Planbestemmelser kommuneplanens arealdel 2014-2026

Planbestemmelser kommuneplanens arealdel 2014-2026

Vedtatt 18.06.2015 KST 085/15 22.10.2015 KST 113/15

Generelle bestemmelser (pbl. § 11-9)

§ 1 Krav om reguleringsplan (pbl. § 11-9 pkt. 1)

1. Innenfor byggeområdene skal arbeid og tiltak som nevnt i plan- og bygningslovens §§ 20-1, 20-2, 20-3 og 20-4, samt fradeling til slike formål ikke finne sted før området inngår i reguleringsplan.

Føringer til planbestemmelsen:

A. All utbygging utenfor regulerte områder vil kreve dispensasjon etter plan- og bygningslovens § 19.

B. Dispensasjon vil ikke kunne påregnes gitt for tomtedeling og forhold som:

• vil vanskeliggjøre en god areal-/reguleringsmessig utforming av området (trafikk, trafikksikkerhet, atkomstforhold, byggegrenser, friområder, stier, teknisk infrastruktur og tjenester, beredskap, etc.)

• vil medføre en forringelse av miljøverdier (landskap, natur, friluftsliv, kulturminner/-miljø)

• vil redusere interne områdekvaliteter (utsiktsforhold, strøkets karakter, etc.)

C. Tiltak som i større grad kan gi mulighet for dispensasjon er, arealmessig sett (BYA): mindre tilbygg, underbygg, oppføring av garasje, reparasjon av bestående byggverk i henhold til pbl. § 31-2, fasadeendringer som ikke bryter med strøkets karakter.

2. Kommunen kan kreve at områderegulering skal foreligge før detaljregulering, der dette anses som hensiktsmessig.

3. Det kreves ikke dispensasjon etter plan- og bygningsloven § 19 for å bygge mindre frittliggende bygninger som oppføres på bebygd eiendom, og som ikke kan brukes til beboelse, med samlet BYA inntil 15m2.

4. Minste tomtestørrelse angitt i reguleringsplaner gjelder som begrensing til maksimalt 2 boenheter pr tomt. Muligheten for å legge til rette for flere boenheter enn dette må avklares gjennom detaljregulering.

§ 2 Forutsetninger for bruk av utbyggingsavtaler (pbl. § 11-9 pkt.2 og § 17-2)

1. Utbyggingsavtaler kan forhandles og inngås når partene ser felles nytte av en slik avtale med henblikk til forutsigbar og hensiktsmessig utbygging av et område, som har grunnlag i kommunens planmyndighet og gjelder gjennomføring av kommunal arealplan.

2. Det kan forhandles og inngås utbyggingsavtaler innenfor hele Nesodden kommune.

3. Utbyggingsavtalen kan omhandle tiltak og forhold som er nødvendige for gjennomføring av planvedtak. Dette kan omfatte tiltak og forhold både innenfor og utenfor planområdets begrensing.

4. Det kan avtales om:

• Teknisk infrastruktur som vann, avløp, renovasjon, energiløsninger, veg, parkering, gang-/ sykkelveger, trafikksikkerhetstiltak mm.

• Grønnstruktur, friområder, fellesarealer, utearealer med tilhørende møblering og utstyr, parker og plasser, turveger og stier, anlegg for lek, idrett og friluftsliv

• Kulturanlegg, kulturminner og kulturmiljøer

• Krav om tiltakets utforming

• Kvaliteter og detaljutforming i bygg og anlegg

• Tiltakets arkitektur og estetikk

• Antall enheter, største og minste boligstørrelse

• Livsløpstandard og universell utforming

• Miljøtiltak som støytiltak, inneklima, miljøoppfølgingsprogram, tiltak mot radon mm.

• Overdragelse, kjøp- og makeskifte av grunn

• Fortrinnsrett til kjøp av boliger til markedspris

• Forskuttering av kommunale tiltak

• Utbyggingstakt

• Organisatoriske tiltak som etablering av velforeninger, drift og vedlikehold av private anlegg etc.

