Inhoudsopgave
Inhoudsopgave
1. Aanleiding pagina 3
2. Opdracht pagina 3
3. Wetgeving pagina 3
4. Inventarisatie pagina 4
5. Bestaande huurovereenkomsten pagina 5
6. Nieuwe situaties en huurovereenkomsten pagina 5
7. Verkoop snippergroen pagina 6
8. Bijkomende kosten pagina 9
9. Opbrengstprognose pagina 9
10. Geen gebruik van voorstel pagina 10
11. Percelen met kabels en leidingen pagina 10
12. Nieuwe verzoeken pagina 10
13. Oneigenlijk gebruik pagina 11
14. Illegale bouwwerken pagina 11
15. Communicatiemiddelen pagina 11
16. Stappenplan pagina 12
17. Planning pagina 12
18. Informatiebronnen pagina 12
19. Conclusie pagina 12
20. Stroomschema pagina 13
1. Aanleiding
In de gemeente Velsen huren 288 eigenaren een stukje openbaar groen of strookjes verharde gemeentegrond, in de volksmond ook wel ‘snippergroen’ genoemd. Het betreffen stroken openbare grond tot ca. 100 m², zonder belangrijke functie, direct grenzend aan een perceel van een andere eigenaar. De stukjes grond zijn middels een huurovereenkomst uitgegeven. Veelal betreft het overeenkomsten die geruime tijd geleden zijn afgesloten, tegen een zeer lage, niet marktconforme, vergoeding.
Het verhuren van snippergroen levert de gemeente weinig op. De opbrengst uit de verhuur bedraagt voor de verhuur van 288 percelen grond á 22.296 vierkante meter gemeentegrond voor het jaar 2015 € 26.304,-1. De kosten die door de gemeente gemaakt moeten worden voor het opleggen en invorderen van huurgelden, en het beheren en handhaven van het huurbestand, zijn hoger dan het gemiddelde huurbedrag. Hierdoor is gebleken dat de overeenkomsten, ongeveer 70%, van het totaal bestand, niet kostendekkend meer zijn.
Het snippergroen kan worden verkocht zonder dat afbreuk wordt gedaan aan de kwaliteit van de woonomgeving.
Verkoop levert de gemeente éénmalige inkomsten op en leidt tot een vermindering van de administratieve last. De stukjes grond worden in volle eigendom, eventueel belast met een recht van opstal voor aanwezige kabels en leidingen, overgedragen.
Het verhuren van kleine stukjes gemeentegrond, ook wel snippergroen genoemd, levert de gemeente weinig inkomsten op. In een groot aantal gevallen is er sprake van een niet kostendekkende huur.
Definitie snippergroen: kleine stroken openbaar groen of grond tot circa 100 m², zonder belangrijke functie, direct grenzend aan een perceel van een andere eigenaar.
2. Opdracht
Dit projectplan is een uitwerking en onderbouwing van onderstaande doelstellingen:
• Zoveel mogelijk verhuurde snippergroen verkopen
• Marktconformiteit
3. Wetgeving
Dit project is onderbouwd en er wordt verwezen naar onderstaande regelgeving.
- Kadernota Grondprijzen 2016
- Nota Snippergroen 1998
- Wet Markt en Overheid
- Kadernota Vastgoedbeheer
1 Deelverantwoording grondbedrijf 2015
4. Inventarisatie
Om de stukjes verhuurde grond in kaart te brengen is de ‘Deelverantwoording grondbedrijf 2015’ van Financiën als basis gehanteerd. Dit bestand is geactualiseerd en aangevuld met de bestemming van de grond en de kadastrale gegevens.
In de gemeente Velsen zijn 288 huursituaties betreffende snippergroen. Het verhuurbestand is in onderstaand tabel onderverdeeld per woonkern. De woonkern IJmuiden kent de meeste verhuursituaties.
Woonkern | aantal |
Xxxxxxxx | 000 |
Xxxxxx-Xxxxx | 39 |
Driehuis | 0 |
Xxxxxxxxx-Xxxxx | 00 |
Xxxxxxxxx-Xxxx | 9 |
Xxxxxxxxxxx | 00 |
Xxxxxx-Xxxx | 10 |
Een aantal stukjes grond komt niet in aanmerking voor verkoop of voor dit project.
