CONCEPT
CONCEPT
16 december 2021
SA\ RW \ 2021.005450.01 KOOPOVEREENKOMST
KOOPOVEREENKOMST
De ondergetekenden:
1. XXXXXXXX XXXXXXXXXX XXXXX XXXXXXXX, wonende 0000 XX Xxxxxxx, Holtersweg 14, geboren te Hengelo op zeventien oktober negentienhonderd achtenveertig, zich legitimerende met zijn identiteitskaart met nummer XX0X00XX0, afgegeven door de gemeente Hengelo (Overijssel) op zeventien juli tweeduizend vijftien, in algehele gemeenschap van goederen gehuwd met xxxxxxx Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxx Xxxxxx;
hierna genoemd: verkoper;
2.
hierna (tezamen) genoemd: koper; komen overeen:
verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt:
- de recreatiewoning met verdere aanhorigheden, ondergrond en tuin, gelegen op het Resort Zuiderzee en aangeduid met nummer 735, gelegen nabij de Spijkweg te Biddinghuizen, kadastraal bekend gemeente Dronten, sectie D nummer 2357, groot vijf are en zevenennegentig centiare (5.97 are);
hierna ook te noemen: het registergoed of het verkochte,
KOOPPRIJS
De totale koopprijs van het verkochte bedraagt: .
BEDINGEN
De koop is gesloten onder de volgende bedingen:
NOTARIËLE AKTE VAN LEVERING
Artikel 1
De voor de overdracht vereiste akte van levering zal worden verleden ten overstaan van een notaris werkzaam ten kantore van , of een plaatsvervanger, hierna te noemen: de notaris, op of zoveel eerder of later als partijen nader zullen overeenkomen.
KOSTEN EN BELASTINGEN
Artikel 2
1. De overdrachtsbelasting berekend over de als grondslag geldende waarde van het verkochte, is voor rekening van koper.
2. De notariële kosten ter zake van deze overeenkomst en de kosten wegens de levering en overdracht van het verkochte - voor zover betrekking hebbend op de gebruikelijke werkzaamheden -, alsmede de over die kosten verschuldigde omzetbelasting zijn voor rekening van koper.
Indien als gevolg van omstandigheden, die uitsluitend zijn toe te rekenen aan de verkoper door de notaris meerwerkzaamheden moeten worden verricht in verband met de levering van het verkochte, komen deze extra kosten uitsluitend voor rekening van de verkoper.
3. Xxxxxxxx garandeert voor wat betreft het verkochte te handelen als ondernemer in de zin van de Wet op de omzetbelasting 1968 en:
- garandeert dat de levering plaats vindt na verloop van twee jaren sinds het tijdstip van eerste ingebruikneming;
- terwijl verkoper en koper indien van toepassing samen een verzoek doen om de levering als een met omzetbelasting belaste aan te merken, zodat koper omzetbelasting verschuldigd is wegens de levering van het verkochte.
- aangezien in dat geval de verleggingsregeling van toepassing is, wordt de omzetbelasting rechtstreeks door koper op aangifte aan de Ontvanger van de belastingen voldaan.
Het is koper bekend dat het verzoek om de levering van het verkochte als een met omzetbelasting belaste levering aan te merken, alleen mogelijk is indien door hem in het door hem gehanteerde boekjaar waarin de levering van het verkochte valt en het daaropvolgende boekjaar aan bedoelde 90 %-norm (dan wel 70 %-norm) wordt voldaan en dat aan hem een naheffingsaanslag omzetbelasting door de belastingdienst zal (kunnen) worden opgelegd indien blijkt dat hij niet aan voormelde norm heeft voldaan. De na te heffen omzetbelasting betreft de herzienings-omzetbelasting van verkoper alsmede de overige door verkoper in aftrek gebrachte voorbelasting terzake de verkoop en levering van het verkochte aan koper.
4. In geval aan de zijde van koper niet wordt voldaan aan de vereisten voor een aan heffing van omzetbelasting onderworpen levering of verhuur terwijl daar wel door partijen voor is gekozen, dient koper aan verkoper de daaruit voor verkoper voortvloeiende schade integraal en op eerste vordering te vergoeden. Onder schade wordt in dit verband niet alleen door verkoper aan de belastingdienst te betalen of van de belastingdienst minder terug te ontvangen omzetbelasting verstaan, maar tevens de daarmee samenhangende boeten en heffingsrenten.
BETALING
Artikel 3
1. De betaling van de koopprijs en van de overige kosten, rechten en belastingen vindt plaats via het kantoor van de notaris.
