Participatieovereenkomst
Participatieovereenkomst
tussen
Woningstichting Haag Wonen
en
de Huurdersorganisaties
Bewonersraad Haag Wonen
Huurdersvereniging Haag Wonen
2011
Inleiding 4
Artikel 1 Doel van de overeenkomst 4
Artikel 2 Partijen 4
Begrippen 5
Artikel 3 Begrippen 5
Participatierechten 7
Artikel 4 Recht op informatie 7
Artikel 5 Adviesrecht 7
Artikel 6 Ongevraagd adviesrecht 7
Artikel 7 Initiatiefrecht bewonerscommissies 8
Artikel 8 Instemmingsrecht 8
Participatieniveaus 10
Artikel 9 Overlegniveaus Haag Wonen 10
Artikel 10 Bijeenkomsten en vergaderingen 10
Samenwerking en omgangsvormen 11
Artikel 11 Inspanningen partijen bij nieuwe bewoners(commissies) 11
Artikel 12 Representativiteit bewonerscommissies 11
Artikel 13 Representativiteit huurdersorganisatie 11
Artikel 14 Communicatie Haag Wonen en huurdersorganisaties onderling 12
Artikel 15 Schriftelijke communicatie 12
Artikel 16 Werkgroepen 12
Artikel 17 Verschil van mening tussen Haag Wonen en huurdersorganisaties 12
Arbitrage en Geschillen 13
Artikel 18 Geschillen en de Arbitragecommissie 13
Facilitaire en financiële regeling 14
Artikel 19 Facilitaire en financiële regeling 14
Tot slot 16
Artikel 20 Duur, evaluatie en wijziging van de overeenkomst 16
Bijlage 1 Participatierechten huurdersorganisaties 17
Bijlage 2 Participatierechten bewonerscommissie 20
Bijlage 3 Overlegstructuur 21
Bijlage 4 Werkgroepen 24
Bijlage 5 Wet op het overleg huurders verhuurder 26
Inleiding
Artikel 1 Doel van de overeenkomst
Partijen hebben deze overeenkomst gesloten met het oogmerk om:
1. De taken, rechten, plichten en bevoegdheden van de overlegpartners (Haag Wonen, huurdersorganisaties en bewonerscommissies) te regelen.
2. De onderwerpen, regels en procedures van het overleg en eventuele geschillen duidelijk te maken.
3. De invloed van de huurder op zijn woning en woonomgeving zo veel als mogelijk te laten gelden.
De participatieovereenkomst is een interpretatie van en aanvulling op de wetgeving, aangepast aan de werkpraktijk van Xxxx Xxxxx.
Deze overeenkomst vervangt de Participatieovereenkomst van 15 juli 2003.
Artikel 2 Partijen
Deze participatieovereenkomst wordt gesloten tussen volgende partijen:
Woningstichting Haag Wonen, hierna te noemen Haag Wonen en de huurdersorganisaties te onderscheiden in :
o Bewonersraad Haag Wonen, hierna te noemen de Bewonersraad
o Huurdersvereniging Haag Wonen, hierna te noemen de Huurdersvereniging
Begrippen
Artikel 3 Begrippen
Arbitragecommissie
De Arbitragecommissie geeft aan de hand van het Reglement Arbitragecommissie (bindend) advies over geschillen die voortvloeien uit de toepassing, uitvoering en/of interpretatie van deze overeenkomst en/of de Wet op het Overleg huurders verhuurder van 2009.
Bewoner
Xxxxxxx, die met instemming van de huurder en zonder bezwaar van de verhuurder zijn hoofdverblijf heeft in de gehuurde woongelegenheid van Haag Wonen en daar volgens de GBA ingeschreven staat en een leeftijd heeft van tenminste 18 jaar.
Bewonerscommissie
Een commissie van ten minste 2 huurders en / of bewoners van huurwoningen in een (woon)complex, die de belangen behartigt van de huurders en bewoners van dat (woon)complex en
o de huurders en bewoners op de hoogte houdt van haar activiteiten en hen betrekt bij haar standpuntbepaling;
o ten minste eenmaal per jaar een vergadering uitschrijft voor de huurders en bewoners, waarin zij verantwoording aflegt van haar activiteiten in het verstreken jaar, haar plannen voor het eerstvolgende jaar bespreekt en deze vaststelt;
o die alle huurders en bewoners van de woongelegenheden of (woon)complexen, waarvoor zij de belangen behartigt, in de gelegenheid stelt om zich bij haar aan te sluiten.
Bij een stemming kan per woongelegenheid slechts één stem worden uitgebracht.
(Woon)Complex
(woon)complex: een verzameling in elkaars nabijheid gelegen woongelegenheden welke financieel, administratief, qua bouwwijze of anderszins een eenheid vormen. Uitgangspunt hierbij is de complexenlijst, zoals deze door Haag Wonen en de huurdersorganisaties jaarlijks wordt vastgesteld.
Huurder
Huurder van een woongelegenheid in een (woon)complex van Haag Wonen, welke huurder daarin zijn hoofdverblijf heeft.
Huurdersorganisatie
Een huurdersorganisatie is een vereniging of stichting met als doelstelling het behartigen van de belangen van huurders en bewoners en:
o waarvan het bestuur wordt gekozen of aangewezen door de aangesloten bewonerscommissies
o waarvan het bestuur in meerderheid bestaat uit huurders en/of bewoners,
o die de aangesloten bewonerscommissies op de hoogte houdt van haar activiteiten en hen betrekt bij haar standpuntbepaling,
o die ten minste eenmaal per jaar een vergadering uitschrijft voor de aangesloten bewonerscommissies, waarin zij verantwoording aflegt van haar activiteiten in het verstreken jaar, de voortgang bespreekt van het lopende jaar en haar plannen voor het eerstvolgende jaar bespreekt en deze vaststelt en
o die alle bewonerscommissies van de woongelegenheden of (woon)complexen, waarvoor zij de belangen behartigt, in de gelegenheid stelt om zich bij haar aan te sluiten.
Raad van Commissarissen (RvC)
De Raad van Commissarissen is het interne toezichthoudende orgaan van Haag Wonen.
o Krachtens artikel 18 van de Reglement van de Raad van Commissarissen van Xxxx Xxxxx en artikel 7, lid 1, sub e, van het Besluit beheer sociale huursector (BBSH), hebben de huurdersorganisaties het recht om voor twee leden van de Raad van Commissarissen van Xxxx Xxxxx een (bindende) gezamenlijke voordracht te doen.
o Krachtens het protocol tussen de huurdersorganisaties en de Raad van
Commissarissen zullen de leden van de Raad van Commissarissen die voorgedragen zijn door de huurdersorganisaties ten minste 2 keer per jaar een bijeenkomst bijwonen van de beide huurdersorganisaties.
Reglement Arbitragecommissie
Het reglement waarin het doel, de samenstelling, werkwijze, werkzaamheden en bevoegdheden van de Arbitragecommissie zijn vastgelegd en dat op 20 december 2011 door Haag Wonen en de huurdersorganisaties is vastgesteld.
Participatierechten
Artikel 4 Recht op informatie
Xxxx Xxxxx verstrekt op verzoek van een huurdersorganisatie informatie over het beleid en / of beheer.
Xxxx Xxxxx verstrekt op verzoek van een bewonerscommissie informatie over het beleid en / of beheer ten aanzien van het (woon)complex met betrekking tot de onderwerpen uit artikel 3 lid 2 van de Wet op het overleg huurders verhuurder.
Xxxx Wonen verstrekt binnen 14 dagen na ontvangst van het verzoek de informatie of laat binnen 14 dagen weten wanneer de informatie beschikbaar is. De informatie zal in elk geval binnen 6 weken beschikbaar worden gesteld.
