Indexering
Indexering
mr. A. de Fouw en mr. K. Keij1
Bij zowel bedrijfsruimte ex art. 7:290 BW, als bij overige ruimte ex art. 7:230a BW zijn partijen vrij in het bepalen van de hoogte van de huurprijs. Het is bijvoorbeeld geoorloofd om een vast bedrag overeen te komen, een huurprijs die afhankelijk is van de omzet en ook om een beding op te ne- men op basis waarvan de huurprijs jaarlijks wordt bijgesteld aan de hand van de inflatie.2 Van deze laatste mogelijkheid wordt in de praktijk veelvuldig gebruik gemaakt door het opnemen van een in- dexeringsbeding. In dit artikel zal nader worden ingegaan op dit indexeringsbeding. In het eerste hoofdstuk zal het doel van indexering van de huurprijs aan bod komen en de verschillende methodes waarop deze kan worden uitgevoerd. In dit kader zullen ook de veel gebruikte modellen van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) aan bod komen, met de daarin opgenomen indexeringsbedingen. In het tweede hoofdstuk zal worden ingegaan op rechtspraak omtrent indexering. Daarbij komen verschil- lende onderwerpen aan bod waarover rechters zich in het kader van de indexering van de huurprijs hebben uitgelaten. Dit betreffen de niet doorgevoerde ('vergeten') indexering, de verkeerd berekende indexering en de indexering in combinatie met een huurprijswijziging ex art. 7:303 BW. In het derde en laatste hoofdstuk zal worden stilgestaan bij de extreme inflatie die ten tijde van het schrijven van dit artikel speelt, de oorzaken hiervan en de gevolgen voor de indexering van de huurprijs.
1. ALgemeen
VeeLaL staat in huurovereenkomsten voor bedrijfs- ruimte een zogenaamd'indexeringsbeding' opgeno- men. Op basis van dit beding wordt de huurprijs jaarLijks geïndexeerd, waardoor het reëLe bedrag aan huur geLijk bLijft, ook indien de waarde van het geLd (waarin de huurprijs in de regeL wordt betaaLd) door infLatie daaLt.
In de meeste gevaLLen wordt de huurprijs geïn- dexeerd aan de hand van de consumentenprijsindex, afgekort 'CPI'. De CPI wordt maandeLijks gepubLi- ceerd door het CentraaL Bureau voor de Statistiek (CBS)3 en betreft een weergave van de prijsontwikke- Ling van goederen en diensten die NederLandse huis- houdens aanschaffen. Het pakket aan goederen en diensten dat bij de vaststeLLing van de CPI wordt ge- bruikt wordt ook weL het '(boodschappen)mandje' genoemd. In dit boodschappenmandje zitten on- der meer voedingsmiddeLen, duurzame consumptie- goederen, huur, schooL- en coLLegegeLd, energiekos- ten, onroerendezaakbeLasting en motorrijtuigenbe- Lasting.4 De CPI geeft aLdus weer weLke prijs er in een bepaaLde periode voor een bepaaLd pakket aan
goederen en diensten moet worden betaaLd. Indien de prijs voor dit pakket stijgt, wordt het geLd minder waard. Voor hetzeLfde bedrag in euro's, kan dan im- mers minder worden aangeschaft. ALsdan is sprake van infLatie, ook weL geLdontwaarding: de prijsstij- ging van bepaaLde goederen en diensten over een be- paaLde periode. Met de indexering op basis van de CPI wordt aLdus aangesLoten bij deze infLatie, met aLs doeL om het effect hiervan te neutraLiseren.5
1.1. ROZ-modeLhuurovereenkomsten
In de ROZ-modeLhuurovereenkomsten is bepaaLd dat – onverminderd de mogeLijkheden die de wet biedt om een huurprijsaanpassing te reaLiseren – de huurprijs jaarLijks wordt aangepast in overeen- stemming met het hieromtrent bepaaLde in de aLge- mene bepaLingen.6 In de aLgemene bepaLingen beho- rende bij de meest recente ROZ-modeLhuurovereen- komsten7 voor zoweL 290-bedrijfsruimte (uit het jaar 2012 en het jaar 2008) aLs voor 230a-ruimte (uit het jaar 2015), is het voLgende opgenomen:
'Een in artikel 4.5 van de huurovereenkomst overeengekomen wijziging van de huurprijs vindt plaats op basis van de wijziging van
4. Zie voor een overzicht van aLLe betrokken goederen en diensten: 'Het mandje van de consumentenprijsindex, de bestedingen van consumenten en de meting van de CPI in 2022', gepubLiceerd op 10 februari 2022, te raadpLegen via: xxxxx://xxx.xxx.xX/.
5. Asser/XxxxxX & Heisterkamp 7-II 2021/716.
7. Art. 18.1 van de bij de ROZ-modeLhuurovereenkomst voor 290-bedrijfsruimte uit 2012 behorende aLgemene bepa- Lingen, art. 20.1 van de bij de ROZ-modeLhuurovereen- komst voor 290-bedrijfsruimte uit 2008 behorende aLge- mene bepaLingen en art. 17.1 van de bij de ROZ-modeL- huurovereenkomst voor 230a-ruimte uit 2015 behorende aLgemene bepaLingen.
het maandprijsindexcijfer volgens de consu- mentenprijsindex (CPI) reeks alle huishoudens (2006=100), gepubliceerd door het Centraal Bu- reau voor de Statistiek (CBS).
Tenzij het bepaalde in (…) van toepassing is, wordt de gewijzigde huurprijs berekend volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op de wijzigingsda- tum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier kalendermaan- den voor de kalendermaand waarin de huur- prijs wordtaangepast, gedeeld door het indexcij- fer van de kalendermaand die ligt zestien kalen- dermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast.'
