AD VIESPO CKET
AD VIESPO CKET
Juiste contracten opstellen & slechte betalers vermijden
| 4
INHOUD
Voorwoord 6
De aannemingsovereenkomst 7
Definitie 7
Wetgevend kader 9
Contracteren met consumenten –
doe het op de juiste manier! 11
Contractuele verplichtingen van beide partijen 13
Verplichtingen van de bouwheer 13
Verplichtingen van de aannemer 14
Overzicht van soorten aannemingsovereenkomsten
en gevolgen op de prijs 17
Aannemingscontract tegen vaste prijs (forfait) 17
Aannemingscontract tegen eenheidsprijzen 18
Aannemingscontract in regie 19
Gemengde aannemingsovereenkomst 19
Meerwerken 21
Een offerte maken 22
Draagwijdte van de offerte 22
Kostprijs 22
Inhoud van de offerte 23
Enkele belangrijke clausules 25
5 |
Wat als de klant de samenwerking beëindigt? 30
Slechte betalers 31
Begin altijd en tijdig met een goede ingebrekestelling 31
Wat bij achterstallige facturen van consumenten? 32
Welke stappen doorloop ik om mijn
facturen betaald te krijgen? 33
10 tips in de strijd tegen wanbetalers 37
Voorwoord
Voorwoord | 6
Goede afspraken (en dus ook contracten) maken goede vrienden. Deze volks- wijsheid staat nog steeds als een huis. Een goed contract haal je bovendien enkel uit de kast als er problemen zijn. En dan staan de afspraken over belang- rijke punten best klaar en duidelijk op papier. Het is helemaal niet nodig om contracten van 10 pagina’s of meer op te stellen. Integendeel! Deze lange en ingewikkelde contracten hebben meestal het nadeel dat niemand nog exact begrijpt wat er instaat en dat diegene die dergelijk contract onder zijn neus geschoven krijgt, hier een zeer onaangenaam gevoel aan over houdt. En zelfs de indruk krijgt dat hij bij wijze van spreken zijn doodsvonnis tekent.
Daarom vonden wij het vanuit Bouwunie nuttig een handige pocket te schrijven waarin de belangrijkste aandachtspunten worden beschreven wanneer u contracteert. In een duidelijke en begrijpbare taal. Met de nodige tips en tricks om te komen tot een eenvoudig, leesbaar, en rechtsgeldig contract. Waarin u de afspraken duidelijk opschrijft. De auteur, onze juridische adviseur Xxxxx Xxxxxxxx die onze leden bouwbedrijven al meer dan 15 jaar adviseert in deze materie, is hier zeker in geslaagd.
Neem deze pocket eens rustig door en bekijk ook eens onze modeldocumenten en –contracten die u op onze website kan terugvinden. U zal er zeker iets van opsteken. En als u nog vragen heeft over deze of andere materies, aarzel zeker niet om ons te contacteren.
Xxxx-Xxxxxx Xxxxxxxx
Gedelegeerd bestuurder
7 | De aannemingsovereenkomst
De aannemings overeenkomst
Definitie
“De aannemingsovereenkomst is een overeenkomst tussen een aannemer en een opdrachtgever waarbij de aannemer zich verbindt om voor de bouwheer een materieel werk uit te voeren tegen een bepaalde prijs, zonder dat er tussen de aannemer en de bouwheer een band van ondergeschiktheid bestaat.”
Uit deze definitie vallen alvast enkele belangrijke zaken te onthouden :
1. Het gaat om een overeenkomst die wederkerige rechten en plichten inhoudt. De aannemingsovereenkomst is dus niet “iets vrijblijvend” waar beide partijen zich zomaar kunnen aan onttrekken;
2. De hoofdverplichting van de aannemer is het afleveren van een bepaald materieel werk (bv. bouwen van een woning, graven van een sleuf, herstelling van een installatie) en de hoofdverplichting van de opdrachtgever bestaat in het betalen van de afgesproken prijs.
3. Hierbij bestaat geen band van ondergeschiktheid zoals we die bv. kennen in de gezagsverhouding werkgever – werknemer. Hieruit volgt dat een aannemer op zelfstandige wijze, volgens zijn eigen kennis en met toepassing van de regels der kunst het opgedragen werk uitvoert. Inmenging van de bouwheer is uit den boze.
9 | Wetgevend kader
Wetgevend kader
We maken een onderscheid naar gelang de aannemingsovereenkomst gesloten wordt met een overheid, dan wel met een opdrachtgever uit de privé :
» Overheidsopdrachten vallen onder een zeer specifieke reglementering, met name de wetgeving overheidsopdrachten. Deze opdrachten vallen buiten de behandeling van dit werk.
» Private opdrachten worden afgesloten hetzij met consumenten (contracten ‘B2C’), hetzij met handelaren (‘B2B’).
• B2B - contracten vallen onder toepassing van het gemeen recht. Er heerst een grote contractuele vrijheid. Partijen kunnen zowat alles, dat niet bij wet verboden is, overeen komen.
• B2C- contracten : soms gelden hier specifieke beschermende wetgevingen. Bij het bouwen van een sleutelklare woning, is de dwingende Wet Breyne van toepassing. Of nog, denken we aan de bepalingen uit het Wetboek economisch Recht (WER) – Boek VI.
