Servicekosten
Servicekosten
Alles wat u wilt weten over de afrekening servicekosten
1. Inleiding
Naast netto huur betaalt u maandelijks servicekosten. U betaalt servicekosten voor diensten die door Wonen Wateringen worden geleverd omdat bewoners deze niet, of lastig, zelf kunnen verzorgen. Deze diensten zorgen ervoor dat u prettig kunt wonen.
De kosten van deze diensten brengen wij bij u als bewoner in rekening. Het kan zijn dat u vragen heeft over de servicekosten, of het mogelijk ergens niet mee eens bent. Met de informatie in deze brochure lichten wij dit onderwerp toe.
1.1 Wat zijn servicekosten?
Als huurder betaalt u huur aan Wonen Wateringen. Deze bestaat uit de kale huurprijs, ook wel de netto huur genoemd, en een bedrag voor de servicekosten. Samen vormen deze kosten de bruto huur. Met de kale huurprijs betaalt u voor het gebruik van uw woning, ook wel woonruimte genoemd. De servicekosten zijn vergoedingen voor bijkomende leveringen en diensten. Dit betreft bijvoorbeeld de elektra voor de verlichting in de algemene ruimten en het schoonmaken van de algemene ruimten. In de wet heeft de overheid precies omschreven wat Wonen Wateringen als verhuurder wel en niet mag opnemen als servicekosten. De Huurcommissie heeft de wet vertaald naar de praktijk en dit beschreven in haar beleidsboek. Dit beleidsboek is te vinden op de website van de Huurcommissie.
2. Verrekenbare en niet-verrekenbare servicekosten
Het totale pakket aan servicekosten voor huurders bij Wonen Wateringen bestaat voortaan uit
verrekenbare (2.1) en niet-verrekenbare (2.2) servicekosten.
2.1 Verrekenbare servicekosten
Dit zijn die servicekosten waarvoor wij u vanaf 2020 maandelijks een voorschotbedrag in rekening brengen. Deze servicekosten worden vanaf 2020 elk jaar individueel met u afgerekend, op basis van de facturen die wij hebben ontvangen en voor u hebben betaald. Dit kunnen facturen zijn voor bijvoorbeeld elektra voor de verlichting in de algemene ruimten, de schoonmaak van de algemene ruimten of tuinonderhoud. De totale kosten worden verdeeld over alle huurders in het complex. In de jaarlijkse afrekening ziet u wat de werkelijke kosten waren. Heeft u te veel betaald in uw voorschot? Xxx krijgt u geld terug. Waren de werkelijke kosten juist hoger? Dan betaalt u geld bij en worden de voorschotten verhoogd. Wonen Wateringen kent verschillende soorten verrekenbare servicekosten, zoals:
Elektriciteitsverbruik algemene voorzieningen
In de gemeenschappelijke ruimten wordt elektriciteit verbruikt voor bijvoorbeeld de lift, verlichting, centrale mechanische ventilatie, camerasystemen, hydrofoor, deuropeners of automatische schuifdeuren. De kosten van dit elektriciteitsverbruik worden door Wonen Wateringen aan de huurders doorberekend. De kosten voor CV en warm water worden apart gemeten en horen hier niet bij.
Kosten groenvoorziening
De kosten voor het reguliere onderhoud aan een afgesloten gemeenschappelijke tuin, achterpaden of groenvoorziening op eigen grond van Wonen Wateringen, worden bij de bewoners in rekening gebracht. Het gaat dan om bijvoorbeeld om maaien van het gras, onkruidverwijdering en het snoeien en vervangen van de beplanting.
Kosten schoonmaken
Voor het schoonmaken van de gemeenschappelijke ruimten in flatgebouwen brengen wij de kosten bij de huurders in rekening. Voorbeelden van gemeenschappelijke ruimten zijn entreeruimten, portalen, hallen en portieken, gangen, liften en trappenhuizen. Ook het wassen van de ramen van algemene ruimten, het waterverbruik en het legen en schoonhouden van huisvuilcontainers in het complex vallen onder de schoonmaakkosten. Voor deze diensten hebben wij een onderhoudscontract afgesloten bij een schoonmaakbedrijf.
