostart og Deleie. I andre deler av landet med lavere boligpriser, vil defle gjelde for rundt halvparten av alle nye boreflslagsleiligheter.

Deleie-ordningen tilbys også i OBOS’ svenske virksomhet.

På samme vis har OBOS de siste årene gjort store investeringer i utvikling av områder der man kan tilby boliger til en lavere pris enn ellers, eksempelvis Groruddalen og Rosenholm i Oslo.

Styret vurderer at de nevnte satsninger vil være en målreflet og effektiv måte å hjelpe flere av dem som trenger det mest inn på markedet. Det ovennevnte viser også at OBOS fokuserer sin virksomhet rundt å skaffe bolig for vanlige medlemmer, også de som har problemer med å komme seg inn på boligmarkedet.

Styrets innstilling til vedtak:

Styret innstiller på at forslaget ikke tas til følge.

955

956

957

958

959

960

961

962

963

964

965

966

967

968

969

970

971

972

973

974

975

976

977

978

979

980

981

982

983

984

985

986

987

988

989

990

991

992

993

994

995

996

997

998

999

1000

1001

1002

1003

1004

1005

1006

1007

13. Forslag fra Xxxx Xxxxxxx

Forslaget:

Dele ut medlemmenes penger ut til medlemmene, og avvikle OBOS.

Forslagsstillers begrunnelse:

OBOS har utspilt sin samfunnsrolle og vært til god hjelp for mange. Nå har det dog kommet dit hen at OBOS er mer ødeleggende enn givende for samfunnet. Begrunnelsen bak defle er:

- Det er ingen formelle “eiere” som stiller avkastningskrav på investert beløp. Hva ledelse gjør og mener om defle er irrelevant da “herreløse” penger ikke teller.

- På grunn av lovverket rundt OBOS som selskapsform, så kan man føre regnskap annerledes enn konkur- rerende aktører eid av investorer. Defle privilegiet gjør at OBOS kan pushe sine “marginer” langt mer enn andre konkurrerende aktører, som igjen gjør at OBOS presser opp tomtepriser på et hvert prosjekt de er innblandet i. Denne “ekstraregningen” tar forbruker ved at OBOS tilbyr “markedspris” på boligene sine. Se f.eks. prosjektet ved Colosseum. Eller hele Fornebu.

Forslaget krever to tredels flertall for vedtak.

Styrets merknader til forslaget:

Styret er ikke enig i forslagsstillers premiss om at OBOS “har utspilt sin samfunnsrolle”. Det vises i denne anledning til de redegjørelser som ellers er gifl om OBOS’ store medlemsvekst, rekordstore boligproduk- sjon og den storstilte satsingen på nye boligkjøpsmodeller som senker terskelen for inntreden i boligmar- kedet for store grupper.

Det er videre styrets oppfatning at forslagsstiller legger feil premisser til grunn når han sammenligner OBOS som boligbyggelag og samvirkeforetak med kapitalselskaper. Medlemmene (andelseierne) har ikke blifl medlemmer for å investere sin kapital, men for å få dekket sine boligrelaterte behov.

Medlemmene (andelseierne) har følgelig ikke noe krav på boligbyggelagets formuesmasse, og det finnes ingen lovlig måte å overføre denne til medlemmene (andelseierne) på. Kapital som bygges opp gjennom OBOS’ virksomhet skal forbli i laget og bidra til å realisere våre lov- og vedtektsfestede formål.

Defle er et bevisst valg fra lovgiver når boligbyggelags- og samvirkelovgivningen for øvrig ble gifl. Lagets formuesmasse skal bli i boligbyggelaget og brukes til å fremme lagets formål, som er å dekke medlemme- nes (andelseiernes) boligbehov.

Styrets innstilling til vedtak:

Styret innstiller på at forslaget ikke tas til følge.

14. Forslag fra Xxxx Xxxxxxx Xxxxxxxx

Forslaget:

OBOS ser seriøst på våre nye “stilige” Obosblader, og vurderer om denne nye “layouten” er et nødvendig forbruk.

Forslagsstillers begrunnelse:

Obos-bladet er blifl en miljø- versting.

Det snakkes så mye om bærekraft, miljøvennlighet og jordas ressurser.

Obosbladet har det siste året (?) blifl kjempe-tykt. Er det noen fremadstormende stylister som har fåfl ideen om at bladet skal være SÅ lekkert ?

Det har blifl massevis av helsides bilder. Ta f eks blad nr 1 feb.2022

1008

1009

1010

1011

1012

1013

1014

1015

1016

1017

1018

1019

1020

1021

1022

1023

1024

1025

1026

1027

1028

1029

1030

1031

1032

1033

1034

1035

1036

1037

1038

1039

1040

1041

1042

1043

1044

1045

1046

1047

1048

1049

1050

1051

1052

1053

1054

1055

1056

1057

1058

1059

1060

Jeg teller 24 helsides bilder !!

Defle er mye unødvendig papirbruk og farger til trykking ! Tenk hvor mange tonn papir som går til spille !

Defle er ikke hva vår tide og jorda trenger !

Styrets merknader til forslaget:

Styret i OBOS ser med stolthet på at OBOS-bladet innehar fjerdeplassen over Norges mest leste ma- gasiner og førsteplassen i Oslo og omegn. OBOS-bladet anses som et svært nyflig medium for å holde medlemmene oppdatert på det som skjer i OBOS, eksisterende medlemsfordeler, nye boligprosjekter og annet som angår medlemmene våre. Totalopplaget og antall sider i OBOS-bladet har naturlig nok økt i takt med medlemsmassen. OBOS bygger også mer enn noen gang, og bladets mest populære innhold er neflopp bolig- og medlemssidene. I dag er opplaget på rundt 405.000.

Styret er ikke enig i alle forslagstillers påstander knyflet til OBOS-bladet og finner derfor grunn til å presisere enkelte forhold: Antall sider i OBOS-bladet har vært stabilt på 116 sider siden 2014, med noen få unntak. Papiret som benyfles er både Svanemerket og PEFC-merket. PEFC-merket er en internasjonal standard, som gjør at markedet kan være trygge på at papiret kommer fra bærekraftig skogbruk. OBOS har fåfl forsikringer fra vår leverandør om at tømmeret som brukes, kommer fra europeiske skoger som ikke avskoges, men hvor ny skog vokser opp. Produksjonen av bladet lever følgelig opp til de strengest miljø- og klimakrav som stilles for nordisk miljø-merking. Papiret blir resirkulert og kan gjenbrukes opp til 25 ganger.

Bladets design gjøres på bakgrunn av profesjonelle prinsipper for markedskommunikasjon. Layout og bildebruk er viktige virkemidliger for å kunne nå ut med viktige budskap på troverdig vis og OBOS-bladet har nylig vunnet bransjekåring for sin redaksjonelle design. I en fersk leserundersøkelse for OBOS-bladet (mars 2022, Netigate) svarer også 73 prosent av leserne at de liker bladets design og layout. 60 prosent oppgir at design og layout gjør at det er motiverende å lese bladet.

OBOS jobber aktivt med å informere medlemmene om hva de må gjøre dersom de ikke ønsker å få tilsendt OBOS-bladet i papirformat. Defle for å unngå at medlemmer kaster bladet uten å lese, eller at husstanden moflar flere blader enn de trenger.

Siden høsten 2021 har OBOS-bladet hafl som mål å digitalisere minimum 30 prosent av OBOS-bladets innhold i fortrinnsvis OBOS’ egne digitale kanaler. Det betyr at den mest relevante informasjonen og inspirasjonen fra bladet også er tilgjengelig digitalt.

Styret anerkjenner likevel at OBOS-bladet har et visst miljø-avtrykk. Styret vil derfor anbefale at adminis- trasjonen vurderer muligheter for å måle eksempelvis karbon-fotavtrykket til bladet, og eventuelt kjøpe kompenserende CO2-kvoter for å gjøre OBOS-bladet CO2-nøytralt.

Styrets innstilling til vedtak:

Styret innstiller på at forslaget ikke tas til følge.

15. Forslag fra Terje. X. Xxxxxxxx

Forslaget:

Avvikle forkjøpsreflen

1061

1062

1063

1064

1065

1066

1067

1068

1069

1070

1071

1072

1073

1074

1075

1076

1077

1078

1079

1080

1081

1082

1083

1084

1085

1086

1087

1088

1089

1090

1091

1092

1093

1094

1095

1096

1097

1098

1099

1100

1101

1102

1103

1104

1105

1106

1107

1108

1109

1110

1111

1112

1113

Forslagsstillers begrunnelse:

Forkjøpsreflen ble innført i en helt annen historisk kontekst enn den vi har i dag. I dag er bolig en multi-mil- lioninvestering. Fast bopæl er blant menneskers basisbehov. Å vente på avklaring på en slik stor og viktig investering er blifl en altfor stor psykisk belastning for de det gjelder.

Styrets merknader til forslaget:

Boligtilbudet og forkjøpsreflen til boliger er de viktigste medlemsfordelene. Medlemmene benyflet forkjøpsreflen i ca. 30 prosent av salgene av leiligheter i OBOS-tilknyflede boreflslag i 2021. Defle viser at forkjøpsreflen er relevant også i dagens boligmarked. Samtidig betyr defle at i 70 prosent av salgene ble boligene solgt til det medlemmet som hadde det høyeste budet i utgangspunktet.

Kjøpsprosessen kan nok i noen tilfelle være en belastning for de involverte. Samtidig gir forkjøpsreflen OBOS-medlemmene en viktig fordel, herunder den fordelen at en rekke medlemmer slipper å delta i budrunder enten det gjelder kjøp av ny eller brukt bolig.

Styret anser det for det første uaktuelt å avvikle forkjøpsreflen for nye boliger.

Når det gjelder brukte boliger, så framgår forkjøpsreflen av boreflslagenes vedtekter. Slike vedtekter kan ikke oppheves uten samtykke fra OBOS. Styret er ikke kjent med at det er boreflslag som har ytret ønske om å oppheve forkjøpsreflen. Og dersom boreflslagene skulle fremsefle slike forslag overfor OBOS, vil styret generelt anse det lite aktuelt å skulle samtykke til at boreflslagene kan oppheve forkjøpsreflen for OBOS- medlemmene

Styrets innstilling til vedtak:

Styret innstiller på at forslaget ikke tas til følge.

16. Forslag fra Xxxxx Xxxxxx

Forslaget:

Medlemmer av OBOS som har brukt sin ansiennitet til å kjøpe en leilighet, bør miste den og starte på null.

Forslagsstillers begrunnelse:

Jeg synes nåværende ordning er ureflferdig.

Styrets merknader til forslaget:

Ved bruk av medlemsansienniteten til å kjøpe brukt bolig, fratas medlemmet muligheten til å benyfle ansienniteten til å kjøpe bolig i 12 måneder fra kjøpekontrakt signeres. Gjelder det kjøp av ny bolig, er det først 12 måneder efler overtakelse av boligen at medlemmet på nyfl kan bruke medlemsansienniteten. Defle følger av Medlemsvilkårene punkt 7.4.

Mange medlemmer vil i løpet av sifl liv kjøpe bolig mer enn én gang. Årsakene til det er mange. Det kan skyldes økonomi, flyfling, familieforøkelse, samlivsbrudd osv. Mange medlemmer har derfor boligbehov som tilsier at medlemskapet og ansienniteten bør kunne benyfles til boligkjøp ikke bare én gang pr medlem. Dessuten plikter den som bruker ansienniteten til å kjøpe en ny bolig, å legge ut sin «gamle» bolig for salg, og slik at medlemmene kan benyfle sin medlemsansiennitet til å kjøpe denne boligen.

Alt i alt er det styrets oppfatning at medlemsreglene på defle punkt balanserer de ulike hensynene på en god måte.

Styrets innstilling til vedtak:

Styret innstiller på at forslaget ikke tas til følge.

1114

1115

1116

1117

1118

1119

1120

1121

1122

1123

1124

1125

1126

1127

1128

1129

1130

1131

1132

1133

1134

1135

1136

1137

1138

1139

1140

1141

1142

1143

1144

1145

1146

1147

1148

1149

1150

1151

1152

1153

1154

1155

1156

1157

1158

1159

1160

1161

1162

1163

1164

1165

1166

17. Forslag fra Xxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxxx

Forslaget:

At OBOS medlemmer med forkjøpsrefl på salgsobjekt de er interessert i må være aktive i budrunden gjennom å møte/godkjenne siste bud.

Forslagsstillers begrunnelse:

På salgsobjekter der OBOS medlemmer har forkjøpsrefl virker det enkelt og greit mer ordentlig, ærlig og reflferdig for alle involverte at man som medlem faktiskt må være aktiv i budrunden på den måten at man møter/godkjenner det siste budet. Dels for at salg-/kjøpsprosessen alltid bør gå like raskt som salgsobjekter uten forkjøpsrefl men også for at siste budgiver bør ha refl til å bli varslet og dermed gir dem muligheten til å høye budet sifl.

Styrets merknader til forslaget:

Forkjøpsreflen er kanskje den viktigste medlemsfordelen for mange av medlemmene. Et kjennetegn ved forkjøpsreflen er at medlemmet som har best forkjøpsrefl ikke trenger å være aktiv i budrunden. Denne fordelen knyflet til OBOS-medlemskapet er det derfor efler styrets oppfatning viktig å beholde.

Styrets innstilling til vedtak:

Styret innstiller på at forslaget ikke tas til følge

18. Forslag fra Xxxxxxx xx Xxxxx

Forslaget:

Forslag til vedtak, generalforsamlingen i OBOS: OBOS skal slufle å bygge stygge legoklosser.

OBOS skal ansefle Xxxxx Xxxxxxxx, Administrator for Arkitekturopprøret Norge, i en deltidsstilling som Direktør for arkitektur. Xxxxx Xxxxxxxx skal godkjenne ALLE nye byggeprosjekter efler hans egenvalgte kriterier, som for eksempel kan være:

- Er bygget / prosjektet pent / vakkert?

- Er bygget / prosjektet menneskevennlig?

- Passer bygget / prosjektet inn i omgivelsene?

Forslagsstillers begrunnelse:

(Ikke begrunnet, red. anm.)

Styrets merknader til forslaget:

Xxxxxx deler ikke forslagsstillers oppfatning om at OBOS bygger “stygge legoklosser”. Når det gjelder forslaget om å ansefle en konkret person i OBOS, er defle et forslag som efler styrets oppfatning ikke kan behandles i generalforsamlingen. Anseflelser tilhører daglig leders myndighetsområde.

Styrets innstilling til vedtak:

Styret innstiller på at forslaget ikke tas til følge.

19. Forslag fra Xxxx Xxxx

Forslaget:

OBOS skal hvert år, særlig i Oslo, sefle av noen områder eller prosjekter til utbygging med tradisjonell samtidsarkitektur.

Forslagsstillers begrunnelse:

OBOS, som en stor aktør, bør bidra mer til variasjon i arkitektoniske uflrykk.

1167

1168

1169

1170

1171

1172

1173

1174

1175

1176

1177

1178

1179

1180

1181

1182

1183

1184

1185

1186

1187

1188

1189

1190

1191

1192

1193

1194

1195

1196

1197

1198

1199

1200

1201

1202

1203

1204

1205

1206

1207

1208

1209

1210

1211

1212

1213

1214

1215

1216

1217

1218

1219

Styrets merknader til forslaget:

Ved utformingen av nye boligprosjekter er det en lang rekke hensyn som må tas. Blant annet må arkitek- turen gjerne ta hensyn til omkringliggende bebyggelse, og ta med seg elementer fra denne. Planmyndig- hetene i kommunene legger også klare føringer for byggelinjer, høyder, utforming, farger, materialvalg osv. Styret finner det derfor vanskelig å anbefale at det skal sefles av spesielle områder eller prosjekter til utbygging av en spesiell type arkitektur. Det er også noe uklart for styret hva som ligger i begrepet tradi- sjonell samtidsarkitektur. Tradisjonell arkitektur vil nok typisk innebære noe annet enn samtidsarkitektur.

Styrets oppfatning er at forslagsstillers ønske om variasjon i arkitektoniske uflrykk i stor grad ivaretas ved at OBOS benyfler mange forskjellige arkitektkontorer i boligprosjektene. OBOS har også flere boligpro- sjekter under planlegging som henter inspirasjon fra en mer tradisjonell arkitektur.

Styrets innstilling til vedtak:

Styret innstiller på at forslaget ikke tas til følge.

20. Forslag fra Xxxxxxx Xxxxxx

Forslaget:

Solcellepanel monteres på alle tilgjengelige tak/fasader på nybygg og eksisterende bygg. Forutsafl ENOVA-støfle og ingen statlige avgifter. Generert kraft anvendes fortrinnsvis til å redusere fellesutgifter i boliglaget, derefler billading og salg.

Forslagsstillers begrunnelse:

Miljøhensyn og økonomi

Styrets merknader til forslaget:

OBOS vurderer bruk av solceller i nye prosjekter som er under utvikling i dag. OBOS har selv over 7500 m2 solceller på de næringsbyggene vi eier.

OBOS Prosjekt tilbyr videre rådgivning i boreflslag og sameier som ønsker solceller og jobber overordnet sammen med NBBL for å få bedre insentiver for boligselskap som ønsker solceller.

En etablering av solcellepanel på tilgjengelige tak/fasader på nybygg og eksisterende bygg forutsefler kompliserte økonomiske- og funksjonsmessige analyser, der lønnsomhet vil avhenge både av tilgjengelige støfleordninger og byggenes/fasadenes eksponering mot sol. Det er ikke mulig å forutsefle ENOVA-støfle og det ikke skal betales statlige avgifter. Forslaget bygger dermed på forutsetninger som ikke er mulig å imøtekomme. Styret kan på defle grunnlag heller ikke tilråde defle forslaget, selv om styret for øvrig er positive til økt bruk av solcelle-paneler på bygninger der defle er regningssvarende.

Styrets innstilling til vedtak:

Styret innstiller på at forslaget ikke tas til følge.

21. Forslag fra Xxxxxx Xxxxxx Forslaget:

Det åpnes for at en medlemsandel kan overføres til andre enn nærmeste familie.

Forslagsstillers begrunnelse:

Har tafl opp denne saken tidligere med OBOS kundeservice. OBOS bør ta inn over seg at dagens familie- strukturer er mer sammensafle enn de snevre og utdaterte kriteriene for overføring av medlemsandel som OBOS opererer med. Her følger et utdrag fra et tidligere svar fra OBOS (18.08.2021): “Helt enig at familiestrukturene endrer seg og da må lover og bestemmelser også henge med eflerhvert.”

1220

1221

1222

1223

1224

1225

1226

1227

1228

1229

1230

1231

1232

1233

1234

1235

1236

1237

1238

1239

1240

1241

1242

1243

1244

1245

1246

1247

1248

1249

1250

1251

1252

1253

1254

1255

1256

1257

1258

1259

1260

1261

1262

1263

1264

1265

1266

1267

1268

1269

1270

1271

1272

Styrets merknader til forslaget:

Det vises til styrets innstilling til sak nr. 6 fra Randi Guflormsen Nærby. OBOS har som der nevnt ønsket å holde fast ved hovedregelen om at medlemskapet er personlig. Derfor har reflen til å overføre medlemskapet blifl begrenset til de tilfeller som følger direkte av loven. Xxxxxx finner det ikke ønskelig å utvide reflen til å overføre medlemskapet.

Styrets innstilling til vedtak:

Styret innstiller på at forslaget ikke tas til følge.

22. Forslag fra Xxxx Xxxx

Forslaget:

Jeg foreslår at oppspart ansiennitet kan overføres til flere familiemedlemmer, ikke kun til efl medlem.

Forslagsstillers begrunnelse:

Ordningen med å overføre ansiennitet er fin. Den kan bli enda bedre hvis det blir mulig å tilgodese flere nære slektninger i tilfeller hvor verdiene det er mulig å arve ikke utgjør stort. Et eksempel er at for barnløse single som ønsker å tilgodese nieser og nevøer mens tanten selv er i live og noe salg av eiendommer ikke lar seg gjøre, ville det være fint å kunne hjelpe flere av tantebarna, ikke bare efl av dem. I mifl eksempel er det ikke andre verdier jeg kan utjevne forskjellsbehandlingen med. Andre boreflslag har denne muligheten og jeg håper OBOS også kan få den muligheten.

Dere står frifl til å omformulere det private eksemplet jeg bruker for å argumentere for forslaget i tilfelle det blir for privat.

Styrets merknader til forslaget:

Styret har i utgangspunktet forståelse for forslaget og begrunnelsen som forslagsstiller gir. Samtidig er det flere forhold knyflet til en slik ordning som gjør at styret innstiller på at forslaget ikke vedtas.

For det første er det usikkert om det er lovlig å gjennomføre forslaget. Medlemskapet i OBOS gir refligheter av flere kategorier. Den ene kategorien er de organisatoriske reflighetene, herunder refl til å fremme forslag på generalforsamling osv. En annen kategori er de økonomiske reflighetene. Eflersom medlemsansienniteten gir et fortrinn ved kjøp av bolig, er det naturlig å anse opparbeidet medlemsansiennitet som en økonomisk reflighet. Lov om boligbyggelag inneholder ikke bestemmelser som eksplisifl verken åpner for, eller forbyr, å splifle de økonomiske reflighetene og eierskapet til andelen. Defle til forskjell fra aksjeloven som i for eksem- pel § 8-3 annet ledd tillater at reflen til utbyfle skilles fra eierreflen til aksjen, men ikke for en lenger periode enn 2 år.

Forslagsstillers forslag vil innebære at medlemsansienniteten med varig virkning skilles fra eierskapet til andelen, og knyfles til en annen andel i OBOS. Styret er kjent med at minst efl boligbyggelag allerede har innført en ordning av denne type. Styret finner likevel at det er såpass stor usikkerhet om en slik ordning er forenlig med loven, at defle bør avklares nærmere før det er aktuelt å innføre en slik ordning.

Dernest er det også viktig at en eventuell refl til å splifle medlemsansiennitet og eierskap til andelen utformes slik at ordningen virker reflferdig for medlemmene, jf. at medlemsansiennitet ofte kan avgjøre hvem som får kjøpt en bolig som flere ønsker å kjøpe. Spørsmål som må vurderes er blant annet om et medlem kan mofla ansiennitet fra mer enn efl familiemedlem, om ansienniteten kan tilbakeføres og/eller videreføres et ubegren- set antall ganger, om det bør gjelde særlige regler for medlemskap som er knyflet til en bolig i et tilknyflet lag mm. Dersom medlemsansiennitet frifl skal kunne overføres innen den nærmeste familie, kan vi heller ikke utelukke en utvikling der medlemsansiennitet kjøpes og selges innen familiegruppen.

Hovedregelen er at medlemskapet i OBOS er personlig, og OBOS har ønsket å begrense reflen til å overføre medlemskapet så langt lov om boligbyggelag tillater. En ordning som gir refl til å overføre medlemsansien-

1273

1274

1275

1276

1277

1278

1279

1280

1281

1282

1283

1284

1285

1286

1287

1288

1289

1290

1291

1292

1293

1294

1295

1296

1297

1298

1299

1300

1301

1302

1303

1304

1305

1306

1307

1308

1309

1310

1311

1312

1313

1314

1315

1316

1317

1318

1319

1320

1321

1322

1323

1324

1325

nitet vil reelt sefl utgjøre et brudd med defle eflersom hensikten med å overføre et medlemskap vanligvis består i å overføre medlemsansienniteten. På bakgrunn av defle, samt usikkerheten om lovligheten, innstiller styret på at forslaget ikke vedtas.

Styrets innstilling til vedtak:

Styret innstiller på at forslaget ikke tas til følge.

23. Forslag fra Xxxxxx Xxxxxxxxx

Forslaget:

OBOS foretar en grundig gjennomgang av rutinene til OBOS Prosjekt AS når det gjelder rådgivningen konsu- lentene der gir angående hvorvidt prosjekter skal gjennomføres eller ikke i boreflslag og sameier. Økonomisk lønnsomhet bør efler min oppfatning utgjøre et avgjørende kriterium for å kunne anbefale gjennomføringen av et prosjekt.

Ved å sammenligne den årlige summen av reparasjonskostnadene historisk med den årlige summen av anslåfle renter og avdrag som vil følge lån som finansierer et prosjekt, vil man få en god forståelse av lønn- somheten i et prosjekt.

Forslagsstillers begrunnelse:

Det bør legges spesiell vekt på at det ikke gis råd om å gjennomføre svært kostbare totalrehabiliteringer, som langt overstiger kostnadene med i stedet å fortsefle med å reparere et fåtall eller et begrenset antall (små) skader, som kan gjennomføres til langt lavere kostnader. Slike altfor tidlige totalrehabiliteringer er som regel både ulønnsomme, unødvendige og i strid med intensjonen bak både § 5-12 og § 5-17 i boreflslagsloven.

