RaadsVoorstel

RaadsVoorstel

Xxx.xx. : RV11.0032/Jas Portefeuille(s) : Ruimtelijke ordening Programma : Ruimtelijke Ontwikkeling

Onderwerp : Samenwerkingsovereenkomst Centrumplan Eerbeek

AAN DE GEMEENTERAAD Brummen, 24 mei 2011

Wij stellen voor te besluiten om:

1. Uit te spreken dat uw raad instemt met de samenwerkingsovereenkomst Centrumplan Eerbeek;

2. Een bedrag ad € 4.700.000,- beschikbaar te stellen voor het centrumplan Eerbeek en dit bedrag ten laste te laten komen van de Algemene Vrije Reserve;

3. De door het college op grond van artikel 25, lid 2 van de Gemeentewet opgelegde geheimhouding op de bij de samenwerkingsovereenkomst behorende verwervingskaart, grondexploitatie en het overzicht met beschikbare budgetten te bekrachtigen;

4. Geheimhouding op te leggen ten aanzien van het besprokene over de stukken bedoeld in beslispunt 3.

Inleiding

De gemeente Brummen onderzoekt sinds een aantal jaren de mogelijkheden om te komen tot herontwik- keling van het centrum van Eerbeek. Aanleiding daarvoor is onder meer het vrijkomen van een aanzien- lijk deel van het centrum door bedrijfsverplaatsingen van Machinefabriek Kersten en transportbedrijf Bur- gers Logistics. Doel van de herontwikkeling is het creëren van een goed functionerend en aantrekkelijk winkel-, woon- en verblijfsgebied.

Om te komen tot een uiteindelijke herontwikkeling heeft de gemeente Brummen in 2008 een intentieover- eenkomst gesloten met projectontwikkelaars Bouwfonds en Roosdom Tijhuis en met Woningstichting Eerbeek (thans Sprengenland Wonen). In deze intentieovereenkomst is ondermeer afgesproken dat par- tijen gezamenlijk een visie opstellen voor het plangebied en voor de verdere ontwikkeling een samenwer- kingsovereenkomst (SOK) zullen aangaan waarin staat beschreven op welke wijze partijen hun samen- werking ten behoeve van de realisatie van het centrumplan Eerbeek wensen vorm te geven. De visie die partijen hebben opgesteld voor deze meervoudige, complexe en integrale stedelijke vernieuwingsopgave is verwoord in de Structuurvisie Centrumgebied Eerbeek, welke op 26 november 2009 door uw gemeen- teraad van Brummen is vastgesteld. In deze visie zijn op een integrale wijze alle belangen en vooraf vast- gestelde uitgangspunten verwoord die in de komende jaren gefaseerd ten uitvoer dienen te worden ge- bracht.

Om uiteindelijk tot een SOK te kunnen komen, hebben partijen in eerste instantie de hoofdlijnen van hun samenwerking verwoord in een Akkoord op Hoofdlijnen (AOH). Dit AOH is op 1 december 2010 door de betrokken projectpartners ondertekend en is de basis geweest voor het opstellen van de SOK zoals deze nu voorligt. De SOK is een overeenkomst waarbij nauwgezet is vastgelegd welke ontwikkeling exact wordt beoogd, wie daarvoor verantwoordelijk is en hoe de verdeling van kosten en risico’s is geregeld.

Met het ondertekenen van de SOK wordt het startsein gegeven voor de daadwerkelijke planvorming en uitvoering van het Centrumplan Eerbeek.

Argumenten

1.1 De SOK is de juridische basis voor de samenwerking in het centrumplan Eerbeek

Door partijen is sinds de ondertekening van het Akkoord op Hoofdlijnen in december 2010 hard en actief gewerkt aan het opstellen van de SOK voor het centrumplan Eerbeek. Onder aanvoering van een onaf- hankelijke advocaat van Kienhuis Hoving zijn de (commerciële) afspraken die partijen onderling hebben gemaakt en voor een wezenlijk deel hebben vastgelegd in het ondertekende AOH vertaald in een gede- tailleerd contract tussen deze partners. De SOK beschrijft nauwkeurig welke samenwerkingsvorm partijen hebben afgesproken, wat er wordt herontwikkeld in het centrum van Eerbeek en hoe de daaraan gekop- pelde kosten en risico’s tussen partijen zijn verdeeld. Gemeentelijk uitgangspunt bij het opstellen van de SOK is geweest dat de risico’s van de ontwikkeling voor de marktpartijen zijn, gegeven de financiële bij- drage die de gemeente in de grondexploitatie doet. Zodra de SOK is ondertekend door de betrokken partijen zal worden gestart met de verdere planvorming (zoals het opstellen van het bestemmingsplan) en het daadwerkelijk uitvoeren van de werkzaamheden om tot herstructurering van het centrum van Eerbeek over te kunnen gaan, te starten met de sloop van het voormalige Burgerscomplex.

