PRESTATIEAFSPRAKEN WONEN HATTEM
PRESTATIEAFSPRAKEN WONEN HATTEM
2019
GEMEENTE HATTEM, TRIADA EN HUURDERSRAAD
Rapport Woonstichting Triada 10 december 2018
Préambule
Partijen
De ondertekenaars,
1. Gemeente Hattem, vertegenwoordigd door de wethouder, de heer M.A. Schipper, hierna de gemeente;
2. Triada, vertegenwoordigd door haar directeur-bestuurder, de heer X.X.X. xxx xx Xxx, hierna Triada;
3. Huurdersraad Triada, vertegenwoordigd door haar voorzitter, de heer J.P. Xxxxxxx, hierna de huurdersraad.
De gemeente, Triada en de huurdersraad worden samen aangeduid als partijen.
Overwegingen
De gemeenteraad heeft in november 2015 haar Woonvisie Hattem vastgesteld. Triada heeft eind juni 2018 in overleg met de huurdersraad en de gemeente een bod uitgebracht op die woonvisie. Op basis daarvan willen partijen prestatieafspraken maken met elkaar. Een goede samenwerking tussen partijen is nodig om de volkshuisvestelijke opgaven in de gemeente Hattem op te kunnen pakken. Deze opgaven zijn in deze prestatieafspraken verder uitgewerkt.
Kaderdocumenten
De volgende documenten vormen de belangrijkste input voor deze overeenkomst:
• Woningwet 2015 en Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting;
• Woonvisie Hattem;
• Ondernemingsplan van Triada De Essentie;
• Xxx xxx Xxxxxx, juni 2018.
Het bod van Triada maakt onderdeel uit van deze prestatieafspraken. Indien er een tegenstrijdigheid is tussen het bod en deze prestatieafspraken, zijn deze prestatieafspraken leidend. Het bod van Triada heeft betrekking op de jaren 2019 t/m 2022. De uitkomsten van het vorig jaar voorgenomen woningmarktonderzoek zijn in oktober 2017 in definitieve vorm beschikbaar gekomen. Deze prestatieafspraken kijken één jaar vooruit en geven ook inzicht in de voorgenomen prestatieafspraken voor de drie navolgende jaren.
Samenwerking
Partijen zien de afspraken in deze overeenkomst als een weergave van wederzijdse ambities, inspannings- en waar mogelijk resultaatverplichtingen. Partijen willen samenwerken om de inwoners van gemeente Hattem die zijn aangewezen op de sociale huursector op de beste manier van dienst te zijn.
Uitgangspunten bij dit partnerschap zijn wederzijdse inspanningen, vertrouwen, openheid en transparantie. Daarbij kunnen partijen elkaar aanspreken als de uitvoering van de gemaakte afspraken niet naar tevredenheid van een van de partijen verloopt.
Als zich gedurende de periode van deze prestatieafspraken kansen of opgaven voordoen waarover in deze prestatieafspraken geen maatregelen zijn geformuleerd, dan betekent dat niet dat partijen zo’n kans of opgave laten liggen. Wat dat betreft, zijn de maatregelen in deze prestatieafspraken niet limitatief bedoeld.
Partijen verklaren deze afspraken na te komen, elkaar aan de afspraken te houden en jaarlijks gezamenlijk verantwoording af te leggen over de nakoming van deze afspraken. Zij vormen de wederzijdse intenties, ambities en resultaten voor 2019, met een doorkijk naar de komende jaren, en met een jaarlijkse evaluatie en actualisatie.
Wijziging van omstandigheden
In de afgelopen periode is er een snelle omslag geweest op de woningmarkt. Er is in veel segmenten van de koop- en huurmarkt een tekort. De bouwproductie was in de afgelopen jaren te beperkt. De komende jaren gaat er relatief weinig gebouwd worden ten opzichte van de huidige vraag. De aangetrokken woningmarkt zorgt voor sterk stijgende huizenprijzen.
Starters komen nog maar moeizaam de woningmarkt op. Doorstroming bevorderen is op koop- en huurmarkt een volkshuisvestelijk vraagstuk. Op de sociale huurwoningmarkt hebben we te maken een stijgende vraag naar (goedkope) huurwoningen.
Bij een aantal thema’s is het niet haalbaar om SMART geformuleerde afspraken te maken. Daarom zijn veel van de maatregelen in deze prestatieafspraken als procesafspraken geformuleerd. Bij elke jaarlijkse actualisatie van de prestatieafspraken bespreken partijen of het mogelijk is om procesafspraken om te zetten in concrete, SMART geformuleerde afspraken.
Deze prestatieafspraken zijn dus opgesteld met inachtneming van de huidige omstandigheden. Externe omstandigheden, zoals nieuwe regelgeving, kunnen ertoe leiden dat een van de partijen de gemaakte afspraken niet kan nakomen. Partijen spreken met elkaar af dat als dit aan de orde is de desbetreffende partij de overige partijen hiervan vooraf in kennis stelt. Partijen treden in dat geval opnieuw in overleg over de afspraken die nodig zijn om de gezamenlijke ambities te realiseren.
Begrippenlijst
In de bijlage zijn begrippen gedefinieerd die in deze prestatieafspraken worden gebruikt.
Ondertekening
Partijen verklaren te zijn overeengekomen wat in deze prestatieafspraken is verwoord. Dit document, Prestatieafspraken Wonen Hattem 2019, is in drievoud opgemaakt en ondertekend op 10 december 2018 in Heerde.
M.A. Xxxxxxxx | X.X.X. xxx xx Xxx | J.P. Brouwer |
wethouder | directeur-bestuurder | voorzitter |
Gemeente Hattem | Triada | Huurdersraad Triada |
Inhoudsopgave
1. Taken en verantwoordelijkheden partijen 5
6. Organisatie prestatieafspraken 10
Bijlage 1 Maatregelen 2019-2022 12
1. Taken en verantwoordelijkheden partijen
1.1 Gezamenlijke ambities
Gemeente Hattem, Triada en huurdersraad zijn in Hattem voor huurders van Triada de belangrijkste partijen. Zij willen samenwerken met als gezamenlijk doel: betaalbaar, duurzaam en prettig wonen in gemeente Hattem. Binnen de eigen verantwoordelijkheid en mogelijkheden geeft elke partij hier zelf richting aan. De samenwerking is gebaseerd op wederzijdse inspanningen, vertrouwen en aanspreekbaarheid. Samenwerken betekent dat gemeente Hattem, Triada en huurdersraad:
• naar elkaar transparant en open zijn;
• binnen de kaders van de eigen organisatie naar het gemeenschappelijke doel werken;
• elkaars positie respecteren;
• relevante informatie in een vroeg stadium met elkaar delen;
• samen onderzoeken uitvoeren;
• bij knelpunten in uitvoering of samenwerking elkaar aanspreken;
• elkaar aanspreken op de voortgang van de gemaakte afspraken.
