STANDARD LEIEAVTALE FOR NÆRINGSLOKALER (BRUKTE/”SOM DE ER” LOKALER)
STANDARD LEIEAVTALE FOR NÆRINGSLOKALER (BRUKTE/”SOM DE ER” LOKALER)
6. utgave 01/19
1 UTLEIER
1.1 Navn/Firma […] (Utleier)
1.2 Fødsels- eller organisasjonsnummer […]
2 LEIETAKER
2.1 Navn/Firma […] (Leietaker)
2.2 Fødsels- eller organisasjonsnummer […]
3 EIENDOMMEN
3.2 Gnr. […] bnr. […] fnr. […] snr. […]
i […] kommune, kommunenummer […] (Eiendommen)
4 LEIEOBJEKTET
4.1 Leieobjektet består av arealer til Leietakers eksklusive bruk (Eksklusivt Areal), en forholdsmessig andel av Eiendommens fellesareal og tekniske rom (Fellesareal) og utearealer. Eksklusivt Areal, herunder eventuelt eksklusivt uteareal og arealfordeling, er vist i Bilag 2 (arealoversikt og tegninger).
4.2 Eksklusivt Areal samt andel av Fellesareal utgjør totalt ca. […] kvm. BTA (Leieobjektet). Av dette utgjør Eksklusivt Areal ca. […] kvm. BTA.
4.3 Hva angår parkeringsplasser gjelder følgende:
[Stryk det alternativet som ikke passer.]
A Leieobjektet inkluderer ikke parkeringsplasser.
B Leieobjektet inkluderer parkeringsplasser som angitt i og på de betingelser som
fremgår av Bilag […]. Alle arealer er oppgitt etter NS 3940:2012. Eventuelle feil i arealangivelsene gir ikke rett til å kreve Leien justert, og medfører heller ikke noen endring av denne leieavtalens øvrige bestemmelser.
4.4 Før Overtakelse skal Utleier utføre eventuelle arbeider/endringer i Leieobjektet som angitt i Bilag […].
5 LEIETAKERS VIRKSOMHET
5.1 Leieobjektet må kun benyttes til […].
5.2 Endring av virksomheten i Leieobjektet, herunder drift av annen, beslektet virksomhet, er ikke tillatt uten Utleiers skriftlige forhåndssamtykke. Samtykke kan ikke nektes uten saklig grunn. Økt avgiftsmessig belastning for Utleier som følge av Leietakers endrede virksomhet skal anses som saklig grunn, med mindre Leietaker forplikter seg til å holde Utleier skadesløs for Utleiers tap og kostnader i samsvar med punkt 10 og stiller en – etter Utleiers oppfatning – tilfredsstillende sikkerhet for sine forpliktelser. Videre skal opprettholdelse av Eiendommens virksomhetsprofil/virksomhetssammensetning anses som saklig grunn.
6 OVERTAKELSE/MELDING OM MANGLER
6.2 Utleier er ansvarlig for at Leieobjektet ved Overtakelse er godkjent for den bruk/virksomhet som angitt i punkt 5.1, herunder krav som følger av plan- og bygningsloven. Leietaker er selv ansvarlig for egne innrednings-, installasjons- og bygningsarbeider som etter avtale skal utføres av Leietaker. Leietaker er videre selv ansvarlig for eventuelle krav til, eller godkjennelser av, Leieobjektet/virksomheten som ikke er av bygningsteknisk eller reguleringsmessig karakter.
6.5 Ved Overtakelse skal Utleier gi Leietaker en innføring i bruk av teknisk
utstyr/innretninger i Leieobjektet som skal benyttes av Leietaker. Videre skal Utleier ved Overtakelse fremlegge driftsmanualer/-instrukser for teknisk utstyr og innretninger i Leieobjektet. Leietaker skal i hele Leieperioden følge Utleiers til enhver tid gjeldende driftsmanualer/-instrukser.
7 LEIEPERIODEN
7.1 Leieforholdet løper fra […] (Overtakelse) til […] (Leieperioden), hvoretter leieforholdet opphører uten oppsigelse. Leieforholdet kan ikke sies opp i Leieperioden.
7.2 Fristen for å sende flyttingsoppfordring etter Xxxxxxxxxxxxx utløp er seks måneder.
8 LEIEN, FELLESKOSTNADENE MV.
8.1 Leien for Leieobjektet per år (Leien) utgjør NOK […] (eksklusive merverdiavgift). I tillegg kommer merverdiavgift i den utstrekning vilkårene for å legge merverdiavgift på Leien er oppfylt, jf. punkt 10.
8.2 1/4 / 1/12 [stryk det som ikke passer] av Leien forfaller til betaling forskuddsvis den 1. i hver(t) kvartal/måned [stryk det som ikke passer] med NOK […] (eksklusive merverdiavgift).
8.3 I tillegg til Leien betaler Leietaker en andel av Eiendommens felleskostnader (Felleskostnadene). Eksempler på kostnader som inngår i Felleskostnadene er inntatt i Bilag […]. Eventuell merverdiavgift på Felleskostnadene som ikke er fradragsberettiget for Utleier som følge av at hele eller deler av Leieobjektet ikke omfattes av Utleiers frivillige registrering i Merverdiavgiftsregisteret (jf. også punkt 10), dekkes av Leietaker som en del av Felleskostnadene.
