Common use of Offerte en overeenkomst Clause in Contracts

Offerte en overeenkomst. (artikel 1 en 2) Voordat de overeenkomst door de opdrachtgever en de aannemer kan worden ondertekend, moet duidelijk zijn wat het werk inhoudt en wat het gaat kosten. Daarom gaat aan de overeenkomst vaak een offerte vooraf. Bij de aanvaarding van de offerte komt de overeenkomst tot stand. Het is belangrijk dat de modelovereenkomst volledig en juist wordt ingevuld en dat waar sprake is van keuzemogelijkheden een keuze wordt gemaakt. Daarbij is het belangrijk om alle stukken, waarin staat beschreven of getekend wat de aannemer voor de overeengekomen aannemingssom gaat uitvoeren, duidelijk in de overeenkomst te vermelden en door opdrachtgever en aannemer te paraferen. Ook bij een werk in regie moet worden gestreefd naar een zo duidelijk mogelijke omschrijving. Opdrachtgever en aannemer doen er verstandig aan duidelijk af te spreken wanneer met het werk wordt begonnen en wanneer het werk klaar moet zijn. Er zijn verschillende manieren om dit af te spreken, zoals een vaste begin- en einddatum of een oplevertermijn in werkbare werkdagen. De opdrachtgever en aannemer kiezen voor de mogelijkheid, die het best bij de situatie past. Als bijvoorbeeld de omgevingsvergunning er nog niet is, kan beter geen vaste begin- en einddatum worden ingevuld. In de overeenkomst is het ook aan te raden om de betalingstermijnen goed vast te leggen, oftewel: wanneer wordt welk deel van de aannemingssom gefactureerd. Het is uiteraard verstandig dat de opdrachtgever de overeenkomst niet ondertekent voordat hij de financiering van het werk heeft geregeld. Verplichtingen van de opdrachtgever (artikel 3) De AVA 2013 gaan ervan uit dat het de opdrachtgever is die de voor de opzet van het werk benodigde gegevens en goedkeuringen (bijvoorbeeld vergunningen) aanvraagt, tenzij aannemer en opdrachtgever xxxxxx xxxxxxxxx. Het is verstandig om te wachten met de bouw totdat de bezwaartermijn voor de omgevingsvergunning is verstreken en de vergunning onherroepelijk is geworden. Als er toch met de bouw wordt gestart voordat de omgevingsvergunning onherroepelijk is, is dit voor risico van de opdrachtgever. Ook is het verstandig om in een vroeg stadium (voor het sluiten van de overeenkomst) met de buren of andere belanghebbenden te overleggen over het bouwplan. Dit voorkomt wellicht dat met succes bezwaar wordt gemaakt tegen het bouwplan. De door de gemeente voor de behandeling van een omgevingsvergunningaanvraag in rekening te brengen kosten (leges) komen voor rekening van de opdrachtgever. Deze kosten zijn soms aanzienlijk. De opdrachtgever doet er verstandig aan om voor het sluiten van de overeenkomst bij de gemeente na te gaan hoe hoog die kosten zijn. Het werk mag niet in strijd zijn met het burenrecht. Er mag bijvoorbeeld niet over de perceelgrens of in strijd met een erfdienstbaarheid (zoals een recht van overpad) worden gebouwd. Het is de taak van de opdrachtgever om dit na te gaan. Verplichtingen van de aannemer (artikel 4) De aannemer is verplicht het werk deugdelijk en volgens de overeenkomst uit te voeren, en wordt geacht op de hoogte te zijn van de relevante wet- en regelgeving. De aannemer is verplicht te waarschuwen voor tekortkomingen in zaken die afkomstig zijn van de opdrachtgever, zoals het ontwerp en de aangeleverde bouwstoffen, of tekortkomingen in orders en aanwijzingen van de opdrachtgever. Deze waarschuwingsplicht geldt alleen voor tekortkomingen die de aannemer “kende, of redelijkerwijs behoorde te kennen”. Daarmee wordt bedoeld dat het moet gaan om duidelijke gebreken; de aannemer hoeft het werk van een architect of constructeur niet over