NAAM
ALGEMENE TOELICHTING
voor de aannemingsovereenkomst kavelbouw en bijbehorende Algemene Voorwaarden met toepassing van de Woningborg garantie- en waarborgregeling nieuwbouw waaraan het keurmerk van de Stichting GarantieWoning is verleend.
Overeenkomstig het model, vastgesteld door Woningborg N.V. op 01 juli 2021. Bij deze Algemene Toelichting horen:
- Aannemingsovereenkomst kavelbouw, vastgesteld door Woningborg N.V. op 01 juli 2021;
- Algemene Voorwaarden voor de aannemingsovereenkomst kavelbouw, vastgesteld door Woningborg N.V. op 01 juli 2021.
NAAM
Aannemingsovereenkomst kavelbouw, met toepassing van de Woningborg garantie- en waarborgregeling nieuwbouw.
ALGEMEEN
Onder het woord akte wordt uitsluitend de aannemingsovereenkomst verstaan. Onder de term overeenkomst wordt begrepen het gehele complex van documenten, zoals de aannemingsovereenkomst, de Algemene Voorwaarden en deze toelichting.
De Ondernemer mag niet afwijken van de officiële tekst en volgorde van de artikelen van de modelovereenkomst.
Heel belangrijk is dat de overeenkomst volledig wordt ingevuld. Bij sommige artikelen is een keuzemogelijkheid aangegeven. Een keuze kan door de Ondernemer soms tevoren zijn gedaan.
Waar termijnen worden genoemd dient goed op het eventueel verstrijken van deze termijnen te worden gelet.
Het is voor de Verkrijger van groot belang erop te letten, dat alle bijlagen – zoals vermeld bij I van de aannemingsovereenkomst – en de door de Ondernemer op te maken berekening van de hoogte van de eventuele subsidie die de Verkrijger mag verwachten, ter hand worden gesteld.
Voorts doen partijen er verstandig aan de bijlagen te paraferen.
AANNEMINGSOVEREENKOMST
Artikel 1 Bedenktijd
De aannemingsovereenkomst moet schriftelijk worden aangegaan. Een mondelinge aannemingsovereenkomst is nietig. De bedenktijd van 1 kalenderweek gaat in 1 dag nadat de door beide partijen ondertekende overeenkomst aan de Verkrijger ter hand is gesteld en loopt 7 dagen later om 24.00 uur af.
De Verkrijger kan binnen 1 week na ingang van de bedenktijd zonder opgaaf van redenen en zonder verdere consequentie de overeenkomst ontbinden. Doorslaggevend daarbij is de datum waarop de Verkrijger de verklaring heeft uitgebracht. Dit noemt men de zogenaamde “verzendtheorie”. Meestal zal dit de datum zijn waarop de Verkrijger de verklaring heeft verzonden. Het verdient dan ook aanbeveling (om bewijsproblemen te voorkomen) de ontbinding schriftelijk bij aangetekende brief te laten plaatsvinden.
In het geval als bedoeld in lid 2 van dit artikel is de bedenktijd niet van toepassing. De aannemingsovereenkomst en de koop van de grond moeten dan niet met elkaar in verband staan. Dit is bijvoorbeeld het geval bij kavelbouw, waarbij de Verkrijger al een stuk grond in eigendom heeft en daar later zelf een aannemer bij zoekt. Omdat lid 2 een uitzondering op de hoofdregel is, rust de bewijslast van het niet van toepassing zijn van de bedenktijd in een specifiek geval op de Ondernemer.
Artikel 2 Opschortende voorwaarden en aanvang bouw
De termijn van de leden 2, 3 en 4 zou, bij voorkeur, korter moeten zijn dan die van lid 1 maar zeker niet langer.
Indien in lid 5 voor een vaste startdatum wordt gekozen (keuzemogelijkheid (A)), mag de periode tussen het in vervulling gaan van de opschortende voorwaarden en start bouw in principe niet langer zijn dan 6 maanden.
