HELFA EIENDOM AS

Detaljreguleringsplan for Vikgården, PlanID 3026_20210002 ligger i Hemnes sentrum i Aurskog-Høland kommune. Planområdet er 3,7 daa. Formålet med planen er å tilrettelegge for etablering av kombinert bolig og nærings-

/forretningsbygg med parkeringskjeller og tilhørende utomhusanlegg. Planforslaget åpner for ca 1000 m2 BRA næringsforsmål og inntil 20 leiligheter. Eksisterende anlegg for drivstoff pumper forutsettes videreført.

Figur 1. Oversiktskart

Basert på gjennomført risiko‐/sårbarhetsanalyse vedlegg 13 og vurdering av planforslagets virkning og konsekvens i kapittel 6 er det ikke avdekket særskilte forhold som kan medføre uønsket økt risiko eller negative konsekvenser som ikke avbøtes tilstrekkelig ved kravene og forutsetninger innarbeidet i plankart og bestemmelser.

1.1 Forslagstiller og konsulent

Forslagstiller er Xxxxx Xxxxxxx AS v/Xxxxxx Xxxxxxxx, xxxxxx@xxxxxx.xxxx Plankonsulent er landskapsarkitekt mnla Xxxxx Xxxxx Xxxxxx, xxxx@xxxxxxxxxx.xx Arkitekt for sentrumsbebyggelse er BAS-arkitekter as v/Xxxx Xxxxxxx, xxxx@xxx-xxx.xx Teknisk rammeplan VA er utført av Xxxxx Xxxxxxx AS

Teknisk plan veianlegg er utført av Norconsult AS v/ Stian M Sebjørnsen, xxxxx.x.xxxxxxxxxx@xxxxxxxxxx.xxx

Støyutredning er gjennomført av ApiAku Xxxx Xxxxxxxx

Grunnundersøkelse og geoteknisk vurdering er gjennomført av Geoteknikk AS Tiltaksplan for forurenset grunn er gjennomført av DMR Miljø og Geoteknik AS

1.2 Planavgrensning og eiendomsforhold

Planområdet omfatter eiendommene gnr 120 bnr 30 (2 413 m2) og bnr 12 (701 m2) med Helfa Eiendom AS som hjemmelshaver.

Veiareal gnr 230 bnr 18 (fv 1450) og gnr 215 gnr 3 (fv 125) med Viken fylkeskommunen som grunneier er innlemmet for regulering av fortau og avkjørsler. Planarbeidet forutsetter felles avkjørsel med tilgrensende eiendom gnr 120 bnr 13 i vest og berører derved også denne eiendommen.

I sør er 190 m2 av gnr 120 bnr 216 med Aurskog-Høland kommune som grunneier innlemmet. Dette tilleggsarealet er vedtatt solgt til Helfa Eiendom AS, ref. k-sak 48/21, 10.05.21.

Avgrensning mot vest er usikker eiendomsgrense hvor det forutsettes oppmålingsforretning.

120/12

701 m2

120/13

120/30

2 413 m2

120/216

190 m2

Figur 2: Avgrensning av planområdet

1.3 Utbyggingsavtale

Krav til utbyggingsavtale er hjemlet i kommuneplanens bestemmelser § 7.2.4. Oppstart av forhandlinger om utbyggingsavtale ble varslet samtidig med planoppstart 01.02.21. Det kom ingen merknader til utbyggingsavtale.

1.4 Vurdering av utredningsplikt

Planområdet er regulert til byggeområde i gjeldende områdeplan for Hemnes (vedtatt 21.06.10) og utløser ikke automatisk utredningsplikt etter KU-forskrift FOR-2017-06-21-854. Aurskog-Høland kommune vurderte i oppstartmøte (22.01.21) at planarbeidet ikke utløser krav til konsekvensutredning etter forskrift.

2 P L A N S T A T U S O G R A M M E R F O R P L A N A R B E I D E T

2.1 Nasjonale/statlige føringer

Statsforvalteren i Oslo og Vikens forventninger til kommunal arealplanlegging 2021 (29.01.21). Med det årlige forventningsbrevet til kommunene presiserer Statsforvalteren hva som ut fra regjeringens politikk og nasjonale føringer for kommunal planlegging er viktige prioriteringer i Oslo og Viken.

Sentrale planretningslinjer:

- Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging

- Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen

- Statlig planretningslinjer for klima- og energiplanlegging og klimatilpasning i kommunene

2.2 Regionale føringer

Regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus, vedtatt 14.12.15 Regional plan for masseforvaltning i Akershus, vedtatt 24.10.16 Regional plan for klima og energi, 2019-2022

2.3 Kommunale planer og føringer

Planstrategi for Aurskog-Høland kommune 2020-2024 Kommuneplan for Aurskog-Høland, 2018-2028 Kommunedelplan for klima 2018 – 2030

Felles kommunal VA norm, 2019 Felles kommunal veinorm, 2019 Felles kommunal veilysnorm, 2019

Renovasjonsforskrift Aurskog-Høland kommune, FOR-2019-09-23-1322 Grønn overflatefaktor – GOF, veileder A-H kommune 15.08.17

Kommuneplanens bestemmelser § 7.1.7 - krav til hensynssone H310 – skred:

Tiltak kan ikke iverksettes før sikkerhet mot kvikkleireskred er dokumentert ivaretatt i henhold til byggteknisk forskrift (TEK 17) § 7-3 og NVEs veileder 7/2014 Sikkerhet mot kvikkeleireskred. Slik dokumentasjon må foreligge ved utarbeiding av reguleringsplaner.