te doen. Kostenverhogende omstandigheden (artikel 5) Soms komt de aannemer ondanks zorgvuldige opname en calculatie vooraf toch voor kostenverhogende omstandigheden te staan. Denk daarbij aan prijsstijgingen in de door de aannemer gekochte materialen, of in de loonkosten. Als dit aan de orde is, heeft de aannemer recht op vergoeding van de daaruit voortvloeiende gevolgen. Deze bepaling geldt ook als vangnet voor zaken die niet op een andere plaats in de AVA 2013 zijn geregeld. De aannemer moet de opdrachtgever zo spoedig mogelijk waarschuwen voor deze hogere kosten, zodat de opdrachtgever eventueel kan beslissen tot beperking of vereenvoudiging van het werk, of opzegging van de overeenkomst. Meer en minder werk (artikel 6) De aannemingssom is de vaste prijs voor het afgesproken werk, maar de opdrachtgever kan tijdens het werk alsnog besluiten bepaalde dingen anders te laten uitvoeren dan was afgesproken. Ook kan er sprake zijn van overbesteding of onderbesteding van de stelposten, of van een afwijking van de verrekenbare hoeveelheden. In die gevallen worden eventuele hogere of lagere kosten als meer en minder werk verrekend. Bij door de opdrachtgever gewenste wijzigingen in de overeenkomst of in de voorwaarden van uitvoering, moet de aannemer waarschuwen voor eventuele prijsverhoging. Belangrijke uitzondering op deze waarschuwingsplicht is wanneer de opdrachtgever uit zichzelf had moeten begrijpen dat er aan een bepaalde gewenste wijziging in het werk een prijsverhoging vastzit (bijvoorbeeld een gouden kraan in plaats van een verchroomde kraan). De aannemer doet er verstandig aan om aan te geven of de bouwtijd moet worden verlengd als gevolg van de wijzigingen. Als er geen opdracht is, moet de aannemer bewijzen dat er wel een opdracht is gegeven. Meer werk kan tijdens het werk worden verrekend. Het verdient de voorkeur dat partijen voorafgaand aan de uitvoering van het meer werk de prijs hiervan overeenkomen. De aannemer heeft recht op een redelijke opslag op het meer werk, als vergoeding voor winst, risico en dekking van algemene kosten. Bij de eindafrekening kan blijken dat het totaal bedrag aan meer werk lager is dan het totaal bedrag aan minder werk. Per saldo is het werk dus verkleind. De aannemer heeft dan recht op een vergoeding van 10% over dit verschil, ter compensatie van de gederfde winst, het risico en de dekking van algemene kosten. Bij het berekenen van het saldo meer en minder werk, tellen alleen de door de opdrachtgever gewenste wijzigingen in de overeenkomst dan wel de voorwaarden van uitvoering, de afwijkingen van de bedragen van de stelposten en de afwijking van verrekenbare hoeveelheden mee. Stelposten zijn bedragen met het karakter van een “budget”. Stelposten worden meestal gebruikt omdat een bepaald onderdeel van het werk nog niet kan worden begroot (bijvoorbeeld bij onvoldoende gegevens) of omdat de opdrachtgever over een onderdeel van het werk nog geen definitieve beslissing heeft genomen. Dat is vaak het geval bij smaakgevoelige zaken, zoals een keuken, sanitair of tegelwerk. Een stelpost moet worden benoemd. Bijvoorbeeld: stelpost aanschaf keuken, stelpost leveren en aanbrengen tegelwerken, stelpost aanschaf sanitair. Nadat de definitieve keuzen door de opdrachtgever zijn gemaakt, worden de werkelijke door de aannemer gemaakte kosten verhoogd met 10% vergoeding voor de aannemer en vervolgens met de stelpost verrekend. De opdrachtgever moet er rekening mee houden, dat in verband met die vergoeding voor de aannemer er netto slechts 100/110 deel van de stelpost besteedbaar is. Voorbeelden: − Stelpost aanschaf keuken € 10.000. Wil men de stelpost niet overschrijden, is 100/110 van