De aLgemene bepaLingen behorende bij de ROZ-mo- deLhuurovereenkomst voor 290-bedrijfsruimte uit 20038 en de aLgemene bepaLingen behorende bij de ROZ-modeLhuurovereenkomsten voor 230a-ruimte uit 20039 en 199610 zijn geLijk aan bovenstaande be- paLing, behoudens dat hierin deeLs een ander basis- jaar is opgenomen. Het basisjaar in bovenstaande meest recente bepaLing is 2006. In de eerdere mo- deLLen zijn de basisjaren 200011, 199012, 198513 ge- bruikt. Voor de hoogte van de huurprijswijziging maakt het geen verschiL weLk basisjaar wordt geko- zen. Het basisjaar brengt uitsLuitend tot uitdrukking ten opzichte van weLk jaar de infLatie (of defLatie) wordt berekend. De indexcijfers met verschiLLende basisjaren zijn weL verschiLLend, zodat het indexcij- fer van september 2022 met basisjaar 2006, anders is dan het indexcijfer van september 2022 met ba- sisjaar 2000 of 1990. De infLatie (of defLatie) in 2021 is ten opzichte van 2000 of 1990 immers anders dan ten opzichte van 2006. Omdat evenweL de indexcij- fers met hetzeLfde basisjaar met eLkaar worden ver- geLeken (zoweL voor het 'oude' aLs voor het 'nieuwe' indexcijfer gebruikt men hetzeLfde basisjaar), bLijft de onderLinge stijging tussen verschiLLende perioden geLijk. Een voorbeeLd: met het basisjaar 2006, is het indexcijfer van september 2020 125,79. Het index- cijfer van september 2021 is 129,18. Van september 2020 tot en met september 2021 is dit een stijging van
8. Art. 9.1 van de bij de modeLhuurovereenkomst voor 290- bedrijfsruimte van het ROZ uit 2003 behorende aLge- mene bepaLingen.
13. In art. 4.1 van de bij de ROZ-modeLhuurovereenkomst uit 1989 behorende aLgemene bepaLingen.
2,7%. Bij het basisjaar 1990 is het indexcijfer voor september 2020 185,20 en het indexcijfer voor sep- tember 2021 is 190,20. Ook met deze cijfers is van september 2020 tot en met september 2021 sprake van een stijging van 2,7%.
De nog oudere ROZ-modeLhuurovereenkomsten, uit 1994 en 1989 bevatten een andersLuidende bepaLing. In art. 4.1 van de bij de ROZ-modeLhuurovereen- komst voor 290-bedrijfsruimte uit 1994 behorende aLgemene bepaLingen is bepaaLd dat de gewijzigde huurprijs geLijk is 'aan de huurprijs op de ingangsda- tum van de (eerste) huurperiode, vermenigvuldigd met het indexcijfer vande kalendermaand die ligt vier kalen- dermaanden voor de kalendermaand waarin de huur- prijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfers van de kalendermaand die ligt vier kalendermaanden voor de eerste kalendermaand waarin de huurperiode is aan- gegaan'. Op basis van art. 4.1 van de bij de ROZ-mo- deLhuurovereenkomst uit 1989 behorende aLgemene bepaLingen is de aangepaste huurprijs geLijk aan 'de geldende huurprijs vermenigvuldigd met het indexcij- fer voor het kalenderjaar voorafgaande aan het jaar waarin de aangepaste huurprijs van kracht wordt, ge- deeld door het indexcijfer voor het kalenderjaar vooraf- gaand aan de datum van ingang van de geldende huur- prijs'.
In aLLe ROZ-modeLhuurovereenkomsten, behoudens het modeL uit 1989, is aLdus gekozen voor een indexe- ring op basis van het maandprijsindexcijfer voLgens de CPI. Er wordt hierbij gerekend met het indexcijfer van de kaLendermaand die Ligt vier kaLendermaan- den vóór de kaLendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast en het indexcijfer dat Ligt zestien maanden vóór de kaLendermaand waarin de huur- prijs wordt aangepast, aLthans het indexcijfer van de kaLendermaand die Ligt vier maanden vóór de kaLen- dermaand waarop de huurperiode is ingegaan.
Het is ook mogeLijk om – in pLaats van met maand- cijfers – te rekenen met jaarcijfers, waarbij het in- dexcijfer van het kaLenderjaar geLegen voor het jaar waarin de huurprijs wordt aangepast, wordt verge- Leken met het jaarcijfer van het jaar daarvóór. Dit is het gevaL in de ROZ-modeLhuurovereenkomst uit 1989.
Anders dan bij het gebruik van een verschiLLend ba- sisjaar, heeft de keuze voor het gebruik van maand- cijfers of jaarcijfers weL gevoLgen voor de hoogte van de indexering. Het is voorafgaand aan de indexering van de huurprijs echter niet te zeggen wat de gevoL- gen hiervan zijn en derhaLve niet weLke van beide methodes zaL Leiden tot een Lagere of juist een ho- gere indexering (en dus weLke keuze voor de huur- der of de verhuurder voordeLiger is). De indexcijfers op basis waarvan de huurprijs dient te worden geïn- dexeerd zijn immers op het moment dat men voor een bepaaLde methode kiest, nog niet (voLLedig)14 be- kend. WeL geLdt dat bij het gebruik van maandcijfers
een grotere kans bestaat dat de indexering wordt be- ïnvLoed door maandeLijkse fLuctuaties van het index- cijfer, hetgeen tot een extremere indexering kan Lei- den. Indien jaarcijfers worden gebruikt, is deze kans kLeiner, nu het gemiddeLde over een heeL jaar wordt genomen. Hiermee is evenweL niet gezegd dat de ene methode zou Leiden tot een Lagere of juist ho- gere indexering, nu dit afhankeLijk is van (op het mo- ment van sLuiten van de huurovereenkomst nog on- bekende) toekomstige indexcijfers. WeL geLdt dat de methode waarbij jaarcijfers worden gebruikt, steeds iets verder (te weten 8 maanden) achterLoopt op de methode met maandcijfers. Bij een hoge infLatie kan het daarom voor het eerste jaar voor een huurder iets voordeLiger en dus voor de verhuurder iets na- deLiger zijn om uit te gaan van jaarcijfers. Dit kan evenweL, indien de infLatie in de toekomst daaLt, ook voor de huurder juist weer nadeLig en voor de ver- huurder juist weer voordeLig uitpakken, nu aLsdan Langer rekening moet worden gehouden met oudere cijfers, waarbij sprake was van een hogere infLatie.
De verschiLLende ROZ-modeLhuurovereenkomsten maken voorts gebruik van verschiLLende methodes om de huurprijs te indexeren. De meeste ROZ- modeLhuurovereenkomsten (die voor 290-bedrijfs- ruimte uit 2012, 2008 en 2003 en voor 230a-ruimte uit 2015, 2003 en 1996) maken gebruik van de 'jaar- op-jaarmethode'.
