Uitspraak

Uitspraak

van de Huurcommissie

Verzoek Huurverlaging op grond van punten (art. 7:254 BW)
Woonruimte Xxxxxxxxxxxxx 00 X 0000XX XXXXXXXXX Hierna te noemen: de woonruimte
Verzoeker [XXX] Hierna te noemen: huurder
Wederpartij [XXX] Hierna te noemen: verhuurder
Datum zitting 19 juni 2019
Verzonden op 26 augustus 2019
Verzonden aan huurder en verhuurder

Kern van de uitspraak

• De voorgestelde huurverlaging is niet redelijk.

• Wel redelijk is een huurprijs van € 388,45 per maand vanaf 1 juli 2018.

I Verloop van de procedure

Verzoek van de huurder

De Huurcommissie ontving op 11 juli 2018 een verzoek van de huurder. Daarin vraagt deze of zijn voorstel tot huurverlaging voor zijn woonruimte redelijk is. De huurder heeft voorgesteld de huurprijs van € 508,99 per maand te verlagen tot € 388,27 per maand met ingang van 1 juli 2018. De verhuurder heeft de huurder laten weten het voorstel niet te accepteren omdat de huurprijs geliberaliseerd is.

Onderzoek door de Huurcommissie

De Huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport naar de huurder en de verhuurder gestuurd.

Correspondentie over de zaak

Op 15 augustus 2018 heeft de Huurcommissie een brief ontvangen van de huurder. In de brief verklaart de huurder dat de huurprijs niet geliberaliseerd is. Ter ondersteuning van zijn verklaring heeft de huurder bankafschriften overgelegd. De brief en de bankafschriften moeten worden beschouwd als hier te zijn herhaald en ingelast.

II Zitting

Zittingsdatum: 19 juni 2019

Zittingsvoorzitter: mr. drs. L.M. Xxxxxxx-Xxxxxx Xxxxxxxxxxxxx: A.H.G. Rouwers en X.X.X.X. xxx Xxxxx-de Kruijf

De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie.

Korte samenvatting verklaring huurder:

• In het originele huurcontract staat een huurprijs van € 437,43. Dit contract heb ik ook bij het bemiddelingsbureau getekend. De servicekosten zijn € 47,15 voor leveringen en diensten en € 85,39 voor roerende zaken. De € 85,39 was voor laminaat, maar dat hebben we in overleg van de huurprijs afgehaald.

• Ik heb op gegeven moment een puntentelling opgesteld en toen zag ik het grote verschil.

III Beoordeling

De Huurcommissie beoordeelt of het voorstel tot verlaging van de huurprijs redelijk is. Om hierover een uitspraak te kunnen doen, stelt de Huurcommissie het puntenaantal van de woonruimte vast. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken.

Huurprijs en liberalisatiegrens

Voordat de commissie het verzoek inhoudelijk behandelt, wordt ingegaan op de ontvankelijkheid van het verzoek van de huurder. De verhuurder stelt in zijn reactie op het voorstel van de huurder namelijk dat het huurcontract geliberaliseerd. De verhuurder heeft daarbij een huurcontract overgelegd, ondertekend op 21 augustus 2012. In het contract staat een huurprijs van € 669,66 vermeld. De liberalisatiegrens in 2012 was € 664,66.

De huurder heeft verklaard dat de huurprijs in 2012 € 437,43 was. De huurder heeft tevens een huurcontract overgelegd waarin deze huurprijs vermeld staat. De huurder heeft verder een overzicht overgelegd van zijn bankrekening met betalingen aan de verhuurder van € 542,28 in de maanden februari 2017 tot en met mei 2017 en € 556,14 in de maanden juli 2017 tot en met september 2017, telkens onder vermelding van "huur [naam huurder] [adres]".

De Huurcommissie overweegt dat het aannemelijk is dat het door de huurder overgelegde huurcontract, het contract is dat tussen partijen geldt. Op dit contract zijn de handtekeningen goed zichtbaar, in tegenstelling tot het contract dat de verhuurder heeft overgelegd. Voorts heeft huurder blijkens het door hem overgelegde overzicht van betalingen, telkens minder huur overgemaakt dan de huurprijs zoals is opgenomen in het door de verhuurder overgelegde contract. De Huurcommissie gaat derhalve uit van het door huurder overgelegde contract, en een aanvangshuurprijs van € 437,43.

Naar het oordeel van de Huurcommissie is het huurcontract niet geliberaliseerd, nu de aanvangshuurprijs onder de liberalisatiegrens ligt.

Voorgestelde ingangsdatum huurverlaging

De Huurcommissie beoordeelt vervolgens of de voorgestelde ingangsdatum van 1 juli 2018 redelijk is.

Een voorstel tot huurverlaging moet ten minste twee maanden voor de voorgestelde ingangsdatum aan de verhuurder zijn gestuurd. Het voorstel voldoet aan deze eis.

Puntenaantal

De Huurcommissie beoordeelt of de voorgestelde nieuwe huurprijs redelijk is. Daarvoor stelt zij het puntenaantal van de woonruimte vast. In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 81 punten. De huurder en de verhuurder hebben geen bezwaar gemaakt tegen dit puntenaantal.

De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte op 81 vast conform het rapport. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van € 388,45 per maand.

De voorgestelde huurprijs is lager dan de maximale huurprijs. Het voorstel is daarom niet redelijk. De Huurcommissie stelt de huurprijs per 1 juli 2018 vast op het bedrag van de maximale huurprijs. Dit komt uit op een bedrag van € 388,45.

Beoordeling van de leges

De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval vindt de Huurcommissie de verlaging volgens het voorstel van de huurder niet redelijk. De Huurcommissie verlaagt de overeengekomen huurprijs echter wel tot de maximale huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder en de verhuurder allebei in gelijke mate in het ongelijk. Dit betekent dat de huurder en de verhuurder elk de helft van de voor hen geldende leges moeten betalen.

Volgens de wet betaalt een rechtspersoon € 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt € 25,00.

IV Beslissing

• De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte vast op 81 punten. Bij dit puntenaantal is de redelijke huurprijs € 388,45 per maand.

• De voorgestelde verlaging van de huurprijs is niet redelijk.

• Wel redelijk is een huurprijs van € 388,45 per maand vanaf 1 juli 2018.

Legesveroordeling

De verhuurder moet € 12,50 betalen. De huurder moet € 12,50 betalen, en krijgt de helft van het betaalde legesvoorschot terug.

Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht.

Xxxx u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen.

Rotterdam, 19 juni 2019

De Huurcommissie,

mr. drs. L.M. Brouwer Harten Zittingsvoorzitter