Marktpraktijken en Consumentenbescherming: bijvoorbeeld worden onrechtmatige bedingen voor ongeschreven gehouden. Of nog, de wanbetalende consument moet altijd eerst een gratis herinnering tot betalen krijgen.
Wetgevend kader | 10
Samengevat : Het eerder beperkte wettelijk kader in private overeenkomsten laat dus een grote contractuele vrijheid aan partijen om de verdere modaliteiten van hun samenwerking te regelen (prijs, uitvoeringstermijn, oplevering, enz. ).
TIP !
Wanneer de oorspronkelijke overeenkomst aangevuld of gewijzigd wordt, gebeurt dit ook schriftelijk aan de hand van een bijlage aan de overeen- komst. Dit document, bv. een meerwerkbon, wordt dan door beide partijen ondertekend en bevat de meerprijs en een eventuele termijnverlenging. Dit alles teneinde latere betwistingen te vermijden. Rechtbanken zijn vaak erg streng in het nadeel van de aannemer.
11 | Contracteren met consumenten – doe het op de juiste manier!
Contracteren met consumenten – doe het op de juiste manier!
Contracteren met consumenten (B2C - business to consumer) is onderworpen aan bijzondere rechtsregels ter bescherming van deze consument. Aannemers die contracten afsluiten met consumenten moeten derhalve rekening houden met deze dwingende wetgeving.
» Het bestek en de bestelbon
U maakt een offerte op (‘bestek’). Dit is in de regel kosteloos, maar als u er een prijs voor vraagt, dan moet u dit wel duidelijk meedelen aan de consu- ment, alvorens u de offerte opmaakt. De offerte bevat een aantal verplichte vermeldingen (zie verder p. 22). Indien u de consument om een voorschot vraagt, en hij heeft dit betaald, dan bent u verplicht om daarvan een schriftelijk bewijs af te geven: de zogenaamde ‘bestelbon’. U kan het beschouwen als de kwitantie, waarin u het reeds betaalde voorschot vermeldt alsook het saldo.
» Algemene voorwaarden en onrechtmatige bedingen
Contracten met consumenten mogen geen onrechtmatige bedingen bevatten. Deze zijn verboden en nietig. Het betreft bedingen die een kennelijk oneven- wicht scheppen tussen de rechten en de plichten van de partijen, ten nadele van de consument. De door de Xxxxxxxx studiedienst opgestelde modellen van algemene aannemingsvoorwaarden houden hiermee rekening (zie verder p. 23).
» Verkopen buiten de onderneming en verkopen op afstand (e-commerce of telefonisch contracteren)
Wanneer u een overeenkomst sluit waarbij zowel u als de consument fysiek aanwezig zijn, op een andere plaats dan degene waar u gewoonlijk uw
activiteiten uitvoert, is er sprake van een verkoop buiten de onderneming. Wanneer u de consument thuis bezoekt om een kostenraming te maken, of bepaalde zaken op te meten, en de overeenkomst later via internet, telefoon, of in uw zaak wordt afgesloten, is er geen sprake van een overeenkomst die gesloten is buiten uw onderneming.
Ingeval de verkoop buiten de onderneming tot stand komt en bij een verkoop op afstand, geniet de consument de volgende dubbele bescherming : (1) hij heeft een bedenktermijn van 14 dagen waardoor hij binnen deze termijn – zonder opgave van een reden – de verkoop kan annuleren* en (2) u heeft een uitgebreide informatieverplichting (over uw eigen onderneming, de aangeboden diensten, de prijs, betalings- en leveringsmodaliteiten enz).
* Voor dringende onderhouds- of herstellingswerken op verzoek van de consument, geldt het herroepingsrecht niet. Ingeval u dus bv. na een telefonische oproep tussen- komt voor depannage van een CV-installatie, lekkende afvoer, lek in het dak enz., maak hiervan dan ook duidelijk melding op uw werkbon ter aftekening aan de klant: “Betreft : Interventie voor dringende onderhouds –of herstellingswerken op verzoek van de klant”.
TIP !
Als u niet wil dat een overeenkomst wordt beschouwd als een verkoop, ‘gesloten buiten de onderneming’, dan:
» Mag u de consument niet zelf aanspreken buiten uw onderneming en aldaar contracteren;
» Mag u geen aanbod doen bij de consument thuis. Stuur dus steeds een offerte op, nà het plaatsbezoek (nodig voor de opmeting), en vraag dus om de offerte ondertekend terug te sturen, ofwel te komen tekenen in uw kantoren.
» Laattijdige betaling door consumenten : hier gelden afwijkende en consumentenbeschermende maatregelen (zie verder pagina 27).
Contractuele verplichtingen van beide partijen
De aannemingsovereenkomst is een wederkerige overeenkomst wat betekent dat beide partijen jegens elkaar verplichtingen hebben. We bespreken hierna de belangrijkste verplichtingen van beide partijen.
Verplichtingen van de bouwheer
1. Het werk mogelijk maken
De bouwheer moet ervoor zorgen dat de aannemer kan starten met de werk- zaamheden. Dit betekent bv. dat wanneer voor bepaalde bouwwerken een bouwvergunning vereist is, de bouwheer ervoor moet zorgen dat deze er is. De aannemer moet ook op een normale manier kunnen (verder) werken: bij bv. ontbrekende plannen of detailtekeningen, of laattijdige materiaalkeuzes, kan de aannemer niet verweten worden niet (verder) te werken.
