Grunnerverv
Grunnerverv
Grunnerverver: ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇ E-post: ▇▇▇▇▇▇▇@▇▇▇▇▇.▇▇ Tlf: ▇▇▇▇▇▇▇▇
Viken viser vei. ▇▇▇▇▇.▇▇
1
• Hva er grunnerverv?
Agenda
• Minnelige avtaler vs ekspropriasjon
• Grunnervervsprosessen
• Hjemmel for skjønn og ekspropriasjon
• Når starter grunnervervet?
• Striperverv - midlertidig beslag, permanent erverv og permanent klausulert areal
• Erstatning
• Erstatningsutmåling
• Litt om gjerder, beplantning og tomteobjekt
• Måling av grenser
• ▇▇▇▇ av advokat
Hva er grunnerverv?
• Når grunneiere avstår grunn og rettigheter til bygging/utbedring av f.eks offentlig vei, kalles det grunnerverv (jf. også oreigningsloven § 1)
‒ Midlertidig beslag er areal som leies under anleggsperioden, men som tilbakeføres i tilsvarende stand til grunneier ved anleggsslutt
‒ Permanent erverv er areal som grunneier avstår permanent
‒ Permanent klausulert areal (f.eks. fri sikt ved privat avkjørsel mot veikryss)
‒ Servitutter (f.eks. rettighet til å ha liggende V/A-ledninger)
Minnelig avtale vs ekspropriasjon
• Viken ønsker å gjennomføre grunnervervet ved å inngå minnelige (frivillige) avtaler med grunneierne
• Får vi ikke til dette, må grunnervervet dessverre gjennomføres ved tvang. Dette kalles ekspropriasjon.
• Erfaringer fra Statens vegvesen viser at minnelige avtaler (kjøpekontrakter/tiltredelsesavtaler) inngås for ca. 95% av tilfellene
Grunnervervsprosessen
A: Enige om avståelse og erstatningsutmåling
B: Enige om avståelse, men ikke erstatningsutmåling
C: Ikke enig i arealavståelsen
Hjemmel for skjønn og ekspropriasjon
• Avtaleskjønn: Enige om arealavståelse, men ikke erstatning – skal erstatning fastsettes ved skjønn. Skjønnssak = rettssak. Behandles etter reglene i oreigningsloven og lov om skjønn og ekspropriasjonssaker (skjønnsprosessloven). Skjønnsprosesslovens § 4 gir hjemmel for skjønn ved avtale
• Ekspropriasjon: Ikke enige om arealavståelse. De fleste ekspropriasjoner skjer i henhold til lov om oreigning av fast eiendom, jf. oreigningslovens § 30 nr 15. Hjemmel er veglovens § 50. Vilkår: I forskrift til veglovens § 50, eiendomsinngrep kan gjennomføres når det foreligger godkjent reguleringsplan etter plan- og bygningsloven.
Når starter grunnervervet?
• Grunnervervet starter opp etter at reguleringsplanen er vedtatt. Det må også være avsatt penger til prosjektet
• Normalt 1 år før vi trenger arealet (anleggsstart), dersom ikke hel eiendom/bolig må erverves
• Viken tar kontakt med grunneier med informasjon om oppstartstidspunkt for grunnervervet – enten pr. brev eller telefon
• Dersom det er ønskelig fra grunneiers side, gjennomføres befaringer der både grunneier og Viken er representert
• Viken oversender ett forslag til kjøpekontrakt, eventuelt avtale om tiltredelse med tilhørende w-tegning
Grønt areal = midlertidig beslag Gult areal = permanent erverv
Blått areal = permanent klausulert areal
• Viken skal ikke fremsette ett erstatningstilbud som er lavere enn hva man tror ett skjønn ville kommet frem til
• Like tilfeller skal få lik behandling (likebehandlingsprinisppet)
• Viken er ikke forpliktet til å gjøre opp for seg i annen form enn penger, men kan i noen tilfeller velge å gjøre opp for seg i form av tiltak på gjenværende eiendom (avhengig av entreprenør)
• Erstatningen skal baseres på riktig pris
• Utgangspunktet er grunnlovens § 105 «…fuld erstatning…»
• Ved utmåling av erstatning er det Lov om vederlag ved oreigning fra 1984, som ligger til grunn (ekspropriasjonserstatningsloven)
• Hovedregelen er at erstatningen skal utmåles på grunnlag av salgsverdien jf. § 5, eller bruksverdien jf. § 6. Erstatningen skal aldri være lavere enn salgsverdien
• I henhold til § 5 skal erstatningen etter salgsverdi fastsettes på grunnlag av det som må regnes med at en vanlig kjøper vil gi for eiendommen ved ett frivillig salg, der det vektlegges
‒ Hvilken eiendom det gjelder
‒ Hvor eiendommen ligger
‒ Påregnelig utnyttelse som det erfaringsmessig er grunnlag for etter forholdene på stedet
‒ Priser oppnådd ved salg av andre eiendommer som det er naturlig å sammenligne seg med
• Ved de fleste tilfeller erverves det som regel en mindre del/stripe av eiendommen. Tomtestriper har sjelden noen selvstendig salgsverdi.