Indien in lid 5 voor een termijn wordt gekozen waarbinnen met de bouw moet worden begonnen (keuzemogelijkheid (B)), mag deze termijn in principe niet langer zijn dan 6 maanden.
Uitzonderingen zijn mogelijk doch alleen na overleg met en goedkeuring van Woningborg.
In de toelichting op artikel 5 van de overeenkomst en 11 lid 2 van de Algemene Voorwaarden wordt verklaard wat onder
“start bouw van de woning” wordt verstaan.
In ieder geval doen partijen er verstandig aan te wachten met de start van de bouw van de woning totdat het Woningborg-certificaat is afgegeven aan de Verkrijger.
Artikel 3 (B) Waarborgsom / Bankgarantie / verpanding bouwdepot
Indien een waarborgsom is voldaan, zal de Notaris in de regel voor een passende rentedragende bewaring zorgdragen.
Zoals uit dit artikel blijkt, mag de Ondernemer een zekerheid van de Verkrijger bedingen tot maximaal 10% van de aanneemsom. Dit kan een waarborgsom, een bankgarantie of de verpanding van het bouwdepot zijn, zulks ter keuze van de Verkrijger.
De waarborgsom ter grootte van 10% van de aanneemsom wordt verrekend met de laatste 10% van de aanneemsom. De Verkrijger machtigt hiertoe de Notaris. Dit is het geval in de standaardsituatie dat de Ondernemer bij de aankondiging van de oplevering een bankgarantie van 5% van de aanneemsom ten behoeve van de Verkrijger heeft gesteld, die bij oplevering ingaat (i.v.m. het opschortingsrecht van de Verkrijger).
Dit is alleen anders wanneer de Ondernemer bij de aankondiging van de oplevering geen vervangende zekerheid ten behoeve van de Verkrijger stelt. In dat geval strekt 50% van de waarborgsom rechtstreeks in mindering op de laatste aannemingstermijn. De andere 50% van de waarborgsom wordt omgezet in een 5% depot ten behoeve van de Verkrijger.
Een eventuele door of namens de Verkrijger gestelde bankgarantie of een verpand bouwdepot vervalt bij betaling van de laatste aannemingstermijn.
Artikel 4 lid 1 Termijnen en betalingsregeling
In dit artikel worden de grootte van de termijnen (gedeelten van de aanneemsom) en de tijdstippen van betaling van de termijnen van de aanneemsom ingevuld.
Dit is de termijnregeling van Woningborg. Behalve de 10% zekerheid als bedoeld in artikel 3 zijn vooruitbetalingen niet toegestaan. De facturen van de Ondernemer moeten derhalve – bij benadering – gelijke tred houden met de voortgang van de bouw en / of de waarde van het gebouwde. Dit wordt verzekerd via de termijnregeling van Woningborg.
Via xxxxx://xxx.xxxxxxxxxx.xx/xxxxxxxxxxxx-xxxxx/xxxxxxxxxxxx-xxxxxx/xxxxxxxxxxxxxxxxx-xxxxxxxxxxxxxxx/ kan de Verkrijger in de meeste gevallen nagaan welke werkzaamheden er uitgevoerd moeten zijn voordat een termijn gefactureerd mag worden.
De Verkrijger wordt geacht na te gaan of de werkzaamheden op grond waarvan de Ondernemer de Verkrijger een factuur heeft gezonden, ook daadwerkelijk zijn uitgevoerd. In dit kader is het mogelijk om, uitsluitend in overleg en na voorafgaande afspraak met de Ondernemer, een bezoek aan de bouwplaats te brengen.
Het is echter niet mogelijk om op willekeurige momenten de bouwplaats te betreden. Dit in verband met de verantwoordelijkheid van de Ondernemer dan wel het uitvoerend bouwbedrijf voor de veiligheid van medewerkers en bezoekers op de bouwplaats alsmede het verhoogde risico van schade en letsel. In het geval dat een bezoek aan uw woning niet tot de mogelijkheden behoort, kan door of namens de Ondernemer aangeleverd beeldmateriaal (film of foto) van uw woning ook tot geldig bewijs strekken.
