OVEREENKOMST TOT VESTIGING VAN EEN OPSTALRECHT TUSSEN DE ONDERGETEKENDEN:
OVEREENKOMST TOT VESTIGING VAN EEN OPSTALRECHT TUSSEN DE ONDERGETEKENDEN:
1. Vlaamse Gemeenschapscommissie, gevestigd te Xxxxx Xxxxxxxxxxxx 000, 0000 Xxxxxxx, hierbij rechtsgeldig vertegenwoordigd door Xxx Xxxxxxxxx, in de hoedanigheid van collegevoorzitter;
hierna "Opstalgever" genoemd;
enerzijds EN:
2. Kaïros Residential Properties NV, met maatschappelijke zetel te Xxxxxxxxx 000, 0000 Xxxxxxx, ingeschreven bij de Kruispuntbank voor ondernemingen onder het nummer 0876.253.656 (RPR Antwerpen), hierbij rechtsgeldig vertegenwoordigd door Xxxxxx Xxxxx, in de hoedanigheid van gedelegeerd bestuurder;
hierna “Opstalhouder” genoemd;
anderzijds
De Opstalgever en de Opstalhouder worden hierna gezamenlijk de “Partijen” of afzonderlijk “Partij” genoemd.
Overwegende dat:
1. De Opstalgever eigenaar is van het Bouwterrein (zoals nader gedefinieerd in Artikel 1 van huidige overeenkomst).
2. De Opstalgever en de Opstalhouder per [●] een DBFM-overeenkomst (Design, Build, Finance And Maintain) sluiten in het licht van de realisatie van een project dat erop gericht is om de Infrastructuur (zoals nader gedefinieerd in Artikel 1 van huidige overeenkomst) op het Bouwterrein te ontwerpen, bouwen, financieren en ter beschikking stellen, met inbegrip van de Instandhouding en de verzekering van de Beschikbaarheid en het Eigenaarsonderhoud van "Kasterlinden", buitengewoon onderwijs en "De Poolster", centrum voor ambulante revalidatie, in de Xxxxxxxxxxxxx xx 0000 Xxxx-Xxxxxx-Xxxxxxx (hierna respectievelijk de "DBFM-Overeenkomst" en het "Project Kasterlinden - De Poolster" genoemd zoals deze nader worden gedefinieerd in Artikel 1 van huidige overeenkomst).
3. Partijen op dezelfde datum als voormelde DBFM-Overeenkomst, in het kader van het Project Kasterlinden - De Poolster en meer bepaald met het oog op het ontwerpen en bouwen van de Infrastructuur op het Bouwterrein, een overeenkomst sluiten tot vestiging van een recht van opstal ten gunste van de Opstalhouder, volgens hiernavolgende voorwaarden en modaliteiten (hierna "Overeenkomst" genoemd);
4. Partijen vervolgens met het oog op het financieren van de realisatie en het ter beschikking stellen van de Infrastructuur een onroerende huurovereenkomst zullen sluiten (hierna "Huurovereenkomst" genoemd).
Wordt overeengekomen hetgeen volgt:
Artikel 1: Definities
1.1 Termen in deze Overeenkomst met een hoofdletter zijn definities en hebben de betekenis zoals opgenomen in Bijlage 1 (Definities) van de DBFM-Overeenkomst. De hieronder opgesomde woorden en uitdrukkingen hebben in het kader van deze Overeenkomst de volgende betekenis:
- Akte: de akte houdende vaststelling van huidig Opstalrecht zoals nader omschreven in Artikel 15 van deze Overeenkomst;
- Bijlage: iedere bijlage aan deze Overeenkomst;
- DBFM-Overeenkomst: de overeenkomst dd. [●] afgesloten tussen de Opstalgever en de Opstalhouder hetwelk het rechtskader vormt om het Project Kasterlinden - De Poolster te realiseren;
- Opstalrecht: het recht van opstal dat de Opstalgevers ten gunste van de Opstalhouder vestigen, met het oog op de realisatie van het Project Kasterlinden-De Poolster, volgens de voorwaarden en modaliteiten zoals bepaald in deze Overeenkomst;
- Overeenkomst: huidige overeenkomst tot vestiging van een Opstalrecht;
- Project Kasterlinden - De Poolster: het project dat het voorwerp is van de DBFM- Overeenkomst tussen de Opstalgever en de Opstalhouder, en dat erop gericht is om de Infrastructuur op het Bouwterrein te ontwerpen, bouwen, financieren en ter beschikking stellen, met inbegrip van de instandhouding en de verzekering van het eigenaarsonderhoud van "Kasterlinden", buitengewoon onderwijs en "De Poolster", centrum voor ambulante revalidatie, in de Xxxxxxxxxxxxx xx 0000 Xxxx-Xxxxxx- Xxxxxxx;
1.2. Deze Overeenkomst is een bijlage bij de DBFM-Overeenkomst en maakt integraal deel uit van deze laatste overeenkomst en zal geïnterpreteerd worden als hebbende dezelfde rechtskracht en werking als zouden ze uitdrukkelijk in het corpus van deze laatste overeenkomst zijn vervat. In geval van tegenstrijdigheid tussen een bepaling van deze Overeenkomst en een bepaling van de DBFM-Overenkomst, heeft laatstgenoemde bepaling voorrang.