Både et boreflslags og et sameies forsikring dekker normalt eventuelle større skader hvis disse oppstår.

I tillegg til eventuelle tekniske undersøkelser bør OBOS Prosjekt også legge stor vekt på å gi råd om at det hvert år blir gjennomført en kartlegging av skadeforekomsten (en gjennomgang av fakturaer vedrørende reparasjoner av skader). Defle gjøres for å kunne fastslå om det har vært noen vesentlig økning av skadehyp- pighet og reparasjonskostnader i forhold til tidligere år.

Defle er en enkel, men effektiv metode som gir god informasjon om tilstanden på bygningsdeler og om behovet for å gjennomføre et prosjekt er til stede eller ikke, og om eventuelt omfanget av et prosjekt. En slik kartlegging/kontroll bør som nevnt gjøres hvert år. Med saken og forslaget til vedtak ønsker jeg å refle et søkelys mot det som kan være uheldig rådgivning fra OBOS Prosjekt AS om gjennomføring av store og meget kostbare, men unødvendige prosjekter i boreflslag og sameier.

Defle har jeg erfart i boreflslaget jeg selv er andelseier i. Prosjekter der OBOS Prosjekt ble valgt til å være prosjektleder, og der lånene for å finansiere prosjektene ble tafl opp i Eika Boligkredifl AS, en finansinstitu- sjon der OBOS tidligere var største deleier. Det er indikasjoner på at slik rådgivning også har funnet sted i andre boreflslag.

I de senere årene har OBOS Prosjekt AS vært aktive i vårt boreflslag med diverse prosjekter, blant annet som prosjektleder både i forbindelse med utskifting av alle bad, av alle vann- og avløpsrør og ved en såkalt rehabilitering av alle balkongene. Xxxxx har vært prosjekter som ble anbefalt gjennomført i henhold til en vedlikeholdsplan som OBOS Prosjekt fremla efler at de fikk innpass i boreflslaget. Andelseierne har imidler- tid kun fåfl kjennskap til enkelte deler av innholdet i denne planen.

I november 2021 sendte jeg en varseltekst i to deler både til styret i OBOS ved styreleder Xxxx Xxxxxxxx og til konsernsjef Xxxxxx Xxxxxxxx Xxxxx vedrørende disse forholdene.

Det viktigste forholdet i denne teksten dreier seg om en meget ulønnsom og meget unødvendig skroting av alle vann- og avløpsrørene og alle badene i vårt boreflslag. Prosjektet var et resultat av tapsbringende

1326

1327

1328

1329

1330

1331

1332

1333

1334

1335

1336

1337

1338

1339

1340

1341

1342

1343

1344

1345

1346

1347

1348

1349

1350

1351

1352

1353

1354

1355

1356

1357

1358

1359

1360

1361

1362

1363

1364

1365

1366

1367

1368

1369

1370

1371

1372

1373

1374

1375

1376

1377

1378

og utilbørlig rådgivning fra OBOS Prosjekt der de som profesjonell aktør tilsynelatende har safl sine egne interesser foran interessene til en ikke-profesjonell kunde i strid med god forretningsskikk. Sammen med andre prosjekter har defle i løpet av få år ført til en meget kraftig gjeldsoppbygging og en tilsvarende stor økning av felleskostnadene i boreflslaget.

I teksten til ledelsen i OBOS fulgte også der en oppfordring om å eflergå/kontrollere deler av virksomheten til OBOS Prosjekt, med spesiell vekt på rådgivningen vedrørende en påståfl nødvendighet av å gjennomføre totalrehabiliteringer i stedet for å fortsefle med å reparere enkeltskader til langt lavere kostnader.

Det er store forskjeller på kvalitet og levetid på vann- og avløpsrør. I et stort oppslag på forsiden av Aften- posten 19. juni 2019 stod følgende: «Vi drikker vann i rør fra da kongen var svensk». I artikkelen står det for eksempel: «60 kilometer av vannledninger i Oslo sentrum ble lagt mellom 1860 og frem til 1890-årene».

Videre stod det: «Paradoksalt nok er de eldste vannrørene et lite problem». Og videre: «Vi har mye større trøbbel med rør som er lagt like efler krigen».

Å være tilnærmet blindt fiksert på en mer eller mindre tilfeldig valgt «forventet levealder» på rørene for å avgjøre behovet for utskifting, bærer ofte galt av sted. Det gjelder også rør i boligblokker.

Det er i utgangspunktet andelseiernes plikt å vedlikeholde de indre flatene i en leilighet. Det gjelder også på badet.

«Metoden» til OBOS Prosjekt ser ut til å være at de lanserer en vedlikeholdsplan når de får innpass i et boreflslag. Derefler blir ofte store og små prosjekter anbefalt/foreslåfl gjennomført i løpet av relativt kort tid.

Andre virkemidler ser ut til å være bruk av eksterne styreledere, møteledere, konsulenter fra OBOS Prosjekt eller andre nærstående aktører til OBOS som synes å sirkulere rundt i boreflslag og på generalforsamlinger der OBOS Prosjekt er aktive. De fleste andelseiere har liten eller ingen faglige kunnskaper om prosjekter som blir foreslåfl gjennomført på en generalforsamling. De blir lefl offer for fagfolkenes tekniske språkbruk.

Eksempelvis var det samme styreleder i tre store boreflslag der vann- og avløpsrørene og badene ble skiftet ut omtrent samtidig. I to av boreflslagene, inklusive eget boreflslag, var OBOS Prosjekt prosjektleder og entreprenøren var den samme. Også i det tredje boreflslaget var OBOS Prosjekt aktive med prosjekter.

Finansiering av prosjektene virker ofte å skje i OBOS-banken eller i Eika Boligkredifl.

Hver del i den nevnte varselteksten til ledelsen i OBOS har et punktvis sammendrag. Nedenfor følger sam- mendraget til den første tekstdelen, men med noen mindre endringer. Defle sammendraget passer også godt som en yflerligere begrunnelse for forslaget til vedtak. Sammendraget dreier seg hovedsakelig om utskiftin- gen av vann- og avløpsrørene og badene i boreflslaget jeg er andelseier i.

Men totalkostnadene for alle gjennomførte prosjekter så langt blir også berørt. (En yflerligere begrunnelse for forslaget)

Et sammendrag av innholdet i del 1

• Regnskapsnoter med grovt uriktige og villedende tallfeil på opptil flere titalls millioner kroner gjennom flere år i regnskapene til vårt boreflslag. Defle gjelder særlig notene for pante- og gjeldsbrevlån.

• Hovedsakelig skjedde defle i de samme årene som da boreflslagets gjeld økte dramatisk fra drøyt 5 millio- ner kroner til en knugende gjeldsbyrde på nærmere 86 millioner kroner.

• En kostnadsbombe anslåfl til rundt 135 millioner kroner ble først forsøkt utplassert i regi av OBOS Prosjekt AS og styret i 2011. Defle fremkom i et stort infoskriv utdelt i april samme år. Det dreide seg både om en utskifting av vann- og avløpsrørene og badene og om en utvidelse av balkongene i Bølerskogen Boreflslag II.

1379

1380

1381

1382

1383

1384

1385

1386

1387

1388

1389

1390

1391

1392

1393

1394

1395

1396

1397

1398

1399

1400

1401

1402

1403

1404

1405

1406

1407

1408

1409

1410

1411

1412

1413

1414

1415

1416

1417

1418

1419

1420

1421

1422

1423

1424

1425

1426

1427

1428

1429

1430

1431

Med en anslåfl rente på 5,1 % den gangen ville samlede renter og avdrag gjennom 30 år summere seg til over en kvart milliard kroner. Intet mindre!

• Efler hvert ble disse prosjektene sammen med enkelte mindre prosjekter gjennomført til en noe lavere kostnad, løselig anslåfl til drøyt 110 millioner kroner. Balkongprosjektet ble også endret og gjennomført til en lavere kostnad enn den opprinnelige (jevnfør del 2). Lånene for å finansiere prosjektene ble tafl opp i Eika Boligkredifl AS, der OBOS på denne tiden var største deleier.

• I tillegg til den kraftige økningen av boreflslagets gjeld, økte også felleskostnadene meget sterkt med rundt 70 % i løpet av få år. Også defle bidro til å dekke prosjektkostnadene.

• En kartlegging basert på enkeltfakturaene for hver skadereparasjon viste at det i løpet av de 4 årene 2009- 2012 og de fire første månedene i 2013 kun var én skade med gjennomrusting på en avløpsdel i en kjeller. Det kostet 6 133 kroner å skifte ut denne delen. I løpet av de samme årene var det kun registrert 4 småskader på stigeledningene (vannrørene) fra kjellergulvene og opp gjennom leilighetene. Det kostet ca. 10 200 kroner i gjennomsnifl å reparere disse skadene.

Det var skrotingen av disse rørene fra kjellergulvene og opp gjennom leilighetene (badene) som tvang frem en skroting også av alle badene, inklusive ca. 100 nyere oppussede bad. Prosjektet ble påbegynt i januar 2014.

I tillegg var det noen få småskader på de øvrige vannrørene i kjellerne og på sirkulasjonsledningene der. Til sammen betalte boreflslaget ca. 60 000 kroner i året i reparasjonsutgifter i gjennomsnifl for de 3 første årene, og enda lifl mindre i 2012, det vil si ca. 45 000 kroner. Et behov for utskifting av alle rørene og badene i boreflslaget på defle grunnlaget var det svært vanskelig å få øye på.

• Like fullt holdt OBOS Prosjekt fast ved anbefalingen om å skrote alle rørene og badene, noe de tidligere hadde anbefalt å gjøre i «nærmeste fremtid» i en rapport til boreflslaget.

• Med en sluflsum på rundt 50 millioner kroner ble utskiftingen av rørene og badene i boreflslaget en del lavere enn først antafl. Like fullt ble defle prosjektet ekstremt ulønnsomt.

Nedbetalingstiden er 30 år på lån som har blifl tafl opp for å finansiere prosjektet. Det blir et gjennomsnifl på 1 666 666 kroner i avdrag hvert år i 30 år.

Boreflslaget betalte i 2016 anslagsvis rundt 900 000 kroner i renter for det aktuelle lånet. Sammen med det årlige gjennomsniflsavdraget betalte andelseierne omtrent 2,5 millioner kroner i renter og avdrag defle året for lånet som finansierte utskiftingen av alle rørene og badene. Defle skjedde selv i en tid da rentenivået var/ er rekordlavt.

Lignende beløp må boreflslaget betale årlig i mange år fremover. Størrelsen på de årlige rentene og avdrage- ne vil selvsagt variere med rentenivået og størrelsen på avdragene. Men ifølge prognosene til Norges Bank vil rentene øke i tiden fremover.

• Sammenlignet med at vi betalte rundt 60 000 kroner per år i reparasjonskostnader i årene før prosjektet ble gjennomført, fremstår prosjektet som totalt forkastelig og unødvendig.

Eventuelle større skader blir dekket av boreflslagets forsikring.

• Således virker defle å være et ekstremt dyrt tapsprosjekt som følge av en form for utilbørlig og tapsbringen- de rådgivning om gjennomføring av et unødvendig prosjekt som har ført til millioninntekter for OBOS Prosjekt og morselskapet.

OBOS Prosjekt var prosjektleder for prosjektet. Samtidig ble lånene for å finansiere prosjektene som nevnt tafl opp i Eika Boligkredifl AS, der OBOS den gangen var største deleier.

Det vil si at OBOS Prosjekt med sin rådgivning har safl sine egne interesser foran kundens interesser og behov. Den nødvendige aktsomhet som en profesjonell part skal vise i sin rådgivning til en ikke-profesjonell part i samsvar med kravene til god forretningsskikk, har det vært lite av i denne pådrivervirksomheten.

1432

1433

1434

1435

1436

1437

1438

1439

1440

1441

1442

1443

1444

1445

1446

1447

1448

1449

1450

1451

1452

1453

1454

1455

1456

1457

1458

1459

1460

1461

1462

1463

1464

1465

1466

1467

1468

1469

1470

1471

1472

1473

1474

1475

1476

1477

1478

1479

1480

1481

1482

1483

• Det er store forskjeller på kvalitet og levetid på vann- og avløpsrør

Ifølge boreflslagsloven § 5-12 er det i utgangspunktet andelseiernes plikt å vedlikeholde indre flater, rør og ledninger i en leilighet, og eventuelt skifte disse. Det gjelder badet likeså meget som stue, kjøkken og soverom.

• I stedet for å anbefale en utskifting av alle vann- og avløpsrørene og badene, burde OBOS Prosjekt ha anbefalt vårt boreflslag om å fortsefle med å reparere et fåtall skader enkeltvis, slik det hadde blifl gjort siden boreflslaget ble ferdigstilt. Men da hadde selskapet tapt prosjektlederinntekter og Xxxx Xxxxxxxxxxxx hadde tapt renteinntekter gjennom mange år.

En samtidig anbefaling om å utarbeide en årlig statistikk over forekomsten av skader for på den måten å kunne skaffe seg en oversikt og en god kontroll over utviklingen av skadeomfanget og reparasjonskostnadene i boreflslaget, hadde også vært på sin plass. En statistikk basert på fakturaene for skadereparasjoner vil gi den beste informasjonen om tilstanden på vann- og avløpsrørene, og om det eventuelt er i ferd med å oppstå et behov for en større utskifting.

• Efler min oppfatning bør OBOS Prosjekt i denne sammenhengen stilles til ansvar for sin grovt villedende og tapsbringende rådgivning.

• Gjennomføringen av unødvendige prosjekter i boreflslag og sameier hever terskelen for å kunne etablere seg i boligmarkedet betydelig ved at felleskostnadene øker kraftig. Det gjør det enda vanskeligere for unge mennesker og andre vanskeligstilte å finne et fotfeste i dagens samfunn.

I sin tid ble OBOS etablert for å styrke den sosiale boligbyggingen. Ved å gjennomføre slike unødvendige prosjekter, bidrar OBOS i stedet til å undergrave og svekke den sosiale boligpolitikken.

På denne måten svikter også OBOS i den sosiale boligbyggingen.

• Enkelte av erfaringene høstet i vårt boreflslag bør efler min oppfatning også være interessante for offentlig- heten.

Styrets merknader til forslaget:

Styret tar til eflerretning at forslagsstiller er uenig i de vedlikeholdsprosjekter hans boreflslag har gjennom- ført. Xxxxxx legger imidlertid til grunn at disse er behandlet av boreflslagets egne styrende organer, og at alt som er gjennomført er forankret i vedtak her.

Xxxxxx er videre kjent med at forslagsstiller i sin tid forsøkte å gå reflens vei for å få stanset boreflslagets rør- og våtromsprosjekt, men at han tapte sin sak i alle reflsinstanser, jf. bl.a. Borgarting lagmannsrefls kjennelse av 15. Januar 2014 (LB-2014-3973), anke til Høyesterefl ble forkastet.

Styret påpeker at beslutningen om et boreflslag skal igangsefle et vedlikeholdsprosjekt helt og holdent er en sak for boreflslagets styre og generalforsamling. Defle gjelder både når prosjekter skal gjennomføres, hvilke metoder som skal anvendes og hvilket nivå det skal vedlikeholdes til.

OBOS Prosjekt AS er kun en rådgiver for styrene i denne anledning, hvilke råd som eventuelt skal gis må bero på et faglig skjønn og en konkret vurdering i hvert enkelt tilfelle.

Styret finner det helt uhensiktsmessig at generalforsamlingen skal gi noen form for føringer for denne typen rådgiving.

Styrets innstilling til vedtak:

Styret innstiller på at forslaget ikke tas til følge.

1484

1485

1486

1487

1488

1489

1490

1491

1492

1493

1494

1495

1496

1497

1498

1499

1500

1501

1502

1503

1504

1505

1506

1507

1508

1509

1510

1511

1512

1513

1514

1515

1516

1517

1518

1519

1520

1521

1522

1523

1524

1525

1526

1527

1528

1529

1530

1531

1532

1533

1534

1535

1536

24. Forslag fra Xxxxxxx Xxxxxxxx

Forslaget:

Det opprefles en Klage nemnd /Ombudsordning for andelshavere i boreflslagene

Forslagsstillers begrunnelse:

Forslagsstiller har i brev av 1. april begrunnet forslaget. Brevet er vedlagt innkallingen til generalforsamlingen. Hovedinnholdet i forslagstillers begrunnelse er som følger:

• Enkelte andelseiere i boreflslag får problemer som styret ikke tar på alvor og avviser, og slik at det oppstår konflikt mellom andelseier og styret.

• Som følge av konfliktene som oppstår, kan andelseiere påføres store problemer som ikke lar seg løse ved behandling i boreflslagets generalforsamling

• Boreflslagets styre rår over langt større ressurser enn den enkelte andelseier, og andelseier kan bli “over- kjørt”

Forslagsstiller tar til orde for at det etableres en nemnd/ombudsordning som er felles for boreflslagene og som kan ivareta enkeltmenneskets behov.

Styrets merknader til forslaget:

Boreflslagene er selvstendige reflssubjekter. Det er fastsafl i lov om boreflslag at det i boreflslagene gjelder medlemsdemokrati ved at generalforsamlingen er øverste myndighet, der alle andelseiere har én stemme hver. Dersom det er misnøye blant andelseierne med styret i et boreflslag, kan et flertall av andelseierne velge nyfl styre. Andelseiere som har noe å utsefle på styret i boreflslaget, må derfor søke å oppnå flertall for å velge nye styremedlemmer.

I konfliktsituasjoner mellom en andelseier og styret, er det mulig å bringe saken inn for konfliktrådet. Det er gratis å møte til mekling i konfliktrådet. Konflikter kan i stor grad også bringes inn for forliksrådet.

Styret kan på bakgrunn av defle ikke se at det skulle være et stort behov for å etablere en ny ordning for konfliktløsning utelukkende for konflikter mellom andelseiere og styret i boreflslaget. I tillegg kommer at etablering av en nemnd/ombudsordning også ville reist en rekke spørsmål, herunder om dekning av kostna- der til å oppreflholde virksomheten, hvilken kompetanse en slik nemnd skulle ha osv.

På bakgrunn av defle er styrets innstilling at forslaget ikke vedtas.

Styrets innstilling til vedtak:

Styret innstiller på at forslaget ikke tas til følge.

25. Forslag fra Xxxx Xxxx

Forslaget:

At Obos pålegger alle boreflslag som kommer inne under OBOS sin administrasjon, å installerer vannmålere i alle leilighetene.

Forslagsstillers begrunnelse:

Har man en vannmåler sparer man vannforbruk. Det er klimavennlig og et viktig steg til å nå klimamålene

Styrets merknader til forslaget:

OBOS har ikke myndighet til å pålegge boreflslag å installere vannmålere i alle leiligheter. Det vil efler styrets skjønn være verken heldig eller saklig at OBOS stiller som et vilkår for administrasjon at boreflslaget først installerer vannmålere. Et slikt vilkår kan trolig anses som et urimelig forretningsvilkår som griper inn i det

1537

1538

1539

1540

1541

1542

1543

1544

1545

1546

1547

1548

1549

1550

1551

1552

1553

1554

1555

1556

1557

1558

1559

1560

1561

1562

1563

1564

1565

1566

1567

1568

1569

1570

1571

1572

1573

1574

1575

1576

1577

1578

1579

1580

1581

1582

1583

1584

1585

1586

1587

1588

1589

enkelte boreflslags interne drift. Et slikt vilkår vil sannsynligvis også føre til større problemer for OBOS Eiendomsforvaltnings håndtering av egen kundemasse. I yflerste fall frykter styret at et slikt vilkår dessuten kan eksponere OBOS for et mulig erstatningsansvar eller myndighetsoppfølging.

Xxxxxx vil derfor fraråde at generalforsamlingen følger defle forslaget. Xxxxxx mener at OBOS arbeid for å minske boligselskapenes miljøavtrykk, er bedre egnet gjennom blant annet rådgivning, samt støfle- og intensivordninger, herunder OBOS støfleordninger som xxxxxx.xx nærmere omtalt i styrets innstilling til forslag nr. 52 fra Xxxxx Xxxxxxxx samt OBOS Årsrapport på side 22-24

Pålegg om installering av vannmålere i boreflslagsleiligheter, vil, efler styrets syn, være en lovgiveroppga- ve som påhviler lovgiver i Norge, dvs. Stortinget.

Styrets innstilling til vedtak:

Styret innstiller på at forslaget ikke tas til følge.

26. Forslag fra Xxxxxxx Xxxxxx

Forslaget:

For å øke medlemmenes innflytelse blir OBOS-bladet blir fra 1.01.23 medlemmenes blad. Det ansefles en redaktør som følger normene for en fri og uavhengig presse. OBOS-bladet melder seg inn i Fagpressen og følger redaktørplakaten.

Forslagsstillers begrunnelse:

OBOS bladet blir lest av mange. Bladet er i dag preget av mye reklame for OBOS,, tjenester, nye boliger og informasjon fra ledelsen. Det er viktig for alle demokratier å ha en uavhengig presse. Det vil sefle leserne/ medlemmene i fokus og vil ha et journalistisk blikk på organisasjonen. Defle kan stimulere til engasjement om OBOS og hvordan vi kan bli bedre. Det er sunt at diskusjoner om OBOS skjer i OBOS og ikke bare uten- for. Informasjon fra og dialog med ledelsen vil være nyflig i et slikt blad. Det er i pressesammenheng viktig å kunne skille mellom reklame og redaksjonelt stoff. Reklame og markedsføring av tjenester og boliger kan skje gjennom annonsering eller i andre kanaler.

Styrets merknader til forslaget:

Styret påpeker at forslaget framstår som uklart når forslagsstiller skriver at OBOS-bladet fra 1. januar 2023 skal være “medlemmenes blad”. Det er nærliggende å slufle at forslagsstiller mener at bladets profil i større eller mindre grad skal legges om, men uklart om han mener bladet for framtiden skal finansieres av medlemmene selv direkte.

Styret viser til flertallet i Demokratiutvalgets syn om at redaktørplakaten ikke nødvendigvis vil øke OBOS-bladets kvalitet. Leserundersøkelser viser at leserne av OBOS-bladet er lite opptafl av organisa-

sjonsstoff i bladet. Administrasjonen er i gang med å etablere et digitalt, moderert neflsted for debafl-for- mål. Styret er opptafl av å finne andre kanaler for denne type stoff, som medlemsmøter, medvirkning, xxxx.xx osv. OBOS-bladet har en lang historie og er en sterk merkevare. Som flertallet i Demokratiutval- get bemerker, er bladet en viktig kanal for informasjon om nye boligprosjekter, medlemsfordeler og andre tjenester. Leserundersøkelser gjennom mange år viser også at OBOS-bladet, i tillegg til å ha høye lesertall og høy lesertilfredshet, har en svært høy troverdighet blant medlemmene. Bladets redaksjon har også de siste årene styrket den redaksjonelle profilen på stoff om byutvikling og boligpolitikk. Defle er stoff som et enstemmig demokratiutvalg ønsker at bladet skal ha.

Forslagsstiller ønsker åpenbart å dreie OBOS-bladet i en annen og mer “politisk” retning, men det er ingen ting som tyder på at defle er noen endring som det store flertall av medlemmene ønsker eller eflerlyser. Styret kan ikke se at det å legge OBOS-bladet under redaktørplakaten vil tilføre bladet noen kvaliteter som den brede medlemsmassen faktisk eflerspør.

1590

1591

1592

1593

1594

1595

1596

1597

1598

1599

1600

1601

1602

1603

1604

1605

1606

1607

1608

1609

1610

1611

1612

1613

1614

1615

1616

1617

1618

1619

1620

1621

1622

1623

1624

1625

1626

1627

1628

1629

1630

1631

1632

1633

1634

1635

1636

1637

1638

1639

1640

1641

1642

Styrets innstilling til vedtak:

Forslaget fra Xxxxxxx Xxxxxx tas ikke til følge,

27. Forslag fra Xxxxxxx Xxxxxxxxxx

Forslaget:

Valgkomiteen: Obos valgkomiteen, kan ikke fremme forslag eller nominere noen til verv som selv sifler i valgkomiteen

Forslagsstillers begrunnelse:

Det er uryddig og lite demokratisk at en valgkomite innstiller seg selv til valg.

Styrets merknader til forslaget:

Styret bemerker at dagens vedtekter ikke legger noen føringer på valgkomiteens sammensetning. Gene- ralforsamlingen står frifl til å velge de medlemmer til valgkomiteen som generalforsamlingen selv finner hensiktsmessig.