Voor een dergelijke ontwikkeling als het centrumplan Eerbeek, waarbij meerdere partijen zijn betrokken, zijn diverse samenwerkingsvormen mogelijk. Zoals al eerder genoemd is het uitgangspunt voor de ge- meente Brummen altijd geweest dat zij niet risicodragend wenst te participeren in deze ontwikkeling. Wel heeft de gemeente aangegeven financieel te willen bijdragen in het project omdat zij daarmee een we- zenlijke bijdrage aan een levendig en duurzaam centrum voor Eerbeek kan leveren.

Op deze wezenlijke uitgangspunten, alsmede ook op het gegeven dat een aanmerkelijk deel van het grondgebied in het centrum van Eerbeek in eigendom is van Rotij en Bouwfonds, is de samenwerking- vorm tussen de betrokken partijen gebaseerd.

Omdat de gemeente in staat is een financiering aan te trekken voor het project met aanmerkelijk gunsti- ger voorwaarden (rente) dan wanneer marktpartijen dit zelf zouden verzorgen is ervoor gekozen de totale grondexploitatie van het plan onder te brengen bij de gemeente Brummen. In concreto betekent dit dat de gemeente de bij het project betrokken gronden in het centrum van Eerbeek koopt, bouw- en woonrijp maakt en kavelsgewijs teruglevert aan de Rotij. Omdat de gemeente echter geen risico wil lopen op deze ontwikkeling en een vast bedrag wenst bij te dragen in het centrumplan, is afgesproken dat Rotij deze gronden terugkoopt voor alle gemaakte kosten van deze gronden minus de bijdrage van de gemeente Brummen. Deze gemaakte kosten betreffen dan de koopsommen van deze gronden, de kosten voor het saneren, slopen, bouw- en woonrijpmaken én de rentekosten. Uiteindelijk zal de grondexploitatie van de gemeente in alle gevallen op € 0,- eindigen waardoor de gemeente geen extra kosten zal dragen dan de bijdrage die zij al voornemens was te doen.

1.2. De SOK legt afspraken vast om te komen tot een integrale gebiedsontwikkeling

De ambitie die de betrokken partijen hebben voor het centrum van Eerbeek is beschreven en vastgelegd in de Structuurvisie Centrumgebied Eerbeek, welke door uw gemeenteraad is vastgesteld in november 2009. Kern van deze structuurvisie is een integrale gebiedsontwikkeling waarbij niet alleen de locaties die in handen zijn van Rotij (Burgersterrein) en Bouwfonds (Kerstenterrein) worden omgevormd tot woonge- bied en commerciële functies maar dat ook het middengebied tussen deze beide plandelen ingrijpend wordt geherstructureerd. Daarmee wordt bedoeld dat de totale openbare ruimte wordt opgewaardeerd tot een aantrekkelijk verblijfsgebied maar dat ook de locatie rondom het huidige stationsgebouw ingrijpend wordt veranderd. Juist deze stationsomgeving vormt een belangrijke spil in de centrumontwikkeling om- dat deze op dit moment een onbeduidende en verwaarloosde indruk maakt. Door de afspraak in de SOK vast te leggen dat ook dit middengebied ingrijpend wordt veranderd ontstaat een situatie waarbij het tota- le centrum van Eerbeek wordt omgevormd tot een aantrekkelijk hart van het dorp waarbij de kwaliteit van de bebouwing en de openbare ruimte dermate worden opgewaardeerd dat recht wordt gedaan aan de ambities in de structuurvisie.

Belangrijke pijler in de structuurvisie is het realiseren van een Kulturhus in de directe nabijheid van het stationsgebouw. Een dergelijke functie heeft een aantrekkende werking van bezoekers en kan een we- zenlijke bijdrage leveren aan de levendigheid van de stationsomgeving. De gemeente Brummen heeft samen met Sprengenland Wonen en de beoogde partners voor het Kulturhus een intensief traject doorlo- pen om het Kulturhus voldoende programmatische invulling te kunnen bieden waarbij de financiële haal- baarheid ervan kan worden gewaarborgd. Tot op heden zijn partijen daar nog niet in geslaagd, waardoor het uiterst onzeker is of het Kulturhus ook daadwerkelijk gerealiseerd gaat worden.

Om de stationsomgeving toch de impuls te kunnen bieden die het hard nodig heeft, hebben partijen in de SOK afspraken gemaakt om, onder voorwaarden, de stationsomgeving toch te gaan herontwikkelen.