Bij de jaar-op-jaarmethode wordt de huurprijs ver- menigvuLdigd met het quotiënt van de indexcijfers van twee opeenvoLgende jaren met hetzeLfde referen- tiejaar of hetzeLfde basisjaar. Op basis van deze me- thode wordt de huurprijs die met ingang van 1 ja- nuari 2022 wordt geïndexeerd, vermenigvuLdigd met het indexcijfer van september 2021 gedeeLd door het indexcijfer van september 2020. Indien derhaLve bij- voorbeeLd de huurprijs van € 10.000,- wordt gewij- zigd per 1 januari 2022, wordt de op dat moment geL- dende huurprijs vermenigvuLdigd met het indexcij- fer van september 2021 (129,18), gedeeLd door het in- dexcijfer van september 2020 (125,79). De huurprijs wordt aLsdan met 2,7% verhoogd (129,18 gedeeLd door 125,79 is immers afgerond 1,027). Bij een te verhogen huurprijs van € 10.000,-, bedraagt de geïndexeerde huurprijs per 1 januari 2022 aLdus € 10.270,-.
Bij de jaar-op-jaarmethode wordt de indexering over één jaar berekend. In het hierboven gegeven voor- beeLd goLd de indexering van september 2021 ten opzichte van september 2020. Bij de vaste-noe- mermethode wordt de huurprijs vanaf de ingangs- maand van de huurovereenkomst (of de ingangs- maand van de Lopende huurtermijn) geïndexeerd. Indien de huurovereenkomst is ingegaan in januari 2002 en dient te worden verhoogd per 1 januari 2022 wordt derhaLve het indexcijfer van september 2001
(117,9015) gebruikt, in vergeLijking tot het indexcij- fer van september 2021 (165,92). De aanvangshuur- prijs wordt dan verhoogd met 40,7% (165,92 gedeeLd door 117,90 is immers 1,407). Uitgaande van een aan- vangshuurprijs van € 7.299,22, geLdt aLsdan per 1 ja- nuari 2022 een huurprijs van € 10.270,00. Ter iLLu- stratie: met deze methode bedroeg de huurprijs op 1 januari 2021 € 10.000,-, net aLs in het hiervoor ge- noemde voorbeeLd op basis van de methodiek in de ROZ-modeLLen. Voor de hoogte van de indexering, maakt het aLdus niet uit weLke methode wordt ge- hanteerd, zoLang de methode is gebaseerd op het CPI.
Voor 290-bedrijfsruimte is vanaf het modeL in 2003 en voor 230a-ruimte reeds vanaf 1996 is bepaaLd dat de huurprijs niet wordt gewijzigd indien een indexe- ring van de huurprijs Leidt tot een Lagere huurprijs dan de Laatst geLdende. Die Laatst geLdende huurprijs bLijft ongewijzigd, totdat bij een voLgende indexering het indexcijfer van de kaLendermaand die Ligt vier kaLendermaanden voor de kaLendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast hoger is dan het in- dexcijfer van de kaLendermaand die Ligt vier kaLen- dermaanden voor de kaLendermaand waarin de Laat- ste huurprijsaanpassing heeft pLaatsgevonden. ALs- dan worden bij die huurprijswijziging de indexcij- fers van de in de vorige zin bedoeLde kaLendermaan- den gehanteerd.
Indien in enig jaar sprake is geweest van defLatie, wordt voor het jaar daarop derhaLve niet meer de jaar-op-jaarmethode gebruikt, maar wordt het meest recente indexcijfer, vergeLeken met het indexcijfer van de kaLendermaand geLegen vier maanden vóór de kaLendermaand waarin de Laatste huurprijsaan- passing heeft pLaatsgevonden. Dit is erin geLegen dat indien – terwijL het jaar waarin sprake was van de- fLatie de huurprijs niet is aangepast – het indexcij- fer van het jaar dáárna wordt vergeLeken met index- cijfer van het jaar waarin sprake was van defLatie, de huurprijs toch zou kunnen worden verhoogd, ter- wijL ten aanzien van het Laatste jaar waarin de huur- prijs wordt aangepast nog aLtijd sprake is van defLa- tie. BijvoorbeeLd (met fictieve cijfers): aLs basisjaar geLdt 2015; in 2015 is het indexcijfer derhaLve 100. In- dien vervoLgens sprake is van defLatie, is het indexcij- fer van 2016 geLegen onder de 100, bijvoorbeeLd 95. Indien partijen zijn overeengekomen dat de indexe- ring van de huurprijs niet Leidt tot een Lagere huur- prijs dan de Laatst geLdende, dan wordt de huurprijs in 2016 niet geïndexeerd. Deze zou aLsdan immers worden verLaagd. ALs vervoLgens – ten opzichte van 2016 – in 2017 sprake is van een beperkte infLatie, zou voor 2017 bijvoorbeeLd het indexcijfer 98 geLden. Ten opzichte van 2015 is aLdus nog aLtijd sprake van de- fLatie, maar ten opzichte van 2016 is sprake van infLa- tie. ALs in dat gevaL de huurprijs zou worden aange- past in vergeLijking met 2016, heeft de huurder niet aLLeen geen voordeeL ondervonden van de defLatie (de
de vaste-noemermethode, waarbij één van beide index- cijfers reeds vaststaat, nu dit doorgaans het indexcijfer is dat hoort bij de maand geLegen vier maanden vóór de ingangsdatum van de huurovereenkomst.
huurprijs ging daardoor niet omLaag), maar onder- vindt hij daarvan zeLfs nadeeL. De huurprijs zou dan immers in dat gevaL omhooggaan (nu het indexcij- fer van 2017 hoger is dan dat van 2016), terwijL het prijsniveau nog Ligt onder het niveau van 2015. De huurprijs zou aLsdan sneLLer worden verhoogd, dan de werkeLijke infLatie.
Ook kan het zijn dat in het jaar nadat sprake was van defLatie, infLatie pLaatsvindt, zoweL ten aanzien van het jaar waarin de defLatie pLaatsvond, maar ook ten aanzien van het jaar waarin de huurprijs voor het Laatst is aangepast. Indien in voornoemd voorbeeLd het indexcijfer in 2017 niet 98, maar 103 zou zijn, is ten opzichte van zoweL 2015 aLs ten opzichte van 2016 sprake van infLatie. De stijging van het indexcijfer van 2016 (met indexcijfer 95) naar 2017 (met index- cijfer 103) is dan evenweL hoger dan de stijging van 2015 (met indexcijfer 100) naar 2017 (met indexcijfer 103). Aangezien de huurder niet heeft kunnen profi- teren van de defLatie, zou ook indien in dit gevaL het indexcijfer van 2017 zou worden vergeLeken met dat van 2016, sprake zijn van een sterkere stijging van de huurprijs, dan indien deze wordt vergeLeken met 2015. De huurprijs zou aLsdan sterker stijgen dan de infLatie, hetgeen niet de bedoeLing is geweest van het indexeringsbeding.