Overige servicekosten
Er kunnen ook nog andere componenten in uw servicekosten voorkomen. Deze bijdragen staan vermeld in uw huurovereenkomst en op de jaarlijkse mededeling van de huuraanpassing. Voorbeelden van dit soort tarieven zijn: zonnewering, huisvuil verzameling, huismeester/wijkbeheerder of het zemen van ramen of stoffering.
2.2 Niet-verrekenbare servicekosten
Dit zijn servicekosten waarvoor wij u een vast bedrag in rekening brengen. Deze kosten worden niet individueel met u afgerekend. Er is sprake van een vaste bijdrage.
Fondsbeheer
Wonen Wateringen heeft een aantal collectieve voorzieningen getroffen, waarmee wij u de zorg uit handen nemen voor zaken die onder de verantwoordelijkheid van de huurder vallen. Huurders van Wonen Wateringen ervaren door de collectiviteit aanwijsbaar financieel voordeel door scherpe prijsafspraken met deze onderhoudsbedrijven. Hiervoor hebben wij een aantal collectieve fondsen opgericht waarvoor huurders een kleine vaste bijdrage per maand betalen. Omdat de kosten uit dit fonds betaald worden, en niet direct worden toegerekend aan één complex, voorkomen wij grote schommelingen in de servicekosten die met de individuele huurders jaarlijks moeten worden afgerekend. Jaarlijks bekijken we hoeveel reserve we in het fonds hebben om de kosten voor het komende jaar te kunnen betalen en bepalen de hoogte van de vaste bijdrage. Verder is het ook in uw en ons belang dat het onderhoud aan onze woningen regelmatig en op vakkundige wijze wordt uitgevoerd.
De niet-verrekenbare servicekosten zijn:
2.2.1. Glasfonds/verzekering
Met de bijdrage aan het glasfonds bent u verzekerd tegen schade aan uw binnen- en buitenbeglazing. Ontstaat er glasschade buiten uw schuld? Dan kunt u deze schade aan ons doorgeven en zorgen wij ervoor dat het glas vervangen wordt. U bent automatisch lid van het Glasfonds als u een woning bij ons huurt.
Voor het beheer van dit fonds gelden de “Algemene voorwaarden glasfonds”. Jaarlijks legt Wonen Wateringen verantwoording af over de inkomsten en uitgaven van dit fonds op onze website en stellen wij de nieuwe maandelijkse bijdrage vast.
2.2.2. Lampenfonds
Naast de elektra rekenen wij ook de kosten af voor het vervangen van kapotte lampen in de algemene ruimten. Huurders in een woongebouw met verlichting in de gedeelde ruimten betalen hiervoor een klein bedrag per maand. Voorheen betaalde u alleen voor de post “Elektra”, waaronder het elektraverbruik en ook het vervangen van lampen viel. Vanaf nu staan Xxxxxxx en het Lampenfonds apart vermeld.
Voor het beheer van dit fonds gelden de “Algemene voorwaarden Lampenfonds”.
Jaarlijks legt Wonen Wateringen verantwoording af over de inkomsten en uitgaven van dit fonds op onze website en stellen wij de nieuwe maandelijkse bijdrage vast.
2.2.3. Rioolontstopping
Met de bijdrage voor de rioolontstopping bent u verzekerd van hulp bij verstoppingen aan afvoeren en het riool binnen en buiten de woning (tot aan de erfafscheiding). U kunt hiervoor direct contact opnemen met de firma Riool Reiniging Service (RRS) via telefoonnummer 0800 099 13 13.
2.2.4. Serviceabonnement
Er zijn ook nog werkzaamheden waarvoor u als huurder zelf verantwoordelijk bent. Het gaat om kleine herstelwerkzaamheden in de woning zoals bijvoorbeeld een verstopte dakgoot of een druppelende kraan. Voor deze werkzaamheden kunt u ook vrijwillig een serviceabonnement afsluiten. Dit abonnement is een verzekering voor dagelijks en klein onderhoud aan zaken kapot kunnen gaan en op grond van de Wet gerepareerd moeten worden op kosten van de huurder zelf. Met het afsluiten van een serviceabonnement kunt u zich verzekeren voor de reparaties. Op xxx.xxxxxxxxxxxxxxx.xx leest u wat een serviceabonnement precies voor u kan betekenen.