• Økonomiske bidrag

§ 3 Krav til tekniske løsninger (pbl. § 11-9 pkt. 3)

1. I henhold til pbl. § 11-10 nr 4. skal utbygging ikke skje før avkjøring til fylkesveier er ivaretatt i forhold til de holdningsklasser som er inntatt som bestemmelser i gjeldende rammeplan for avkjørsler for kommunen. Ny og utvidet bruk av eksisterende avkjørsler fra fylkesveinettet må også skje i henhold til rammeplanen. Det henvises til eget temakart med bestemmelser.

2. Ved bygging av flere enn 20 boenheter innenfor samme område, i form av feltutbygging, eller nye næringsbygninger, skal det vurderes å legge til rette for vannbåren varme samt kretsløpsbaserte avløpsløsninger.

3. Ved nye tiltak skal lokal overvannshåndtering, for eksempel ved at overflatevann ledes til terreng og ved bruk av grønne tak, benyttes der dette er mulig. Med grønne tak menes tak som har taktekke av vegetasjon. Ved større tiltak kreves fordrøyning før eventuell tilkobling til det kommunale overvannsnettet.

2

4. Ved bygging av nye bygninger på mer enn 1000m , skal bruk av grønne tak vurderes.

5. I forbindelse med nye reguleringsplaner eller tiltak, skal det redegjøres for forholdet til avrenning fra området før og etter utbygging. Det skal beskrives hvordan regnvann og overflatevann skal håndteres. Forventet nedbør skal beregnes fra ferske data generert fra Metrologisk institutt. Intensitet for nedbør bestemmes ut fra mest ugunstige tilfelle. Beregnet gjentaksintervall for overbelastning av overvannsystemet for et område eller et enkelt tiltak skal følge preaksepterte verdier, f.eks. fra Norsk Vann eller NS-EN 752. I tillegg til intern håndtering med infiltrasjon og fordrøyning, skal det planlegges med trygge flomveier. Nye tiltak skal ikke hindre eksisterende flomveier.

6. Ledninger i nye tiltak, som skal overtas og driftes av kommunen, skal dimensjoneres slik at anlegget håndterer en 50 års flom.

7. Ved bygging av nye veier som har offentlig funksjon eller oppgradering av eksisterende veier som har offentlig funksjon skal Statens Vegvesens håndbøker N100 og N200 benyttes. Nye veier skal bygges med veilys.

§ 4 Bestemmelser om barns interesser (pbl. § 11-9 pkt. 5)

2

1. Det skal avsettes plass til 1 da. lekeareal pr. 50 da. regulert boligområde eller 20 m

Lekearealet skal være opparbeidet før brukstillatelse gis.

pr. boligenhet.

2. Hvis leke- og oppholdsområder for barn og unge omdisponeres, skal det etableres et fullverdig erstatningsareal. Dette gjelder også for areal som ikke er regulert, x.xx. RPR for å styrke barn og unges

interesser i planleggingen.

§ 5 Universell utforming (pbl. § 11-9 pkt.5)

1. I all plan- og byggesaksbehandling skal det redegjøres for hvordan universell utforming er ivaretatt. Prinsippene for universell utforming skal følge til enhver tid gjeldende krav.

2. Det skal særlig legges vekt på å legge til rette for universell utforming i områder og bygninger som er offentlig tilgjengelige.

§ 6 Bestemmelser om byggeforbud langs vassdrag (pbl § 11-9 pkt. 5)

I områder langs vassdrag, herunder vannførende bekker og tjern, er det ikke tillatt å føre opp ny bebyggelse og andre byggverk eller varige konstruksjoner i en avstand på henholdsvis 15 og 30 meter fra strandlinjen.

§ 7 Biologisk mangfold (pbl. § 11-9 pkt. 6)

1. Lokalitetene for biologisk mangfold skal sikres gjennom framtidige kommunedelplaner og/eller reguleringsplaner. I områder hvor det foreligger godkjent reguleringsplan, skal lokaliteter for biologisk mangfold, i den grad det er mulig, søkes ivaretatt gjennom byggesaksbehandlingen. Ved søknader om dispensasjon, skal forholdet til det biologiske mangfoldet tillegges stor vekt i vurderingen.