8.4 Felleskostnadene fordeles etter Eiendommens fordelingsnøkkel på kontraktstidspunktet, som angitt i Bilag […]. Eiendommens fordelingsnøkkel justeres forholdsmessig ved eventuelle endringer i grunnlaget for fordelingsnøkkelen. Leietaker skal i forbindelse med felleskostnadsavregningen orienteres om eventuelle endringer i fordelingsnøkkelen.
dekker Felleskostnadene for ledige lokaler. I den grad ledighet medfører reduserte kostnader, skal reduksjonen krediteres de ledige lokaler. Deretter fordeles Felleskostnadene som om reduksjon ikke var skjedd.
8.6 Ved kontraktsinngåelsen er akontobeløpet for Felleskostnadene stipulert til NOK […] (eksklusive merverdiavgift) per kvartal/måned [stryk det som ikke passer].
8.9 Direkte og for egen regning betaler Leietaker rengjøring av Eksklusivt Areal (herunder innvendig vask av vinduer) og vaktmestertjenester for egen bruk. For det tilfelle at det er installert egen energimåler skal Leietaker direkte og for egen regning også betale energi til Eksklusivt Areal. Dersom egen måler ikke er installert, skal energi til Eksklusivt Areal bli fordelt og belastet som Felleskostnader, jf. punkt 8.3-8.6 ovenfor, med mindre annet er avtalt mellom partene.
9 LEIEREGULERING
9.3 Leietaker er med dette gitt varsel om at årlig leieregulering vil finne sted.
10 MERVERDIAVGIFT
10.1 Partene har per kontraktssignering forutsatt at [Stryk det alternativet som ikke passer.]
A hele Leieobjektet skal omfattes av Utleiers frivillige registrering i Merverdiavgiftsregisteret.
B deler av Leieobjektet skal omfattes av Utleiers frivillige registrering i Merverdiavgiftsregisteret. Målsatte tegninger og opplysninger om størrelsen på arealet som skal omfattes av Utleiers frivillige registrering er inntatt i Bilag [...].
C Leieobjektet ikke er omfattet av Utleiers frivillige registrering i Merverdiavgiftsregisteret.
10.2 I den utstrekning Leieobjektet skal omfattes av Utleiers registrering i henhold til punkt 10.1, innestår Leietaker for at vilkårene for registrering er oppfylt fra tidspunkt for kontraktssignering og i hele Leieperioden.
10.3 Utleier har rett til å legge merverdiavgift med den til enhver tid gjeldende sats på Leien, Felleskostnadene og eventuelle andre kostnader knyttet til arealer som skal omfattes av Utleiers registrering i henhold til punkt 10.1. Det samme gjelder for arealer som måtte bli omfattet av Utleiers registrering som følge av at registrering for utleie blir pålagt ved lov.
10.4 Dersom Leietaker i samsvar med punkt 24 har fått samtykke til fremleie av arealer som skal omfattes av Utleiers registrering i henhold til punkt 10.1, og de fremleide arealene fortsatt kan omfattes av Utleiers registrering i Merverdiavgiftsregisteret, skal Leietaker som ikke er registrert i Merverdiavgiftsregisteret umiddelbart søke om frivillig registrering for fremleien. Hvis Leietaker allerede er registrert i Merverdiavgiftsregisteret for annen virksomhet, skal Leietaker innta en bestemmelse i fremleieavtalen om at fremleieforholdet skal behandles som merverdiavgiftspliktig, samt utfakturere leievederlaget for fremleieforholdet med tillegg av merverdiavgift.
av Leietaker. Leietaker skal også innhente tilsvarende dokumentasjon fra eventuelle fremleietakere.
10.8 Eventuelle krav som følge av bestemmelsene i dette punkt 10 forfaller til betaling ved påkrav. Krav som følge av Utleiers plikt til tilbakeføring/nedjustering av fradragsført inngående merverdiavgift forfaller imidlertid til betaling tidligst 14 dager før forfall for Utleiers betalingsplikt til staten.
11 SIKKERHETSSTILLELSE
[Stryk de alternativene som ikke passer.]
A
11.2 Garantien skal tilsvare […] måneders leie inkludert andel Felleskostnader og merverdiavgift i den grad det følger av punkt 10. I forbindelse med leieregulering kan Utleier kreve garantien regulert forholdsmessig. Garantien skal være gyldig, og uoppsigelig fra Leietakers og garantists side, i Leieperioden samt tre måneder etter fraflytting. Garantien skal være underlagt norsk rett. Eiendommens verneting vedtas i alle tvister som gjelder garantien.
B
11.4 Depositumet skal tilsvare […] måneders leie inkludert andel Felleskostnader og merverdiavgift i den grad det følger av punkt 10. I forbindelse med leieregulering kan Utleier kreve depositumet regulert forholdsmessig. Opptjente renter på kontoen kan Leietaker kreve utbetalt fra banken.
C
11.8 Leietaker stiller slik sikkerhet som fremgår av Bilag […].
D
11.9 Leietaker skal ikke stille sikkerhet.
11.10 Sikkerhetsstillelsen må foreligge senest […].
11.11 Mislighold av bestemmelsen i dette punkt 11 anses som vesentlig mislighold som gir Utleier hevingsrett, dersom Xxxxxxxxx ikke etter skriftlig varsel fra Xxxxxxx har sørget for å bringe forholdet i orden innen 14 dager.