Artikel 5 Adviesrecht
Het recht van de huurdersorganisatie of bewonerscommissie dat op de volgende wijze tot stand komt en behandeld wordt:
1. Xxxx Xxxxx verstrekt op eigen initiatief informatie over een voornemen tot wijziging in het beleid en / of beheer met betrekking tot de onderwerpen uit artikel 3 lid 2 van de Wet op het overleg huurders verhuurder met de beweegredenen en de mogelijke gevolgen voor de betrokken huurders;
2. Xxxx Xxxxx voert dit voornemen tot wijziging van het beleid niet uit voordat hij gedurende ten minste zes weken na het verstrekken van de informatie de huurdersorganisatie of de bewonerscommissie in staat heeft gesteld met hem over het voornemen overleg te voeren en, indien de huurdersorganisatie of de bewonerscommissie dat wenst, daarover een schriftelijk advies uit te brengen;
3. Xxxx Xxxxx deelt binnen 14 dagen na ontvangst van een schriftelijk advies, schriftelijk gemotiveerd aan de huurdersorganisatie of de bewonerscommissie mee wat Haag Wonen met het advies doet;
4. Xxxx Wonen kan zijn voornemen uitvoeren:
o na ontvangst van een schriftelijke mededeling van de huurdersorganisatie of de bewonerscommissie dat deze geen bezwaar heeft tegen het voornemen,
o nadat de in het tweede lid gestelde termijn is verstreken,
o 3 werkdagen nadat de huurdersorganisatie of de bewonerscommissie schriftelijk met redenen omkleed is meegedeeld dat het advies niet (geheel) wordt opgevolgd, tenzij de huurdersorganisatie of bewonerscommissie aangeeft deze periode te willen verlengen naar 7 werkdagen
Met instemming van beide partijen kan van de in lid 2 tot en met 4 van dit artikel genoemde termijnen worden afgeweken.
Artikel 6 Ongevraagd adviesrecht
De Bewonersraad, de Huurdersvereniging en de bewonerscommissies kunnen Haag Wonen altijd ongevraagd advies uitbrengen over de onderwerpen inzake beleid en beheer die zijn opgenomen in de onderwerpenlijst in artikel 3 lid 2 van de Wet op het overleg huurders verhuurder.
Als Haag Wonen het advies (deels) wil opvolgen verstrekt zij binnen 6 weken de informatie over de voorgenomen wijziging van beleid met mogelijke gevolgen voor de huurders zoals beschreven in artikel 5 lid 1. Het advies wordt verder behandeld als beschreven in artikel 5 lid 2 e.v.
Als Haag Wonen binnen 6 weken niet reageert op het advies kan de Bewonersraad, de Huurdersvereniging of de bewonerscommissie naar de Arbitragecommissie.
Artikel 7 Initiatiefrecht bewonerscommissies
Het recht van een bewonerscommissie in een (woon)complex om zelf met een voorstel tot een energiebesparende woningverbetering te komen of tot een wijziging in het servicepakket.
Energiebesparende woningverbetering van het (woon)complex Het voorstel voor een energiebesparende woningverbetering bevat ten minste een omschrijving van de voorgestelde werkzaamheden of procedure, indien van
toepassing een raming van de daarmee gemoeide kosten alsmede het voorstel voor
de door de huurder te betalen huurverhoging en een verklaring van minimaal 70% van de huurders in het (woon)complex dat zij bereid zijn de bijbehorende huurverhoging volgens het huurbeleid van Haag Wonen te betalen;
Het voorstel kan afgewezen worden :
o Op grond van bouwkundige, functionele, technische of esthetische bezwaren;
o Indien het in strijd is met de voorschriften van / afspraken met de overheid;
o Indien het een negatief effect heeft op de verhuurbaarheid of waarde van de woning;
o Indien het niet past in het bedrijfseconomische, financiële en sociale beleid dat de verhuurder voert.
Als 70% van de huurders in een (woon)complex een dergelijke woningverbetering wenst (als een verklaring van minimaal 70% van de huurders in het (woon)complex aanwezig is) en bereid is de bijbehorende huurverhoging volgens het huurbeleid van Haag Wonen te betalen dan zal dit initiatief behandeld worden als ongevraagd advies.
ls een reactie binnen 14 dagen niet mogelijk, omdat aanvullend onderzoek nodig is, dan zal Haag Wonen binnen 14 dagen gemotiveerd de termijn aangeven waarin zij wel kan besluiten of zij het ongevraagd advies wel of (gedeeltelijk) niet zal opvolgen; deze termijn mag maximaal een half jaar duren.
Wijziging servicepakket (woon)complex
Bewonerscommissies hebben het recht om met een voorstel te komen voor wijzigingen in het servicepakket, zoals:
o het schrappen van diensten,
o het toevoegen van diensten,
o het wijzigen van de contracten met de onderaannemers.
Als 70% van de huurders in een (woon)complex een dergelijke wijziging wenst (als een verklaring van minimaal 70% van de huurders in het (woon)complex aanwezig is) en bereid is de verhoging van de servicekosten te betalen dan zal dit initiatief behandeld worden als ongevraagd advies.
Artikel 8 Instemmingsrecht
Het recht van een huurdersorganisatie of bewonerscommissie dat op de volgende wijze tot stand komt en behandeld wordt:
Xxxx Xxxxx voert een voornemen tot wijziging in het gevoerde beleid en / of beheer slechts uit met voorafgaande instemming van de betrokken bewonerscommissie(s) of huurdersorganisatie(s). Voor de onderwerpen waar het instemmingsrecht voor huurdersorganisaties geldt zie bijlage 1 en waar het instemmingsrecht voor bewonerscommissies geldt zie bijlage 2.
Participatieniveaus
Artikel 9 Overlegniveaus Haag Wonen
Overleg tussen Haag Wonen en de huurdersorganisaties en tussen Haag Wonen en de bewonerscommissies vindt plaats op het meest passende niveau.
1. Binnen de participatieovereenkomst wordt hetzelfde onderscheid gemaakt als Haag Wonen maakt in haar beleid:
a. Het gehele woningbezit van Haag Wonen
b. De wijk
c. Het (woon)complex
d. De woning
2. Zaken aangaande het gehele woningbezit dienen uitgangspunt te zijn voor het overleg met en advies van de huurdersorganisaties
3. Beleidsaangelegenheden die de wijk aangaan zijn uitgangspunt voor overleg met en advies van de huurdersorganisaties
4. Beheeraangelegenheden, die de wijk aangaan zijn uitgangspunt voor overleg met en advies van (samenwerkende) bewonerscommissie(s)
5. Beheeraangelegenheden, die het (woon)complex aangaan zijn uitgangspunt voor overleg met en advies van de bewonerscommissie
6. Woninggebonden voornemens tot wijziging zijn uitgangspunt voor informatieverstrekking aan de individuele huurders.
Artikel 10 Bijeenkomsten en vergaderingen
Xxxx Xxxxx voert met de huurdersorganisaties en bewonerscommissies regulier overleg op basis van de participatiekalender. De basis voor deze participatiekalender is de overlegstructuur die als bijlage bij deze overeenkomst is opgenomen.
Het overleg vindt plaats op diverse niveaus en in diverse vormen, zoals in de overlegstructuur weergegeven.
Voor volgende overlegvormen is tot een minimaal aantal keren per jaar besloten:
1. Raad van Commissarissen met de huurdersorganisaties, éénmaal per jaar;
2. DirectieOverleg (DO) tussen de directie van Haag Wonen en de huurdersorganisaties, minimaal tweemaal per jaar;
3. BeleidsOverleg (BO) overleg tussen het woonbedrijf van Haag Wonen en de huurdersorganisaties, minimaal driemaal per jaar;
4. Overleg op wijkniveau, dit wordt nader vorm gegeven door de partijen in een aanvulling op deze overeenkomst;
5. Overleg beheerconsulenten en bewonerscommissies over (woon)complexaangelegenheden, minimaal één maal per jaar.
Ieder overleg bepaalt hoe lang van tevoren agendapunten ingeleverd moeten worden.
Samenwerking en omgangsvormen
Artikel 11 Inspanningen partijen bij nieuwe bewoners(commissies)
Haag Wonen en de huurdersorganisaties bevorderen gezamenlijk de totstandkoming van bewonerscommissies en/of andere vormen van bewonersparticipatie in (woon)complexen of wijken waar specifieke belangenbehartiging noodzakelijk is en die (nog) ontbreekt.