Bestemmelser til arealformål (pbl. §§ 11-9, 11-10 og 11-11)

§ 8 Bebyggelse og anlegg (pbl. §§ 11-9 og 11-10)

1. I byggeområder avsatt til fritidsbebyggelse og boligbebyggelse tillates ikke oppføring av ny fritidsbebyggelse samt vesentlig utvidelse av eksisterende fritidsbebyggelse.

2. I sentrumsområdet på Fagerstrand tillates det ikke oppført kjøpesenter. Bebyggelsen skal oppføres med maksimalt 4 etasjer, hvor det i 1. etasje kun tillates publikumsrettede foretak. Sentrumsområde skal ha et utendørs torg.

3. For sentrumsområdet og Statoil m.fl. sine eiendommer på Fagerstrand skal det utarbeides en trafikkutredning som grunnlag for utarbeidelse av reguleringsplan.

4. For sentrumsområdet og Statoil m.fl. sine eiendommer på Fagerstrand skal nytt Skogheimkryss være anlagt før tiltak innenfor områdene kan igangsettes.

5. Arealer til fremtidig offentlig formål skal tilrettelegges med vannbåren varme for å sikre fleksibilitet m.h.t. valg av engergibærer.

6. For areal avsatt til framtidig næringsbebyggelse N1 tillates det kun kontor.

7. For næringsarealet N1 er det et maksimalt parkeringskrav på 1 p-plass for bil per 100 m2 næringslokale. All parkering til næringsarealet skal skje på egen eiendom.

8. Bebygd areal (BYA) for næringsområde N2 skal ikke overstige 30 %.

9. I områder med badehusrekker tillates det ikke utført tiltak. Forbudet gjelder alle typer tiltak som omfattes av plan- og bygningsloven (jfr. pbl §§ 20-1, 20-2, 20-3 og 20-4), også midlertidige og flyttbare bygninger, konstruksjoner og anlegg, campingvogner, bobiler, partytelt, husbåter og lignende. Badehusrekker tillates gjenoppbygget maksimalt 3 år etter skade. Badehus tillates kun gjenoppbygget til opprinnelig uttrykk og standard. Det tillates å endre badehusets utrykk til opprinnelig dokumentert utrykk. Tiltak i tilknyting til

badehus, for eksempel brygger og platting, tillates ikke.

10. Det settes av en skjøtselsone på inntil 40m bredde langs formålsgrensa for fremtidig grav og urnelund, som skal sikre gode lysforhold og en estetisk ramme rundt kirkegården.

11. For areal avsatt til framtidig kombinert bebyggelse og anleggsformål næring/offentlig eller privat tjenesteyting (N3) skal det tas spesielt hensyn til den registrerte naturtypen som omfatter all skog innenfor området. Eiketrærne i området skal forvaltes i henhold til forskrift om utvalgte naturtyper etter naturmangfoldloven. Tiltak som fremmer friluftsliv og opplevelseskvaliteter vil kunne tillates når disse ikke forringer den registrerte naturtypen. Øvrige tiltak innenfor naturtypens avgrensing skal unngås av hensyn til det biologiske mangfoldet.

12. I området B1 skal liten utvikling skje. Strøkets karakter med eneboliger og lav utnyttelse skal videreføres. Det tilletes kun 0,5 boliger per daa. Landskaps-, natur- og friluftslivsverdiene i området skal sikres gjennom reguleringsplan.

§ 9 Grønnstruktur (pbl. §§ 11-9 og 11-10)

Områder avsatt til grønnstruktur skal utvikles og tilrettelegges for opplevelse, rekreasjon, lek og fysisk aktivitet for allmennheten. Områder med nasjonalt og regionalt viktige natur- og kulturverdier skal forvaltes på en måte som ivaretar verdiene. Føringer til planbestemmelsen: tilrettelagte lekeområder mot gater og veier bør sikres mot trafikk ved hel eller delvis inngjerding/beplantning eller lignende.