dat bedrag, dat wil zeggen € 9.090,91 netto besteedbaar voor aanschaf. − Als de keuken wordt gekocht voor € 10.000 wordt € 11.000 ten laste van de stelpost gebracht. Gevolg: meer werk € 1.000. − Als er een stelpost aanschaf keuken € 10.000 is afgesproken en de keuken wordt gekocht voor € 8.000 wordt € 8.800 ten laste van de stelpost gebracht. Gevolg: minder werk € 1.200. Afhankelijk van de gemaakte keuzen en van het oorspronkelijk gekozen budget kan er dus sprake zijn van een overschrijding of onderbesteding van de stelpost. Deze afwijkingen worden verrekend als meer of minder werk. Nog een paar spelregels over stelposten: − Uit de omschrijving van de stelpost moet duidelijk blijken of alleen de aankoop wordt verrekend of dat ook de arbeid voor het in het werk aanbrengen ten laste van de stelpost wordt gebracht. Is dat niet duidelijk, dan kan door de aannemer alleen de aankoop, vermeerderd met de aannemersvergoeding worden verrekend. De arbeid voor het in het werk aanbrengen wordt dan geacht in de aannemingssom te zijn begrepen. − Als alleen de aankoop met de stelpost wordt verrekend en de arbeid in de aannemingssom is begrepen wordt de arbeid niet verrekend. Dit gaat echter niet op als de opdrachtgever kiest voor een aankoop, waarvan het in het werk aanbrengen veel meer arbeidsuren kost dan de aannemer had kunnen voorzien. Het is verstandig dat de aannemer vooraf de opdrachtgever daarop wijst. Het opnemen van stelposten in de aannemingssom vormt voor de opdrachtgever een element van financiële onzekerheid. Het is daarom aan te raden om dit te beperken door zoveel mogelijk beslissingen te nemen vóór het tekenen van de overeenkomst. Beide partijen weten dan tevoren precies waar ze aan toe zijn en komen niet voor verrassingen te staan.

Offerte en overeenkomst. (artikel 1 2.1. Overeenkomsten komen tot stand door ondertekening van een offerte of een opdrachtbevestiging. 2.2. Alle offertes van Xxxxxxxxxxxxx zijn vrijblijvend en 2) Voordat geldig tot 14 dagen na dagtekening van de offerte, tenzij uitdrukkelijk anders is overeengekomen. 2.3. De in een offerte vermelde prijzen zijn exclusief btw en andere heffingen van overheidswege, evenals de te maken kosten in het kader van de overeenkomst, waaronder begrepen de kosten voor bestelde of gekochte zaken, reis-, verblijf-, verzend- en administratiekosten, tenzij anders overeengekomen. 2.4. Indien tijdens de uitvoering van de overeenkomst door blijkt dat het voor een behoorlijke uitvoering daarvan noodzakelijk is om deze te wijzigen of aan te vullen, dan zullen partijen tijdig en in onderling overleg tot aanpassing van de opdrachtgever overeenkomst overgaan. Indien de aard, omvang of inhoud van de overeenkomst, al dan niet op verzoek of aanwijzing van Opdrachtgever, bevoegde instanties et cetera, wordt gewijzigd en de aannemer overeenkomst daardoor in kwalitatief en/of kwantitatief opzicht verandert, dan kan dit consequenties hebben voor de oorspronkelijke overeenkomst. Daardoor kan ook het oorspronkelijk overeengekomen bedrag worden ondertekend, moet duidelijk zijn wat het werk inhoudt en wat het gaat kostenverhoogd of verlaagd. Daarom gaat aan Door een wijziging van de overeenkomst vaak een offerte voorafkan voorts de oorspronkelijk opgegeven termijn van uitvoering worden gewijzigd. Bij Opdrachtgever aanvaardt de aanvaarding mogelijkheid van wijziging van de offerte komt overeenkomst, daaronder begrepen de wijziging in prijs en termijn van uitvoering. 