Prestatieafspraken Vestia / Stedelink 2023 – gemeente Zuidplas
Prestatieafspraken Vestia / Stedelink 2023 – gemeente Zuidplas
Vestia splitst zich per 1 januari 2023 in drie afzonderlijke, nieuwe corporaties. De gemeente Zuidplas valt vanaf die datum onder de nieuwe corporatie Stedelink. De voorliggende prestatieafspraken voor 2023 worden wel nog door Vestia vastgesteld.
Vanwege de verlaging van de verhuurdersheffing is het landelijke uitgangspunt dat de corporaties hun inzet voor beschikbaarheid, duurzaamheid en (technische) leefbaarheid opnemen in de prestatieafspraken. Verder houden we in het document prestatieafspraken voor 2023 de volgorde aan van de rijksprioriteiten.
De prestatieafspraken sluiten nauw aan bij het beleid van de nieuwe corporatie dat is uitgewerkt en vastgesteld in het kader van de splitsing van Vestia. Zodoende kunnen we hier nog niet vooruitlopen op een ruimer volkshuisvestelijk toekomstperspectief. Door de verlaging van de verhuurdersheffing in 2022 en de afschaffing in 2023 komt er echter wel budget vrij. Vanaf 2023 zet Stedelink deze middelen in voor investeringen in duurzaamheid en de bouw van nieuwe woningen in diverse gemeenten waar zij werkzaam is. Verder gewenst aanvullend beleid en bijbehorende prestatieafspraken kwamen aan bod in het traject om tot de uiteindelijke prestatieafspraken te komen.
We hebben hierbij besproken wat onze intenties en mogelijkheden zijn, harde afspraken hierover kunnen echter pas na de splitsing gemaakt worden met Stedelink. We bereiden ons wel voor op de algehele afschaffing, zodat Stedelink in 2023 snel kan schakelen.
Inhoud
1. Beschikbaarheid
2. Betaalbaarheid
3. Duurzame woningvoorraad
4. Kwaliteit woningvoorraad
5. Wonen met zorg
6. Bijzondere doelgroepen en spoedzoekers
7. Leefbaarheid
8. Financiële paragraaf
Bijlage 1 Overzicht huurcategorieën Zuidplas peildatum 25 oktober 2022
Bijlage 2 Overzicht energielabels Zuidplas peildatum 25 oktober 2022
Bijlage 3 Overzicht planmatig onderhoud 2023
Bijlage 4 Liberalisatievijver
1 | Beschikbaarheid | Inzet 2023 | Doorkijk 2024 – 2028 |
1.1 | Nieuwbouw projecten Ontwikkeling sociale woningen aantallen en bedragen | - Vestia/ Stedelink heeft voor 2023 in gemeente Zuidplas geen nieuwbouwplannen. - Gemeente en corporaties voeren overleg over de inzet van de corporaties voor de nieuwbouwopgave. Vestia / Stedelink zal een deel van deze opgave oppakken. | Door de splitsing kan Vestia / Stedelink toewerken aan een nieuw perspectief voor uitbreiding van haar sociale voorraad door nieuwbouw en een bijdrage leveren aan de nieuwbouwopgave in Zuidplas. |
1.2 | Verkoop | - Vestia/ Stedelink verkoopt in 2023 geen woningen in de gemeente Zuidplas. - De gemeente kent een positieve grondhouding wanneer Vestia/ Stedelink in incidentele situaties van leegkomende huurwoningen met zeer hoge herstelkosten een billijk en redelijk verzoek doet tot verkoop van zo’n woning. Bij verkoop geldt een zelfbewoningsplicht voor de koper. | Vestia /Stedelink stemt mogelijk nieuw beleid af met de gemeente. |
1.3 | Doorstroming | - Doorstromers uit sociale huurwoningen van Vestia/ Stedelink krijgen voorrang op vrijkomende vrije sector huurwoningen (niet-DAEB) van Vestia/ Stedelink. - Vestia/ Stedelink maakt gebruik van de mogelijkheid van de inkomensafhankelijke huurverhoging om de doorstroming te bevorderen. - Vestia/ Stedelink zet zich in voor het realiseren van de (kern)binding afspraken. | De afspraken blijven naar verwachting van toepassing. |
2 | Betaalbaarheid | Inzet 2023 | Doorkijk 2024 – 2028 |
2.1 | Omvang betaalbare voorraad | - Vestia/ Stedelink is voor Zuidplas sinds 2017 aangesloten op Woningnet Regio Midden-Holland. - De streefhuur bepaalt het aantal woningen dat beschikbaar blijft voor de primaire doelgroep. Hoewel onvoorspelbaar is welke woningen muteren blijft het aandeel mutatie woningen dat vanwege woningwaarderingspunten onder de aftoppingsgrens tussen de 50% tot 60%. Afspraken: - Na evaluatie en monitoring volgt overleg en bekijken we welke acties mogelijk en nodig zijn. - De beschikbaarheid van betaalbare woningen voor ouderen wordt aan de hand van gegevens over mutaties en slagingskans besproken. Idem voor grote gezinnen. | Continuering van de afspraken. |