2. De prijs betalen
De belangrijkste verplichting van de bouwheer bestaat in de verplichting om de aannemer te betalen. De bouwheer moet de aannemer betalen op de overeengekomen tijdstippen. Werd in de aannemingsovereenkomst hierover niets bepaald, dan moet de prijs pas betaald worden nádat de werken zijn beëindigd! Dit betekent ook dat de aannemer alles moet voorfinancieren: zowel het materiaal als de werkuren. Voorzie dus ook altijd voorschotten.
Het contract bevat bij voorkeur alle betalingsmodaliteiten: hoeveel, wanneer en op welke manier moet betaald worden. Hierdoor ligt de draagwijdte van het contract vast, en staat zwart op wit op papier welke som de klant aan de aannemer verschuldigd is (zie verder).
3. Het werk aanvaarden
Ingeval de aannemer de oplevering vraagt zodra de werken zijn beëindigd, is de bouwheer steeds verplicht tot de materiële in ontvangst name van de werken. Hij mag dus niet weigeren de werken aan te nemen. Sommige opdrachtgevers misbruiken dan ook dit recht door de oplevering te weigeren. De rechtsleer zegt dat de weigering van de oplevering enkel kan ingeval:
• de openbare orde en veiligheid zijn in het gedrang (bv. openliggend keldergat);
• de gebreken maken dat gebouw niet in gebruik kan worden genomen voor het doel waarvoor het bestemd is;
• de totale tegenwaarde van openstaande punten staat niet in verhouding met de aannemingssom.
In alle andere gevallen moét de oplevering gegeven worden. Desnoods onder voorbehoud van enkele openstaande punten, of onder aftrek van een minwaarde omtrent de punten waarover geen overstemming kan bereikt worden. Wanneer de opdrachtgever na herhaalde ingebrekestellingen niet buigt, zit er niets anders op dan de gedwongen oplevering te vragen aan de rechter.
Verplichtingen van de aannemer
1. Uitvoeren van de overeenkomst
De aannemer moet de werken uitvoeren volgens de bepalingen van het contract, de plannen, de bestekken, de wet en de regelen der bouwkunst. Wanneer het plan of het lastenboek grove fouten bevat die een vakbekwaam aannemer moet opmerken, moet de aannemer dit signaleren aan de bouwheer en mag hij dit niet blindelings uitvoeren (de aannemer is ‘geen slaafse uitvoerder’).
De aannemingsovereenkomst kan als resultaatsverbintenis of als middelenverbin- tenis worden gekwalificeerd, afhankelijk van de inhoud van de overeen- komst. Wanneer de aannemingsovereenkomst een middelenverbintenis inhoudt bete- kent dit dat het volstaat dat de aannemer zijn opdracht uitvoert volgens de regels van de kunst. Bij een resultaatsverbintenis engageert de aannemer zich tot het
bereiken van een bepaald resultaat. Xxxxxxx dit niet, dan moet de aannemer, tenzij hij overmacht kan bewijzen, het gebrek verhelpen.
2. Het werk opleveren
Wanneer het overeengekomen werk werd uitgevoerd, moet de aannemer dit overdragen aan de bouwheer, die de gelegenheid moet krijgen na te gaan of het werk conform de plannen en de bestekken werd uitgevoerd.
3. Waarschuwingsplicht naleven
Op elke aannemer of installateur rust een waarschuwingsplicht. Deze verplich- ting bestaat erin de klant te verwittigen wanneer de aannemer meent dat de hem opgedragen werken niet kunnen uitgevoerd worden volgens de regels van de kunst. De aannemer moet zelfs weigeren de werken uit te voeren, wanneer hij op voorhand weet dat het uitgevoerde werk van slechte kwaliteit zal zijn en zijn 10-jarige aansprakelijkheid in het gedrang zal brengen, of wanneer het voor hem duidelijk is dat het werk onuitvoerbaar is.
Voorbeeld: de ondergrond is dusdanig slecht en vochtig dat het schilderen slechts een ‘lapmiddel’ is en dat de verf binnen de kortste tijd zal afbladderen. Hetzelfde geldt voor het te snel moeten plaatsen van parket op een nog vochtige chape.
TIP !
Zorg voor voldoende bewijsstukken op papier. Mondelinge verwittigingen volstaan niet: het is dan woord tegen woord.
Overzicht van soorten aannemingsovereen komsten en gevolgen op de prijs
De prijs is een essentieel element van de aannemingsovereenkomst. In de praktijk ontstaan geschillen omtrent de prijs als de klant beweert dat een bepaald werk reeds vervat zit in de prijs en de aannemer daarentegen beweert dat een meerprijs bovenop de afgesproken prijs mag aangerekend worden. Om uit deze discussie te geraken, moet gekeken worden naar de prijsbepaling.
Hierna vindt u de belangrijkste soorten van aannemingscontracten, en de gevolgen die aan de prijszetting worden gehecht.
Aannemingscontract tegen vaste prijs (forfait)
Dit is een aannemingscontract waarbij de aannemer er zich toe verbindt om een bepaald, duidelijk omschreven werk uit te voeren tegen een vooraf vast- gestelde en onveranderlijke prijs. Het is wel mogelijk contractueel te bepalen dat deze prijs steeds kan worden aangepast in verhouding tot de evolutie van de lonen en de prijzen van materialen (dit is de zogenaamde prijsherziening).
