Tijdelijke regels omtrent het kunnen verlengen van huurovereenkomsten voor bepaalde tijd (Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten)

Tijdelijke regels omtrent het kunnen verlengen van huurovereenkomsten voor bepaalde tijd (Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten)

Xxx Xxxxxx-Xxxxxxxxx, bij de gratie Gods, Koning der Nederlanden, Prins van Oranje-Nassau, enz. enz. enz.

Xxxxx, die deze zullen zien of horen lezen, saluut! doen te weten:

Alzo Wij in overweging genomen hebben, dat het wenselijk is tijdelijk een wettelijke voorziening te treffen teneinde huurovereenkomsten voor bepaalde tijd te kunnen verlengen zonder dat die huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd gaan gelden;

Zo is het, dat Wij, de Afdeling advisering van de Raad van State gehoord, en met gemeen overleg der Staten-Generaal, hebben goedgevonden en verstaan, gelijk Wij goedvinden en verstaan bij deze:

Artikel 1

Deze wet is van toepassing op huurovereenkomsten als bedoeld in artikel 271, eerste lid, tweede volzin, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, waarvan de huur verstrijkt na 31 maart 2020 en vóór 1 juli 2020.

Artikel 2

1. In afwijking van artikel 271, eerste lid, tweede, derde en vijfde volzin, wordt, onverminderd de artikelen 4 en 5, de duur van de huurovereenkomst op schriftelijk verzoek van de huurder verlengd met een maand, met twee maanden of met drie maanden doch niet tot een later datum dan 1 september 2020.

2. Het verzoek wordt gedaan binnen twee weken nadat de verhuurder de huurder schriftelijk heeft geïnformeerd over de dag waarop de huur verstrijkt.

Artikel 3

In afwijking van artikel 271, eerste lid, tweede, derde en vijfde volzin, wordt de duur van de huurovereenkomst op schriftelijk verzoek van de verhuurder, indien de huurder daar schriftelijk mee instemt, verlengd met een maand, met twee maanden, of met drie maanden, doch niet tot een later datum dan 1 september 2020.

Artikel 4

1. De verhuurder kan binnen een week na ontvangst van het in artikel 2 bedoelde verzoek schriftelijk weigeren in te stemmen met de verlenging van de huurovereenkomst indien hij de woning:

a. verkocht heeft aan een derde en zich verplicht heeft de woning aan die derde vrij van huur en gebruik in eigendom over te dragen,

b. opnieuw verhuurd heeft en de huurovereenkomst ingaat,

c. zelf wil betrekken en hij geen andere woonruimte meer heeft,

d. wil renoveren, dat zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is, en hij zich jegens derden verplicht heeft om de woning vrij van huur en gebruik daarvoor beschikbaar te stellen,

e. wil slopen en hij zich jegens derden verplicht heeft om de woning vrij van huur en gebruik daarvoor beschikbaar te stellen,

op een datum die gelegen is voor het verstrijken van door de huurder verzochte verlenging en de verhuurder de verplichting is aangegaan voor 1 april 2020.

De verhuurder kan in andere gevallen dan bedoeld in de eerste volzin verzoeken dat de rechter bepaalt dat de huurovereenkomst op een eerder tijdstip eindigt dan het door de huurder verzochte tijdstip en dat de rechter het tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst eindigt.

2. Indien de verhuurder op een van de in het eerste lid genoemde gronden weigert in te stemmen met de op grond van artikel 2 gevraagde verlenging kan de huurder verzoeken dat de rechter bepaalt dat de huurovereenkomst wordt verlengd.

3. De rechter beslist met inachtneming van de omstandigheden van het geval, met dien verstande dat hij het verzoek, bedoeld in het eerste lid, tweede volzin, slechts kan toewijzen indien de verhuurder een zwaarwichtig belang heeft bij beëindiging van de huurovereenkomst op een eerder tijdstip dan het door de huurder verzochte tijdstip als bedoeld in artikel 2.

4. De huurovereenkomst blijft, in afwijking van artikel 271, eerste lid, derde volzin, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek van rechtswege van kracht tot de rechter heeft beslist op het verzoek, bedoeld in het eerste lid, tweede volzin, of het tweede lid.

5. Indien de rechter het verzoek van de verhuurder afwijst dan wel het verzoek van de huurder toewijst, wordt de overeenkomst van rechtswege verlengd met de termijn, genoemd in het verzoek, bedoeld in artikel 2. De rechter kan bepalen dat de huurovereenkomst met een andere termijn wordt verlengd.

6. Tegen een beschikking krachtens dit artikel staat geen hogere voorziening open.

Artikel 5

In afwijking van artikel 2 kunnen de huurder en de verhuurder, indien de verhuurder de huurder vóór 12 maart 2020 schriftelijk heeft geïnformeerd over de dag waarop de huur verstrijkt, overeenkomen dat de huurovereenkomst, in afwijking van artikel 271, eerste lid, tweede, derde en vijfde volzin, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, wordt verlengd met een maand, met twee maanden of met drie maanden doch niet tot een later datum dan 1 september 2020.

Artikel 6

1. De verhuurder informeert de huurder tegelijk met het informeren over de dag waarop de huur verstrijkt als bedoeld in artikel 271, eerste lid, tweede zin, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek schriftelijk over de mogelijkheden op grond van deze wet.