2.5. Indien de overeenkomst tot stand. Het wordt gewijzigd, daaronder begrepen een aanvulling, dan is belangrijk dat Opdrachtnemer gerechtigd om daaraan pas uitvoering te geven nadat de modelovereenkomst volledig binnen Opdrachtgever bevoegde persoon en juist wordt ingevuld en dat waar sprake is van keuzemogelijkheden een keuze wordt gemaakt. Daarbij is het belangrijk om alle stukken, waarin staat beschreven of getekend wat de aannemer voor de overeengekomen aannemingssom gaat uitvoeren, duidelijk in de overeenkomst te vermelden en door opdrachtgever en aannemer te paraferen. Ook bij een werk in regie moet worden gestreefd naar een zo duidelijk mogelijke omschrijving. Opdrachtgever en aannemer doen er verstandig aan duidelijk af te spreken wanneer akkoord zijn gegaan met het werk wordt begonnen en wanneer het werk klaar moet zijn. Er zijn verschillende manieren om dit af te spreken, zoals een vaste begin- en einddatum of een oplevertermijn in werkbare werkdagen. De opdrachtgever en aannemer kiezen voor de mogelijkheid, die het best bij de situatie past. Als bijvoorbeeld de omgevingsvergunning er nog niet is, kan beter geen vaste begin- en einddatum worden ingevuld. In de overeenkomst is het ook aan te raden om de betalingstermijnen goed vast te leggen, oftewel: wanneer wordt welk deel van de aannemingssom gefactureerd. Het is uiteraard verstandig dat de opdrachtgever de overeenkomst niet ondertekent voordat hij de financiering van het werk heeft geregeld. Verplichtingen van de opdrachtgever (artikel 3) De AVA 2013 gaan ervan uit dat het de opdrachtgever is die de voor de opzet van uitvoering opgegeven prijs en andere voorwaarden, daaronder begrepen het werk benodigde gegevens en goedkeuringen (bijvoorbeeld vergunningen) aanvraagt, tenzij aannemer en opdrachtgever xxxxxx xxxxxxxxxalsdan te bepalen tijdstip waarop daaraan uitvoering gegeven zal worden. Het is verstandig om te wachten met de bouw totdat de bezwaartermijn voor de omgevingsvergunning is verstreken en de vergunning onherroepelijk is geworden. Als er toch met de bouw wordt gestart voordat de omgevingsvergunning onherroepelijk is, is dit voor risico niet of niet onmiddellijk uitvoeren van de opdrachtgevergewijzigde overeenkomst levert geen wanprestatie van Opdrachtnemer op en is voor Opdrachtgever geen grond om de overeenkomst op te zeggen of te annuleren. 2.6. Ook is het verstandig om Zonder daarmee in gebreke te komen, kan Opdrachtnemer een vroeg stadium (voor het sluiten van de overeenkomst) met de buren of andere belanghebbenden te overleggen over het bouwplan. Dit voorkomt wellicht dat met succes bezwaar wordt gemaakt tegen het bouwplan. De door de gemeente voor de behandeling van een omgevingsvergunningaanvraag in rekening te brengen kosten (leges) komen voor rekening van de opdrachtgever. Deze kosten zijn soms aanzienlijk. De opdrachtgever doet er verstandig aan om voor het sluiten verzoek tot wijziging van de overeenkomst bij weigeren, indien dit in kwalitatief en/of kwantitatief opzicht gevolg zou kunnen hebben voor bijvoorbeeld de gemeente na in dat kader te gaan hoe hoog die kosten zijn. Het werk mag niet in strijd zijn met het burenrecht. Er mag bijvoorbeeld niet over de perceelgrens verrichten werkzaamheden of in strijd met een erfdienstbaarheid (zoals een recht van overpad) worden gebouwd. Het is de taak van de opdrachtgever om dit na te gaan. Verplichtingen van de aannemer (artikel 4) De aannemer is verplicht het werk deugdelijk en volgens de overeenkomst uit te voeren, en wordt geacht op de hoogte te zijn van de relevante wet- en regelgeving. De aannemer is verplicht te waarschuwen voor tekortkomingen in zaken die afkomstig zijn van de opdrachtgever, zoals het ontwerp en de aangeleverde bouwstoffen, of tekortkomingen in orders en aanwijzingen van de opdrachtgever. Deze waarschuwingsplicht geldt alleen voor tekortkomingen die de aannemer “kende, of redelijkerwijs behoorde te kennen”. Daarmee wordt bedoeld dat het moet gaan om duidelijke gebreken; de aannemer hoeft het werk van een architect of constructeur niet over te doen. Kostenverhogende omstandigheden (artikel 5) Soms komt de aannemer ondanks zorgvuldige opname en calculatie vooraf toch voor kostenverhogende omstandigheden te staan. Denk daarbij aan prijsstijgingen in de door de aannemer gekochte materialen, of in de loonkosten. Als dit aan de orde is, heeft de aannemer recht op vergoeding van de daaruit voortvloeiende gevolgen. Deze bepaling geldt ook als vangnet voor zaken die niet op een andere plaats in de AVA 2013 zijn geregeld. De aannemer moet de opdrachtgever zo spoedig mogelijk waarschuwen voor deze hogere kosten, zodat de opdrachtgever eventueel kan beslissen tot beperking of vereenvoudiging van het werk, of opzegging van de overeenkomst. Meer en minder werk (artikel 6) De aannemingssom is de vaste prijs voor het afgesproken werk, maar de opdrachtgever kan tijdens het werk alsnog besluiten bepaalde dingen anders te laten uitvoeren dan was afgesproken. Ook kan er sprake zijn van overbesteding of onderbesteding van de stelposten, of van een afwijking van de verrekenbare hoeveelheden. In die gevallen worden eventuele hogere of lagere kosten als meer en minder werk verrekend. Bij door de opdrachtgever gewenste wijzigingen in de overeenkomst of in de voorwaarden van uitvoering, moet de aannemer waarschuwen voor eventuele prijsverhoging. Belangrijke uitzondering op deze waarschuwingsplicht is wanneer de opdrachtgever uit zichzelf had moeten begrijpen dat er aan een bepaalde gewenste wijziging in het werk een prijsverhoging vastzit (bijvoorbeeld een gouden kraan in plaats van een verchroomde kraan). De aannemer doet er verstandig aan om aan te geven of de bouwtijd moet worden verlengd als gevolg van de wijzigingen. Als er geen opdracht is, moet de aannemer bewijzen dat er wel een opdracht is gegeven. Meer werk kan tijdens het werk worden verrekend. Het verdient de voorkeur dat partijen voorafgaand aan de uitvoering van het meer werk de prijs hiervan overeenkomen. De aannemer heeft recht op een redelijke opslag op het meer werk, als vergoeding voor winst, risico en dekking van algemene kosten. Bij de eindafrekening kan blijken dat het totaal bedrag aan meer werk lager is dan het totaal bedrag aan minder werk. Per saldo is het werk dus verkleind. De aannemer heeft dan recht op een vergoeding van 10% over dit verschil, ter compensatie van de gederfde winst, het risico en de dekking van algemene kosten. Bij het berekenen van het saldo meer en minder werk, tellen alleen de door de opdrachtgever gewenste wijzigingen in de overeenkomst dan wel de voorwaarden van uitvoering, de afwijkingen van de bedragen van de stelposten en de afwijking van verrekenbare hoeveelheden mee. Stelposten zijn bedragen met het karakter van een “budget”. Stelposten worden meestal gebruikt omdat een bepaald onderdeel van het werk nog niet kan worden begroot (bijvoorbeeld bij onvoldoende gegevens) of omdat de opdrachtgever over een onderdeel van het werk nog geen definitieve beslissing heeft genomen. Dat is vaak het geval bij smaakgevoelige leveren zaken, zoals een keuken, sanitair of tegelwerk. Een stelpost moet worden benoemd. Bijvoorbeeld: stelpost aanschaf keuken, stelpost leveren en aanbrengen tegelwerken, stelpost aanschaf sanitair. Nadat de definitieve keuzen door de opdrachtgever zijn gemaakt, worden de werkelijke door de aannemer gemaakte kosten verhoogd met 10% vergoeding voor de aannemer en vervolgens met de stelpost verrekend. De opdrachtgever moet er rekening mee houden, dat in verband met die