Adres | Aantal | Woonkern | Belemmering |
Duivlietstraat 29 t/m 59 | 16 | Velsen-Noord | Verkoop via ander project |
Xxxxxxxxxxxxxxxx 0 t/m 47 | 25 | IJmuiden | Gastransportleiding |
Percelen binnen de gemeente | 32 | Velsen | Verschillend |
De gemeente Velsen huurt de grond aan de Duinvlietstraat te Velsen-Noord van NS vastgoed. De gemeente verhuurt de betreffende grond vervolgens onder aan de bewoners. De (onder) verhuurde stukjes grond worden verkocht via een ander project. In de verhuurde stukjes grond aan de Willebrordstraat ligt een gasleiding. In overleg met de leiding exploitant, wordt gekeken of afstoten mogelijk is en zo ja onder welke voorwaarden.
De 32 stukjes percelen welke zich gemeentebreed bevinden, kunnen niet verkocht worden daar de gemeente deze stukjes grond (vooralsnog) niet in eigendom wenst over te dragen.
Gemeentebreed komen 215 stukjes verhuurde snippergroen in aanmerking voor verkoop.
Verhuurde situaties 288 minus de percelen welke niet voor verkoop in aanmerking komen.
5. Bestaande huurovereenkomsten
Ruim 70% van de huurovereenkomsten zijn ruim 20 jaar geleden gesloten. Veelal betalen de bewoners een symbolisch niet marktconform bedrag, dat tevens in een groot aantal gevallen niet geïndexeerd kan worden.
Dit leidt er toe dat verhuur meer kosten dan opbrengsten voor de gemeente met zich meebrengt.
Het is niet wenselijk dat de gemeente meer kosten dan opbrengsten maakt voor de verhuur van gemeentegrond. Op grond van de Wet Markt en Overheid is het ook niet toegestaan en moeten overheden op zijn minst de integrale kosten van hun goederen of diensten in hun tarief doorrekenen.
Gelet hierop worden met de uitvoering van dit project de huurovereenkomsten, die niet marktconform2 zijn, per 1 januari 2019 beëindigd en zal wanneer er geen eigendomsoverdracht plaatsvindt, een nieuwe huurovereenkomst tegen een marktconforme huurprijs worden aangeboden. Indien de eigenaar niet tegen een marktconforme huurprijs wenst te huren, zal het perceel grond ‘terugvloeien in de openbaarheid’.
Nieuwe verzoeken zullen alleen nog een aanbieding tot koop ontvangen, voor de dan geldende grondprijs, zoals opgenomen in de als dan vigerende kadernota Grondprijzen. Het is dan niet meer mogelijk een nieuwe huurovereenkomst af te sluiten. Met deze uitsterfconstructie wordt een eind gemaakt aan het verhuren van snippergroen.
De huurovereenkomsten, die niet marktconform zijn, worden per 1 januari 2019 beëindigd. Wanneer er geen eigendomsoverdracht plaatsvindt, zal een nieuwe huurovereenkomst met een marktconforme huurprijs worden aangeboden. Indien de eigenaar niet tegen een marktconforme huurprijs wenst te huren, zal het perceel grond ‘terugvloeien in de openbaarheid’.
6. Nieuwe situaties en huurovereenkomsten
Het uitgangspunt bij het uitgeven van snippergroen is verkoop. Dit is ook opgenomen in de KadernotaVastgoedbeheer. Alleen wanneer verkoop niet mogelijk of wenselijk is en de uitgifte desondanks gewenst is kan bij hoge uitzondering overgegaan worden tot verhuur.
Ongeveer twintig keer per jaar wordt een verzoek tot koop of huur van snippergroen ingediend. Het advies is om vanaf het moment dat het besluit over dit project is genomen, alleen de mogelijkheid tot koop aan te bieden.
Nieuwe verzoeken voor snippergroen krijgen alleen nog een aanbieding tot koop. Huur is alleen mogelijk uit strategisch oogpunt of voor percelen met kabels en leidingen, waarbij geen recht van opstal mogelijk is.
2 De overeenkomsten die vóór 2002 zijn gesloten, zijn in het algemeen niet marktconform.
7. Verkoop van snippergroen
De verhuurde stukjes grond die in aanmerking komen voor koop, hebben voor de gemeente geen specifiek noodzaak om in eigendom te houden. De stukjes percelen grond zijn vaak al langere tijd in gebruik, veelal als voortuin of als verlenging van de achtertuin. Het is niet wenselijk dat de stukjes grond weer in het onderhoudsareaal van de gemeente komen. Wanneer de stukjes grond terug komen naar de gemeente, moeten de stukjes grond beheert en onderhouden worden.