Xxxx Xxxxx zal nieuwe huurders dan wel bewoners attenderen op de mogelijkheid zich aan te sluiten bij de bewonerscommissie en bewonerscommissies attenderen op de mogelijkheid om zich aan te sluiten bij een huurdersorganisatie, dan wel huurders en bewoners attenderen op de mogelijkheid om een bewonerscommissie te vormen.
Artikel 12 Representativiteit bewonerscommissies
Indien een bewonerscommissie niet aan de eisen als vermeld in artikel 3 voldoet, zullen Haag Wonen en één van de of beide huurdersorganisaties zich inspannen om dit te bereiken of gezamenlijk vaststellen of op een andere wijze de representativiteit gewaarborgd is. Als een bewonerscommissie niet aan de eisen voldoet heeft de betreffende vertegenwoordiging alleen adviesrecht, geen instemmingsrecht.
1. Haag Wonen kan besluiten een bewonerscommissie niet als bewonerscommissie aan te merken, indien die commissie niet aannemelijk kan maken dat zij namens bewoners van huurwoningen van het betrokken (woon)complex met de verhuurder in overleg kan treden.
2. Haag Wonen kan besluiten slechts die bewonerscommissie als bewonerscommissie aan te merken, die wat betreft de omvang van haar achterban van bewoners van huurwoningen van het betrokken (woon)complex, het meest representatief moet worden geacht.
3. Xxxx Xxxxx neemt voornoemde besluiten niet dan nadat hierover advies is uitgebracht door de huurdersorganisatie waarbij de bewonerscommissie is aangesloten of beide huurdersorganisaties als de bewonerscommissie niet is aangesloten bij een huurdersorganisatie.
Artikel 13 Representativiteit huurdersorganisatie
Indien een huurdersorganisatie niet aan de eisen als vermeld in artikel 3 voldoet, zullen Haag Wonen en de betreffende huurdersorganisatie zich inspannen om te bereiken dat de huurdersorganisatie (opnieuw) aan de eisen voldoet.
1. Xxxx Wonen kan besluiten een huurdersorganisatie niet meer als huurdersorganisatie aan te merken, indien die huurdersorganisatie niet aannemelijk kan maken dat zij namens tenminste 25% van de bewonerscommissies van (woon)complexen huurwoningen van de betrokken verhuurder, dan wel tenminste 25% van het totale aantal huurwoningen waarvan de huurders en bewoners zijn vertegenwoordigd in een bewonerscommissie, in overleg kan treden met de verhuurder of niet kan aantonen te kunnen voldoen aan de eisen die gesteld zijn artikel 3.
2. Xxxx Xxxxx neemt voornoemd besluit niet dan nadat in overleg met de betreffende huurdersorganisatie een stappenplan is vastgesteld en de huurdersorganisatie een jaar de tijd heeft gehad met dit plan weer namens meer dan 25% van de bewonerscommissies van (woon)complexen huurwoningen van de betrokken verhuurder, dan wel tenminste 25% van het totale aantal huurwoningen waarvan de huurders en bewoners zijn vertegenwoordigd in een bewonerscommissie in overleg te kunnen treden en aannemelijk kan maken weer aan de eisen genoemd in artikel 3 te voldoen.
3. Xxxx Xxxxx neemt voornoemd besluit niet dan nadat de Raad van Commissarissen in de gelegenheid is gesteld om een bemiddelende rol te vervullen.
4. Als de huurdersorganisatie het niet eens is met het besluit als genoemd in lid 1 van dit artikel kan de huurdersorganisatie naar de Arbitragecommissie voor een bindend advies.
Artikel 14 Communicatie Haag Wonen en huurdersorganisaties onderling Van zaken die van gemeenschappelijk belang zijn voor beide huurdersorganisaties stellen deze elkaar op de hoogte door een kopie van correspondentie of tijdens een overleg.
Correspondentie van Haag Wonen die gemeenschappelijk is voor de huurdersorganisaties wordt door Haag Wonen naar iedere organisatie verspreid.
Artikel 15 Schriftelijke communicatie
De partijen zullen binnen tien werkdagen reageren op brieven, e-mails en telefonische verzoeken; dat geldt ook voor de communicatie met de bewonerscommissies. Binnen deze tien werkdagen wordt er inhoudelijk gereageerd of er wordt een ontvangstbevestiging verzonden met vermelding van de termijn waarop inhoudelijk wordt gereageerd.
Artikel 16 Werkgroepen
Xxxx Xxxxx, de Bewonersraad en de Huurdersvereniging Haag Wonen kunnen besluiten een onderwerp in een gezamenlijke werkgroep te bespreken. Doel van de werkgroep is ideevorming ter voorbereiding van het overleg van de huurdersorganisaties met de directie of het woonbedrijf. De bespreking in de werkgroep kan gericht zijn op de voorbereiding van een aanvraag voor advies of ter voorbereiding van een overleg waarbij de huurdersorganisaties instemmingsrecht hebben. De werkwijze van een werkgroep is beschreven in bijlage 4.
Artikel 17 Verschil van mening tussen Haag Wonen en huurdersorganisaties Bij een ernstig beleidsmatig verschil van mening tussen Haag Wonen en één of beide huurdersorganisaties is de Raad van Commissarissen beschikbaar voor overleg met de huurdersorganisaties. De uitnodiging voor dit overleg loopt via de voorzitter van de Raad van Commissarissen die de contacten met de huurdersorganisaties coördineert en in eerste instantie onderhoudt.
Deze procedure geldt ook als Haag Wonen twijfelt aan de representativiteit van een huurdersorganisatie. Xxxx Wonen kan dan niet eerder naar de Arbitragecommissie dan nadat de Raad van Commissarissen in de gelegenheid is gesteld te bemiddelen. Zie verder bij Arbitrage en geschillen.
Arbitrage en Geschillen
Artikel 18 Geschillen en de Arbitragecommissie
Huurdersorganisaties, bewonerscommissies enerzijds en Haag Wonen anderzijds kunnen hun geschil, dat voortvloeit uit deze overeenkomst en / of de Wet op het Overleg huurders verhuurder 2009 schriftelijk voorleggen aan de Arbitragecommissie.
o Doel van deze geschillenregeling is te voorkomen dat de bevoegde rechter moet worden ingeschakeld.
o De Arbitragecommissie heeft recht op inzage in alle informatie van partijen die betrekking heeft op het geschil.
o De bij het geschil betrokken partijen zullen het geschil, zolang het geschil in behandeling is bij de Arbitragecommissie, niet voorleggen aan een bevoegde rechterlijke instantie, tenzij de Arbitragecommissie in strijd handelt met het reglement, dan wel geen uitspraak doet binnen de gestelde termijnen.
Voor de werkwijze van de Arbitragecommissie wordt verwezen naar het Reglement Arbitragecommissie, dat bij de partijen van deze overeenkomst verkrijgbaar is.
Facilitaire en financiële regeling
Artikel 19 Facilitaire en financiële regeling
Xxxx Xxxxx vergoedt aan de Bewonersraad en de Huurdersvereniging de kosten die rechtstreeks samenhangen met en redelijkerwijs noodzakelijk zijn voor de vervulling van de taken zoals genoemd in de wet en de participatieovereenkomst. De vergoeding is inclusief de kosten van bewonerscommissies en scholingsactiviteiten. Alle genoemde vergoedingen gelden zolang er twee huurdersorganisaties zijn.
De vergoeding bestaat uit het ter beschikking stellen van:
• een geschikte kantoorruimte per huurdersorganisatie
• Haag Wonen draagt zorg voor de personele ondersteuning van de beide huurdersorganisaties. Deze ondersteuning van 36 uur per week per huurdersorganisatie wordt verricht door medewerkers, die in loondienst zijn bij Haag Wonen. De medewerker en de kwaliteit van de ondersteuning word in onderling overleg bepaald.
Indien een huurdersorganisatie dan wel Haag Wonen ervoor kiest de ondersteuning door anderen dan medewerkers in loondienst van Haag Wonen te laten verrichten, draagt Haag Wonen bij tot een maximum van € 58.000,00 per jaar (prijspeil 1 januari 2011, indexering vindt plaats conform de salarisindexering in het kader van de cao voor personeel in dienst van woningcorporaties). Indien het bedrag van € 58.000,00 voor ondersteuning door anderen dan medewerkers in loondienst van Haag Wonen niet toereikend is treden partijen in overleg over het verschil.