Door een gevarieerd, aantrekkelijk programma te realiseren met commerciële functies, waaronder hore- ca, (zorg)woningen en, waar mogelijk, maatschappelijke functies proberen partijen op een alternatieve wijze invulling te geven aan dit plandeel, voor het geval het Kulturhus niet gerealiseerd wordt.

In de SOK hebben partijen afspraken gemaakt over hoe zij omgaan met het aspect Duurzaamheid. Als bijlage bij de SOK is een notitie opgenomen met daarin een nadere toelichting op de ambities en rand- voorwaarden ten aanzien van duurzaamheid. Met deze notitie en de afspraken die daarover in de SOK zijn vastgelegd heeft het college vorm en inhoud gegeven aan de duurzaamheidsgedachte in de geest van de motie die uw raad over dat onderwerp heeft aangenomen op 25 november 2010.

1.3. Een ondertekende SOK is een voorwaarde voor provinciale subsidie

Naast de gemeentelijke bijdrage in het centrum van Eerbeek heeft ook de Provincie Gelderland aange- geven financieel te willen bijdragen omdat zij de kracht en waarde erkent van de herstructureringsopgave in Eerbeek. De provincie heeft in 2009 aangegeven zich in te willen spannen om een bedrag van € 2.350.000,- bij te dragen in het centrumplan. Voor een groot deel van deze bijdrage, namelijk € 1.500.000,-, heeft de provincie reeds een beschikking afgegeven. Deze bijdrage wordt in de vorm van ISV-subsidie toegekend aan de gemeente Brummen, onder een aantal voorwaarden. De belangrijkste voorwaarde voor de provincie is, dat partijen een Samenwerkingsovereenkomst met elkaar dienen aan te gaan waaruit de integrale gebiedsontwikkeling blijkt. Aanvankelijk was aan het ondertekenen van deze SOK een datum gekoppeld van 31 december 2010, echter, na ambtelijk en bestuurlijk overleg waarbij de gemeente de vertraging in het project heeft toegelicht, heeft de provincie aangegeven deze datum te willen verlengen tot 1 juli 2011. Aan verder uitstel van deze datum heeft de provincie onlangs aangege- ven niet te willen meewerken. Omdat de haalbaarheid van het totale project mede afhankelijk is van de financiële bijdrage van de Provincie Gelderland is het van evident belang dat de SOK op (of rond) 1 juli 2011 wordt ondertekend.

1.4 Het gevoelen van uw raad is in deze ingrijpende herstructurering van wezenlijk belang

Hoewel het aangaan van privaatrechtelijke overeenkomsten, zoals een samenwerkingovereenkomst, een bevoegdheid van het college is, hecht het college eraan om eerst het gevoelen van uw raad in te winnen, alvorens te besluiten over het al dan niet aangaan van de samenwerkingsovereenkomst. Het college heeft zo goed als mogelijk geprobeerd haar belangen te vertegenwoordigen bij de totstandkoming van de SOK waarbij de uitgangspunten zoals deze verwoord zijn in de Structuurvisie en het Akkoord op Hoofdlij- nen zijn vertaald in de SOK. Als de raad zich kan vinden in de opzet en inhoud van de SOK dan steunt dit het college in het nemen van dit belangrijke besluit voor één van de meest ingrijpende projecten in de gemeente Brummen.

2.1 De gemeente en de Provincie Gelderland dragen gezamenlijk € 4.700.000,- bij aan het financiële tekort van het Centrumplan Eerbeek.

Voor de totale gebiedsontwikkeling van het centrum van Eerbeek is sprake van een financieel tekort van zo’n € 8.400.000. In overleg met Rotij en Bouwfonds is afgesproken dat zij € 3.700.000,- van dat tekort voor hun rekening nemen. Over het resterende tekort van € 4.700.000,- hebben de gemeente en de Pro- vincie Gelderland afspraken gemaakt. De provincie zal zich inspannen om de helft daarvan (€ 2.350.000) aan het project bij te dragen. Over een aanzienlijk deel van die bijdrage (€ 1.700.000) heeft de provincie al vastgelegd dat deze aan het centrumplan toekomt. Voor de resterende bijdrage van de provincie zijn al subsidieaanvragen ingediend of in voorbereiding, in nauw overleg met de provincie.

2.2 De gemeente staat garant voor de bijdrage van € 4.700.000,- in de SOK

Omdat de Provincie heeft aangegeven zich te willen inspannen voor een financiële bijdrage van € 2.350.000,- en een deel daarvan ook al middels een beschikking, onder voorwaarden, heeft bekrachtigd, wordt er vanuit gegaan dat de provincie ook daadwerkelijk de helft van de totale overheidsbijdrage van € 4.700.000,- zal bijdragen. De gemeente heeft zich in die wetenschap dan ook in de SOK garant gesteld voor haar eigen bijdrage alsook die van de Provincie. Omdat een deel van deze bijdrage pas op een later moment zal worden uitgekeerd door de Provincie, zal de gemeente dit moeten voorfinancieren. Het voor- stel is om het totale bedrag van € 4.700.000,- ten laste te brengen van de Algemene Vrije Reserve en, op het moment dat de Provincie haar bijdrage daadwerkelijk stort aan de gemeente, de provinciale bijdrage direct weer ten gunste van de Algemene Vrije Reserve te brengen. Per saldo zal, als de provincie daad- werkelijk het volledige bedrag heeft bijgedragen, een bedrag van € 2.350.000 ten laste van de Algemene Vrije Reserve zijn gebracht.