Het is van belang om géén betalingen aan de Ondernemer te verrichten vóórdat de Verkrijger in het bezit is van het Woningborg-certificaat. Met name wanneer de Ondernemer onverhoopt vóór afgifte van het Woningborg-certificaat failliet gaat, loopt de Verkrijger in dit geval een groot financieel risico.
De Verkrijger kan pas aanspraak maken op de insolventiewaarborg van Woningborg nadat het certificaat van Woningborg is afgegeven en, ten genoegen van Woningborg, is aangetoond dat de Verkrijger inmiddels eigenaar is van het perceel grond waarop de onderhavige woning wordt / zal worden gerealiseerd.
Zie hiervoor het betreffende artikel in de toepasselijke Woningborg garantie- en waarborgregeling nieuwbouw.
Artikel 4 lid 5 Betalingsregeling meer- en minderwerk
Meer- en / of minderwerk moet schriftelijk tussen partijen worden overeengekomen.
Bij opdracht van méér meerwerk dan minderwerk mag de Ondernemer aan de Verkrijger 25% van het gesaldeerde meer- en minderwerk factureren. Wanneer de Verkrijger méér minderwerk dan meerwerk is overeengekomen, zal verrekening daarvan bij de eerstvolgende termijn van de aanneemsom plaatsvinden.
Vaak wordt er, in geval van méér meerwerk dan minderwerk, gekozen om het resterende bedrag bij oplevering te factureren maar de Ondernemer mag de Verkrijger het resterende bedrag ook per meerwerkonderdeel factureren. Mits gereed uiteraard.
Artikel 5 Bouwtijd en start werkbare werkdagen
Ingeval van vrijstaande woningen geldt als ‘start bouw van de woning’:
a. het ontgraven van de grond ten behoeve van de funderingswerkzaamheden van de betreffende woning; óf
b. indien de funderingswerkzaamheden (met name heiwerk) plaatsvinden vóór het ontgraven van de grond, dan de start van het heiwerk van de betreffende woning; óf
c. indien het tot de leveringsomvang van de Ondernemer behoort, het boren c.q. slaan van een zich onder het perceel van de onderhavige woning bevindende bron ten behoeve van (bijvoorbeeld) een WKO installatie.
Ingeval van geschakelde woningen geldt als ‘start bouw van de woning’:
a. het ontgraven van de grond ten behoeve van de funderingswerkzaamheden van het blok waarvan de onderhavige woning deel uitmaakt; óf
b. indien de funderingswerkzaamheden (met name heiwerk) plaatsvinden vóór het ontgraven van de grond, dan de start van het heiwerk van het blok waarvan de onderhavige woning deel uitmaakt; óf
c. indien het tot de leveringsomvang van de Ondernemer behoort, het boren c.q. slaan van een (de) zich onder de percelen van het blok waarvan de onderhavige woning deel uitmaakt bevindende bron(nen) ten behoeve van (bijvoorbeeld) een WKO installatie voor de onderhavige woning of alle woningen van het blok.
Als ‘aanvang bouw van de woning’ geldt niet:
a. het plaatsen van één of meerdere bouwketen;
b. het plaatsen van containers ten behoeve van opslag van materialen;
c. het inrichten en / of omheinen en / of uitzetten van het bouwterrein;
d. het slaan van de ‘officiële’ eerste heipaal, tenzij deze paal echt als eerste wordt geslagen;
e. het slaan van een eventueel noodzakelijke damwand;
f. het slopen van eventueel nog bestaande opstallen;
g. het ontgraven van de grond ten behoeve van bijvoorbeeld saneringswerkzaamheden of de grondwaterhuishouding;
h. het bouwrijp maken van het terrein.