Het doel van het project is verhuurde snippergroen te verkopen. Het verhuurbestand moet geminimaliseerd en doormiddel van dit project uiteindelijk tot nihil worden afgebouwd.
Om zoveel mogelijk verhuurde snippergroen af te stoten, om het slagingspercentage te verhogen, wordt geadviseerd de stukjes grond in het kader van het project met een gereduceerd tarief aan te bieden.
Met een gereduceerd tarief wordt het extra aantrekkelijk om de grond aan te kopen.
Om een inzicht te verkrijgen wat een aantrekkelijke aanbieding zou kunnen zijn, is gekeken naar succesvolle uitgevoerde snippergroen projecten bij andere gemeenten en het zo het zo efficiënt en effectief mogelijk uitvoeren van het project.
In onderstaand overzicht is te zien met welk gereduceerd tarief andere gemeente het snippergroen heeft aangeboden.
Gemeente | Vastgestelde grondprijs per m² | Gereduceerde grondprijs per m² of korting |
Gemeente Oosterhout | € 150,00 | € 75,00 |
Gemeente Enschede | Erf € 130,00 Tuin € 115,00 | € 90,00 |
Gemeente Utrecht | kostendekkende huur bij geen verkoop | € 137,50 V.O.N. |
Hollands Kroon | < 100m² € 75,- 101m² + € 50,- | Korting van 50% op de kadastrale kosten |
Zwartewaterland | Per verzoek vastgesteld | Tuin € 50,- Erf € 100m² |
Gemeente Wijdemeren | Tuin € 154,- Erf € 275,- | € 100,- |
Gemeente Oosterhout | Tuin € 80,- Erf € 160,- | € 75,- |
Niet iedere gemeente is door zijn ligging of grootte representatief voor de gemeente Velsen. Het geeft wel een inzicht in kortingen die worden gegeven.
Er zijn meerdere mogelijkheden om tot een gereduceerd tarief te komen. Onderstaand een aantal mogelijk heden.
⮚ Procentuele korting: er wordt een procentuele korting gegeven op de geldende grondprijs. Hierbij blijft de tariefdifferentiatie en de liggingsfactor van kracht.
⮚ Vrij op naam (v.o.n.): de kosten van de overdracht komen ten laste van de gemeenten (zie hoofdstuk 8)
⮚ Eén vaste m2 prijs: gemeentebreed een vaste grondprijs, zonder liggingsfactor en tariefdifferentiatie erven/wonen of tuin.
In de kadernota Grondprijzen zijn de grondprijzen van snippergroen opgenomen. De grondprijs erven/wonen bedraagt € 200,- m² maal de liggingsfactor, de grondprijs voor tuin bedraagt € 120,- m² maal de liggingsfactor. Onderstaand een uitwerking de grondprijzen per woonkern en bestemming.
Woonkern | Locatiefactor | Bestemming 'erven/ wonen' | Bestemming 'tuin'³ |
Velsen-Noord | 0,90 | € 180,- per m² | € 108,- per m² |
Ijmuiden | 1,00 | € 200,- per m² | € 120,- per m² |
Velserbroek | 1,20 | € 240 ,- per m² | € 144,- per m² |
Santpoort-Noord | 1,25 | € 250,- per m² | € 150,- per m² |
Santpoort-Zuid | 1,30 | € 260,- per m² | € 156,- per m² |
Velsen-Zuid | 1,30 | € 260,- per m² | € 156,- per m² |
Driehuis | 1,30 | € 260,- per m² | € 156,- per m² |
Aanvullende bepaling ten behoeve van de grondprijs: Om de kostendekkendheid per transactie te waarborgen is in de kadernota Grondprijzen een minimale grondwaarde per transactie van € 1.500,- bepaald. Hierdoor kan het bij zeer kleine oppervlakten voorkomen dat er gemiddeld een hogere grondwaarde per m² wordt gehanteerd.
In onderstaand tabel zijn de kortingsmogelijkheden uitgewerkt. De berekening is gedaan met een stukje grond met de bestemming erven/ wonen en bestemming tuin, beide bestemmingen zijn gelegen in de woonkern IJmuiden.
