PLANENS HENSIKT

REGULERINGSBESTEMMELSER TIL DETALJREGULERING AV NEDRE LANGGATE 19 PLAN ID 3803 2020197

Bestemmelser til offentlig ettersyn, jf. vedtak 18.06.2021 i UPB-sak 146/21. Tilføyelser er understreket, slettet tekst er gjennomstreket.

§ 1

PLANENS HENSIKT

Hensikten med planen er å legge til rette for riving av eksisterende bygg og oppføring av nytt kontor-, næring- og tjenestebygg. Bygget skal oppføres med klimavennlige løsninger og gode kvaliteter. Ny bebyggelse skal ta hensyn til automatisk fredet kulturminne og bevaringsverdig kulturmiljø. Planen tilrettelegger også for overvannshåndtering i sentrum.

Retningslinje:

I forbindelse med utbyggingen skal det utarbeides et miljøprogram der det skal dokumenteres at prosjektet skal kunne bygges, drives og rives uten alvorlige konsekvenser for miljøet.

Følgende temaer skal minimum beskrives:

- Reduksjon av klimagassutslipp fra energibruk, materialer og transport.

- Materialbruk i et livsløpsperspektiv med vekt på̊ lavemitterende materialer, helse- og miljøfarlige kjemikalier og ressursgrunnlag

- Miljøvennlige energiløsninger i bebyggelsen med vekt på̊ fleksibel energiforsyning, langlivede

bygningsintegrerte løsninger og et lavt behov for tilført energi per bebygd areal

- Samspill mellom utearealer og bebyggelsesstruktur med vekt på̊ variert bruk av vegetasjon i uteområder

- Støy og forurensning

§ 2

Reguleringsformål (§ 12-5)

§ 2.1 Bebyggelse og anlegg (§ 12-5 pkt. 1) Forretning/kontor/tjenesteyting (F/K/T)

§ 2.2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (§ 12-5, pkt. 2) Fortau (F)

Gatetun (GT)

§ 2.3 Hensynsoner (§ 11-8 jf. §12-6)

a) Båndleggingssone – Båndlegging etter lov om kulturminne (H730)

b) Sikringssone – Sikringssone VA-ledning (H190)

§ 2.4 Andre juridiske flater

Bestemmelsesområde #1 – Bakgård Bestemmelsesområde #2 – Takterrasse

§ 3

Fellesbestemmelser

§ 3.1 Støy (pbl § 12-7, 3)

Bygge- og anleggsstøy skal ikke overskride støygrensen i tabell 4 i retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging (T-1442/2016). Støyende aktivitet skal foregå på dagtid.

§ 3.2 Luftkvalitet (pbl § 12-7, 3)

Innenfor planområdet skal det etableres grønne tak og vegetasjon som lokal skjerming mot luftforurensning mot Nedre Langgate. Luftinntak skal legges høyt på bygningen.

§ 3.3 Geoteknikk/Områdestabilitet (pbl § 12-7, 4)

Utbygging og anleggsarbeider skal prosjekteres i samråd med geoteknisk sakkyndig og med utvidet geoteknisk kontroll/oppfølging i anleggsfasen. Alle gravearbeider samt sikrings- og fundamenteringsarbeider innenfor planområdet skal detaljprosjektertes av geoteknisk sakkyndig.

§ 3.4 Vann, avløp og overvann (pbl. § 12-7 pkt. 4, 10 og 12)

Det skal utarbeides en kommunalteknisk plan som redegjør for alle nødvendig kommunaltekniske anlegg, herunder håndtering av overvann, vannforsyning, brannvannforsyning og spillvann. Ved behov for sprinkling skal kapasitet avklares særskilt.

Det skal etableres regnbed som sikrer fordrøyning av nedbør med 25 års gjentakelsesintervall.

§ 3.5 Kulturminner (pbl. § 12-7, 6)

Dersom det viser seg at tiltak innenfor planen kan skade, ødelegge, grave ut, flytte, forandre, tildekke, skjule eller på˚ annen måte utilbørlig skjemme automatisk fredet kulturminne eller framkalle fare for at dette kan skje, må˚ arbeidene straks stanses og ansvarlig kulturminnemyndighet varsles umiddelbart. Ansvaret påhviler tiltakshaver og/eller ansvarshavende leder på˚ stedet..