2. Indien een huurovereenkomst als bedoeld in artikel 249, tweede lid, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek is verlengd met toepassing van artikel 2, 3 of 5 vangt de termijn, bedoeld in dat lid aan op het tijdstip waarop de verlengde huurovereenkomst eindigt.

Artikel 7

1. Bij algemene maatregel van bestuur kan in:

a. de artikelen 2, eerste lid, 3 en 5 “1 september 2020” worden vervangen door “1 oktober 2020”, “1 november 2020” of “1 december 2020”, en

b. artikel 8, tweede lid, “1 juli 2020” worden vervangen door “1 augustus 2020”, “1 september 2020” of “1 oktober 2020”.

2. Indien uitvoering is gegeven aan het eerste lid:

a. kunnen huurovereenkomsten die overeenkomstig de artikelen 2, 3, 4 of 5 zijn verlengd, nogmaals worden verlengd overeenkomstig het bepaalde in de artikelen 2, 3 en 4, en

b. is in afwijking van artikel 1 deze wet voorts van toepassing op huurovereenkomsten als bedoeld in artikel 271, eerste lid, tweede zin, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, waarvan de bepaalde tijd verstrijkt na 30 juni 2020 en vóór de overeenkomstig het eerste lid, onderdeel a, bepaalde vervaldatum van deze wet.

Artikel 8

1. Deze wet treedt in werking met ingang van de dag na de datum van uitgifte van het Staatsblad waarin zij wordt geplaatst en werkt terug tot en met 27 maart 2020, met uitzondering van artikel 6, eerste lid, dat terugwerkt tot en met 1 april 2020.

2. Deze wet vervalt met ingang van 1 juli 2020.

Artikel 9

Deze wet wordt aangehaald als: Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten.

Lasten en bevelen dat deze in het Staatsblad zal worden geplaatst en dat alle ministeries, autoriteiten, colleges en ambtenaren die zulks aangaat, aan de nauwkeurige uitvoering de hand zullen houden.

De Minister voor Milieu en Wonen,

De Minister voor Rechtsbescherming,

MEMORIE VAN TOELICHTING

I. ALGEMEEN

1. Hoofdlijnen en doel van dit voorstel

De coronacrisis raakt iedereen in Nederland. Voor degenen die besmet zijn met het virus en hun naasten is de impact zeer groot en direct. Maar ook de maatregelen die zijn getroffen om verspreiding van het virus tegen te gaan, grijpen diep in op de samenleving. In deze tijden is het belangrijk om zoveel mogelijk te voorkomen dat huurders op straat komen te staan. Het kabinet heeft daarom met brancheorganisaties van verhuurders, te weten Aedes (woningcorporaties), IVBN (institutionele beleggers), Vastgoed Belang (particuliere verhuurders) en Kences (studentenhuisvesters), afgesproken dat verhuurders zoeken naar maatwerkoplossingen voor huurders die in de coronacrisis in de betalingsproblemen zijn gekomen en dat huisuitzettingen zoveel mogelijk worden voorkomen1.

Daarnaast is het ook mogelijk dat huurder en verhuurder een tijdelijke huurovereenkomst hadden afgesloten en dat de huurovereenkomst in deze periode eindigt. In deze tijden past het niet om van huurders te verwachten dat zij hun volle aandacht kunnen richten op het zoeken naar andere woonruimte terwijl de einddatum van hun tijdelijke huurovereenkomst dichtbij is. Het zoeken naar andere woonruimte wordt bemoeilijkt als mensen te kampen hebben met bijvoorbeeld quarantaine, ziekte, ontslag of dubbele diensten in de zorg. Op dit moment is het niet mogelijk om een huurovereenkomst voor bepaalde tijd tijdelijk te verlengen, het is enkel mogelijk om een tijdelijke huurovereenkomst te verlengen tot een overeenkomst voor onbepaalde tijd. Het is echter niet altijd wenselijk voor verhuurders om over te gaan tot een overeenkomst voor onbepaalde tijd, bijvoorbeeld wanneer zij sloop of renovatie op de planning hebben staan of de woning willen verkopen.

De voorgestelde tijdelijke wet heeft daarom tot doel om het mogelijk te maken voor verhuurders en huurders om een tijdelijke verlenging van een tijdelijke huurovereenkomst overeen te komen. Deze voorgestelde tijdelijke wet biedt daarmee verhuurders en huurders voor de periode tot en met 1 juli 2020 een mogelijkheid om een tijdelijke huurovereenkomst in de zin van 7:271 eerste lid, tweede zin, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, tijdelijk te verlengen met maximaal drie maanden en tot uiterlijk 1 september 2020.

Voor huurders en verhuurders die een tijdelijke huurovereenkomst hebben gesloten met een einddatum na 31 maart 2020 en voor 1 juli 2020 wordt daarom de mogelijkheid geboden om deze eenmalig tijdelijk te verlengen tot uiterlijk 1 september 2020. Dat biedt de huurder zekerheid van woonruimte en stabiliteit in tijden waarin het zoeken naar nieuwe woonruimte ernstig bemoeilijkt wordt. De verhuurder heeft dezelfde mogelijkheden om de huur te beëindigen als die hij had gehad bij beëindiging van de eerste termijn. Hetgeen partijen voor ogen stond bij het sluiten van de huurovereenkomst, namelijk dat het een tijdelijke huurovereenkomst zou zijn, blijft immers ongewijzigd. De uitgangspunten die hierbij zijn gehanteerd is dat een rechterlijke toets zoveel mogelijk wordt voorkomen. In deze wet wordt tevens een balans bezocht tussen de effecten van de coronacrisis compenseren voor huurders en verhuurders, terwijl reeds aangegane verplichtingen of lopende aanzeggingen doorgang kunnen vinden. Deze spoedwet neemt de belemmering weg die verhuurders kunnen hebben om op basis van bestaande wetgeving de huurovereenkomst te verlengen. De huurder huurt dan wel voor een langere termijn op basis van een tijdelijke overeenkomst, maar de beperkte huurbescherming weegt niet op tegen de mogelijkheid dat de huur zou zijn beëindigd en de huurder in deze periode van maatschappelijke beperkingen nieuwe woonruimte had moeten zoeken.