Kommuneplanens bestemmelser § 7.2.2 – Grønn overflatefaktor:

Grønn overflatefaktor, GOF, skal være minst 0,5, endelig GOF fastsettes for hver enkelt reguleringsplan.

Kommuneplanens bestemmelser § 7.2.5 - Lekeplasser og felles uteoppholdsareal:

Ved planlegging av nye boligområder skal alle boliger sikres nærlekeplass på minimum 300 m2 innen gangavstand på maksimalt 200 m. Lekeplasser skal ha en trygg og egnet lokalisering, og deler av lekeområdet skal være tilnærmet flatt. Til alle boligområder med samlet antall boliger over 30 boliger, skal det innen en avstand på 500 meter være tilgang til egnet ballplass på minimum 20 x 40 meter.

Nærlekeplasser og ballplasser skal være møblert med lekeapparater og klar til bruk innen brukstillatelse gis. For områder med konsentrert bebyggelse skal det i tillegg sikres gode felles uteoppholdsarealer.

Kommuneplanens bestemmelser § 7.2.4 – Utbyggingsavtale:

Før det kan igangsettes utbygging av område for boliger med mer enn 5 boligenheter skal det foreligge en utbyggingsavtale mellom grunneier og kommunen. I utbyggingsavtalen vil det fra kommunens side være aktuelt å avtalefeste forhold som: utbyggingstakt for å nå målsetninger i boligbyggeprogram, antall boliger i et område, største og minste boligstørrelse, kommunalfortrinnsrett på kjøp av boliger, at grunneier skal bekoste nødvendig infrastruktur som er nødvendig for å gjennomføre planen (gang- og sykkelveier, vei, vann og avløp, og lignende.), eller kompensasjon for økte driftskostnader.

2.4 Gjeldende reguleringsplan og omregulering

2.4.1 Reguleringsplan for Hemnes sentrum, PlanID 3026_20100004 Planområdet er regulert til

sentrumsformål (S3) i gjeldende reguleringsplan for Hemnes sentrum, vedtatt av kommunestyret 21.06.10, k-sak 36/10.

Figur 3: Utsnitt reguleringsplan for Hemnes sentrum med planområdet avmerket

Reguleringsbestemmelser Hemnes sentrum:

2.1 Estetikk - krav til redegjørelse av arkitektoniske og estetiske kvaliteter, inkl. forhold til eksisterende bebyggelse og omgivelser.

2.2 Parkeringskrav

1,5 p-plasser, hvorav 1 som garasje for leiligheter inntil 2-rom

2 p-plasser hvorav 1 som garasje for 3-roms leiligheter og større

2 p-plasser pr. 100 m2 bruksareal (BRA) forretning + 1 sykkelplass pr. 50 m2 bruksareal (BRA). 1,5 p-plasser pr. 100 m2 bruksareal (BRA) kontor og tilsvarende + sykkelplass for 10 % ansatte Krav til minimum 5 % av p-plassene tilpasset bevegelseshemmede

2.3 Krav til universell utforming

2.4 Krav til grenseverdier for støy, ref. T1442

2.6 Rekkefølgekrav fellesgarasje og utomhusanlegg samtidig med boligene

2.7 Krav til dokumenterte grunnforhold og geoteknisk stabilitet (jfr. k-plan bestemmelser § 7.1.7)

3. Vegformål (OT1) - krav til byggeplan godkjent av Viken fylkeskommune for tiltak som berører Langstranda (fv 1450) og Hemnesveien (fv 125)

4. Sentrumsformål (S3) – tillatte underformål er bolig, forretning, kontor, service, servering, bensinstasjon mv. Bebyggelsen kan oppføres i inntil 3 etasjer til gesims, med maksimal gesimshøyde på 10 meter. Boligformål er ikke tillatt i 1.etasje ut mot fv 125 og fv 1450.

Maks %BYA = 65 %. Parkering skal medregnes i %BYA med 15 m2 pr. p-plass.

5.2 Krav til detaljregulering (S3) som inneholder en g/s-vegløsning, der både kirkegården og S3 knyttes til det eksisterende gang- og sykkelvegnettet i sentrumsområdet.

5.3 Krav til fasader med et åpent preg på gateplan mot offentlige trafikkområder.

2.4.2 Omregulering

190 m2 regulert til formålet kirkegård i gjeldende områdereguleringsplan er forutsatt omregulert til trafikkformål/parkering, ref. k-sak 48/21, 10.05.21.

3 B E S K R I V E L S E A V P L A N O M R Å D E T

3.1 Eksisterende bebyggelse og arealbruk

Planområdet ligger i kryssområdet Hemnesveien/fv 125 X Langstranda/fv 1450 sentralt i tettstedet Hemnes. Gang-/sykkelveg som del av tettstedets overordna gangvegnett og et større grøntområde ligger på motsatt side av Langstranda. Med unntak av eneboligbebyggelse i vest, består omkringliggende bebyggelse av større bygningsvolum og utpreget sentrumsbebyggelse.

Eksisterende bebyggelse består av bensinstasjon Cirkle K med vaskehall/verksted og Vik-gården fra 1940-tallet med næringsvirksomhet/Hemnes Glass i første etasje og leiligheter i etasjen over. Området har i dag adkomst både fra Hemnesveien og fra Langstranda.