§ 10 Forsvaret (pbl. §§ 11-9 og 11-10)

1. Det tillates ingen nye bygninger innenfor området.

2. Området skal være åpent for allmennheten.

3. I henhold til vedtatt strategisk næringsplan skal Varden-området vurderes helhetlig med tanke på utvikling.

§ 11 Landbruks, natur- og friluftsområder (pbl. § 11-11)

1. Det følger av loven at i områder som i arealdelen er utlagt til LNF-områder, er det ikke tillatt med annen bygge- og anleggsvirksomhet enn den som har direkte tilknytning til landbruksdrift/stedbunden næring.

2. Det følger av lovens § 1-8 at det er et generelt byggeforbud i 100-metersbeltet langs sjøen. Fasadeendringer er unntatt byggeforbudet.

Føringer til planbestemmelsen:

• Dispensasjon vil ikke kunne påregnes ved etablering av nye boenheter, nye næringsbygg, bygninger som bryter med strøkets karakter og tomtedelinger.

• Under forutsetning av at det ikke er i strid med intensjonene planen skal ivareta, kan det etter særskilt vurdering gis dispensasjon for bygningsmessige tiltak som mindre tilbygg, garasje og uthus på bebygde boligeiendommer i LNF-område, samt konvertering fra fritidsbolig til bolig.

• For boligeiendommer skal bebygd areal % (BYA) ikke overstige 20 %. Samlet bruksareal (BRA) for bolig, garasje og uthus skal ikke overstige 350m2. Dersom det ikke er bygd garasje samtidig med boligen, skal det ved beregning av samlet bruksareal (BRA) reserveres minst 36m2 for bygging av garasje.

• For fritidseiendommer som ligger i LNF-området skal bebygd areal (BYA) ikke overskride 10 %. Samlet bruksareal (BRA) skal ikke overstige 100m2. Det tillates ikke oppført ny fritidsbebyggelse i LNF-områdene.

• Ordinært innvendig og utvendig vedlikehold av bygninger som faller utenfor lovens krav i plan- og bygningsloven § 31-2, er ikke søknadspliktige og vil kunne utføres uten dispensasjon.

• Gjenoppbygning etter brann eller naturskade vil etter regelen representere en særskilt grunn for dispensasjon. Badehus og brygger kan gjenoppbygges innen 3 år etter at skaden er oppstått. Badehus tillates kun gjenoppbygget til opprinnelig uttrykk og standard.

§ 12 Bruk og vern av sjø og vassdrag, med tilhørende strandsone (pbl. § 11-11)

1. I friluftsområder tillates det ikke utført tiltak. Forbudet gjelder alle typer tiltak som omfattes av plan- og bygningsloven (jfr. pbl §§ 20-1, 20-2, 20-3 og 20-4), også midlertidige og flyttbare bygninger, konstruksjoner og anlegg, campingvogner, bobiler, partytelt, husbåter og lignende.

Unntak:

• Badebrygger og andre tiltak som fremmer friluftslivet og er åpne for allmennheten og som ikke forringer kulturminneverdier.

• Fasadeendringer som ikke hindrer allmennhetens tilgang til strandsonen og som ikke forringer kulturminneverdier.

• Tiltak og midlertidige bygninger, konstruksjoner eller anlegg som benyttes til kulturell aktivitet, for eksempel konsert, forestilling, utstilling, som ikke er til hinder for allmenn ferdsel eller friluftsliv jfr. pbl § 30-5 og som ikke forringer kulturminneverdier.

2. I naturområder tillates det ikke utført tiltak. Forbudet gjelder alle typer tiltak som omfattes av plan- og bygningsloven (jfr. pbl §§ 20-1, 20-2, 20-3 og 20-4), også midlertidige og flyttbare bygninger, konstruksjoner og anlegg, campingvogner, bobiler, partytelt, husbåter og lignende. Ved tiltak i områder som grenser til naturområdene skal det vises særlig hensyn, slik at naturområdene ikke tar skade.

Unntak:

• Skjøtsel i henhold til skjøtselsplaner godkjent av kommunen eller fylkesmannen.

• Enkle tilretteleggingstiltak for Kystkulturstien.

3. Småbåthavner skal være åpne for allmennheten. Ved særskilte grunner kan det tillates at småbåthavnene stenges for åpen ferdsel.