Bestemming en oppervlakte | Kadernota Grondprijzen | Soort Korting | Gereduceerde fictieve grondprijs | Korting |
Tuin tarief 15m² | € 120,- * 15m² = € 1800,- | Korting 25% van de grondprijs | € 90,- * 15m² = € 1350,- | € 450,- |
Erven/wonen tarief 31m² | € 200,- * 31m² = € 6200,- | Korting 25% van de grondprijs | € 150,- * 31m² = € 4650,- | € 1550,- |
Tuin tarief 15m² | € 120,- * 15m² = € 1800,- | V.O.N. | € 120,- * 15m² = € 1800,- | € 658,- |
Erven/wonen tarief 31m² | € 200,- * 31m² = € 6200,- | V.O.N. | € 200,- * 31m² = € 6200,- | € 1168,- |
Tuin tarief 15m² | € 120,- * 15m² = € 1800,- | Uniform tarief € 75,- | € 75,- * 15m² = € 1125,- | € 675,- |
Erven/wonen tarief 31m² | € 200,- * 31m² = € 6200,- | Uniform tarief € 75,- | € 75,- * 31m² = € 2325,- | € 3875,- |
Tuin tarief 15m² | € 120,- * 15m² = € 1800,- | Uniform tarief € 100,- | € 100,- * 15m² = € 1500,- | € 300,- |
Erven/wonen tarief 31m² | € 200,- * 31m² = € 6200,- | Uniform tarief € 100,- | € 100,- * 31m² = € 3100,- | € 3100,- |
Opbrengstprognose op basis van de verschillende tarieven:
Woonkern | Kadernota Grondprijzen | Vrij op naam K.N. | 25% korting grondprijzen | Vrij op naam 25% korting | Uniform tarief € 75,- | Vrij op naam kosten € 75,- | Uniform tarief € 100,- | Vrij op naam € 100,- |
IJmuiden | € 352.520 | € 124.806 | € 261.780 | € 122.836 | € 211.650 | € 121.789 | € 282.200 | € 123.274 |
Santpoort-Noord | € 232.200 | € 27.366 | € 174.150 | € 26.205 | € 109.800 | € 24.918 | € 146.400 | € 25.650 |
Santpoort-Zuid | € 45.396 | € 9.395 | € 33.930 | € 9.169 | € 21.750 | € 8.925 | € 29.000 | € 9.070 |
Velsen-Zuid | € 160.602 | € 12.714 | € 120.452 | € 11.911 | € 74.513 | € 10.992 | € 99.350 | € 11.489 |
Velsen-Noord | € 66.060 | € 14.311 | € 49.545 | € 13.981 | € 42.075 | € 13.832 | € 56.100 | € 14.112 |
Velserbroek | € 89.040 | € 15.280 | € 66.780 | € 14.835 | € 37.913 | € 14.258 | € 50.550 | € 14.511 |
Driehuis | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 |
Totaal | € 945.818 | € 203.872 | € 706.637 | € 198.937 | € 497.701 | € 194.714 | € 663.600 | € 198.106 |
Voor het bepalen van een gereduceerd tarief is tevens gekeken naar het verhuurbestand. De meeste verhuursituaties bevinden zich in de woonkern IJmuiden en hebben het tuin tarief. Het tarief dat hierdoor het meest van toepassing is bedraagt € 120,-.
Bij het vaststellen van een gereduceerd tarief moet goed gekeken worden hoe graag de gemeente het snippergroen wenst af te stoten. Het betreffen veelal voortuintjes of kleine stroken grond aan de achterzijde van een woning, welke al vele jaren door de bewoners in gebruik zijn. Is het wenselijk dat deze stukjes grond- bij geen overeenstemming- aan de openbare ruimte worden toegevoegd, het onderhoud weer toebehoort aan de gemeente en de kans op oneigenlijk gebruik toeneemt?
Afgevraagd moet dus worden, wat de grond nog waard is voor de gemeente?
Om dit project succesvol te kunnen maken is het van belang dat een aantrekkelijk tarief wordt gehanteerd. De liggingsfactor en de tariefdifferentiatie worden voor dit project omslachtig en inefficiënt geacht.
Het advies is om voor dit project eenmalig een uniform tarief vasttestellen.