1.2 Veranderd speelveld door Xxxxxxxxx
De invoering van de Woningwet op 1 juli 2015 markeert de maatschappelijke consensus over volkshuisvesting. De wet creëert duidelijkheid op de woningmarkt. Woningcorporaties keren terug naar hun kerntaak: sociale huurwoningen beheren, verhuren en bouwen voor mensen met een laag inkomen of voor mensen die om andere redenen moeilijk passende huisvesting kunnen vinden. De wet heeft de rol van de corporatie bij een aantal onderwerpen ingekaderd.
1.3 Taken gemeente
De gemeente heeft een publiekrechtelijke verantwoordelijkheid voor het wonen die is afgeleid van de Grondwet en de Woningwet. Binnen het wonen is steeds meer afstemming nodig. Ook met andere beleidsterreinen, zoals ruimtelijke ordening, milieu, veiligheid, en welzijn en zorg. Er is integraal beleid nodig. Duidelijk moet zijn:
• wat de woonopgave is;
• welk beleid de gemeente wil;
• welke inspanningen de gemeente zelf verricht;
• wat ze verwacht van woningcorporaties en andere partijen op de woningmarkt. Gemeenten moeten dus zorgen voor lokaal woonbeleid. Hattem heeft dat gedaan met de Woonvisie Hattem. Ter uitvoering daarvan zijn prestatieafspraken nodig met Triada en de huurdersraad. Voor de gemeente is de Woonvisie Hattem leidend voor wat er nodig is.
1.4 Taken woningcorporatie
De taak van een woningcorporatie staat in de Woningwet 2015. De activiteiten van een corporatie hebben een groot maatschappelijk belang. Denk bijvoorbeeld aan zorgen voor:
• voldoende betaalbare huurwoningen;
• een eerlijke en doelmatige woonruimteverdeling;
• voldoende overleg met huurders.
De bedrijfsvoering van woningcorporaties is in de afgelopen jaren geraakt door de invoering van extra heffing- en belastingmaatregelen. Deze maatregelen verminderen de investeringscapaciteit van de sector. Ook de vervulling van de maatschappelijke taken door Triada staat hierdoor onder druk.
Omdat wonen primair een lokale aangelegenheid is, geeft een corporatie door middel van het bod aan wat zij kan en wil bijdragen aan de uitvoering van het gemeentelijk woonbeleid. Dit wordt jaarlijks geconcretiseerd met het maken van prestatieafspraken met de gemeente en de huurders.
De woningen van Triada staan niet alleen in Hattem, maar ook in Epe en Heerde. Triada streeft ernaar om in alle drie de gemeenten de woonopgaven in de sociale huursector te realiseren. Soms is de opgave in Hattem groter dan in een andere gemeente, soms kleiner. Voor de afweging welke investeringen Triada pleegt, is de opgave zoals geformuleerd in het ondernemingsplan en in het strategisch vastgoedsturingsbeleid voor haar leidend.
1.5 Taken huurdersraad
De huurdersraad behartigt de belangen van de huurders. Zij is de lokale overlegpartner van de gemeente en de woningcorporatie. De huurdersraad is een volwaardige partij bij het maken van afspraken met gemeente en corporatie. Op die manier heeft zij invloed op beslissingen die huurders raken. Denk bijvoorbeeld aan betaalbare huurwoningen. Met de Woningwet 2015 is de positie van huurdersorganisaties versterkt. Ze hebben meer rechten, extra mogelijkheden en meer verantwoordelijkheden.
1.6 Verantwoordelijkheden gemeente, Triada en huurdersraad
De woningmarkt is in eerste instantie de verantwoordelijkheid van de woningvragers en woningaanbieders. Partijen zijn samen verantwoordelijk voor mensen die zelf niet kunnen zorgen voor een passende woning. Gemeente, Triada en huurdersraad werken samen aan een samenhangend en op elkaar afgestemd woonbeleid voor de sociale sector, gebaseerd op de eigen taken en verantwoordelijkheden.
Partijen erkennen dat de gemeente een primaire verantwoordelijkheid heeft voor:
• beheer van openbare ruimte;
• maatschappelijk welzijn;
• openbare orde en veiligheid.
Zij erkennen ook dat de eerste verantwoordelijkheid van Triada zich richt op:
• kwaliteit, beheer en gebruik van haar bezit en de directe woonomgeving (in haar eigendom) ervan;
• de zorg voor adequate huisvesting van de primaire doelgroepen.
De huurdersraad behartigt de belangen van huurders en woningzoekenden. Volgens de Wet op het overleg huurders verhuurder (de zogenoemde ‘Overlegwet’) heeft de huurdersraad advies- en instemmingsrecht over het beleid van Triada.
Voor de gemeente Hattem is Triada de eerste partner waarop zij een beroep doet bij het realiseren van de opgave in de sociale huursector. Als Triada die opgave niet kan of wil invullen, zal de gemeente binnen de regio een andere partner benaderen.
2. Woningen
2.1 Betaalbaarheid
Opgave
Bij betaalbaarheid gaat het erom dat er voldoende sociale huurwoningen aanwezig zijn voor huishoudens met een laag inkomen (tot € 36.798; prijspeil 2018).
De gemeente en Triada hebben in 2017 onderzoek laten doen naar het huidige aanbod en de vraag. Er zijn veel factoren die van invloed zijn op de toekomstige behoefte aan sociale
huurwoningen, zoals demografie, de economische ontwikkeling, instroom van statushouders en het langer zelfstandig wonen van mensen met een zorgvraag. Op basis van de meest actuele prognose zal deze woningvoorraad in de gemeente uitgebreid moeten worden in de periode tot 2032 om in de woningbehoefte te voorzien. Een deel van de sociale huurvoorraad wordt bewoond door huishoudens met een hoger inkomen, de zogenoemde ‘goedkope scheefheid’. Naast de vraag van de huishoudens met een laag inkomen is dit een permanente behoefte waarmee in de berekeningen rekening is gehouden.
Doelstelling/resultaat
Partijen streven naar een evenwicht tussen het aanbod aan betaalbare woningen en de vraag daarnaar. Zowel kwantitatief als kwalitatief. Partijen benutten de mogelijkheden om de doorstroming te bevorderen. Zij willen hiermee vooral de goedkope scheefheid verminderen. Partijen zetten hiertoe de beschikbare instrumenten in. Triada zet haar huidige huurbeleid om naar een woonlastenbeleid. Hierbij wordt niet uitsluitend gekeken naar de huurprijs, maar ook naar de energielasten. De huurprijs is immers slechts een onderdeel van de totale woonlasten van de huurders.
Maatregelen
De maatregelen bij dit thema zijn opgenomen in bijlage 1. In deze gestandaardiseerde format wordt ook tussentijds de stand van zaken gerapporteerd.