Figur 4: Flyfoto eksisterende situasjon med planområdet avmerket

Figur 5: Eksisterende bebyggelse sett fra Hemnesveien (google street view)

Tilgrensende arealbruk er tettstedsbebyggelse, bolig- og næring/forretning. Xxxxxx Xxxxxx kirke med kirkegård og gravplass ligger sør for planområdet. Xxxxxx Xxxxxx sykehjem med omkringliggende grøntareal øst for planområdet og Coop-prix med leiligheter i øvre etasjer nord for fv 125.

Figur 6: Eksisterende bebyggelse med Xxxxxx Xxxxxx kirke i bakkant (google street view)

3.2 Sentrumsfunksjoner, skole og barnehage

Planområdet ligger sentralt på Hemnes og i gangavstand til stedets service- og tjenestetilbud. Avstand med trygg skoleveg til Bråte 1-10 skole og Xxxxxx Xxxxxx Idretts- og ungdomslag (SHIUL) med baneanlegg og Søndrehallen er 500 m. Det er gjennomgående gang- sykkelveg og bussholdeplasser for kollektivtilbud langs fv 125.

3.3 Grunnforhold – byggegrunn og forurensning

Planområdet ligger under marin grense med tykk havavsetning og randmorene som registrert løsmasse (xxx.xxx.xx), og innenfor hensynssone skred (H130) i gjeldende kommuneplan.

Gjennomført geoteknisk vurdering konkluderer med egnede grunnforhold og tilfredsstillende områdestabilitet i samsvar med NVE01/2019, ref. kommuneplanens bestemmelser § 7.1.7 og gjeldende reguleringsplan § 2.7 (Geoteknikk AS, 18.05.21. Vedlegg 7).

Figur 7: Utsnitt løsmassekart (NGU)

Med henvisning til eksisterende arealbruk med bensinstasjon og verksted er det i tillegg gjennomført miljøundersøkelse og utarbeidet forslag til tiltaksplan for forurenset grunn i samsvar med forurensningsforskriftens kap 2. (DMR Miljø og Geoteknikk AS, 08.12.20. Vedlegg 8).

3.4 Natur- og kulturmiljø/kulturminner

Søk i xxx.xxxxxxxxx.xx og xxx.xxxxxxxxxxxxxxx.xx viser ingen registrerte natur-/kulturverdier innenfor planområdet.

3.5 Barn-/unges interesser – friluftsliv

Planområdet er i dag næringsbebyggelse og bensinstasjon uten registrert bruksverdi for friluftsliv og/eller barns lek. Barn og unges interesser i området er først og fremst knyttet til trafikksikkerhet og trygge ganglinjer.

3.6 Trafikk, transport og adkomst

Planområdet har adkomst fra Hemnesveien/fv. 125 og fra Langstranda/fv. 1450. Fv. 125 har en gjennomsnittlig trafikkmengde på 1349 kjøretøy i døgnet (ÅDT) og fv. 1450 har en ÅDT på 308. Begge strekningene har fartsgrense 50 km/t. Østsiden av Langstranda/fv. 1450 har eksisterende gang-/sykkelveg.

3.7 Støy

Støyvurdering er gjennomført av ApiAku Xxxx Xxxxxxx, rapport datert 16.12.21 (vedlegg 9). Støyberegningene viser at området nærmest fylkesveien ligger i gul støysone.

3.8 Teknisk infrastruktur, inkl. overvann

Det henvises til VA notat/teknisk rammeplan utarbeidet av Helfa Eiendom AS for hvor eksisterende og planlagt løsning for VAO, inkl. brannvann framgår (vedlegg 10).

4 PL A N P R O S E S S

4.1 Planinitiativ og oppstartmøte

Planinitiativ, sist datert 29.01.21 for planlagt utbygging er utformet i samsvar med FOR-2017-12-08-1950.

Det ble gjennomført oppstartmøte med Aurskog-Høland kommune 22.01.21 med en gjennomgang av de hensyn, krav og forutsetninger lokal og regional myndighet har til planarbeidet. Referat fra oppstartmøte vist i vedlegg 3.

4.2 Varsling av planoppstart og merknader ved varsling

Oppstart av planarbeidet ble varslet i henhold til pbl § 12-8 ved brev datert 01.02.21 til berørte parter og regionale myndigheter. Oppstart av planarbeidet ble kunngjort på Aurskog-Høland kommunes hjemmeside og ved annonse 03.02.21. i Indre Akershus Blad, annonsen vist til høyre. Frist for merknader var satt til 04.03.21.

Oppstart av planarbeidet ble varslet i samsvar med kommunens føringer.

Det kom 6 merknader ved varsling:

1. Statsforvalteren i Oslo og Viken, 24.02.21

2. Viken fylkeskommune, 04.03.21 3. NVE, 03.03.21

4. NRBR, 08.02.21

5. Mattilsynet, 16.02.21

6. Xxxxx og Xxxx Xxxx Xxxxx, 04.03.21

Varslingsdokumentene og innkomne merknader er vist i vedlegg 4 og 5.

Det ble avhold arbeidsmøte med kommunen 09.05.21 for gjennomgang av merknader ved varsling og kommunens oppdaterte føringer til planarbeidet.