Voor een (potentiele) koper is het soms lastig te bepalen wat de bijkomende kosten3 zijn, en wat nu precies het totaalbedrag wordt. Het aanbieden van een vrij op naam prijs geeft helderheid, duidelijkheid en bevordert de voortgang van het project. Daarnaast blijkt uit ervaringen bij ander gemeenten dat het vrij op naam aanbieden een substantiële positieve invloed heeft op de koopbereidheid.
In de Kadernota Grondprijzen 2016 is opgenomen dat bij kleine percelen een minimale grondwaarde van € 1.500,- van toepassing is. Een aantal stukjes grond die in aanmerking komen voor verkoop, hebben met een uniformtarief van € 75,- m² een grondwaarde onder
de € 1.500,-. Voor dit project wordt tijdelijk een uniform tarief zonder minimale grondwaarde voorgesteld.
Xxxxxx dit alles luidt het advies om een tijdelijke uniforme grondprijs voor snippergroen van € 75,- vrij op naam vast te stellen, zonder minimale grondwaarde.
Dit is een zeer billijke prijs en biedt de bewoners een reële mogelijkheid om de grond in eigendom te verkrijgen. Belanghebbende kunnen in de periode 1 september 2017 tot en met 31 december 2017 een verkoop tot koop indienen.
Om het kopen van de stukjes grond extra aantrekkelijk te maken, wordt geadviseerd om voor dit project de stukjes grond eenmalig tegen een gereduceerd tarief aan te bieden.
Hiervoor zal er op onderstaande punten afgeweken worden van de Kadernota Grondprijzen.
→ Uniforme grondprijs ( ad € 75,- per m²), zonder liggingsfactor en tariefdifferentiatie; en
→ Geen minimale grondwaarde van € 1.500,- per grondtransactie. Daarnaast is het advies de grond vrij op naam te verkopen.
3 Zie hoofdstuk 8
8. Bijkomende kosten
Bij de overdracht van de grond zijn de volgende bijkomende kosten verbonden:
• De notariskosten (honorarium akte)
• Overdrachtsbelasting
• De kosten van inschrijving van een akte in het Kadaster
• De kosten van een recht van opstal, bij aanwezigheid van kabels en leidingen
• Meetkosten van het Kadaster voor toewijzen grenzen nieuwe perceel
Voor dit project wordt een zogeheten projectnotaris aangesteld. Daarmee wordt bedoeld dat, alle eigendomsoverdrachten van dit project bij één notaris zullen plaatsvinden. Normaal gesproken is het de keuze van de koper, maar in dit geval is het de gemeente die de kosten betaalt en dus bepaalt. De uniformiteit en de voortgang wordt hierdoor gewaarborgd en de notariskosten worden zo gedrukt.
9. Opbrengstprognose
Wanneer alle stukjes verhuurde gemeentegrond, die in aanmerking komen tot koop, worden verkocht bedraagt de netto opbrengst ruim € 302.000,-. Hierbij is rekening gehouden met een uniform tarief van € 75, - per vierkante meter vrij op naam.
Uit onderzoek4 is gebleken dat het verkooppercentage, met een gereduceerd tarief, op ruim 65% zit, hetgeen een opbrengstprognose inhoudt van ca. € 200.000,-.
In onderstaand tabel zijn de netto5 (maximale) opbrengsten ter zake de verhuursituaties per woonkern opgenomen.
Opbrengsten uit nieuwe verzoeken vanuit nieuwe situaties zijn niet meegenomen in de opbrengstprognose.
Opbrengstprognose verhuursituaties | |
Woonkern | Project Snippergroen |
Ijmuiden | € 89.861 |
Santpoort-Noord | € 84.882 |
Santpoort-Zuid | € 12.825 |
Velsen-Zuid | € 63.521 |
Velsen-Noord | € 28.243 |
Velserbroek | € 23.655 |
Driehuis | € 0 |
Totaal | € 302.987 |
4 Gebaseerd op ervaringscijfers andere gemeenten.
5 Opbrengst minus de bijkomende kosten.
10. Geen gebruik van het voorstel?
Als de eigenaar geen gebruik maakt van het aanbod tot koop of een marktconforme huurovereenkomst, beëindigt de gemeente de huurovereenkomst. De grond moet in oorspronkelijke staat, vrij van gebruik, leeg en ontruimd opgeleverd worden. De gemeente voegt de grond dan toe aan haar areaal.