12 LEIETAKERS BRUK AV LEIEOBJEKTET
12.1 Leietaker skal behandle så vel Leieobjektet som Eiendommen for øvrig med tilbørlig
aktsomhet.
13 UTLEIERS ADGANG TIL EKSKLUSIVT AREAL
14 UTLEIERS VEDLIKEHOLDS- OG UTSKIFTINGSPLIKT
14.2 Utleier skal sørge for at Fellesareal og Eiendommens tekniske innretninger holdes i tilsvarende stand som ved Overtakelse, men slik at alminnelig slitasje må aksepteres av Leietaker. Utleier skal sørge for vedlikehold, drift og renhold av Fellesareal og utearealer. Kostnader etter dette punkt 14.2 skal dekkes som Felleskostnader i henhold til punkt 8.3, se også Bilag […].
14.3 Utleiers arbeider skal foretas på en forskriftsmessig og håndverksmessig god måte.
14.6 Utleier skal sørge for at Leieobjektet i Leieperioden er i samsvar med de for Eiendommen/Leieobjektet gjeldende offentligrettslige bygningstekniske krav, med mindre annet følger av punkt 12 eller Leietakers vedlikeholdsplikt etter punkt 15.
15 LEIETAKERS VEDLIKEHOLDSPLIKT
16 UTLEIERS ARBEIDER I LEIEOBJEKTET/EIENDOMMEN
16.3 Leietaker skal varsles om alle arbeider etter dette punkt 16 med rimelig frist. Utleier skal påse at arbeidene blir til minst mulig sjenanse for Leietaker.
17 LEIETAKERS ENDRING AV LEIEOBJEKTET
17.3 Leietaker er ansvarlig for å innhente de nødvendige offentlige tillatelser og for øvrig oppfylle alle offentlige krav som gjelder for arbeider som utføres i henhold til dette punkt 17. Alle søknader skal godkjennes av Utleier. Ved ferdigstillelse av arbeidene skal dokumentasjon for arbeidene overleveres Utleier sammen med eventuelle offentlige godkjennelser.
18 FORSIKRING
18.1 Hver av partene holder sine eiendeler/interesser forsikret.
18.2 Utleier forsikrer Eiendommen.
18.5 Hver av partene kan kreve å få fremlagt den annen parts forsikringsavtale.
19 BRANN/DESTRUKSJON
20 UTLEIERS AVTALEBRUDD
begrenset til 12 måneders leie, med mindre Utleier har handlet forsettlig eller grovt uaktsomt. Ved eventuell forlengelse av Leieperioden gjelder en ny, tilsvarende begrensning for tap i forlengelsesperioden.
20.4 Dersom Xxxxxxxxx ønsker å påberope vedvarende eller gjentatt mislighold fra Utleiers side som grunnlag for heving, krever dette skriftlig forhåndsvarsling om at leieavtalen kan bli hevet dersom misligholdet ikke opphører. For øvrig gjelder husleieloven § 2-12.
21 LEIETAKERS AVTALEBRUDD/UTKASTELSE
§ 13-2 tredje ledd (b).
21.3 Ved vesentlig mislighold av leieavtalen kan Utleier heve denne, og Leietaker skal da straks fraflytte Leieobjektet. Bestemmelsen i punkt 20.4 gjelder tilsvarende ved heving fra Utleier.
22 FRAFLYTTING
22.1 Ved fraflytting skal Utleier umiddelbart gis adgang til Eksklusivt Areal.
med samtlige nøkler/adgangskort. Dersom vedlikeholdsplikten etter punkt 15 er oppfylt med alminnelige intervaller i Leieperioden, aksepterer Utleier normalt slit og elde frem til fraflytting. For endringer foretatt av Leietaker i Leieperioden, gjelder reguleringen i punkt 17.
23 TINGLYSING/PANTSETTELSE
24 FREMLEIE
belastning for Utleier som følge av fremleien skal alltid anses som saklig grunn, med mindre Leietaker forplikter seg til å holde Utleier skadesløs for Utleiers tap og kostnader som følge av fremleien i samsvar med punkt 10 og stiller en etter Utleiers oppfatning tilfredsstillende sikkerhet for sine forpliktelser. Videre skal opprettholdelse av Eiendommens virksomhetsprofil/virksomhetssammensetning anses som saklig grunn.
24.2 Manglende svar på søknad om samtykke etter bestemmelsene i dette punkt 24 anses ikke som samtykke.
25 OVERDRAGELSE
25.2 Som overdragelse regnes også i) at en person som har bestemmende innflytelse over Xxxxxxxxx, mister denne innflytelsen (herunder ved fusjon og fisjon), eller ii) at en ny person får bestemmende innflytelse over Xxxxxxxxx (herunder ved fusjon og fisjon). Bestemmende innflytelse betyr det samme som i aksjeloven § 1-3 (2) andre setning. Aksjeloven § 1-3 (4) gjelder tilsvarende. Dette punkt 25.2 gjelder ikke hvis Leietaker er notert på et regulert marked, eller ved konserninterne omorganiseringer med uendret eierskap.
25.4 Manglende svar på søknad om samtykke etter bestemmelsene i dette punkt 25 anses ikke som samtykke.
26 SÆRLIGE BESTEMMELSER
[…]
27 FORHOLDET TIL HUSLEIELOVEN
det denne leieavtalen som gjelder i de tilfeller der den har andre bestemmelser enn hva som følger av husleielovens fravikelige regler.