2.3 De raad heeft bij het behandelen van het Akkoord op Hoofdlijnen feitelijk al een kredietbesluit geno- men.

Op 25 november 2010 is het Akkoord op Hoofdlijnen door uw gemeenteraad behandeld. Ten gevolge daarvan heeft uw raad besloten garant te willen staan voor een bijdrage van maximaal € 4.700.000,- na- dat de samenwerkingsovereenkomst voor het centrumplan Eerbeek is ondertekend en het gemeentelijk aandeel daarvan ten laste te brengen van de Algemene Vrije Reserve. Dit raadsbesluit is als bijlage bij dit raadsvoorstel opgenomen.

Volledigheidshalve wordt, omdat ook sprake is van een deel voorfinanciering van de provinciale bijdrage door de gemeente, uw raad voorgesteld het volledige bedrag van € 4,700.000,- ten laste te brengen van de Algemene Vrije Reserve en de provinciale bijdragen ten gunste te laten komen van die reserve.

3.1 Geheimhouding op een aantal bij de SOK behorende bijlagen is van belang.

In de grondexploitatieopzet en de verwervingskaart, die als bijlagen bij de SOK zijn opgenomen, staat informatie die de financiële en economische positie van alle betrokken projectpartners kan schaden als deze openbaar is. Voorgesteld wordt dan ook om ten aanzien van deze bijlagen geheimhouding op te leggen.

Het bekrachtigen van de opgelegde geheimhouding op de betreffende stukken en opleggen van geheim- houding ten aanzien van het besprokene over de stukken is noodzakelijk om de financiële en economi- sche belangen van de gemeente en de wederpartijen te waarborgen ex artikel 10, lid 2 sub b van de Wet openbaarheid van bestuur en om te voorkomen dat er onevenredige bevoordeling/benadeling ontstaat.

4.1. Ook hetgeen door uw raad wordt besproken over de genoemde bijlagen valt onder deze geheimhou- ding.

Niet alleen de genoemde bijlagen zelf, maar ook hetgeen wordt besproken over deze bijlagen dient ge- heim te worden gehouden in verband met mogelijke bevoor- of benadeling van partijen en om financiële en economische belangen te waarborgen.

Kanttekeningen

1. Staatssteun

Zoals eerder al genoemd hebben de projectpartners gezamenlijk Kienhuis Hoving ingeschakeld voor het opstellen van de SOK. Een onafhankelijke advocaat heeft de overeenkomst opgesteld waarbij de sa- menwerkingsvorm en de daarmee samenhangende rechten en plichten voor iedere partij zorgvuldig op papier is gezet. Tijdens de totstandkoming van de SOK is door partijen onderkend dat een toets moet worden uitgevoerd op eventuele ongeoorloofde staatssteun. In theorie zou dat aan de orde kunnen zijn: de gemeente (en de provincie) draagt immers financieel bij in een project dat daardoor meer haalbaar wordt dan wanneer zij dat niet had gedaan. Niet elke vorm van financiële bijdrage door een overheid in dergelijke ontwikkelingen is overigens ongeoorloofd.

Nu Partijen goede afspraken met elkaar hebben vastgelegd, het exact bekend is hoeveel overheidsgel- den in het project worden bijgedragen en de financierings- en samenwerkingsconstructie bekend is, kan een definitieve staatssteuntoets worden uitgevoerd. Dit zal eveneens gedaan worden door Kienhuis Ho- ving. Het project is in een eerder stadium al eens aan een voorlopige toets onderworpen en daaruit bleek dat ongeoorloofde staatssteun niet aan de orde was. De definitieve toets kan echter nu pas worden uit- gevoerd, en de uitkomst ervan zal derhalve nog niet bekend zijn bij het behandelen van deze overeen- komst door het college. Dit is ook niet problematisch, aangezien pas ná het inwinnen van het gevoelen van uw gemeenteraad het college gaat besluiten over het (al dan niet) aangaan van de Samenwerkings- overeenkomst. Op dat moment moet er uiteraard wel helderheid over bestaan. De verwachting is dat dit advies met betrekking tot staatssteun er in de tweede helft van mei 2011 zal zijn.