OBOS har i mange tiår hafl den ordning at medlemmene av valgkomiteen utgår fra representantskapets medlemmer. Defle medfører at valgkomiteens innstilling på tillitsvalgte også vil kunne inkludere valgkomi- teens egne medlemmer.

Man kunne ideelt sefl ha tenkt seg en ordning der valgkomiteen er helt uavhengig av representantskapet, men styret mener defle ikke vil være en ordning som er til gagn for OBOS. OBOS er med sine mer enn 500 000 medlemmer en meget stor organisasjon. Representantskapet har en særlig rolle som bindeledd mellom organisasjonens styre og administrasjon på den ene siden og den brede medlemsmassen på den andre.

Representantskapet forutsefles å stå medlemmene nærmest og være posisjonert for å finne kandidater til tillitsverv. Styret kan vanskelig se at en valgkomite som ikke har noen forankring i representantskapet, vil kunne fylle denne rollen på en god måte.

Styret er ikke enig i forslagsstillers premiss om at det er “uryddig” at valgkomiteens medlemmer kan innstille seg selv til verv, det være seg i valgkomiteen selv eller i representantskapet. Styret viser til at valgkomiteen kun innstiller til vervet, og at det alltid er opp til generalforsamlingen å velge lagets tillitsvalgte.

Dersom man er misfornøyd med valgkomiteens innstilling kan ethvert medlem foreslå motkandidater til valgkomiteens kandidater, og så blir det opp til generalforsamlingen på demokratisk vis å foreta valget.

Xxxxxx mener at en regel som legger føringer på hvem som kan sifle i valgkomiteen blir for rigid.

Styrets innstilling til vedtak:

Forslaget fra Xxxxxxx Xxxxxxxxxx tas ikke til følge.

28. Forslag fra Xxxxxxx Xxxxxxxxxx

Forslaget:

Obos skal ta initiativ ovenfor Stortinget og regjeringen, til at boreflslagsloven vil tafl opp til helhetlig gjennom- gang og revisjon.

Forslagsstillers begrunnelse:

Spesielt med fokus på å styrke medlemmenes reelle påvirkning av de største borefllagene. Det er mange år siden sist loven ble gjennomgåfl i sin helhet, og den er ikke tilpasset lag på størrelse med Obos

1643

1644

1645

1646

1647

1648

1649

1650

1651

1652

1653

1654

1655

1656

1657

1658

1659

1660

1661

1662

1663

1664

1665

1666

1667

1668

1669

1670

1671

1672

1673

1674

1675

1676

1677

1678

1679

1680

1681

1682

1683

1684

1685

1686

1687

1688

1689

1690

1691

1692

1693

1694

1695

Styrets merknader til forslaget:

Xxxxxx bemerker at forslaget er uklart formulert i det forslagsstiller ønsker en revisjon av boreflslagslo- ven. Ut fra sammenhengen antar styret forslagsstiller mener boligbyggelagsloven.

Xxxxxx bemerker videre at begrunnelsen for forslaget er lite utfyllende utover at det gis uflrykk for et ønske om å styrke “medlemmenes reelle påvirkning”.

Endelig peker styret på Demokratiutvalgets utredning. Styret er av den oppfatning at man først bør im- plementere utvalgets forslag før man eventuelt går videre med forslag til endring av boligbyggelagsloven. Styret peker i denne anledning på at lovendringer – for ikke å snakke om en full revisjon av loven – ikke er noe vi har noe herredømme over, og at defle uansefl er en prosess som tar mange år og vil involvere mange aktører utenfor OBOS.

Styret vil imidlertid ta initiativ til at NBBL som er boligbyggelagenes felles interesseorganisasjon kan sefle i gang en prosess for å evaluere boligbyggelagsloven.

Styrets innstilling til vedtak:

Forslaget fra Xxxxxxx Xxxxxxxxxx tas ikke til følge.

29. Forslag fra Xxxx Xxxxxxxx Xxxxxx

Forslaget:

Jeg ønsker med defle å fremme følgende endring i Vedtekter for OBOS BBL: Følgende punkt i §2 Formål strykes:

“Laget kan også drive annen virksomhet til beste for andelseierne.”

Forslagsstillers begrunnelse:

OBOS skal fokusere på å bygge og forvalte boliger på en god og kostnadseffektiv måte for sine vanlige medlemmer (ikke juridiske personer). OBOS skal ikke bygge en blokk som selges til et

utleiefirma. At defle i tillegg har skjedd uten at de vanlige medlemmene har fåfl mulighet til å kjøpe leilighetene til en like god pris er ikke til medlemmenes beste. Formuleringen “til beste for

andelseierne” gir ledelsen for stor mulighet til å tolke på egenhånd hva slags prosjekter og forretningsvirk- somhet OBOS skal engasjere seg i og bruke medlemmenes penger på.

Styrets merknader til forslaget:

Styret bemerker at den aktuelle formuleringen i vedtektene er en gjengivelse av boligbyggelagsloven § 7-4. Defle gir OBOS mulighet til stadig å utvikle tjenestetilbudet sifl til andelseierne i tråd med tiden og utviklingen. OBOS har blant annet et omfaflende fordelsprogram, med gunstige rabaflavtaler på alt fra forsikring og strøm til et bredt kulturtilbud. Av annen virksomhet til beste for medlemmene kan nevnes utvikling av digitale løsninger som «Nabohjelp» og bredbåndstjenester gjennom OBOS Open Net.

Styret bemerker at OBOS’ hovedformål, som er å skaffe andelseierne bolig og å forvalte boliger for an- delseierne, ligger fast. Imidlertid er det også klart at OBOS driver en omfaflende og kompleks virksomhet i et marked og et samfunn som er i stadig utvikling. Det vil følgelig regelmessig være til gagn for OBOS og i samsvar med medlemmenes interesser å engasjere seg i aktiviteter som ligger utenfor hovedformålet.

Så lenge slike aktiviteter er til beste for andelseierne og ikke blir dominerende i forhold til hovedformålet, er det vanskelig å se at OBOS skulle være avskåret fra defle.

Styret er ikke enig i forslagsstillers premiss om at defle er noe man “bruker medlemmenes penger på”, tvert imot er det i langt de fleste tilfeller snakk om aktiviteter som OBOS har tjent penger på og som har gåfl til å støfle opp under hovedformålet. I andre tilfeller har det dreid seg om tiltak som OBOS kanskje ikke har hafl den store avkastningen av, men som medlemmene har tjent på, slik som for eksempel vår

1696

1697

1698

1699

1700

1701

1702

1703

1704

1705

1706

1707

1708

1709

1710

1711

1712

1713

1714

1715

1716

1717

1718

1719

1720

1721

1722

1723

1724

1725

1726

1727

1728

1729

1730

1731

1732

1733

1734

1735

1736

1737

1738

1739

1740

1741

1742

1743

1744

1745

1746

1747

1748

etablering av OBOS’ Skadeforsikring som i sin tid bidro til vesentlig reduserte forsikringspremier for våre forvaltede boligselskaper eller Nabohjelp som bidrar til at det blir leflere å søke kontakt og hjelp i nabolagene.

Xxxxxx advarer mot å la engasjementet i forbindelse med én enkelt sak frata OBOS nødvendig fleksibilitet i arbeidet med å utvikle nye medlemstilbud eller å engasjere seg i annen virksomhet til organisasjonens beste.

Forslaget krever to tredels flertall for vedtak.

Styrets innstilling til vedtak:

Forslaget fra Xxxx Xxxxxxxx Xxxxxx tas ikke til følge.

30 Forslag fra Xxxx Xxxxxxxx Xxxxxx

Forslaget:

Jeg ønsker med defle å fremme følgende endring i Vedtekter for OBOS BBL:

Følgende punkt i §2 Formål endres fra:

“3. forestå oppføring og/eller forvaltning av bygg på vegne av andre enn andelseierne”

til:

“3. forestå forvaltning av bygg på vegne av andre enn andelseierne”

Forslagsstillers begrunnelse:

OBOS skal fokusere på å bygge og forvalte boliger på en god og kostnadseffektiv måte for sine vanlige medlemmer (ikke juridiske personer). OBOS skal ikke bygge en blokk som selges til et utleiefirma.

Forslaget krever to tredels flertall for vedtak.

Styrets merknader til forslaget:

Xxxxxx bemerker at forslaget er identisk med et tidligere forslag til generalforsamlingen i 2021 som der ble forkastet. Xxxxxx viser til sine merknader fra i fjor som stadig anses dekkende for styrets syn:

“OBOS har siden 1950-tallet drevet med oppføring av bygg for andre enn andelseierne gjennom OBOS Forretningsbygg, nå OBOS Eiendom. OBOS eier som følge av defle en rekke næringsbygg, kjøpesentre og bygg til offentlige funksjoner som leies ut til andre enn medlemmene. Defle er en betydelig inntektskilde for OBOS. Gjennom årene er også en rekke slike bygg solgt med betydelige gevinster. Disse er brukt til å bygge opp boligbyggingsvirksomheten.

Det å utvikle næringseiendom, enten for eget eie eller senere salg, parallelt med boligbyggingen, er helt nødvendig for å skape gode og fungerende byområder med service, kultur, handel, barnehager, utdanning og arbeidsplasser tefl på boligområdene. I byer er det også behov for å bygge næringseiendom som støyskjerm for vei og bane, for å kunne bygge boliger. Det er således klart i medlemmenes interesser at OBOS skal kunne drive med utvikling av næringseiendom for å sikre en helhetlig utbygging.

OBOS er i mange tilfeller også forpliktet til å oppføre bygg for andre enn andelseierne. I boligprosjekter stiller kommunen gjennom reguleringsplanen krav til hva prosjektet skal inneholde. Eksempler på slike krav er at det skal etableres næringslokaler eller at det skal etableres en barnehage i prosjektet.

Styret vil understreke at det ikke foreligger noen planer om yflerligere salg av boliger til profesjonelle utleiefirmaer. Men å vedta vedtektsendringen som foreslåfl, vil sterkt begrense OBOS sin mulighet til

1749

1750

1751

1752

1753

1754

1755

1756

1757

1758

1759

1760

1761

1762

1763

1764

1765

1766

1767

1768

1769

1770

1771

1772

1773

1774

1775

1776

1777

1778

1779

1780

1781

1782

1783

1784

1785

1786

1787

1788

1789

1790

1791

1792

1793

1794

1795

1796

1797

1798

1799

1800

1801

ellers å drive virksomhet som i aller høyeste grad tjener medlemmenes interesser.” Forslaget krever to tredels flertall for vedtak.

Styrets innstilling til vedtak:

Forslaget fra Xxxx Xxxxxxxx Xxxxxx tas ikke til følge.

31. Forslag fra Xxxx Xxxxxxxx Xxxxxx

Forslaget:

Jeg ønsker med defle å fremme følgende endring i Vedtekter for OBOS BBL:

Følgende punkt i §3 Andeler og andelseiere strykes:

“Efler skriftlig søknad kan også juridiske personer bli andelseiere i laget.”

Følgende punkt i §3 Andeler og andelseiere endres fra:

“Hver andelseier kan bare eie én andel i laget. Defle gjelder ikke juridiske personer. Juridiske personer må eie minst like mange andeler i laget som det antallet andeler de eier i tilknyflede boreflslag”

til:

“Hver andelseier kan bare eie én andel i laget.”

Forslagsstillers begrunnelse:

OBOS skal fokusere på å bygge og forvalte boliger på en god og kostnadseffektiv måte for sine

vanlige medlemmer (ikke juridiske personer). Vanlige medlemmer er ikke tjent med at juridiske personer kjøper opp andeler som vanlige medlemmer kunne kjøpt til en gunstig pris. Det er spesielt ureflferdig at et firma kan kjøpe flere andeler og dermed flere leiligheter. Argumenter om at ikke juridiske personer må kunne eie forretningsbygg og lignende, er ikke tilstrekkelig til å avvise defle. Det er ikke i medlemmenes interesse at OBOS utvikler kjøpesenter, forretningsbygg etc, og denne typen bygg bør administreres utenom den ordinæ- re driften som primært skal sikre (forslagsstillers tekst sluEet her, red. anm.)

Styrets merknader til forslaget:

Xxxxxx bemerker at forslaget er identisk med tilsvarende forslag som ble fremmet for generalforsamlingen i 2021 og der forkastet, styret viser til sine merknader fra i fjor som stadig anses dekkende for styrets syn:

“Et vedtak av første del av forslaget vil innebære at OBOS ikke kan ha juridiske personer som andelseiere. Boligbyggelagslovens utgangspunkt er i § 4-1 (2) at juridiske personer kan være andelseiere, om ikke annet er fastsafl i vedtektene. Vedtektene kan fastsefle nærmere vilkår for slikt medlemskap. Det er naturlig å se bestemmelsen i sammenheng med boreflslagslovens regler i dennes §§ 4-2 og 4-3. Efler boreflslagsloven kan 10 % av andelene erverves av juridiske andelseiere (stat, kommune osv.), uavhengig av hva som står i boreflslagets vedtekter. I tillegg kan boreflslaget åpne opp for at inntil 20 % av andelene kan eies av juridiske andelseiere, blant andre institusjoner med samfunnsnyflig formål og arbeidsgivere som skal leie ut til egne ansafle. Et boreflslag kan altså tillate at 30 % av andelseierne er juridiske personer.

Efler boligbyggelagsloven § 4-1, nr. (4) kan OBOS ikke nekte slike juridiske personer medlemskap. Det er følgelig tvilsomt om et eventuelt forbud mot juridiske andelseiere lovlig kan gjennomføres. For at forutset- ningene i boreflslagsloven og boligbyggelagsloven skal kunne oppfylles, må OBOS følgelig ha mulighet til å godkjenne juridiske personer som andelseiere.

Et vedtak av andre del av forslaget vil innebære at juridiske personer ikke kan eie mer enn en andel i OBOS. Bestemmelsen om at juridiske personer må eie like mange andeler i laget som antallet andeler de eier i tilknyflede boreflslag, harmonerer med boligbyggelagsloven § 4-1 (3) om at juridiske personer kan eie flere

1802

1803

1804

1805

1806

1807

1808

1809

1810

1811

1812

1813

1814

1815

1816

1817

1818

1819

1820

1821

1822

1823

1824

1825

1826

1827

1828

1829

1830

1831

1832

1833

1834

1835

1836

1837

1838

1839

1840

1841

1842

1843

1844

1845

1846

1847

1848

1849

1850

1851

1852

1853

1854

andeler dersom det er fastsafl vilkår om det efler lovens § 4-1 (2).” Forslaget krever to tredels flertall for vedtak.

Styrets innstilling til vedtak:

Forslaget fra Xxxx Xxxxxxxx Xxxxxx tas ikke til følge.

32. Forslag fra Xxxx Xxxxxxxx Xxxxxx

Forslaget:

Generalforsamlingen pålegger OBOS å innhente medlemmenes oppfatning om Ulven-salget, ved å be om svar fra alle medlemmer på spørsmålet: “Synes du Ulven-salget var i tråd med medlemmenes interes- ser?”

Forslagsstillers begrunnelse:

Defle kan enkelt gjøres f.eks med et webskjema, lignende det som benyfles for å fremme forslag til generalforsamlingen. Informasjonen som innhentes på denne måten må gjøres kjent for alle medlemmer og legges til grunn for videre arbeid og om nødvendig også endring av vedtekter dersom medlemmenes ønsker ikke sammenfaller med formålsparagraf og vedtekter. Jeg viser til granskning om Ulven-salget, som konkluderer med at OBOS opptrådte i tråd med organisasjonenes formål og medlemmenes interes- ser, og jeg viser til følgende uflalelse fra styreleder om saken:

– Granskerne og professor Xxxxxxxxx konkluderer akkurat som ventet på defle området. Styret aner- kjenner at det er mulig å tenke ulikt på hvorvidt det var riktig av OBOS å selge disse boligene til utleie, men har aldri vært i tvil om at salget er lovlig i forhold til OBOS sine vedtekter, sier styreleder i OBOS, Xxxx Xxxxxxxx

Styrets merknader til forslaget:

Styret viser til at Ulven-transaksjonen er gransket av KPMG på oppdrag fra styret, og at det temaet var gjenstand for en særskilt behandling på generalforsamlingen i 2021.

Vedtektsmessigheten av Ulven-transaksjonen har vært underkastet en uavhengig juridisk vurdering av henholdsvis professor i reflsvitenskap Xxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxxx og KPMG Law advokatfirma, som uavhengig av hverandre har konkludert med at transaksjonen ikke er i strid med OBOS’ vedtekter.

Xxxxxx legger på bakgrunn av ovennevnte til grunn at transaksjonen var i henhold til OBOS’ vedtekter og alt i alt har vært til gagn for OBOS og medlemmene. Samtidig vil styret legge til at både styret og administrasjonen har høstet nyflig lærdom og erfaring fra ovennevnte sak, inkludert granskingen og

behandlingen på fjorårets generalforsamling. Xxxxxx mener at OBOS nå er best tjent med å legge denne saken bak seg og kan ikke se at forslaget er hensiktsmessig.

Styrets innstilling til vedtak:

Forslaget om å pålegge OBOS å innhente medlemmenes oppfatning om Ulven-salget, tas ikke til følge.

33. Forslag fra Xxxxx Xxxxxxxxx

Forslaget:

OBOS avvikles

Forslagsstillers begrunnelse:

OBOS mangler medlemsdemokrati og er ikke fremmet som det er for medlemmers beste. Hvorfor skal medlemmer ikke høres om viktige saker.

1855

1856

1857

1858

1859

1860

1861

1862

1863

1864

1865

1866

1867

1868

1869

1870

1871

1872

1873

1874

1875

1876

1877

1878

1879

1880

1881

1882

1883

1884

1885

1886

1887

1888

1889

1890

1891

1892

1893

1894

1895

1896

1897

1898

1899

1900

1901

1902

1903

1904

1905

1906

1907

Forslaget krever to tredels flertall på to generalforsamlinger for vedtak.

Styrets merknader til forslaget:

Forslaget er uklart formulert, og det er usikkert hvordan det skal forstås. Xxxxxx velger å forstå det som et forslag om at OBOS skal oppløses efler reglene i boligbyggelagsloven kapiflel 10.

Styret er ikke enig i forslagsstillers premiss om at OBOS mangler medlemsdemokrati.

Som påpekt av Demokratiutvalget må imidlertid en stor og kompleks organisasjon styres efler loven og etablerte prinsipper for god virksomhetsstyring. OBOS kan følgelig ikke styres som et “direkte demokrati” men gjennom de valgte styringsorganer.

Det er, særlig i det siste året, gjort mange tiltak for å bedre medlemsdialogen og OBOS vil fortsefle med å utvikle defle arbeidet i framtiden.

Styrets innstilling til vedtak:

Forslaget tas ikke til følge.

34. Forslag fra Xxxx xxx Xxxxxx

Forslaget:

OBOS må konsentrere sin aktivitet i Norge og ikke engasjere seg i f.eks. Sverige.

Forslagsstillers begrunnelse:

Forslaget er ikke begrunnet.

Styrets merknader til forslaget:

Styret kan ikke se at verken OBOS’ medlemmer eller OBOS som organisasjon er tjent med at defle forslaget blir vedtafl.

OBOS sin svenske virksomhet ble ervervet gjennom oppkjøpet av BWG Homes ASA i 2014. Hovedformålet med defle oppkjøpet var å skaffe medlemmene i Norge tilgang til boliger bygget av Block Watne. Siden 2014 har den svenske virksomheten vært drevet svært vellykket, og har i stor grad vært finansiert gjennom egne overskudd. Konsernet har nå nærmere 1.000 ansafle i Sverige som har boligbygging som hovedformål, og som ønsker å videreutvikle virksomheten i tråd med modellen i Norge der kundene tilbys å bli medlemmer.

OBOS har p.t. over 13.000 medlemmer i Sverige, og medlemsveksten har vært meget god. Disse medlem- mene har meldt seg inn i OBOS med samme formål som mange norske medlemmer, nemlig forkjøpsreflen til ny bolig. Andelen som bruker sin forkjøpsrefl i nye prosjekter, er svært høy sammenlignet med andre norske nyboligprosjekter. Å avvikle den svenske virksomheten vil derfor være direkte i strid med disse medlemmenes interesser.

Også norske medlemmer i OBOS vil ha glede av virksomheten i Sverige, enten det er til å kjøpe ny bolig eller det er for å nyte godt av andre gunstige medlemsfordeler som tilbys i Sverige.

Styret kan ikke se at våre norske medlemmer vil tjene noe på at OBOS trekker seg ut fra Sverige.

Som en stor boligbygger har OBOS også stor nyfle av å drive virksomhet på tvers av landegrensene. Det er mye kompetanseoverføring mellom landene blant annet på industrialisering, bærekraft og digitalise- ring, store innkjøpssynergier på materialsiden, og boliger produsert i den svenske virksomheten har også vært eksportert og tilbudt norske medlemmer. Det finnes også et enda større langsiktig potensial for samhandling. Utover defle er det i et økonomisk perspektiv også riktig å drive virksomhet i ulike markeder, både i forhold til risikoavlastning og verdiskaping.

1908

1909

1910

1911

1912

1913

1914

1915

1916

1917

1918

1919

1920

1921

1922

1923

1924

1925

1926

1927

1928

1929

1930

1931

1932

1933

1934

1935

1936

1937

1938

1939

1940

1941

1942

1943

1944

1945

1946

1947

1948

1949

1950

1951

1952

1953

1954

1955

1956

1957

1958

1959

1960

Styrets innstilling til vedtak:

Forslaget om at OBOS konsentrerer sin aktivitet i Norge og ikke engasjere seg i f.eks. Sverige, tas ikke til følge.

35. Forslag fra Xxxx xxx Xxxxxx

Forslaget:

Alle boliger OBOS bygger skal være boreflslag og tilbys medlemmene. Prisene må ikke være maksimale.

Forslagsstillers begrunnelse:

(Forslaget er ikke begrunnet, red. anm.)

Styrets merknader til forslaget:

OBOS bygger i all hovedsak boreflslag, men det kan i enkelte tilfeller være fornuftig å også bygge selvei- erleiligheter. I større utbyggingsprosjekter kan det eksempelvis være ønskelig å tilby flere eierformer. Det kan også være slik at OBOS´ samarbeidspartner i et prosjekt har ønsker om eierform som må tas hensyn til. Den økte satsningen på boligkjøpsmodellene tilsier at OBOS i praksis vil satse på bygging av boreflslag i tiden fremover, men et vedtak om at alle boliger OBOS bygger skal være boreflslag vil efler styrets oppfatning hindre nødvendig fleksibilitet i boligbyggingen.

Forslagsstiller skriver også at prisene ikke må være maksimale. OBOS kjøper tomter til markedspris i skarp konkurranse med andre utbyggere, og må betale det samme som andre i entreprisekostnader. OBOS kan derfor ikke prise boligene vesentlig annerledes enn konkurrentene. En kraftig subsidiering av prisene på nye OBOS-boliger ville også gi enkelte medlemmer en tilfeldig fordel ved at disse kunne selge boligene videre med en stor gevinst refl efler ferdigstillelse.

Styrets innstilling til vedtak:

Styret innstiller på at forslaget ikke tas til følge.

36. Forslag fra Xxxx xxx Xxxxxx

Forslaget:

Når ansiennitet er brukt, skal denne nullstilles.

Forslagsstillers begrunnelse:

OBOS skal hjelpe mennesker å komme inn i boligmarkedet, derefler trenger man lifl mindre hjelp. Ordly- den må gjerne endres. Utgangspunktet er at Obos ble stiftet for å skaffe boliger til mennesker. OBOS skal bidra til å skape en bedre balanse i boligmarkedet.

Styrets merknader til forslaget:

Forslaget har samme innhold som sak nr. 25 fra Xxxxx Xxxxxx. Xxxxxx viser derfor til sine merknader til nevnte sak, og innstiller på at forslaget ikke vedtas.

Styrets innstilling til vedtak:

Styret innstiller på at forslaget ikke tas til følge.

1961

1962

1963

1964

1965

1966

1967

1968

1969

1970

1971

1972

1973

1974

1975

1976

1977

1978

1979

1980

1981

1982

1983

1984

1985

1986

1987

1988

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

37. Forslag fra Xxxxx Xxxxxxxx

Forslaget:

Offentliggjøring av beløp og begrunnelse for OBOS’ sponsorvirksomhet i første mulig OBOS-blad.

Forslagsstillers begrunnelse:

OBOSs logo synes stadig oftere på idrefls og kulturarrangementer. Det er derfor interessant for OBOSs medlemmer å vite hvor mye penger som går med til slike ulike sponsortiltak, fordelt på toppidrefl, breddeidrefl og nasjonale kulturinstitusjoner. En begrunnelse for sponsorpolitikken bør også fram i OBOS-bladet som utgangspunkt for drøfting blant medlemmene , før et vedtak om sponsorpolitikken fafles på generalforsamlingen.