2.2.5. Wijkbeheerder
Voor de wijkbeheerder stelt Wonen Wateringen een vaste maandelijkse bijdrage vast. Jaarlijks indexeren we deze bijdrage. Het jaarlijkse voorschot en de jaarlijkse kosten zijn hierdoor gelijk.
2.2.6. Zonneschermen
Bij een aantal aangewezen hoogbouw-complexen heeft Wonen Wateringen vanaf de nieuwbouw of renovatie huurders de mogelijkheid geboden om zonneschermen te laten plaatsen. Hiervoor berekenen wij een vaste vergoeding per maand voor deze investering en het toekomstig onderhoud ervan.
2.2.7. Zonnepanelen
Wonen Wateringen heeft op dit moment nog geen definitief beleid vastgesteld voor individuele zonnepanelen.
3. Wijziging Servicekosten of het pakket
De wetgever heeft bepaald dat veranderingen in het pakket van servicekosten of werkprogramma’s altijd in overleg met de huurders moeten worden vastgesteld. De aanpassingen die Wonen Wateringen voorstelt, worden eerst voorgelegd aan de
bewonerscommissie van uw woongebouw indien deze aanwezig is. De bewonerscommissie heeft volgens de Overlegwet over dit onderwerp adviesrecht. Wonen Wateringen vraagt vervolgens aan alle huurders van het woongebouw of zij het eens zijn met de aanpassing. Pas als 70% van de huurders het eens is, kan de verandering doorgaan. Als 70% van de huurders akkoord is, bent u – ook al bent u niet akkoord gegaan met de wijziging – daaraan gebonden. De jaarlijkse prijsstijging, ook wel CBS prijsindexering genoemd, mag Wonen Wateringen wel zonder overleg doorvoeren.
4. Hoe ziet de jaarlijkse afrekening servicekosten eruit?
U betaalt een maandelijks een voorschot voor de verrekenbare servicekosten, voor zover van toepassing op uw woning. Zo betaalt u in de loop van het jaar al een groot gedeelte van de vooraf ingeschatte kosten. Om te voorkomen dat u bij de afrekening voor verrassingen komt te staan, schatten wij de diverse verrekenbare servicekosten vooraf zo goed mogelijk in. Eén keer per jaar berekent Wonen Wateringen vervolgens de werkelijke servicekosten. Wij vergelijken het voorschotbedrag dat u in het afgelopen kalenderjaar - van 1 januari t/m 31 december - betaald heeft met de werkelijk gemaakte kosten. Het is dan mogelijk dat u volgens de afrekening nog een gedeelte moet bijbetalen of dat u geld terugkrijgt.
Ik heb niet het gehele jaar gehuurd
Wanneer u niet het hele jaar in de woning hebt gewoond, maar bijvoorbeeld tot 1 maart, of vanaf 1 september, houden wij daar uiteraard rekening mee. U betaalt alleen voor de periode waarin u de woning heeft gehuurd.
Niet verrekenbare servicekosten
De niet-verrekenbare servicekosten staan aan het begin van het jaar al vast. Hierover hoeft u niets bij te betalen en u krijgt ook niets terug. Wel kunnen deze tarieven jaarlijks wijzigen, bijvoorbeeld wanneer leveranciers de kosten aanpassen. Wij informeren u hierover in ons jaarlijkse voorstel tot huuraanpassing.
Wanneer worden de verrekenbare servicekosten afgerekend?
Eén keer per jaar rekenen wij deze servicekosten van een voorgaand jaar met u af. Volgens de wet moet Wonen Wateringen de afrekening voor 1 juli van het volgende jaar aan u versturen. De afrekening voor individuele warmtelevering en elektra rekenen wij af per kalenderjaar.
Kan ik mijn voorschot verlagen of verhogen?
U kunt het voorschot niet aanpassen. Het voorschot wordt bepaald aan de hand van het contract dat afgesloten is met de leverancier. Het sluit zo dicht mogelijk aan op de werkelijke kosten. Ieder jaar worden de voorschotten aangepast naar aanleiding van de afrekening.
Heeft u teveel betaald?
Als blijkt dat wij u te veel in rekening hebben gebracht, dan stort Wonen Wateringen het teveel betaalde bedrag na verzending van de afrekening (binnen 14 dagen) terug op uw rekening.