Artikel 7 leden 1, 2 en 3 Ontbindende Voorwaarden
De tekst van deze leden bepaalt dat de Verkrijger binnen de in de overeenkomst genoemde termijnen na ondertekening van de akte de ontbinding van de overeenkomst in kan roepen als hij er niet in slaagt:
1. een eventueel benodigd rentevoorstel ten behoeve van een hypothecaire geldlening te verkrijgen tegen een maandlast, die in dit lid moet worden ingevuld. Bij een levenhypotheek wordt onder de maandelijkse verplichtingen begrepen de rente en premie; en / of
2. een eventueel benodigde huisvestingsvergunning te verkrijgen. Als regel kan de Ondernemer de Verkrijger inlichten omtrent de in de gemeente geldende regelingen ter zake van het verkrijgen van een huisvestingsvergunning; en / of
3. de eventueel verlangde Nationale Hypotheek Garantie te verkrijgen. Op 1 januari 1995 is de Nationale Hypotheek Garantie van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen ingevoerd. Deze regeling stelt voor het hele land uniforme regels bij het garanderen van hypothecaire geldleningen.
Zorg ervoor dat de invulling van deze gegevens zorgvuldig geschiedt.
Artikel 7 lid 6 Verlopen hypotheekofferte
De datum van levering (van de grond) en van het verlijden van de hypotheekakte is meestal niet bekend bij het tekenen van de overeenkomst. De Verkrijger moet echter, indien benodigd, wel zijn financiering regelen. De situatie kan zich voordoen, dat het rentevoorstel niet (meer) gestand wordt gedaan tot aan de voorgenomen datum van levering dan wel het voorgenomen moment van het vestigen van het recht van hypotheek. Om problemen, die hieruit zouden kunnen voortvloeien voor de Verkrijger en de Ondernemer, op een redelijke wijze op te lossen, is lid 6 geschreven. Als het rentevoorstel verloopt vóór de definitieve datum van levering (artikel 2 lid 1) (of vóór het beoogde moment van het vestigen van het recht van hypotheek), is de Verkrijger verplicht een nieuw rentevoorstel ten behoeve van een hypothecaire geldlening aan te vragen. Als de rente inmiddels zodanig is gestegen, dat de maandlast van de nieuwe lening groter zou zijn dan de maandlast die is aangegeven in lid 1 (B), dan heeft de Verkrijger alsnog het recht de ontbinding van de overeenkomst in te roepen.
Artikel 9 Afgifte weigering Woningborg-certificaat
De Verkrijger doet er verstandig aan om te verifiëren of de Ondernemer inderdaad het Woningborg-certificaat heeft aangevraagd binnen de in artikel 8 lid 2 genoemde termijn.
Zo nodig kan de Verkrijger het Woningborg-certificaat zelf aanvragen.
Artikel 13 Uitsluitingen
Naast de verplichting om een woning te realiseren, kan de Ondernemer ook de verplichting hebben tot het verrichten van
werkzaamheden of het aanbrengen van voorzieningen als in dit artikel bedoeld. Omdat al deze werkzaamheden / voorzieningen zich buiten de woning bevinden en niets van doen hebben met bouwtechnische kwaliteit van de woning, worden deze werkzaamheden / voorzieningen uitgesloten van de Woningborg garantie- en waarborgregeling nieuwbouw.
Lid 2 is specifiek geschreven voor de situatie dat door de Ondernemer gebouwd wordt op grond van bestek en tekeningen die niet onder verantwoordelijkheid van de Ondernemer zijn vervaardigd en de Ondernemer daarvoor dus ook niet verantwoordelijk kan worden gehouden. Het in te vullen percentage dient naar de maatstaven van redelijkheid en billijkheid tussen de Ondernemer en de Verkrijger overeengekomen te worden.
Artikel 14 Geschillenbeslechting
Alle geschillen op grond van de aannemingsovereenkomst of daaruit voortvloeiende overeenkomsten worden beslecht door middel van een arbitrageprocedure bij de Raad van Arbitrage in Bouwgeschillen, hierna te noemen “de Raad”, of door middel van een procedure bij de gewone rechter.
De Verkrijger heeft de keuze tussen een procedure bij de Raad of bij de gewone rechter.