Styrets merknader til forslaget:

I OBOS strategi for samfunnsbidrag og sponsorater skiller det mellom det som kan omtales som sponso- rater i tradisjonell forstand (dvs. kommersielle sponsorater) og OBOS’ samfunnsbidrag (som benevnes som «OBOS gir tilbake»). De kommersielle sponsoratene (eksempelvis OBOS-ligaen i fotball) er primært å betrakte som en del av vår markedsføring, og noe som til enhver tid vurderes opp mot alternative virkemidler. Her kan det for ordens skyld nevnes at når OBOS inngår slike kommersielle sponsorater arbeides det samtidig for at avtalen omfafler konkrete medlemsfordeler som rabaflerte billefler eller lignende. Brorparten av OBOS’ synlige sponsorengasjement er imidlertid å betrakte som en del av vårt samfunnsbidrag (OBOS gir tilbake). Xxxxxx finner på bakgrunn av forslaget å beskrive defle mer utførlig i det følgende:

OBOS’ samfunnsbidrag og sponsorater har forankring i vedtektene. I 2019 vedtok generalforsamlingen ny

§ 6a i vedtektene som lyder:

«§ 6a Utdeling fra laget OBOS utbetaler inntil 10% av konsernets årsoverskudd efler skafl til bomiljøtiltak og andre allmennyflige formål. Det skal under defle punkt likevel ikke utbetales mer enn styret finner forsvarlig. OBOS deler for øvrig ikke ut utbyfle.»

OBOS har som et strategisk mål å skape gode nabolag, bidra til god byutvikling og å utøve samfunnsan- svar. Strategien for OBOS samfunnsbidrag og sponsorater er publisert på OBOS’ neflsider, se hflps://nye. xxxx.xx/xxxxxxxxxxxxxx/xxxxxxxxxxxxxx-xx-xxxxxxxxxxx/

Strategien er utviklet i samarbeid med OBOS’ representantskap.

Fra 2017 til og med 2021 har ordningen «OBOS gir tilbake» hafl en egen støfleordning for boligselskaper som har ønsket å gjennomføre tiltak knyflet til klima, miljø og uterom. I perioden har det totalt blifl bevilget over 50 millioner kroner fordelt på 482 boligselskaper.

I 2021 ble 177 millioner kroner disponert til gode formål innenfor kultur, idrefl, frivillighet, miljø og FoU. 25 millioner kroner ble avsafl til klima-, miljø- og bomiljøtiltak i regi av de tilknyflede boreflslagene i tråd med generalforsamlingsvedtak våren 2021.

OBOS støfler en rekke klubber, foreninger og organisasjoner, spesielt reflet mot områder hvor OBOS har mange medlemmer. OBOS legger særlig vekt på tiltak som bidrar til aktivitet og gode bo- og oppvekstmil- jøer for barn og unge. OBOS er opptafl av at alle skal ha like muligheter uavhengig av kjønn, etnisitet eller funksjonsnedseflelser, og bidrar derfor også i prosjekter som skal bekjempe utenforskap og integrering. Eksempler er Ezinne Athletics, Guflas Campus og samarbeidet med organisasjonen MOT. OBOS støflet i fjor Kirkens Bymisjon med 5 millioner kroner og SOS-barnebyer med 1,2 millioner kroner. I Årsberetnin- gen for 2021 framgår yflerligere informasjon om OBOS samfunnsbidrag og sponsorater, se særlig under overskriften «Samfunnsansvar og samfunnsbidrag».

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034

2035

2036

2037

2038

2039

2040

2041

2042

2043

2044

2045

2046

2047

2048

2049

2050

2051

2052

2053

2054

2055

2056

2057

2058

2059

2060

2061

2062

2063

2064

2065

2066

Styrets innstilling til vedtak:

Styret innstiller på at forslaget ikke tas til følge.

38. Forslag fra delegat Xxxxxx Xxxxxxxx (delegat for ikke-boende medlemmer)

Forslaget:

Forslag til vedtak:

1. Generalforsamlingen uflrykker bekymring over at styret og administrasjonen i OBOS fortsafl synes å ikke ta bekymringene og kritikken av et demokratisk underskudd innad i OBOS på tilstrekkelig alvor. Xxxxx arbeidet må gis prioritet framover, for å snu det som fortsafl er å oppfafle som en løpende omdømmekri- se for selskapet.

2. Det er viktig at styret og andre styrende organer i OBOS blir sammensafl på en slik måte at det etable- res korrektiver til den løpende driften av selskapet, slik at viktige beslutninger blir kvalitetssikret på en tilfredsstillende måte.

3. Mangel på tilfredsstillende videre oppfølging og håndtering av den pågående omdømmekrisen kan på sikt få yflerligere konsekvenser for selskapets allmenne tillit i befolkningen og derigjennom også general- forsamlingens tillit til styret og administrasjonen.

Forslagsstillers begrunnelse:

Det har over tid vært sterk uro over at det eksisterer et demokratisk underskudd i OBOS. Det er reflet kritikk mot organisasjonen for at medlemmene ikke i tilstrekkelig grad har mulighet til å komme til orde og påvirke. Det er blifl nedsafl et demokratiutvalg som har lagt fram en rekke forslag til tiltak. Xxxxxx har imidlertid bare forelagt utvalgte anbefalinger til realitetsbehandling på årets generalforsamling. Andre forslag foreslås fulgt opp av styret.

Samtidig, på delegertmøtet som 26. april skulle velge delegater for ikke-boende medlemmer, ble ingen av benkeforslagene til møtet fremlagt for møtets deltagere, i motsetning til hva møteleder xxxxx og som ville være i tråd med ordinær organisasjonspraksis. Den tekniske løsningen som ble benyflet for det digitale møtet gjorde det også umulig på defle tidspunkt å ta til orde til forretningsorden eller å på annen måte kommunisere med møteleder.

Styrets merknader til forslaget:

Generalforsamlingen ga i 2021 sin tilslutning til at det skulle gjennomføres et stort demokratiprosjekt for å få en bred vurdering av medlemsdemokratiet i OBOS og hvordan defle kunne styrkes, samtidig som hensynet til en lovmessig og effektiv styring av OBOS’ omfaflende virksomhet ble ivaretafl. Demokrati- utvalget går blant annet inn på hvordan styrende organer i OBOS bør sefles sammen, og essensen er at representantskapet – som velger styret – bør velge de kandidater som er best egnet til vervet, jf. Demo- kratiutvalgets utredning, pkt. 7.10. I defle ligger også at styresammensetningen bør hensynta blant annet kapasitet, kompetanse og mangfold ut fra organisasjonens egenart, jf. Demokratiutvalget pkt 4.5.4.

Demokratiutvalget nedkom med sin innstilling i februar i år med en rekke forslag til hvordan medlems- demokratiet kan styrkes. Alle medlemmer har vært invitert til å gi sine innspill til utvalgets innstilling og forslag, styret og representantskapet har behandlet forslagene og har fremmet en rekke forslag til vedtektsendringer som skal styrke medlemsdemokratiet i OBOS i samsvar med Demokratiutvalgets forslag.

Det er imidlertid ikke alle Demokratiutvalgets forslag som forutsefler vedtak på generalforsamlingen, en rekke forslag er det naturlig at styret og administrasjonen følger opp direkte. Alle medlemmer har

imidlertid hafl anledning til å gi sine innspill i høringsrunden, og dersom noen har ønsket spesifikke saker fra demokratiutredningen behandlet på generalforsamlingen har alle medlemmer hafl full anledning

til å fremme forslag om defle innen den vedtektsfestede fristen som var 1. april i år. Alle medlemmer er orientert og gjort oppmerksom på defle.

2067

2068

2069

2070

2071

2072

2073

2074

2075

2076

2077

2078

2079

2080

2081

2082

2083

2084

2085

2086

2087

2088

2089

2090

2091

2092

2093

2094

2095

2096

2097

2098

2099

2100

2101

2102

2103

2104

2105

2106

2107

2108

2109

2110

2111

2112

2113

2114

2115

2116

2117

2118

2119

Det fremstår derfor ikke som nødvendig at generalforsamlingen skal uflrykke bekymring for at styret og administrasjonen ikke skal ta kritikken av anført demokratisk underskudd på alvor.

Xxxxxx deler for øvrig ikke forslagsstillers fremstilling av hva som skjedde i delegertmøtet den 26. april.

I god tid før delegertmøtet den 26. april 2022 ble samtlige medlemmer i OBOS tilskrevet, og oppfordret til å stille i delegertmøtet. Xxxxxx har vært opptafl av at alle medlemmene skulle få den samme informa- sjonen om reflen å stille som delegert og reflen til å fremme forslag til generalforsamlingen, og på samme tid. Alle medlemmene er dermed oppfordret til å stille, og det er ingen grunn til at generalforsamlingen skal gi administrasjonen eller styret noe pålegg mht. det forslagsstiller kaller påvirkning av hvem som stiller til valg.

I OBOS har alle medlemmer samme refligheter, herunder til å ta del i generalforsamlingen. Denne reflen kan ikke innskrenkes gjennom vedtektene. Defle ble grundig vurdert av ekstern juridisk ekspertise i forbindelse med fjorårets generalforsamling, det er også vurdert av Demokratiutvalget, og styret viser her til utredningens pkt. 7.4. Det er følgelig på det rene at dersom forslagsstillers forslag skal forstås dit hen at noen skal avskjæres fra sin refl til å stille til valg som delegert til generalforsamlingen, vil defle være ulovlig.

Styrets innstilling til vedtak:

Styret innstiller på at forslaget ikke tas til følge.

39. Forslag fra delegat Xxxxxx Xxxxxxxx (delegat for ikke-boende medlemmer)

Forslaget:

Forslag til vedtak:

1. Generalforsamlingen pålegger styret og administrasjonen i OBOS å gjennomføre framtidige general- forsamlinger og møter i representantskapet som fysiske møter. Defle for å sikre at alle medlemmer og delegater har en reell mulighet for å komme til orde og utøve sine refligheter. Defle er viktig for å sikre et velfungerende medlemsdemokrati og tilfredsstillende kontradiksjon ved viktige beslutninger i de styrende organer.

2. Generalforsamlingen er åpen for at det kan benyfles en digital kanal som supplement, slik at delegater som ikke har anledning til å delta fysisk også kan følge møtene og komme til orde.

3. Det eneste som kan gi rom for et midlertidig unntak fra kravet om fysiske møter er dersom myndighete- ne med hjemmel i smiflevernloven nedlegger forbud mot fysiske møter over en viss størrelse.

4. I de tilfeller smiflevernhensyn ikke gjør et fysisk møte mulig skal styret og administrasjonen vurdere å utsefle møtet (innenfor lovens rammer) evt sørge for at de tekniske løsningene som benyfles blir tilpasset og anvendt på en slik måte at muligheten for å delta og utøve kontradiksjon er mest mulig lik de mulighete- ne som eksisterer i et fysisk møteformat.

5. Delegater eller deltakere kan aldri, på noe tidspunkt i gjennomføringen av et møte, avskjæres fra å kunne ta ordet til forretningsorden. Mangel på slik mulighet vil innebære at møtets gjennomføring er å oppfafle som ugyldig og i strid med grunnleggende organisasjonsmessige spilleregler. Vedtak som er faflet i et slikt møte er å oppfafle som ugyldige og det må kalles inn til et nyfl møte.

Forslagsstillers begrunnelse:

Over lang tid har det vært sterk bekymring og hard kritikk fra mange hold av manglende medlemsdemo- krati innad i OBOS. Det er dessuten betydelig frykt for at OBOS allerede har forlafl eller er i ferd med å

2120

2121

2122

2123

2124

2125

2126

2127

2128

2129

2130

2131

2132

2133

2134

2135

2136

2137

2138

2139

2140

2141

2142

2143

2144

2145

2146

2147

2148

2149

2150

2151

2152

2153

2154

2155

2156

2157

2158

2159

2160

2161

2162

2163

2164

2165

2166

2167

2168

2169

2170

2171

2172

forlate den boligsosiale grunntanken som lå til grunn for etableringen av selskapet.

Selv om ledelsen og styret i OBOS har tafl selvkritikk og har lovet å finne tiltak for å forbedre situasjonen og det er blifl nedsafl et demokratiutvalg som har lagt fram ulike forslag til tiltak, synes administrasjonen og styret fortsafl å ha en vei å gå.

Defle kom sist til syne på delegertmøtet 26. april i år, som skulle velge delegater for ikke-boende med- lemmer. Flere benkeforslag fremmet i det digitale møtet ble aldri distribuert til møtedeltakerne, selv om møteleder xxxxx at defle skulle skje. Det er i eflerkant derfor reist spørsmål ved om valget av delegatene ble foretafl på en lovlig eller organisasjonsmessig forsvarlig måte. Den tekniske løsningen OBOS benyflet for avviklingen av møtet og slik denne ble håndtert var det også umulig å få kontakt med møteleder eller å ta ordet til forretningsorden da mange møtedeltakere ble klar over denne situasjonen et stykke ut i møtet. Defle, sammen med andre forhold, styrker den allerede betydelige bekymringen over selskapets kurs og retning.

Digitale møter er generelt svært uegnet til å håndtere viktige og krevende endringsprosesser internt i store organisasjoner. Digitale møter er heller ikke lenger nødvendige av smiflevernmessige hensyn. I

den omdømmekrisen som OBOS befinner seg i, er det viktig at alle bestrebelser blir forsøkt for å sikre at viktige endringsprosesser blir håndtert på en så god måte som mulig - spesielt ved gjennomføringen av viktige møter.

Styrets merknader til forslaget:

Styret finner det lite hensiktsmessig at generalforsamlingen skal legge føringer for hvordan fremtidige generalforsamlinger skal gjennomføres. I den grad man mener å legge bindende føringer på gjennomfø- ringen av framtidige generalforsamlinger vil disse neppe heller være lovlige.

Tradisjonelt har generalforsamlingen i OBOS vært avholdt som fysisk møte, men pandemien gjorde det nødvendig å innkalle til et digitalt møte i 2021. Den store interessen rundt fjorårets generalforsamling tilsa også at møtet skulle avholdes digitalt. Generalforsamlingen hadde rekordstor deltakelse, og erfaringen var den samme som man har gjort seg i boligselskapene OBOS forvalter; at det deltar flere i digitale gene- ralforsamlinger enn i fysiske. Demokratiutvalget har vurdert fordeler og ulemper ved henholdsvis digitale og fysiske generalforsamlinger i OBOS BBL, og peker blant annet på at digitale møter sikrer deltakelse fra hele landet, mens et fysisk møte i Oslo vil gjøre generalforsamlingen mindre tilgjengelig for de som bor et stykke unna. Demokratiutvalget anbefaler digital møteform som normen for generalforsamling som det mest demokratiske alternativ.

Det er videre styrets oppfatning at hensynet til taletid må veies opp mot hensynet til gjennomføring av møtet innenfor en rimelig tidsramme. Digital møteform er imidlertid ikke i seg selv til hinder for at delega- tene tar ordet og stiller spørsmål eller holder innlegg.

Det er videre styrets vurdering at forslaget - dersom det skulle bli vedtafl - ikke er lovlig. Reglene som åpnet for digital generalforsamling kom inn i boligbyggelagsloven § 5-6 som nyfl fjerde ledd i 2021. Loven fastsefler at det er styret som beslufler om generalforsamlingen skal holdes som fysisk møte eller ikke. Defle er en kompetanse som styret er tillagt efler loven og som generalforsamlingen ikke kan beskjære. Departementet la i forarbeidene til loven til grunn at man ikke kan vedtektsfeste at generalforsamlingen alltid skal holdes som fysisk møte, det vises til Prop. 81 L (2020-2021) pkt. 4.4.7. Når man ikke kan vedtekts- feste en slik begrensning, kan den heller ikke innføres ved vedtak på generalforsamlingen med alminnelig flertall, slik forslagsstiller synes å legge til grunn.

Erfaringsmessig vil møteleder alltid ha et behov for å styre debaflen, herunder til å erklære den avsluflet, avbryte deltakere som går utover taletiden eller avskjære yflerligere innlegg fra møtedeltakere som har hafl ordet tidligere og der saken må anses tilstrekkelig opplyst. Forslaget om at avskjæring av adgangen til å ta ordet under forretningsorden automatisk skal lede til at hele generalforsamlingen skal bli ugyldig kan lede til svært uheldige resultater. Utgangspunktet for en ugyldighetsvurdering er alltid om feilen kan

2173

2174

2175

2176

2177

2178

2179

2180

2181

2182

2183

2184

2185

2186

2187

2188

2189

2190

2191

2192

2193

2194

2195

2196

2197

2198

2199

2200

2201

2202

2203

2204

2205

2206

2207

2208

2209

2210

2211

2212

2213

2214

2215

2216

2217

2218

2219

2220

2221

2222

2223

2224

2225

anses å ha hafl innvirkning på vedtakets innhold. Slik forslaget er formulert vil enhver avskjæring – uan- sefl på hvilket grunnlag, og uansefl om det har hafl noen praktisk betydning – automatisk lede til at en hel generalforsamling kjennes ugyldig. Defle er neppe noen tjent med, og styret stiller seg tvilende til om et vedtak med defle innholdet over hodet vil være lovlig.

Styrets innstilling til vedtak:

Styret innstiller på at forslaget ikke tas til følge.

40. Forslag fra delegat Xxxxxx Xxxxxxxx (delegat for ikke-boende medlemmer)

Forslaget:

Forslag til vedtak:

1. Generalforsamlingen pålegger administrasjonen og styret i OBOS å ikke forsøke å påvirke direkte eller indirekte hvem som stiller til valg som delegater til generalforsamlingen i OBOS. Defle pålegget gjelder ikke valgkomiteens arbeid for å innstille kandidater til styrende organer utover generalforsamlingen eller styrets arbeid for å konstitutere generalforsamlingen hvert år.

2. Personer som sifler i styret i OBOS bør heller ikke stille som delegater på generalforsamlingen.

3. Styret gis i oppgave å utarbeide et vedtektsforslag som formaliserer delpunkt 1 og 2 som bindende krav. Denne vedtektsendringen skal forelegges til realitetsbehandling på neste generalforsamling.

Forslagsstillers begrunnelse:

OBOS står inne i en alvorlig omdømmekrise, efler gjentafle avsløringer av kritikkverdige forhold og kritikk mot det som oppleves som mangelfullt medlemsdemokrati. De tiltak som hiflil er gjennomført for å forsøke å imøtekomme kritikken som er fremmet, er mangelfulle og ikke tilstrekkelige. Det vekker

også sterk bekymring at selskapets konsernsjef oppleves å underminere medlemsdemokratiet - tilsiktet eller utilsiktet - ved å aktivt arbeide for at både styremedlemmer og OBOS-ansafle skal stille til valg som delegater til generalforsamlingen. Uavhengig av hva som er intensjonen, oppleves defle i den nåværende omdømmekrisen slik at konsernledelsen forsøker å spille på ansafles opplevde lojalitet til egen ledelse og derigjennom avvæpne mulig kritikk eller uønskede vedtak i OBOS’ styrende organer. Således oppleves oppfordringen til ansafle om å stille til valg som et yflerligere forsøk på å underminere medlemsdemokra- tiet i OBOS.

Det er liten tvil om at ansafle i OBOS efler loven er valgbare og ikke kan avskjæres som delegater til generalforsamlingen. Det er imidlertid også klart at det lenge har vært vektlagt at antallet delegater som representerer ikke-boende medlemmer skal være større enn antallet delegater for boende medlemmer, utifra frykten for at boende medlemmer skal «trekke stigen opp» efler seg og gjøre det vanskeligere å finne ny bolig for de som ikke allerede er boende medlemmer. Dersom et betydelig antall delegater i xxxx- xxxxxx «Ikke-boende medlemmer» ikke reelt sefl er å oppfafle som «outsidere» og mer er representanter for den bestående organisasjonen, vil defle også krenke defle viktige styringsprinsippet.

Det er dessuten svært problematisk - rent prinsipielt - at styremedlemmer stiller til valg som delegater til generalforsamlingen, som er OBOS’ øverste organ og som sådan skal kontrollere og føre tilsyn med styrets arbeid.

Styrets merknader til forslaget:

Styret peker på at OBOS efler fjorårets GF har gjort et stort arbeid med å styrke kommunikasjonen med medlemmene og at vi gjennom målinger og direkte dialog med medlemmene ser at omdømmet er blifl bedre og at medlemmene verdsefler de grep som er gjort både i forhold til demokrati og økt satsing på miljø og en økt sosial boligprofil.

2226

2227

2228

2229

2230

2231

2232

2233

2234

2235

2236

2237

2238

2239

2240

2241

2242

2243

2244

2245

2246

2247

2248

2249

2250

2251

2252

2253

2254

2255

2256

2257

2258

2259

2260

2261

2262

2263

2264

2265

2266

2267

2268

2269

2270

2271

2272

2273

2274

2275

2276

2277

2278

I god tid før delegertmøtet den 26. april 2022 ble samtlige medlemmer i OBOS tilskrevet, og oppfordret til å stille i delegertmøtet. Xxxxxx har vært opptafl av at alle medlemmene skulle få den samme informasjonen om reflen å stille som delegert og reflen til å fremme forslag til generalforsamlingen, og på samme tid. Alle

medlemmene er dermed oppfordret til å stille, og det er ingen grunn til at generalforsamlingen skal gi admi- nistrasjonen eller styret noe pålegg mht. det forslagsstiller kaller påvirkning av hvem som stiller til valg.

I OBOS har alle medlemmer samme refligheter, herunder til å ta del i generalforsamlingen. Denne reflen kan ikke innskrenkes gjennom vedtektene. Defle ble grundig vurdert av ekstern juridisk ekspertise i forbindelse med fjorårets generalforsamling, det er også vurdert av Demokratiutvalget, og styret viser her til utrednin- gens pkt. 7.4. Det er følgelig på det rene at dersom forslagsstillers forslag skal forstås dit hen at noen skal avskjæres fra sin refl til å stille til valg som delegert til generalforsamlingen, vil defle være ulovlig.

Styrets innstilling til vedtak:

Styret innstiller på at forslaget ikke tas til følge.

41. Forslag fra delegat Xxxxxx Xxxxxxxx (delegat for ikke-boende medlemmer)

Forslaget:

Generalforsamlingen beslufler at redaktørplakaten skal innføres for driften av OBOS-bladet. Redaksjonen må sikres en uavhengig rolle. Men bladet bør fortsafl kunne ha dedikerte sider som fortsafl vil kunne benyfles til interninformasjon for OBOS’ ledelse, dersom defle er klart merket og fremgår. De praktiske løsningene knyflet til defle forvaltes av den som til enhver tid er bladets redaktør. Det foranstående betyr at administra- sjonen og styret ikke kan påvirke eller blande seg inn i bladets redaksjonelle veivalg.

Forslagsstillers begrunnelse:

I den pågående omdømmekrisen og utfordringer knyflet til behovet for et sterkere medlemsdemokrati, har OBOS-ledelsen, representantskapet og styret lovet større åpenhet. OBOS-bladet kan være en del av løsnin- gen, ved at redaktørplakaten gjøres gjeldende for bladet. OBOS-bladet vil da få en mer uavhengig rolle, slik at den informasjon som formidles av bladet samtidig får større troverdighet og kanskje større nedslagsfelt. I dag fremstår, dessverre, mye av innholdet som ren reklame og interninformasjon med begrenset appell for det brede lag av medlemmene.

Styrets merknader til forslaget:

Styret viser til at et tilsvarende forslag allerede er fremmet som medlemsforslag av Xxxxxxx Xxxxxx.

Forslagsstiller er gjort oppmerksom på defle, men ønsket likevel at forslaget hans skulle fremmes Styret viser til sine merknader til Xxxxxxx forslag som anses dekkende også for Stormarks forslag.

Styrets innstilling til vedtak:

Styret innstiller på at forslaget ikke tas til følge.

2279

2280

2281

2282

2283

2284

2285

2286

2287

2288

2289

2290

2291

2292

2293

2294

2295

2296

2297

2298

2299

2300

2301

2302

2303

2304

2305

2306

2307

2308

2309

2310

2311

2312

2313

2314

2315

2316

2317

2318

2319

2320

2321

2322

2323

2324

2325

2326

2327

2328

2329

2330

2331

Saker som foreslås oversendt administrasjonen for videre vurdering og oppfølging

42. Forslag fra Xxxxx Xxxxxxxxxxx

Forslaget:

Bør bygges flere 50+ boliger.