2. Rechtspraak
2.1. Niet in rekening gebrachte (vergeten) indexering
Het komt nog weLeens voor dat de verhuurder de indexering (per abuis) Langere tijd niet doorvoert. VeeLaL heeft dit tot gevoLg dat de verhuurder dezeLfde huurprijs in rekening is bLijven brengen en dat de huurder dezeLfde huurprijs is bLijven betaLen, ter- wijL de huurprijs op basis van de indexeringscLausuLe eigenLijk is gestegen. De huurder heeft dan aLdus veeLaL minder huur betaaLd, dan dat hij is verschuL- digd op basis van de huurovereenkomst. In de aLge- mene bepaLingen behorend bij de ROZ-modeLhuur- overeenkomsten16 is bepaaLd dat de geïndexeerde huurprijs opeisbaar is verschuLdigd, ook aL wordt
van de aanpassing aan de huurder geen afzonder- Lijke mededeLing gedaan. Door deze bepaLing te aan- vaarden, accepteert de huurder de verschuLdigdheid van de jaarLijkse indexering.17 Een nadere (wiLs)ui- ting van de verhuurder is niet nodig. Dit heeft tot gevoLg dat, indien de verhuurder de indexering om weLke reden dan ook niet in rekening brengt en deze jaren Later aLsnog bij de huurder in rekening brengt, de huurder in beginseL aLsnog de indexering over de vergeten jaren is verschuLdigd.18
Dit is aLLeen anders indien de vorderingen van de ver- huurder zijn verjaard of indien de verhuurder diens rechten ter zake heeft verwerkt. De vorderingen van een verhuurder met betrekking tot (niet in rekening gebrachte) indexering, verjaren ex art. 3:308 BW vijf jaar na de dag waarop deze opeisbaar zijn geworden. In de praktijk betekent dit dat de verhuurder de niet in rekening gebrachte indexering tot vijf jaar terug kan vorderen. De huurverhoging wordt immers in beginseL direct opeisbaar tegeLijk met de rest van de verschuLdigde huurprijs (behoudens voor zover par- tijen anders zijn overeengekomen). Deze verjaring komt in de rechtspraak met enige regeLmaat voor.19
Dat de vorderingen ter zake de indexeringen van ou- der dan vijf jaar zijn verjaard, betekent niet steeds dat de huurprijs in de tussentijd niet is geïndexeerd. De huurprijs is in die tijd in beginseL 'gewoon' ver- hoogd, zodat de huurder daarna weL de hogere huur- prijs is verschuLdigd.20 Indien bijvoorbeeLd de ver- huurder tien jaar Lang geen indexering heeft doorge- voerd, kan de verhuurder aLLeen nog aanspraak ma- ken op de te weinig betaaLde huur over de Laatste vijf jaren. De huurprijs is echter weL gedurende de voL- Ledige tien jaar verhoogd. De huurder dient dus de gedurende tien jaar Lang verhoogde huurprijs te be- taLen. Dit kan ook geLden indien er voor (zeer) Lange tijd geen aanspraak is gemaakt op de indexering. Zo oordeeLde het Hof Amsterdam dat verhuurders na 17 en 11 jaar, aLsnog aanspraak konden maken op de in- dexeringen, nu op de huurder een eigen verantwoor- deLijkheid rust om ervoor te zorgen dat de betaaLde huurprijs overeenstemde met wat was overeengeko- men.21 Dit kan grote gevoLgen hebben, nu de indexe- ring van de huurprijs (zeker over een Langere peri- ode) een aanzienLijke verhoging tot gevoLg kan heb- ben. Zo kan een huurder na Langere tijd worden ge- confronteerd met een veeL hogere huurprijs, op het
17. Hof Amsterdam 14 maart 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017: 836, r.o. 3.4 en Hof Amsterdam 10 apriL 2012, ECLI:NL: GHAMS:2012:BW7821, r.o. 3.3.
20. Zie bijv. Hof Amsterdam 8 november 2007, ECLI:NL: GHAMS:2007:BG5434, WR 2008, 129 en Rb. Amsterdam 26 mei 2004, ECLI:NL:RBAMS:2004:AS2055, WR 2005,8.
21. Hof Amsterdam 10 apriL 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012: BW7821 en Hof Amsterdam 14 maart 2017, ECLI:NL: GHAMS:2017:836.
moment dat in één keer de indexeringen over een Langere periode worden berekend.
Van rechtsverwerking is dan ook niet sneL sprake.22 Rechtsverwerking kan eerst aan de orde zijn in uit- zonderLijke omstandigheden. Het aLLeen facture- ren van de onaangepaste huurprijs is in dit kader niet voLdoende, indien in de huurovereenkomst is voorzien in een regeLing op basis waarvan de geïn- dexeerde huurprijs ook geLdt, indien van de aanpas- sing geen mededeLing aan de huurder was gedaan. Op de huurder rust een eigen verantwoordeLijkheid om in de gaten te houden weLke huurprijs is ver- schuLdigd. Van rechtsverwerking kan bijvoorbeeLd weL sprake zijn in het gevaL dat er tussen huurder en verhuurder meermaaLs is gecorrespondeerd over de hoogte van de huurprijs, waarbij de verhuurder tevens een huurverhoging heeft aangezegd, weLke door de huurder is afgewezen.23
Ook de verhuurder die na meer dan 32 jaar met terugwerkende kracht toepassing wiLde geven aan de indexeringsbepaLing viste achter het net.24 Die verhuurder had door teLkens zeLf jaarafrekeningen van de verschuLdigde huurprijs aan huurder te zen- den, een situatie doen ontstaan waarin de huurder er redeLijkerwijs vanuit mocht gaan dat verhuurder geen aanspraak (meer) op indexering zou maken. In die kwestie zou de huurprijs bij een weL doorge- voerde indexering circa 700% zijn gestegen. Doordat deze huurverhoging pas achteraf (jaren Later) aan het Licht kwam, heeft de huurder hierdoor niet de mogeLijkheid gehad om tussentijds met de verhuur- der in overLeg te treden over de huurprijs en/of om bijvoorbeeLd een huurprijsaanpassing ex art. 7:303 BW te vorderen, dan weL om de huurovereenkomst (voor zover mogeLijk) te beëindigen. De verhuurder kon daarom pas per de datum waarop hij de huurder berichtte omtrent de indexering, daarop aanspraak maken en de huurprijs werd niet met terugwerkende kracht aLsnog geïndexeerd.