Mocht onverhoopt toch sprake zijn van ongeoorloofde staatssteun, dan zullen partijen hun samenwerking en dus ook de SOK dusdanig moeten aanpassen dat daar geen sprake meer van is.

2. Fiscale toets

Naast juridisch advies hebben partijen bij de totstandkoming van de SOK ook onafhankelijk gezamenlijk fiscaal advies ingewonnen. Deze fiscale adviseur heeft partijen geadviseerd omtrent een voor alle partijen zo gunstig mogelijke fiscale constructie. Nu de SOK haar definitieve vorm heeft gekregen is afgesproken dat de betreffende fiscalist namens de gemeente een brief opstelt aan de belastinginspecteur met de vraag of de gekozen samenwerkingsvorm inderdaad de door hem geconcludeerde gevolgen heeft. Voor de gemeente is vooral van belang dat BTW die zij afdraagt compensabel is dan wel of deze terug te vor- deren is.

De verwachting is dat dit fiscale advies geen extra financiële gevolgen voor de gemeente zal hebben. Uitsluitsel van de fiscus daaromtrent wordt eind mei/begin juni 2011 verwacht, voordat de SOK wordt ondertekend.

3. Duurzaamheid

In het project Centrumplan Eerbeek zal ruimschoots aandacht worden besteed aan het aspect duur- zaamheid. Daartoe is een bijlage opgesteld bij de SOK.

Op 25 november 2010 heeft uw raad een motie duurzaamheid aangenomen die betrekking had op een aantal onderdelen van het begrip Duurzaamheid. In de bijlage bij de SOK heeft het college in de geest van deze motie een aantal ambities en randvoorwaarden benoemd waaraan het centrumplan Eerbeek dient te voldoen. Dit document heeft een brede benadering van het aspect duurzaamheid, waarbij wordt gestreefd naar een integrale vorm van duurzaamheid waarbij de onderdelen People, Planet en Profit het uitgangspunt zijn. In de ambities is geprobeerd aansluiting te zoeken bij de veranderende marktomstan- digheden waarbij niet de aanbieder maar de koper/gebruiker zelf zijn eigen product wenst samen te stel- len. Iedereen heeft andere behoeftes: de één wil zonnepanelen, de ander ziet meer in bijvoorbeeld betere gevelisolatie. Om deze vrijheid ook te kunnen bieden voor de ontwikkelaars en afnemers van gebouwen, is een bepaalde systematiek gekozen, zowel op gebouwniveau als op gebiedsniveau. Door een goed meetbaar en toetsbaar ambitieniveau af te spreken kan worden bijgedragen aan een duurzaam centrum- plan.

Het aanbestedingsrecht verzet zich echter tegen het opleggen van aanvullende eisen in het centrumplan Eerbeek, die het wettelijk minimum overstijgen. Een overheid mag dergelijke strengere eisen wel opleg- gen, echter dan zal zij de ontwikkeling en bouw van betreffende woningen (openbaar) moeten aanbeste- den. In de samenwerkingsvorm van het centrumplan Eerbeek is dat niet mogelijk aangezien er niet wordt aanbesteed. Er wordt immers in de SOK afgesproken dat Xxxxx de enige partij zal zijn die kavels afneemt en woningen zal bouwen. In dat geval mogen geen aanvullende (duurzaamheids)eisen worden opgelegd. Omdat Xxxxx zich echter goed kan vinden in de duurzaamheidsgedachte zoals deze in de bijlage bij de SOK is beschreven is in de SOK een inspanningsverplichting opgenomen om tot de bouw van duurzame gebouwen te komen. Een resultaatverplichting kan in dat kader dus niet worden opgelegd.

Ten aanzien van het opleggen van aanvullende duurzaamheidseisen in de openbare ruimte speelt deze aanbestedingsproblematiek niet. In opdracht van de gemeente zal de openbare ruimte worden aangelegd en dat gebeurt middels een aanbestedingsprocedure conform het gemeentelijk beleid daaromtrent.

Partijen hebben echter wel met elkaar een aantal taakstellende budgetten vastgesteld, die horen bij het kwaliteitsniveau van de openbare ruimte zoals partijen dat in het verleden zijn overeengekomen in het Akkoord op Hoofdlijnen). Partijen hebben dan ook onderling afgesproken in de SOK dat zij zich zullen inspannen om de openbare ruimte een duurzaam karakter te geven zoals dat is verwoord in de duur- zaamheidsnotitie bij de SOK, zolang dit past binnen de kaders van de afgesproken kwaliteit en het bijbe- horende budget.

4. Woningbouwprogramma

Gemeentebreed hanteert de gemeente Brummen de doelstelling om 60% van alle te realiseren woningen in het sociale segment (huur en koop) te realiseren en de resterende 40% in het vrije sector segment.