Forslagsstillers begrunnelse:

Voksne medlemmer er ferdig m f.eks trampoline og lekeplasser utenfor stuedøren. Ønsker rolige boforhold. Noen planer om å bygge boliger for voksne f.eks over 50 år?

Styrets merknader til forslaget:

Styret har forståelse for forslaget. For å møte denne utviklingen, har OBOS inngåfl et samarbeid med Diakonhjemmet om å utvikle seniorboliger. De første leilighetene er allerede lagt ut for salg i et prosjekt som heter Bølgelengden på Lambertseter. OBOS vil høste erfaringer fra defle pilotprosjektet, og styret ser det som sannsynlig at OBOS fremover vil gjennomføre flere andre boligprosjekter som er særlig reflet mot et senior-segment.

Styrets innstilling til vedtak:

Styret innstiller på at forslaget overføres til administrasjonen for videre vurdering og oppfølging.

43. Forslag fra Xxxx Xxxx Xxxxxxxxx

Forslaget:

Da vi er mange som har mye ansiennitet og mange års medlemskap i OBOS trenger vi å se nyflen av å oppreflholde medlemsskapet selv om man har flyflet fra Oslo eller bor utenfor Oslo. Ønsker derfor at OBOS utvider virksomheten og bygging/salg til å omfafle flere byer/teflsteder og regioner. (Deriblant Porsgrunn og Skien.)

Forslagsstillers begrunnelse:

Styrets merknader til forslaget:

Xxxxxx har forståelse for forslaget, men mener OBOS langt på vei oppfyller forslagsstillers ønske for den videre utvikling av OBOS.

OBOS har gjennom egen vekst, fusjoner med andre boligbyggelag og kjøpet av Block Watne, nå regionkon- torer og tilbyr boliger blant annet i Oslo, Bærum, Asker, Bergen, Trondheim, Ålesund, Molde, Stavanger, Sandnes, Kristiansand, Grimstad, Arendal, Tønsberg, Drammen, Kongsberg, Ski, Ås, Fredrikstad, Sarpsborg, Lillestrøm, Romerike, Stange, Hamar, Gjøvik mfl. I tillegg har man en betydelig virksomhet i Sverige.

OBOS må kontinuerlig arbeide for å tilpasse seg medlemmenes og kundenes behov og eflerspørsel. Det foretas en kontinuerlig evaluering av det geografiske nedslagsfeltet hvor selskaper i OBOS-konsernet skal bygge boliger. For øvrig er svært mange av OBOS sine medlemsavtaler nasjonale og kan benyfles over hele Norge og Sverige.

Styrets innstilling til vedtak:

Styret innstiller på at forslaget overføres til administrasjonen for videre vurdering og oppfølging.

2332

2333

2334

2335

2336

2337

2338

2339

2340

2341

2342

2343

2344

2345

2346

2347

2348

2349

2350

2351

2352

2353

2354

2355

2356

2357

2358

2359

2360

2361

2362

2363

2364

2365

2366

2367

2368

2369

2370

2371

2372

2373

2374

2375

2376

2377

2378

2379

2380

2381

2382

2383

2384

44. Forslag fra Xxxx Xxxxx XxXxxx xxx Xxxxxxxx

Forslaget:

Säfla efl pris i svenska kronor för medlemmarna i Sverige.

Forslagsstillers begrunnelse:

Eftersom dagens pris är i norska kronor blir det känsligt för kursändringar.

Styrets merknader til forslaget:

Generalforsamlingen fastsefler størrelsen på den årlige kontingenten. Det følger av OBOS’ vedtekter § 3 at styret fastsefler størrelsen på andelsinnskuddet, som minimum kan være på 300 NOK og maksimum 5000 NOK.

Xxxxxx er av den oppfatning at et medlemskap i OBOS bør koste mer eller mindre det samme uavhengig om man kjøper medlemskapet i Norge eller Sverige. Xxxxxx ser også at en pris i norske kroner for et medlemskap i Sverige, kan oppfafles som noe merkelig og er upraktisk for det svenske markedet.

En slik eventuell endring der andelsinnskuddet og kontingent fastsefles i svenske kroner for medlemskap i Sverige, må da trolig gjøres under forutsetning av at det også fremover må gjøres jevnlige vurderinger av eventuelt fastsafle svenske priser på andelsinnskudd og kontingent opp mot kursnivåene i Norge og Sverige.

Xxxxxx ønsker derfor å utrede hvordan man best mulig kan gjøre en fastseflelse av andelsinnskuddet i svenske kroner for medlemskap som kjøpes i Sverige og anbefaler at det samme gjøres for den årlige kontingenten. Defle for å tilstrebe at et medlemskap i OBOS koster mer eller mindre det samme uavhen- gig om man kjøper medlemskapet i Norge eller Sverige, men likevel kan oppgis i norske kroner i Norge og svenske kroner i Sverige.

Styret anbefaler følgelig at generalforsamlingen gir styret fullmakt til å fastsefle den årlige kontingenten i svenske kroner for det svenske markedet. Når administrasjonen har utredet ovennevnte, kan dermed

styret fastsefle både årlig kontingent og andelsinnskudd, slik at det ikke blir nødvendig å avvente en ny sak om samme tema på generalforsamlingen neste år.

Styrets innstilling til vedtak:

Styret innstiller på at forslaget oversendes til administrasjonen for utredning og at generalforsamlingen gir styret fullmakt til å fastsefle den årlige kontingenten i et beløp i svenske kroner for anvendelse i Sverige, samt ved behov løpende justere defle beløpet dersom det skulle oppstå større kursavvik mellom de to valutaene.

45. Forslag fra Xxx Xxxxxx Xxxxxxxx

Forslaget:

Jeg er fra Oslo, men bor nå i USA. Jeg har tenkt å flyfle tilbake til Norge om noen år. Jeg ønsker å betale for et LIVSLANGT medlemskap hos OBOS i stedet for å betale HVERT år som er veldig kronglete å gjøre når jeg bor her borte. Kanskje kr.10000,- til 15000,- for et livslangt medlemskap? Og $5000,- hvis man vil overføre det til barna? Livslangt medlemskap burde være et valg som man ikke behøver å velge, men er et reelt valg som gjør det enklere for de som bor i utlandet noen år.

Vil gjerne ha tilbake melding på mifl livstids medlemskap forslag!

2385

2386

2387

2388

2389

2390

2391

2392

2393

2394

2395

2396

2397

2398

2399

2400

2401

2402

2403

2404

2405

2406

2407

2408

2409

2410

2411

2412

2413

2414

2415

2416

2417

2418

2419

2420

2421

2422

2423

2424

2425

2426

2427

2428

2429

2430

2431

2432

2433

2434

2435

2436

2437

Forslagsstillers begrunnelse:

Styrets merknader til forslaget:

Xxxxxx har forståelse for forslagsstillers ønske om mulighet for å tegne livslangt medlemskap, men ser samtidig at det melder seg spørsmål som trenger en grundig vurdering før defle eventuelt kan beslufles. OBOS har for tiden et prosjekt der det inngår å vurdere løsninger som kan gjøre det mulig for medlemmer å forhåndsbetale medlemskontingenten for en årrekke fram i tid. Forslaget om livslangt medlemskap hører naturlig hjemme i defle prosjektet som forventes å være fullført i løpet av første halvår 2023.

Xxxxxx innstiller derfor på at saken oversendes til administrasjonen til vurdering.

Styrets innstilling til vedtak:

Styret innstiller på at forslaget overføres til administrasjonen for videre vurdering og oppfølging.

46. Forslag fra Xxxxxx Xxxxxx

Forslaget:

OBOS sentralt bør bli mer politisk aktive når det gjelder problemet med at boreflslag avkreves neflleie hvis de bygger ut solenergi.

Ønsker også at OBOS sentralt engasjerer seg mer i utbygging av ulike ENØK-løsninger i de mange borefls- lag, som varmepumpe, byfle av vinduer, eflerisolering og andre tiltak. Det kan være alt fra å få gode priser på slike tiltak (stordriftsfordel) ved å koordinere anskaffelse og innkjøp til så mange boreflslag som mulig, samtidig, til at de ulike boreflslagene har tilbud om å benyfle energikonsulenter eller lignende tjenester, for å kartlegge muligheter for ENØK.

Ofte strander slike prosjekter på økonomien hos beboerne i det enkelte boreflslag. Koordinering og hjelp med støfleordninger trengs derfor også.

Forslagsstillers begrunnelse:

Energiutgiftene har av årsaker vi alle kjenner alt for godt, steget og vil stige yflerligere, i tida som kommer, med lite håp om leflelser i _uoverskuelig framtid_.

Samtidig gir økonomien til dem som bor i boreflslag, normalt ikke rom for større investeringer i solenergi og energisparing og utbedringer som nye trelags vinduer. Det er heller ikke alltid at mindre boreflslag har den faglige kompetansen eller overskuddet blandt sine beboere til å gå løs på prosjekter som omfafler såpass uvant teknologi som eksempelsvis solenergi eller solfangere er, eller hvordan implementere varmepumper i boreflslag og unngå støyproblemer og finne den beste løsningen. (Vann til vann, luft til luft, luft til vann, sentral løsning vs individuelle enheter osv) Mye av defle har hiflil vært forbeholdt villaei- ere med god økonomi, og kompetanse, for eksempel ingeniører.

Styrets merknader til forslaget:

Xxxxxx deler forslagsstillers ønske om at OBOS som organisasjon kan bidra mer i forhold til ENØK og energieffektiviseringsarbeid i regi av boreflslagene.

I 2019 utviklet OBOS en strategi for å bidra til å redusere miljøfotavtrykket til boligselskaper forvaltet av OBOS.

OBOS har generelt intensivert sin satsing på bærekraft de seneste årene. Generalforsamlingen i OBOS besluflet i 2021 å gi 250 millioner kroner i tilskudd til klima, miljø og bomiljøtiltak i tilknyflede boreflslag over en 5-års-periode. OBOS har nå løftet disse temaene og gjort det tydelig i den overordnede strategien at vi skal bidra til et klimaløft for eksisterende boligselskaper.

I 2020 startet OBOS utviklingen av en vedlikehold- og bærekraftsmodul for boligselskapene OBOS

2438

2439

2440

2441

2442

2443

2444

2445

2446

2447

2448

2449

2450

2451

2452

2453

2454

2455

2456

2457

2458

2459

2460

2461

2462

2463

2464

2465

2466

2467

2468

2469

2470

2471

2472

2473

2474

2475

2476

2477

2478

2479

2480

2481

2482

2483

2484

2485

2486

2487

2488

2489

2490

forvalter. Modulen rulles ut i 2022, og her kan boligselskapene kartlegge bærekraftstatusen slik at styret og beboerne sammen kan sefle inn tiltak for å bli mer bærekraftige.

OBOS har en avtale med solcelleselskapet Otovo som gir rabafl til OBOS-medlemmer i Norge og Sverige ved kjøp av solcelleanlegg. OBOS har også en kraftavtale med Entelios. Gjenvinningskraft fra industrien utgjorde 73,17 prosent av innkjøpt strøm gjennom denne avtalen i 2020. I tillegg tilbyr OBOS Prosjekt rådgivning knyflet til teknisk energi og miljørådgivning. OBOS jobber overordnet sammen med NBBL for å få bedre insentiver for boligselskap som ønsker solceller. Gjennom OBOS banken tilbys også såkalte grønne lån til en gunstigere rente for å legge til refle for at det skal lønne seg å tenke klimavennlig.

Som det fremgår av det ovennevnte, arbeider OBOS allerede med de temaer som forslagstiller tar opp. Xxxxxx foreslår at forslagene til forslagsstiller likevel overføres til administrasjonen for videre vurdering og eventuell videre oppfølging.

Styrets innstilling til vedtak:

Styret innstiller på at forslaget overføres til administrasjonen for videre vurdering og oppfølging.

47. Forslag fra Xxxxx Xxxxxxxx

Forslaget:

OBOS skal i kommende prosjekt teste ut løsninger med kjølemulighet i noen leiligheter.

Forslagsstillers begrunnelse:

Nye boliger har strenge krav til isolasjon og luffleflhet. Det fører til lite varmetap. Leiligheter med store vindusflater kan derfor oppleves ubehagelig varme om sommeren.

Krav til balansert ventilasjon i nye boliger innebærer at det meste allerede er på plass for å tilby kjøling. Det eneste man trenger er å supplere ventilasjonsanlegget med en varmepumpe som kan tilby nedkjøling av luften om sommeren. Fordelen med defle er at denne også kan brukes til effektiv oppvarming om vinteren.

I snifl er det under 20 dager hvert år i Oslo med over 25 grader. Energibehovet for å kjøle ned en leilighet noen grader til behagelig temperatur vil være svært lite i forhold til oppvarmingsbehovet om vinteren. Forsla- get vil derfor føre til totalt sefl mindre energiforbruk gjennom et år siden oppvarmingen blir mer effektiv med varmepumpe.

Det vil være størst behov for kjøling i leilighet der:

* Åpne vinduer er sjenerende på grunn av støy

* Det er store sør-/vestvendte vindusflater

* Det ikke er eget adskilt soverom fra oppholdsrom (1. roms leilighet)

Tiltaket testes ut i et kommende boligprosjekt, enten i alle leilighetene som et sentralt system, eller utvalgte leiligheter av typene nevnt over.

Styrets merknader til forslaget:

OBOS har nylig bygget opp og etablert OBOS Living Lab. De første beboerne flyflet inn i sluflen av 2021 i denne spesialtilpassede bygningen med 34 ulike boenheter. OBOS Living Lab er et levende laboratorium og en testarena for framtidens bolig. Med beboeren i fokus tester vi nye ideer, konsepter og løsninger for framtidens boliger.

Målet med OBOS Living Lab er å finne ut hva som gjør en bolig god for beboer. OBOS Living Lab er derfor en ypperlig arena der OBOS i samarbeid med ulike partnere, og ikke minst sammen med beboerne, tester både ulike boformer og ulike teknologiske løsninger.

Xxxxxx foreslår at forslaget oversendes administrasjonen for vurdering og eventuell oppfølging på OBOS Living Lab eller på annen måte.

2491

2492

2493

2494

2495

2496

2497

2498

2499

2500

2501

2502

2503

2504

2505

2506

2507

2508

2509

2510

2511

2512

2513

2514

2515

2516

2517

2518

2519

2520

2521

2522

2523

2524

2525

2526

2527

2528

2529

2530

2531

2532

2533

2534

2535

2536

2537

2538

2539

2540

2541

2542

2543

Styrets innstilling til vedtak:

Styret innstiller på at forslaget overføres til administrasjonen for videre vurdering og oppfølging.

48. Forslag fra Xxx Xxxx-Xxxxxxx

Forslaget:

Generalforsamlingen ber eller oppfordrer Obos som byggherre eller annen relevant instans i Obos systemet om at alle nye garasjeanlegg i nybygg får fall til sluk slik at det ikke samler seg vann under og rundt parkerte biler.

Forslagsstillers begrunnelse:

At Obos sparer denne kostnaden i byggeprosessen er dumt når senere eiere allikevel må betale urimelig mye for å bli kvifl vannet i evig tid.

Det må være mulig å ta høyde for slike ekstrakostnader på kort sikt fremfor at fremtidens eiere skal svi.

Styrets merknader til forslaget:

Xxxxxx har forståelse for at defle oppleves som et problem i enkelte prosjekter, men spørsmålet er av en slik art og karakter at det ikke egner seg for behandling i generalforsamlingen. Anbefalingen er derfor at saken oversendes administrasjonen i OBOS for nærmere vurdering der fordelene veies opp mot ulem- per/merkostnader både ved bygging og drift.

Styrets innstilling til vedtak:

Styret innstiller på at forslaget overføres til administrasjonen for videre vurdering og oppfølging.

49. Forslag fra Xxxxxx Xxxxxxxx

Forslaget:

Gjøre det enklere å betale ned på IN ordningen og enklere å finne ut av hva man betaler i rente på felleslå- net.

Forslagsstillers begrunnelse:

Kufle i byråkrati og la hver enkelt som har IN-ordning betale ned på felleslånet refl fra Obos banken sin. Enklere for medlemmene.

Styrets merknader til forslaget:

Styret har forståelse for at IN-ordningen kan virke byråkratisk. I utgangspunktet har OBOS og medlem- mene felles interesse i at IN-ordningen skal være enkel å administrere. Utfordringen med ordningen er at det er boreflslaget som er bankens lånekunde, og ikke den enkelte andelseier. Innbetalinger av den enkel- tes andel av fellesgjeld blir derfor ikke registrert i banken som innbetalinger fra den enkelte andelseier, men som innbetalinger fra boreflslaget. Likevel må den enkelte andelseieren gis god nok sikkerhet for innbetalingen sin, blant annet ved at andelseieren får inntrederefl i bankens pantedokument. For å sikre andelseieren best mulig, må det inngås avtaler hvor både andelseieren, boreflslaget, og banken (som ikke trenger å være OBOS-banken) er parter. Slik styret ser det, er byråkratiet rundt ordningen nødvendig for å gi andelseierne sikkerhet for innbetalingene. Når det gjelder renten på felleslånet, er det boreflslaget som låntaker (v/styret) som får informasjonen om renten fra banken. Informasjonsflyten mellom banken, boreflslagets styre, og i neste omgang andelseierne i boreflslaget har OBOS ingen rolle i. Så langt styret vet foreligger det ikke konkrete planer om endring av IN-ordningen, men OBOS arbeider kontinuerlig med å forenkle sine rutiner, og styret anbefaler derfor at saken sendes til administrasjonen for eventuell videre oppfølging med sikte på forenklinger.

2544

2545

2546

2547

2548

2549

2550

2551

2552

2553

2554

2555

2556

2557

2558

2559

2560

2561

2562

2563

2564

2565

2566

2567

2568

2569

2570

2571

2572

2573

2574

2575

2576

2577

2578

2579

2580

2581

2582

2583

2584

2585

2586

2587

2588

2589

2590

2591

2592

2593

2594

2595

2596

Styrets innstilling til vedtak:

Styret innstiller på at forslaget overføres til administrasjonen for videre vurdering og oppfølging.

50. Forslag fra Xxxxx Xxxxxxxx

Forslaget:

Xxxxxx rabafler på medlemsfordeler og bredere sortement.

Forslagsstillers begrunnelse:

De rabaflene som er i dag er for lave til at jeg husker å benyfle meg av dem, oppleves ikke som noe fordel å grunn nok til å forbli medlem selv om jeg har kjøpt bolig.

Hva kan gjøres for å beholde medlemmer som allerede har kjøpt bolig.

Styrets merknader til forslaget:

Rabaflene som er knyflet til medlemstilbudene blir fastsafl gjennom forhandlinger med dem som tilbyr de ulike fordelene. OBOS jobber hele tiden med å fremskaffe medlemmene så gode tilbud, herunder rabat- ter, som mulig. For øvrig finner styret at forslaget er lite egnet for et vedtak på generalforsamling.

Styrets innstilling til vedtak:

Styret innstiller på at forslaget overføres til administrasjonen for videre vurdering og oppfølging.

51. Forslag fra Xxxxxxxxx Xxxxxxxx

Forslaget:

Obos styre skal involvere seg mot Olje- og Energidepartementet. Ta en mer proaktiv, tydelig og synlig rolle i strømstøfleordningen, nå innført for hele året 2022, som ikke treffer andelseiere i boreflslag hvor lading av elbil skjer via tredjeparter på separat måler.

Forslagsstillers begrunnelse:

Innføringen av strømstøfleordningen slår skjevt ut for andelseiere i boreflslag der investering og infra- struktur ikke er direkte anskaffet av boreflslaget selv, og måler står på boreflslaget (fellesmålt strøm). I videreføringen virker den heller ikke gjøre defle. Det betyr at i alle andelseiere i boreflslag der andelseier- ne av ulike grunner ikke er enige i å ta investeringen for ladeanlegget og få måleren safl direkte på borefls- laget ikke moflar en krone i strømstøfle for lading av sine elbiler. Mens de som bor i egen privat eid bolig og bare må være enig med seg selv moflar full strømstøfle. Slik ordningen nå virker slår den veldig skjevt ut når vi har sefl priser over 8 kroner pr kw/t i perioder siden ordningen ble innført. Obos på vegne av sine medlemmer gå i dialog med Olje- og Energidepartementet som er ansvarlige for ordningen, og jobbe aktivt for at den blir mindre umusikalsk i fremtiden. Lading av elektrisk kjøretøy utgjør uten støfleordnin- gen en betydelig ekstra kostnad for andelseiere i denne situasjonen som burde være helt unødvendig med en reflferdig støfleordning. Det er vel rimelig å anta at en stor del av andelseiere av OBOS-leiligheter ikke er de med mest penger i samfunnet fra før av sefl opp mot mange andre deler av boligmarkedet, og det er derfor ekstra uheldig at man ikke får ta del i støfleordninger som defle.

Styrets merknader til forslaget:

OBOS har blant annet i samarbeid med NBBL jobbet aktivt mot både Olje- og energidepartementet og Norges Vassdrags- og energidirektorat for å utvide strømstøfleordningen til å omfafle grupper som av forskjellige grunner har falt utenfor ordningen. Problemstillingen rundt lading av el-bil har vært spesielt tafl opp. Som det framgår av forslaget er det en utfordring at det ikke alltid er boligselskapet som står som abonnent for strømmåleren, men eksempelvis et selskap som leverer løsninger for elbil-lading.

2597

2598

2599

2600

2601

2602

2603

2604

2605

2606

2607

2608

2609

2610

2611

2612

2613

2614

2615

2616

2617

2618

2619

2620

2621

2622

2623

2624

2625

2626

2627

2628

2629

2630

2631

2632

2633

2634

2635

2636

2637

2638

2639

2640

2641

2642

2643

2644

2645

2646

2647

2648

2649

Styrets innstilling til vedtak:

Styret innstiller på at forslaget overføres til administrasjonen for videre vurdering og oppfølging.

52. Forslag fra Xxxxxx Xxxxx

Forslaget:

OBOS blir av blant andre Arkitekturopprøret beskyldt for å kun ta hensyn til beboernes behov, på bekost- ning av dem som opplever bygningen utenfra. Ønsker derfor svar på hvordan styret ser på defle, hvilke planer dere har for å kvalitetssikre og legge føringer for at vi som opplever byggene utenfra blir ivaretafl på best mulig måte?

Forslagsstillers begrunnelse:

(Forslaget er ikke begrunnet, red. anm.).

Styrets merknader til forslaget:

Xxxxxx leser forslaget som et ønske om mer medvirkning fra spesielt naboer til nye boligprosjekter. Medvirkning har vært et viktig satsingsområde i OBOS i 2021. Det er utviklet en egen medvirkningsmodell som skal brukes i alle boligprosjekter, og OBOS tar stadig i bruk nye verktøy og metoder for å kunne gjennomføre bedre medvirkningsprosesser. Målet er å informere, synliggjøre og innhente innsikt fra våre medlemmer, naboer, politikere og andre interessenter om våre prosjekter. Medvirkning gir oss et bedre kunnskapsgrunnlag til å utvikle gode boligprosjekter og nabolag. I Nydalen i Oslo har OBOS vært pådriver, sammen med kommunen og private samarbeidspartnere, for å involvere lokalmiljøet til å komme med innspill til planlegging av en ny park som en del av utviklingsprosjektet i Xxxxxxxxxxxxx 000. Ulven, Forne- bu og OBOS Living Lab på Vollebekk er andre eksempler på prosjekter med bred involvering i forbindelse med utforming av fellesfunksjoner og etablering av møteplasser som skal gi økt bo- og livskvalitet på tvers av generasjoner.

Styrets innstilling til vedtak:

Styret innstiller på at forslaget overføres til administrasjonen for videre vurdering og oppfølging.

53. Forslag fra Xxxxx Xxxxxxx Xxxxxxx

Forslaget:

1.Styret i OBOS skal i kommende år jobbe for at boreflslag som vil installere solcellepaneler har et så enkelt sefl av forskrifter og regler å følge som mulig. Defle gjelder både med refligheter til å eie, og å drifte solcellepaneler samt eventuelt mulighet til å selge strøm som skulle bli til overs.

OBOS skal jobbe for at forskrifter og regler er på vår side.

2.Xxxxxx i OBOS skal i kommende år ta kontakt med politikere som er med å bestemmer reglene som Xxxxx følger og jobber for at reglene blir slik at midler som er bevilget til Enova kan brukes opp hvert år.

Forslagsstillers begrunnelse:

Begge disse områdene vil bli fulgt opp og safl spørsmål ved hvordan styret i OBOS har jobbet på general- forsamlingen til OBOS i 2023. XXXX skriver på hjemmesiden sin:

OBOS har som strategisk mål å utvikle byer og steder og å utøve samfunnsansvar. For å bidra til livet mellom husene har vi etablert programmet OBOS gir tilbake for gode bo- og oppvekstmiljøer, klima og miljø.