1 De minister voor Xxxxxx en Wonen heeft op 26 maart 2020 de brief ‘Beantwoording Kamervragen van de leden Xxxxxxxxxxx, Xxxxxxxxx en Alkaya (allen SP) over de gevolgen van de coronacrisis / uitkomsten bestuurlijk overleg huisuitzettingen’ naar de Tweede Kamer gestuurd.

Indien huurder en verhuurder al overeengekomen waren of van plan waren over een te komen dat de tijdelijke huurovereenkomst zou worden verlengd (tot een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd) dan kunnen deze partijen hiertoe overgaan zonder dat deze tijdelijke maatregel hen hierin belemmert. Het kabinet verwacht dat dergelijke afspraken doorgaan.

Belemmeringen in de huidige situatie

Op basis van bestaande wetgeving kunnen er tijdelijke huurovereenkomsten worden gesloten van maximaal twee jaar (zelfstandige woningen, woonwagens en standplaatsen) en vijf jaar (onzelfstandige woningen). Deze overeenkomsten eindigen van rechtswege bij het verstrijken van de overeengekomen termijn. De verhuurder dient dan wel een tot drie maanden voor de einddatum de huurder schriftelijk te informeren over het einde van de overeenkomst. De verhuurder hoeft geen reden op te geven voor het beëindigen van de huur. De huurder kan geen beroep doen op huurbescherming. Stuurt de verhuurder geen of niet tijdig een schriftelijke kennisgeving dan wordt de huur verlengd voor onbepaalde tijd en heeft de huurder huurbescherming. Dat geldt ook indien na afloop van de huurovereenkomst voor bepaalde tijd met dezelfde huurder aansluitend opnieuw een huurovereenkomst wordt aangegaan. De overeenkomst wordt dan opgevat als een verlenging voor onbepaalde tijd.

Voor verhuurders kan bovenstaande een belemmering zijn om bestaande tijdelijke huurovereenkomsten te verlengen, ondanks dat zij dat gezien deze crisis wel graag zouden willen tegemoetkomen aan de huurder. Als huurder en verhuurder beoogd hebben om een tijdelijke overeenkomst te sluiten, bijvoorbeeld omdat de verhuurder over wil gaan tot verkoop of andere plannen heeft met de woning, brengt verlenging immers een risico mee voor de verhuurder dat de tijdelijke huur wordt omgezet in huur voor onbepaalde tijd. De huurovereenkomst voor onbepaalde tijd kan enkel worden beëindigd door de verhuurder wanneer hij gebruik maakt van een van de limitatief in de wet opgenomen opzeggronden voor verhuurders. Als de huurder niet instemt met de beëindiging van de huurovereenkomst kan alleen de rechter de huur beëindigen. Een verhuurder zou daarom kunnen besluiten, ondanks dat de woonruimte wel degelijk nog zou kunnen worden doorverhuurd en ondanks dat hij gezien de omstandigheden bereid is de tijdelijke huur voor de betreffende huurder voort te zetten, niet tot verlenging over te gaan.

Huurovereenkomsten op basis van de Leegstandwet kunnen al tijdelijk worden verlengd.

Daarnaast gelden doelgroepencontracten zolang de huurder tot de aangewezen doelgroep behoort. Hierbij is het meest gebruikte doelgroepencontract het campuscontract, dat geldt zolang iemand ingeschreven staat als student. Op deze wijze is geborgd dat de student in zijn woning of kamer kan blijven wonen als hij een (beperkte) vertraging in zijn studie oploopt en niet gebonden is aan een termijn in maanden of jaren. Dit betekent dat de woningen en kamers voor studenten over het gehele kalenderjaar beschikbaar komen. Bij doelgroepencontracten, zoals het campuscontract, moet de verhuurder de wettelijke opzegtermijn van drie tot zes maanden hanteren. Een jongerencontract kan reeds verlengd worden met een periode van maximaal twee jaar. Dit betekent dat de problematiek zich voornamelijk beperkt tot de algemene tijdelijke huurovereenkomsten van twee jaar (voor zelfstandige woonruimte) en vijf jaar (voor onzelfstandige woonruimte). De maatregelen in de voorgestelde tijdelijke wet zijn daarom gericht op dit type tijdelijke huurovereenkomsten. Op basis van de monitor Tijdelijke verhuur van CBS2 wordt ingeschat dat het in ieder geval om ruim 20.000 van deze tijdelijke huurcontracten gaat.

Het is niet bekend hoeveel van deze huurcontracten eindigen in deze crisisperiode.