• een jaarlijkse bijdrage uitgesplitst naar vergoedingen voor diverse vaste lasten, cursuskosten en een vergoeding op basis van het aantal bewonerscommissies (peildatum 1 juli) die voldoen aan de eisen die de wet aan een bewonerscommissie stelt; de jaarlijkse indexering vindt plaats volgens het CBS prijsindexcijfer voor de gezinsconsumptie (inflatie) over de periode van september tot september in het voorafgaande jaar.
Overzicht vergoedingen per huurdersorganisatie | |
overige kosten huisvesting | € 10.000,00 |
kosten bureau/ kantoor | € 10.000,00 |
organisatiekosten | € 15.000,00 |
cursuskosten | € 2.500,00 |
Totaal vaste vergoedingen | € 37.500,00 |
Vergoeding per bewonerscommissie | € 595,00 |
Haag Wonen kan op basis van haar omstandigheden gemotiveerd en onderbouwd jaarlijks een eenmalige korting op haar bijdrage van maximaal 5% doorvoeren.
De Bewonersraad en de Huurdersvereniging mogen een deel van het door Haag Wonen beschikbaar gestelde bedrag reserveren tot een maximum van 120% van hun jaarbegroting. Indien de reserveringen boven de gestelde norm komen zal Haag Wonen de jaarlijkse bijdrage korten met het verschil tussen de feitelijke reserve en de maximaal toegestane reserve (120 procent van de jaarbegroting).
Wanneer de kosten hoger zijn dan de jaarlijks door Haag Wonen beschikbaar gestelde bijdrage, zorgt de huurdersorganisatie zelf voor aanvullende financiering (bijvoorbeeld in de vorm van sponsoring of eigen vermogen).
De Bewonersraad en de Huurdersvereniging dienen jaarlijks voor 1 november een begroting in bij Haag Wonen op basis van de voorgenomen activiteiten voor het volgende jaar.
Als Xxxx Wonen vindt dat de door haar beschikbaar gestelde bijdrage niet zal worden besteed volgens deze overeenkomst, deelt Haag Wonen dit zo snel mogelijk aan de huurdersorganisatie mee. Dit doet zij uiterlijk binnen een maand na ontvangst van de begroting.
Als Xxxx Wonen niet instemt met de begroting, treedt zij met de betreffende huurdersorganisatie in overleg. Als dit overleg niet tot overeenstemming leidt, wordt het geschil voorgelegd aan de Arbitragecommissie.
De Bewonersraad en de Huurdersvereniging leggen jaarlijks voor 1 mei aan hun leden verantwoording af door middel van een financieel jaarverslag inclusief balans en resultatenrekening. Voor 1 mei sturen zij dit financieel jaarverslag ook naar Haag Wonen.
Als Xxxx Wonen vindt dat de door haar beschikbaar gestelde bijdrage niet volgens deze overeenkomst is besteed, deelt zij dit zo snel mogelijk aan de huurdersorganisatie mee. Dit doet zij uiterlijk binnen een maand na ontvangst van het financieel jaarverslag.
Als Xxxx Wonen niet instemt met het financieel jaarverslag, treedt zij met de betreffende huurdersorganisatie in overleg. Als dit overleg niet tot overeenstemming leidt, wordt het geschil voorgelegd aan de Arbitragecommissie.
Xxxx Xxxxx stelt haar bijdrage, ter waarde van een kwart van de jaarlijkse bijdrage, op of voor de eerste dag van elk kwartaal beschikbaar, als de huurdersorganisatie aan de eisen van dit artikel heeft voldaan.
Tot slot
Artikel 20 Duur, evaluatie en wijziging van de overeenkomst
1. Deze overeenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd en treedt in werking met ingang van ondertekening van de overeenkomst.
2. Elke twee jaar zal deze overeenkomst en de aard en inhoud van het overleg tussen partijen worden geëvalueerd.
3. Deze overeenkomst kan in beginsel niet eenzijdig worden opgezegd. Eenzijdige opzegging geschiedt schriftelijk en gelet op de inhoud en strekking van deze overeenkomst met redenen omkleed en met inachtneming van een opzegtermijn van minimaal zes maanden.
4. Voordat partijen deze overeenkomst conform het vorige lid opzeggen, zal er overleg tussen partijen plaatsvinden.
5. Bij wijziging in wetgeving of inwerkingtreding van enige andere wetgeving voor het overleg tussen huurder en verhuurder moet de participatieovereenkomst – zo nodig – worden bijgesteld door de partijen.
6. Indien een van de partijen van mening is dat een wijziging van de overeenkomst noodzakelijk is, stelt zij de andere partijen daarvan in kennis, waarna partijen in overleg treden.
7. Op de partijen rust een inspanningsverplichting om tot overeenstemming te komen over voorstellen tot wijziging of aanvulling van deze overeenkomst.
8. Deze overeenkomst kan worden gewijzigd als partijen hierover overeenstemming hebben bereikt.
9. Indien partijen niet tot overeenstemming kunnen komen kan het geschil worden voorgelegd aan de Arbitragecommissie, die ter zake een bindend advies uitbrengt.
10. De wijziging(en) word(t)(en) schriftelijk vastgelegd en ondertekend door partijen.
Aldus overeengekomen en in drievoud opgemaakt te (plaats, datum, jaar):
Den Haag, 20 december 2011
Namens de Woningstichting Haag Wonen (naam, handtekening):
……………………………………………………………………………………….
Namens de Bewonersraad Haag Wonen (naam, handtekening):
……………………………………………………………………………………….
Namens de Huurdersvereniging Haag Wonen (naam, handtekening):
……………………………………………………………………………………….
Bijlage 1 Participatierechten huurdersorganisaties
a. ONDERHOUD Het instandhouden en het treffen van voorzieningen aan woongelegenheden en de direct daaraan grenzende omgeving | |
Voorraadbeleid1: aanpak, planning, svz | advies |
Onderhoudsbeleid2 | advies |
Uitgangspunten voor groot onderhoud met individuele verbeteringen en huurverhoging | advies |
b. SLOPEN, RENOVEREN, VERWERVEN etc Het slopen, renoveren, verwerven, vervreemden en bezwaren van woongelegenheden | |
Sloop en nieuwbouwbeleid | advies |
Uitgangspunten complexmatige woningverbetering, renovatie en huurverhoging | advies |
Verkoop3 beleid | advies |
Procesbeschrijving sloop/behoud4 | advies |
c. TOEWIJZINGS EN VERHUURBELEID | |
Huisvesting doelgroepen/portefeuillestrategie | advies |
Verhuurbeleid | advies |
d. HUUROVEREENKOMST EN ALGEMENE VOORWAARDEN de door de verhuurder in het algemeen te hanteren voorwaarden van de overeenkomst van huur en verhuur | |
Huurovereenkomst Alg. Voorwaarden5 | instemming |
e. HUURBELEID Het beleid inzake de huurprijzen | |
Huurbeleid6 | advies |
f. SERVICEKOSTEN(BELEID) samenstelling, kwaliteitsniveau en prijs van de door verhuurder aan te bieden pakket van diensten die rechtstreeks verband houden met bewoning, betrekken van een woongelegenheid en huisvesten van personen | |
Samenstelling serviceabonnement 7 | advies |
Wijziging serviceabonnement8 | instemming |
Uitgangspunten voor overeenkomsten derden | advies |
1 Beleid voor het totale woningbezit (incl. geliberaliseerde woningen) met betrekking tot doelgroepen, huurprijzen, onderhoud, sloop/nieuwbouw enz.
2 Het beleid inzake de onderhoudssoorten, onderhoudsniveaus en de criteria ten aanzien van de kwaliteit, meerjaren(beheer)plan, handhaving bij mutatie, wijzigingen door huurder. (ZAV).
3 Beschrijving van de afwegingen verkoop woningen met de argumenten voor en tegen en beleid ten aanzien van positie huurders, oprichten VvE en regeling meerjarenonderhoudsplan.