Jeg bor i Brønndalen Boreflslag i Bergen kommune. Defle er et boreflslag hvor flere efler hvert ønsker å få montert solcellepaneler på takene når de er godkjent til defle. Da håper vi beboere at denne prosessen vil bli lagt opp til å gå så smertefrifl som mulig.

Jeg ønsker at OBOS jobber for at boreflslag som ønsker å montere solceller får den hjelpen de trenger i

2650

2651

2652

2653

2654

2655

2656

2657

2658

2659

2660

2661

2662

2663

2664

2665

2666

2667

2668

2669

2670

2671

2672

2673

2674

2675

2676

2677

2678

2679

2680

2681

2682

2683

2684

2685

2686

2687

2688

2689

2690

2691

2692

2693

2694

2695

2696

2697

denne prosessen.

I denne sammenhengen ønsker jeg å ta opp to ting på generalforsamlingen 7. juni 2022:

1. Det som skal til for at boreflslag enklest mulig kan komme i gang med drift av solcellepanelene på en økonomisk god måte.

Det er forskrifter og regler for hvordan en skal komme i gang med drift av solcellepaneler og hvordan de skal driftes. Her må OBOS være veileder, men også en pådriver til at en slikt drift fungerer optimalt ved å sørge for at forskrifter og regelverket er enkle å forstå, og at de er på boreflslagene sin side.

OBOS skal jobbe for at forskrifter og regler er på boreflslagets side.

Defle gjelder både med refligheter til å eie utstyret som skal til for å drifte solcellepaneler og ha kontroll på overskudd av strøm som eventuelt kan selges.

2. Økonomisk støfle til anskaffelse av solcellepaneler.

Nå er det slik at Xxxxx som gir støfle til slike prosjekter får ikke brukt opp de pengene som de får bevilget hvert år. Grunnen til det er at reglene for tildeling er for rigide.

Jeg mener at her må det gjøres noe. OBOS er en organisasjon som kan gjøre det ved å ta kontakt med de refle politikerne som bestemmer reglene for tildeling. Målet må være at Xxxxx klarer å benyfle midlene de får tildelt hver år.

Styrets merknader til forslaget:

OBOS jobber i samarbeid med sin interesseorganisasjon NBBL aktivt for å gjøre det enklere og billigere for boreflslag og sameier å etablere solceller. Defle er et arbeid som tar tid, og der vi gjennom NBBL har jobbet mot myndigheter og også ENOVA for å sikre at man får ordninger som gjør defle enklere og bedre insentiver for denne type initiativ.

OBOS har selv over 7500 m2 solceller på de næringsbyggene vi eier. Styret kan informere om at OBOS har en eierandel på fire prosent i solcelleselskapet Otovo. Det er inngåfl en avtale som gir rabafl til OBOS-medlemmer i Norge og Sverige ved kjøp av solcelleanlegg.

OBOS Prosjekt tilbyr rådgivning knyflet til teknisk energi og miljørådgivning slik som ENØK-tiltak, energi- merke-aflester og tilpassing til klimaendringer, herunder tilbyr de også rådgivning i boreflslag og sameier som ønsker solceller.

Styret ønsker å fortsefle å bidra til en langsiktig styrking av gode og miljøtilpassede boliger. Defle vil styrke både livskvalitet og aflraktiviteten av boligene. Som det fremgår av det ovennevnte, arbeider OBOS allerede med de temaer som forslagstiller tar opp.

Xxxxxx har sympati for forslagene som er sendt inn og foreslår at forslagene til forslagsstiller overføres til administrasjonen for videre vurdering og eventuell videre oppfølging.

Styrets innstilling til vedtak:

Styret innstiller på at forslaget overføres til administrasjonen for videre vurdering og oppfølging.

2698	54. Forslag fra Xxx Xxxxxxx
2699
2700	Forslaget:
2701	OBOS skal i det videre ikke benyfle evalueringsskjemaer efler ansafles kontakt med medlemmer, som går
2702	for langt i en detaljert vurdering av den enkelte ansafle.

2703

2704

2705

2706

2707

2708

2709

2710

2711

2712

2713

2714

2715

2716

2717

2718

2719

2720

2721

2722

2723

2724

2725

2726

2727

2728

2729

2730

2731

2732

2733

2734

2735

2736

2737

2738

2739

2740

2741

2742

2743

2744

2745

2746

2747

2748

2749

2750

2751

2752

2753

2754

2755

Forslagsstillers begrunnelse:

Dagens QuestBack-løsning, som eflerspør inngående vurderinger av navngifle ansafle på en lang rekke parametere, avvikles i sin nåværende form, og erstafles med et enkelt skjema for opplevelse av tilfredshet med kontakten med OBOS.

I forbindelse med avklaring av bruk av forkjøpsrefl, var jeg nylig i kontakt med en av OBOS dyktige saksbe- handlere. Hun hjalp meg med alt det var behov for, og var profesjonell og hyggelig. I eflerkant av e-postut- vekslingen med henne, moflok jeg et QuestBack-skjema der jeg ble bedt om å vurdere min opplevelse av medarbeideren ved navns nevnelse, i en lang og detaljert vurdering i mange punkter. Jeg opplever defle som en veldig unorsk tilnærming til norsk arbeidsliv, og til ansafles ve og vel. Et skjema som defle henger

i praksis ut ansafle til offentlig vurdering. Slikt skaper bare utrygghet og mistenksomhet for ansafle i OBOS, og derved også for oss som medlemmer. Det kan også stille spørsmål ved om dagens praksis er i overenstemmelse med Arbeidsmiljølovens bestemmelser under § 2-2, der det under punkt a) heter at

arbeidsgiver “ skal sørge for at egen virksomhet er innreflet og egne arbeidstakeres arbeid er ordnet og blir utført på en slik måte at også andre enn egne arbeidstakere er sikret et fullt forsvarlig arbeidsmiljø”, eller andre og liknende bestemmelser. Praksisen hører uansefl ikke hjemme i en norsk arbeidslivskultur, og bør derfor avvikles umiddelbart.

Styret må gjerne diskutere denne henvendelsen, og gi meg som medlem en tilbakemelding på den. Det un- derstrekes at defle ikke ønskes som en erstatning for en behandling av forslaget på generalforsamlingen, men som et eventuelt tillegg. Selv om organiseringen av ansafles arbeidsmiljø tilligger administrasjonen, har styret det overordnete ansvaret for at arbeidsmiljøet er forsvarlig, og at valgte praksiser ikke belaster OBOS’ rykte som en seriøs arbeidsgiver for sine ansafle.

Styrets merknader til forslaget:

Styret er opptafle av at OBOS respekterer både de ansafles personvern og at arbeidsmiljøet i OBOS er forsvarlig.

OBOS gjennomfører fra tid til annen kundeundersøkelser i ulike deler av virksomheten der også den enkelte medarbeider blir vurdert. Vi kan ikke ut fra vår dialog med de ansafles organisasjoner/tillitsvalgte eller andre henvendelser fra de ansafle se at de format som benyfles oppleves som negative av den ansafle selv eller arbeidsmiljøet.

Styret er likevel av den oppfatning at en forutsetning for bruk av slike løsninger, uansefl bør være at praksisen ikke kommer i konflikt med personvernet til den enkelte ansafle, og ei heller gjøres i strid med arbeidsmiljølovens regler.

Styret anbefaler at saken overføres til administrasjonen for videre vurdering i samarbeid med de tillits- valgte, og eventuell videre oppfølging i den grad de ovennevnte forutsetninger ikke møtes.

Styrets innstilling til vedtak:

Styret innstiller på at forslaget overføres til administrasjonen for videre vurdering og oppfølging.

55. Forslag fra Xxxxx Xxxxxxxx

Forslaget:

OBOS-bladet og bladet Bolig og Miljø får spalter hvor OBOS medlemmene kan ytre seg. Her skal man kunne stille spørsmål og komme med diskusjonsinnlegg.

Forslagsstillers begrunnelse:

Det går svært mye informasjon fra OBOS til medlemmene. Det går lite informasjon den andre veien og mellom medlemmene i OBOS.

2756

2757

2758

2759

2760

2761

2762

2763

2764

2765

2766

2767

2768

2769

2770

2771

2772

2773

2774

2775

2776

2777

2778

2779

2780

2781

2782

2783

2784

2785

2786

2787

2788

2789

2790

2791

2792

2793

2794

2795

2796

2797

2798

2799

2800

2801

2802

2803

2804

2805

2806

2807

2808

Styrets merknader til forslaget:

Styret finner det lite naturlig at generalforsamlingen fafler vedtak på et slikt detaljnivå og anbefaler i stedet at spørsmålet overlates til administrasjonen for nærmere vurdering, og at tilbakemelding gis forslagsstiller fra administrasjonen direkte.

Styrets innstilling til vedtak:

Styret innstiller på at forslaget overføres til administrasjonen for videre vurdering og oppfølging.

56. Forslag fra Xxxxx Xxxxxxxx

Forslaget:

OBOS opprefler et eget neflsted for styreledere i OBOS sine boreflslag.

Forslagsstillers begrunnelse:

OBOS har laget xxxxx.xx som neflsted for hvert enkelt boreflslag. Tilsvarende neflsted kan OBOS lage for styreledere i OBOS sine boreflslag.

Det behov for et felles forum hvor styreledere i boreflslagene på en enkel måte kan komme i kontakt med hverandre. I dag er kontakt vanskelig å få til siden man ikke kjenner de elektroniske adressen til andre.

Styrets merknader til forslaget:

Xxxxxx har forståelse for forslagsstillers ønske, men finner det lite hensiktsmessig at generalforsamlingen treffer beslutning i en slik sak som forutsefler utredning både av hva som er teknisk mulig, kostnadene ved å etablere et slikt forum og hvorvidt defle fyller noe behov hos styrene. Styret påpeker at det neppe i seg selv er spesielt vanskelig for styremedlemmer i de enkelt boreflslag å oppnå kontakt med hverandre, enten via OBOS eller gjennom egne mer uformelle kanaler. Styret foreslår at saken overføres til adminis- trasjonen for nærmere vurdering.

Styrets innstilling til vedtak:

Styret innstiller på at forslaget overføres til administrasjonen for videre vurdering og oppfølging.

57. Forslag fra Xxxxx Xxxxxx

Forslaget:

Ønsker at OBOS bygger i tradisjonell stil og med materialer og former som er godt for den menneskelige sjel å se på, og å bo i.

Forslagsstillers begrunnelse:

Hør på Arkitekturopprørets argumenter og ta det alvorlig. Jeg legger ved denne videoen som sier det jeg tenker på bedre:

hEps://xx.xxxxx/c6UJ9Czava/

Styrets merknader til forslaget:

Xxxxxx har merket seg at flere forslag til årets generalforsamling viser til Arkitekturopprøret og deres synspunkter på arkitektur. Forslaget er nokså generelt utformet og har preg av å være en oppfordring som er lite egnet til å stemme over. Det er nok også delte oppfatninger om hvilke materialer og former som er godt for den menneskelige sjel å se på og å bo i. Også blant de som kommenterer innlegg på Arkitekturoppgjørets sider er det forskjellige oppfatninger om hva som er «stygt» og «pent». For øvrig har Arkitekturopprøret v/Xxxxx Xxxxxxxx nylig omtalt et OBOS-prosjekt på Manglerud i Oslo på en positiv måte. Defle gjaldt et bygg som skal oppføres på en hjørnetomt som ligger i tilknytning til et eksisterende boreflslag. Xxxxxxxx skrev blant annet at «Efler flere år har OBOS endelig lyflet og sendt et nyfl forslag

til godkjenning hos PBE. Etasjeantallet er redusert fra 8 til 4, det er innført saltak, balkongene er flyflet til baksiden, vinduene er penere og man ser antydning til fasadeutsmykning. Bygget kunne selvsagt har

2809

2810

2811

2812

2813

2814

2815

2816

2817

2818

2819

2820

2821

2822

2823

2824

2825

2826

2827

2828

2829

2830

2831

2832

2833

2834

2835

2836

2837

2838

2839

2840

2841

2842

2843

2844

2845

2846

2847

2848

2849

2850

2851

2852

2853

2854

2855

2856

2857

2858

2859

2860

2861

vært enda vakrere, men defle blir det fineste OBOS bygger på mange, mange år». Som det fremgår av beslektede saker til generalforsamlingen er styret i OBOS opptafl både av medvirkningsprosesser og av variasjon i arkitektur. Økt fokus på medvirkning vil føre til at flere stemmer blir hørt, også stemmen til Arkitekturopprøret.

Styrets innstilling til vedtak:

Styret innstiller på at forslaget overføres til administrasjonen for videre vurdering og oppfølging.

58. Forslag fra Xxxxxx Xxxxx-Xxxxxxxxx

Forslaget:

Bygge i mer tradisjonell stil, legge lifl arbeid ned i å skape fine fasader på bygningene. Slik at man får lyst til å flyfle inn. Se gjerne arkitekturopprøret på insta for insp.

Forslagsstillers begrunnelse:

Bygge i mer tradisjonell stil.

Styrets merknader til forslaget:

Styret viser til merknadene som er gifl til de øvrige forslagene som gjelder arkitektur.

Styrets innstilling til vedtak:

Styret innstiller på at forslaget overføres til administrasjonen for videre vurdering og oppfølging.

59. Forslag fra Xxxx Xxxxxxxx

Forslaget:

Obos skal arbeide for å etablere en norsk utgave av “Housing Fair Finland” hflps://xxxxx.xxxxxxxxxxxx.xx/ english/housing-fairs/

Forslagsstillers begrunnelse:

Fordi de positive ringvirkningene for Obos BBL, medlemmer av Obos, samt tjenester og produkter tilknyflet boliger kan og vil bli betydelige.

Finland har bevist gjennom mange år at defle lar seg gjennomføre med stor suksess.

“Housing Fair Norway” vil skape nye spennende arbeidsplasser, gi kommuner en unik mulighet til å markedsføre seg og bidra til at den norske befolkningen får økt kunnskap rundt det å kjøpe, bygge og eie nye boliger. Housing fair Norway” vil også skape en ny markedsplaflform hvor ny teknologi og kunnskap om bolig kan bli presentert.

Styrets merknader til forslaget:

Xxxxxx leser forslaget om at OBOS tar initiativ til en norsk utgave av Housing Fair Finland mer som en oppfordring enn til et konkret forslag som er egnet for beslutning i årets generalforsamling. Et slikt initiativ måfle eventuelt utredes nærmere. Xxxxxx vil ellers bemerke at OBOS allerede arrangerer OBOS Boligkonferanse, og at OBOS i fjor var blant initiativtakerne til Oslo Urban Week, som er ment å bli et

«MIPIM i Oslo». Styret oppfafler derfor at intensjonen i forslaget ivaretas gjennom de allerede etablerte plaflformene.

Styrets innstilling til vedtak:

Styret innstiller på at forslaget overføres til administrasjonen for videre vurdering og oppfølging.

2862

2863

2864

2865

2866

2867

2868

2869

2870

2871

2872

2873

2874

2875

2876

2877

2878

2879

2880

2881

2882

2883

2884

2885

2886

2887

2888

2889

2890

2891

2892

2893

2894

2895

2896

2897

2898

2899

2900

2901

2902

2903

2904

2905

2906

2907

2908

2909

2910

2911

2912

2913

2914

60. Forslag fra delegat Xxxxxx Xxxxxxxx

Forslaget:

Generalforsamlingen ber administrasjonen sørge for at det kommer på plass en søkefunksjon på OBOS’ neflsider.

Forslagsstillers begrunnelse:

OBOS er i en alvorlig omdømmekrise. I kjølvannet av kritikk og avsløringer av kritikkverdige forhold har styret og administrasjonen i OBOS lovet å praktisere åpenhet og å opptre efler formelle spilleregler og å sørge for å styrke medlemsdemokratiet i OBOS. Men helt grunnleggende tiltak mangler fortsafl.

Styrets merknader til forslaget:

Styret peker på at OBOS efler fjorårets GF har gjort et stort arbeid med å styrke kommunikasjonen med medlemmene og at vi gjennom målinger og direkte dialog med medlemmene ser at omdømmet er blifl bedre og at medlemmene verdsefler de grep som er gjort både i forhold til demokrati og økt satsing på miljø og en økt sosial boligprofil.

Hva angår forslagsstillers ikke-spesifiserte påstander om kritikkverdige forhold viser styret til granskingsrap- porten fra KPMG som ble presentert for generalforsamlingen i fjor, og som konkluderte med at det ikke forelå kritikkverdige forhold i anledning den meget omtalte Ulven-transaksjonen som lå til grunn for turbulensen forut for fjorårets generalforsamling. Det er også innhentet flere juridiske betenkninger som konkluderer med at man har opptrådt vel innenfor både loven og OBOS’ egne vedtekter.

Efler fjorårets turbulens viser markedsundersøkelser som er foretafl at OBOS’ omdømme er jevnt stigende. Styret og administrasjonen har lagt stor vekt på å nå medlemmene med informasjon og invitasjon til dialog, i defle ligger også en erkjennelse av at det på defle området har vært et forbedringspotensial.

Det er nedlagt et stort arbeid siden generalforsamlingen 2021 for å gjøre OBOS´ neflsider mer informative og tilgjengelige. Søkefunksjon på neflsidene vil være på plass i løpet av kort tid, kanskje før generalforsamlingen. Det er derfor ikke noe behov for at generalforsamlingen fafler vedtak om defle, forslaget fra Xxxxxx Xxxxxxxx foreslås oversendt til administrasjonen for eventuell yflerligere oppfølging.

Styrets innstilling til vedtak:

Saken oversendes til administrasjonen for vurdering og videre oppfølging.

2915

2916

2917

2918

2919

2920

2921

2922

2923

2924

2925

2926

2927

2928

2929

2930

2931

2932

2933

2934

2935

2936

2937

2938

2939

2940

2941

2942

2943

2944

2945

2946

2947

2948

2949

2950

2951

2952

2953

2954

2955

2956

2957

2958

2959

2960

2961

2962

2963

2964

2965

2966

2967

Vedlegg 1

Forslag til forretningsorden fra delegat Xxxxxx Xxxxxxxx

Forslaget:

Forslag til vedtak:

1. Alle benkeforslag skal distribueres til alle møtedeltakere så snart som mulig og uten ugrunnet opphold.

2. Det må til enhver tid i et digitalt eller ordinært møte, herunder også på generalforsamlingen, være mulig å be om ordet til forretningsorden.

3. Alle forslagsstillere får inntil tre minuflers taletid for å kunne begrunne hvert av sine forslag. Forslagsstiller må også få anledning til en avsluflende replikk på inntil efl minufl, før debaflen avslufles, for å kunne imøtegå feiltolkninger eller feilaktig informasjon knyflet til forslaget.

Forslagsstillers begrunnelse:

Digitale møter gir særskilte utfordringer mtp å ivareta tilfredsstillende kontradiksjon og rom for å komme til orde. Flere benkeforslag fremmet i det digitale delegertmøtet 26. april i år, som skulle velge delegater for

ikke-boende medlemmer, ble aldri distribuert til møtedeltakerne, selv om møteleder xxxxx at defle skulle skje. Den tekniske løsningen for avviklingen av møtet og slik denne ble benyflet var det, var det umulig å få kontakt med møteleder eller å ta ordet til forretningsorden da mange møtedeltakere ble klar over situasjonen et stykke ut i møtet. Defle er i strid med grunnleggende organisasjonsmessige spilleregler.

Det er også viktig, for tilfredsstillende saksbehandling, at alle forslag blir tilfredsstillende presentert i møtet.

Styrets merknader til forslaget:

Xxxxxx deler ikke forslagsstillers opplevelse av hva som skjedde i delegertmøtet. Flere av punktene på møtets forretningsorden ble diskutert, og innspill ble tafl til følge. Det ble dagen før møtet fremmet forslag om å

«stemme ut» grupper av deltakerne i møtet. Det ble i møtet redegjort fra administrasjonen om at et slikt forslag ville være ulovlig. Det ble blant annet vist til en juridisk betenkning utarbeidet i forkant av fjorårets generalforsamling, som slo fast at alle medlemmer har de samme medlemsrefligheter, herunder at «ikke-bo- ende» medlemmer har refl til å stille i OBOS´ generalforsamling. Delegertmøtet vedtok derefler styrets reviderte forslag til forretningsorden, og derefler med overveldende flertall at alle som var påmeldt til møtet ble valgt som delegater til generalforsamlingen.

Forslag til endringer i forretningsorden under et digitalt møte er vanskelig håndterbare, og særlig er det utfordrende å ta stilling til potensielt ulovlige forslag. Når det gjelder forslaget om å gi hver forslagsstiller til sammen fire minuflers taletid, må defle vurderes opp mot muligheten til å gjennomføre møtet innenfor en rimelig tidsramme. Avveiningen av disse hensynene vil bli gjort efler beste skjønn i forkant av møtet.

Forslagsstiller er gjort oppmerksom på at det er representantskapet som i praksis fremsefler forslag til generalforsamlingens forretningsorden, og at forslagsstillers forslag vil oversendes til representantskapet for vurdering og eventuell implementering i forbindelse med deres utarbeidelse. Dersom det ikke er samsvar mellom representantskapets forslag til forretningsorden og forslagsstillers forslag, må forslagsstillers forslag presenteres for generalforsamlingen, slik at denne kan velge mellom de alternative forslagene til for- retningsorden, eller eventuelt mellom alternative formuleringer knyflet til enkeltpunkter i forretningsorden.

Styrets innstilling til vedtak:

Styret innstiller på at forslaget oversendes til representantskapet for videre behandling.

Representantskapets innstilling:

Representantskapet har gifl sin tilslutning til styrets foreslåfle forretningsorden, sak A5.

2968

2969

2970

2971

2972

2973

2974

2975

2976

2977

2978

2979

2980

2981

2982

2983

2984

2985

2986

2987

2988

2989

2990

2991

2992

2993

2994

2995

2996

2997

2998

2999

3000

3001

3002

3003

3004

3005

3006

3007

3008

3009

3010

3011

3012

3013

3014

3015

3016

3017

3018

3019

3020

Vedlegg 2

Demokratiutvalgets anbefalinger og styrets vurderinger

Innledning

Xxxxxx har behandlet Demokratiutvalgets innstilling og medlemmenes høringsuflalelser til innstillingen. Xxxxxx har også forelagt innstillingen for representantskapet og moflafl innspill fra dem til den videre behandling.

De innkomne høringsuflalelser og representantskapets synspunkter har vært en del av den endelige vurdering av Demokratiutvalgets forslag, og er således ikke utkviflert separat. Hørings- uflalelsene fra medlemmene er publisert på OBOS sine hjemmesider, men fremlegges ikke for generalforsamlingen av hensyn til å begrense dokumentmengden.

Xxxxxx har heller ikke gjort en fornyet vurdering av alle de forslag fra generalforsamlingen i 2021 som ble oversendt Demokratiutvalget for vurdering, utover der utvalget har kommet med konkre- te anbefalinger/forslag basert på innspillene.

Xxxxxx legger ikke opp til at generalforsamlingen voterer over alle forslag, verken der styret er enig eller uenig med Demokratiutvalget. Defle er enten tema som bør vurderes videre eller som kan implementeres av styret og administrasjonen uten at det er nødvendig med egne generalfor- samlingsvedtak.

Xxxxxx fremmer flere forslag til endringer av vedtektene der defle anses nødvendig for å følge opp anbefalingene i Demokratiutvalgets innstilling. For disse forslagene, se innkallingens avsnifl B5:

«Styrets forslag til vedtektsendringer».

Vurdering av anbefalingene fra Demokratiutvalget

I det videre er punktene xxxxxxx i henhold til den rekkefølgen som følger av Demokratiutvalgets innstilling. Det er redegjort kort for utvalgets forslag, mindretallets synspunkter der defle har vært aktuelt og styrets vurdering av forslagene.

I.

«6.5 Organisasjonsstrukturen i OBOS

Demokratiutvalget anser representantskapet som en velegnet arena for diskusjoner mellom OBOS’ ledelse og medlemmene rundt strategiske veivalg. Utvalget anbefaler derfor at defle samarbeidet fortsefles og gjerne styrkes.»

«Demokratiutvalget mener at en sak bør ha en viss betydning og generell interesse for at den skal bringes inn for generalforsamlingen. Bustadbyggjelagslova fastsefler at det er styret – og ikke generalforsamlingen – som har det overordnede ansvaret for å forvalte boligbyggelaget, og at det er daglig leder (konsernsjefen) som har det øverste ansvar for den daglige ledelsen. Videre er det efler bustadbyggjelagslova styret som fastsefler OBOS’ strategi, jf. punkt 4.6.2 foran. Denne oppgaven kan ikke fratas styret, se punkt 4.9 foran. Som nevnt der har OBOS dessuten et repre- sentantskap som i praksis spiller en rolle i forbindelse med OBOS’ strategiarbeid.