2.2. TeveeL betaaLde indexering
ZoaLs hiervoor aan de orde kwam, verjaart de vorde- ring tot betaLing van de indexering, na verLoop van vijf jaar nadat deze opeisbaar is geworden (ex art. 3: 308 BW). Dit speeLt in het gevaL de verhuurder de in- dexering niet heeft doorgevoerd (bijvoorbeeLd omdat hij deze is vergeten). Het kan evenweL ook zo zijn dat de verhuurder de verkeerde indexering heeft door- gevoerd. Indien een te hoge indexering is berekend,
heeft de huurder recht op terugbetaLing van het te- veeL betaaLde, uit hoofde van een vordering tot on- verschuLdigde betaLing ex art. 6:203 BW. Ook deze vordering verjaart na verLoop van vijf jaar. De verja- ringstermijn vangt evenweL pas aan na aanvang van de dag waarop de schuLdeiser (in casu de huurder) met zoweL het bestaan van zijn vordering, aLs met de persoon van de ontvanger bekend is geworden (ex art. 3:309 BW). De verjaringstermijn gaat derhaLve pas Lopen vanaf het moment dat de huurder wist van de verkeerd berekende indexering. Rechters oorde- Len in een dergeLijk gevaL dat de huurder naar aan- Leiding van een door de verhuurder gehanteerde be- rekening, erop mocht vertrouwen dat de berekening van de verhuurder de juiste is. Indien de huurder er jaren Later achterkomt dat dit niet het gevaL is ge- weest, begint pas op dat moment de verjaringster- mijn te Lopen. Op die manier kan de huurder voor veLe jaren (meer dan vijf jaar, maar maximaaL twin- tig jaar) te veeL betaaLde huurpenningen terugvorde- ren.25
2.3. Huurprijswijziging
Bij een huurprijswijziging ex art. 7:303 BW wordt de huurprijs – kort gezegd – aangepast aan de hand van de huurprijzen van vergeLijkbare bedrijfsruim- ten ter pLaatse. Indien deze huurprijzen aan indexa- tie zijn onderworpen, kan ook aan de nader vast te steLLen huurprijs een indexeringsbeding worden ver- bonden, voor zover dit nog niet reeds goLd.26 Zou dit indexeringsbeding achterwege worden geLaten, dan zouden in de toekomst de huurprijzen (wederom) uit eLkaar gaan Lopen.
Indien voorts in de huurovereenkomst een indexe- ringscLausuLe is opgenomen die Leidt tot een huur- verhoging van meer dan de infLatie, dan zaL de huur- der bij een nadere vaststeLLing van huurprijs (ex art. 7:303 BW) tevens kunnen vorderen dat het indexe- ringsbeding wordt aangepast naar aLLeen het infLa- tiepercentage. De Kantonrechter Amsterdam boog zich in dit kader over een kwestie waarin in de huur- overeenkomst een indexeringscLausuLe was opgeno- men, op basis waarvan de huurprijs jaarLijks werd verhoogd aan de hand van het CPI, maar met een minimaaL percentage van 6%.27 De huurders vor- derden nadere vaststeLLing van de huurprijs ex art. 7:303 BW. De vraag rees of bij de vaststeLLing van
22. Hof Amsterdam 14 maart 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017: 836; Hof Amsterdam 8 november 2007, ECLI:NL:GHAMS: 2007:BG5434, WR 2008, 129.
23. Hof 's-Hertogenbosch 29 augustus 2006, ECLI:NL: GHSHE:2006:AY9599.
24. Ktr. OverijsseL 13 december 2016, ECLI:NL:RBOVE:2016: 4951. Zie voor een vergeLijkbare situatie bij de huur van woonruimte Ktr. 's-Hertogenbosch 3 mei 2012, ECLI:NL: RBSHE:2012:BW5006.
25. Ktr. HeLmond 24 mei 1996, ECLI:NL:KTGHMD:1996: AI9370, Prg. 1996, 4574, Rb. 's-Hertogenbosch 24 oktober 1997, ECLI:NL:RBSHE:1997:AK3846, WR 1998, 45. Overi- gens geLdt dat zeLfs indien de vordering tot terugbetaLing zou zijn verjaard, na verjaring een natuurLijke verbinte- nis resteert (ex art. 6:3 BW), zodat men nog weL passief zou kunnen incasseren door te verrekenen (voor zover partijen op dat moment over en weer eLkaars schuLdeiser en schuLdenaar zijn).
26. HR 24 augustus 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4231, NJ
1982/122, m.nt. P.A. Stein (Etam/Neeter).
27. Ktr. Amsterdam 19 maart 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020: 1859.
de nadere huurprijs, rekening moest worden gehou- den met de indexeringscLausuLe. De huurders steL- den zich op het standpunt dat op grond van art. 7: 303 BW de huur gedurende vijf jaar na vaststeLLing niet meer mag stijgen dan die van vergeLijkingspan- den met een'normaLe' indexering. In dit kader is re- Levant dat destijds de indexering normaLiter niet bo- ven de 2% kwam. De bepaLing dat de huurprijs met minimaaL 6% zou worden verhoogd, had aLdus tot ge- voLg dat de huurprijs wezenLijk harder steeg, dan in- dien geen minimaLe verhoging zou zijn opgenomen naar de indexering op basis van het CPI.
De kantonrechter zag desondanks geen reden (en geen mogeLijkheid) voor een extra correctie van de huurprijs in verband met het indexeringsbeding, nu dit beding reeds tot uiting kwam in de hoogte van de huurprijs waarvan de huurders nadere vaststeL- Ling (verLaging) vorderden. Dit goLd temeer nu toe- komstige ontwikkeLingen van het CPI aLtijd onzeker zijn. De kantonrechter gaf de huurders weL mee dat de huurprijs, indien deze vanwege de minimaLe in- dexering van 6% sneLLer zou stijgen dan de huurprij- zen van vergeLijkbare bedrijfsruimten, mogeLijk eer- der voor aanpassing in aanmerking zaL komen dan bedrijfsruimten waarvoor een'normaLe' indexering (zonder minimum) geLdt.