11. Percelen met kabels en leidingen
Indien in het stukje snippergroen kabels, leidingen en of rioleringen liggen kan de gemeente belemmerd worden om over te gaan tot verkoop. Soms zal het onder bepaalde voorwaarden toch mogelijk zijn snippergroen te verkopen. Er wordt dan een recht van opstal gevestigd, zodat de gemeente en de kabel- of leidingexploitant het eigendom behouden van de kabel / leiding en toegang hebben tot het perceel.
Wanneer geen recht van opstal mogelijk is, kunnen de stukjes snippergroen door een huurovereenkomst worden uitgegeven. Wanneer er sprake is van een overeenkomst die niet marktconform is, wordt er een nieuwe marktconforme huurovereenkomst aangeboden. Een eventuele nieuwe eigenaar behoudt, bij geen wijziging van de belemmering, het recht tot huren.
12. Nieuwe verzoeken
In het kader van transparantie en het gelijkheidsbeginsel, wordt voorgesteld om ook voor nieuwe verzoeken vanuit nieuwe situaties het gereduceerd tarief te hanteren met de aangepaste voorwaarden. Hierdoor wordt iedereen de mogelijkheid geboden om éénmalig gemeentegrond tegen een speciale prijs aan te kopen.
Belanghebbende kunnen vanaf 1 september 2017 tot uiterlijk 31 december 2017 een verkoop tot koop indienen. Met de start van het project Snippergroen zal naar buiten worden gecommuniceerd dat de gemeente burgers een kans biedt om hun tuin uit te breiden tegen een de uitgangspunten van het project Snippergroen.
Kopen van gemeentegrond is niet in alle gevallen mogelijk. Per situatie beoordeelt de gemeente of de grond wel of niet uitgeefbaar is. De verzoeken worden verzameld en per woonkern geclusterd. Door het verzamelen en clusteren van de verzoeken wordt het inzichtelijk en kan efficiënt getoetst worden of de stukjes gemeentegrond in aanmerking komt voor verkoop. Redenen om niet te verkopen kunnen onder andere zijn:
• Xxxxxx en leidingen in de grond
• Beelbepalend groen
• Strategisch
Aangezien niet voorzien kan worden hoeveel nieuwe verzoeken per woonkern ontvangen zullen worden en we de verzoeken verzamelen en per woonkern behandelen is de verwachting dat de verzoeken rond medio 2018 zijn afgehandeld.
In het kader van het gelijkheidsbeginsel gelden de uitgangspunten van het project Snippergroen voor alle verzoeken tot uitgifte van snippergroen binnen de periode 1 september 2017 t/m
31 december 2017.
13. Oneigenlijk gebruik
Door de kadastrale kaart te vergelijken met een recente luchtfoto en met het ververhuurbestand is geconstateerd dat ook stukjes gemeentegrond oneigenlijk6 in gebruik zijn. Het betreft hier situaties waarin bewoners een klein (of groot) gedeelte van gemeentelijk openbaar groen, grenzend aan hun tuin, bewust of onbewust in gebruik nemen en inrichten alsof het een privétuin betreft. Binnen de woonkern IJmuiden zijn op deze wijze al 48 oneigenlijke situaties ontdekt.
Wanneer gemeentegrond twintig jaar in oneigenlijk gebruik is kan een beroep worden gedaan op verjaring. Het gevolg van een geslaagd beroep op verjaring is dat het recht van eigendom ten gunste van de gebruiker van de grond komt. De verjaring wordt hier niet verder uitgelegd, maar het gevolg van dit project kan zijn, dat stukjes grond die in oneigenlijk gebruik zijn genomen door middel van koop eigendom wordt van die gebruiker en niet door verjaring. Dat scheelt tijd en mogelijke gerechtelijke procedures.
Om verkoop te stimuleren om zo tot legalisatie te komen, geldt ten tijde van dit project ook voor deze situaties het gereduceerde tarief.
Het aanpakken van oneigenlijk gebruik van gemeentegrond valt verder buiten dit project.
De gemeente wil de gebruikers van percelen grond die oneigenlijk in gebruik hebben aansporen om een verzoek tot koop in te dienen. Om het oneigenlijke gebruik op een flexibele en pragmatische manier te formaliseren, zullen de uitgangspunten van het project Snippergroen bij deze situaties ook van toepassing zijn.