2.2 Beschikbaarheid
Opgave
Bij beschikbaarheid gaat het erom dat de aanwezige sociale huurwoningen daadwerkelijk beschikbaar komen voor de huishoudens met een laag inkomen. De beschikbaarheid kan worden afgemeten aan de slaagkans van deze huishoudens. De slaagkans wordt vergroot door het tweehurenbeleid van Triada en door nieuwbouw.
Doelstelling/resultaat
Partijen willen de slaagkans van woningzoekenden met een laag inkomen vergroten waardoor de wachttijd wordt verkleind. Daarvoor moet het begrip ‘slaagkans’ worden gedefinieerd. Dat is niet eenvoudig, omdat woningzoekenden zich voor 1 juli 2016 nog konden inschrijven met hun woonduur als inschrijfduur. Woningzoekenden die zich na 1 juli 2016 inschreven, bouwen pas vanaf de datum van inschrijving inschrijfduur op.
Bovendien kan het zijn dat mensen zich als woningzoekende inschrijven om vervolgens te wachten tot de ‘ideale’ woning beschikbaar komt.
Mensen die op korte termijn een betaalbare woning nodig hebben, moeten daarin snel kunnen slagen. Dit betekent niet dat er geen wachttijd mag zijn.
Maatregelen
De maatregelen bij dit thema zijn opgenomen in bijlage 1. In deze gestandaardiseerde format wordt ook tussentijds de stand van zaken gerapporteerd.
2.3 Kwaliteit
Opgave
De energetische kwaliteit van woningen is belangrijk vanuit het oogpunt van milieu, wooncomfort en het verlagen van de woonlasten. In het Convenant Energiebesparing Huursector van juni 2012 is afgesproken dat alle corporatiewoningen in 2021 gemiddeld een energielabel B hebben. Dat staat gelijk aan een Energie-index van 1,25. De huidige labelindeling van de huurwoningen van Triada is opgenomen in het jaarverslag 2017 (bladzijde 19). Een prognose van de ontwikkeling van het energielabel in de komende jaren is ook opgenomen (bladzijde 20).
Doelstelling/resultaat
De gemeente Hattem streeft naar een beperking van de energielasten en het verminderen van de CO2-uitstoot. In 2017 is de Klimaatnotitie 2018-2021 van de gemeente vastgesteld. Triada onderschrijft de ambitie van het landelijke Convenant Energiebesparing Huursector. Om dat te bereiken, gaat Triada door met het energetisch verbeteren van haar woningen.
Maatregelen
De maatregelen bij dit thema zijn opgenomen in bijlage 1. In deze gestandaardiseerde format wordt ook tussentijds de stand van zaken gerapporteerd.
2.4 Transformatie
Opgave
Transformatie van de woningvoorraad is noodzakelijk om de beschikbare woningen te laten aansluiten bij de gewenste woningen, ofwel het in evenwicht brengen van aanbod en vraag. Dat kan door nieuwbouw, woningverbetering, aan- en verkoop, sloop en herstructurering.
Doelstelling/resultaat
Zoals in paragraaf 2.1 is vermeld, is de berekende woningbehoefte van de gemeente en Triada in 2017 beschikbaar gekomen. Op basis van de uitkomsten maakt Triada een portefeuilleplan. Daarna maken partijen afspraken met elkaar over het transformeren van de bestaande woningvoorraad. Tot dat moment worden de bestaande afspraken gecontinueerd.
Maatregelen
De maatregelen bij dit thema zijn opgenomen in bijlage 1. In deze gestandaardiseerde format wordt ook tussentijds de stand van zaken gerapporteerd.
3. Doelgroepen
3.1 Jongeren
Opgave
De komende jaren neemt het aantal zelfstandig wonende jongeren in Hattem af. Een deel van de jongeren verlaat de gemeente vanwege studie, werk of anderszins. Een specifieke opgave is er voor jongeren onder de 23 jaar. Zij vallen immers onder een ander regime waar het de huurtoeslag betreft. Voor jongeren onder 23 jaar mag de maandhuur in 2016 maximaal € 417,34 zijn om huurtoeslag te kunnen krijgen.
Doelstelling/resultaat
Op dit moment bezit Triada in Hattem meer goedkope huurwoningen (tot € 417,34, prijspeil 2016) dan de groep groot is (zie aantallen thema Doelgroep: Jongeren, bijlage 1). Partijen willen het vertrek van jongeren uit de gemeente verminderen door het aanbod aan gevarieerde en betaalbare woonruimte te monitoren. Hoe groot de opgave is, is op dit moment nog niet bepaald. Op die vraag moet op basis van het woningmarktonderzoek dat gemeente en Triada in 2017 hebben uitgevoerd antwoord worden gegeven.
Maatregelen
De maatregelen bij dit thema zijn opgenomen in bijlage 1. In deze gestandaardiseerde format wordt ook tussentijds de stand van zaken gerapporteerd.
3.2 Senioren en zorgvragers
Opgave
De voorspelde toename van de woningvraag wordt volledig veroorzaakt door de groei van de huishoudensgroep 55- tot 75-jarigen, maar voornamelijk door 75-plussers. Het aantal
huishoudens in de leeftijd tot 55 jaar neemt per saldo af. Het merendeel van de 75-plussers blijft zelfstandig in de eigen woning wonen. Een kleiner deel verhuist naar een woning die geschikt is om langer zelfstandig te wonen of is aangewezen op een vorm van zorg/ondersteuning zowel in een beschermde omgeving als in een intramurale instelling.
Doelstelling/resultaat
Partijen willen dat er voldoende toegankelijke huurwoningen zijn voor ouderen en zorgvragers, zodat zij zo lang mogelijk in hun vertrouwde woning en buurt kunnen blijven wonen. Hoe groot de opgave is, is op dit moment nog niet bepaald. Op die vraag moet op basis van het woningmarktonderzoek dat gemeente en Triada in 2017 hebben uitgevoerd antwoord worden gegeven.
Maatregelen
De maatregelen bij dit thema zijn opgenomen in bijlage 1. In deze gestandaardiseerde format wordt ook tussentijds de stand van zaken gerapporteerd.
3.3 Statushouders
Opgave
Elk halfjaar krijgen alle gemeenten van de minister van Binnenlandse Zaken een taakstelling om een aantal statushouders te huisvesten. Dit zijn vluchtelingen die een verblijfsvergunning ontvangen. In tabel 6.1 van het Woningmarktonderzoek 2017 staat hoe groot de taakstelling de afgelopen jaren was en hoeveel statushouders Triada heeft gehuisvest.
Tot nu toe heeft Triada zover mogelijk de taakstelling van de gemeente alleen gerealiseerd. De taakstelling fluctueert. Monitoring hiervan is daarom belangrijk, zodat de opgave indien nodig naar boven of naar beneden kan worden bijgesteld. Ook is het draagvlak in bepaalde buurten een aspect om in het oog te houden.
