VERKOOPPROCEDURE VOORMALIG
OPENBARE VERKOOPPROCEDURE
VERKOOPPROCEDURE VOORMALIG
GEMEENTEHUIS GASSELTERNIJVEEN
24 april 2023 | Versie 1.1 (gerectificeerd)
Colofon
Contractgegevens:
Verkopende partij: Gemeente Aa en Hunze
Contract: Verkoopprocedure voormalig gemeentehuis Gasselternijveen
Opsteller: SecGroep B.V.
Versie: Definitief, versie 1.1
Datum: 24 april 2023
SecGroep B.V. Xxxxxxxxxxxx 0/x 0000 XX Xxxxxxxxx
Tel. (000) 00 00 000
xxxx@xxxxxxxx.xx xxx.xxxxxxxx.xx
Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar worden gemaakt door middel van druk, fotokopie, elektronisch of op welke wijze dan ook, zonder schriftelijke toestemming.
INHOUDSOPGAVE
3
1.2.1. Beschrijving van de verkopende partij 3
1.2.2. Gegevens verkopende partij 3
1.2.3. Begeleider van de verkoopprocedure 3
1.3. Voorwerp van de verkoopprocedure 4
1.3.1. Het voormalige gemeentehuis 4
1.3.2. Opbouw van het object 6
1.3.3. Opgave tot herontwikkeling 6
1.3.5. Rechtsverhouding en overeenkomst 7
1.4. Uitgangspunten en eisen 7
1.4.2. Eisen aan de ontwikkelingsopgave 7
1.4.4. Niet voldoen aan de eisen en uitgangspunten 8
1.5. Rangorde verkoopstukken 8
9
2.5. Communicatie en uitwisselen documenten 9
2.4.1. Verzoek om inlichtingen 10
2.4.2. Uitwisselen van documenten 10
11
3.1. Deelnemen aan de verkoopprocedure 11
3.1.1. Indienen bij aanmelding 11
3.1.2. Indienen na een verzoek daartoe 11
3.2.1. Technische bekwaamheid 12
3.2.2. Bereidverklaring voor een bankgarantie 12
3.2.3. Positief advies BIBOB 12
14
4.2. Ranking op basis van selectiecriteria 14
4.3. Bezwaar tegen de selectiebeslissing 15
4.4. Afmelding en uitsluiting gunningsfase 15
4.5. Doorkijk naar gunningsfase. 15
LIJST VAN BIJLAGEN EN MODELLEN
16
Aan de Vaart 11 in Gasselternijveen bevindt zich het voormalige gemeentehuis van Gasselte. Het monumentale pand, hierna ook wel aangeduid als “het object”, bevindt zich samen met andere panden in een gedeelte van het dorp waaruit de cultuurhistorie duidelijk zichtbaar is. Het object, dat eigendom is van de gemeente Aa en Hunze, staat inmiddels enkele jaren leeg.
De gemeente ziet mogelijkheden tot herontwikkeling en wil het object daarom verkopen. Een herontwikkeling waarbij het monumentale pand in ere wordt hersteld. Daarvoor wil de gemeente een projectontwikkelaar contracteren die het object overneemt om het te herontwikkelen tot een appartementencomplex dat voldoet aan vooraf gestelde voorwaarden. Een van die voorwaarden is dat er een aantal sociale huurwoningen worden gerealiseerd. De minimale verkoopprijs is vastgesteld op een bedrag van € 120.000 (zegge: honderdtwintigduizend euro). Het genoemde bedrag is exclusief overdrachtsbelasting.
Om een koper c.q. ontwikkelaar te selecteren en contracteren, organiseert de gemeente een openbare verkoopprocedure met voorselectie. De verkoopprocedure is in twee fasen verdeeld. In de eerste fase, de selectiefase, worden een maximum aantal gegadigden geselecteerd die een uitnodiging ontvangen voor de tweede fase. In de tweede fase, de gunningsfase, worden de geselecteerde gegadigden uitgenodigd om een bieding uit te brengen op het object en een plan van aanpak in te dienen waarin zij een voorstelling geven van de wijze waarop zij invulling geven aan de wensen, uitgangspunten en doelstellingen van de gemeente.
Deze selectieleidraad geeft informatie over de locatie, de huidige bestemming en bestemmingsplanprocedure, inzicht in het procedureverloop, een beschrijving van de minimumeisen, ambities en doelstellingen van de gemeente Aa en Hunze en een vooruitblik op de gunningsfase.
1.2.1. BESCHRIJVING VAN DE VERKOPENDE PARTIJ
De gemeente Aa en Hunze (met een oppervlakte van 27.927 hectare) is een gemeente met een landelijk karakter, gelegen in het noordoosten van Drenthe op de Hondsrug en in het Drentse veengebied. De ongeveer 25.000 inwoners wonen verspreid in diverse kernen en dorpen en in het buitengebied.
Meer informatie over de gemeente Aa en Hunze vindt u op deze website.