4 Afspraken over de uitgangspunten voor ondersteuning van huurders ook wel Sociaal Statuut genoemd
5 Beschrijving van de rechten en plichten die huurder en verhuurder ten opzichte van elkaar hebben
6 Beleid inzake de huurprijzen voor het totale woningbezit (incl. geliberaliseerde woningen), bereikbaarheid voor doelgroepen, huurprijsvaststelling na mutatie, uitgangspunten huurverhoging na woningverbetering. Incl. vaststelling systematiek van de huurverhoging (differentiatie en gemiddelde) voor het gehele woningbezit en de schriftelijke informatie naar de huurders (de jaarlijkse huurverhoging)
7 Pakket van door huurders afgekocht huurdersonderhoud
8 Uitbreiding diensten of prijsverhoging meer dan jaarlijkse indexering met het CBS prijsindexcijfer voor gezinsconsumptie
Uitgangspunten takenpakket huismeester9 verhuurdersdeel | advies |
Beleid ten aanzien van de te leveren diensten10 | advies |
Beleid ten aanzien van afrekening11 | instemming |
g. FUSIE Een voorstel tot een fusie als bedoeld in de artikelen 312 en 313 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek | |
Xxxxx / samenwerking met strategische partners | advies |
h. LEEFBAARHEID Beleid inzake de leefbaarheid in de buurten en wijken waar de betrokken woongelegenheden of wooncomplexen zijn gelegen, alsmede inzake herstructurering van die buurten of wijken | |
Wijkopdracht, wijkstrategie, wijkprofiel | advies |
Uitgangspunten leefbaarheid wijk 12 | advies |
Uitgangspunten sociaal beheer en veiligheid | advies |
i. HUISVESTING OUDEREN ETC. Het beleid inzake het bijdragen aan het tot stand brengen van huisvesting voor ouderen, gehandicapten en personen die zorg en begeleiding behoeven | |
Huisvesting doelgroepen | advies |
j. OVEREENKOMSTEN DERDEN overeenkomsten met betrekking tot servicekosten als bedoeld in art, 237, derde lid, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en overeenkomsten met betrekking tot het beheer van het verhuurde | |
Uitgangspunten overeenkomsten derden | advies |
k. UITSPRAKEN COMMISSIES over geschillen huurders – Haag Wonen Uitspraken van de klachtencommissie van verhuurder | |
Jaar overzichten van uitspraken van: o Huurcommissie o Geschillencommissie Huursector o Arbitragecommissie o (Kanton)rechter Op verzoek de uitspraak zelf | informatie informatie informatie informatie informatie |
l. PRESTATIEAFSPRAKEN beoogde inhoud van prestatieafspraken tussen verhuurder en een of meerdere gemeenten in geval van onderhandelingen over zulke prestatieafspraken | |
Prestatieafspraken gemeente/stadsgewest (regionaal) | advies |
GESCHILLENBESLECHTING | |
Reglement Arbitragecommissie | instemming |
BBSH RAPPORTAGES (rechten o.g.v. BBSH) | |
Overzichten: o voorgenomen activiteiten o jaarrekening/jaarverslag o volkshuisvestingsverslag o overzicht kengetallen o prognoses financieel/volkshuisvesting | overleg |
DIENSTVERLENING EN COMMUNICATIE MET HUURDERS (folders, collectieve brieven, callcentre, en diverse meldlijnen) | |
9 Vaststellen uitvoerende en controlerende taken huismeester, welke verhuurdersonderhoud en welke huurdersonderhoud
10 Beschrijving van de diensten die HW levert, incl. serviceabonnement, wijze en termijn van afrekening
11 Wijze en termijn van afrekening
12 Uitgangspunten HW-beleid, wijkplannen, t.b.v. leefbaarheid en veiligheid
Inhoud van diverse brochures: o A-Z o Serviceabonnement o Aankondiging (geen) sloop, renovatie e.d. o ZAV o Standaardbrieven o Etc. | advies |
Kwaliteit van de telefonische en schriftelijke communicatie met huurders | advies |
Bijlage 2 Participatierechten bewonerscommissie
a. ONDERHOUD Het in stand houden en het treffen van voorzieningen aan woongelegenheden en de direct daaraan grenzende omgeving | |
Planmatig onderhoud xxxxxxx00 | advies |
Xxxxx onderhoud met individuele verbeteringen | advies |
Uitgangspunten overeenkomsten derden | advies |
Beheerplan | advies |
b. SLOPEN, RENOVEREN, VERWERVEN etc Het slopen, renoveren, verwerven, vervreemden en bezwaren van woongelegenheden | |
Afweging sloop/nieuwbouw14 van een complex | advies |
Complexmatige woningverbetering, renovatie en huurverhoging | advies |
Complexmatige energiebesparende woningverbetering | initiatief |
Verkoop15 beleid binnen een complex | advies |
Procesbeschrijving sloop/behoud16 | advies |
f. SERVICEKOSTEN(BELEID) samenstelling, kwaliteitsniveau en prijs van de door verhuurder aan te bieden pakket van diensten die rechtstreeks verband houden met bewoning, betrekken van een woongelegenheid en huisvesten van personen en overeenkomsten met betrekking tot servicekosten als bedoeld in art, 237, derde lid, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek | |
Overeenkomsten derden | instemming |
Samenstelling pakket van te leveren diensten in het complex17 | advies/ initiatief |
Takenpakket huismeester18 huurdersdeel | instemming |
Takenpakket huismeester verhuurdersdeel | advies |
Begroting en afrekening van de servicekosten19 | instemming |
h. LEEFBAARHEID Beleid inzake de leefbaarheid in de buurten en wijken waar de betrokken woongelegenheden of wooncomplexen zijn gelegen, alsmede inzake herstructurering van die buurten of wijken | |
Leefbaarheid wijk en complex20 | advies |
Sociaal beheer en veiligheid wijk en complex | advies |
13 Haag Wonen kan met de huurdersorganisaties complexoverstijgende eisen hebben gedefinieerd ten aanzien van het gebruik van kleuren (kleurenwaaier) en materiaal (milieukeurmerk).
14 Beschrijving van de afwegingen wel of geen sloop van het complex met de argumenten voor en tegen.
15 Beschrijving van de afwegingen verkoop woningen in het complex met de argumenten voor en tegen en een plan voor zeggenschap huurder t.o. eigenaren.
16 Afspraken over de ondersteuning van huurders ook wel Sociaal Plan genoemd binnen een complex
17 Een wijziging van het serviceaanbod op verzoek van huurders of verhuurder.
18 Vaststellen van de uitvoerende en controlerende taken van de huismeester, welke betreffen verhuurdersonderhoud en welke huurdersonderhoud
19 Jaarlijkse begroting (= uitgangspunt voor voorschot), afspraken met derden (werkprogramma’s e.d.) en jaarlijkse afrekening van de servicekosten voor het complex. Voor de beoordeling van de afrekening van de servicekosten krijgt een bewonerscommissie een termijn van niet meer dan 1 maand.
20 Uitgangspunten hiervoor zijn HW-beleid, wijkplannen, t.b.v. leefbaarheid en veiligheid
Bijlage 3 Overlegstructuur
Huurders- organisatie | Bewoners- commissie | |
DIVERSEN | ||
Algemene Zaken | RvC | |
Aanwezigheid bij de Algemene Vergaderingen van de huurdersorganisaties | RvC | |
a. ONDERHOUD Het in stand houden en het treffen van voorzieningen aan woongelegenheden en de direct daaraan grenzende omgeving | ||
Voorraadbeleid21: aanpak, planning, svz | BO | |
Onderhoudsbeleid22 | BO | |
Planmatig onderhoud complex | bc | |
Uitgangspunten overeenkomsten derden m.b.t. complex | bc | |
Uitgangspunten voor groot onderhoud met individuele verbeteringen | BO | |
Xxxxx onderhoud met individuele verbeteringen | bc | |
Beheerplan | bc | |
b. SLOPEN, RENOVEREN, VERWERVEN etc. Het slopen, renoveren, verwerven, vervreemden en bezwaren van woongelegenheden | ||
Sloop en nieuwbouwbeleid | BO | |
Afweging sloop/nieuwbouw23 van een complex | bc | |
Uitgangspunten complexmatige woningverbetering, renovatie en huurverhoging | BO | |
Complexmatige woningverbetering, renovatie en huurverhoging | bc | |
Verkoop24 beleid | BO | |
Verkoop beleid binnen een complex | bc | |
Procesbeschrijving sloop/behoud25 complexoverstijgend | BO | |
Procesbeschrijving sloop/behoud26 | bc | |
c. TOEWIJZINGS EN VERHUURBELEID | ||
Huisvesting doelgroepen/portefeuillestrategie | DO | |
Verhuurbeleid | BO | |
21 Beleid voor het totale woningbezit met betrekking tot doelgroepen, huurprijzen, onderhoud, sloop/nieuwbouw enz.
22 Het beleid inzake de onderhoudssoorten, onderhoudsniveaus en de criteria ten aanzien van de kwaliteit, meerjaren(beheer)plan, handhaving bij mutatie, wijzigingen door huurder. (ZAV).