I vedlegg 6 er innkomne merknader oppsummert og kommentert av forslagstiller hvor det framgår hvilke hensyn som er innarbeidet i planforslaget.

Figur 8: Kunngjøringsannonse

5 B E S K R I V E L S E A V R E G U L E R I N G S P L A N

5.1 Planens formål og arealoversikt

Reguleringsplan med bestemmelser er utarbeidet i samsvar med gjeldende krav og nasjonale tegneregler. Forslag til detaljregulering med planbestemmelser følger som vedlegg 1 og 2. Plankartet i figur 9 under er ikke i målestokk.

Figur 9: Nedkopiert reguleringsplan Vikgården, Hemnes. PlanID 3026_20210002

Bebyggelse og anlegg, pbl § 12-5, nr. 1

BKB1: Kombinasjonsformål (SOSI 1800) BRE1: Renovasjonsanlegg (SOSI 1550)

BUT: Leke- og uteoppholdsareal (SOSI 1610)

1 470 m2

20 m2

330 m2

Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur, pbl § 12-5, nr. 2

S1: Kjøre- og parkeringsareal

SKV1-3: Kjøreveg - avkjørsel (SOSI 2011) o_SF1-3: Fortau (SOSI 2012)

SVG: Xxxxx xxxxxxxx – grønt (SOSI 2019)

1 450 m2

80 m2

250 m2

80 m2

Grønnstruktur, pbl 12-5, nr. 3

GV1: Vegetasjonsskjerm (SOSI 3060)

90 m2

Totalt planareal: 3 710 m2

Hensynssone, pbl § 12-6

H140 frisikt 6 X 45 m

Bestemmelsesområde, pbl § 12-7

#1 drivstoffpumper med tilhørende anlegg

5.2 Plangrep og planlagt utbygging

Reguleringsplanen hjemler et sentrumsbygg i tre etasjer med publikumsrettede formål i første etasje og leiligheter i de to øvre etasjene. Tredje etasje er inntrukket for å dempe høydeopplevelse for omgivelsene. Parkeringskjeller med boligparkering og boder. Gjeste- og kundeparkering på bakkeplan. Felles leke-

/uteoppholdsareal på bakkeplan (BUT1) er plassert mot vest og skjermet mot trafikkareal og støy. Maks tillatt byggehøyde er 12,0 m.

Eksisterende anlegg for drivstoffpumper er forutsatt oppgradert og videreført.

Illustrasjonsplan i figur 10 viser planlagt utbygging med inntil 20 leiligheter og bruksareal (BRA) for nærings-

/sentrumsformål med følgende fordeling på underformål: Bilverksted: 351 m2

Vaskehall: 64 m2

Glassmester: 263 m2

Kiosk: 122 m2

Totalt: 800 m2

Figur 10: Illustrasjonsplan, BAS- arkitekter 31.05.21 (vedlegg 12)

5.3 Plan-/dokumentasjonskrav og rekkefølgebestemmelser

Planbestemmelsene hjemler plan- og dokumentasjonskrav samt konkrete krav til formål, funksjon, utforming/byggehøyde, uteoppholdsareal, grad av utnytting og rekkefølge for gjennomføring av planlagt utbygging (vedlegg 2).

Før tillatelse til tiltak/utbygging kan gis innenfor planområdet, er det stilt krav til utomhusplan og teknisk plan med utfyllende dokumentasjon. Utomhusplan og teknisk plan skal utformes i samsvar med gjeldende normkrav og vise bebyggelsens plassering og utforming, adkomst, fremkommelighet for nød/nyttetransport, terrengbearbeiding, møblering og utforming av lekeplasser og uteoppholdsareal, snøopplag, interne gangforbindelser, felles renovasjonsanlegg og overvannshåndtering. Planlagt bebyggelse og uteanlegg skal utformes i samsvar med gjeldende krav til universell utforming, ref. teknisk forskrift.

Utomhusplan og teknisk plan skal være godkjent av Aurskog-Høland kommune før igangsettingstillatelse kan gis, og utomhusanlegget, lekeplasser, teknisk infrastruktur, inkl. slukkevann og veianlegg/adkomst må være ferdig opparbeidet før brukstillatelse kan gis for bolig.

Rekkefølgekrav siker at avkjørsler og fortau langs fylkesveien skal være opparbeidet i samsvar med byggeplan godkjent av Viken fylkeskommune Det skal etableres sammenhengende gsv forbindelse til eksisterende gsv-nett ved tilrettelagt kryssing av fv. 1450 i tilknytning til trafikkøya i krysset fv. 1450 x fv. 125.

Det er hjemlet rekkefølgekrav til utarbeidelse av plan for anleggsgjennomføring med dokumentasjon på tilfredsstillende sikkerhet og miljøkvalitet i bygge- og anleggsfasen, og med særlig vekt på trafikksikkerhet for gående/syklende. Med bakgrunn i gjennomført miljøundersøkelse med påvisning av forurenset grunn, er det hjemlet rekkefølgekrav som sikrer gjennomføring av nødvendige tiltak i samsvar med forurensningsforskriften før det kan gis brukstillatelse for nye boliger.