vergoeding voor de aannemer er netto slechts 100/110 deel van de stelpost besteedbaar is. Voorbeelden: − Stelpost aanschaf keuken € 10.000. Wil men de stelpost niet overschrijden, is 100/110 van dat bedrag, dat wil zeggen € 9.090,91 netto besteedbaar voor aanschaf. − Als de keuken wordt gekocht voor € 10.000 wordt € 11.000 ten laste van de stelpost gebracht. Gevolg: meer werk € 1.000. − Als er een stelpost aanschaf keuken € 10.000 is afgesproken en de keuken wordt gekocht voor € 8.000 wordt € 8.800 ten laste van de stelpost gebracht. Gevolg: minder werk € 1.200. Afhankelijk van de gemaakte keuzen en van het oorspronkelijk gekozen budget kan er dus sprake zijn van een overschrijding of onderbesteding van de stelpost. Deze afwijkingen worden verrekend als meer of minder werk. Nog een paar spelregels over stelposten: − Uit de omschrijving van de stelpost moet duidelijk blijken of alleen de aankoop wordt verrekend of dat ook de arbeid voor het in het werk aanbrengen ten laste van de stelpost wordt gebracht. Is dat niet duidelijk, dan kan door de aannemer alleen de aankoop, vermeerderd met de aannemersvergoeding worden verrekend. De arbeid voor het in het werk aanbrengen wordt dan geacht in de aannemingssom te zijn begrepen. − Als alleen de aankoop met de stelpost wordt verrekend en de arbeid in de aannemingssom is begrepen wordt de arbeid niet verrekend. Dit gaat echter niet op als de opdrachtgever kiest voor een aankoop, waarvan het in het werk aanbrengen veel meer arbeidsuren kost dan de aannemer had kunnen voorzien. Het is verstandig dat de aannemer vooraf de opdrachtgever daarop wijst. Het opnemen van stelposten in de aannemingssom vormt voor de opdrachtgever een element van financiële onzekerheid. Het is daarom aan te raden om dit te beperken door zoveel mogelijk beslissingen te nemen vóór het tekenen van de overeenkomst. Beide partijen weten dan tevoren precies waar ze aan toe zijn en komen niet voor verrassingen te staan.

Offerte en overeenkomst. (artikel 1 en 2) Voordat de overeenkomst door de opdrachtgever en de aannemer kan worden ondertekend, moet duidelijk zijn wat het werk inhoudt en wat het gaat kosten. Daarom gaat aan de overeenkomst vaak een offerte vooraf. Bij de aanvaarding van de offerte komt de overeenkomst tot stand. Het is belangrijk dat de modelovereenkomst volledig en juist wordt ingevuld en dat waar sprake is van keuzemogelijkheden een keuze wordt gemaakt. Daarbij is het belangrijk om alle stukken, waarin staat beschreven of getekend wat de aannemer voor de overeengekomen aannemingssom gaat uitvoeren, duidelijk in de overeenkomst te vermelden en door opdrachtgever en aannemer te paraferen. Ook bij een werk in regie moet worden gestreefd naar een zo duidelijk mogelijke omschrijving. Opdrachtgever en aannemer doen er verstandig aan duidelijk af te spreken wanneer met het werk wordt begonnen en wanneer het werk klaar moet zijn. Er zijn verschillende manieren om dit af te spreken, zoals een vaste begin- en einddatum of een oplevertermijn in werkbare werkdagen. De opdrachtgever en aannemer kiezen voor de mogelijkheid, die het best bij de situatie past. Als bijvoorbeeld de omgevingsvergunning er nog niet is, kan beter geen vaste begin- en einddatum worden ingevuld. In de overeenkomst is het ook aan te raden om de betalingstermijnen goed vast te leggen, oftewel: wanneer wordt welk deel van de aannemingssom gefactureerd. Het is uiteraard verstandig dat de opdrachtgever de overeenkomst niet ondertekent voordat hij de financiering van het werk heeft geregeld. Verplichtingen van de opdrachtgever (artikel 3) De AVA 2013 gaan ervan uit dat het de opdrachtgever is die de voor de opzet van het