1.2.2. GEGEVENS VERKOPENDE PARTIJ
College van burgemeester en wethouders van de gemeente Aa en Hunze.
Bezoekadres:
Xxxxxxxxxxxx 0
0000 XX Xxxxxx
Postadres:
Xxxxxxx 00
0000 XX Xxxxxx
Hierna wordt de verkoper aangeduid als “de gemeente”. 1.2.3. BEGELEIDER VAN DE VERKOOPPROCEDURE
SEC groep
Xxxxxxxxxxxx 0/x 0000 XX Xxxxxxxxx xxx.xxxxxxxx.xx
Contactpersoon:
mr. T.A. (Tom) Pals
Email: xxxxxxxxxxxxxxxx@xxxxxxxx.xx Telefoon: 06 303 433 15
SEC groep treedt op als adviseur, opsteller van de stukken, begeleider en contactpersoon voor deze verkoopprocedure namens de gemeente.
1.3. VOORWERP VAN DE VERKOOPPROCEDURE
1.3.1. HET VOORMALIGE GEMEENTEHUIS
De gemeente biedt te koop aan het voormalige gemeentehuis van Gasselte. Het voormalige gemeentehuis, hierna ook wel aangeduid als “het object”, is gelegen aan de Vaart 11 (9514 AA) te Gasselternijveen. Het object is gebouwd in 1906 in classicistisch aanzien en telt een oppervlakte van 349 m2. Het object is, naar ontwerp van architect X. xx Xxxxx Xxx, in 1918 uitgebreid met een verdieping en is uitgevoerd in Art Nouveau stijl. Overeenkomstig het classicistische aanzien en de voormalige functie van het object, is behoud van het alzijdig aanzien van het object van belang.
Het object is een rijksmonument met nummer 508692 (link). De bescherming betreft met name de zuidgevel aan de Vaart en de oostgevel, omdat deze gevels nog intact zijn conform de situatie van 1918.
Afbeelding 1: Het voormalige gemeentehuis als vrijstaand gebouw aan de vaart, die later is gedempt.
In 1975 is het object ingrijpend gewijzigd naar het ontwerp van architecten- en ingenieursbureau Sterenberg uit Ter Apel. Tussen Vaart 11 en Vaart 7 (Vaart 9) is ten behoeve van de uitbreiding van het gemeentehuis een functioneel verbindend gebouw opgericht. Inmiddels is het eigendom van dit verbindende gebouw verdeeld en behoort het gedeeltelijk bij het perceel van Vaart 11 en gedeeltelijk bij het perceel van Vaart 7.
Het verbindende deel dat eigendom is (of wordt) van de gemeente zal voor overdracht aan de winnende inschrijver worden gesloopt (zie paragraaf 1.3.3).
Afbeelding 2: Het voormalige gemeentehuis in 1960.
In 1993 is het gemeentehuis aan de oostzijde uitgebreid met een noodvleugel.
Afbeelding 3: Het voormalige gemeentehuis in 2020.
Plattegronden en doorsneetekeningen van het gebouw maken als Bijlage A3 deel uit van deze leidraad.
Gemeentehuis opgetrokken in baksteen vanaf een rechthoekige plattegrond over twee bouwlagen onder een met geglazuurde Tuile du Nordpannen gedekt schilddak. Op de hoeken van de voorgevel en aan de westkant van de zijgevels hoekpilasters. Rondom een verkropte gootlijst op klossen, met daartussen decoratief metselwerk.
Aan de voorgevel een baldakijnvormige uitgebouwde portiek met rondbogen en steunbeertjes met natuurstenen aanzetstenen en afdekplaten. Boven de gootlijst op klossen een balkon waarvan de houten balustrade een segmentboogvormige driedeling heeft. Vanaf het balkon lisenen, eindigend in een dakkapel onder een tongewelf met klimmend rondboogfries. In het spaarveld op de verdieping dubbele glasdeuren met bovenlicht. In de top zijn gedenkstenen ingemetseld, met "gebouwd 1891, verbouwd 1918", en een rond tegeltableau. In het dakschild twee dakkapellen onder lessenaardak met een tweelicht venster. De oorspronkelijke voordeur is dichtgezet met een kruiskozijn.
Aan weerszijden van de middenpartij en in de zijgevels op beide verdiepingen twee kruiskozijnen met hanekamen. Rondom lopen rollagen ter hoogte van het kalf van de kozijnen. Op de begane grond hebben de kozijnen twaalfruits bovenlichten, draairamen onderin en een dubbele rij raamdorpelstenen. In midden van de zuidgevel, vanaf het kalf van de onderste kozijnen, een uitgemetselde schoorsteen op consoles. In de noordgevel heeft het kruiskozijn links onder plaats gemaakt voor de aanbouw.