De huurder in deze zaak had niet gevorderd dat het minimumpercentage uit de huurovereenkomst zou worden geschrapt. De kantonrechter oordeeLde zo- doende deze geen ruimte zag om de huurprijs op een Lager bedrag vast te steLLen op de aangevoerde grond dat de huurprijs door de minimaLe indexering van 6% in de toekomst sterker zaL stijgen dan bij toepas- sing van de 'normaLe' indexering. Het was echter weL mogeLijk geweest om het minimumpercentage zeLf te wijzigen, aLthans te schrappen.28 De Hoge Raad heeft immers reeds geoordeeLd dat het toevoe- gen van een indexeringsbeding mogeLijk is, zodat het naar onze mening ook mogeLijk is om een dergeLijk beding in een huurprijswijzigingsprocedure te wijzi- gen.29
3. Huidige situatie
De infLatie in NederLand is op het moment van schrij- ven van dit artikeL extreem hoog. Vanaf maart 2022 tot en met augustus 2022 bedroeg de infLatie maar Liefst gemiddeLd meer dan 10%. In augustus 2022 was de infLatie 12%, de hoogste infLatie sinds de
Tweede WereLdoorLog. In september 2022 steeg de infLatie nog verder, naar 14,5%. De situatie op dit mo- ment is uitzonderLijk. Er hebben zich in de geschie- xxxxx maar een paar momenten voorgedaan waarin sprake was van dezeLfde mate van infLatie. Net aLs in dit gevaL, hadden die momenten van hoge infLa- tie, extreme en uitzonderLijke oorzaken. Zo steeg de infLatie gedurende de jaren'70 en begin jaren'80 tot een hoogtepunt aLs gevoLg van de oLiecrises, in de eer- ste heLft van de jaren'40 door de Tweede WereLdoor- Log en in de periode tussen 1915 en 1920 aLs gevoLg van de Eerste WereLdoorLog.
De huidige extreme infLatie is in eLk gevaL deeLs te wijten aan de COVID-19-crisis. Door de COVID-19- crisis is wereLdwijd de economie tijdeLijk zo goed aLs stiLgeLegd. Doordat het aanbod de vraag ruim- schoots overtrof is de verhouding tussen vraag en aanbod van producten (waaronder ook gas) uit ba- Lans geraakt. Dit heeft op haar beurt ertoe geLeid dat de prijzen van een aantaL producten substantieeL daaLden. Een goed voorbeeLd van deze prijsdaLing, is de prijs die betaaLd moest worden voor een vat oLie; deze zakte van circa 60 doLLar in februari 2020 naar onder de 10 doLLar in apriL 2020.30 Mede doordat de oLieprijzen aan de gasprijzen zijn gekoppeLd, is de gasprijs in juni 2020 ook tijdeLijk 20% goedkoper ge- weest dan voorheen.31 In reactie op de vermindering in vraag naar producten, zijn producenten aanzien- Lijk minder gaan produceren.
Het (onverwacht) sneLLe en krachtige hersteL van de economieën na de COVID-19-crisis heeft ertoe geLeid dat de vraag naar goederen en diensten in rap tempo is toegenomen. Het aanbod op dat moment kon de groeiende vraag echter niet of nauweLijks aan. Door- dat in reLatief korte tijd iedereen van aLLes is gaan on- dernemen is het energieverbruik en de vraag naar gas in korte tijd enorm gestegen, terwijL de gaspro- ductie dit nauweLijks kon bijbenen. Minder aanbod en veeL vraag aLs gevoLg van de COVID-19-crisis heeft daarom met name in de periode vanaf de zomer 2021 geLeid tot hogere gasprijzen en daarmee hoge infLa- tie. Een andere oorzaak van de hoge gasprijzen – en daardoor de oorzaak van een deeL van de infLatie – is de oorLog in Oekraïne.32
Een versterkend effect op de hogere prijzen van pro- ducten (en dus de infLatie) is het feit dat de hoeveeL- heid geLd in handen van burgers en bedrijven tij- dens de COVID-19-crisis sterk is gegroeid, waardoor
28. Vernietiging van de bepaLing dat de huurprijs jaarLijks met minimaaL 6% wordt geïndexeerd Lijkt ons overigens niet goed mogeLijk. Het staat partijen immers vrij om een indexeringsbeding overeen te komen en hiermee wordt de mogeLijkheid tot een huurprijsherziening (ex art. 7: 303 BW) niet beperkt. De indexering kwaLificeert onzes inziens dan ook niet aLs huurprijsherziening, zodat de indexering de huurprijsherziening (ook) in die zin niet raakt.
29. HR 24 augustus 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4231, NJ
1982/122, m.nt. P.A. Stein (Etam/Neeter).
30. Zie voor het verLoop van de oLieprijzen (Xxxxx Xxxxx XxX) bijvoorbeeLd: xxxxx://xxxx.xxXxxxxxxx.xxx/xxxxxx/ DCOILBRENTEU (LaatsteLijk geraadpLeegd: 27 oktober 2022).
31. Zie nieuwsbericht 'Energierekening daaLt fLink door co- ronacrisis: gas 20 procent goedkoper', RTL Nieuws 4 juni 2020, gepubLiceerd op: xxxxx://xxx.xxXxxxxxx.xX/.
32. Zie bijv. het nieuwsbericht, 'Europese gasprijs naar nieuw record door oorLog Oekraïne: stijging 70 procent', RTL Nieuws 7 maart 2022, gepubLiceerd op xxxxx://xx x.xxXxxxxxx.xX/.
er na de COVID-19-crisis massaaL geLd wordt uitge- geven en men het er ook voor over heeft de hogere prijs voor producten te betaLen. Hierdoor worden de prijzen steeds verder opgeschroefd. Meerdere eco- nomen menen dat de Europese CentraLe Bank (afge- kort'ECB') in de huidige infLatie een beLangrijke – en weLLicht ook kwaLijke roL – heeft gespeeLd.33 VoLgens hen is de huidige situatie onder meer het gevoLg van het feit dat de ECB gedurende de pandemie door mid- deL van steunmaatregeLen (waaronder extreem Lage rentes en het opkopen van staats- en bedrijfsobLiga- ties) enorm veeL geLd in de economie heeft gepompt, waardoor de daadwerkeLijke waarde van het geLd is afgenomen.