werk benodigde gegevens en goedkeuringen (bijvoorbeeld vergunningen) aanvraagt, tenzij aannemer en opdrachtgever xxxxxx xxxxxxxxx. Het is verstandig om te wachten met de bouw totdat de bezwaartermijn voor de omgevingsvergunning is verstreken en de vergunning onherroepelijk is geworden. Als er toch met de bouw wordt gestart voordat de omgevingsvergunning onherroepelijk is, is dit voor risico van de opdrachtgever. Ook is het verstandig om in een vroeg stadium (voor het sluiten van de overeenkomst) met de buren of andere belanghebbenden te overleggen over het bouwplan. Dit voorkomt wellicht dat met succes bezwaar wordt gemaakt tegen het bouwplan. De door de gemeente voor de behandeling van een omgevingsvergunningaanvraag in rekening te brengen kosten (leges) komen voor rekening van de opdrachtgever. Deze kosten zijn soms aanzienlijk. De opdrachtgever doet er verstandig aan om voor het sluiten van de overeenkomst bij de gemeente na te gaan hoe hoog die kosten zijn. Het werk mag niet in strijd zijn met het burenrecht. Er mag bijvoorbeeld niet over de perceelgrens of in strijd met een erfdienstbaarheid (zoals een recht van overpad) worden gebouwd. Het is de taak van de opdrachtgever om dit na te gaan. Verplichtingen van de aannemer (artikel 4) De aannemer is verplicht het werk deugdelijk en volgens de overeenkomst uit te voeren, en wordt geacht op de hoogte te zijn van de relevante wet- en regelgeving. De aannemer is verplicht te waarschuwen voor tekortkomingen in zaken die afkomstig zijn van de opdrachtgever, zoals het ontwerp en de aangeleverde bouwstoffen, of tekortkomingen in orders en aanwijzingen van de opdrachtgever. Deze waarschuwingsplicht geldt alleen voor tekortkomingen die de aannemer “kende, of redelijkerwijs behoorde te kennen”. Daarmee wordt bedoeld dat het moet gaan om duidelijke gebreken; de aannemer hoeft het werk van een architect of constructeur niet over te doen. Kostenverhogende omstandigheden (artikel 5) Soms komt de aannemer ondanks zorgvuldige opname en calculatie vooraf toch voor kostenverhogende omstandigheden te staan. Denk daarbij aan prijsstijgingen in de door de aannemer gekochte materialen, of in de loonkosten. Als dit aan de orde is, heeft de aannemer recht op vergoeding van de daaruit voortvloeiende gevolgen. Deze bepaling geldt ook als vangnet voor zaken die niet op een andere plaats in de AVA 2013 zijn geregeld. De aannemer moet de opdrachtgever zo spoedig mogelijk waarschuwen voor deze hogere kosten, zodat de opdrachtgever kan eventueel kan beslissen tot beperking of vereenvoudiging van het werk, of opzegging van de overeenkomst. Meer en minder werk (artikel 6) De aannemingssom is de vaste prijs voor het afgesproken werk, maar de opdrachtgever kan tijdens het werk alsnog besluiten bepaalde dingen anders te laten uitvoeren dan was afgesproken. Ook kan er sprake zijn van overbesteding of onderbesteding van de stelposten, of van een afwijking van de verrekenbare hoeveelheden. In die gevallen worden eventuele hogere of lagere kosten als meer en minder werk verrekend. Bij door de opdrachtgever gewenste wijzigingen in de overeenkomst of in de voorwaarden van uitvoering, moet de aannemer waarschuwen voor eventuele prijsverhoging. Belangrijke uitzondering op deze waarschuwingsplicht is wanneer de opdrachtgever uit zichzelf had moeten begrijpen dat er aan een bepaalde gewenste wijziging in het werk een prijsverhoging vastzit (bijvoorbeeld een gouden kraan in plaats van een verchroomde kraan). De aannemer doet er verstandig aan om aan te geven of de bouwtijd moet worden verlengd als gevolg van de wijzigingen. Als er geen opdracht is, moet de aannemer bewijzen dat er wel een opdracht