Deze percentages zijn ook als zodanig opgenomen in de overeenkomsten die de gemeente is aange- gaan voor de projecten Lombok Zuid en Elzenbos. In het centrumplan Eerbeek is er voor gekozen om van deze percentages af te wijken. Zo is afgesproken in de SOK dat minimaal 26% wordt gerealiseerd in het sociale segment. Reden daarvoor is dat bij het hanteren van een hoger percentage sociale woning- bouw (en de daaraan gekoppelde lagere grondwaarde) het tekort op de grondexploitatie nog groter zou zijn geworden waardoor het plan niet meer financieel haalbaar is.

Door het hanteren van een lager percentage sociale woningbouw in het centrumplan daalt het gemeen- tebrede aandeel sociale woningbouw onder de 60%. Het compenseren van de keuzes in het centrumplan in andere woningbouwlocaties door daar een hoger percentage sociale woningbouw na te streven dan 60% is een financieel onhaalbaar streven. Grondexploitaties van betreffende projecten komen daardoor onder druk te staan, nog afgezien van het feit dat programmatische afspraken met betreffende project- ontwikkelaars zijn gemaakt in samenwerkingsovereenkomsten. Daarnaast levert het hanteren van een hoger percentage aan sociale woningbouw in een project een onevenwichtig programma op, hetgeen vanuit volkshuisvestelijk oogpunt niet wenselijk wordt geacht.

5. Risico’s

Hoewel de gemeente altijd het standpunt heeft ingenomen geen risico te willen lopen in de gebiedsont- wikkeling van het centrum van Eerbeek, is toch een aantal risico’s te benoemen die inherent zijn aan een ontwikkeling van deze aard, omvang en complexiteit. Deze risico’s zijn:

a. Subsidie-risico

De Provincie Gelderland heeft toegezegd zich te willen inspannen om financieel bij te dragen in het project. Deze bijdrage die zij voornemens is te doen bedraagt € 2.350.000,-. Een groot deel van deze subsidie, € 1.500.000,- ISV-subsidie is al beschikt maar nog niet uitgekeerd. Als de samenwerkings- overeenkomst niet op of rond 1 juli 2011 wordt ondertekend, dan is het niet ondenkbaar dat de Pro- vincie de subsidie zal intrekken, temeer omdat al eerder door de Provincie uitstel is verleend van de ondertekeningsdatum.

Verder is in nauw overleg met de Provincie een saneringsraming opgesteld voor alle verwachte bo- demsaneringen in het centrumplan. In overleg met de Provincie heeft de gemeente uiteindelijk een subsidieaanvraag ingediend voor ISV-Bodem van € 400.000,-. De verwachting is dat deze zal worden toegekend, echter het uiteindelijk door de Provincie uit te keren subsidiebedrag is afhankelijk van de daadwerkelijke kosten die met de saneringen gemoeid zijn, met een maximum van € 400.000,-. Hoe- wel de saneringskostenraming zorgvuldig is opgesteld door een deskundig onderzoeksbureau be- staat evenwel een kans dat de saneringskosten en dus ook het subsidiebedrag lager uitvalt.

Naast de ISV gelden zijn de Provincie en de gemeente Brummen ook in gesprek over andere subsi- diemiddelen. Eén daarvan is EFRO-subsidie voor de aanpak van de pleinen in Eerbeek, waarvoor de gemeente Brummen ook in aanmerking kan komen, mits de werkzaamheden daarvoor op korte ter- mijn starten. De gemeente is voornemens om in 2011 te starten met de herinrichting van het Oranje Nassauplein. De kosten daarvoor zijn voor 40% subsidiabel, mits passend in de EFRO-voorwaarden. Voor het Stuijvenburchplein, dat later zal worden heringericht, is het wellicht ook nog mogelijk om voor EFRO-subsidie in aanmerking te komen. Deze subsidiebijdragen zijn echter niet zeker.

b. Ontwikkelingsrisico

Op het moment dat de samenwerkingsovereenkomst wordt ondertekend, verkopen Bouwfonds en Rotij hun gronden in het centrum van Eerbeek aan de gemeente, met als doel dat deze onder gunsti- ge voorwaarden worden gefinancierd. De afspraak is dat de gemeente deze gronden bewerkt totdat ze geschikt zijn als bouwterrein en dan weer terugverkoopt. Rotij betaalt uiteindelijk alle kosten die de gemeente heeft moeten maken voor de gronden waardoor het de gemeente per saldo geen geld heeft gekost, behalve de financiële bijdrage die de gemeente toch al voornemens was te doen. Hoe- wel dit een zekere constructie lijkt met weinig risico’s voor de gemeente, bestaat toch de kans dat er zich een omstandigheid voordoet waarbij Xxxxx niet meer aan haar betalingsverplichtingen kan vol- doen. Voor dat geval hebben partijen een aantal afspraken gemaakt en zijn garanties afgegeven in de vorm van een concerngarantie (van Rotij en Bouwfonds) en een bankgarantie. Deze garantstel- lingsconstructie en de overwegingen die in dat kader zijn gemaakt zijn beschreven in een geheime bijlage bij dit raadsvoorstel.