28 LOVVALG OG TVISTELØSNING
28.1 Denne leieavtalen reguleres av norsk rett.
28.2 Eiendommens verneting vedtas i alle tvister som gjelder leieavtalen.
29 BILAG TIL LEIEAVTALEN
Bilag 1: Firmaattest/legitimasjon for Utleier og Leietaker og eventuelle fullmakter Bilag 2: Tegninger
Bilag […]: [Særregulering for parkeringsplasser] Bilag […]: [Spesifisering av leietakertilpasninger] Bilag […]: Skjema for overtakelsesprotokoll
Bilag […]: Eksempler på kostnader som inngår i Felleskostnadene, samt fordelingsnøkkelen
Bilag […]: [Tegninger med spesifisering av areal som omfattes av mva.- registreringen]
Bilag […]: [Særskilt avtalt sikkerhetsstillelse]
30 STED/DATO
[…]
31 SIGNATUR
for Utleier for Leietaker
[Utleiers repr.] [Leietakers repr.]
[Dersom avtalen skal signeres elektronisk kan signeringsfeltet utgå.]
TILLEGGSTEKSTER/ALTERNATIVE TEKSTER/BILAG/KOMMENTARER
Nedenfor følger forslag til tilleggstekster, alternative tekster og bilag til standardteksten ovenfor. Foreningene understreker at tekstene er ment som eksempler. De må alltid nøye tilpasses det enkelte leieforhold. Kommentarer til bestemmelsene om ansvaret for offentligrettslige krav i punkt 6, 12 og 14 og merverdiavgiftsbestemmelsen i punkt 10 er også inntatt nedenfor.
PUNKT 4: TILLEGGSTEKST VEDRØRENDE MILJØAVTALE
Dersom partene ønsker å bruke miljøavtale, kan følgende tekst tas inn i punkt 4.6:
4.6 Partene skal samarbeide om å heve og videreutvikle Leieobjektets miljøstandard i Leieperioden ved gjennomføring av energitiltak og/eller miljøtiltak som angitt i Bilag […] (Miljøavtalen). Ved motstrid mellom denne leieavtalen og Miljøavtalen om forhold som Miljøavtalen omfatter, går bestemmelsene i Miljøavtalen foran.
PUNKT 6, 12 OG 14: ANSVARET FOR OFFENTLIGRETTSLIGE KRAV – KOMMENTARER
Leiekontrakten bygger på et skille mellom offentligrettslige bygningstekniske krav og reguleringsmessige krav på den ene siden og andre krav som stilles som følge av den virksomhet som drives i leieobjektet på den andre siden. Med bygningstekniske krav menes krav som følger av plan- og bygningsloven med byggteknisk forskrift, krav til brannsikring og andre regler som retter seg mot krav til byggets fysiske og tekniske egenskaper/kvaliteter.
Etter punkt 6.2 har utleier ansvaret for at leieobjektet per overtakelse er godkjent for den bruk/virksomhet som angitt i leieavtalens punkt 5.1, herunder krav som følger av plan- og bygningsloven. I dette ligger at leieobjektet skal være i samsvar med de offentligrettslige bygningstekniske krav som gjelder for at leietaker skal kunne bruke leieobjektet til det formålet som er angitt i punkt 5. Utleier er også ansvarlig for at den avtalte bruk av leieobjektet er innenfor eiendommens lovlige bruk i henhold til reguleringsplan eller annet offentlig vedtak, f.eks. tillatelse til bruksendring. Offentligrettslige krav per overtakelse tilknyttet leietakers virksomhet/bruk av leieobjektet, som ikke er av bygningsteknisk og reguleringsmessig karakter, er leietakers ansvar. Dette kan for eksempel være konkrete krav til arbeidsplassene som ikke løses gjennom byggearbeidene, men gjennom løs innredning/sikkerhetstiltak. Offentligrettslige krav til lys og ventilasjon, toaletter mv. er imidlertid omfattet av utleiers ansvar.
Utleier har også ansvaret for at leieobjektet i leieperioden er i samsvar med gjeldende offentligrettslige bygningstekniske krav, jf. punkt 14.6. Dette gjelder som utgangspunkt også for
nye offentligrettslige bygningstekniske krav som måtte bli pålagt leieobjektet i leieperioden. Men dersom det nye kravet er knyttet til leietakers særlige bruk av leieobjektet, skal leietaker oppfylle og bekoste kravet, jf. punkt 12.3. Ansvarsfordelingen gjelder uavhengig av om kravet eller pålegget rettes mot utleier eller leietaker.
Leietaker har både per overtakelse og i leietiden ansvaret for offentligrettslige krav til innrednings- eller bygningsmessige arbeider som utføres av Leietaker, jf. punkt 6.2 og 14.4.
Eksempler:
Leietaker skal benytte leieobjektet til nattklubb. Utleier har per overtakelse ansvaret for at leieobjektet oppfyller de offentligrettslige bygningstekniske krav som følger av dette bruksformålet som er angitt i punkt 5, som krav til rømningsveier, ventilasjon etc. Videre har utleier ansvaret for krav til universell utforming, som at lokalene må ha rampe for rullestol, handicaptoalett etc.
Dersom det i leieperioden kommer et generelt krav om rullestolheis i alle lokaler der det før var nok med ramper, skal utleier sørge for og bekoste dette. Men dersom det kommer krav om at alle nattklubber skal ha to handicaptoaletter, blir dette leietakers ansvar.