5.4 Bebyggelse og anlegg – sentrumsbygg (BKB1), pbl § 12-5 nr. 1

5.4.1 Tillatte formål og grad av utnytting

I samsvar med gjeldende områdereguleringsplan (jfr. kap. 2.4.1) er et eller flere av følgende formål tillatt innenfor felt BKB1: bolig, forretning, bevertning, verksted, kontor, bensinstasjon/vegserviceanlegg og privat/offentlig tjenesteyting.

Sentrumsbygget skal oppføres med parkeringskjeller og plasseres innenfor felt BKB1 hvor byggegrenser er sammenfallende med formålsgrenser. Tillatt grad av utnytting innenfor felt BKB1 er derved BYA=100%.

Inngangsparti og utkraging av balkonger tillates inntil 2,8 meter utenfor angitte byggegrense/formålsgrense.

5.4.2 Byggehøyder, utforming og estetikk

Sentrumsbygget tillates oppført i inntil tre etasjer med maks byggehøye 12,0 m over gjennomsnitts planert terreng. Bebyggelsen skal ikke overstige kote 158 moh.

Heishus, konstruksjoner som gir tilgang til takflaten og nødvendige tekniske installasjoner som ligger tilbaketrukket fra fasadelivet kan tillates over angitt byggehøyde.

Figur 11: Snitt, BAS arkitekter (vedlegg 12)

Bebyggelsen er utformet med helhetlig material- og fargebruk, hvor markert innslag av trematerialer er forutsatt i fasader.

Figur 12: Illustrasjon planlagt sentrumsbygg (BAS arkitekter 30.11.20)

5.4.3 Xxxxxxxxx og boder

Sentrumsbygget skal oppføres med parkeringskjeller med krav til min 1,0 p-plass, maks 1,5 p-plass pr. boenhet. Boder er forutsatt etablert i kjelleren. Alle boliger skal ha min. 1 p-plass i parkeringskjeller.

Krav til parkering for næring/øvrige formål er min 1,0 p-plass, maks 2,0 p-plass pr 100 m2 bruksareal/BRA

Min 5% av parkeringsplassene skal være tilpasset bevegelseshemmede og plasseres nær inngang/heis. Min 50% av biloppstillingsplassene i p-kjeller skal ha fremlagt mulighet for lading av el-bil, og p-kjelleren skal bygges slik at det senere er mulig å tilrettelegge samtlige p-plasser for lading av el-bil.

Parkering for nærings-/publikumsfunksjoner i første etasje og gjesteparkering for boligformålet er forutsatt på bakkeplan. Situasjonsplan i figur 10 viser 18 p-plasser på bakkeplan.

Det skal etableres min 15 p-plasser for sykkel som integrert del av utomhusanlegg, fortrinnsvis under tak og i nærheten av inngang.

5.4.4 Sol/skygge

Solforhold midtsommer er illustrert i sol/skygge analyse under. Det planlagte sentrumsbyggets orientering og eksisterende veiareal i øst gjør at bebyggelsens slagskygge på ettermiddagstid ikke påvirker tilgrensende bebyggelse.

21.06. kl 08:00

21.06. kl 12:00

21.06. kl 16:00

21.06. kl 20:00

Figur 13: Sol/skygge

5.4.5 Renovasjon, BRE1

Areal for renovasjon er utformet og plassert i samsvar med føringer fra renovatør (ROAF) og avsatt ved formål i plankartet. Det er under 100 m til renovasjon fra bolig iht. UU.

5.5 Krav til MUA – utomhusanlegg/lekeplass (BUT1) og vegetasjonsskjerm (GV)

Minstekrav til uteoppholdsareal (MUA) er 20 m2 pr boenhet, hvorav min 300 m2 skal opparbeides som felles leke-

/uteoppholdsareal på bakkeplan (BUT1). Privat balkong/terrasse og platting uten overbygg kan medregnes med inntil 15 m2 pr boenhet.

Utomhusanlegg skal tilrettelegges med lekeutstyr, gressareal for lek/aktivitet, beplantning, belysning, bord/benker. Felles utomhusanlegg skal tilpasses alle aldersgrupper og tilstrebet utformet slik at det kan brukes av alle på en likestilt måte.

Det skal etableres vegetasjon/hekk i felt GV som skjerm i nabogrensen mot gnr 120 bnr 13.

5.6 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur, pbl § 12-5 nr. 2

Felt S1 er felles kjøre- og parkeringsareal for alle formål i BKB1 og gir god tilgang til byggets funksjoner. Innenfor formålet tillates også logistikkareal, varelevering, rabatter, gangsoner og drivstoffpumper (#1) i samsvar med godkjent utomhusplan og teknisk plan.

Med henvisning til at eksisterende drivstoffpumper er forutsatt videreført, er best mulig trafikkavvikling for all aktivitet og formål i sentrumsbygget vektlagt ved videreføring av to avkjørsler fra Langstranda /fv. 1450.

Avkjørsel fra Hemnesveien/fv 125 i nord gir direkte og naturlig adkomst til rampe for parkeringskjeller og er felles med gnr 120 bnr 13. Det skal etableres fortau langs fylkesveien (o_SF1-3) og sammenhengende forbindelse for myke trafikanter mellom SF3 til eksisterende gsv-nett ved tilrettelagt kryssing av fv. 1450 i tilknytning til trafikkøya i krysset fv. 1450 x fv. 125.

Bakkeparkering i sørlig del er forutsatt med adkomst via eksisterende parkeringsplass for Xxxxxx Xxxxxx kirke. Avkjørsler og trafikkareal er dimensjonert for nødvendig nød-/nyttetransport i samsvar med gjeldende normkrav.