4. I Ferdselsområder er det tillat med tiltak som fremmer og støtter opp bruken av kollektivtrafikk. Tiltakene må ikke forringe kulturminneverdier. Det tillates ikke svaibøyer i ferdselsområder.

5. Oppdrett av skjell tillates kun i særskilt avsatte akvakulturanlegg.

6. For eksisterende småbåthavn langs moloene og flytebryggen i Ursvikbukta tillates det ingen oppgradering, utvidelse, eller mudring, eller andre tiltak som vil forringe naturtypen bløtbunnsområder i strandsonen.

Bestemmelser til hensynssoner (pbl § 11-8)

§ 13 Sone for felles planlegging på Fagerstrand

1. Ved utarbeidelse av reguleringsplan for sentrumsområdet på Fagerstrand skal planavgrensingen følge avgrensingen for hensynssone H810_1, for å få en helhetlig plan og utvikling.

§ 14 Flomsikring (pbl § 11-8 pkt. a)

1. Det skal tas hensyn til ferske prognoser for økt intensitet og mengde nedbør som følge av endring av klima ved all planlegging og alle nye tiltak.

2. Det skal planlegges slik at det ikke oppstår skade ved flom, i samsvar med teknisk forskrift § 7-2.

3. Det er ikke tillatt å oppføre bygninger nærmere enn 15 m fra myrer, elver, bekker og flombekker samt bekkelukkinger som kan gjenåpnes. For tjern og dammer er grensen 30 m. Bygninger som ligger nærmere vassdrag og flomveier enn krav i kommuneplan skal ikke gjenoppbygges på samme sted. Kommunen kan likevel i enkelttilfeller tillate gjenoppbygging etter krav satt av kommunen. For vassdrag og myrer som ikke er inntegnet på kommuneplan, gjelder kravene likevel.

4. På grunn av fare for skade ved stormflo er det ikke tillatt å etablere bygninger eller kritisk

infrastruktur, som veger uten omkjøring, vannledninger og spillvannsledninger med særskilt fare for forurensning ved brudd, under kote 2,50 m.o.h. Noen installasjoner og byggverk må likevel tillates for å kunne fylle sin funksjon, for eks. kaier.

5. Det tillates ikke å lukke bekker eller flombekker annet enn ved kryssing av veier. Ved regulering av områder eller ved søknad om tiltak der bekker tidligere er lukket, skal bekker søkes gjenåpnet der det er økonomisk og teknisk forsvarlig.

§ 15 Rekkefølgekrav H440 (pbl. § 11-9 nr. 4)

1. Innenfor byggeområdene skal utbygging ikke finne sted før det for byggeområdene er etablert nødvendig sosial- og teknisk infrastruktur.

Føringer til planbestemmelsen:

1. For de områder hvor teknisk infrastruktur er etablert, skal kommunestyret foreta en vurdering av skolekapasiteten samt øvrig sosial infrastruktur før arbeidet med reguleringsplan igangsettes. Områder som er tilknyttet denne planbestemmelsen kan som hovedregel ikke påregnes å bli gjenstand for utbygging i planperioden.

Retningslinjer

Hensynssoner

Nesoddmarka

Innenfor område angitt som hensynssone H560_2 og H560_3 bevaring av naturmiljø, jfr. § 11-8 c), skal det søkes gitt arealbruk og bestemmelser i område- og detaljregulering som sikrer et sammenhengende naturmiljø innenfor området. Infrastrukturtiltak som bryter opp området eller hindrer tilgang og bruk av området skal ikke tillates.

Hensikten er å ivareta natur- og friluftslivsinteresser i Nesoddmarka ved å beskytte arealene mot tiltak som vil redusere ferdselsmuligheter, opplevelseskvaliteter, biologisk mangfold, friluftsmuligheter og sammenhengende naturområder. Det langsiktige målet er en forutsigbar og bærekraftig forvaltning av Nesoddmarka. Hensynet til langsiktig forvaltning av natur- og kulturlandskapet legges til grunn for landbruk, vern og allmenn rekreasjon.