Wanneer bij een dergelijk contract de aannemer zich vergist heeft in zijn prijs- bepaling, de werken heeft onderschat enz., moet hij hiervan zelf de gevolgen dragen. Vergissingen zijn dus voor rekening van de aannemer. Enkel wanneer hij zich kan beroepen op onvoorziene hinder, kan hij een aanpassing van de prijs bekomen. Van onvoorziene hinder is sprake wanneer er een kostprijsverhoging is die veroorzaakt wordt door niet voorzienbare omstandigheden in hoofde van de aannemer en die de moeilijkheidsgraad of de aard van het werk zodanig vergroten dat de aard van het werk erdoor gewijzigd wordt.
Er wordt een onderscheid gemaakt tussen een absoluut forfait en een relatief forfait :
» bij een absoluut forfait staan de prijs en het werk vast. Er kan enkel van afgeweken worden met toestemming van beide partijen en dit dient schriftelijk te worden vastgelegd.
» bij een relatief forfait wordt een overeenkomst afgesloten voor een globale prijs voor de volledige aanneming, maar met de mogelijkheid van een afrekening van werken in meer of in min volgens afgesproken eenheidsprijzen, wanneer de bouwheer wijzigingen doorvoert. De bouwheer heeft in dit geval de mogelijkheid eenzijdig wijzigingen door te voeren.
Prijzen en de btw
De prijs die men in de offerte of in de overeenkomst vermeldt, dient naar de consumenten toe steeds de verschuldigde btw te vermelden. Prijzen zijn dus steeds btw inclusief.
Aannemingscontract tegen eenheidsprijzen
In deze contracten worden eenheidsprijzen vastgelegd, maar wordt de uitein- delijke hoeveelheid nog niet bepaald. Bij de aanvang van de overeenkomst is de uiteindelijke prijs van de aanneming dan ook nog niet gekend. Er is wel een vaste prijs voor de verschillende posten, die eventueel nog enkel kunnen worden aangepast, als dit zo werd overeengekomen, aan de indexaanpassing voor lonen en materialen. Op het einde van de overeenkomst wordt overgegaan tot opmeting en opstelling van de definitieve aannemingsprijs.
Aannemingscontract in regie
Bij deze contracten is het duidelijk welk werk dient te worden uitgevoerd, maar staat de prijs niet vast. De prijs wordt op het einde van de uitvoering van het werk bepaald op basis van de geleverde materialen en de gepresteerde uren. Het is van belang, om latere bewijsproblemen te voorkomen, dat de bouwheer regelmatig bons of een werfdagboek aftekent waarin vermeld wordt hoeveel uren reeds werd gepresteerd en welke hoeveelheid aan materialen reeds werd afgeleverd.
Gemengde aannemingsovereenkomst
Daarnaast bestaat ook nog de mogelijkheid een overeenkomst af te sluiten die de hierboven omschreven verschillende types mengt, dit is dan een zogenaamde gemengde aannemingsovereenkomst.
Prijsherziening
TIP !
Voorzie voor overeenkomsten met een langere duurtijd zeker in een prijs- herziening. Waarom?
Aannemingsovereenkomsten kunnen immers slechts herzien worden voor zover dit uitdrukkelijk en vooraf tussen partijen werd overeengekomen. Werd in het contract geen prijsherziening overeen gekomen, dan kan u er geen aanspraak op maken.
1 uitzondering op dit principe is het geval van de onderaannemer bij over- heidsopdrachten. Xxxxxxxx gaat het?
Wanneer de overheidsopdracht een prijsherziening bevat voor de aannemer van het werk, dan heeft de onderaannemer ook recht op een prijsherziening, indien:
» het bedrag van het onderaannemingscontract > 30.000 euro, of;
» de tijdspanne tussen het sluiten van het onderaannemingscontract en de aanvangsdatum van de onderaannemingsopdracht > 90 kalenderdagen bedraagt.
De herzieningsformule is gebaseerd op de referentiewaarden die gelden bij het sluiten van dat onderaannemingscontract.
Het bestuur kan het naleven door de aannemer van deze verplichtingen inzake prijsherziening van onderaannemingscontracten controleren.
Meerwerken
Artikel 1793 BW regelt de meerwerken en stelt dat de aannemer slechts een meerprijs kan aanrekenen ingeval :
1. de bouwheer schriftelijk toestemming heeft gegeven voor die meerwerken, én
2. de prijs ervan vooraf met hem werd overeengekomen.
Dit artikel geeft in de praktijk dikwijls aanleiding tot problemen, omdat de klant de opdracht tot meerwerken meestal mondeling geeft, waardoor de aannemer geen bewijs in handen heeft. De klant zal bij de ontvangst van factuur dan beweren dat hij deze of gene werken helemaal niet gevraagd heeft of dat de kosten in de oorspronkelijk afgesproken prijs vervat zaten.
Laat de klant daarom bij elk meerwerk ‘iets’ ondertekenen. Dit kan b.v. een blanco bladzijde uit uw agenda zijn, met de vermelding ‘Goed voor meerwerk x tegen de prijs van … €’. Voor belangrijke en grote meerwerken maakt u een addendum bij het contract op (zie ook p. 10).
Bestel via de Bouwunie website “Opdracht tot het uitvoeren van meerwerken”.