2.Tijdelijke verlenging

De voorgestelde tijdelijke wet ziet op tijdelijke huurovereenkomsten van maximaal twee jaar voor zelfstandige woonruimten en maximaal vijf jaar voor kamers, waarbij de verhuurder de huurder reeds schriftelijk heeft geïnformeerd over de einddatum van de huurovereenkomst (hierna: aanzeggen of aanzegging) en tijdelijke huurovereenkomsten waarvan de einddatum van de huurovereenkomst vóór 1 juli 2020 ligt, waarvan de verhuurder nog zal aanzeggen. De tijdelijke verlenging bedraagt één maand, twee maanden of drie maanden maar eindigt sowieso op 1

2 xxxxx://xxx.xxx.xx/xx-xx/xxxxxxxx/0000/00/xxxxxxx-xxxxxxxxxx-xxxxxxx-0000

september 2020. Er is gekozen voor een termijn van ten hoogste drie maanden in aansluiting op de andere maatregelen naar aanleiding van het coronavirus die door het kabinet zijn aangekondigd.

2.1 Tijdelijke verlenging als de verhuurder einde huur na 11 maart heeft aangezegd

Bij huurovereenkomsten waar het einde reeds van is aangezegd (voor 12 maart 2020) kan de verhuurder de huurder een schriftelijk aanbod doen tot (een tijdelijke) verlenging van de huurovereenkomst. Als de huurder schriftelijk met dit aanbod instemt zal de huur tijdelijk worden verlengd. Als de huurder reeds is aangezegd, is aannemelijk dat hij al op zoek is gegaan naar vervangende woonruimte. Omdat de huurder bij aanzegging na 11 maart 2020 met een aanzegtermijn van slechts een maand (de verhuurder kan immers ook een aanzegtermijn van langer dan een maand, tot maximaal drie maanden, hebben gehanteerd), als gevolg van de afgekondigde beperkende maatregelen per die datum, niet de normale mogelijkheden heeft gehad om naar vervangende woonruimte om te zien, is het kabinet van mening dat voorzien moet worden in een mogelijkheid voor huurder en verhuurder om de huurovereenkomst tijdelijk te verlengen. Omdat de huurder wel een zekere termijn heeft gehad en omdat de voorgestelde tijdelijke wet pas eind maart 2020 bekend is gemaakt, wordt het niet wenselijk geacht om ook deze huurovereenkomsten onder de mogelijkheid van eenzijdige verlenging, behoudens rechterlijke tussenkomst, te brengen. Tijdelijke huurovereenkomsten waarvan de verhuurder het einde van de huur na 11 maart 2020 heeft aangezegd, lopen op zijn vroegst op 12 april 2020 af. In dat geval heeft de huurder tot die datum om de verhuurder om een tijdelijke verlenging van de huur te vragen.

2.2 Tijdelijke verlenging als de huurovereenkomst eindigt tussen 13 april en 1 juli 2020

Als de huurovereenkomst eindigt in de periode 13 april 2020 tot 1 juli 2020 kan de huurder de verhuurder schriftelijk verzoeken om verlenging van de huurovereenkomst. De huurovereenkomst wordt dan, indien de verhuurder de huurder na 11 maart 2020 heeft aangezegd, van rechtswege verlengd, tenzij de verhuurder van de rechter machtiging krijgt om de huurovereenkomst eerder te laten eindigen.

Het initiatief kan ook van de verhuurder uitgaan. De verhuurder kan de huurder een aanbod doen om de huurovereenkomst te verlengen. Indien de huurder daarmee instemt, is de huurovereenkomst met de aangeboden termijn verlengd.

2.2.1 Aanbod verhuurder

Als de verhuurder de huurder een schriftelijk aanbod tot tijdelijke verlenging doet, hoeft de huurder hiermee niet akkoord te gaan. Op basis van het artikel 7:271, eerste lid, vierde zin, van het BW heeft een huurder de mogelijkheid om een tijdelijke huurovereenkomst tussentijds te beëindigen. De voorgestelde tijdelijke wet heeft niet als doel de huurder voor een langere termijn te binden aan een huurovereenkomst als de huurder dit niet wil. Als de huurder wel akkoord wil gaan met tijdelijke verlenging bevestigt hij dit schriftelijk aan verhuurder. Op dat moment is de huurovereenkomst daadwerkelijk verlengd.

2.2.2 Verzoek huurder

De huurder kan zelf binnen twee weken na de aanzegging een schriftelijk verzoek tot tijdelijke verlenging (met één, twee of drie maanden) doen aan de verhuurder. De bewijslast van deze schriftelijk verzending ligt bij de huurder. Het door de verhuurder ontvangen verzoek resulteert erin dat de huurovereenkomst niet zal eindigen bij de initieel afgesproken einddatum maar tijdelijk zal worden verlengd voor een afgesproken termijn (met één, twee of drie maanden). Deze mogelijkheid geldt voor huurovereenkomsten die na 31 maart 2020 zijn of worden aangezegd. Van die huurders kan, na aankondiging van de voorgestelde tijdelijke wet, in alle redelijkheid verwacht worden dat zij voldoende tijd hebben gehad om hun verhuurder te verzoeken tot een tijdelijke verlenging. Er is hierbij gekozen voor een termijn van ten hoogste drie maanden in aansluiting op de andere maatregelen die door het kabinet zijn aangekondigd naar aanleiding van de coronacrisis.