Efler omstendighetene kan det imidlertid være grunn til å vurdere om spørsmål av grunnleg- gende betydning for OBOS’ virksomhet bør forankres i generalforsamlingen selv om bustadbyg- gjelagslova eller OBOS’ vedtekter ikke krever det. Defle kan bidra til å minske avstanden mellom andelseierne og ledelsen, og det kan gi ledelsen trygghet for at den ikke er på kollisjonskurs med medlemmene.»

3021

3022

3023

3024

3025

3026

3027

3028

3029

3030

3031

3032

3033

3034

3035

3036

3037

3038

3039

3040

3041

3042

3043

3044

3045

3046

3047

3048

3049

3050

3051

3052

3053

3054

3055

3056

3057

3058

3059

3060

3061

3062

3063

3064

3065

3066

3067

3068

3069

3070

3071

3072

3073

Styrets vurdering: Under styreleders redegjørelse på GF vil styreleder orientere om de viktigste sakene styret har behandlet gjennom året, særlig beslutninger rundt saker som strategi og store investeringer.

II.

«6.6 Åpenhet og kommunikasjon med medlemmene

6.6.1 Innledning

Demokratiutvalget vil understreke viktigheten av at OBOS fortsefler arbeidet med åpenhet og kommu- nikasjon. Defle vil trolig kunne imøtekomme flere av de ønsker som fremkom i forbindelse med general- forsamlingen 2021. Demokratiutvalget anbefaler at OBOS fortsefler å styrke arbeidet med åpenhet og kommunikasjon med medlemmene.

6.6.3 Hvordan bør informasjon gis og kommunikasjon foregå?

Utvalget har diskutert OBOS-bladet som kommunikasjonskanal. OBOS-bladet har vært utgifl siden 1947, og er Norges fjerde største magasin. Leserundersøkelser viser at bladet har høye lesertall og høy lesertil- fredshet. Neflopp derfor er bladet, efler utvalgets syn, en egnet kanal for å styrke kommunikasjonen med medlemmene.

Utvalget anbefaler at OBOS gjennomfører en grundig leserundersøkelse blant medlemmene for å avdekke lesernes synspunkter, ønsker og forventninger til OBOS-bladet.

Demokratiutvalget har videre vurdert om OBOS-bladet burde legges inn under redaktørplakaten. Utvalget har på defle punktet delt seg i et flertall og et mindretall. Efler flertallets oppfatning, vil det å legge OBOS-bladet under redaktørplakaten ikke nødvendigvis øke bladets kvalitet. OBOS-bladet brukes til markedsføring av boligprosjekter, tjenester og medlemsfordeler, og bladet vil uansefl bli oppfaflet som et talerør for OBOS. Flertallet overlater derfor vurderingen av om OBOS-bladet bør legges under redaktørplakaten til OBOS.»

Styrets vurdering: Styret deler utvalgsflertallets syn om at redaktørplakaten ikke nødvendigvis vil øke bladets kvalitet. Leserundersøkelser viser at leserne av OBOS-bladet ikke er spesielt opptafl av

organisasjonsstoff i bladet. Administrasjonen er i gang med å etablere et digitalt, moderert neflsted for debafl-formål. Styret er opptafl av å finne andre kanaler for denne type stoff, som medlemsmøter, med- virkning, xxxx.xx osv. OBOS-bladet har en lang historie og er en sterk merkevare. Som flertallet i utvalget bemerker, er bladet en viktig kanal for informasjon om nye boligprosjekter, medlemsfordeler og andre tjenester. Leserundersøkelser gjennom mange år viser også at OBOS-bladet, i tillegg til å ha høye lesertall og høy lesertilfredshet, har en svært høy troverdighet blant medlemmene. Bladets redaksjon har også de siste årene styrket den redaksjonelle profilen på stoff om byutvikling og boligpolitikk. Defle er stoff som et enstemmig demokratiutvalg ønsker at bladet skal ha.

III.

«Demokratiutvalget … anbefaler at OBOS eflerstreber å ha oversiktlige og ryddige xxxxxxxxx. Informasjo- nen bør være lefl å finne og lefl å lese, enten det gjelder OBOS’ virksomhet eller medlemsdemokratiet.»

«Demokratiutvalget anbefaler OBOS om å være bevisst på å holde en nøktern og saklig tone i informasjo- nen til medlemmene. Det bør gå tydelig frem om man leser en «markedsføringstekst» eller en informa- sjonstekst.»

«Utvalget anbefaler OBOS å fornye sin kommunikasjonsstrategi med mål om å styrke kommunikasjonen med medlemmene. En fornyet strategi for kommunikasjonen med medlemmene bør utvikles i dialog med medlemmene og mellom medlemmene.»

Styrets vurdering: OBOS har allerede organisert og systematisert organisasjonsstoffet på obos. no og arbeidet med å revidere kommunikasjonsstrategien til OBOS er i gang. Representantskapets

kontrollkomite har OBOS’ kommunikasjonsstrategi som tema på et av sine møter gjennom året. Dersom

3074

3075

3076

3077

3078

3079

3080

3081

3082

3083

3084

3085

3086

3087

3088

3089

3090

3091

3092

3093

3094

3095

3096

3097

3098

3099

3100

3101

3102

3103

3104

3105

3106

3107

3108

3109

3110

3111

3112

3113

3114

3115

3116

3117

3118

3119

3120

3121

3122

3123

3124

3125

3126

representantskapet ønsker det, kan defle også være et tema for diskusjon på et representantskapsmøte, for eksempel en gang per år.

IV.

«Efler utvalgets syn bør OBOS vurdere om det er mulig og hensiktsmessig å utvikle et digitalt forum for interaktiv samhandling mellom foretaket og medlemmene. Hensikten med en slik utvekslingsplaflform bør være å skape et rom for «debaflen om OBOS» i OBOS.

Styrets vurdering: Styret ser verdien av økt dialog og samhandling med medlemmene utover det organiser- te medlemsdemokratiet og de medvirkningsprosesser som konsernet kjører i utbyggingsprosjekter. Det er allerede etablert fysiske og digitale brukerpaneler med nesten 1800 medlemmer som deltakere. Administra- sjonen er allerede i gang med å vurdere hvorvidt og hvordan man kan etablere yflerligere digitale forum for å ivareta hensyn til debafl og medlemsdialog i OBOS.

V.

«OBOS kan også bruke sine kanaler til å formidle kunnskap om boligbygging og byutvikling. Det er stor interesse for bolig- og byutviklingsspørsmål blant medlemmene og i befolkningen generelt, og OBOS burde efler utvalgets syn bruke sin unike posisjon og sine mange kommunikasjonskanaler til å bygge kunnskap om den komplekse og kompliserte bransjen OBOS er en del av. Det er viktig at denne informasjonen fremstår som genuin kunnskapsformidling og ikke som mer eller mindre skjult reklame for OBOS’ prosjekter eller tjenester.

Merknad fra utvalgsmedlemmene Allgot og Boye:

Vi anbefaler at OBOS etablererer et kommunikasjonsutvalg. Defle utvalget skal gi råd til OBOS for å bedre kommunikasjonen. Det er viktig at brukerne av kommunikasjonen trekkes med i defle arbeidet. Utvalget bør bestå av representanter for OBOS kommunikasjonsavdeling og ha med et utvalg medlemmer og tillitsvalgte for å sikre relevans, involvering og forankring.

Vi anbefaler videre at OBOS-bladet styres efler redaktørplakaten, dvs. at OBOS-bladet har en redaktør på linje med den frie og uavhengige pressen i Norge.»

Styrets vurdering: Styret vil i dialog med representantskapet vurdere om det skal opprefles et råd for kommunikasjon som består av representanter fra administrasjonen og der medlemmer av representantska- pet kan delta på vegne av medlemmene, i tråd med intensjonen fra mindretallet.

VI.

«6.6.4 Nærmere om hva slags informasjon som OBOS bør gi»

Demokratiutvalget anbefaler at forslag 6.2.1.2.10 fra Xxxxxx Xxxxxx om at flest mulig av OBOS’ styringsdoku- menter bør være tilgjengelig for alle medlemmer via OBOS’ neflsider, følges opp så langt defle lar seg gjøre av forretningsmessige og konkurransemessige hensyn.

Efler Demokratiutvalgets oppfatning bør medlemmene dessuten informeres særskilt om større endringer i OBOS’ strategi som vurderes eller er vedtafl.»

Styrets vurdering: OBOS’ overordnete strategi 2021-2026 og andre relevante styringsdokumenter er eller vil bli publisert på xxxx.xx.

VII.

«6.7 Medvirkning utenfor OBOS’ formelle styringsorganer

Demokratiutvalget ser positivt på at det gjennomføres digitale dialogmøter med medlemmene, og anbefaler OBOS å fortsefle arbeidet med å etablere dialog med medlemmene.

Høsten 2021 ble det en oppreflet «digital forslagskasse», hvor hvem som helst kan stille spørsmål og komme

3127

3128

3129

3130

3131

3132

3133

3134

3135

3136

3137

3138

3139

3140

3141

3142

3143

3144

3145

3146

3147

3148

3149

3150

3151

3152

3153

3154

3155

3156

3157

3158

3159

3160

3161

3162

3163

3164

3165

3166

3167

3168

3169

3170

3171

3172

3173

3174

3175

3176

3177

3178

3179

med forslag. Demokratiutvalget mener tiltaket er positivt.

Sefl i lys av den uro som førte frem til oppreflelsen av Demokratiutvalget, anbefaler utvalget at OBOS igangsefler en omfaflende og dyptpløyende medlemsundersøkelse i eflerkant av generalforsamlingen 2022.

Demokratiutvalget anbefaler at OBOS legger stor vekt på medvirkning fra medlemmenes side. Gode med- virkningsopplegg i konkrete byggesaker og i forbindelse med utbygging av større by- og boligområder kan være avgjørende for at medlemmene opplever å få sagt sin mening og at OBOS faktisk oppfyller sifl formål og virker til beste for medlemmene.»

Styrets vurdering: En større medlemsundersøkelse er planlagt. Gjennom medlemspanelet gjennomføres kontinuerlige dialog med medlemmene om forskjellige temaer. OBOS-bladet gjennomfører også nå i vinter en større leserundersøkelse. Arbeidet med å innføre gode medvirkningsprosesser alle steder hvor OBOS har utbyggingsprosjekter er godt i gang og vil videreutvikles framover.

VIII.

«6.9 Regionale tiltak

Efler Demokratiutvalgets oppfatning er den viktigste måten å fremme geografisk mangfold på at valgkomite- en («store valgkomité) i sin innstilling på delegerte til generalforsamlingen og representanter til representant- skapet, legger vekt på å finne kandidater som vil gi bredde i den geografiske representasjonen.

Efler Demokratiutvalgets syn er likevel det viktigste OBOS kan gjøre for å fremme regional deltagelse, å sørge for å gjennomføre gode medvirkningsprosesser i forbindelse med utbyggingsprosjekter i regionene.»

Styrets vurdering: Styret støfler utvalgets anbefaling. Se for øvrig Styrets vurdering til romertall VII.

IX.

«6.10. ReEspolitiske vurderinger av bustadbyggjelagslova

Demokratiutvalget har diskutert om og eventuelt i hvilken grad utvalget skal vurdere muligheten for endringer av bustadbyggjelagslova og i hvilken grad utvalget i så fall skal peke på muligheter til forbedringer.

Et samlet utvalg mener det kan reises spørsmål om bustadbyggjelagslova er for rigid med tanke på å mulig- heten for å tilreflelegge for et optimalt medlemsdemokrati.

På bakgrunn av Demokratiutvalgets diskusjoner mener utvalget at OBOS bør vurdere om det er grunn til å ta opp blant annet de ovennevnte punktene med Kommunal- og moderniseringsdepartementet med tanke på en lovrevisjon.»

Styrets vurdering: Defle er temaer som berører alle boligbyggelag i Norge, og OBOS vil diskutere defle med NBBL.

X.

«7.3 OBOS’ virksomhet og rolle som samfunnsaktør

7.3.4 OBOS som aktør og premissleverandør for samfunnsutviklingen

Efler Demokratiutvalgets oppfatning bør OBOS i forbindelse med realisering av OBOS’ vedtektsbestemte formål kunne ta stilling til ethvert spørsmål som har betydning for realiseringen av defle formålet. OBOS er en viktig samfunnsaktør i kraft av å være landets største boligbygger. Boligbygging og byutvikling er i stor grad politisk preget, fra reguleringsplaner, grøntområder, samferdsel, bærekraft osv. På den måten blir OBOS automatisk en aktør i samfunnsutviklingen.

Derimot bør OBOS efler Demokratiutvalgets oppfatning utvise varsomhet med å ta standpunkt i saker av politisk eller samfunnsmessig karakter som ikke har betydning for realiseringen av OBOS’ formål eller som har minimal betydning i denne sammenhengen. Defle gjelder særlig hvis standpunktene kan være kontrover- sielle blant medlemmene.

3180

3181

3182

3183

3184

3185

3186

3187

3188

3189

3190

3191

3192

3193

3194

3195

3196

3197

3198

3199

3200

3201

3202

3203

3204

3205

3206

3207

3208

3209

3210

3211

3212

3213

3214

3215

3216

3217

3218

3219

3220

3221

3222

3223

3224

3225

3226

3227

3228

3229

3230

3231

3232

For å presisere at OBOS bør avstå fra å ta standpunkt til saker av politisk eller samfunnsmessig karakter som ikke har forbindelse med realiseringen av OBOS formål, foreslår Demokratiutvalget en endring

av den aktuelle bestemmelsen i innledningen (preambelen) til vedtektene. Bestemmelsen må for øvrig justeres for å gjenspeile at OBOS har et annet geografisk nedslagsfelt enn ordlyden for tiden tyder på. Ordlyden tar blant annet ikke høyde for OBOS’ virksomhet i Sverige.

Demokratiutvalget foreslår at bestemmelsen skal lyde:

«OBOS skal også være en viktig aktør og premissleverandør for samfunnsutviklingen innenfor sifl ved- tektsbestemte formål og både i Oslo og på nasjonalt plan gjennom sin rolle som landets fremste boligbyg- gelag og medlemsorganisasjon geografiske nedslagsfelt.»

Styrets vurdering: Styret støfler forslaget.

XI.

«7.3.5 Nærmere om innledning til vedtektene (preambelen)

Demokratiutvalget foreslår at eierbegrepet i preambelen endres. Reflslig sefl er det ikke dekning for å si at andelseiernes har eiendomsrefl til OBOS, fordi andelseiernes økonomiske refligheter er for begrenset til at en slik karakteristikk er treffende. Andelseieren er derimot utvilsomt eiere av sin andel i OBOS. Andelseiernes eierskap knyfler seg dermed til andelen og ikke til selve boligbyggelaget. Demokratiutval- get foreslår derfor at preambelens omtale av eierbegrepet skal lyde:

«- OBOS er som medlemsorganisasjon eid av sine medlemmer og forpliktet til å virke til fordel for disse medlemmene.

- Medlemmene som andelseiere og kunder, skal alltid stå i hovedfokus for alt OBOS’ virke.»

Styrets vurdering: Styret støfler forslaget.

XII.

«7.4 Generalforsamlingens sammensetning

7.4.1 Fordeling av delegerte

Demokratiutvalget mener at fordelingen av delegerte i henhold til bustadbyggjelagslova § 5-3 (1) er for rigid når det gjelder muligheten for å sikre representasjon fra beboere som bor i boreflslag med 30 eller færre andelseiere («små boreflslag»). Som vist i punkt 4.3.4 foran, vil denne gruppen av andelseiere i 2022 kun være representert med 16 delegerte (av totalt 1553 delegerte), til tross for at de kommer fra totalt 466 boreflslag. Av disse ligger 425 boreflslag utenfor Oslo. Efler utvalgets syn harmonerer defle dårlig med lovforarbeidenes uflalelser om at et formål bak delegertordningen er å sikre bredden av synspunkter og interesser i laget.

Demokratiutvalget mener derfor det er grunn til å se nærmere på om disse medlemmene bør sikres noe større representasjon.

Demokratiutvalget har imidlertid kommet til at det ikke er hensiktsmessig på nåværende tidspunkt å foreslå noen endring av fordelingen av delegerte.»

Styrets vurdering: Styret vil vurdere representasjonen til de minste boreflslagene.

XIII.

«7.4.3 ReE til å følge generalforsamlingen elektronisk

Demokratiutvalget anser en åpen elektronisk generalforsamling for å være et svært godt tiltak for å nå ut til «den bredere delen» av OBOS’ medlemsmasse, og ikke kun de som er valgt som delegert.

Demokratiutvalget anbefaler at det i OBOS’ vedtekter inntas en ny bestemmelse som lyder:

«§ 7a Refl til å følge generalforsamling elektronisk

3233

3234

3235

3236

3237

3238

3239

3240

3241

3242

3243

3244

3245

3246

3247

3248

3249

3250

3251

3252

3253

3254

3255

3256

3257

3258

3259

3260

3261

3262

3263

3264

3265

3266

3267

3268

3269

3270

3271

3272

3273

3274

3275

3276

3277

3278

3279

3280

3281

3282

3283

3284

3285

Alle andelseiere har refl til å følge generalforsamlingen elektronisk.

Alle andelseiere skal senest én uke før møtet få informasjon om hvordan de kan følge generalforsamlin- gen elektronisk og få tilgang til saksdokumenter til generalforsamlingen.»»

Styrets vurdering: Ordningen ble innført i 2021 og vil bli videreført. Styret støfler derfor forslaget, og vil anbefale at bestemmelsen inntas i vedtektene § 7 annet avsnifl. Styret vil anbefale å snu om på

den foreslåfle ordlyden, slik at regelen formuleres som en plikt-regel for styret/OBOS, fremfor som en reflighetsregel for andelseierne. Formuleringen blir da slik:

“Generalforsamling innkalles av styret. Xxxxxx skal dessuten sørge for at generalforsamlingen er mulig å følge i sanntid for andelseiere gjennom elektronisk overføring av møtet. Skriftlig innkalling med saksdoku- menter sendes til de valgte delegater med minst 8 dagers varsel. Samtidig med utsendelse av innkallingen til delegatene, skal styret på OBOS’ neflsider eller på annen hensiktsmessig måte publisere innkallingen, inklusive saksdokumenter, sammen med en anvisning på hvordan andelseiere, som ikke er delegerte, kan følge møtet elektronisk.”

XIV.

«7.4.4 Bør det fastseEes et lavere «tak» for antall delegerte som kan møte på generalforsamlingen? Demokratiutvalget anbefaler at OBOS avventer med å fastsefle et lavere «tak» for antall delegerte som kan møte på generalforsamling.

Merknad fra xxxxxxxxxxxxxxxx Xxxxxx:

Medlemstallet i OBOS har vokst og vokser mye. Det er som følge av defle en utfordring at antallet som kan møte på generalforsamlingen nå er mer enn 1 000 delegerte. Et utvalgsmedlem anbefaler at det sefles et tak på antall delegerte til generalforsamlingen.»

Styrets vurdering: Styret støfler flertallets innstilling. Xxxxxx mener hensynet til optimale muligheter for diskusjon og meningsutveksling på generalforsamlingen må veies opp mot den demokratiske interessen i at flest mulig får anledning til å delta som delegerte til OBOS’ øverste besluflende organ.

Både et lavere tak på antallet delegerte, og en generalforsamling avholdt som et heldags møte, vil lede til at færre andelseiere får eller opplever å ha anledning til å delta på generalforsamlingen.

XV.

«7.4.5.10 Skal konsernsjefen kunne oppfordre OBOS-medlemmer til å stille som delegerte? Demokratiutvalgets flertall vil ikke anbefale at det innføres en generell regel om at konsernsjefen ikke skal kunne oppfordre grupper av OBOS-medlemmer til å stille som delegerte.

Flertallet har med defle ikke tafl tilling til om konsernsjefen bør henvende seg til utvalgte medlemsgrup- peringer på den måten som det skjedde i 2021.»

Merknad fra utvalgsmedlemmene Allgot og Boye:

«I BBL § 6-25 står det:

“Misbruk av posisjon i selskapet o.a.

Styret og andre som efler §§ 6-27 til 6-29 representerer laget, må ikkje gjere noko som er skikka til å gi visse andelseigarar eller andre ein urimeleg fordel til skade for andre andelseigarar eller laget.”

«Det er fint å oppfordre medlemmer til benyfle sine refligheter, men denne oppfordringen ble ikke gifl til alle medlemmene, kun til ansafle. Det er over 500.000 medlemmer i OBOS. Det er om lag 2500 ansafle. Hvor mange av disse som også er medlemmer, er ukjent.

Oppfordringen til denne gruppen av medlemmer var ikke begrunnet i OBOS formål og er derfor efler vårt syn usaklig. Det er derfor fortsafl et spørsmål om konsernsjefens oppfordring var et brudd på paragraf

6-25. Uavhengig av om det var et vedtektsbrudd, ønsker mindretallet å slå fast at det var uheldig og et brudd på en allmenn forståelse av demokratiske prinsipper.»

3286

3287

3288

3289

3290

3291

3292

3293

3294

3295

3296

3297

3298

3299

3300

3301

3302

3303

3304

3305

3306

3307

3308

3309

3310

3311

3312

3313

3314

3315

3316

3317

3318

3319

3320

3321

3322

3323

3324

3325

3326

3327

3328

3329

3330

3331

3332

3333

3334

3335

3336

3337

3338

Styrets vurdering: Styret støfler flertallets drøfting av det reflslige grunnlaget og innstillingen om at det ikke innføres en generell regel om at konsernsjefen ikke skal kunne oppfordre grupper av OBOS-medlem- mer til å stille som delegerte.

XVI.

«7.5. Valg av delegerte for ikke-boende medlemmer

7.5.1. Valg og utpeking av delegerte for ikke-boende medlemmer

Valget gjennomføres elektronisk over en bestemt periode, f. eks. en eller flere dager.

Demokratiutvalget mener derfor at OBOS’ vedtekter bør endres, slik at det i fremtiden ikke blir arrangert egne møter for valg av delegerte for de ikke-boende. Demokratiutvalget antar at defle krever en endring i OBOS’ vedtekter § 8.

Avslutningsvis peker Demokratiutvalget på at valgkomiteen skal innstille på valg av delegerte, jf. OBOS’ vedtekter § 11 femte ledd. Det er derfor viktig at en eventuell ny valgordning utformes på en måte som gjør det tydelig for de stemmeberefligede hvem som er innstilt av valgkomitéen.»

Styrets vurdering: Styret støfler ikke utvalgets innstilling. En valgordning slik den for eksempel Coop anvender, som utvalget nevner som et mulig eksempel til eflerfølgelse, kan egne seg for en situasjon med få delegerte, men ikke med det antall delegerte som i henhold til loven kan velges i OBOS. Styret vil til årets generalforsamling foreslå en vedtektsfestet ordning for valg av delegerte dersom antallet overstiger det maksimale antallet.

XVII.

«7.5.2 Utgivelse av protokoll med navnelister mv. om hvem som xxxxxxx som delegert

Xxxxxxxxxx mener at OBOS ikke bør sende ut slik informasjon av hensyn til den enkeltes personvern.

Videre mener flertallet at OBOS har et selvstendig ansvar for å sikre den enkeltes behov mot å få personopplysninger utlevert, da mange trolig ikke kjenner til i hvilket stort omfang opplysningene kan bli distribuert osv. I OBOS tilfelle, må all informasjon som distribueres i praksis anses som offentlig infor- masjon. Distribusjon av personopplysninger, selv om den er lovlig, kan også i seg selv virke hemmende på demokratiet i OBOS, eflersom det kan være egnet til å heve terskelen for demokratisk deltakelse.

Merknad fra utvalgsmedlemmene Allgot og Boye:

Utvalgets mindretall mener det er hensiktsmessig at det skrives referat fra delegertmøtet, og at referatet inkluderer navn på kandidatene som ble valgt på møtet. Referatet bør gjøres tilgjengelig for alle som deltok på møtet.»

Styrets vurdering: Styret støfler flertallets innstilling.

XVIII.

«7.5.3. Frist for innkalling til delegertmøte

Efler Demokratiutvalgets syn kan det altså være hensiktsmessig å utvide innkallingsfristen slik at varsel skal sendes minst 14 dager og høyst 21 dager før møtet. I lys av forslaget i punkt 7.5.1 finner Demokratiut- valget det imidlertid ikke hensiktsmessig å foreslå en endring i OBOS vedtekter § 8 annet ledd.»