23 Beschrijving van de afwegingen wel of geen sloop van het complex met de argumenten voor en tegen.
24 Beschrijving van de afwegingen verkoop woningen met de argumenten voor en tegen en beleid ten aanzien van positie huurders, oprichten VvE en regeling meerjarenonderhoudsplan.
25 Afspraken over de uitgangspunten voor ondersteuning van huurders ook wel Sociaal Statuut genoemd
26 Afspraken over de uitgangspunten voor ondersteuning van huurders ook wel Sociaal Statuut genoemd
d. HUUROVEREENKOMST EN ALGEMENE VOORWAARDEN de door de verhuurder in het algemeen te hanteren voorwaarden van de overeenkomst van huur en verhuur | ||
Huurovereenkomst Alg. Voorwaarden27 | BO | |
e. HUURBELEID Het beleid inzake de huurprijzen | ||
Huurbeleid28 | BO | |
f. SERVICEKOSTEN(BELEID) samenstelling, kwaliteitsniveau en prijs van de door verhuurder aan te bieden pakket van diensten die rechtstreeks verband houden met bewoning, betrekken van een woongelegenheid en huisvesten van personen | ||
Inhoud serviceabonnement | BO | |
Uitgangspunten overeenkomsten derden | BO | |
Overeenkomsten derden | bc | |
Beleid ten aanzien van de te leveren diensten29 | BO | |
Beleid ten aanzien van afrekening30 | BO | |
Samenstelling dienstenpakket in het complex | bc | |
Begroting en afrekening van de servicekosten | bc | |
Takenpakket huismeester huurdersdeel | bc | |
Uitgangspunten takenpakket huismeester31 verhuurdersdeel | BO | |
Takenpakket huismeester verhuurdersdeel | bc | |
g. FUSIE Een voorstel tot een fusie als bedoeld in de artikelen 312 en 313 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek | ||
Fusie / samenwerking derden | DO | |
h. LEEFBAARHEID Beleid inzake de leefbaarheid in de buurten en wijken waar de betrokken woongelegenheden of wooncomplexen zijn gelegen, alsmede inzake herstructurering van die buurten of wijken | ||
Wijkopdracht, wijkstrategie, wijkprofiel | DO | |
Uitgangspunten leefbaarheid wijk 32 | BO | |
Leefbaarheid wijk 33 en complex | bc | |
Sociaal beheer en veiligheid wijk en complex | bc | |
i. HUISVESTING OUDEREN ETC. Het beleid inzake het bijdragen aan het tot stand brengen van huisvesting voor ouderen, gehandicapten en personen die zorg en begeleiding behoeven | ||
Huisvesting doelgroepen | BO | |
j. OVEREENKOMSTEN DERDEN overeenkomsten met betrekking tot servicekosten als bedoeld in art, 237, derde lid, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en overeenkomsten met betrekking tot het beheer van het verhuurde | ||
Uitgangspunten overeenkomsten derden | BO | |
27 Beschrijving van de rechten en plichten die huurder en verhuurder ten opzichte van elkaar hebben
28 Beleid inzake de huurprijzen voor het totale woningbezit bereikbaarheid voor doelgroepen, de huurprijsvaststelling na mutatie, uitgangspunten huurverhoging na woningverbetering. Incl. vaststelling van de systematiek van de huurverhoging (differentiatie en gemiddelde) voor het gehele woningbezit en de schriftelijke informatie naar de huurders (de jaarlijkse huurverhoging)
29 Inhoud van de diensten die HW levert, incl serviceabonnement
30 Inhoud serviceabonnement (zie daar), wijze en termijn van afrekening
31 Vaststellen van de uitvoerende en controlerende taken van de huismeester, welke betreffen verhuurdersonderhoud en welke huurdersonderhoud
32 Uitgangspunten HW-beleid, wijkplannen, t.b.v. leefbaarheid en veiligheid
33 Uitgangspunten HW-beleid, wijkplannen, t.b.v. leefbaarheid en veiligheid
k. UITSPRAKEN COMMISSIES over geschillen huurders – Haag Wonen Uitspraken van de klachtencommissie van verhuurder | ||
Uitspraken van: o Huurcommissie o Geschillencommissie Huursector o Arbitragecommissie o (Kanton)rechter | DO DO DO DO | |
l. PRESTATIEAFSPRAKEN beoogde inhoud van prestatieafspraken tussen verhuurder en een of meerdere gemeenten in geval van onderhandelingen over zulke prestatieafspraken | ||
Prestatieafspraken gemeente/stadsgewest (regionaal) | DO | |
GESCHILLENBESLECHTING | ||
Reglement Arbitragecommissie | DO | |
BBSH RAPPORTAGES (rechten o.g.v. BBSH) | ||
Overzichten: o voorgenomen activiteiten o jaarrekening/jaarverslag o volkshuisvestingsverslag o overzicht kengetallen o prognoses financieel/volkshuisvesting | DO/RvC | |
DIENSTVERLENING EN COMMUNICATIE MET HUURDERS (folders, collectieve brieven, callcentre, en diverse meldlijnen) | ||
Inhoud van diverse brochures: o A-Z o Serviceabonnement o Aankondiging (geen) sloop, renovatie e.d. o ZAV o Etc. | BO | |
Kwaliteit van de telefonische communicatie met huurders | BO | |
Bijlage 4 Werkgroepen
Algemeen
Als vanuit het Beleidsoverleg werkgroepen worden opgestart zorgt de voorzitter van het Beleidsoverleg voor de opdracht aan de werkgroep. Desgevraagd brengt een werkgroep schriftelijk of mondeling advies uit aan of in het Beleidsoverleg.
De werkzaamheden van de leden van de werkgroep zijn: inbrengen / verzamelen van informatie, uitwisselen van ideeën en mogelijke oplossingen. De werkgroep doet verslag van verzamelde informatie, ideeën en mogelijke oplossingen aan de drie organisaties. Xxxx Xxxxx levert de voorzitter en zorgt voor de notulen en de verslaglegging in overleg met de leden.
Na de adviesvraag door Xxxx Xxxxx volgt een scheiding tussen:
Eerst: overleg huurdersorganisaties onderling met als doel uitwisseling en afstemming wel / niet / gedeeltelijke gezamenlijke mening
Vervolgens: overleg huurdersorganisaties gezamenlijk met Haag Wonen Iedere organisatie zet zich actief in om bij adviesrecht om toenadering en bij instemmingsrecht overeenstemming te bereiken.
Afspraak is afspraak. Hierover worden communicatie afspraken gemaakt. Eind 2011 worden de afspraken over werkgroepen geëvalueerd.