De risico’s en de garanties die daarvoor zijn aangedragen door partijen heeft de gemeente besproken met haar accountant. De bevindingen van deze accountant zijn te lezen in een eveneens geheime bijlage bij dit raadsvoorstel.

c. Stationsomgeving

Met de onduidelijkheid of er daadwerkelijk een Kulturhus gerealiseerd gaat worden in Eerbeek is er onzekerheid ontstaan over de totale herontwikkeling van de stationsomgeving. Toch hebben partijen daar onderling goede afspraken over weten te maken om te voorkomen dat de omgeving van het sta- tion tussen wal en schip dreigt te vallen. Xxxxx is verantwoordelijk voor de herontwikkeling van de om- geving bij het station. In de Sok is programmatisch vastgelegd welke percelen worden betrokken bij deze herontwikkeling en welk nieuw programma daar gerealiseerd zou moeten worden (commerci- eel/horeca/(zorg)woningen/maatschappelijk). Als Rotij er niet in slaagt om binnen de duur van het project (10 jaren) daar een herontwikkeling te realiseren die past binnen de kaders van de Structuur- visie dan zal Xxxxx een bedrag van € 900.000,- aan subsidie moeten terugbetalen aan de gemeente Brummen. Daarmee is een financiële “stok-achter-de-deur” ingebouwd zodat deze locatie ook daad- werkelijk tot ontwikkeling komt.

Communicatie

Na positieve reactie van uw raad en een besluit van het college tot het aangaan van de Samenwerkings- overeenkomst, wordt het besluit gepubliceerd.

Financiële toelichting

Gemeentelijke bijdrage

De gemeente doet de volgende bijdrage in de centrumontwikkeling naar aanleiding van het ondertekenen van de SOK:

1a. Incidentele last (deel van het tekort op de ontwikkeling): € 4.700.000,- Af: ISV-subsidie Provincie: € 1.500.000,-

Af: ISV-subsidie Bodem (aanvraag ingediend) € 400.000,-

Af: ISV-Subsidie Beckers Son* € 200.000,- AF: Overige subsidies (Zoals EFRO, nog niet gegarandeerd): € 250.000,-

Totaal incidentele last gemeente: € 2.350.000,-

* Voor het project Beckers Son, dat al is afgerond, heeft de gemeente in het verleden een ISV-subsidie ontvangen van € 200.000,-. Omdat het project is afgesloten met een positief exploitatieresultaat had de gemeente deze subsidie eigenlijk moeten terugbetalen. Van de Provincie is echter de toestemming ge- kregen om dit bedrag in te mogen zetten voor het centrumplan Eerbeek.

1b. Incidentele last. Het effect Centrumplan Eerbeek op uitkomsten van overige bouwgrondexploitaties bedraagt € 1.000.000 nadelig. Dit wordt veroorzaakt doordat minder (snel) woningen kunnen worden gerealiseerd in de overige projecten van de gemeente Brummen, zoals Lombok en Elzenbos.

Beide incidentele lasten komen ten laste van de Algemene Vrije Reserve. In een bijlage bij dit raadsvoor- stel is weergegeven hoe de algemene reserve zich zal ontwikkelen. Volgens het overzicht blijft de totale algemene reserve (weerstands- en vrije reserve) weliswaar positief, maar neemt het saldo ervan wel flink af.

2. Structurele last ten gevolgen van de investeringen in de openbare ruimte ad € 2. 052.480,-

- Hiervan staat in de SOK: € 1.752.480, -

- Deelgebieden B en C: € 300.000, -

Bedragen jaarlijks te indexeren met 2,5% tot aan het moment van betaling. De totale investering in de openbare ruimte levert een structurele last op van € 177.740,- (geïndexeerd) per jaar. Dit bedrag bestaat uit rente en aflossing.

Aanvankelijk waren de genoemde investeringen in de openbare ruimte hoger (jaarlijkse lasten aanvanke- lijk € 244.000). Door, waar mogelijk, de openbare ruimte te versoberen zonder daarbij te veel aan de kwaliteit en belevingswaarde ervan te tornen, kan de structurele gemeentelijke last worden verlaagd tot ca € 177.740,- per jaar. Er wordt geïnvesteerd in de openbare ruimte op afschrijvingsbasis. Afschrijving vindt plaats in 20 jaar. In de programmabegroting 2011-2014 is al rekening gehouden met kapitaallasten.