1.3. De in deze Overeenkomst gebruikte titels en hoofdingen werden enkel ter informatie ingevoegd en houden bijgevolg in geen geval enige beperking van de inhoud van de betreffende bepaling in.
Artikel 2: Opstalrecht
2.1. Teneinde de Opstalhouder in staat te stellen om de Bouwwerkzaamheden uit te voeren in het kader van het Project Kasterlinden - De Poolster, verleent de Opstalgever hierbij, overeenkomstig de hierna bepaalde voorwaarden en modaliteiten, aan de Opstalhouder, die aanvaardt, een exclusief Opstalrecht op het Bouwterrein.
Dit Opstalrecht wordt beheerst door de bepalingen van de Wet van 10 januari 1824, in de mate dat van deze bepalingen niet wordt afgeweken door deze Overeenkomst.
2.2. De Opstalhouder heeft voor de Termijn van het Opstalrecht zoals gedefinieerd in Artikel 5, de volle eigendom van de Infrastructuur van het Bouwterrein, behoudens wat betreft de reeds vóór ondertekening van huidige Overeenkomst opgerichte gebouwen op het Bouwterrein, die de Opstalhouder enkel zullen toebehoren conform artikel 7 van de Wet van 10 januari 1824 betreffende het recht van opstal.
2.3. De Opstalgever verklaart volle eigenaar te zijn van het Bouwterrein en over de nodige bekwaamheid te beschikken om het Opstalrecht aan de Opstalhouder te verlenen, behoudens hetgeen bepaald is in Artikel 8.1. De Opstalgever verklaart dat het bij deze Overeenkomst in opstal gegeven Xxxxxxxxxxx vrij en zuiver is van alle voorrechten, inschrijvingen, overschrijvingen en alle belemmeringen van welke aard ook, [met uitzondering van [●] toegestaan in het voordeel van [●] op datum [●]].
Artikel 3: Bijzondere voorwaarden en erfdienstbaarheden
3.1. De Opstalgevers verklaren dat het Bouwterrein niet is belast met bijzondere voorwaarden en/of erfdienstbaarheden behoudens:
(i) de erfdienstbaarheden en bijzondere voorwaarden die voortkomen uit de van toepassing zijnde wettelijke bepalingen;
(ii) de erfdienstbaarheden en bijzondere voorwaarden vermeld in voorgaande eigendomstitels; en
(iii) [●].
3.2. De Opstalgever verklaart dat er, naar zijn beste weten, geen andere erfdienstbaarheden en bijzondere voorwaarden zijn dan de bovengenoemde en dat zij geen andere erfdienstbaarheden en bijzondere voorwaarden hebben gevestigd.
3.3. De Opstalhouder verbindt zich ertoe de bijzondere voorwaarden en erfdienstbaarheden na te leven en garandeert dat deze zullen worden nageleefd door alle personen aan wie gebruiksrechten of rechten op baten worden verleend met betrekking tot het Bouwterrein.
Artikel 4: Bestemming
4.1. De toegestane bestemming van het Bouwterrein is het uitvoeren van de Bouwwerkzaamheden die kaderen in het Project Kasterlinden - De Poolster, zoals nader omschreven in de artikelen 3.3, 3.4 en 3.5 van de DBFM-Opdracht.