1.3.3. OPGAVE TOT HERONTWIKKELING
Aan de verkoop van het object is een verplichting verbonden om het object te herbestemmen, te renoveren en te herontwikkelen tot een wooncomplex met minimaal vier en maximaal zeven appartementen in het segment midden/goedkoop. Daarvan dient minimaal 50% uit sociale huur te bestaan. Daarbij wordt aanvullende bebouwing aan de noordzijde mogelijk gemaakt met een wijziging van het bestemmingsplan. Renovatie en herbestemming van het pand dient plaats te vinden binnen een termijn van twee jaar na overdracht of zoveel eerder als de winnende inschrijver in zijn planning (gunningsfase) te kennen heeft gegeven.
Bij herbestemming/renovatie dient rekening te worden gehouden met de monumentale status van het object. Dit betekent onder meer dat voor verbouwing of restauratie een omgevingsvergunning nodig is of nodig kan zijn. Het is aanbevelenswaardig om, voorafgaande aan de planvorming en vergunningaanvraag, een bouwhistorische verkenning te laten verrichten.
Met de eigenaren van Vaart 7 is overeengekomen dat er nog een strook grond van 2.5 meter bij 30 meter wordt overgenomen. De bebouwing hierop – het verbindende gebouw – wordt voor overdracht aan de winnende inschrijver gesloopt zodat het pand Vaart 11 solitair komt te staan. Er zijn afspraken gemaakt tussen beide eigenaren om het verbindende gebouw te slopen tot 6 m uit de gevel van Vaart 7. De bewoners van Vaart 7 zijn voornemens om het resterend deel te renoveren.
In 2018 is door AAW een inventariseren asbestonderzoek uitgevoerd. Het onderzoeksrapport maakt als Bijlage A7 deel uit van deze leidraad. Voor de uitbouw (de verbinding tussen Vaart 7 en Vaart 11) is door As Bêste een separaat onderzoek uitgevoerd. Deze maakt, voor zover na sloop nog relevant, als Bijlage A8 deel van deze leidraad.
De gemeente wijst er uitdrukkelijk op dat de verrichte onderzoeken een momentopname betreffen. Aan de resultaten van het onderzoek kan de gegadigde geen rechten ontlenen. De gegadigde is te allen tijde zelf verantwoordelijk voor het verrichten van onderzoek naar de staat en geschiktheid van het object.
Het Kadaster heeft een relaas van bevindingen uitgewerkt met betrekking tot de erfgrens met het perceel aan de Vaart 13. Dit relaas is als Bijlage A9 toegevoegd.
1.3.5. RECHTSVERHOUDING EN OVEREENKOMST
De rechtsverhouding tussen de gemeente en de (winnende) inschrijver wordt vastgelegd in een Koop- en ontwikkelingsovereenkomst. De voorwaarden voor de verkoop van het object, de ontwikkeling van het aangeboden plan en de samenwerking tussen de gemeente en de (winnende) inschrijver maken van deze overeenkomst deel uit. Een conceptversie van de Koop- en ontwikkelingsovereenkomst maakt als Bijlage A4 deel uit van deze leidraad.
In de Koop- en ontwikkelingsovereenkomst worden de Algemene verkoopvoorwaarden van de gemeente van toepassing verklaard. De Algemene verkoopvoorwaarden maken als Bijlage A5 deel uit van deze leidraad.
Door inschrijving committeert de gegadigde zich aan de voorwaarden van deze overeenkomst. De door de winnende inschrijver in het kader van diens inschrijving aangeboden maatregelen, ontwerpen en andere uitgangspunten maken daar integraal deel van uit. Door definitieve gunning zijn de gemeente en de (winnende) inschrijver gebonden aan de inhoud van deze overeenkomst.
Naast de uitsluitingsgronden en geschiktheidseisen (hoofdstuk 3), wenst de gemeente contractuele zekerheden van de koper te krijgen. Hiermee wil de gemeente stimuleren dat de percelen tijdig worden geleverd en dat de gerealiseerde woningen van een goede bouwkwaliteit zijn. De eisen hieromtrent zijn vermeld in de Koop- en ontwikkelingsovereenkomst (paragraaf 1.3.5). Daarin wordt onder meer het volgende vastgelegd:
▪ De winnende inschrijver dient de gemeente financiële zekerheid te verschaffen in de vorm van een bankgarantie of door het storten van een waarborgsom. Deze dient in overeenstemming te zijn met het model in Bijlage A6. De bankgarantie of de waarborgsom bedraagt € 50.000 (zegge: vijftigduizend euro). De waarborgsom wordt teruggestort op het moment dat de winnende inschrijver 50 procent van de verbouwwerkzaamheden van het pand heeft afgerond.
▪ Indien twee of meer gegadigden zich aanmelden als een samenwerkingsverband (combinatie), gelden de volgende bepalingen. Na een verzoek daartoe door de gemeente, moet worden verklaard dat alle deelnemers in de combinatie gezamenlijk en hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de volledige en juiste uitvoering van de contractvoorwaarden, in al zijn onderdelen.
▪ Een onderneming mag zich slechts éénmaal aanmelden, als gegadigde of als deelnemer in combinatie.