3. Niet te ontvangen bijdrage conform doelstellingen

Ligt op Groen (191 woningen x € 5000,- = € 955.000,-): € 955.000,-

(De bijdrage wordt niet gestort in het fonds Ligt op Groen maar wordt rechtstreeks geïnvesteerd in het Centrumplan Eerbeek.)

4. Opbrengst van een deel openbare ruimte en De Plu.

Doordat de gemeente een deel openbare ruimte inbrengt in de ontwikkeling genereert dat voor de ge- meente ook opbrengsten. Deze bedragen ca € 56.000,-. Als daadwerkelijk deelgebied D (stationsomge- ving) wordt ontwikkeld dan zal de gemeente ook het pand De Plu (Xxxxxxxxxxxxxxxx 00 xx Xxxxxxx) verkopen. Dit levert een opbrengst op van ca € 500.000,-

5. Ambtelijke inzet voor het project

In de Samenwerkingsovereenkomst is afgesproken dat Xxxxx verantwoordelijk is voor de verdere plan- vorming en uitvoering van het centrumplan. Omdat de gemeente toch optimaal grip wil kunnen houden op het proces en de inhoud van de planvorming, zal er ook ambtelijke inzet worden gevraagd. Deze is met name van belang om de ambtelijke organisatie en de samenleving optimaal betrokken te houden bij de centrumontwikkeling. Deze inzet, inclusief een projectleider namens de gemeente en een procesmanager die verantwoordelijk is voor burgerparticipatie, is voor rekening van de gemeente en wordt niet in reke- ning gebracht bij Rotij.

Voor deze ambtelijke ureninzet tot en met het vervaardigen van het bestemmingsplan heeft de raad op 23 september 2010 al een krediet beschikbaar gesteld van € 297.352,-. De ureninzet die na het vervaar- digen van het bestemmingsplan wenselijk wordt geacht, zal beperkt zijn. Hoeveel uren daadwerkelijk nodig zijn zal tzt worden geraamd. Mogelijk kunnen deze uren of een aanzienlijk deel daarvan worden gevonden in de jaarplannen van de diverse afdelingen en daarmee onderdeel uit maken van de toekom- stige gemeentebegroting.

Recapitulatie van de gemeentelijke bijdrage:

1a) De netto incidentele bijdrage van € 2.350.000 komt ten laste van de Algemene Vrije Reserve. De voorziene subsidiebijdragen, met uitzondering van de ISV-subsidie van € 1.500.000,- en de subsidie Beckers Son ad € 200.000,- , dienen te worden voorgefinancierd door de gemeente (totale voorfinan- ciering: € 650.000,-),

1b) De incidentele last van € 1.000.000 komt ten laste van de Algemene Vrije Reserve,

2) De rente en afschrijving van de investeringen in de openbare ruimte komen, gefaseerd, ten laste van de algemene middelen in de gemeentebegroting. In de programmabegroting 2011-2014 is al rekening gehouden met een oplopende last in 2014,

3) Geen inkomsten voor Ligt op Groen,

4) Opbrengst inbreng gronden/onroerend goed;

- openbare ruimte € 56.500.

- Gebouw de Plu € 500.000 (indien Deelgebied D wordt ontwikkeld).

5) ambtelijke inzet: tot en met bestemmingsplan middels gevoteerd krediet, daarna vervolg in kaart bren- gen en dekking zoeken, mogelijk in reguliere werkzaamheden opnemen.

Juridische grondslag

Artikel 25 en 55 Gemeentewet (geheimhouding)

Artikel 160 Gemeentewet (bevoegdheid college tot privaatrechtelijke rechtshandelingen van de gemeen- te).

Artikel 171 Gemeentewet (vertegenwoordiging)

Inkoop en aanbesteding

Op activiteiten en werkzaamheden die voorvloeien uit de samenwerkingsovereenkomst zijn de wetten en regels van toepassing ten aanzien van aanbestedingen alsook het gemeentelijk inkoopbeleid.

Stukken ter inzage:

🞟 Collegebesluit BW11.0136/Jas van 24 mei 2011 (inclusief bijlagen)

🞟 Concept raadsbesluit RB11.0031

🞟 Samenwerkingsovereenkomst Centrumplan Eerbeek, inclusief bijlagen (OVK11.030)

🞟 Memo toelichting Risico’s en garantstelling kenmerk: INT11.0406 (GEHEIM)

🞟 Beoordeling risico’s en garantstelling door Xxxxx & Young kenmerk: INT11.0408 (GEHEIM)

🞟 Ontwikkeling Algemene Reserve (kenmerk: INT11.047)

Burgemeester en wethouders van Brummen,

drs. E.V. Xxxxxxx N.E. Joosten bc.

secretaris burgemeester