Prestatie afspraken Vestia 2022 - gemeente Maassluis

Xxxxxxxxx xxxxxxxxx Xxxxxx 0000 - xxxxxxxx Xxxxxxxxx

versie 10 november 0000

Xxxxxxxx Xxxxxxxxx, hierna te noemen “de gemeente”, ten deze rechtens vertegenwoordigd door de heer S.B. Xxxxxx, Wethouder Wonen,

en

Woningcorporatie Vestia, hierna te noemen “Vestia”, ten deze vertegenwoordigd door de xxxx X. Xxxxxxx, Regiomanager DZO,

komen overeen de in deze overeenkomst vastgelegde prestatieafspraken voor de periode 1 januari 2022 tot 1 januari 2023.

Concrete thema’s, werkzaamheden en activiteiten worden voor 2022 zo concreet mogelijk verwoord. Gedurende 2022 worden de afspraken gemonitord en tijdens (bilaterale) overleggen besproken.

1. Prestatieafspraken

Met haar inzet op de zes in de Woningwet aangegeven onderwerpen wil Vestia bijdragen aan realisering van de Woonvisie Maassluis, voor zover haar positie als saneringscorporatie dit toelaat.

Vestia heeft een nieuw ondernemingsplan dat een belangrijke leidraad wordt voor ons denken en handelen de komende jaren.

2. Structurele oplossing

Naar verwachting wordt Vestia met ingang van 1 januari 2023 gesplitst in drie lokale woningcorporaties in Den Haag, Rotterdam en Delft-Zoetermeer. Naar verwachting is begin 2022 bekend bij welke woningcorporatie het huidige Vestia bezit in Maassluis wordt ingedeeld. Meer duidelijkheid over de inzet van de nieuwe lokale woningcorporatie in uw gemeente bieden wij in het splitsingsvoorstel, dat we u begin 2022 toesturen. We lopen inhoudelijk in de prestatieafspraken voor 2022 niet op dit voorstel vooruit. Dit doet onvoldoende recht aan de zorgvuldigheid van het splitsingsproces dat wij in nauwe afstemming met de gemeenten en onze Huurdersraad doorlopen, waarvan ook de splitsing van de Huurdersraad zelf een onderdeel is. Het document prestatie-afspraken heeft betrekking op de inzet van Vestia in de gemeente Maassluis voor 2022. De doorkijk naar latere jaren heeft de status van een mogelijke verwachting.

De verkoop en overdracht van ons bezit in Bergeijk wordt naar verwachting eind 2021 afgerond. De verkoop en overdracht van een deel van ons bezit in Brielle gebeurt naar verwachting medio 2022. Bij de voortgang van de verkoop van ons bezit in Zuidplas zijn er diverse onzekerheden waardoor we nog geen uitspraak over de verdere planning kunnen doen. Door de verkoop kunnen lokale corporaties met de betreffende gemeenten afspraken maken over hun bijdrage aan de sociale voorraad en het voldoen aan de lokale volkshuisvestelijke opgaven.

Convenanten

Afspraken die vastliggen in eerder ondertekende convenanten, waar ook andere partijen bij betrokken zijn, kunnen in de prestatie afspraken worden benoemd en/of in de bijlagen worden opgenomen.

Bijlage:

A. Begroting onderhoud 2022

3. Inzet bij prestatieafspraken 2022

3.1 Liberalisatie en verkoop

Liberalisatie

Het woningbezit van Vestia in Maassluis bestaat uit 257 wooneenheden. Op termijn worden er 3 woningen bij mutatie geliberaliseerd.

Liberalisatie overzicht

Definitie liberalisatievijver (peildatum 1 januari 2022):

- het aantal zelfstandige woningen in de betreffende gemeenten met een huidig sociaal contract, die in de toekomst niet-Daeb verhuurd worden.

- de niet-Daeb woningen, die vanwege prestatieafspraken afgetopt worden onder de liberalisatiegrens, zijn niet opgenomen in de liberalisatievijver.

Gemeente	Wijk	Complex	Postcode	Aantal woningen
Maassluis	Koningshoek	900625	3144	1
Maassluis	Steendijkpolder Noord	900107	3146	2
Totaal				3

Afspraak: voor het complex de Drie Componisten geldt een notariele akte d.d. 21 november 2011 op basis, waarvan 49 wooneenheden Daeb blijven.

Verkoop

Vestia verkoopt in 2022 geen woningen aan zittende huurders of bij mutatie.

De gemeente kent een positieve grondhouding wanneer Vestia in incidentele situaties van leegkomende huurwoningen met zeer hoge herstelkosten het verzoek doet met billijke en redelijke argumenten tot verkoop van zo’n woning.