Doelstelling/resultaat
Statushouders zijn een primaire doelgroep en hebben op grond van de huisvestingsverordening een voorrangspositie. Het realiseren van de taakstelling is een gezamenlijke verantwoordelijkheid van de gemeente en Triada. Uitgangspunt van partijen hierbij is dat concentratie van statushouders wordt voorkomen en dat het draagvlak in de wijken wordt behouden. Als via de reguliere woningtoewijzing onvoldoende statushouders in de sociale huursector kunnen worden gehuisvest om de taakstelling te halen, werken gemeente en Triada samen aan aanvullende huisvestingsoplossingen. Om draagvlak te behouden, streven partijen een spreiding na over de gemeente. De gemeente is verantwoordelijk voor de adequate begeleiding van de statushouders.
Maatregelen
De maatregelen bij dit thema zijn opgenomen in bijlage 1. In deze gestandaardiseerde format wordt ook tussentijds de stand van zaken gerapporteerd.
4. Woonomgeving
4.1 Leefbaarheid en participatie
Opgave
Over het algemeen is de leefbaarheid in Hattem goed. Als grootste sociale verhuurder speelt Triada een belangrijke rol in de handhaving en verbetering van de leefbaarheid. Wel heeft de Woningwet 2015 haar rol en richting met betrekking tot de inzet van haar middelen ten behoeve van de leefbaarheid ingeperkt.
Doelstelling/resultaat
Hattem is voor haar inwoners prettig en veilig om te leven, met of zonder ondersteuning en ongeacht leeftijd of een eventuele beperking. Voorkomen moet worden dat er potentiële probleembuurten of -complexen ontstaan als gevolg van concentratie/cumulatie van toewijzing van (uiteenlopende) risicogroepen.
Maatregelen
De maatregelen bij dit thema zijn opgenomen in bijlage 1. In deze gestandaardiseerde format wordt ook tussentijds de stand van zaken gerapporteerd.
5. Samenwerking
Opgave
De gemeente en Triada hebben als ambitie het onderlinge overleg op ambtelijk niveau meer te structureren. Hierin kunnen diverse onderwerpen worden besproken.
Doelstelling/resultaat
De gemeente en Triada willen de voorbereiding van diverse onderwerpen gestructureerd oppakken om de samenwerking te versterken en de resultaten meer effectief te bereiken.
Maatregelen
De maatregelen bij dit thema zijn opgenomen in bijlage 1. In deze gestandaardiseerde format wordt ook tussentijds de stand van zaken gerapporteerd.
6. Organisatie prestatieafspraken
6.1 Overlegstructuur
Vier keer per jaar hebben de gemeente en Triada een regulier bestuurlijk overleg met elkaar. Dan bespreken zij lopende zaken en elkaars visie op de opgaven in Hattem. Van de vier overleggen staan er twee (in het voor- en najaar) in het teken van deze prestatieafspraken. Besproken wordt hoe de uitvoering van de gemaakte afspraken verloopt en of het nodig is om bij te sturen.
De bestuurlijke overleggen worden op ambtelijk niveau voorbereid. De voortgang van deze prestatieafspraken wordt dan besproken. Niet alleen om achterom te kijken, maar ook om vooruit te kijken, om Triada jaarlijks een zo concreet mogelijk nieuw bod te kunnen laten uitbrengen. In de zomerperiode, zodra Triada haar bod heeft uitgebracht, doen partijen samen voorstellen voor het aanpassen en/of concretiseren van de prestatieafspraken.
Door meer tijd te nemen in het voorproces kunnen de afspraken beter worden afgestemd. Hiermee wordt het interne en externe draagvlak van de prestatieafspraken vergroot. Dit alles is bedoeld om jaarlijks voldoende tijd te hebben om concrete prestatieafspraken met elkaar te maken die een periode beslaan van vier jaar.
6.2 Samenwerking bij onderzoek en beleid
Partijen doen gezamenlijk onderzoek op het gebied van wonen. Daartoe wordt gezamenlijk de opdracht geformuleerd en verstrekt, en er wordt een afspraak gemaakt over de verdeling van de kosten. Partijen betrekken elkaar bij het opstellen en actualiseren van beleid. De resultaten van het woonmarktonderzoek (oktober 2017) worden meegenomen in de prestatieafspraken voor de komende jaren.
6.3 Looptijd, monitoring en actualisatie
Deze prestatieafspraken gelden voor het kalenderjaar 2019 en geven een doorkijk van vier jaar tot en met 31 december 2022. De afspraken gelden tot het moment dat partijen een geactualiseerde overeenkomst vaststellen.
Partijen monitoren elk jaar de afspraken van deze overeenkomst. Eventuele knelpunten worden geagendeerd voor het reguliere bestuurlijk overleg dan wel het bestuurlijk overleg waaraan ook de huurdersraad deelneemt. Als een van de partijen de gemaakte afspraken niet kan nakomen, meldt zij dat in een bestuurlijk overleg. Partijen proberen dan gezamenlijk een oplossing te vinden.
Tussentijdse bijstelling van de afspraken uit deze overeenkomst is mogelijk, mits alle partijen hiermee instemmen.