4.2. De Opstalhouder staat zelf in voor het verkrijgen, in stand houden en verlengen van enigerlei toelating, machtiging, toestemming of vergunningen, met inbegrip van de Vergunningen zoals gedefinieerd in artikel 4.2. van de DBFM-Overeenkomst, die noodzakelijk zijn om de Bouwwerkzaamheden uit te voeren conform voormelde bestemming.
4.3. De Opstalhouder heeft geen recht om de bestemming van (een deel van) het Bouwterrein rechtstreeks of onrechtstreeks te wijzigen.
Artikel 5: Duur
5.1. Onverminderd de artikelen 5.2 t.e.m. 5.6. van deze Overeenkomst treedt de Opstalovereenkomst in werking op de Aanvangsdatum en eindigt zij van rechtswege op de 32ste verjaardag van de Beschikbaarheidsdatum.
5.2. Onverminderd Artikel 14.1., maakt de Opstalgever uiterlijk 360 kalenderdagen vóór de 27ste verjaardag van de Beschikbaarheidsdatum per aangetekend schrijven aan de Opstalhouder zijn/hun keuze bekend om op die datum:
i. ofwel de eigendomsrechten op de Infrastructuur te verwerven middels het lichten van een koopoptie van 2% van de Investeringswaarde van de Infrastructuur (exclusief BTW);
ii. ofwel een nieuwe huurovereenkomst te sluiten voor een 5-jarige niet-opzegbare periode;
iii. ofwel de Infrastructuur niet verder in gebruik te nemen en de Opstalhouder in bezit te stellen van de Infrastructuur voor de resterende duur van het Opstalrecht.
5.3. Indien de Opstalgever kiest voor het lichten van de koopoptie op de Infrastructuur zoals beschreven in Artikel 5.2. (i) en overeenkomstig de als Bijlage 1 toegevoegde optie en koopovereenkomst, zal de Opstalhouder uiterlijk 3 maanden vóór de 27ste verjaardag van de Beschikbaarheidsdatum een schuldvordering met detail van de prijs aan de Opstalgevers overmaken. Het notarieel verlijden van de koopovereenkomst én de betaling van deze prijs vindt plaats op de laatste van volgende gebeurtenissen: (i) de 27ste verjaardag van de Beschikbaarheidsdatum en (ii) de datum waarop door de Opstalgever wordt vastgesteld dat aan alle Overdrachtseisen is voldaan conform artikel 6 van de DBFM-Overeenkomst.
Het Opstalrecht neemt van rechtswege een einde door het lichten van de koopoptie én de volledige kwijting van de verschuldigde koopoptieprijs, met inbegrip van alle verschuldigde heffingen, belastingen en taksen zijnde thans onder meer de registratierechten die conform artikel 46 van het Wetboek der Registratie-, Hypotheek- en Griffierechten 12,5% bedragen.
5.4. Indien de Opstalgever kiest om de huur van de Infrastructuur te verlengen zoals beschreven in Artikel 5.2. (ii), of bij ontstentenis van het tijdig lichten van de koopoptie, sluiten de Opstalgever en de Opstalhouder een gedurende de in artikel 5.2 ii. bedoelde periode onopzegbare huurovereenkomst, die conform alsdan geldende bepalingen opnieuw wordt geregistreerd, zijnde thans aan 0,20% conform artikelen 83-84 van het Wetboek der Registratie-, Hypotheek- en Griffierechten, en die een aanvang neemt de dag volgend op de 27ste verjaardag van de Beschikbaarheidsdatum, om van rechtswege te eindigen op de (alsdan verlengde) Einddatum.
Na afloop van voormelde nieuwe huurovereenkomst neemt het Opstalrecht van rechtswege een einde en verwerven de Opstalgevers de Infrastructuur zonder bijkomende vergoeding aan de Opstalnemer.
5.5. Indien de Opstalgever kiest om de Infrastructuur niet langer in gebruik te nemen zoals beschreven in Artikel 5.2. (iii) ontruimt de Opstalgever uiterlijk op 27ste verjaardag van de Beschikbaarheidsdatum de Infrastructuur en stelt deze ter beschikking van de Opstalhouder voor de resterende duur van het Opstalrecht.