Teknisk plan for avkjørsler og fortau som grunnlag for reguleringsplan er vist i vedlegg 11. Planbestemmelsene hjemler krav til opparbeiding i samsvar med byggeplan godkjent av Viken fylkeskommune.

5.6.1 Frisikt

Frisiktsone 6X45 m er sikret i plankartet. Planbestemmelsene § 7.1 hjemler krav til at det innfor frisiktsonen ikke skal være sikthindrende vegetasjon eller andre innretninger høyere enn 0,5 m over terrenget. Frisiktsonene skal holdes fri for faste og midlertidige installasjoner.

5.7 Byggegrunn og geoteknikk

Gjennomført grunnundersøkelse har ikke gitt noen indikasjon på sprøbruddmateriale i tiltaksområdet, ref. vedlegg 7. Lokalstabilitet for utgravinger og oppfyllinger på tomta må vurderes i detaljprosjektering og avklares i samråd med geoteknisk sakkyndig. Planbestemmelsene § 3.1 hjemler krav til dokumentert geoteknisk stabilitet før det kan gis tillatelse til tiltak.

5.8 Teknisk rammeplan VAO og grønn overflatefaktor

Det henvises til VA-notat og teknisk rammeplan i vedlegg 10 for redegjørelse av dimensjonering og løsning for vannforsyning, spillvann og overvann som skal legges til grunn for videre detaljprosjektering og utforming av teknisk plan. Beregnet grønn overflatefaktor (GOF) er 0,506, se figur 14.

Planbestemmelsene krever utarbeidet teknisk plan i samsvar med gjeldende normkrav for vei, vann, avløp, overvann, el-forsyning/trafo, fjernvarme, renovasjon og øvrig teknisk infrastruktur. Håndtering av overvann innenfor planområdet skal dokumenteres ivaretatt i samsvar med føringer fra Aurskog-Høland kommune.

Lokal overvannshåndtering skal legges til grunn ved detaljutforming og prosjektering. Overvann skal fordrøyes internt i planområdet. Både overvann og drensvann forutsettes behandlet på en slik måte at det ikke direkte eller indirekte påfører andre eiendommer ulemper.

Teknisk plan med utfyllende dokumentasjon skal være godkjent av Aurskog-Høland kommune før det kan gis tillatelse til tiltak. Dokumentasjon i henhold til kommunens VA-norm skal være godkjent av kommunen før det kan gis brukstillatelse.

Figur 14: Beregningsgrunnlag GOF

5.9 Støy

Gjennomført støyutredning (vedlegg 9) viser at området nærmest fylkesveien ligger i gul støysone, jfr. figur 15. Regulert uteoppholds-/lekeareal (BUT1) er ikke støyutsatt.

Planbestemmelsene § 3.5 hjemler krav til at grenseverdier for innendørs- og utendørs støynivå for nye boliger skal dokumenteres ivaretatt i samsvar med retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging T‐1442/2016, tabell 3.

Figur 15: Støysone

5.10 Miljøoppfølging, massehåndtering og sikkerhet i anleggsperioden

Planbestemmelsene § 2.1.3 hjemler krav til plan for anleggsfasen, inkl. sikkerhet og miljøkvalitet. Før det kan gis tillatelse til tiltak skal det foreligge miljøoppfølgingsplan med dokumentasjon på tilfredsstillende sikkerhet og miljøkvalitet i bygge- og anleggsfasen, med særlig vekt på trafikksikkerhet for gående/syklende og støy-

/støvforhold for eksisterende bebyggelse.

Utbygger plikter å gjennomføre nødvendige tiltak for å sike at anleggsgjennomføring ikke medfører uakseptabel helse- og miljørisiko eller unødvendige ulempe/plager for omgivelsene, jfr. krav i Byggherreforskriften (FOR-2009- 08-03-1028). Med henvisning til utbyggers HMS-rutiner og Byggherreforskriften er det forutsatt gode sikkerhetsrutiner gjennom hele byggeperioden hvor hensynet til barns sikkerhet skal vektlegges spesielt.

Innsatsmuligheter/tilrettelegging for brannvesen i anleggsperioden må dokumenteres ivaretatt, inkl. for eksisterende omkringliggende bebyggelse.

Som følge av påviste forurensede masser innenfor planområdet skal det utarbeides tiltaksplan for massehåndtering i samsvar med forurensningsforskriften (vedlegg 8).

Tiltaksplanen skal:

- dokumentere at utgravd forurenset grunn, avfall og overskuddsvann disponeres på en miljømessig forsvarlig måte, i tråd med gjeldende lovverk

- sikre at gjenværende grunn oppfyller kvalitetskravene til arealbruk

- være godkjent av Aurskog-Høland kommunen

Rekkefølgekrav i planbestemmelsene § 2.2.4 sikrer dokumentasjon på massehåndtering og utførte tiltak i samsvar med godkjent tiltaksplan for forurenset grunn før det kan gis brukstillatelse for nye boliger.

6 V I R K N I N G E R / K O N S E K V E N S E R A V P L A N F O R S L A G E T

6.1 Kommuneplan og overordnede mål areal og transport

Regional plan for areal- og transport i Oslo og Akershus (RP-ATP) legger til rette for at minimum 80% av bolig- og arbeidsplassveksten i kommunen skjer innenfor prioriterte vekstområder. Veksten i Aurskog-Høland kommune skal fordeles langs kollektivaksen Aursmoen – Bjørkelangen – Løken.