Leietaker har uansett ansvaret for offentligrettslige krav som følge av bruken/virksomheten som nattklubb, som å holde rømningsveiene åpne, inneha skjenkebevilling etc., jf. punkt 12.3.
Ved utleie til kontordrift vil utleier ha ansvar for at lokalene kan brukes til kontor. Det vil si at dersom ventilasjonen er for dårlig, må utleier oppgradere ventilasjonsanlegget. Det samme gjelder krav til brannsikring. Utleier har også ansvar for at de branntekniske kravene som gjelder for lokalene/bygget er ivaretatt. Dersom det i leieperioden oppstår krav om at lokalene må ha lydtette vegger som følge av leietakers virksomhet, vil dette derimot være leietakers ansvar.
Ved utleie til produksjonsvirksomhet hvor det stilles spesielle krav til f.eks. hygiene, må det avklares hvilke bygningstekniske krav som stilles til den planlagte produksjonen, og som det er utleiers ansvar å oppfylle per overtakelse. Dette gjelder både krav som følger av plan- og bygningsloven og krav som følger av spesiallovgivningen. Ved nye og skjerpede krav fra for eksempel Mattilsynet i perioden påligger risikoen for dette leietaker, da kravet vil være knyttet til leietakers særlige bruk.
Ansvarsfordelingen mellom utleier og leietaker hva gjelder offentligrettslige krav er illustrert i tegningen nedenfor (gjelder ikke innrednings- eller bygningsmessige arbeider som utføres av leietaker, slike har leietaker selv ansvaret for):
Per overtakelse:
I leietiden:
I enkelte særlige tilfeller, typisk der leietaker er den profesjonelle part, kan det være ønskelig at leietaker skal ha ansvaret for offentligrettslige bygningstekniske krav og reguleringsmessige krav både per overtakelse og i leietiden. I så fall kan teksten nedenfor benyttes. Det gjøres oppmerksom på at leietaker, dersom denne teksten benyttes vil ha risikoen for oppfyllelse av alle offentligrettslige krav og at den tiltenkte bruken er lovlig. I ytterste konsekvens kan dette medføre at leietaker får plikt til å betale leie i hele leieperioden selv om leieobjektet ikke lovlig kan benyttes til leietakers planlagte virksomhet. Det kan derfor være grunn for leietaker til å ta forbehold om at leieavtalen er betinget av at ønsket tillatelse/regulering/bruksendring e.l. oppnås, eventuelt at dette avklares før leieavtalen signeres.
Dersom dette alternativet velges må leietaker selv sørge for at kravene blir oppfylt før
leieobjektet tas i bruk til avtalt formål. Planer for nødvendige arbeider må forelegges for og godkjennes av utleier. Selv om leietaker selv er ansvarlig for å oppfylle de offentligrettslige bygningstekniske kravene, vil imidlertid eier/utleier fortsatt være ansvarlig overfor myndighetene for at for eksempel brannsikkerheten er ivaretatt. På denne bakgrunn er det naturlig at utleier har kontroll på arbeidene som skal gjennomføres på egen eiendom. Det er derfor satt inn et krav om at leietaker må dokumentere at kravene er oppfylt, herunder at nødvendige tillatelser er gitt, før leieobjektet tas i bruk til det avtalte formålet.
Punkt 6.2 byttes ut med følgende:
«Leieobjektet leies ut "som det er", og Xxxxxxxxx er selv ansvarlig for at Leieobjektet er i samsvar med de offentligrettslige krav (bygningstekniske, reguleringsmessige og andre) som gjelder for Leieobjektet, gitt den virksomhet som skal drives av Leietaker i henhold til punkt 5.1. Leietaker skal overfor Utleier dokumentere at alle offentligrettslige krav er oppfylt før Leieobjektet tas i bruk.»
Punkt 12.3 byttes ut med følgende:
«Leietaker skal oppfylle og bekoste alle nye offentligrettslige (bygningstekniske og andre) krav til Leieobjektet som oppstår i Leieperioden, herunder krav til universell utforming og krav fra arbeidstilsyn, helsemyndigheter, sivilforsvar, industrivern, brannvern eller annen offentlig myndighet.»
Punkt 14.6 slettes.
Leietaker har i begge tilfellene ansvaret for offentligrettslige krav tilknyttet leietakers særlige bruk av/virksomhet i leieobjektet, jf. punkt 12.3.
PUNKT 7: TILLEGGSTEKST TIL FORLENGELSESKLAUSULER
Variant A:
7.3 Leietaker har rett til å forlenge Leieperioden i en periode på […] år på samme vilkår som i denne leieavtalen. Dersom Leietaker ønsker å benytte sin rett, skal dette meddeles skriftlig til Utleier minst […] måneder før utløpet av Leieperioden.
Variant B:
7.3 Leietaker har rett til å forlenge Leieperioden i en periode på […] år på samme vilkår som i denne leieavtalen, men slik at Leien skal justeres til markedsleie. Dersom Leietaker ønsker å benytte sin rett, skal dette meddeles skriftlig til Utleier tidligst 18 måneder før og senest 12 måneder før utløpet av Leieperioden.