Een boek bevat 50 werkbonnen + 50 doorschrijfformulieren. Bestel online via xxx.xxxxxxxx.xx
Een offerte maken
Draagwijdte van de offerte
Ben ik gebonden aan mijn offerte of kan ik er integendeel later nog op terug- komen? De offerte die u aanbiedt heeft inderdaad juridische gevolgen. De offerte is immers een bindend aanbod; ofwel de eerste stap richting het sluiten van een contract. Ook al is er op het moment van het aanbod nog geen ‘echt’ contract, u kan niet langer zomaar terug. Wanneer de klant immers aanvaardt, dan is de overeenkomst gesloten. Dit is het principe van de ‘wilsovereenstem- ming’, of anders gezegd: het volstaat dat partijen het eens zijn.
Let wel, dit geldt uiteraard alleen maar in zover de partijen het eens zijn over de zaak en de prijs en over alle andere essentiële voorwaarden.
U bent dus gebonden door uw aanbod en kan er nadien niet meer zo makkelijk eenzijdig op terugkomen. Een reden te meer om steeds een geldigheids- datum te voorzien: bv. ‘Deze offerte is geldig gedurende 30 kalenderdagen’.
Kostprijs
De offerte wordt verondersteld gratis te zijn, ook al komt nadien de over- eenkomst niet tot stand. Het behoort immers tot het risico van de aannemer dat de overeenkomst al dan niet tot stand komt. Uiteraard kan u steeds anders overeenkomen, bijvoorbeeld wanneer het gaat om zeer belangrijke voor- studies. In dat geval houden de prestaties van de aannemer meer in dan de loutere voorbereidingen voor het maken van een offerte. Voorzie steeds vooraf en contractueel een betaling, het volstaat dus niet om pas bij het afleveren van de offerte de kostprijs erop te vermelden. Dan heeft de klant immers niet kunnen instemmen.
Is een mondelinge offerte dan niet geldig ?
Toch wel, zodra er tussen de partijen wilsovereenstemming bestaat over de essentiële elementen van het contract, kan het contract mondeling tot stand komen. Enkel stelt zich een probleem op het vlak van bewijs:
wat is er precies afgesproken en tegen welke prijs?
Om dit te voorkomen sluit u steeds schriftelijke overeenkomsten af. Bevestig een mondelinge afspraak dan ook altijd op papier !
Inhoud van de offerte
De offerte moet duidelijk zijn. Deze bevat de volgende minimale vermeldingen wanneer u contracteert met consumenten:
» uw naam en/of maatschappelijke benaming, het adres en ondernemingsnummer
» de beschrijving en de aard van de werken (en eventuele leveringen).
» de prijs
» de datum en geldigheidsduur van de offerte. Uw prijzen kunnen bv. na een tijdje veranderen…
» de schatting van de duur van de uitvoering.
TIP : OMSCHRIJF DUIDELIJK HET V O ORWERP V AN DE OFFER TE .
Het moet duidelijk zijn waarvoor u prijs geeft. Maar ook… waarvoor niet! Beschrijf de werken in uw offerte nauwkeurig en gedetailleerd.
Het is ook nuttig om in de offerte de klant uitdrukkelijk te wijzen op een aantal zaken die u van de klant verwacht, zoals :
“De lokalen waar de plaatsing van de vloerbekleding moet gebeuren, moeten vooraf ontruimd zijn. Wanneer de aannemer dit zelf moet doen, zal deze prestatie worden aangerekend.”
» Uw algemene aannemingsvoorwaarden.
Opdat uw algemene voorwaarden, de zogenaamde “kleine lettertjes” van uw offerte, tegenstelbaar zouden zijn aan de klant moet hij hiervan hebben kennisgenomen en moet hij deze hebben aanvaard. Dit betekent dat op de bestelbon, de offerte of het contract dat door de klant wordt ondertekend uitdrukkelijk en zeer duidelijk moet worden verwezen naar de algemene voor- waarden die op de achterzijde worden vermeld.
Er moet worden vermeld dat deze integraal deel uitmaken van de overeenkomst en dat de klant ervan kennis heeft genomen en deze heeft aanvaard. Het is aangewezen deze clausule duidelijk leesbaar te zetten boven de plaats waar de klant zijn handtekening plaatst.
Mogelijke clausule :
“De klant verklaart kennis te hebben genomen van de algemene voorwaarden die op de achterzijde zijn afgedrukt en die integraal deel uitmaken van de overeenkomst en verklaart deze zonder enig voorbehoud te aanvaarden.”
Bouwunie heeft verschillende modellen van Algemene aannemingsvoorwaarden opgemaakt per sector (bv. algemene aannemers, schilders, schrijnwer- kers, stukadoors, dakdekkers enz.). Deze zijn te downloaden via de website xxx.xxxxxxxx.xx.
Enkele belangrijke clausules
BETALINGSMOD ALITEITEN
Wanneer ?
De bouwheer moet de aannemer betalen op de overeengekomen tijdstippen.
We herhalen het nogmaals: werd in de aannemingsovereenkomst hierover niets bepaald, dan moet de prijs pas betaald worden nádat de werken zijn beëindigd!
Wat dan met de betalingstermijnen ?
Ten aanzien van consumenten is er wettelijk niets geregeld. U bepaalt de betalingstermijn vrij in uw offerte of bestelbon. Deze termijn is in praktijk bv. de contante betaling bij prestatie, 7 à 8 of 14 kalenderdagen enz. De beta- lingstermijnen zijn hier eerder kort.