Bijlage 1 Maatregelen 2019-2022
Nr | Onderwerp | Xxxxxxx | Andere betrokkenen | Rol gemeente | Planning | Vervolgacties? | Bijzonderheden | Stand van zaken najaar 2018 | |||
2019 | 2020 | 2021 | 2022 | ||||||||
Woningen: Betaalbaarheid | |||||||||||
1 | Partijen voeren vierjaarlijks een gezamenlijk woningbehoefteonderzoek uit. Op basis van de uitkomsten wordt het benodigde aantal sociale huurwoningen vastgesteld en het aantal woningen daarbinnen tot de eerste en tweede aftoppingsgrens. | Gemeente | Triada en Huurdersraad | Uitvoering onderzoek (al dan niet via derden) in gezamenlijkheid met gemeenten Heerde en Epe. | Gemeente maakt voorstel over het benodigd aantal sociale huurwoningen inclusief per aftoppingsgrens (=opgave). | Triada, Hattem, Heerde en Epe voeren gezamenlijk marktonderzoek uit. De belangrijkste uitkomst uit het onderzoek 2017 is dat er sprake is van een toename in de vraag naar huurwoningen. Dit vraagt om aanpassingen van de strategische opgave. | Aanpassing van de volkshuisvestelijk beleid is door de gemeente nog niet ingepland. Voorlopig is daarom de geldende woonvisie en het bod 2017 uitgangspunt voor de opgave en daarmee het bod van Triada. De Woonvisie wordt in de komende collegeperiode aangepast als onderdeel van de omgevingsvisie. | ||||
2 | Tot actualisatie van de opgave garandeert Triada dat er een kernvoorraad beschikbaar is gerelateerd aan de huidige omvang van circa 1.300 sociale huurwoningen. Circa 950 woningen hebben een huur tot de 2e huurtoeslaggrens, daarvan bevindt zich 85% tot de eerste aftoppingsgrens. | Triada | Gemeente en Huurdersraad | Monitoring en periodiek overleg met Triada | Na realisering van de geplande nieuwbouw (ca 70 t/m 2019, oa Breestuk / Lippenoordweg) wordt aan de norm voldaan. | ||||||
3 | Naar aanleiding van het marktonderzoek actualiseert Triada in 2018 (publicatie begin 2019) haar strategische wensportefeuille. | Triada | Gemeente en Huurdersraad | Overleg met Triada | Dit op basis van de uitkomsten van het woningmarktonderzoek en de door de gemeente gemaakte woonvisie (of anderszins formeel bekrachtigde opgave).Financieel kader Triada bepaalt de mate waarin invulling kan worden gegeven aan de in het woningmarktonderzoek bepaalde uitbreidingsopgave. | Na interne goedkeuring publiceert Triada in het eerste kwartaal van 2019 haar portefeuillestrategie (strategische wensportefeuille). | |||||
4 | Jaarlijks monitoren partijen de effecten van economische groei, passend toewijzen, scheiden van wonen en zorg, de uitstroom uit instellingen en de instroom van statushouders. Zo nodig wordt op basis daarvan een nieuwe opgave geformuleerd voor de noodzakelijke voorraad sociale huurwoningen en daarbinnen het aantal woningen tot de eerste en tweede aftoppingsgrens. | Gemeente | Triada en Huurdersraad | Overleg met corporatie, zonodig formuleren nieuwe ambitie | De resultaten van het woononderzoek vormen de input voor de sociale- en koopvoorraad. Belangrijk aandachtspunt is de uitstroom uit maatschappelijke opvang en beschermd wonen. Hattem moet naar verwachting de komende jaren een aantal personen per jaar huisvesten om deze uitstroom te realiseren. | De gemeente en Triada geven, op basis van beschikbare monitoringsgegevens (o.a. het jaarverslag van Triada en gemeentelijk cijfers) een beeld van de meest opvallende trends in relatie tot de kwaliteit en kwantiteit van de sociale woningbouw, directe woonomgeving en demografie in Hattem. Op basis van deze trends worden nieuwe opgaven geformuleerd voor de sociale woningvoorraad. Het eerste kwartaal van 2019 wordt hiervoor een overleg ingepland en worden opgaven geformuleerd. De output wordt gebruikt voor de nieuwe prestatieafspraken. | |||||
5 | Triada zet in 2018 het huidige huurbeleid om in een woonlastenbeleid. | Triada | Gemeente en Huurdersraad | Overleg met Triada | Totdat woonlasten beleid is opgesteld, wordt het huidige huurprijsbeleid gehandhaafd, zodat de afspraak bij nummer 2 kan worden gerealiseerd. Daarnaast voert Triada de komende jaren energetische maatregelen uit conform afspraak 11 zonder daarvoor een huurverhoging bij de huurders in rekening te brengen. | Het huurbeleid wordt nog naar woningniveau vertaald. In de tweede helft van 2018 wordt dit huurbeleid naar woonlastenbeleid vertaald. | |||||
Woningen: Beschikbaarheid | |||||||||||
6 | Triada doet nog in 2017 een voorstel voor de definitie van het begrip ‘slaagkans’, de vraag wat voor partijen een acceptabele slaagkans is en een voorstel voor het jaarlijks monitoren ervan. | Triada | Gemeente en Huurdersraad | Monitoring en overleg Triada | Jaarlijks monitoren | Gesprek tussen gemeente en Triada over definitie is afgerond. | De informatie kan nu gegenereerd worden met de aanwezige data en op basis van de door Triada geformuleerde definities. De resultaten en definities worden dit jaar (2018) nog gedeeld met Huurdersraad en de gemeente. Nadere afstemming met de gemeente volgt nog over de wijze van presentatie en de frequentie van rapportage. | ||||
7 | Invoering ‘twee-hurenbeleid’ door Xxxxxx. | Triada | Gemeente en Huurdersraad | Monitoring en overleg Triada | Jaarlijks monitoren | Het experiment flexhuren (= tweehurenbeleid) is vanwege de krapte op de woningmarkt verlengd. | Om de stagnerende woningmarkt te stimuleren kiest Triada ervoor dit experiment voorlopig door te zetten. | ||||
8 | Zolang dat wettelijk is toegestaan, maakt Triada gebruik van de extra ruimte om vrijkomende sociale huurwoningen toe te wijzen aan woningzoekenden. | Triada | Gemeente en Huurdersraad | Monitoring en overleg Triada | Jaarlijks monitoren | Is in 2016 beperkt toegepast bij 2,4% van de toegewezen woningen, waaronder bij een aantal nieuwbouwwoningen in Assenrade. Triada levert jaarlijks via haar jaarverslag de betreffende cijfers aan. Desgewenst kunnen de cijfers ook tussentijds worden geleverd. | Regeling is in de afgelopen jaren beperkt toegepast bij het toewijzen van woningen (2017:1,8%). Zoveel als mogelijk worden vrijkomende woningen aangeboden aan de lagere inkomens. | ||||
9 | Om de doorstroming vanuit de sociale huursector te stimuleren overlegt de gemeente met ontwikkelaars over de mogelijkheid om op de nieuwbouwlocaties goedkope koopwoningen, vrije sector huurwoningen en sociale huurwoningen te bouwen. | Gemeente | Projectontwikkelaars en corporaties | Periodiek overleg met projectontwikkelaars en corporaties | Continu proces. | Naar de toekomst toe zijn de volgende locaties actueel: IJsbaan en 't Veen. | Genoemde locatie 't Veen, maar ook de woonzorgzones en het IJsbaanterrein zijn plekken die nader onderzocht worden. Ook mogelijk vrijkomende schoollocaties worden meegenomen in dit onderzoek. | ||||