2.2 | Huurverhoging | Vestia/ Stedelink volgt de wettelijke uitgangspunten voor de huurverhoging. Dit houdt vooralsnog in dat de huursom van sociale huurcontracten in 2023 mag stijgen met de CAO-loonontwikkeling minus 0,5%. Om de huur voor huurders met een laag inkomen te verbeteren krijgen huurders met een inkomen op of onder 120% sociaal minimum een wettelijk verplichte eenmalige huurverlaging tot € 550 (prijspeil 2020). Nadat de wettelijke uitgangspunten definitief zijn, betrekt Vestia/ Stedelink de huurdersorganisatie (conform hun wettelijk adviesrecht) bij de verdere uitwerking. | De huurverhoging gebeurt in lijn met landelijke wet- en regelgeving en in afstemming met de huurdersorganisatie. |
2.3 | Inkomensafhankelijke huurverhoging | - Vestia/ Stedelink past een inkomensafhankelijke huurverhoging toe als deze mogelijkheid ook in 2023 blijft bestaan. De meeropbrengsten hiervan worden ingezet voor investeringen zoals nieuwbouw, woningverbetering, duurzaamheid, technische leefbaarheid, planmatig onderhoud en mutatieonderhoud zoals in deze prestatieafspraken opgenomen. - Vestia/ Stedelink zet de opbrengst van de inkomensafhankelijke huurverhoging in voor investeringen in de gemeente. Investeringen zijn in ruime zin bedoeld en betreffen bijvoorbeeld woningverbetering, duurzaamheid, technische leefbaarheid, planmatig onderhoud en mutatieonderhoud. Gemeente en huurders worden uitgenodigd om voorstellen te doen voor investering van deze opbrengst in het bezit | De inkomensafhankelijke huurverhoging gebeurt in lijn met landelijke wet- en regelgeving en in afstemming met de huurdersorganisatie. |
2.4 | Liberalisatie | - Vestia/ Stedelink liberaliseert in 2023 een beperkt aantal woningen. Het aantal nieuw te liberaliseren woningen is afhankelijk van de mutatiegraad bij de niet-DAEB woningen die zijn verhuurd met een sociaal huurcontract. - In het najaar van 2022, na de formele overdracht van een deel van het bezit aan Woonpartners en Woonbron, stellen wij de liberalisatievijver voor 2023 op. | Vestia/ Stedelink verwacht in de volgende jaren een beperkt aantal nieuwe liberalisaties van de niet-DAEB woningen met een sociaal huurcontract. |
3 | Duurzame woningvoorraad | Inzet 2023 | Doorkijk 2024 – 2028 |
3.1 | Zelfstandige woningen E/F/G label naar minimaal D, Zelfstandige woningen voorzien van zonnepanelen, Vervangen CV-ketels door duurzame warmteoplossing, Ontwikkelingen duurzaamheid aantallen en bedragen | - Vestia/ Stedelink onderzoekt per planmatige onderhoudsactiviteit welke kwalitatieve verbeteringen en/of duurzaamheidsmaatregelen gerealiseerd kunnen worden. - In het kader van de duurzaamheidsopgave onderzoekt Vestia/ Stedelink de inzet van de door de afschaffing van de verhuurderheffing vrijkomende middelen om woningen met energielabels E, F en G te verbeteren naar minimaal B. In de nationale prestatieafspraken is vastgelegd dat in 2028 de EFG labels zijn verbeterd naar minimaal D (uitgezonderd monumenten en aanstaande sloopcomplexen). Voor Zuidplas gaat het om 54 woningen voor 2023 en 24 woningen vanaf 2024. - Vestia/ Stedelink staat open voor samenwerking bij concrete acties, zoals: het benaderen van huurders met een fixteam van de gemeente voor het aanbrengen van tochtstrips, radiatorfolie enzovoort. - Vestia/ Stedelink stelt op verzoek gegevens beschikbaar voor het opstellen van bijvoorbeeld visies in het kader van duurzaamheid en wijkuitvoeringsplannen. | Vestia/ Stedelink neemt een actieve houding aan in het kader van de duurzaamheidsopgave en benut waar mogelijk kansen voor het aardgasvrij maken van woningen en wijken. |
4 | Kwaliteit woningvoorraad | Inzet 2023 | Doorkijk 2024 – 2028 |