2. Xxxxx is verplicht het verschuldigde te voldoen vóór het ondertekenen van de akte van levering door creditering van één van de derdengeldenrekeningen van de notaris per valuta van die dag.
3. Uitbetaling zal eerst plaatsvinden, zodra de notaris uit onderzoek bij de openbare registers is gebleken, dat de overdracht is geschied zonder inschrijvingen die bij het verlijden van de akte van levering niet bekend waren. Xxxxxxxx is ermee bekend dat, in verband met dit onderzoek, tussen de dag van het ondertekenen en het uitbetalen één of meer werkdagen verstrijken.
WAARBORGSOM, BANKGARANTIE
Artikel 4
Partijen zijn overeengekomen dat er geen waarborgsom dient te worden gestort casu quo een bankgarantie dient te worden gesteld.
FEITELIJKE LEVERING, STAAT VAN HET VERKOCHTE
Artikel 5
1. De feitelijke levering (aflevering) van het verkochte aan koper zal geschieden in de staat waarin het zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt. Verkoper verplicht zich voor het verkochte zorg te dragen als een zorgvuldig schuldenaar tot aan het tijdstip van feitelijke levering, alles behoudens het bepaalde in artikel 13.
2. De feitelijke levering van het verkochte zal in beginsel geschieden bij de ondertekening van de notariële akte van levering. Indien de feitelijke levering plaatsvindt op een ander tijdstip dan bij de ondertekening van de notariële akte van levering, eindigt de zorgplicht van verkoper per het tijdstip van feitelijke levering tenzij anders overeen te komen.
3. De feitelijke levering van het verkochte zal geschieden leeg en ontruimd, vrij van huur-, pacht- of andere gebruiksrechten en aanspraken.
4. Koper heeft het recht het verkochte kort vóór de feitelijke levering in- en uitwendig te (doen) inspecteren.
5. Koper is voornemens het verkochte als volgt te gebruiken: als recreatiewoning
Ten aanzien van dit gebruik van het verkochte deelt verkoper nog het volgende mee:
- hem is niet bekend dat dit gebruik op publiek- of privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan;
- hem is niet bekend dat het verkochte gebouwd of verbouwd is zonder de daartoe vereiste vergunning(en) of met vergunning(en) in verband waarmee nog voorwaarden moeten worden nagekomen.
JURIDISCHE LEVERING
Artikel 6
1. Het verkochte zal worden overgedragen met alle daarbij behorende rechten en aanspraken en vrij van pandrechten, van beslagen, hypotheken en van inschrijvingen daarvan, het registergoed tevens met alle aanspraken uit hoofde van erfdienstbaarheden als heersend erf en met alle kwalitatieve rechten.
2. Het verkochte is door verkoper in eigendom verkregen door de inschrijving ten kantore van de Landelijke Dienst voor het Kadaster en de Openbare Registers op vijfentwintig januari tweeduizend negentien in deel 74889 nummer 52 van een afschrift van een akte van levering, houdende kwijting voor de betaling van de koopsom, op vierentwintig januari tweeduizend negentien verleden voor mr. D.P. Xxxxxx, notaris te Amsterdam.
3. Xxxxxxxx heeft nog geen kennis gegeven van alle eventueel met het registergoed verbonden lasten uit hoofde van erfdienstbaarheden als dienend erf, van kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen en overige lasten en beperkingen, kenbaar uit de openbare registers als bedoeld in artikel 3:16 Burgerlijk Wetboek en blijkend en/of voortvloeiend uit:
a. de (laatste) akte(n) van levering;
b. andere akten waarbij vooromschreven rechten werden gevestigd;
c. bevelen en/of beschikkingen die op grond van de Wet bodembescherming gepubliceerd zijn in de openbare registers.
OVERGANG, OVERDRACHT AANSPRAKEN
Artikel 7
Alle aanspraken die verkoper ten aanzien van het verkochte kan of zal kunnen doen gelden tegenover derden waaronder begrepen bouwer(s), (onder)aannemer(s), installateur(s) en leverancier(s), gaan over op koper per het tijdstip van overdracht van het verkochte, tenzij de feitelijke levering eerder plaatsvindt, in welk geval de overgang van aanspraken per dat tijdstip plaats heeft. Voor zover bepaalde aanspraken alsdan niet kunnen gelden als kwalitatieve rechten als bedoeld in artikel 6:251 Burgerlijk Wetboek, is verkoper verplicht op eerste verzoek van koper mee te werken aan een overdracht van die aanspraken.
Verkoper is tevens verplicht garantiebewijzen welke met betrekking tot het verkochte mochten bestaan aan koper te overhandigen en alles te doen wat nodig is om deze ten name van koper te doen stellen.