Indien de Ondernemer een procedure tegen de Verkrijger wil aanvangen moet hij eerst de Verkrijger bij aangetekende brief vragen of hij het geschil beslecht wenst te zien door de Raad dan wel door de gewone rechter. De Ondernemer moet daarbij voor de reactie van de Verkrijger een termijn van ten minste 1 maand in acht nemen. De Ondernemer is vervolgens gebonden aan de keuze van de Verkrijger. Indien de Verkrijger geen tijdige keuze maakt, dan is de Ondernemer vrij om te kiezen voor de Raad of de gewone rechter.
Voor verdere bijzonderheden over een procedure bij de Raad op basis van het Woningborg Geschillenreglement, wordt verwezen naar de website xxx.xxxxxxxxxxxxxxxx.xx/xxxxxxxxxxxxxxxx/.
Artikel 15 Doorbelasten gemaakte kosten
Het kan voorkomen dat, bijvoorbeeld ter verkrijging van de omgevingsvergunning en / of op uitdrukkelijk verzoek van de Verkrijger om zo snel mogelijk met de bouw te beginnen, werkzaamheden door de Ondernemer verricht (moeten) worden waar kosten mee gemoeid zijn. Zelfs nog voordat duidelijkheid bestaat omtrent de eventueel benodigde financiering van de Verkrijger.
Wanneer de overeenkomst buiten de macht van de ondernemer wordt ontbonden ofwel buiten de macht van de Ondernemer geacht wordt nooit tot stand gekomen te zijn, is het onredelijk dat die kosten (volledig) voor rekening van de Ondernemer komen. Vanzelfsprekend dient de Ondernemer de gemaakte kosten te kunnen onderbouwen en dienen deze in redelijkheid gemaakt te zijn. Het in te vullen percentage dient naar de maatstaven van redelijkheid en billijkheid tussen de Ondernemer en de Verkrijger overeengekomen te worden.
Dit artikel is niet bedoeld voor de situatie dat de Ondernemer alvast start met de bouw zonder dat dat op uitdrukkelijk verzoek van de Verkrijger gebeurt.
Ondertekening en dagtekening; termijnen
Bij het ondertekenen moet de Verkrijger de plaats waar en de datum waarop hij ondertekent invullen.
Deze datum is mede van belang voor een eventuele ontbinding van de overeenkomst. Dat wordt hierna nader toegelicht. Partijen dienen er op toe te zien dat ieder van hen een door beiden getekend exemplaar van de akte ontvangt.
Artikel 7 geeft de periode aan waarbinnen de Verkrijger de financiering (hypotheek met eventuele Nationale Hypotheek Garantie) en de eventuele huisvestingsvergunning moet regelen. Deze periode gaat in bij de ondertekening van de overeenkomst door de Verkrijger.
In artikel 8 en 9 echter begint de termijn (tijdsperiode) te lopen, nadat het door de Verkrijger ondertekende stuk door de Ondernemer ontvangen is.
Daarom is het van belang, dat de Verkrijger kan aantonen, dat de stukken zijn verzonden of afgegeven. In dat laatste geval kan de Verkrijger van de Ondernemer of diens makelaar / verkoper een ontvangstbewijs (reçu) vragen. Voor de verzending van stukken zijn in de overeenkomst de mogelijkheden aangegeven.
Afhankelijk van de inhoud van het artikel in de overeenkomst inzake opschortende voorwaarden, kan de situatie zich voordoen dat deze termijnen pas ingaan na het in vervulling gaan van de opschortende voorwaarden.
Aparte handtekening voor de ontvangst van Algemene Voorwaarden, Algemene Toelichting en Woningborg Garantie en waarborgregeling nieuwbouw
Het is van belang om voor of bij het sluiten van de overeenkomst kennis te kunnen nemen van alle Algemene
Voorwaarden, zoals de Algemene Voorwaarden voor de aannemingsovereenkomst kavelbouw. Zij moeten aan de Verkrijger door de Ondernemer ter hand zijn gesteld.