Werkwijze bij adviesrecht
De werkwijze van de werkgroepen bij adviesrecht is als volgt:
o Aanvraag advies door Xxxx Xxxxx
o Toelichting voorstel, vragen BR en HHW (in overleg of schriftelijk)
o Onderling overleg HHW en BR uitwisseling meningen, afspraak over geheel, gedeeltelijke of geen samenwerking.
o Uitbrengen mening BR en HHW gelijktijdig
o 1ste gezamenlijk overleg, HW, BR en HHW zijn ieder actief: inzet is om toenadering / overeenstemming te bereiken
o Uitbrengen advies
o 2de gezamenlijk overleg, HW, BR en HHW zijn ieder actief: inzet is om toenadering / overeenstemming te bereiken
o Besluit van Haag Wonen en gemotiveerde reactie
Werkwijze bij instemmingrecht
De werkwijze van de werkgroepen bij instemmingsrecht is als volgt:
o Voorstel door Xxxx Xxxxx
o Toelichting voorstel, vragen BR en HHW (door middel van overleg of schriftelijk)
o Onderling overleg HHW en BR uitwisseling meningen, afspraak over geheel, gedeeltelijke of geen samenwerken.
o Uitbrengen mening BR en HHW gelijktijdig
o 1ste gezamenlijk overleg. HW, BR en HHW zijn ieder actief: inzet is om overeenstemming te bereiken
o Uitbrengen (gewijzigd) standpunt HW / HHW / BR.
o 2de gezamenlijk overleg. HW, BR en HHW zijn ieder actief: inzet is om overeenstemming te bereiken
o Gezamenlijk besluit
o Bij ontbreken van overeenstemming zie procedure arbitragecommissie in de participatieovereenkomst
Voor de werkgroep Participatieovereenkomst geldt een aangepaste werkwijze, omdat dit een overleg tussen drie gelijke partijen betreft en niet voortkomt uit het Beleidsoverleg.
Bijlage 5 Wet op het overleg huurders verhuurder
Hoofdstuk 1. Algemene bepalingen
Artikel 1
1. In deze wet en de daarop berustende bepalingen wordt verstaan onder:
a. Onze Minister: Onze Minister voor Wonen, Wijken en Integratie;
b. woongelegenheid:
i. woning;
ii. standplaats in de zin van de Woningwet; en
iii. woonwagen in de zin van de Woningwet.
c. wooncomplex: een verzameling van ten minste 25 in elkaars nabijheid gelegen woongelegenheden welke financieel, administratief, qua bouwwijze of anderszins een eenheid vormen;
d. verhuurder: een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 70, eerste lid, van de Woningwet, dan wel een eigenaar van ten minste 25 voor verhuur bestemde woongelegenheden in Nederland, of degene die door die eigenaar gevolmachtigd is namens hem op te treden;
e. huurder: huurder van een woongelegenheid van een verhuurder als bedoeld onder d, welke huurder daarin zijn hoofdverblijf heeft;
f. huurdersorganisatie: vereniging of stichting, die als doelstelling heeft het behartigen van de belangen van huurders en:
i. van welke het bestuur wordt gekozen of aangewezen door en uit de huurders die zij vertegenwoordigt;
ii. die de huurders op de hoogte houdt van haar activiteiten en hen betrekt bij haar standpuntbepaling;
iii. die ten minste eenmaal per jaar een vergadering uitschrijft voor de huurders, waarin zij verantwoording aflegt van haar activiteiten in het verstreken jaar, haar plannen voor het eerstvolgende jaar bespreekt en deze vaststelt; en
iv. die alle huurders van de woongelegenheden of wooncomplexen, waarvoor zij de belangen behartigt, in de gelegenheid stelt om zich bij haar aan te sluiten;
g. bewonerscommissie: commissie van bewoners van huurwoningen in een wooncomplex, niet zijnde een huurdersorganisatie, die de belangen behartigt van de huurders van dat wooncomplex en die voldoet aan onderdeel f, onder 2° tot en met 4°.
2. In deze wet en de daarop berustende bepalingen wordt onder huurder mede verstaan degene die de woongelegenheid met toestemming van de verhuurder huurt van een huurder die haar huurt van die verhuurder.
Artikel 2
1. Indien met betrekking tot de woongelegenheden of een of meer wooncomplexen van een verhuurder meer huurdersorganisaties zijn opgericht, geldt deze wet voor al die huurdersorganisaties, tenzij de verhuurder en die huurdersorganisaties gezamenlijk anders afspreken.
2. Indien ten aanzien van alle woongelegenheden van een verhuurder één huurdersorganisatie is opgericht, worden de huurdersorganisaties die zijn opgericht met betrekking tot een of meer wooncomplexen van die verhuurder, niet aangemerkt als huurdersorganisatie, tenzij:
a. de verhuurder voornemens heeft die betrekking hebben op onderwerpen die rechtstreeks te maken hebben met die wooncomplexen, en de huurdersorganisatie die is opgericht met betrekking tot een of meer wooncomplexen, de belangen van de betrokken huurders met betrekking tot die onderwerpen behartigt, dan wel
b. de verhuurder en de in de aanhef eerstbedoelde huurdersorganisatie anders zijn overeengekomen, onverminderd het bepaalde in onderdeel a.
3. Tot de onderwerpen, bedoeld in het tweede lid, onderdeel a, worden in elk geval gerekend de onderwerpen, genoemd in artikel 3, tweede lid, onderdelen b, h en j.
Artikel 2a
1. Een verhuurder draagt er zorg voor dat een bewonerscommissie de werkzaamheden die met haar taak verband houden kan verrichten.
2. Een verhuurder kan besluiten een bewonerscommissie niet als bewonerscommissie in de zin van deze wet aan te merken, indien die commissie niet aannemelijk kan maken dat zij namens bewoners van huurwoningen van het betrokken wooncomplex met de verhuurder in overleg kan treden.
3. Een verhuurder kan besluiten slechts die bewonerscommissie als bewonerscommisie in de zin van deze wet aan te merken, die wat betreft de omvang van haar achterban van bewoners van huurwoningen van het betrokken wooncomplex, het meest representatief moet worden geacht.
Hoofdstuk 2. Recht op informatie, overleg en advies
Artikel 3
1. De verhuurder informeert de huurder, de betrokken bewonerscommissie en de betrokken huurdersorganisatie op verzoek zo spoedig mogelijk schriftelijk over zijn beleid en beheer, dat rechtstreeks te maken heeft met de betrokken woongelegenheden of wooncomplexen en de woonomgeving daarvan, dat rechtstreeks van invloed is op de woon- en leefsituatie van de betrokken huurders, alsmede dat voor hen van wezenlijk belang kan zijn.
2. Dit recht op informatie omvat in elk geval informatie over de volgende onderwerpen:
a. het in stand houden van en het treffen van voorzieningen aan woongelegenheden en de direct daaraan grenzende omgeving;
b. het slopen, renoveren, verwerven, vervreemden en bezwaren van woongelegenheden;
c. het toewijzings- en verhuurbeleid;
d. de door de verhuurder in het algemeen te hanteren voorwaarden van de overeenkomst van huur en verhuur;
e. het beleid inzake de huurprijzen;
f. de samenstelling, het kwaliteitsniveau en de prijs van het door de verhuurder aan te bieden pakket van diensten die rechtstreeks verband houden met de bewoning, het betrekken van een woongelegenheid en het huisvesten van personen;
g. een voorstel tot een fusie als bedoeld in de artikelen 312 en 313 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek;
h. het beleid inzake de leefbaarheid in de buurten en wijken waar de betrokken woongelegenheden of wooncomplexen zijn gelegen, alsmede inzake herstructurering van die buurten of wijken;
i. het beleid inzake het bijdragen aan het tot stand brengen van huisvesting voor ouderen, gehandicapten en personen die zorg of begeleiding behoeven;
j. overeenkomsten met betrekking tot servicekosten als bedoeld in artikel 237, derde lid, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en overeenkomsten met betrekking tot het beheer van het verhuurde;
k. de uitspraken van de klachtencommissie van de verhuurder;
l. de beoogde inhoud van prestatieafspraken tussen de verhuurder en één of meerdere gemeenten in geval van onderhandelingen over zulke prestatieafspraken.
3. De verplichting, bedoeld in het eerste lid, geldt niet voor informatie, tegen de verstrekking waarvan het bedrijfsbelang van de verhuurder zich verzet.
4. De informatie over de onderwerpen, genoemd in het tweede lid, onderdelen a en e, heeft betrekking op het tijdvak van twaalf maanden, volgende op het tijdstip van verstrekking van die informatie; tevens wordt een indicatie gegeven over de ontwikkeling met betrekking tot deze onderwerpen in de daaropvolgende jaren.