Nu de indexering van de huurprijs is gebaseerd op de infLatie, heeft de extreme infLatie tevens een extreme indexering tot gevoLg. Desondanks is de indexering in beginseL opeisbaar. Net aLs de'gewone' huurbeta- LingsverpLichtingen van een huurder, is het betaLen van de indexering een kernverpLichting van de huur- der. In beginseL is het aLdus niet mogeLijk om hiervan eenzijdig af te wijken. In dit gevaL wordt de hoge in- fLatie (en dus de hoge indexering) evenweL (voor een groot deeL) veroorzaakt door de (zeer uitzonderLijke en extreme) COVID-19-crisis. De Hoge Raad heeft besLoten dat de omstandigheid dat een huurder die voor zijn omzet afhankeLijk is van de komst van pu- bLiek, aLs gevoLg van overheidsmaatregeLen in ver- band met de coronapandemie de door hem gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of sLechts in geringe mate kan expLoiteren, bij een huurovereenkomst gesLoten voor 15 maart 2020, behoudens concrete aanwijzin- gen voor het tegendeeL, een onvoorziene omstandig- heid is aLs bedoeLd in art. 6:258 BW'. Op grond van deze onvoorziene omstandigheid, kan de rechter de huurovereenkomst aanpassen door de huurprijs te verminderen.34 ALs uitgangspunt dient het door de huurder geLeden nadeeL geLijkeLijk (50/50) tussen ver- huurder en huurder te worden verdeeLd, waarmee het evenwicht – dat aLs gevoLg van de onvoorziene omstandigheid uit baLans is geraakt – kan worden hersteLd.35
Een andere oorzaak van de extreme infLatie is de oor- Log in Oekraïne. Door de Raad van Arbitrage voor de Bouw is de oorLog in Oekraïne inmiddeLs aange- merkt aLs een onvoorziene omstandigheid. De Raad van Arbitrage voor de Bouw36 oordeeLde in haar scheidsrechteLijk vonnis d.d. 25 augustus 2022:
33. Zie onder meer: X. Xxxxxxx, 'De Grote InfLatie van 2021 en 2022: structureeL of incidenteeL?', Position paper d.d. 31 januari 2022 t.b.v. het rondetafeLgesprek InfLatie d.d. 6 apriL 2022; L. Hoogduin, 'InfLatie, Monetair- en Begro- tingsbeLeid: Memo voor de Commissie Financiën van de Tweede Kamer', Position paper d.d. 16 januari 2022 t.b.v. het rondetafeLgesprek InfLatie d.d. 6 apriL 2022. Beide stukken zijn te raadpLegen via: xxxxx://xxx.xxxxxxxxx xx.xX/.
34. Zie bijv. HR 24 december 2021, ECLI:HR:2021:1974, TvHB
2022/01, UDH:TvHB/17102 m.nt. X. XxxxX en M.S. Moosa.
35. Zie bijv. pLv. P-G Wissink 30 september 2021, ECLI:NL: PHR:2021:902.
36. Raad van Arbitrage voor de Bouw 25 augustus 2022, 37.382.
'De oorlog in Oekraïne en de gevolgen daar- van voor (onder andere) de bouw, hebben, naar het oordeel van arbiters, (inmiddels) te gel- den als een van buiten komende extreme on- voorziene wijziging van omstandigheden welke naar objectieve maatstaven een verdere onge- wijzigde uitvoering van de aannemingsover- eenkomst voor aanneemster in redelijkheid niet langer verantwoord maakt. (…) Gelet op het bo- venstaande zijn arbiters eveneens van oordeel dat er (inmiddels) eveneens sprake is van een si- tuatie zoals bedoeld in artikel 6:258 BW dat van dwingend recht is en bepaalt (voor zover hier relevant) dat de rechter op verlangen van een van partijen de gevolgen van een overeenkomst kan wijzigen op grond van onvoorziene omstan- digheden die van dien aard zijn dat de weder- partij naar maatstaven van redelijkheid en bil- lijkheid ongewijzigde instandhouding niet mag verwachten.'
HoeweL het de vraag is of een oorLog in aLgemene zin aLtijd een onvoorziene omstandigheid is (nu er he- Laas doorgaans aLtijd weL ergens op de wereLd oor- Loog wordt gevoerd), onderscheidt de oorLog van Oekraïne zich van andere oorLogen, vanwege de in- grijpende en directe gevoLgen die deze oorLog voor NederLand heeft. In tegensteLLing tot veeL andere oor- Logen, heeft de oorLog in Oekraïne zeer vergaande en directe gevoLgen voor onze economie. Dit is weLLicht ook de reden dat de Raad van Arbitrage de oorLog in Oekraïne heeft aangemerkt aLs onvoorziene om- standigheid, terwijL bijvoorbeeLd de vastgoedcrisis in 2008 (met eveneens een grote impact op onze econo- mie) in de rechtspraak aLs ondernemersrisico werd aangemerkt.37 Ten aanzien van de huidige infLatie, geLdt bovendien dat deze een gevoLg is van een op- eenstapeLing van extreme (en onverwachte) omstan- digheden (waaronder (de gevoLgen van) COVID-19 en de oorLog in Oekraïne). Juist deze samenLoop maakt de situatie zo extreem en maakt ook dat deze situatie niet had kunnen worden voorzien. In deze Lijn oor- deeLde ook de Rechtbank Rotterdam in een kort ge- ding dat 'niet valt uit te sluiten dat in een bodemproce- dure zal worden geoordeeld dat de extreem hoge gasprijs in dit geval is aan te merken als een onvoorziene om- standigheid'.38 De rechtbank overwoog in dit kader dat de extreme prijsstijging de normaaL te verwach- ten prijsstijging en indexering van gas overstijgt en dat partijen niet hebben voorzien in de omstandig- heid dat een oorLog zou Leiden tot een Europese ener- giecrisis waardoor de gasprijzen zo extreem zouden stijgen. In deze zaak was overigens (net aLs in de zaak bij de Raad van Arbitrage) sprake van een zoge- naamde'hardheidscLausuLe'waarin kort gezegd was overeengekomen dat partijen met eLkaar in overLeg
37. Zie bijv. B.D.A. Xxxxx, 'De financiëLe en economische cri- sis: een onvoorziene omstandigheid bij projectontwikke- Ling? Een overzicht van (recente) jurisprudentie op het gebied van vastgoed', BR 2010/136, p. 711-719.