14. Illegale bouwwerken
Legalisatie van het gebruik van de grond door verkoop, leidt echter niet automatisch tot legalisatie van bouwwerken die op deze grond staan. In de koopovereenkomst zal worden bepaald dat ten aanzien van bouwwerken, door koper voor zijn rekening en risico een omgevingsvergunning dient te zijn aangevraagd (voor zover benodigd) en verleend en dat het sluiten van deze overeenkomst niet leidt tot legalisatie van bouwwerken.
15. Communicatiemiddelen
De huurders van het Snippergroen ontvangen bij de aanvang van het project een persoonlijke aanbieding en een uitnodiging voor een informatieavond. Tijdens de informatieavond zal het project Snippergroen en de gevolgen van het project nader worden toegelicht.
Om de kans zo groot mogelijk te maken dat de informatie iedereen bereikt, worden de volgende communicatiemiddelen gebruikt:
⮚ Lokale krant; De Jutter & Hofgeest
⮚ Twitter/ Facebook
⮚ Gemeentelijke website
6 Niet alle oneigenlijke situaties zijn zo opgespoord
Vanaf 1 september 2017 zal op xxx.xxxxxx.xx alle relevante informatie rond het project te vinden zijn.
Belanghebbende kunnen hier alle ins en outs van het project Snippergroen terugvinden, zoals de planning en het proces van het project.
16. Stappenplan
• Raads- en collegebesluit
• Persoonlijke aanbiedingen / aanschrijven eigenaren
• Aankondiging in de krant
• Info op gemeentelijke website
• Informatieavonden
• Overeenkomsten opmaken
• Notariële overdracht
17. Planning
Voor de periode 1 september 2017 tot en met 31 december 2017 geldt voor de uitgifte van snippergroen de uitgangspunten van het project Snippergroen. Na deze periode is voor de uitgifte van Snippergroen de vigerende Kadernota Snippergroen van kracht.
Aangezien niet voorzien kan worden hoeveel verzoeken ontvangen zullen worden en de verzoeken zoveel mogelijk per woonkern beoordeeld en behandeld zullen worden, zal er rekening gehouden moeten worden met een afhandelingstermijn van circa een half jaar. Derhalve is de verwachting dat de verzoeken medio 2018 zijn afgehandeld.
18. Informatiebronnen
Gebiedsontwikkeling Werkeenheid Vastgoed Ruimtelijke informatie: Geo-informatie
Diverse afdelingen binnen de gemeente Velsen: Openbare werken, Economische zaken, Wonen en Ruimtelijk beleid
Andere gemeenten Cursus Snippergroen Internet
19. Conclusie
Het doel van dit project is om zoveel mogelijk verhuurde snippergroen te verkopen. Het in stand houden van het verhuurbestand brengt voor de gemeente kosten met zich mee. De beheers - en administratieve kosten wegen niet op tegen de opbrengsten. Om het kopen van de stukjes grond extra aantrekkelijk te maken, wordt geadviseerd om voor dit project de stukjes grond éénmalig tegen een gereduceerd tarief aan te bieden.
Hiervoor moet op onderstaande punten afgeweken worden van de Kadernota Grondprijzen.
⮚ Uniforme grondprijs van € 75,-, zonder liggingsfactor en tariefdifferentiatie; en
⮚ Geen minimale grondwaarde van € 1.500,- per grondtransactie; en
Daarnaast neemt de gemeente de kosten voor de opdracht voor haar rekening. Er wordt een projectnotaris in de arm genomen die tegen een lager tarief kan opereren dan voor elke overdracht een individuele notaris. Dit komt de voortgang van het project ten goede. Daarnaast blijkt uit ervaringen bij andere gemeenten dat het vrij op naam aanbieden een substantiële positieve invloed heeft op de koopbereidheid.
De opbrengstprognose aangaande de verhuursituaties bedraagt: € 200.000,- (bij 65% van de verkoop)
In het kader van het gelijkheidsbeginsel is het advies om voor alle verzoeken tot koop van snippergroen die binnen de periode 1 september 2017 tot uiterlijk 31 december 2017 worden ingediend de uitgangspunten van het project Snippergroen te hanteren.
Het is niet wenselijk dat de gemeente meer kosten maakt dan opbrengsten uit de verhuur van snippergroen. Daarom zullen de huurovereenkomsten die niet markconform zijn worden beëindigd en zal, wanneer er geen eigendomsoverdracht plaatsvindt, een nieuwe huurovereenkomst met een marktconforme huurprijs worden aangeboden.