7.4 Dersom partene innen 6 uker etter at retten til å forlenge Xxxxxxxxxxxx er utøvet ved meddelelse til Utleier, ikke er kommet til enighet om hva som skal anses som markedsleie, skal markedsleien fastsettes av en takstkommisjon med bindende og endelig virkning for partene. Partene oppnevner en kommisjonsdeltaker hver. De oppnevnte kommisjonsdeltakerne skal være takstmenn/næringsmeglere med inngående kjennskap til markedet for næringseiendom i […]. Partene dekker 50 % av kostnadene ved etablering og gjennomføring av kommisjonsbehandling hver.
[Kommentar: Her kan man også tenke seg en regulering der partene skal komme med et utgangspunkt for hva de anser som markedsleie, og der partene kun skal dele kostnadene dersom takstkommisjonens avgjørelse ligger innenfor et bestemt spenn mellom disse to utgangspunktene.]
7.5 Kommisjonsdeltakerne skal være oppnevnt senest 8 uker etter at retten er utøvet. De partsoppnevnte kommisjonsdeltakerne velger kommisjonens leder. Dersom kommisjonsdeltakerne ikke kommer til enighet om valg av leder, skal denne oppnevnes av lederen i Forum for Næringsmeglere (eller annen tilsvarende organisasjon/enhet).
7.6 Kommisjonen skal senest 10 uker etter at retten er utøvet, avvikle befaring av Leieobjektet, samt motta partenes synspunkter i en enkel høring. I høringen skal hver av partene gis tilstrekkelig tid til å formidle sitt syn på hva som utgjør markedsleien, samt til å fremlegge den dokumentasjon partene måtte ønske å henvise til.
7.7 Ved fastsettelsen skal kommisjonen definere hva som ville vært riktig markedsleie dersom tilsvarende leieavtale var blitt inngått på ordinært vis på det tidspunkt kommisjonens avgjørelse fattes. Kommisjonen skal i denne sammenheng legge vekt på alle forhold av betydning, herunder Leieobjektets beliggenhet og beskaffenhet, tidspunktet for start av forlengelsesperioden, forlengelsesperiodens lengde mv. Kommisjonens avgjørelse skal foreligge senest 2 uker etter at ovennevnte høring ble avsluttet, og skal sendes partene i form av et skriftlig oppsett som angir den aktuelle markedsleie.
7.8 Kommisjonens fastsettelse av markedsleien etter punkt 7.7 skal ikke anses som voldgift. Dersom fastsettelsen også reiser rettslige spørsmål, som partene er uenige om, skal takstkommisjonen bare ta stilling til disse så langt partene i fellesskap ber om det. I så fall skal lov av 14. mai 2004 nr. 25 om voldgift følges, i den utstrekning det ikke er avtalt noe annet i dette punkt om forhold hvor voldgiftsloven kan fravikes.
7.9 Kommisjonens angivelse av markedsleien utgjør deretter Leien per tidspunkt for oppstart av forlengelsesperioden.
PUNKT 8: FORSLAG TIL TEKST – BILAG OM FELLESKOSTNADER
Oppregningen nedenfor er ment som eksempler på forhold som inngår i Felleskostnadene dersom tilbudet eksisterer, og ikke som en angivelse av hva som skal inngå per leiestart.
Innholdet vil kunne endre seg i Leieperioden, for eksempel som følge av innføring av nye servicetilbud eller offentligrettslige krav.
- Strøm til oppvarming og belysning av Fellesareal (herunder trapper), heiser, kjøleanlegg, ventilasjonsanlegg, varmtvannstanker, utelys, varmekabler i takrenner, branntekniske anlegg, portanlegg, sikkerhetsinnretninger og andre forhold installert i Fellesareal.
- Olje, gass etc. til oppvarming av Fellesareal og andre fellestjenester som ikke avregnes mot den enkelte leietaker etter eget forbruk.
- Offentlige avgifter, herunder vann, kloakk, feiing, renovasjon og øvrige avgifter som eventuelt måtte tilkomme/foreligge.
- Eiendomsskatt.
- Rengjøring og renovasjon, herunder trappevask og rengjøring av Fellesareal, håndtering/rensing mv. av matter i Fellesareal (herunder trapper), utrydding/bekjempelse av skadedyr, utøy ol., utvendig vindusvask, rengjøring av utstyr for solavskjerming, fjerning av tagging/graffiti, leie, kjøring og tømming av søppelcontainer mv.
- Tilsyn, service og vedlikehold av heiser, sanitæranlegg, kjøleanlegg, ventilasjonsanlegg, alle branntekniske installasjoner (herunder alarm og sikkerhetsanlegg), porter, fyringsanlegg, innendørs Fellesareal, utendørs Fellesareal, vinduer utvendig, utstyr for solavskjerming osv., herunder vaktmestertjeneste.
- Resepsjonstjeneste, vakthold.
- Øvrige serviceytelser, herunder gartner og annen rydding/vedlikehold på utendørsarealer, snømåking av utearealer, parkeringsplasser, fortau og tak, bortkjøring av snø, kosting og renhold av nevnte arealer, utvendig vaktmestertilsyn mv.
- Administrasjonspåslag på […] % på alle kostnader som fremkommer av ovenstående.
Det vises til "Veiledning for beregning av utleieareal i næringsbygg – en veiledning basert på NS 3940" for hvordan fordeling av utleiearealer og fellesarealer kan gjøres.
PUNKT 10 – KOMMENTAR
Til punkt 10.1:
Her angis hvor stor andel av leieobjektet partene per kontraktssignering har forutsatt skal
omfattes av utleiers frivillige registrering i Merverdiavgiftsregisteret for utleie av fast eiendom.