Nr | Onderwerp | Xxxxxxx | Andere betrokkenen | Rol gemeente | Planning | Vervolgacties? | Bijzonderheden | Stand van zaken najaar 2018 | |||||
2019 | 2020 | 2021 | 0000 | ||||||||||
Xxxxxxxx: Kwaliteit | |||||||||||||
10 | De gemeente stimuleert en ondersteunt initiatieven van haar inwoners en bedrijven voor energiebesparing in woningen en het opwekken van duurzame energie. De klimaatvisie is in 2017 door de gemeente vastgesteld. | Gemeente | De gemeente maakt een aparte afspraak met Triada voor een inhoudelijke toelichting van de klimaatvisie. | De gemeente brengt waar mogelijk verschillende actoren samen om energiebesparings- en duurzame- energieprojecten te laten ontstaan en/of een stap verder te xxxxxxx.Xx in 2016 opgerichte lokale energie coöperatie Powered by Hattem kan hierin een belangrijke rol gaan spelen.Triada verwijst naar de gemeente Epe waar ze gaan werken met energiecoaches. | Klimaatnotitie Hattem 2018 – 2021 is door de raad vast gesteld op 13 november 2017. Deze dient als basis voor het uitvoeringsprogramma dat nu wordt geschreven.De aangescherpte ambities van het nieuwe college worden ook in dit uitvoeringsprogramma verwerkt. Naar verwachting zal rond de jaarwisseling 2018/2019 het programma worden vastgesteld. | ||||||||
11 | Triada treft in de periode 2017 t/m 2019 aan ruim 120 bestaande huurwoningen energetische maatregelen. | Triada | Huurdersraad | Monitoring en overleg Triada | De landelijke doelstelling van de corporatiesector is dat de sociale huurwoningen in 2021 gemiddeld EPA-label B (energie Index 1,25) hebben. Triada voldoet hieraan in haar gehele werkgebied. | Beleid gemiddeld label B (energie index 1,25) < 2021 : Aantal 2017 : 0 | Gepland 2018 : 103 | 2019 : 29 | 2019 - 2022 : 155 | |||||||
Woningen: Transformatie | |||||||||||||
12 | Triada geeft de gemeente jaarlijks in het verantwoordingsverslag een overzicht van het aantal verkochte woningen in het voorgaande jaar. | Triada | Gemeente en Huurdersraad | Jaarlijks bespreken verantwoordingsverslag | Jaarlijkse verantwoording | Triada rapporteert dit via het jaarverslag en via een factsheet. | Aantal 2017 : 6 | Gepland 2018 : 11 | Gepland 2019 - 2022 : 30 | ||||||
13 | Triada informeert de gemeente over de woningen die zij wil verkopen. | Triada | Gemeente en Huurdersraad | Overleg met Triada | Continu proces. Het gaat hierbij om de woningen die gelabeld zijn voor verkoop. | Dit is ambtelijk gedeeld. | |||||||
14 | In de periode 2017 t/m 2019 bouwt Triada voor haar primaire doelgroep 70 sociale huurwoningen. | Triada | Gemeente en Huurdersraad | Faciliteren, monitoring en overleg met Triada. | Loopt conform de planning. | Aantal 2017 : 0 | Gepland 2018 : 0 | Gepland 2019 : 70 Wanneer duidelijk is dat schoollocaties vrijkomen, starten verkennende gesprekken over de mogelijkheden. | |||||||
15 | De gemeente onderzoekt samen met Triada welke locaties geschikt zijn voor de bouw van sociale huurwoningen. Op basis daarvan maakt de gemeente met Triada afspraken over het aantal te bouwen sociale huurwoningen. | Gemeente | Triada | Uitvoering onderzoek. | Continu proces.Zie ook punt 9. Gemeente verwacht in 2018 meer duidelijkheid over deze locaties te geven. | Zie actiepunt 9. | |||||||
Doelgroepen: Jongeren | |||||||||||||
16 | Op basis van het woningmarktonderzoek maken gemeente en Triada afspraken over het behoud van voldoende goedkope huurwoningen voor jongeren tot 23 jaar. | Gemeente | Triada | Overleg met Triada en Huurdersraad | Er worden nadere afspraken gemaakt over wat het gewenste aantal woningen is en over de bijstelling van de beeldvorming over dit punt. Triada gaat wanneer mogelijk hierbij ondersteunen door de slaagkans inzichtelijk te maken (zie 7). | ||||||||
Het woningmarktonderzoek 2017 geeft aan dat de groep afneemt. Dit wordt echter niet altijd zo ervaren. Er moeten nadere afspraken worden gemaakt over wat het gewenste aantal woningen is en over de bijstelling van de beeldvorming over dit punt. | |||||||||||||
Doelgroepen: Senioren en Zorgvragers | |||||||||||||
17 | Triada houdt bij nieuwbouwplannen voor senioren en zorgvragers rekening met draaicirkels van rolstoelen. | Triada | Gemeente | Monitoring en overleg Triada | Triada werkt wat betreft nultreden woningen conform de vereisten uit het Noord Veluwse classificatiesyteem. Triada houdt hierbij rekening met een toevoeging van woningen geschikt voor 1-2 persoons huishoudens. | De ontwerpen van de 60 gelijkvloerse woningen Breestuk (2019) houden hiermee rekening. | |||||||
18 | Op basis van het woningmarktonderzoek en het ontwikkelplan maken gemeente en Triada afspraken over het benodigde aantal nultredenwoningen voor senioren. | Gemeente, Triada en Huurdersraad | Afspraken maken met Triada | Gemeente geeft bij afspraak 1 ook inzicht in kwalitatieve opgave in Hattem (koop/huur). Triada benoemd in haar wensportefeuilel (afspraak 3) ook inzicht in de ontwikkeling van het aantal nultredenwoningen. | Volkshuisvestelijke visie op het benodigde aantal nultredenwoningen is nog niet geformuleerd. Zie actiepunt 1. | ||||||||
19 | Totdat de toekomstige opgave is benoemd (actie 19) handhaaft Triada het huidige aantal nultredenwoningen. | Triada | Gemeente | Monitoring en overleg Triada | Huidige aantal wordt gehandhaafd. | Aantal begin 2017 is gerapporteerd in het rapport Companen (291). Door middel van het project Breestuk worden in 2019 minimaal 60 nultredenwoningen toegevoegd. | |||||||
20 | Triada wijst huurwoningen, die zijn aangepast met behulp van Wmo-budget, in overleg met de gemeente toe. Dit conform de al lopende afspraken. | Triada | Gemeente | Monitoring en overleg Triada | In 2008 is een notitie opgesteld waarin de werkwijze staat omschreven. Deze wordt door Triada gerespecteerd. | Triada werkt conform de lopende afspraken. Deze afspraken worden gecontinueerd. Er is een aanvullende overeenkomst gesloten dat 3-4 sterren woningen bij voorrang aan huishoudens met een regionale urgentieverklaring of geldige WMO verklaring worden toegewezen. | |||||||