2.2.3 Verlengde tijdelijke huurovereenkomst

Een tijdelijke huurovereenkomst die met toepassing van de voorgestelde tijdelijke wet is verlengd, heeft na die verlenging dezelfde status als een tijdelijke huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:271, eerste lid, tweede zin, van het BW. Met andere woorden: de reguliere wettelijke bepalingen omtrent tijdelijke huurovereenkomsten zijn dan onverkort van toepassing. De verlengde tijdelijke huurovereenkomst eindigt van rechtswege als de verhuurder tijdig heeft aangezegd. Indien de verhuurder niet tijdig heeft aangezegd, wordt de huurovereenkomst van rechtswege verlengd voor onbepaalde tijd. Datzelfde geldt indien de huurovereenkomst na afloop van de verlenging op grond van de voorgestelde tijdelijke wet wordt gevolgd door een nieuwe tijdelijke huurovereenkomst.

Ook artikel 7:271, eerste lid, vierde zin, van het BW is onverkort van toepassing: de huurder kan de verlengde tijdelijke huurovereenkomst tussentijds beëindigen.

2.2.4 Redenen voor de verhuurder om de huurovereenkomst niet tijdelijk te verlengen

In bepaalde gevallen kan een verhuurder de huurovereenkomst niet tijdelijk verlengen. De verhuurder dient dit binnen een week na het verzoek van de huurder om het huurcontract tijdelijk te verlengen schriftelijk bij de huurder kenbaar te maken. Het kan hierbij gaan om de volgende redenen:

1. De verhuurder heeft de woning reeds verkocht en zich verplicht heeft de woning over te dragen.

2. De verhuurder heeft de woning reeds opnieuw verhuurd en de ingangsdatum van de nieuwe huurovereenkomst is gelegen binnen de door de huurder verzochte termijn van tijdelijke verlenging,

3. De verhuurder wil de woning zelf betrekken en heeft daarbij geen andere woonruimte meer.

4. De verhuurder wil renoveren, waarbij die renovatie zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is, en hij heeft zich contractueel verplicht om daarmee te beginnen,

5. De verhuurder wil slopen en hij heeft zich contractueel verplicht om daarmee te beginnen, Deze redenen kunnen worden ingeroepen door de verhuurder als die voor 1 april 2020 verplichtingen is aangegaan die tot beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning noodzaken.

Indien de verhuurder bij de huurder aangeeft dat hij de huur niet wil verlengen vanwege bovengenoemde redenen, heeft de huurder de mogelijkheid om aan de rechter te verzoeken om de huurovereenkomst toch tijdelijk te verlengen. De rechter neemt een beslissing op basis van alle feiten en omstandigheden van het geval. Het verzoek aan de rechter wordt ingewilligd als de rechter oordeelt dat de verhuurder ten onrechte een beroep heeft gedaan op een van de in artikel 4, eerste lid, genoemde redenen of wanneer de rechter van oordeel is dat het belang van de huurder in dit geval zwaarder weegt. In de belangenafweging tussen huurder en verhuurder wordt ook rekening gehouden met de vraag of de huurder in deze tijd van maatschappelijke beperkingen ter bestrijding van het Coronavirus een andere woonruimte heeft kunnen zoeken.

De huurovereenkomst blijft voortduren tot het moment dat de rechter heeft besloten, ook als de overeengekomen einddatum van de huurovereenkomst in de tussentijd verstrijkt. Het verstrijken van de overeengekomen einddatum resulteert in dit specifieke geval niet in van rechtswege verlenging tot een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

Besluit de rechter dat het verzoek van de huurder wordt toegewezen, dan wordt de huurovereenkomst tijdelijk verlengd met de door de huurder voorgestelde termijn. De rechter kan echter ook, gezien de omstandigheden van het geval, besluiten de huurovereenkomst met een andere termijn te verlengen. Er kan geen hoger beroep worden ingesteld tegen een beslissing die rechter op het verzoek van huurder neemt.

Daarnaast kan er sprake zijn van de gebruikelijke redenen om tot ontbinding van de huurovereenkomst over te gaan. Deze wet brengt daar geen verandering in. Dit kan in dit geval

wanneer er gerede twijfel is dat de huurder misbruik heeft gemaakt van het feit dat verhuurders coulant zijn met huisuitzettingen en daarom niet of minder betaalt terwijl hij geen inkomensdaling heeft als gevolg van de coronacrisis. Een andere reden kan zijn dat de verhuurder een opgebouwd dossier over ernstige overlast heeft, bijvoorbeeld twee of meer schriftelijke stukken waarin overlast wordt aangekaart of wanneer er criminele activiteiten plaatsvinden, zoals het kweken van hennep.

2.2.5 Schematische weergave en tijdlijn

Om inzichtelijk te maken wat de voorgestelde tijdelijke wet betekent, wordt een en ander hieronder schematisch weergegeven.

Xxxxxx’x Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten

	Aanzegging vóór 12 maart 2020	Geen aanzegging vóór 12 maart 2020; huurovereenkomst eindigt op of na 1 april 2020, maar vóór 1 juli 2020
Artikel van toepassing?	Artikel 5	Artikelen 2, 3 en 4
Verlenging mogelijk?	Verlenging mogelijk van maximaal 3 maanden zonder ontstaan overeenkomst voor onbepaalde tijd	Verlenging mogelijk van maximaal 3 maanden zonder ontstaan overeenkomst voor onbepaalde tijd