For at et areal skal kunne omfattes av utleiers frivillige registrering, må arealet brukes til ett av de følgende formål:
a) I virksomhet som er registrert etter merverdiavgiftsloven,
b) av offentlig virksomhet der øverste myndighet er kommunestyre, fylkesting eller annet styre eller råd etter kommuneloven eller kommunal særlovgivning, eller
c) av interkommunale og interfylkeskommunale sammenslutninger organisert etter kommuneloven eller kommunal særlovgivning.
Arealer som leies ut til private kompensasjonsberettigede virksomheter, eksempelvis private skoler og barnehager, kan ikke omfattes av utleiers registrering. Det samme gjelder arealer som leietaker skal benytte til å dekke bolig- eller velferdsbehov, eksempelvis boliger til ansatte og trimrom.
Dersom et areal på samme tid brukes både til formål som oppfyller vilkårene for å omfattes av utleiers registrering, og til formål som ikke kan omfattes, såkalte ”myldrearealer”, vil arealet som utgangspunkt kunne omfattes av utleiers registrering. Det er imidlertid et krav om at leietaker ville hatt fradragsrett eller kompensasjonsrett tilknyttet arealet, dersom leietaker selv hadde eid lokalet. Dersom en leietakers avgiftspliktige omsetning tilknyttet et myldreareal normalt ikke overstiger 5 % av leietakers totale omsetning tilknyttet det aktuelle arealet i løpet av et regnskapsår, ville leietaker ikke hatt fradragsrett, og arealet kan ikke omfattes av utleiers registrering. Denne begrensningen gjelder imidlertid ikke dersom leietaker hovedsakelig (dvs. minst 80 %) omsetter finansielle tjenester som er unntatt fra merverdiavgift.
Dersom partene har forutsatt at hele leieobjektet skal omfattes av utleiers frivillige registrering, krysses det av for alternativ A. Hvis bare deler av leieobjektet skal omfattes, krysses det av for alternativ B. I så fall må målsatte tegninger og opplysninger om størrelsen på arealet vedlegges leieavtalen.
Dersom partene har forutsatt at ingen deler av leieobjektet er omfattet av utleiers frivillige registrering, krysses det av for alternativ C.
NB! En ordinær frivillig registrering omfatter som utgangspunkt all utleie den aktuelle utleier har til virksomhet som oppfyller vilkårene for å omfattes av frivillig registrering. Dersom utleier og leietaker blir enige om å holde et areal utenfor utleiers frivillige registrering, selv om arealet oppfyller vilkårene for å omfattes, må det derfor gis særskilt beskjed til skattekontoret om dette. Dette gjelder imidlertid ikke for virksomheter som er frivillig registrert ved tilkjennegivelse (se forklaring til punkt 10.4), siden tilkjennegivelsen kun omfatter det enkelte leieforhold.
Til punkt 10.2:
Angivelsen av hvor stor del av leieobjektet som forutsettes omfattet av utleiers frivillige registrering per kontraktssignering i punkt 10.1 danner utgangspunktet for hvilken avgiftsmessig status leietaker innestår for at leieobjektet skal ha gjennom leieperioden. Avvik fra den forutsatte avgiftsmessige statusen er som hovedregel leietakers ansvar, jf. punkt 10.7, der leietaker har ansvaret for utleiers tap som følge av bruksendringer, fremleie, regelverksendringer for leietakers bruk/virksomhet mv. Avvik fra den forutsatte avgiftsstatusen som følge av regelverksendringer som ikke særskilt gjelder leietakers bruk/virksomhet er imidlertid utleiers ansvar.
Til punkt 10.3:
Bestemmelsen innebærer at utleier kun har rett til å legge merverdiavgift på leie for de arealer som partene har forutsatt skal omfattes av utleiers frivillige registrering i henhold til punkt 10.1, jf. forklaringen til punkt 10.1 ovenfor. For arealer som er forutsatt holdt utenfor utleiers frivillige registrering kan utleier ikke legge på merverdiavgift, selv om arealene oppfyller vilkårene for å omfattes av registreringen. Dette gjelder både i det tilfelle at arealene oppfylte vilkårene allerede ved kontraktssigneringen (men likevel ble besluttet holdt utenfor) og i det tilfelle at arealene endrer avgiftsmessig status i løpet av leieperioden. Hvis utleier ønsker å la slike arealer omfattes av den frivillige registreringen – må dette i så fall baseres på en avtale med leietaker; utleier kan ikke ensidig beslutte dette. Det eneste unntaket fra dette gjelder for arealer som måtte bli omfattet av utleiers registrering som følge av at registrering for utleie blir pålagt ved lov. I slike tilfeller kan utleier fakturere leien mv. med tillegg av merverdiavgift.
Husk at det for arealer som oppfyller vilkårene for å omfattes av frivillig registrering, men som likevel besluttes holdt utenfor, må gis beskjed til skattekontoret.