4.1 | Renovatie en woningverbetering Zelfstandige woningen verbeterd van conditiescore 5 en 6 naar 4, 3, 2, of 1 Ontwikkeling woningkwaliteit aantallen en bedragen | Vestia/ Stedelink onderzoekt per planmatige onderhoudsactiviteit welke kwalitatieve verbeteringen en/of duurzaamheidsmaatregelen gerealiseerd kunnen worden. In 2023 investeert Vestia/ Stedelink nog niet in kwalitatieve verbeteringen en/of duurzaamheidsmaatregelen in Zuidplas. Wel worden deze investeringen voorbereid vanaf 2024. | |
4.2 | Onderhoud | - Het bedrag van Vestia/ Stedelink in 2023 voor planmatig en niet-planmatig onderhoud voor haar totale voorraad bedraagt circa € 26,5 miljoen. Het bedrag voor gemeente Zuidplas voor planmatig onderhoud voor 2023 is € 125.114,-. - Veranderingen zijn mogelijk door aanbestedingsresultaten, mee- en tegenvallers in de voorbereiding of het werk en noodzakelijke extra werkzaamheden die zich kunnen voordoen. - Voor planmatig onderhoud geldt dat voornamelijk de technische conditie van bouwdelen bepaalt welke werkzaamheden in complexen worden uitgevoerd. Dit betekent dat de planmatige uitgaven jaarlijks per gemeente verschillen. | - De woningen worden goed onderhouden en beheerd op basis van een technische conditiemeting (NEN 2767) en via reparatie-, mutatie-, contract- en planmatig onderhoud. - Vestia/ Stedelink blijft de klantprocessen meten en realiseert de gestelde normen (klanttevredenheidsscores). |
5 | Wonen met zorg | Inzet 2023 | Doorkijk 2024 – 2028 |
5.1 | Aanpassing/uitbreiding voorraad langer en weer thuis | - In 2023 investeert Vestia/ Stedelink niet extra in levensloopbestendigheid en aanpasbaarheid van het woningbezit in Zuidplas. - Vestia/ Stedelink faciliteert de uitvoering van de voorzieningen die gemeenten aan huurders bieden in het kader van de WMO. | Continuering van de afspraken. |
6 | Bijzondere doelgroepen en spoedzoekers | Inzet 2023 | Doorkijk 2024 – 2028 |
6.1 | Bijzondere doelgroepen | Algemeen: Vestia/ Stedelink en de andere corporaties in Zuidplas zorgen onderling voor een verdeling van de bijzondere doelgroepen. - Waar nodig topt Vestia/ Stedelink de woning af naar de 2e aftoppingsgrens (€ 678,66) of 1e aftoppingsgrens (€ 633,25). De genoemde grenzen zijn prijspeil 2022 - Bij een substantiële toename van de benodigde inzet treden Vestia/ Stedelink en de gemeente in overleg. - Uitstromers uit intramurale zorg: Vestia/ Stedelink stelt in gemeente Zuidplas een in onderling overleg af te spreken aantal woningen ter beschikking. | De gezamenlijke werkwijze van de corporaties en de gemeente wordt naar verwachting gecontinueerd. |
6.2 | Spoedzoekers | Eventueel nader in te vullen. | |
6.3 | Statushouders | - Vestia/ Stedelink levert naar rato haar bijdrage aan de realisatie van de taakstelling huisvesting statushouders - Waar nodig wordt de woning afgetopt naar de 2e aftoppingsgrens (€ 678,66) of 1e aftoppingsgrens (€ 633,25). De genoemde grenzen zijn prijspeil 2022. - De gemeente maakt de taakstelling, zodra deze bekend is, kenbaar aan Vestia/ Stedelink. | De taakstelling wordt jaarlijks opnieuw bepaald. Uitgangspunt blijft dat Vestia/ Stedelink haar aandeel levert en hiertoe zo nodig woningen aftopt voor de betaalbare verhuur. Mogelijke extra inzet wordt jaarlijks bekeken. |
6.4 | Vluchtelingenopvang | Eventueel nader in te vullen. | |
6.5 | Doelmatige benutting aangepaste voorraad | - Vestia/ Stedelink ondersteunt de doelstelling van de gemeente om doelmatig de voorraad van aangepaste woningen, zoals MIVA woningen, te benutten. - Vestia/ Stedelink overlegt bij mutaties over dit punt met de betrokken organisaties/personen. | Continuering van de afspraken. |
6.6 | Gevraagd aan gemeente voor bijz. doelgr. en spoedzoekers. | Vestia/ Stedelink verwacht van de gemeente dat zij zorgdragen voor adequate begeleiding van de vergunninghouders. |
7 | Leefbaarheid | Inzet 2023 | Doorkijk 2024 – 2028 |