	Overeenkomst eindigt vóór 1 april 2020		Overeenkomst eindigt op of na 1 april 2020, maar vóór 1 juli 2020
Aanzegging?	A. Aanzegging t/m 11 maart 2020	B. Geen aanzegging voor 12 maart 2020	A. Aanzegging t/m 11 maart 2020	B. Geen aanzegging voor 12 maart
Wet van toepassing?	Artikel 5	Wet niet van toepassing	Artikel 5	Artikelen 2 en 3
Verlenging	Verlenging	Tijdelijke	Verlenging	Verlenging
mogelijk?	mogelijk van	verlenging	mogelijk van	mogelijk van
	maximaal 3	niet mogelijk	maximaal 3	maximaal 3
	maanden	– aanzegging	maanden	maanden
	zonder	minder dan	zonder	zonder
	ontstaan	een maan	ontstaan	ontstaan
	overeenkomst	voor einde	overeenkomst	overeenkomst
	voor	overeenkomst,	voor	voor
	onbepaalde	mogelijk is	onbepaalde	onbepaalde
	tijd	een	tijd	tijd
		overeenkomst
		voor
		onbepaalde
		tijd ontstaan

2.3 Mogelijke verlenging

Indien de beperkingen na 1 juli 2020 nog voortduren, kan de voorgestelde tijdelijke wet bij algemene maatregel van bestuur worden verlengd. Daarmee wordt het mogelijk om een tweede

tijdelijke verlenging van de huurovereenkomst overeen te komen. Ook wordt het dan mogelijk om huurovereenkomsten die binnen de periode van verlenging eindigen, te verlengen.

Voor het aangaan van een tweede tijdelijke verlenging gelden dezelfde voorwaarden als de (eerste) tijdelijke verlenging zoals hierboven beschreven. Dit betekent dat de huurder binnen twee weken na aanzegging van de verhuurder het verzoek doet tot een nieuwe tijdelijke verlenging.

Hierbij geldt ook dat de verhuurder redenen kan hebben om de huurovereenkomst niet nogmaals tijdelijk te verlengen. In dergelijke gevallen (zoals genoemd in paragraaf 2.2.4) heeft de verhuurder de mogelijkheid om dit binnen een week na het verzoek tot verlengen van de huurder dit te laten weten. De huurder kan ook dan de rechter verzoeken om tot een tijdelijke verlenging van de huurovereenkomst over te gaan.

3. Informatieplicht verhuurder

De verhuurder is op grond van artikel 7:271 BW reeds verplicht om de huurder schriftelijk te informeren over de einddatum van de huurovereenkomst. Dat informeren moet uiterlijk een maand en ten hoogste drie maanden voor die einddatum schriftelijk gedaan worden. Op grond van de voorgestelde tijdelijke wet is de verhuurder verplicht om tegelijk met dat informeren de huurder te informeren over de mogelijkheden om de huurovereenkomst te verlengen.

4. Toetsen huurprijs tijdelijke verlenging

Huurders met een tijdelijke huurovereenkomst in de zin van artikel 7:271, eerste lid, tweede zin, van het BW kunnen de Huurcommissie verzoeken om een uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs, ook als er sprake is van een geliberaliseerde huurprijs. Zij kunnen de redelijkheid van de huurprijs tot maximaal een half jaar na afloop van de voor de eerste maal aangegane tijdelijke huurovereenkomst laten toetsen. Huurders zouden anders, uit mogelijke angst dat de huurovereenkomst niet zou worden verlengd, mogelijk het verzoek bij de huurcommissie achterwege kunnen laten.

Ook bij een tweede tijdelijke termijn zou een huurder vrees kunnen hebben dat de overeenkomst niet wordt verlengd als hij bij de Huurcommissie om een toets van de huurprijs heeft verzocht. De termijn voor het doen van een verzoek aan de huurcommissie om de redelijkheid van de huurprijs te toetsen wordt daarom verlengd tot uiterlijk zes maanden na afloop van de tijdelijk verlengde huurovereenkomst.

5. Financiële gevolgen

5.1 Verdiencapaciteit verhuurders

De voorgestelde tijdelijke wet heeft geen tot beperkte financiële gevolgen voor verhuurders. Door tijdelijke verlenging van de huurovereenkomst kan de verhuurder nog niet aan een nieuwe huurder verhuren en daarbij eventueel de huur verhogen (huurharmonisatie).

5.2 Betaalbaarheid huurders

De voorgestelde tijdelijke wet heeft beperkte financiële gevolgen voor huurders. Door tijdelijke verlenging van de huurovereenkomst hoeft de huurder nog geen nieuw huurovereenkomst voor een andere woning (met een mogelijk lagere of hogere huurprijs) te sluiten. Bij verlenging van het tijdelijke huurovereenkomst kan de verhuurder alleen de jaarlijkse huurverhoging toepassen (indien van toepassing binnen de termijn van de tijdelijke verlenging).

5.3 Gevolgen rijksbegroting

In zeer beperkte gevallen zal er naar verwachting een casus worden voorgelegd aan de rechter. Dit kan leiden tot extra werklast bij de Rechtspraak. Dit is enkel mogelijk tijdens een beperkte periode.

6. Uitvoeringsgevolgen voor verhuurders en huurders

De voorgestelde tijdelijke wet heeft nauwelijks uitvoeringsgevolgen voor verhuurders en huurders. Zij zullen hun voorstel voor respectievelijk verzoek om tijdelijke huurverlenging schriftelijk moeten doen, dat kan ook per e-mail.

7. Regeldruk/administratieve lasten

De voorgestelde tijdelijke wet brengt beperkte administratieve lasten voor huurders en verhuurders met zich mee.