Styrets vurdering: Styret tar utvalgets innstilling til eflerretning. Styret har ikke inntrykk av at noen medlemmer har funnet fristen for kort, men vil vurdere om endrede regler er hensiktsmessig. For øvrig er dato for delegertmøtet kunngjort på OBOS’ neflsider flere måneder i forveien.

XIX.

«7.5.4. Regler om innkallingsmåten

Demokratiutvalgets oppfatning er at det er tilstrekkelig at informasjon gis gjennom OBOS-bladet, e-post og nyhetsbrev. OBOS-medlemmer som har reservert seg mot å mofla meldinger elektronisk, må være innforståfl med at de ikke moflar yflerligere informasjon om innkalling til generalforsamling. Demokrati-

3339

3340

3341

3342

3343

3344

3345

3346

3347

3348

3349

3350

3351

3352

3353

3354

3355

3356

3357

3358

3359

3360

3361

3362

3363

3364

3365

3366

3367

3368

3369

3370

3371

3372

3373

3374

3375

3376

3377

3378

3379

3380

3381

3382

3383

3384

3385

3386

3387

3388

3389

3390

3391

utvalget anbefaler likevel ikke å gjøre endringer i OBOS’ vedtekter § 8, da det allerede er adgang til å gjøre defle i tråd med bustadbyggjelagslova § 1-5.»

Styrets vurdering: Styret støfler innstillingen.

XX.

«7.6 Opplæring av delegerte

Demokratiutvalget anbefaler at OBOS utarbeider et opplæringsprogram særlig innreflet mot delegerte på generalforsamlingen, eventuelt at det utarbeides en informasjonspakke som er lefl tilgjengelig på OBOS’ neflsider, dersom defle ikke allerede finnes.

Målet med opplæringsprogrammet skal være å gi de delegerte et best mulig grunnlag for å utøve sine medlemsrefligheter. Opplæringsprogrammet bør tilbys til både boende og ikke-boende delegerte, men behøver ikke nødvendigvis begrenses til å være et tilbud for delegerte. Efler utvalgets oppfatning er det imidlertid ingen grunn til å innta en bestemmelse om slik opplæring i vedtektene.»

Styrets vurdering: Styret støfler utvalgets innstilling. Det vil bli utarbeidet både en webbasert veileder og en printbasert veileder.

XXI.

«7.7 Saksbehandlingsregler for generalforsamlingen

7.7.1 Fysisk eller elektronisk generalforsamling

Efler flertallets syn bør hensynet til den brede medlemsmassen og større deltakelse på generalforsam- lingen tillegges avgjørende vekt. Demokratiutvalget anbefaler derfor at OBOS fortsefler å gjennomføre generalforsamlingen som et elektronisk møte.

Xxxxxx OBOS likevel å avholde fysisk generalforsamling, bør delegerte få mulighet til å delta elektronisk.

Merknad fra utvalgsmedlem Boye:

Det er mange fordeler med å avholde generalforsamlingen digitalt, særlig fordi det øker tilgjengeligheten for medlemmer som bor langt unna Oslo. Samtidig har fysiske møter en stor verdi i at det bygger engasje- ment og eierskap til de demokratiske prosessene. Fysiske møter må derfor eflerstrebes.»

Styrets vurdering: Styret støfler i hovedsak flertallets innstilling, men viser til at det efler den nye bbl § 5-6 (4) tilligger styret å avgjøre hvordan generalforsamlingen skal gjennomføres, samt å sørge at defle skjer på forsvarlig måte.

XXII.

«7.7.2 Innkalling til generalforsamling

Som nevnt i punkt 4.3.7 foran, har delegerte en ubetinget refl til å fremme forslag og spørsmål til general- forsamlingen hvis defle skjer gjennom skriftlig melding til styret i så god tid at spørsmålet kan tas med i innkallingen, jf. OBOS’ vedtekter § 7 femte ledd og bustadbyggjelagslova 5-11 (2).

Reglene om innkalling til generalforsamlingen blir dermed viktige for om delegerte kan fremme forslag eller stille spørsmål til generalforsamlingen. Er innkallingen allerede sendt når delegerte har fremmet sifl forslag eller spørsmål overfor styret, skal det sendes ny innkalling dersom innkallingen kan komme frem senest én uke før generalforsamlingen skal avholdes, jf. bustadbyggjelagslova § 5-11 (2) annet pkt. Det siste fremgår ikke av OBOS’ vedtekter. Når vedtektene bare gjengir en del av bustadbyggjelagslova § 5-11 (2), blir regelen vanskelig å utlede for lesere som ikke samtidig forholder seg til bustadbyggjelagslova. For å gjøre regelen leflere tilgjengelig, anbefaler Demokratiutvalget derfor at OBOS’ vedtekter § 7 femte ledd suppleres med en regel som gjengir bustadbyggjelagslova § 5-11 (2) annet pkt.

Demokratiutvalget anbefaler at OBOS’ vedtekter § 7 femte ledd lyder:

3392

3393

3394

3395

3396

3397

3398

3399

3400

3401

3402

3403

3404

3405

3406

3407

3408

3409

3410

3411

3412

3413

3414

3415

3416

3417

3418

3419

3420

3421

3422

3423

3424

3425

3426

3427

3428

3429

3430

3431

3432

3433

3434

3435

3436

3437

3438

3439

3440

3441

3442

3443

3444

En andelseier har refl til å få tafl opp på generalforsamlingen spørsmål som blir meldt skriftlig til styret innen 1. april. Xxxxxxxxx har refl til å få tafl opp på generalforsamlingen spørsmål som blir meldt skriftlig til styret i så god tid at det kan tas med i innkallingen. Er innkallingen sendt, skal det sendes ny innkalling dersom den kan komme frem senest en uke før møtet skal holdes.»

Merknad fra utvalgsmedlemmene Allgot og Boye:

Generalforsamlingens viktigste rolle er å velge representantskapet. For å sikre en reell demokratisk pro- sess er det nødvendig å sikre at det eksisterer en reell mulighet for delegatene på generalforsamlingen

til å legge frem alternative forslag til valgkomiteens innstilling. Defle kan skje ved at kandidater som stiller benkeforslag får mulighet til å presentere seg selv under møtet. Alternativt kan korte presentasjoner av alle kandidater, både valgkomiteens innstilling og benkeforslagene, sendes ut til alle delegerte på general- forsamlingen før møtet. Det sistnevnte forutsefler at benkekandidater melder sifl kandidatur innen en gifl frist.»

Styrets vurdering: Styret støfler flertallets innstilling, og vil som i fjor legge til refle for at innmeldte alternative kandidater vil få presentert sifl kandidatur skriftlig før generalforsamlingen.

XXIII.

«7.7.3 Flertallskrav ved personvalg

Demokratiutvalget anbefaler at forslag 6.2.1.2.6 fra Xxxxxxxx X. Xxxxxx om å endre OBOS’ vedtekter § 10 andre avsnifl i slik at det inntas en henvisning til Universitetet i Oslos regler om preferansevalg, ikke følges opp.

Styrets vurdering: Styret støfler utvalgets innstilling.

XXIV.

«7.7.5 Forberedelse av forslag til generalforsamlingen

Demokratiutvalget anbefaler derfor at alle OBOS-medlemmer skal ha refl til bistand for å kvalitetssikre sine forslag som fremsefles for behandling på generalforsamlingen. Kvalitetskontrollen skal typisk avklare om forslaget er lovlig og om det er formulert på en tilstrekkelig tydelig måte, eventuelt bistå med omformulering slik at forslaget er bedre egnet for behandling på generalforsamlingen.»

«Demokratiutvalget anbefaler at OBOS utvikler et tilbud som gir alle OBOS-medlemmer refl til bistand for å kvalitetssikre sine forslag til generalforsamlingen i tråd med prinsippene det er redegjort for i punkt 7.7.5.»

Styrets vurdering: Styret støfler innstillingen og foreslår at medlemmene tilbys denne tjenesten fra en uavhengig advokat som OBOS har rammeavtale med. Rådgiving for OBOS regning avgrenses til én times bistand pr. forslagsstiller, og for øvrig innen de rammer som Demokratiutvalget skisserer.

XXV.

«7.8 Representantskapet

7.8.2 Antallet medlemmer i representantskapet

Demokratiutvalget går inn for å oppheve skillet mellom representantskapsmedlemmer og møtende varamedlemmer. Oppheves skillet, får representantskapet 70 fullverdige medlemmer. Dermed får flere OBOS-medlemmer delta i styringen av OBOS, herunder være med på å velge styret.

Flertallet foreslår på denne bakgrunn at OBOS’ vedtekter § 12 første ledd endres slik:

«OBOS skal ha representantskap. Representantskapet skal bestå av 47 70 medlemmer og 23 varamed- lemmer, hvorav 41 58 medlemmer og 17 varamedlemmer velges av generalforsamlingen. Av representant- skapets valgte medlemmer skal 21 30 medlemmer og 9 varamedlemmer være andelseiere som ikke har eller er tildelt bolig i tilknyflet boreflslag, mens 20 28 medlemmer og 8 varamedlemmer skal ha eller være tildelt slik bolig. Varamedlemmer velges i nummerorden, hver innen sin gruppe.»»

3445

3446

3447

3448

3449

3450

3451

3452

3453

3454

3455

3456

3457

3458

3459

3460

3461

3462

3463

3464

3465

3466

3467

3468

3469

3470

3471

3472

3473

3474

3475

3476

3477

3478

3479

3480

3481

3482

3483

3484

3485

3486

3487

3488

3489

3490

3491

3492

3493

3494

3495

3496

3497

Styrets vurdering: Styret støfler forslaget fra flertallet i Demokratiutvalget om at det totale antallet på 70 medlemmer inkludert varamedlemmer beholdes, men at alle gjøres til fullverdige medlemmer.

XXVI.

7.8.3 AnsaEerepresentanter i representantskapet

Efler flertallets oppfatning er det gode grunner som tilsier OBOS’ ansafle bør få velge flere av representant- skapets medlemmer når antallet medlemmer av representantskapet økes. Ved denne vurderingen vil et viktig moment være om de ansafle selv ønsker å utvide representasjon. Flertallet har ikke tafl standpunkt til hvor mange ansaflerepresentanter det bør være i representantskapet.

Flertallet anbefaler at OBOS i samarbeid med de ansafle ser nærmere på hvor mange personer de ansafle skal ha i representantskapet.

Merknad fra xxxxxxxxxxxxx Xxxxxx:

Jeg vil ikke anbefale at andelen ansafle skal økes i representantskapet. OBOS er ikke et AS, men et samvirke. Ordningen med ansafle i representantskapet har fungert i mange år og jeg er uenig i påstandene over om underrepresentasjon med henvisning til aksjeloven.

Jeg støfler at varaordningen opphører og at representantskapet øker fra 47 til 70. Hvis de ansafle skal ha samme representasjon som i dag, skal antallet økes fra 6 til 9. »

Styrets vurdering: Styret støfler forslaget fra flertallet i Demokratiutvalget om at det totale antallet på 70 medlemmer inkludert varamedlemmer beholdes, men at alle gjøres til fullverdige medlemmer. De ansafls representanter blir fortsafl 12 og alle blir faste medlemmer..

XXVII.

«7.8.5 Medlemmenes funksjonstid

Som en følge av forslaget i punkt 7.7.2 om å fjerne vararepresentanter i representantskapet (men øke antall faste medlemmer), foreslår Demokratiutvalget at ordlyden i OBOS’ vedtekter § 12 tredje ledd endres tilsva- rende:

«Representantskapsmedlemmer valgt av generalforsamlingen velges for et tidsrom på 2 år, varamedlemmer for 1 år. Medlemmer og varamedlemmer kan gjenvelges.»»

Styrets vurdering: Styret støfler forslaget fra Demokratiutvalget.

«7.8.7 Bør representantskapet kunne uEale seg om en hvilken som helst sak?

Demokratiutvalget anbefaler at OBOS’ vedtekter § 13 første ledd lyder:

«Representantskapet skal føre tilsyn med at lagets formål fremmes i samsvar med gjeldende lov, vedtekter og vedtak i generalforsamlingen. Representantskapet kan vedta anbefalinger til styret om hvilken som helst sak»»

Styrets vurdering: Styret støfler intensjonen i forslaget fra Demokratiutvalget med følgende presisering: Representantskapet kan vedta uflalelser til styret innenfor rammene av gjeldende lov, OBOS vedtektsbe- stemte formål og oppfølging av vedtak i generalforsamlingen.

XXVIII.

«7.8.8 Saksbehandlingsregler for representantskapet

Demokratiutvalget anbefaler at OBOS’ vedtekter § 13 får et nyfl 14. ledd som lyder:

«Representantskapets leder avgjør om representantskapsmøtene skal avholdes som et fysisk, elektronisk eller hybrid møte. Dersom møtet ikke avholdes som et fysisk møte, må representantskapets leder sørge for en

3498

3499

3500

3501

3502

3503

3504

3505

3506

3507

3508

3509

3510

3511

3512

3513

3514

3515

3516

3517

3518

3519

3520

3521

3522

3523

3524

3525

3526

3527

3528

3529

3530

3531

3532

3533

3534

3535

3536

3537

3538

3539

3540

3541

3542

3543

3544

3545

3546

3547

3548

3549

3550

forsvarlig gjennomføring.»»

Styrets vurdering: Styret støfler forslaget fra Demokratiutvalget.

XXIX.

«7.8.9 Publisering av representantskapets møter

Demokratiutvalget anbefaler at forslag 6.2.1.2.12 fra Xxxxxxx Xxxxxxxxx som omhandler økt åpenhet om representantskapets møter, følges opp så langt det er mulig innenfor rammene av det som er forsvarlig av konkurransemessige hensyn og av hensyn til den praktiske gjennomføringen av representantskapets møter.

Demokratiutvalget anbefaler ikke på generelt grunnlag at møtene i representantskapet gjøres offentlig tilgjengelig elektronisk.»

Styrets vurdering: Styret støfler forslaget fra Demokratiutvalget og vil se på yflerligere tiltak. Represen- tantskapet har besluflet å offentliggjøre digitalt innkalling og protokoll fra møtene, og defle er allerede iverksafl.

XXX.

«7.9 Valgkomitéen («store valgkomité»)

7.9.2 Skal generalforsamlingen fastseEe en instruks for «store valgkomité»?

Demokratiutvalget anbefaler at «store valgkomité» tar initiativ og utarbeider en instruks for komiteens arbeid. Instruksen legges frem for generalforsamlingen til behandling og vedtakelse.»

Styrets vurdering: Styret støfler innstillingen og foreslår også å endre navnet på «store valgkomité» til «generalforsamlingens valgkomite» og å endre navnet på «lille valgkomité» til «representantskapets valgkomité»

XXXI.

«7.9.3 Instruks til valgkomiteen om å vektlegge mangfold

Demokratiutvalget anbefaler at forslag 6.2.1.2.14 fra Xxxxxxx Xxxxxxxxxx om at generalforsamlingen skal instruere valgkomiteen til å legge betydelig vekt på at mangfoldet i medlemsmassen blir representert i valgte organer, følges opp. Forslaget bør følges opp ved at det i instruks til «store valgkomité», fremgår at hensynet til mangfold bør tillegges vekt ved innstilling på valg av tillitsverv. Instruksen bør imidlertid begrenses til å slå fast det prinsipielle utgangspunktet, og den bør for eksempel ikke oppstille bestemte kvoter for hvem som kan sifle i representantskapet. Defle kan medføre at systemet blir for rigid, noe som kan svekke representantskapet som et organ som skal ivareta OBOS-medlemmenes interesser.»

Styrets vurdering: Styret legger vekt på at hensynet til relevant kompetanse og mangfold i medlemsmas- sen ivaretas på samme måten som i organisasjonen for øvrig. Styret støfler innstillingen når det gjelder utarbeidelse av instruks for den store valgkomiteen

XXXII.

7.9.4 Begrunnelse for valgkomiteens innstilling

«Demokratiutvalget anbefaler at forslag 6.2.1.2.14 fra Xxxxxxx Xxxxxxxxxx om at det skal rapporteres særskilt om valgkomiteens arbeid om mangfold i årsrapporten, ikke følges opp. Demokratiutvalget anbefaler derimot at valgkomiteen skal utarbeide en eller flere begrunnelser for de innstillinger valgkomi- teen gjør. Begrunnelsene skal legges frem for generalforsamlingen i forkant av valgene, men med unntak av for valg av delegerte for ikke-boende. Denne begrunnelsen må legges frem for generalforsamlingen i eflerkant av valget.»

Styrets vurdering: Styret støfler innstillingen.

3551

3552

3553

3554

3555

3556

3557

3558

3559

3560

3561

3562

3563

3564

3565

3566

3567

3568

3569

3570

3571

3572

3573

3574

3575

3576

3577

3578

3579

3580

3581

3582

3583

3584

3585

3586

3587

3588

3589

3590

3591

3592

3593

3594

3595

3596

3597

3598

3599

3600

3601

3602

3603

XXXIII.

«7.9.5 Sammensetning og godtgjørelse for «store valgkomité»

NUES punkt 7 anbefaler for det første at generalforsamlingen skal «velge komiteens leder og medlem- mer». Det fremgår imidlertid ikke av OBOS’ vedtekter at generalforsamlingen velger valgkomitéens leder, og defle er visstnok heller ikke gjort. Efler Demokratiutvalgets oppfatning bør generalforsamlingen velge valgkomitéens leder. OBOS’ vedtekter § 11 bør endres for å gjenspeile defle.

Demokratiutvalget anbefaler at OBOS’ vedtekter § 11 første ledd lyder:

«Efler innstilling fra foregående års valgkomité, velger generalforsamlingen en valgkomité på 76 medlem- mer, 1 leder og 2 varamedlemmer. Et åflende medlem med varamedlem, som begge er uavhengig av styret og ledelse, oppnevnes av styret.» «

Styrets vurdering: Styret støfler innstillingen.

XXXIV.

«NUES punkt 7 anbefaler videre at generalforsamlingen skal «fastsefle komiteens godtgjørelse». Det fremgår imidlertid ikke av OBOS’ vedtekter at generalforsamlingen fastsefler valgkomiteens godtgjørelse. Det synes imidlertid som om defle gjøres, og det ble i hvert fall gjort på generalforsamlingen i 2021.

Demokratiutvalget anbefaler at OBOS’ vedtekter endres slik at de gjenspeiler praksis i OBOS. Demokratiutvalget anbefaler at OBOS’ vedtekter § 11 fjerde ledd lyder:

«Komitéen innstiller til neste års generalforsamling på valg av medlemmer og varamedlemmer til repre- sentantskapet. Komitéen innstiller til representantskapet på godtgjørelse til representantskapets med- lemmer, valgkomiteen, styret og kontrollkomitéen, før forslaget legges fram for generalforsamlingen.»»

Styrets vurdering: Defle har vært praksis i en årrekke og styret støfler innstillingen.

XXXV.

«7.9.6 Kan valgkomiteen innstille på seg selv?

Demokratiutvalget anbefaler at OBOS bygger på forutsetningen i bustadbyggjelagslova § 5-16 (1) slik at valgkomitéen skal kunne innstille på seg selv som nye medlemmer av valgkomitéen.

Demokratiutvalget anbefaler at valgkomitéen skal kunne innstille på seg selv som delegert ved valg av ikke-boende.

Det tredje spørsmålet er om valgkomitéen skal kunne innstille på seg selv til medlem av representant- skapet. Blant annet på grunn av representantskapets sentrale rolle, bør medlemmer av valgkomitéen ikke kunne innstille på seg selv. Kandidater til representantskapet bør ikke kunne bruke valgkomitéen til å fremme sifl kandidatur. Konsekvensen er at personer som ønsker å bli valgt til medlem av representant- skapet, ikke kan være medlem av valgkomitéen.

Demokratiutvalget anbefaler ikke at valgkomitéen skal kunne innstille på seg selv ved valg til represen- tantskapet.

Merknad fra utvalgsmedlemmene Allgot og Boye:

At siflende valgkomite innstiller på neste års valgkomite, og dermed kan innstille på seg selv er uheldig. Det er mer hensiktsmessig at representantskapet, ved representantskapets ledelse, får i oppdrag å innstille på neste års valgkomite. Dersom en slik endring er brudd på dagens lovverk bør defle oversendes Kommunal – og moderniseringsdepartementet for utredning.»

3604

3605

3606

3607

3608

3609

3610

3611

3612

3613

3614

3615

3616

3617

3618

3619

3620

3621

3622

3623

3624

3625

3626

3627

3628

3629

3630

3631

3632

3633

3634

3635

3636

3637

3638

3639

3640

3641

3642

3643

3644

3645

3646

3647

3648

3649

3650

3651

3652

3653

3654

3655

3656

Styrets vurdering: Styret støfler ikke utvalgets innstilling om at valgkomitéen ikke skal kunne innstille på seg selv ved valg til representantskapet. At valgkomiteen selv sifler i representantskapet gir viktig kompe- tanse for å kunne vurdere kandidater til representantskapet. Samtidig er det ingenting i dagens vedtekter som er til hinder for at generalforsamlingen på selvstendig grunnlag kan velge inn representanter i valgkomiteen som ikke sifler i representantskapet dersom man mener det er påkrevd for å ivareta flere hensyn.

Styret er i prinsippet enig i særmerknaden om at valgkomiteen ikke bør innstille på seg selv overfor generalforsamlingen, men at innstillingen bør gjøres av representantskapets ledelse. Xxxxxx mener imidlertid at ordlyden i boligbyggelagsloven § 5-16 om at valgkomiteen skal innstille på seg selv ved valg til representantskapet er lovens ordning og at endring av dagens praksis i tilfelle krever lovendring.

XXXVI.

«7.11.3. Dialog og medvirkning om fordeling av midler

Demokratiutvalget anbefaler at forslag 6.5.4.5.5 fra Xxxx Xxx Xxxxxxx om å innta i OBOS’ vedtekter § 6a et krav om «dialog og medvirkning om hva som kan være gode tiltak», ikke følges opp i påvente av nærmere utredning. Demokratiutvalget anbefaler at OBOS fortsefler å trekke representantskapet inn i arbeidet med spørsmål knyflet til utdelinger til bomiljøtiltak og andre samfunnsnyflige tiltak.»

Styrets vurdering: Styret tar innstillingen til eflerretning. Xxxxxx har allerede vedtafl en samfunnsansvars- strategi og har spilt inn til representantskapet at de opprefler to underutvalg som deltar i prosessene rundt tildeling av midler.

XXXVII.

«7.11 OBOS’ utdelinger til bomiljøtiltak og andre samfunnsnyEige tiltak

7.11.4. Bør OBOS etablere en stiftelse til å forestå fordeling av støEe?

Demokratiutvalget vil ikke komme med noen anbefaling om at det opprefles en stiftelse for utdelinger av midler til bomiljøtiltak og andre samfunnsnyflige formål, men anbefaler at OBOS vurderer om defle

kan være en hensiktsmessig løsning i arbeidet med å utrede ordninger som skaper mer robuste rammer rundt utdelinger til bomiljøtiltak og andre samfunnsnyflige tiltak efler OBOS’ vedtekter § 6a.»

Styrets vurdering: Styret tar innstillingen til eflerretning. Styret har allerede vedtafl en samfunnsan- svarsstrategi og har spilt inn til representantskapet at de opprefler to råd som deltar i prosessene rundt tildeling av midler Det kan for eksempel gjøres slik:

Det klassiske «OBOS gir tilbake der OBOS gir støfle til kulturliv, frivillighet og idrefl, samt større investe- ringer gjennom OBOS Samfunnsarena: Representantskapet opprefler et råd for samfunnsbidrag: Rådet skal jobbe med disse sakene som sparringspartner og høringsinstans for administrasjon og styre før beslutninger treffes i disse organene. Det kan gjelde både strategi, planlagte fremtidige prioriteringer, fordeling av midler og kriterier for OBOS Jubel der medlemmene selv nominerer tiltak mm.

Satsing på FOU/Innovasjon

Representantskapet opprefler et råd for FOU og Innovasjon i OBOS. Rådet jobber med disse sakene som sparringspartner og høringsinstans for administrasjon og styre før beslutninger treffes i disse organene. Det kan gjelde både strategi, planlagte fremtidige prioriteringer, fordeling av midler og kriterier. Primær- arbeidsfeltet vil være tiltak som omfafles av samfunnsbidragsbudsjeflene, men det vil også være naturlig å komme innom øvrig FOU og Innovasjonsinnsats i OBOS.

OBOS

Hovedkontor, Oslo Xxxxxxxxxxx xxxx 0

Postboks 0000, Xx.

Xxxxx plass

0129 Oslo

Tlf. 00 00 00 00

xxxx.xx