OVERMAAT, ONDERMAAT
Artikel 8
Over- of ondermaat van het verkochte zal aan geen van partijen enig recht verlenen.
VERREKENING ZAKELIJKE LASTEN
Artikel 9
De zakelijke lasten met betrekking tot het verkochte, derhalve niet de gebruikerslasten, zullen op en per de dag van het ondertekenen van de akte van levering via de notaris worden verrekend, tenzij anders overeen te komen.
GARANTIEVERKLARINGEN VAN VERKOPER
Artikel 10
Xxxxxxxx garandeert, onverminderd het hiervoor verklaarde in de artikelen 5 en 6, het navolgende:
1. verkoper is bevoegd tot verkoop en levering van het verkochte;
2. de zich in het verkochte bevindende technische installaties en leidingen functioneren heden naar behoren en het gebruik daarvan is door de daartoe bevoegde instantie niet op enigerlei wijze beperkt;
3. het verkochte zal ten tijde van de feitelijke levering geheel vrij van (huur/pacht) zijn en/of van huurkoopovereenkomsten of andere aanspraken tot gebruik, leeg en ontruimd (behoudens de eventueel meeverkochte roerende zaken) en ongevorderd. Het verkochte zal eveneens niet zonder recht of titel in gebruik zijn bij derden. De eventueel meeverkochte roerende zaken zullen vrij zijn van beperkte rechten en niet belast met beslagen;
4. van overheidswege (onder meer krachtens de Woningwet) of door Nutsbedrijven zijn tot op heden ten aanzien van het registergoed geen voorzieningen voorgeschreven of aangekondigd die nog niet zijn uitgevoerd.
5. aan verkoper per dat tijdstip niet bekend is of het verkochte is aangewezen of is betrokken in een procedure tot aanwijzing:
1. als rijksmonument in de zin van de Erfgoedwet;
2. als provinciaal monument of gemeentelijk monument krachtens een provinciale verordening, gemeentelijke verordening of bestemmingsplan;
aan verkoper per dat tijdstip niet bekend is of het verkochte is gelegen in een gebied dat is aangewezen of waarvoor een procedure loopt tot aanwijzing:
1. als rijksbeschermd stads- of dorpsgezicht als bedoeld in artikel 9.1 lid 1 onder a van de Erfgoedwet;
2. als beschermd stads- of dorpsgezicht krachtens - of krachtens een provinciale verordening, gemeentelijke verordening of bestemmingsplan;
6. het registergoed is niet betrokken in een landinrichtingsplan en is niet ter onteigening aangewezen; er is geen sprake van leegstand noch van vordering van het registergoed krachtens de Huisvestingswet en de uit die wet voortvloeiende regelingen;
7. aan verkoper is (niet) bekend dat het registergoed is opgenomen in een aanwijzing als bedoeld in artikel 2 of artikel 8 dan wel in een voorstel als bedoeld in artikel 6 of artikel 8A van de Wet voorkeursrecht gemeenten;
8. het is hem niet bekend dat de gemeente een stadsvernieuwingsplan of een leefmilieuverordening in de zin van de Wet op de stads- en dorpsvernieuwing en de daaruit voortvloeiende regelingen heeft vastgesteld, waarin het registergoed is begrepen;
9. met betrekking tot het verkochte is geen rechtsgeding, bindend advies of arbitrage aanhangig;
10. ten opzichte van derden bestaan overigens geen verplichtingen uit hoofde van een voorkeursrecht of optierecht;
BEPALINGEN BODEMVERONTREINIGING
Artikel 11
1. Verkoper verklaart het registergoed uitsluitend te hebben gebruikt als recreatiewoning.
2. Het is hem niet bekend dat er feiten zijn, onder meer op grond van:
- eigen deskundigheid;
- publicaties in lokale bladen;
- een in het verleden uitgevoerd bodemonderzoek;
- het gebezigde gebruik van het registergoed;
- of anderszins;
waaruit blijkt dat het registergoed in zodanige mate is verontreinigd met giftige, chemische en/of andere (gevaarlijke) stoffen, dat het aannemelijk is dat deze verontreiniging ingevolge thans geldende milieuwetgeving en/of milieurechtspraak aanleiding zou geven tot sanering of tot het nemen van andere maatregelen.
3. Voor zover aan verkoper bekend:
a. is met betrekking tot het registergoed door de daartoe bevoegde instanties nooit een aanwijzing voor een verkennend onderzoek naar verontreiniging uitgebracht;
b. zijn krachtens de Wet bodembescherming tot op heden ten aanzien van het registergoed door de daartoe bevoegde instanties geen beschikkingen of bevelen uitgevaardigd.