Ten aanzien van handelaren, liggen de kaarten ietwat anders. Hier speelt de Wet ter bestrijding van de betalingsachterstand bij handelstransacties. Er bestaat in de regel een betalingstermijn van 30 kalenderdagen maar … dit geldt tenzij contractueel anders is overeengekomen. Een langere betalingstermijn dan 30 dagen contractueel vastleggen, blijft dus mogelijk en dat tot maximaal 60 dagen. Een betalingstermijn langer dan 60 dagen is nietig en wordt dan auto- matisch teruggebracht naar 30 dagen.
LAATTIJDIGE BETALING
Welke intrest en schadebeding mag ik vragen?
Voorzie best in uw offerte welke intrestvoet geldt bij laattijdige betaling. Regelen partijen niets in de overeenkomst, dan is de wettelijke intrestvoet van toepassing
» B2B regeling
Intresten zijn pas opeisbaar na aangetekende ingebrekestelling, tenzij uw offerte voorziet in bv. de volgende clausule: ‘Wanneer de facturen niet tijdig betaald werden, is van rechtswege en zonder enige voorafgaande ingebrekestelling een intrest verschuldigd van x%’.
» B2C regeling
De wetgeving voorziet in consumentenbescherming en legt intresten en het schadebeding aan banden. Xxxx verder op pagina 32.
UITV OERINGSTERMIJNEN
Wanneer er contractueel geen termijn werd afgesproken, dan moet de aannemer het werk uitvoeren binnen een redelijke duur volgens de aard en de omvang van het werk en de omstandigheden waarin het werk moet worden uitgevoerd.
Werd er contractueel wel een termijn bepaald, dan dient de aannemer zich daaraan te houden. Is de uitvoeringstermijn uitgedrukt:
» in kalenderdagen, dan worden alle dagen zonder onderscheid in de termijn meegerekend. Weerverlet bv. wordt verondersteld meegerekend te zijn, en is dus inbegrepen in de termijn.
» in werkdagen, moeten de niet-werkbare dagen uit de uitvoeringstermijn gelicht worden. Gevolg hiervan is dat weerverletdagen niet meetellen en dus niet in rekening genomen worden bij het bepalen van de termijn.
Het is altijd aan te raden in de overeenkomst zelf te bepalen wat niet als werkdag wordt beschouwd, zoals :
» zaterdagen, zondagen en wettelijke feestdagen;
» dagen waarop de activiteit van de onderneming wordt stopgezet wegens de wettelijke vakantie en de inhaalrust;
» dagen waarop ongunstige weersomstandigheden (regen, vorst of blijvende sneeuw) het werk gedurende tenminste 4 uur onmogelijk maken;
» dagen waarop het werk wordt stopgezet wegens overmacht zoals staking, lock-out, ongevallen, e.a.;
» dagen waarop de uitvoering van de overeenkomst op bevel of door toedoen van de opdrachtgever wordt onderbroken;
» de dagen uit de periode die begint op de datum van voltooiing van de werken zoals vermeld in de aanvraag tot voorlopige oplevering en die eindigt op het ogenblik dat het PV wordt opgemaakt van de voorlopige oplevering of weigering van de werkzaamheden.
DE OPLEVERING
De oplevering is het moment waarop de klant de werken aanvaardt en zich akkoord verklaart met de manier waarop de werken werden uitgevoerd. De aanvaarding van de werken door de bouwheer kan stilzwijgend (bv. de bouwheer neemt de werken in gebruik of betaalt het saldo van de aannemingsprijs zonder enig voorbehoud) of uitdrukkelijk (bv. door het opstellen van een PV) gebeuren. De oplevering kan :
» eenmalig gebeuren (de zogenaamde eindoplevering): dit is zeker aan te raden voor kleinere werken.
» gesplitst in twee opleveringen gebeuren: de voorlopige en de definitieve oplevering. Het spreekt voor zich dat deze techniek vooral gebruikt wordt voor werken van grotere omvang, aangezien de bouwheer niet in staat zal zijn om, onmiddellijk bij in ontvangst name, na te gaan of het werk voldoet.
De voorlopige oplevering is het moment waarop de bouwheer de werken die zijn beëindigd, in ontvangst neemt. Xxxxxxxx, aannemer en architect gaan ter plaatse na of alle werken conform de plannen en de bestekken werden uitgevoerd, welke termijn hiervoor nodig was en er wordt een PV opgemaakt waarin alle opmerkingen worden genoteerd. Zichtbare gebreken worden geacht door de klant aanvaard te zijn. Dit betekent dat hij daar later niet op kan terugkomen. Er wordt ook vaak contractueel bepaald dat de 10-jarige aansprakelijkheid begint te lopen vanaf de voorlopige oplevering. Vanaf de voorlopige oplevering gaat het risico (dit is het dragen van de gevolgen wanneer het gebouw vergaat of schade lijdt door overmacht, zoals brand, een natuurramp of diefstal met inbraak) over van de aannemer op de bouwheer.
De definitieve oplevering houdt de goedkeuring van de werken in en grijpt een bepaalde periode na de voorlopige oplevering plaats, meestal is dit 1 jaar. Vanaf de definitieve oplevering blijft de aannemer nog aansprakelijk voor gebreken die het geheel of gedeeltelijk tenietgaan van het gebouw tot gevolg kunnen hebben en voor (lichte) verborgen gebreken. Het is aan de partijen om te oordelen of een oplevering al dan niet ‘gesplitst’moet verlopen, en om daar- over de nodige afspraken en modaliteiten vast te leggen in hun overeenkomst.