21 | De gemeente verkent samen met Triada en andere partners de mogelijkheden om op een goede manier invulling te geven aan de woonzorgzones. | Gemeente | Triada en Huurdersraad | Initiëren overleg en regie voeren. | De gemeente geeft samen met Triada en andere betrokken zorgpartijen vorm aan het concept van woonzorgzones, dat (zo goed mogelijk) aansluit bij de kwalitatieve en kwantitatieve behoefte aan wonen met zorg in Hattem. Triada is primaire partner in de afname/bouw van sociale huurwoningen in de woonzorgzone Geldersedijk. Dit wordt structureel als agendapunt opgenomen in het overleg gemeente en Triada. | Woonzorgzone Geldersedijk structureel als agendapunt opgenomen in het overleg gemeente en Triada. Voorafgaand aan het vaststellen van de kaders is er afstemming met Triada over het sociale woingbouwprogramma. De huurdersraad geeft aan dat er voldoende sociale huurwoningen voor ouderen beschikbaar komen binnen het programma. De huurdersraad wordt hierover actief geinformeerd door de gemeente. | |||||||
Nr | Onderwerp | Xxxxxxx | Andere betrokkenen | Rol gemeente | Planning | Vervolgacties? | Bijzonderheden | Stand van zaken najaar 2018 | |||
2019 | 2020 | 2021 | 0000 | ||||||||
Xxxxxxxxxxx: Statushouders | |||||||||||
22 | Triada draagt bij aan de huisvesting van statushouders door een verantwoord deel van haar vrijkomende woningen aan te bieden. | Triada | Gemeente | Periodiek overleg met Triada. | Continu proces. | Voor de instroom van statushouders formuleert het Rijk voor de gemeente een taakstelling per half jaar. De totale taakstelling 2018 bedraagt 18. De opgave per eind augustus 2018 bedraagt 19. Twee woningen zijn toegewezen (aan in totaal 6 personen) maar de feitelijke huisvesting heeft nog niet plaatsgevonden. Het knelpunt van de wachtlijst zit vooral in éénpersoonshuishoudens en grote gezinnen (6+). Triada en de gemeente geven aan deze oplopende opgave een zorgpunt te vinden. Er is nog geen zicht op leegstaande gebouwen in eigendom van de gemeente Hattem die in beheer van Triada kunnen worden gegeven. Aanvullende inzet van de gemeente is hierbij | |||||
23 | De gemeente spreekt ook andere verhuurders aan om een deel van de taakstelling op zich te nemen. | Gemeente | Triada | Periodiek overleg met overige verhuurders. Meedenken over realisatie aanvullende huisvestingsoplossingen. | In ook aan statushouders). | Habion heeft nog geen deel van de taakstelling overgenomen.Tot op heden is er nog geen statushouder gekoppeld die aansluit bij de doelgroep van Habion (leeftijd /zorgindicatie). | |||||
24 | De gemeente en Triada werken actief samen aan het realiseren en beheren van alternatieve huisvesting voor statushouders in het geval de bestaande woningvoorraad onvoldoende mogelijkheden biedt voor huisvesting van deze doelgroep. | Triada | Gemeente | Continu proces. | In het project Lippenoordweg/Breestuk en Assenrade worden nieuwe woningen gerealiseerd. Dit gaat door verhuisketens tot mutaties binnen de bestaande huurwoningvoorraad leiden en vrijkomen van mogelijk geschikte woningen. De gemeente staat open om geld vrij te maken voor regelingen voor specifieke dossiers. Bijvoorbeeld voor inrichtingskosten, maar ook voor het geschikt maken van een woning voor een groot gezin. | ||||||
25 | De gemeente zorgt voor adequate begeleiding van de statushouders. | Gemeente | Triada | Periodiek overleg met de externe partij die de begeleiding uitvoert. | De stichting Vluchtelingen Contact Hattem geeft vorm aan de uitvoering. Deze stichting wordt door de gemeente gesubsidieerd om o.a. gedurende 2 jaar maatschappelijke begeleiding te bieden aan gehuisveste statushouders. | Dit is een continu proces. Vanuit de gemeente Hattem is intensief contact met de stichting Vluchtelingen Contact Hattem. Wanneer nodig kan Triada aanschuiven bij het overleg met deze stichting. | |||||
26 | Elk halfjaar spreken partijen met elkaar af op welke manier de taakstelling voor het komende halfjaar wordt gerealiseerd. | Gemeente | Triada en Huurdersraad. | Halfjaarlijks overleg met Triada | Continu proces. | Continu proces. | |||||
Leefbaarheid en Participatie | |||||||||||
27 | De gemeente zet de, voor zorg en overlastbeperking opgerichte, overlegstructuur in voor een goede leefbaarheid in de buurten. | Gemeente | Triada en Huurdersraad. | Initiëren overleg en regie voeren. | * De gemeente heeft in de begroting 2018 budget opgenomen voor Buurtbemiddeling. Besluitvorming moet nog plaatsvinden. De gemeente en Triada geven na besluitvorming gezamenlijk vorm aan buurtbemiddeling, gericht op het bevorderen van de leefbaarheid in de buurt en het creëren van bewustwording en begrip bij bewoners onderling. * De gemeente en Triada overleggen periodiek over de uitvoering van xxxxxxxxxxxxxxxx.Xx gemeente organiseert een Zorgoverleg en Overlastnetwerk (voornamelijk jongerengroepen). * Triada neemt deel aan het Zorgoverleg. | Akkoord over de start van buurtbemiddeling van de gemeente. Gekozen is voor dezelfde organisatie als in Heerde. Het convenant wordt in 2018 voorgelegd voor ondertekening door partijen. | |||||
28 | De gemeente zet zich in voor goed onderhoud van de openbare ruimte. Toegankelijkheid is daarbij een belangrijk aandachtspunt. | Gemeente | Dit gebeurt door de gemeente conform het door de Raad vastgestelde niveau. | Continu proces. | |||||||
29 | Triada zet haar kennis en ervaring in voor een goede leefbaarheid in haar buurten. | Triada | Continu proces. | Continu proces. | |||||||
30 | De gemeente vindt het belangrijk om de kracht van de samenleving te benutten. In voorkomende gevallen verbinden gemeente en Triada zich om bewoners en omwonenden te betrekken bij nieuwe ontwikkelingen en planvorming. Daarnaast ondersteunen gemeente en Triada initiatieven vanuit de samenleving. | Gemeente | Triada | Continu proces. | Continu proces. Het informatie delen is iets waar verbetering mogelijk is. Afgesproken is twee, drie maal per jaar ambtelijk te overleggen over een breed scala van onderwerpen. | ||||||