Gjeldende kommuneplan for Aurskog-Høland 2018-2028 har som målsetting at alle kommunens tettsteder skal være livskraftige lokalsentre med en blanding av boliger, næring og servicetilbud.

Planforslaget åpner for inntil 20 nye boenheter og ca 1 000 m2 BRA næringsareal for allerede etablerte næringsaktører på Hemnes. Planlagt utbyggingsvolum for bolig er vurdert å være i samsvar markedsbehovet og kommunens målsetting om Hemnes som et livskraftig lokalsamfunn. Det legges til grunn at forutsetninger i RP‐ ATP for fordeling av boligtilvekst mellom prioriterte tettsteder (80%) og øvrige tettsteder (20%) ivaretas av Aurskog-Høland kommune som planmyndighet.

6.2 Gjeldende reguleringsplan for Hemnes sentrum – tilpasning og omregulering

Planforslaget er i hovedsak i samsvar med føringer og forutsetninger i gjeldende områdereguleringsplan for Hemnes sentrum (vedtatt 21.06.10). Gjeldende reguleringsplan hjemler krav til maks 3 etasjer med byggehøyde på inntil 10 m. Nytt sentrumsbygg er planlagt i 3 etasjer. Som følge av etasjehøyde for næringsformål på 4,5 m og for nødvendig tilpasning til bygningskonstruksjon og parkeringskjeller er byggehøyden satt til 12,0 m i planforslaget. Dette for å kunne innarbeide parkeringskjeller og to boligetasjer over næringsarealet i første etasje.

Parkeringskrav i gjeldende områdereguleringsplan er 1,5 – 2,0 p-plass pr. leilighet, hvorav min en p-plass i garasje/p-kjeller. Planforslagets parkeringsdekning er redusert til min. 1,0 p-plass, maks 1,5 p-plass pr. boenhet, inkl. gjesteparkering. Dette i samsvar med anbefaling fra Viken fylkeskommune ved varslet oppstart (brev datert 04.03.21) og med henvisning til planområdets sentrale plassering med nærhet til kollektivtilbud, skole, handel-

/servicetilbud og øvrige tettstedsfunksjoner.

190 m2 regulert til formålet kirkegård i gjeldende områdereguleringsplan omreguleres til trafikkformål/parkering, ref. k-sak 48/21, 10.05.21.

6.3 Sentrumsutvikling Hemnes, inkl. kollektivtilbud og hensyn omgivelser

Boligtilvekst innenfor tettstedsgrensen gir grunnlag for opprettholdelse og videreutvikling av lokalsenterets handels-, service- og tjenestetilbud. Planlagt sentrumsbygg med leiligheter og nærings-/publikumsformål bidrar til vitalisering og positiv synergieffekt for tettstedet Hemnes. Flere nye boliger med gangavstand til aktuelle målpunkt i tettstedet og oppgradert nærings-/servicetilbud gir økt grunnlag for aktivitet og trivsel i lokalsamfunnet.

Planlagt utbygging ligger i gangavstand fra eksisterende sentrumsfunksjoner og kollektivtilbud, og gir derved grunnlag for redusert personbiltransport internt i tettstedet og økt andel kollektivtransport. Planforslaget er vurdert med positiv konsekvens for sentrumsutvikling og kollektivtransport

Planlagt sentrumsbygg med ca 20 nye leiligheter vil gi økt belastning på kommunens sosiale- og tekniske infrastruktur. Ny bebyggelse i eksisterende byggesone vil medføre endringer for tilgrensende bebyggelse, både med hensyn til solforhold og inn-/utsyn. Gjennomført sol-/skyggeanalyse viser liten negativ konsekvens for nabobebyggelsen. Det planlagte sentrumsbyggets orientering og eksisterende veiareal i øst gjør at bebyggelsens slagskygge på ettermiddagstid ikke påvirker tilgrensende bebyggelse.

6.4 Naturmiljø - naturmangfold

Planområdet er i dagens situasjon bebygd og uten registrerte naturmiljøverdier, jfr. søk i Naturbase. Store deler av området har fast dekke asfalt/grus. Gressplen og enkelte trær. Planområdet med eksisterende bebyggelse innenfor tettstedssonen er vurdert uten særskilt verdi for naturmangfold.

Naturmangfoldloven (nml) gjelder i alle saker som berører økosystemer, naturtyper og arter og stiller særskilte krav til saksforberedelse, dokumentasjon, vurderinger og vektlegginger i alle planer og tiltak som berører

naturmangfold. I henhold til lovens § 7 skal de miljørettslige prinsippene i §§ 8-12 legges til grunn som retningsgivende ved utøving av offentlig myndighet:

§ 8 om kunnskapsgrunnlaget: Befaring/registrering i planområdet og søk i Naturbase er vurdert tilstrekkelig

som kunnskapsgrunnlag.

§ 9 om føre-var-prinsippet: Det eksisterende kunnskapsgrunnlaget gir tilstrekkelig bakgrunn for vurdering av liten sannsynlighet for uheldige effekter på naturmiljø. Føre-var-prinsippet er derved vurdert ivaretatt som grunnlag for reguleringsvedtak.