▪ Indien de gegadigde koper optreedt als ondernemer, dient bij aanmelding een uittreksel van het handelsregister (KvK) te worden meegestuurd. Dit uittreksel mag niet ouder zijn dan zes maanden.
1.4.2. EISEN AAN DE ONTWIKKELINGSOPGAVE
De gemeente stelt een aantal eisen aan de ontwikkelingsopgave. De hierna te noemen eisen betreffen minimumeisen waarmee gegadigde rekening moet houden. Afwijking van de minimumeisen leidt ertoe dat de inschrijving niet in behandeling zal worden genomen.
Eisen aan de ontwikkelopgave
▪ Er dienen minimaal vier en maximaal zeven wooneenheden te worden gerealiseerd.
▪ Minimaal de helft van de te realiseren wooneenheden dient te bestaan uit sociale huurwoningen. Dit aantal wordt naar beneden afgerond: bij vijf wooneenheden dienen minimaal twee sociale huurwoningen te worden gerealiseerd, bij zeven wooneenheden minimaal drie. Het realiseren van meer sociale huurwoningen wordt als meerwaarde beschouwd. Dit wordt in de gunningsfase beoordeeld.
▪ Renovatie van het object dient plaats te vinden binnen een termijn van twee jaar na overdracht of zoveel eerder als de winnende inschrijver in zijn planning (gunningsfase) te kennen heeft gegeven.
▪ Parkeren dient plaats te vinden op eigen erf. De parkeernorm bedraagt 1,4, waarbij naar boven afgerond dient te worden (vb. 7 appartementen = 10 parkeerplaatsen).
▪ Voor de wijziging van het bestemmingsplan moet een participatieprocedure worden vastgesteld (naast vooroverleg met overheidsinstanties).
▪ Daarnaast dient als onderdeel van het ontwikkelingsplan voldoende waterbergingscapaciteit te worden gerealiseerd.
Een ingediend plan dat in strijd is met deze eisen is ongeldig en wordt terzijde gelegd.
De gemeente wenst een aantal eisen te stellen aan de bieding die door de inschrijver wordt ingediend. De bieding vormt het onvoorwaardelijke prijsdeel van de inschrijving en wordt in de volgende fase op waarde beoordeeld.
Eisen aan de bieding
▪ De gemeente wenst één marktconforme grondprijs te ontvangen voor het object. Biedingen lager dan
€ 120.000,00 worden niet als een marktconforme bieding beschouwd en worden terzijde gelegd.
▪ De genoemde biedsom is exclusief de wettelijk door de koper verschuldigde overdrachtsbelasting.
▪ De bieding dient onvoorwaardelijk te zijn.
Een bieding in strijd met deze eisen is ongeldig en wordt terzijde gelegd.
1.4.4. NIET VOLDOEN AAN DE EISEN EN UITGANGSPUNTEN
De in deze paragraaf genoemde eisen en uitgangspunten betreffen minimumeisen waarvan de gegadigde niet zonder uitdrukkelijke toestemming kan afwijken. Afwijking van de minimumeisen leidt ertoe dat de inschrijving niet in behandeling zal worden genomen.
Het is de winnende inschrijver zonder uitdrukkelijk en schriftelijk instemming door het college van burgemeester en wethouders niet toegestaan het bij inschrijving aangegeven aantal woningen te wijzigen. Het College kan aan die instemming voorwaarden verbinden.
Bij strijdigheid tussen de inhoud van de verschillende verkoopstukken geldt de volgende rangorde, in afnemende volgorde van prevalentie:
▪ Nota’s van Inlichtingen op volgorde van meest recent naar minst recent;
▪ Selectieleidraad;
▪ Bijlagen bij de selectieleidraad.
Om een koper c.q. projectontwikkelaar te selecteren en te contracteren heeft de gemeente gekozen voor een openbare verkoopprocedure. Op die manier wil zij iedere geïnteresseerde op een gelijkwaardige en transparante wijze in de gelegenheid stellen om mee te dingen naar het object. De gemeente heeft gekozen tot het voeren van een voorselectie, omdat de gemeente van oordeel is dat deze verkoopprocedure zodanig veel inspanningen en offertekosten vraagt van marktpartijen dat een voorselectie vereist is.
Op deze verkoopprocedure zijn procedurevoorwaarden van toepassing. Deze procedurevoorwaarden maken als
Bijlage A2 deel uit van deze leidraad.
Voor de verkoopprocedure geldt de onderstaande planning. De planning is onder voorbehoud van wijziging door de gemeente. De als "uiterlijk" aangeduide datum en tijdstip zijn fatale termijnen.