Heeft u te weinig betaald?
Als blijkt dat wij u te weinig in rekening hebben gebracht, dan dient u het resterende bedrag alsnog aan ons te betalen. U moet zelf de overschrijving bij uw bank verzorgen.
Kan ik een betalingsregeling treffen voor de afrekening?
Ja, dat is mogelijk. U kunt contact met ons opnemen op (0174) 293 650 om de mogelijkheden te bespreken.
5. Methodiek servicekostenafrekening
Het duurt een half jaar voordat de servicekosten worden afgerekend. Dit komt doordat alle kosten compleet en gecontroleerd moeten zijn. U ontvangt dan voor 1 juli de afrekening. Op de afrekening servicekosten vindt u een overzicht van de verrekenbare servicekosten die u betaalt. Op de afrekening ziet u per servicecomponent:
• uw aandeel in de kosten;
• de door u betaalde voorschotten;
• het saldo dat u ontvangt of bij moet betalen.
De kosten
Dit is het totaal van de werkelijke kosten in uw woongebouw, zoals deze voor rekening van alle huurders komen. In dit aandeel wordt rekening gehouden met de periode dat u de woning hebt bewoond. Kosten worden verdeeld over het aantal woningen in uw woongebouw.
Elektra
De kosten van het verbruik in uw woongebouw worden gelijk verdeeld over alle bewoners die gebruik maken van de algemene ruimten. Als er een lift in het woongebouw aanwezig is en u woont op de begane grond, dan betaalt u geen elektriciteit voor de lift.
Schoonmaak
De kosten worden gelijk verdeeld over alle gebruikers van uw woongebouw, tenzij u helemaal geen gebruik maakt van de gemeenschappelijke ruimtes. Bij de schoonmaakkosten zitten ook de kosten voor watergebruik, glasbewassing en het legen van huisvuilcontainers. Als bij de schoonmaak en glasbewassing gebruik wordt gemaakt van een hoogwerker, worden deze kosten niet in rekening gebracht.
Groenvoorziening
De kosten worden gelijk verdeeld over alle huurders die toegang hebben tot de afgesloten groenvoorziening van uw woongebouw.
Administratiekosten
Wij maken kosten voor het opstellen, boeken en betalen van factureren afrekeningen. Een deel van deze kosten berekenen we aan u door en zitten in het totaal kostenbedrag per post. De 5% administratiekosten die wij rekenen komt overeen met de richtlijnen van de Huurcommissie.
Servicekosten en huurtoeslag
De servicekosten voor de schoonmaak en de elektra en huismeester tellen mee bij de
berekening van de huurtoeslag. Per onderdeel geldt een maximum van € 12,00, berekend over het voorschot. Betaalt u per maand meer dan € 12,00 voor deze elementen, dan telt € 12,00 per element mee voor het berekenen van uw huurtoeslag en het bedrag erboven niet. Wonen Wateringen geeft éénmalig per 1 juli de nieuwe huurprijs door aan de Belastingdienst. Wanneer uw voorschot op een ander moment wijzigt, moet u zelf de aanpassing doorgeven aan de Belastingdienst. Voor nadere uitleg en bijzonderheden kijkt u op xxx.xxxxxxxxxxxxxxx.xx en xxx.xxxxxxxxx.xx. Op deze websites kunt u ook terecht om zelf wijzigingen door te geven. U heeft hier uw DigiD, uw nieuwe huurgegevens en de ingangsdatum van de nieuwe huur bij nodig.
6. Niet eens met de afrekening?
Wat moet ik doen?
Wanneer u een afrekening heeft ontvangen en het blijkt dat u een bedrag moet bijbetalen, dan bent u tot het betalen van dat bedrag verplicht. Bent u het niet eens met de afrekening, neemt u dan eerst contact op met Wonen Wateringen, zodat wij een toelichting kunnen verstrekken op de afrekening.
Bent u het er nog steeds niet mee eens dan kunt u uw bezwaar voorleggen bij de Huurcommissie.
Huurcommissie
In het geval van een geliberaliseerd huurcontract (vrije sector) kunt u uw geschil niet voorleggen aan de huurcommissie, alleen een rechter kan daarover een uitspraak doen.