Artikel 4
1. De verhuurder informeert de betrokken huurdersorganisatie en de betrokken bewonerscommissie eigener beweging schriftelijk over zijn voornemens tot wijzigingen in het door hem gevoerde beleid of beheer, bedoeld in artikel 3, tweede lid. Artikel 3, derde lid, is van overeenkomstige toepassing.
2. De verhuurder geeft daarbij aan, wat de beweegredenen zijn voor zijn voornemens en welke gevolgen daaruit voor de betrokken huurders voortvloeien.
Artikel 5
1. De verhuurder voert een voornemen tot wijziging in het door hem gevoerde beleid of beheer, bedoeld in artikel 3, tweede lid, niet uit dan nadat hij binnen een door hem aan te geven periode van ten minste zes weken na het verstrekken van de informatie overeenkomstig artikel 4, de huurdersorganisatie of de bewonerscommissie in staat heeft gesteld met hem over de verstrekte informatie overleg te voeren en, indien de huurdersorganisatie of de bewonerscommissie dat wenst, daarover een schriftelijk advies uit te brengen.
2. Binnen veertien dagen na ontvangst van een schriftelijk advies als bedoeld in het eerste lid deelt de verhuurder, indien hij het advies geheel of gedeeltelijk niet volgt, schriftelijk aan de huurdersorganisatie of de bewonerscommissie de redenen daarvoor mee.
3. De verhuurder kan zijn voornemen uitvoeren:
a. na ontvangst van een schriftelijke mededeling van de huurdersorganisatie of de bewonerscommissie dat deze geen bezwaar heeft tegen het voornemen;
b. nadat de door de verhuurder gestelde termijn, bedoeld in het eerste lid, is verstreken;
c. drie dagen nadat een schriftelijke mededeling als bedoeld in het tweede lid door de huurdersorganisatie of de bewonerscommissie is ontvangen.
Artikel 5a
De verhuurder voert een voornemen tot wijziging in het door hem gevoerde beleid ten aanzien van de vaststelling van servicekosten als bedoeld in artikel 237, derde lid, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek slechts uit met voorafgaande instemming van de huurdersorganisatie.
Artikel 5b
1. De huurdersorganisatie, de bewonerscommissie en de huurder kunnen met de verhuurder schriftelijk nadere afspraken maken over de onderwerpen waarover door de verhuurder informatie wordt gegeven.
2. Indien de huurdersorganisatie of de bewonerscommissie de verhuurder te kennen heeft gegeven met hem overleg te willen voeren over door de verhuurder verstrekte informatie als bedoeld in het eerste lid of de artikelen 3 en 4 biedt de verhuurder daarvoor de gelegenheid.
3. De verhuurder voert ten minste een maal per jaar met de betrokken huurdersorganisaties en de betrokken bewonerscommissies overleg, niet zijnde een overleg over verstrekte informatie als bedoeld in het eerste lid of de artikelen 3 en 4. Die huurdersorganisaties en bewonerscommissies kunnen gezamenlijk voor dat overleg worden uitgenodigd.
4. De huurdersorganisatie en de bewonerscommissie kunnen onderwerpen aandragen voor de agenda van elk overleg met de verhuurder. De verhuurder kan slechts met redenen omkleed weigeren een zodanig onderwerp op de agenda te zetten en daarover overleg te voeren.
5. De verhuurder, de huurdersorganisatie of de bewonerscommissie kan na tijdige voorafgaande kennisgeving aan de andere overlegpartners, een of meer deskundigen uitnodigen tot het bijwonen van een overleg, indien dit voor de behandeling van een bepaald onderwerp redelijkerwijze nodig is.
Artikel 5c
De verhuurder verstrekt ten behoeve van de oprichting, organisatie, of vertegenwoordiging van een huurdersorganisatie op verzoek van een groep van ten minste drie huurders of de betrokken huurdersorganisatie zo spoedig mogelijk een lijst met de adressen van zijn in Nederland verhuurde woongelegenheden.
Artikel 6
Bij schriftelijke overeenkomst tussen de verhuurder en de huurdersorganisatie of de bewonerscommissie kunnen aan de huurdersorganisatie of de bewonerscommissie meer bevoegdheden dan de in deze wet genoemde worden toegekend.
Artikel 7
1. De verhuurder vergoedt aan de huurdersorganisatie de kosten die rechtstreeks samenhangen met en redelijkerwijs noodzakelijk zijn voor de vervulling van de taken, genoemd in de artikelen 3, 4, 5 en 5b. Onder deze kosten worden mede de kosten van scholingsactiviteiten begrepen.
2. Vergoeding van de in het eerste lid bedoelde kosten geschiedt binnen vier weken na het tijdstip waarop de verhuurder van de huurdersorganisatie een voldoende gespecificeerde rekening heeft ontvangen. De verhuurder is slechts verplicht tot betaling, voorzover de kosten betrekking hebben op een tijdvak van ten hoogste 15 maanden, voorafgaande aan het tijdstip van indiening van de rekening.
3. De verhuurder en de huurdersorganisatie kunnen overeenkomen dat de in een kalenderjaar gemaakte kosten, bedoeld in het eerste lid, worden vastgesteld op een bepaald bedrag, dat de huurdersorganisatie naar eigen inzicht kan besteden. De huurdersorganisatie legt binnen twee maanden na afloop van het jaar, bedoeld in de eerste volzin, aan de verhuurder verantwoording af over de besteding van de ter beschikking gestelde gelden. Kosten waardoor het hier bedoelde bedrag zal worden overschreden, komen slechts ten laste van de verhuurder, voorzover hij in het dragen daarvan toestemt.
Hoofdstuk 3. Geschillenregeling
Artikel 8
1. Geschillen die voortvloeien uit deze wet worden met een verzoekschrift voorgelegd aan de kantonrechter.
2. Indien de kantonrechter constateert dat sprake is van een schending door de verhuurder van de verplichtingen uit deze wet waardoor de verzoeker is benadeeld, kan hij bepalen dat, voorzover het geschil betrekking heeft op door de verhuurder voorgenomen beleid, de uitvoering van dat beleid wordt opgeschort totdat het verzuim is hersteld.
3. Indien de kantonrechter wordt verzocht te bepalen dat een door de verhuurder genomen besluit tot wijziging van zijn beleid niet mag worden uitgevoerd, kan de kantonrechter bepalen dat een zodanig besluit niet mag worden uitgevoerd, indien:
a. dat besluit afwijkt van een advies als bedoeld in artikel 5, eerste lid, en
b. de verhuurder de beslissing tot afwijking van het advies niet heeft onderbouwd of de verhuurder naar het oordeel van de kantonrechter onder afweging van de betrokken belangen niet in redelijkheid tot afwijking van het advies had kunnen komen.
Hoofdstuk 4. Slotbepalingen
Artikel 9
Onze Minister xxxxx binnen drie jaar na de inwerkingtreding van deze wet aan de Staten- Generaal een verslag over de doeltreffendheid en de effecten van deze wet in de praktijk.
Artikel 10
1. Deze wet treedt in werking met ingang van de eerste dag van de vierde kalendermaand na de datum van uitgifte van het Staatsblad waarin zij wordt geplaatst.
2. Indien voor het tijdstip van inwerkingtreding van deze wet enig orgaan, niet zijnde een huurdersorganisatie, in het bijzonder werkzaam is ter behartiging van de gemeenschappelijke belangen van de huurders bij een verhuurder, wordt dat orgaan tot twee jaar na de inwerkingtreding van deze wet, doch uiterlijk tot het tijdstip met ingang waarvan een huurdersorganisatie voor de betrokken huurders is opgericht, aangemerkt als huurdersorganisatie.
3. De in artikel 7, vierde lid, genoemde verplichting voor de huurdersorganisatie tot indiening van een begroting dient voor het kalenderjaar waarin deze wet in werking treedt, te worden ingediend binnen twee maanden na de inwerkingtreding van deze wet.
Artikel 11
Deze wet wordt aangehaald als: Wet op het overleg huurders verhuurder.