Taakbeschrijving | Door | Datum | Tijdstip |
Selectiefase | |||
Aankondiging | Gemeente | 19-04-2023 | |
Bezichtiging van het object (zie paragraaf 2.4) | Gegadigden | 28-04-2023 | N.t.b. |
Uiterlijk indienen vragen, uiterlijk: | Xxxxxxxxxx | 05-05-2023 | 10.00 uur |
Nota van Inlichting selectiefase | Gemeente | 10-05-2023 | |
Indienen aanmelding, uiterlijk: | Gegadigden | 15-05-2023 | 10.00 uur |
Verificatie aanmeldingen, opvragen bewijsstukken | Gemeente | Week 20 | |
Bekendmaken voornemen tot selectie | Gemeente | Week 20 | |
Definitieve selectie | Gemeente | Week 21 | |
Gunningsfase (indicatief) | |||
Verzending uitnodiging tot inschrijving | Gemeente | Week 21 | |
Indienen vragen | Gegadigden | 05-06-2023 | 10.00 uur |
Nota van Inlichtingen, gunningsfase | Gemeente | 09-06-2023 | |
Indienen inschrijvingen / sluitingsdatum | Gegadigden | 23-06-2023 | 10.00 uur |
Besluitvorming door het college van B&W | Gemeente | Week 27/28 | |
Bekendmaken voornemen tot gunning | Gemeente | Week 29 | |
Het voormalig gemeentehuis is niet vrijelijk toegankelijk. De gemeente organiseert daarom op vrijdag 28 april 2023 een bezichtigingsmoment. Bezichtiging geschiedt alleen op afspraak. Voor een bezichtiging kan contact opgenomen worden met de begeleider van de verkoopprocedure (paragraaf 1.2.3). Tijdens deze bezichtiging kunnen geen inhoudelijke vragen worden gesteld. Vragen aan de gemeente dienen te worden voorgelegd op de in de volgende paragraaf beschreven wijze.
2.5. COMMUNICATIE EN UITWISSELEN DOCUMENTEN
Alle communicatie met betrekking tot de verkoopprocedure dient te verlopen via de begeleider van de verkoopprocedure (paragraaf 1.2.3). Het is niet toegestaan, op straffe van uitsluiting, om op andere wijze over deze procedure te communiceren dan via de begeleider van de verkoopprocedure.
2.4.1. VERZOEK OM INLICHTINGEN
Heeft u vragen over deze verkoopprocedure, de randvoorwaarden of andere vragen, dan kunt u deze per mail voorleggen aan de begeleider van deze verkoopprocedure (paragraaf 1.2.3). Ook vragen die betrekking hebben op de rol van de gemeente, de betrokken adviseurs en andere aan deze verkoopprocedure gelieerde partijen dienen per mail te worden gesteld aan de begeleider van deze verkoopprocedure.
Er is één vragenronde gepland. De gestelde vragen, meldingen en/of verzoeken worden door de begeleider van de verkoopprocedure verzameld en tezamen beantwoord in een Nota van Inlichtingen. Gestelde vragen, meldingen en/of verzoeken worden in dit document geanonimiseerd, zodat niet kan worden herleid van wie deze afkomstig zijn. Indien de gemeente daartoe aanleiding ziet en wanneer dit in het belang is van de gegadigde, kunnen vragen, meldingen en/of verzoeken in een eerder stadium worden beantwoord. De Nota van Inlichtingen wordt per mail gedeeld met de gegadigden.
Van gegadigden wordt een proactieve en zorgvuldige houding verwacht, opdat de gemeente adequaat kan reageren. Indien de omstandigheden daartoe aanleiding geven, kan de gemeente een aanvullende inlichtingenronde organiseren.
Wij verzoeken u uw vragen steeds bondig, concreet en afzonderlijk te formuleren. Bij het stellen van de vraag verzoeken wij u een verwijzing op te nemen naar het relevante document, het hoofdstuk en/of de paragraaf en het onderwerp van de vraag.
Als format kunt u de onderstaande tabel overnemen:
Document | Hoofdstuk/paragraaf | Onderwerp | Vraag |
… | … | … | … |
… | … | … | … |
2.4.2. UITWISSELEN VAN DOCUMENTEN
Voor een zorgvuldig verloop van deze procedure, dient de uitwisseling van documenten en bescheiden te verlopen via het mailadres van de begeleider van deze verkoopprocedure (paragraaf 1.2.3). Dit lijdt slechts uitzondering in de gevallen waarin een alternatieve wijze van uitwisseling wordt voorgesteld door de begeleider van de procedure of wanneer dit expliciet anders is bepaald in de procedurestukken.
In dit hoofdstuk wordt aangegeven aan welke voorwaarden de gegadigde koper moet voldoen om deel te kunnen nemen aan deze verkoopprocedure en welke uitsluitingsgronden van toepassing zijn.
3.1. DEELNEMEN AAN DE VERKOOPPROCEDURE
Een gegadigde koper kan deelnemen aan deze verkoopprocedure door het indienen van het aanmeldingsformulier (Bijlage A1). Bij aanmelding dienen tevens de in paragraaf 3.1.1 voorgeschreven documenten te worden ingediend. De in paragraaf 3.1.2 beschreven documenten hoeven pas te worden ingediend nadat de gemeente daarom heeft verzocht.