3.2 Nieuwbouw en aankoop van woningen

Vestia heeft geen mogelijkheden om nieuwbouw te realiseren in Maassluis. De condities die zijn bepaald in het verbeterplan en de condities die onze toezichthouders stellen, zijn randvoorwaarden voor onze investeringen.

3.3 Betaalbaarheid en bereikbaarheid voor de doelgroep

Huursombenadering

Vestia past de huurverhoging in 2022 toe conform het rijksbeleid met de huursombenadering en de inkomensafhankelijke huurverhoging.

Vestia zet de opbrengst van de inkomensafhankelijke huurverhoging van 2022 in voor investeringen in de gemeente. Investeringen zijn in ruime zin bedoeld en betreffen bijvoorbeeld woningverbetering, duurzaamheid, technische leefbaarheid, planmatig onderhoud en mutatieonderhoud. Gemeente en huurders worden uitgenodigd om voorstellen te doen voor investering van deze opbrengst in het bezit

Monitoren betaalbaarheid.

Om de betaalbaarheid te monitoren vraagt de gemeente Maassluis jaarlijks (per 1 januari) aan Vestia gegevens over de woningen in Maassluis naar de jaarlijks geldende huurprijsgrenzen.

Afspraak: Vestia levert deze gegevens in het eerste tertiaal van het betreffende jaar.

Doorstromen bevorderen.

Maassluis wil meer doorstroming in de woningvoorraad bevorderen. Er is een wooncoach werkzaam die zich richt op concrete afspraken en uitvoering van doorstroming.

Afspraak: Vestia wil hier medewerking aan geven. Concreet gaat het om het bevorderen van doorstroming naar 55+ complex De Drie Componisten vanuit de schaarse segmenten in de sociale sector. Vestia wil, binnen redelijke mogelijkheden, meedoen met bevordering van doorstroming via Maasdelta als het gaat om het complex De Drie Componisten.

Woonruimteverdeling

Vestia werkt conform de Huisvestingsverordening woonruimtebemiddeling voor de regio Rotterdam 2020.

Regionale afspraken woonruimteverdeling

Waar het gaat om de inzet:

- ten minste 75% van de vrijkomende sociale huurwoningen verhuren aan mensen met huurtoeslag

- ten minste 70% van de sociale huurwoningvoorraad een huur heeft van maximaal € 678,66 (prijspeil 2022) kan Vestia voor Maassluis hier niet aan voldoen (60 % van de voorraad is DAEB).

Per 1 januari 2021 zijn er 156 woningen verhuurd met huurprijs onder de liberalisatiegrens. Dit is een momentopname. Uiteindelijk zijn, na liberalisatie van de woningen die nu nog een sociale huurovereenkomst hebben, in Maassluis 153 woningen DAEB en 104 woningen niet-DAEB. Ook kan er sprake zijn van woningen die bij mutatie gedeliberaliseerd worden. Hoe snel dit verloopt hangt af van de mutaties en welke woningen beschikbaar komen.

3.4 Huisvesting van specifieke doelgroepen

Bijzondere doelgroepen.

Afspraak: Vestia labelt waar nodig woningen voor bijzondere doelgroepen. Waar nodig wordt een woning afgetopt naar de 2e aftoppingsgrens (€678,66) of de 1e aftoppingsgrens (€ 633,25). De genoemde grenzen zijn prijspeil 2022.

Huisvesting statushouders.

De taakstelling voor statushouders in Maassluis wordt uitgevoerd door Maasdelta, de grootste woningcorporatie in Maassluis. Voor 2022 ligt er de vraag of Vestia één statushouder zou willen huisvesten in het bezit.

Afspraak: Vestia is bereid in 2022 één woning te verhuren aan een alleenstaand of een tweepersoonshuishouden van statushouders, afhankelijk van het woningtype, passend te huisvesten. Zonodig wordt de woning afgetopt naar de 2e aftoppingsgrens (€678,66) of de 1e aftoppingsgrens (€ 633,25). De genoemde grenzen zijn prijspeil 2022.

3.5 Kwaliteit en duurzaamheid van woningen

Onderhoud

Het bedrag van Vestia in 2022 voor planmatig en niet-planmatig onderhoud voor haar totale landelijke voorraad (woningen/BOG/MOG/ZOG) bedraagt € 118,3 miljoen, daarvan is € 48,9 miljoen bestemd voor planmatige onderhoudsactiviteiten. Het bedrag voor planmatig onderhoud in Maassluis is € 56.841,-, zie bijlage A.