38. Rb. Rotterdam 13 oktober 2022, ECLI:NL:RBROT:2022: 8502.
zouden treden in gevaL van een zodanige wijziging van omstandigheden, dat door de ene partij redeLij- kerwijs niet van de andere partij zou kunnen worden verLangd dat de betreffende overeenkomst ongewij- zigd zou worden voortgezet. De Raad van Arbitrage oordeeLde – omtrent de oorLog in Oekraïne – expLi- ciet dat deze (ook) een onvoorziene omstandigheid is in de zin van art. 6:258 BW. De Rechtbank Rotter- dam doet dit (ten aanzien van de gasprijzen) niet en oordeeLt zodoende strikt genomen aLLeen in het Licht van de contactueLe hardheidscLausuLe dat niet vaLt uit te sLuiten dat de extreem hoge gasprijs een on- voorziene omstandigheid is. Wij sLuiten echter niet uit dat het oordeeL van de rechtbank hetzeLfde zou zijn geweest, indien geen sprake zou zijn van een der- geLijk contractueeL beding. Ook dan had immers ge- goLden dat sprake is van een extreme prijsstijging, aLs gevoLg van onder meer de oorLog in Oekraïne en dat dat partijen deze extreme prijsstijging niet heb- ben voorzien.
Wij achten het niet ondenkbaar dat ook de extreme infLatie, aLs gevoLg van de COVID-19-crisis en de oor- Log in Oekraïne, kwaLificeert aLs onvoorziene om- standigheid en dat de hierdoor ontstane disbaLans tussen partijen zaL moeten worden hersteLd. Het is immers nog maar zeer de vraag of huurders dezeLfde indexatiebepaLing hadden overeengekomen, indien zij hadden voorzien dat sprake zou zijn van een dus- danig extreme infLatie aLs de huidige. Dit temeer nu een eenmaaL doorgevoerde indexering de rest van de huurovereenkomst bLijft doorwerken.39 Indien de huurprijs eenmaaL met (bijvoorbeeLd) 12% is ver- hoogd, wordt deze niet meer verLaagd. Toekomstige indexeringen, ook aL zijn deze mogeLijk (veeL) Lager, worden berekend met de reeds verhoogde huurprijs. Een dergeLijke Langdurig doorwerkende indexering, aLs gevoLg van een opeenstapeLing van meerdere ex- treme en onverwachte omstandigheden, zou (kun- nen) Leiden tot naar maatstaven van redeLijkheid en biLLijkheid onaanvaardbare gevoLgen, zodat hieraan niet steeds onverkort kan worden vastgehouden. Ge- Let op de enorme gevoLgen die de indexeringen voor huurders (kunnen) hebben, vaLt te verwachten dat in de toekomst hierover procedures zuLLen worden gevoerd. Tot op heden is omtrent deze probLema- tiek geen jurisprudentie gepubLiceerd. Het Lijkt ons evenweL wenseLijk dat huurders en verhuurders (aL dan niet op basis van toekomstige rechtspraak) tot afspraken komen om de gevoLgen van de hoge in- fLatie te dempen. Dit is niet aLLeen in het voordeeL van huurders, maar ook in dat van verhuurders. Het is immers maar de vraag of huurders de verhoogde huurprijzen duurzaam kunnen bLijven dragen, nu zij tevens worden geconfronteerd met veeLheid aan andere substantiëLe kostenstijgingen, zoaLs gestegen personeeLskosten en inkoopkosten, verhoogde gas en energieprijzen en transportkosten. Daarbij is de
markt op dit moment onzeker te noemen hetgeen zijn weersLag zaL kunnen hebben c.q. reeds heeft op de omzetten.
Tot sLot is er op het moment van schrijven van dit artikeL kritiek op de wijze waarop het CBS de in- fLatie (en derhaLve de indexcijfers) berekent. Bij de huidige methode waarop de infLatie wordt be- rekend, wordt uitgegaan van de prijzen die op dat moment geLden voor de producten en diensten in het 'boodschappenmandje'. Voor veeL producten en diensten die veeLvuLdig worden gekocht, geven deze huidige prijzen een goed beeLd van wat de con- sument betaaLt voor de betreffende producten en diensten. De huidige hoge infLatie wordt evenweL voor een niet onbeLangrijk deeL veroorzaakt door de sterk gestegen energieprijzen. Voor de berekening van de infLatie, gebruikt het CBS de prijzen op ba- sis van nieuwe contracten, die op dat moment af- gesLoten kunnen worden. EvenweL sLuit Lang niet iedere consument op dat moment ook daadwerke- Lijk een nieuw energiecontract. Met een deeL van de prijsstijgingen, wordt een deeL van de consumenten derhaLve in werkeLijkheid heLemaaL niet geconfron- teerd. De vraag is daarom gerezen of de huidige be- rekeningswijze van de infLatie, weL voLdoende aan- sLuit bij de werkeLijke situatie. Het CBS is daarom be- zig met een nieuwe methode, waarin rekening wordt gehouden met de werkeLijke situatie dat consumen- ten niet maandeLijks massaaL een nieuw energiecon- tract sLuiten. Op het moment van schrijven van dit xxxxxxX geeft het CBS aan nog niet over voLdoende ge- gevens te beschikken om deze nieuwe methode toe te passen bij de vaststeLLing van de CPI.40 WeL is reeds duideLijk dat bij de nieuwe methode de infLatie sig- nificant Lager uitvaLt dan bij de huidige berekening van de infLatie. De CBS verwacht dat de nieuwe me- thode waarschijnLijk in 2023 zaL worden ingevoerd voor het berekenen van (onder meer) de CPI. Nu in de meeste modeLhuurovereenkomsten voor wat be- treft de indexering wordt aangesLoten bij de door het CBS gepubLiceerde CPI, zou dit een groot effect kun- nen hebben op de indexering van huurprijzen.
40. 'Naar een nieuwe methode om energieprijzen te berekenen', 31 oktober 2022, te raadpLegen via: xxxxx://xxx.xxx.xX/xX-xX/xxxxxxxxxxx/0000/00/xxxx
-een-nieuwe-methode-om-energieprijzen-te-berekenen.