De Verkrijger plaatst zijn handtekening voor de ontvangst van die voorwaarden pas als deze voorwaarden ook daadwerkelijk zijn ontvangen en in zijn bezit zijn.
Hetzelfde geldt voor de toepasselijke Woningborg garantie- en waarborgregeling nieuwbouw en deze Algemene Toelichting. Ook deze moet de Ondernemer uiterlijk bij de aanbieding van de overeenkomst ter hand stellen.
Ontbinding van de overeenkomst
Op sommige plaatsen in de overeenkomst is aangegeven, dat de Verkrijger de ontbinding van de overeenkomst kan bewerkstelligen. In het Burgerlijk Wetboek is de ontbinding geregeld. De wet geeft aan degene die de overeenkomst wil ontbinden de keuze tussen ‘inroepen’ (via een brief) of ‘vorderen’ (aan de rechter vragen) om de overeenkomst te ontbinden. In sommige artikelen spreekt de overeenkomst naast inroepen ook over vorderen. Wanneer twijfel bestaat of de wanprestatie van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden, kan het verstandig zijn de bevoegde rechter in te schakelen. Er kan ook gedeeltelijk worden ontbonden. Een ontbinding kan leiden tot het geheel of gedeeltelijk terugdraaien van de overeenkomst.
ALGEMENE VOORWAARDEN
Artikel 3 Wijzigingen op initiatief van de Ondernemer
De Ondernemer mag wijzigingen doorvoeren in het bouwplan mits deze aantoonbaar noodzakelijk zijn. Maar hoe noodzakelijk ook, de wijzigingen mogen geen afbreuk doen aan waarde, kwaliteit, uiterlijk, aanzien en bruikbaarheid van de woning. Is de wijziging ofwel niet noodzakelijk ofwel doet afbreuk aan waarde, kwaliteit, uiterlijk, aanzien en bruikbaarheid van de woning, zullen partijen in goed onderling overleg tot een vergelijk moeten zien te komen. Slechts wijzigingen die én noodzakelijk zijn én geen afbreuk doen aan waarde, kwaliteit, uiterlijk, aanzien en bruikbaarheid van de woning kunnen éénzijdig aan de Verkrijger worden medegedeeld op de wijze zoals in dit artikel van de Algemene Voorwaarden is beschreven.
Artikel 7 Risico tijdens de bouw en verzekering
Zolang de Ondernemer de woning genoegzaam verzekerd moet houden zal tenminste het risico van brand, storm, water- en ontploffingsschade gedekt zijn.
Artikel 11 lid 2 Start bouw
Nadat de Verkrijger de overeenkomst heeft getekend, moet binnen de in de overeenkomst bepaalde termijn (artikel 2 lid 5) in samenhang met artikel 2 leden 1 t/m 4 en artikel 7 en 9 van de overeenkomst met de bouw van de woning zijn begonnen.
Als ‘aanvang bouw woning’ geldt:
a. het ontgraven van de grond ten behoeve van de funderingswerkzaamheden van de woning; óf
b. indien de funderingswerkzaamheden (met name heiwerk) plaatsvinden vóór het ontgraven van de grond, dan de start van het heiwerk van de woning óf
c. indien het tot de leveringsomvang van de Ondernemer behoort, het boren c.q. slaan van een zich onder het perceel van de onderhavige woning bevindende bron ten behoeve van (bijvoorbeeld) een WKO installatie.
Als ‘aanvang bouw woning’ geldt niet:
i. het plaatsen van één of meerdere bouwketen;
j. het plaatsen van containers ten behoeve van opslag van materialen;
k. het inrichten en / of omheinen en / of uitzetten van het bouwterrein;
l. het slaan van de ‘officiële’ eerste heipaal, tenzij deze paal echt als eerste wordt geslagen;
m. het slaan van een eventueel noodzakelijke damwand;
n. het slopen van eventueel nog bestaande opstallen;
o. het ontgraven van de grond ten behoeve van bijvoorbeeld saneringswerkzaamheden of de grondwaterhuishouding;
p. het bouwrijp maken van het terrein.