Alle documenten dienen per mail te worden ingediend bij de begeleider van de verkoopprocedure (paragraaf 1.2.3). De begeleider van de verkoopprocedure zal de goede ontvangst van de documenten per mail bevestigen.
Voor de goede orde wordt opgemerkt dat slechts correct ingediende en volledige aanmeldingen in behandeling worden genomen. Niet correct en/of onvolledige aanmeldingen zijn ongeldig en kunnen terzijde worden gelegd.
3.1.1. INDIENEN BIJ AANMELDING
De aanmelding dient in ieder geval de volgende documenten/bescheiden te bevatten:
Document | Verwijzing | |
1. | Aanmeldingsformulier | Paragraaf 3.1 en Bijlage A1. |
2. | Referentieformulier | Paragraaf 3.2.1 en Bijlage A1. |
3. | Uittreksel handelsregister (indien van toepassing) | Paragraaf 1.4.1 |
4. | Bereidverklaring bankgarantie | Paragraaf 1.4.2 |
Te laat of onvolledig ingediende documenten zijn ongeldig en leiden ertoe dat de aanmelding niet in behandeling wordt genomen.
3.1.2. INDIENEN NA EEN VERZOEK DAARTOE
De volgende documenten hoeven pas te worden ingediend nadat de gemeente daartoe een verzoek heeft gedaan. Van de gegadigde wordt verlangd de gevraagde documenten binnen zeven (7) dagen na een verzoek daartoe te hebben ingediend.
Document | Verwijzing | |
5. | Verklaring combinatievorming (indien van toepassing) | Paragraaf 1.4.1 |
6. | Nadere toelichting op de referenties | Paragraaf 3.2.1 en 4.2 |
Te laat of onvolledig ingediende documenten zijn ongeldig en leiden ertoe dat de aanmelding niet in behandeling wordt genomen.
Aan deze verkoopprocedure zijn deelnamevoorwaarden verbonden. Die voorwaarden strekken ertoe om – voor zover mogelijk – te toetsen of een gegadigde geschikt en in staat is om de beoogde ontwikkeling te realiseren. Deze hebben betrekking op de technische bekwaamheid van een gegadigde koper. Daarnaast wordt van de gegadigde koper een bereidverklaring van een bankgarantie gevraagd.
De inschrijver dient over bepaalde vakkundigheid te beschikken om de opdracht efficiënt uit te kunnen voeren. Daarom wordt de volgende geschiktheidseis gesteld:
Geschiktheidseis | Toelichting | BIJ AANMELDING te overleggen verklaring |
Ervaring met het herbestemmen en/of renoveren van een pand | De gegadigde dient middels een referentie aan te tonen dat hij in de afgelopen 10 (tien) jaar, gerekend vanaf de datum van aanmelding, ten minste één project heeft uitgevoerd inzake de herbestemming en/of renovatie van een pand. | Projectreferentie volgens Bijlage A1. De gemeente behoudt zich het recht voor om de opgegeven referentie bij de opdrachtgever te verifiëren. |
3.2.2. BEREIDVERKLARING VOOR EEN BANKGARANTIE
Van de winnende inschrijver wordt een bankgarantie verlangd (zie paragraaf 1.4.1). De gemeente vindt het afgeven van een bankgarantie in de verkoopprocedure een onredelijke eis, daarom vraagt de gemeente van gegadigden bij aanmelding een bereidverklaring voor een bankgarantie.
Ter toetsing of de gegadigde een bankgarantie zou kunnen overleggen, wordt van de gegadigde bij aanmelding een bereidverklaring voor een bankgarantie verlangd voor een bedrag van € 50.000 (zegge: vijfentwintigduizend euro). De bereidverklaring dient in overeenstemming te zijn met het model in Bijlage A6. Deze verklaring dient te zijn afgegeven door hetzij de Nederlandsche Bank NV, hetzij door een Nederlandse algemene bank, Nederlandse coöperatief georganiseerde bank of Nederlandse spaarbank in de zin van artikel 1 van de Wet op het financieel toezicht (Wft).
De winnende inschrijver dient, in navolging van de eerder afgegeven bereidverklaring, binnen zes weken na definitieve gunning een onherroepelijk bankgarantie af te geven. Deze bankgarantie komt te vervallen op het moment dat 50 procent van de verbouw gereed is.
De gemeente wenst zaken te doen met een solide en betrouwbare partij. Ter toetsing van de betrouwbaarheid en integriteit, wordt in het kader van de Wet BIBOB (Wet Bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur) advies ingewonnen over de inschrijver die eerst voor gunning in aanmerking komt. Hiermee wil de gemeente voorkomen dat het voormalige gemeentehuis met criminele gelden wordt gefinancierd.