Investeringen

In 2022 investeert Vestia vooralsnog niet in kwalitatieve verbeteringen en/of duurzaamheidsmaatregelen in uw gemeente.

Afspraak: De woningen worden goed onderhouden en beheerd op basis van een technische conditiemeting (NEN 2767) en via reparatie-, mutatie-, contract- en planmatig onderhoud. Vestia blijft de klantprocessen meten en realiseert de gestelde normen (klanttevredenheidsscores).

3.6 Leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed

De aanpak van overlast gebeurt conform de afspraken over woonoverlast.

De aanpak van ‘multiproblem’-huishoudens en huishoudens met huurachterstanden door middel van preventieve maatregelen en het laatste kansbeleid.

Afspraak over directe bemiddeling in complex De Ververij.

Een deel van de woningen in complex De Ververij wordt in overleg met Stichting Onder Eën Dak verhuurd aan (lokale) woningzoekenden. Enkele jaren geleden speelden overlastklachten in het complex. Om die reden staan de Gemeente Maassluis en Vestia positief tegenover het idee om woningen in de Ververij óók via directe bemiddeling aan te bieden aan woningzoekenden waarvoor in het reguliere woningzoekendesysteem geen urgentie wordt gegeven. Dit betekent concreet een woning toewijzing niet via reguliere weg via het woonruimteverdelings-systeem, maar op voordracht vanuit de gemeente Maassluis. Hierbij zal i.s.m. de gemeente worden gekeken naar de achtergronden van de betreffende kandidaat-huurder. Denk hierbij bijvoorbeeld aan schrijnende gevallen van echtscheiding.

In het vervolg zal bij een nieuwe mutatie in het complex de komende periode steeds bekeken worden of directe bemiddeling een mogelijkheid is. In 2022 wordt de afspraak over directe bemiddeling geëvalueerd.

4. Procesafspraken

Bestuurlijk overleg

Voorstel gemeente is dat er twee keer per jaar, in mei en november, overleg plaats vindt tussen de wethouder volkshuisvesting en de Regionanager DZO van Vestia.

Afspraak: Vestia gaat hiermee akkoord.

Proces van totstandkoming van de jaarlijkse prestatieafspraken

Dit proces vindt plaats conform de procedure genoemd in de Handreiking Prestatieafspraken van Aedes, VNG, Woonbond en BZK.

Afspraak: Vestia gaat hiermee akkoord.

Huurdersparticipatie rond prestatieafspraken

In het bestuurlijk overleg is besproken in hoeverre bewonerscommissies van Vestia wooncomplexen bij het maken van prestatieafspraken kunnen worden betrokken. Vanwege het kerngemeentebeleid doet de Huurdersraad van Vestia sinds 2017 dit echter nog met name voor de kerngemeenten Den Haag, Rotterdam, Delft en Zoetermeer. In samenwerking met gemeente kan Vestia nagaan of en in hoeverre bewonerscommissies in Maassluis bij het maken van prestatie afspraken betrokken willen worden.

5. Financiële paragraaf totale portefeuille Vestia

Inleiding

Eind 2020 heeft Vestia het rapport ‘Naar een structurele oplossing voor Vestia’, gepubliceerd. Dit rapport concludeert: ”Vestia presteert volkshuisvestelijk onvoldoende en daar lijden huurders en gemeenten onder. Daarnaast is Vestia een groot risico voor het borgingssysteem. Een structurele oplossing voor deze problemen is mogelijk als alle partijen daaraan bijdragen. De grootste bijdrage vragen we aan de collega- corporaties: namelijk om de rentelast van Vestia structureel met € 28 miljoen per jaar te verlagen. Dit kan bereikt worden doordat de corporaties een marktconforme lening ruilen tegen een langlopende lening van Vestia met een relatief hoge rente van gemiddeld 5% en een grote negatieve marktwaarde. Hierdoor wordt de last voor de sector langjarig gespreid. Alleen dan kunnen wij verder als sobere en efficiënte corporatie. Dit betekent dat wij ons bestaand bezit goed op orde kunnen houden. De prijs-kwaliteitverhouding voor de huurder komt beter in evenwicht, omdat - met een inflatievolgend huurbeleid - de woningen op een acceptabel niveau worden onderhouden.”

Door de oplossing komen geen extra middelen beschikbaar voor duurzaamheid. Met het huidige beleid vinden duurzaamheidsmaatregelen vooral plaats in samenhang met renovatie van complexen. Er is een beperkt budget beschikbaar voor het aardgasvrij maken van complexen in onze kerngemeenten. Extra middelen voor duurzaamheid zijn afhankelijk van generieke maatregelen die het nieuwe kabinet treft voor de hele sector.