Na afloop van de resterende duur, i.e. 5 jaar na de 27ste verjaardag van de Beschikbaarheidsdatum, neemt het Opstalrecht van rechtswege een einde en verwerven de Opstalgevers de Infrastructuur zonder bijkomende vergoeding aan de Opstalnemer.
5.6. Indien de Opstalgever zijn keuze conform Artikel 5.2. niet of niet tijdig bekendmaakt, wordt hij geacht te hebben gekozen voor de in artikel 5.2. i bedoelde mogelijkheid van koop.
Artikel 6: Opstalvergoeding
De Opstalgevers verlenen het Opstalrecht ten kosteloze titel aan de Opstalhouder.
Artikel 7: Opschortende voorwaarden
De inwerkingtreding van deze Overeenkomst is onderworpen aan de opschortende voorwaarde van de aflevering van het Aanvangsbevel door de Opstalgever overeenkomstig de bepalingen van de DBFM-Overeenkomst. Die voorwaarde moet uiterlijk [●] dagen na ondertekening van deze Overeenkomst vervuld zijn.
Artikel 8: Verklaringen en garanties
8.1. De Opstalgever verklaart dat op datum van ondertekening van deze Overeenkomst de volgende rechten van derden bestaan met betrekking tot het Bouwterrein:
• […]
• […]
De Opstalhouder aanvaardt alle in deze Overeenkomst vermelde lasten en beperkingen, alsook alle lasten en beperkingen aan het Bouwterrein en de bestaande gebouwen die hem uit de feitelijke toestand van het terrein kenbaar zijn.
8.2. De Opstalgever verklaart en garandeert dat hij aan de Opstalhouder alle inlichtingen heeft verschaft, die de Opstalhouder behoort te weten.
Artikel 9: Bodem
9.1. De Partijen verklaren dat zij op de hoogte zijn van hetgeen wordt voorgeschreven door de Ordonnantie van het Brussels Hoofdstedelijk Xxxxxx xxx 0 xxxxx 0000 (xx "Xxxxxxxxx Bodemsaneringsordonnantie") betreffende het beheer en de sanering van verontreinigende bodems zoals gewijzigd en, meer in het bijzonder, van de verplichting voor de overdrager van een zakelijk recht om, vooraleer een zakelijk recht op een terrein waar een risicoactiviteit uitgeoefend werd, wordt overgedragen, een verkennend bodemonderzoek te laten uitvoeren, en als eventueel gevolg beschermende, toezichts- waarborg- en behandelingsmaatregelen of saneringsmaatregelen te treffen.
De Opstalgever verklaart dat het Bouwterrein niet opgenomen is in de inventaris van mogelijk verontreinigde bodems, en verwijzen naar de brieven dd. [●] waarin het BIM dit bevestigt.
Naar best weten van de Partijen, werden er en worden er geen risicoactiviteiten zoals bedoeld in de Brusselse Bodemsaneringsordonnantie uitgeoefend op het Bouwterrein.
9.2. De Opstalhouder erkent een kopie ontvangen te hebben en verklaart geïnformeerd te zijn omtrent de inhoud van het bodemattest gehecht als Bijlage 2 aan huidige Overeenkomst, afgeleverd door het Brussels Instituut voor Milieubeheer dd.12 oktober 2012, hetwelk gedetailleerde informatiegegevens bevat van de inventaris van de bodemtoestand voor het Bouwterrein, i.e. het perceel grond gelegen te 0000 Xxxx-Xxxxxx-Xxxxxxx, Xxxxxxxxxxxxx 0, gekadastreerd [●], met een oppervlakte van [●] m².
De Opstalgever verklaart niet te beschikken over aanvullende informatie die de inhoud van voormelde door het Instituut afgeleverde bodemattest zou kunnen wijzigen.
9.3. Bij het verstrijken of beëindigen van het Opstalrecht zal de Opstalhouder het Bouwterrein terug overdragen aan de Opstalgever nadat hij zal hebben voldaan aan alle verplichtingen onder de Brusselse Bodemsaneringsordonnantie of elke andere wettelijke reglementering die op dat ogenblik van toepassing zal zijn.