7.1 | Complex-, buurt- of wijkplannen | Vestia/ Stedelink besteedt het benodigde budget voor leefbaarheidsactiviteiten. Dit is in lijn met de inzet van de afgelopen jaren. | Vestia/ Stedelink investeert het benodigde budget voor leefbaarheidsactiviteiten. |
8 | Financiële paragraaf corporatie Stedelink |
Financiële paragraaf Meer speelruimte Eind 2021 ruilden onze collega corporaties marktconforme leningen tegen dure leningen van Vestia. Daardoor bespaart Vestia jaarlijks € 28 miljoen gedurende 40 jaar aan rente. Op 1 januari 2023 wordt Vestia gesplitst in drie lokaal werkzame corporaties zodat de risico’s voor het borgstelsel worden verlaagd. Eind 2021 is tegen deze achtergrond de saneringsstatus van Vestia opgeheven. De maatregelen in het kader van de structurele oplossing voor Vestia in combinatie met de gestegen rente maken dat na de publicatie van de jaarcijfers 2021 Vestia weer aan alle financiële ratio’s voldoet. Naar verwachting is Vestia, en na de splitsing de drie nieuwe corporaties, weer borgbaar op korte termijn. Dat vergroot de mogelijkheden voor onze volkshuisvestelijke inzet. We verwachten daarmee weer een redelijke bijdrage te kunnen leveren aan de lokale volkshuisvestelijke opgaven. Daarbij past wel de kanttekening dat de drie corporaties na splitsing vooralsnog blijven vallen onder het bijzonder beheer van het WSW. Ook blijft een verscherpt toezicht regime gelden vanuit de Aw. De stringente kaders uit het saneringsregime zijn niet langer van toepassing, maar WSW en Aw kunnen wel voorwaarden stellen aan de financiële ontwikkeling en de governance van de drie corporaties. Zij blijven de financiële ontwikkeling en de governance van Vestia en haar rechtsopvolgers monitoren tot het moment dat naar beoordeling van het WSW en Aw de bijzondere status kan vervallen. Op voorhand is nog niet aan te geven wanneer het bijzonder beheer c.q. het verscherpt toezicht regime komt te vervallen. Met het oog op het financieel herstel zijn de afgelopen jaren allerlei beleidskeuzes gemaakt die doorwerken in de praktijk van vandaag. Te denken valt aan de scheiding van DAEB/niet-DAEB, het voornemen om de huren van geliberaliseerde woningen met meer dan inflatie te verhogen gedurende een aantal jaar en het voornemen om het bezit in overig Nederland te verkopen. Vooralsnog zijn deze beleidsvoornemens van toepassing op de drie nieuwe corporaties na splitsing. De corporaties hebben echter de vrijheid om daar in de komende jaren hun eigen lijn in te kiezen. Vanuit de externe ontwikkelingen is met name relevant dat minister de Jonge en Aedes afspraken voorbereiden over de volkshuisvestelijke doelstellingen die moeten worden behaald uit de vrijkomende middelen in verband met een algehele afschaffing van de verhuurdersheffing. Door de afschaffing krijgen Vestia en haar rechtsopvolgers de beschikking over meer middelen om in te zetten ten behoeve van de volkshuisvesting. Ook worden vanuit de overheid nadere maatregelen voorbereid om de betaalbaarheid te waarborgen. Betekenis voor prestatieafspraken | |
Gelet op het voorgaande zetten wij voor 2023 in op het volgende:
• Vestia/ Stedelink volgt de wettelijke uitgangspunten voor de huurverhoging. Dit houdt vooralsnog in dat de huursom van sociale huurcontracten in 2023 mag stijgen met de CAO-loonontwikkeling minus 0,5%. Nadat de wettelijke uitgangspunten definitief zijn, betrekt Stedelink de huurdersorganisatie (conform hun wettelijk adviesrecht) bij de verdere uitwerking.
• Verkoop van woningen uit overig Nederland om uitbreidingsnieuwbouw in onze woningmarktregio mogelijk te maken.
• Meer middelen voor onderhoud.
• Een fors investeringsprogramma voor de verbetering van ons bezit.
• Separaat ontwikkelen we een programma waaruit blijkt hoe we de vrijkomende middelen door de afschaffing van de verhuurdersheffing gaan inzetten. Onze inzet zal verwerkt worden in de begroting over 2023 en de prestatieafspraken over 2023. Harde afspraken hierover kunnen echter pas na de splitsing gemaakt worden met de nieuwe corporaties.