Xxxxxxx van een verzoek om rechterlijke machtiging door de verhuurder, heeft de verhuurder wel nalevingskosten (griffierechten en eventuele proceskosten). Maar als de rechter conform zijn verzoek beschikt, kan de rechter de huurder in de kosten veroordelen. In dat geval zijn de nalevingskosten voor de huurder.

En ingeval van een verzoek om tijdelijke verlenging door de huurder na weigering door de verhuurder, heeft de huurder nalevingskosten (griffierechten en eventuele proceskosten). Maar als de rechter conform zijn verzoek beschikt, kan de rechter de verhuurder in de kosten veroordelen. In dat geval zijn de nalevingskosten voor de verhuurder.

8. Consultatie en toetsen

Voor de voorgestelde tijdelijke wet is geen internetconsultatie gehouden. Een concept van de voorgestelde tijdelijke wet is voor reactie voorgelegd aan Aedes, IVBN, Vastgoed Belang, Kences, Woonbond, VLBN en LSVb.

Uitvoeringstoetsen waren niet noodzakelijk, nu de uitvoering bij huurder en verhuurder zelf ligt.

De Raad voor de Rechtspraak heeft advies uitgebracht over de voorgestelde tijdelijke wet en als oordeel uitgesproken dat de voorgestelde tijdelijke wet uitvoerbaar is en nauwelijks extra lasten voor de rechtspraak met zich brengt.

9. Inwerkingtreding en terugwerkende kracht

De voorgestelde tijdelijke wet treedt in afwijking van de vaste verandermomenten en de minimale invoeringstermijnen daags na publicatie in werking. De reden hiervoor is dat dit spoedwetgeving betreft om ongewenste gevolgen van de coronacrisis te voorkomen.

De voorgestelde mogelijkheid is publiek gemaakt op 27 maart 2020. Vanaf dat moment was voor huurders en verhuurders kenbaar dat de tijdelijke huurovereenkomsten konden worden verlengd. Om daar een afdoende grondslag voor te bieden, wordt voorgesteld de voorgestelde tijdelijke regeling te laten terugwerken tot die datum.

II. Artikelsgewijs

Artikel 1

Huurovereenkomsten als bedoeld in artikel 7:271, eerste lid, tweede zin, BW zijn overeenkomsten voor bepaalde tijd voor de duur van maximaal twee jaar (indien het gaat om zelfstandige woonruimte) of maximaal vijf jaar (indien het gaat om onzelfstandige woningen). Die huurovereenkomsten eindigen door het verstrijken van de duur; opzegging is dus niet vereist. De verhuurder moet de huurder wel schriftelijk informeren over de einddatum als hij wil dat de huurovereenkomst inderdaad op de overeengekomen datum eindigt.

De voorgestelde tijdelijke wet is slechts van toepassing op dergelijke huurovereenkomsten waarvan de overeengekomen einddatum is gelegen na 31 maart en voor 1 juli 2020. Een huurovereenkomst die eindigt op 31 maart 2020 valt hier dus niet onder, een huurovereenkomst die eindigt op 1 april 2020 dus wel.

Artikel 2

De huurder kan verzoeken om tijdelijke verlenging van de huurovereenkomst met een zelfgekozen periode van één, twee of drie maanden. De uiterste datum tot welk de huurovereenkomst kan worden verlengd is bepaald op 1 september 2020.

Het verzoek om verlenging moet schriftelijk worden gedaan binnen twee weken na de aanzegging

– dat kan dus per (aangetekende) brief maar ook per email. De bewijslast dat het verzoek (tijdig) is aangekomen, ligt bij de huurder. Een verzoek dat later dan twee weken na de aanzegging is gedaan, kan niet leiden tot verlenging op voet van dit artikel. Wel blijft het mogelijk de verhuurder het initiatief neemt overeenkomstig artikel 3.

Het doen van het verzoek tot het verlengen van de termijn van de huurovereenkomst heeft tot gevolg dat de huurovereenkomst niet na het verstrijken van de overeengekomen duur van de huurovereenkomst eindigt, ook niet als is voldaan aan de voorwaarden van artikel 7:271 BW. Een uitzondering hierop vormt de situatie dat de verhuurder het verzoek van de huurder binnen een week afwijst op de gronden genoemd in artikel 4, eerste lid. Zie daarover nader de toelichting bij artikel 4

Voorts is het rechtsgevolg dat de huurovereenkomst, gedurende de gevraagde verlenging, niet van rechtswege wordt omgezet in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, ook niet als dat het gevolg zou zijn van artikel 7:271 BW.

Deze mogelijkheid geldt, evenals die van artikel 3, alleen als de verhuurder op 12 maart 2020 of een later datum heeft aangezegd. Artikel 5 ziet op de situaties dat de verhuurder vóór 12 maart 2020 heeft aangezegd.

Artikel 3

Ook de verhuurder kan verzoeken om tijdelijke verlenging van de tijdelijke huurovereenkomst. Ook in dat geval geldt dat verlenging met één, twee of drie maanden mogelijk is. En dat de uiterste datum tot welk de huurovereenkomst kan worden verlengd is bepaald op 1 september 2020.

Omdat een dergelijke tijdelijke verlenging vooral beoogt de huurder te beschermen, is voor verlenging op verzoek van de verhuurder de instemming van de huurder vereist.