4. Betreffende de eventuele verontreiniging in het registergoed zal geen opdracht voor een bodem- en grondwateronderzoek worden gegeven.
5. Voor zover aan verkoper bekend zijn in het registergoed (geen) ondergrondse tanks, zoals olie- en septictanks, voor het opslaan van vloeistoffen aanwezig.
6. Het is verkoper niet bekend dat zich in het registergoed asbest-houdende materialen bevinden.
INFORMATIEPLICHT VERKOPER, ONDERZOEKSPLICHT KOPER
Artikel 12
Xxxxxxxx staat er voor in aan koper met betrekking tot het verkochte die informatie te hebben gegeven die naar geldende verkeersopvattingen door hem ter kennis van koper behoort te worden gebracht. Xxxxx aanvaardt uitdrukkelijk:
a. de resultaten van het onderzoek naar die feiten en omstandigheden die naar geldende verkeersopvattingen tot zijn onderzoeksgebied behoren en voor zijn risico komen (voor zover deze aan verkoper thans niet bekend zijn);
b. die lasten en beperkingen kenbaar uit de openbare registers als hiervoor omschreven, die voor hem uit de feitelijke situatie kenbaar zijn en/of voor hem geen wezenlijk zwaardere belasting betekenen.
RISICO-OVERGANG, BESCHADIGING EN VERZEKERING
Artikel 13
1. Het verkochte komt eerst voor risico van koper, zodra de notariële akte van levering is ondertekend, tenzij de feitelijke levering eerder plaatsvindt, in welk geval het risico met ingang van dat moment overgaat op koper. Verkoper is verplicht het verkochte ten genoegen van koper tot de feitelijke levering naar herbouwwaarde casu quo nieuwwaarde verzekerd te houden.
2. Indien het verkochte vóór het tijdstip van risico-overgang anders dan door toedoen van koper, geheel of gedeeltelijk verloren gaat of in meer dan geringe mate wordt beschadigd, is verkoper verplicht koper daarvan onverwijld in kennis te stellen en is deze overeenkomst van rechtswege ontbonden, tenzij binnen vier weken nadat koper in kennis is gesteld, maar in ieder geval vóór de in artikel 1 genoemde datum van levering:
koper niettemin uitvoering van de onderhavige overeenkomst verlangt, in welk geval verkoper aan koper zal overdragen:
het verkochte in de staat waarin het zich alsdan bevindt, alsmede - zonder enige bijzondere tegenprestatie naast de overeengekomen koopprijs - alle rechten, welke verkoper ter zake van vorenbedoelde schade, hetzij uit hoofde van verzekering, hetzij uit anderen hoofde jegens derden kan doen gelden, tenzij koper verkoper in de gelegenheid stelt de schade, voor rekening van verkoper, vóór de in artikel 1 genoemde datum van levering dan wel binnen vier weken nadat de schade is ontstaan, te herstellen. De juridische levering zal alsdan - zo nodig - worden opgeschort tot uiterlijk de dag, volgende op die, waarop de termijn van vier weken is verstreken.
Indien binnen genoemde termijn het herstel niet naar behoren plaatsvindt, heeft koper alsnog het recht deze overeenkomst te ontbinden. Maakt koper geen gebruik van dit recht, dan zal de juridische levering worden opgeschort totdat de schade naar behoren is hersteld. Een gestelde bankgarantie zal, in geval de juridische levering wordt uitgesteld, zo nodig moeten worden verlengd.
3. Het in lid 1 van dit artikel gestelde heeft geen toepassing waar het betreft van overheidswege of door nutsbedrijven gegeven aanschrijvingen tot het aanbrengen van veranderingen aan het registergoed, welke zullen worden uitgebracht in de periode na het tot stand komen van deze overeenkomst doch voor het tijdstip van risico-overgang. De kosten verbonden aan de nakoming van deze voorschriften zullen voor rekening zijn van koper, tenzij uit de eisen van redelijkheid en billijkheid anders voortvloeit.
INGEBREKESTELLING, VERZUIM, ONTBINDING EN BOETE
Artikel 14
1. Bij niet of niet tijdige nakoming van de overeenkomst anders dan door niet toerekenbare tekortkoming (overmacht) is de nalatige aansprakelijk voor alle daaruit voor de wederpartij ontstane schade met kosten en rente, ongeacht het feit of de nalatige in verzuim is in de zin van het volgende lid.