is gegeven. Meer werk kan tijdens het werk worden verrekend. Het verdient de voorkeur dat partijen voorafgaand aan de uitvoering van het meer werk de prijs hiervan overeenkomen. De aannemer heeft recht op een redelijke opslag op het meer werk, als vergoeding voor winst, risico en dekking van algemene kosten. Bij de eindafrekening kan blijken dat het totaal bedrag aan meer werk lager is dan het totaal bedrag aan minder werk. Per saldo is het werk dus verkleind. De aannemer heeft dan recht op een vergoeding van 10% over dit verschil, ter compensatie van de gederfde winst, het risico en de dekking van algemene kosten. Bij het berekenen van het saldo meer en minder werk, tellen alleen de door de opdrachtgever gewenste wijzigingen in de overeenkomst dan wel de voorwaarden van uitvoering, de afwijkingen van de bedragen van de stelposten en de afwijking van verrekenbare hoeveelheden mee. Stelposten zijn bedragen met het karakter van een “budget”. Stelposten worden meestal gebruikt omdat een bepaald onderdeel van het werk nog niet kan worden begroot (bijvoorbeeld bij onvoldoende gegevens) of omdat de opdrachtgever over een onderdeel van het werk nog geen definitieve beslissing heeft genomen. Dat is vaak het geval bij smaakgevoelige zaken, zoals een keuken, sanitair of tegelwerk. Een stelpost moet worden benoemd. Bijvoorbeeld: stelpost aanschaf keuken, stelpost leveren en aanbrengen tegelwerken, stelpost aanschaf sanitair. Nadat de definitieve keuzen door de opdrachtgever zijn gemaakt, worden de werkelijke door de aannemer gemaakte kosten verhoogd met 10% vergoeding voor de aannemer en vervolgens met de stelpost verrekend. De opdrachtgever moet er rekening mee houden, dat in verband met die vergoeding voor de aannemer er netto slechts 100/110 deel van de stelpost besteedbaar is. Voorbeelden: − Stelpost aanschaf keuken € 10.000. Wil men de stelpost niet overschrijden, is 100/110 van dat bedrag, dat wil zeggen € 9.090,91 netto besteedbaar voor aanschaf. − Als de keuken wordt gekocht voor € 10.000 wordt € 11.000 ten laste van de stelpost gebracht. Gevolg: meer werk € 1.000. − Als er een stelpost aanschaf keuken € 10.000 is afgesproken en de keuken wordt gekocht voor € 8.000 wordt € 8.800 ten laste van de stelpost gebracht. Gevolg: minder werk € 1.200. Afhankelijk van de gemaakte keuzen en van het oorspronkelijk gekozen budget kan er dus sprake zijn van een overschrijding of onderbesteding van de stelpost. Deze afwijkingen worden verrekend als meer of minder werk. Nog een paar spelregels over stelposten: − Uit de omschrijving van de stelpost moet duidelijk blijken of alleen de aankoop wordt verrekend of dat ook de arbeid voor het in het werk aanbrengen ten laste van de stelpost wordt gebracht. Is dat niet duidelijk, dan kan door de aannemer alleen de aankoop, vermeerderd met de aannemersvergoeding worden verrekend. De arbeid voor het in het werk aanbrengen wordt dan geacht in de aannemingssom te zijn begrepen. − Als alleen de aankoop met de stelpost wordt verrekend en de arbeid in de aannemingssom is begrepen wordt de arbeid niet verrekend. Dit gaat echter niet op als de opdrachtgever kiest voor een aankoop, waarvan het in het werk aanbrengen veel meer arbeidsuren kost dan de aannemer had kunnen voorzien. Het is verstandig dat de aannemer vooraf de opdrachtgever daarop wijst. Het opnemen van stelposten in de aannemingssom vormt voor de opdrachtgever een element van financiële onzekerheid. Het is daarom aan te raden om dit te beperken door zoveel mogelijk beslissingen te nemen vóór het tekenen van de overeenkomst. Beide partijen weten dan tevoren precies waar ze aan toe zijn en komen niet voor verrassingen te staan.