Artikel 10: Ruimtelijke ordening
10.1. In toepassing van artikel 275 van het Brussels Wetboek van Ruimtelijke Ordening, heeft de Opstalgever per [●] de gemeente Sint-Agatha-Berchem gevraagd de stedenbouwkundige inlichtingen te verstrekken met betrekking tot het Bouwterrein, i.e. het perceel grond gelegen te 0000 Xxxx-Xxxxxx-Xxxxxxx, Xxxxxxxxxxxxx 0, gekadastreerd [●], met een oppervlakte van [●] m².
De gemeente Sint-Agatha-Berchem heeft bij schrijven dd. [●] op dit verzoek geantwoord. De gemeente deelt betreffende het Bouwterrein het volgende mee:
- dat er voor het Bouwterrein [wel/geen] verkavelingsvergunning en/of stedenbouwkundige vergunningen werden uitgereikt;
- dat het Bouwterrein [niet] opgenomen is in een aan het voorkooprecht onderworpen perimeter;
- dat het Bouwterrein [niet] het voorwerp is van een beschermingsbesluit, een inschrijving op de bewaarlijst of een besluit tot inschrijving in de inventaris van de niet-uitgebate bedrijfsruimten;
- dat de meest recente stedenbouwkundige bestemming van het Bouwterrein zoals vermeld in het gewestelijk bestemmingsplan (“plan regional d’affectation du sol”), dd. [●] [●]- gebied is.
10.2. De Opstalgever herinnert de Opstalhouder eraan dat geen enkele van de handelingen en werken beschreven in artikel 98, § 1 van het Brussels Wetboek van de Ruimtelijke Ordening, aangenomen door het Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 9 april 2004, kan worden uitgevoerd op het Bouwterrein zonder dat hiervoor een adequate stedenbouwkundige vergunning werd bekomen.
Artikel 11: Overdracht van het Opstalrecht
11.1. Het is de Opstalhouder niet toegestaan het Opstalrecht te vervreemden, over te dragen of er enig zakelijk of persoonlijk recht op toe te staan, zonder de voorafgaande schriftelijke en uitdrukkelijke toestemming van de Opstalgevers en onverminderd de rechten van de Opstalgever voortvloeiend uit de DBFM-Overeenkomst en de Huurovereenkomst. Het is de Opstalhouder evenmin toegestaan de Infrastructuur geheel of gedeeltelijk te verwijderen.
11.2. De Opstalgever heeft het recht om zelf op het Bouwterrein enig zakelijk of persoonlijk recht toe te staan aan derden, onverminderd de rechten die de Opstalhouder uit deze Overeenkomst put. Evenmin zal de Opstalgever hierdoor afbreuk mogen doen aan artikel [4] (met inbegrip van de daarin gedefinieerde Outputspecificaties) en artikel [22, b)] van de DBFM- Overeenkomst.
Artikel 12: Voortijdige beëindiging - Ondeelbaarheid
De Partijen bevestigen dat deze Overeenkomst is gesloten en zal worden verleden in uitvoering van en als een onderdeel van de tussen hen gesloten DBFM-Overeenkomst. Bijgevolg komen Partijen uitdrukkelijk overeen dat de DBFM-Overeenkomst en huidige Overeenkomst inherent en onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn en dat bijgevolg uitsluitend de beëindiging van de DBFM-Overeenkomst op grond van artikel [18] ("Voortijdige beëindiging") van rechtswege de beëindiging zal meebrengen van huidige Overeenkomst.
Artikel 13: verklaring pro fisco
[…]
Artikel 14: Akte
14.1. De Partijen werden in kennis gesteld van het feit dat zij elk het recht hebben hun notaris te kiezen en dit zonder bijkomende kosten, en hebben voor de opstelling van de authentieke akte tot vestiging van het Opstalrecht (hierna "Akte" genoemd) aangesteld:
− de Opstalgevers: Notaris [*] te [*];
− de Opstalhouder: Notaris Xxx Xxxxxxxx te Xxx Xxxxxxxxxx 0, 0000 Xxxxxxxxx.
14.2. De Partijen verbinden zich ertoe om (i) voormelde Notaris opdracht te geven de Akte tot vaststelling van huidige Overeenkomst voor te bereiden en (ii) vervolgens uiterlijk op Aanvangsdatum voor voormelde Notaris te verschijnen voor het verlijden van de Akte, en dit op voorstel van de Notaris [*] te [*].