Til punkt 10.4:
Merk at leietaker må søke om frivillig registrering i Merverdiavgiftsregisteret for fremleien hvis leietaker ikke allerede er registrert i Merverdiavgiftsregisteret for annen merverdiavgiftspliktig virksomhet. Det samme gjelder for fremleietaker ved eventuell videre fremleie. Det må foreligge en ubrutt kjede av frivillig registrerte mellom utleier og den endelige fremleietaker. Dersom leietaker er registrert i Merverdiavgiftsregisteret for annen merverdiavgiftspliktig virksomhet kan frivillig registrering gjøres ved såkalt tilkjennegivelse. Tilkjennegivelse gjøres ved å innta en bestemmelse i fremleieavtalen om at fremleieforholdet skal behandles som merverdiavgiftpliktig og fakturere leien og andre ytelser med tillegg av merverdiavgift, samt å bokføre leien som merverdiavgiftspliktig omsetning.
PUNKT 11 - FORSLAG TIL GARANTITEKST
GARANTI
Undertegnede […] (Garantisten), garanterer herved som selvskyldner for […] (Leietaker) sin rettidige oppfyllelse av alle forpliktelser under leieavtale vedrørende leie av leieobjekt i eiendommen […] gnr. […] bnr. […] i […] kommune datert […] med […] (Utleier).
Det samlede garantiansvaret er begrenset oppad til et beløp på NOK […].
Eiendommens verneting vedtas i alle tvister som gjelder denne garanti. Garantien er gyldig i hele leieperioden med tillegg for 3 måneder etter leieperiodens utløp, dette slik at eventuelle krav vedrørende garantien senest må være fremkommet til Garantisten den […].
Garantisten
PUNKT 11 – FORSLAG TIL KONTRAKTS- OG GARANTITEKST DER DET BENYTTES MORSELSKAPSGARANTI I STEDET FOR GARANTIER SOM NEVNT I PUNKT 11
Kontraktstekst:
Leietaker stiller morselskapsgaranti som inntatt etter signaturlinjen i denne leieavtalen, for rettidig oppfyllelse av Leietakers forpliktelser under dette leieforholdet. Garantien skal være underlagt norsk rett. Eiendommens verneting vedtas i alle tvister som gjelder garantien.
Garantitekst:
[...], org. nr. [...], garanterer som selvskyldner for Leietakers rettidige oppfyllelse av alle forpliktelser under leieavtalen.
PUNKT 18 – TILLEGGSTEKST HVIS LEIETAKER ER SELVASSURANDØR
Dersom leietaker er selvassurandør, kan følgende setning tilføyes til punkt 18.1:
Leietaker er selvassurandør. Leietaker har dermed ikke forsikringsplikt, men likevel ansvar som tilsvarer det som fremkommer i dette punkt 18.
PUNKT 19 – TILLEGGSTEKST OM BRANN OG DESTRUKSJON
19.2 Dersom Utleier ikke benytter sin rett etter dette punkt 19.1, skal Xxxxxxxxx ikke ha rett til å heve leieforholdet dersom
A) Leieobjektet repareres/gjenoppføres av Utleier senest […] måneder etter at skaden oppsto,
B) Utleier i denne gjenoppføringsperioden tilbyr Leietaker et erstatningsleieobjekt som har en slik beliggenhet, størrelse og utforming at Leietaker kan utøve tilnærmet normal virksomhet, og
C) Utleier betaler alle kostnader forbundet med flytting til erstatningsleieobjektet og tilbakeflytting til Leieobjektet etter gjenoppføringsperioden.
19.3 Leietaker skal i slike tilfeller fortsette leien av Leieobjektet (eventuelt den del av det som i reparasjons-/gjenoppføringsperioden ikke har vært benyttet) og gjenoppta full betaling av Xxxxx i henhold til denne leieavtalen fra det tidspunkt reparasjon/gjenoppføring er ferdigstilt. Leietaker betaler vanlig markedsleie for eventuelt erstatningsleieobjekt i den perioden dette benyttes, men leien skal ikke overstige den til enhver tid aktuelle Leien etter denne leieavtalen.
PUNKT 21 – OFFENTLIGE LEIETAKERE
Krav mot statlige virksomheter kan ikke tvangsfullbyrdes, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 1-2. Dersom leietaker er en statlig virksomhet, kan punkt 21.2 strykes. For øvrige offentlige leietakere må bestemmelsen vurderes konkret opp mot bestemmelsene i tvangsfullbyrdelsesloven § 1-2.
PUNKT 28 – FORSLAG TIL KONTRAKTSTEKST FOR VOLDGIFTSBEHANDLING
28.1 Denne leieavtalen reguleres av norsk rett.
28.2 Enhver tvist som gjelder eller springer ut av denne leieavtalen skal avgjøres ved voldgift i henhold til lov av 14. mai 2004 nr. 25 om voldgift. Voldgiftsretten skal bestå av tre dommere, hvorav partene skal oppnevne hver sin voldgiftsdommer. De partsoppnevnte voldgiftsdommerne skal oppnevne den tredje voldgiftsdommeren, som skal være voldgiftsrettens leder. Voldgiftsrettens leder skal være norsk jurist. I mangel av enighet om den tredje voldgiftsdommeren, skal vedkommende oppnevnes av sorenskriveren i Oslo tingrett.
28.3 Voldgiftsforhandlingene skal holdes i [...], og voldgiftsspråket skal være norsk.
28.4 Voldgiftssaken skal anses innledet når den ene parten sender sin begjæring til den annen part om at tvisten skal avgjøres ved voldgift. Voldgiftsbehandlingen og voldgiftsrettens avgjørelse skal være underlagt taushetsplikt, og straks voldgiftssak er innledet skal
partene inngå separat avtale som bekrefter dette.