Na voorlopige gunning wordt een BIBOB-adviesprocedure opgestart. De winnende inschrijver verplicht zich tot medewerking. Een positief advies is een voorwaarde voor verdere voortzetting van de koop- en ontwikkelingsovereenkomst. De overeenkomst wordt niet gegund aan een inschrijver over wie negatief is geadviseerd. Is de overeenkomst reeds gegund of is er een overeenkomst gesloten, dan kan de gemeente, zonder vergoeding van enige schade aan de winnende inschrijver, de gunning herroepen respectievelijk de overeenkomst met onmiddellijke ingang ontbinden.
Op de gegadigde mogen geen uitsluitingsgronden van toepassing zijn. De gemeente sluit van deelname aan deze verkoopprocedure uit iedere gegadigde waarop één of meer van de hieronder beschreven uitsluitingsgronden van toepassing zijn:
1. De gegadigde surseance van betaling heeft aangevraagd, in staat van faillissement verkeert, in staat van liquidatie is of wanneer de toepassing van de schuldsaneringsregeling ten aanzien van de gegadigde is uitgesproken;
2. De activa van de gegadigde wordt door een curator of door de rechtbank beheerd;
3. De gegadigde heeft met andere gegadigde overeenkomsten gesloten of anderszins afspraken gemaakt die zijn gericht op vervalsing van de mededinging;
4. De gegadigde is zich bewust van enig belangenconflict;
5. De gegadigde is betrokken geweest bij de voorbereiding van deze verkoopprocedure.
In het Aanmeldingsformulier (Bijlage A1) verklaart de gegadigde ondubbelzinnig dat de voornoemde uitsluitingsgronden niet op hem van toepassing zijn. Dat kan onder meer gaan om een Gedragsverklaring Aanbesteden. De gemeente kan de gegadigde om bewijsstukken vragen, waarbij de gegadigde zich verplicht deze stukken onverwijld te leveren.
Indien blijkt dat een uitsluitingsgrond gedurende deze verkoopprocedure alsnog van toepassing is op een gegadigde, dan wordt de gegadigde alsnog uitgesloten van deelname. Mocht na gunning blijken dat de winnende inschrijver ten onrechte heeft verklaard dat de uitsluitingsgronden niet op hem van toepassing waren, dan levert dit een grondslag op voor het onmiddellijk ontbinden van de overeenkomst.
Wanneer de uiterste termijn voor het indienen van aanmeldingen is verstreken, start de beoordelingsprocedure. Alle binnengekomen aanmeldingen worden getoetst aan de hand van de volgende stappen:
- Volledigheid en geldigheid van ingediende documenten (volgens overzicht paragraaf 3.1);
- Beoordelen van de uitsluitingsgronden en geschiktheidseisen (volgens paragraaf 3.2 en 3.3).
Indien meer dan vijf gegadigden voldoen aan deze stappen, vindt nadere selectie plaats op basis van selectiecriteria (paragraaf 4.2).
4.2. RANKING OP BASIS VAN SELECTIECRITERIA
Nadere selectie vindt plaats aan de hand van selectiecriteria, zoals verwoord in de onderstaande selectiematrix. De gegadigde koper dient op basis van een op te geven projectreferentie aantoonbaar te maken dat hij voldoet aan een selectiecriterium. Het voldoen aan een selectiecriterium dient te worden verwoord middels het aanmeldingsformulier van Bijlage A1. Indien een gegadigde aantoonbaar maakt te kunnen voldoen aan een selectiecriterium, dan ontvangt hij de bij het selectiecriterium aangegeven punten.
De gemeente kan na aanmelding om een toelichting op de opgegeven referentie vragen. Kan de gemeente niet ondubbelzinnig uit het formulier herleiden dat de gegadigde volledig voldoet aan het gestelde selectiecriterium, dan ontvangt de gegadigde geen punten. Met andere woorden: een inschrijver voldoet wel of voldoet niet.
De gemeente behoudt zich het recht voor om de inhoud van het referentieformulier te verifiëren bij de opgegeven opdrachtgever.
Selectiematrix
Selectie- criterium | Beschrijving | Punten |
SC1 | De gegadigde dient middels een referentie aan te tonen dat hij in de afgelopen 10 (tien) jaar, gerekend vanaf de datum van aanmelding, in de hoedanigheid van opdrachtgever of als uitvoerende partij, ten minste één project heeft uitgevoerd inzake de herstemming en/of renovatie van een karakteristiek, monumentaal of beeldbepalend pand. In dit geval is ook sprake van een beeldbepalend pand wanneer het terughalen van de oude glorie van het pand deel uitmaakte van de opdracht. | 40 |
SC2 | De gegadigde dient middels een referentie aan te tonen dat hij, in de hoedanigheid van opdrachtgever of als uitvoerende partij, in de afgelopen 10 (tien) jaar, gerekend vanaf de datum van aanmelding, ten minste één project heeft uitgevoerd inzake de verbouw van een bestaand pand tot woning(en). | 30 |
SC3 | De gegadigde dient middels een referentie aan te tonen dat hij, in de hoedanigheid van opdrachtgever of als uitvoerende partij, in de afgelopen 10 (tien) jaar, binnen één project, minimaal twee (sociale) huurwoningen heeft gerealiseerd. | 30 |
Gegadigden kunnen maximaal 100 punten halen. De vijf gegadigden met het hoogste aantal punten komen voor een uitnodiging voor de gunningsfase in aanmerking. Bij gelijke score in de rang van de eerste tot en met de vijfde plaats, worden alle gegadigden met een gelijke (hoogste) score uitgenodigd voor de volgende fase. Partijen met een lagere score worden in dat geval uitgesloten van verdere deelname. Bijvoorbeeld: gegadigde A heeft 100 punten, gegadigde B en C hebben 70 punten, gegadigde D, E en F hebben 60 punten en gegadigde G en H hebben 40 punten, dan worden gegadigden A, B, C, D, E en F uitgenodigd voor de volgende fase. Gegadigde G en H ontvangen geen uitnodiging.