De bijdrage van de sector zorgt al voor een reductie van het risico van Vestia voor het borgingssysteem. Om dit risico verder te reduceren heeft Vestia aangegeven zich, na realisatie van de leningenruil, te splitsen in drie corporaties, te weten Rotterdam, Den Haag en Delft/Zoetermeer. Door deze splitsing wordt het risico afgewend dat het borgingsstelsel op slot moet vanwege Vestia.

Betekenis voor de prestatieafspraken

De belangrijkste punten voor het beleid in de komende jaren en de prestatieafspraken van 2022 zijn:

• Huurbeleid sociale segment: voor woningen met een sociaal huurcontract volgen we gemiddeld een inflatievolgend huurbeleid;

• Huurbeleid vrije sector: voor woningen met een geliberaliseerd huurcontract verhogen we de huur met gemiddeld inflatie+0,5%;

• Verkoop: we streven ernaar dat we in 2021 of 2022 het resterende vastgoed in drie maatwerkgemeenten verkopen (ruim 5000 eenheden) en met de opbrengst leningen vervroegd aflossen. Dit draagt bij aan ons financieel herstel. De inzet hierbij is dat de overnemende corporaties afspraken maken met de gemeente om een deel van de over te nemen woningen niet te liberaliseren, waardoor meer betaalbare woningen beschikbaar blijven in de maatwerkgemeenten.

• Onderhoud: de komende tien jaar komen meer middelen beschikbaar voor onderhoud. We hebben voldoende budget beschikbaar om onze woningen naar behoren te kunnen onderhouden;

• Kwetsbare doelgroepen: er komt een jaarlijks budget beschikbaar om in te zetten voor kwetsbare doelgroepen;

• Leefbaarheid: Vestia heeft voldoende budget beschikbaar voor leefbaarheid;

• Investeringen: a) we hebben voldoende middelen voor de investeringen in woningverbetering; b) we krijgen beperkt ruimte voor aankoop en/of uitbreidingsnieuwbouw in de vier kerngemeenten onder de voorwaarde dat de splitsing wordt gerealiseerd. We kunnen echter niet alle sloop- nieuwbouwprojecten betalen. We zijn in gesprek met collega corporaties om de sloop-nieuwbouw over te nemen of hierin bij te dragen.

Bijlage A. Begroting onderhoud 2022

V E S T I A
Projecten Planmatig onderhoud 2022
Status: Prestatieafspraken en begroting PO
Peildatum: 23-9-2021						Begroting projecten PO 2022:	56.841
Gemeente Vestiging Omschrijving Team XX Xxxxxxx Xxxxxxxx Complex Omschrijving Hoofdelement groep Omschrijving Onderhoudswerkzaamheden
Maassluis	Watermanweg Rotterdam	Rijnmond	900107	10	Getijmolen MAASSLUIS	Buitenwanden (incl afwerking)	Reparatie lokale defecten
Maassluis	Watermanweg Rotterdam	Rijnmond	900107	10	Getijmolen MAASSLUIS	Schilderwerk	Buiten schilderwerk
Maassluis	Watermanweg Rotterdam	Rijnmond	900107	10	Getijmolen MAASSLUIS	Schilderwerk	Buiten schilderwerk
Maassluis	Watermanweg Rotterdam	Rijnmond	900107	10	Getijmolen MAASSLUIS	Schilderwerk	Buiten schilderwerk
Maassluis	Watermanweg Rotterdam	Rijnmond	900107	10	Getijmolen MAASSLUIS	Schilderwerk	Buiten schilderwerk
Maassluis	Watermanweg Rotterdam	Rijnmond	900625	150	Maassluis, "Drie componisten", 150 App	Transport; liften	Onderhoud gevelinstallatie
Maassluis	Watermanweg Rotterdam	Rijnmond	900625	150	Maassluis, "Drie componisten", 150 App	Transport; liften	Liftonderhoud
Maassluis	Watermanweg Rotterdam	Rijnmond	900625	150	Maassluis, "Drie componisten", 150 App	Transport; liften	Liftonderhoud
Maassluis	Watermanweg Rotterdam	Rijnmond	900626	45	Maassluis, Xxxxxxxx 0-00, 00 App	Warmte-opwekking	Collectieve CV onderhoud

Aldus overeengekomen en ondertekend,

………………… 2021

S.B. Xxxxxx, X. Xxxxxxx,

Wethouder Xxxxx, Regiomanager Delft | Zoetermeer | Overig Nederland

Gemeente Maassuis Vestia