§ 3.6 Utomhusplan (pbl. § 12-7, 11)

Det skal utarbeides utomhusplan for planområdet i egnet målestokk - for eksempel 1:200 - som blant annet skal vise:

• Gang- og kjørearealer

• Atkomster og sykkelparkering

• Eiendomsgrenser, eksisterende og eventuelt justerte

• Bebyggelses plassering med innganger og høydeangivelse

• Varelevering

• Renovasjon

• Materialbruk på˚ uteoppholdsarealer

• Slukplassering

• Terrenghøyder, eksisterende og fremtidige

• Overvannshåndtering, inklusiv regnbed

• Atkomst for utrykningskjøretøy

• Takterrasse og bakgård

§ 3.7 Anleggsplan

Det skal utarbeides en anleggsplan for beskyttelse av omgivelsene mot støy og andre ulemper i bygge- og anleggsfasen. Planen skal redegjøre for trafikkavvikling, massetransport, driftstider, trafikksikkerhet for gående og syklende, renhold, støvdemping og støyforhold. Nødvendige beskyttelsestiltak skal være etablert før bygge- og anleggsarbeider kan igangsettes.

§ 4

Bebyggelse og anlegg (pbl. § 12-5, 1 og 14)

§ 4.1 Forretning/kontor/tjenesteyting(F/K/T)

§ 4.1.1 Visuell utforming (pbl. § 12-7, 1)

Bebyggelse skal i form av volum, fasadeutforming og materialbruk sikre en helhetlig tilpasning til bygde og naturgitte omgivelser.

Materialbruk skal være en variasjon av skifer, glass og trespiler tegl/teglspon, mørke vinduer og beslag, glass og trespiler. Sammenhengende og homogene fasader skal unngås. Hver fasadeside skal brytes opp gjennom variasjon i materialbruk og vindusfelt. 1. etasje skal gis en lett og transparent utforming. Takflate på˚ bygget skal utføres som grønt tak.

Endelig materialvalg og fasader skal redegjøres for og dokumenteres med fargeprøver og godkjennes av utvalg for plan og bygg.

§ 4.1.2 Byggehøyder og utnyttelse

Byggehøyder er vist i plankart som xxxx xxxxxxxxx. Det tillates mindre tekniske installasjoner på tak, samt rekkverk for takterrasse. Det tillates ikke teknisk rom på tak. Tillatt utnyttelse er BYA 100%.

§ 4.1.3 Arealbruk i 1. etasje (pbl. § 12-7, 2)

Arealer ut mot Nedre Langgate skal benyttes til forretning, bevertning eller annen utadrettet virksomhet.

§ 4.1.4 Byggegrenser

Der byggegrense ikke er vist er byggegrensen lik formålsgrense.

Mot Nedre Langgate og Klostergaten kan bebyggelsen krages ut 2 0.9 m over formålsgrensen (F). Utkragingen skal ha minimum 6.7 6.0 meter fri høyde over fortau.

§ 4.1.5 Parkering (pbl § 12-7, 7)

Krav til sykkelparkeringsplasser er 2 plasser per 100 m2 for kontor, forretning og bevertning. Sykkelparkering skal løses på egen grunn med hensiktsmessig plassering i forhold til inngangspartiet. Alle plassene skal være låsbare til en fast innretning og min. halvparten av syklene skal plasseres under tak.

§ 4.1.6 Varelevering og renovasjon

F/K/T skal ha atkomst over GT for varelevering og renovasjonsbil.

§ 4.1.7 Skiltplan (pbl. § 12-7, 1)

Skilt skal ha en utforming, materialbruk og fargebruk som er tilpasset bygningens og omgivelsenes arkitektur og visuelle kvaliteter. Skilt og reklameinnretninger på˚ bygningen skal ha likeartet utforming.