14.3. Alle kosten voor het verlijden van de Akte en de registratie van huidige Overeenkomst, alsook de bijhorende betaling van de registratierechten voor de vestiging van het Opstalrecht, zijn ten laste van de Opstalgever.
Artikel 15: Overige bepalingen
15.1. Belastingen en heffingen
De Opstalgevers dragen alle belastingen, heffingen en andere taksen met betrekking tot het Bouwterrein.
15.2. Verzekeringen
De Opstalgever en de Opstalhouder zijn gehouden de verzekeringen af te sluiten zoals bepaald in artikel 19 van de DBFM-Overeenkomst alsook haar Bijlage [10].
15.3. Aansprakelijkheid
De aansprakelijkheid van de Opstalgever en de Opstalhouder wordt bepaald conform de DBFM-Overeenkomst.
15.4. Splitsbaarheid
15.4.1. De nietigheid van één der artikelen van deze Overeenkomst, of een deel daarvan, tast de geldigheid van de overige bepalingen van deze Overeenkomst niet aan, noch van de Overeenkomst in haar geheel. Hun afdwingbaarheid blijft onverminderd tot wat wettelijk toegelaten is.
15.4.2. Xxxxxxx van ongeldigheid of niet-afdwingbaarheid van enige bepaling van de Overeenkomst zullen Partijen te goeder trouw onderhandelen teneinde deze te vervangen door een bepaling die zoveel mogelijk hetzelfde effect teweegbrengt als de ongeldige of onafdwingbare bepaling.
15.4.3. Evenzo zullen Partijen te goeder trouw onderhandelen teneinde een voor ieder aanvaardbare oplossing te vinden indien zich een situatie voordoet, die niet voorzien is in de Overeenkomst.
15.5. Toepasselijk recht en bevoegde rechtbanken
15.5.1. Deze Overeenkomst wordt exclusief beheerst door en moet geïnterpreteerd worden overeenkomstig het Belgisch recht.
15.5.2. Elk geschil, onenigheid of klacht voortkomende uit deze Overeenkomst, met inbegrip van vragen betreffende het bestaan, de geldigheid, de uitlegging of de uitvoering ervan, zal definitief worden beslecht met toepassing de escalatieprocedure zoals voorzien in artikel 21 van de DBFM-Overeenkomst.
15.6. Keuze van woonplaats en briefwisseling
15.6.1. Partijen verklaren als volgt keuze van woonplaats te doen, waar alle kennisgevingen en mededelingen rechtsgeldig kunnen worden gedaan per drager, per fax en/of per aangetekend schrijven, tenzij anders bepaald in deze Overeenkomst:
De Opstalhouder:
t.a.v. Xxxxxx Xxxxx
Kaïros Residential Properties NV
Xxxxxxxxx 000
0000 Xxxxxxx
De Opstalgever:
Vlaamse Gemeenschapscommissie, Directie Gebouwen en Patrimonium
X. Xxxxxxxxxxxx 000 0000 Xxxxxxx
15.6.2. Kennisgevingen en mededelingen worden geacht te zijn ontvangen:
(i) dezelfde dag: wanneer ze per drager worden bezorgd;
(ii) twee bankwerkdagen na de poststempel: wanneer ze aangetekend worden verzonden; en
(iii) dezelfde dag: wanneer ze per fax worden verzonden en de andere Partij de ontvangst heeft bevestigd.
15.6.3. Wijzigingen aan hoger vermelde betekeningsadressen zullen op dezelfde wijze worden meegedeeld aan de andere Partij en zullen uitwerking hebben vanaf de vijfde werkdag na de ontvangst van de betekening van de adreswijziging.
*
* *
Opgemaakt te [●] op [●] in drie exemplaren, waarbij elke Partij erkent één origineel exemplaar te hebben ontvangen. Het derde exemplaar is voor de notaris bestemd.
Opstalhouder
Naam: Kaïros Residential Properties NV
Hoedanigheid: Gedelegeerd Bestuurder
Opstalgever
Naam: Xxx Xxxxxxxxx Hoedanigheid: Collegevoorzitter
Bijlagen:
Bijlage 1: Optie voor het sluiten van een koopovereenkomst en koopovereenkomst Bijlage 2: Bodemattest dd. 12 oktober 2012