Wat als de klant de samenwerking beëindigt? | 30
Wat als de klant de samenwerking beëindigt?
Eens de overeenkomst gesloten is door ondertekening van het contract of de offerte, kan de klant niet meer “zomaar” onder het contract onderuit. De klant kan eenzijdig het contract verbreken mits betaling. Of zelfs kosteloos maar dan slechts in heel uitzonderlijke gevallen. De aannemer van zijn kant, kan niet eenzijdig verbreken!
Wanneer uw klant het contract wil verbreken, dan kan u ingevolge artikel 1794 BW een schadevergoeding eisen voor:
1. de gedane uitgaven voor deze aanneming
Dit zijn de uitgaven die, met het oog op de uitvoering van de werken, reeds gedaan werden of nog noodzakelijk moeten gedaan worden.
Enkele voorbeelden:
• nutteloos aangevoerde materialen
• kosten voor materieel (bv. nutteloze huur van materieel of materieel dat op een andere werf had kunnen ingezet worden)
• vergoeding van het personeel dat niet tewerk is kunnen gesteld worden
• enz.
2. de gederfde winst
Dit is de winst die de aannemer had gegenereerd, indien hij deze aanneming had kunnen uitvoeren. Kijk daarvoor naar de offerte. Kan dit bedrag niet bepaald worden, stellen sommige rechtbanken deze forfaitair vast (bv. op 10% van de aannemingssom).
31 | Slechte betalers
Slechte betalers
Begin altijd en tijdig met een goede ingebrekestelling
De ingebrekestelling gebeurt best aan de hand van een aangetekend schrijven. Vaak belooft de klant mondeling dat hij wel zal betalen, en dat de werken zijn volledige goedkeuring wegdragen, maar betaalt hij toch niet. Vermeld alle mondelinge beweringen van de klant mee in de aangetekende brief; zo kunnen ze een begin van bewijs vormen.
Een goede ingebrekestelling bestaat uit 3 delen.
» Vooreerst dient u de klant in gebreke te stellen wegens het niet naleven van zijn betalingsverplichting. U verwijst naar de datum van het contract (ook ingeval van een mondeling contract).
» Vervolgens geeft u de klant een bepaalde tijd waarin hij alsnog zijn betalingsverplichting moet nakomen. Houd deze termijn bewust zeer kort; meestal heeft de klant al heel wat tijd van u gekregen.
» Tenslotte vermeldt u klaar en duidelijk de gevolgen ingeval geen gevolg wordt gegeven aan het betalingsverzoek: u stelt dat de verwijlintresten beginnen lopen; dat u de werken zal stilleggen, dat het dossier wordt overgemaakt aan een advocaat …
Achterstallige facturen van consumenten
Betaalt jouw klant-consument een factuur laattijdig, dan gelden vanaf 1 september 2023 nieuwe spelregels. Zo moet je een gratis herinnering sturen, en hebben verwijlintresten en het schadebeding een maximumplafond.
Op de website van UNIZO vind je een verwijzing naar een modelbrief die je kan gebruiken als gratis herinnering.
Voor de verwijlintresten en het schadebeding maakte Xxxxxxxx in samenwer- king met UNIZO de volgende clausule op:
“Behoudens uitdrukkelijk een schriftelijke andere afspraak, is de factuur contant betaalbaar. In geval van wanbetaling van het geheel of een gedeelte van de prijs, zijn de bepalingen uit boek XIX van het Wetboek Economisch Recht van toepassing, en zal de verkoper de klant een gratis herinnering sturen om het verschuldigde bedrag te voldoen binnen 14 kalenderdagen. Betaalt de klant niet binnen die termijn, dan wordt het openstaande bedrag verhoogd met 8,5% vanaf de kalenderdag die volgt op de dag waarop de gratis herinnering aan de klant werd verstuurd, alsook een forfaitaire som van:
20 euro als het verschuldigde saldo lager dan of gelijk aan 150 euro is;
30 euro vermeerderd met 10% van het verschuldigde bedrag op de schijf tussen 150,01 en 500 euro als het verschuldigde saldo tussen 150,01 en 500 euro is;
65 euro vermeerderd met 5% van het verschuldigde bedrag op de schijf boven 500 euro met een maximum van 2.000 euro als het verschuldigde saldo hoger dan 500 euro is.”
Welke stappen doorloop ik om mijn facturen betaald te krijgen?
Dat u te maken heeft met een slecht betalende klant, heeft u vaak al snel door: de facturen worden pas na herhaaldelijk aandringen en slechts gedeeltelijk betaald, van de vele beloftes tot betalen komt niets in huis, de klant doet er alles aan om de betaling uit te stellen … Op dat ogenblik gelden twee gulden regels. Ten eerste: speel kort op de bal. Ten tweede: zet vanaf nu alles op papier. Ga voor uzelf na wat de reden is van de wanbetaling. In functie daarvan, kiest u het best passende instrument voor de invordering. Er zijn verschillende mogelijkheden. Hierna enkele suggesties.
De klant betaalt niet omdat … :
» hij meent dat de werken niet goed zijn uitgevoerd (= technisch geschil) en hij heeft hierin (deels) gelijk.
• Vorder het niet-betwiste gedeelte op en maak de werken af volgens de contractuele afspraken en de regels der kunst.