Artikel 11 leden 2, 5 en 6 Gefixeerde schadevergoeding en de mogelijkheid tot verrekening daarvan
In relatie tot de leden 2, 5 en / of 6 kan voor de Verkrijger het recht ontstaan op een (gefixeerde) schadevergoeding. De vraag is daarbij of en, zo ja, wanneer deze (gefixeerde) schadevergoeding kan worden verrekend.
De overschrijding wordt uitgedrukt in kalenderdagen. Er wordt geen rekening gehouden met onwerkbare werkdagen, vakanties, etc.
Voor het aantal overschreden dagen waarover geen discussie bestaat, kan de (gefixeerde) schadevergoeding worden verrekend met de eerstvolgende termijn(en) van de aanneemsom.
Wanneer de Verkrijger bijvoorbeeld van mening is dat de Ondernemer 50 kalenderdagen te laat is met ofwel de start van
de bouw ofwel met de oplevering van de woning en de Ondernemer vindt dat er ‘slechts’ sprake is van 30 kalenderdagen overschrijding, dan bestaat er over 30 kalenderdagen geen discussie en komen deze voor verrekening in aanmerking.
Voor de resterende 20 dagen zal de Verkrijger, indien minnelijk overleg niet tot het voor hem gewenste resultaat leidt, een procedure moeten starten tegen de Ondernemer.
Artikel 11 lid 4 Oplevering, artikel 14 Herstel tekortkomingen en artikel 15 Onderhoudsperiode met garantie en aansprakelijkheid van de Ondernemer
In deze artikelen wordt de opleveringsprocedure beschreven en de aansprakelijkheid van de Ondernemer na de oplevering.
Op het moment dat de Verkrijger de sleutels van de woning in ontvangst neemt, gaan in principe alle risico's op hem over.
De oplevering is tevens belangrijk, omdat de Verkrijger en de Ondernemer dan een rapport opstellen van de tekortkomingen aan de woning. Het is daarom van groot belang dat de woning zo nauwkeurig mogelijk wordt geïnspecteerd en het opleveringsrapport zo zorgvuldig en volledig mogelijk wordt opgesteld. Dat geeft de Ondernemer zoveel mogelijk inzicht in de omvang van de herstelwerkzaamheden hetgeen bijdraagt tot een spoedige en efficiënte afwikkeling.
De Ondernemer dient de bij de oplevering geconstateerde tekortkomingen onverwijld, maar in ieder geval binnen 3 maanden na oplevering te herstellen.
Na de oplevering begint de onderhoudsperiode met garantie van 6 maanden te lopen. Deze garantie is ruim gesteld en omvat alle tekortkomingen die in de onderhoudsperiode door de Verkrijger worden gesignaleerd. Het is verstandig eventuele tekortkomingen zo snel mogelijk schriftelijk aan de Ondernemer te melden.
Na de onderhouds- c.q. garantieperiode van 6 maanden is de Ondernemer – behoudens de in artikel 15 lid 2 genoemde gevallen – niet meer aansprakelijk voor tekortkomingen aan de woning.
Waar in deze artikelen wordt gesproken over "tekortkomingen" wordt gedoeld op alle gevallen waarbij de Ondernemer in enig opzicht zijn verplichtingen uit hoofde van de aannemingsovereenkomst niet (waaronder ook: niet tijdig, volledig of behoorlijk) nakomt. Het gaat daarbij zowel om gebreken als om ontbrekende zaken, verkeerde leveringen, andere uitvoering etc.
Artikel 12 en 13 Opschortingsrecht
De Verkrijger heeft in beginsel het recht om bij de oplevering van een woning de laatste 5% van de aanneemsom in depot bij de Notaris te storten, in plaats van aan de Ondernemer te betalen. Indien de laatste aannemingstermijn 5% van de aanneemsom of meer bedraagt, dient het depot volledig uit de betaling van de laatste aannemingstermijn betaald te worden. Slechts wanneer de laatste termijn minder dan 5% van de aanneemsom bedraagt, is het toegestaan het ontbrekende deel van het depot uit een eerdere termijn aan de Notaris over te maken.