• Ikke alle kvadratmetere på en tomt har lik verdi, og små inngrep påvirker totalverdien i liten grad.
• Viken fastsetter derfor erstatningen som en differanse mellom salgsverdi på eiendommen før og etter inngrepet, også kalt differanseprinsippet (jf. Rt.1976 s.1507 - Sandefjordkjennelsen)
• I henhold til rettspraksis er det vanlig at det opereres med en marginalverdi som er rundt 1/3 av gjennomsnittsverdien (marginalverdi: verdien pr. kvm på det areal som blir avstått, eksklusive spesiell vegetasjon, bygninger og tomteanlegg)
• Erstatning kan gis for at grunneier selv skal flytte gammelt gjerde eller sette opp nytt gjerde
‒ Nytt gjerde: eksisterende gjerdetype, alder og slitasje hensyntas v/erstatningen
‒ Grunneier får en frist for fjerning av gjerde ifb med anleggsstart
‒ Dersom grunneier selv skal forestå oppsetting av gjerde: NB! – vent til anleggsslutt og kartforretning er gjennomført, slik at nye grensemerker er satt ut
‒ Nytt gjerde settes opp på grunneiers eiendom. Grunneier skal ha ansvar for all fremtidig vedlikehold av gjerde
• Det kan i enkelte tilfeller være hensiktsmessig at Viken v/entreprenør forestår flytting av eksisterende gjerde eller oppsetting av nytt gjerde. Dette må evnt. avtales særskilt i kjøpekontrakten
Litt om beplantning og mindre tomteobjekt
• Inngår i utgangspunktet som ett moment i differanseprinsippet; erstatningen for stripeervevet innehar både selve grunnavståelsen og beplantning/tomteobjektet m.m.
• Særskilt erstatning kan gis etter en konkret vurdering på hver eiendom
‒ f.eks for spesielle eller dyre planter/trær
‒ f.eks for gangport mur, flaggstang m.m.
• Før oppstart grunnerverv: Dersom usikre eiendomsgrenser (+/- 10 cm = god grensekvalitet) mot veiareal - kan være hensiktsmessig med kartforretning mellom partene
• Sikre grenser gir grunnlag for riktigere arealberegning ifb med utmåling av erstatning (feil areal gir feil erstatning)
• Når anleggsperioden er avsluttet – Viken rekvirerer kartforretning mellom partene:
‒ Landmåler utarbeider ett oppgjørskart til grunneier for gjennomsyn
‒ Dersom ikke rundsum erstatning er avtalt i kjøpekontrakten, vil utbetaling av sluttoppgjør skje i henhold til arealberegningen fra kartforretning etter anleggsslutt
• ▇▇▇▇ av advokat skal forhåndsklareres med Viken v/grunnerverv, dersom grunneier ønsker å få dekket utgiftene
• Viken dekker nødvendig juridisk (evnt teknisk bistand) i forhandlingsprosessen
‒ Det betyr at grunnervervet må ha startet opp (advokatutgifter i planprosessen dekkes ikke)
‒ «Nødvendig» vil bero på en konkret vurdering
‒ Grunneier må samles rundt en felles advokat - advokat med ekspropriasjonsrett blant sine fagområder (kompetansekrav)
• Viken dekker nødvendig utgifter i forbindelse med skjønn, jf. skjønnsprosessloven § 54