» hij meent dat de werken niet goed zijn uitgevoerd (= technisch geschil) en hij heeft hierin geen gelijk.
• Schakel een externe deskundige in (bv. WTCB, Verzoeningscommissie bouw).
» hij eenvoudigweg van slechte wil is, een sport maakt van wanbetaling …
• Hier kan het nuttig zijn een advocaat een brief te laten schrijven. Soms helpt dit om de druk te verhogen, en buigt de klant omdat hij merkt dat het menens is.
» hij geen financiële middelen heeft.
• Overweeg het afsluiten van een afbetalingsplan.
» hij drogredenen aanvoert, maar eigenlijk uit is op een korting op de factuur.
• Geef desgewenst een commerciële korting, waarbij dit aanbod slechts geldig is gedurende een bepaalde korte termijn. Xxxxx dan nog niet betaald, herneemt u alle rechten.
Is een e-mail geldig?
De vraag is met name. Wat is de waarde van een e-mail om te communiceren met de klant?
De wetgever heeft dit ondertussen expliciet geregeld in het nieuw Burgerlijk Wetboek (art. 1.5) en heeft bepaald dat een e-mail kan gebruikt worden als kennisgeving.
Er worden 2 situaties onderscheiden :
» De kennisgeving via e-mail bereikt de bestemmeling wanneer deze ervan kennis neemt.
Dit betekent dat u zal moeten aantonen dat de e-mail werd ontvangen. Dit kan aan de hand van een leesbevestiging of wanneer de bestemmeling heeft geantwoord op uw e-mail of gebruikt in zijn eigen e-mailverkeer.
» Of wanneer deze redelijkerwijs kennis had kunnen nemen van de e-mail.
Dit kan enkel als de bestemmeling voorafgaandelijk akkoord is gegaan om een specifiek e-mailadres te gebruiken om te communiceren. Dit moet dan ook duidelijk en expliciet overeengekomen zijn.
Opgelet!
Als het contract (of de wet) nog spreekt van een aangetekende brief, dan zal de kennisgeving aangetekend moeten gebeuren om rechtsgeldig te zijn.
37 | 10 tips in de strijd tegen wanbetalers
10 tips in de strijd tegen wanbetalers
1. Sluit enkel schriftelijke overeenkomsten, of laat mondelinge contracten volgen door een schriftelijke bevestiging. Zo niet is het “woord tegen woord”. Doe dit ook voor belangrijke wijzingen tijdens de uitvoering.
2. Voorschotten vragen en tussentijds factureren geeft u nog altijd de meeste zekerheid. Het laat u toe om sneller in te grijpen, en het mogelijke verlies bij deze klant tot het minimum te herleiden.
3. Verstuur een ingebrekestelling steeds zowel per aangetekende brief als per gewone post. Verwijs in de aangetekende brief naar de brief per gewone post, en vice versa. Zo kan de klant nooit beweren dat hij de brief niet heeft gekregen.
4. De commerciële tegemoetkoming kan nuttig zijn wanneer u voelt dat de klant net iets extra nodig heeft om over de streep getrokken te worden. Voeg dan in uw ingebrekestelling volgende zin toe: ‘Bij wijze van commerciële tegemoetkoming, en zonder enige erkenning van aansprakelijkheid geldt een korting van … % op de openstaande factuurbedragen. Deze tegemoetkoming geldt tot datum …. Na deze datum zien wij ons genoodzaakt de nodige stappen te ondernemen teneinde het volledige factuurbedrag in te vorderen.’
5. Vele aannemers hebben schrik om aangetekende brieven te schrijven; omdat zij menen dat dit te agressief overkomt. Maar waarom zou een aangetekende brief niet beleefd en vriendelijk geschreven kunnen zijn? U kan bv. uw brief inleiden met ‘Behoudens een vergissing van onzentwege …’of ‘Wij verontschuldigen ons mocht dit schrijven uw betaling hebben gekruist.’. Zo heeft u toch achteraf het nodige bewijs in handen.
6. Beperk een ingebrekestelling tot de kern van de zaak. De verleiding is soms groot om uw emoties de vrije loop te laten. Een rechter zal echter enkel rekening houden met argumenten die steek houden.
10 tips in de strijd tegen wanbetalers | 38
7. Komt u tot een akkoord omtrent de minnelijke beëindiging van de werken, zet het akkoord dan op papier. Bovendien moet een
tegensprekelijke staat van bevinding en de eindafrekening opgemaakt worden.
8. Soms kan een afbetalingsplan aangewezen zijn. Een klant die niet kan betalen, omdat hij de financiële middelen niet heeft, zal u niet kunnen blijven bestoken met aangetekende brieven: ‘een kei kan men niet stropen’. Eens ondertekend, heeft het afbetalingsplan als voordeel dat de schuldvordering vaststaat.
9. Ga niet in zee met een klant waarvan u op voorhand weet dat het een moeilijke klant of slechte betaler is. In tijden van economische
laagconjunctuur is die verleiding misschien groot. Op langere termijn kan het u zuur opbreken, en kost de klant u misschien meer dan u dacht dat hij ooit zou opbrengen.
10. Xxxxxxxx beschikt over diverse modeldocumenten en modelbrieven. Twijfelt u over de goede aanpak van uw briefwisseling? Xx Xxxxxxxx studiedienst kijkt het voor u na.