31 | Instroom op de sociale huurwoningmarkt vanuit intramurale setting. De gemeente informeert andere partijen over werkwijze en regelingen. De opstapregeling uit de regio wordt als basis gebruikt voor concrete afspraken. | Gemeente | Triada, categoriale corporaties, intramurale instellingen, huurdersraad | Verbinden partijen, opstapregeling concretiseren, sturing coördineren, de opgave in de tijd bepalen en monitorsysteem opzetten. | Gemeente geeft inzicht over de opgave, de werkwijze en de toetsingskaders van de toetsingscommissie. | Het woonbehoefte onderzoek geeft aan dat de uitstroom vanuit de instellingen naar de sociale huurwoningmarkt extra capaciteit gaat vragen. De benodigde extra capaciteit moet door de gemeente worden benoemd als opgave en vervolgens worden verdeeld over de corporaties. | Het proces Opstapregeling is nagenoeg gereed en wordt nog in 2018 overeengekomen. De aantallen zijn nog niet aan te geven. Dit wordt ambtelijk afgestemd. Spreiding van de druk over de wijken is bij dit thema een belangrijk uitgangspunt. | ||||
32 | Wet aanpak woonoverlast biedt de mogelijkheid aan de gemeente om specifieke gedragsaanwijzingen te geven aan overlastgevers. | Gemeente | Gemeenteraad kan dit te regelen in de verordening, zodat de burgemeester bevoegdheden krijgt. | In 2018 gaat de gemeente de dit onderzoeken. | Dit is opgenomen in de algemeen plaatselijke verordening (APV) van Hattem. Met de regiogemeenten in de Noord- Veluwe (SNV) worden hiervoor beleidsregels voorbereid. | ||||||
Samenwerking | |||||||||||
33 | Verbeteren samenwerking en afstemming | Gezamenlijk oppakken | Overleg tussen Triada en de gemeente Hattem heeft structuur. Hierin kunnen diverse onderwerpen worden besproken. Vooralsnog wordt aan 3 tot 4 maal per jaar gedacht. Daarbij wordt aansluiting wordt gezocht bij lopende cycli (begroting, bestuurlijk overleg, lopende overleggen etc.). | Met iedere gemeente is inmiddels ambtelijk overleg geweest en er zijn nieuwe afspraken gepland. Naast uitwerking van acties uit prestatieafspraken worden lopende zaken, verbeteren samenwerking en de eventueel nieuwe ontwikkelingen besproken. | |||||||
Bijlage 2 Definities
Algemene huur- en inkomensklassen prijspeil 2018 (volgt MG Huurbeleid Ministerie BZ)
Huurklasse | DAEB/ niet-DAEB | Huurniveau | Doelgroep |
Goedkoop | DAEB | Tot en met € 417,34 Kwaliteitskortingsgrens | Primaire doelgroep: Jongeren tot 23 jaar |
Betaalbaar laag | DAEB | Van € 417,35 t/m € 597,31 Aftoppingsgrens laag | Primaire doelgroep: Alle een- en tweepersoonshuishoudens |
Betaalbaar hoog | DAEB | Van € 597,32 t/m € 640,14 Aftoppingsgrens hoog | Primaire doelgroep: Alle drie- en meerpersoonshuishoudens |
Middelduur | DAEB | Van € 640,15 t/m € 710,68 Liberalisatiegrens | Secundaire doelgroep: Boven aftoppingsgrens t/m € 36.798 *1 |
Duur | niet-DAEB | Boven € 710,68 Geliberaliseerde huur | Doelgroep: Inkomens vanaf € 36.798 |
*1 = tijdelijk (tot 2021) verruimd tot en met € 41.056.
Beschikbaarheid
Bij beschikbaarheid gaat het erom dat de aanwezige sociale huurwoningen daadwerkelijk beschikbaar komen voor de huishoudens met een laag inkomen. De beschikbaarheid kan worden afgemeten aan de slaagkans van deze huishoudens.
Betaalbaarheid
Bij betaalbaarheid gaat het erom dat er voldoende sociale huurwoningen aanwezig zijn voor huishoudens met een laag inkomen (tot € 36.798; prijspeil 2018).
DAEB
De Woningwet 2015 beperkt het werkgebied van woningcorporaties tot de zogenoemde ‘Diensten van Algemeen Economisch Belang’ (DAEB). Uitsluitend voor die DAEB-activiteiten mag staatssteun worden ontvangen. Een woningcorporatie mag uitsluitend een activiteit uitvoeren die niet tot haar kerntaak behoort (zogenoemde ‘niet-DAEB-taak’) als marktpartijen geen interesse hebben getoond.
Eerste aftoppingsgrens
Relevante grens voor de huurtoeslag voor één- en tweepersoonshuishoudens. Bedraagt
€ 597,31 (prijspeil 2018). Van de huurprijs tussen deze eerste aftoppingsgrens en de huurtoeslaggrens van € 710,68 wordt een beperkter deel (40%) vergoed via de huurtoeslag.
Goedkope scheefheid
Er is sprake van goedkope scheefheid als een sociale huurwoning wordt bewoond door een huishouden met een te hoog inkomen (meer dan € 36.798; prijspeil 2018).
Laag inkomen
Huishoudens die behoren tot de primaire doelgroep. Dit zijn huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tot € 36.798 (prijspeil 2018).
Middeninkomen
Huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tussen € 36.798 en € 41.056 (prijspeil 2018).
Passend toewijzen
De Woningwet 2015 bevat de zogenoemde ‘passendheidstoets’. Door passend toe te wijzen, krijgen huurders bij verhuizing een woning waarvan de huurprijs aansluit bij hun inkomen.
Per 1 januari 2016 moet per kalenderjaar ten minste 95% van de toewijzingen aan huishoudens die in aanmerking komen voor huurtoeslag een woning worden toegewezen die qua huurprijs passend is.
Sociale huurwoning
Huurwoning met een huurprijs van maximaal € 710,68 (prijspeil 2018). Deze grens wordt de huurtoeslaggrens genoemd, omdat boven deze huurprijs geen huurtoeslag wordt verstrekt.
Transformatie
Transformatie van de woningvoorraad is het aanbrengen van wijzigingen in die woningvoorraad om de beschikbare woningen te laten aansluiten bij de gewenste woningen, ofwel het in evenwicht brengen van aanbod en vraag. Dat kan door nieuwbouw, woningverbetering, aan- en verkoop, sloop en herstructurering.
Tweehurenbeleid
In 2016 is Triada gestart met een nieuw instrument binnen haar huurbeleid; het ‘tweehurenbeleid’. Het is een tijdelijke oplossing voor de korte termijn die vooral is bedoeld om de beschikbaarheid voor huishoudens met een laag inkomen te vergroten.
Met het tweehurenbeleid kan worden voldaan aan de passendheidsnorm zonder dat hierdoor de wachttijden toenemen. En zonder bij voorbaat bij alle woningen de streefhuur naar beneden bij te stellen en/of inkomenscategorieën uit te sluiten.
Dit wordt gerealiseerd door woningen aan te bieden met een huurprijs die past bij de kwaliteit van de woning. Vervolgens kunnen alle huishoudens uit alle inkomenscategorieën hierop reageren. Huurtoeslaggerechtigden die reageren op een woning boven de aftoppingsgrens krijgen bij toewijzing een lagere huurprijs waardoor de woning onder de voor hen passende aftoppingsgrens komt.
Triada bepaalt welke van haar woningen in aanmerking komen voor het tweehurenbeleid (voor senioren fysiek toegankelijke woningen). Daarnaast stelt zij de voorwaarde dat de kandidaat huurder een woning van Triada achterlaat om doorstroming te bevorderen.
Tweede aftoppingsgrens
Relevante grens voor de huurtoeslag voor meerpersoonshuishoudens. Bedraagt € 640,14 (prijspeil 2018). Van de huurprijs tussen deze tweede aftoppingsgrens en de huurtoeslaggrens van € 710,68 wordt een beperkter deel (40%) vergoed via de huurtoeslag.
Vrije-sector-huurwoning (geliberaliseerde huur)
Huurwoning met een huurprijs bij toewijzing hoger dan € 710,68 (prijspeil 2018).