For å hindre fragmentering bør det innenfor områdene angitt som hensynssone H560_2 og H560_3 (med tanke på natur- og friluftsliv) ikke tillates bygge- og anleggstiltak etter plan- og bygningsloven §§ 20-1, 20-2, 20-3 og 20-4, unntak for tiltak:

• Tiltak i landbruk, herunder bygninger og terrenginngrep

• Stier, løyper og andre tiltak som fremmer idretts- og friluftsliv

• Offentlige infrastrukturanlegg som hovedveger, vann- og avløpssystemer, kraftledninger mv.

• Mindre utvidelse av eksisterende bebyggelse, det henvises til bestemmelser for bebyggelse i LNF-områder

Utbyggingstakt og utbyggingsrekkefølge

Grendelagene

Tangen grendelag: Skolekapasiteten i Tangen krets kan bli anstrengt i planperioden som følge av pågående og planlagte byggeprosjekter på Tangen og Varden. Nye boligprosjekter i kretsen må vurderes ut i fra skolekapasiteten ved Nesoddtangen skole og Tangenåsen ungdomsskole.

Bjørnemyr grendelag: For på sikt å inneha en viss restkapasitet ved Bjørnemyr skole, skal det innenfor grendelaget ikke legge til rette for nye utbyggingsprosjekter som er av en viss størrelse, og som i tid kan forsterke effekten av en forventet Vardenutbygging.

Grendelagene Fjellstrand, Berger, Jaer og Myklerud: Fortetting og utbygging vurderes fortløpende i forhold til skolekapasitet.

Andre områder

Områdebetegnelsen nedenunder er gitt med referanse til arealplankartet

a: Område ved Sprodammene. Inngrep i området skal ikke gjennomføres dersom det ikke er et ledd i en fremtidsrettet forvaltning av natur-, kultur- og rekreasjonsverdier i området.

Byggesaksbehandling og utarbeidelse av reguleringsplaner

Generelle retningslinjer:

Grøntstruktur og kulturmiljø-/minner. Følgende forhold skal ivaretas:

• Områdets karakter, herunder natur, landskap og friluftsliv skal vektlegges

• Det skal stilles strenge krav til estetikk, både i forhold til det enkelte bygg og omgivelsene

• Områder som innehar kulturminner, herunder SEFRAK-registrerte bygninger hvor disse samlet utgjør et kulturmiljø, skal vektlegges gjennom en helhetsvurdering som skal føre til en styrking og bevaring av strøkets karakter.

• All utbygging tilpasses de terrengmessige forhold. I bratte områder skal det settes strenge krav til bygningers plassering slik at forstøtningsmurer, kunstige fyllinger og stor byggehøyde unngås. I slike områder bør utnyttelsesgraden vurderes særskilt for de enkelte tomter.

Risiko og sårbarhetsanalyse

Ved utarbeidelse av reguleringsplaner og/eller andre arealplaner skal det foretas en vurdering av risiko- og beredskapsmessige forhold.

Planlegging langs riks- og fylkesveinettet

Ved regulering av byggeområder langs riks- og fylkesveiene skal gang-/sykkelvei for de respektive veistrekninger vurderes medtatt i reguleringsplanområdet. Ved regulering samt ved brukstillatelser av enkeltboliger skal forurensningslovens krav til støyskjermingstiltak vurderes.

Renovasjon

Etablering av renovasjonsløsninger ved nybygg skal følge gjeldene anbefalninger fra FolloRen.

Variasjon i boligtype, boligstørrelse, eierform og pris

Ved regulering av boliger skal det gjøres en vurdering av behov for variasjon i boligtyper, boligstørrelse, eierform og pris. Utbyggingsavtaler skal, i nødvendig utstrekning, benyttes for å sikre denne variasjonen.

Folkehelse

I et folkehelseperspektiv er bevegelse og aktivitet i hverdagen vesentlig. I all planlegging og regulering belyses mulighet for bevegelse og aktivitet i et folkehelseperspektiv.

Forebygging av kriminalitet

Ved utarbeidelse av områdeplaner og større reguleringsplaner skal det beskrives hvordan planen bidrar til å forebygge kriminalitet.