2. Indien één van de partijen, na bij deurwaardersexploit in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen tekortschiet in de nakoming van één of meer van haar verplichtingen - daaronder begrepen het niet tijdig betalen van de waarborgsom of het niet tijdig doen stellen van een correcte bankgarantie - is deze partij in verzuim en heeft de wederpartij de al dan niet subsidiaire keus tussen:
a. uitvoering van de overeenkomst te verlangen, in welk geval de partij die in verzuim is na afloop van voormelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien ingegane dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd is van drie pro mille van de koopprijs; of
b. de overeenkomst door een schriftelijke verklaring voor ontbonden te verklaren en betaling van een onmiddellijk opeisbare boete te vorderen van tien procent van de koopprijs.
3. Xxxxxxxx of verschuldigde boete strekt in mindering op eventueel verschuldigde schadevergoeding met rente en kosten.
4. Eventueel over de boete verschuldigde omzetbelasting is daarin begrepen.
5. De notaris zal, na verloop van genoemde termijn van acht dagen:
- indien koper in verzuim is, het bedrag van de door deze verschuldigde boete, indien verkoper zulks wenst, aan verkoper betalen uit de bij de notaris door koper onderscheidenlijk door een bank krachtens een gestelde bankgarantie gestorte bedragen, voor zover deze daartoe toereikend zijn;
- indien verkoper in verzuim is, de door koper gestorte bedragen aan hem terug betalen, dan wel de gestelde bankgarantie retourneren.
6. Het is voor de toepassing van dit artikel ter uitsluitende beoordeling van de bevoegde rechter of de overeenkomst is nagekomen, of één van de partijen dan wel of beide partijen tekortschiet(en).
De notaris gaat, behoudens eensluidende betalingsopdracht van beide partijen, niet tot uitbetaling over, totdat tussen partijen bij in kracht van gewijsde gegane uitspraak is komen vast te staan, wie van hen toerekenbaar is tekortgeschoten.
Een gestelde bankgarantie dient gedurende die tijd te worden verlengd, bij gebreke waarvan de notaris verplicht is de bankgarantie te innen.
ONTBINDENDE VOORWAARDEN
Artikel 15
De koop is ontbonden, als er tussen het tijdstip van het sluiten van de koopovereenkomst en het tijdstip van de juridische levering ten aanzien van gemeld registergoed een aanwijzing op grond van de artikelen 2 of 8 van de Wet voorkeursrecht gemeenten of een voorstel op grond van artikel 6 of artikel 8A van die wet is geschied, tenzij:
- of verkoper ingevolge enig besluit van, dan wel enige termijnoverschrijding door, de betreffende gemeente vrij is tot vervreemding aan koper,
- of een in artikel 10 van genoemde wet gemelde uitzondering van toepassing is. In verband met het vorenstaande geven partijen opdracht aan de notaris deze koopovereenkomst zo nodig te doen registreren of blijkens een notariële akte van een dagtekening te voorzien.
TWEE OF MEER (VER)KOPERS
Artikel 16
Ingeval twee of meer personen (ver)koper zijn, geldt het volgende:
a. (ver)kopers kunnen slechts gezamenlijk de voor hen uit deze overeenkomst voortvloeiende rechten uitoefenen, met dien verstande dat xxxxxx elkaar bij deze onherroepelijk volmacht verlenen om namens elkaar mee te werken aan de juridische levering;
b. alle partijen zijn hoofdelijk verbonden voor de uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen.
KOSTEN ONDERZOEK NOTARIS
Artikel 17
Xxxxxxx van ontbinding van deze overeenkomst in onderling overleg of op grond van het in vervulling gaan van een ontbindende voorwaarde zijn de kosten van de ter uitvoering van deze akte verrichte werkzaamheden voor rekening van verkoper en koper, ieder voor de helft.
Xxxxxxx van ontbinding van deze overeenkomst op grond van een tekortkoming van één van de partijen komen bovenbedoelde kosten voor diens rekening.
TERMIJNEN
Artikel 18
Op de in deze overeenkomst gemelde termijnen is de Algemene Termijnenwet van toepassing.
DOMICILIEKEUZE
Artikel 19
Deze akte zal berusten ten kantore van de notaris, alwaar partijen ter zake van deze overeenkomst woonplaats kiezen.
INSCHRIJVING
Artikel 20
Partijen geven opdracht aan de notaris om de koop in te schrijven in de daartoe bestemde openbare registers van de Dienst voor het kadaster en de openbare registers door aanbieding van een afschrift van deze overeenkomst aan de bewaarder van het betreffende kantoor van voormelde Dienst.
Aldus getekend te op .
verkoper(s):
koper(s):