Als de gebruiker geen gebruik maakt van het aanbod tot koop of een marktconforme huurovereenkomst, beëindigt de gemeente de huurovereenkomst. De grond moet in oorspronkelijke staat, vrij van gebruik, leeg en ontruimd opgeleverd worden. De gemeente voegt de grond dan toe aan haar areaal.
20. Stroomschema
Er zijn drie stroomschema’s gemaakt van de processen van onderstaande situatie.
⮚ Verhuurde snippergroen
⮚ Nieuwe verzoeken
⮚ Oneigenlijk in gebruik
Stroomschema: Verhuurde snippergroen
Door de betrokken afdelingen wordt beoordeeld of het stukje perceel in aanmerking komt voor verkoop. Betrokken afdelingen: Openbare Werken, Economische zaken, Wonen en Ruimtelijk beleid en Gebiedsontwikkeling.
⮚ Stukje gemeentegrond komt in aanmerking voor verkoop
A: Marktconforme huurovereenkomst
• Te koop aanbieden
• Akkoord → koopovereenkomst aanbieden → overdracht notaris
• Geen akkoord→ huurovereenkomst blijft van kracht
B: Geen marktconform huurovereenkomst
• Te koop aanbieden
• Akkoord→ koopovereenkomst aanbieden →overdracht notaris
• Geen Akkoord→ bestaande huurovereenkomst opzeggen per 1 januari 2019→ marktconforme huurovereenkomst aanbieden
• Geen koop- of marktconforme huurovereenkomst→ grond in oorspronkelijke staat opleveren→ gemeente voegt grond tot aan openbare ruimte.
⮚ Stukje gemeentegrond komt niet in aanmerking voor verkoop
A: Marktconforme huurovereenkomst
• Huurovereenkomst blijft van kracht B: Geen marktconform huurovereenkomst
• Overeenkomst beëindigen per 1 januari 2019 → marktconforme huurovereenkomst aanbieden
• Geen marktconforme huurovereenkomst→ grond in oorspronkelijk staat opleveren→ gemeente voegt grond toe aan openbare ruimte.
Stroomschema: Nieuwe verzoeken
Door de betrokken afdelingen wordt beoordeeld of het stukje perceel in aanmerking komt voor verkoop. Betrokken afdelingen: Openbare Werken, Economische zaken, Wonen en Ruimtelijk beleid en Gebiedsontwikkeling.
⮚ Verzoek tot huur
• Huren is geen7 mogelijkheid → ga verder naar koop
⮚ Verzoek tot koop
• Stukje gemeentegrond komt in aanmerking voor koop
• Koopovereenkomst aanbieden→ akkoord→ overdracht notaris
• Belanghebbende geen akkoord op koopovereenkomst→ grond blijft van de gemeente
• Stukje gemeentegrond komt niet in aanmerking voor verkoop→ gemeente blijft eigenaar van de grond.
Stroomschema: Oneigenlijk in gebruik
Door de betrokken afdelingen wordt beoordeeld of het stukje perceel in aanmerking komt voor verkoop. Betrokken afdelingen: Openbare Werken, Economische zaken, Wonen en Ruimtelijk beleid en Gebiedsontwikkeling.
⮚ Stukje gemeentegrond komt in aanmerking voor verkoop
• Te koop aanbieden
• Akkoord→ koopovereenkomst aanbieden → overdracht notaris
• Beroep op verjaring→ beroep in behandeling nemen→ verjaring→ eigendomsrecht gemeente komt te vervallen→ geen verjaring→ ga verder naar akkoord of geen akkoord
7 Huren alleen een optie in uitzonderlijke gevallen.
• Geen akkoord→ grond in oorspronkelijke staat opleveren→ gemeente voegt grond toe aan openbare ruimte.
⮚ Stukje gemeentegrond komt niet in aanmerking voor verkoop
• Belemmering op de grond→ huren misschien8 mogelijk→ huren mogelijk→ marktconforme huurovereenkomst aanbieden→ geen akkoord→ grond in oorspronkelijk staat opleveren→ gemeente voegt grond toe aan de openbare ruimte→ huren geen mogelijkheid→ grond in oorspronkelijke staat opleveren
• Openbare grond of groenclassificatie→ grond in oorspronkelijke staat opleveren→ gemeente voegt grond toe aan de openbare ruimte.
8 Per verzoek toetsen of huren een mogelijkheid is.