§ 4.1.8 Fjernvarme (pbl. § 12-7, 8)

Nybygg skal tilknyttes fjernvarme. Kommunen kan helt eller delvis gi unntak fra tilknytningsbestemmelsen, der det dokumenteres bruk av alternative løsninger for tiltaket som vil være energi eller miljømessig bedre enn tilknytning til fjernvarme.

§ 4.1.9 Renovasjon (pbl § 12-7)

Renovasjon skal løses internt i bygget innenfor feltet F/K/T. Renovasjonsrommet skal være lett tilgjengelig.

§ 5

Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (pbl. § 12-5, 2 og 14)

§ 5.1 Offentlige formål

Følgende formål skal være offentlige

Fortau (F). Arealet mot Klostergaten skal tilrettelegges for atkomst for renovering til F/K/T

Gatetun (GT). Arealet skal tilrettelegges for overvannshåndtering med regnbed, varelevering/renovasjon og offentlig sykkelparkering.

§ 6 Xxxxxxxxxxxx (pbl .2-6 jfr. §11-8)

§ 6.1 Båndleggingssoner (H730) (pbl.§ 8-11 d)

Arealet er båndlagt etter lov om kulturminner, og er automatisk fredet middelaldersk bygrunn. Alle tiltak som er egnte til å skade, grave ut, flytte, forandre, tildekke, eller på˚ annen måte utilbørlig skjemme automatisk fredede kulturminner er forbudt uten særskilt søknad og dispensasjon gitt av rette

kulturminnemyndigheten, jf. kulturminneloven §§ 3,4, og 8.

Nødvendig tillatelse fra kulturminnemyndigheten til graving eller inngrep i grunnen må˚ foreligge sammen med søknad til tiltak.

Tiltak må utføres på˚ en slik måte at de ikke medfører rystelser, setningsskader, endringer i grunnvannstand, endringer i bevaringsforholdene eller direkte inngrep som kan skade kulturlagene.

§ 6.2 Sikringssone (H190) (pbl.§ 8-11 d)

Dersom nytt tiltak er nærmere VA-ledningen enn 4 meter må ledningen legges om, eller søke om redusert avstand til 2,0 meter.

Ved søknad om redusjen av avstand skal følgende to punkt oppfylles:

- Fremkommeligheten med maskiner skal være tilfredsstillende etter kommunale krav.

- Bygning skal fundamenteres ned til samme nivå som ledningen, eller sikres slik at oppgraving av ledning kan skje uten utrasing og/eller skade på˚ bygning.

§ 7

Bestemmelsesområder

§ 7.1 Bestemmelsesområde 1 (#1)– Bakgård

Området skal brukes til uteopphold og overvann

§ 7.2 Bestemmelsesområde 2 (#2)– Takterrasse

Området skal brukes til uteopphold. Takterrasse skal være utformet slik at den gir tilstrekkelig sikkerhet og trygghet.

§ 8

Rekkefølgebestemmelser (pbl. §12-7, 10)

§ 8.1 Dokumentasjonskrav

Ved søknad om rammetillatelse skal følgende dokumentasjon være vedlagt:

- Perspektiv, illustrasjon og fasadeoppriss av tiltaket,

- Utomhusplan, jf. § 3.6

- Kommunalteknisk plan inkludert plan for overvannshåndtering, jf. § 3.5

- Geoteknisk rapport, jf. § 3.3

- Tillatelser fra kulturminnemyndighet for tiltak innenfor hensynssone, jf. § 6.1

- Renovasjonsløsning, jf. § 4.1.9

- Redegjørelse for sykkelparkering, jf. 4.1.5

- Skiltplan, jf. § 4.1.7

- Materialbruk jf. § 4.1.1

§ 8.2 Igangsettingstillatelse

Ved søknad om igangsettingstillatelse skal følgende dokumentasjon være vedlagt:

- Anleggsplan jf. § 3.7

- GT skal være opparbeidet eller sikret opparbeidet med garanti/finansiering og kommunalteknisk avtale før igangsettingstillatelse, jf. § 5.1.