Samsvar mellom reguleringsplan og kommuneplan

Ved utarbeidelse av reguleringsplaner skal det beskrives hvordan planen bidrar til å oppfylle målsetningene i kommuneplanens generelle del.

De ulike områdebetegnelser (b,c…. t) nedenunder er gitt med referanse til arealplankartet.

b: Det tillates ingen utvikling av området. Dagens miljø med blanding av helårsboliger og hytter opprettholdes.

c: I området skal liten utvikling skje. Det tillates kun konvertering av hytter og mindre tilbygg.

d: Konvertering av hytter/mindre grad av fortetting, forsiktig innpassing av bygg med tetthetsfaktor* 0,5 bolig pr. da

e: I området tillates kun konvertering av hytter og mindre grad av fortetting og forsiktig innpassing av bygg. Området skal ha en tetthetsfaktor* på 0,5-0,6 bolig pr.da.

f: Konvertering av hytter/mindre grad av fortetting, forsiktig innpassing av bygg med tetthetsfaktor* 0,5-1,0 bolig pr. da.

g: Konvertering av hytter/mindre grad av fortetting, forsiktig innpassing av bygg med tetthetsfaktor 0,5-1,0 bolig pr.da. For enkelte soner hvor det er naturlig kan det legges til grunn en høyere utnyttelsesgrad.

h: Konvertering av hytter/mindre grad av fortetting, forsiktig innpassing av bygg med tetthetsfaktor 0,8-1,0 bolig pr. da

i 1: Ved regulering skal man søke å få etablert en felles adkomst for dette og det tilstøtende utbyggingsområdet. I området, som består av eiendommen gnr/bnr 25/484, skal minst 10 % av boligandelen representere mindre boligenheter.

i 2: Ved regulering skal man søke å få etablert en felles adkomst for dette og det tilstøtende utbyggingsområdet.

j: Før det skjer en utvikling av området, skal det utarbeides konsekvensanalyser som basis for fremtidig regulering. Man er innstilt på at grunneier kan utarbeide nødvendige konsekvensanalyser og fremme privat reguleringsforslag.

k: I området tillates kun konvertering av hytter og mindre grad av fortetting og forsiktig innpassing av bygg.

Området skal ha en tetthetsfaktor* på 0,5-0,6 bolig pr. da. Ved

regulering skal det tas spesielt hensyn til strøkets karakter og kulturhistoriske verdi,- gjennom utforming av bygningen og oppdeling av tomter. De estetiske forhold skal vektlegges og søkes innlagt i reguleringsbestemmelsene. Eksisterende innretninger søkes bevart og uheldige terrenginngrep må søkes minimalisert.

l: Det skal avsettes plass på egen grunn til parkering/snuplass i forbindelse med levering av barn. Til rekkefølgekravet: Innenfor byggeområdet skal utbygging ikke finne sted før det ved rydding av vegetasjon, mindre utfyllinger og lignende er etablert en bredere veiskulder på nordsiden av Eysteinsvei.

m: For erværvsdelen skal det søkes etablert en aktivitet/funksjon som bidrar til at nærområdet bli den primære bruker av virksomheten.

n: Det vektlegges ved regulering en utbygging som skaper boliger med livsløpsstandard, mindre enheter og en bebyggelse som skjærmer mest mulig for arealene ned mot bekkedraget.

o: Ved regulering foretas en avkjørselssanering av de 3 eksisterende avkjøringer til riksvei 157 til en fellesavkjørsel samt at det medtas en gang-/sykkelvei langs riksvei 157 frem

til eksisterende gangvei ved Fjellstrandkrysset. Gjennomføring av de to planelementene sikres gjennom rekkefølgebestemmelser tilknyttet reguleringsplanen. Det søkes tilrettelagt

intern gangvei/sti fra dette området til Fjellstrand skole.

p: Før reguleringsplanarbeidet starter skal byggegrunnen undersøkes med tanke på miljøgifter.

q: Ved regulering skal reguleringsområdet omfatte adkomstvei fram til nærliggende boligvei (Vegmyndigheten har meddelt at de ikke aksepterer direkte utkjøring til riksveien).

*Tetthetsfaktor defineres som forholdet mellom antall boliger og områdets totale areal.