• We stellen extra middelen ter beschikking voor kwetsbare groepen.
Bijlagen
Bijlage 1 Overzicht huurcategorieën Zuidplas peildatum 25 oktober 2022
Huurcategoriën | Aantal woningen |
Goedkoop/ < kwaliteitskortingsgrens | 52 |
< Aftop laag (betaalbaar/sociaal) | 379 |
< Aftop hoog (betaalbaar/ sociaal) | 209 |
> Hoge aftoppingsgrens (sociaal) | 116 |
> Liberalisatiegrens | 67 |
Lege woningen | 11 |
Totaal | 834 |
Bijlage 2 Overzicht energielabels Zuidplas peildatum 25 oktober 2022
Rijlabels | Aantal van EenheidnummerNaam |
Zuidplas | 834 |
77 | |
A | 148 |
A+ | 14 |
B | 107 |
C | 334 |
D | 100 |
E | 22 |
F | 25 |
G | 7 |
Eindtotaal | 834 |
Bijlage 3 Overzicht planmatig onderhoud 2023
V E S T I A | ||||||
Projecten Planmatig onderhoud 2023 | ||||||
Status: Prestatieafspraken en begroting PO | ||||||
Peildatum: 29-9-2022 | Begroting projecten PO 2023: | 125.114 | ||||
Gemeente Corporatie Complex EenhedenComplex Omschrijving Hoofdelement groep Omschrijving Onderhoudswerkzaamheden | ||||||
Zuidplas | Stedelink | 1600015 | 32 | Pr. Alexanderlaan / Ir. Leemansstraat | Schilderwerk | Buiten schilderwerk |
Zuidplas | Stedelink | 1600015 | 32 | Pr. Alexanderlaan / Ir. Leemansstraat | Vloer buiten | Partieel herstellen buiten vloeren |
Zuidplas | Stedelink | 1600015 | 32 | Pr. Alexanderlaan / Ir. Leemansstraat | Vloer buiten | Partieel herstellen buiten vloeren |
Zuidplas | Stedelink | 1600015 | 32 | Pr. Alexanderlaan / Ir. Leemansstraat | Vloer binnen | Partieel herstellen en/of vervangen binnen vloer |
Zuidplas | Stedelink | 1600015 | 32 | Pr. Alexanderlaan / Ir. Leemansstraat | Vloer binnen | Partieel herstellen en/of vervangen binnen vloer |
Zuidplas | Stedelink | 1600022 | 72 | De Populier 1-72 | Gebouwbeheervoorziening | Automatische deuren vervangen en/of herstellen |
Zuidplas | Stedelink | 1600023 | 72 | De Beuk 1-72 | Gebouwbeheervoorziening | Automatische deuren vervangen en/of herstellen |
Zuidplas | Stedelink | 1600036 | 113 | Kleinpolderlaan | Daken (incl afwerking) | Dakonderhoud |
Zuidplas | Stedelink | 1600044 | 52 | Esse Zoom Xxxx Xxxxx 00-000 (00x) | Transport; liften | Lift onderhoud |
Zuidplas | Stedelink | 1600049 | 45 | Dorrestein 3 | Transport; liften | Lift onderhoud |
Zuidplas | Stedelink | 1600052 | 33 | De Eersteling | Schilderwerk | Buiten schilderwerk |
Zuidplas | Stedelink | 1600052 | 33 | De Eersteling | Schilderwerk | Buiten schilderwerk |
Zuidplas | Stedelink | 1600142 | 3 | Boerderij Nooitgedacht | Daken (incl afwerking) | Dakonderhoud |
Zuidplas | Stedelink | 1600142 | 3 | Boerderij Nooitgedacht | Daken (incl afwerking) | Dakonderhoud |
Bijlage 4 Liberalisatievijver
Liberalisatievijver gemeente Zuidplas 2023 | ||
Plaats | Postcode | Aantal woningen |
Nieuwerkerk a/d IJssel | 2912 | 41 |
Nieuwerkerk a/d IJssel | 0000 | 00 |
Xxxxxxxxxxx x/x XXxxxx | 2914 | 30 |
Moerkapelle | 2751 | 1 |
Totaal | 98 | |
Vestia en de gemeente Zuidplas en de bewonerscommissie VOOH tekenen voor de omschreven meerjarige prestatieafspraken.
Aldus ondertekend 2022
……………………………..
Xxxxxxxxx X.X. Xxxxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxx
……………………………
X. Xxxxxxx
Xxxxxxxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxxx Vestia