Indien het verzoek voor het einde van de duur van de overeenkomst is gedaan en de huurder er in heeft toegestemd, is het gevolg dat de huurovereenkomst niet na het verstrijken van de overeengekomen duur van de huurovereenkomst eindigt, ook niet als is voldaan aan de voorwaarden van artikel 7:271 BW. Het verzoek moet gedaan zijn voordat de huurovereenkomst is geëindigd.

Het rechtsgevolg van de overeengekomen tijdelijke verlenging is dat de huurovereenkomst, gedurende de overeengekomen tijdelijke verlenging, niet van rechtswege wordt verlengd voor onbepaalde tijd, ook niet als dat het gevolg zou zijn van artikel 7:271 BW.

Deze mogelijkheid geldt, evenals die van artikel 2, alleen als de verhuurder op 12 maart 2020 of een later datum heeft aangezegd. Artikel 5 ziet op de situaties dat de verhuurder vóór 12 maart 2020 heeft aangezegd.

Artikel 4

Er kunnen zwaarwichtige redenen zijn voor de verhuurder om niet in te stemmen met het verzoek van de huurder om tijdelijke verlenging van de tijdelijke huurovereenkomst. In artikel 4 zijn de redenen genoemd die in ieder geval kwalificeren als zwaarwichtig. In het geval de verhuurder het voorstel van de huurder tot verlenging van de huurovereenkomst binnen een week afwijst op grond van een van de in het eerste lid genoemde gronden, wordt de huurovereenkomst niet verlengd.

De huurder kan de rechter verzoeken te bepalen de huurovereenkomst ondanks de weigering van de verhuurder wordt verlengd. Dit is aan de orde als naar het oordeel van de rechter het belang dat de huurder heeft bij het tijdelijk kunnen blijven wonen in de woning zwaarder weegt dan het belang dat de verhuurder heeft bij het vertrek van de huurder. Indien de verhuurder zelf in de woning wil gaan wonen en geen alternatief heeft, moet de rechter het belang van de verhuurder bij het kunnen betrekken van de woning afwegen tegen het belang van de huurder om daar niet uit te hoeven.

Indien de rechter de gevraagde verlenging toewijst, is matiging met toepassing van artikel 6:98 BW van eventuele schadevergoedingsverplichtingen van de verhuurder jegens anderen, die het gevolg zijn van de verlenging van de huurovereenkomst, aangewezen.

Zolang de rechter geen uitspraak heeft gedaan, blijft de huurovereenkomst voortduren. Die huurovereenkomst wordt in die periode dus niet op grond van artikel 7:271, eerste lid, derde zin, van het BW voor onbepaalde tijd verlengd.

Artikel 5

Voor tijdelijke huurovereenkomsten waarvoor de verhuurder vóór 12 maart 2020 heeft aangezegd over de einddatum geldt een aparte regeling. Hiervoor is anders dan in de situatie, bedoeld in de artikelen 2 en 4, wilsovereenstemming tussen partijen vereist.

Ook hier moet het wel gaan om huurovereenkomsten waarvan de overeengekomen einddatum is gelegen na 31 maart (en voor 1 juli) 2020. Dus om overeenkomsten waarvoor de aanzegging is gedaan na 31 december en vóór 12 maart 2020.

Indien huurder en verhuurder zijn overeengekomen om de huurovereenkomst met één, twee of drie maanden tijdelijk te verlengen, is het gevolg dat de huurovereenkomst niet na het verstrijken van de overeengekomen duur van de huurovereenkomst eindigt en evenmin dat die overeenkomst door de verlenging van rechtswege is verlengd voor onbepaalde tijd, hoewel is voldaan aan de voorwaarden daarvoor van artikel 7:271 BW.

Ook voor deze verlengingen geldt dat de uiterste datum tot welk de huurovereenkomst kan worden verlengd is bepaald op 1 september 2020.

Artikel 6

Het eerste lid omvat de in paragraaf 3 van het algemeen deel van deze memorie van toelichting toegelichte informatieverplichting voor verhuurders.

Het tweede lid omvat de in hoofdstuk 4 van het algemeen deel van deze memorie van toelichting genoemde verschuiving van de termijn.

Artikel 7

Dit artikel biedt de mogelijkheid om indien de beperkingen na 1 juli 2020 voortduren de voorgestelde tijdelijke wet bij algemene maatregel van bestuur te verlengen tot maximaal 1 oktober 2020. Pas als die algemene maatregel van bestuur is vastgesteld, krijgt de voorgestelde tijdelijke wet een langere werkingsduur.

Indien de voorgestelde tijdelijke wet wordt verlengd, kunnen de huurovereenkomsten die voor 1 juli zijn verlengd en voor 1 oktober 2020 eindigen, nogmaals worden verlengd overeenkomstig de voorgestelde regeling.

Voorts bepaalt dit artikel dat, indien de voorgestelde tijdelijke wet wordt verlengd, die tijdelijke wet ook geldt voor huurovereenkomsten die eindigen na 1 juli en voor de nieuwe vervaldatum.

Artikel 8

De mogelijkheid om tijdelijke huurovereenkomsten te verlengen geldt voor huurovereenkomsten die eindigen in een periode van circa drie maanden. De huurovereenkomsten die voor de einddatum van de voorgestelde tijdelijke wet met toepassing van deze wet zijn verlengd, blijven van kracht tot het verstrijken van de verlengingstermijn, ook als deze wet dan al is vervallen.

Deze memorie van toelichting wordt mede namens de Minister voor Rechtsbescherming ondertekend.

De Minister voor Milieu en Wonen,