4.3. BEZWAAR TEGEN DE SELECTIEBESLISSING
Niet voor selectie in aanmerking gekomen gegadigden kunnen binnen een termijn van zeven (7) dagen na kennisgeving van het selectievoornemen opkomen tegen de selectiebeslissing door een kort geding aanhangig te maken bij de rechtbank Noord-Nederland. Deze termijn is een vervaltermijn. Indien een gegadigde van deze mogelijkheid gebruik maakt, zal niet tot uitnodiging worden overgegaan voordat er voorlopig voorziening is gewezen.
Wordt binnen de termijn van zeven dagen geen kort geding aanhangig gemaakt, dan acht de gemeente zich vrij de gunningsfase te starten met de geselecteerde gegadigden.
4.4. AFMELDING EN UITSLUITING GUNNINGSFASE
Indien een genodigde gegadigde besluit tot het niet langer deelnemen aan de verkoopprocedure, dan wordt de gegadigde verzocht dit spoedig, doch binnen twee weken na de datum van uitnodiging te melden bij de begeleider van deze verkoopprocedure (paragraaf 1.2.3).
Indien de gemeente een afmelding ontvangt, dan is zij gerechtigd (niet verplicht) de eerstvolgende gegadigde, die op basis van de verkregen punten als bedoeld in paragraaf 4.2 niet voor uitnodiging in aanmerking kwam, alsnog uitnodigen. Hetzelfde uitgangspunt geldt indien gedurende de gunningsfase blijkt dat op een gegadigde een uitsluitingsgrond (paragraaf 3.3) van toepassing is. De gemeente kan in die gevallen de planning volgens hoofdstuk 3 aanpassen.
4.5. DOORKIJK NAAR GUNNINGSFASE
In de gunningsfase worden geselecteerde gegadigden in de gelegenheid gesteld om een bieding uit te brengen en om inzicht te geven in de wijze waarop de gegadigde invulling wil geven aan het project. In de gunningsfase wordt van de inschrijvers verwacht dat zij door middel van een (globale) schets, tekening en/of een artist impression, aangevuld met een schriftelijke toelichting, inzichtelijk maken in hoeverre een voorgenomen ontwerp beantwoordt aan de eisen en wensen van de gemeente. Tevens wordt een terreininrichtingsplan verlangd. Hierin dient ook de waterberging meegenomen te worden.
Het gunningcriterium is de beste prijs-kwaliteitsverhouding (PKV) en wordt toegepast met als uitgangspunt dat de kwaliteit zwaarder weegt dan de prijs. De beste PKV zal worden vastgesteld op basis van de onderstaande subcriteria en op basis van de daarbij vermelde weging. De gunningscriteria worden in de volgende fase nader toegelicht.
Subcriterium | Weging |
Prijs (biedsom voor het pand) | 20 |
Kwaliteit ▪ Woningprogramma en terreininrichtingsplan ▪ Monumentale waarde van het pand ▪ Duurzaamheid ▪ Planning en communicatie | 80 |
De inschrijver met de beste prijs-kwaliteitsverhouding (beste PKV) komt het eerst voor gunning in aanmerking.
LIJST VAN BIJLAGEN EN MODELLEN
Bijlage A1: Aanmeldingsformulier ...................................................................................................................................
Bijlage A2: Procedurevoorwaarden.................................................................................................................................
Bijlage A3: Plattegronden en doorsneetekeningen.........................................................................................................
Bijlage A4: Koop- en ontwikkelingsovereenkomst ..........................................................................................................
Bijlage A5: Algemene verkoopvoorwaarden ...................................................................................................................
Bijlage A6: Model bankgarantie ......................................................................................................................................
Bijlage A7: Asbestinventarisatierapport Vaart 11 (AAW)................................................................................................
Bijlage A8: Asbestinventarisatierapport uitbouw (As Bêste) ..........................................................................................
Bijlage A9: Relaas van bevindingen Vaart 13 ..................................................................................................................
Bijlage A10: Uitdraai monumentenregister.....................................................................................................................