Dit recht (om 5% van de aanneemsom in depot bij de Notaris te storten) heeft de Verkrijger niet in het geval dat de Ondernemer bij de aankondiging van de oplevering een bankgarantie van 5% van de aanneemsom ten behoeve van de Verkrijger heeft gesteld, die ingaat op de datum van oplevering en waarvan een kopie door de Ondernemer bij de aankondiging van de oplevering aan de Verkrijger wordt gestuurd. De Notaris controleert of de bankgarantie aan de wet en de overeenkomst voldoet en als genoegzame vervanging voor het depot kan fungeren. De Notaris bewaart de originele bankgarantie en stuurt een kopie aan de Verkrijger.
Hetzelfde geldt voor het geval de Ondernemer geen bankgarantie stelt en de Verkrijger bij het aangaan van de overeenkomst een waarborgsom ten behoeve van de Ondernemer heeft gestort. De laatste 50% van deze waarborgsom wordt dan bij de oplevering automatisch omgezet in een depot ten behoeve van de Verkrijger. De Verkrijger behoeft in dat geval dus zelf niets te doen.
Het depot of de vervangende zekerheid is bedoeld als zekerheid voor de nakoming door de Ondernemer van zijn verplichtingen jegens de Verkrijger ten aanzien van de bij de oplevering en / of binnen 3 maanden daarna geconstateerde tekortkomingen.
In plaats van het depot mag de Ondernemer ook een bankgarantie stellen. Als de Ondernemer een bankgarantie stelt moet de Notaris het depot aan de Ondernemer uitbetalen.
Aan het einde van de 3 maanden termijn valt het depot bij de Notaris van rechtswege vrij aan de Ondernemer, tenzij de Verkrijger vóór het verstrijken van de 3 maanden termijn aan de Notaris doorgeeft dat hij de verdere betaling van bedragen wil blijven opschorten. Dit mag alleen indien er na 3 maanden na oplevering (nog) tekortkomingen bestaan. De Verkrijger dient aan de Notaris aan te geven tot welk bedrag hij het depot wenst te handhaven. Dit dient in een redelijke verhouding te staan met de nog door de Ondernemer te leveren prestatie.
Hetzelfde geldt voor het geval er sprake van een bankgarantie is van de Ondernemer. Deze vervalt na 3 maanden na oplevering, tenzij de Verkrijger schriftelijk aan de Notaris te kennen geeft de bankgarantie te willen handhaven omdat er nog tekortkomingen zouden bestaan. Ook hier geldt dat het resterende bedrag van de bankgarantie in een redelijke verhouding dient te staan met de nog door de Ondernemer te leveren prestatie.
In lid 5 van artikel 12 is geregeld dat de Verkrijger aan de Ondernemer schadevergoeding verschuldigd kan worden nadat 3 maanden na oplevering zijn verstreken. Dit is het geval wanneer er geen redenen meer zijn die de opschorting rechtvaardigen, maar de Verkrijger weigert om het depot of de bankgarantie te laten vervallen. Deze schadevergoeding is vastgesteld op de wettelijke rente over het bedrag dat de Verkrijger na drie maanden na oplevering ten onrechte heeft opgeschort.
De Verkrijger mag het depot of de bankgarantie alleen uitwinnen op basis van een beslissing die partijen bindt. Dit is over het algemeen een beslissing van de arbiter of de gewone rechter. De Verkrijger zal dan in de procedure aanspraak moeten maken op schadevergoeding en expliciet aan de arbiter of de gewone rechter moeten vragen om verrekening daarvan met het depot c.q. de bankgarantie. Het is dus niet zo dat na verloop van 3 maanden de Verkrijger het depot of de bankgarantie eenzijdig kan uitwinnen.