§ 10 om økosystemtilnærming og samlet belastning:

Samlet miljøbelastning ved planlagt utbygging til sentrumsformål er vurdert uendret – dette med henvisning til at planområdet i dagens situasjon er en sentrumstomt med eksisterende bebyggelse.

§ 11 om at kostnadene ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver:

Det forutsettes at ved gjennomføring av tiltaket, vektlegges hensynet til naturmiljø i størst mulig grad.

6.5 Risiko og sårbarhet - samfunnssikkerhet

Det er gjennomført risiko- og sårbarhetsanalyse med vurdering av aktuelle uønskede hendelser, jfr. vedlegg 13. Med henvisning til avbøtende tiltak sikret i planforslaget er det vurdert at planlagt boligutvikling ikke gir negativ konsekvens for samfunnssikkerhet.

Sammenstilling av tiltak for å redusere risiko og sårbarhet gjennom planforslaget er vist i tabell 16 under.

Figur 16. Sammenstilling ros-analyse

6.6 Kulturminner

Søk i xxx.xxxxxxxxxxxxxxx.xx viser ingen registrerte kulturminner innenfor planområdet.

6.7 Friluftsliv/folkehelse, barn- og unges interesser

Planområdet har i dag eksisterende sentrumsbebyggelse og er ikke er allment tilgjengelig for lek/aktivitet for barn og unge. Planforslaget har krav om opparbeiding av leke-/oppholdsareal og trygge ganglinjer/fortau til øvrig gangvegsystem i tettstedet. Hensynet til barns sikkerhet er vektlagt særskilt i planforslaget, både ved anleggsgjennomføring og ved utforming av utomhusanlegg. Regulert areal til uteopphold/lek (BUT1) er 330 m2 i samsvar med krav i kommuneplanens bestemmelser § 7.2.5.

6.8 Adkomst og trafikk, inkl. trafikksikkerhet

Planforslaget er tilpasset veglinjer i gjeldende reguleringsplan for Hemnes. Teknisk plan for avkjørsler og fortau som grunnlag for planforslaget er utformet i samsvar med gjeldende normkrav. Rekkefølgekrav sikrer opparbeiding av fortau langs fylkesveien (o_SF1-3) og sammenhengende forbindelse for myke trafikanter til eksisterende gsv-nett ved tilrettelagt kryssing av fv. 1450 i tilknytning til trafikkøya i krysset fv. 1450 x fv. 125. Planforslaget strammer opp eksisterende avkjørsler, sikrer opparbeiding av fortau og bedrer derved trafikksikkerhet for både kjørende og gående i kryssområdet fv. 1450 X fv. 125.

6.9 Støy

Det er gjennomført støyvurdering (vedlegg 9) som viser at Uteoppholdsareal (BUT1) ikke er støyutsatt, men at boliger i deler av sentrumsbygget ligger i gul støysone hvor skjermingstiltak er påkrevd. Planbestemmelsene §

3.5 hjemler krav til dokumentasjon på støynivå i samsvar med grenseverdier gitt i Klima og Miljøverndepartementets «Retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging» (T-1442/16). Kravet gjelder også i anleggsfasen, jfr. § 2.1.3.

6.10 Oppsummering av konsekvenser

Håndbok V712 (Statens vegvesen, Vegdirektoratet) er benyttet som grunnlag for den skjønnsmessige graderingen av tiltakets konsekvens for de forskjellige tema, med følgende inndeling:

0	Minimal / ingen konsekvens
-	liten negativ konsekvens	++++	meget stor positiv konsekvens
--	middels negativ konsekvens	+++	stor positiv konsekvens
---	stor negativ konsekvens	++	middels positiv konsekvens
----	meget stor negativ konsekvens	+	liten positiv konsekvens

Tema	konsekvens
Kommuneplan og overordna mål areal og transport	0
Gjeldende reguleringsplan	0
Sentrumsutvikling Hemnes	+ + + +
Naturmiljø - naturmangfold	0
Kulturminner	0
Friluftsliv – Folkehelse Barn og unge	0
Adkomst og trafikk, inkl. trafikksikkerhet	+ +
Støy	-
Samfunnssikkerhet - ROS	0

Figur 17. Oppsummering av konsekvenser

7 V E D L E G G

Vedlegg 1: Planforslag reguleringsplan, datert 30.06.21

Vedlegg 2: Reguleringsbestemmelser, datert 30.06.21, rev. 14.07.21

Vedlegg 3: Referat fra oppstartmøte 22.01.21

Vedlegg 4: Varslingsbrev, datert 01.02.21 Vedlegg 5: Innkomne merknader ved varsling

Vedlegg 6: Oppsummering av merknader med forslagstillers kommentar Vedlegg 7: Geoteknisk vurderingsnotat datert 18.05.21

Vedlegg 8: Tiltaksplan forurenset grunn, 08.12.20

Vedlegg 9: Støyutredning, datert 16.12.20

Vedlegg 10: VA-notat/teknisk rammeplan med vedlegg, datert 21.04.21, rev. 09.07.21 Vedlegg 11: Teknisk plan vei/adkomst, 07.05.21, rev. 12.07.21

Vedlegg 12: Illustrasjonsplan og snitt, datert 31.05.21 Vedlegg 13: Ros-analyse, datert 30.06.20, rev. 14.07.21

Document Metadata

Table of Contents

HELFA EIENDOM AS

Document Metadata